Дополнительное соглашение к договору аренды земли
Договор аренды на земельный участок эта один из самых важных документов, который подписывается между людьми. Но бывают ситуации, когда договор уже оформлен в официальном порядке, но необходимо внести какие-то корректировки. В таких случаях заключается дополнительное соглашение, которое прилагается к основному договору.
В договоре аренды земли всегда прописываются ключевые параметры сделки. Которые прекращают свою силу в момент окончания договора. Если арендатор и собственник земли решат дополнить соглашение, то необходимо составить дополнительное соглашение. Которое будет прилагаться к основному договору и иметь юридическую силу. Потому в таком договоре прописываются все дополнительные нюансы. Которые не были учтены в основном договоре и подписывается обеими сторонами.
В каких случаях составляется дополнительный договор
В большинстве случаев договор аренды заключается на довольно длительны промежуток времени. Поэтому составление дополнительного соглашения становится во многих случаях становиться спасительным решением, для того чтобы уладить разногласие и решить ряд возникших вопросов между собственником и арендатором и внести какие-то изменения в договор.
По статистике основным предметом спора становиться цена, которую собственник получает от арендатора за то, что тот пользуется земельным участком. Так как ежегодно за счет роста инфляции стоимость земли растет, а сумма, на которую соглашался собственник, например, 10 лет назад становится невыгодной в нынешнее время.
Конечно, цена арендуемой земли не единственный аспект, который можно изменить в дополнительном соглашении. Существует ряд других параметров, которые могут быть пересмотрены, например:
- изменение одной из сторон договора. Такое происходит в тех случаях, когда меняется хозяин земельного участка вследствие дарения, наследства, продажи;
- изменение юридического адреса одной из сторон. При изменении юридического адреса у одной из стороны, также необходимо заключить дополнительное соглашение, в котором указан новый адрес;
- изменение границ участка. Значит что изменение границ арендуемого участка может быть сделано как для увеличения, так и для понижения арендной платы;
- изменение адреса арендуемого участка. Такое происходит в тех случаях, когда улица, на которой находится участок, или город меняет название;
- изменение цели предоставления земли. Согласно договору, земля может использоваться только под указанные в основном договоре цели. Если цель для эксплуатации меняется, например, была предоставлена для сельхозназначения, а теперь необходима для других целей, то нужно данное желание арендатора согласовать с хозяином земли и заключить дополнительное соглашение;
- изменение порядка расчета арендной платы. При подписании договора аренды указывается сумма, которая должна поступать на счет собственника. Но в течение времени сумма или тип оплаты может меняться. Например, вначале арендная плата может составлять определенную денежную сумму, но потом переделаться на выплату процентов от продаж с земельного участка.
Инициатором дополнительного соглашения могут выступать любая из сторон, но для этого должны быть веские обоснованные основания. Подписывается дополнительное соглашение только по согласию обеих сторон.
Структура документа
Определенной утверждённой государственными структурами формы дополнительного соглашения не существует. По этой причине такие соглашения подписываются согласно сложившейся ситуации между арендатором и собственником и в разных случаях может иметь разный вид составления. Но всё-таки существует определенный порядок составления договора.
При написании документа обязательно необходимо быть название, номер основного договора, а также дата заключения документа и подпись обеих сторон. Вторым важным аспектом в заключении соглашения являются реквизиты арендатора и собственника земли. К ним относится адрес регистрации сторон, действующие номера телефонов, а также другие основные данные двух сторон. Например, часто встречается, что одной из сторон выступает руководитель какого-то отдела, который был назначен определенным указом или имеет доверенность для заключения такого рода договоров от лица компании.
Далее указывается вся суть нововведенных изменений к действующему основному договору или определенным пунктам договора. Необходимо описать все условия до мельчайших деталей, во избежание недопонимания. Такое соглашение может отменить какие-либо пункты из основного договора.
Как закрепление дополнительного соглашения необходимо вписать фамилии и инициалы обеих сторон с личной подписью. Если подпись документов осуществляют юридические лица, то ставятся еще индивидуальные печати. Заявление заполняется в свободной форме.
В основном дополнительное соглашение составляется легко по согласию сторон и не всегда нуждается в привлечении юристов. Юридическая сторона приглашается в случаях, когда основной договор подлежит серьезному изменению из-за дополнительного соглашения.
Правила составления соглашения
Как говорилось ранее точных правил для составления дополнительного соглашения нет, но в ст. 425 ГК РФ написано, что такой документ должен оформляться таким же образом, что и основной договор аренды земельного участка. То есть просто в письменной форме, также при оформлении не требуется нотариальное удостоверение договора. Но стоит знать, что такие соглашения должны быть зарегистрированы в Росреестре. Договоры, на аренду земли, оформленные на срок более 12 месяцев, к которым прилагается незарегистрированное дополнительное соглашение является недействительным. Процедура регистрации данного дополнения так же проста, как и регистрация основного договора. Одна из сторон должна подать определённый пакет документов в регистрационный орган по месту жительства. В такой пакет входят следующие документы:- для физического лиц любой документ, подтверждающий личность;
- для юридического лица необходимо иметь копию документа, свидетельствующего о регистрации;
- копии учредительных документов;
- выписка из реестра юридических лиц;
- документы, которые подтверждают те или иные полномочия человека, который является представителем организации, подающей документ в реестр;
- наличие чека об оплате государственной пошлины;
- кадастровый план земельного участка;
- представитель одной из сторон должен иметь нотариально заверенную доверенность;
- не менее 3 экземпляров дополнительного соглашения, которые должны быть у каждой стороны и в регистрационном отделении.
Копии всех вышеперечисленных документов должны подаваться с оригиналами или быть нотариально заверенными, что подтверждает их подлинность. Вышеуказанный перечень может меняться в зависимости от региона и обстоятельств.
Рассматривается реестром такое дополнение максимально 30 дней, после чего вступает в силу. Это позволяет официально урегулировать вопросы в изменении арендатора, изменении цены участка. А также решить вопросы долевой собственности. Официальное оформление такого документа приравнивает его к основному договору.Заключение
В основном дополнительные соглашения происходят по обоюдному согласию, но бываю такие ситуации, когда одна из сторон отказывается идти на компромисс. В таких случаях вторая сторона может обратиться в суд для изменения условий договора. Если в суд будут предоставлены определенные претензии и желание изменить существующий договор, а также будут доказаны серьезные нарушения и ущемления прав второй стороной, то вполне возможно, что суд вынесет решение об изменении договора путем заключения дополнительного соглашения.
Существуют особенные основания для изменения договора аренды земли. Согласно ч. 1 ст. 451 Кодекса такие обстоятельства являются форс-мажором и ни одна из сторон не могла предвидеть такой исход при заключении действующего договора. Такое соглашение также может быть достигнуто по взаимному согласию или при помощи суда, в который подает одна из сторон. Конечно, такие варианты изменений встречаются крайне редко и лишь в тех случаях. Если при аннуляции договора обе стороны несут колоссальные потери, или по личным соображениям сторон. А также в тех случаях, если расторжение договора может навредить общественным интересам общества.
Поэтому рекомендуется перед составлением договора на аренду земельного участка воспользоваться услугами грамотного адвоката двум сторонам. Это позволит в дальнейшем не прибегать к судебным тяжбам. Это касается и дополнительных соглашений, которые необходимо изучать со всех сторон, перед тем как подписать.
Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения: образец
На чтение13 мин. Просмотров3492 Обновлено
Содержание статьи (кликните, чтобы посмотреть)
ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № ___
к Договору аренды нежилых помещений № ___
___________________________, именуемое в дальнейшем “Арендодатель”, в лице Генерального директора _____________________, действующего на основании Устава и ___________________________________________, именуемое в дальнейшем «Арендатор» в лице Генерального директора _________________________, действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящее Соглашение к договору аренды нежилых помещений ______________________________(далее – Договор) с учетом дополнительных соглашений к нему, с учетом уменьшения кв.м. площади арендуемых помещений, о нижеследующем:
1. Изложить п. ___ Договора в следующей редакции:
«Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью _________ кв.м. (в том числе ________ кв.м.
площади общего назначения), находящиеся на ______этажах нежилого здания по адресу: г. _____________________, ул.___________________, ______, (далее – «Помещения») для использования в целях ____________________________________________________________________________.
Местоположение арендуемых помещений указано в выписке из реестра объектов капитального строительства №____________________________ от ___.__.20___г. (Приложение №__)».
2. Арендатору возвратить неиспользуемые площади нежилых помещений (______ кв.м.) по Акту приема-передачи в редакции Приложения № 1 к настоящему дополнительному соглашению.
Статьи по теме (кликните, чтобы посмотреть)
3. Признать утратившим силу Приложение № __ «Список арендуемых помещений с указанием площади» к Дополнительному соглашению № ___ от __.__.20___г. к Договору. Принять «Список арендуемых помещений с указанием площади» в редакции Приложения № __ к настоящему дополнительному соглашению.
4. Признать Приложение № __ «Справка-расчет остаточной стоимости передаваемых в аренду нежилых помещений» к дополнительному соглашению № __ от __.___.20__г. к Договору утратившим силу. Принять «Справка-расчет остаточной стоимости передаваемых в аренду нежилых помещений» в редакции приложения № __ к настоящему дополнительному соглашению.
5. Во всем остальном условия Договора остаются неизменными и Стороны подтверждают по ним свои обязательства.
6. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с «__» _______ 20___ года до полного исполнения обязательств Сторонами и является неотъемлемой частью Договора.
7. К настоящему дополнительному соглашению прилагаются и являются его неотъемлемой частью:
Приложение 1 «Акт приема-передачи (возврата Арендатором площади ___ кв.м.)»;
Приложение 2 «Список арендуемых помещений с указанием площади»;
Приложение 3 «Протокол согласования договорной цены»;
Приложение 4 «Справка-расчет остаточной стоимости передаваемых в аренду нежилых помещений»;
8. Настоящее дополнительное соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.
От Арендодателя «___» _____________ 20__г. | От Арендатора «___» __________ 20__ г. |
ОБ ИЗМЕНЕНИИ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
г. Москва ____________г. _____ ______________г.
_________________________________________________ (фамилия, имя, отчество), именуемый в дальнейшем «Наймодатель», в лице _____________ ______________________, действующего на основании ____________________________________________________ с одной стороны, и ___________________________________________________________________________,
именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», а по отдельности – «Сторона», в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации заключили настоящее дополнительное соглашение к Договору о нижеследующем.
- Пункт 3.1.8 Договора изложить в новой редакции:
«3.1.8. При освобождении жилого помещения в случаях расторжения или прекращения настоящего Договора, в том числе по окончании срока обучения в Университете, при отчислении из Университета, при выезде Нанимателя в другое место жительства, выселении из общежития по решению суда или по иным причинам, в трехдневный срок с момента расторжения или прекращения настоящего Договора сдать жилое помещение Наймодателю по акту сдачи-приемки помещения.».
- Пункт 5.2 Договора изложить в новой редакции:
«5.2. Договор может быть изменен по соглашению Сторон, по инициативе Наймодателя в части изменения размера платы за общежитие, дополнительных услуг с соблюдением порядка изменения платы за общежитие, установленного законодательством Российской Федерации, или по решению суда по основаниям, установленным законодательством Российской Федерации.».
- Пункт 5.3 Договора изложить в новой редакции:
«5.3. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в результате одностороннего отказа Нанимателя от Договора или по решению суда по основаниям, установленным законодательством Российской Федерации.
Выезд Нанимателя в другое место жительства (пребывания), которым, в том числе, является фактическое отсутствие Нанимателя в общежитии в совокупности в течение тридцати дней на протяжении трех следующих подряд месяцев без уважительных причин, является односторонним отказом Нанимателя от Договора.».
- Дополнить Договор пунктом 5.6 следующего содержания:
«5.6. Расторжение или прекращение действия Договора является основанием для выселения Нанимателя из общежития.».
- Все остальные условия Договора остаются без изменений и сохраняют свою юридическую силу.
- Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до даты расторжения или прекращения действия Договора.
- Настоящее дополнительное соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.
- Подписи Сторон:
университет «Высшая школа экономики» ______________________
Нередко возникают ситуации, когда необходимо изменить прописанные в договоре аренды условия.
В Гражданском кодексе существует два способа изменения данных условий:
- через подписание дополнительного соглашения, если обе стороны согласны с изменениями;
- через суд, если одна сторона добивается изменений, а вторая выступает против.
Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Если необходимо продлить срок действия договора аренды, то вместо составления нового, можно заключить дополнительное соглашение к уже существующему договору. Нередко в договор аренды включают пункт об автоматической пролонгации.
Это означает, что период действия договора автоматически продлевается на тот же срок, если ни одна из сторон не захочет расторгнуть договор или изменить его существенные условия за месяц до окончания срока действия.
В данном случае, договор может продлеваться неограниченное количество раз без составления дополнительных соглашений.
Но в случае, когда аренда регистрируется, как обременение права собственности, автоматическое продление — не самый лучший вариант. Для отслеживания сроков обременения, регистратору необходимо предоставлять дополнительное соглашение о продлении аренды.
При досрочном расторжении договора аренды по взаимному согласию так же может быть подписано дополнительное соглашение, к которому имеет смысл составить акт обратного приема-передачи предмета аренды.
И последнее, при изменении условий сделки (плата по договору, объем прав арендатора, его обязанности и т. д.) также необходимо составлять дополнительное соглашение.
Содержание дополнительного соглашения к договору аренды жилого и нежилого помещения
В дополнительное соглашение вносятся условия, в зависимости от желания участников соглашения. Неотъемлемой частью любого дополнительного соглашения является ссылка на основной договор аренды.
При внесении изменений, новые и старые условия указываются следующим образом : «пункт № Х излагается в следующей редакции…» или «пункт № Х считать недействительным». В случае продления договора, указывается новый период действия арендных правоотношений.
Существенных различий при составлении дополнительного соглашения к договору аренды жилого или не жилого помещения нет.
В случае если поменялось назначение помещения с жилого на нежилое, или наоборот, то оптимальным вариантом можно считать составление нового договора аренды, так как разница в правах и обязанностях может быть очень значительна.
При составлении дополнительного соглашения, нужно придерживаться главного правила – форма соглашения не должна отличаться от формы основного договора аренды, т. е. если договор первоначально был составлен в письменном виде, то и соглашение к нему должно иметь письменное оформление.
Естественно, при нотариальном заверении договора аренды, дополнительное соглашение также должно быть заверено у нотариуса.
Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Более внимательно нужно отнестись, составляя дополнительное соглашение в случае государственной регистрации. Оформленное надлежащим образом, соглашение передается на государственную регистрацию регистратору.
Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью основного договора. Оно должно быть составлено в той же форме, и зарегистрировано в том же порядке, что и договор.
Дополнительное соглашение направлено на урегулирование разногласий по действующему договору, таких как продление или сокращение срока действия договора, и может быть подписано только в том случае, если обе стороны пришли к согласию.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:
к содержанию ↑Нормативная база
В ГК РФ прописаны понятия аренды или найма, они связаны с передачей помещения во временное пользование. Статья 452 ГК РФ говорит, что дополнительное соглашение должно заключаться по тому же порядку, что и основное.
Сущность подобных соглашений и их отношение к первоначальному документу обозначены в статье 453 ГК РФ. Приложение регистрируется в порядке, прописанном законом.
С точки зрения закона необходимость составления дополнения к контракту продиктована тем, что устные договоренности о каких-либо условиях не могут быть признаны юридическим фактом. Статья 310 ГК РФ гласит, что одностороннее изменение условий договора невозможно. Существует ряд обязательных условий:
- Бумага всегда составляется в письменном виде;
- Структура, а также форма должны в точности совпадать с формой и структурой главного контракта;
- Бумага включает любые мелочи;
- При наличии малейших несоответствий приложение будет признано недействительным.
Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения дает возможность не только изменить, но и аннулировать любые пункты договора, либо вписать их.
Необходимо, чтобы соглашение было написано простым языком. Оно должно быть доступным для понимания, поэтому следует избегать сложных формулировок, искажающих смысл.
Если у сооружения несколько собственников, согласие на любые изменения в контракте требуется от всех владельцев. Следует принять во внимание, был ли главный договор аренды здания или помещения заверен у нотариуса, регистрировали ли его в реестре, либо нет. Все действия нужно будет проделать и с дополнительным соглашением.
к содержанию ↑Правила составления
Наименование приложения должно отражать номер договора, к которому оно составляется, а также дату составления. Документ имеет следующую структуру:
- Название, а также номер;
- Место, дата подписания;
- Данные арендатора и самого арендодателя;
- Информация о сооружении, помещении или здании, предоставленном в аренду;
- Пункты, подлежащие замене, их редакция;
- Момент, когда соглашение вступит в силу;
- Дополнительные данные;
- Число экземпляров документа;
- Подписи.
Ошибки и исправления в соглашении не допускаются. Их нельзя вносить даже при помощи фразы «исправленному верить». В некоторых случаях вы можете указать обстоятельства, которые привели к необходимости внесения изменений в договор аренды нежилого сооружения. В этом случае можно руководствоваться статьей 95 ФЗ-44.
Все наименования, даты и адреса прописываются в таком же формате, как и в первоначальном документе.
Число экземпляров соглашения равно числу сторон. В некоторых случаях участниками договора выступают не две, а больше сторон.
Бывает так, что собственник помещения изменился, и арендаторы не знают, кому платить при отсутствии договора. Позиция Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 под номером 66 такова, что при изменении собственника, независимо от того, был ли переоформлен главный договор аренды нежилого сооружения, прежний владелец здания или сооружения теряет право на доходы от имущества, а новый хозяин приобретает это право.
- Преамбулу. Она отражает название и тип документа, перечисляет стороны соглашения, содержит дату и упоминание об основном документе;
- Основная часть касается предмета соглашения и условий, подлежащих замене;
- Заключительная часть включает реквизиты сторон, упоминание, что они согласны с изменениями, дату и подписи.
При составлении документа всегда учитывайте нюансы изменений. Каждый конкретный случай может потребовать определенных правил.
к содержанию ↑Автор документа
число консультаций: | 82 |
отмеченных лучшими: | 5 |
ответов к документам: | 52 |
размещено документов: | 927 |
положительных отзывов: | 84 |
отрицательных отзывов: | 6 |
- E-mail: [email protected]
Особенности составления документа
Порядок изменения арендной платы за пользование нежилого помещения
Стоимость услуг по аренде нежилого помещения может быть изменена в порядке, предусмотренном статьями 424 и 425 Гражданского Кодекса РФ. Если расчёт первоначальной суммы производился посредством составления расчётных документов (сметы), то и новая сумма должна быть рассчитана таким же образом с внесением всех произведённых изменений.
Важно! Стоимость аренды может быть изменена в любой момент действия основного документа.
При указании в дополнительном соглашении новой суммы арендной платы следует указать и размер налога на добавочною стоимость.
Все остальные пункты договора аренды, которые не были изменены соглашением, свою силу не утрачивают и являются обязательными для исполнения всеми его сторонами.
к содержанию ↑Если условия договора изменились…
В случае если стороны договора об аренде приняли решение об изменении его условий, это возможно будет сделать только двумя способами:
- В случае обоюдного согласия, через оформление дополнительного соглашения к договору, ;
- В судебном порядке, если договоренность между сторонами не была достигнута.
Продление срока аренды
Продление срока аренды возможно и без заключения дополнительного соглашения или составления нового договора, в случае, если в первичном документе прописана возможность автоматической пролонгации после завершения срока.
Если такие условия первоначально не предусмотрены, то необходимо дополнительно заключать договор аренды, либо составлять дополнительное соглашение.
к содержанию ↑Новые арендаторы
Если у арендатора появляются новые члены семьи, которым нужна регистрация, он может попросить собственника недвижимости составить соглашение. В нем собственник даст разрешение на регистрацию новых жильцов, и они получат постоянную прописку.
Такое соглашение действует при долгосрочном найме, чаще всего — в случае, если арендатор вступил в брак или у него появился ребенок.
Шаг №2: составьте соглашение
Используйте наш чек-лист, чтобы не упустить ничего важного:
Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
✅ Напишите название документа и укажите стороны, которые его подписывают. В шапке напишите «Дополнительное соглашение к договору аренды». Присвойте ему индивидуальный номер. Во введении — фамилию, имя, отчество арендодателя и арендатора.
✅ Укажите дату составления договора. Дату обычно ставят после названия документа, в верхнем правом углу. Если хотите, можете дополнительно подстраховать себя — указать не только дату, но и время, место заключения соглашения.
✅ Укажите договор, в который вносите изменения. Напишите его индивидуальный номер и дату подписания. Также можно указать дополнительные параметры — к примеру, данные арендуемой недвижимости.
✅ Распишите изменения. Укажите, условия каких пунктов договора вы меняете, какие пункты аннулируете и какие добавляете. Делать это можно по шаблону: начинать каждый пункт соглашения со слов «Пункт №… полностью исключить», «Ввести пункт №…» или «Пункт №… считать верным в следующем изложении».
✅ Укажите, что остальные положения основного договора остаются без изменения.
✅ Укажите дату вступления дополнительного соглашения в силу. Если хотите, чтобы оно начало действовать сразу после подписания, напишите: «Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу в момент подписания его сторонами».
✅ Укажите, в скольких экземплярах составлен дополнительный документ. Обычно это делают фразой: «Настоящее дополнительное соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон».
✅ Укажите данные сторон. В конце документа обязательно указывают реквизиты сторон. Обычно это — фамилия, имя, отчество и данные документа, удостоверяющего личность: например, серия, номер, дата и место выдачи паспорта.
к содержанию ↑Шаг №3: проверьте документ
Перечитайте соглашение, еще раз проверьте, не противоречит ли оно условиям основного договора. Проследите, чтобы все условия были описаны четко и ясно, без двусмысленных формулировок и пунктов, вызывающих вопросы.
Также обратите внимание на опечатки и ошибки — если возникнет спорная ситуация, документ с ошибками может быть признан недействительным.
Шаг №4: поставьте подписи
Каждая сторона должна поставить свою подпись и указать расшифровку. Обычно в качестве расшифровки используют фамилию с инициалами, написанными от руки.
Если боитесь ошибиться, обратитесь к юристу или в риэлторскую компанию. Специалист адаптирует для вас проверенный шаблон соглашения, внесет индивидуальные данные, проверит готовый документ.
Что будет, если не зарегистрировать соглашение в Росреестре?
Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Теоретически вы несете ответственность перед Росреестром за несвоевременную регистрацию или отсутствие регистрации дополнительного соглашения. Практически санкции, которые может применить государственный орган, не прописаны в законодательстве.
А суд принимает во внимание любые юридические документы. Например, если вы не зарегистрируете соглашение, при спорах оно с высокой долей вероятности будет принято во внимание.
Автор статьи
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
СледующаяЗаявленияДоговор цессии между юридическими лицами: образец скачать бесплатно
Отличная статья 0
как правильно составить документ, образец бланка, а также какие спорные моменты могут возникнуть
Соглашение об аренде земельного участка заключается на определенный срок.По истечению этой даты договор либо автоматически продлевается, либо отношения между арендатором и арендодателем прекращаются.
Однако закон предусматривает ситуации, когда расторгнуть соглашение можно досрочно. Нюансы оформления данного документа обсудим ниже в статье.
Причины
Основания для досрочного расторжения арендных отношений перечислены в ст. 619 и 620 Гражданского Кодекса России:
- ухудшение состояния земли;
- просрочка платежа сроком более 2 месяцев;
- создание арендодателем препятствий для пользования участком;
- участок имеет недостатки, которые не были выявлены вначале;
- неисполнение пунктов договора аренды.
Последняя причина — изменяющаяся. Она напрямую зависит от того, что конкретно прописано в первоначальном документе. Например, арендное соглашение может включать пункт о запрете на субаренду.
Если арендополучатель передаст хотя бы часть надела третьим лицам для временного пользования, то это будет считаться серьезным нарушением. Хотя по закону запрета на субаренду нет.
Нельзя расторгнуть договор досрочно в период проведения полевых сельскохозяйственных работ. Это указано в ст. 46 Земельного Кодекса РФ, но касается только земель сельхоз назначения.
Условия для досрочного прекращения сделки
Досрочное прекращение аренды происходит по взаимному согласию или через суд.
Есть определенный регламент, которого должны придерживаться стороны:
- Уведомление. Сторона-инициатор должна сообщить другому участнику сделки о намерении прервать отношения. Законом не установлена форма такого уведомления.
Допускается устное сообщение или письменное. Рекомендуется направлять уведомление в виде заказного письма. Таким образом, инициатор может отследить дату получения уведомления.
- Ожидание ответа. В соответствии со ст. 452 ГК РФ после получения уведомления получатель должен в течение 1 месяца дать ответ.
В течение этого срока арендатор или арендодатель могут исполнить свои обязательства (например, оплатить задолженность) и договориться о дальнейшем пользовании наделом. Еще один возможный исход — стороны соглашаются на мирное расторжение договора аренды. Если этого не произошло, инициатор может обратиться в суд.
- Подписание документов. Необходимо составить соглашение о расторжении и некоторые другие бумаги.
Мирное соглашение — наиболее простой и удобный способ прекратить деловые отношения. Достаточно лишь составить документ. Правила его заполнения описаны ниже.
Правила заполнения бланка
Соглашение о расторжении аренды земельного участка является приложением к основному договору и недействительно без него. Поэтому в самом соглашении можно ссылаться на пункты основных бумаг. Документ не требует нотариального заверения.
Законодательных норм для его заполнения также нет. Однако при составлении документа необходимо придерживаться правил деловой документации. Соглашение о расторжении заключается в 2 экземплярах.
В самом документе должна содержаться следующая информация:
- ФИО сторон. По желанию договор может быть дополнен контактными или паспортными данными.
- Ссылка на договор аренды — дата заключения, номер регистрации. Если ранее он продлевался с помощью доп. соглашения, можно указать реквизиты и этого документа.
- Причина расторжения сделки.
- Обязательства сторон после расторжения договора. Этот этап можно пропустить, если арендатор к моменту составления документа привел участок в первоначальный вид. В таком случае достаточно указать отсутствие претензий.
Если гражданин, который пользовался делянкой, ухудшил состояние земли, арендодатель имеет право на получение компенсации. Это правило работает и в обратную сторону. Неотделимые улучшения, произведенные с согласия владельца участка, должны быть компенсированы арендатору при расторжении договора.
- Подписи сторон, дата заключения договора и прекращения отношений.
Расторгнуть договор об аренде земли можно частично, т.е. не на весь надел, а лишь на определенную его часть. Такая практика характерна для участков, где арендатор построил дом (даже если он еще не достроен). Большая часть земли может быть отчуждена, за исключением площади под застройку.
Что делать после подписания договора?
Недостаточно составить соглашение о расторжении договора аренды земельного участка.Также стороны должны уладить момент передачи земли владельцу. Для этого составляется акт приема-передачи земли.
Его можно составить еще до заключения соглашения, чтобы потом на него ссылаться для получения компенсации.
Акт приема-передачи составляется владельцем земли при личном осмотре участка. Выявляются улучшения и ухудшения за время пользования. В документе можно указать постройки, согласованные с собственником, и самострой.
Соглашение о расторжении аренды необходимо зарегистрировать в Росреестре. Делает это собственник участка.
При себе в отделении необходимо иметь:
- паспорт;
- договор;
- квитанцию об оплате госпошлины.
Договор необходимо зарегистрировать в течение месяца после его составления, вне зависимости от того, когда прекращаются отношения (после фиксации документа в системе или до этого). Рекомендуется заранее урегулировать все имущественные и денежные вопросы.
Спорные моменты
Не всегда расторжение договора аренды проходит гладко. Стороны должны хорошо знать свои права и обязанности, поскольку досрочное прекращение отношений без серьезных оснований невозможно по закону.
Смена собственника
Собственник может продать надел земли, который арендуется второй стороной. Смена владельца не является основанием для прекращения арендных отношений. Однако необходимо составить и зарегистрировать доп.соглашение к договору аренды с указанием нового владельца участка.
Такое же правило касается смерти арендатора. Его обязанности по пользованию и оплате земли переходят наследникам. Расторжение сделки при смене одной из сторон допускается только в случае, если это указано в соглашении об аренде.
Игнорирование извещения
Если у инициатора есть серьезные основания для прекращения аренды, он должен уведомить вторую сторону сделки.Если в течение месяца ответа не последовало, инициатор должен обратиться в суд. Подается иск о досрочном прекращении договора аренды с обязательным указанием оснований и подтверждением аргументов.
Одновременно с иском о прекращении аренды инициатор может подать иск на компенсацию. В судебном порядке будет установлена сумма возмещения при ухудшении состояния земли и для других ситуаций. Эта сумма будет взыскана с ответчика в случае положительного решения о расторжении аренды.
Самовольные постройки являются фактором ухудшения состояния земли. Суд может обязать ответчика к сносу самостроя за собственный счет или возмещение расходов на снос, если этим будет заниматься арендодатель.
Заключение
Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка может быть заключено в любой момент до истечения срока пользования землей. При обоюдном согласии достаточно заполнить бланк и зарегистрировать его в Росреестре. После выполнения всех обязательств отношения между арендатором и арендодателем прекратятся.
КОГДА ЗАКЛЮЧАЕТСЯ ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ К ДОГОВОРУ АРЕНДЫ
КОГДА ЗАКЛЮЧАЕТСЯ ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ К ДОГОВОРУ АРЕНДЫ
Советы бизнесу
Договоры оказания услуг
Советы работникам
Кредиты и займы
Права водителей
Строительство квартиры
Семейные споры
- ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ БРАЧНОГО ДОГОВОРА
- КАК СОСТАВИТЬ БРАЧНЫЙ ДОГОВОР
- ПРИЗНАНИЕ БРАЧНОГО ДОГОВОРА НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ
- ЧТО НЕ МОЖЕТ БЫТЬ УКАЗАНО В БРАЧНОМ ДОГОВОРЕ
- ЕСЛИ БРАК ФИКТИВНЫЙ
- КАК МОЖНО ДОКАЗАТЬ ФИКТИВНОСТЬ БРАКА
- ФИКТИВНЫЙ БРАК
- ПОСЛЕДСТВИЯ ПРИЗНАНИЯ БРАКА НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ
- ОСНОВАНИЯ ПРИЗНАНИЯ БРАКА НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ
- ДВОЙНАЯ ФАМИЛИЯ
- СРОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ БРАКА С МОМЕНТА ПОДАЧИ ЗАЯВЛЕНИЯ
- ЗАКЛЮЧЕНИЕ БРАКА
- ОБЯЗАННОСТИ СУПРУГОВ ПО ВЗАИМНОМУ СОДЕРЖАНИЮ
- АЛИМЕНТНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА БЫВШИХ СУПРУГОВ
- СРОКИ ОБРАЩЕНИЯ ЗА АЛИМЕНТАМИ
- ФОРМА СОГЛАШЕНИЯ ОБ УПЛАТЕ АЛИМЕНТОВ
- ЗАКЛЮЧЕНИЕ СОГЛАШЕНИЯ ОБ УПЛАТЕ АЛИМЕНТОВ
- РАЗМЕР АЛИМЕНТОВ, ВЗЫСКИВАЕМЫХ НА СУПРУГОВ И БЫВШИХ СУПРУГОВ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ
- ПРАВО БЫВШЕГО СУПРУГА НА ПОЛУЧЕНИЕ АЛИМЕНТОВ ПОСЛЕ РАСТОРЖЕНИЯ БРАКА
- УЧАСТИЕ СОВЕРШЕННОЛЕТНИХ ДЕТЕЙ В ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ РАСХОДАХ НА РОДИТЕЛЕЙ
- ОБЯЗАННОСТИ СОВЕРШЕННОЛЕТНИХ ДЕТЕЙ ПО СОДЕРЖАНИЮ РОДИТЕЛЕЙ
- УЧАСТИЕ РОДИТЕЛЕЙ В ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ РАСХОДАХ НА ДЕТЕЙ
- ВЗЫСКАНИЕ АЛИМЕНТОВ В ТВЕРДОЙ ДЕНЕЖНОЙ СУММЕ
- РАЗМЕР АЛИМЕНТОВ, ВЗЫСКИВАЕМЫХ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ
- МОЖНО ЛИ ТРЕБОВАТЬ АЛИМЕНТЫ С БЕЗРАБОТНОГО
- ОТ ЧЕГО ЗАВИСИТ РАЗМЕР АЛИМЕНТОВ
- КАК ПОДАТЬ ИСК О ВЗЫСКАНИИ АЛИМЕНТОВ
- ЛИЧНЫЕ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СУПРУГОВ
- ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СУПРУГОВ ПО ОБЩИМ ДОЛГАМ
- РАЗДЕЛ ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРЫ
- ЧТО ТАКОЕ ОБЩИЕ ДОЛГИ СУПРУГОВ
- ЧТО ТАКОЕ ЛИЧНЫЕ ДОЛГИ СУПРУГА
- ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СУПРУГОВ ПО ЛИЧНЫМ ДОЛГАМ
- КАК ЗАЩИТИТЬ СВОЮ ДОЛЮ В ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРЕ
- КВАРТИРА И РАЗВОД
- КОГДА СУД МОЖЕТ ПРИСУДИТЬ НЕРАВНЫЕ ДОЛИ СУПРУГАМ
- ЕСЛИ РАЗДЕЛ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ ПРОИСХОДИТ ПО СОГЛАШЕНИЮ
- КАК ПРОИЗВОДИТСЯ РАЗДЕЛ ИМУЩЕСТВА
- ПРИНУДИТЕЛЬНЫЙ РАЗДЕЛ ИМУЩЕСТВА: ОСНОВАНИЯ, ПОРЯДОК, ВОЗМОЖНЫЕ ТРУДНОСТИ
- КОГДА СДЕЛКА МОЖЕТ БЫТЬ ПРИЗНАНА НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ
- ИМУЩЕСТВО ОДНОГО ИЗ СУПРУГОВ МОЖЕТ БЫТЬ ПРИЗНАНО ИХ СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ
- ВЛАДЕНИЕ, ПОЛЬЗОВАНИЕ И РАСПОРЯЖЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ СУПРУГОВ
- ЧТО ОТНОСИТСЯ К ЛИЧНОМУ ИМУЩЕСТВУ КАЖДОГО ИЗ СУПРУГОВ
- ЧТО ОТНОСИТСЯ К ОБЩЕМУ ИМУЩЕСТВУ СУПРУГОВ
- ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ДЕТЕЙ, РОДИТЕЛИ КОТОРЫХ НЕ СОСТОЯТ В БРАКЕ
- КАК УСТАНОВИТЬ МЕСТО ЖИТЕЛЬСТВА РЕБЁНКА С СОБОЙ
- УСТАНОВЛЕНИЕ ПРОИСХОЖДЕНИЯ ДЕТЕЙ
- КАК ПОДАТЬ ИСК О ЛИШЕНИИ РОДИТЕЛЬСКИХ ПРАВ
- ОГРАНИЧЕНИЕ РОДИТЕЛЬСКИХ ПРАВ
- ПОСЛЕДСТВИЯ ЛИШЕНИЯ РОДИТЕЛЬСКИХ ПРАВ
- ЛИШЕНИЕ РОДИТЕЛЬСКИХ ПРАВ
- ИЗМЕНЕНИЕ ИМЕНИ И ФАМИЛИИ РЕБЕНКА
- ПРАВО РЕБЕНКА НА ОБЩЕНИЕ С РОДИТЕЛЯМИ И ДРУГИМИ РОДСТВЕННИКАМИ
- ПРАВА ДЕТЕЙ
- ПОРЯДОК ВСТРЕЧ С ДЕТЬМИ, АЛИМЕНТЫ — РЕШАЕТСЯ ПРИ РАСТОРЖЕНИИ БРАКА
- УСТАНОВЛЕНИЕ ОТЦОВСТВА В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ
- СОГЛАШЕНИЕ О ДЕТЯХ
- ПРАВО НА ОБЩЕНИЕ С РЕБЕНКОМ ДЕДУШКИ, БАБУШКИ
- ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ РОДИТЕЛЬСКИХ ПРАВ РОДИТЕЛЕМ, ПРОЖИВАЮЩИМ ОТДЕЛЬНО ОТ РЕБЕНКА
- ПОРЯДОК ОТНОШЕНИЙ РОДИТЕЛЕЙ, ПРОЖИВАЮЩИХ ОТДЕЛЬНО ОТ РЕБЁНКА
Образец соглашения об изменении стороны в договоре в 2021 году
Соглашение о замене стороны в договоре — это документ, письменная договоренность о выходе участника из сделки и передаче его прав и обязанностей лицу, ранее в сделке не участвовавшему.
Когда надо поменять сторону в контракте
Зачастую в практике возникает потребность изменения участников сделки после ее заключения. Возможны ситуации, когда арендодатель желает «перевести» сделку на нового арендатора. Или, к примеру, новый собственник объекта теплоснабжения желает получить статус абонента по существующему договору теплоснабжения с прежним владельцем.
Институт такой передачи закреплен в гражданском законодательстве. В соответствии с законом, к одновременной передаче всех прав и обязанностей по договору применяются правила об уступке требования и о переводе долга.
Форма заключения такого соглашения — идентична форме первоначальной сделки. В целях упрощения документооборота в организации, его оптимально оформить в форме трехстороннего документа с прежними участниками и новым контрагентом.
Стоит учесть, что решение об изменении участников сделки подлежит оценке на предмет его размера. В случае крупной сделки решает, можно ли заменить сторону в договоре, общее собрание участников общества.
Ограничения
Существуют и ограничения, препятствующие смене участников сделки. К примеру, необходимо согласие кредитора на перевод обязанностей к новому должнику. Отсутствие такого согласия делает ничтожным заключенное соглашение в части перевода долга. Также недопустима замена лица в обязательствах, неразрывно связанных с личностью кредитора.
Вышесказанное представляет собой азбуку гражданского права и выглядит очевидным. Но на практике возникает ряд вопросов, связанных с переоформлением договора на новое лицо.
Практика
Договоры, по общему правилу, предполагаются возмездными. В связи с этим в практике возник вопрос: должна ли замена стороны соответствовать таким характеристикам?
Отсутствие условия о цене передаваемых прав и обязанностей само по себе не является основанием для признания данного соглашения недействительной сделкой. Кроме того, одновременная передача прав и обязанностей уже сама по себе свидетельствует о его возмездности.
Но иногда суды указывают на необходимость оценки всех фактических обстоятельств с целью определения возмездности отношений.
Рассмотрим один из частных примеров с перенаймом в рамках договора аренды.
Арендатор желает выйти из арендных отношений с переводом всех прав и обязанностей на новое лицо. Если первоначальный арендатор в банкротстве, то конкурсный управляющий вправе расценить перенаем как способ вывести из конкурсной массы должника право аренды как ценный актив. Это дает конкурсному управляющему возможность оспаривать передачу договора. Как видим, банкротство арендатора как потенциально конфликтное положение подсвечивает наиболее уязвимые грани данной конструкции.
В таком случае суды исследуют вопрос о возмездности получения новым контрагентом права аренды. Учитывая риски при заключении соглашения о замене стороны, назначается судебная экспертиза с целью установления рыночной стоимости права аренды. Судами делается вывод, что если использование арендуемого имущества направлено на извлечение прибыли, то перенаем нельзя осуществить без взимания с нового арендатора дополнительной платы за вступление в отношения с арендодателем.
Таким образом, надлежит объективно оценивать коммерческую ценность сделки для всех сторон обязательства, принимать во внимание реальные экономические мотивы ее совершения и риски возможной несостоятельности контрагента.
Правила оформления
Документ, как правило, составляет тот участник, который заинтересован в замене, в той форме, в которой составлен первоначальный документ. Состав документа стандартный:
- Вводная часть (преамбула).
- Основная часть.
- Реквизиты участников.
В вводную часть включают информацию об участниках соглашения, дату и место заключения.
В основной части характеризуется предмет соглашения, уточняются передаваемые права и обязанности. Также указываются условия их передачи, ответственность за нарушение обязательств, срок вступления в силу.
Образец
Соглашение о перемене лица в обязательстве по договору № ________ от ________________
___________________, именуемое в дальнейшем «___________________», в ___________________, действующего на основании ___________________, с одной стороны, ___________________, именуемое в дальнейшем «___________________», в лице ___________________, действующего на основании ___________________, с другой стороны, и ___________________, именуемое в дальнейшем «___________________», в лице ___________________, действующего на основании ___________________, с третьей стороны, совместно именуемые Стороны, а каждая в отдельности – «Сторона», заключили настоящее соглашение о замене стороны (далее – Соглашение) к Договору о нижеследующем:
|
Так выглядит правильно оформленный документ:
Автор — Мария Крюкова, юрист практики разрешения споров Rightmark Group
Образец дополнительного соглашения к договору аренды
Правожил.com > Аренда > Особенности составления и образец дополнительного соглашения к договору арендыДополнительное соглашение к договору аренды используется достаточно часто. Ведь заключая договор, стороны соглашаются на определенные в нем условия. Однако, в процессе его реализации могут происходить изменения в отношениях сторон, предмете сделки и других обстоятельствах.
Это вовсе не означает, что договор должен прекратить свое действие. В большинстве случаев просто встает необходимость внесения соответствующих поправок в подписанный сторонами документ. Образец дополнительного соглашение к договору аренды представлен в статье.
Когда нужно дополнительное соглашение?
Стороны не только свободны в заключении любых договоров на согласованных ими условиях, но и вправе изменять и прекращать их по своему желанию. Это может быть обоюдное стремление обоих участников сделки, либо желание лишь одной стороны.
В случае, когда другая сторона не хочет менять положения заключенного соглашения, можно решить этот вопрос в судебном порядке.
Если обе стороны согласны на внесение поправок в действующий документ, они делают это с помощью дополнительного соглашения. Таким соглашением они могут изменять, дополнять, прекращать имеющиеся условия, вносить новые положения.
Поскольку поправки обычно касаются лишь некоторых положений договора, то переделывать его полностью, составлять новый документ не имеет смысла.
Арендные отношения не являются исключением, и также могут потребовать закрепления определенных изменений. На практике нередко встречаются случаи изменения площади арендуемых объектов, размера оплаты, срока.
При смене собственника переданного в аренду имущества также заключаются доп соглашения. Таким документом стороны также вправе прекратить действие отдельных положений или договора в целом.
Виды дополнительных соглашений к арендным договорам
Какие существуют виды доп соглашений?
Необходимость внесения поправок в действующие соглашения может быть обусловлена различными причинами. Исходя из этого, все описанные документы можно подразделить на следующие виды:
- изменяющие условия заключенного документа;
- дополняющие новыми положениями;
- прекращающие соглашения или действие его отдельных пунктов.
Стороны по своему усмотрению могут менять уже согласованные ими положения о площади арендуемого имущества, размере платы за его пользование, порядке и сроках ее внесения. А также сроке самого документа.
Что касается описанных отношений, то стороны часто с помощью доп соглашений продлевают срок действия аренды.
Внесение новых условий в действующий договор законом также не воспрещается. Они могут дополнять установленные положения, включать в него другие пункты.
Стороны также вправе прекращать досрочно действие заключенного договора по своему совместному решению. В некоторых случаях требуется прекращение лишь отдельных его пунктов.
С момента подписания соглашения они перестают действовать и применяться сторонами сделки.
Дополнительное соглашение к договору аренды — образец и правила составления
Гражданским законодательством единого образца дополнительных соглашений к договорам не установлено. Исходя из цели, которую преследуют при его заключении, в юридической практике сформировались определенные требования к их содержанию.
Соглашение должно указывать на стороны (их наименование, реквизиты, полномочия), его заключающие, наименование самого документа, дату, место его подписания. В тексте документа необходима ссылка на основной договор и указание на вносимые изменения (дополнения).
Если соглашением меняются положения договора, то обычно указывается их новая редакция. Для новых пунктов пишется их полное содержание и нумерация.
При прекращении отношений полностью, стороны указывают на данный факт. Если недействующим признается отдельный пункт, то пишется, какой именно. Нередко в соглашении содержится фраза о том, что оно является неотъемлемой частью самого договора.
В конце документа представители сторон ставят свои подписи, при наличии — печати. Он является неотъемлемой частью заключенного ранее договора, поэтому подшивается или просто прикладывается к нему.
О форме и необходимости регистрации дополнительных соглашений
Поскольку стороны заключают соглашения в дополнение к договору, они должны следовать его форме. Арендные отношения закрепляются обычно единым письменным документом. Поэтому и дополнения к нему составляются письменно. Законом не предусматривается для таких документов обязательного удостоверения у нотариуса.
Однако, если по желанию сторон документ прошел нотариальное заверение, то и описанное соглашение требует того же. Такой же принцип действует и в отношении необходимости регистрации соглашений.
При регистрации самого договора, требуется прохождение данной процедуры и для дополняющих (изменяющих) его документов. Обязательно должны регистрироваться договоры аренды нежилых помещений при сроке равном году или превышающем его.
При несоблюдении правила о форме соглашений, наступают неблагоприятные для сторон последствия. Такой документ не будет считаться действующим.
На что обратить внимание при заключении соглашений?
Особые моменты, которые прописываются в доп соглашениях
Исходя из названия самого соглашения понятно, что оно лишь в определенной части дополняет (изменяет) условия договоров.
Исключением является только полное прекращение договора в досрочном порядке. Поэтому, если стороны намереваются внести много поправок, существенно меняющих само обязательство, описанное соглашение не подойдет.
В таких случаях целесообразнее прибегнуть к заключению нового договора или новации. Для действительности вносимых поправок важно соблюдать требование о форме соглашений.
Если в документе содержатся условия о праве арендодателей самостоятельно менять плату и порядок ее внесения, автоматическом его продлении, то другие соглашения не нужны.
Мнение юриста-эксперта:
Мнение эксперта
Гуменюк Екатерина Владимировна
Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.
Задать вопросПри изменении условий договора или выявлении дополнительных обстоятельств у сторон возникает потребность заключать дополнительное соглашение. Такое соглашение должно быть составлено в таком же варианте, как и основной договор, то есть стороны должны быть описаны как в договоре аренды.В дополнительном документе обязательно должна быть ссылка на первоначальный договор. В случае, если ранее заключенный договор удостоверялся в регистрирующем органе, то дополнительный документ регистрируется аналогично основному договору.
Потребность в удостоверении может быть связана с различными факторами. В соответствии с гражданским законодательством стороны имеют право пересматривать размер арендной стоимости не чаще чем раз в году. Могут измениться и иные условия.
Например, стороны могут пересмотреть порядок оплаты коммунальных платежей, возможность проведения ремонтных работ или банально изменились реквизиты любой из сторон.
Так же, как и основной договор, соглашение о дополнительных условиях должно быть подписано не менее чем в двух одинаковых экземплярах. Для регистрации необходимо обратиться со всеми подлинниками в Росреестр и оплатить государственную пошлину.
Любой заключенный договор его стороны могут изменять, дополнять и прекращать. Делается это при их обоюдном согласии в форме письменного дополнительного соглашения. Оно должно отражать суть изменений (дополнений) и следовать форме самого договора.
О договорах аренды нежилых помещений и доп соглашениях к ним вы можете узнать, посмотрев видео:
Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.
Смотрите также Телефоны для консультации 08 Мар 2017 kasjanenko 1041 Поделитесь записью Шаблон бесплатного земельного договораЗемельный договор описывает договор купли-продажи земли между покупателем и продавцом. В зависимости от условий между сторонами контракт обычно включает цену покупки и дату закрытия. Если покупатель не совершит покупку до даты закрытия, любой задаток может остаться у продавца.
Земельный договор — это документ, устанавливающий условия покупки незанятой земли за деньги или торговлю.Земельный договор, аналогичный стандартному договору купли-продажи, подробно описывает соглашение между покупателем и продавцом, включая любые условия, непредвиденные обстоятельства и периоды комплексной проверки.
Договор на землю в рассрочкуДоговор на землю в рассрочку — это когда покупатель производит платежи после закрытия, чтобы уплатить продажную цену. Также именуемый «финансированием собственника», он позволяет продавцу действовать как банк и получать от покупателя платежи по основной сумме долга плюс проценты.Несмотря на то, что покупатель будет владеть недвижимостью после закрытия сделки, продавец будет держателем залога с правом вернуть собственность в собственность, если платеж не будет произведен.
Калькуляторы контрактов на землю
Это простое руководство о том, как приобрести землю на законных основаниях, которое должно быть записано на имя покупателя после закрытия сделки.
Шаг 1. Сделайте предложениеДля того, чтобы сделать предложение о покупке, покупатель должен будет оформить земельный договор либо самостоятельно, либо с помощью агента по недвижимости или адвоката.Покупатель должен будет ввести всю информацию о земле, которую можно получить в офисе местного оценщика, и перечислить все условия продажи.
Шаг 2. Дождитесь ответа от продавцаПосле того, как контракт был завершен покупателем, продавец должен либо отклонить, либо сделать встречное предложение, либо принять условия соглашения. Если он будет принят, покупатель должен будет внести задаток (используйте квитанцию о задатке) и начать период комплексной проверки.
Этап 3 — Период комплексной проверкиВ большинстве соглашений существует период комплексной проверки, который позволяет покупателю провести испытания собственности, чтобы убедиться, что ее можно использовать в соответствии с намерениями покупателя. Это может включать проведение экологических испытаний, получение разрешений от местного правительства или любые другие непредвиденные обстоятельства, перечисленные в соглашении.
Шаг 4 — Закрытие объекта недвижимостиПосле завершения комплексной проверки объекта недвижимости и устранения непредвиденных обстоятельств пора готовиться к закрытию.Если покупатель хочет заплатить наличными, закрытие может произойти практически сразу. Если покупатель решил получить финансирование, то большинству кредиторов потребуется экологический отчет (т. Е. Этап I) и оценка собственности третьей стороной.
После того, как покупатель завершит необходимые шаги для получения средств для покупки, стороны могут назначить дату закрытия сделки.
Шаг 5 — Запись актаПо окончании сделки продавец проверит получение средств и подпишет перед покупателем документ на недвижимость.Документ выступает в качестве титула на собственность, подтверждающего право собственности покупателя. Требуется, чтобы акт был подан в Реестр сделок в округе, где находится недвижимость.
Обычно существует налог на продажу собственности, который рассчитывается по так называемой «ставке» для каждой юрисдикции. Если не согласовано иное, этот налог обычно распределяется между покупателем и продавцом.
Нужно ли регистрировать земельный договор?Да и Нет .Сам договор не должен регистрироваться, хотя после того, как произошло закрытие, передача права собственности должна быть зафиксирована в акте.
Можно ли продать договор земельного участка?Да при условии, что в договоре есть право передать договор другому лицу.
Можно ли сдавать землю в аренду?Да , но это чаще встречается в коммерческой недвижимости, чем в жилой.
Есть ли разница между договором на жилую и коммерческую землю?№ , оба контракта одинаковы, если только это не предусмотрено местным законодательством или законодательством штата.
Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument
Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument
Шаг 1 — Загрузите PDF-шаблон договора купли-продажи земли
Ссылка «Adobe PDF», отображаемая в этом разделе страницы, предоставляет немедленный доступ к шаблону, необходимому для заключения письменного договора купли-продажи земли. Вы можете предварительно просмотреть этот файл, просмотрев образец изображения, если хотите, а затем нажав кнопку «PDF» вместе с ним, чтобы получить доступ к загружаемому файлу.
Шаг 2 — Приложите дату вступления в силу договора купли-продажи
Календарная дата, определяющая, когда эти документы вступят в силу, поскольку договор купли-продажи будет использоваться для представления информации этого договора. В статье I вверху первой страницы для этого есть пара пустых строк. Найдите слова «… Сделано», затем укажите календарный месяц и день, когда это соглашение станет активным, в первой строке, а также соответствующий год во второй строке.
Шаг 3 — Определите покупателя земли, стоящего за данным соглашением
Полное имя Покупателя земли должно быть прикреплено к этой роли вместе с датой, указав его или ее полное имя на первом пустом месте после метки «Покупатель» в «I. Стороны.»
Этап 4 — Создание жилого помещения покупателя земли
Адрес места жительства Покупателя земли будет указан в следующих двух местах в заявлении «Покупатель».Начните с записи номера здания, улицы и номера люкса / квартиры в адресе проживания Покупателя земли в первой пустой строке после слов «… с почтовым адресом», затем введите город, в котором находится этот адрес, в следующую строку. имеется пустая строка. Эти два поля, когда они объединены, должны определять физическое местонахождение адреса проживания Покупателя земли.
Этап 5. Проверка места проживания покупателя земли
Для заполнения этого адреса необходимо указать состояние покупателя земли, поэтому укажите его в графе «Кто согласен на покупку» в разделе «Покупатель».
Шаг 6 — Имя продавца земли, заключающего этот контракт
Раздел «Продавец» статьи «I. Стороны »стремится подтвердить личность Собственника, продающего соответствующую землю. Укажите его или ее полное имя в пустой строке между меткой «Продавец» и меткой в скобках «Продавец».
Этап 7. Укажите жилой адрес продавца земли
Адрес места жительства Продавца земли также требуется для этих документов и должен быть указан в разделе «Продавец» первой статьи «I.Стороны.» Две доступные строки после имени Продавца земли ищут этот адрес, записанный для отображения.
Шаг 8 — Документальное подтверждение статуса места жительства продавца земли
Полный адрес Продавца земли требует, чтобы штат, в котором эта Сторона проживает, был указан в последней строке раздела «Продавец».
Шаг 9 — Отчет о проданной земле
Вторая статья, на которой следует остановиться, — «II.Юридическое описание ». Формулировка, используемая в первом заявлении, устанавливает физический размер земли на бумаге. Найдите пустую строку после фразы «… Общая общая площадь», затем введите количество «квадратных футов» или «акров», составляющих землю, в качестве ее содержания. После того, как вы запишите это число, укажите, как оно отображается: «Квадратные футы» или «Акры». Пример ниже относится к участку земли площадью 100 акров. Теперь, когда физический размер земли задокументирован, перейдите к строке «Уличный адрес», чтобы указать его физическое местонахождение.
Шаг 10 — Распространение информации о земельном участке, о котором идет речь
Юридическая «информация о налоговом участке», назначенная налоговой инспекцией, ответственной за надзор за идентификацией соответствующей земли, также рассматривается в статье «II. Юридическое описание ». Это может быть указано в пустой строке «Информация о налоговой посылке» как идентификационный номер посылки или налоговая карта и лот. Эту информацию необходимо получить в местной налоговой или городской службе.
Шаг 11 — Продолжить с дополнительными и применимыми определениями земель
Может потребоваться дополнительная информация для полной идентификации продаваемой земли.Например, важные ориентиры, неправильная форма и другие факты, такие как описания округа, которые предоставляются вместе с описанием титула или документа, поданного в регистратор округа. Любые оставшиеся описания этой земли могут быть представлены в пустой строке после «Другое описание».
Шаг 12 — Оцените заработанные деньги
Многие продажи недвижимости требуют внесения задатка Продавцу для компенсации любых убытков в случае неудачной покупки.В этом соглашении должно быть указано «задаток», необходимый для продолжения в третьей статье. В первой строке после знака доллара предполагается, что сумма задатка будет задокументирована в числовом виде, а в пустой строке, следующей за словами «… На рассмотрение», указывается месяц и календарный день, когда эти деньги должны быть получены Продавцом земли.
Далее определите крайний срок для получения задатка, указав время суток, когда задаток должен быть получен в дату, указанную ранее в Статье «III.Заработок «. Во-первых, завершите дату, указав соответствующий календарный год в строке после «20», а затем укажите время дня, когда этот задаток должен быть получен в двух следующих строках. После этого отметьте поле «AM» или «PM», чтобы заполнить этот отчет о крайнем сроке выплаты задатка.
Шаг 13 — Представить стоимость земли
Статья «IV. Закупочная цена и условия» покрывает сумму покупной цены. Сумма в долларах, которую Покупатель земли должен передать Продавцу земли, чтобы получить право собственности на соответствующую собственность, является обязательным отчетом в этом соглашении.Для этого найдите пустую строку, которую ведет термин «… Приобрести недвижимость в счет оплаты», чтобы затем указать числовую стоимость продажной цены земли. Кроме того, задокументируйте продажную цену, записав ее в пустой строке перед словом «Доллары».
Шаг 14 — Укажите, делается ли предложение полностью наличными
Необходимо будет обсудить способ, которым Покупатель земли завершит эту сделку. Эта тема занимает следующую область, требующую рассмотрения в статье «IV. Цена и условия покупки».”На выбор представлены три флажка, каждое из которых определяет сценарий платежа. Способ оплаты земельного покупателя должен быть выбран из этого списка. Таким образом, если при покупке земли предполагается подать «предложение полностью за наличные», следует установить первый флажок (с этим ярлыком). Вы можете использовать мышь, чтобы заполнить его, или вручную поставить отметку «x» или галочку. Естественно, из-за больших сумм, покупатель земли должен будет предоставить стороннюю документацию о наличии платежного фонда при полной предоплате.Крайний срок для этой проверки средств должен быть четко определен месяцем, двузначным календарным днем и двузначным годом в первых трех пробелах в опции «Все денежное предложение». Время суток, когда третья сторона проверяет средства Покупателя земли в «Предложении полностью за наличные», следует указать в двух пустых строках, предшествующих флажкам «AM» и «PM». Назвав время суток, обязательно отметьте один из этих флажков для уточнения.
Шаг 15 — Определите любое банковское финансирование, связанное с покупкой земли
Если покупатель земли будет использовать «банковское финансирование» для получения суммы продажи недвижимости, то это должно быть заявлено вместе с типом финансирования, которое он или она получил для этой покупки.Начните сообщать эту информацию, отметив поле «Банковское финансирование», а затем продолжите этот выбор, поскольку он потребует большего внимания. Если Покупатель земли получил «Обычный заем», это должно быть указано путем отметки первого варианта финансирования в отчете «Банковское финансирование». Покупателю земли, возможно, потребовалась ссуда FHA (Федеральная жилищная администрация). Если да, то должен быть установлен флажок «Кредит FHA». Обратите внимание, что полученные дополнения должны быть приложены Покупателем земли.Если был получен «Заем VA», выберите вариант «Займ VA» и приложите соответствующие документы. В некоторых случаях покупатель земли мог получить ссуду с помощью других мер. В таком случае выберите в этом списке опцию «Другое» и используйте пустую строку для дальнейшего определения ссуды. Например, в приведенном ниже примере покупатель земли и продаваемая земля имеют право на получение субсидированной ссуды USDA. Примечание: для этого также потребуются дополнительные документы.
Шаг 16 — Прикрепите крайний срок к любому обязательному аккредитиву
Если заем был получен, то продавец, скорее всего, потребует аккредитив для проверки способности покупателя земли оплатить расходы, связанные с полученным займом.Крайний срок, когда Продавец земли должен получить это письмо (подтверждающий кредит Покупателя, доход, наличие средств и источник авансового платежа), ожидается в виде отчета, который вы можете предоставить, используя две пустые строки в позиции «C.»
Шаг 17 — Обсуждение последствий непредоставления обязательного аккредитива
Пункт C продолжается, требуя некоторых пояснений относительно характера требуемого письма. То есть, если в письме должно быть указано, что «… Одобрение ссуды зависит от аренды, продажи или записи другого имущества», отметьте флажок «Есть.Однако, если в письме должно быть указано, что эта продажа «Не обусловлена» целями Покупателя земли в отношении другой собственности, установите флажок «Не является». Раздел «D» в выборе «Банковское финансирование» касается сценария, при котором Покупатель земли не может предоставить Надежное финансовое учреждение для подтверждения его кредита в письменной форме в срок, указанный в разделе «C.» Если продавец земли решил, что покупка не должна продолжаться, поскольку этот документ не был получен, то он или она может прекратить продажу, направив Покупателю земли письменное уведомление.Количество дней, в течение которых это уведомление должно быть отправлено после пропущенного срока подачи этого материала, должно быть указано в пустой строке между фразой «… Уведомление предоставлено покупателю в течение» и словом «Дней».
Шаг 18 — Подведите итоги предоставленного продавцом финансирования
Теперь, третий вариант относительно того, как будет проходить продажа земли, можно обсудить в Статье «IV. Цена и условия ». Если продавец предоставит финансирование для продажи земли, установите флажок «Финансирование продавца».Для того чтобы полностью определить платеж, необходимо указать несколько деталей в разделе «Финансирование продавца». Во-первых, укажите точную «Сумму займа» в пустой строке позиции A в этом выборе. Второе определение, необходимое для определения «Финансирования продавца», полученного Покупателем земли, — это «Авансовый платеж», необходимый для этой продажи. Укажите эту сумму в долларах в пустой строке после слов «Б.) Авансовый платеж». Годовая процентная ставка, которую продавец земли ожидает при выплатах по кредиту, должна быть указана в строке, помещенной между «Процентная ставка (годовых)» и знаком процента в позиции «C.Наконец, запишите «Срок» ссуды в пункте «D», указав количество месяцев или лет в пустой строке после слова «Срок». Это число необходимо дополнительно определить, отметив поле «Месяцы» или «Годы», чтобы указать единицы, которые следует использовать с этим числом. В пункте «E.) Документы» раздела «Финансирование продавца» указывается крайний срок для оформления документов, которые земельный продавец требует от Покупателя для продолжения финансирования. Используйте первые две пустые строки в этом элементе, чтобы применить дату крайнего срока.Найдите второй набор пустых строк (после слова «Продавец должен иметь до…»), а затем укажите последнюю календарную дату, когда земельный продавец примет необходимую кредитную документацию Покупателя для их содержания.
Шаг 19 — Укажите, должен ли покупатель земли продать отдельное имущество для возбуждения дела
Как упоминалось ранее, некоторым покупателям земли может потребоваться продать свою недвижимость, чтобы он или она могли продолжить продажу, обсуждаемую в этом соглашении.В статье «В. Продажа другого имущества »этот вопрос необходимо решить. Если текущая продажа земли никоим образом не зависит от способности Покупателя земли продать другое недвижимое имущество, отметьте флажок «Не делать» в пятой статье. Если эта продажа может быть осуществлена только в том случае, если Покупатель земли может завершить свою собственную продажу собственности, отметьте флажок «Должен быть». Для этого потребуется дополнительная информация о ситуации Покупателя земли. Если соответствующая продажа земли зависит от продажи земельного участка земельным участником, то следует указать его или ее собственность.Укажите «… почтовый адрес» недвижимости, которую Покупатель земли должен продать, чтобы продолжить эту продажу земли, в первых двух пустых строках, представленных в опции «Должен быть» в статье «V. Продажа другого имущества ». Для этого необходимо, во-первых, указать почтовый адрес объекта недвижимости, который необходимо продать, и, во-вторых, указать город, в котором находится почтовый адрес этого объекта недвижимости. Второй набор пустых строк завершает отчет о собственности Покупателя земли. Укажите состояние в почтовом адресе собственности, чтобы завершить определение собственности Покупателя земли, затем в следующей строке запишите, сколько «Дней» после даты вступления в силу (названной в первой статье) предоставлено Покупателю земли для закрытия своего или продажа ее собственного имущества.Это важная документация, поскольку очень немногие продавцы земли смогут или захотят бесконечно ждать, пока покупатель земли продолжит свою работу.
Шаг 20 — Отнесите затраты на закрытие к обязательству одной стороны
Обычно продажа земли сопряжена с расходами, которые необходимо оплатить для ее успешного завершения. Например, может потребоваться поиск по названию, регистрация сборов в местной юрисдикции и т. Д. Решение о том, должен ли продавец земли или покупатель покрывать эти расходы, когда придет время, будет рассматриваться в статье «VI.Затраты на закрытие », где необходимо установить один из трех флажков. Таким образом, отметьте галочкой поле «Покупатель», если Покупатель земли должен оплатить затраты на закрытие, установите флажок «Продавец», если продавец земли должен оплатить затраты на закрытие, или установите флажок «Обе стороны», если Покупатель земли и Продавец соглашается разделить заключительные расходы по этой продаже земли.
Шаг 21 — Проверьте дату и время закрытия
Как упоминалось ранее, большинство Продавцов земли захотят закрыть сделку в разумные сроки.Таким образом, точная дата и время, когда продажа земли должна быть завершена или закрыта, должны быть указаны в статье «VIII. Закрытие. » Два пробела, помещенные после фразы «… Транзакция должна быть закрыта», были установлены для ввода месяца, двухзначного календарного дня месяца и года даты закрытия продажи земли, представленных для отображения. Точное время, когда эта продажа должна быть завершена в день, который вы указали в качестве крайнего срока закрытия, должно быть включено в вашу дату, указанную в разделе «VIII. Закрытие. » Две пустые строки и флажки позволяют быстро выполнить ввод.Используйте два пробела по обе стороны от двоеточия, чтобы указать время, когда должно произойти закрытие, затем выберите поле «AM» или поле «PM», чтобы точно определить это время.
Шаг 22 — Установление необходимых крайних сроков для проведения обследования земли
Артикул девятый, имеющий этикетку «IX. Обследование »требует определения того, сколько« Рабочих дней до закрытия »дается Покупателю земли, чтобы сообщить Продавцу земли о любых проблемах, связанных с обследованием земли, которые необходимо устранить для продолжения продажи.Запишите это количество дней в строке, следующей за термином «Не позднее чем…». Количество дней до закрытия, когда продавец земли должен решить проблемы, связанные с обследованием земли, также должно быть задокументировано. Термин «… Исправить такие дефекты в пределах» приводит к пустой строке, в которой должно быть указано количество дней для уведомления об исправлении или исправлении.
Шаг 23 — Составьте сроки проверки имущества
Продолжайте читать в этом соглашении о купле-продаже статью «XI.Название », в котором необходимо обсудить, как Покупатель проверяет право собственности на землю Продавца. Если в праве собственности на продаваемую землю имеются какие-либо дефекты этой земли, Покупатель может решить, что такие дефекты земли должны быть отремонтированы или устранены. Для этого необходимо, чтобы покупатель земли уведомил об этом в течение определенного периода времени после получения права собственности на землю. Определите этот период как количество дней, указав его в пустой строке перед термином «Рабочие дни для письменного уведомления продавца…». Эту фразу можно найти во втором абзаце «XI.Заголовок.» Третий абзац статьи «XI. Заголовок »также потребуется сообщить определение, чтобы дополнить его формулировку для целей этого документа. Здесь указано количество дней после того, как Продавец земли получит уведомление о том, что существенный дефект на земле должен быть устранен, прежде чем выручка от покупки должна быть представлена на площади, представленной после «… Продавец должен иметь» и до формулировки «Рабочие дни…»
Шаг 24 — Вступите в диалог о необходимости лечения и ремонта имущества
Будет период времени от даты вступления в силу до даты закрытия, когда земля будет нуждаться в обслуживании или приведении в соответствие со стандартами продажи.Покупатель земли будет иметь возможность провести независимые проверки в течение этого времени (настоятельно рекомендуется многими). Отведенное для этого время необходимо будет документально зафиксировать в Статье «XII. Состояние собственности ». С этой целью найдите четыре строки, отформатированные для размещения даты и времени дня, затем укажите последнюю календарную дату, когда покупатель земли может проводить инспекции земли (на предмет дефектов или проблем), используя «… лицензированных подрядчиков или других квалифицированных специалистов. », А также время, когда все проверки, произведенные Покупателем земли для этой цели, должны быть прекращены.После того, как вы указали дату и время, обязательно отметьте поле «AM» или «PM», чтобы указать, к какой части дня относится отчетный крайний срок. В случае непредвиденных обстоятельств, когда проверка (и) Покупателя земли приводит к дефекту земли, который требует обсуждения, необходимо указать крайний срок, в течение которого Покупатель земли уведомит Продавца земли об этой необходимости. Поэтому ищите фразу «… Покупатель должен иметь до», а затем распределите календарную дату и время дня, представляющие крайний срок, когда такое уведомление должно быть получено Земельным продавцом, по пустым строкам, которые следуют, следя за тем, чтобы указать, сообщается ли время дня. равно «AM» или «PM», установив соответствующий флажок.Третий абзац в «XII. Состояние собственности »требует еще одной части информации, прежде чем ее можно будет считать завершенной. Количество рабочих дней, отведенное Продавцу земли и Покупателю земли для достижения соглашения после уведомления Продавца о том, что существует серьезный дефект земли, должно быть задокументировано в графе «Покупатель и продавец…»
Шаг 25 — Распространение требований к оценке для этой продажи земли
В четырнадцатой статье данного документа рассматривается тема земельного участка «Оценка.»Если продажа земли не будет зависеть от результатов формальной оценки, в которой ее стоимость будет«… равна или больше »утвержденной покупной цены, тогда отметьте флажок, соответствующий жирной метке« Не подлежит »в Статье« XIV ». . Оценка.» Если продажа земли зависит от того, является ли ее оценочная стоимость «равной или большей, чем согласованная цена покупки…», тогда выберите вариант «Должен» в статье «XIV. Оценка.» Естественно, что после получения результатов оценки могут потребоваться определенные переговоры.Задокументируйте количество дней после отчета об оценке, эти Стороны должны будут провести повторные переговоры о продаже земли, если это станет необходимым.
Шаг 26 — Возврат задатка в случае неудачной покупки земли
Как вы могли заметить, в этих документах будут описаны способы прекращения продажи. Если используется какой-либо из этих методов, то упомянутый ранее задаток должен быть возвращен в течение определенного количества (рабочих) дней после расторжения.Запишите количество рабочих дней после прекращения продажи, когда Покупатель земли должен получить задаток от Продавца земли в пустой строке в статье «XVI. Прекращение действия ».
Шаг 27 — Назначение закона штата для этого контракта
«Применимый закон», применяемый к статьям, представленным в этом документе, должен быть назван в соответствии с формулировкой «… Законы в текущем состоянии», содержащейся в статье «XXIII. Применимое право ».
Шаг 28 — Информируйте покупателя об истечении срока действия применимого предложения
Покупатели земли также могут иметь определенные временные ограничения, требующие, чтобы эти документы были подписаны и получены от Продавца.Запишите это время и дату в статье «XXVII. Срок действия предложения », распределив его по предоставленным соответствующим образом отформатированным пространствам. Это определение также требует, чтобы вы выбрали «AM» или «PM», чтобы точно определить этот крайний срок.
Шаг 29 — Включите всю информацию, раскрываемую в соответствии с требованиями применимого законодательства
Чаще всего при покупке недвижимости, такой как покупка земли, требуется одно или несколько обязательных «Раскрытий». Если какая-либо из Сторон должна быть раскрыта и приложена к настоящему соглашению, каждая из них должна быть указана в содержании.Статья «XXX. Раскрытие информации »рассматривает тему прилагаемых дополнений и раскрытий посредством представления опций флажков. Таким образом, если в этот документ не будут включены дополнения, раскрытия или другие подобные приложения, отметьте первый флажок в этом разделе. Если будут какие-либо дополнения или раскрытия, отметьте второй флажок в «XXX. Раскрытие информации ». Имейте в виду, что для выбора этой опции потребуются дополнительные описания. В случае, когда прилагается «Форма раскрытия информации на основе свинца», установите флажок, соответствующий словам «Краска на основе свинца…». Рядом с соответствующей пустой строкой предусмотрены три дополнительных флажка.Любые дополнения или раскрытия, требуемые этим документом, которые прилагаются до момента подписания, должны быть указаны в пустой строке, а затем установлен соответствующий флажок.
Шаг 30 — Убедитесь, что все положения, применимые к покупке земли, включены
Хотя это соглашение будет действовать в соответствии с его содержанием, возможно, потребуется закрепить некоторые «Дополнительные условия». Если да, то используйте необязательный раздел в статье «XXXI. Дополнительные положения и условия », чтобы обойтись без каких-либо ограничений или льгот, применимых к Продавцу или Покупателю земли или к обоим.Если такие положения не должны декларироваться и настоящее соглашение представляет собой весь договор, вы можете вычеркнуть этот раздел или поставить слово «Нет».
Шаг 31 — Обеспечьте подтверждение того, что каждая сторона прочитала каждую страницу
Обе стороны должны иметь возможность ознакомиться с завершенным соглашением. В качестве доказательства того, что эта проверка имела место, на каждой странице этого соглашения есть две строки внизу страницы. После просмотра заполненной страницы Покупатель земли должен поставить свои инициалы на пустой строке «Инициалы покупателя».Аналогичным образом, земельный продавец должен также поставить параграфы в строке «Исходная информация продавца» внизу каждой страницы, чтобы доказать, что он или она просмотрели каждую заполненную страницу. Эта задача должна быть выполнена для каждой страницы после того, как она была заполнена запрашиваемой информацией, и до того, как эти Стороны выполнят эти документы путем подписания.
Шаг 32 — Все продавцы соответствующей земли должны выполнить это соглашение
Каждый продавец, покупатель и агент, участвующие в описанной выше продаже земли, должны заполнить область для подписи, предназначенную для этой стороны.Этот документ дает место для подписи двух продавцов земли, двух покупателей и двух агентов. Если для какой-либо из этих категорий требуется более двух подписей Сторон, вы можете скопировать и вставить дополнительные области подписи по мере необходимости. По крайней мере, один продавец земли и один покупатель земли должны заключить это соглашение для его выполнения. Первой Стороной, которая получит такую возможность, будет продавец земли. Если эта документация точно отражает то, с чем согласится продавец земли, то он или она должны указать текущую «Дату» в первой строке под заголовком раздела «XXXIII.Подпись », затем поставьте свою подпись в строке« Подпись продавца ».
Помимо подписи, земельный продавец должен напечатать свое имя в следующей строке «Печатать имя».
Шаг 33 — Покупатели земли должны предоставить подпись (подписи) об исполнении
После того, как каждый продавец земли подписал свое имя для оформления этих документов, покупатель земли должен получить контроль над документацией, чтобы эта Сторона также могла ознакомиться с завершенным соглашением.Если Покупатель земли согласен с положениями этой продажи и будет выполнять взятые на себя обязательства, он или она должны найти строку «Дата» рядом со строкой «Подпись покупателя». Здесь Покупатель земли должен поставить подпись с датой, поставив подпись «Дата» в первой из этих строк и подписав вторую доступную строку. Предусмотрена дополнительная зона для подписи, если еще один покупатель земли намеревается заключить этот договор. Только Подписавшие стороны, подписавшие этот документ, будут считаться имеющими право на его преимущества и нести ответственность за его содержание.
Каждый покупатель земли, подписывающий это соглашение в качестве демонстрации своего намерения соблюдать его, должен указать свое имя в строке «Печатать имя» под строкой для подписи.
Шаг 34 — Заполните этот документ подписью участвующего агента
В последней области подписи данного документа запрашивается отчет Агента о текущей календарной дате, а также его или ее подпись (в строке «Подпись агента»). Были предоставлены две отдельные области подписи агента на случай, если будет задействован дополнительный агент.
Каждый подписывающий агент по этой продаже земли должен также напечатать свое имя в «Печатном имени», представленном под его или ее подписью.
Что это? Плюсы и минусы
Что такое аренда земли?
Аренда земли — это соглашение, которое позволяет арендатору развивать часть собственности в течение периода аренды. По истечении срока аренды земля и все улучшения арендатор возвращаются собственнику. Аренда земли также может называться арендой земли, поскольку домовладелец сдает в аренду только землю.
Аренда земли должна включать следующие существенные аспекты:
- Условия по умолчанию
- Сборы
- Условия финансирования
- Права домовладельца
- Права арендатора
- Условия аренды
- Страхование титула
- Положения об использовании
Как работает аренда земли
Аренда земли подразумевает сдачу земли в аренду на длительный период арендатору, который затем возводит постройку на этой собственности.Типичный срок аренды земли составляет от 50 до 99 лет.
Аренда земли определяет:
- Кому принадлежит здание
- Кому принадлежит земля
- Улучшения собственности
Договор аренды земли предусматривает, что владелец собственности будет владеть любыми улучшениями, если стороны не сделают исключения. Этот тип контракта также предусматривает, что арендатор будет платить соответствующие налоги в течение периода аренды.Арендодатели могут иметь возможность продать собственность на земле по более высокой ставке по истечении срока аренды, потому что они могут взять на себя все улучшения в этот момент.
Изображение через Unsplash по Шонполлоку
Арендодатель может выбрать аренду земли, чтобы:
- Избегайте прироста капитала
- Получайте доход и доход
- Сохранение права собственности на недвижимость по соображениям планирования
Аренда земли в основном используется в коммерческих соглашениях.Однако эти виды аренды сильно отличаются от других договоров аренды офисных зданий и торговых комплексов. Другие договоры коммерческой аренды обычно не поручают арендатору брать на себя ответственность за квартиру, взимая с арендаторов арендную плату, чтобы они могли управлять своим бизнесом.
Однако при аренде земли арендатор обычно берет на себя ответственность за любые расходы. Расходы, которые будет нести арендатор при аренде земли, включают:
- Строительство
- Затраты на финансирование
- Улучшения
- Страхование
- Ремонт
- Ремонт
- Налоги
Типы аренды земли: субординированная vs.Неподчиненный
Вы найдете два основных типа аренды земли: субординированную и несубординированную. Разница между этими двумя типами заключается в том, что происходит, если арендатор испытывает финансовые трудности в течение срока аренды. Часто арендаторы берут в долг для финансирования проектов на земле, которую они арендуют.
Субординированная аренда земли
Арендодатель соглашается иметь более низкий приоритет с точки зрения любого другого финансирования, полученного на недвижимость, при подписании субординированного договора аренды земли.Если арендатор подписывает договор субординированной аренды земли на земельном участке, занимает деньги для строительства на этой земле, а затем не выполняет свои обязательства по ссуде, кредитор может пойти после имущество (включая саму землю) в залог.
Другими словами, арендодатель в субординированном договоре аренды земли позволяет документу о собственности действовать в качестве залога в случае невыполнения арендатором ссуды, используемой для улучшения. Арендодатель может договориться о более высоких арендных платежах, поскольку он принимает на себя дополнительный риск при субординированной аренде.Арендодатель также может заключить договор субординированной аренды земли, поскольку строительство здания на его земле может повысить стоимость собственности.
Несубординированная аренда земли
Арендодатель, подписывающий договор аренды земли без субординации, сохраняет за собой высший приоритет, если есть претензии к собственности. Это означает, что арендатор кредиторы не могут выкупить землю в случае невыполнения арендатором ссуды. Если арендатор не выполняет свои обязательства, кредитор может заняться коммерческими активами арендатора.Однако кредиторы не могут получить полный контроль над недвижимостью, как они могли бы это сделать в случае субординированной аренды земли.
Поскольку кредитор не может получить право собственности на землю в рамках несубординированной аренды земли, если арендатор не выплатит свой кредит, потенциальные кредиторы могут не решаться продлить ипотеку, чтобы арендатор мог внести улучшения. В результате арендодателям обычно приходится взимать с арендатора более низкую арендную плату.
Преимущества аренды земли
Аренда земли может быть выгодна как арендодателям, так и арендаторам.
Арендодатели
Арендодатели могут рассчитывать на определенные преимущества при заключении договора аренды земли, в том числе:
- Стабильный доход: Сохраняя право собственности на свою собственность, домовладелец может получить стабильный доход. В договорах аренды земли обычно также есть оговорка об эскалации. Этот пункт гарантирует повышение арендной платы, а также права на выселение, которые обеспечивают защиту в случае невыполнения арендатором арендной платы или других видов расходов.
- Экономия на налогах: Если домовладелец продает недвижимость напрямую арендатору, он получает прибыль от этой продажи.С другой стороны, когда они заключают договор аренды земли, им не нужно сообщать о прибыли. Тем не менее, в отношении получаемой ими ренты могут быть налоговые последствия.
- Сохранить контроль: Некоторые договоры аренды земли могут включать положения, позволяющие арендодателю сохранять определенную степень контроля над своей собственностью. Это может включать в себя то, как собственность разрабатывается и как она используется. В этих случаях домовладелец сможет отклонить или одобрить изменения на своей земле.
Арендаторы
При заключении договора аренды земли арендаторам также предоставляется ряд преимуществ:
- Здание в отличном месте: Арендаторы получают возможность строить недвижимость в отличном месте, которое они иначе не смогли бы приобрести. Вот почему вы часто найдете крупные сетевые магазины, использующие аренду земли в планах корпоративного расширения.
- Первоначальный взнос не требуется: Поскольку арендатору не требуется внесение первоначального взноса для обеспечения земли (они были бы, если бы они покупали недвижимость), требуется меньше собственного капитала.Это, в свою очередь, высвобождает деньги для других целей. Это также улучшает урожайность при использовании этой земли.
- Снижение налоговой нагрузки: Поскольку арендная плата, выплачиваемая при аренде земли, может вычитаться из налога на прибыль (как федерального, так и государственного), общее налоговое бремя арендатора снижается.
Недостатки аренды земли
При выборе аренды земли как для арендодателей, так и для арендаторов существуют определенные недостатки.
Арендодатели
Арендодателям, желающим оформить договор аренды земли, следует опасаться потенциальных недостатков:
- Потеря управления: Если арендодатель не включит соответствующие пункты и положения в свой договор аренды, он может в конечном итоге потерять контроль над недвижимостью.
- Более высокие налоговые последствия: Это зависит от местоположения собственности, но аренда земли может иметь более высокие налоговые последствия для арендодателя. Хотя арендодатели не получают прибыли от продажи собственности, арендная плата, которую они взимают, считается доходом. Это означает, что арендная плата будет облагаться налогом по обычной ставке, и это может увеличить налоговое бремя арендодателя.
Арендаторы
Арендаторы также должны знать о недостатках аренды земли, в том числе:
- Сниженная гибкость: Арендаторы могут столкнуться с препятствиями при использовании или развитии собственности, если арендодатель требует одобрения перед внесением каких-либо изменений.Следовательно, арендатор может столкнуться с большим количеством ограничений, чем если бы он приобрел недвижимость.
- Более высокие затраты: Затраты, связанные с процессом аренды земли, могут в конечном итоге оказаться выше, чем затраты на прямую покупку недвижимости. Арендатор должен быть готов к различным суммам затрат, которые могут оказаться дорогостоящими, особенно при ожидании одобрения определенных проектов. Затраты могут включать улучшения, разрешения и налоги.
Очень важно, чтобы и арендодатель, и арендатор рассмотрели договор аренды с экспертной поддержкой, прежде чем подписать его.Работа с опытным контрактным юристом при заключении договора аренды земли может обеспечить защиту обеих сторон.
Улучшение договора аренды вашей фермы
Улучшение договора аренды фермы
Руководство к пониманию бизнеса, связанного с арендой сельхозугодий
Важность лизинга
Более половины сельскохозяйственных угодий Айовы сдается в аренду операторам-арендаторам. В некоторых частях центральной и северной Айовы от половины до двух третей земли находится в ведении арендаторов.С другой стороны, в южной части центральной и юго-восточной Айовы менее половины земли обрабатывается арендатором.
В течение последних нескольких десятилетий наблюдалась тенденция к тому, что большая часть сельскохозяйственных угодий Айовы сдавалась в аренду, а не управлялась их владельцами. Во многих случаях фермеры-пенсионеры или их наследники хотят и дальше владеть фермами, но не хотят управлять ими. Фермеры с ограниченным капиталом также обнаруживают, что им легче достичь эффективных масштабов деятельности, арендуя, а не владея.
Аренда сельхозугодий предполагает заключение делового соглашения между владельцем и оператором. Аренда фермы — это правовой инструмент, описывающий это соглашение. Аренда обеспечивает основу для объединения земельных, трудовых, капитальных и управленческих ресурсов арендодателя и арендатора с целью эффективного производства сельскохозяйственных товаров.
Варианты аренды возникают из-за различий в производственной мощности земли и улучшений, вкладах каждой стороны и личных целях арендатора и владельца.Условия аренды необходимо периодически пересматривать, чтобы поддерживать их актуальность. Договор аренды также защищает законные права всех вовлеченных сторон.
Причины аренды фермы
Земля — дорогой ресурс. Требуются большие капитальные вложения, чтобы купить достаточно земли, чтобы фермерская семья имела возможность зарабатывать на жизнь удовлетворительным образом. Типичный фермер, работающий полный рабочий день в Айове, сегодня управляет более чем 800 акрами. Средняя стоимость сельхозугодий в Айове составляет более 7000 долларов за акр.Таким образом, инвестиции в землю для коммерческой фермы сегодня могут легко приблизиться к 6 миллионам долларов.
Многие фермерские семьи не могут позволить себе покупку сельхозугодий, потому что у них нет достаточного капитала для первоначального взноса или дохода не хватит для выплаты финансовых выплат. Молодые семьи часто имеют рабочую силу, некоторый оборотный капитал, оборудование и управленческие способности, которые они хотят использовать в фермерском бизнесе для получения дохода для покрытия расходов на жизнь и будущих инвестиций или сокращения долга.Если они не в состоянии купить землю, они могут арендовать землю и построить собственный капитал для потенциальной будущей покупки. Распространенным методом является использование земли, находящейся в собственности и в аренде. Это позволяет оператору иметь домашнюю базу с техникой и зернохранилищем при одновременной сдаче в аренду дополнительных акров.
Многие люди или организации, владеющие землей, ищут кого-то, кто возделывал бы ее, чтобы обеспечить возврат своих инвестиций, а также поддержать ее продуктивность. Владение землей также может обеспечить защиту от инфляции за счет повышения стоимости земли с течением времени.Многие землевладельцы — бывшие фермеры, вышедшие на пенсию и желающие сохранить свои инвестиции в землю из соображений безопасности, пенсионного дохода, отсрочки подоходного налога и по сентиментальным причинам.
Общие виды аренды
Четыре наиболее распространенных типа аренды, используемых в Айове, — это аренда с фиксированной оплатой, гибкая аренда с оплатой наличными, аренда доли урожая и контракт на ведение индивидуального фермерского хозяйства. Общие условия этих договоров аренды описаны ниже.
Аренда с фиксированными денежными средствами
В рамках аренды с фиксированными денежными средствами арендатор платит определенную сумму денежной ренты за акр в год за использование ресурсов фермы.Арендодатель может наложить некоторые ограничения на то, какие культуры можно выращивать, или какие методы обработки почвы, сохранения и борьбы с вредителями могут использоваться. Помимо этого, арендатор имеет полную свободу действий в планировании программы растениеводства и животноводства на ферме и получает весь урожай и любые связанные с ним платежи по программе Министерства сельского хозяйства США.
Гибкая аренда за наличные
Вариантом аренды с фиксированными денежными средствами является гибкая аренда, при которой фактическая арендная плата, подлежащая выплате, зависит от фактически достигнутой доходности и / или отпускных цен, доступных в течение периода аренды.Это гарантирует, что выплачиваемая арендная плата соответствует рентабельности урожая, выращенного в этом году. Иногда государственные выплаты и выплаты по страхованию урожая также включаются в расчет валового дохода. Землевладелец разделяет часть риска низкой урожайности или снижения цен, но также участвует в дополнительной прибыли, когда цены и / или производство превышают ожидания. Некоторые гибкие договоры аренды также учитывают затраты на урожай при определении окончательной арендной платы или бонуса. Публикация FM 1724 (AgDM C2-21), «Гибкие соглашения об аренде фермы», посвященная расширению и охвату государственного университета штата Айова, содержит более подробную информацию.
Аренда пая на посевы
Отличительной чертой аренды пая является то, что владелец получает долю урожая и выплаты USDA в качестве дохода за использованные земельные ресурсы. В Айове типичное разделение кукурузы и сои — домовладелец получает половину зерна. Вариантом является аренда 50-50 долей сельскохозяйственных культур с небольшими денежными выплатами для компенсации некоторых сборов за семенные технологии или сокращенной обработки почвы. В других регионах, где стоимость сельхозугодий ниже, собственник может получить только 25-30% урожая.Доля собственника в посеве сена варьируется в зависимости от того, как распределялись затраты на создание посевов. В некоторых случаях арендатор платит денежную ренту за пастбище или сено. За хороший комплекс построек или зернохранилищ может взиматься отдельная плата за аренду.
Владелец обычно обставляет землю и здания и оплачивает половину стоимости вводимых ресурсов, таких как удобрения, семена и пестициды, когда урожай делится на 50-50. Владельцы обычно несут ответственность за сушку, хранение и сбыт своей доли урожая.Арендатор обычно предоставляет всю рабочую силу, топливо, оборудование и вторую половину общих расходов. Однако существует множество вариантов распределения расходов. Публикации FM 1811 (AgDM C2-15), Обзор практики лизинга сельскохозяйственных угодий штата Айова и AgDM C2-30, Положения о лизинге долей сельскохозяйственных культур, предоставляют более подробную информацию о распределении расходов по аренде долей сельскохозяйственных культур. AgDM Decision Tool C2-30, Анализ аренды долей сельскохозяйственных культур, рассчитывает входные взносы от владельца и арендатора, чтобы определить, как можно равномерно разделить прибыль.
Контракт на ведение индивидуального фермерского хозяйства
В рамках индивидуального сельскохозяйственного контракта оператор предоставляет всю рабочую силу и оборудование, необходимые для обработки почвы, посадки, борьбы с вредителями, сбора урожая и перемещения сельскохозяйственных культур на хранение. Землевладелец оплачивает все остальные расходы и получает весь урожай и любые платежи Министерства сельского хозяйства США. Пользовательский оператор получает от владельца фиксированную плату за акр или фиксированную плату за каждую выполненную операцию.
По некоторым соглашениям оператору таможни выплачивается бонус за соблюдение определенной даты посадки или целей по урожайности.Другие предусматривают, что оператор получает процент от урожая вместо денежной выплаты, как правило, от 20 до 25%. Иногда это называют «чистой арендой акций». Если таможенный оператор берет на себя ответственность за закупку и доставку сельскохозяйственных ресурсов, денежный платеж или доля урожая, как правило, выше. Публикация FM 1823 (AgDM A3-15), Custom Farming: an Alternative to Leasing, содержит более подробную информацию.
Преимущества и недостатки разных видов аренды
Все виды аренды имеют преимущества и недостатки для каждой стороны.Арендатор и собственник должны учитывать это, прежде чем выбирать тип аренды и условия, которые должны быть включены в нее.
Аренда с фиксированной оплатой
Преимущества аренды с фиксированной оплатой:
- Аренда проста с относительно небольшими шансами на недоразумение.
- Собственник освобожден от повседневных операционных решений.
- У собственника очень небольшой финансовый риск.
- Арендатор имеет максимальную свободу в планировании и развитии программ земледелия и животноводства.
- Арендатору приходится хранить меньше записей, когда задействовано несколько домовладельцев.
Недостатки и возможные проблемы фиксированной денежной аренды:
- Справедливая денежная арендная ставка, возможно, придется пересматривать каждый год.
- Денежная рента, вероятно, будет слишком низкой во время роста цен и увеличения урожайности и слишком высокой во времена низких цен или низкой доходности.
- Продажные цены и производственные затраты могут быть выше или ниже ожидаемых при установке арендной ставки.
- Арендаторы должны предоставить больше оборотного капитала.
- Арендаторы несут все риски дефицита продукции.
Гибкая аренда за наличные
Преимущества гибкой аренды за наличные:
- Сумма арендной платы к уплате автоматически увеличивается или уменьшается из года в год по мере изменения цен и доходности.
- Потребность владельца и арендатора ежегодно пересматривать арендную ставку значительно снижается.
Недостатки и потенциальные проблемы гибкой денежной аренды:
- Обе стороны должны согласовать формулу для определения денежной ренты каждый год или каждые несколько лет.
- Обе стороны должны договориться о том, как определять цены и доходность для включения в формулу.
- Существует неуверенность в том, сколько арендатор будет платить, а владелец будет получать каждый год.
Аренда долей на посевы
Преимущества аренды долей на посевы:
- Риски, связанные с колебаниями цены и доходности, разделяются.
- Владелец больше участвует в принятии решений и реализации зерна в течение года.
- Обе стороны разделяют выгоды от внедрения технологии увеличения урожайности или неожиданно высоких урожаев или цен.
- Владелец получает больше информации о доходах и затратах, используемых каждый год.
- Создается второй лимит платежей USDA.
Недостатки или потенциальные проблемные области аренды долей:
- Арендодатель и арендатор должны договориться о распределении производственных расходов.
- Возможно, придется внести поправки в разделение затрат на помещения для хранения и сушки, гербициды, сокращающие объем полевых работ, или внесение удобрений и пестицидов.
- Должен быть согласован план посевов, а также участие хозяйства в государственных программах.
- Дополнительная денежная арендная плата за использование зданий и складских помещений может быть согласована.
- Если зерно владельца и арендатора хранится в одном бункере, маркетинговые решения должны приниматься совместно.
- Землевладелец может считаться материальным участником, и доход от фермерского хозяйства может подлежать налогообложению от самозанятости.
Контракт на индивидуальное фермерское хозяйство
Преимущества индивидуального фермерского контракта:
- Для оператора очень небольшой финансовый риск.
- Владелец извлекает выгоду из любых неожиданно высоких цен, доходов или выплат по государственной программе.
- Только одна сторона отвечает за сбыт зерна и принятие производственных решений.
- Соглашения обычно довольно просто заключить.
Недостатки и потенциальные проблемы индивидуальных сельскохозяйственных контрактов:
- Владелец несет все риски низкой урожайности или цен, или высоких производственных затрат.
- Количество и сроки полевых операций, которые будут проводиться каждый год, возможно, придется изменить в зависимости от погодных условий.
- Оператор должен установить приоритеты среди земель, обрабатываемых на заказ, и других арендованных или находящихся в собственности земель.
- Владелец должен сообщить таможенному оператору систему возделывания, программу плодородия и тип применяемых средств борьбы с вредителями.
- Материалы сельскохозяйственных культур, такие как семена, удобрения и пестициды, должны закупаться и доставляться своевременно.
- Землевладелец может считаться материальным участником, а доход фермы может подлежать налогообложению от самозанятости.
Инструмент принятия решений AgDM C2-01, Расчетная прибыль по договору аренды фермы, может использоваться для оценки доходов землевладельца и арендатора по различным договорам аренды, включая денежную арендную плату, гибкую арендную плату, долю урожая или индивидуальное соглашение о фермерстве.На рисунке 1 показана доля риска для арендаторов и землевладельцев в зависимости от типа договора аренды.
Ключевые области принятия решений
Есть определенные ключевые области при заключении договора аренды фермы, которые должны быть очень внимательно рассмотрены обеими сторонами. Ответы на эти вопросы будут зависеть от намерений сторон в соглашении о лизинге и переговорной позиции каждой из них.
Совместное использование затрат
Часто возникает вопрос об ответственности арендодателя за разделение затрат на гербициды для борьбы с сорняками, которые могут быть частичной или полной заменой культивирования или других методов обработки почвы.Большинство арендодателей соглашаются предоставить половину стоимости этих материалов по договору аренды пая. Некоторые считают, что при использовании нулевой или минимальной обработки почвы им не нужно оплачивать полные 50 процентов стоимости гербицидов. Для получения дополнительной информации см. Публикацию FM 1811 (AgDM C2-15), Обзор практики лизинга фермерских хозяйств штата Айова.
Существует много вариантов разделения затрат на индивидуальное внесение удобрений и пестицидов. Поэтому рекомендуется обсудить эти вопросы заранее и указать в договоре аренды, будет ли домовладелец участвовать в каких-либо из этих затрат.
Сбор урожая
Как будут распределяться расходы, связанные с объединением, сушкой, транспортировкой и хранением сельскохозяйственных культур при аренде акций? Когда сушилки для кукурузы являются частью арендуемой единицы, домовладелец часто предоставляет сушилку и складские помещения. Если установка для сушки кукурузы переносная, она может находиться в совместном владении, или любая из сторон может владеть ею и взимать с другой стороны установленную сумму за ее использование. Затраты на топливо и электроэнергию для сушки обычно распределяются в той же пропорции, что и урожай.В некоторых случаях арендатору платят дополнительно за доставку доли владельца урожая со склада фермы на элеватор или переработчик.
Удаление кукурузной соломки
Согласно закону штата Айова арендатор фермы имеет право удалить солому (стебли, листья, початки), оставшуюся на поле после уборки урожая, если в договоре аренды не указано иное. Стовер можно использовать в качестве корма или подстилки или продать за пределами фермы. Арендаторы и землевладельцы могут указать иное соглашение в письменном договоре аренды или ограничить количество вывозимой соломы.Для получения дополнительной информации см. Публикацию PM 3053A, Проблемы с удалением стояков на арендованной земле.
Поддержание фертильности
Владельцы ферм часто беспокоятся о том, сохранит ли арендатор или повысит уровень фертильности на ферме. Регулярное тестирование почвы может установить, нужны ли дополнительные питательные вещества. Хотя арендаторов следует отговаривать от «разработки почвы», внесение дополнительных удобрений (особенно фосфора и калия), когда уровни уже достигают высокого или очень высокого уровня, не только тратит деньги, но и способствует сбросу питательных веществ и загрязнению ниже по течению.
Внесение извести в почвы способствует повышению продуктивности за счет регулирования кислотности почвы. Применение извести обычно длятся несколько лет. Если нынешний арендатор управляет фермой в течение нескольких лет, и они внесли свой вклад в потребность в извести, он должен заплатить за восстановление pH до нормального диапазона. Если это новый арендатор, то арендодатель и арендатор должны прийти к соглашению. Арендодатель мог заплатить за известь, или арендодатель и арендатор могли договориться о пропорциональном распределении стоимости извести на период от трех до пяти лет.Если арендатор платит за известь и не сдает в аренду землю на срок полезного использования извести, ему возвращается процент от затрат на известь. Некоторые долгосрочные арендаторы долевого участия могут разделить стоимость извести.
Борьба с сорняками и содержание зданий
Борьба с сорняками в сельскохозяйственных культурах значительно улучшилась в последние годы с внедрением устойчивых к гербицидам семян, хотя при необходимости следует обсудить план борьбы с устойчивостью сорняков.Многие землевладельцы также придают большое значение борьбе с сорняками вдоль рядов заборов, в канавах и вокруг строительных площадок. Действительно, срезание или опрыскивание сорняков, классифицируемых как вредные, требуется по закону. Раздел 314.17 Кодекса Айовы (с поправками 2010 г.) запрещает стрижку канав до 15 июля, за исключением 200 ярдов от жилых домов и в некоторых других ситуациях.
Сохранение внешнего вида и функциональности хозяйственных построек и заборов также часто является приоритетной задачей для землевладельцев. Даже если некоторые здания не приносят существенной выгоды арендатору, они могут предоставить рабочую силу и оборудование для проведения ремонтных работ при значительной экономии для арендодателя.Владельцы обычно должны платить за материалы и принадлежности, особенно если арендатор предоставляет рабочую силу.
Хотя такая практика может иметь небольшую экономическую выгоду для арендатора, она может способствовать заключению более длительного и гармоничного договора аренды и часто требует минимальных затрат времени и средств. Любые дополнительные ожидания любой из сторон должны быть обсуждены и согласованы в письменной форме на раннем этапе переговоров по аренде.
Улучшения финансирования
Есть три способа справиться с затратами на постоянное улучшение собственности фермы, такой как здания, складские сооружения, защитные сооружения, заборы, водотоки и дренажная плитка.
- Арендодатель обеспечивает улучшение в рамках договора аренды, понимая, что в результате арендная ставка будет увеличена.
- Стоимость улучшений в той или иной форме распределяется между арендодателем и арендатором. Если улучшение строится на ферме, арендатор может предоставить рабочую силу и оборудование для работы, а владелец может оплатить материалы. Полезно согласовать резерв в договоре аренды для арендатора, который будет возмещен арендодателем недооцененной стоимости улучшений, если период аренды заканчивается до того, как истечет срок полезного использования улучшений.
- Полная стоимость улучшений оплачивается арендатором. Как и в варианте 2, важно положение о возмещении арендатору недооцененной стоимости инвестиций.
Для дополнительной информации:
Участие в государственных программах
Большинство производителей сельскохозяйственных культур в Айове участвуют в некоторых товарных программах, предлагаемых Министерством сельского хозяйства США. Обычно они предназначены для снижения цен или производственных рисков для основных зерновых культур.Каждые несколько лет принимается новое фермерское законодательство, которое требует от землевладельцев и арендаторов принимать решения об участии в программе.
При аренде за наличный расчет льготы по программе фермы обычно выплачиваются оператору, потому что это лицо, которое несет риск. При гибкой денежной аренде оплата по товарной программе может быть включена в валовой доход, используемый для определения арендной ставки каждый год. При аренде доли урожая владелец и арендатор обычно делят выгоды программы в той же пропорции, в какой они делят урожай.Если участие в программе связано с расходами, владелец и арендатор должны тщательно проанализировать потенциальные выгоды для каждой стороны. Решения государственной программы могут повлиять на арендную стоимость фермы в течение нескольких лет.
Программы сохранения могут предлагать краткосрочные выплаты за соблюдение определенных практик, а также долгосрочные выгоды в виде уменьшения эрозии, повышения плодородия и более чистой воды. Если поощрительные выплаты не полностью компенсируют какие-либо дополнительные расходы или снижение дохода арендатора за соблюдение природоохранных практик, он или она может отказаться от участия.Если аренда имеет только короткий срок, например один год, долгосрочные выгоды от такой практики не будут стимулировать арендатора. Землевладельцу, возможно, придется уменьшить размер арендной платы, чтобы компенсировать краткосрочную потерю чистой прибыли арендатора.
Установка срока аренды
Многие договоры аренды фермы действуют только на один год. Фактически, в Айове устные договоры аренды не могут быть действительны более одного года. Тем не менее, исследование Университета штата Айова показало, что 41% договоров аренды с оплатой наличными и 68% соглашений о доле урожая были в силе между одними и теми же сторонами более 10 лет.Максимальный фиксированный срок договора аренды в Айове составляет 20 лет, но договоры аренды могут быть продлены в обычном порядке, если обе стороны согласны.
Многолетняя аренда дает владельцам и операторам стимул вкладывать средства в долгосрочное улучшение земли и поддерживать плодородие почвы и природоохранные сооружения. Они также избегают неуверенности в частом построении новых отношений. При определении того, является ли аренда справедливой и равноправной для обеих сторон, необходимо рассматривать аренду в целом, а не рассматривать только отдельные положения или разделы аренды.Одно положение в договоре аренды может быть благоприятным для одной стороны, в то время как другое положение может быть более благоприятным для другой стороны, и эти два фактора могут уравновешиваться.
Факторы, влияющие на условия лизинга
На условия аренды индивидуального фермерского хозяйства влияет множество факторов.
- Продуктивность земли, измеренная на основе прошлых урожаев, индекса пригодности кукурузы (CSR2), спутниковых фотографий, карт дренажа и типа почвы.
- Стоимость взносов, внесенных каждой стороной по договору аренды, таких как рабочая сила, земля, вводимые ресурсы, оборудование или менеджмент.
- позиция для переговоров и переговорные способности каждой стороны, а также конкурс на аренду земли в непосредственной близости.
- Что было обычным в сообществе в прошлом.
- Семейные соображения , из-за которых условия аренды для родственника могут отличаться по сравнению с другими договорами аренды, потому что владельцы имеют другие цели по доходу, хотят помочь ребенку начать работу или хотят сохранить ферму в семье.
- Расположение относительно дорог с твердым покрытием, зерноперерабатывающих заводов и покупателей зерна.
- Программа для фермерских хозяйств USDA посевных площадей и подтвержденные урожаи закреплены за конкретным хозяйством. Это повлияет на размер выплат по некоторым товарным программам, которые выплачиваются оператору и владельцу. Поощрительные выплаты за соблюдение определенных природоохранных практик также могут быть прикреплены к земельной единице.
- Контракты на производство семян или других специальных культур или на получение питательных веществ для скота.Доступ к таким контрактам может повысить стоимость конкретной собственности.
Экономические соображения
При разработке договора аренды фермы необходимо учитывать несколько важных экономических факторов. Некоторые из ключевых экономических вопросов:
- Обеспечивает ли аренда бизнес-основу для наиболее прибыльной и долгосрочной работы фермы?
- Поощряет ли соглашение использование наиболее прибыльных уровней капитала, рабочей силы и менеджмента в сельскохозяйственном бизнесе, а также внедрение новых технологий?
- Распределяется ли доход между домовладельцем и арендатором на справедливой основе с учетом стоимости взносов, внесенных каждой стороной?
- Соответствует ли уровень денежной ренты, подлежащей выплате, текущему рынку земли и продуктивности этого конкретного участка земли?
- Достаточно ли велика фермерская единица, чтобы обеспечить эффективный уровень работы и удовлетворительную прибыль как арендодателю, так и арендатору? Участок земли большего размера может быть более привлекательным для потенциальных арендаторов, чем небольшой участок.
Связь
Хорошее общение между арендаторами и землевладельцами необходимо для построения успешных отношений аренды. Землевладельцы заботятся об использовании и уходе за своим хозяйством. Собственники-иногородние не могут наблюдать за условиями из первых рук. Некоторые супруги или дети, которые не принимали активного участия в управлении имуществом, могут не знать, что делать с решениями.
Предоставление отчетов
Арендаторы могут позаимствовать технику у профессиональных менеджеров ферм, которые регулярно предоставляют своим клиентам письменные отчеты.Очевидно, что отчет важнее при аренде доли урожая, чем при аренде за наличный расчет. Для арендатора с арендой за наличные может быть полезно разработать сокращенную форму отчетности, особенно для землевладельцев, которые сильно заинтересованы в производительности фермы. Отправка фотографий землевладельцу, который находится недостаточно близко, чтобы регулярно наблюдать за состоянием посевов, — очень эффективный инструмент общения. Фотографии с цифровой камеры или видеофайлы можно легко пересылать по электронной почте, или изображения можно распечатать и отправить по обычной почте.Некоторые арендаторы создают защищенные паролем веб-сайты или веб-сайты только по приглашению для индивидуальных землевладельцев, чтобы они могли предоставлять такую информацию, как почвенные карты, тесты удобрений и данные об урожайности.
При аренде лемехов ведите учет расходов в актуальном состоянии. Большинство поставщиков вводимых ресурсов выставляют счета каждой стороне индивидуально. Однако рекомендуется заранее сообщить владельцу, что он получит счет и его цель. Арендаторы, снимающие жилье у нескольких владельцев, могут приобретать все необходимое и пропорционально распределять счет каждому из владельцев.В этом случае необходимо приложить копию оригинального счета-фактуры. Объясните каждый пункт в счете, так как названия ресурсов фермы часто меняются. Владелец может быть не знаком с коммерческими терминами в отношении семян, гербицидов и инсектицидов, но, тем не менее, ему, возможно, придется классифицировать расходы для отчетности по налогу на прибыль.
Полисы страхования урожая и некоторые программы Министерства сельского хозяйства США требуют информации об урожайности сельскохозяйственных культур за прошлые периоды, прежде чем ферму можно будет зарегистрировать. Землевладельцы должны получать эту информацию каждый год для принятия будущих решений об участии в таких программах.
См. AgDM C2-06, Форма годового отчета по аренде сельхозугодий, где приведен пример информации, которая может быть передана арендаторам и землевладельцам в договорах аренды сельхозугодий.
Заключите договор аренды в письменной форме
Договоры аренды в письменной форме делают условия аренды более определенными и оставляют меньше шансов для разногласий и недоразумений. Люди склонны выборочно вспоминать только те части разговора, которые подтверждают их точку зрения. Он защищает не только первоначальные стороны, но также правопреемников и наследников в случае смерти одной из сторон или продажи фермы.
Письменный договор аренды побуждает обе стороны рассмотреть все аспекты аренды до начала срока аренды. Решения принимаются до того, как возникнут проблемы. В последующие годы это обеспечивает основу для изменения резервов при изменении условий. Письменные договоры аренды также предоставляют документацию в случае налоговой проверки или при заселении недвижимости. Договоры аренды, которые охватывают более одного года урожая, должны быть в письменной форме, а договоры аренды, заключенные на пять или более лет, должны быть нотариально заверены и зарегистрированы в офисе регистратора округа арендатором.
Документ должен соответствовать как минимум следующим минимальным требованиям:
- Он должен содержать точное описание собственности.
- В нем должен быть указан определенный период, на который будет действовать аренда.
- В нем должны быть указаны вид и размер арендной платы, а также время и способ оплаты (аренда за наличный расчет).
- Следует указать, как должны распределяться производство, платежи Министерства сельского хозяйства США и производственные затраты (аренда доли урожая).
Доступны образцы форм аренды с условиями для нескольких типов договоров аренды. См. Публикации FM 1538 (AgDM C2-12) Форма аренды фермы в штате Айова или FM 1874 (AgDM C2-16) Аренда фермы в штате Айова за наличный расчет (краткая форма).
Правовые вопросы
Некоторые федеральные законы и законы штата влияют на условия аренды. Такие юридические соображения способствуют эффективному ведению бизнеса, гарантируют, что условия аренды выполняются в соответствии с назначением, и защищают интересы каждой стороны.Жизненно важно обратиться за помощью к профессиональному юрисконсульту за юридической консультацией и соображениями.
Доход от самозанятости
Материально участвующий землевладелец должен указывать доход от фермы как доход от самозанятости, а не как пассивный инвестиционный доход. Таким образом, он облагается обычной ставкой налога на самозанятость. С другой стороны, уплата некоторого налога на самозанятость повысит размер пособий по социальному обеспечению в будущем. Аренда за денежную ренту редко квалифицирует землевладельца как материального участника, но аренда доли урожая может сделать это.Владелец должен заниматься торговлей или фермерским хозяйством, чтобы вычесть определенные расходы, такие как проценты на оборотный капитал или внесение удобрений и извести.
Пособия по социальному обеспечению
Землевладельцы, которые получают пособия по социальному обеспечению и не достигли возраста 66 или 67 лет, могут получить сокращение своего пособия, если они активно участвуют. Это зависит от суммы и сроков получения дохода. Когда землевладельцы достигают полного пенсионного возраста, нет ограничений на размер активного дохода, который может быть получен в отношении пособий по социальному обеспечению.См. Более подробную информацию в публикациях Центра сельскохозяйственного права и налогообложения.
Налоговая оценка недвижимости
Многие фермерские владения могут претендовать на «оценку для особого использования», когда имущество проходит процедуру завещания, что часто приводит к оценке ниже текущей рыночной стоимости. Это может быть выгодно для поместий, достаточно больших, чтобы взимать федеральный налог на имущество. Однако одно требование для оценки специального использования заключается в том, что умерший или член семьи должен материально участвовать в бизнесе за пять из восьми лет до смерти, а квалифицированный наследник должен материально участвовать в течение 10 лет после смерти умершего.
Залог домовладельца
В Айове существует установленное законом (установленное законодательством штата) право удержания арендодателя. Залог применяется независимо от того, используется ли аренда в отношении денежной ренты, гибкой арендной платы или доли урожая. Установленное законом право удержания — это залог «всех культур, выращиваемых на арендованных помещениях, а также всего другого личного имущества арендатора, которое использовалось или хранилось на нем в течение срока и которое не освобождается от исполнения», и дает землевладельцу преимущество перед другие обеспечительные интересы, например интересы кредиторов.
Форма UCC1 должна быть подана в офис госсекретаря штата Айова в течение 20 дней с момента вступления в силу договора аренды для совершенствования залогового права арендодателя.
Более подробную информацию о юридических вопросах, касающихся договоров аренды ферм в штате Айова, можно найти на веб-сайте Центра сельскохозяйственного права и налогообложения «Аренда фермы в штате Айова: юридический обзор».
Прекращение аренды фермы
Аренда фермы автоматически продолжается из года в год, если одна из сторон не направит письменное уведомление о расторжении отдельно от договора аренды.В Айове уведомление о прекращении аренды должно быть надлежащим образом подано в письменной форме до 1 сентября, до конца арендного года. Это относится как к договорам аренды за наличные, так и к аренде сельскохозяйственных культур, но не к соглашениям об индивидуальном сельском хозяйстве. В письменном договоре аренды может быть указана дата до 1 сентября для подачи уведомления о расторжении договора. Требование о прекращении аренды фермы до 1 сентября не распространяется на участки размером менее 40 акров (в Айове), используемые в основном для кормления животных. Однако даже устный договор аренды автоматически продлевается, если он не был расторгнут вовремя должным образом.
В уведомлении о прекращении аренды должно быть указано, что прекращение аренды должно произойти 1 марта следующего года. Если уведомление не будет доставлено, аренда продолжается в течение одного урожайного года на тех же условиях и сроках. Однако, если договор аренды является взаимоприемлемым для всех заинтересованных сторон, он может быть расторгнут или изменен в любое время.
Закон штата Айова определяет три метода подачи уведомления о прекращении аренды фермы для прекращения аренды 1 марта следующего года. Ниже приводится цитата из Раздела 562 Кодекса штата Айова.7:
Уведомление«- как и когда вручено. Письменное уведомление должно быть доставлено любой стороне или ее правопреемнику одним из следующих способов:
- Путем доставки уведомления не позднее 1 сентября с принятием услуги, подписываемой стороной договора аренды или правопреемником стороны, получившей уведомление.
- Вручая уведомление 1 сентября или ранее, лично, или если персональное обслуживание было опробовано и не может быть достигнуто, путем публикации на тех же условиях и таким же образом, что и обслуживание оригинальных уведомлений, за исключением что, когда уведомление подается путем публикации, аффидевит не требуется.Обслуживание по публикации завершается в день последней публикации.
- Отправив уведомление до 1 сентября заказным письмом. Уведомление, отправленное заказным письмом, составляется и заполняется, когда уведомление вкладывается в запечатанный конверт с указанием надлежащей почтовой оплаты на конверте, адресовано стороне или правопреемнику стороны по последнему известному почтовому адресу и помещено в предоставленный почтовый ящик. почтовой службой США «.
Форма под названием «Уведомление о прекращении аренды фермы» доступна как AgDM C2-19.Другие формы можно получить у юристов.
Сводка
Хорошая аренда — это первый шаг к удовлетворительным рабочим отношениям между арендодателем и арендатором. Хотя сложно разработать договор аренды, который предусматривал бы все возможные ситуации, сторонам следует попытаться предвидеть области, в которых могут возникнуть проблемы, и включить в договор аренды положения для их решения. Только вовлеченные стороны могут определить, что справедливо по отношению к каждой и каким должно быть окончательное соглашение.На договор лизинга влияют многие факторы, и каждый договор следует изменять в соответствии с индивидуальной ситуацией.
Дополнительные ссылки
Публикации из отдела расширения и поддержки Университета штата Айова доступны в магазине расширений, store.extension.iastate.edu или 515-294-5247. Файлы Ag Decision Maker доступны по адресу www.extension.iastate.edu/agdm в разделе Whole Farm, Leasing.
Обследование арендной платы и стоимости земли
Договор аренды
Лизинговые формы
Дополнения к лизингу
Прочие ресурсы
Отредактировал Кельвин Лейбольд, специалист по расширению хозяйств 641-648-4850, kleibold @ iastate.edu
Первоначально подготовил E.G. Стоунберг, бывший экономист-консультант
Аренда с правом владения или договор на землю?
На прошлой неделе мы обсуждали контракты на землю как инструмент для покупки или продажи дома на сложном рынке. Сегодня мы рассмотрим договора аренды с выкупом, которые похожи, но с некоторыми важными отличиями.
Как договоры аренды земли, так и договоры аренды с правом владения (также называемые договорами аренды с правом собственности) являются одним из видов финансирования со стороны продавца.Они могут упростить покупку или продажу дома в периоды, когда трудно получить ипотечное финансирование, устраняя необходимость получения одобрения от обычного кредитора.
Арендные платежи идут в счет собственного капитала
Как по договору аренды с правом владения, так и по договору на землю покупатель производит регулярные ежемесячные платежи продавцу, а не банку или другому финансовому учреждению. По истечении периода времени, указанного в договоре аренды / продажи — часто от двух до пяти лет — покупатель выплачивает остаток продажной цены, оформляя обычную ипотеку на недвижимость.
В договоре аренды сделка структурирована таким образом, что покупатель имеет возможность купить недвижимость по заранее определенной цене в конце срока действия договора. По земельному контракту покупатель приобретает недвижимость в самом начале, а продавец получает крупный платеж в конце контракта. В обоих случаях часть или все ежемесячные платежи покупателя, а также любые деньги, уплаченные авансом, включаются в цену покупки, чтобы помочь покупателю получить долю в собственности.
Продавец как домовладелец
Большая разница между договором аренды с выкупом и земельным договором заключается в том, что продавец сохраняет контроль и ответственность за собственность в рамках сделки по аренде.Продавец несет ответственность за содержание недвижимости, любой ремонт, уплату налогов на недвижимость и страхование, как и любой домовладелец. Продавец также может вычесть эти расходы, а также любые проценты по ипотеке в своих налоговых декларациях.
По земельному договору покупатель несет ответственность за уплату налогов на недвижимость, страхование и ипотечные проценты, хотя обычно они выплачиваются через продавца. Однако покупатель может вычесть их из своих налогов; продавец не может.
Право покупателя на улучшение или изменение собственности также может быть более ограничено в соответствии с договором аренды, если только эти права специально не предоставляются через договор аренды.
Для продавца одним из основных преимуществ договора аренды с правом собственности является то, что покупателя легче выселить за неуплату. Процесс выселения арендатора за неуплату, как правило, быстрее и проще, чем обращение взыскания, которое обычно требуется в случае контракта на землю.
Опцион, а не обязательство, на покупку
Для покупателя договор аренды с правом собственности влечет за собой меньшие обязательства в конце контракта, чем договор на землю.В случае аренды с выкупом у покупателя есть возможность — но не обязанность — купить недвижимость в конце срока действия контракта. С земельным договором покупатель уже заключил кредитный договор на полную покупную цену. Если покупатель решает не получать — или не может — получить обычную ипотеку для покрытия остатка, остающегося в конце контракта, это дефолт, который может нанести серьезный ущерб кредиту покупателя.
Для покупателя это делает сделку по аренде с выкупом своего рода соглашением «попробуй, прежде чем покупать».Если впоследствии обнаружатся проблемы с домом или если стоимость недвижимости значительно упадет, покупатель может отказаться от сделки без дальнейших последствий, хотя он потеряет все деньги, которые он заплатил за аренду.
Чтобы избежать этого, продавцы обычно взимают предоплату, называемую «опционом на покупку». Обычно это несколько тысяч долларов, что дает покупателю дополнительный стимул завершить сделку и подушка для продавца на случай, если покупатель откажется от сделки из-за снижения стоимости дома.
Оборотные стороны, переданные в аренду
Для покупателей одним из преимуществ земельного контракта является то, что вы можете получить страховку титула и зарегистрировать продажу в округе (хотя многие этого не делают). Это позволяет вам заранее определить любые ограничения или залоговые права на имущество, о которых вы можете не знать, если выберете договор аренды с выкупом. Регистрация продажи также обеспечивает некоторую степень защиты от последующего залога собственности.
При аренде покупатель теряет все деньги, уплаченные в виде арендной платы и авансом, если он не может справиться с арендными платежами или не может получить регулярное ипотечное финансирование для завершения сделки в конце срока действия договора.В земельном контракте покупатели могут по-прежнему сохранять долю в собственности в этих ситуациях, в зависимости от законодательства штата.
Наконец, основные недостатки земельных договоров также касаются договоров аренды с правом собственности. В частности, если покупатель не может претендовать на обычную ипотеку сейчас, есть большая вероятность, что он все еще не сможет получить это по истечении срока действия контракта, даже если многие предполагают, что их финансовое, кредитное или акционерное положение к тому времени улучшится. Кроме того, это, как правило, более дорогой способ купить дом, чем через обычную ипотеку.
Если вы решите использовать договор аренды с правом владения или земли, важно, чтобы и покупатели, и продавцы заручились помощью своего адвоката, который проконсультирует их и поможет составить договор аренды / продажи. Также настоятельно рекомендуется совет риэлтора с опытом заключения таких договоров.
Соображения об аренде сельхозугодий — Часть 3: Соглашения и договоренности об аренде сельхозугодий
В этой серии рассматриваются факторы, которые следует учитывать при сдаче в аренду своей фермы.
На протяжении многих лет производители сдают друг другу сельскохозяйственные угодья, также известные как «обмен земли», по множеству причин, используя широкий спектр различных типов договоренностей. Тип соглашения обычно имеет прямое отношение к тому, насколько землевладелец хочет участвовать в растениеводстве на своей земле. Некоторые землевладельцы не хотят иметь никаких производственных или рыночных рисков или участвовать в принятии производственных решений. Некоторые хотят владеть частью урожая. Некоторые могут захотеть продать свою долю урожая.Существует большая гибкость в соглашениях, основанных на том, что соответствует потребностям землевладельца и потребностям арендатора. Вот краткое изложение договоров аренды сельхозугодий.
Денежная аренда
Самым популярным и наиболее часто используемым соглашением об аренде сельхозугодий является договор фиксированной денежной аренды. Землевладелец получает заранее установленную плату, которая должна быть уплачена арендатором независимо от цены урожая или урожайности. Землевладелец обычно не участвует в принятии каких-либо управленческих решений и не платит ни за какие ресурсы.Обычно эти соглашения заключаются на несколько лет на основе простого письменного соглашения. Договор об аренде наличными может составлять всего один вегетационный период, который затем требует ежегодного обновления. Каждое соглашение об аренде за наличный расчет может иметь разные условия в зависимости от ситуации, но необходимо установить арендную ставку, график платежей, срок действия соглашения (дату начала и окончания), а также любые ограничения на урожай или другие ограничения. Всегда рекомендуется оформлять договоренности в документе, который подписывают и землевладелец, и арендатор.Этот вариант подходит для землевладельцев, которые хотят устранить неопределенность и риск, которые обеспечивает фиксированная фиксированная ставка.
Дополнительные ресурсы по аренде наличными
Лапа посевная
Доля урожая считается гибким соглашением об аренде сельскохозяйственных угодий, в котором землевладелец и арендатор делят доход от выращиваемых на ферме сельскохозяйственных культур в заранее установленном соотношении или процентном соотношении. Соглашение об общей доле составляет 25% землевладельцу и 75% арендатору собранного урожая зерновых, если землевладелец не участвует в каких-либо производственных затратах.В некоторых случаях используется 1/3 землевладельца и 2/3 арендатора, но в этом случае ожидается, что землевладелец заплатит 1/3 стоимости семян, удобрений и химикатов для производства сельскохозяйственных культур. В связи с увеличением производственных и накладных расходов за последние 10 лет арендаторы больше не могут позволить себе исторические доли, где 1/3 принадлежит землевладельцу, а 2/3 достается арендатору без доли затрат. Это отличается от договора фиксированной денежной ренты тем, что цена, выплачиваемая землевладельцу, основана на доходе, а не на фиксированной сумме.Сумма в долларах будет зависеть от урожайности и цен. Когда доходность и цены растут — повышается и арендная плата, и наоборот.
Дополнительные ресурсы по доле урожая
Гибкая аренда / Денежный плюс бонус
Гибкое соглашение об аренде — это способ разделить риски и выгоды системы растениеводства. Часто формула может обещать базовую денежную арендную плату, которая часто выплачивается заранее, с возможным бонусом при сборе урожая, который основан на валовой стоимости (урожай, умноженный на цену) арендной платы за урожай.Арендодатели с гибкой арендной платой могут получать гораздо более высокую арендную плату, возможно, лучше, чем некоторые из самых высоких денежных арендных ставок в этом районе. В случае бедствия с доходами арендатор обязан уплатить только базовую денежную ставку. Этот вариант стал очень популярным на большей части Мичигана за последние несколько лет, поскольку цены на сырьевые товары выросли намного выше, чем ожидалось. Использование такого договора обеспечивало землевладельцу большие премиальные выплаты. Уровень комфорта при принятии риска влияет на решение о гибкой арендной плате, поскольку некоторые арендодатели предпочитают гарантированно устанавливать денежную арендную плату.
Дополнительные ресурсы по гибкой аренде / наличным деньгам плюс бонус
Аренда стационарного бушеля
В качестве альтернативы системе долевого посева есть договор о фиксированных бушелях с арендодателями. Арендная плата — это фиксированное количество бушелей зерна на акр в пользу арендодателя. Например, арендная плата за кукурузу может составлять 40 бушелей кукурузы с акра. Бушельная рента доставляется на местный элеватор на имя домовладельца, что означает, что у землевладельца есть возможность и ответственность продавать зерно.Когда цена продажи кукурузы высока, арендный доход землевладельца увеличивается, в то время как в годы с более низкими ценами доход от аренды снижается. Маркетинговые возможности землевладельца могли существенно повлиять на его доход. Арендатору и землевладельцу необходимо будет составить график выращивания культур и бушелей, которые будут считаться арендной платой за каждую из этих культур. В этом соглашении землевладелец не несет производственного риска, но имеет маркетинговый риск.
Гибкая аренда с несколькими вариантами выбора
Некоторые гибкие соглашения предлагают фиксированную цену за бушель, умноженную на средний урожай кукурузы на этом поле.(Пример кукурузы: 1 доллар, умноженный на средний урожай, т. Е. 150 бушелей с акра, дает денежную ренту в размере 150 долларов с акра.) Это освобождает землевладельца от маркетинговых и производственных рисков и связывает арендную плату с производственной мощностью каждого поля, что хорошо для арендатора.
Инструменты, доступные для помощи
Калькулятор арендной платы за землю при расширении MSUРасширение MSU предлагает калькулятор арендной платы за землю, предназначенный для помощи производителям в сравнении влияния арендных платежей за землю с чистым доходом их хозяйств.Вводя предполагаемые доходы и расходы, производитель может определить, является ли выплачиваемая арендная плата за землю разумной и следует ли провести обсуждение или даже возможный пересмотр договора аренды земли. Этот инструмент доступен на веб-сайте MSU Extension Farm Management.
Используйте калькулятор, чтобы обсудить арендную плату с землевладельцами, чтобы они были лучше информированы о проблемах, существующих в их собственности, и о потенциальных последствиях для производства и прибыльности фермы.Затем производители могут работать с землевладельцами, чтобы разработать договор аренды, выгодный для обеих сторон; обеспечение сохранения земельных участков для производителя и стабильный доход от аренды для землевладельца на протяжении многих лет.
Для получения информации о средних арендных ставках в вашем округе посетите следующий отчет, основанный на данных обследования Национальной службы сельскохозяйственной статистики Министерства сельского хозяйства США для округов Мичиган. Чтобы получить копию всей этой серии в формате фактологического бюллетеня, посетите следующий веб-адрес.
Вы нашли эту статью полезной?
Расскажите, пожалуйста, почему
Представлять на рассмотрениеПример аренды земли для денежной фермы в Висконсине — Управление фермой
Крайне важно, чтобы арендодатели и арендаторы тратили время на рассмотрение условий договора аренды до его завершения, чтобы предотвратить проблемы в течение срока действия договора. Поддержание позитивных рабочих отношений между арендодателями и арендаторами жизненно важно для долгосрочного успеха.
Следующие ниже соображения и пример договора аренды сельскохозяйственных земель могут помочь арендодателям и арендодателям составить справедливое и равноправное письменное соглашение, соответствующее их ситуации. Хотя список вопросов, которые следует учитывать, не является исчерпывающим, он содержит общие элементы, которые следует учитывать для включения в контракты на аренду сельскохозяйственных земель. Однако не все предметы могут быть необходимы для включения в договор аренды.
Разделы Соглашения о сельскохозяйственных землях
Описан каждый раздел договора аренды земли, и приведены примеры пунктов, которые следует учитывать в каждом разделе:
1.Договаривающиеся стороны и дата
г.В этом разделе контракта должна быть указана дата начала, дата окончания и между кем будет заключен контракт. Арендодателем будет лицо или лица, которые владеют землей, а арендатором будет лицо или лица, которые будут сдавать землю в аренду. Этот раздел закладывает основу для обеспечения того, чтобы с самого начала было ясно, кто будет участвовать в процессе лизинга и в течение какого периода времени он действует .
2. Описание объекта
Этот раздел может быть подробным или общим описанием, четко определяющим свойство.Здесь можно ввести юридическое описание земли, карту собственности с указанием фактических арендованных акров или письменное описание. Важно указать фактическое количество акров, которые сдаются в аренду, и их местонахождение . Может потребоваться указать конкретное использование некоторых площадей, например, пахотных площадей и пастбищ. Если вы участвуете в сельскохозяйственных программах Министерства сельского хозяйства США, подумайте о том, чтобы прикрепить карты Агентства сельскохозяйственных услуг Министерства сельского хозяйства США (FSA) к договору аренды.
3.Общие условия аренды
Этот раздел включает продолжительность и / или временные рамки аренды, а также конкретные виды использования, которые арендатор предоставляет и / или не предоставляет по договору аренды. Он также может включать права, которые арендодатель оставляет за собой в отношении собственности. Следует использовать конкретные даты. В этот раздел могут быть добавлены другие элементы. Обратите внимание, что согласно Wis. Stat. § 704.05 (2), если иное не указано в договоре аренды, арендатор имеет исключительное владение недвижимостью с некоторыми ограниченными исключениями.Например, с предварительным уведомлением и в разумные сроки домовладелец может осмотреть, отремонтировать или показать недвижимость потенциальным арендаторам или покупателям. Примеры:
- Право на охоту на участке
- Катание на снегоходе, беговые лыжи, квадроцикл / UTV, верховая езда
- Выпас скота на растительных остатках или удаление растительных остатков
- Выпас скота на постоянных пастбищах или выращивание сельскохозяйственных культур
- Источник воды — орошение и / или животноводство в рамках договора
- Использование строений или бункеров для зерна
- Прочее, относящееся к собственности
- Право входа в собственность арендодателя
- Свидетельство о страховом покрытии ответственности
4.Землепользование
Этот раздел может включать методы управления, которые могут или не могут использоваться арендатором. Местная служба охраны природных ресурсов (NRCS) и департаменты охраны земель округа могут быть ресурсами, которые помогут проанализировать и разработать планы сохранения для хозяйств, у которых их может не быть. Примеры:
- Практика земледелия и сохранения почвы
- приемы обработки почвы
- обработка пожнивных остатков
- покровные культуры
- вращение
- реставрационных сооружений
- Протоколы или ограничения внесения удобрений и навоза
- Протоколы применения пестицидов или ограничения и неудачи (виноград, хмель и др.)
- Процедуры физического изменения собственности (деревья, заборы, полевые дороги и т. Д.))
- Практика земледелия и сохранения почвы
5. Платежи и сроки оплаты
В этом разделе рассматривается, когда платеж (-ы) подлежат оплате и сколько будет (-ов) платежа (-ов). Детали могут быть добавлены по мере необходимости. Если договор представляет собой гибкую аренду или некоторую форму соглашения о долевом участии, то здесь следует определить и указать подробности того, за что несет ответственность каждая сторона, и / или факторы, которые вызывают изменения по сравнению с базовым договором аренды. Если домовладелец требует внести залог для устранения возможных повреждений, его следует включить в этот раздел.
Большинство договоров аренды основаны на обрабатываемых акрах и / или только на площади, используемой арендатором. Может возникнуть необходимость определить разные арендные ставки для конкретных участков в зависимости от использования, потенциальной производительности или других факторов, согласованных обеими сторонами. Примеры могут включать пахотные угодья и пастбища, потенциально большие различия в урожайности и т. Д.
Федеральная сельскохозяйственная программа — Большинство, но не все, фермерские хозяйства имеют некоторые базовые посевные площади программы, включенные в федеральную сельскохозяйственную программу.Эти базовые акры обычно связаны с потенциальными выплатами и могут потребовать от землевладельца и арендатора подписания форм для принятия решений по программе. Многие выплаты по программе Федеральной фермы выплачиваются стороне, принимающей на себя производственный риск. Арендодатель, получающий прямую денежную ренту, не принимает на себя производственных рисков.
6. Расторжение / изменение договора
Этот раздел должен включать причины и / или процедуры досрочного расторжения, а также процедуры внесения изменений в контракт.Этот раздел может также включать процедуры для продления или невозобновления контракта, включая дату уведомления и дату, к которой соглашение рассматривается, чтобы определить, будет ли оно продолжаться как есть или с изменениями на следующий (е) год (ы) контракта.
7. Подписи
Этот раздел скрепляет договор подписями всех сторон. Все стороны, перечисленные в первом разделе соглашения, также должны быть подписаны в этом разделе.
Определение арендной ставки
Ниже приводится список критериев, которые могут учитываться при определении арендной ставки.
- Потенциальная отдача от урожая. Знание ваших фактических затрат на производство и ожидаемых урожаев от отдельной фермы может помочь определить, сколько денег будет доступно для выплаты арендной платы. Операторам ферм необходимо знать свои производственные затраты! Использование средних затрат или затрат, полученных из других источников, может быть рецептом катастрофы. При расчете возврата урожая не используйте исторически высокие цены, но также не используйте исторически самые низкие цены. Используйте полученную вами сумму в качестве среднегодовой цены на кукурузу, бобы, мелкое зерно или другие культуры за последние 5-10 лет.
- Качество земли — Не все поля имеют одинаковый потенциал урожайности! Важно знать типы почвы на ферме и урожайность этой земли. Прошлая урожайность может быть индикатором потенциальной возможности земли. Обзор почвы NRCS может быть хорошим ориентиром.
- Потенциал склонов и эрозии или водно-болотные угодья — это может повлиять на методы возделывания, количество земли, которое фактически может быть возделано на земельном участке, и методы управления, которые могут потребоваться для земли. Большие, открытые, удобные для обработки поля могут иметь более высокую арендную плату, чем небольшие участки неправильной формы, которые трудно обрабатывать.
- Предыдущие посевы, гербициды и плодородие — История посевов и прошлое использование гербицидов могут ограничить варианты урожая в наступающем году. Уровни плодородия почвы часто не учитываются. Земля с высоким содержанием фосфора и калия в почве требует значительно меньше удобрений для растениеводства и, таким образом, может иметь более высокую первоначальную арендную стоимость.
- Использование помещений и предоставляемых услуг — Использование сушилок / хранилищ зерна, складирования оборудования и других помещений может увеличить стоимость, получаемую арендатором от денежной ренты.Рекомендуется разработать отдельный договор аренды для учета любых объектов, которые могут быть сданы в аренду. Также могут потребоваться разъяснения по содержанию ограждений.
- Предыдущая история — Рабочие отношения и предыдущий опыт между арендодателем и арендатором часто являются важным фактором при определении окончательных ставок арендной платы за наличные. Если ваш арендатор заботится о земле так же, как вы (борется с сорняками, поддерживает плодородие почвы, предотвращает эрозию), стригет лужайки и водотоки, а также вспахивает снег на подъездной дорожке, это может стоить снижения арендной платы.Доверие, уважение и хорошее общение необходимы для поддержания хороших отношений между арендодателем и арендодателем.
- Спрос на площадь — Конкуренция или ее отсутствие иногда может существенно повлиять на ставки аренды земли. В некоторых районах или районах есть много фермеров, желающих арендовать больше земли, в то время как у других есть только один или, может быть, два варианта.
- Уплата налога на недвижимость с дохода от аренды — Цель землевладельца, связанного с арендой земли, состоит в том, чтобы полностью заплатить налоги на недвижимость.У этой цели есть несколько потенциально серьезных недостатков. В некоторых случаях это может сработать, в первую очередь, когда имеется достаточно большое количество обрабатываемых акров, чтобы распределить затраты и при этом арендатор при этом вносит разумную арендную плату. На земельных участках с высокой долей лесных угодий или других земель, не используемых арендатором, или зданий, которые имеют высокую стоимость и не используются арендатором, может быть неразумной целью, чтобы пахотная земля несла налоговое бремя все имущество.
Дополнительную информацию можно найти по адресу: http: // aglease101.org /
Соавторы Джерри Кларк, Райан Стерри и Джошуа Кампс UW-Madison Подразделение дополнительных сельскохозяйственных агентов в округах Чиппева, Санта-Крус и Лафайет. Д-р Пол Митчелл, директор Института агробизнеса Renk в UW-Madison и Департамент сельского хозяйства и прикладной экономики
Скачать статью
Гибкие договоры аренды земли | UMN Extension
Один из способов разделить риск и вознаграждение между оператором (арендатором) и арендодателем — заключить гибкий договор аренды земли.Iowa State Extension сообщила, что в 2008 году почти 12 процентов всех договоров аренды за наличные были гибкими.
Преимущества гибкой аренды
- Фактическая арендная плата автоматически корректируется по мере того, как доходность или цены колеблются в соответствии с соглашением.
- Риски, связанные с доходностью и ценой, делятся между арендодателем и арендодателем.
- Владельцам платят наличными, поэтому они не должны участвовать в принятии решений по управлению земледелием.
- Если соглашение включает договор базовой денежной аренды с бонусом, FSA будет рассматривать аренду как договор об аренде наличными, поэтому все государственные платежи будут идти арендатору и не должны быть разделены.
Различные типы гибких договоров аренды
Большинство гибких договоров аренды имеют компонент базовой арендной платы, который обеспечивает арендодателю этот доход и позволяет арендаторам покрывать расходы даже после плохого года за счет хорошего страхового покрытия урожая. Базовая арендная плата варьируется в зависимости от района, но для Южной Миннесоты диапазон базовой арендной платы может составлять от 100 до 200 долларов. Затем добавляется гибкий компонент, основанный либо на цене, доходности, валовой выручке, либо на некоторой комбинации этих компонентов.
Есть много способов заключить гибкий договор аренды земли. Фермер и домовладелец должны определить, что они ищут. Чем выше базовая арендная плата, тем больше риск для фермера. Более низкая базовая арендная плата увеличивает долю риска арендодателя без страхования урожая для защиты своих доходов.
Гибкая арендная плата на основе валового дохода
Это договор аренды, в котором арендные платежи основаны на валовом доходе от земли. Он может включать базовый платеж в год сбора урожая и окончательный платеж после определения фактической урожайности и цены.
Базовая арендная плата плюс бонус
Это договор аренды, по которому выплачивается базовая арендная плата, а затем может выплачиваться или не выплачиваться бонус, если доходность превышает базовую цель. Затем эти дополнительные бушели будут разделены между домовладельцем и арендатором. Бонус также может определяться доходностью и ценой вместе или только ценой.
Гибкая аренда на основе только доходности
Это договор аренды, по которому арендодатель получает установленное базовое количество бушелей с дополнительными бушелями, если урожайность выше, чем было определено для базового платежа.Это также можно сделать с помощью наличного платежа, основанного на доходе, а затем цены на лифте.
Гибкая аренда, основанная только на цене
Это договор аренды, в котором арендная плата основана на ценах на урожай. Часто это средняя цена за предыдущие 12 месяцев или квартальная цена, умноженная на согласованные бушели. Арендные платежи могут производиться ежеквартально или половинно, или после сбора урожая.
Гибкие договоры аренды с распределением прибыли
Это договор аренды, по которому арендодатель и арендатор делят прибыль от сельхозугодий.Это соглашение аналогично договору аренды 50-50 долей урожая, в котором урожайность распределяется на 50% арендодателю и 50% арендатору, а некоторые расходы оплачиваются каждой стороной.
Денежная рента в Миннесоте по сравнению с процентной долей валового дохода
В приведенной ниже таблице используются данные FINBIN за период с 1995 по 2018 годы сельскохозяйственных культур для фермеров на юге Миннесоты в программах управления фермой для взрослых из Университета Миннесоты и государственных колледжей и университетов Миннесоты. Для этого анализа использовались средние цены и урожайность, а также денежная рента, выплачиваемая в Юго-Западной, Юго-Центральной и Юго-Восточной Миннесоте.
Средняя арендная плата за наличные в южной Миннесоте как процент от валового дохода
Год | Средняя сумма арендной платы за акр в Южной Миннесоте | Средняя валовая выручка, долл. С акра — кукуруза | Средняя валовая выручка, долл. С акра — соя | Средняя денежная рента в% от валовой выручки — кукуруза | Средняя денежная рента в% от валового дохода — соя | Кукуруза цена | Цена сои |
---|---|---|---|---|---|---|---|
1995 | 84.51 | 330,47 | $ 246,69 | 26% | 34% | $ 2,74 | $ 5,78 |
1996 | 91,17 | $ 329,89 | $ 282,20 | 28% | 32% | 2 доллара.46 | $ 6,84 |
1997 | 94,89 | $ 321,49 | $ 272,32 | 30% | 35% | $ 2,37 | $ 6.37 |
1998 | 97,04 | 287 долларов.29 | $ 254,93 | 34% | 38% | $ 1,77 | $ 5,15 |
1999 | 95,61 | $ 269,76 | $ 228,68 | 35% | 42% | $ 1.73 | $ 5,10 |
2000 | 98,31 | $ 267,31 | $ 237,56 | 37% | 41% | $ 1,75 | $ 5,11 |
2001 | 97,89 | 228 долларов.38 | $ 208,52 | 43% | 47% | $ 1,75 | $ 5,15 |
2002 | 101,57 | $ 344,09 | $ 258,52 | 30% | 39% | 2 доллара.18 | $ 5,31 |
2003 | 103,74 | $ 358,05 | $ 246,81 | 29% | 42% | $ 2,23 | $ 6,85 |
2004 | 105,9 | 351 долл. США.40 | $ 228,30 | 30% | 46% | $ 2,00 | $ 5,45 |
2005 | 110,4 | $ 375,47 | $ 300,10 | 29% | 37% | 2 доллара.03 | $ 5,65 |
2006 | 114,83 | $ 511,27 | $ 316,05 | 22% | 36% | $ 2,90 | $ 6,05 |
2007 | 125,44 | 611 долларов.21 | $ 472,76 | 21% | 27% | $ 3,68 | $ 9,52 |
2008 | 146,55 | $ 681,06 | $ 432,32 | 22% | 34% | $ 3.89 | $ 9,65 |
2009 | 158,86 | $ 716,55 | $ 474,32 | 22% | 33% | $ 3,74 | $ 9,66 |
2010 | 168,25 | 884 доллара.41 | $ 564,02 | 19% | 30% | $ 4,68 | $ 10,87 |
2011 | 169,32 | $ 893,43 | $ 462.95 | 19% | 37% | 5 долларов США.66 | $ 11,40 |
2012 | 199,88 | $ 1182,80 | $ 693,11 | 17% | 29% | $ 6,50 | $ 13,77 |
2013 | 243,47 | 748 долларов.00 | $ 593,99 | 33% | 41% | $ 4,45 | $ 12,63 |
2014 | 241,36 | $ 639.96 | $ 476,24 | 38% | 51% | $ 3.93 | 10,15 |
2015 | 231,92 | $ 723,29 | $ 514,71 | 32% | 45% | $ 3,52 | $ 8,60 |
2016 | 226,85 | 683 долл. США.96 | $ 575,14 | 33% | 39% | $ 3,34 | $ 9,39 |
2017 | 212,57 | $ 679,36 | $ 498,06 | 31% | 43% | $ 3.22 | $ 9,22 |
2018 | 214,84 | $ 621,16 | $ 468.95 | 35% | 46% | $ 3,47 | $ 8,71 |
Среднее за 10 лет | 28% | 39% |
Арендные ставки не всегда корректируются с ценами на урожай
Ставки аренды сельскохозяйственных угодий резко выросли за последние несколько лет, поскольку цены на сырьевые товары достигли рекордных уровней, и они остаются высокими по сравнению со средними историческими показателями.Когда цены на зерно падают, арендные ставки часто отстают и не падают так быстро. Это оставит фермеров с высокими арендными ставками заблокированными, что приведет к убыткам за год.
- В таблице выше показано, что ставки арендной платы за кукурузу в день составляли в среднем 26 процентов валового дохода от кукурузы с 2007 по 2016 годы урожая. Что касается сои, то в среднем за те же 10 лет она составила 37% валового дохода от продажи сои.
- В предыдущие три года процентные показатели были намного ниже из-за более высоких цен и более высоких сумм валового дохода.В 2013 году эта цифра скорректирована выше.
- Последние два столбца в таблице показывают среднюю цену, которую фермеры получали в Южной Миннесоте за урожай, проданный в этом году. Когда цены на кукурузу выше 2,50 долларов США, денежная рента в процентах от брутто падает ниже 30 процентов до в среднем 21 процента от брутто в 2006, 2007, 2008 2009, 2010, 2011 и 2012 годах.
- В 2013 году денежная рента значительно выросла на 44 доллара за акр, и соответственно увеличился процент от общей суммы.
- Когда цены на сою выше 9 долларов.50, например, в 2007–2012 годах, процентная доля денежной ренты от валового дохода снизилась до 31 процента с 37 процентов от среднего валового дохода с 1994 по 2013 год.