Договор на проведение оценки образец: Договор на проведение оценки — образец договора на оценочные услуги

Оценка недвижимости

Оценка недвижимости производится в том случае, когда собственник желает совершить со своим имуществом какие-либо операции. К таковым относятся сделки купли-продажи, дарения, мены, оформление ипотеки, раздел квартиры и страхование жилища. Иногда подобная процедура может потребоваться при оформлении наследства у нотариуса.

Оценка нужна для того, чтобы рассчитать размер госпошлины, заключить сделку, учитывая реальную стоимость имущества, либо правильно оформить страховку на помещение.

Правильно проведенная работа позволит владельцу узнать реальную стоимость своей недвижимости. В современном мире оценка недвижимости стала одной из самых востребованных процедур. По этой причине появились организации, занимающиеся такой деятельностью на профессиональном уровне. Обращение к специалистам позволяет сэкономить время и получить желаемый результат.

Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону 8 804 333 16 88 или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!

Подобную деятельность регулирует Федеральный закон от 29. 07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В соответствии с указанным правым актом можно дать определение оценке недвижимости.

Под этой процедурой следует понимать процесс установления стоимости конкретного объекта недвижимости или некоторых прав с учетом рыночных показателей. Заказчик самостоятельно выбирает, при помощи какого вида стоимости будет оцениваться имущество. Итоги оценки излагаются в соответствующем отчете, который при необходимости, в судебных спорах становится существенным доказательством.

С целью проведения оценки, собственник может обратиться к профессиональным исполнителям. Все что потребуется — это собрать и передать перечень необходимых документов. По итогам выполненных работ владелец получает соответствующую отчетность.

Список документов для проведения оценки

Для проведения экспертной оценки заказчик должен собрать и представить пакет обязательной документации. О том, какие нужны бумаги, можно узнать у исполнителя работ.

Документы для оценки квартиры потребуются такие:

• Правоустанавливающие бумаги на недвижимое имущество, а именно акт купли-продажи, свидетельство о праве собственности, дарственная или судебное решение.
• Техпаспорт на жилплощадь из БТИ.
• Личные документы собственника.
• При необходимости представляется акт о смерти владельца квартиры, свидетельство о заключении брака, акт о рождении.

Техпаспорт БТИ представляет собой справочный документ, где прописана вся информации о квартире. К таковым относятся: общая площадь помещения, количество комнат, наличие балкона, лоджии. Также указывается высота потолков и тип коммуникационных сетей. Получить бумагу возможно в местном БТИ в течение десяти дней.

Помимо необходимых бумаг, потребуется информация об обременениях, если таковые имеются. В том случае, когда квартира состоит в долевой собственности, личные документы предоставляются каждым владельцем.

Договор на проведение оценки

Законом предусмотрена только письменная форма договора о проведении оценки имущества. Срок действия соглашения ограничен временем, которое отводится на выполнение заказанных услуг по оценке.

Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договора на проведение оценки недвижимости].

Конкретная дата исполнения работы прописывается в соглашении.

В договоре должна содержаться следующая информация:

• С какой целью проводится оценка недвижимости.
• Полное описание объекта оценки с дальнейшим выполнением идентификации – определением тип помещения.
• Вид определяемой стоимости помещения.
• Дата проведения работ.
• Наименование заказчика и исполнителя с указанием места проведения работ, наличием лицензии и полными реквизитами.
• Стандарты деятельности, связанной с оценкой имущества.
• Права и обязанности сторон.

По итогам проведения работ, заказчик получает отчет об оценке, с указанием стоимости имущества.

Заключение

В заключение следует отметить:

1. Потребность в оценивании недвижимости возникает при проведении собственником каких-либо правовых действий или при заключении юридически значимых сделок. К таковым относятся: купля-продажа, мена, страхование, получение наследства.
2. Для проведения оценки владелец имущества может обратиться к специалистам.
3. Какие документы для оценки квартиры потребуются, устанавливается законом.
4. Обязательным условием выполнения работ является заключение соответствующего договора в письменной форме.
5. В документе должны быть прописаны все условия оказания услуги, включая реквизиты сторон, описание объекта и стандарты проведения работ.
6. В результате собственник получает отчет с указанием оценочной стоимости жилого помещения.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Список законов

Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону 8 804 333 16 88 или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!

1. Договор на проведение оценки. Основание осуществления оценочной деятельности, использование ее результата

Похожие главы из других работ:

Государственная кадастровая оценка земель

Глава II. Проведение оценки стоимости земельного участка

…

Государственный надзор за соблюдением трудового законодательства и иных нормативно-правовых актов, содержащих нормы трудового права

2.4 Проведение проверок

Проверки работодателей, которые проводят государственные инспекции труда, — это одна из основных форм федерального государственного надзора за соблюдением трудового законодательства. В соответствии со ст…

Гражданско-правовой и коммерческий договор: сравнительный анализ по предмету

§1 Проблематика отграничения понятий: «гражданский договор» и «коммерческий договор»

Для того чтобы всесторонне и полно рассмотреть проблему, обозначенную в данной работе, необходимо, прежде всего, максимально точно определить понятия: «гражданско — правовой договор», «коммерческий договор». ..

Договор займа и кредитный договор

1. Договор займа и кредитный договор: их сущность и сравнительная характеристика

Когда речь заходит о займе, кредите среди обычных граждан, не связанных своей профессией с юриспруденцией, а, соответственно, не имеющих представления о легальном определении этих понятий, первые ассоциации приобретают облик экономических…

Договор купли-продажи

1. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КАК ОСНОВНОЙ ДОГОВОР ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВА В СОБСТВЕННОСТЬ

…

1.3. Договор подряда и трудовой договор: проблемы разграничения

Отношения с лицами, занятыми в производственном процессе (текущей деятельности) организации, могут быть оформлены трудовым договором либо договором гражданско-правового характера…

Договоры в сфере создания и использования достижений науки и техники

4. Лицензионный договор. Договор о передаче «ноу-хау», «смешанной лицензии»

. ..

Комплексный теоретико-правовой анализ договоров кредита и займа

ГЛАВА I. КРЕДИТНЫЙ ДОГОВОР И ДОГОВОР ЗАЙМА: ПОНЯТИЕ И СООТНОШЕНИЕ

…

Конституционно-правовой статус Президента Российской Федерации

2.1 Проведение выборов

В соответствии со ст. 81 Конституции РФ Президент РФ избирается гражданами Российской Федерации на основе всеобщего равного прямого избирательного права при тайном голосовании…

Оценка рыночной стоимости и стоимости восстановительного ремонта автомобиля ВАЗ-21070

1.4 Обязательность проведения оценки объектов оценки

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям…

Понятие, признаки и содержание договора подряда

1.3 Договор подряда и трудовой договор: проблемы разграничения

Отношения с лицами, занятыми в производственном процессе (текущей деятельности) организации, могут быть оформлены трудовым договором либо договором гражданско-правового характера. ..

Порядок замещения должностей в органах местного самоуправления

5. Проведение конкурса

Конкурс на замещение вакантных должностей муниципальной службы проводится в два этапа: 1 этап: конкурс документов (предварительный квалификационный отбор). В случае установления в ходе проверки обстоятельств…

Порядок производства экспертизы в гражданском процессе

2.2 Проведение экспертизы

Статья 84 ГПК РФ регламентирует порядок проведения экспертизы. Экспертиза проводится экспертами судебно-экспертных учреждений по поручению руководителей этих учреждений или иными экспертами, которым она поручена судом…

Сущность договора розничной купли-продажи

3.1 Договор розничной купли-продажи — публичный договор

«Договор розничной купли-продажи, признается публичным договором» (п.2 ст.492 ГК РФ). Это означает, что торговое предприятие не вправе отказаться от заключения договора при наличии соответствующего товара. Цена товара…

Сущность и методы социального партнерства

2.2. Проведение консультаций

Социальный диалог — это процесс определения и сближения позиций, достижения общих договоренностей и принятие согласованных решений сторонами социального диалога, которые представляют интересы работников…

Требования к договору на проведение независимой оценки

№ п/п	Требования к договору на проведение оценки	Источник
1	Основанием для проведения независимой оценки является договор либо постановление (определение), вынесенное судом, органом уголовного преследования или органом, ведущим административный процесс.	п.8, Б; 5.2.В
2	Договор заключается в простой письменной форме.	п.9,Б; пп.8.5.3.,Г.
3	В договоре должны быть отражены:	п. 9,Б; пп.8.5.4.,Г.
	наименование объекта оценки, его индивидуальные признаки;
	предмет договора;
	стоимость услуг исполнителя оценки, срок и порядок их оплаты;
	срок представления заключения и отчета об оценке;
	цель оценки;
	дата оценки;
	наименование валюты, в которой проводится оценка;
	права и обязанности сторон;
	ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных в договоре.
4	Договором может быть предусмотрено большее (чем 1) кол-во экземпляров заключения и отчета об оценке.	пп.5.12,В;пп.8.3.1Г
4	Задание на оценку- неотъемлемая часть договора и его копия включается в отчет. Дата оценки не может быть ранее даты осмотра или договора	пп. 5.2,В
5	При заключении договора составляется задание на оценку. В задании на оценку указываются цель оценки, вид определяемой стоимости, дата оценки, состав объектов оценки, оцениваемые имущественные права на улучшения, недвижимые улучшения или их элементы (далее — недвижимые улучшения) и на земельный участок, его площадь и другие сведения по усмотрению заказчика оценки и оценщика, уточняющие условия проведения оценки.	пп.5.2,В

Нормативно-правовая база:

А. УКАЗ ПРЕЗИДЕНТА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ 13 октября 2006 г. N 615 ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ (в ред. Указов Президента Республики Беларусь от 01.03.2007 N 116, от 21.01.2008 N 27, от 06.10.2008 N 543, от 18.11.2008 N 626, от 23.01.2009 N 52, от 06.08.2010 N 410)

Б. ПОЛОЖЕНИЕ ОБ ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ (в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 06. 08.2010 N 410)

В. ТЕХНИЧЕСКИЙ КОДЕКС УСТАНОВИВШЕЙСЯ ПРАКТИКИ ТКП 52.3.01-2011 (03150) Оценка
стоимости объектов гражданских прав ОЦЕНКА СТОИМОСТИ КАПИТАЛЬНЫХ СТРОЕНИЙ (ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ), ИЗОЛИРОВАННЫХ ПОМЕЩЕНИЙ КАК ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Г. ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТАНДАРТ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ СТБ 52.0.01-2011
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ Общие положения

Д. ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТАНДАРТ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ СТБ 52.3.01-2011
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ Оценка капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных строительством объектов, изолированных помещений как объектов недвижимого имущества

Поделись ссылкой, расскажи знакомым и друзьям

Центр оценки квалификаций в лифтовой отрасли и сфере вертикального транспорта

ООО «РИКЦ Инжтехсервис»

Аттестат соответствия центра по оценке профессиональных квалификаций № 16.005 (р)

проводит оценку работника/ов («Соискателей») на соответствие требованиям

Профессиональных стандартов, разработанных в лифтовой отрасли и сфере вертикального транспорта,

по следующим Квалификациям (Перечень и стоимость (коммерческое предложение) по ссылке)

путем проведения профессионального экзамена.

 Уважаемые соискатели и заказчики.

Доводим до вашего сведения, что в связи с увеличением трудоёмкости проведения оценки квалификации в форме профессионального экзамена, мы были вынуждены повысить стоимость проведения профессионального экзамена.

Цены, указанные на сайте, будут актуальны до 01 февраля 2022 года.

Для прохождения оценки квалификации

НЕОБХОДИМО:

•  Направить письмо (образец по ссылке) для заключения договора и/или проведения оценки квалификации сотрудника/ов на электронную почту: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. ;
  

Для упрощения можно отправить сканированный комплект документов на электронную почту: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.с целью предварительного согласования. В ответ будет направлен проект договора.

• Подписать договор, привезти согласованный вышеуказанный комплект документов по адресу: г. Казань, ул. Чистопольская д. 75, оф. 12, получить Счёт на оплату, оплатить;
  

• Сдать экзамен. Назначается после 100% оплаты. Проходит только по адресу: г. Казань, ул. Чапаева д. 24.;

Отсутствует возможность проведения выездного экзамена, так как экзаменационная площадка должна быть оборудована и аккредитована!

«Соискателю/ям» необходимо явиться в согласованное и назначенное время с паспортом.

         Проводится в 2 этапа:

         — Теоретическая часть (Тест на компьютере. 20 вопросов в билете, допустимо 4 ошибки).

           Билеты по этой ссылке!

         — Практическая часть (Выполняется «Соискателем» на стендах расположенных на экзаменационной площадке, при этом имитируется работа «Соискателя» в реальных условиях с устными комментариями выполняемой работы). При выполнении практической части экзамена ведется видеосъемка!

• Получить документы.

Не позднее 30 календарных дней после завершения профессионального экзамена, оформляется и выдаётся:

— Свидетельство о квалификации (в случае получения «Соискателем/ями» удовлетворительной оценки при прохождении профессионального экзамена)

— Заключение о прохождении профессионального экзамена (в случае получения «Соискателем/ями» неудовлетворительной оценки при прохождении профессионального экзамена).

Срок действия Свидетельства о квалификации – 3 года.

Выдаётся только при наличии подписанного акта и доверенности на право получения!

Состав квалификационной комиссии

Аппеляции: В случае несогласия соискателя с результатами прохождения экзамена он может обратится в апелляционную комиссию СПК с жалобой на действия/ бездействие ЦОК: 105203, Москва, ул. 15-я Парковая л. 10А, тел. +7 (495) 987 3433, e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Сведения о выданных свидетельствах и заключениях можно посмотреть ссылке:

Реестр сведений о проведении независимой оценки квалификации

Основную информацию о Совете профессиональных квалификаций, Федерации лифтовых предприятий и Национальном агентстве развития квалификаций можно посмотреть по ссылкам, предоставленным ниже:

Официальный сайт Совета по профессиональным квалификациям в лифтовой отрасли, сфере подъемных сооружений:

ОБЩЕРОССИЙСКОЕ ОТРАСЛЕВОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ РАБОТОДАТЕЛЕЙ ЛИФТОВОГО КОМПЛЕКСА.

Национальное агентство развития квалификаций

Образцы материалов для услуг

Хотя ни Единые стандарты практики профессиональной оценки, ни Кодекс профессиональной этики Института оценки не требуют использования письменных соглашений о найме, использование письменного соглашения для изложения деталей задания является разумной деловой практикой.

Письменный договор:

• служит для уточнения условий задания;
• предоставляет письменные доказательства согласия как клиента, так и оценщика с условиями;
• обеспечивает основу для разрешения споров, возникающих в связи с оказанием услуг; и
• побуждает стороны решать вопросы, которые иначе не могли бы быть решены.

Институт оценки рад предоставить следующие образцы материалов в качестве ресурсов для оценщиков, разрабатывающих свои собственные договоры найма в контексте судебных и внесудебных процессов. В том виде, в котором они были составлены, образцы материалов касаются несудебных и судебных оценочных заданий, но их можно легко отредактировать, чтобы приспособить к рассмотрению или другим типам заданий. Образцы материалов предназначены для редактирования или изменения по мере необходимости.

Просматривая эти материалы, пользователь соглашается со следующим: Эти материалы (образцы и инструкции) предназначены для предоставления полезной информации и использования в качестве ресурса при подготовке писем-соглашений или обязательств, что может создать для сторон юридически обязательные обязательства. .Данные справочные материалы предоставляются с пониманием того, что Институт оценки не занимается оказанием юридических, бухгалтерских или иных профессиональных услуг. Институт оценки не берет на себя никакой ответственности за какие-либо услуги, оказанные в связи с использованием или опорой на эти материалы, а также не делает никаких заявлений и не гарантирует, что эти материалы содержат положения и условия, соответствующие какому-либо конкретному оценочному заданию. Ни при каких обстоятельствах Институт оценки не несет ответственности за любые прямые, непрямые, случайные, косвенные, особые или штрафные убытки, возникшие в результате или в связи с использованием этих материалов. Пользователям следует обращаться за советом к компетентному местному юрисконсульту при подготовке писем-соглашений и договоренностей отчасти для обеспечения надлежащего представления интересов пользователей, соответствия условий и положений любому конкретному оценочному заданию, их принудительного исполнения и желаемого значения. и соответствуют местному законодательству.

Образец несудебных материалов

Пояснительный материал и инструкции для несудебных услуг

Образец сопроводительного письма (версия в формате PDF)

Образец сопроводительного письма (версия Word)

Образец договора на оказание оценочных услуг (версия в формате PDF)

Образец договора на оказание оценочных услуг (версия Word)

Образец письма-соглашения (версия в формате PDF)

Образец письма-соглашения (версия Word)

Образец условий и положений (версия в формате PDF)

Образец условий и положений (версия Word)

Образец судебных материалов

Разъяснительный материал и инструкция по судебному обслуживанию

Образец письма-обязательства — Судебный процесс (версия в формате PDF)

Образец письма-соглашения — судебный процесс (версия Word)

Награды за понимание в процессе оценки

И.

За последнее десятилетие оценка стала популярным методом разрешения споров относительно размера убытков. Его основные предполагаемые преимущества перед судебным разбирательством заключаются в том, что он считается быстрым, недорогим и относительно окончательным. Но одним из наиболее широко распространенных критических замечаний по поводу этого процесса является то, что оценки могут привести к непредсказуемым и бесполезным для сторон решениям.

Следующее предназначено в качестве обзора, руководства «как сделать», предназначенного для того, чтобы сделать процесс полностью понятным и полезным для сторон.Независимо от того, являетесь ли вы страховщиком или держателем полиса, независимо от размера или сложности вопроса, к процессу оценки всегда следует подходить одинаково. Во-первых, спор должен быть четко и недвусмысленно изложен и понят оценщиками и судьей, которые будут решать этот вопрос. Во-вторых, оценка должна предусматривать простой способ представления результатов, чтобы вопросы оценки были окончательными.

Этот документ не предназначен для ссылки на «закон», регулирующий оценку, который явно зависит от конкретной юрисдикции.Вопросы, касающиеся своевременности или приведения в исполнение оценки, незаинтересованности оценщика или судьи, процедуры проведения оценки, отчетности или приведения в исполнение решения и т. д. всегда должны рассматриваться адвокатом, когда это уместно. Независимо от правовых вопросов, далее следует четкий и логичный способ приступить к урегулированию споров посредством оценочного положения страхового полиса.

II. Договор страхования

Страховые полисы обычно предусматривают оценку как средство урегулирования споров, касающихся убытков и стоимости.Как правило, положение об оценке любого страхового полиса предусматривает, что в случае, если стороны не могут договориться о сумме убытка, любая из сторон может потребовать, чтобы сумма убытка была определена путем оценки. В большинстве случаев положения об оценке страховых полисов предусматривают следующее на случай возникновения спора:

• Любая из сторон может потребовать, чтобы спор о потерях и стоимости был передан на оценку.
• Требования должны быть сделаны в письменной форме.
• Каждая сторона выбирает своего оценщика.
• Затем оценщики договариваются о привлечении третьей стороны в качестве судьи.
• Если оценщики не могут прийти к соглашению о личности арбитра, судья, обладающий юрисдикцией по данному вопросу, выберет арбитра.
• Оценщики пытаются договориться о размере убытка и стоимости.
• Если оценщики не могут прийти к соглашению, их разногласия передаются судье.
• Требуется заключение в письменной форме, и оно является окончательным, если подписаны по крайней мере две стороны оценки.
• Стороны платят своему собственному оценщику и поровну делят расходы на арбитра.

За прошедшие годы мало что изменилось в отношении положений об оценке, содержащихся в полисах страхования имущества. Ниже приводится пункт об оценке, содержащийся в стандартном полисе страхования от пожаров штата Нью-Йорк, также известный как полис «165 строк».

В случае, если страхователь и эта Компания не придут к соглашению относительно фактической денежной стоимости или суммы убытка, то по письменному требованию одного из них каждый из них должен выбрать компетентного и незаинтересованного оценщика и уведомить другую об оценщике, выбранном в течение двадцать дней такого требования.Оценщики должны сначала выбрать компетентного и незаинтересованного арбитра; и если в течение пятнадцати дней не будет достигнуто соглашение о таком арбитре, то по запросу страхователя или этой Компании такой арбитр должен быть выбран судьей судебного заседания в штате, в котором находится застрахованное имущество. Затем оценщики должны оценить убыток, указав отдельно фактическую денежную стоимость и убыток по каждому пункту; и, в случае несогласия, должны представить свои разногласия только арбитру. Присуждение в письменной форме, детализированное таким образом, из любых двух, представленных этой Компании, определяет сумму фактической денежной стоимости и убытков. Каждому оценщику должна быть оплачена сторона, выбравшая его, и расходы на оценку и судью должны быть оплачены сторонами поровну.

В последние годы слова «компетентный» и «незаинтересованный» редко встречаются в положениях об оценке страховых полисов. На самом деле, многие штаты признают, что оценщик, выбранный каждой из сторон, скорее всего, будет адвокатом, а в некоторых штатах даже допускается вознаграждение оценщика на основе условного и/или процентного вознаграждения.

Хотя в страховых полисах признается, что оценка является средством, с помощью которого может быть окончательно определено вознаграждение в виде «стоимости», дополнительных указаний относительно того, как и что оценивать, практически нет.Также не является методом, с помощью которого значение (я) будет сообщено сторонам. На самом деле, скорее всего, нет других практических указаний о том, как оценивать оспариваемый убыток в страховом полисе. Таким образом, решение этих вопросов остается за сторонами или, в спорных случаях, за судом.

III. Выбор требования об оценке, выбор оценщика и реакция на требование об оценке

Страхователям и страховщикам, рассматривающим возможность проведения оценки, настоятельно рекомендуется пройти следующий пошаговый процесс до принятия окончательного решения о проведении оценки.

Во-первых, поскольку обычно предполагается, что, если стороны либо зашли в тупик, либо имеют разумную уверенность в том, что они не смогут договориться о сумме убытков, всегда следует рассматривать возможность проведения независимой или независимой экспертизы до к требовательной оценке. В несложных вопросах следует попросить оценщика, рассматриваемого любой стороной, провести эту проверку. В более крупных сложных делах, особенно когда оценка может включать использование свидетелей-экспертов для дачи показаний оценочной комиссии, использование потенциального свидетеля-эксперта для проведения экспертной оценки является хорошим первым шагом перед предъявлением требования.Этот процесс экспертной оценки, если он проводится беспристрастным и объективным образом, имеет то преимущество, что информирует сторону об обоснованности их позиции и часто может привести к тому, что одна или другая сторона будет заинтересована в урегулировании спора до требования об оценке. С другой стороны, этот процесс также может быть полезен для подтверждения предыдущей позиции и обоснования решения о требовании оценки.

Во-вторых, после рассмотрения требования об оценке выбор стороны-оценщика должен быть тщательно взвешен на основе следующих критериев:

• Знакомство и компетентность в оцениваемом предмете(ах).
• Знакомство и умение ориентироваться в процессе оценки.
• Способность действовать в качестве оценщика с учетом вероятного способа проведения оценки.

Из трех критериев, отмеченных выше, возможно, самым важным является способность оценщика понимать и эффективно работать в процессе. Это, вероятно, еще более верно в сегодняшних условиях, когда все более широко признается, что «бескорыстному» оценщику разрешается выступать в защиту своего клиента.

В-третьих, должно быть четкое понимание того, что оценивается. После того как принято решение о проведении оценки, необходимо сделать четкий и недвусмысленный запрос на оценку стоимости или нескольких наборов ценностей таким образом, чтобы сторона, получающая требование, полностью понимала объем оценки. Хотя это кажется очевидным, существует бесчисленное множество случаев, когда стороны проводили оценку без надлежащего определения объема оценки. Хотя в следующих разделах этот вопрос будет рассмотрен более подробно, выбор правильного курса для получения полезного и конечного результата всегда должен осуществляться в момент возникновения потребности.Таким образом, заявка на оценку должна содержать:

• Заявление о наличии разногласий по размеру убытка.
• Пункт об оценке, содержащийся в страховом полисе.
• Краткое изложение стоимости или набора оспариваемых ценностей, подлежащих оценке, с разумной точностью.
• Имя оценщика (или нескольких оценщиков в зависимости от оцениваемых вопросов), включая всю необходимую контактную информацию.
• Прилагаемый образец предлагаемого оценочного меморандума (также называемый протоколом).

Пример : Страхователь подает иск о пожаре в застрахованном им продуктовом магазине. Страховщик выдал «пакетный» полис, покрывающий строительство, содержание, инвентарь и прерывание деятельности. Сумма содержания и потери запасов согласовывается, но потери здания (включая обновление кода, снос и вывоз мусора, которые подпадают под ограничения) оспариваются, как и убытки от перерыва в работе. Оценка полиса для зданий проводится по стоимости замещения, но в случае, если они не заменяются, мерой является фактическая денежная стоимость.В этом случае сторона, предъявляющая требование, должна четко указать, что оценка требуется для определения восстановительной стоимости и фактической потери денежной стоимости здания, суммы убытков от обновления кода, суммы убытков от сноса и удаления мусора, а также суммы убыток от прерывания бизнеса. При этом не будет никакой двусмысленности в отношении вопросов оценки, которые представляются на рассмотрение комиссии по оценке. Четкое требование позволит другой стороне безошибочно понять, что будет включать в себя оценка, и повысит вероятность того, что письменный протокол оценки может быть достигнут без дальнейших споров.

Пример из практики : Несколько лет назад страховая потребовала провести оценку оспариваемой потери жилого дома на 6 семей. Затем стороны заключили «стандартный» меморандум об оценке, в котором содержалась ограниченная информация, включая местонахождение, дату и тип убытка, а также личность оценщиков. Оценщики оперативно согласовали арбитра и приступили к определению «суммы убытка». Впоследствии они своевременно присудили награду. Получив компенсацию за «восстановительную стоимость», аджастер страховой компании попытался (самостоятельно) определить фактическую денежную стоимость и пришел к своему мнению о «подлежащем уплате убытке».Однако страхователь не согласился и подал иск против перевозчика. Несколько лет спустя суд постановил сформировать «новую» оценочную комиссию для определения восстановительной стоимости и фактической потери денежной стоимости с учетом того состояния имущества, которое существовало на тот момент. Кроме того, суд постановил, что убытки будут оцениваться группой по «текущей» стоимости, а не на дату и время убытков. Здание, которое к настоящему времени простояло 4 года в неотремонтированном состоянии, к тому времени пришло в негодность до такой степени, что было практически полностью разрушено.В конце концов, новая комиссия (автор был одним из новых оценщиков) присудила награду почти на 500 000 долларов больше, чем первоначальная оценка.

Это не что иное, как предыдущий пример и тематическое исследование иллюстрируют важность требования оценки таким образом, чтобы сформулировать характер спорных вопросов и сохранить запись о намерении стороны, требующей оценки.

Реакция на требование об оценке, независимо от того, являетесь ли вы страхователем или страховщиком, всегда должна быть одинаковой и включать.

1. Подтверждение получения требования.
2. Заявление о том, является ли оценка надлежащим форумом для урегулирования спора(ов).
3. Определение вопросов, подлежащих оценке (или просто согласие на вопрос(ы), как указано в требовании об оценке).
4. Наименование оценщика – если оценка согласована.
5. Приглашение к дальнейшему общению по письменному меморандуму или протоколу, регулирующему процесс оценки.

IV.Завершение работы оценочной комиссии: выбор судьи

Определение того, кто будет выступать в качестве арбитра при оценке, обычно является самым важным фактором для завершения любого спорного вопроса об оценке. Судья должен быть «бескорыстным» и почти всегда должен быть «компетентен» в оспариваемых вопросах оценки. На самом деле несправедливое вознаграждение редко является результатом оценки, в которой судья был «экспертом» в определяемых вопросах оценки. Во многих случаях и из-за растущего чувства недоверия между страхователями и страховщиками арбитры часто назначаются судом, обладающим юрисдикцией в отношении оценки, хотя это часто может привести к тому, что арбитр не имеет ни опыта в процессе оценки, ни какой-либо компетенции. в искомых вопросах оценки.

Что касается сроков выбора судьи, важно, чтобы это было первым делом для оценщиков. Хотя существует точка зрения, согласно которой оценщики должны сначала встретиться, чтобы определить свои различия, прежде чем выбирать арбитра, это нецелесообразно по нескольким причинам. Во-первых, лучший шанс для оценщиков договориться о личности арбитра — это до попытки прийти к соглашению о сумме убытков. Как только они не придут к соглашению об оспариваемых суммах убытков, маловероятно, что они смогут договориться о судье.Во-вторых, в крупных сложных делах было бы трудно попытаться привести судью «в курс дела» после возникновения споров. В-третьих, и, возможно, самая веская причина выбрать арбитра в начале оценки, заключается в том, что опытный и эффективный арбитр может помочь оценщикам договориться о ходе процесса, направляя их (а иногда и стороны) к консенсусу по вопросам. Это часто может иметь преимущество в ускорении процесса оценки и действительно помогает придать окончательность требованиям, даже когда возникают споры о страховом покрытии.Наконец, судья также может быть использован для оказания помощи сторонам в окончательной доработке протокола, который будет регулировать оценку.

Пример из практики : В чрезвычайно крупном и сложном деле (превышение 1,0 миллиарда долларов США), включающем повреждение здания, личное имущество, дополнительные расходы, перерыв в работе, затраты на подготовку претензии и т. д., стороны не смогли прийти к соглашению по протоколу оценки. Арбитру, судье федерального окружного суда в отставке, который был назначен страхователем и принят оценщиком страховщика (автором), было предложено помочь в окончательной доработке протокола.Спорные протокольные вопросы касались таких вопросов, как: вопросы, которые должны быть оценены, порядок вопросов, которые должны быть заслушаны комиссией, время, обнаружение и другие. Судья помог решить все вопросы, чтобы затем оценка могла продвигаться вперед на упорядоченной основе. В том же деле и ближе к концу двухлетнего процесса оценки судья выступил в качестве посредника по настоянию сторон и попытался добиться разрешения всего иска.

Выбор судьи в несложных вопросах:

Выбор арбитра в несложных делах может быть таким же простым, как обсуждение между двумя оценщиками, которые представляют друг другу имена, а затем договариваются о личности арбитра. В тех случаях, когда оценщики знакомы друг с другом или могли быть членами одной и той же оценочной комиссии в прошлом, выбор арбитра обычно является простым делом.

В большинстве случаев оценщики должны выдвигать кандидатуры друг другу сразу же после того, как личности обоих оценщиков станут известны и раскрыты. Для оценщика рекомендуется отправить письмо оценщику, выступающему против, с указанием двух или трех потенциальных кандидатов, контактной информацией и приглашением обсудить с ним или с ней квалификацию потенциального судьи.После назначения судья обязан перед оценщиками и сторонами немедленно определить, существуют ли какие-либо конфликты интересов, и если да, то сообщить об этих конфликтах сторонам. Ясно, что невыполнение этого требования явно предоставит неудовлетворенной стороне простую причину для обращения в суд с ходатайством об отмене решения, основанного на заявлении судьи и нераскрытии конфликта.

Отбор судей в сложных и дорогостоящих оценках:

В крупных сложных делах выбор судьи может быть дорогостоящим, трудоемким и тщательно контролируемым мероприятием. В целом, почти всегда следует соблюдать следующие рекомендации, которые гарантируют, что в процессе выдвижения и отбора судей не может быть иска о причинении вреда:

• Стороны должны в одностороннем порядке исследовать кандидатов в судьи, чтобы определить их компетентность для работы в жюри.
• Сторона, оценщик или юрисконсульт, участвующие в деле, не должны вступать в контакт в одностороннем порядке в любое время, даже для запроса резюме или определения заинтересованности или доступности.
• Стороны должны договориться об одновременном обмене именами кандидатов.
• Стороны должны согласовать язык совместного вступительного письма, которое оценщики направляют кандидатам в судьи (судья не должен знать, кто является номинирующим оценщиком или стороной). В письме должно быть как минимум следующее:
  • Что кандидат рассматривается в качестве судьи в спорном страховом случае (назовите вопрос без конкретных подробностей).
  • Что оценщики желают встретиться или провести телефонную конференцию с кандидатом в судьи, чтобы определить квалификацию и пригодность.
  • Кандидат в судьи должен предоставить оценщикам резюме и/или информацию о своих способностях.
  • Кандидат в судьи должен просмотреть список конфликтов и быть готовым сообщить о любых потенциальных конфликтах во время первоначального собеседования.
  • Даты и возможное время для телефонного или личного интервью с оценщиками.
• Стороны должны согласовать полный список конфликтов, который будет включен во вступительное письмо.

Также может быть полезно ограничить количество номинантов и договориться о том, что в случае, если оценщики не могут прийти к соглашению по поводу арбитра, стороны совместно подадут в суд ходатайство о назначении арбитра из числа номинантов стороны (или одного финалиста для каждой партии).

К настоящему моменту должно быть ясно, что понимание того, что оценивать и как сообщать о проблемах оценщикам и судьям, которые будут присуждать награду, жизненно важно для того, чтобы сделать этот процесс полезным. Неспособность четко и недвусмысленно определить объем оценки часто может усугубить проблему. Поэтому абсолютно необходимо, чтобы объем оценки был четко определен в письменном соглашении, которое не оставляет на волю случая, что будет присуждено и как оно будет присуждено. Хотя, вероятно, верно, что в несложных вопросах опытные оценщики и судьи часто могут определить, что должно быть решено в процессе оценки, это не их роль, и ожидать от них такого поведения — плохая практика.

«Простые» соглашения об оценке убытков:

Ранее отмечалась необходимость однозначного требования об оценке. Здесь изложено обсуждение того, как составить соглашение об оценке убытков.

Объем покрытия и оценки определяется в первую очередь применимым языком политики. В тех случаях, когда в политике ничего не говорится (а большинство политик ничего не говорит по этому вопросу), ниже приводится типичный, но далеко не полный список значений, которые можно определить путем оценки:

• Убытки по стоимости замещения – Объем и стоимость
• Убытки по стоимости замещения – только стоимость – если объем согласован
• Убытки по ограниченной стоимости замещения – когда необходимо определить один элемент или ограниченный набор элементов
• Потеря фактической денежной стоимости
• Период реставрации
• Стоимость сноса
• Кодовые модернизации / юридические потери и убытки УКАЗат
• Дополнительные расходы Потеря
• Утверждение расходов
• Потеря аренды
• Потеря прерывания бизнеса

После спроса на оценку и обе стороны назвали своих оценщиков, независимо от того, был ли уже выбран арбитр, следующим логическим шагом будет сведение «соглашения» об оценке убытка к письменной форме. (Как отмечалось ранее, ни страховой полис, ни прецедентное право вряд ли могут служить руководством в этой области). Простое «Соглашение о представлении оценщикам», подобное представленному ниже, часто используется в несложных вопросах.

(см. пример в обзоре PDF и полное приложение)

Приведенный выше образец меморандума об оценке (также называемый протоколом оценки) показывает, что независимо от того, насколько мал или велик спор, простое соглашение с инструкциями, регулирующими оценку, необходимо для установления ясности и во избежание споров об оценке после оценки и/или споры о значении награды.

Протоколы комплексной оценки:

Крупные, сложные вопросы, требующие присуждения множества значений, требуют подробного соглашения до начала оценки. В связи с этим стороны самостоятельно, с помощью арбитра или по распоряжению суда должны заключить письменный протокол, имеющий силу «приказа». Чтобы протокол оценки был полезным, требуется как понимание характера спора(ов) относительно убытков и стоимости, так и ясность в отношении того, как комиссия должна сообщать о стоимости. Как минимум, протокол оценки сложного вопроса должен включать следующее:

1. Наименования сторон, дата и вид ущерба.
2. Объем оценки с четким указанием оценок, которые будут определены в процессе.
3. Любые юридические вопросы, которые согласованы сторонами, могут быть решены судьями или заявлением о том, что оценщики и судья не могут решать вопросы закона или покрытия.
4. Личность оценщиков
5. Личность арбитра или описание процедуры выбора арбитра.
6. Любые споры по протоколу должны решаться комиссией.
7. Способ оценки оспариваемых убытков, который может включать:
   1. График и место проведения оценки
   2. Метод регистрации процедур оценки
   3. Вопросы раскрытия информации, которые могут также включать в себя полномочия комиссии по вызову в суд
   4. Использование экспертов
   5. Способ оценки убытков как будет сообщаться о присуждении
   6. Определения терминов и покрытия
8. Общие положения
   1. Заявление об отсутствии одностороннего общения между сторонами и оценщиком
   2. Заявление об отсутствии одностороннего общения между оценщиками и судьей
   3. Вопросы конфиденциальности или соглашения
   4. Не наносить вреда формулировкам, защищающим оценщиков и судью
   5. Другое по необходимости

   VI.

   Другие вопросы для рассмотрения
   

   Разъяснение споров, касающихся определений оценки или охвата

   Должно быть ясно, что при наличии вопросов, связанных с покрытием, сублимитами, разделением страхового интереса и т. д., обязательным является подробный протокол с изложением вопросов. Это необходимо, потому что, если в результате оценки будет вынесено единое решение с указанием «суммы убытков», это решение не будет иметь практического значения для сторон.

   То же самое может быть верно в случаях, когда возникают споры относительно покрытия о том, как следует рассчитывать конкретную оценку.В некоторых случаях «определение» или руководство суда фактически требуется для того, чтобы комиссия могла определить сумму, подлежащую присуждению. Поскольку комиссия по оценке не может интерпретировать смысл договора страхования или определить условия оценки в присуждении, процесс оценки часто представляет собой не что иное, как раздвоение споров об ответственности и возмещении убытков.

   Споры о покрытии или определениях могут быть разрешены тремя способами:

   1. До начала оценки
   2. Во время оценки
   3. После оценки

   Здесь нет хорошего руководства относительно оптимального времени для решения этих вопросов, хотя следует подчеркнуть, что в некоторых случаях Спор о «покрытии» или «определении» может быть даже не идентифицирован сторонами до проведения оценки и, таким образом, не может быть разрешен до начала оценки.

   Как правило, споры, связанные с методологией оценки, должны разрешаться судом либо до, либо во время оценки. к спору в первую очередь. Однако иногда стороны приступают к оценке, не предоставив оценочной комиссии четких и недвусмысленных инструкций в отношении определения искомых ценностей. По этой причине, когда возможно согласовать определения таких терминов, как «восстановительная стоимость», «фактическая денежная стоимость», «период восстановления», «период возмещения» (или множество других), сторонам настоятельно рекомендуется Сделай так.

   Пример из практики : Возможно, лучший пример необходимости четкого определения терминов для оценочной комиссии можно найти в деле Elberon Bathing Co. Inc. против Ambassador Insurance Company. Здесь возникли разногласия по поводу размера убытков, и стороны решили урегулировать спор об оценке путем проведения оценки. Оценщик страхователя и назначенный судом судья присудили восстановительную стоимость в качестве фактической потери денежной стоимости. Оценщик страховой компании отказался подписать решение. Решение было в конечном итоге отменено, потому что закон Нью-Джерси требует рассмотрения широкого спектра доказательств для определения ACV, а решение комиссии было основано на методе, который не применял правило широких доказательств штата Нью-Джерси.Это ясно иллюстрирует проблему, заключающуюся в том, что даже в тех случаях, когда даны четкие инструкции, для надлежащей оценки ущерба комиссией требуются соответствующие определения или постановления суда.

   Множественные оценки:

   Иногда стороны требуют отдельной оценки для каждого спора о конечном страховом покрытии, который может возникнуть в связи с тем или иным убытком. Например, нередко оспариваемая претензия включает отдельные споры в отношении убытков, связанных со зданием, личным имуществом и убытками, связанными с перерывом в хозяйственной деятельности.

   Несомненно, достоинство того, что каждый конечный спор определяется отдельными комиссиями, каждая из которых обладает собственной компетенцией присуждать справедливые и объективные оценки для каждой спорной области охвата, легко понять. Однако та или иная сторона может решить, что это нецелесообразно. Будь то для предполагаемого тактического преимущества или во избежание ненужных расходов, в таком случае стороны могут либо договориться об оценке спорных частей страхового покрытия отдельно, со специальной комиссией для каждой, либо договориться об использовании одного судьи и нескольких оценщиков от каждой стороны. Это позволяет каждой стороне принимать собственное решение относительно того, следует ли назначать нескольких оценщиков.

   Анализ конкретного случая: В очень сложном вопросе, касающемся потери здания, дополнительных расходов, прерывания деятельности, процентов по аренде, личного имущества и расходов на подготовку претензии, автор был одним из трех оценщиков для страховщиков. В том же случае страхователь назначил одного оценщика, и стороны договорились о назначении одного арбитра для рассмотрения всех спорных вопросов.

   Судейские расходы:

   В некоторых случаях судьи несут расходы по разным причинам, но обычно для того, чтобы обратиться за советом к профессионалу, который может помочь ему или ей в принятии обоснованного решения.В некоторых случаях та или иная сторона будет возражать против сохранения судьей «помощи» для решения вопроса.

   Независимо от каких-либо опасений или возражений судья не должен быть ограничен в своей способности выносить справедливое и беспристрастное решение. Поскольку процесс оценки предназначен для получения справедливого и беспристрастного оценочного вознаграждения, бывают случаи, когда арбитр может не обладать непосредственным или «точным» опытом для определения правильной позиции оценщика (или стороны). В этих случаях арбитру должно быть разрешено нести разумные расходы на консультации по своему усмотрению, и, следовательно, стороны должны нести расходы.

   Невыполнение оценки:

   В очень редких случаях оценщики и судья не смогут вынести решение по спорному убытку или предмету12. Обычно это может произойти, когда возникает вопрос о мошенничестве, искажении фактов или недобросовестности в отношении основного требования. В таком случае членам комиссии может быть сложно разобраться в фактических фактах и/или обстоятельствах, что приведет к четкому, обоснованному и беспристрастному решению. В случаях, когда предполагается поджог или мошенничество, сторонам обычно рекомендуется не требовать проведения оценки или соглашаться на требование об оценке.

   VII. Резюме

   Несмотря на то, что процесс оценки является полезным инструментом для разрешения споров, касающихся убытков и стоимости, абсолютно необходимо подходить к этому процессу вдумчиво. Во избежание путаницы, судебных разбирательств после оценки и возможности присуждения решения, которое является неполным или малопригодным для сторон, как страхователям, так и страховщикам настоятельно рекомендуется прояснить спор и прийти к соглашению в отношении объема процесса оценки. Использование четкого, краткого и полного протокола для оценки любых убытков является ключевым элементом в обеспечении окончательности любого требования.

   Об авторе:

   Джонатон С. Хелд — президент и главный исполнительный директор J.S. ООО Холд. Он часто выступает с докладами о процессе оценки на многих отраслевых конференциях и образовательных семинарах, а также имеет большой опыт работы в качестве оценщика как для страховщиков, так и для страхователей. Г-н Хельд также часто выступал в качестве судьи и единственного члена оценочной комиссии (по взаимному согласию сторон). Он был членом оценочной комиссии по трем крупнейшим вопросам, которые когда-либо представлялись на рассмотрение: спор о Всемирном торговом центре; спор о 7-м Всемирном торговом центре; и спор по улице Свободы, 130 (здание Deutsche Bank); каждое из которых связано с трагедией 11 сентября.
   

   Что такое оценка непредвиденных обстоятельств? – Советник Forbes

   Примечание редакции. Мы получаем комиссию за партнерские ссылки в Forbes Advisor. Комиссии не влияют на мнения или оценки наших редакторов.

   Оговорка о непредвиденных обстоятельствах в отношении оценки — это положение, включенное в договоры купли-продажи, которое позволяет покупателям жилья отказаться от своего договора, если стоимость дома оценивается ниже покупной цены, указанной в договоре. Непредвиденные обстоятельства в области оценки обычно используются покупателями, которые используют финансирование для покупки дома или покупают дома в районах с неустойчивыми ценами.

   Как работают непредвиденные расходы

   Непредвиденные расходы по оценке включаются в предложения о покупке, чтобы уведомить продавца о том, что покупатель намеревается провести оценку имущества в рамках своей покупки — обычно в рамках процесса финансирования. Это непредвиденное обстоятельство дает покупателю возможность отказаться от договора, если недвижимость не оценивается в соответствии с суммой, которую он предложил заплатить, без потери своего задатка и других штрафов.

   Когда покупатель жилья (или его кредитор) проводит оценку, он нанимает лицензированного специалиста для осмотра недвижимости и ее оценки в свете недавних продаж сопоставимой недвижимости в том же районе.Затем оценщик выдает отчет о своих выводах покупателю и их кредитору.

   Оценка дома присваивает объективную стоимость покупаемой собственности. Это важно, потому что большинству кредиторов не разрешается давать взаймы под залог недвижимости больше, чем она стоит.

   Таким образом, если покупатель не выполнит свои обязательства по кредиту, у кредитора будет больше шансов вернуть свои деньги, если им придется лишить права выкупа.

   От непредвиденных обстоятельств, связанных с оценкой, также можно отказаться, если покупатель не намерен проводить оценку имущества — например, если он платит наличными.Отказ от непредвиденных обстоятельств оценки делает предложения более сильными в глазах продавцов, потому что для них это означает, что покупателю не нужно оценивать недвижимость по определенной стоимости, чтобы закрыть сделку.

   Оценка непредвиденных обстоятельств против. Ипотечный кредит

   Непредвиденное обстоятельство, связанное с оценкой, дает покупателю дома возможность отказаться от договора купли-продажи, если недвижимость не будет оценена на определенную сумму. Непредвиденная ипотека также дает покупателю возможность отказаться от договора, но только в том случае, если он не может обеспечить определенную сумму финансирования на условиях, которые покупатель считает приемлемыми.

   Что делать в случае низкой оценки

   Если недвижимость оценивается и в отчете оценщика указано, что дом стоит меньше, чем цена, указанная в договоре купли-продажи, это может вызвать проблемы, особенно если покупатель использует кредит для финансирования своей покупки. При выдаче кредита на покупку дома кредиторы хотят знать, что имущество, обеспечивающее кредит, по крайней мере стоит покупной цены. Но, если дом действительно оценивается по неожиданно низкой цене, есть несколько вещей, которые можно сделать, чтобы продажа состоялась.

   Варианты покупателя

   Если в отчете оценщика дому присвоена низкая стоимость, покупатель может предпринять несколько шагов. Иногда они могут получить еще одну оценку — второе мнение, используемое для подтверждения или корректировки оценочной стоимости дома. Покупатель также мог предложить более крупный первоначальный взнос — обычно равный первоначальному взносу, который он собирался внести 90 401 плюс 90 402 — разница между покупной ценой и оценочной стоимостью дома. Но это может быть дорого и не всегда возможно.

   Чаще всего в случае низкой оценки покупатели жилья могут попытаться договориться с продавцом о снижении покупной цены и приведении ее в соответствие с оценочной стоимостью.

   Если ни один из этих вариантов не работает, непредвиденные обстоятельства оценки всегда позволяют покупателю отказаться от договора купли-продажи без штрафных санкций.

   Опции продавца

   Наиболее распространенным вариантом для продавцов является пересмотр покупной цены своего дома, поскольку сопоставимые продажи в их районе не поддерживают покупную цену, указанную в их контракте.

   Иногда продавцы также могут иметь возможность исправить любые проблемы, выявленные оценщиком в их отчете, — элементы, которые негативно влияют на оценочную стоимость их дома. Устранив эти проблемы, оценочная стоимость может быть пересмотрена в сторону повышения.

   Наконец, продавцы могут предложить помощь покупателям, предоставив финансирование продавца — ипотеку между покупателем и продавцом, которая не связана с банком или другим кредитным учреждением — для покрытия части покупной цены, не покрытой первоначальным взносом покупателя или кредитор.Как правило, существуют ограничения на то, как продавцы могут это делать, поэтому вам необходимо сначала проконсультироваться с кредитором, участвующим в оценке.

   Пример оценки непредвиденных обстоятельств

   Допустим, вы подписываете контракт на покупку дома за 200 000 долларов, и вам нужен банковский кредит для финансирования покупки. Предположим, что вы можете позволить себе первоначальный взнос в размере 20% — минимум, необходимый для того, чтобы не платить страховку по ипотечному кредиту. Чтобы гарантировать, что вы сможете отказаться от своего контракта позже (бесплатно), если вы не сможете закрыть его, вы включаете пункт о непредвиденных обстоятельствах оценки в свой договор о покупке.

   После того, как вы получите предварительное одобрение ипотеки и сделаете предложение о покупке, ваш кредитор закажет оценку имущества профессиональным оценщиком.

   Теперь предположим, что оценщик просматривает вашу недвижимость, а также некоторые из недавних продаж аналогичной недвижимости в том же районе и присваивает дому оценочную стоимость в 155 000 долларов: предоставить кредит в размере 160 000 долларов США (80% x 200 000 долларов США) под вашу собственность, оценка означает, что вам придется компенсировать разницу в 5 000 долларов США между оценочной стоимостью дома и первоначальной суммой кредита, которую вы запросили.

   Если внесение большего первоначального взноса невозможно, вам нужно найти другой способ справиться с низкой оценкой. К сожалению, это может даже означать отказ от вашего контракта.

   Когда отказаться от непредвиденных обстоятельств оценки

   Иногда покупателям не обязательно включать условные оценки в свои договоры купли-продажи. Если покупатель не ожидает, что оценка повлияет на его способность закрыть сделку (например, если он платит наличными за недвижимость или вносит крупный первоначальный взнос), он может принять решение усилить свое предложение, отказавшись от этого непредвиденного обстоятельства.

   Некоторые случаи, когда покупатели могут отказаться от непредвиденных обстоятельств, включают:

   • Покупатель платит наличными за недвижимость
   • У покупателя достаточно наличных денег, чтобы внести первоначальный взнос в размере от 20% до 25% от покупной цены
   • Покупатель приобретает недвижимость с целью ее реконструкции (поэтому оценочная стоимость существующей недвижимости менее важна)
   • Продавец предлагает финансирование, поэтому покупателю не нужно искать собственного кредитора

   Другие виды непредвиденных обстоятельств

   Приложение об оценке на случай непредвиденных обстоятельств часто включается в договоры купли-продажи, когда покупатели получают кредит на покупку своего дома. В дополнение к этому типу непредвиденных обстоятельств, есть несколько других, которые обычно используются. Вот некоторые из наиболее распространенных типов непредвиденных обстоятельств, которые следует учитывать:

   • Финансирование на случай непредвиденных обстоятельств. Эти непредвиденные обстоятельства позволяют покупателям отказаться от контракта, если они не могут обеспечить финансирование на приемлемых условиях.
   • Непредвиденные обстоятельства при продаже дома.  Это положение используется, когда покупателю необходимо продать другое имущество, прежде чем он сможет завершить покупку нового дома.
   • Непредвиденные обстоятельства.  Чтобы выполнить это непредвиденное обстоятельство, документ о праве собственности на имущество должен быть возвращен чистым, что указывает на то, что продавец может передать чистое право собственности на имущество без залогов или других дефектов.
   • Проверка на случай непредвиденных обстоятельств.  Это означает, что недвижимость должна пройти проверку только с теми дефектами, которые приемлемы для покупателя.

   Контракт должен предлагать варианты, если оценка окажется слишком низкой

   QЯ недавно заключила контракт на продажу своего дома и приятно удивлена ​​войной торгов, результатом которой стала высокая цена.Мой брокер по недвижимости предупредил меня, однако, что, поскольку в последнее время в моем районе было продано мало домов, оценка может быть ниже, чем цена контракта. Что происходит в таком случае? Если оценка низкая, могу ли я что-то с этим сделать?

   AЭто стало серьезной проблемой в прошлом году, поскольку цены на жилье взлетели до небес во многих частях региона Вашингтон. Если ваш покупатель получает оценку ниже, чем в договоре купли-продажи, у вас и у вашего покупателя есть несколько вариантов.

   Давайте рассмотрим ваш первый вопрос: каковы последствия оценки, которая оказывается ниже цены контракта?

   Предположим для этого обсуждения, что цена продажи составляет 300 000 долларов и что покупатель получит 80-процентный кредит (240 000 долларов) и заплатит наличными разницу между суммой кредита и ценой продажи (60 000 долларов). Если дом оценивается в 300 000 долларов или более, кредитор сможет выдать 80-процентную ссуду. Однако, если дом оценивается всего в 280 000 долларов, кредитор захочет предоставить ссуду на сумму всего 224 000 долларов (80 процентов от оценочной стоимости).Чтобы купить дом по полной цене контракта, покупателю придется внести еще 16 000 долларов (240 000 долларов минус 224 000 долларов).

   Все, что связано с недвижимостью, подлежит обсуждению, и первое, на что следует обратить внимание, это договор купли-продажи. Предусмотрен ли в договоре финансовый резерв? Если нет таких непредвиденных обстоятельств — и если нет других пунктов контракта, касающихся оценочной стоимости дома — у вашего покупателя не будет законных альтернатив. Ему придется купить дом, и он должен будет придумать все дополнительные деньги.Если он этого не сделает, он не выполнит контракт и, скорее всего, будет вынужден лишиться задатка, который он внес, когда вы двое заключили контракт.

   Большинство брокеров по недвижимости в этом районе используют стандартный договор, называемый региональным договором купли-продажи. Пункт 9 этого контракта содержит непредвиденные обстоятельства финансирования, и его следует внимательно прочитать (до подписания контракта) как покупателям, так и продавцам. В общих чертах в этом параграфе говорится, что у покупателя есть X дней, чтобы получить письмо об одобрении кредита, и если это одобрение не будет получено в течение установленного срока, покупатель может расторгнуть договор и вернуть задаток.

   Далее в контракте говорится, что непредвиденные обстоятельства финансирования продолжаются даже после истечения срока, указанного в параграфе, если только продавец не уведомит покупателя за три дня о том, что контракт будет объявлен недействительным. В течение этих трех дней покупатель может сохранить контракт в силе, либо получив от кредитора письмо-обязательство по кредиту, либо устранив непредвиденные финансовые обстоятельства и продемонстрировав продавцу, что у покупателя достаточно средств для завершения расчетов.

   Это сбивающий с толку, но важный язык контракта, который нельзя игнорировать при написании контакта.

   Некоторые покупатели, обеспокоенные тем, что дом может быть оценен не по договорной цене, добавляют дополнительные условия финансирования при представлении своего предложения. Например, один покупатель добавил фразу: «Если дом не оценивается по договорной цене, у покупателя есть возможность расторгнуть договор или купить по оценочной цене».

   Этот язык подходит покупателю, но не продавцу.Что делать, если дом оценивается крайне низко? Обязывает ли этот язык продавца продавать по низкой цене? На мой взгляд, наверное, да.

   Таким образом, продавец должен добавить к этой формулировке следующее предложение: «Если продавец не согласен продать по оценочной цене, этот договор может быть признан недействительным по усмотрению покупателя».

   Теперь давайте посмотрим на ваш второй вопрос: какие у вас есть права, если оценка окажется ниже цены контракта?

   Во-первых, спросите себя, действительно ли ваш дом стоит контрактной цены.Ваш покупатель просто увлекся ажиотажем на рынке недвижимости и успокоится ли он после того, как придет оценка?

   Вы имеете право получить копию оценки, и вам следует внимательно ее просмотреть. Есть ли в отчете явные ошибки, такие как использование неправильных размеров участка, игнорирование дополнений и обновлений, которые вы сделали за эти годы, или название дома с деревянным каркасом вместо кирпичного? Потребуйте, чтобы оценщик вернулся к объекту недвижимости и переоценил ситуацию на основании обнаруженных вами ошибок.

   В 1980-х годах многие оценщики реагировали на пожелания своих клиентов и производили цифры, которые не были точными и честными. Однако в последние годы, с принятием законодательства — и со знанием того, что многие оценщики были отправлены в тюрьму из-за своих ошибок — я заметил, что большинство оценщиков честны и точны.

   Имейте в виду, что оценка имущества — это не наука. Это попытка определить, сколько стоит объект недвижимости, на основе ряда различных методов оценки.Жилая недвижимость обычно оценивается с использованием так называемого «подхода сравнения продаж».

   Используя эту процедуру, оценщик сравнивает ваш дом с продажами аналогичной недвижимости. В то время как оценщики используют такие ориентиры, как квадратные метры, восстановительная стоимость и другие подобные понятия, суть в том, что оценка дома является субъективным упражнением, потому что нет двух одинаковых домов.

   Прежде чем оценщик сможет провести сравнение, он должен точно оценить состояние вашей собственности.Любые ошибки могут привести к занижению оценки, и оценщик должен вернуться в собственность и исправить ошибки.

   Я также верю в то, что при необходимости я достигну вершины. Таким образом, если оценка окажется слишком низкой, я попытаюсь встретиться с президентом ипотечной компании вашего покупателя или, по крайней мере, с кем-то, занимающим руководящую должность над кредитным инспектором, чтобы обсудить ситуацию. Кредитор вполне может оказать давление на оценщика, чтобы тот провел переоценку вашего дома. Я слышал о многих случаях, когда оценщики допускали ошибки и были достаточно честны, чтобы вернуться в дом, чтобы исправить первоначальную оценку.

   Лучшим критерием рыночной стоимости по-прежнему является то, сколько готовый, желающий и способный покупатель заплатит готовому, желающему и способному продавцу. Цена определяет рыночную стоимость. Все остальные факторы являются важными, но не обязательно решающими для определения цены.

   Вам также следует обсудить ситуацию непосредственно с вашим потенциальным покупателем. Старайтесь избегать обращения к риэлторам, если это возможно. Спросите покупателя: «Ты действительно хочешь купить наш дом или нет?»

   Если покупатель действительно заинтересован, есть несколько способов добиться этого.Независимо от того, изменяет ли оценщик или увеличивает оценку, вы можете пойти на компромисс по цене, и вы можете согласиться забрать часть финансирования, чтобы компенсировать разницу между тем, что кредитор готов предоставить взаймы, и тем, что первоначально хотел занять покупатель. .

   Но если вы решите, что ваш покупатель действительно хочет расторгнуть сделку, если вы не снизите цену, только вы можете принять это решение. Если дом оценили ниже цены контракта, возможно, он не стоил более высокой цены.Вы можете решить пойти дальше и продать его по более низкой цене.

   Касс — юрист из Вашингтона. Чтобы бесплатно получить буклет «Руководство по обустройству вашего нового дома», отправьте конверт с маркой и обратным адресом Бенни Л. Кассу, Suite 1100, 1050 17th St. NW, Washington, DC 20036. Читатели также могут присылать вопросы. ему по этому адресу.

   Что такое пробел в оценке и непредвиденные обстоятельства?

   На многих рынках недвижимости по всей стране продавцы получают многочисленные предложения выше заявленной цены дома.

   В то время как оценка дома предназначена для оценки справедливой рыночной стоимости, иногда существует временной лаг между тем, что покупатели и продавцы согласны с тем, что стоит недвижимость, и тем, что оценщик говорит стоит дом.

   До тех пор, пока между покупателем, продавцом и оценщиком не будет согласия, может возникнуть разрыв в оценке. В этой статье мы обсудим, как и почему возникает разрыв в оценке, а также некоторые стратегии покупки дома, который не оценивается по покупной цене.

   ---

   Ключевые выводы

   • Разрыв в оценке – это разница между ценой предложения и оценочной стоимостью дома.
   • Пробелы в оценке могут возникать, когда рыночные условия быстро меняются и происходят войны торгов.
   • Оговорка о непредвиденных обстоятельствах в связи с разрывом в оценке используется покупателями, чтобы сделать более сильное предложение на рынке продавца.

   ---

    

   Что такое разрыв в оценке?

   Разрыв в оценке – это разница между ценой предложения по договору купли-продажи и оценочной суммой дома, которую банк будет финансировать.

   Например, если цена, предложенная покупателем, составляет 150 000 долларов, а дом оценивается в 140 000 долларов, разница между ценой предложения и оценочной стоимостью составляет 10 000 долларов.Это означает, что в дополнение к первоначальному взносу покупателю необходимо внести дополнительные 10 000 долларов США, чтобы закрыть сделку, если только договор купли-продажи не может быть пересмотрен.

   Согласно недавней статье на RealTrends, пробелы в оценке становятся все более распространенным явлением из-за конкуренции за дома на сегодняшних рынках недвижимости с низким предложением и высоким спросом. Нередко дома продаются на тысячи долларов выше запрашиваемой цены, а покупатели, которым необходимо финансировать покупку дома, конкурируют с инвесторами в недвижимость, работающими исключительно за наличные.

   Можно подумать, что если цены на жилье продолжают расти, то и оценочные оценки должны продолжать расти. Но иногда это не всегда так, по крайней мере, в краткосрочной перспективе.

   Чтобы понять, как может возникнуть разрыв в оценке, полезно понять процесс оценки дома.

    

   Как работает оценка дома

   Оценщик жилья – это профессионал, обученный оценке недвижимости и имеющий государственную лицензию. Сертифицированные оценщики жилых помещений могут оценивать от одной до четырех жилых единиц и должны получить 200 часов соответствующего образования, а также иметь 1500 часов опыта работы за последние 12 месяцев или менее.

   Когда покупатель приобретает недвижимость с использованием ипотечного кредита, кредитор нанимает оценщика в качестве независимой третьей стороны для оценки стоимости дома. Банк хочет убедиться, что кредит не превышает оценочную рыночную стоимость дома.

   Покупатели, полностью оплачивающие недвижимость наличными, могут также заказать собственную оценку в рамках обычного процесса должной осмотрительности. Оценка дома обычно стоит около 400 долларов, но будет варьироваться в зависимости от размера и цены дома, а также типа собственности, например, аренда на одну семью или небольшое многоквартирное здание.

   Процесс оценки дома состоит из четырех основных этапов:

   1. Оценка заказа

   Оценка заказывается сразу после принятия договора купли-продажи и открытия условного депонирования. В большинстве договоров о покупке дома есть пункт о непредвиденных обстоятельствах, в котором говорится, что стоимость недвижимости должна быть оценена как минимум по цене покупки.

   Чем быстрее покупатель узнает, будет ли дом оцениваться, тем больше времени у него будет, чтобы попытаться пересмотреть предложение, отказаться от сделки или найти дополнительные средства, чтобы заполнить любой пробел в оценке.

   2. Запуск сопоставимых объектов

   Оценщик осмотрит дом внутри и снаружи и проведет сравнительный анализ, показывающий недавние сделки купли-продажи и активные списки похожих домов в том же районе.

   Поскольку нет двух одинаковых домов, оценщик внесет коррективы в расценки, чтобы помочь определить справедливую рыночную стоимость приобретаемой недвижимости. Например, если оцениваемый дом имеет совершенно новую крышу, в сопоставимые объекты будут внесены коррективы с учетом добавленной стоимости новой крыши.

   Другие факторы, влияющие на оценочную стоимость, включают площадь недвижимости, количество ванных комнат и спален, размер участка, недавние улучшения или признаки потенциальных проблем с техническим обслуживанием, такие как трещина в фундаменте или признаки протечки воды.

   3. Просмотр оценки

   После того, как оценка будет завершена, покупатель может связаться с кредитором, чтобы узнать, была ли оценка дома оценена по крайней мере до покупной цены. В то время как некоторые банки или кредитные союзы раньше отказывали покупателю в предоставлении копии отчета об оценке, в соответствии с Законом Додда-Франка о реформе Уолл-стрит и защите прав потребителей кредиторы обязаны предоставлять заявителям бесплатные копии всех оценок и других письменных оценок. в связи с оформлением ипотеки на жилое помещение.Кредиторы должны уведомить заявителей в письменной форме о том, что они могут получить копии оценок.

   При покупке кредита на аренду недвижимости важно получить копию оценки. Таким образом, инвестор сможет проверить точность отчета об оценке и использовать его в процессе переговоров.

   4. Определитесь со следующим ходом

   Если стоимость дома оценивается по крайней мере до покупной цены, покупатель может отменить условие об оценке в договоре купли-продажи и перейти к сделке.

   С другой стороны, если дом оценивается ниже покупной цены, покупатель может:

   • Попытка пересмотреть цену с продавцом.
   • Откажитесь от сделки, если продавец не сдвинется с места в цене.
   • Заполните пробел в оценке, заплатив разницу между покупной ценой и оценочной стоимостью в дополнение к первоначальному взносу.
   • Включите пункт о покрытии пробелов в оценке в предложение продавцу.

    

   Почему возникают пробелы в оценке

   Существует ряд причин, по которым может возникнуть пробел в оценке, и иногда пробелы в оценке возникают по нескольким причинам.

   Опытные инвесторы в недвижимость найдут время, чтобы понять причины разрыва между ценой продажи и оценочной стоимостью, чтобы помочь лучше понять риски и потенциальные выгоды:

   • Рыночная стоимость растет быстрее, чем недавние сопоставимые продажи.
   • Больше спроса на дома, чем предложения, что создает рынок продавцов и ценовые войны.
   • Стоимость недвижимости в этом районе начинает снижаться.
   • Завышение или занижение цены продавцом.
   • Недвижимость в плохом состоянии, с большим количеством отсроченных ремонтов.
   • Список арендной платы указывает на снижение арендной платы и увеличение вакантных площадей в небольшом многоквартирном доме.
   • Большой процент коротких продаж или изъятий права выкупа в этом районе приводит к искусственному занижению цен на жилье.
   • Ошибки, допущенные оценщиком, такие как игнорирование значительных недавних улучшений, сделанных в доме.

    

   Как конкурировать в войне торгов

   Согласно исследованию Realtor.com (июнь 2021 г.), общенациональный перечень активных листингов в прошлом году сократился на 43,1%, а средняя цена активных листингов за тот же период выросла на 12,7%.

   Типичный дом находится на рынке всего 37 дней по сравнению с 72 днями в том же месяце в 2020 году. Как отмечает Редфин, рекордно высокий показатель: 50% домов, проданных по цене, превышающей их прейскурантную цену, почти вдвое больше, чем за тот же период в прошлом году. год.

   Конечно, остается только гадать, сохранится ли высокий спрос на дома.Но для инвесторов, покупающих арендуемую недвижимость сегодня, есть кое-что, что нужно сделать, чтобы помочь конкурировать в войне торгов:

   1. Включить гарантию покрытия пробелов в оценке в предложение

   Покупатель, который использует оговорку о гарантии покрытия разрыва в оценке, когда делает предложение продавцу, заранее соглашается заплатить фиксированную сумму сверх оценочной стоимости.

   Например, предположим, что стоимость дома составляет 125 000 долларов США.

   Основываясь на недавних продажах и активности на рынке, покупатель считает, что рыночная стоимость дома выше, чем заявленная цена, и делает предложение за 130 000 долларов.В дополнение к предложению выше листинговой цены, покупатель также вписывает в предложение пункт о гарантии разрыва в оценке, соглашаясь заплатить до 5000 долларов сверх оценочной стоимости, чтобы сделать предложение еще более сильным.

   Если дом оценивается в 127 500 долларов, то покупатель должен принести дополнительно 2 500 долларов в день закрытия. Договор купли-продажи не требует пересмотра, поскольку покупатель уже согласился заплатить до 5000 долларов США сверх суммы оценки, указанной в пункте о непредвиденных обстоятельствах в связи с разрывом в оценке.

   С другой стороны, если оценка производится по предложенной цене в 130 000 долларов, покупатель может оставить себе дополнительные 5 000 долларов, поскольку банк предоставит ссуду на основании более высокой оценочной стоимости.

   2. Заполните пробел в оценке, доплатив разницу

   Одним из потенциальных недостатков включения в договор купли-продажи оговорки о непредвиденных обстоятельствах в связи с разрывом в оценке является то, что покупатель может случайно оказаться на торгах.

   В приведенном выше примере, написав предложение на сумму 130 000 долларов США и включив в него оговорку о непредвиденных обстоятельствах в размере 5 000 долларов США, покупатель фактически заявляет, что максимальная цена, которую необходимо заплатить, составляет 135 000 долларов США.

   Теперь представьте, что продавец получает несколько предложений по цене от 125 000 до 140 000 долларов.

   Хотя продавец может подавать несколько встречных предложений, продавец может принять решение о принятии самого высокого предложения, при условии, что все предложения поступают от квалифицированных покупателей, а непредвиденные обстоятельства в договоре купли-продажи более или менее одинаковы.

   В подобной ситуации покупателю, написавшему оговорку о непредвиденных обстоятельствах в размере 5000 долларов, предложение было бы отклонено, даже если бы он был готов согласиться с самым высоким предложением.Хотя покупатель намеревался сделать сильное предложение, используя оговорку о непредвиденных обстоятельствах в связи с разрывом в оценке, оглядываясь назад, можно сказать, что было бы лучше не рассматривать потенциальный разрыв в оценке.

   3. Минимизируйте другие непредвиденные обстоятельства в предложении

   Еще один хороший способ для покупателя конкурировать на рынке продавца — свести к минимуму непредвиденные обстоятельства в предложении о покупке. Непредвиденные обстоятельства — это то, что должно быть выполнено до того, как контракт станет юридически обязывающим.

   Иногда покупатели удаляют одно или несколько непредвиденных обстоятельств, чтобы сделать предложение более сильным.Однако при исключении непредвиденных обстоятельств из предложения о покупке могут возникнуть потенциальные риски. Рекомендуется проконсультироваться со своим адвокатом или агентом по недвижимости, чтобы понять плюсы и минусы устранения непредвиденных обстоятельств.

   Общие непредвиденные обстоятельства в договоре купли-продажи жилья включают:

   • Осмотр
   • Оценка
   • Финансирование
   • Наличие страховки домовладельцев
   • Проверка документов ТСЖ
   • Титул
   • Продажа существующего дома

   При покупке сдаваемого в аренду имущества обычным непредвиденным обстоятельством является проверка таких документов, как ведомость арендной платы, существующий договор аренды и отчет о прибылях и убытках (P&L). Если недвижимость не генерирует NOI, заявленный продавцом, покупатель может отказаться от сделки и вернуть задаток.

   Один из способов найти хорошую арендуемую недвижимость, предварительно прошедшую комплексную проверку, — это Roofstock Marketplace. Во многих случаях у сдаваемых в аренду домов на Крыше уже есть ключевые документы, собранные, чтобы вселить в покупателей уверенность в том, что они приобретут инвестиционную недвижимость незамеченной.

    

   Где найти фонды для оценки разрыва

   Согласие оплатить разрыв в оценке в дополнение к первоначальному взносу означает, что покупателю необходимо будет принести дополнительные наличные деньги на заключительный стол.Например, если покупатель предлагает заплатить 130 000 долларов США за сдаваемую в аренду недвижимость, а дом оценивается в 127 500 долларов США, покупателю необходимо будет заплатить 34 375 долларов США наличными при закрытии сделки:

   .
   • Первоначальный взнос в размере 31 875 долларов США из расчета 25% от оценочной суммы
   • Недостаток в оценке в размере 2500 долл. США на основании оговорки о непредвиденных обстоятельствах в отношении разрыва в оценке, записанной в предложении о покупке
   • Общая сумма денежных средств, подлежащих оплате на момент закрытия, составляет 34 375 долл. США

   Есть несколько способов, которыми мотивированный покупатель потенциально может найти деньги, чтобы заплатить за пробел в оценке.

   Ссуды или подарки от членов семьи могут быть одним из вариантов. Когда подарочные деньги используются для закрытия кредита, ипотечный кредитор обычно просит подарочное письмо, чтобы раскрыть источник средств.

   Инвесторы в недвижимость могут также подключиться к пенсионному фонду или преобразовать текущий пенсионный счет в самоуправляемый IRA (SIDRA).

   Другим вариантом поиска средств для покрытия разрыва в оценке является создание совместного предприятия с другим инвестором в недвижимость. Любой потенциальный регулярный ежемесячный доход и прибыль необходимо будет разделить, но некоторые инвесторы предпочитают сотрудничать с кем-то еще, а не терять хорошие инвестиции.

    

   Пробел в оценке и непредвиденные обстоятельства в оценке

   Условие об оценке в договоре купли-продажи позволяет покупателю получить возмещение задатка и отказаться от сделки, если дом не оценивается по крайней мере до покупной цены.

   С другой стороны, покупателем в контракте вписывается оговорка о непредвиденных обстоятельствах в связи с разрывом в оценке, чтобы заранее согласиться компенсировать разницу между ценой предложения и оценочной стоимостью, если стоимость дома не оценивается по крайней мере до покупной цены.

    

   Последние мысли

   Существуют потенциальные риски и выгоды при покупке дома с разрывом в оценке. Хотя рынок жилья работает исключительно хорошо в течение нескольких лет, всегда есть шанс, что рынок войдет в нисходящий тренд из-за таких факторов, как рост процентных ставок по ипотечным кредитам.

   Инвесторы в аренду, которые считают, что пришло время для покупки, должны проконсультироваться со своей командой по недвижимости и составить предварительные отчеты о прибылях и убытках, чтобы помочь решить, имеет ли смысл оплачивать разрыв в оценке с точки зрения бизнеса.

     

   Продавцы должны рассмотреть приложение об оценке

   Поскольку мы снова оказываемся на конкурентном рынке, где продавцы во многих случаях получают несколько предложений, снова всплывает одна проблема — концепция «отказа от непредвиденных обстоятельств оценки». Что это значит для покупателя и продавца? Сначала немного истории.

   История непредвиденных обстоятельств оценки GCAAR

   Концепция непредвиденных обстоятельств по оценке содержалась в различных версиях контрактов GCAAR, но с годами формулировка была пересмотрена и изменена.

   В контракте GCAAR 1999 г. непредвиденные расходы на оценку автоматически становились частью контракта как элемент пункта обычного финансирования (параграф 8), если покупатель специально не исключил его. Еще во времена войны с торгами в начале 2000-х это часто делалось. Покупатели вычеркнули формулировку, содержащуюся в этом пункте. Отсюда и происхождение фразы «отказ от непредвиденных обстоятельств оценки».

   В редакции контракта GCAAR 2006 года покупатель должен был выбрать один из двух вариантов, перечисленных в пункте 10 «Обычные условия финансирования».По Варианту 1 договор зависел от оценки не ниже продажной цены, а по Варианту 2 – не зависел. В соответствии с Вариантом 2 «Покупатель должен завершить Урегулирование без учета стоимости Имущества, указанной в любой Оценке, и признает, что это может уменьшить объем финансирования, доступного от кредитора, и может потребовать от Покупателя внесения дополнительных средств при Урегулировании. Если Покупатель не может произвести расчет, за исключением случаев невыполнения обязательств со стороны Продавца, применяются положения пункта № 26 (Невыполнение обязательств).Эта формулировка была продолжена в версии контракта 2009 года.

   В поправках 2012 года к контракту GCAAR два крупных изменения заключались в перемещении непредвиденных обстоятельств финансирования в отдельное приложение и перемещении непредвиденных обстоятельств по оценке в Дополнение к пунктам. Кроме того, был пересмотрен язык непредвиденных обстоятельств оценки.

   Оценка непредвиденных обстоятельств в добавлении к пунктам Ред. 2012 г.

   Когда продавцы и их агенты просматривают предложения сегодня и оценивают, что в предложениях говорится о непредвиденных обстоятельствах в отношении оценки, они в первую очередь смотрят, отмечен ли пункт 10 Приложения к положениям, потому что именно здесь сейчас находится непредвиденное обстоятельство в отношении оценки. расположена.

   Если этот абзац отмечен галочкой, контракт зависит от оценки не ниже продажной цены. Например, если предложение касается продажной цены в 1 000 000 долларов США с финансированием в размере 800 000 долларов США, а оценка возвращается в размере 900 000 долларов США, покупатель не обязан заключать договор и вместо этого может вести переговоры с продавцом о снижении продажной цены. Это ясно.

   Более важный вопрос: что если этот абзац НЕ отмечен галочкой? Продавец может подумать, что, поскольку не существует конкретного случая оценки, он или она будут защищены от расторжения контракта из-за низкой оценки. Но это не обязательно так, если контракт включает непредвиденное финансирование.

   Если контракт содержит условие финансирования, и если кредитор отказывает в ссуде в течение срока действия условия финансирования на основании оценки, договор становится недействительным, если покупатель направляет копию письменного отказа продавцу, а покупатель не будет по умолчанию, несмотря на то, что покупатель даже не отметил пункт 10. Покупатель защищен.

   В Дополнении к обычному финансированию конкретно указано:

   В случае отказа в финансировании Покупателя, описанного в настоящем документе, на основании Оценочной оценки имущества, Покупатель не будет неплатежеспособным.Это положение будет применяться, даже если Контракт содержит отдельное Непредвиденное обстоятельство по оценке и срок действия этого Непредвиденного обстоятельства по оценке истек или оно было удалено.

   (Параграф Д.)

   Само непредвиденное обстоятельство оценки содержит следующую формулировку:  

   «ЕСЛИ НАСТОЯЩИЙ КОНТРАКТ ЗАВИСИТ ОТ ФИНАНСИРОВАНИЯ, И ТАКОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ ЯВЛЯЕТСЯ

   ОТКЛОНЕН НА ОСНОВЕ ОЦЕНКИ, ПОКУПАТЕЛЬ НЕ БУДЕТ ПО УМОЛЧАНИЮ, ДАЖЕ ЕСЛИ ЭТА ОЦЕНКА БЫЛА УДАЛЕНА.

   Эта формулировка наиболее непосредственно применима в ситуации, когда параграф 10 был отмечен, но покупатель впоследствии направил продавцу уведомление об исключении непредвиденных обстоятельств в отношении оценки (например, форма GCAAR № 1333). В этом случае, а также в случае, когда пункт никогда не был отмечен галочкой, продавец не будет защищен в ситуации, когда заниженная оценка приводит к отказу в финансировании покупателя.

   Получение отдельного приложения

   Так что же делать продавцу? Наилучший способ для продавца быть уверенным в том, что он защищен в случае низкой оценки, когда существует непредвиденное финансирование, — это не только убедиться, что в договоре не содержится непредвиденных обстоятельств оценки ( i.е. ,  убедитесь, что параграф 10 в Дополнении к пунктам не отмечен флажком), но также включите дополнение к контракту, в котором конкретно указано, что, если оценка окажется низкой, покупатель завершит расчет и возместит разницу наличными. Это будет очень похоже на формулировку, содержащуюся в версии контракта GCAAR 2009 года.

   Ниже приведены некоторые рекомендуемые формулировки для добавления:

   НАСТОЯЩИЙ КОНТРАКТ НЕ ЗАВИСИТ ОТ ОЦЕНКИ.Покупатель должен приступить к исполнению настоящего Контракта по заявленной Продажной цене без учета Оценочной оценки Имущества. В случае, если Оценка уменьшает объем финансирования, доступного от Кредитора, Покупатель должен предложить дополнительные средства наличными при Расчете.

   Конечно, с точки зрения покупателя, покупатель должен быть уверен, что у него или у нее есть необходимые денежные средства для покрытия такого дефицита, прежде чем включать подобное положение в предложение.

   Соглашение об оценке | Roger Ponn Associated Appraisers

   Это образец соглашения об оценке RPAA

   (крупные и узкоспециализированные проекты могут потребовать доработки)

   ДОГОВОР О УСЛУГАХ ОЦЕНКИ

   90. Идентификация сторон
   

   Настоящее соглашение заключено _____ дня _______________ 2020 года между Roger Ponn Associated Appraisers LLC («Оценщик») и («Клиент»).

   • 2. Услуги оценщика
     

   а) Оценщик выезжает на местонахождение(я) Клиента и исследует объекты (особенности, если таковые имеются), предназначенные для оценки.
   

   b) Изменить эту экспертизу Оценщик проведет исследование рынка и анализ, который Оценщик сочтет необходимым установить текущую розничную стоимость замены для объектов и/или, где это уместно, для групп объектов.
   

   c) Следуя шагу (b) выше, Оценщик создаст и предоставит Клиенту Сводный отчет об оценке. Этот отчет будет содержать соответствующие сопроводительные письма, письменные описания, стоимость и фотографии объектов. Этот краткий отчет об оценке будет соответствовать или превосходить руководящие принципы Единых стандартов профессиональной оценки (USPAP).
   

   d) Оценщик будет хранить все аспекты оценочного проекта Клиента в строжайшей тайне, если только Клиент не предоставит ограниченный доступ для получения выбранной информации, которую Оценщик сочтет необходимой для завершения Сводного отчета об оценке Клиента. Отказ Клиента предоставить ограниченное разрешение(я) может привести к ограничивающим условиям, которые будут указаны в Сводном отчете об оценке.
   

   e) Оценщик бесплатно будет хранить копию файла оценочного проекта Клиента в течение пяти (5) лет с даты проведения оценки.Оценщик соглашается, что этот файл является собственностью Клиента и передаст его по запросу.
   

   а) Заказчик соглашается сделать доступными и полностью доступными объекты, подлежащие оценке, в дату(ы) осмотра, в согласованное время(а), в согласованном месте(ах).
   

   б) Заказчик обязуется предоставить Оценщику всю имеющуюся документацию по объектам. включая, помимо прочего, квитанции о продаже, предыдущие оценки, существующие графики страхования и т. д., а также полностью отвечать на вопросы оценщика относительно объектов, идентичность которых не очевидна.
   

   c) Клиент соглашается с тем, что выводы Оценщика основаны только на очевидной идентичности каждого объекта, что аутентификация не является оценочной функцией, и что не существует подразумеваемой или выраженной подлинности, созданной для любого объекта в результате проверки любого объекта или путем выдачи Оценщиком Сводного отчета об оценке Клиента.
   

   d) Клиент соглашается с тем, что Оценщик оставляет за собой право приостановить работу над проектом Клиента, если, по единоличному мнению Оценщика, платежи по требованию Оценщика не выплачиваются своевременно.Клиент также соглашается с тем, что Оценщик может скрывать все собранные знания, рабочие заметки и другую информацию, относящуюся к проекту Клиента, до тех пор, пока не будут оплачены все сборы и расходы.
   

   e) Клиент соглашается с тем, что максимальная ответственность Оценщиков в отношении услуг и выполненных работ Оценщика ограничивается гонорарами и расходами, уплаченными Оценщику за его услуги или результаты работы по данному оценочному проекту.
   

   f) Клиент соглашается возместить ущерб и оградить Оценщика и его персонал от любых требований, обязательств, затрат и/или расходов, предъявленных, оплаченных или понесенных Оценщиком в любое время и каким-либо образом, вытекающих из или связанных с Услуги и работа оценщиков во время и после данного оценочного проекта, за исключением случаев, когда окончательно определено, что они явились результатом грубой небрежности или полного неправомерного поведения со стороны Оценщика и его персонала. Это положение включает возмещение любых и всех последствий, которые возникают в результате того, что Клиент не предоставил Оценщику устную или письменную информацию, о существовании которой известно Клиенту, которая могла бы оказать существенное влияние на выводы Оценщика. Клиент соглашается с тем, что положения настоящего параграфа остаются в силе после завершения проекта оценки по любой причине.
   

   g) Клиент соглашается с тем, что дополнительные услуги Оценщика, возникающие в связи с оценочным проектом или являющиеся его результатом, являются дополнительными услугами, за которые Клиенту будет выставляться счет по стандартным почасовым ставкам, взимаемым Оценщиком на момент предоставления этих услуг.К ним относятся, помимо прочего: общение с персоналом по андеррайтингу и страхованию, помощь в урегулировании претензий, отчет об оценке, последующая работа и корректировки, необходимые, поскольку документация и / или происхождение были предоставлены Клиентом после предоставления Сводного отчета об оценке Клиента (см. 3b ранее в настоящем Соглашении), арбитраже, даче показаний, судебном разбирательстве или на любом другом слушании, или для любой другой пост-оценочной функции. Клиент обязуется заранее оплатить эти услуги Оценщику.
   

   • 4. Клиент соглашается на следующие сборы и/или расходы:
     

   а) Стоимость оценочного проекта клиента делится на три части: $ _______ за визит для осмотра и фотографирования предметов; _______ долларов США за единицу за оценочное исследование, анализ, присвоение стоимости и индивидуальный диктант оценщика: и сборы за обработку отчета в размере ______ долларов США в час за все время, затраченное на расшифровку, корректировку, сборку и доставку сводного отчета об оценке клиента в формате PDF. или методом флешки.(Если Клиент желает получить печатную версию Сводного отчета об оценке Клиента, Клиент соглашается на оплату в размере 7 долларов США за каждую страницу Отчета, причем эти расходы должны быть оплачены до доставки Отчета. )
   

   ИЛИ,

   а) Стоимость проект клиента по оценке делится на две части: почасовая ставка в размере _______ долларов США за сотрудника за все время, затраченное на проект клиента по оценке; и плата за обработку отчета в размере ______ долларов США в час за все время, затраченное на расшифровку, корректировку, сборку и доставку Сводного отчета об оценке клиента в виде файла PDF или флэш-накопителя.(Если Клиент желает получить печатную версию Сводного отчета об оценке Клиента, Клиент соглашается на оплату S7 за каждую страницу Отчета, эти расходы оплачиваются до доставки Отчета.)
   

   ИЛИ,

   • а) Стоимость оценочный проект клиента делится на две части: плата не должна превышать $____, за исключением случаев, когда дополнительные объекты, не учтенные в первоначальном предложении, добавляются во время проекта, плата будет пропорционально увеличиваться для размещения этих дополнительных объектов; и плата за обработку отчета в размере _____ долларов США в час за все время, затраченное на расшифровку, корректировку, сборку и доставку сводного отчета об оценке клиента в виде файла PDF или флэш-накопителя. (Если Клиент желает получить печатную версию Сводного отчета об оценке Клиента, Клиент соглашается на оплату S7 за каждую страницу Отчета, эти расходы оплачиваются до доставки Отчета.)
     

   b) Клиент соглашается внести депозит  в размере ________ долларов США Оценщику, а Оценщик соглашается удерживать дату (даты),

   , которую Клиент и Оценщик отложили для осмотра на месте.Этот депозит будет применяться к гонорарам и расходам по этому проекту оценки, как указано выше. Клиент соглашается с тем, что этот депозит не подлежит возврату, если Клиент отменяет проект или если Клиент меняет даты осмотра на месте более одного раза. Неоднократные изменения расписания осмотра на месте со стороны Клиента приведут к дополнительным запросам на невозмещаемый депозит со стороны Оценщика.

   c) Если командировочные расходы взимаются, Клиент соглашается оплатить командировочные расходы, связанные с данным проектом по оценке, следующим образом: 1) самый низкий доступный тариф на перелет автобусным классом из места проживания каждого Партнера или из непосредственно предшествующего проекта в местонахождение(я) Клиента, и возвращаться на родину каждого Партнера или далее к следующему заданию каждого Партнера; 2) расходы на наземный транспорт, включая, помимо прочего, такси, автобусные и железнодорожные тары, а также плату за аренду автомобилей эконом-класса или малолитражных автомобилей, а также связанные с ними топливо и сборы за проезд; 3) наиболее приемлемое по разумной цене жилье в пределах десяти миль от местонахождения Клиента
   

   • 5.