Письмо о зачете обеспечительного платежа в счет нового договора аренды
Как правило, перед заключением договора производится проверка надёжности контрагента, а при его заключении для снижения предпринимательских рисков договор дополняется условиями об обеспечении надлежащего исполнения обязательств. Надлежащее исполнение обязательств обеспечивается различными способами, основные из которых поименованы в п. 1 ст. 329 ГК РФ. К специальным способам мы бы отнесли обеспечение исполнения обязательств, которые предусмотрены законом (ст. 115 Бюджетного кодекса РФ ‒ государственные (муниципальные) гарантии, ст. 824 ГК РФ ‒ финансирование под уступку денежного требования) или договором.
Выбор способа обеспечения исполнения обязательств устанавливается соглашением сторон. Одним из самых распространённых в договорах аренде является обеспечительный платёж, поэтому тема, раскрытая в статье эксперта «ЧТОДЕЛАТЬКОНСАЛТ», актуальна для многих.
Что такое обеспечительный платёж?
Обеспечительный платёж представляет собой сумму, которую одна сторона договора уплачивает другой стороне, чтобы обеспечить исполнение денежных обязательств (например, обязанность возместить убытки или уплатить неустойку при нарушении договора (п. 1 ст. 330, п. 1 ст. 393 ГК РФ) или одностороннем отказе от его исполнения, когда за это предусмотрена выплата определённой денежной суммы другой стороне обязательства (п. 3 ст. 310 ГК РФ).
Обеспечительным платежом можно обеспечить только денежные обязательства, причём любые. Устанавливается в форме конкретной фиксированной суммы или в виде процента от определённой суммы.
Случаи, при которых кредитор может зачесть сумму обеспечительного платежа в счёт исполнения обеспеченного обязательства, конкретизируются договором.
Основное преимущество такого обеспечения заключается в том, что на момент нарушения обязательств деньги находятся у кредитора, поэтому ему не нужно предпринимать меры для их взыскания.
Более того, сторонами может быть согласована обязанность должника поддерживать определённый размер обеспечительного платежа (п. 3 ст. 381.1 ГК РФ). В этом случае, как только кредитор удовлетворит требования за счёт части обеспечительного платежа, должник обязан восполнить платёж в соответствующей части.
По общему правилу кредитор должен вернуть обеспечительный платёж должнику, если на момент прекращения срока действия договора не наступят обстоятельства, при которых кредитор может удовлетворить за счёт платежа свои требования (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ).
Неправомерное удержание обеспечительного платежа по окончании срока действия договора даёт право арендатору потребовать его возврата в качестве неосновательного обогащения с начислением процентов по ст. 395 ГК РФ (п. 2 ст. 1107 ГК РФ).
При этом для арендатора важно, чтобы срок возврата обеспечительного платежа был установлен в договоре. Если такой срок в договоре не согласован, платёж должен быть возвращён в семидневный срок со дня предъявления требования о его возврате (п.
2 ст. 314 ГК РФ).
Не знаете, как лучше разрешить ситуацию? Аналитические материалы помогут разобраться.
подробнее
Можно ли не возвращать обеспечительный платёж по окончании договора?
П. 2 ст. 381.1 ГК РФ позволяет сторонам согласовать случаи, когда обеспечительный платёж не возвращается арендатору. Например, может быть предусмотрено при одностороннем отказе арендатора от договора, возврате помещения в состоянии, не соответствующем договору аренды, и иных согласованных случаях.
Для нашей статьи наиболее актуальной является ситуация, когда в договоре согласовано условие о том, что сумма обеспечительного платежа по предыдущему договору аренды засчитывается в качестве обеспечительного платежа по новому договору.
Как зачесть обеспечительный платёж на новый договор аренды?
Зачёт обеспечительного платежа по договору аренды происходит при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором (п.
1 ст. 381.1 ГК РФ). Соответственно, в договоре может быть указана возможность зачёта обеспечительного платежа в счёт договора, который будет заключён в будущем, однако реализована она может быть только после подачи заявления о зачёте, сделанного после возникновения нового обязательства (см., например, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.06.2015 № Ф07-2523/2015 по делу № А56-32640/2014; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.06.2014 по делу № А46-9742/2013).
Если в договоре не предусмотрено условие о возможности зачёта обеспечительного платежа в счёт нового договора аренды, то арендатору следует направить арендодателю письмо
Условие о зачёте обеспечения стороны могут согласовать также в новом договоре аренды. В этом необходимость составления отдельных писем, уведомлений или соглашений отсутствует (ПостановлениеДевятого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2014 по делу № А40-60064/2014; ПостановлениеДевятого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2014 № 09АП-5924/2014-ГК по делу № А40-90744/13).
В любом случае, вне зависимости от способа оформления зачёта обеспечительного платежа, более удобно, в частности для бухгалтеров, является направление указанных документов сопроводительным письмом с приложением актов сверки, особенно при оформлении первыми двумя способами.
Документы направляются в том же порядке, что и любые другие юридически значимые сообщения. Важно соблюсти данный порядок, на случай если вдруг между сторонами возникнет спор. Наиболее актуально для арендодателя, односторонний взаимозачёт которого может оспариваться ввиду отсутствия доказательств направления заявления контрагенту.
Порядок направления юридически значимых сообщений подробно регламентирован в СПС КонсультантПлюс (см., например, Готовое решение: Что нужно знать о юридически значимых сообщениях (КонсультантПлюс, 2022)). Помимо этого, в СПС КонсультантПлюс можно найти пошаговые инструкции по многим процедурам, образцы заполнения документов, а также подборки актуальной судебной практики применительно к конкретной ситуации.
Таким образом, перенос обеспечительного платежа со старого договора на новый несложная, но при этом удобная процедура. Для этого достаточно наличия обязанности внести платёж в рамках нового договора и наличия обязанности вернуть по старому, после чего зачёт оформляется в одностороннем порядке направлением заявления о зачёте либо двусторонним соглашением, которое может быт включено в текст нового договора.
Разрешите спорную ситуацию с контрагентом в свою пользу.
подробнее
Автор: эксперт-юрист «ЧТОДЕЛАТЬКОНСАЛТ» Александр Новиков
Свидетельство о регистрации СМИ: Эл № ФС77-67462 от 18 октября 2016 г.
Контакты редакции: +7 (495) 784-73-75, [email protected]
требования, как съемщику вернуть гарантийный платеж при выезде из помещения — Дело Модульбанка
Ещё:
Как правильно оформить карточку товара на Яндекс.Маркете. Чек-лист
Как оформить гибкий и скользящий графики
Составить валютный договор без ошибок
Как оформить самозанятость через приложение «Мой налог»
Как перейти на электронный документооборот
Как работать с негативными отзывами
Как продать готовый бизнес
Как подготовиться к поиску инвестиций
Как написать текст вакансии, чтобы найти хорошего специалиста и не нарушить закон
Как накопить подушку безопасности
Как перейти на электронные трудовые книжки
Что делать, если на вас давит полиция или прокуратура
Я стал номинальным директором.
Что делать?
Что делать с лишней едой в кафе
Как провести тендер
Как купить готовый бизнес
Как не платить налоги. Законные способы
Как составить брачный договор, если у вас бизнес
Больничный для ИП: как болеть и получить деньги
Предпринимателям тоже подбрасывают наркотики
Подписаться
Ещё:
Как правильно оформить карточку товара на Яндекс.Маркете. Чек-лист
Как оформить гибкий и скользящий графики
Составить валютный договор без ошибок
Как оформить самозанятость через приложение «Мой налог»
Как перейти на электронный документооборот
Как работать с негативными отзывами
Как продать готовый бизнес
Как подготовиться к поиску инвестиций
Как написать текст вакансии, чтобы найти хорошего специалиста и не нарушить закон
Как накопить подушку безопасности
Как перейти на электронные трудовые книжки
Что делать, если на вас давит полиция или прокуратура
Я стал номинальным директором.
Что делать с лишней едой в кафе
Как провести тендер
Как купить готовый бизнес
Как не платить налоги. Законные способы
Как составить брачный договор, если у вас бизнес
Больничный для ИП: как болеть и получить деньги
Предпринимателям тоже подбрасывают наркотики
Подписаться
Как ничего не пропустить
Подпишитесь в соцсетях
Публикуем ссылку на статью, как только она выходит. Отдельно даём знать о важных изменениях в законах. Шутим, но не слишком смешно.
Получайте статьи почтой
Присылаем статьи пару раз в неделю, а ещё новостной дайджест и приветы от Модульбанка. Подписываясь, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.
Момент…
Готово!
Проверьте почту, пожалуйста
Не получилось отправить 😐
А если не хотите подписываться почтой и дружить в соцсетях — ну что ж! Вы можете набирать наш адрес руками в браузере, как в двухтысячном.
бесплатных шаблонов соглашений об аренде и аренде в Мэриленде | ПДФ
Соглашения об аренде в штате Мэриленд — это юридические договоры, которые позволяют арендодателю и арендатору подписать соглашение об аренде жилой или коммерческой недвижимости. Стандартный договор предусматривает предоставление жилой площади на один (1) год с ежемесячной оплатой арендатором.
- Договоры аренды в Мэриленде
- Раскрытие информации
- Законы об обеспечительных депозитах
- Доступ/вход арендодателя
- Образец шаблона
Соглашения об аренде в Мэриленде
By Top Downloads
Стандартный договор об аренде жилья в Мэриленде предназначен для арендодателей и арендаторов, желающих заключить договор на фиксированный срок, обычно на один (1) год, с ежемесячными платежами, которые должны производиться первого (1) числа каждого месяца. . После того, как арендатор обязуется арендовать жилую недвижимость, арендодатель обычно просит его пройти проверку биографических данных через заявку на аренду.
Заявление об аренде в Мэриленде позволяет арендодателю просматривать кредитную историю и историю аренды арендаторов, подавших заявки, чтобы определить, являются ли они подходящими кандидатами. Арендодатель может взимать невозмещаемый сбор независимо от того, одобрен заявитель или нет. После тщательного рассмотрения арендодатель сообщит заявителю, приняты ли они, и сколько будет составлять их залог (если таковой имеется). Плата за подачу заявки — максимальный лимит не установлен. Однако арендодатель должен вернуть все неизрасходованные…
Помесячное соглашение об аренде в штате Мэриленд, или «аренда по желанию», касается отношений между арендодателем и арендатором, которые не имеют конкретной даты окончания и продолжаются до тех пор, пока арендатор платит арендную плату. Этот тип договоренности часто используется для временных жителей, контрактников, путешественников и других лиц, которые не могут заключить долгосрочный контракт.
Уведомление о выселении в штате Мэриленд позволяет арендодателю сообщить арендатору о том, что он просрочил оплату арендной платы и получил указание выплатить причитающуюся сумму или съехать. Эта форма предоставляется в качестве любезности от имени управляющего/владельца недвижимости, поскольку они по закону могут подать иск о выселении в суд своей юрисдикции в тот момент, когда арендная плата просрочена. Арендодатель должен уведомить арендатора за 10 (десять) дней о необходимости произвести оплату, в противном случае ему будет предъявлен иск в…
Соглашение о коммерческой аренде в Мэриленде – это юридический договор, который обязывает физическое или юридическое лицо производить ежемесячные платежи арендодателю в обмен на использование офисные, производственные или торговые помещения. Есть много факторов, которые входят в этот тип соглашения, но первый порядок действий арендодателя заключается в том, чтобы всегда проверять заинтересованные стороны с помощью заявки на аренду, а также исследовать их бизнес, используя базу данных бизнеса государственного секретаря.
Есть три (3)…
Соглашение о субаренде в Мэриленде отличается от других договоров аренды, поскольку это единственное соглашение, в котором нынешний арендатор решает арендовать помещение, которое у него находится в аренде. Это соглашение может заключаться в аренде всей арендованной площади или в разделении части квартиры. Первоначальный арендатор («субарендатор») несет единоличную ответственность за все платежи и ущерб имуществу в соответствии с договором с арендодателем. Поэтому субарендодателю рекомендуется принимать только тех, кто…
6 пунктов, которые вы должны включить в договор аренды уже сегодня
Если вы являетесь арендодателем, договор об аренде является одним из самых важных документов, которые у вас есть в отношении арендуемой недвижимости. Хорошая аренда не только сообщает вашему арендатору, когда арендная плата должна быть оплачена, но также защищает вас, когда что-то идет не так.
Не все договоры аренды одинаковы
Когда арендодатели используют слово «аренда», они не всегда имеют в виду один и тот же тип документа.
На одном конце спектра у вас есть рукописные соглашения или заполненные бланки из магазинов канцтоваров. Эти соглашения содержат сумму арендной платы и срок оплаты, но не более того с точки зрения пунктов.
С другой стороны, у вас есть документы штата, которые ссылаются на местные законы и постановления. Они содержат пункты для каждого типа непредвиденных обстоятельств; как таковые, они обычно намного длиннее.
Если бы вам пришлось выбирать, что бы вы выбрали для защиты своих инвестиций?
Если вы начинаете как домовладелец, важно помнить, что вы ведете бизнес. Если вы хотите защитить свои интересы и прибыль, вы должны предпринять шаги, чтобы ограничить свою ответственность в случае, если что-то пойдет не так.
Надежная аренда для конкретного штата — отличный способ начать.
Связанный: В чем разница между договором аренды и договором аренды?
Location, Location, Location
Договоры об аренде в конкретном штате важны, потому что законы арендодателя-арендатора различаются в зависимости от штата, округа или даже города.
Например, в каждом штате действуют разные законы о размере страхового депозита, который вы можете получить. В разных городах может быть введен контроль за арендной платой, что повлияет на то, как часто и насколько вы можете повышать арендную плату. Требуемые раскрытия информации, такие как наводнение, плесень и радон, различаются в зависимости от штата.
Для вас как арендодателя важно знать местные законы при заключении договора аренды. Причина этого в том, что если вы включите в договор аренды пункт, противоречащий закону, он не будет иметь силы в суде. Даже если вы и арендатор подписали его, ваш договор аренды недействителен, если он не соответствует законам вашего штата, округа и города.
Есть много способов найти договор аренды в конкретном штате. Вы можете нанять юриста, чтобы составить его для вас, или проконсультироваться с ассоциацией риэлторов вашего штата®. Вы также можете попробовать Tellus для бесплатного доступа к нашей всеобъемлющей цифровой аренде.
В настоящее время мы предоставляем аренду в Калифорнии, и вскоре мы будем предоставлять аренду для каждого штата.
А пока давайте рассмотрим некоторые из конкретных пунктов вашего договора аренды.
Связанный: Местоположение имеет значение в сфере недвижимости и вот почему
1. Срок оплаты и платеж
Это очевидно, не так ли? Вы хотите получать деньги! Но давайте рассмотрим некоторые нюансы.
Когда должен быть ваш срок родов? Большинство арендодателей выбирают 1 число месяца. Учет всех платежей за один календарный год полезен для целей налогообложения. Но что, если к вам въедет арендатор в середине месяца? Затем вы захотите распределить арендную плату. В договоре аренды должен быть пункт о том, как это делается.
Ваша аренда должна также включать приемлемые способы оплаты. Будь то чек, наличные или быстрый процессор онлайн-платежей, такой как Tellus, вы должны указать свои предпочтения. Имейте в виду, что законы вашего штата могут потребовать, чтобы вы принимали несколько способов оплаты.
Например, в Калифорнии арендодатели должны принимать по крайней мере один способ оплаты, кроме наличных или электронного перевода средств (например, чека), за исключением случаев, когда арендатор ранее не возвращал чеки.
Подробнее: Наилучшие (и наихудшие) способы сбора арендной платы
2. Плата за просрочку платежа
Что произойдет, если ваш арендатор заплатит с опозданием? Если самым большим последствием является шлепок по запястью, вы ожидаете более просроченных платежей в будущем.
Большинство арендодателей согласны с тем, что взимание платы за просрочку помогает мотивировать арендаторов платить вовремя.
Сумма, которую вы можете взимать, зависит от законов вашего штата. В некоторых штатах требуется единовременная фиксированная плата, в то время как в других допускается ежедневная плата за каждый день просрочки арендной платы (иногда в дополнение к первоначальной фиксированной плате).
Вам также следует проверить законы штата, чтобы узнать, существуют ли какие-либо обязательные льготные периоды .
Например, в Калифорнии льготный период не требуется, а в Теннесси и Северной Каролине требуется 5-дневный льготный период.
Существует распространенное заблуждение, что льготный период позволяет выплатить арендную плату в более поздний срок без штрафных санкций. Некоторые арендаторы рассматривают окончание льготного периода как «настоящую» дату выплаты арендной платы. Реальность такова, что арендная плата все еще подлежит оплате в срок, указанный в договоре аренды ; льготный период только задерживает применение пени за просрочку платежа.
Льготный период записывается как количество дней. Подсчет обычно начинается после установленного срока, если только это не указано в требованиях штата (например, в Теннесси, где указан срок выполнения). Например, если арендная плата должна быть выплачена 1-го числа, наличие 3-дневного льготного периода (где отсчет начинается после установленной даты) означает, что пеня за просрочку платежа применяется 5-го числа.
Поскольку существует некоторая путаница в отношении штрафов за просрочку платежа и льготных периодов, вам может потребоваться разъяснить арендаторам ваши ожидания относительно фактического срока уплаты арендной платы.
Допустим, у вас есть задолженность по аренде 1-го числа, но есть 3-дневный льготный период. При оплате 2-го числа плата за просрочку платежа не взимается, арендная плата все еще задерживается. Некоторые арендодатели предпочитают уведомлять на этом этапе, чтобы побудить своих арендаторов платить вовремя. Ознакомьтесь с законами штата, чтобы узнать, как лучше поступить.
Дополнительная информация: Плата за просрочку платежа в Калифорнии , Иллинойс , Техас и Вашингтон, округ Колумбия
3. Гарантийный залог, если арендаторы нанесут ущерб
9000? Сбор залога, когда ваш арендатор подписывает договор аренды, гарантирует, что у вас есть средства для возмещения ущерба. Это также будет мотивировать вашего арендатора лучше заботиться о вашем имуществе. Закон о залоге зависит от штата. Например, максимальная сумма, которую вы можете собрать, зависит от разных факторов. В Калифорнии максимальная арендная плата составляет 2 месяца для немеблированной квартиры и 3 месяца, если квартира меблирована.
Арендодатели в Калифорнии могут добавить дополнительную арендную плату за полмесяца, если у арендатора есть водяная кровать.
В других штатах действуют особые требования к хранению залога. В общем, разумно положить депозит на отдельный банковский счет. Технически это все еще деньги арендатора, пока не будут произведены вычеты. Проверьте законы своего штата о том, должен ли гарантийный депозит приносить проценты, и кто получает проценты.
В каждом штате действуют разные требования к возврату залога арендатора. В большинстве случаев любые вычеты, которые вы берете, должны быть детализированы и отправлены арендатору вместе с остатком депозита, если таковой имеется.
Связанный: Как вернуть залог
4. Домашние животные
Планируете ли вы разрешить проживание с домашними животными в сдаваемой вами собственности? Как домовладелец, вы можете устанавливать правила относительно того, какие домашние животные вам разрешены, а какие нет.
Например, вы можете хотеть только кошек или установить ограничение веса для собак. Дважды проверьте свой страховой полис и правила ТСЖ (если применимо), чтобы определить, есть ли какие-либо дополнительные ограничения.
Арендодатели часто взимают дополнительный залог или плату за домашних животных. Они делятся на три основные категории:
- Депозит для домашних животных . Эта сумма взимается вместе с залогом и подлежит возврату при отсутствии ущерба, причиненного домашним животным. Иногда это не классифицируется как отдельный депозит для домашних животных; вместо этого некоторые арендодатели просто взимают больший залог за арендаторов с домашними животными. Хранение залога за домашнее животное отдельно от страхового залога означает, что арендодатели рискуют причинить животному ущерб, превышающий сумму залога. Хранение их вместе означает, что любой ущерб (связанный с домашним животным или иным образом) может быть покрыт.
- Плата за размещение с домашними животными. Это невозмещаемый разовый сбор, взимаемый при подписании арендатором договора аренды. Плата обычно идет на расходы по уборке, связанные с животным в квартире. Прежде чем взимать плату, проверьте законы своего штата. Например, в Калифорнии невозмещаемые сборы являются незаконными (за исключением штрафов за просрочку платежа и сборов за подачу заявления).
- Аренда домашних животных . Это меньшая ежемесячная сумма, которую арендатор платит сверх обычной арендной платы за привилегию иметь домашнее животное в квартире. Это не подлежит возврату.
Обратите внимание, что законы для служебных животных и животных для эмоциональной поддержки отличаются. В большинстве случаев арендодатели не могут отказать арендаторам из-за их животных, а также не могут взимать залог за домашнее животное.
Узнайте больше: Сделайте вашу собственность подходящей для домашних животных , Какая плата взимается за домашних животных?
5.
Сдача в субарендуЕсли ваш арендатор будет отсутствовать в течение нескольких месяцев аренды (чаще всего летом в студенческих городках), он может захотеть, чтобы кто-то взял аренду на время их отсутствия. Это известно как субаренда.
Некоторые арендодатели без проблем разрешают субаренду. Другие арендодатели не разрешают этого ни при каких обстоятельствах.
Если вы решите разрешить субаренду, мы рекомендуем включить в договор аренды пункт о том, что арендатор может субаренду только с вашего разрешения. Это позволяет вам лучше контролировать, кто живет на вашей собственности. Также рекомендуется проверять потенциальные подписьма, чтобы убедиться, что они соответствуют вашим требованиям проверки.
Подписьмо все равно должно подписать договор аренды и согласиться соблюдать все правила.
Хотя многие случаи субаренды подпадают под приведенный выше пример, другие немного отличаются. Например, некоторые арендаторы могут захотеть разместить вашу недвижимость на Airbnb или аналогичной платформе для краткосрочной аренды, чтобы заработать дополнительные деньги, пока они в отъезде.
Проблема в том, что вы как арендодатель несете повышенную ответственность. Наличие краткосрочных арендаторов означает, что в вашей собственности есть люди, которых вы не проверили и которые не подписали договор аренды. Если один из них получит травму, возможно, вам грозит судебный иск. По этой причине многие арендодатели предпочитают включать в договор аренды пункт, запрещающий арендаторам сдавать жилье через Airbnb.
Если вы сдаете в аренду недвижимость в определенном штате, обычно есть определенные сведения, которые вы должны указать в договоре аренды.
Например, на федеральном уровне арендодатели должны сообщать о наличии свинцовой краски, если помещение было построено до 1978 года. .
В Калифорнии арендодатели должны информировать арендаторов о базе данных Megan’s Law для зарегистрированных сексуальных преступников.
Во Флориде домовладельцы должны сообщать о возможном наличии газа радона.
В Индиане домовладельцы, сдающие в аренду имущество, расположенное в пойме, должны сообщать об этом арендаторам.