Образец дополнительного соглашения к договору аренды при смене собственника: Правила и основания для составления дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка — Оренбург

Вопрос недели: смена собственника арендуемого помещения

Вопрос: Мы являемся арендаторами нежилого помещения, с нами был заключен договор аренды, но с 03 апреля 2019 г произошел переход права собственности помещения к новому собственнику.
Нам как арендаторам необходимо перезаключение договора с новым собственником, или заключение какого либо доп.соглашения к действующему договору аренды???
И каким образом нас должны были уведомить о смене собственника???

 

Сообщаю Вам следующее:

К новому собственнику переходят все предусмотренные действующим договором аренды права и обязанности прежнего собственника. Но нужно зафиксировать перемену стороны договора. Для этого:

(или) письменно извещают арендатора о смене собственника имущества и необходимости вносить арендную плату новому арендодателю. То есть прежний арендодатель передает арендатору уведомление, в котором указаны дата и основание перехода права собственности со ссылкой на реквизиты договора, по которому передано имущество. Новый собственник передает арендатору уведомление о реквизитах, по которым нужно вносить арендную плату;

(или) составляют трехстороннее допсоглашение к договору аренды об изменении сведений об арендодателе, его реквизитов и реквизитов, по которым следует перечислять арендную плату.

 

Подборка документов из Систем КонсультантПлюс:

 

Документ 1.

Смена собственника сданного в аренду имущества не основание расторгать или изменять договор аренды <5>. Он продолжает действовать до истечения указанного в нем срока, только автоматически меняется одна из его сторон — арендодатель <6>.

 

Рассказываем руководителю

Если фирма безвозмездно получила недвижимость, уже сданную в аренду, то перезаключать договоры с арендаторами из-за смены собственника не обязательно <7>.

 

К новому собственнику переходят все предусмотренные действующим договором аренды права и обязанности прежнего собственника. Но нужно зафиксировать перемену стороны договора. Для этого:

(или) письменно извещают арендатора о смене собственника имущества и необходимости вносить арендную плату новому арендодателю. То есть прежний арендодатель передает арендатору уведомление, в котором указаны дата и основание перехода права собственности со ссылкой на реквизиты договора, по которому передано имущество. Новый собственник передает арендатору уведомление о реквизитах, по которым нужно вносить арендную плату;

(или) составляют трехстороннее допсоглашение к договору аренды об изменении сведений об арендодателе, его реквизитов и реквизитов, по которым следует перечислять арендную плату.

Новый акт приема-передачи имущества от имени нового арендодателя оформлять не нужно. Достаточно получить от прежнего собственника тот акт, который был подписан им и арендатором еще при передаче имущества в аренду. Себе он оставит копию (она может понадобиться ему для подтверждения налоговых расходов по аренде).

При таком оформлении получится, что передачи имущества от нового собственника к арендатору не происходит. На момент получения имущества организацией право пользования им уже находится у арендатора и у него и останется, пока не кончится срок аренды. А раз нет передачи имущества арендатору, то в налоговых доходах показывать рыночную стоимость имущества не нужно. Есть давнее Письмо московских налоговиков, в котором они приходят к такому же выводу: при безвозмездном получении имущества с обременением, в том числе и ранее арендованного третьими лицами, налоговый доход не возникает <8>.

Однако у специалиста Минфина другое мнение.

 

Из авторитетных источников

Бахвалова Александра Сергеевна, консультант Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

«В рассматриваемой ситуации условие освобождения дохода от налогообложения не выполняется, так как полученное имущество находится в пользовании у третьего лица. Даже несмотря на то, что новый договор аренды не заключается, имущество тем не менее передано в пользование. Поэтому его стоимость необходимо учесть в доходах».

 

Официальных писем Минфина и ФНС по данному вопросу нет. Поэтому сложно предсказать, как его будут решать в вашей налоговой инспекции.

———————————

<5> Часть 1 ст. 617 ГК РФ.

<6> Статья 608 ГК РФ.

<7> Пункт 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.

<8> Письмо УМНС России по г. Москве от 17.03.2003 N 26-12/14732.

Статья: Безвозмездно получили сданное в аренду имущество: есть ли налоговый доход? (Мартынюк Н.А.) («Главная книга», 2014, N 10) {КонсультантПлюс}

Документ 2.

Вопрос: ООО «А» арендует помещение у ООО «Б». ООО «Б» продало в собственность арендуемое помещение ООО «С». Какие действия необходимы при смене собственника арендуемого помещения при условии, что арендатор остается прежним и обе стороны желают продлить аренду?

 

Ответ: По желанию сторон ООО «А» и ООО «С» могут заключить дополнительное соглашение к действующему договору аренды. В любом случае в интересах ООО «С» уведомить как можно раньше ООО «А» об изменении собственника арендуемого помещения, вне зависимости от намерения заключить дополнительное соглашение.

 

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Если ООО «А» и новый собственник — ООО «С» желают продлить арендные правоотношения, им достаточно создать фактические условия для возможности исполнения договора обеими сторонами.

Для этого, во-первых, новый собственник недвижимости ООО «С» должен иметь договор аренды, который был заключен между ООО «Б» и ООО «А» для соблюдения со своей стороны условий аренды.

Во-вторых, ООО «А» должно иметь реквизиты ООО «С» для надлежащего исполнения своих обязанностей по уплате арендной платы и др.

Следовательно, лучшим вариантом действий ООО «А» и ООО «С» будет являться заключение дополнительного соглашения к действующему договору аренды с внесением изменений в договор в части субъекта на стороне арендодателя, его реквизитов. При этом стороны вольны договориться об иных изменениях действующего договора аренды — например, о продлении его срока.

Также необходимо отметить, что возможным вариантом может быть просто уведомление ООО «С» ООО «А» о смене собственника арендуемого имущества с указанием наименования и банковских реквизитов ООО «С».

В любом случае в интересах ООО «С» уведомить как можно раньше ООО «А» об изменении собственника арендуемого помещения, вне зависимости от намерения заключить дополнительное соглашение, так как если ООО «А» не было уведомлено об изменении лица на стороне арендодателя, оно может правомерно уплачивать арендную плату ООО «Б». В этом случае ООО «С» придется требовать от ООО «Б» возврата неосновательного обогащения (п. 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

 

А.В.Коваленко

Группа компаний

«Аналитический Центр»

29.03.2015

{Вопрос: ООО «А» арендует помещение у ООО «Б». ООО «Б» продало в собственность арендуемое помещение ООО «С». Какие действия необходимы при смене собственника арендуемого помещения при условии, что арендатор остается прежним и обе стороны желают продлить аренду? (Консультация эксперта, 2015) {КонсультантПлюс}}

 

Ответ подготовил эксперт Систем  КонсультантПлюс Якушева Татьяна Валерьевна

Ответ актуален на 05.06.2019 г.

Судьба обеспечительного платежа при смене собственника объекта аренды

Обеспечительный платеж – частая причина конфликта между арендодателем и арендатором. Главные «битвы» начинаются в момент, когда арендатор покидает помещение или у объекта появляется новый собственник. Каковы сценарии решения вопроса с обеспечительным платежом? Отвечают опытные юристы компании «Лемчик, Крупский и Партнеры».

В настоящее время договор аренды нежилых помещений является наиболее распространенным договором в предпринимательской деятельности, ввиду чего судебная практика пестрит проблемами, которые возникают в рамках заключения, исполнения и расторжения данного договора.  

Одним из наиболее актуальных вопросов в рамках проблематики данного договора является вопрос о судьбе обеспечительного платежа при смене собственника объекта аренды.

В настоящей статье юристы юридической компании «Лемчик, Крупский и Партнеры» рассмотрят некоторые спорные моменты, связанные с судьбой обеспечительного платежа при смене собственника арендуемого помещения, а также поделятся практическими рекомендациями, позволяющими снизить риск невозврата суммы обеспечительного платежа.  

Итак, что же такое обеспечительный платеж? 

Появление в договоре аренды условий об обеспечительном платеже связано исключительно с интересами арендодателя и призвано упростить процедуру удовлетворения его требований. 

Целью обеспечительного платежа является обеспечение исполнения денежных обязательств арендатора, в том числе обязательств по уплате неустойки в случае нарушения договора, внесению арендной платы, возмещению убытков, связанных с оплатой ремонта, нанесением ущерба имуществу арендодателя, также обеспечительный платеж может быть использован для обеспечения и иных положений договора аренды.  

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства, если такие обстоятельства не наступили, то обеспечительный платеж подлежит возврату должнику, если иное не предусмотрено договором (ст. 381.1 ГК РФ). 

Действие договора аренды при смене собственника арендуемого помещения 

По общему правилу, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). 

Таким образом, новому собственнику переходят все права и обязанности предыдущего собственника (арендодателя), в том числе сохраняет свою силу условие об обеспечительном платеже, т.е. обеспечительный платеж, уплаченный прежнему арендодателю, подлежит передаче новому арендодателю. 

Данная позиция подтверждается многочисленной судебной практикой: см.

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2017 N 17АП-8593/2017-ГКу по делу N А50-3639/2017, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.03.2016 N Ф08-296/2016 по делу N А53-3182/2015 и др. 

Это объясняется также тем, что в соответствии со ст. 384 ГК РФ право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Всегда ли так? 

В некоторых случаях в силу принципа свободы договора, договор аренды при смене арендодателя может быть расторгнут. Например, когда договором аренды предусмотрено такое основание для расторжения договора аренды, как принятие арендодателем решения продать имущество, также стороны по обоюдному согласию вправе согласовать дополнительным соглашением судьбу обеспечительного платежа или расторгнуть договор аренды с прежним арендодателем и перезаключить его с новым арендодателем на иных условиях.

 

В таком случае новый и предыдущий арендодатель могут быть не связаны обязательством по передаче обеспечительного платежа друг другу, в связи с чем обеспечительный платеж подлежит возврату прежним арендодателем арендатору, а новый арендодатель, возможно, потребует внесения нового обеспечительного платежа, если он будет предусмотрен договором аренды.

 

(См. Решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 октября 2015 г. по делу № А40-153553/2015)

Кто и кому вернет обеспечительный платеж?

В зависимости от имущественного интереса условно можно выделить две группы ситуаций, связанных с требованием о перечисление обеспечительного платежа: 

1) возврат обеспечительного платежа при прекращении договора аренды арендатору; 

2) требование нового арендодателя к предшественнику о перечислении ему обеспечительного платежа. 

Так, возможна ситуация, в которой арендатор потребует возврата обеспечительного платежа от нового собственника в случае, если он надлежащим образом соблюдал свои обязательства по оплате арендной платы, других причитающихся платежей по договору аренды, а также передал помещение в том состоянии, в котором они были ему переданы, с учетом нормального износа.  

Если новым собственником данная сумма будет неправомерно удержана, то ее следует рассматривать в качестве неосновательного обогащения.

(См. Решение Арбитражного суда Московской области от 27 марта 2015 года по делу №А41-75704/14; Решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17 августа 2016 г. по делу № А07-6117/2016; Постановление ФАС Уральского округа от 29.10.2009 N Ф09-8338/09-С3 и др.)

При этом взыскать данную сумму с нового собственника возможно только в том случае, если будет доказано, что данный платеж был получен им от прежнего арендодателя. В ином случае обеспечительный платеж может быть взыскан только с прежнего арендодателя, так как физически денежные средства по договору аренды были перечислены именно предыдущему арендодателю в период, когда он еще был собственником помещения.

 

(См. Определение ВАС РФ от 11.03.2011 N ВАС-2273/11 по делу № А40-8153/10-60-28; Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05 мая 2014 года по делу № А45-5243/2014 и др. )

Данная ситуация может осложниться еще и тем, что к моменту обращения с иском прежний арендодатель помещения может быть ликвидирован в порядке 61 ГК РФ без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам. В таком случае арбитражный суд в соответствии с ч. 1 ст. 150 АПК РФ прекращает производство по делу, что препятствует возможности взыскания обеспечительного платежа с ликвидированного юридического лица или индивидуального предпринимателя. 

(См. Постановление Тринадцатого АС от 15.03.2018 по делу № 13АП-3666/2018; Постановление АС Западно-Сибирского округа от 03.10.2017 по делу № А45-18695/2015 и др)

Также допустима ситуация, при которой договор аренды содержит условие о зачете обеспечительного платежа в счет платежей по основному договору. 

Например, в договоре аренды судьба обеспечительного платежа может быть определена следующим образом: «если в течение в n – количества месяцев (лет) аренды от даты подписания акта приема-передачи помещения не произойдет расходование обеспечительного платежа на погашение подтвержденной задолженности арендатора перед арендодателем, то обеспечительный платеж подлежит зачету в счет арендной платы за последний месяц определенного года аренды».

 

Так, по истечении определенного времени обеспечительный платеж будет зачтен в качестве арендной платы за определенный месяц аренды. 

Но может оказаться так, что сумма обеспечительного платежа не была фактически передана прежним арендодателем новому арендодателю, в итоге новый арендодатель может оказаться как без арендной платы за определенный месяц, так и без обеспечительного платежа. Арендатор в данной ситуации не заинтересован в обращении в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения с прежнего арендодателя, поскольку данная суммы была уже зачтена им в качестве арендной платы, в связи с чем интерес к возвращению обеспечительного платежа утрачен. В таком случае право требования обеспечительного платежа по договору аренды возникает у нового арендодателя.

 

(См. Решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 марта 2018 г. по делу № А40-249942/17-150-2156)

На практике нередко первоначальный и новый арендодатели заключают соглашение о перечислении суммы обеспечительного платежа либо подписывают гарантийные обязательства о перечислении обеспечительного платежа новому собственнику, что позволяет снизить риск невозврата суммы обеспечительного платежа.   

Таким образом, сумма обеспечительного платежа по договору аренды может быть взыскана как арендатором с нового или прежнего арендодателя, так и новым арендодателем с прежнего арендодателя.

Читайте также: Споры о взыскании долгов по договорам поставки: каковы актуальные тенденции судебной практики?

Что делать, если арендодатель не возвращает обеспечительный платеж? Правомерно ли удержание?

Довольно часто на практике, когда для арендатора наступает момент покинуть арендуемое помещение, арендодатель не желает возвращать сумму обеспечительного платежа, в связи с чем ищет любые предлоги для того, чтобы оставить эту сумму у себя. 

Так, наиболее чаще встречаются следующие обстоятельства для невозврата суммы обеспечительного платежа: 

• досрочное расторжение договора аренды;
• задолженность по арендной плате за помещение, когда арендатор фактически выехал из помещения, но отсутствует юридическое оформление прекращения договора, вследствие чего продолжается начисление арендной платы;
• причинение ущерба помещению арендодателя; 
• нарушение условий договора и др;

В таких случаях следует обращать внимание, что обеспечительный платеж может быть удержан арендодателем только в том случае, если из договора однозначно следует, что он является мерой ответственности, и определены случаи, когда такая мера применяется.

 

Настоятельно рекомендуем сторонам, заключающим договор аренды, при согласовании условии об обеспечительном платеже подходить к этому вопросу максимально внимательно. Условия договора в части обеспечительного платежа должны быть определенными и не допускать неясностей.

Так, в договоре аренды должны быть предусмотрены порядок, размер и сроки внесения арендатором обеспечительного платежа. 

Важное практическое значение имеет согласование порядка возврата обеспечительного платежа и определение оснований для его невозврата в договоре аренды.

Рекомендуем включать в договор с арендодателем следующие пункты, которые позволят вернуть обеспечительный платеж:

• «Арендодатель обязан вернуть обеспечительный платеж, переданный ему Арендатором, в течение /не позднее n-количества дней с момента прекращения Договора, в том числе в случае досрочного расторжения договора»;

или

• «Обеспечительный платеж подлежит зачету арендодателем в счет арендной платы за последний месяц определенного года аренды при условии, если в предусмотренный договором срок не наступят обстоятельства, необходимые для того, чтобы арендодатель смог засчитать обеспечительный платеж в счет исполнения соответствующего обязательства»;

Один из самых важных вопросов при заключении договора касается обстоятельств, при которых обеспечительный платеж засчитывается в счет исполнения обеспеченного обязательства и не возвращается арендатору. В таком случае в договоре необходимо перечислить конкретные обязательства арендатора, исполнение которых гарантируются обеспечительным платежом (например, обязанность по возмещению убытков, причиненных имуществу арендодателя и третьих лиц или уплате неустойки и др.). 

Также обращаем внимание на то, что зачет обеспечительного платежа в счет исполнения обеспеченного обязательства возможен только при наличии документально подтверждённых расходов арендодателя или задолженности арендатора. 

(См. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2017 N 09АП-37789/2017-ГК по делу N А40-214881/16; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.01.2018 N Ф05-20216/2017 по делу N А40-214881/2016 и др.)

Это еще далеко не полный перечень нюансов процедуры возврата обеспечительного платежа при смене собственника арендованного помещения, однако настоящая статья показывает, что применение обеспечительного платежа по договору аренды на практике порождает огромное количество вопросов, требующих разрешения.  

Вышеперечисленные рекомендации позволят минимизировать судебные риски, связанные с возвращением суммы обеспечительного платежа по договору аренды при смене собственника арендованного помещения.

Статья подготовлена Младшим юристом Практики «Разрешение споров» Юридической Компании «Лемчик, Крупский и Партнеры» Свинко Екатериной при участии Юриста Иваниковой Инны.

В случае наличия вопросов просим связываться по телефону: +7(495) 544 1699 или направлять электронные сообщения по следующим адресам: 

[email protected], [email protected].

Смена контроля над арендатором Образец пунктов

• Для целей настоящего Соглашения «Смена контроля над Компанией» считается произошедшей, если:

• Смена контроля над Корпорацией» означает изменение под контролем такого характера, о котором необходимо было бы сообщать в ответ на пункт 6 (e) Приложения 14A Положения 14A, обнародованного в соответствии с Законом о фондовых биржах 1934 года с поправками («Закон о биржах»), или любой его правопреемник, независимо от того, или Корпорация не зарегистрирована в соответствии с Законом о биржах; при условии, помимо прочего, что такая смена контроля считается произошедшей, если (i) какое-либо «лицо» (как этот термин используется в Разделах 13(d) и 14 (d) Закона о биржах) является или становится «бенефициарным владельцем» (как определено в Правиле 13d-3 Закона о биржах), прямо или косвенно, ценных бумаг Корпорации, представляющих 25% или более совокупного права голоса находящиеся в обращении ценные бумаги Корпорации; или (ii) в течение любого периода двух лет подряд лица, которые в начале такого периода составляют Совет директоров Корпорации, перестают по какой-либо причине составлять по крайней мере его большинство, за исключением случаев избрания или выдвижения кандидатуры для избрания акционерами. , каждого нового директора был одобрен голосованием не менее двух третей директоров, которые в то время еще находились в должности, которые были директорами в начале периода.

• Компания соглашается с тем, что в случае смены контроля над Компанией (кроме смены контроля, одобренной большинством членов Совета директоров Компании, которые были директорами непосредственно перед такой сменой контроля), то в отношении всех вопросов, возникающих впоследствии в отношении прав Возмещаемого лица на оплату расходов и авансовых платежей по настоящему Соглашению или любому другому соглашению или в соответствии с Свидетельством о регистрации Компании или Уставом, действующими в настоящее время или в будущем, Компания должна обратиться за юридической консультацией. только от Независимого юрисконсульта (согласно определению в Разделе 10(d) настоящего документа), выбранного Страхователем и утвержденного Компанией (в утверждении которого не может быть необоснованно отказано). Такой юрисконсульт, среди прочего, должен представить свое письменное заключение Компании и Возмещаемому лицу относительно того, разрешено ли и в какой степени Возмещаемому лицу быть возмещенным в соответствии с применимым законодательством. Компания соглашается выплачивать разумные гонорары Независимому юрисконсульту, упомянутому выше, и полностью возмещать такому юрисконсульту любые и все расходы (включая гонорары адвокатов), претензии, обязательства и убытки, возникающие в связи с настоящим Соглашением или его участием. в соответствии с настоящим.

• «Возможная смена контроля» должна существовать в течение любого периода, в течение которого существуют обстоятельства, описанные в пунктах (a), (b), (c) или (d) ниже (при условии, однако, что возможная Смена контроля прекращается не позднее, чем произошла Смена контроля):

• (a) Начиная с даты Смена контроля в течение срока действия настоящего Соглашения, Корпорация не прекращает действия занятости в Корпорации, за исключением случаев, предусмотренных в настоящем Разделе 1(ii), или в результате Вашей инвалидности (как определено в Разделе 2(iv) настоящего документа) или смерти.

• (1) Для целей настоящего Соглашения «Смена контроля» означает любое из следующих событий, которое происходит после Даты вступления в силу:

• Если до истечения Срока найма, Должность Руководителя увольняется Компанией без причины (как определено в Разделе 5. 3) или Исполнитель увольняется со своей должности по настоящему Соглашению по уважительной причине (как определено в Разделе 5.4.1) в любое время до Смена контроля, Компания должен продолжать выплачивать Руководителю базовую заработную плату (по ставке, действовавшей непосредственно перед таким увольнением) в течение большего из (i) 6 месяцев или (ii) оставшейся части срока найма (такой период далее именуется « Выходное пособие»), с такими интервалами, которые выплачивались бы, если бы исполнительный директор оставался на активной службе в Компании. Кроме того, Руководитель имеет право продолжать участвовать в течение Выходного периода во всех планах социального обеспечения сотрудников, которые Компания предоставляет и продолжает предоставлять в целом своим сотрудникам, при условии, что Руководитель имеет право продолжать участвовать в таких планах в соответствии с его условия. Исполнительный директор не имеет дальнейшего права на получение какой-либо другой компенсации или льгот после такого увольнения или ухода с работы, за исключением случаев, определенных в соответствии с условиями планов или программ вознаграждения сотрудников Компании. В случае смерти Руководителя в течение Выходного периода выплаты, продолжающие базовую заработную плату в соответствии с настоящим Разделом 5.1.1, должны продолжать производиться в течение оставшейся части Выходного периода бенефициару, назначенному в письменной форме для этой цели Руководителем или, если нет такой бенефициар специально назначен в отношении исполнительной власти. Если в течение Выходного периода Исполнитель существенно нарушает свои обязательства в соответствии с Разделом 8 настоящего Соглашения, Компания может, направив письменное уведомление Руководителю, прекратить Выходной период и прекратить дальнейшие выплаты или предоставление любых льгот, описанных в этом Разделе. 5.1.1.

• В случае увольнения в связи со сменой руководства Работнику должна быть немедленно выплачена вся начисленная заработная плата, премиальная компенсация в размере заработанного, закрепленная отсроченная компенсация, если таковая имеется (кроме пенсионного плана или плана распределения прибыли, которые будет выплачиваться в соответствии с применимым планом), любые льготы по любым планам Работодателя или Avocent, участником которых является Сотрудник, в полном объеме прав Сотрудника по таким планам (включая передачу прав на любые вознаграждения, предоставленные Сотруднику по любому плану опционов на акции AHC или Avocent с полным ускорением), начисленные отпускные и любые соответствующие деловые расходы, понесенные Сотрудником в связи с выполнением им своих обязанностей по настоящему Соглашению, до даты увольнения, а также все выходные пособия, предусмотренные в Разделе 4. 1, но никакие другие компенсации или возмещения любого рода.

• (i) Любое «лицо» или «группа» (в соответствии с использованием таких терминов в Разделах 13(d) и 14(d) Закона о ценных бумагах и биржах от 1934 г. с поправками («Закон о биржах»)) , является или становится «бенефициарным владельцем» (как определено в Правилах 13d-3 и 13d-5 в соответствии с Законом о биржах, за исключением того, что Лицо будет считаться имеющим «бенефициарное владение» всеми ценными бумагами, которые такое Лицо имеет право приобретать независимо от того, осуществляется ли такое право сразу или только по прошествии времени), прямо или косвенно, более чем 35% от общего количества голосов находящихся в обращении на тот момент голосующих акций Материнской компании;

• Гарант не должен допускать каких-либо прямых или косвенных изменений контроля над Арендатором или Гарантом.

Шаблон соглашения о совместном владении недвижимостью: бесплатный и настраиваемый

Шаблон Соглашения о собственности CO.

​ [Владелец2.Компания]​

Подготовлено для:

​[Владелец1.Имя][Владелец1.Фамилия]

​[Владелец 1.Компания] ​

Покупка недвижимости совместно с другими лицами является серьезным обязательством, поэтому лучше всего заключить юридическое соглашение в форме договора о совместном владении недвижимостью. Этот шаблон договора о совместном владении недвижимостью разработан, чтобы четко изложить права и обязанности совладельцев и защитить все стороны в случае возникновения спора.

Соглашение о совместном владении имуществом («Соглашение») заключено [Владелец1.Имя][Владелец1.Фамилия] («Сторона») [Владелец1.УлицаАдресс], [Владелец1.Город], [Владелец1.Штат] [Owner1.PostalCode] и [Owner2.FirstName][Owner2.LastName] («Сторона») [Owner2.StreetAddress], [Owner2.City], [Owner2.State][Owner2.PostalCode] («Стороны») .

Настоящее Соглашение вступает в силу между Сторонами (ДАТА) и остается в силе до тех пор, пока одна из Сторон не расторгнет Соглашение.

Недвижимость

Предметом настоящего Соглашения является (опишите дом в целом, например, двухэтажный жилой дом на две семьи) , расположенный по адресу [PropertyStreetAddress], [Property.City], [Property.State ][Property.PostalCode] («Свойство»).

Стороны должны управлять Имуществом как (указать цель, для которой будет использоваться имущество, например, сдача в аренду, личное использование, ночлег и завтрак и т. д.)

Если вы планируете использовать недвижимость для получения дохода от аренды, вы, вероятно, захотите добавить дополнительные условия и положения, чтобы указать, как будет определяться сумма аренды, как будут согласовываться потенциальные арендаторы, как будет распределяться доход от аренды. быть распределены, и будет ли операционный бюджет.

Права и обязанности

Обе Стороны соглашаются иметь равные права, интересы и право собственности на Собственность. Обе стороны будут нести равную ответственность за управление, обслуживание и финансовые нужды дома.

Ни одна из Сторон не должна брать на себя какие-либо обременения Имущества без согласия обеих Сторон.

Обе Стороны соглашаются сохранять конфиденциальность всей информации, передаваемой в рамках Соглашения, и не раскрывать какую-либо информацию третьим лицам.

Доля владения может варьироваться в зависимости от того, сколько каждая сторона платит в качестве первоначального взноса. Это также повлияет на долю каждой стороны в собственности. Обязательно укажите процент владения, если он не равен 50/50.

Финансовые условия 

Обе стороны несут ответственность за ежемесячный платеж по ипотечному кредиту в размере $(сумма) и весь кредит в целом. Платеж по ипотеке должен быть разделен (сумма)% для [Владелец1.Имя][Владелец1.Фамилия] и (сумма)% для [Владелец2.Имя][Владелец2.Фамилия].

В случае изменения суммы ипотеки в течение срока действия настоящего Соглашения в связи с изменением процентной ставки обе Стороны соглашаются продолжать выплаты. Если требуется новая ипотека, обе Стороны соглашаются с новыми условиями в письменной форме.

​Обе Стороны соглашаются сообщать и платить любые индивидуальные налоги, связанные с Имуществом. Платежи по налогу на имущество производятся (ежемесячно с платежом по ипотеке, отдельно в рассрочку и т. д.) и делятся (сумма)% на [Владелец1.Имя][Владелец1.Фамилия] и (сумма)% на [Владелец2.Имя] [Владелец2.Фамилия].

Обе Стороны соглашаются оплачивать любые страховые и коммунальные платежи с разделением (сумма)% для [Владелец1.Имя][Владелец1.Фамилия] и (сумма)% для [Владелец2.Имя][Владелец2.Фамилия].

Если Имуществу требуется какое-либо техническое обслуживание или улучшение, обе Стороны должны согласовать это в письменной форме, прежде чем нанимать каких-либо подрядчиков или заключать какие-либо соглашения с третьей стороной.

Передача и продажа

Стороны договорились о совместном владении, поскольку они знают друг друга и доверяют друг другу. Соответственно, ни одна из Сторон не может добровольно передать какую-либо часть своей доли в Имуществе, кроме как с согласия обеих Сторон. Любая Сторона может отказать в таком одобрении по своему единоличному и абсолютному усмотрению. Любая предполагаемая передача без необходимого письменного разрешения является недействительной.

В случае продажи Имущества требуется одобрение обеих Сторон. Если только одна Сторона пожелает продать в любое время, она может принудить к продаже с письменным уведомлением другой Стороны. Этот процесс будет включать в себя получение оценки имущества согласованной третьей стороной и выставление его на продажу на рынке профессиональным агентом по недвижимости. В настоящее время Сторона, являющаяся совладельцем, имеет возможность выкупить долю в Имуществе Стороны, желающей продать, в соответствии с оценочной стоимостью.

Если Имущество продается, прибыль делится поровну (скорректируйте с учетом определенного процента разделения, если прибыль не делится поровну) между Сторонами.

Когда одна сторона хочет продать, а другая нет, ситуации могут стать сложными или даже спорными.