Правильный договор аренды: на что обратить внимание | Деньги
Не все, сдавая квартиру, хотят платить налоги; и не все, снимая квартиру, готовы спокойно сообщить об этом соседям и участковому. Впрочем, о такой вещи, как договор аренды, слышали большинство участников арендных отношений. Кого же защищает такой договор и какие варианты его заключения возможны?
Аренда или наем? Как должен называться договор? Что в нем должно быть?
Начнем с того, что закон различает 2 вида договоров, возникающих при передаче жилья во временное пользование: аренды и найма жилого помещения. «Договор аренды заключается, когда собственником является физическое или юридическое лицо, а арендатором – юридическое. Договор найма заключается между двумя физическими лицами», – поясняет Мария Жукова, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда». При этом, как добавляет Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость», в случае если заключен договор аренды, юридическое лицо (арендатор) может использовать жилое помещение только для проживания граждан, пишет Собственник.
На практике большой разницы в том, как вы назовете договор, заключаемый между вами и хозяином сдающейся квартиры, нет. Согласно статье 421 ГК, форма договора, который вы заключаете, свободная. Единственное ограничение, которое накладывается законодательством, – это письменная форма договора. Грубо говоря, главное, чтобы договор был составлен в письменной форме, а как он называется, как поименованы стороны, заверен ли он нотариально – это уже детали.
Печать агентства, которая может стоять на договоре, тоже мало что дает в плане
дополнительных гарантий, хотя и вреда не принесет.
Как бы ни назывался договор, он должен в обязательном порядке содержать следующую информацию:
• Ф. И. О. и паспортные данные сторон.
• Как можно более подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, ваш этаж и этажность дома, документы, подтверждающие право собственности на квартиру ее владельца; можно приложить к договору и фото, иллюстрирующие состояние квартиры).
• Сумма, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях).
• Порядок оплаты коммунальных платежей.
• Предельное количество проверок, визитов квартирного хозяина (в месяц, в год и т. п.) и условия таких визитов.
• Перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором.
• Основания для расторжения договора.
• Срок, на который сдается квартира.
«Существуют определенные нормы, принятые для заключения договора аренды. С другой стороны, договор аренды – это всегда договоренности между сторонами. Соответственно, нет стандартной и типовой формы. Любой договор аренды индивидуален и должен по максимуму включать и отражать все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров», – говорит Мария Жукова.
На какой срок заключать договор? Как продлевать договор?
Обычно договор заключается на один год без одного дня. Тому есть объективные причины: по закону, договора коммерческого найма, заключенные сроком до года, считаются краткосрочными.
Этот вариант гораздо удобнее для квартирного хозяина, т. к. ограничивает возможности нанимателя подселять к себе на длительный срок сонанимателей, не прописанных в договоре, а также передавать снимаемую квартиру «по эстафете» сонанимателям. Кроме того, по закону, в случае если договор долгосрочный, наниматель получает преимущественное право на заключение договора на новый срок. Само по себе оно, возможно, и неплохо. Однако вследствие законодательных несостыковок есть риск, что, если стороны не договариваются об условиях, хозяин квартиры лишается (законного) права сдавать свою квартиру в течение года. На практике таких случаев, кажется, еще не было: редкий арендатор будет копаться в законах и выискивать возможность доставить квартирному хозяину столь изощренное неудобство. Однако закон есть закон, теоретически такая возможность имеется, а рисковать квартирным хозяевам, конечно, не хочется. В общем, понять их, настаивающих на краткосрочном договоре, вполне можно.
Один из распространенных мифов, касающихся договоров аренды, состоит в том, что по истечении срока договора нужно в обязательном порядке снова обращаться к риелтору (а значит, снова платить ему комиссию) и заключать все по новой на следующие 364 дня.
Конечно, если вы обратитесь к риелтору, заплатить вам действительно, скорее всего, придется. Но делать это вовсе необязательно.
Даже если вы зациклены на соблюдении закона в мельчайших деталях, вполне возможно обойтись без перезаключения договора. Достаточно подписать соглашение о продлении договора. Согласно ст. 621 ГК РФ, для этого нужно за месяц уведомить хозяина квартиры о том, что вы хотели бы подписать такое соглашение; на практике, конечно, если у вас нормальные отношения (а если это не так, о каком продлении может идти речь), столь заблаговременное уведомление вовсе не обязательно.
Что должно быть указано в таком соглашении (оно, кстати, занимает не больше страницы А4)? Меньше, чем в основном договоре:
• Ф. И. О. и паспортные данные сторон.
• Срок, на который продлевается договор (с указанием номера прежнего договора).
• Размер платы, которая устанавливается на срок продления договора.
• И отдельным пунктом нужно будет указать, что остальные условия договора (номер) остаются без изменений.
Регистрировать соглашение не нужно. С момента окончания договора (т. е. с того момента, когда начинает действовать ваше соглашение о продлении) из ваших взаимоотношений с квартирным хозяином исключается третий участник – агент. Чисто теоретически (если вы, конечно, пользовались услугами агента при поиске квартиры и заключении договора) он должен был вмешиваться и урегулировать проблемы, возникающие у вас с квартирным хозяином, в течение действия срока договора. Но если вы за год так ни разу и не воспользовались его услугами (за которые, в принципе, скорее всего, заплатили комиссию), стоит ли продлевать ваши с ним отношения в дополнение к отношениям с хозяином квартиры?
Итак, с договором аренды/найма вроде бы все ясно, как и с его продлением. Вроде бы, но не совсем: есть ситуации, когда требуется подписание дополнительных соглашений либо внесение в договор дополнительных пунктов.
«Если жилое помещение принадлежит лицу на праве социального найма, то заключается договор поднайма, – приводит пример Галина Киселева.
– В этом случае одна сторона – наниматель по договору социального найма передает жилое помещение во временное возмездное пользование другой стороне – поднанимателю».
Смотрите также:
- Как сдать квартиру, которую вы занимаете по договору социального найма →
- Закон и аренда. Что можно, а что нельзя делать в съёмной квартире →
- Правила съёма. 10 советов юриста арендующим жильё →
Образец отчета о доходах от сдаваемого в аренду имущества
Почему некоторые сдаваемые в аренду объекты приносят солидный доход месяц за месяцем, а другие едва окупаются? Хотя существует ряд вероятных возможностей, ответ может заключаться в доступе к информации.
Отчет о доходах от аренды недвижимости — это отчет, который инвесторы в недвижимость используют для точного отслеживания доходов от аренды и выявления возможностей для увеличения доходов и сокращения расходов для увеличения прибыли.
Продолжайте читать, чтобы узнать больше о преимуществах использования отчета о доходах от сдачи в аренду, и загрузите бесплатный шаблон, который вы можете начать использовать прямо сейчас.
Основные выводы
- В отчете о прибылях и убытках от сдачи в аренду имущества обобщаются доходы, расходы, чистая операционная прибыль и чистая прибыль до налогообложения за определенные периоды времени.
- Хороший отчет о доходах от сдачи в аренду недвижимости помогает инвесторам определить способы увеличения доходов от сдачи в аренду и сокращения расходов.
- Отчеты о доходах от аренды имущества используются для отслеживания налогооблагаемого чистого операционного дохода до и после вычета расходов на амортизацию.
Что такое отчет о доходах от аренды имущества?
Отчет о доходах от сдачи в аренду имущества представляет собой отчет, в котором показаны доходы и расходы по месяцам, а также текущая сумма с начала года и сводка на конец года. Также известный как отчет о прибылях и убытках (P&L), отчет о прибылях и убытках сообщает, приносит ли сдаваемая в аренду собственность прибыль или приносит убытки.
Виды доходов от аренды имущества в отчете
Служба внутренних доходов (IRS) создала информационный бюллетень о сдаче в аренду жилой недвижимости, чтобы «помочь налогоплательщикам избежать хлопот при налогообложении». Вот основные виды дохода, которые может приносить сдаваемое в аренду имущество:
Обычные арендные платежиЕжемесячная арендная плата и дополнительная арендная плата, например плата за домашних животных или аренда бытовой техники.
Авансовый платеж за арендуНекоторые арендодатели взимают арендную плату за первый и последний месяц с нового арендатора. Арендная плата за последний месяц указывается как авансовая арендная плата при ее получении, даже если арендная плата не будет применяться в качестве платежа арендатора до следующего года (годов).
Платежи за расторжение договора аренды Договор аренды может включать «оговорку об отказе», позволяющую арендатору выехать до даты окончания аренды в обмен на уплату сбора за расторжение.
Эксплуатационные расходы или расходы на ремонт и техническое обслуживание, ответственность за которые несет арендодатель, но оплачивает арендатор, также считаются доходом от аренды, даже если арендодатель фактически не получает оплату. Например, если арендодатель обычно предоставляет услуги по благоустройству, но позволяет арендатору выполнять эту работу в обмен на сниженную арендную плату, расходы на благоустройство, которые обычно оплачивает арендодатель, отражаются как доход от аренды.
Другие виды дохода от сдачи в аренду имуществаРазовые платежи арендатора также учитываются как доход от сдачи в аренду, например сборы за подачу заявления или штрафы за просрочку платежа.
Является ли залог арендатора доходом от аренды?
Гарантийный депозит арендатора, как правило, не считается доходом от аренды, если депозит должен быть возвращен арендатору при его освобождении.
Когда возвращаемый гарантийный депозит получен от арендатора, депозит регистрируется как обязательство в балансовом отчете о недвижимости, поскольку депозит является причитающимся арендатору.
Однако из этого правила есть несколько исключений:
- Если в договоре об аренде указано, что залог арендатора будет взиматься за последний месяц арендной платы, гарантийный залог отражается как доход от аренды в момент его получения.
- Возвращаемый гарантийный залог может также стать доходом от аренды в более поздние сроки, например, если часть или весь залог используется для оплаты ущерба, причиненного арендатором сверх нормального износа, невыплаченной арендной платы или судебных издержек, если арендатор выселен. Когда возникают подобные ситуации, часть депозита, удержанного с арендатора, регистрируется как доход от аренды, когда понесены расходы.
Обратите внимание, что большинство юрисдикций налагают ограничения на то, когда и в каких случаях может быть удержан залог арендатора.
Как составить отчет о доходах от сдачи в аренду
Отчет о доходах от сдачи в аренду содержит 4 основных раздела информации:
- Валовой ежемесячный доход от аренды
- Операционные расходы
- Чистый операционный доход
- Чистая прибыль до налогообложения
Хотя каждое сдаваемое в аренду имущество отличается, это наиболее распространенные данные, которые следует включать в каждый раздел отчета о прибылях и убытках.
Валовой ежемесячный доход от аренды- Ежемесячная арендная плата
- Прочие доходы от аренды, такие как:
- Плата за подачу заявления
- Плата за просрочку платежа
- Аренда домашних животных или соседей по комнате
- Аренда бытовой техники
- Плата за пользование прачечной
- Хранение
- Парковка
- Коммунальные расходы, переданные арендатору
- Преобразование возвращаемого залога арендатора
Детализация валового дохода помогает инвесторам понять различные потоки доходов от сдачи в аренду недвижимости и определить области, в которых доход может быть увеличен.
Конкретные источники дохода от аренды также различаются в зависимости от типа недвижимости.
Например, в то время как арендатор в односемейной аренде (SFR) обычно платит напрямую за коммунальные услуги, домовладелец многоквартирного дома может платить за коммунальные услуги по основному счетчику (например, за воду, канализацию, мусор и газ), а затем передавать через жильца. доля расходов в качестве дополнительной арендной платы.
Операционные расходы в отчете о доходах от аренды имущества можно разделить на 2 раздела. В одном разделе отражаются эксплуатационные расходы собственности, а во втором — расходы владельца, непосредственно связанные с арендой имущества.
Операционные расходы включают:
- Реклама и маркетинг
- Банковские сборы
- Сборы товарищества собственников жилья (ТСЖ)
- Прочие проценты (например, остаток по кредитной карте)
- Страхование арендодателя
- Ландшафтный дизайн и уборка снега
- Арендные платежи
- Лицензии и разрешения
- Плата за обслуживание
- Борьба с вредителями
- Профессиональные гонорары
- Плата за управление недвижимостью
- Налоги на недвижимость
- Программное обеспечение для учета аренды (бесплатно через Stessa, компанию Roofstock)
- Ремонт
- Налог с продаж или использования (на основе процента от арендной платы, взимаемой в некоторых городах и штатах)
- Расходные материалы (для имущества)
- Удаление мусора
- Коммунальные платежи за счет арендодателя (вода, канализация и вывоз мусора в малом многоквартирном доме)
Расходы владельца могут включать:
- Расходы на автомобиль
- Непрерывное образование (например, Roofstock Academy)
- Товары для офиса
- Телефон
- Командировочные расходы
Как и в случае с валовым доходом, операционные расходы могут варьироваться в зависимости от типа арендуемого имущества.
В большинстве случаев жильцы недвижимости SFR несут ответственность за коммунальные услуги и поддержание дома в хорошем состоянии. В небольших многоквартирных домах арендодатель может платить за обслуживание мест общего пользования, таких как содержание общей прачечной или парковки в чистоте и безопасности.
Чистый операционный доход (NOI) рассчитывается путем вычитания операционных расходов и расходов владельца из валового дохода:
- NOI = Доходы – Расходы
NOI используется в финансовых показателях арендуемой недвижимости, таких как ставка капитализации и коэффициент покрытия долга (DSCR). Ставка капитализации — это годовой доход в процентах, рассчитанный путем деления NOI на цену или стоимость покупки недвижимости. Заемщики и кредиторы используют DSCR для определения суммы ипотеки, которую может поддерживать NOI недвижимости.
При расчете NOI такие затраты, как проценты по ипотеке, расходы собственника, амортизация и капитальные затраты, исключаются из расчета.
Эти расходы не включаются в NOI, поскольку они могут варьироваться, например, когда инвестор ускоряет амортизацию.
Доход до налогообложения рассчитывается путем вычитания процентов по ипотечным кредитам и расходов на амортизацию из NOI.
Амортизация имущества, сдаваемого в аренду, представляет собой неденежный расход, уменьшающий сумму налогооблагаемого чистого дохода. Расходы на амортизацию — вот почему в некоторых случаях сдаваемое в аренду имущество может генерировать положительный NOI, позволяя инвестору сообщать о бумажных убытках для целей налогообложения.
Жилая инвестиционная недвижимость амортизируется в течение 27,5 лет. Если базовая стоимость имущества (цена покупки плюс капитализированные затраты на закрытие, за вычетом стоимости земли) составляет 110 000 долларов США, то 4 000 долларов США в год в виде расходов на амортизацию могут быть вычтены из чистой прибыли до налогообложения в течение следующих 27,5 лет.
Загрузите бесплатный шаблон отчета о доходах от аренды недвижимости
Некоторые инвесторы предпочитают отслеживать доходы и расходы от аренды вручную с помощью электронной таблицы. Мы создали бесплатный шаблон отчета о доходах от сдачи в аренду недвижимости для отслеживания доходов, операционных расходов и расходов владельца, NOI и чистой прибыли до налогообложения.
Каждый раздел автоматически рассчитывается с использованием введенных чисел, и в крайнем правом и нижнем углу шаблона есть промежуточные итоги для каждой статьи доходов и расходов. Этот бесплатный шаблон отчета о прибылях и убытках также обновляет информацию о доходах до вычета налогов, что позволяет легко определить потенциальную налогооблагаемую прибыль в течение года.
Шаблон представляет собой документ Microsoft Excel и полностью доступен для редактирования, поэтому вы можете настроить его в соответствии с конкретными потребностями вашего бизнеса.
Чтобы загрузить шаблон, выберите ссылку ниже, затем выберите Файл в левом верхнем углу страницы выберите Загрузить , затем выберите Microsoft Excel .
Загрузите бесплатный шаблон отчета о доходах от аренды имущества.
Как автоматизировать отчет о доходах от сдачи в аренду
Инвесторы, которым нужен автоматизированный отчет о доходах от сдачи в аренду, могут зарегистрировать бесплатную учетную запись Stessa. Stessa упрощает финансирование аренды недвижимости благодаря автоматическому отслеживанию доходов и расходов, персонализированным отчетам, помогающим максимизировать прибыль, и рекомендациям, основанным на структуре портфеля и инвестиционной стратегии.
После регистрации бесплатной учетной записи просто введите адрес сдаваемой в аренду недвижимости, свяжите банковские счета для бизнеса и ипотечный счет и просматривайте финансовые показатели в режиме реального времени с помощью единой всеобъемлющей онлайн-панели управления. Stessa можно использовать с неограниченным количеством портфелей SFR, небольших многоквартирных домов и краткосрочной аренды на время отпуска.
Заключительные мысли
Лучшая недвижимость для сдачи в аренду – это прибыльная.
Точный отчет о доходах от сдачи в аренду показывает с первого взгляда, насколько прибыльна сдаваемая в аренду недвижимость, а также дает представление о том, где можно улучшить валовой доход от аренды и сократить операционные расходы, чтобы помочь вам увеличить NOI.
Жилищно-финансовая корпорация Аляски :: Инструментарий арендодателя
Поиск по сайту
Сдача вашей недвижимости арендаторам сопряжена со многими обязанностями. Этот инструментарий включает в себя как специфические для AHFC, так и сторонние ресурсы, которые могут быть полезны арендодателям, управляющим недвижимостью на рынке частного сектора. AHFC не поддерживает какие-либо перечисленные продукты, компании или ассоциации. Наши уважаемые партнеры, принимающие ваучеры на выбор жилья, также могут посетить эту страницу для получения информации и ресурсов по конкретной программе.
Оставайтесь на связи
- Подпишитесь на стационарные телефоны , электронный информационный бюллетень AHFC специально для арендодателей.
- Познакомьтесь с Альманахом домовладельца. Отделение на Аляске — это место, где арендодатели могут учиться у других арендодателей.
- Расскажите нам, как Alaska Housing может предоставить информацию в этом наборе инструментов, которая важна для вас. Если вы не видите то, что ищете, заполните эту форму запроса ресурсов.
Узнайте о преимуществах ваучеров на выбор жилья
Федеральное правительство предоставляет средства арендаторам с низким доходом для приобретения жилья в частном секторе. На Аляске программой управляет AHFC. Если вы являетесь арендодателем на Аляске и ищете надежный доход от сдаваемой в аренду недвижимости, мы рекомендуем вам узнать больше о ваучерах на выбор жилья. Узнайте, как вы можете помочь жителям Аляски получить качественное жилье, снизив при этом риск неуплаты арендной платы.Арендодатель впервые? Get The Basics
Быть арендодателем включает в себя множество задач в любой день, а организованность поможет вам эффективно управлять инвестициями в недвижимость.
Может быть полезно создать контрольные списки, собрать все необходимые формы и быть готовым к любому необходимому ремонту, прежде чем сдавать недвижимость в аренду.
- AHFC Контрольный список подготовки к аренде: несколько полезных советов, в том числе шаги, которые необходимо предпринять, прежде чем сдавать недвижимость в аренду, список важных форм, которые необходимо иметь под рукой, информация о страховании арендодателя, а также список инструментов и расходных материалов для возможной аренды. ремонт.
- Образцы форм арендодателя для конкретного штата:
- Американская ассоциация владельцев квартир
- Шаблоны договоров аренды на Аляске
- Соглашение об аренде Аляски с ezSign
Разместите свою недвижимость в Интернете
Поиск жилья на Аляске — это онлайновая база данных недвижимости с возможностью поиска, предоставляемая AHFC. Создайте учетную запись и начните добавлять недвижимость.
Работа с арендаторами впервые
Арендодатели могут быть огромным ресурсом для арендаторов впервые.
Вот несколько советов от экспертов по аренде, которые помогут сделать переход как можно более плавным для арендодателей и арендаторов.
Сделайте вашу собственность более энергоэффективной
Внесение улучшений для повышения энергоэффективности вашей собственности экономит деньги вам и вашим арендаторам. У AHFC есть несколько программ и других ресурсов, которые могут помочь — узнайте больше ниже!
- AHFC Сельская ссуда, не занятая владельцем: Заемщики могут быть резидентами Аляски, предприятиями, местными органами власти или региональными образовательными учреждениями. Недвижимость должна быть расположена в небольших населенных пунктах и ограничена дуплексами, триплексами или четвёрками. Коммерческое использование запрещено.
- Библиотека информационного центра ресурсов AHFC (RIC): RIC содержит информацию о реконструкции, энергоэффективности, окружающей среде, устойчивости, компонентах зданий, возобновляемых источниках энергии, строительных нормах, коммерческом строительстве, мониторинге зданий, уставах Аляски и многом другом.
- AHFC Building Monitoring System (BMON): Для обеспечения энергоэффективности, особенно важной в суровых условиях Аляски, AHFC разработала бесплатную систему мониторинга зданий с открытым исходным кодом, которая измеряет потребление энергии в режиме реального времени и предоставляет полную сводку эксплуатационных характеристик. Если вы управляете многоквартирным домом, BMON может помочь.
Узнайте больше об энергоэффективности.
Знайте свои законные права и требования
Существует множество федеральных и государственных законов о жилье, которые защищают вас как арендодателя и владельца собственности. Чтобы получить дополнительную информацию о своих правах, получить юридическую консультацию по вопросам выселения и понять свои обязанности как арендодателя, обратитесь к приведенным ниже юридическим ресурсам.
- Закон о справедливом жилищном обеспечении: Закон 1968 года расширил предыдущие законы и запретил дискриминацию в отношении продажи, аренды и финансирования жилья по признаку расы, религии, национального происхождения, пола, инвалидности и семейного положения. Жилищная дискриминация является незаконной почти во всех жилищах, включая частное жилье, государственное жилье и жилье, финансируемое из федерального бюджета.
- Единый закон о арендодателе и арендаторе жилого помещения: Нужна помощь в решении вопроса арендатора? Ознакомьтесь со своими правами в соответствии с Единым законом о арендодателях и арендаторах жилых помещений. Этот закон штата Аляска касается конкретных вопросов между арендодателями и арендаторами. Юридический отдел штата Аляска опубликовал руководство, в котором кратко описаны права и обязанности арендодателей и арендаторов в соответствии с законодательством Аляски.
- Судебная система Аляски – Руководство по выселению. Существует множество причин, по которым вы можете выселить жильца, в том числе неуплата арендной платы или коммунальных услуг, нарушение договора аренды, преднамеренное повреждение имущества или совершение определенных незаконных действий с имуществом.
Жилищная дискриминация является незаконной почти во всех жилищах, включая частное жилье, государственное жилье и жилье, финансируемое из федерального бюджета.