Образец договора об авансе при покупке квартиры
Продавец и покупатель жилья, найдя друг друга, и договорившись о сделке, не всегда сразу могут совершить необходимое действие и продать квартиру в тот же день, когда договорённость была достигнута.
Некоторое время может понадобиться для оформления документов. И в это время неплохо заключить отдельный договор об авансе при покупке квартиры дабы удостоверить серьёзность намерений участников сделки.
Купля-продажа с выплатой аванса
Как сказано во введении в статью, стороны договорились о сделке и начался процесс подготовки документов. Такой процесс, иногда, достаточно длителен и затрачен.
Чтобы во время сборов документов у кого-либо из участников договорённости не возникло желания разорвать ещё не заключённый договор, раз это не влечёт никаких законных последствий, целесообразно заплатить продавцу некий аванс – часть стоимости жилья до непосредственного совершения сделки.
Это обяжет обе стороны не отказываться от своих намерений и надлежащим образом совершить куплю-продажу квартиры.
Раз денежная сумма передаётся продавцу, а взамен ничего покупатель пока не получил, требуется документально засвидетельствовать факт передачи денег и указать, за что и на каких условиях эти деньги выданы. Для этого и составляется авансовый договор при покупке квартиры.
Необходимые пункты договора об авансе при покупке квартиры
Прежде всего, раз аванс передаётся как часть стоимость жилья, о котором должна быть заключена сделка купли-продажи, указание не этот факт должно быть в авансовом договоре. Указывается, что аванс передаётся как гарантия добросовестного исполнения сторонами обязательств по купле-продаже жилья.
Получив аванс, продавец становится обязанным продать квартиру именно этому покупателю, раз он уже получил часть стоимости жилища. А покупатель, в свою очередь, раз уже оплатил часть стоимости квартиры в виде аванса, также будет не заинтересован в одностороннем срыве сделки.
Так как жизненные обстоятельства диктуют нам различные правила поведения, сделка, за которую уплачен аванс, по сторонним обстоятельствам вполне может и не произойти.
Исходя из этого положения авансового договора о возврате или не возврате аванса, если сделка будет сорвана, порядок возмещения расходов, нуждаются в тщательной проработке и обсуждении сторонами при составлении письменного документа.
Надо заметить, что выплата аванса при сделках с недвижимостью – вполне обычная практика. Примерные договоры купли-продажи с уплатой аванса, отдельные авансовые соглашения, установленные правила их составления и контакты лиц, которые помогут написать подобный документ, находятся в свободном доступе в сети.
Ниже расположен типовой бланк и образец договора об авансе при покупке квартиры, вариант которого можно скачать бесплатно.
Как не потерять задаток за покупку квартиры при расторжении сделки
На российском рынке вторичной недвижимости сложилась практика, при которой граждане, желающие купить жилье, могут лишиться уже внесенного аванса.
Агентства недвижимости, защищающие преимущественно интересы продавцов, навязывают покупателям договоры купли-продажи, составленные таким образом, что вся материальная ответственность за отказ от сделки ложится на покупателя.
Истории, когда покупатель дал аванс, а продавец на следующий день нашел другого покупателя за большую сумму — на рынке недвижимости не редкость. И что? Продавец спокойно вернул аванс, продал дороже и не понес никакой ответственности за односторонний выход из сделки. А если покупатель по каким-либо причинам откажется от сделки? Скорей всего, денег своих он никогда больше не увидит — это предусмотрено в договорах купли-продажи. И когда пытаешься объяснить им, что договор — это «продукт непротивления сторон» (Ильф, Петров), и объясняешь свою позицию, ответ, как правило такой: «Мы ничего не можем сделать, это форма договора, составленная нашими юристами».
Как деньги становятся «задатком»
Статья 380 ГК РФ. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1.
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
(п. 4 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
И хорошо, если аванс принял продавец — в этом случае у покупателя больше шансов вернуть свои деньги при расторжении сделки. Но чаще бывает, что агентства деньги берут сами. При этом они почти всегда отказываются показать договор с продавцом, на основании которого они взяли деньги. Причины самые разные — коммерческая тайна, запрет юристов, отсутствие руководителей и т. д. Хотя по закону продавец должен выдать принимающей деньги стороне нотариальную доверенность на конкретное лицо.
А между тем причин выйти из сделки у покупателя гораздо больше, чем у продавца.
Чаще всего такими причинами становятся несоответствия в документах на собственность. К примеру, если квартира была приватизирована до 1998 г. и в ней проживали несовершеннолетние дети, не участвовавшие в приватизации, то выросшие сейчас дети имеют право в судебном порядке получить эту квартиру независимо от того, сколько добросовестных приобретателей ею владели. Поэтому необходимо обязательно проверить, как велась приватизация квартиры.
Кроме того, если продавец показывает вам паспорт, где его паспортные данные не соответствуют паспортным данным в документах о собственности на квартиру, проверьте, по каким основаниям он менял паспорт и сколько раз. И тем более проверьте регистрацию брака. В нашей практике был случай, когда продавец «вспомнил», что состоял в браке на момент приобретения квартиры, за несколько часов до сделки и пообещал привезти нотариальное согласие бывшей супруги на продажу квартиры. И как проверить, эта женщина являлась бывшей супругой или просто знакомая подъехала друга выручить? Если на сделку пришел продавец и заявил, что, приобретая эту недвижимость ранее, в зарегистрированном браке не состоял, попросите подтвердить его это документально.
Например, архивной выпиской из органов ЗАГС, а не нотариальным соглашением.
Таким образом, как только вы видите несоответствие данных в документах или вам отказываются предоставить ту или иную справку и у вас нет надежного специалиста, который все документы может проверить, вы отказываетесь от сделки. Но при этом не возвращают не только ваш аванс, но и не компенсируют потраченное время и силы на проверку документов.
Какой же выход из создавшейся ситуации? Национальный союз защиты прав потребителей в договорах купли-продажи квартир рекомендует использовать следующий пункт: «Если сделка по отчуждению объекта не осуществляется по вине покупателя, то вся сумма аванса переходит в собственность продавца. Если сделка не осуществляется по вине продавца, то вся сумма аванса возвращается покупателю в течение трех дней с момента требования. При продаже квартиры третьим лицам аванс возвращается в двойном размере». Такой пункт поможет вам вернуть свои деньги, если вы вдруг решили отказаться от покупки квартиры, которая продается через агентство.
Новости СМИ2
Отвлекает реклама? С подпиской вы не увидите её на сайтеДепозит при покупке дома и первоначальный взнос в Массачусетсе объяснили?
Хотя покупатели жилья, впервые покупающие жилье, часто путают его, залог и первоначальный взнос — это не одно и то же. вопрос «Чем отличается депозит от первоначального взноса?» Много раз покупатели жилья думают, что эти два термина означают одно и то же. Депозит и первоначальный взнос
не то же самое.Депозит в договоре на недвижимость
Ниже приводится простой обзор процесса покупки жилья в штате Массачусетс:
Покупатель жилья представляет письменный договор на покупку недвижимости, обычно называемый офертой, и согласовывает (обычно через своего агента по покупателю) цену, условия покупки недвижимости.
После принятия оферты или встречной оферты каждая из сторон подписывает согласованное письменное предложение.
Покупатель жилья нанимает жилищного инспектора для осмотра дома и проведения других комплексных проверок.
Покупатель и продавец жилья подписывают договор купли-продажи в штате Массачусетс («P&S»), который заменяет первоначальный договор купли-продажи.
Покупатель жилья получает кредитное обязательство от кредитора не позднее крайнего срока финансирования в условиях непредвиденных обстоятельств, указанного в P&S.
Покупатель жилья проводит последнюю проверку и подписывает юридические документы при закрытии.
Когда покупатель жилья и продавец ведут переговоры о сделке с недвижимостью, сумма депозита(ов), как и все существенные условия, подлежат обсуждению. Депозит иногда называют «депозитом задатка». Хотя это и подлежит обсуждению, как правило, когда стороны подписывают предложение, вносится первоначальный депозит в размере 1000 долларов США. Более существенный залог — часто 5 процентов от покупной цены, но иногда меньше или больше, в зависимости от различных факторов — вносится, когда стороны подписывают P&S.
Депозиты хранятся на условном депонировании, обычно офисом листингового агента или поверенным продавца. Тот, кто держит депозит, действует как агент условного депонирования и несет обязательства перед обеими сторонами по учету удерживаемых денег. Если между сторонами возникает спор, агент условного депонирования должен держать деньги на условном депонировании до взаимного согласия на освобождение денег или решения суда.
Назначение депозита
Целью депозита(ов) в договоре купли-продажи и договоре купли-продажи является привязка покупателя к сделке путем наложения штрафа за нарушение договора.
Чтобы было ясно, почти любая стандартная форма договора о предложении и P&S будет содержать положения, которые защищают покупателя жилья, предусматривая непредвиденные обстоятельства осмотра дома, непредвиденные обстоятельства по ипотечному финансированию, непредвиденные обстоятельства, которые недвижимость имеет четкое и реализуемое и находится в основном в том же состоянии на заключительном этапе. во время осмотра дома.
Если покупатель жилья своевременно отменяет предложение или P&S в соответствии с любым действительным непредвиденным обстоятельством, покупатель имеет право на полное возмещение депозита(ов) без риска штрафных санкций. При этом депозит предусматривает положение о конфискации, если покупатель жилья откажется от покупки по любой другой причине — холодные ноги, перемена взглядов, потеря работы и т. д. При таких обстоятельствах продавец имеет право удержать депозит(ы) как «оценочная сумма ущерба», что означает, что продавец не может предъявлять иск покупателю жилья за дополнительные убытки, такие как упущенная выгода или другие расходы.
Первоначальный взнос по сравнению с депозитом
Первоначальный взнос представляет собой сумму основного долга/капитала, которую покупатель жилья «вносит» при закрытии для покупки недвижимости. Если это сделка с наличными, первоначального взноса действительно нет, вся стоимость покупки — это то, что покупатель «вносит». В финансируемой сделке (покупка с ипотечным кредитом) простое уравнение денег, которые покупатель должен внести для закрытия, выглядит следующим образом: Первоначальный взнос + Ипотечный кредит + Затраты на закрытие = $$$, необходимые при закрытии. «Расходы на закрытие» — это все расходы, связанные с покупкой, такие как комиссионные кредитора, судебные издержки, предоплаченные товары и другие расходы.
Но при чем тут депозит? Покупатель жилья уже передал продавцу некоторую сумму денег, и эти деньги хранятся на условном депонировании до закрытия сделки.
Давайте рассмотрим следующий пример: Вы покупаете дом стоимостью 200 000 долларов; общий депозит составляет 5 процентов (10 000 долларов США), а вы вносите 20 процентов (первоначальный взнос 40 000 долларов США).
Депозит привязывает вас к собственности. Если вы сделаете , а не , отмените контракт, вы получите свой депозит в размере 10 000 долларов США обратно при закрытии; поэтому вы приходите с 40 000 долларов (депозит в размере 10 000 долларов + 30 000 долларов США) для первоначального взноса + 160 000 долларов США от вашего кредитора (ипотечный кредит) + расходы на закрытие.
В случае 5-процентного первоначального взноса вам нужно будет внести только сумму ваших расходов на закрытие сделки, потому что депозит покроет первоначальный взнос.
Другим примером может быть то, что вы также получаете кредит покупателя от продавца (также называемый концессией продавца) при заключении сделки на санкционированные расходы на закрытие. Предположим, что ваши затраты на закрытие сделки составляют 6 300 долларов США, и при закрытии вы получаете кредит покупателя в размере 5 000 долларов США от продавца. В приведенном выше примере с 5-процентным общим первоначальным взносом ваш депозит покроет первоначальный взнос, и вам нужно будет внести только 1300 долларов на покрытие расходов на закрытие вместо 6300 долларов.
Самое важное, что должен помнить покупатель жилья, это то, что в случае нарушения договора оферты или договора купли-продажи депозит(ы) находятся под угрозой, поэтому покупатели жилья должны тщательно взвешивать риски и работать с компетентными профессионалами.
Аренда домов с выкупом: хорошая идея?
На высококонкурентном и быстро меняющемся рынке жилья те, кто хочет приобрести жилье, могут начать изучать менее традиционные варианты, чтобы подняться по карьерной лестнице. Одним из таких вариантов является соглашение об аренде с выкупом, метод покупки дома путем его предварительной аренды. Вот все, что вам нужно знать.
Что такое дома, сдаваемые в аренду?
Дом с правом выкупа — это дом, который позволяет арендатору арендовать недвижимость, но также дает арендатору возможность купить ее до истечения срока аренды. Благодаря аренде с выкупом арендаторы могут эффективно протестировать дом, проживая в нем некоторое время, прежде чем решить, покупать ли его.
Это может быть отличным способом узнать, нравится ли вам район. Тем временем владелец дома может использовать вариант покупки, чтобы зафиксировать цену продажи, а также найти качественного арендатора.
Типичная договоренность об аренде с выкупом состоит из двух частей: договора аренды и опциона на покупку.
Часть соглашения об аренде очень похожа на любую другую аренду: в ней оговаривается, что вы платите определенную сумму арендной платы на регулярной основе, пока живете в доме и пользуетесь им, а также устанавливаются условия, связанные с этим, например, что вы можете и можете не делать с собственностью.
Опцион на покупку дает вам право купить дом во время или в конце срока аренды. Опция разъясняет, как будет определяться цена дома, если вы решите его купить (она будет установлена в начале срока аренды или ближе к истечению срока?), и как ваши арендные платежи могут применяться к покупке (если вообще). Возможно, вам придется заплатить авансовый платеж, чтобы включить эту опцию в общее соглашение, в зависимости от рынка.
Как работает аренда с выкупом?
Аренда с выкупом — это способ купить дом, сначала сдав его в аренду. Во многих договоренностях часть вашего ежемесячного арендного платежа включается в окончательную цену покупки. По сути, вы вносите часть своего первоначального взноса через чеки за аренду.
По окончании периода аренды у вас будет возможность купить дом, как правило, по заранее оговоренной цене. На этом этапе вам необходимо получить подтверждение от владельца о произведенных вами платежах и о том, что будет применяться к покупке. Затем вы получаете ипотечный кредит, как и любой другой покупатель жилья.
Законы штатов различаются в отношении договоров аренды с выкупом, но, как правило, сделки могут заключаться любым способом, который предпочитают покупатель/арендатор и продавец/арендодатель. Обе стороны должны договориться о цене покупки, что может быть непросто, если продажа происходит через несколько лет. Например, на растущем рынке продавец может захотеть, чтобы покупатель заплатил больше, чем текущая стоимость недвижимости.
В некоторых контрактах указывается, что оценщик определяет цену дома на момент покупки. В этом случае покупатель/арендатор должен обеспечить, чтобы контракт включал право нанять собственного оценщика, а также положение о том, что произойдет, если оценка покупателя и оценка продавца различаются. Кроме того, в договоре должно быть указано, покупает ли покупатель дом «как есть» или продавец будет нести ответственность за ремонт или модернизацию.
Затем покупатель/арендатор вносит предоплату за опцион при подписании договора аренды. Плата за опцион обычно составляет от 1 до 5 процентов от общей стоимости покупки.
Допустим, вы заключаете двухлетнее соглашение об аренде с выкупом. Плата за опцион составляет 5 процентов от покупной цены дома в размере 150 000 долларов США или 7 500 долларов США. Вы заплатите эту сумму авансом, и ваша ежемесячная арендная плата составит 1500 долларов. Ваш кредитор положит 20 процентов арендной платы (300 долларов в месяц) на счет условного депонирования в течение двух лет аренды.
Когда придет время покупать, вы вычтете опционную плату в размере 7 500 долларов и арендную плату в размере 7 200 долларов (300 долларов в течение 24 месяцев), что снизит цену покупки на 14 700 долларов до 135 300 долларов.
Предупреждение об условном депонировании: хотя продавец может предложить своего адвоката для управления депонированием, лучше всего, чтобы ваш собственный банк, кредитор или другая третья сторона управляли счетом и требовали вашей подписи и подписи продавца для доступа к нему. Это может помочь сохранить средства.
Вы идеальный кандидат на аренду с выкупом?
«Аренда с выкупом может быть чрезвычайно выгодной для обеих сторон, но не для всех», — говорит Мартин Орефиче, инвестор в недвижимость и владелец компании Rent to Own Labs, расположенной в Орландо, штат Флорида.
Сдача жилья в аренду может быть хорошим вариантом для людей, которые хотят купить дом, но в данный момент не имеют финансовых возможностей. Это лучше для тех, кто:
- планирует остаться на некоторое время
- У меня сейчас недостаточно средств для первоначального взноса, но они работают над этим
- Иметь слишком низкий кредитный рейтинг, чтобы претендовать на ипотеку в настоящее время
Опционная аренда и аренда с выкупом
Двумя различными типами договоров аренды с выкупом являются договоры об аренде и договоры об аренде с выкупом.
Вот обязательства и штрафы, связанные с каждым типом.
Опцион на аренду
Когда вы подписываете договор об опционе на аренду, вы платите домовладельцу плату за опцион, чтобы вы могли купить дом в конце срока аренды.
В договоре аренды будет указано, какая часть опциона аренды или арендной платы (если таковая имеется) пойдет на оплату покупной цены. Помните, что вы можете (и должны) заранее договориться о сумме опциона и ежемесячных арендных платежах. В большинстве случаев плата за опцион идет на снижение покупной цены недвижимости.
Вы будете платить арендную плату в течение срока аренды, и часть этих арендных денег обычно идет на ваш первоначальный взнос, как только вы решите купить дом. Вы будете работать с продавцом, чтобы договориться о цене покупки после истечения срока аренды.
Это идеальный вариант, если вы вначале не совсем уверены, хотите ли вы купить дом, потому что вы можете отказаться от этого варианта, если решите не покупать недвижимость.
Но недостатком является то, что вы откажетесь от опционной платы и арендной платы.
Аренда-покупка
Договор аренды-покупки очень похож на договор аренды-опциона. Вы по-прежнему вносите определенный процент от арендной платы в качестве первоначального взноса на покупку дома. Одно отличие этого типа соглашения заключается в том, что вы и продавец договариваетесь о цене покупки заранее. Вы можете договориться о цене до подписания договора аренды или указать дату оценки дома и принять решение о цене после завершения оценки.
Еще одно важное отличие: когда вы заключаете договор купли-продажи, вы обязаны купить дом в конце срока аренды. Это хорошая идея, чтобы убедиться, что вы имеете право на получение кредита в течение периода аренды, потому что вы откажетесь от права на дом и все накопленные арендные кредиты, если вы не сможете претендовать на получение ипотечного кредита в окончание аренды. Домовладелец также может подать на вас в суд за нарушение договора, если вы не купите дом.
Плюсы и минусы аренды с выкупом
Аренда жилья с выкупом имеет свои преимущества и недостатки как для арендатора/покупателя, так и для арендодателя/продавца.
Профессионалы покупателя
- Договоры об аренде с выкупом могут предоставить вам путь к домовладению, если вы не можете сразу претендовать на получение ипотечного кредита.
- Если вы влюбитесь в конкретный дом на рынке, аренда с выкупом гарантирует, что никто другой не сможет его купить.
- Аренда с выкупом поможет вам опробовать новый район, прежде чем совершить покупку.
- Аренда с выкупом может многократно сократить расходы и хлопоты, связанные с переездом.
Против покупателя
- Если вы в конечном итоге не соответствуете требованиям для получения ипотечного кредита или аннулируете договор, не внося арендную плату, вы потеряете деньги, которые вы потратили на опцион и на арендную плату, потенциально превышающую рыночную.
- Дом может обесцениться в течение срока аренды.
- Возможно, вам придется заплатить невозмещаемые сборы, например, сбор за опцион, который вы не получите обратно, если решите не покупать.
Профессиональные продавцы
- Договоры аренды с выкупом могут привлечь более качественных арендаторов, которые, вероятно, также будут заинтересованы в сохранении собственности.
- Вы можете ежемесячно получать арендную плату выше рыночной и потенциально получать более высокую цену продажи, когда покупатель покупает недвижимость.
Минусы продавца
- Арендатор может принять решение не покупать дом, и вам придется искать другого арендатора или начать процесс продажи заново.
- Аренда с выкупом требует времени, возможно, нескольких лет, что может быть недостатком, если вам нужны деньги сейчас.
- Вам нужно очень тщательно проверять потенциальных арендаторов, что также требует времени.
- Арендатор может обнаружить недостатки в собственности (которые легче обнаружить, живя в ней) и в результате потребовать более низкую покупную цену. В том же духе арендатор может повредить дом или иным образом вызвать проблемы в помещении, которые могут создать головную боль для вас как их арендодателя.
В том же духе арендатор может повредить дом или иным образом вызвать проблемы в помещении, которые могут создать головную боль для вас как их арендодателя.Как найти жилье для сдачи в аренду
Возможности сдачи жилья в аренду не так распространены, как традиционная аренда или продажа, но они существуют. Лучше всего использовать компанию по аренде с выкупом, чтобы найти недвижимость, владельцы которой ищут арендаторов / покупателей. Вот несколько достойных вариантов:
Rent to Own Labs
Orefice’s Rent to Own Labs собирает списки со всей страны, доступные для соглашений об аренде с выкупом. Вы можете искать по области, и в каждом списке собраны основные статистические данные о собственности и ее местоположении.
Home Partners of America
В Home Partners вы найдете интересующий вас дом, и они сделают предложение о его покупке за наличные. Если покупка прошла успешно, вы подписываете договор аренды на один год, который может быть продлен до пяти лет с фиксированной арендной платой.
Вы можете принять решение о покупке дома в любое время или отказаться от него по истечении срока действия договора аренды без каких-либо штрафных санкций.
Divvy
Точно так же Divvy поможет вам найти дом. Если вы имеете право на участие в программе, они покупают выбранный вами дом и откладывают часть вашей арендной платы для вашей возможной покупки. Divvy стремится помочь вам получить ипотечный кредит в течение трех лет.
Советы по аренде с выкупом
Выберите наилучшие условия для вашей ситуации
Обязательно взвесьте все за и против как варианта аренды, так и договора аренды с выкупом. Если вы не уверены, хотите ли вы купить дом, вариант аренды может быть лучшим выбором.
Проконсультируйтесь с юристом по недвижимости
Когда вы будете готовы двигаться дальше, подумайте о том, чтобы нанять юриста для изучения договора. Среди положений должно быть четко указано, когда должна быть уплачена арендная плата; какая часть арендной платы, если таковая имеется, пойдет на покупку дома; действительно ли покупка является вариантом или железным требованием; какие бытовые приборы поставляются со скидкой, если вы их покупаете; и кто выполняет и оплачивает ремонт и техническое обслуживание в течение срока аренды.
Не приукрашивайте контракт
Внимательно прочитайте все, включая сроки и обязательства. Узнайте о плате за опцион и арендной плате, цене покупки и о том, как реализовать свое намерение купить, а также о правилах содержания домашних животных, деталях обслуживания, налогах на недвижимость и возможных сборах ассоциации домовладельцев. Убедитесь, что вы знаете, кто несет ответственность за ремонт и техническое обслуживание — в некоторых договорах аренды с выкупом арендатор может нести ответственность с самого начала действия договора аренды.
Проведите инспекцию дома
Попросите домашнего инспектора проверить дом, прежде чем вы согласитесь с покупной ценой, и попросите владельца заплатить за нее. Инспектор может выявить любые серьезные недостатки в доме, ремонт которых впоследствии будет дорогостоящим, а также защитить вас от требований о возмещении ущерба, если вы не купите квартиру, так что это важный шаг.
Что произойдет после того, как я перееду в собственность, сдаваемую в аренду?
Что происходит после того, как вы решили перейти к аренде недвижимости с выкупом? Вы переезжаете в свой дом в качестве арендатора, но в зависимости от вашего соглашения вам, возможно, придется следовать другим правилам, чем обычному арендатору.
Обязательно ознакомьтесь с договором. В некоторых соглашениях арендатор может быть назначен ответственным за управление ремонтом и обслуживанием, как это сделал бы владелец. (Однако в некоторых штатах это незаконно.) Кроме того, убедитесь, что вы понимаете штрафы за просрочку платежа. Если вы пропустите арендную плату на один месяц или даже опоздаете с оплатой, это может стать основанием для расторжения договора с владельцем.
Как правило, когда срок аренды с выкупом заканчивается, у вас либо есть возможность купить дом, либо вы обязаны купить дом по контракту. В любом случае, убедитесь, что вы начинаете работать над получением ипотечного кредита заблаговременно.
Альтернативы аренде с выкупом
Сдача в аренду не является универсальным решением. Если вы действительно хотите купить, но просто нуждаетесь в финансовой поддержке, вот несколько альтернатив:
1. Узнайте, имеете ли вы право на получение ипотечного кредита с низким первоначальным взносом
Традиционный совет гласит, что покупатели жилья должны стремиться к 20-процентному первоначальному взносу.
Это может сделать ваше предложение более конкурентоспособным и устранить необходимость в частном ипотечном страховании. Но это все равно солидная сумма, а есть варианты ипотеки, которые позволяют гораздо меньше. Например, некоторые обычные кредиты допускают 3 или 5 процентов при хорошем кредите, в то время как кредиты FHA могут требовать только 3,5 процента.
Помните, что меньший первоначальный взнос означает больший ежемесячный платеж по ипотечному кредиту (и общий размер займа больше). Но это может быть хорошим вариантом, чтобы получить вас в доме раньше.
2. Рассмотреть возможность финансирования собственником
Финансирование собственником – это соглашение, при котором покупателю не нужно обеспечивать ипотечный кредит. Вместо этого покупатель вносит первоначальный взнос непосредственно продавцу и подписывает вексель, соглашаясь производить регулярные платежи продавцу до тех пор, пока он не выплатит оставшуюся часть цены дома плюс проценты. По сути, продавец предоставляет кредит непосредственно покупателю.
Это может быть более дешевый и быстрый способ попасть в дом, но имейте в виду: продавец может взимать более высокую процентную ставку, устанавливать более короткий срок кредита или и то, и другое, а также может взимать более высокую цену в обмен на кредит.
Недостаток для продавца, конечно, в том, что покупатель может не платить. Если у продавца все еще есть ипотечный кредит на дом, и он не может из-за этого выплачивать свои ипотечные платежи, кредитор может лишить права выкупа дома, в результате чего и покупатель, и продавец останутся без везения.
3. Практикуйте терпение
Возможно, наименее удовлетворительный ответ на этот вопрос, но все же жизнеспособный — терпение. Потратьте год или два, откладывая как можно больше денег, и вы, возможно, обнаружите, что сможете претендовать на ипотеку и позволить себе покупку дома с меньшими затратами.
Сдавать в аренду — хорошая идея?
Соглашения об аренде с выкупом могут иметь смысл для покупателей, которые уверены, что они имеют право на получение ипотечного кредита и могут ограничить аренду коротким периодом времени.
Это может быть идеальным путем для тех, кто находится на пути к погашению другого долга и улучшению своего кредитного рейтинга, или для тех, кому нужно подождать, пока у них не будет более длинного трудового стажа, чтобы претендовать на ипотеку.
Тем не менее, покупка дома по договору аренды с выкупом сопряжена с рисками и расходами, которых вы, вероятно, не понесли бы при традиционной покупке жилья.
«Часто аренда с выкупом не приводит к покупке дома», — говорит Сара Боллинг Манчини, юрист Национального центра защиты прав потребителей. «Это может привести к потере богатства, которое в противном случае вы могли бы потратить на покупку дома».
Часто задаваемые вопросы
Что дешевле: арендовать или владеть домом, зависит от многих факторов. Вам необходимо учитывать цены на жилье и арендную плату в вашем районе, а также общую стоимость жизни. Владение домом также означает, что вы увеличиваете капитал, тогда как при аренде вы не инвестируете ни во что в долгосрочной перспективе.
Когда вы покупаете дом, вы становитесь его владельцем, как только заключаете договор купли-продажи. Покупка дома напрямую, как правило, требует, чтобы у вас была единовременная сумма денег, которую можно использовать для первоначального взноса. При аренде с выкупом приобретение жилья откладывается. Вы платите арендную плату за определенное время перед покупкой, при этом часть вашей арендной платы ежемесячно откладывается для покрытия вашего первоначального взноса. Как правило, вы должны платить сборы арендодателю, например, плату за опцион. По истечении срока действия договора аренды вы можете либо решить покупать дом, либо нет, но вы не становитесь домовладельцем, пока не завершите покупку.
