Договор аренды земельного участка с правом выкупа образец: Договор аренды с правом выкупа земельного участка

Нюансы договора аренды дачного участка с домом

Договор аренды дачного участка с домом — образец этого документа можно скачать ниже. Данный договор рекомендуется заключать даже при аренде дачи у лиц, являющихся родственниками или друзьями арендатора, для получения гарантий как от одной, так и от другой стороны сделки. Особенности составления такого документа обусловлены свойствами сложного объекта недвижимости — земельного участка и находящегося на нём дома.

Фото: Фотобанк Лори

Договор аренды дома с земельным участком: существенные условия

Общие положения о договоре, содержащиеся в Гражданском кодексе, предусматривают включение в текст следующих существенных условий:

1. Объект договора четко определяется с помощью указываемых в документе реквизитов недвижимости (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Если такое описание в соглашении отсутствует или не позволяет однозначно идентифицировать объект, то договор на основании данной статьи может быть признан незаключенным.
   Для участка необходимо указать:
   • площадь;
   • место расположения;
   • категорию земель по целевому назначению;
   • разрешенное использование;
   • кадастровый номер;
   • описание границ;
   • информацию о присутствующей на нём недвижимости.

     Земельный участок может быть идентифицирован, например, посредством указания его кадастрового номера с приложением кадастрового плана.

     Для дома необходимо прописать:
   • адрес;
   • площадь;
   • количество этажей.

     Возможны и другие характеристики, например, материал, из которого построен дом, описание имеющихся инженерных коммуникаций и т. д.

2. Указание размера арендной платы. Во-первых, это поможет избежать недоразумений, если устные договоренности были истолкованы сторонами каждой по-своему. Во-вторых, если дачный дом является капитальной постройкой — недвижимостью, то договор аренды в таком случае не будет считаться заключенным без указания платы за аренду (ст.  654 ГК РФ). Как видно из п. 2 указанной статьи, размер платежа устанавливается с учетом платы за использование земельного участка. Такое мнение подкреплено судебной практикой, например, Определение Верховного суда РФ № 309-ЭС16-8125 от 21.10.2016 по делу № А50-11810/2015.

Иные сведения в договоре аренды дома с земельным участком 

В КонсультантПлюс есть множество готовых решений, в том числе статья о том, что нужно знать об аренде земли.  Если у вас еще нет доступа, вы можете оформить пробный доступ бесплатно, на временной основе!

В тексте должно содержаться описание сторон договора — арендодателя и арендатора (ст. 432, 606 ГК РФ). В преамбуле указываются наименования сторон (в т. ч. Ф.И.О. физических лиц) и реквизиты документа, на основании которого происходит распоряжение имуществом.

Если дом построен на участке, находящемся в аренде, то в договоре должны быть ссылки на основания, по которым передача прав на землю разрешена без дополнительного согласования от собственника. В противном случае необходимо будет получить такое согласие.

Сдать во временное пользование такую недвижимость может только ее собственник (ст. 608 ГК РФ).

Абз. 2 ст. 606 ГК РФ гласит, что полученная продукция (плоды или иные доходы) будут принадлежать арендатору, что особенно актуально в случае с дачным участком. Если арендодатель претендует на них или их часть, это нужно регламентировать в письменной форме в договоре.

Срок договора аренды земельного участка с дачным домом

Указание сроков в договоре аренды не является существенным условием. Если в тексте не прописан период, на который недвижимость передается во временное владение и пользование, то договор считается заключенным на неопределенный срок.

Чтобы расторгнуть такой договор по инициативе одной из сторон, нужно уведомлять второго участника сделки не менее чем за 3 месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ), что не всегда приемлемо при оформлении в аренду именно дачи, учитывая специфику использования такого объекта недвижимости.

От срока заключаемого договора зависит, будет ли документ регистрироваться в Росреестре. Договоры аренды, заключенные на срок до 1 года, не нужно отправлять на госрегистрацию (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Договор аренды жилого дома с участком

Если сдаваемый в аренду дом имеет статус жилого, то к регламентирующему сделку договору могут быть применены положения гл. 34 и 35 Гражданского кодекса РФ. Обычно дачные дома снимают физические лица для отдыха, поэтому целесообразнее в большинстве случаев говорить о договоре найма.

Договор аренды жилого дома (образец можно скачать в интернете) с участком составляется в письменной форме (ст. 609 ГК РФ) с указанием всех существенных условий, регламентирующих отношения сторон.

Вместе с домом в аренду переходит и относящийся к нему земельный участок или его территория, без которой нормальное использование жилого помещения невозможно (ст. 652 ГК РФ).

Договор аренды дачного дома и земельного участка с последующим выкупом

Можно заключить договор аренды дома и земельного участка с правом последующего выкупа. Этот момент стороны могут обговорить заранее и прописать в основном документе либо впоследствии урегулировать вопрос с помощью заключения дополнительного соглашения Документы составляются с учетом требований законодательства, предъявляемых к договору купли-продажи (гл. 30 ГК РФ).

В договоре или дополнительном соглашении прописывается выкупная цена объекта недвижимости. Должен быть урегулирован вопрос о размере, сроках и способах внесения платежей в счет погашения стоимости дома с участком. Стороны согласовывают, включаются ли в структуру ежемесячных арендных платежей те, которые идут на погашение стоимости недвижимости, или она выплачивается отдельно.

Переход права собственности на недвижимое имущество происходит после регистрации в органах Росреестра.

Исходный документ, служащий основанием, может представлять собою договор аренды с правом последующего выкупа или договор купли-продажи с отсрочкой платежа. В первом случае договор нуждается в государственной регистрации и действует только с моментарегистрации. Во втором случае договор считается заключенным сразу после визирования договора сторонами (т. к. с 1 марта 2013 года договор купли-продажи в регистрации Росреестром не нуждается).

Право по обоим видам договоров перейдет к покупателю только после регистрации этого факта в Росреестре.

Долгосрочный договор аренды регистрируется в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ) на общих основаниях, независимо от того, содержит ли он условия о последующем выкупе недвижимости. Право собственности будет зарегистрировано только после выплат арендатором предусмотренной договором суммы и оформления акта приема-передачи уже не арендованного, а купленного имущества.

Договор аренды частного дома с участком — образец, скачать

Образец договора аренды жилого дома с прилегающим участком Скачать

Аренда частного дома с земельным участком довольно востребована, а потому образец договора аренды дома можно свободно найти и скачать в интернете. Однако «болванка» не учитывает особенностей каждой конкретной ситуации, поэтому полагаться на нее и менять только реквизиты сторон и объекта недвижимости ошибочно.

Составляется договор аренды дачного участка в нескольких экземплярах. Их число определяется количеством сторон-участниц, кроме того, 1 экземпляр предназначается для Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии.

Стороны подписывают договор, акт приема-передачи, дополнительные соглашения. Перед подписанием принимающей стороне рекомендуется произвести осмотр объекта недвижимости, сверить реквизиты и ознакомиться с документами, подтверждающими права арендодателя на дом и земельный участок.

При составлении договора аренды дачного участка с домом применяются общие положения о договоре Гражданского кодекса с учетом правил гл. 34 и 35 этого закона. Наиболее простой вариант с юридической точки зрения — когда дом и прилегающий к нему участок находятся в собственности у одного лица. Если участок и расположенное на нём здание принадлежат разным лицам (юридическим или физическим), структура и содержание договора существенно не меняются, однако в документ могут включаться дополнительные условия (ограничения) по пользованию объектом или его частью.

***

Гражданское законодательство РФ имеет четкие требования к определению существенных условий договора арены и порядка его регистрации. Остальные условия вносятся в документ по усмотрению сторон и регламентируются ГК РФ в части, договором не предусмотренной.

Аренда земельных участков. Договор аренды земельного участка: образец

В случае невозможности по объективным или субъективным причинам выкупа земельного участка право пользования землей, а также всем, что может быть использовано на ее поверхности и в ее недрах, может быть гарантировано путем сдачи земельного участка в аренду с учетом учетная запись учетная запись вашего местоположения.

Что значит «аренда» и кто может арендовать участок

Аренда земли является одним из видов использования объектов недвижимости, а на территории крупных городов и агломераций данный вид права на землю является основным.
Предоставление земельного участка в аренду заинтересованным лицам осуществляется на аукционе. Начальная цена участка может быть очень низкой, но в результате аукциона она может увеличиться многократно.
Но это вовсе не означает, что аренда участка – действие, недоступное простым смертным. Помимо юридических лиц арендаторами и арендодателями могут стать физические лица, то есть граждане России. Однако есть ряд лиц, которые имеют преимущественное право на заключение договора аренды. Эти:

• собственники объектов капитального строительства, расположенных на этих участках;
• люди, которые арендуют здания на этом сайте.

Для нужд государства и города участки сдаются в аренду без торгов и аукционов. В случае резервирования участка для вышеуказанных целей, предыдущему арендатору предоставляется право аренды другого участка, прошедшего государственную регистрацию, по взаимному согласию сторон.

Какие земли можно арендовать

Категории земель, допущенные к функциональному использованию с определенными условиями и ограничениями в каждом конкретном случае.

• для строительства жилых домов с разноэтажностью;
• для строительства индивидуальных домов;
• для строительства зданий и сооружений бытового, коммерческого назначения, предприятий общественного питания, автосервисов, АЗС;
• строительство гаражей, организация парковок;
• земли с объектами, учреждениями, организациями народного образования, культуры, спорта, религии;
• предприятия, административные, общественные здания, финансовые, пенсионные, страховые учреждения;
• промышленные, коммунальные предприятия, транспортные организации, организации связи;
• военные объекты;
• дачные и садоводческие товарищества;
• земли под объектами рекреационного назначения и для отдыха граждан;
• сельхозугодья;

• земельные участки, занятые лесами, в том числе парки, скверы, бульвары;
• водные объекты;
• другие земли, занятые населенными пунктами, улицами, дорогами, а также заповедные земли.

Информация об отнесении арендуемой площади к одной из этих категорий вносится в договор. Когда состояние земли меняется, договор модифицируется. Это могут быть уточнения цен и особые условия использования определенного типа грунта. Также следует отметить, что земли некоторых категорий могут быть только в аренде, без возможности дальнейшего выкупа.

Что может воспрепятствовать сделке

Аренда земли возможна не во всех случаях. Земельный кодекс Российской Федерации содержит перечень земель, которые не могут быть предметом сделок и договоров (статья 27, пункт 4). Кроме того, любая сделка с землей возможна и законна только при наличии кадастрового номера, произведены замеры и определены границы. В случае выявления отсутствия такой информации сделка может быть признана недействительной.
Также для вступления в силу условий договора договор аренды земли должен быть зарегистрирован в государственных органах.

Договор о сдаче внаем собственности

Сделка, предметом которой является аренда земли (образец типового договора прилагается), непременно должна быть юридически правильно оформлена.

При заключении договора право пользования земельным участком возникает на срок, предусмотренный договором. Как юридические, так и физические лица имеют право сдавать в аренду и получать прибыль от своего имущества (земли.
Договор аренды земли является основным и практически единственным инструментом регулирования отношений между арендодателем и арендатором, основанных на обязательственном праве.

Эти отношения должны быть скреплены и подтверждены письменным договором, составленным в соответствии с требованиями законодательства (ГК РФ и ГК РФ). Документ о временном предоставлении права пользования земельным участком, заключенный по соглашению сторон, подлежит регистрации. Единственным исключением являются краткосрочные контракты (до одного года).

В то же время следует отметить, что в ряде случаев даже краткосрочные операции все же необходимо фиксировать.
Конечно, собственник имеет право сдавать свой участок в аренду, но и арендатор может распоряжаться возникшим у него правом на срок, не превышающий срок его аренды (при отсутствии в договоре пунктов, препятствующих такому использованию земли).

На какой срок заключается договор

Аренда заключается на фиксированный срок, то есть ограничивается определенным сроком действия. В большинстве случаев это срок 5 лет, но можно заключить сделку и с меньшим сроком действия. На территории Москвы земля с расположенными на ней объектами капитального строительства сдается в аренду на срок, не превышающий 49 лет.
Если арендованная площадь находится в пределах земли, которая считается эхидос (красные линии), она может быть арендована только на 1 год. Если планируется проведение реставрационных, ремонтных работ на землях общего пользования без права застройки недвижимым имуществом, то срок аренды земли может быть продлен до 5 лет.

Основные особенности этого вида сделок

Итак, можно выделить три признака аренды земли: ее срочность, оплата, возврат имущества собственнику по окончании договора.
Размер платы за пользование земельным участком определяется с учетом категории, к которой относится участок, а также условий договора. Есть ряд площадок, стоимость которых устанавливается Правительством РФ.
По истечении срока договора чистый и платежеспособный арендатор может снова взять участок земли в аренду, а также приобрести его в собственность, если этот пункт был включен в условия сделки заранее (ст. 35 , статья 36, статья 46 Кодекса).

Что следует знать потенциальному арендатору

В ландшафтном дизайне есть много тонкостей. Для каждого конкретного случая предусмотрены условия, обеспечивающие выполнение норм законодательства.

Например, аренда земельных участков, расположенных вдоль прибрежной полосы, предусматривает предоставление арендатором свободного доступа граждан как к самой реке (озеро, морю), так и к прибрежной полосе. Арендатор может сдавать землю в субаренду, а субарендатор в течение срока аренды обладает всеми правами, указанными в Кодексе.

Если в договоре нет дополнительных пунктов, арендодатель должен знать об этом, но его согласие не требуется. Права на землю, полученные в результате сделки, могут быть переданы третьему лицу, а также использованы в качестве залога, вклада в уставный капитал, паевого взноса. Разумеется, такие действия ограничены сроком действия договора с арендодателем, условиями и оговорками, надлежащим образом изложенными в тексте. Также необходимо уведомить арендодателя, но перезаключать договор не нужно.

Если несовершеннолетнее лицо становится собственником земли (по праву наследования, например), до того, как это произойдет, договор аренды может быть заключен от имени граждан-опекунов.

Можно ли расторгнуть договор аренды земельного участка

Сделка прекращается по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом, в порядке, установленном законодательством, преимущественно в связи с:

• соглашение сторон;
• решение суда;
• истечение контракта;
• заявление собственника при нарушении условий сделки, например, при нецелевом использовании земельного участка или недобросовестном исполнении арендатором обязательств по оплате.

В этих случаях арендатор должен получить письменное предупреждение.

Соглашение об аренде земли с правом выкупа Образец статей

• Получатель настоящим предоставляет Учреждению, принимающему на себя обязательство, исключительную возможность на период девяносто (90) дней, начиная со дня, следующего за днем ​​закрытия банка, заставить Получателя уступить Принимающее учреждение любые или все договоры аренды арендованных помещений Банка, если таковые имеются, которые непрерывно занимались Принимающее учреждение с момента закрытия Банка до даты, когда оно принимает решение об уступке прав аренды в отношении этих помещений в той мере, в какой такие договоры аренды могут быть переданы; при условии, что реализация этого права в отношении любой аренды должна относиться ко всем помещениям или другому имуществу, являющемуся предметом аренды. Если уступка таких договоров аренды невозможна, Получатель может по своему усмотрению заключить договоры субаренды с Принимающей организацией, содержащие те же условия, предусмотренные в таких существующих договорах аренды для таких арендованных помещений Банка или другого имущества. Принимающая организация должна уведомить Получателя в течение опционного периода своего выбора принять или не принять уступку любого или всех договоров аренды (или заключить субаренду или новые договоры аренды вместо них). Принимающая организация соглашается принять на себя все переданные договоры аренды (или заключить субаренду или новые договоры аренды вместо них) в соответствии с настоящим Разделом 4.6. Если Принимающее учреждение уведомляет о своем решении не принимать передачу в аренду одного или нескольких арендованных помещений Банка в течение семи (7) дней после закрытия Банка, то, несмотря на любое другое положение настоящего Соглашения об обратном, Принимающая организация не несет ответственности за какие-либо расходы или сборы, связанные с оценкой Помещений, Мебели и Оборудования, расположенных в таких арендуемых Помещениях Банка.

• На условиях, изложенных в настоящем Договоре аренды, Арендодатель сдает в аренду Помещения Арендатору, а Арендатор арендует Помещения у Арендодателя на Срок, начинающийся с Даты начала действия и заканчивающийся Датой прекращения, если только он не будет продлен или прекращен досрочно в соответствии с настоящим Договором аренды .

• Субарендодатель и Субарендатор настоящим заявляют, что точная и полная копия Договора субаренды прилагается к настоящему документу и является его частью в качестве Приложения А. продлить Срок аренды на пять (5) лет, до 31 марта 2024 г. включительно. Этот период времени именуется в настоящем документе «Период опциона». Чтобы воспользоваться Вариантом продления, Арендатор должен направить Арендодателю недвусмысленное письменное уведомление о том, что Арендатор решил воспользоваться Вариантом продления, по крайней мере, за десять (10) календарных месяцев (но не ранее, чем за двенадцать (12) календарных месяцев) до Даты истечения срока действия.

• Настоящим вносятся поправки в раздел 1.3 Соглашения о покупке, и он полностью переформулируется следующим образом:

• Если сроки, указанные Разработчиком, неприемлемы для Владельца подключаемой передачи, Владелец подключаемой передачи уведомляет об этом Разработчика. и NYISO в течение тридцати (30) Календарных дней, и если Разработчик и Владелец Подключаемой ЛЭП не договорятся об ином, Разработчик имеет возможность взять на себя ответственность за проектирование, закупку и строительство Сооружений Присоединяемого Владельца ЛЭП и Объектов Модернизации Автономных Систем на даты, указанные в статье 5.1.2; при условии, что если Дополнительное оборудование или Автономное средство обновления системы требуется более чем для одного проекта Разработчика, возможность Разработчика построить такое Средство зависит от согласия всех других затронутых Разработчиков. NYISO, Владелец соединительной линии передачи и Разработчик должны договориться о том, что представляет собой Автономные средства обновления системы, и указать такие Автономные средства обновления системы в Приложении A к настоящему документу. За исключением Автономных Объектов обновления системы, Разработчик не имеет права строить Объекты обновления системы в соответствии с этим вариантом.

• 9 от 12 декабря 2000 г. между Hub Realty Funding, Inc. («Владелец/Арендодатель») и Соединенными Штатами Америки («Правительство/Арендатор»).

• Арендодатель соглашается сдать в аренду Арендатору, а Арендатор соглашается сдать в аренду у Арендодателя, в соответствии с условиями, изложенными в настоящем документе, Помещения.

• Помещения настоящим сдаются в аренду Арендатору у Арендодателя вместе с правом использования любых частей Недвижимости, которые Арендодатель отводит для общего пользования арендаторами и другими лицами («Места общего пользования»).

• В дополнение к заработной плате, указанной выше, Руководителю должны быть предоставлены опционы на покупку 25 000 Обыкновенных акций Корпорации по состоянию на 1 января каждого года в течение Срока действия настоящего Соглашения по цене исполнения, равной среднему цена предложения и предложения Обыкновенных акций Корпорации на момент закрытия в декабре месяце, непосредственно предшествующем указанному 1 января, в соответствии с условиями Соглашения об опционах на акции между Корпорацией и Исполнительным директором, заключенного одновременно с настоящим.

Соображения по договору аренды для фермера и землевладельца

en Español

El Inglés es el idioma de control de esta página. En la medida en que haya algún конфликтный entre la traducción al inglés y la traducción, el inglés prevalece.

Al hacer clic en el enlace de traducción se activa un servicio de traducción gratuito para convertir la página al español. Al igual Que con cualquier traducción por Internet, la Conversion no es sensible al contexto y puede Que no traduzca el texto en su significado original. Расширение штата Северная Каролина не гарантирует точного перевода текста. Por благосклонность, tenga en cuenta que algunas aplicaciones y/o servicios pueden no funcionar como se espera cuando se traducen.

Английский является управляющим языком этой страницы. Если есть какие-либо противоречия между текстом на английском языке и переводом, английский язык имеет преимущественную силу.

Щелкнув по ссылке перевода, вы активируете бесплатную услугу перевода для преобразования страницы на испанский язык. Как и при любом интернет-переводе, преобразование не зависит от контекста и может не привести текст к его первоначальному значению. Расширение штата Северная Каролина не гарантирует точности переведенного текста. Обратите внимание, что некоторые приложения и/или службы могут работать не так, как ожидалось, после перевода.

Estoy de Acuerdo / Я согласен

Свернуть ▲

[Примечание редактора: описательная часть ниже напечатана в черновике публикации Итак, вы унаследовали ферму . Прилагаемый шаблон аренды, который включает возможность покупки, также печатается в этой рабочей тетради.]

Многие соглашения об аренде ферм основаны на семейных или соседских отношениях и часто не оформляются в письменной форме. Поскольку земля переходит из рук в руки посредством продажи, дарения и наследования, такие словесные договоренности создают неопределенность в отношении владения фермером землей и инвестиций в нее. Можно утверждать, что устное «разрешение на ведение хозяйства», сделанное кем-то, кто уже умер, не может быть продлено в соответствии с законом штата об аренде сельскохозяйственных угодий, который не предусматривает такой последовательности устных разрешений, а только защиту от изгнания в год, когда такое разрешение было устно дано. Тем не менее, переход земли из рук в руки между поколениями дает возможность изменить то, как фермеры и землевладельцы ведут совместный бизнес.

Наследники и правопреемники, наследующие права на землю, могут захотеть сохранить право собственности, но хотят заключить более официальное соглашение с фермером, который обрабатывал землю. В этой изменяющейся демографической среде, когда все больше землевладельцев живет за пределами этого района, фермеру выгодно иметь более надежные отношения владения и пользования, чем традиционное рукопожатие.

[Обратите внимание, что в этом описательной части речь идет о фермере, работающем на земле по письменному соглашению в качестве арендатора, чей интерес представляет собой право аренды.

Фермер без письменного соглашения является арендатором, интересы которого, тем не менее, защищены законом на урожайный год]

Основные виды аренды

Денежная рента

В Северной Каролине большинство договоров об аренде заключаются по установленной цене за акр в течение установленного периода времени, обычно в течение года. Фермер платит землевладельцу сумму ставки за акр, умноженную на количество обрабатываемых акров. При таком соглашении арендатор несет большую часть расходов и, следовательно, большую часть рисков, связанных с подготовкой земли к производству, выращиванием и сбором урожая. Таким образом, арендатор по-прежнему должен платить арендную плату в случае неурожая или несостоятельности рынка. Некоторые виды аренды наличными предусматривают выплату суммы, привязанной к цене урожая, фактической урожайности или их комбинации, и могут предлагать более низкую базовую арендную плату, чтобы защитить фермера в плохие годы и вознаградить землевладельца в лучшие годы.

Доля урожая

Соглашение о доле урожая — более распространенное на Среднем Западе США — распределяет риск между землевладельцем и арендатором, распределяет затраты и доходы от производства в соответствии с соглашением. Долевая аренда может дать землевладельцу определенную долю урожая (которую фермер может купить по установленной цене или землевладелец может продать на открытом рынке), поэтому, когда фермер преуспевает, хорошо поступает и землевладелец. Хотя доли урожая имеют элементы партнерства, в законодательстве Северной Каролины четко указано, что такая аренда не должна рассматриваться как партнерство.

Мысли для землевладельцев

Перед заключением договора аренды землевладелец должен рассмотреть несколько вопросов, чтобы создать многолетние рабочие отношения с фермером, либо с кем-то из его семьи, либо с соседом, либо с кем-то новым в этом районе. Для тех землевладельцев, у которых нет опыта аренды или сдачи земли в аренду фермеру, это описание предназначено для предоставления некоторых идей и элементов для составления эффективного соглашения об аренде сельскохозяйственных земель, обеспечивающего ясность и гарантии владения.

Землевладелец должен провести инвентаризацию своей земли и взглянуть на то, что он может предложить, а также рассмотреть свои цели в отношении собственности. Очевидным началом является определение количества и качества доступной земли, даже если она находится в устной форме аренды. Имейте в виду, что не все земли созданы одинаковыми, и сравнение арендной платы затруднено, особенно за пределами более крупных открытых территорий восточной части Северной Каролины.

Плохая земля, очень маленькие участки или земли с плохим доступом и/или препятствиями могут даже не заслуживать внимания, поскольку они могут быть слишком сложными для обработки и могут лучше подходить для управления лесами. Участки, слишком маленькие для размещения все более крупного посевного и уборочного оборудования, но удаленные от прямых рыночных возможностей, могут быть непригодны для использования в сельском хозяйстве. Если он не обрабатывался в течение последних нескольких лет, работа (затраты) на его восстановление может быть значительной.

Землевладельцы могут обратиться к нескольким источникам, чтобы «открыть» свою землю, если они действительно не имеют с ней недавних отношений. Многие будут иметь рекреационные отношения с землей своих родителей (например, охота, рыбалка или верховая езда), но могут быть менее знакомы с тем, как она используется для получения дохода за счет сельского или лесного хозяйства. Землевладельцы могут запросить свои записи в окружном офисе Агентства сельскохозяйственных услуг (FSA), которые могут включать историю выращивания сельскохозяйственных культур, аэрофотоснимки, участие в программе NRCS. Google Планета Земля — отличный способ получить подробный снимок вашей земли с высоты птичьего полета. Землевладельцы также могут обратиться за помощью в свою окружную кооперативную службу распространения знаний, которая может иметь практические знания о том, как их конкретный участок управлялся на протяжении многих лет, или в районное управление охраны природы округа, которые могут пройтись по земле и указать на важные почвы и почвы. гидрологические особенности, а также определенные ограничения, относящиеся к экологически чувствительным участкам земли.

Вероятно, первым, кто расскажет новому землевладельцу об их земле, будет фермер, который ее обрабатывал. Во многих случаях это поможет заложить основу для продолжающихся, хотя и более формализованных, правовых отношений.

Для землевладельца четкое понимание ценностей, целей и потребностей, а также собственной желаемой роли в принятии решений для фермы станет основой работы по соглашению с кем-то, кто будет заниматься земледелием, будь то это лицо связан с помещиком кровным родством или нет. Ниже приведены несколько моментов, которые следует учитывать со стороны землевладельца в соглашении:

Письменная аренда

Договоры аренды сельскохозяйственных угодий или других объектов недвижимости всегда заключаются в письменной форме; устные неписьменные договоренности подлежат законодательному определению и исполнению (см. Verbal Farm Tenancies in North Carolina ). Ограниченное преимущество устного годового соглашения заключается в том, что соглашение может быть расторгнуто в конце сезона по усмотрению землевладельца при условии предварительного уведомления, предусмотренного законом. Будучи гибкими для землевладельцев, такие механизмы создают нестабильность для фермеров, особенно если им необходимо сделать среднесрочные инвестиции в землю, чтобы обеспечить наилучшие урожаи в текущем сезоне. Если землевладелец унаследовал землю по письменному договору аренды, он должен запросить копию у арендатора и просмотреть ее, чтобы понять срок и пределы аренды.

Задавать вопросы

Язык, используемый фермером, соответствует языку их профессии, представляет собой кривую обучения для многих землевладельцев, термины, которые имеют для него или нее повседневное значение. Землевладельцы не должны бояться оказаться в невыгодном положении, задав даже простой вопрос, поскольку взаимодействие образования должно помочь укрепить основу для согласия.

Будьте гибкими (и четкими) в отношении участия

Чаще всего участие землевладельца носит пассивный характер. Однако в некоторых случаях личная ценность того, что земля должна быть обработана и о ней хорошо заботятся, будет стимулировать желание землевладельца сдать землю в аренду определенному типу производителя, возможно, тому, у кого есть сертифицированный план органического маркетинга. Те землевладельцы, которые с особым энтузиазмом относятся к новым местным продовольственным системам и охране окружающей среды, должны быть готовы к тому, что у фермера могут возникнуть проблемы с обменом ежедневными оперативными решениями, если у землевладельца нет опыта ведения сельского хозяйства. Для этих людей, возможно, будет лучше рассматривать вложение земли в уравнение арендной платы как вклад и полагаться на навыки производителя в управлении этим вкладом (опять же, в зависимости от целей землевладельца и т. д.). Даже в ситуациях с долевой арендой землевладелец должен понимать, что аренда не является партнерством и не должна давать ему право взвешивать повседневные решения (если только оба не договорились об этом), это является благодатной почвой для разочарования и разногласий.

Будьте в курсе рыночных условий

Это относится как к рынку арендной платы за землю, так и к тому, что происходит с ценами на товары или рыночными условиями. Землевладелец должен быть готов реагировать на ситуацию, когда действующее соглашение об арендной ставке ставит под угрозу операционные возможности фермера. Кроме того, если землевладелец считает, что арендная плата низка в период роста цен на сырьевые товары, ему следует учитывать, что многие затраты фермера могут вырасти вместе с ценами на урожай, поэтому маржа арендатора для повышения арендной платы может быть ограничена.

Расписание ежегодных совещаний

Землевладелец должен ежегодно планировать деловые встречи с арендатором фермы для обзора завершившегося сезона. Здесь можно поднять вопросы, которые арендодатель и арендатор хотят поднять о состоянии земли и важных изменениях, которые повлияют на следующий год. Если землевладелец увидит, что у него есть вопросы или что он хочет решить, самое время это обсудить.

Рационально взвешивайте новые предложения

Налаженные рабочие отношения между фермерами и землевладельцами могут охватывать поколения. Стабильный арендатор фермы, когда землевладелец рассматривает свои варианты управления землей, должен рассматриваться как актив. Поэтому землевладельцы должны быть разумными, когда новый и непроверенный арендатор предлагает более высокую арендную плату и улучшения, и позволять нынешнему арендатору решать любые проблемы, в которых их работа может показаться несовершенной по сравнению с тем, что предлагает кто-то новый. В некоторых районах конкуренция за землю может быть жесткой, и хотя землевладелец может стремиться к более высокой денежной отдаче от земли, вращающаяся дверь арендаторов может иметь затраты, превышающие любое предельное увеличение арендной платы.

Основные элементы договора аренды

Ниже приведены самые основные элементы договора аренды. Как упоминалось ранее в этом повествовании, существует множество вариаций нижеприведенных тем.

Идентификационные данные сторон

Договор аренды должен быть подписан фактическим владельцем (владельцами) имущества или лицами, обладающими соответствующими полномочиями для привязки имущества к условиям аренды. Имейте в виду, что имущество, полученное по наследству, может иметь более одного владельца. Если имущество находится в доверительном управлении, подпись должен поставить доверительный управляющий. Если земля находится в собственности общества с ограниченной ответственностью, лицо, имеющее полномочия на управление, должно расписаться. Неспособность обеспечить подписи надлежащих владельцев оставляет договор аренды уязвимым для аннулирования владельцами, которые не дали согласия на соглашение.

Описание имущества

Описание имущества в соглашении определяет землю, которую обе стороны намерены обрабатывать. В договоре аренды должны быть указаны земельный участок, здания и оборудование (если применимо). Земля может быть описана путем вставки приложений к соглашению (со ссылками на них в документе), которые содержат либо описание документа, либо его часть, и/или аэрофотоснимки собственности с веб-сайта FSA или окружной географической информационной системы (ГИС) или Google Earth. , с полями и доступом, отмеченными на фотографии. Доступ должен быть четко обозначен, особенно там, где доступ пересекает другой участок земли или к сооружениям, не находящимся в арендованных помещениях.

Срок аренды

В договоре аренды должно быть указано, когда он начинается и когда заканчивается. Придя к соглашению, фермер легко сможет рассчитать количество времени, необходимое для окупаемости его вложений в землю. Многолетняя аренда может предусматривать установленный срок, связывающий недвижимость на этот период, с пунктом о продлении, в котором должно быть четко указано, как происходит продление или дается уведомление о расторжении (т. е. период времени и способ). Например, обеим сторонам, вероятно, разумно предоставить минимальный шестимесячный период для объявления о намерении не продлевать договор аренды на три с лишним года.

Сумма и условия арендной платы

При аренде наличными сумма арендной платы обычно выплачивается одним платежом к определенной дате, которая может варьироваться (традиционно арендная плата выплачивалась в конце года из доходов от урожая). Для более диверсифицированных операций с более ранним товарным урожаем стороны могут согласовать график рассрочки на подготовку земли, весенний и осенний сбор урожая. Определение справедливой ставки часто является сложной задачей, но есть несколько методов, которые следует учитывать.

Разрешенные и запрещенные виды использования

Аренда обычно ограничивает использование сельскохозяйственным производством. Некоторые землевладельцы могут захотеть указать запрещенные виды использования, например, применение химикатов. Землевладельцы должны учитывать практические аспекты ограничения определенных видов деятельности, которые в противном случае снизили бы производительность предприятия. Помните, что все запрещенные виды использования могут быть оговорены письменным согласием, если это указано в договоре аренды.

Ниже приведен неполный список проблем использования, которые необходимо решить:

• Договор аренды должен предусматривать защиту объектов программы сохранения, включая буферные зоны и травяные водотоки.
• Государственные и федеральные постановления и законы должны быть включены посредством ссылки. Если землевладелец разрешает применять химикаты (пестициды, гербициды и т. д.) для обработки земли (что действительно необходимо для многих производственных площадей), в договоре аренды должно быть указано, что должны использоваться и применяться только химикаты, одобренные EPA, в соответствии с федеральными нормами и правилами штата. . (Химикаты являются одним из аргументов в пользу пункта о возмещении убытков, если землевладелец окажется вовлеченным в спор о пестицидах с соседним фермером.)
• Если землевладелец намеревается сохранить за собой права на добычу полезных ископаемых, деятельность по добыче полезных ископаемых, такая как удаление песка или гравия, также должна быть прямо запрещена.
• Несмотря на кредо любого хорошего фермера, для землевладельца благоразумно требовать, чтобы имущество оставалось в том же состоянии, в котором оно было на момент начала аренды, и включать возмещение за документально подтвержденный ущерб имуществу (базовая фотография может быть сделана по адресу начало аренды). Хотя предусмотрительный потенциальный арендатор фермы проверит землю, почву и наличие воды, прежде чем принять решение об обработке этого имущества, землевладелец должен ясно дать понять, что он или она не дает никаких гарантий в отношении производственных возможностей земли.
• Любая расчистка земли должна обсуждаться заранее, а сжигание должно осуществляться с согласия землевладельца при предъявлении надлежащих разрешений, если это применимо к данному участку.
• В договоре аренды должно быть указано, будет ли арендатор фермы или его или ее семья иметь право на охоту на участке. Если это так, следует рассмотреть ограничения охотников и страховку.

Расходы на ремонт, техническое обслуживание и улучшение

Содержание имущества должно быть распределено между сторонами, включая ответственность за текущий ремонт и ремонт, вызванный экстремальными погодными явлениями или пожаром. Обязательно перечислите такие элементы, как ограждение, ворота, колодцы, дренажные насосы и т. д. Во многих ситуациях на ферме существуют конструкции, которые Арендатор устанавливает, но намеревается демонтировать, например, круглые дома, передвижные ограждения для скота и т. д. Обязательно укажите в договор аренды о том, что они не являются приспособлениями, и что Арендатор уберет их в конце или прекращении аренды для ясности (хотя эти предметы могут быть удалены как торговые приспособления фермера/арендатора). Аналогичным образом, если такие предметы, как бункеры для зерна, закреплены на цементных подушках и т. п., обязательно договоритесь о том, что произойдет с бункером и обивкой в ​​конце срока аренды, будут ли они оставлены на месте или Арендатор должен выкопать их и отремонтировать. земля.

Права и обязанности обеих сторон

Вопросы, которые могут быть решены, могут включать запрет на право субаренды, оплату коммунальных услуг, право на въезд и осмотр землевладельцем. Должно быть включено заявление, обязывающее наследников и правопреемников (т. е. последующих покупателей) соблюдать условия договора аренды (см. Запись Меморандума об аренде ниже). Договор аренды также должен содержать четкий пункт о возмещении убытков, требующий от сторон оплаты ответственности, приписываемой одной стороне за действия другой. Здравый смысл требует, чтобы обе стороны держали страховые полисы на определенном уровне именно для этой цели.

Прекращение аренды и дефолт

Дефолт означает, что одна из сторон не выполнила обязательства, возложенные на них по договору аренды. Многочисленные события могут вызвать дефолт: неуплата арендной платы, несоблюдение каких-либо запретов на использование, поддержание страхования ответственности, соблюдение законов и правил, банкротство и т. д. Дефолт не обязательно приводит к прекращению, но должен инициировать процесс признания и устранения по умолчанию, если это возможно. Если нарушение не может быть устранено, должен быть прописан процесс возврата собственности землевладельцу, включая зарезервированные права на урожай и изъятие личного имущества фермером. Разногласия должны быть предметом четкого процесса разрешения споров, такого как требование о посредничестве. (Для отсутствующих землевладельцев будьте готовы к сотрудничеству и не вставляйте никаких пунктов о месте судебного разбирательства, неудобных для земли и фермера.)

Оплата налога на имущество и страховки

Хотя многие землевладельцы могут согласиться на арендную ставку, покрывающую их расходы на содержание земли (налоги на имущество и страхование), обязательно укажите, кто несет ответственность за эти расходы (землевладелец). отвечает за налоги и страхование земли).

Распространенным типом аренды фермы, особенно когда арендатор-фермер является соарендодателем земли или юридическим лицом, принадлежащим землевладельцу (владельцам), является «тройная чистая» аренда. Тремя платежными обязательствами по этой аренде являются арендная плата, ежегодный счет по налогу на имущество и стоимость страхования ответственности за землю (которую можно отличить от полиса ответственности за деятельность фермы) 9. 0005

Наконец, договор аренды должен содержать пункт, обязывающий арендатора предоставлять информацию о доходах по запросу, если не владельцу, то в налоговую инспекцию. Это делается для того, чтобы землевладелец мог предоставить подтверждение дохода фермы, чтобы земля оставалась включенной в режим налога на недвижимость с текущей стоимостью использования, когда округ проверяет его на соответствие.

Запись меморандума об аренде

Письменный договор аренды на любой срок является обязательным договором между арендодателем и арендатором, а также их правопреемниками (особенно если это указано в договоре аренды). Однако в соответствии с законодательством Северной Каролины договор аренды на срок более трех (3) лет не подлежит принудительному взысканию в отношении кредиторов, удерживающих залог, или покупателя в отношении стоимости арендованного имущества. ³ Это означает, что аренда сроком на 5 лет подлежит принудительному исполнению фермером/арендодателем в отношении наследников первоначального арендодателя до конца срока ее действия; однако, если наследники должны были продать или иным образом передать собственность в качестве залога для ссуды (и впоследствии лишенной права выкупа), арендатор не имеет права регресса, чтобы остаться на земле. Кроме того, неуплаченные налоги на недвижимость также представляют угрозу.

Для обозначения аренды меморандум об аренде может быть зарегистрирован в реестре сделок округа, в котором не требуется раскрывать сумму арендной платы, но должно быть раскрыто следующее:

(1) Наименования сторон;

(2) описание сдаваемого в аренду имущества;

(3) Срок аренды, включая продление, возобновление и возможность покупки, если таковые имеются; и

(4) Ссылка, достаточная для определения полного соглашения между сторонами.

В уставе предусмотрена форма меморандума для записи, а пример приведен на странице после примера аренды, следующего за этой статьей. Пример аренды, представленный после этого описания, включает основные условия опциона на покупку имущества, являющегося предметом аренды, которые должны быть отмечены в меморандуме.

Если договор найма включает жилое помещение и включает право выкупа жилого помещения, к таким документам и меморандуму предъявляются более конкретные требования.

Для фермеров, особенно начинающих фермеров, взгляните на то, что вы можете предложить . Четко определите, каким типом сельского хозяйства вы хотите заниматься на земле. Вы должны быть готовы ответить на основные вопросы о сельском хозяйстве. Землевладельцы — особенно новые покупатели или наследники — могут очень интересоваться вашими методами ведения сельского хозяйства просто потому, что они могут быть незнакомы с сельским хозяйством. В самом деле, если вы какое-то время обрабатывали землю, у вас могла быть довольно простая устная договоренность об аренде с пожилой парой, возможно, с фермером на пенсии, а затем с его вдовой, только чтобы обнаружить, что те, кто унаследовал землю, возделывают землю. новые вопросы о производственной практике и аренде. Фермеры могут подумать, что расследование может привести к изменениям в том, как они управляют землей, и должны быть готовы предложить базовое и открытое обучение методам ведения сельского хозяйства. Помните, что небольшое образование будет иметь большое значение для создания удовлетворительных долгосрочных отношений с благосклонным землевладельцем.

Конечной целью для большинства фермеров является тонкое сочетание стабильности, доступности и гибкости. Многие из приведенных ниже предложений для фермеров являются мягкими подходами, но опыт показывает, что прочные отношения иногда могут выйти за рамки экономических и конкурентных вопросов, обычно связанных с тем, сколько арендной платы вы можете платить за использование собственности.

Перспектива арендаторов

Следующие пункты должны быть включены в стратегию землевладения фермера/арендатора:

Запросите письменный договор аренды

Устный договор аренды может создать возможности для разногласий, даже основанных на невинных недоразумениях, которые после посева становится труднее разрешить. Кроме того, ваши инвестиции в землю — например, трехлетнее применение извести — не защищены годовой устной арендой, только ваше право на сбор урожая посаженных культур защищено законом штата. Закон Северной Каролины требует, чтобы договоры аренды (или сопроводительный меморандум) сроком на три года были зарегистрированы в реестре сделок округа, чтобы они были действительными в отношении получателей земли. У многих успешных фермеров есть договор аренды, который они разработали, чтобы представить землевладельцам в качестве основы для обсуждения.

Четкие формулировки решат многие проблемы, но договор аренды может также предусматривать схему разрешения споров, когда разногласия возникают из-за действий любой из сторон во время аренды. Кроме того, если земля переходит из рук в руки в течение срока аренды — из-за смерти арендодателя, продажи или дарения имущества — письменная аренда обеспечивает защиту фермера-арендатора. Рекомендуется записывать меморандумы об аренде на любой срок в окружной реестр сделок, чтобы предупредить покупателей земли о том, что на земле есть арендатор с правами ведения сельского хозяйства. (Примечание: для защиты конфиденциальности элементов соглашения, таких как арендная ставка, для выполнения этого требования может быть зарегистрирован Меморандум об аренде).

Предоставьте резюме

Обращаясь к арендодателям, с которыми вы раньше не работали, вы должны предоставить обзор своей сельскохозяйственной деятельности и опыта, включая философию производственных методов, бизнес-цели, образование, методы обработки почвы, использование оборудования, финансовые силовые и другие земельные правоотношения. Некоторые потенциальные арендодатели могут не согласиться с вашей философией и практикой, поэтому полезно знать об этом заранее, так как это только вызовет проблемы в договоренности с течением времени, что вызовет стресс в отношении успеха операции.

Согласование плана посевов

Заранее начните диалог по плану посевов, который должен включать вводимые данные и особенности полевых операций. Для новых и/или молодых фермеров, заинтересованных в мелкомасштабном, высокоинтенсивном производстве для прямого рынка, будьте готовы подготовить свой бизнес-план для рассмотрения. Вы должны вселить в этого землевладельца уверенность в своей способности продолжать бизнес на его земле.

Держите связь открытой

Предоставление регулярных обновлений о состоянии посевов, рынках и планируемых мероприятиях, таких как посев и сбор урожая, осуществление консервации (если разрешено), общие ротации скота и т. д. поможет посещающим землевладельцам (которые иногда посещают собственности в отсутствие фермера) понимают изменения, которые они наблюдают на своей собственности. Отчет может дать вам исходную информацию, на которую можно ссылаться, когда вас позже спросят о том, что они видели на своей территории. Рассмотрите возможность включения информации о затратах в эти сообщения, так как это поможет землевладельцу понять некоторые вопросы, которые могут иметь значение в отношении сумм арендной платы, взносов землевладельца (если применимо) и т. д. При возникновении проблем на ферме уведомите землевладельца.

Обучить землевладельца

Как отмечалось выше, только в силу времени и демографических изменений в сельской местности все больше фермеров будут работать с большим количеством нефермеров и отсутствующих землевладельцев. Мосс и Эрвен из штата Огайо предлагают регулярно рассылать по почте статьи из сельскохозяйственных журналов и даже разработать веб-сайт, который может обучать землевладельцев и их потенциальных наследников, демонстрируя при этом интерес фермеров к их знаниям. В некоторых случаях, особенно ближе к прямым городским рынкам, может быть полезно информировать землевладельца о том, как его земля является частью более крупной сельскохозяйственной и продовольственной системы, в которой он играет ключевую роль. Некоторые наследники земли, сами горожане, заинтересованные в «местных продуктах», выражают заинтересованность в том, чтобы их земля обрабатывалась «органически», не понимая технической природы этого термина. Ваша способность предоставить им более широкую картину, помогая им понять «техническую» природу органического производства, может сослужить вам хорошую службу.

Улучшение фермы

Опытные фермеры часто ставят перед собой цель оставить ферму в лучшем состоянии, когда они ее получат. Внешний вид фермы — содержание дорог, заборов, расчистка кустарника вокруг старых домов и построек — обычно является первым впечатлением, которое другие землевладельцы получают от репутации фермера в районе, которое будет напрямую коррелировать с восприятием, сформированным на основе способностей и ценности этого фермера как фермера. земельный управляющий. Считайте это визуальным резюме ваших способностей.

Обратите внимание на нынешнего владельца

Признание жизненных событий – праздников, дней рождения, кончины близких родственников – домовладельцев улучшает долгосрочный доступ арендатора фермы к земле. Получение наград за природоохранные или другие мероприятия посылает сильный сигнал — если место проведения подходящее — также приглашать и признавать землевладельцев, с которыми вы работаете.

Не забывайте о будущих владельцах

Земля переходит из рук в руки, во многих случаях рано или поздно. Эта рабочая тетрадь побуждает владельцев земли привлекать свои семьи (например, детей или других потенциальных наследников), если необходимо спланировать будущее земли. Фермеры должны искать способы вовлечь владельцев «следующего поколения», где это возможно, в свои пассивные коммуникации с землевладельцем, сохраняя при этом внимание к установившимся каналам связи внутри семьи.

Заключение

С практической точки зрения договор аренды хорош только в том случае, если стороны готовы добиться его исполнения в суде. Чем более тщательным и открытым будет процесс согласования, тем меньше вероятность возникновения разногласий. Хотя, вероятно, невозможно составить договор аренды, предусматривающий все непредвиденные обстоятельства, которые могут возникнуть, обе стороны должны попытаться предвидеть предсказуемые события и определить порядок действий сторон в случае возникновения непредвиденных обстоятельств.