Шаблоны договоров об аренде бесплатно Жилые образцы Пункты
На условиях, изложенных в настоящем Договоре аренды, Арендодатель сдает в аренду Помещения Арендатору, а Арендатор арендует Помещения у Арендодателя на Срок, начинающийся с Даты начала и заканчивающийся Датой прекращения если он не будет продлен или досрочно прекращен в соответствии с настоящим Договором аренды.
9 от 12 декабря 2000 г. между Hub Realty Funding, Inc. («Владелец/Арендодатель») и Соединенными Штатами Америки («Правительство/Арендатор»).
Субарендодатель и Субарендатор настоящим заявляют, что верная и полная копия Договора субаренды прилагается к настоящему документу и является его частью в качестве Приложения А. этот лизинг. Срок настоящего Арендного договора («Срок аренды») должен быть таким, как указано в Разделе 3.1 Резюме, начинается с даты, указанной в Разделе 3.2 Резюме («Дата начала аренды»), и заканчивается в дата, указанная в Разделе 3.3 Сводки («Дата истечения срока аренды»), если только настоящая Аренда не будет расторгнута раньше, как указано ниже.
Для целей настоящего Договора аренды термин «Год аренды» означает каждый последующий период в двенадцать (12) месяцев в течение Срока аренды; при условии, однако, что если Дата начала аренды приходится на дату, отличную от первого дня календарного месяца, то первый Год аренды начинается с Даты начала аренды и заканчивается в последний день месяца, в котором наступает первая годовщина такой Даты начала аренды, а второй и каждый последующий год аренды начинаются в первый день следующего календарного месяца; а также при условии, что последний Год аренды заканчивается в Дату окончания срока аренды. В любое время в течение Срока аренды Арендодатель может направить Арендатору уведомление по форме, указанной в Приложении C, прилагаемом к настоящему документу, только в качестве подтверждения информации, изложенной в нем, которое Арендатор, после подтверждения его точности, должен выполнить. и вернуть Арендодателю в течение пяти (5) рабочих дней с момента его получения.Графики раскрытия информации содержат достоверный, точный и полный список всех договоров аренды и лицензионных соглашений, стороной которых является Компания или любое Дочернее предприятие Компании и в соответствии с которыми Компания или любое Дочернее предприятие Компании сдает в аренду (будь то в качестве арендодателя или арендатор) или лицензирует (будь то в качестве лицензиара или лицензиата) любое недвижимое или движимое имущество, связанное с ведением его бизнеса и требующее платежей, превышающих 12 000 долларов США в год («Соглашения об аренде»).
Компания предоставила APP верные и полные копии всех договоров аренды. Каждое Соглашение об аренде является действительным, эффективным и имеет полную силу в соответствии с его условиями, и ни по какой такой аренде не существует (i) какого-либо существующего или заявленного существенного неисполнения обязательств со стороны Компании или любого Дочернего предприятия Компании (в зависимости от обстоятельств) или случая существенного неисполнения обязательств. или событие, которое с уведомлением или по прошествии времени, или и то и другое, будет представлять собой существенное невыполнение обязательств Компанией или любой Дочерней компанией Компании (в зависимости от обстоятельств) и, по отдельности или в совокупности, может разумно привести к Существенному неблагоприятному воздействию на Компанию, или , (ii) насколько известно Компании, любой существующий существенный дефолт любой другой стороны по любому из Договоров аренды или любой случай существенного дефолта или событие, которое с уведомлением или по прошествии времени, или и то, и другое будет представлять собой существенное дефолт со стороны любая такая вечеринка. Насколько известно Компании, не ожидается или не ожидается переоценка какого-либо имущества, на которое распространяются Соглашения об аренде. Компания или любая Дочерняя компания Компании будут прилагать разумные усилия добросовестно для получения до Даты вступления в силу согласия каждого арендодателя или арендодателя, чье согласие требуется для переуступки Договоров аренды, и будут прилагать разумные усилия добросовестности для доставки APP в письменной форме такие согласия, которые необходимы для осуществления действительной и обязательной передачи или переуступки прав Компании или любой Дочерней компании Компании по ним. Компания имеет хорошие, четкие, действительные и подлежащие взысканию права аренды по каждому из договоров аренды. Соглашения об аренде соответствуют исключениям в отношении прав собственности и компенсационных соглашений, изложенным в 42 U.S.C. Раздел 1395nn, 42 C.F.R. Раздел 1001.952 и любые аналогичные применимые положения о безопасной гавани в соответствии с законодательством штата или другие положения об исключениях.Арендодатель соглашается сдать в аренду Арендатору, а Арендатор соглашается сдать в аренду у Арендодателя, в соответствии с условиями, изложенными в настоящем документе, Помещения.
1. Я беру на себя полную ответственность за содержание арендованного оборудования («Оборудование»), указанного в этой форме, и я соглашаюсь оплатить любой ущерб, причиненный Оборудованию, и заменить по полной розничной стоимости любое Оборудование, не возвращенное согласованная дата.
В случае расторжения настоящего Договора аренды из-за невыполнения обязательств Арендатором, или в связи с банкротством какой-либо из сторон, или по любой другой причине, Арендодатель должен направить любому Заемщику-арендодателю письменное уведомление об этом и отчет обо всех неплатежи Арендатора, известные на тот момент Арендодателю, и любые суммы, причитающиеся к оплате по настоящему Арендному договору, или суммы, которые подлежали бы уплате, если бы не такое расторжение.
По письменному запросу любого Залогодержателя по аренде в адрес Арендодателя в течение тридцати (30) дней после получения такого уведомления Арендодатель и такой Залогодержатель по аренде или его уполномоченное лицо («Новый арендатор») заключают новый договор аренды («Новый договор аренды») Имущества на оставшийся срок действия настоящего Арендного договора, вступившего в силу с даты расторжения, по Арендной плате и на всех условиях, договорах и условиях (включая любые варианты продления, но исключая любые требования, которые больше не применяются или которые уже выполнены) настоящего Договора аренды предусмотрено:Зарезервировано.
Соглашение об управлении имуществом имеет полную юридическую силу, и, насколько известно Заемщику, ни одна из сторон не допустила нарушения его условий, и не произошло ни одного события, которое с течением времени и/или направлением уведомления могло бы представлять собой по умолчанию.
Для целей настоящего Договора аренды термин «Год аренды» означает каждый последующий период в двенадцать (12) месяцев в течение Срока аренды; при условии, однако, что если Дата начала аренды приходится на дату, отличную от первого дня календарного месяца, то первый Год аренды начинается с Даты начала аренды и заканчивается в последний день месяца, в котором наступает первая годовщина такой Даты начала аренды, а второй и каждый последующий год аренды начинаются в первый день следующего календарного месяца; а также при условии, что последний Год аренды заканчивается в Дату окончания срока аренды. В любое время в течение Срока аренды Арендодатель может направить Арендатору уведомление по форме, указанной в Приложении C, прилагаемом к настоящему документу, только в качестве подтверждения информации, изложенной в нем, которое Арендатор, после подтверждения его точности, должен выполнить. и вернуть Арендодателю в течение пяти (5) рабочих дней с момента его получения.
Компания предоставила APP верные и полные копии всех договоров аренды. Каждое Соглашение об аренде является действительным, эффективным и имеет полную силу в соответствии с его условиями, и ни по какой такой аренде не существует (i) какого-либо существующего или заявленного существенного неисполнения обязательств со стороны Компании или любого Дочернего предприятия Компании (в зависимости от обстоятельств) или случая существенного неисполнения обязательств. или событие, которое с уведомлением или по прошествии времени, или и то и другое, будет представлять собой существенное невыполнение обязательств Компанией или любой Дочерней компанией Компании (в зависимости от обстоятельств) и, по отдельности или в совокупности, может разумно привести к Существенному неблагоприятному воздействию на Компанию, или , (ii) насколько известно Компании, любой существующий существенный дефолт любой другой стороны по любому из Договоров аренды или любой случай существенного дефолта или событие, которое с уведомлением или по прошествии времени, или и то, и другое будет представлять собой существенное дефолт со стороны любая такая вечеринка.
Насколько известно Компании, не ожидается или не ожидается переоценка какого-либо имущества, на которое распространяются Соглашения об аренде. Компания или любая Дочерняя компания Компании будут прилагать разумные усилия добросовестно для получения до Даты вступления в силу согласия каждого арендодателя или арендодателя, чье согласие требуется для переуступки Договоров аренды, и будут прилагать разумные усилия добросовестности для доставки APP в письменной форме такие согласия, которые необходимы для осуществления действительной и обязательной передачи или переуступки прав Компании или любой Дочерней компании Компании по ним. Компания имеет хорошие, четкие, действительные и подлежащие взысканию права аренды по каждому из договоров аренды. Соглашения об аренде соответствуют исключениям в отношении прав собственности и компенсационных соглашений, изложенным в 42 U.S.C. Раздел 1395nn, 42 C.F.R. Раздел 1001.952 и любые аналогичные применимые положения о безопасной гавани в соответствии с законодательством штата или другие положения об исключениях.
По письменному запросу любого Залогодержателя по аренде в адрес Арендодателя в течение тридцати (30) дней после получения такого уведомления Арендодатель и такой Залогодержатель по аренде или его уполномоченное лицо («Новый арендатор») заключают новый договор аренды («Новый договор аренды») Имущества на оставшийся срок действия настоящего Арендного договора, вступившего в силу с даты расторжения, по Арендной плате и на всех условиях, договорах и условиях (включая любые варианты продления, но исключая любые требования, которые больше не применяются или которые уже выполнены) настоящего Договора аренды предусмотрено:Переговоры об операционных расходах при коммерческой аренде
Эшли Вонг | 22 августа 2019 г.
Для многих компаний коммерческий лизинг является одним из наиболее важных и дорогостоящих договоров, которые они когда-либо заключали. В то время как средний срок коммерческой аренды составляет от 3 до 5 лет, такие договоры аренды могут длиться до 10 лет плюс периоды продления. В отличие от большинства других договоров, которые может подписать бизнес, коммерческий лизинг часто не дает возможности расторгнуть его в середине срока, если только не произойдет существенное нарушение соглашения. Все это говорит о том, что независимо от того, являетесь ли вы арендодателем или арендатором, вы хотите сделать все правильно.
При коммерческой аренде структура арендной платы обычно состоит из двух частей: базовой арендной платы и дополнительной арендной платы. Как правило, «базовая арендная плата» легко рассчитывается как цена за квадратный фут, уплачиваемая арендатором в течение срока аренды, в то время как «дополнительная арендная плата» представляет собой совокупность любых сумм, уплачиваемых арендатором по договору аренды в дополнение к базовая арендная плата.
Что такое операционные расходы в коммерческой аренде?
Операционные расходы — это расходы, связанные с эксплуатацией и обслуживанием имущества, и очень важно, чтобы как арендодатели, так и арендаторы понимали, как рассчитываются операционные расходы. В противном случае арендаторы рискуют платить по договору аренды намного больше, чем предполагалось, а арендодатели рискуют не покрыть расходы, необходимые для эксплуатации здания. При согласовании положений, влияющих на расчет и оплату Операционных расходов, Арендодатели должны учитывать, как любые изменения могут повлиять на расчет Операционных расходов в отношении других арендаторов в здании. Обычно каждый арендатор платит свою пропорциональную долю от общей стоимости в зависимости от процента арендуемых квадратных метров, которые они занимают в здании. Например, арендатор, арендующий площадь 100 квадратных футов в здании с общей арендуемой площадью 1000 квадратных футов, будет платить 10% операционных расходов здания.
Коммерческая аренда часто посвящает несколько страниц расчету эксплуатационных расходов и, как правило, включает подробный список предметов, которые арендодатель может передать своим арендаторам. Некоторыми примерами статей, которые могут быть включены в Операционные расходы, являются: заработная плата сотрудников и льготы для управляющих недвижимостью, административного и другого персонала; офисные принадлежности; юридические услуги; расходы на ремонт и обслуживание внешних и внутренних помещений общего пользования, включая, например, парковки, вестибюли, благоустройство территории, тротуары, стены, полы и крышу; расходы на ремонт и техническое обслуживание систем здания, таких как электрические, водопроводные системы и системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха; расходы на рекламу; административные, бухгалтерские, профессиональные и другие расходы, связанные с общим управлением зданием; униформа сотрудников; услуги по уборке помещений; улучшения; безопасность; и мебель и другой декор.
Арендодатели должны внимательно следить за тем, чтобы в этом разделе были указаны все необходимые затраты и расходы, и он должен включать все прочие расходы, которые арендодатель считает необходимыми и целесообразными для эксплуатации и содержания имущества.
Арендаторы, с другой стороны, должны рассмотреть, какие расходы следует исключить из этого расчета. Некоторые примеры исключений включают: произведения искусства, расходы, понесенные арендодателем в результате нарушения договора аренды или нарушения закона; расходы, связанные с подготовкой помещения для любого арендатора здания; политические или благотворительные пожертвования; любые суммы, выплаченные аффилированным лицам арендодателя сверх суммы, взимаемой при сделке между независимыми сторонами; расходы, связанные с эксплуатацией гаража или другого специализированного помещения (например, фитнес-центра, торговой площади или кафетерия), за которые арендодатель уже взимает плату; и любые расходы, возмещаемые страховкой.
Как структура аренды влияет на операционные расходы
Первый вопрос при анализе любой аренды – Какова структура этой аренды? Ответ на этот вопрос определит, нужно ли вообще обсуждать операционные расходы. Поскольку каждая коммерческая аренда отличается, термины, используемые для описания этих структур, часто несовместимы. Когда дело доходит до структуры аренды, существуют две крайности: с одной стороны, валовая аренда с полным спектром услуг, , в котором арендодатель несет все риски и вознаграждения, связанные с изменчивостью Операционных расходов, и, с другой стороны, абсолютная чистая аренда , в которой арендатор(ы) несут все риски и вознаграждения, связанные с изменчивость операционных расходов.
- Полный комплекс услуг — При полном комплексном аренде арендатор платит базовую арендную плату, которая включает все операционные расходы, включая налоги на имущество, страховку, коммунальные услуги, уборку помещений и обслуживание мест общего пользования ( КАМ). Валовая аренда с полным спектром услуг более проста, но может привести к тому, что арендатор будет платить более высокие ставки, поскольку арендодатель несет риск любого значительного увеличения операционных расходов. При настоящей валовой аренде с полным спектром услуг нет необходимости договариваться об операционных расходах, поскольку арендная плата арендатора полностью фиксирована.
- Абсолютная чистая аренда – При абсолютной чистой аренде арендатор платит более низкую базовую арендную плату плюс
- Прочие структуры аренды – Операционные расходы в той или иной степени передаются арендатору в каждой из следующих структур аренды.
- Чистая аренда (Single, Double и Triple Net, часто сокращенно обозначаемые как N, NN и NNN соответственно) — В соответствии с чистой арендой арендатор платит базовую арендную плату плюс одну или несколько из трех «нетто»: (i) налог на имущество, (ii) страхование и (iii) CAM.
- Модифицированная валовая аренда – Этот термин используется в отрасли по-разному и непоследовательно. Технически, вся чистая аренда представляет собой модифицированную валовую аренду, но этот термин также может использоваться для обозначения валовой аренды, исключающей другие статьи, такие как уборка помещений или коммунальные услуги.
- Базовый год — Многие валовые или модифицированные валовые договоры аренды будут структурированы как «базовый год», что означает, что арендатор платит базовую арендную плату только в течение первого календарного года или арендного года, а затем арендатор выплачивает свою долю операционных расходов. Расходы в той мере, в какой они превышают операционные расходы базового года.
Валовая аренда с полным спектром услуг более проста, но может привести к тому, что арендатор будет платить более высокие ставки, поскольку арендодатель несет риск любого значительного увеличения операционных расходов. При настоящей валовой аренде с полным спектром услуг нет необходимости договариваться об операционных расходах, поскольку арендная плата арендатора полностью фиксирована.
Расходы в той мере, в какой они превышают операционные расходы базового года.Ключевые положения для обсуждения
- Оговорки о полной сумме – Положения о полной сумме обычно встречаются в коммерческой аренде. Проще говоря, валовая оговорка позволяет арендодателю рассчитать операционные расходы, причитающиеся с арендатора, как если бы здание было полностью занято (как правило, в договоре аренды указывается от 90-100% заполняемость), тогда как на самом деле заполняемость здания в течение рассматриваемого календарного года в среднем была ниже. Для арендодателей валовые резервы могут быть важным инструментом для снижения риска недополучения операционных расходов из-за незанятости здания. Арендаторы могут быть обеспокоены тем, что валовая оговорка приведет к значительному увеличению арендной платы. Однако при правильном составлении оговорка о валовом доходе должна привести к более справедливому распределению Операционных расходов между арендатором и арендодателем. Ниже приведены несколько ключевых соображений для арендаторов при рассмотрении договора аренды, содержащего положение о совокупной сумме:
- К каким видам расходов применяется резерв на общую сумму? Например, может иметь смысл включить электричество, уборку, коммунальные услуги и вывоз мусора, поскольку эти расходы зависят от занятости. Однако может не иметь смысла включать постоянные расходы, такие как налоги и страхование. Другие пункты могут быть предметом переговоров, например, безопасность здания. Наконец, арендатор должен убедиться, что он не несет ответственности за какие-либо суммы, превышающие фактические затраты арендодателя на включенные расходы.
- Как рассчитывается пропорциональная доля арендатора? Как правило, это довольно простой расчет, в котором числитель представляет собой арендуемую площадь в квадратных футах арендатора, а знаменатель — общую арендуемую площадь здания. Однако в некоторых договорах аренды из знаменателя исключаются любые незанятые площади, что может оказать существенное влияние на расчет пропорциональной доли арендатора.
- Каков процент валовой прибыли? Проценты брутто-ап чаще всего между 90-100%. Если арендодатель и арендатор не могут договориться о включении резерва на общую сумму или о том, какие расходы включаются, более низкий процент на общую сумму может быть разумным компромиссом.
Ниже приведены несколько ключевых соображений для арендаторов при рассмотрении договора аренды, содержащего положение о совокупной сумме:
- Кепка CAM . Еще один полезный инструмент для ведения переговоров — это кепка CAM. «Ограничение CAM» — это согласованный предел суммы, на которую доля арендатора в расходах на обслуживание мест общего пользования может увеличиваться из года в год, обычно выражаемая в процентах от 3% до 6%. Пределы CAM обычно используются при аренде на базовый год и представляют собой простой способ для арендаторов переложить риск значительного увеличения операционных расходов на арендодателя и стимулируют арендодателя к эффективному расходованию средств. У арендодателей может быть много причин для того, чтобы согласиться включить ограничение CAM в договор аренды — часто необходимо прийти к соглашению с желаемым и опытным арендатором. В таких случаях арендодателям следует рассмотреть вопрос о том, кто же тогда несет ответственность за покрытие любых сумм, превышающих установленный лимит в отношении этого арендатора. Если договоры аренды с другими арендаторами не позволяют арендодателю нести эти виды непокрытых расходов, то арендодатель будет нести ответственность за покрытие разницы. Ниже приведены важные моменты, которые каждая сторона, особенно арендодатель, должны учитывать при обсуждении ограничения CAM:
- Контролируемое и неконтролируемое. Арендодатели должны убедиться, что положение о верхнем пределе CAM исключает неконтролируемые расходы, включая налоги и оценки недвижимости, страхование и коммунальные услуги. Другие более удивительные, но потенциально необходимые исключения включают расходы на уборку снега и безопасность.
- Кумулятивный и некумулятивный. В договоре аренды должно быть указано, является ли предел кумулятивным или некумулятивным . Совокупные ограничения выгодны арендодателям, поскольку ограничение увеличивается на этот процент из года в год, независимо от фактических затрат на CAM каждый год. Некумулятивный , с другой стороны, означает, что предельная сумма может увеличиваться только на указанный процент по сравнению с суммой, фактически уплаченной арендатором в предыдущем году. Одно это слово может привести к значительным финансовым последствиям как для арендодателя, так и для арендатора.
В таких случаях арендодателям следует рассмотреть вопрос о том, кто же тогда несет ответственность за покрытие любых сумм, превышающих установленный лимит в отношении этого арендатора. Если договоры аренды с другими арендаторами не позволяют арендодателю нести эти виды непокрытых расходов, то арендодатель будет нести ответственность за покрытие разницы. Ниже приведены важные моменты, которые каждая сторона, особенно арендодатель, должны учитывать при обсуждении ограничения CAM:
Некумулятивный , с другой стороны, означает, что предельная сумма может увеличиваться только на указанный процент по сравнению с суммой, фактически уплаченной арендатором в предыдущем году. Одно это слово может привести к значительным финансовым последствиям как для арендодателя, так и для арендатора.
- Права на проведение аудита . В дополнение к согласованию порядка расчета операционных расходов арендаторам следует рассмотреть вопрос о предоставлении возможности просматривать бухгалтерские книги и записи арендодателя, касающиеся расчета операционных расходов, чтобы убедиться, что арендодатель соблюдает с тем, что было согласовано в аренде. Если арендатору требуются права на аудит, арендодатели должны потребовать: (i) чтобы арендатор реализовал эти права в течение определенного периода времени после ежегодного получения окончательного расчета Операционных расходов, (ii) чтобы арендатор оплачивал расходы на аудит, если только это показывает, что арендодатель завысил цену более чем на 5% (или на другую согласованную сумму) и (iii) что аудит должен проводиться в обычные рабочие часы и таким образом, чтобы не мешать обычным деловым операциям.
