Акт передачи нежилого помещения в аренду образец: Что-то пошло не так

Содержание

Арендатор не подписывает акт приема передачи нежилого помещения

]]]]]]]]>]]]]]]>]]]]>]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Арендатор не подписывает акт приема передачи нежилого помещения (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Арендатор не подписывает акт приема передачи нежилого помещения Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2020 N 19АП-2561/2020 по делу N А14-2470/2018
Требование: О взыскании задолженности по договору субаренды, пени.
Решение: Требование удовлетворено.Истолковав условия пунктов 5.1, 5.2., 5.5. краткосрочного договора аренды по правилам статьи 431 ГК РФ, правомерно учитывая, что «возвратный» акт приема-передачи к договору аренды нежилого помещения N 1/0801-1А/15 от 08.01.2015 не подписан и ни арендодатель, ни арендатор не заявляли о прекращении между ними договорных отношений, суд области пришел к обоснованному выводу о том, что в соответствии с условиями договора продление договора осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. По окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора, так как в договоре отсутствует оговорка об однократности действия данного условия договора.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Арендатор не подписывает акт приема передачи нежилого помещения

Нормативные акты: Арендатор не подписывает акт приема передачи нежилого помещения
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Постановление Коми УФАС России от 18.03.2020 N 03-06/2442 по делу N 011/04/14.3-64/2020
Нарушение: ч. 1 ст. 14.3 КоАП РФ (нарушение законодательства о рекламе).
Решение: Вынесено предупреждение.Из представленных ИП письмом вх. N 4991 от 04.10.2019 письменных пояснений следует, что информации о лицах, разместивших рекламу, нет. Разрешение на размещение рекламы выдавалось в устной форме представителю ООО МФО «И» по имени . Договор не подписан со стороны ООО МФО «И» по причине невозврата экземпляра. ИП в материалы дела представлены копии следующих документов: договора N 28-Т на аренду нежилых помещений от 01.11.2016, заключенного между ИП (Арендодатель) и ООО МФО «И» (Арендатор), где подпись со стороны ООО МФО «И» отсутствует; акта приема-передачи нежилых помещений к договору аренды нежилых помещений N 30-Т от 01.11.2016, где подпись со стороны ООО МФО «И» отсутствует; первой страницы копии ранее заключенного договора N 28-Т на аренду нежилых помещений от 10.02.2016, где имеется подпись представителя арендатора ООО МФО «И» .
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Постановление Коми УФАС России от 26.02.2020 N 03-06/1622 по делу N 011/04/14.3-91/2020
Нарушение: ч. 1 ст. 14.3 КоАП РФ (нарушение законодательства о рекламе).
Решение: Вынесено предупреждение.Из представленных ИП письмом вх. N 4991 от 04.10.2019 письменных пояснений следует, что информации о лицах, разместивших рекламу, нет. Разрешение на размещение рекламы выдавалось в устной форме представителю ООО МФО «И» по имени . Договор не подписан со стороны ООО МФО «И» по причине невозврата экземпляра. ИП в материалы дела представлены копии следующих документов: договора N 28-Т на аренду нежилых помещений от 01.11.2016, заключенного между ИП (Арендодатель) и ООО МФО «И» (Арендатор), где подпись со стороны ООО МФО «И» отсутствует; акта приема-передачи нежилых помещений к договору аренды нежилых помещений N 30-Т от 01.11.2016, где подпись со стороны ООО МФО «И» отсутствует; первой страницы копии ранее заключенного договора N 28-Т на аренду нежилых помещений от 10.02.2016, где имеется подпись представителя арендатора ООО МФО «И» .

Акт приема-передачи нежилого помещения в аренду

Акт приёма-передачи нежилого помещения

Акт приема-передачи нежилого помещения составляется, как правило, в двух случаях: при продаже и при сдаче помещения в аренду. Акт – не самостоятельный документ, он является частью основного договора купли-продажи или аренды (краткосрочной или долгосрочной).

Зачем нужен акт приема-передачи нежилого помещения

Поскольку договор имеет предварительное значение, то основная цель составления акта приема-передачи заключается в том, чтобы удостоверить факт передачи помещения от одной стороне другой, а также зафиксировать то, что получатель не имеет к передающей стороне никаких претензий по состоянию передаваемого нежилого объекта.

Без составления данного акта договор так и будет предварительным документом, не фиксирующим факта приема-передачи, а также использования помещения, а лишь отражающим намерение. То есть, по сути дела, если стороны не подпишут акт, то его отсутствие может привести к тому, что финансовые отношения между сторонами по основному договору, а также все действия технического характера по передаваемому помещению могут быть признаны незаконными или недействительными.

Обращаем внимание! Договоры аренды сроком более года подлежат обязательной госрегистрации!

Следует учитывать, что долгосрочные договоры аренды (сроком больше одного года), как и договоры купли-продажи, надо регистрировать в государственных структурах и к ним в обязательном порядке должен быть приложен акт о приеме-передаче помещения.

Основные тонкости акта приема-передачи нежилого помещения

Единого, утвержденного образца для написания такого акта не существует, поэтому его можно писать в свободной форме или по специальному шаблону. Акт составляется в двух экземплярах – по одному для каждой из заинтересованных сторон. Он может быть оформлен на обычном листе А4 формата в рукописном или печатном виде.

В документе в обязательном порядке нужно указать названия юридических лиц, задействованных в договоре, а также индивидуальные особенности продаваемых или сдаваемых в аренду площадей. К ним относятся: кадастровый номер, площадь помещения, адрес, техническое состояние. Сюда же можно вписать наличие коммунальных и прочих услуг, таких как газ, отопление, вода, свет, интернет, лифт, телефон, охрана, и т.д. По соглашению сторон, к данному документу можно приложить кадастровый паспорт или иные бумаги (чертежи, выписки, схемы) на помещение.

Инструкция по заполнению акта

  • В первой части документа посередине пишется его название, а также коротко суть (в данном случае «прием-передача нежилого помещения»).
  • В строке чуть ниже указывается город, в котором он создается и дата (цифрами или прописью).
  • Затем вписывается полное название компании (с указанием организационно-правовой формы ИП, ООО, ЗАО, ОАО аббревиатурой или прописью), передающего помещение с обозначением руководителя (здесь обычно пишется Директор, Генеральный директор, или другой уполномоченный на подписание данных документов, сотрудник), а также указывается документ, на основании которого он работает («Устав», Положение», «Доверенность» и т.п.).
  • Далее в акт вносятся те же самые сведения о второй стороне процесса и фиксируется сам факт приема-передачи нежилого помещения.
  • Затем в акте нужно указать дату приема-передачи, площадь передаваемого объекта (цифрами и прописью), адрес его места регистрации, коротко сведения об основном договоре (номер, дату заключения) и еще раз вписать названия предприятий, заключивших договор.
  • Далее вписываем о состоянии передаваемого нежилого помещения.

Если оно в том состоянии, которое соответствует заключенному между сторонами договору, то это следует обязательно обозначить, если же в нем имеются какие-то изъяны или недостатки (например, отсутствие ремонта, сломанные элементы интерьера и т.д.), то это надо также зафиксировать, причем отдельным документом, который стоит оформить, как приложение к данному акту. Если все нормально, то далее следует прописать то, что принимающая сторона никаких замечаний и претензий к состоянию передаваемого объекта не имеет.

  • В заключение акт должен быть заверен подписями представителей обоих юридических лиц или же уполномоченных сотрудников. Документ можно проштамповать печатями, но не обязательно.
  • После подписания акта приема-передачи нежилого помещения вся ответственность за его содержание переходит к тому предприятию, которое приняло объект в пользование. Акт служит прямым основанием для передачи денежных средств, а также для исполнения остальных требований, прописанных в договоре.

    Акт приема-передачи помещения при сдаче в аренду

    Условия арендного соглашения, объектом которого выступает нежилое помещение, предусматривает передачу одной стороне для временного использования ею конкретного объекта недвижимости, находящегося во владении другого лица (арендодателя).

    Поскольку характер такого соглашения, большей частью, предварительный, то в качестве документа, являющегося фактическим подтверждением передачи в аренду определенного помещения, выступает акт приема-передачи нежилой недвижимости.

    Этот документ необходим для удостоверения того факта, что один из участников сделки (арендодатель) передал, а второй (арендатор) принял нежилое помещение на арендных правах и условиях, оговоренных соответствующим соглашением.

    В акте приема-передачи обязательно должны быть обозначены определенные признаки, индивидуализирующие арендуемую площадь.

    Здесь следуют указать: ее кадастровую и условную нумерацию, адрес размещения, величину площади, текущее состояние, присутствие коммунальных и прочих услуг (воды, электричества, телефона, отопления, охраны, интернета и прочего).

    Если в этом есть необходимость, к акту приема-передачи нежилой недвижимости следует приложить кадастровый паспорт на передаваемую площадь. Однако также могут прилагаться выписки, чертежи или схемы.

    Акт как составляющая часть сделок с недвижимостью

    Одним из обязательных условий арендного соглашения является составление акта о приеме-передаче недвижимости (в данном случае, нежилой).

    Если участниками арендного соглашения не будет оформлен указанный акт с последующим его подписанием, основное арендное соглашение, по своему правому смыслу, останется простым документом предварительного характера, который сам по себе не может стать основанием для возникновения права пользования.

    Если упомянутый выше акт не оформлен сторонами и не подписан, этот факт может свидетельствовать о недействительности правовых отношений сторон в рамках арендного соглашения.

    Такие же условия действительны и в ходе заключения арендного соглашения долгосрочного действия. Действующее законодательство говорит о том, что если условия арендного соглашения ограничивают период его действия одним годом, госрегистрация сделки не обязательна.

    Обозначение периода более года относит такую процедуру к обязательным. К регистрируемому арендному соглашению обязательно должен прилагаться акт приема-передачи недвижимости.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

    +7 (499) 703-47-59
    Москва, Московская область

    +7 (812) 309-16-93
    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    8 (800) 511-69-42
    Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

    Акт приема-передачи нежилого помещения в аренду: образец

    Образец акта здесь.

    АКТ

    приема-передачи нежилого помещения,

    находящегося по адресу:

    пр. Лермонтовский, 47

    г. Санкт-Петербург «08» июля 2016 г.

    Общество с ограниченной ответственностью «Фарт», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора Березовского Михаила Борисовича, действующего на основании устава ООО и доверенности №84/3 от 04 марта 2016 г., передал, а Общество с ограниченной ответственностью «Соляриум», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора Леванчишина Филиппа Аркадьевича, действующего на основании устава ООО, принял в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: пр. Лермонтовский, 47 г. Санкт-Петербург общей площадью 500 кв. м для использования под место временного хранения товарных ценностей согласно договору N 484/3 аренды нежилого помещения от «05» июля 2016 г.

    Техническое состояние нежилого помещения удовлетворительное и позволяет использовать его в целях, предусмотренных п. 1.1 указанного Договора аренды.

    ____________/М.Б. Березовский М.П.

    Акт приема-передачи нежилого помещения в аренду: бланк

    Бланк акта здесь.

    АКТ

    приема-передачи нежилого помещения,

    находящегося по адресу:

    _________________

    г. ____________ «___»________ ___ г.

    ___________, именуем__ в дальнейшем «Арендодатель», в лице _____________, действующего на основании ____________, передал, а ______________, именуем__ в дальнейшем «Арендатор», в лице ____________, действующ__ на основании ___________, принял в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу __________________ общей площадью _______ кв. м для использования под _______________ согласно договору N ____ аренды нежилого помещения от «__»_______ ____ г.

    Техническое состояние нежилого помещения удовлетворительное и позволяет использовать его в целях, предусмотренных п. 1.1 указанного Договора аренды.

    Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения.

    Как составить акт приема-передачи нежилого помещения в аренду, читайте тут.

    Акт приема-передачи возврата нежилого помещения арендодателю

    Бланк акта здесь.

    Акт возврата помещений по договору аренды

    г. Москва «___» _________ 201_ г.

    Закрытое акционерное общество «_____________», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице Генерального директора __________________ действующего на основании Устава, с одной стороны, и Открытое акционерное общество «__________________________________», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице Генерального директора __________________, действующего на основании Устава, с другой стороны, именуемые в дальнейшем совместно «Стороны», составили настоящий акт возврата нежилых помещений (далее – Акт) о нижеследующем:

    1. В связи с истечением срока действия договора аренды нежилого помещения от «__» __________ 201 _ года, Арендатор возвращает, а Арендодатель принимает нежилые помещения общей площадью ___ (_______________) кв.м., расположенные на _____________________________ этаже здания, расположенного по адресу: _________________________________________________ (далее – «Помещения»), предоставленные в аренду Открытому акционерному обществу «______________________________» по договору аренды нежилых помещений от «__» __________ 201_ года между Открытым акционерным обществом «_________________» и Закрытым акционерным обществом «____________________».
    2. Помещения находятся в удовлетворительном состоянии с учетом нормального износа.
    3. Водопроводные коммуникации, система отопления, электроснабжения, вентиляции и кондиционирования находятся в исправном состоянии.
    4. Закрытое акционерное общество «_____________» не имеет претензий к Открытому акционерному обществу «_____________________» в отношении вышеуказанных Помещений.
    5. Настоящий акт возврата помещений составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один для Арендодателя, второй – для Арендатора.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

    +7 (499) 703-47-59
    Москва, Московская область

    +7 (812) 309-16-93
    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    8 (800) 511-69-42
    Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

    Бланки актов приема и возврата при передаче нежилого помещения по договору аренды

    Частыми причинами конфликтных ситуаций между участниками сделки, связанной с арендой, являются использование арендуемого объекта не по назначению, повышение платы арендодателем, порча имущества. Для решения первых двух проблем достаточно раскрыть эти вопросы в договоре. Чтобы не возникло неприятных ситуаций с сохранностью имущества, которое передает собственник арендатору, требуется тщательно оформлять акт приема-передачи нежилого помещения по договору аренды. Образец бланка можно скачать на этой странице.

    Тут представлено 2 вида шаблона: передаточный акт арендатору (при первоначальной сдаче в аренду) и возврата нежилой недвижимости арендодателю (при расторжении договора).

    Из данной статьи вы узнаете, на что важно обратить внимание при составлении документа, а также сможете увидеть наглядный заполненный образец. Можно бесплатно сохранить готовый шаблон, чтобы распечатать или использовать его по своему усмотрению.

    Скачать бланк передачи нежилого помещения арендатору

    Арендный договор включает в себя акт приема-передачи нежилого помещения арендатору, который является неотъемлемым приложением. В него входят: общие сведения, описание внешнего и внутреннего состояния несущих конструкций, а также имущества.

    Данный документ, подтверждающий передачу, является необязательным при государственной регистрации договора, но если он указан в качестве приложения, то его нужно также предоставить в Росреестре. При его отсутствии, уполномоченный сотрудник не вправе зарегистрировать сделку.

    Составляя акт, стороны вправе исключать или добавлять необходимые пункты, но при этом, придерживаясь их определенной последовательности, так как утвержденной формы не существует.

    После скачивания можно заполнять настоящий шаблон, исходя из вашей ситуации, обратимся к примеру составления.

    Образец акта, наглядный пример

    Рассмотрим пример заполнения пунктов передаточного акта нежилого помещения. Данный шаблон используют при передаче арендатору. При возврате, после прекращения договора аренды используют аналогичную форму, скачать которую можно скачать ниже. Бланк условно разделен на несколько составляющих:

    1. Этот образец приема-передачи помещения является приложением к договору, номер которого, прописываются в правом верхнем углу. Обязательно указывается наименование, город и дата составления.
    2. Далее заполняется информация о представителях сторон. Для юридических лиц это будет наименование организации, а для физических лиц указываем фамилию имя и отчество. Далее ФИО учредителя или его доверенное лицо и документ-основание, подтверждающий полномочия (устав, свидетельство или паспорт гражданина РФ).
    3. Далее прописываются общие сведения о договоре и о недвижимом имуществе: наименование, площадь, место расположения и кадастровый номер.
    4. Основным пунктом приложения, является состояние арендуемого нежилого помещения на момент передачи.
    5. Дается оценка (хорошая или удовлетворительная) основным несущим конструкциям помещения: стен, пола, потолка, окон. При обнаружении изъянов, их описывают в акте приема. При необходимости, решается вопрос об устранении обнаруженных дефектов, если это возможно. Указывается, требуется ли полный или косметический ремонт.
    6. Следует перечислить имущества нежилого помещения, куда входит мебель, оборудование. Для разной недвижимости будет разное содержание. Например, для офиса: офисные столы стулья и компьютеры; для магазина: холодильное оборудование и стеллажи; для автосервиса: шиномонтажное оборудование и балансировочный стенд; для предприятия: экструзионная линия, кран-балка и т.д. Если здание передается пустым в этой графе ставим прочерк и пишем: «движимое имущество отсутствует».
    7. Также перечисляются инженерные системы: электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение, вентиляция и кондиционирование воздуха, видеонаблюдение, сигнализация и т.д.

    Количество экземпляров акта приема-передачи и договоров аренды должно соответствовать. Передача прав и обязанностей происходит при подписании документа обеими сторонами. Приложение составляется на отдельных листах, подшивается и хранится вместе с основным договором.

    Оформить в бумажном виде и подтвердить передачу объекта, заинтересованы оба участника. Для арендодателя – это гарантия сохранности его имущества, для арендатора – гарантия возврата недвижимости в том виде, в котором он её арендовал, без предъявления претензий от Арендодателя.

    Акт приема-передачи при расторжении договора аренды (возврат помещения арендодателю)

    Расторгнуть сделку и осуществить возврат арендуемого помещения можно когда истек срок аренды, взаимное согласие участников сделки, при прекращении действия договора в одностороннем порядке из-за нарушений условий и прочее.

    Чтобы грамотно и юридически правильно оформить прекращение отношений между сторонами заключается соглашение о расторжении аренды, к которому прилагается акт передачи помещения собственнику.

    При окончании срока аренды имущество возвращается собственнику в своем первозданном виде, если иные условия не были изначально прописаны в договоре или допсоглашении (о ремонте, реконструкции и т.д.)

    Передача имущества осуществляется после подписания передаточного акта о возврате, после этого возможные претензии по состоянию имущества снимаются с арендатора.

    Что дает оформление передаточного акта

    Гарантия — одна из главных причин составления и подписания акта приема-передачи. Он дает уверенность в прозрачности сделки, в целостности и сохранности предмета аренды.

    Также к причинам его составления можно отнести:

    • с даты, указанной в приложении, возлагается ответственность за своевременную оплату и сохранность арендуемого объекта;
    • описание подробных технических характеристик и имущественного состава, поможет в решении споров, связанных с вопросами ремонта;
    • возможность решить, действительно ли данный объект подходит для намеченных целей.

    Таким образом, оформление передачи нежилого помещения просто необходима разумным и ценящим свое время нанимателю и наймодателю, чтобы быть юридически защищенным от возможных неурядиц.

    Как правильно оформить акт приема-передачи нежилого помещения по договору аренды — инструкция и образец документа

    Начинающие предприниматели часто делают выбор в пользу аренды нежилого помещения для ведения своей деятельности. Это позволяет оценить востребованность и окупаемость бизнеса без больших финансовых затрат на покупку подходящих промышленных объектов.

    При этом важно правильно оформить сделку подобного рода, чтобы в дальнейшем избежать сложностей с арендодателем. Одним из основных документов в данной ситуации является акт приема-передачи нежилого помещения.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

    Что это такое?

    Акт приема передачи нежилого помещения – документ, являющийся приложением к договору об аренде. Акт служит неотъемлемой частью договора, без которой сделка считается недействительной.

    Документ не имеет унифицированной формы, что оставляет свободу действий сторонам при его оформлении. Однако стоит учитывать, что несоблюдение основных требований к его содержанию может привести к тому, что заключенный документ не будет иметь юридической силы. Акт приема-передачи должен составляться также и при окончании срока аренды и возврате помещения собственнику.

    Всегда нужен этот документ или нет?

    Поскольку акт приема-передачи является отправной точкой отсчета при расчете срока аренды, он является обязательным документом. Арендатор получает право на пользование площадью только после подписания данного документа. Одновременно с подписанием акта передаются ключи от арендуемой площади в количестве комплектов, которое указывается в акте.

    Кто должен составлять?

    Составляет акт одна из сторон соглашения в печатном или письменном виде. Как правило, эту функцию берет на себя один из сотрудников арендодателя, имеющий представление о правилах заполнения подобных документов, а также об отражении информации о техническом состоянии площадей.

    Для оформления акта следует подготовить информацию о:

    • точном физическом адресе передаваемого в аренду помещения;
    • сторонах – передающей и принимающей объект.

    При составлении акта нужно иметь на руках договор. Как правило, в акте указываются исключительно те лица, которые являются основными участниками договора. Именно они и должны подписывать акт. Особенно внимательным при оформлении акта следует быть арендатору, так как не обнаруженные до подписания акта повреждения и технические неисправности ему придется устранять самостоятельно.

    Общие требования к оформлению

    К данному документу предъявляются следующие требования:

    • Количество экземпляров должно быть не менее одного для каждой участвующей в сделке стороны.
    • Подписывать акт могут только лица, имеющие на это право, и поставившие свои подписи в договоре об аренде.
    • Информация в акте о передаваемом нежилом помещении должна быть полной и достоверной. Все технические неисправности должны быть учтены.
    • Дата подписания документа должна совпадать с фактической передачей. Ответственность за любые повреждения ложится на плечи арендатора с момента подписания акта.

    Содержание документа

    Акт приема-передачи должен включать в себя следующую информацию:

    1. Номер и дата документа (договора), к которому он является приложением. Данная информация указывается в верхнем правом углу либо в тексте.
    2. Дату и город, в котором он составлен.
    3. Наименование документа, которое включает в себя информацию о передаваемом в аренду помещении с указанием его точного адреса.
    4. Сведения о передаваемом нежилом помещении с указанием его точной площади.
    5. Сведения о передаваемых вместе с площадями оборудовании и технике (если таковые имеются).
    6. Сведения о состоянии коммуникаций.
    7. Информацию об имеющихся дефектах и повреждениях объекта.
    8. Полные имена сторон, участвующих в момент передачи объекта.
    9. Реквизиты (для юридических лиц) и паспортные данные (для физических).
    10. Печати и подписи сторон.

    Как грамотно написать?

    При оформлении акта о выполненных работах к договору аренды можно руководствоваться одним из нижеприведенных примеров.

    К договору об аренде

    Приложение №1 к договору аренды №3 от 30.03.2018 г.

    АКТ
    приёма-передачи нежилого помещения, находящегося по адресу
    г. Казань, ул. Тракторная, 2-й переулок Телешева, дом 5, корпус 8

    Г. Казань31.03.2018 г.

    ООО «ИнтерСтрой» в лице генерального директора Успенского Владимира Иммануиловича, действующий на основании Устава, именуемый в дальнейшем Арендодатель, и ООО «Петровские Хлеба» в лице директора Миннуллина Инсафа Закиулловича, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем по тексту Арендатором, составили настоящий акт о нижеследующем:

    Арендодатель передает, а Арендатор принимает нежилое помещение по адресу г. Казань, ул. Тракторная, 2-й переулок Телешева, дом 5, корпус 8 площадью 213 кв. м (двести тринадцать квадратных метров) на правах аренды.

    Настоящим актом каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства сторон по передаче нежилого помещения выполнены, Арендатор принял его от Арендодателя в таком виде, в котором он был на момент подписания настоящего акта, у сторон нет друг к другу претензий по передаваемому в аренду имуществу, существу и цене договора.

    Настоящий акт составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, из которых один находится у Арендодателя, второй – у Арендатора.

    Ключи от помещения переданы Арендатору Арендодателем в количестве 2 (двух) комплектов.

    На момент приема-передачи помещение находится в следующем техническом состоянии:

    • Потолок, пол и стены находятся в удовлетворительном состоянии, видимых повреждений нет.
    • Окна изготовлены из работающих ПВХ-конструкций, состояние хорошее.
    • Приборы электропотребления – розетки, лампы, выключатели – находятся в рабочем состоянии.
    • Общее состояние помещения: удовлетворительное, ремонта не требует.

    РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

    ООО «ИнтерСтрой»
    420001, Республика Татарстан
    г. Казань, ул. Карла Маркса, д.8
    ИНН 501010101, КПП 50111111
    р/с 40702810800040010323 в «ВТБ Банк» в г. Казань
    к/с 30108880000000777
    БИК 047777777

    ООО «ИнтерСтрой»
    Генеральный директор
    Успенский Владимир Иммануилович
    м.п.

    ООО «Петровские Хлеба»
    420001, Республика Татарстан
    г. Казань, ул. Мусы Джалиля, д.256
    ИНН 502020202, КПП 50222222
    р/с 40702810800040000023 в ОАО «Сбербанк» в г. Казань
    к/с 30107770000000888
    БИК 048888888

    ООО «Петровские Хлеба»
    Генеральный директор
    Миннуллин Инсаф Закиуллович
    м.п.

    К договору о субаренде

    Помещение может передаваться не только по договору аренды, но и по договору субаренды. При этом важно, чтобы право арендатора сдать помещения в субаренду было оговоре в договоре с арендодателем, то есть владельцем помещения. В противном случае заключенный договор не будет иметь юридической силы.

    Приложение №1 к договору аренды №3 от 30.03.2018 г.

    АКТ
    приёма-передачи нежилого помещения, находящегося по адресу
    ул. Адмиралтейская, д. 2

    Г. Новороссийск30.01.2018 г.

    ООО «НовТранс», именуемое в дальнейшем «Арендатор» в лице генерального директора Шабурова Евгения Викторовича, действующего на основании Устава ООО, передал, а ООО «Мир животных», именуемое в дальнейшем «Субарендатор», в лице генерального директора Кочемасова Ираклия Сергеевича, действующего на основании Устава ООО, принял в субаренду нежилое помещение, находящееся по адресу г.Новороссийск, ул. Адмиралтейская, д. 2, общей площадью 120 (сто двадцать) квадратных метров для использования под складские помещения согласно договору №158 субаренды нежилого помещения от 28.01.2018 года.

    Техническое состояние помещения удовлетворительное и позволяет использовать его в целях, указанных в п.1.2. договора субаренды.

    Передал:
    Арендатор: _____/Шабуров Евгений Викторович
    М.П.

    Принял:
    Субарендатор: ____/Кочемасов Ираклий Сергеевич
    М.П.

    Заключение

    Акт приема-передачи нежилого помещения в аренду позволяет решать любые спорные моменты между сторонами договора. Важно составлять его с учетом всех имеющихся повреждений, так как при расторжении основного документа передача помещения будет производиться по такому же акту, а устранение обнаруженных повреждений ляжет на плечи арендатора.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    Акт приема-передачи помещения в аренду

    Помещение как вид недвижимого имущества может быть объектом не только договора купли-продажи, но и, например, договора аренды. Напомним, что по договору аренды одна сторона, именуемая арендодателем, обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

    Договора аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Если в договоре срок аренды не указан, считается, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

    Договор аренды помещения независимо от его срока должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

    Также важно помнить, что если договор аренды недвижимости заключается на срок 1 год или более, он подлежит государственной регистрации. Соответственно, заключенным он будет считаться только с момента такой регистрации (ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС от 01.06.2000 № 53).

    Факт предоставления недвижимого имущества арендодателем арендатору подтверждается составлением передаточного акта, или акта приема-передачи. Как его составить, расскажем в нашей консультации.

    Как составить акт приема-передачи помещения в аренду?

    Акт приема-передачи помещения в аренду, подписанный обеими сторонами, является документом, подтверждающим исполнение арендодателем своей обязанности по передаче помещения, а арендатором – по его приему (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Хотя судебная практика подтверждает, что даже отсутствие такого документа не свидетельствует о незаключенности договора аренды (Постановления ФАС УО от 18.12.2006 № Ф09-4295/06-С3 , ФАС МО от 15.07.2002 № КГ-А40/4466-02 ).

    Для акта приема-передачи помещения в аренду образец разрабатывается сторонами самостоятельно и обычно согласованная сторонами форма утверждается в качестве приложения к договору аренду.

    Содержание такого акта произвольное. В то же время из него должно однозначно следовать, какое помещение передается и на каком основании.

    Напомним, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Все недостатки передаваемого в аренду помещения должны быть указаны в договоре или акте на его передачу. Ведь арендодатель не будет отвечать за недостатки, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору или должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра и передачи помещения (ст. 612 ГК РФ). За неоговоренные недостатки помещения ответственность после его принятия будет лежать уже на арендаторе.

    Соответственно, информацию об удовлетворяющем арендатора состоянии помещения, а также об отсутствии претензий сторон целесообразно также включить в акт.

    Помещение по договору должно быть передано, а, соответственно, акт приема-передачи должен быть подписан в сроки, указанные в договоре аренды или в разумный срок (если в договоре он не указан). В противном случае арендатор имеет право истребовать от арендатора помещение в соответствии со ст. 398 ГК РФ или потребовать расторжения договора, а также вправе требовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения договора или его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК РФ).

    Акт приема-передачи помещения составляется, как минимум, в 2 экземплярах – для арендодателя и арендатора. Если договор подлежит государственной регистрации, дополнительный экземпляр потребуется для Росреестра.

    Приведем пример заполнения акта приема-передачи нежилого помещения в аренду.

    Владелец.ру — сделки с недвижимостью

    Бесплатная консультация юристов

    10 правил оформления акта приема-передачи нежилого помещения

    Аренда – это популярный способ получения дохода владельцами разных видов недвижимости. Могут передаваться помещения для ведения коммерческой деятельности или иных целей. Для официальной передачи нежилого помещения необходимо не только подготавливать соответствующий договор, но и составлять специальный акт приема-передачи.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-27-46 . Это быстро и бесплатно !

    Что такое акт приема-передачи

    Данный документ выступает в качестве подтверждения того, что нежилое помещение было передано от владельца нанимателю. Непременно в нем отражаются сведения:

    • в каком состоянии находится передаваемый объект;
    • какие материалы использовались для его строительства;
    • другие данные, которые не должны быть изменены нанимателем.

    Обычно инициатива создания и подписания данного договора исходит от самого владельца помещения, так как в будущем он сможет предъявить нанимателю разные претензии, если тот в процессе использования объекта будет выполнять действия, приводящие к нарушению его целостности или ухудшению вида. Что такое предварительный договор аренды нежилого помещения и как его правильно составить — читайте по ссылке.

    Составляется данный акт при передаче помещения в аренду гражданину или компании, а также по ее окончанию.

    Во втором случае в составлении данного документа заинтересован именно наниматель, так как наличие подписанного документа исключает возможность в будущем, что арендодатель сможет предъявить какие-либо претензии к нему.

    Передача недвижимости в аренду непременно сопровождается следованию конкретных законов, к которым относится:

    • ст. 554, 555 ГК – арендные права обеих сторон, участвующих в сделке;
    • ст. 2 п.1, ст. 23 п.1 ГК – особенности деятельности, связанной со сдачей помещений в аренду;
    • ст. 119, 225, 228 НК – налогообложение арендаторов и арендодателей.

    ГК РФ Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

    В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
    При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

    ГК РФ Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

    1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
    При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
    2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
    3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

    Важно! При сдаче в аренду нежилого помещения обязательно должен составляться нет только акт приема-передачи, но и сам договор аренды, подлежащий регистрации, а иначе такая деятельность будет считаться незаконной. Регистрация договора аренды нежилого помещения осуществляется в Росреестре при подаче всей необходимой документации.

    Как правильно заполнить акт приема-передачи по договору аренды вы можете посмотреть в этом видео:

    Для чего нужен этот документ

    Договор рентинга выступает в качестве письменного подтверждения, что владелец помещения сдает арендатору нежилое помещение во временное пользование на определенных условиях с непременным получением арендных платежей.

    Хотя данный контракт считается конкретным и содержащим максимум информации о данной сделке, в нем отсутствуют сведения относительно того, в каком состоянии передается объект.

    Составляется данный документ обычно в свободной форме, но имеются определенные требования, которым он должен соответствовать, чтобы обладать юридической силой и содержать оптимальные данные обо всех особенностях помещения.

    Непременно в нем указываются данные:

    • кадастровый номер помещения;
    • разные условные номера;
    • детальный и конкретный адрес места его нахождения;
    • общая площадь помещения;
    • состояние объекта;
    • наличие различных поведенных систем коммуникаций.

    Важно! Если арендатор потребует, то владелец помещения дополнительно должен прикрепить к этим документам кадастровый паспорт или иную официальную документацию, в которой содержатся данные о сооружении. Что такое кадастровый паспорт недвижимости и как его получить — узнайте тут.

    Правила составления акта при передаче нежилого объекта недвижимости

    Акт приема-передачи выступает важным и значимым дополнительным документом к договору аренды. Так как в качестве объекта выступает нежилое помещение, то процесс составления данного документа обладает некоторыми особенностями:

    • в нем содержится информация о каждой стороне, участвующей в сделке;
    • допускается, чтобы арендаторами и арендодателями выступали как компании, так и частные лица;
    • если участником является физлицо, то прописывается его ФИО, данные паспорта, адрес места постоянной прописки;
    • если участвует в данном договоре юрлицо, указывается юридический адрес компании, полное ее название, ФИО руководителя;
    • непременно прописывается непосредственное назначение данного документа, а именно то, что передается помещение от собственника арендатору или наоборот;
    • указывается, что за такую передачу арендатор обязан уплачивать определенную плату, представленную обычно ежемесячными платежами. Можно ли составить договор безвозмездной аренды нежилого помещения вы можете узнать по ссылке;
    • важной считается информация о самом нежилом помещении, поэтому должны иметься сведения о его типе и назначении, а также об общей площади;
    • прописываются данные о состоянии данного объекта, поэтому детально описываются имеющие настенные, напольные и потолочные покрытия, разные дополнительные полки, подставки или иные элементы, окна и двери;
    • если имеются какие-либо нарушения в отделочных материалах, то это должно содержаться в документе;
    • нередко нежилые помещения сдаются в аренду совместно с определенной мебелью и даже техникой, а эти элементы непременно должны отражаться в акте.

    Составляется акт в двух экземплярах. Когда составляется этот документ впервые, то арендатор должен тщательно изучить всю информацию, которая указана в нем относительно имеющегося помещения. Он должен сверить ее с фактическими данными, чтобы не было ситуации, что арендодатель упустил важные моменты, например, может быть прописано больше мебели, чем имеется на самом деле.

    Как составить договор аренды между сторонами — физическими лицами и какие реквизиты при этом нужно указать — узнайте здесь.

    Образец акта приема-передачи нежилого помещения в аренду.

    В этом случае вносятся соответствующие изменения в данный акт. Арендатор должен много внимания уделить осмотру отделочных материалов и иных элементов, так как если на них имеются повреждения, то это должно быть отражено в документе.

    После окончания срока аренды составляется другой акт, который должен быть схож с первым. Собственник проверяет техническое состояние помещения, чтобы убедиться, что не нарушена работоспособность коммуникаций, вся мебель и техника остались на месте и в рабочем состоянии, а также нет никаких проблем с целостностью разных покрытий в помещении.

    Если обнаруживаются несоответствия, то арендатор покрывает убытки, а если нет никаких проблем, то составляется второй акт, в котором четко указывается, что арендодатель не имеет никаких претензий к бывшему арендатору.

    Структура и форма документа

    • шапка его начинается с самого названия;
    • указывается точная дата его составления, а также прописывается место, где выполняется процесс;
    • прописывается информация о договоре, к которому и должен прикладываться акт, поэтому даже в нем должны иметься основные данные из контракта;
    • вносятся сведения о каждом участнике сделке, а именно о собственнике помещения и об арендаторе;
    • особенно много внимания в документе уделяется описанию технического состояния объекта, а также его содержимому, если он сдается совместно с разными приборами, мебелью или оборудованием;
    • прописывается адрес расположения помещения;
    • дается информация о том, что помещение сдается в аренду, что говорит о целевом назначении документа;
    • нередко указываются даже показания разных счетчиков, чтобы в будущем собственнику объекта было легко рассчитывать коммунальные платежи;
    • отдельная строка выделяется для указания различных дефектов, если они имеются, например, нарушения целостности напольного покрытия, неработающая техника и т.д.;
    • в конце акта собственник и арендатор ставят свои подписи с обязательной расшифровкой.

    Важно! Данный акт считается полезным для каждого участника сделки, так как не дает возможности в будущем какой-либо недобросовестной стороне предъявлять претензии другой.

    Пошаговая инструкция по оформлению

    Акт приема-передачи считается специальным соглашением, к которому не предъявляется множество требований, поэтому главное, чтобы в нем содержалась вся необходимая информация. Процесс составления его делится на этапы:

    • прописывается название соглашения, поэтому пишется акт приема-передачи;
    • указывается, что передается арендатору именно нежилое помещение, предназначенное для производственного процесса или предпринимательской деятельности, но не для постоянного проживания;
    • ставится дата составления документа;
    • указывается в дополнении, к какому именно договору аренды прикладывается акт;
    • вносятся сведения о двух сторонах, участвующих в сделке;
    • приводится детальная и правдивая характеристика имеющегося объекта, а также прописывается его адрес, этаж на котором он располагается, и общая площадь;
    • техническое состояние объекта считается важным моментом, на основании которого собственник сможет предъявить арендатору какие-либо претензии в случае выявления нарушений за тот период, когда помещение сдавалось в аренду;
    • в конце ставятся печати и подписи.

    Титульный лист акта приема-передачи нежилого помещения.

    Важно! В интернете можно легко посмотреть или скачать образец данного документа, что позволит составить и заполнить его быстро, а также в нем будет иметься вся необходимая информация.

    К советам юристов при заполнении документа относится:

    • надо изучать всю информацию в нем;
    • сверять ее с действительностью;
    • хранить до окончания действия арендного договора.

    Акт выступает средством защиты не только для владельца помещения, но и для арендатора.

    Что делать в случае отказа от подписания акта

    Отказывается обычно от этого арендатор, а в такой ситуации собственнику не следует доверять такому клиенту. Если же сам владелец помещения не желает составлять документ, то арендатору стоит задуматься, так как после окончания действия арендного договора ему могут быть предъявлены многие выдуманные претензии.

    Что собой представляет акт приема-передачи недвижимости и для чего нужен такой документ — смотрите в этом видео:

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499 )450-27-46 (Москва)
    +7 (812) 317-55-21 (Санкт-Петербург)

    Акт приема-передачи нежилого помещения (приложение к договору аренды нежилого помещения)

    Тип документа: Акт

    Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.

    Размер файла документа: 1,9 кб

    Бланк документа

    Скачать образец документа

    приема-передачи нежилого помещения,

    находящегося по адресу:

    “___”________ ___ г.

    ___________, именуем__ в дальнейшем “Арендодатель”, в лице _____________, действующего на основании ____________, передал, а ______________, именуем__ в дальнейшем “Арендатор”, в лице ____________, действующ__ на основании ___________, принял в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу __________________ общей площадью _______ кв. м для использования под _______________ согласно договору N ____ аренды нежилого помещения от “__”_______ ____ г.

    Техническое состояние нежилого помещения удовлетворительное и позволяет использовать его в целях, предусмотренных п. 1.1 указанного Договора аренды.

    • Акт: образцы (Полный перечень документов)
    • Поиск по фразе «Акт» по всему сайту
    • «Акт приема-передачи нежилого помещения (приложение к договору аренды нежилого помещения)».doc
    • Скачано документов

    Занесено в базу

    Внесены исправления в

    • Договоры
    • Все документы
    • Календарь праздников и выходных на 2020 год
    • Регистрация малого бизнеса полезно
    • Как самостоятельно составить договор
    • Таблица кодов ОКВЭД

    У нас на сайте каждый может бесплатно скачать образец интересующего договора или образца документа, база договоров пополняется регулярно. В нашей базе более 5000 договоров и документов различного характера. Если вами замечена неточность в любом договоре, либо невозможность функции “скачать” какого-либо договора, обратитесь по контактным данным. Приятного времяпровождения!

    Сегодня и навсегда — загрузите документ в удобном формате! Уникальная возможность скачать любой документ в DOC и PDF абсолютно бесплатно. Многие документы в таких форматах есть только у нас. После скачивания файла нажмите “Спасибо”, это помогает нам формировать рейтинг всех документов в базе.

    Источники:
    http://o-nedvizhke.ru/dokumenty/akty/akt-priema-peredachi-pomeshheniya-pri-sdache-v-arendu.html
    http://dogovor-arendy.ru/nezhiloe-pomeshhenie/akt-priema-peredachi-i-vozvrata.html
    http://svoe.guru/nezhilaya-sobstvennost/nezhiloe-pomeshhenie/arenda-nezhiloe-pomeshhenie/obrazets-akta-priema-peredachi.html
    http://glavkniga.ru/forms/748
    http://proprietor.ru/nedvizhimost/arenda-i-s-em-zhil-ya/akt-priema-peredachi-pomeshhen.html
    http://dogovor-obrazets.ru/%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B5%D1%86/%D0%90%D0%BA%D1%82/1356
    http://dogovor-obrazets.ru/%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B5%D1%86/%D0%90%D0%BA%D1%82/1364

    Акт приема передачи нежилого помещения в аренду, как составить образец?

    Скачать пустой бланк акта приема-передачи помещения в аренду. Ключевое его значение связано с тем, что договор аренды по своей сути является предварительным соглашением и без акта не считается состоявшимся действительным. Именно акт подтверждает факт передачи помещения от одного лица другому, а значит доказывает факт исполнения арендного договора. Каждый арендодатель при сдаче своего имущества в аренду заинтересован в том, чтобы оно содержалось в порядке, не подвергалось порче, не ломалось и как можно меньше изнашивалось. Акт составляется еще и для того, чтобы удостоверить факт передачи помещения в аренду в удовлетворительном состоянии, без нареканий и замечаний со стороны будущего арендатора.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

    Акт приема-передачи помещения в аренду

    Помещения, как и иные объекты гражданских прав, не ограниченные в обороте, могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом п. Одним из наиболее распространенных случаев передачи помещения от одного лица к другому является его передача на основании заключенного договора купли продажи.

    Как составить акт приема-передачи помещения в этом случае, расскажем в нашей консультации. Договор купли продажи должен быть заключен в письменной форме, поскольку несоблюдение письменной формы влечет его недействительность.

    Переход права собственности на помещение подлежит государственной регистрации п. Документом, подтверждающим факт передачи помещения покупателю, является передаточный акт или акт приема-передачи, подписываемый обеими сторонами. Составляем акт приема-передачи помещения Для акта приема-передачи нежилого помещения образец простой и составляется он в произвольной форме.

    Из передаточного акта должно однозначно следовать со ссылкой на заключенный договор купли продажи, что продавец передал, а покупатель принял помещение.

    Как и в договоре купли-продажи, в акте нужно привести подробную характеристику передаваемого помещения. Иными словами, в акте должны быть указаны данные, которые позволят определенно установить недвижимость, подлежащую передаче.

    Хотя дополнительно могут быть приведены и иные уникальные характеристики объекта. Также в акте нужно отметить, что помещение передано в состоянии, удовлетворяющем покупателя, и претензии у сторон отсутствуют.

    Передаточный акт подписывается продавцом и покупателем. Для акта приема-передачи ключей от помещения образец отдельный приводить не будем, ведь эта информация обычно также отражается в передаточном акте на помещение. Приведем пример заполнения акта приема-передачи нежилого помещения при купле-продаже.

    Срок аренды не имеет значения. Даже если договор заключается на несколько дней, документ должен быть составлен и подписан. Важно описать все элементы помещения как можно подробнее.

    АРЕНДА Возникновение права собственности в нашей стране на заре х годов прошлого столетия привело к тому, что новоявленные собственники имущества получили право распоряжаться им по своему усмотрению. Наличие права собственности на недвижимость породило новый вид правоотношений — арендные. В настоящий момент, в аренду могут сдаваться как жилые, так и нежилые помещения. Зачем нужен акт В соответствии с договором аренды нежилого помещения , одна сторона получает во временное пользование нежилые помещения, находящиеся в собственности другого лица. Так как договор носит предварительный характер, то документом, подтверждающим фактическую передачу в аренду помещения, является акт приема передачи нежилого помещения нежилых помещений. Данный документ удостоверяет то, что одна сторона арендодатель передала, а другая сторона арендатор приняла в аренду нежилое помещение, оговоренное в договоре аренды.

    Основания и порядок досрочного расторжения договора аренды

    Скачать пустой бланк акта приема-передачи нежилого помещения. Без составления данного акта договор так и будет предварительным документом, не фиксирующим факта приема-передачи, а также использования помещения, а лишь отражающим намерение. То есть, по сути дела, если стороны не подпишут акт, то его отсутствие может привести к тому, что финансовые отношения между сторонами по основному договору, а также все действия технического характера по передаваемому помещению могут быть признаны незаконными или недействительными. Обращаем внимание! Договоры аренды сроком более года подлежат обязательной госрегистрации! Следует учитывать, что долгосрочные договоры аренды сроком больше одного года , как и договоры купли-продажи, надо регистрировать в государственных структурах и к ним в обязательном порядке должен быть приложен акт о приеме-передаче помещения.

    Акт приёма-передачи нежилого помещения

    Акт прием-передачи не помещения — это документ, прилагаемый к договору аренды. Так как договор аренды подлежит государственной регистрации, сторонам очень важно правильно оформить сделку. Для этого важно зафиксировать состояние недвижимости на момент ее передачи арендатору. Законодатель не утвердил обязательную форму документа, поэтому сторонам необходимо узнать заранее, что указывается в акте приема-передачи. Так как акт всегда является дополнением к основному соглашению, ссылка на основной договора является обязательной. Кроме того, в акте приема-передачи указываются время и место составления этого документа, ведь они могут совпадать с прописанными в основном договоре.

    Основания и порядок досрочного расторжения договора аренды Зачем нужен акт Возврат помещения по договору аренды помещения, будь то целое здание или небольшой офис, жилой или нежилой объект, требует соблюдения определенной процедуры. Обязательным ее этапом является проверка арендуемых площадей на предмет: внешнего вида; состояния оконных и дверных конструкций, пола, потолка; состояния систем коммуникаций, в том числе электроснабжения, отопления и т.

    Помещения, как и иные объекты гражданских прав, не ограниченные в обороте, могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом п. Одним из наиболее распространенных случаев передачи помещения от одного лица к другому является его передача на основании заключенного договора купли продажи. Как составить акт приема-передачи помещения в этом случае, расскажем в нашей консультации. Договор купли продажи должен быть заключен в письменной форме, поскольку несоблюдение письменной формы влечет его недействительность. Переход права собственности на помещение подлежит государственной регистрации п. Документом, подтверждающим факт передачи помещения покупателю, является передаточный акт или акт приема-передачи, подписываемый обеими сторонами. Составляем акт приема-передачи помещения Для акта приема-передачи нежилого помещения образец простой и составляется он в произвольной форме. Из передаточного акта должно однозначно следовать со ссылкой на заключенный договор купли продажи, что продавец передал, а покупатель принял помещение.

    Акт приема-передачи нежилого помещения

    Акт приема-передачи помещения в аренду 0 Помещение как вид недвижимого имущества может быть объектом не только договора купли-продажи, но и, например, договора аренды. Напомним, что по договору аренды одна сторона, именуемая арендодателем, обязуется предоставить другой стороне арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование ст. Договора аренды заключается на срок, определенный договором п.

    .

    .

    Акт приема-передачи помещения. 0. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся не только земельные участки и участки.

    Образец акта приема-передачи к договору аренды

    .

    Акт приема-передачи (в аренду) нежилого помещения

    .

    Акт приема-передачи нежилого помещения в аренду: образец и правила составления

    .

    .

    .

    .

    Образец. Акт приема-передачи нежилого помещения, передаваемого в аренду (приложение к договору аренды нежилого помещения)

    Образец. Акт приема-передачи нежилого помещения, передаваемого в аренду (приложение к 
    договору аренды нежилого помещения)

    Приложение N. 2    к Договору аренды нежилого помещения
       N. _____  от "___"_________ 200_ г.
       
       
       АКТ N. ____
       приема-передачи нежилого помещения,
       находящегося по адресу:
       _________________________________________
       
       г. _______________ "___"___________ 200_ г.

       
       _____________________________________________________, именуем___ в дальнейшем  "Арендодатель", в лице _________________________________, действующего на основании  Устава, передал_, а _______________________, именуем___ в дальнейшем "Арендатор", в  лице__________________________, действующ__ на основании ___________________, принял_ в  аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: _________________________________,  ____ этаж, помещение N. ______ (номер помещения приведен согласно экспликации от  "___"_____________ _200_ г.), общей площадью _________ кв. м для использования под  ________________, согласно Договору N. _____ аренды нежилого помещения от "__"___________  ____ года.    Техническое состояние нежилого помещения удовлетворительное и позволяет использовать  его в целях, предусмотренных п. 1.1 указанного договора аренды.    
       
       
       
       
            Передал:                               Принял:
       
            Руководитель                           Руководитель
            ________________________               __________________________
            ________________________               __________________________
              (ф.и.о., должность)                     (ф.и.о., должность)
       
                     М.П.                                      М.П.
       
       
            Главный бухгалтер ______________/_________________
       
       
       ----

    Передаточный акт к договору аренды нежилого помещения. Образец

    город ____________ «___»_______ 20__ года

    ___________________, в лице Директора ________________________________ , действующего
    на основании Устава, именуемое в дальнейшем Арендодатель, с одной стороны, и
    _____________________, в лице Директора ______________________________________,
    действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем Арендатор, с другой стороны,
    совместно именуемые Стороны, составили настоящий акт (далее — Акт) о нижеследующем.

    1. Арендодатель передал, а Арендатор принял нежилое помещение, находящееся на _____ этаже
    задания расположенного по адресу:____________________________________________________
    __________________________________________________________________помещение №____
    общей площадью ____________кв.м, для размещения на предоставленной площади
    ____________________________________.

    2. На момент сдачи несущие и ограждающие конструкции здания находятся в состоянии
    пригодном для эксплуатации в соответствиями с условиями договора аренды, Арендатор
    претензий по состоянию помещения не имеет.

    3. Сдаваемые в аренду помещения оборудованы следующими инженерными системами:
    отопления, электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, системой вентиляции, пожарно-
    охранной сигнализацией.

    4.Настоящий Акт составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

    Подписи сторон

    Арендодатель ______________________________________________________

    «___» __________ 20__ г.

    Арендатор _________________________________________________________

    «___» __________ 20__ г.

    АО ВОДОКАНАЛ | г. Чебоксары

    УВАЖАЕМЫЕ ЗАКАЗЧИКИ УСЛУГ

    ИСПЫТАТЕЛЬНОЙ ЛАБОРАТОРИИ КАЧЕСТВА ВОД !

    Испытательная лаборатория качества вод (ИЛКВ) АО «Водоканал» аккредитована в национальной системе аккредитации Федеральной службой по аккредитации:

    аттестат аккредитации № РОСС RU.0001.514742,

     дата внесения в реестр сведений об аккредитованном лице 16.09.2015

    ИЛКВ осуществляет свою деятельность в соответствии с действующей областью аккредитации, утвержденной Федеральной службой по аккредитации.

    Прием заявок на оформление договоров, проб на исПЫТАНИЯ

    Прием заявок на лабораторные исследования в ИЛКВ и выдача протоколов испытаний проводится по рабочим дням:

    понедельник – пятница с 8 ч 00 мин до 11 ч 30 мин,

    обед с 11 ч 30 мин до 12 ч 15 мин.

     

    Скачать заявку на проведение лабораторных испытаний

     

    Прием заявок на проведение лабораторных испытаний проводится по адресу:

    г. Чебоксары, проезд Мясокомбинатский, д. 12, факс (8352) 56-61-79,  [email protected]

     

    Информирование Заказчика об области аккредитации ИЛКВ, о порядке отбора и доставки проб на проведение испытаний, стоимости исследований, оформление договоров и расчётных документов, прием проб на проведение лабораторных испытаний проводится по адресу:

    г. Чебоксары, проезд Мясокомбинатский, д. 12, тел. (8352) 20-13-05, 20-13-08

     

    Заказчикам услуг в заявке на лабораторные испытания необходимо указывать об отборе проб пробоотборщиками ИЛКВ, о выдаче протокола испытаний со ссылкой или без ссылки на аттестат аккредитации. В случае необходимости выдачи протокола испытаний со ссылкой на аттестат аккредитации, отбор проб проводится сотрудниками ИЛКВ.

     

    При отборе проб и их доставке в лабораторию заказчиком самостоятельно Акт отбора образца (пробы) оформляет и подписывает заказчик (или его уполномоченное лицо).

    Скачать акт отбора образцов (проб)

    Лаборатория оценку соответствия не проводит, мнения и интерпретации не предоставляет.

     

    Акт приема-передачи нежилого помещения. Образец акта приема-передачи помещения в аренду – процедура составления Акт приемки помещения в аренду

    Недвижимость – особо ценный предмет гражданско-правовых отношений. При ее передаче другому лицу необходимо быть особо внимательным, тем более, если вы планируете пользоваться помещением в будущем.
    Сегодня я расскажу о том, что такое акт приема-передачи помещения, как его составить и зачем он нужен.

    ○ Что такое акт приема-передачи не жилого помещения?

    Акт прием-передачи не помещения – это документ, прилагаемый к договору аренды. Так как договор аренды подлежит государственной регистрации, сторонам очень важно правильно оформить сделку. Для этого важно зафиксировать состояние недвижимости на момент ее передачи арендатору.

    «Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
    Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче».
    (п. 1 ст. 655 ГК РФ).

    ○ Что в нем указывается?

    Законодатель не утвердил обязательную форму документа, поэтому сторонам необходимо узнать заранее, что указывается в акте приема-передачи.

    ✔ Наименование и реквизиты договора.

    Так как акт всегда является дополнением к основному соглашению, ссылка на основной договора является обязательной.

    Кроме того, в акте приема-передачи указываются время и место составления этого документа, ведь они могут совпадать с прописанными в основном договоре.

    ✔ Информация о сторонах договора.

    В акте обязательно отражается информация о контрагентах, кроме того, она должна совпадать с той, которая указывается в основном договоре.

    В акте приема-передачи достаточно указать наименования сторон и их представителей, имеющих право подписи. В основном же договоре аренды указывается вся подробная информация о контрагентах – данные об их государственной регистрации (если это предприятие), паспортные данные физических лиц, банковские реквизиты сторон, адреса, контактные сведения.

    ✔ Опись помещения.

    Необходимо четко идентифицировать предмет сделки. В акте приема-передачи обязательно указываются:

    • Адрес помещения.
    • Площадь.
    • Кадастровый номер.
    • Этаж.

    Также могут быть указаны другие моменты, которые стороны считают важными: наличие коммуникаций в помещении, общее состояние квартиры, какой сделан ремонт и т.д.

    • Состояние пола, потолка, стен, перегородок.
    • Состояние оконных и дверных механизмов.
    • Состояние мебели, если она есть.
    • Состояние электропроводки.
    • Состояние различных приборов.

    Кроме идентификации помещения, целесообразно внести в документ положение о том, соответствует ли недвижимость целям арендатора.

    ✔ Перечень недостатков.

    Этот пункт является практически самым важным в договоре.

    Дело в том, что после того, как вы зафиксировали состояние квартиры, споры по недостаткам, возникшие после составления акта решить будет легче.

    При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

    • Потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.
    • Непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.
    • Потребовать досрочного расторжения договора.
      (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

    ○ Кто имеет право подписывать акт приема-передачи?

    Акт приема-передачи должны подписывать сами арендатор и арендодатель, указанные в договоре как стороны, или их доверенные лица.

    Если сторона является юридическим лицом, подписывать соглашения может единоличный исполнительный орган – Гендиректор, Директор и т.д., указанный в уставе.

    ○ Можно ли внести изменения в уже существующий акт?

    Да. Внести изменения можно. Но так как договор аренды подлежит государственной регистрации, делать это нужно по правилам.

    1. Изменения вносятся и в основной договор, и в акт.
    2. Внесение изменений оформляется в виде дополнительного соглашения к основному договору.
    3. В дополнительное соглашение вносится пункт о том, что акт подлежит изменению.
    4. Дополнительное соглашение подлежит регистрации.
    5. После этого акт приема-передачи можно считать измененным.

    Конечно, дополнительное соглашение нужно составлять по всем правилам документооборота. То есть, он составляется в 2 экземплярах, подписывается обеими сторонами и должен содержать все обязательные реквизиты.

    ○ Зачем требуется составление акта?

    Суть договора приема-передачи – зафиксировать состояние помещения при его переходе к арендатору.

    Цели составления:

    1. Зафиксировать техническое состояние квартиры.
    2. Означает исполнение договора, то есть налагает на стороны определенные права и обязанности, например, по оплате помещения.
    3. Снимает с арендатора ответственность по возмещению стоимости ремонта неисправностей, возникших до передачи помещения в аренду.
    4. Выявление недостатков при составлении акта дает право арендатору отказаться от договора или потребовать устранения дефектов.

    Акт приема-передачи нежилого помещения – документ отражающий фактическую передачу нежилого помещения в пользование другому лицу в результате сделки по купле-продаже или аренды.

    Аренда нежилого помещения. Общие сведения

    Аренда представляет собой передачу имущества для временного пользования. Сделка заключается между двумя сторонами, арендодателем и арендатором. Первый, отвечает за предоставление нежилого объекта недвижимости в аренду. Второй, берет на себя обязанность выплачивать за него установленную плату, согласно условий, прописанных в договоре аренды (фиксированный ежемесячный платеж или другой способ оплаты).

    Договор аренды включает условия, согласно которым нежилое помещение передается в соответствии с актом приема-передачи, а сам акт является неотъемлемым дополнением договора. В большинстве случаев, оформляются два экземпляра документа, один для арендодателя и один для арендатора. При потребности, также оформляют дополнительный экземпляр акта приема-передачи.

    Наш сайт предлагает для скачивания и другие образцы акта приема-передачи: при продаже нежилого помещения — , при продаже квартиры — , при продаже земельного участка — образец, при продаже гаража — образец.

    Акт приема-передачи нежилого помещения. Особенности

    Рассмотрим основные особенности составления акта приема-передачи нежилого помещения.

    • В бланке акта должны присутствовать сведения обеих сторон, заключающих сделку приема и передачи нежилого объекта недвижимости.
    • Сделка может заключаться как между физическими, так и юридическими лицами (ИП / организации). Физическим лицам необходимо предоставить информацию относительно: ФИО, паспортных данных, адреса регистрации; юридические лица должны указать название предприятия, ФИО и должность директора.
    • В документе указывается, что арендодателем (собственником нежилого помещения) передается помещение арендатору (прописывается тип помещения, его предназначение, общая площадь) для временного пользования (аренды).
    • Необходимо указывать все особенности помещения на момент составления акта приема-передачи, а именно: состояние потолков, перекрытий, окон, стен, дверей, полов. Когда помещение арендуется вместе с мебелью или другим имуществом, это, также, необходимо указать в документе.
    • Акт подписывают обе стороны, и ставят печати, при их наличии. У каждой из сторон остается свой экземпляр акта, который идет вместе с экземпляром договора аренды.

    К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся не только земельные участки и участки недр, но и все то, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимости относятся в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также помещения, как жилые, так и нежилые (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Помещения — это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями (пп. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ ).

    Помещения, как и иные объекты гражданских прав, не ограниченные в обороте, могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом (п. 1 ст. 129 ГК РФ). Одним из наиболее распространенных случаев передачи помещения от одного лица к другому является его передача на основании заключенного договора купли продажи. Как составить акт приема-передачи помещения в этом случае, расскажем в нашей консультации.

    Подтверждаем факт передачи помещения по договору

    Заключив договор купли продажи помещения, продавец обязуется тем самым передать в собственность покупателя указанное помещение (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Договор купли продажи должен быть заключен в письменной форме, поскольку несоблюдение письменной формы влечет его недействительность. В том случае, когда помещение принадлежит на праве общей собственности нескольким лицам (физическим или юридическим), сделка купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ ).

    Переход права собственности на помещение подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

    Документом, подтверждающим факт передачи помещения покупателю, является передаточный акт или акт приема-передачи, подписываемый обеими сторонами. В общем случае именно после подписания сторонами такого акта обязательство продавца передать помещение покупателю считается исполненным. В противном случае, когда одна из сторон уклоняется от подписания документа о передаче помещения, это расценивается как отказ соответственно продавца от исполнения обязанности передать недвижимость, а покупателя — обязанности принять ее (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

    Составляем акт приема-передачи помещения

    Для акта приема-передачи нежилого помещения образец простой и составляется он в произвольной форме. Из передаточного акта должно однозначно следовать со ссылкой на заключенный договор купли продажи, что продавец передал, а покупатель принял помещение. Как и в договоре купли-продажи, в акте нужно привести подробную характеристику передаваемого помещения. Иными словами, в акте должны быть указаны данные, которые позволят определенно установить недвижимость, подлежащую передаче. К слову, без указания таких данных в договоре, условие о подлежащей передаче недвижимости будет считаться несогласованным, а соответствующий договор незаключенным (ст. 554 ГК РФ).

    В общем случае, как в договоре, так и в акте достаточно указать кадастровый номер помещения (п. 2 Постановления Пленума ВС от 11.07.2011 № 54). Хотя дополнительно могут быть приведены и иные уникальные характеристики объекта. Скажем, его площадь, расположение (в т.ч. этаж) и т.д.

    Также в акте нужно отметить, что помещение передано в состоянии, удовлетворяющем покупателя, и претензии у сторон отсутствуют. Передаточный акт подписывается продавцом и покупателем. Для акта приема-передачи ключей от помещения образец отдельный приводить не будем, ведь эта информация обычно также отражается в передаточном акте на помещение.

    Приведем пример заполнения акта приема-передачи нежилого помещения при купле-продаже.

    Частыми причинами конфликтных ситуаций между участниками сделки, связанной с арендой, являются использование арендуемого объекта не по назначению, повышение платы арендодателем, порча имущества. Для решения первых двух проблем достаточно раскрыть эти вопросы в договоре. Чтобы не возникло неприятных ситуаций с сохранностью имущества, которое передает собственник арендатору, требуется тщательно оформлять акт приема-передачи нежилого помещения по договору аренды. Образец бланка можно скачать на этой странице.

    Тут представлено 2 вида шаблона: передаточный акт арендатору (при первоначальной сдаче в аренду) и возврата нежилой недвижимости арендодателю (при расторжении договора).

    Из данной статьи вы узнаете, на что важно обратить внимание при составлении документа, а также сможете увидеть наглядный заполненный образец. Можно бесплатно сохранить готовый шаблон, чтобы распечатать или использовать его по своему усмотрению.

    Арендный договор включает в себя акт приема-передачи нежилого помещения арендатору, который является неотъемлемым приложением. В него входят: общие сведения, описание внешнего и внутреннего состояния несущих конструкций, а также имущества.

    Данный документ, подтверждающий передачу, является необязательным при государственной регистрации договора, но если он указан в качестве приложения, то его нужно также предоставить в Росреестре. При его отсутствии, уполномоченный сотрудник не вправе зарегистрировать сделку.

    Составляя акт, стороны вправе исключать или добавлять необходимые пункты, но при этом, придерживаясь их определенной последовательности, так как утвержденной формы не существует.

    После скачивания можно заполнять настоящий шаблон, исходя из вашей ситуации, обратимся к примеру составления.

    Образец акта, наглядный пример

    Рассмотрим пример заполнения пунктов передаточного акта нежилого помещения. Данный шаблон используют при передаче арендатору. При возврате, после прекращения договора аренды используют аналогичную форму, скачать которую можно скачать ниже. Бланк условно разделен на несколько составляющих:


    Количество экземпляров акта приема-передачи и договоров аренды должно соответствовать. Передача прав и обязанностей происходит при подписании документа обеими сторонами. Приложение составляется на отдельных листах, подшивается и хранится вместе с основным договором.

    Оформить в бумажном виде и подтвердить передачу объекта, заинтересованы оба участника. Для арендодателя – это гарантия сохранности его имущества, для арендатора – гарантия возврата недвижимости в том виде, в котором он её арендовал, без предъявления претензий от Арендодателя.

    Акт приема-передачи при расторжении договора аренды (возврат помещения арендодателю)

    Расторгнуть сделку и осуществить возврат арендуемого помещения можно когда истек срок аренды, взаимное согласие участников сделки, при прекращении действия договора в одностороннем порядке из-за нарушений условий и прочее.

    Чтобы грамотно и юридически правильно оформить прекращение отношений между сторонами заключается соглашение о расторжении аренды, к которому прилагается акт передачи помещения собственнику.

    При окончании срока аренды имущество возвращается собственнику в своем первозданном виде, если иные условия не были изначально прописаны в договоре или допсоглашении (о ремонте, реконструкции и т.д.)

    Передача имущества осуществляется после подписания передаточного акта о возврате, после этого возможные претензии по состоянию имущества снимаются с арендатора.

    Что дает оформление передаточного акта

    Гарантия — одна из главных причин составления и подписания акта приема-передачи. Он дает уверенность в прозрачности сделки, в целостности и сохранности предмета аренды.

    Также к причинам его составления можно отнести:

    • с даты, указанной в приложении, возлагается ответственность за своевременную оплату и сохранность арендуемого объекта;
    • описание подробных технических характеристик и имущественного состава, поможет в решении споров, связанных с вопросами ремонта;
    • возможность решить, действительно ли данный объект подходит для намеченных целей.

    Таким образом, оформление передачи нежилого помещения просто необходима разумным и ценящим свое время нанимателю и наймодателю, чтобы быть юридически защищенным от возможных неурядиц.

    Форм на недвижимость — Создание договора аренды жилого помещения или собственности онлайн

    Общие вопросы

    Нужен ли мне даже письменный договор аренды?

    Хотя создание письменного договора аренды может показаться хлопотным, его наличие имеет решающее значение для защиты вашей арендуемой собственности. Как правило, любое соглашение на срок более одного года должно быть оформлено в письменной форме. В договоре аренды содержится список юридических обязательств как для арендодателя, так и для арендатора, а также излагается ряд других важных деталей.Он обеспечивает основу для арендных отношений.

    В чем разница между договором аренды и договором аренды?

    Аренда относится к определенному сроку, часто на год; в то время как договор аренды обычно возобновляется в конце периода, если домовладелец или арендатор не завершит его надлежащим уведомлением.

    Какие самые важные статьи следует включить в договор аренды?

    Договоры аренды недвижимости в основном состоят из статей, касающихся конкретных вопросов, касающихся отношений аренды.В каждом штате есть свои правила относительно того, какие пункты или элементы включать в договор аренды. Некоторые из наиболее распространенных пунктов, требуемых в договоре аренды в каждом штате, включают:
    • Основная информация — включая имена всех арендаторов; адрес и описание объекта аренды; имя, адрес и контактная информация арендодателя или управляющей компании; дата начала аренды; и срок аренды.
    • Информация об аренде — включая сумму аренды; когда наступает срок аренды; где и как платить арендную плату; информация о гарантийном депозите; и пени за просрочку.
    • Ограничения — включая способы использования собственности; количество людей, которым разрешено там жить; обязанности домовладельца; обязательства арендатора; субаренда; и переделки.
    Хотя эти пункты охватывают основы, важно, чтобы в договор аренды было включено больше положений для покрытия потенциальных проблем, касающихся вашей конкретной собственности. В зависимости от того, где находится недвижимость, вам, возможно, также придется включить пункты, требуемые вашим местным правительством. Как правило, для перехода права собственности на недвижимость требуется акт.Некоторые примеры включают:
    • добавить или удалить кого-либо из титула,
    • передать собственность от одного человека другому,
    • изменить название вашей собственности с вашего имени на имя вашего живого фонда или
    • передать собственность на или от юридического лица.

    Будет ли моя собственность подвергаться переоценке, когда я изменю право собственности?

    Возможно. Изменение названия может вызвать переоценку налога.Однако во многих государствах определенные переводы не приводят к переоценке, например переводы в отзывный траст или из него или между членами семьи, например, переводы между супругами или между родителями и детьми.

    Могу ли я использовать LegalZoom для передачи права собственности при продаже собственности?

    Нет. Существуют особые правила продажи недвижимости, которые необходимо соблюдать в зависимости от округа, в котором находится недвижимость.Если вы продаете недвижимость, мы рекомендуем обратиться к юристу, эскроу-компании или титульной компании для оформления продажи.

    Основы договоров купли-продажи коммерческой недвижимости

    Договор купли-продажи коммерческой недвижимости может состоять из одной или ста страниц. Нет никаких правил, и каждый термин, каждое слово подлежат обсуждению. Тем не менее, существуют положения, которые обычно включаются в большинство договоров купли-продажи CRE, и понимание этих положений важно как для покупателя, так и для продавца, чтобы защитить свои интересы.

    Начнем с небольшого рассказа.

    Краткая история контракта № 1

    Друг адвокат страдал во время самых долгих переговоров по договору купли-продажи. С каждой стороны были внесены десятки поправок, и соглашение выросло почти до 200 страниц. На встрече с юристом другой стороны, когда выяснилось, что они близки к сделке, но другая сторона снова начала колебаться по поводу языка, мой друг сказал:

    «Я согласен с контрактом, как он сейчас. , и мы можем закончить, если я могу вставить только одно слово.

    Адвокат оппонента сказал: «Конечно. Что это за слово?»

    И мой друг ответил: «Нет».

    Аааааааааааааааааааааааааааад)))))

    При этом в этой статье обсуждаются общие положения контрактов, их цели, модификации, которые продавцы и покупатели могут запрашивать у них, и их причины для этих запросов. Начнем с цели контрактов.

    Цель договора купли-продажи CRE

    Договор преследует несколько целей: он определяет права, обязанности и ответственность каждой стороны; в нем подробно описаны шаги, которые должны произойти, чтобы закрыть транзакцию; и, естественно, он точно определяет, какое имущество, реальное или иное, передается.

    Хотя иногда существует тенденция к тому, чтобы контракт оставался «коротким и простым», хорошо составленный контракт четко отражает и определяет вышеуказанные цели, независимо от объема или сложности документа. Время и деньги, потраченные на создание тщательного и полного контракта, будут возвращены десятикратно в случае возникновения конфликтов.

    Форма контракта, переговоры и составление

    Первый проект соглашений обычно составляется юристом продавца, а затем отправляется покупателю для ознакомления.Обе стороны обмениваются поправками, пока обе не примут окончательный документ. Соглашение, вероятно, будет содержать общие положения, обсуждаемые ниже, но оно будет адаптировано для конкретной сделки, включая конкретный тип собственности. Например, продажа незанятой промышленной собственности будет иметь другие проблемы, чем незастроенная земля или торговый комплекс с несколькими арендаторами.

    В зависимости от сложности сделки и стоимости собственности переговоры по контракту могут быть обширными.Кто может выбирать, какие положения включены? Краткая история…

    Краткая история контракта № 2

    Поверенного по недвижимости с опытом работы более 40 лет спросили, почему он отказался вести переговоры или даже обсуждать условия контракта, которые противная сторона обозначила как «сделку». выключатель. » Отметив сначала, что они в конечном итоге приняли термин именно так, как он этого хотел, он затем ответил: «Потому что у моего клиента была большая палка».

    Хотя не все стороны и их поверенные придерживаются такой позиции, эта история подчеркивает одну истину: ни одна из сторон не имеет права на конкретный срок.Все может быть предметом переговоров (включая решение, когда одна из сторон находится у власти, вообще не вести переговоры!).

    Хорошо. Давайте углубимся в некоторые общие положения договоров о коммерческой недвижимости…

    Общие положения о договорах купли-продажи CRE

    После определения сторон и даты вступления в силу договора, следующие слова, которые вы, вероятно, увидите в договоре купли-продажи коммерческой недвижимости являются «Принимая во внимание…»

    1. Пункты «Принимая во внимание»

    Часто договоры купли-продажи начинаются с ряда пунктов «в то время как», также называемых «подробными сведениями».«Принимая во внимание» буквально означает «учитывая тот факт, что» и является своего рода введением к сделке, объясняющим факты, которые привели к заключению контракта. Принято считать, что сольные концерты не являются частью действующих положений контракта. Соответственно, если сторона рассматривает формулировку в оговорке «пока» как обязательное право или обязанность, ее следует исключить из описания контракта и включить в основной текст.

    2. Описание собственности и срок «как есть»

    В зависимости от того, что передается, в контракте будут описаны три типа собственности: недвижимое, личное и другое.Описания недвижимости подробно описывают землю и улучшения, подлежащие передаче, с максимально возможной конкретностью. Если юридическое описание существует, его следует использовать, а если нет, в контракте должно быть предусмотрено, что описание будет изменено после обследования.

    Если будет передаваться личное имущество, в контракте прописываются эти конкретные предметы. Поскольку продавец может намереваться оставить за собой часть личного имущества, исчерпывающий список оставшихся предметов идеально подходит, чтобы избежать путаницы.

    Прочие имущественные интересы могут включать такие вещи, как права аренды и договора, лицензии, интеллектуальная собственность и гарантии.Еще одна короткая история…

    Краткая история контракта № 3

    Сторона покупала группу горнолыжных курортов. В договоре купли-продажи правильно указаны юридические описания всей земли курортов, подробный список всего личного имущества, которое должно быть передано, а также несколько договоров аренды, контрактов и лицензий, относящихся к эксплуатации курортов.

    Но в нем не был затронут один важный вопрос: права на воду. При проверке права собственности покупатель обнаружил, что права на воду, необходимую для питания снежных машин горнолыжных курортов, были предоставлены продавцу лично, а не закреплены за землей.

    В то время как стороны спорили о том, охватываются ли права на воду формулировкой контракта, и в конечном итоге урегулировали этот вопрос, этого вопроса можно было избежать с самого начала, лучше понимая потребности собственности и более полное описание прав собственности на быть переданным.

    Наконец, если в соглашении указано, что собственность будет передана «как есть», это означает, что продавец не делает никаких заявлений относительно состояния собственности. Это ограничение должно согласовываться с заявлениями продавца или гарантиями по соглашению, но во всех случаях отказ от ответственности «как есть» не защитит продавца от претензий о мошенничестве, если он искажает существенные аспекты собственности.

    3. Передаточные документы (акты, переуступки и счета-продажи)

    Передача недвижимого, личного и другого имущества осуществляется с помощью разных инструментов, поэтому давайте рассмотрим возможные проблемы с каждым из них.

    а. Акты

    Поскольку существует более одного типа документов, и они различаются по степени защиты, предоставляемой покупателю, в контракте должен быть указан тип используемого документа. Ниже перечислены типы, в порядке наименьшей степени защиты покупателей:

    Общий гарантийный акт, который «не только передает получателю гранта все права и права собственности на имущество, но и гарантирует, что, если титул является дефектным или имеет «облако» на нем, например, ипотечное требование, налоговое удержание, требование права собственности, судебное решение или удержание механика, получатель гранта может привлечь к ответственности лица, предоставившего право.

    Специальный гарантийный акт (также называемый договором ограниченной гарантии), который «передает право собственности лица, предоставившего право, получателю гранта и обещает защитить получателя от правового титула или претензий, заявленных лицом, предоставившим право, и любыми лицами, чье право предъявлять иск против титул возник в период, когда лицо, предоставившее право, владело имуществом. В специальном гарантийном акте лицо, предоставляющее право, гарантирует получателю гранта, что лицо, предоставившее право, не предприняло никаких действий в течение всего времени, пока он владел титулом на собственность, что могло бы в будущем нанести ущерб титулу получателя гранта.

    Фидуциарный акт, «используемый для передачи собственности, когда лицо, предоставляющее право, действует в своем официальном качестве доверительного управляющего, опекуна, консерватора или исполнителя и т. Д. Фидуциарный акт обычно только гарантирует, что фидуциар действует в своем назначенном качестве и в пределах его / ее полномочий и не гарантирует права собственности ».

    И, наконец, акт о прекращении права требования, который представляет собой «освобождение лицом, предоставившим право, или лицом, передающим документ, любого интереса, который лицо, предоставляющее право, может иметь в собственности, описанной в документе.Как правило, акт о прекращении права собственности освобождает лицо, предоставившее право, от ответственности в отношении владения недвижимостью. … Держатель акта о прекращении права собственности получает только проценты, принадлежащие лицу, передающему акт. Если получатель разрешения на отказ от права собственности узнает после принятия документа, что лицо, предоставившее право, не владеет имуществом, получатель может потерять собственность в пользу истинного владельца. Если выясняется, что лицо, предоставляющее право, имело лишь частичную долю в собственности, держателю права на отказ от права собственности принадлежит только эта часть.”

    b. Уступки

    Как обсуждается ниже, продавец может выражать свои интересы в договорах аренды, имущественных договорах, лицензиях, разрешениях, интеллектуальной собственности и других предметах. Как правило, покупатель должен определить, можно ли переуступить конкретные предметы, подлежащие передаче, и хочет ли он их принять. Если они смогут, а они это сделают, продавец будет передавать свою долю в каждом моем задании, выполненном при закрытии.

    г. Купчая

    Купчая является обычным методом передачи личного имущества и, как и сам договор, должна идентифицировать переданные предметы с максимально возможной точностью.

    4. Закупочная цена, корректировки и задаток

    Покупная цена обычно представляет собой установленную сумму, которая может корректироваться при закрытии. Однако иногда сумма рассчитывается исходя из площади в квадратных футах, где фактический размер собственности не может быть определен до тех пор, пока не будет проведено обследование. Если в продажу включается личное или иное имущество, стороны могут, как правило, для целей налогообложения распределить, какие части покупной цены относятся к земле, движимому имуществу и другим передаваемым имущественным интересам.

    Кроме того, в контракте должно быть указано, какие корректировки цены покупки будут внесены при закрытии. Как правило, они относятся к распределению расходов на имущество между каждой стороной по таким статьям, как закрытие расходов, налоги на недвижимое и личное имущество, оценки, арендная плата и залоговые депозиты.

    Кроме того, контракт будет определять, кто держит депозит (обычно это компания по страхованию титула или другая нейтральная третья сторона) и что произойдет с депозитом, если сделка будет закрыта или нет. Как правило, если (i) сделка закрывается, депозит зачисляется в счет покупной цены, (ii) сделка не закрывается, потому что покупатель реализовал одно из своих прав на расторжение (e.g., одно или несколько непредвиденных обстоятельств покупателя не были удовлетворены или отклонены), депозит возвращается покупателю, (iii) сделка не закрылась из-за неисполнения обязательств покупателем, депозит остается у продавца, и (iv) если сделка не закрылась из-за дефолта продавца, залог возвращен покупателю.

    Кроме того, в контракте должно быть указано, будет ли возврат или удержание депозита в результате неисполнения обязательств препятствовать тому, чтобы сторона, не выполнившая обязательств, требовала возмещения убытков в результате нарушения условий контракта.

    5. Непредвиденные расходы покупателя

    Поскольку покупатель не будет знать все, что ему нужно знать об объекте недвижимости на момент подписания контракта, ему будет предоставлено определенное время для рассмотрения тех аспектов объекта недвижимости, которые он считает важными. . Если после проверки покупателем он определяет, что какой-либо из этих предметов не является удовлетворительным (как определено для каждого непредвиденного обстоятельства), он может (i) дать продавцу возможность предпринять действия, чтобы сделать товар удовлетворительным, (ii) принять товар в том виде, в каком он есть и отказаться от своего права на расторжение договора или (iii) расторгнуть договор.

    Чтобы определить, являются ли элементы непредвиденных обстоятельств удовлетворительными, ему необходим доступ к определенной информации, находящейся в распоряжении продавца, включая, например, договоры аренды, связанные с недвижимостью контракты, разрешения, лицензии, уведомления о землепользовании или экологических нарушениях или проблемах, а также финансовую информацию. такие как отчеты о прибылях и убытках и налоговые декларации. Соответственно, контракт потребует от продавца предоставить все такие документы, связанные с недвижимостью, а также обязательство предоставить любые обновления или новые документы при закрытии.

    Условные обязательства в контракте будут отличаться в зависимости от покупки, но ниже рассматриваются следующие общие из них:

    • способность покупателя обеспечить удовлетворительное финансирование
    • удовлетворительное право собственности
    • удовлетворительное обследование собственности
    • принятое состояние здания и имущества следующие проверки
    • анализ договоров аренды
    • доходы и расходы на недвижимость
    • договоры, связанные с недвижимостью
    • разрешения на землепользование и
    • удовлетворительное состояние окружающей среды

    Для получения подробного перечня проверок коммерческой недвижимости ознакомьтесь с нашей комплексной проверкой Контрольный список

    а.Финансирование покупателя

    В основе успеха продажи лежит наличие у покупателя средств для покупки. Если у них нет денежных средств (имеется в виду легкодоступные средства), а продавец не предоставляет финансирование, покупатели обратятся к сторонним кредиторам. Если они не смогут найти удовлетворительные условия кредита, это обстоятельство позволит покупателю расторгнуть договор. Как правило, продавец определяет удовлетворительные условия кредита (например, минимальную сумму кредита, максимальную процентную ставку и минимальный срок), чтобы покупатель не мог отказаться от участия в этом непредвиденном случае по туманной причине «нам не понравилось финансирование».

    б. Проверка правового титула

    Согласованная компания по страхованию правового титула проверит цепочку правового титула и все другие публичные документы, относящиеся к собственности, чтобы подготовить обязательство по праву собственности для проверки покупателем. В обязательстве должно быть установлено, что продавец владеет недвижимостью, изложены любые интересы, связанные с недвижимостью (например, залоговые права, сервитуты, зарегистрированные договоры аренды, возврат, опционы на покупку и ковенанты, условия и ограничения (CCR)), а затем подробно описаны условия, которые должны быть выполнены при закрытии или перед закрытием, чтобы компания могла застраховать право собственности, требуемое по контракту.

    Условные обязательства покупателя в отношении правового титула обычно предусматривают, что, если покупатель возражает против каких-либо условий правового титула, это может дать продавцу возможность урегулировать или застраховать возражения покупателя по праву собственности. Если продавец не может или не может вылечить или застраховать, покупатель имеет право расторгнуть договор или отказаться от своего возражения.

    Контракты также могут предусматривать, что продавец должен передать титульной компании все элементы, необходимые для устранения стандартных исключений, касающихся титула. Стандартные исключения Американской ассоциации земельных титулов (ALTA):

    • нераскрытые стороны во владении
    • точный осмотр или проверка
    • неправомерное владение или предписанные сервитуты
    • сервитуты, не указанные в публичных записях
    • залоговые права на строительство и
    • налоги, не учитываемые еще подлежат оплате

    После того, как стороны согласились с обязательством, включая то, какие исключения были удалены или застрахованы, титульная компания предоставляет полис страхования титула покупателю (и его кредитору, если таковой имеется) при закрытии.

    Важность проверки титула невозможно переоценить. Это может означать разницу между возможностью использовать землю или нет.

    Краткая история контракта № 4

    В статье PropertyMetrics о неудачных сделках с CRE опытный адвокат по недвижимости описал следующую сказку с обзором названия «Итальянские виллы»:

    Клиент покупал недвижимость поблизости [элитный торговый коридор] для строительства вилл итальянского вида. Он нанял нас для согласования землепользования.

    У него была большая модель вилл, которую он хотел показать горсовету. Должен весить 60 фунтов. Мы одобрили зонирование, и я спросил его: «Что вы собираетесь делать с ограничительными соглашениями?» Он сказал: «Что это? Как мне от них избавиться? »

    Нас не наняли для выполнения каких-либо работ по его приобретению или правовому титулу, но мы выяснили, что он должен был заставить 51% владельцев собственности отказаться от договора. Поэтому он представил всем им эту большую модель, но не смог получить больше 49%.Короче, пришлось продать. Рубашку не потерял, но пришлось продать.

    Мораль рассказа, название отзыва в начале…

    c. Обследование

    Проведение обследования важно для проверки размера и местоположения собственности, наличия у нее доступа к дорогам общего пользования, доступа к достаточным коммуникациям, определения сервитутов и их потенциального воздействия на любое предлагаемое землепользование, а также выявления любых проблем с границами (например, противоправные посягательства). Кроме того, обследование может выявить потенциальный предписывающий сервитут: право пользования недвижимостью, предоставленное без ведома или согласия землевладельца третьей стороне.Предписательные сервитуты, если они применяются, могут серьезно повлиять на использование и стоимость собственности.

    В контракте устанавливается, какая сторона оплачивает опрос, как долго покупатель должен возражать против заполненного опроса и как долго продавец должен их устранять. Конечно, продавец может отказаться от любых исправлений, а затем покупатель решает, отказаться от своего возражения или расторгнуть договор.

    В договоре должен быть указан требуемый стандарт освидетельствования. Большинство кредиторов требуют, чтобы обследование соответствовало стандартам Американской ассоциации земельных титулов (ALTA) и Национального общества профессиональных геодезистов (NSPS): «Исследование земельных титулов ALTA / NSPS».Как пояснила консалтинговая фирма по комплексной проверке, исследование ALTA / NSPS было разработано для того, чтобы предоставить страховщику титула всю необходимую информацию для того, чтобы «удалить стандартные исключения из опроса из их политики правового титула [, отвечая] на соответствующие вопросы, такие как : 1) выводы инспектора о границах собственности, 2) любые наблюдаемые сервитуты и исключения из покрытия в обязательстве о праве собственности и 3) улучшения, коммунальные услуги, общественный доступ и важные наблюдения за объектом ».

    В контракте, как правило, указывается, что продавец предоставляет покупателю и его инспектору доступ к собственности (хотя они могут ограничивать время проведения инспекции), и что покупатель освобождает продавца от любых претензий о возмещении ущерба или ущерба, возникших в результате инспекции.

    г. Инспекции

    В ходе инспекций обычно изучается состояние улучшений, движимое имущество, строительные нормы и правила, а также другие нарушения землепользования. Как и в случае с инспекцией, продавец предоставит право доступа в течение определенного времени и потребует от покупателя возместить продавцу возмещение убытков по искам о возмещении ущерба или имущественному ущербу, возникшим в результате инспекций.

    e. Аренда коммерческих арендаторов

    Если объект недвижимости включает существующих арендаторов, проверка этих арендаторов, их обязательства по арендным правам (включая варианты покупки), условия аренды (e.g., могут ли они быть переданы покупателю), сдаваемое в аренду помещение и наличие неисполнения обязательств по аренде, необходимы для понимания обязательств, которые берет на себя покупатель, а также доходов и расходов, связанных с арендой.

    Соответственно, покупатели обычно просят продавца предоставить:

    • копий всех договоров аренды
    • списков арендной платы, включая просроченные арендные платежи
    • уведомлений, выданных арендаторам
    • свидетельств об эстоппеле от арендаторов (вот образец формы свидетельства), и
    • налоговые декларации продавца для подтверждения дохода от аренды

    Кроме того, покупатели захотят, чтобы продавцы возместили им убытки от претензий арендаторов, возникших до закрытия, и могут попросить продавца уведомить всех арендаторов о предстоящей продаже.

    Подробную информацию о свидетельствах об эстоппеле арендатора см. В нашей статье об эстоппеле арендатора

    f. Контракты и расходы, связанные с имуществом

    Подобно положениям контракта на пересмотр аренды, покупатель захочет знать свои права и обязанности по контрактам, связанным с имуществом, которые в настоящее время действуют с продавцом, включая затраты, связанные с каждым контрактом, и могут ли они быть закреплен за покупателем. Такие соглашения могут касаться таких услуг, как обслуживание, управление, ремонт и другие.

    Как и в случае с арендой, договор купли-продажи может требовать от продавца (i) уступить при закрытии контрактов, которые покупатель желает принять, (ii) расторгнуть те контракты, которые покупатель не желает (в той степени, в какой это возможно в соответствии с условиями каждого контракта), ( iii) освободить покупателя от претензий по контрактам в связи с действиями, совершенными до закрытия, и (iv) получить свидетельства об эстоппеле от сторон контракта.

    г. Разрешения на землепользование

    Если покупатель не будет менять текущее использование собственности, он захочет подтвердить, что существующее использование является законным.Это означает проверку соблюдения разрешений на зонирование, отклонений, условных разрешений на использование, разрешений на строительство, разрешений на размещение, разрешений на использование вывесок и других подобных утверждений.

    Если покупатель изменит использование, в контракт будет включено условие о том, что у покупателя будет определенный период времени, чтобы получить одобрение соответствующего руководящего органа в отношении предлагаемого использования. Если покупатель старательно добивается одобрения, но не добивается успеха, он может расторгнуть договор.

    ч.Экологическая экспертиза

    Покупатель захочет убедиться, что либо у объекта недвижимости нет проблем с окружающей средой, либо, если они есть, у него есть точное представление о проблемах и о том, кто должен их решать.

    Чтобы определить состояние окружающей среды в отношении собственности, покупатель часто просит продавца предоставить существующие экологические оценки и соглашения, а также разрешения, относящиеся к экологическим обязательствам. Покупатели также будут запрашивать право проводить свои собственные оценки и расторгать договор, если результаты оценки неудовлетворительны.Обычно эти оценки представляют собой экологические оценки участка I и II этапов.

    Оценка Этапа I включает в себя обзор записей, осмотр объекта и интервью с владельцами, жильцами, соседями и представителями местных органов власти. Даже если покупатель не считает такую ​​проверку необходимой, ее кредитор может потребовать ее. Если на этапе I обнаруживается потенциальное загрязнение, можно выполнить этап II, чтобы определить, присутствуют ли опасные материалы. Этап II включает отбор проб и анализ с такими испытаниями, как пробы с поверхности и под землей, геофизические испытания заглубленных резервуаров и бочек, а также отбор проб на полихлорированные дифенилы (ПХД).

    В соглашении следует: (i) указать, кто выполняет оценку и в какие сроки; (ii) если обнаружены предметы, кто должен их исправить и сколько времени они должны это делать; (iii) предусмотреть, что покупатель может расторгнуть контракт, если он не удовлетворен выводами отчетов; и (iv) потребовать от покупателя предоставить продавцу все отчеты.

    Наконец, при возникновении потенциальных экологических проблем продавец может потребовать, чтобы все контакты с любыми руководящими органами, касающиеся потенциальных проблем, осуществлялись либо продавцом, либо покупателем только с согласия продавца.Продавцы хотят этого положения, потому что, хотя покупатель может отказаться от сделки, если оценка выявит проблемы, любые обсуждения с государственными органами и результаты таких обсуждений могут создать значительные и долгосрочные обязательства для продавца.

    6. Положения о неисполнении обязательств

    Соглашение должно четко определять, что является дефолтом, как стороны должны быть уведомлены о дефолте, разрешено ли им пытаться исправить, как долго они должны исправлять, и что происходит при неизлеченном дефолте. и расторжение договора.Например, договор может требовать, чтобы покупатель вернул продавцу все материалы, предоставленные в рамках комплексной проверки покупателя.

    Кроме того, в контракте должен быть описан процесс разрешения конфликта для рассмотрения любых претензий о нарушении.

    Для обсуждения процессов разрешения конфликтов см. Нашу статью о стандартных положениях об аренде

    7. Заявления и гарантии продавца

    Продавец сделает определенные заявления и гарантии в отношении собственности.Они должны быть четко изложены, указать, все ли или некоторые из них ограничены знаниями продавца, и указать, выживает ли каждый из них при закрытии, и если да, то как долго. Некоторые из наиболее распространенных заявлений и гарантий включают:

    • собственность свободна и свободна от всех обременений
    • нет никаких нарушений землепользования (например, зонирование, строительные нормы)
    • все разрешения, необходимые для работы собственность находится на месте
    • нет загрязнения окружающей среды или нарушений
    • продавец раскрыл все претензии к собственности
    • ни одна из сторон не имеет права занимать собственность, кроме идентифицированных арендаторов
    • предоставленные договоры аренды, контракты и финансовые документы для покупателя являются полными и точными
    • продавец имеет надлежащие полномочия для подписания контракта, а
    • улучшения не имеют каких-либо материальных дефектов и подходят для предполагаемого использования

    8.Прочие обязанности продавца — постоянное управление, страхование, повреждение имущества

    Покупатели хотят убедиться, что имущество при закрытии находится практически в том же состоянии, в котором они заключили договор. Чтобы гарантировать, что это произойдет, покупатель обяжет продавца продолжать (i) эксплуатировать и поддерживать недвижимость в разумных пределах, (ii) сдавать недвижимость в аренду разумным образом (если есть важный арендатор, покупатель может захотеть ограничить способность продавца изменить или расторгнуть договор аренды без предварительного согласия покупателя), (iii) обеспечить страхование имущества и (iv) не обременять имущество без согласия покупателя.

    Если, несмотря на усилия продавца по уходу за недвижимостью, она была повреждена до закрытия, в большинстве договоров купли-продажи описываются права сторон после повреждения. Обычно контракты решают проблему в зависимости от степени ущерба. Если собственность может быть отремонтирована до закрытия, то это сделает продавец. В противном случае страховая выручка продавца переходит к покупателю при закрытии сделки, чтобы покупатель мог произвести ремонт после закрытия. Однако, если (i) стоимость ремонта повреждений превышает определенную сумму, или (ii) ущерб, нанесенный улучшениям, превышает определенный процент от общей площади улучшений, договор обычно дает покупателю возможность расторгнуть договор.

    9. Участие брокеров

    Если в сделке участвует один или несколько брокеров, в контракте должны быть указаны эти брокеры и какая сторона несет ответственность за их комиссионные. Следует также отметить, что никакие другие брокеры не использовались, но если какие-либо неназванные брокеры предъявляют претензии в отношении комиссионных, сторона, которая имела дело с ними, несет ответственность за их комиссионные. В случае отсутствия брокеров это должно быть указано в контракте.

    10. Уступка

    Условия уступки определяют, может ли покупатель передать свои права по договору купли-продажи другой стороне.Хотя стороны могут не прийти к согласию относительно того, следует ли разрешать уступку, компромисс может разрешить ограниченную уступку (i) конкретно определенным цессионариям или (ii) любой другой стороне, если продавец сначала даст согласие.

    11. Стандартные положения

    В конце почти каждого договора купли-продажи CRE находятся несколько страниц так называемых «шаблонных статей», или статей, которые предположительно почти идентичны для всех контрактов и, следовательно, менее важны. Это, конечно, неправда. Все договоры купли-продажи коммерческой недвижимости не только разные, но и эти пункты могут существенно повлиять на права и обязанности сторон.

    «Стандартные положения» включают в себя такие элементы, как:

    • положения об уведомлении
    • гонорары адвокатам
    • положения о слиянии / полное соглашение
    • выбор закона / применимое право
    • выбор юрисдикции / форума
    • форс-мажор
    • определение собственности
    • Разрешение споров
    • сторон, блоки подписей и другие

    Для обсуждения каждого из этих случаев, примеров и подводных камней, на которые следует обратить внимание, см. статью PropertyMetrics «10 скучных шаблонных положений о коммерческой аренде, которые вы должны Понять »

    12.Закрытие

    В контракте должно быть указано, когда и где произойдет закрытие, и кто будет его проводить. Часто стороны включают пункт о том, что «время имеет существенное значение» в отношении даты закрытия, что означает отсутствие гибкости в выборе даты. Если в этот день закрытие сделки не происходит, покупатель может расторгнуть договор.

    Документы, которые должны быть предоставлены при закрытии, описаны в соглашении, но обычно состоят из: (i) передаточного акта, (ii) счетов купли-продажи, (iii) уступок и допущений в отношении договоров аренды и договоров с продавцом, связанных с недвижимостью, (iv ) полисы страхования титула и (v) любые другие документы, требуемые компанией по страхованию титула.

    13. Предконтрактные документы — письмо о намерениях и соглашения о конфиденциальности

    Поскольку составление договора купли-продажи может потребовать много времени и средств, стороны часто предпочитают сначала составить письмо о намерениях (LOI) с изложением основной «сделки» сделки. баллов », например, описание собственности, стороны, цена, значительные непредвиденные обстоятельства, такие как необходимость получения надлежащего разрешения на зонирование для нового использования и т. д. Затем они будут включены в проект контракта.

    В зависимости от обстоятельств стороны могут захотеть, чтобы LOI был обязательным или нет.Однако, если они не хотят, чтобы оно было обязательным, очень важно, чтобы письмо содержало четкое заявление о том, что оно не подлежит исполнению. Если они этого не сделают, а LOI включает в себя существенные условия продажи, суд может применить его в качестве обязательного соглашения. Тем не менее, независимо от того, является ли это обязательным или нет, суды обычно возлагают на стороны обязанность прилагать все усилия для добросовестного ведения переговоров в отношении условий LOI.

    Второе соглашение, которое иногда используется до подписания контракта, хотя часто как часть контракта, является соглашением о конфиденциальности.Чтобы позволить покупателю проявить должную осмотрительность, продавец предоставит значительный объем информации об имуществе, его экологическом статусе, претензиях к собственности, управлении имуществом и аренде со стороны продавца и т. Д. Хотя продавец признает, что эта информация необходима чтобы покупатель мог определить, стоит ли совершать покупку, он не хочет, чтобы эта информация была передана миру.

    Следовательно, покупатель должен будет подписать соглашение о конфиденциальности (прилагаемое в качестве доказательства к договору), при условии, что покупатель не может раскрывать какую-либо такую ​​информацию сторонам, кроме тех, которые необходимы для их интерпретации, e.g., юристы покупателя, инженеры, архитекторы, бухгалтеры, эксперты по окружающей среде, геодезисты и т. д. («консультанты»). Кроме того, в некоторых случаях продавец может потребовать, чтобы консультанты покупателя также согласились соблюдать соглашение о конфиденциальности.

    Образцы соглашений

    С существенной оговоркой, что мы не поддерживаем эти соглашения, и что любая форма или образец соглашения должны быть изменены для каждой конкретной сделки и должны быть составлены лицензированным поверенным по недвижимости, вот несколько примеров Договоров купли-продажи CRE:

    Заключение

    Готовьтесь к переговорам! Каждая недвижимость уникальна.У каждого покупателя и продавца разные потребности. И каждый договор купли-продажи CRE будет уникальным. Но если вы поймете эти общие и важные вопросы, у вас будет небольшое преимущество за столом переговоров. То есть, если у другой стороны нет палки побольше…

    В любом случае, поскольку эта статья предназначена только для информационных целей, а не для юридической консультации, если у вас есть какие-либо особые вопросы относительно продажи недвижимости, пожалуйста, свяжитесь с опытным агентом по недвижимости. адвокат.

    Если у вас есть какие-либо комментарии или вопросы, или вы хотите поделиться положениями контракта, которые сослужили вам хорошую службу, сообщите нам об этом в разделе комментариев ниже.

    Обязательства по договорам аренды нежилых помещений

    В этой статье обсуждаются положения о передаче прав, субординации и неразрушении в договорах аренды нежилых помещений, а также их использование арендодателями и кредиторами для изменения приоритетов договоров аренды и доверительного управления.

    Одной из мрачных отличительных черт рецессионного рынка является последовавшая за ней волна отчуждения права выкупа коммерческой недвижимости — зрелище, с которым все ипотечные кредиторы слишком хорошо знакомы. Продолжающаяся рецессия 2020 года не является исключением.

    Учитывая свои исторические потери, вызванные пандемией COVID-19, коммерческие арендодатели изо всех сил стараются управлять приоритетами аренды своей собственности и договоров доверительного управления. В этой статье обсуждается, как добиться этого с помощью положений , , подчинение , и , не нарушающих правила, в договорах аренды нежилых помещений. Читайте дальше, чтобы узнать, как обеспечить самые выгодные условия для клиентов в период рецессии и в последующий период.

    Какой приоритетный?

    Для арендодателя крайне важно понимать приоритеты аренды и доверительного договора, чтобы выполнять свои обязательства, поскольку обращение взыскания может нарушить эти обязательства.

    Типичный пример этого может быть найден в трастовом акте, зарегистрированном как вторичный по отношению к занятию коммерческим арендатором обеспеченной недвижимости, которая впоследствии передается взысканию. В этом случае аренда арендатора не нарушается обращением взыскания, поскольку оно было зарегистрировано до заключения договора доверительного управления. Таким образом, аренда остается в полной силе в соответствии с условиями договора аренды. При продаже заложенного имущества покупатель, который приобретает право собственности на вторичный договор доверительного управления, делает это «при условии» аренды. Поскольку аренда арендатора имеет приоритет, покупатель должен выполнить обязательства арендодателя по договору аренды, если арендатор попытается обеспечить их исполнение.

    Напротив, если аренда арендатора приобретается вторично по отношению к зарегистрированному договору доверительного управления или судебному залоговому праву, которое затем передается взысканию, в результате договор аренды полностью аннулируется. После прекращения аренды в результате продажи права выкупа арендатор теряет право владения помещением. [ Hohn против Район борьбы с наводнениями и водосбережения в округе Риверсайд (1964) 228 CA2d 605]

    Понимание приоритета также имеет решающее значение для арендаторов, которые имеют ограниченные возможности при обращении взыскания.Ссылка на разочарование в цели представляет собой недопустимо высокую планку для очистки, а форс-мажор маловероятен. И все же большинство коммерческих арендаторов продолжали работать во время пандемии, часто в ограниченном или измененном объеме. Эти договоры аренды обычно не позволяют арендатору удерживать арендную плату независимо от обстоятельств. В лучшем случае кредитор и арендатор могут договориться об уменьшении или отсрочке арендных платежей, как советует Coldwell Banker в большинстве новых договоров аренды после COVID-19.

    С другой стороны, у кредиторов есть несколько инструментов в виде положений, обеспечивающих приоритет их интересов в собственности. Договоры коммерческой аренды часто содержат стандартные положения, такие как пункт о подчинении кредитора , пункт о будущей субординации , пункт о недопустимости нарушения условий труда и пункт о предоставлении полномочий. Эти положения вместе известны как соглашение SNDA . Они касаются приоритета аренды по отношению к настоящим и будущим доверительным актам и подтверждают права кредиторов на взыскание и получение арендной платы.

    Положения о подчинении делают аренду вторичной или подчиненной закладным и доверительным актам в пользу кредитора арендодателя в случае невыполнения ссуды. Если договор аренды не был заключен с арендатором до регистрации доверительного договора кредитора или до того, как его кредит был субординирован, права арендатора аннулируются после завершения продажи права выкупа.

    Оговорка о подчинении

    Статья о субординации кредитора. дает кредитору доверительного управления право передавать арендатору договор аренды в субординацию путем письменного уведомления арендатора.Таким образом, договор аренды не будет аннулирован в результате обращения взыскания на доверительный договор кредитора, поскольку договор доверительного управления является субординированным, а договор аренды имеет приоритет. Соглашение об аренде, содержащее как оговорку о подчинении кредитора, так и оговорку об уступках, дает кредитору максимальную гибкость для сохранения выгодной аренды посредством:

    • решили подчинить свой трастовый договор договору аренды до продажи права выкупа ; или
    • завершение продажи права выкупа и принятие решения о приведении в исполнение договора аренды в течение периода избрания доверительного управления.

    А как насчет домовладельца, который рассчитывает еще больше обременять свою собственность в будущем? В соответствии с пунктом о будущей субординации арендатор соглашается подчинить свою аренду договору доверительного управления, который будет зарегистрирован в будущем. Здесь арендатор остается вовлеченным, так как ему необходимо подписать конкретное соглашение о подчинении , чтобы отдать доверительный акт в приоритет своей аренде. Оговорка о подчинении редко является необязательной для арендатора и по этой причине часто сочетается с положением о невозмутимости.

    Положение о неразрушении

    Если он включен, пункт о недопустимости нарушений дает арендатору право получить подписанное письмо от нового кредитора по доверительному управлению, в котором говорится, что договор аренды будет оставаться в силе в течение всего срока его действия. И это несмотря на то, что арендатор одновременно подписывает конкретное соглашение о подчинении, отдавая приоритет доверительному акту кредитора.

    В этом сценарии кредитор теряет свою независимую возможность изменять условия аренды или арендную плату после продажи права выкупа, тем самым преследуя кредитора во время экономического спада, когда происходит потеря права выкупа.Соглашение о невмешательстве — это своего рода положение о самоуничтожении, поскольку оно сводит на нет эффект подчинения. Это достигается путем изменения приоритетов, согласованных при подчинении договора аренды договору о доверительном управлении. При заключении кредитором соглашения о невоздержании положение об уступке не имеет смысла и становится излишним.

    Оговорка о правах собственности

    Статья о предоставлении прав — еще один важный инструмент для управления приоритетом договоров аренды и доверительного управления.Это позволяет владельцу права выкупа в одностороннем порядке избежать отмены и невозможности принудительного исполнения договора аренды младшего возраста и вместо этого обязывает арендатора признать нового владельца собственности в качестве заменяющего им арендодателя.

    Есть несколько правил, которые следует учитывать при рассмотрении оговорки о предоставлении полномочий. Новый владелец теряет право на принудительное исполнение оговорки о передаче, если не указан срок для принудительного признания нового владельца или если новый владелец не решит принудительно реализовать договор аренды в течение разумного периода времени.Кроме того, владелец с передачей права выкупа может аннулировать договор аренды в соответствии с положением о передаче права выкупа и уведомить арендатора об освобождении помещения посредством трехдневного уведомления о выходе из из-за обращения взыскания.

    Обратите внимание, что положениям о доверенности часто предшествует положение о причитающейся оплате в трастовом акте, в котором говорится, что владелец не может продавать, сдавать в аренду или обременять обеспеченную собственность без предварительного согласия кредитора. Это положение также называется оговоркой об отчуждении , или . В нашем более раннем примере, касающемся изменения приоритета договора аренды или доверительного управления, включение оговорки о предоставлении права могло бы принести пользу арендатору, аренда которого была вторичной по отношению к договору доверительного управления, если владелец по обращению взыскания предпочтет принудить его к исполнению и восстановить свои права собственности. исключена аренда.

    Приведение в исполнение доверенности

    После приобретения собственности кредитор может принять решение обеспечить исполнение статьи о передаче прав. В этом случае кредитор должен отправить арендатору письменное уведомление о том, что он является их новым замещающим арендодателем по договору аренды, и арендная плата должна быть им выплачена.Оговорка о предоставлении права предусматривает окончательное устранение доли младшего арендного владения по завершении продажи права выкупа старшим кредитором по доверительному управлению. Это позволяет покупателю, участвующему в продаже права выкупа кредитора, восстановить аннулированный договор аренды по договору аренды , как если бы он не был затронут продажей права выкупа.

    Договор аренды восстанавливается и повторно присоединяется к праву собственности после продажи права выкупа, когда кредитор (или другой покупатель при продаже права выкупа) использует право, данное в соответствии с положением о передаче права на обеспечение исполнения договора аренды, в качестве нового замещающего арендодателя.[ Miscione против Barton Development Company (1997) 52 CA4th 1320]

    С другой стороны, оговорка о доверенности, согласованная арендатором, о признании покупателя в качестве своего арендодателя, не выполняется до тех пор, пока покупатель не решит обеспечить выполнение этих положений. Это не дает арендатору взаимного права на принудительное исполнение договора аренды в отношении покупателя при продаже заложенного имущества. Следовательно, арендатор не имеет никаких гарантий , что договор аренды будет восстановлен или что он сможет остаться в собственности после продажи права выкупа.

    Среди арендаторов распространено заблуждение, будто оговорка о возмездии приравнивается к оговорке о неразберихе с кредитором, но это не так, поскольку кредитор не является стороной договора аренды. Ссудодатель вряд ли будет добиваться исполнения договора аренды младшего возраста, если либо новый владелец приобрел его для использования в качестве пользователя, либо арендная плата, причитающаяся по договору аренды, значительно ниже рыночной ставки.

    Немногочисленные милости арендатора

    Вместе эти статьи особенно полезны во время экономического спада.Вероятность того, что эти события совпадают во время рецессии, гарантирует соглашения SNDA для кредиторов и арендодателей. Чтобы арендатор избежал односторонних неблагоприятных экономических последствий оговорки о правах при заключении долгосрочной аренды в соответствии с соглашением, содержащим эту оговорку, арендатору необходимо:

    • получить выписку по правовому титулу или полиса страхования титула арендатора , чтобы удостовериться в трастовых актах и ​​других залогах, а также о риске убытков, которые они представляют для арендатора;
    • получить отчет бенефициара о ссуде / залоговом залоге;
    • записать Запрос об уведомлении о невыполнении обязательств ; и
    • записать Запрос об уведомлении о просрочке платежа на кредитора.[См. RPI Form 412]

    С помощью этих документов арендатор может предпринять шаги для защиты своих интересов в случае невыполнения арендодателем своих обязательств по преимущественному залогу или основному договору аренды земли задолго до того, как произойдет продажа права выкупа. Эта стратегия представляет собой лучшую защиту арендатора от потери права выкупа имущества из-за COVID-19.

    Вооруженные знаниями о том, как правильно выполнять соглашения SNDA, лицензиаты могут помочь защитить интересы своих клиентов-арендодателей и обеспечить наиболее выгодные условия даже в условиях экономического спада.

    6 важных шагов по аренде коммерческой недвижимости в Индии

    Аренда жилой недвижимости бледнеет по сравнению с сдачей внаем коммерческой. Он включает в себя большие площади, более высокую арендную плату, более высокие комиссионные агентам и, следовательно, ведет к увеличению общих инвестиций. В то время как жилищные договоры обычно заключаются на 11 месяцев , коммерческие соглашения относятся к категории B2B или B2C и подписываются на гораздо более длительный срок. Слишком много сложностей, и нужно проявить должную осмотрительность, прежде чем выбирать подходящую недвижимость.Вы должны быть знакомы с местными законами и иметь необходимые разрешения, относящиеся к сделкам с недвижимостью.

    Индустрия недвижимости в Индии сталкивается с ожесточенной конкуренцией изнутри, и поэтому соглашения об аренде должны заключаться с умом. Вам нужно знать, какие вопросы нужно задавать, и все законы, которые лучше всего подходят для вашего бизнеса. Понимание таких законов также поможет вам избежать дорогостоящих ошибок и сэкономить деньги. Все сделки по аренде / аренде коммерческой недвижимости регулируются Законом о передаче собственности .

    Договор коммерческой аренды — это процесс, при котором имущество передается в аренду для коммерческих целей. Сюда может входить аренда магазина, офиса, промышленного предприятия и других коммерческих зданий. В отличие от других договоров, договор коммерческой аренды не имеет стандартной или обязательной формы. Сторона может использовать любую форму до тех пор, пока присутствуют основные элементы договора аренды.

    Так как же прийти к соглашению? Каковы законы, регулирующие такие соглашения, и какие шаги необходимо соблюдать при аренде коммерческой недвижимости?

    Этап при аренде коммерческой недвижимости

    Контрольный список и шаги для аренды коммерческой недвижимости в Индии
    1. Право собственности проверка

    Всегда убедитесь, что у вас есть полная информация о праве собственности на недвижимость, и, следовательно, доступ к свидетельству о праве собственности является обязательным для подтверждения арендной платы.Дальнейшее расследование, чтобы убедиться, что с недвижимостью не существует субаренды или какой-либо другой формы арендной платы, прежде чем заключать договор с арендодателем.

    Связанная статья : Как проверить данные о собственности через свидетельство об обременении?

    • Санкционированные планы и доверенность (PoA)

    Если недвижимость, которую вы арендуете, является строящимся зданием, всегда рекомендуется проверять свидетельство о праве собственности и свидетельство о начале строительства, выданное соответствующими органами.При аренде коммерческого помещения в застроенной собственности убедитесь, что вы проверили свидетельство о занятии. Также важно проверить и подтвердить наличие какой-либо доверенности на случай косвенной аренды.

    Соответствующая статья : Что такое сертификат занятости и его важность?

    • Соответствующий договор аренды

    Перед вступлением в любую форму взаимных обязательств с арендодателем, убедитесь, что аренда договор присваивается исходя из операций.Укажите конкретную природу аренда, будь то аренда договор или договор о коворкинге.

    • Налог на прибыль и Проверка ипотечного кредита

    В случае заключения коммерческого соглашения всегда рекомендуется проверять данные о подоходном налоге арендодателя, чтобы проверить, есть ли какие-либо нерешенные споры или незаконные разбирательства. Это также подтвердит вам, классифицируется ли указанная недвижимость в соответствии с Законом о подоходном налоге 1961 года как «коммерческая» или «жилая» в соответствии с Положениями о контроле за развитием.Если в этой категоризации есть какая-то двусмысленность, возможно, в будущем вам потребуется TDS.

    • Проверка биографических данных Агент по недвижимости

    Также важно провести проверку анкетных данных агента по недвижимости перед тем, как воспользоваться его услугами. Информацию об агентах можно получить из прошлых договоров аренды или из уст в уста. Настаивайте на том, чтобы агенты делились информацией о прошлых клиентах, с которыми они работали. Их запрет на это может быть явным индикатором мошеннических действий, если таковые имели место, в прошлом.

    • Срок действия вашего договора аренды

    Коммерческий в договоре аренды должна быть указана следующая основная информация в дополнение к другие статьи;

    • Даты начала и окончания.
    • Адрес собственности.
    • Сумма аренды и полная информация обо всех депозитах.
    • Интервал оплаты.
    • Предоставление продления аренды.
    • Имена всех вовлеченных сторон, включая их подписи.
    • Имена домовладельца, арендаторов и других вовлеченных сторон и их подписи.

    В случае соглашения о коворкинге, убедитесь, что указано рабочее время в противном случае их улучшение в будущем может оказаться утомительным процессом.

    В каждом штате есть свой закон о контроле за арендной платой. Например, в Махараштре действует «Закон о контроле за арендной платой 1999 года», в Дели — «Закон о контроле за арендной платой 1958 года», в Ченнаи — «Закон о зданиях Тамил Наду (контроль аренды и аренды)» 1960 года, а в Бангалоре — «Новый закон о контроле за арендной платой 2001 года».

    Основные особенности этих законов:

    • Закон отменил устную аренду собственности, к которой этот закон применим, и сделал обязательным заключение письменных договоров аренды.
    • Все агенты по недвижимости должны зарегистрироваться у контролера арендной платы и предоставлять информацию обо всех сделках.
    • Хотя любая арендная плата может быть согласована в начале арендной платы, повышение арендной платы регулируется графиком, прилагаемым к акту.
    • Размер платы за коммунальные услуги может быть определен арендодателем и арендатором. Если такое положение не предусмотрено, закон предусматривает зарезервирование 15% арендной платы за удобства.

    дюйм Помимо вышеперечисленного, также важно соблюдать следующее;

    Регистрация И гербовый сбор

    Закон о передаче собственности требует, чтобы договоры аренды на срок более одного года регистрировались. ( Аренда на период менее года не требует регистрации.)

    Аренда Подробнее Чем один год

    Все сдачи в аренду период более одного года подлежит обязательной регистрации. Гербовый сбор подлежащая оплате по таким договорам аренды и договорам аренды высока и рассчитывается на основе среднегодовая арендная плата вместе с внесенным залогом. Размер гербового сбора составляет почти равняется сделке купли-продажи. Обычная практика — разделиться арендную плату на две половины и оформить одну из них как договор благоустройства, который не требует регистрации.Соглашение об услугах должно быть проштампован в соответствии со статьей, касающейся аренды движимого имущества.

    Последствия Нерегистрации договоров аренды

    Отсутствие регистрации арендной платы за более одного года является серьезным правонарушением. Не устанавливает никаких прав между домовладельцем и арендатором. Оно не может быть предъявлено в суде из-за отсутствия регистрации тоже нет. При проштамповании документ простительно, отсутствие регистрации просто делает документ неприемлемым в качестве доказательства.

    Упомянутые выше ключевые области, на которые арендодателю следует обратить внимание при аренде / аренде коммерческих офисных помещений в Индии. Это гарантирует реализацию ваших интересов, тем самым сводя к минимуму потерю времени и экономя ваши деньги.

    Это гостевой пост Мохаммеда Таслила с bangaloreoffice.com.

    Об авторе

    Мохаммед Таслил — основатель и генеральный директор bangaloreoffice.com. Он является сертифицированным специалистом по недвижимости и занимается арендой офисных помещений в Бангалоре, Индия.Таслил имеет более чем 15-летний опыт работы в сфере корпоративной недвижимости и имеет портфель работы с более чем 2000 глобальными клиентами.

    Обратите внимание, что ReLakhs.com не связан с bangaloreoffice.com. Это гостевой пост, а НЕ спонсируемый.

    Мы не получили никакой денежной выгоды за публикацию этой статьи. Содержание этого сообщения предназначено только для общих информационных / образовательных целей.

    Где встречаются налоги штата Нью-Йорк и города Нью-Йорка: имеет ли смысл аренда?

    Иногда можно неделями не задумываться о каком-либо налоговом вопросе.Затем неожиданно этот вопрос выходит на первый план в нескольких проектах. Это был мой опыт на прошлой неделе, когда казалось, что почти у всех, кто приходил ко мне в офис, был вопрос о налогах на трансферт в Нью-Йорке.

    Нет, я не говорю о налоге на наследство Нью-Йорка. [I] Скорее, я имею в виду налоги на передачу права собственности, которые обычно взимаются штатом Нью-Йорк («Нью-Йорк») и городом Нью-Йорк («Нью-Йорк») [ii] на «передача» налогоплательщиком или «акт» [iii] недвижимого имущества, расположенного в Нью-Йорке или Нью-Йорке, [iv] или определенных интересов в таком недвижимом имуществе, включая, например, создание права аренды на такое недвижимое имущество.

    Фактически, на прошлой неделе несколько моих коллег хотели обсудить со мной вопрос о предоставлении права аренды при различных обстоятельствах. Прежде чем углубляться в рассмотрение налогового режима аренды в штатах Нью-Йорк и Нью-Йорк (включая то, что для некоторых может стать неожиданностью), давайте сначала рассмотрим базовую операцию двух налогов на передачу.

    В целом, налог на передачу недвижимого имущества штата Нью-Йорк («RETT») применяется к «передаче» [v] недвижимого имущества или доли в недвижимом имуществе, когда возмещение за передачу превышает 500 долларов.

    Среди прочего, интерес в недвижимом имуществе [vi] включает в себя право собственности на плату, право аренды и возможность покупки недвижимого имущества. Он также включает контрольный пакет акций предприятия, владеющего недвижимым имуществом, что означает 50 или более процентов от общего количества голосов всех классов акций корпорации или, в случае партнерства, 50 или более процентов капитала или проценты прибыли в партнерстве.

    Налог взимается с вознаграждения, уплаченного или подлежащего уплате [vii] за передачу.В случае коммерческой недвижимости, [viii] если возмещение составляет менее 2 миллионов долларов, налог определяется по ставке 0,40 процента; [ix] если возмещение составляет не менее 2 миллионов долларов, налог определяется по ставке ставка 0,65 процента. [x]

    В первую очередь, налог подлежит уплате лицом, предоставившим право, в противном случае он также может быть получен с получателя гранта — это солидарное обязательство. [Xi] Оплата должна быть произведена через пятнадцать дней после передачи, и в это время совместная Возврат также требуется подать.[xii]

    Некоторые транспортные средства освобождены от налога. К ним относятся передача в соответствии с завещанием, завещанием или наследованием, а также передача в обеспечение долга. [Xiii] Еще одним является освобождение от «простого изменения», которое является одним из наиболее актуальных для передач, осуществляемых частными предприятиями и их собственников. [xiv] Согласно этому освобождению, налог не применяется в той степени, в которой передача не изменяет бенефициарного права собственности на собственность. Например, передача партнером партнерству в качестве вклада активов партнерства облагается налогом только в случае изменения бенефициарного собственника.Точно так же передача партнерам при ликвидации партнерства облагается налогом только в том случае, если происходит изменение бенефициарного владения.

    Налог на передачу недвижимого имущества Нью-Йорка («RPTT») обычно применяется к вручению «документа» [xv] лицом, предоставившим грант, если вознаграждение за недвижимость превышает 25 000 долларов США. [Xvi] Сюда входят любые документы, в соответствии с которыми любые создается или передается недвижимое имущество или права на него. Он также включает любой документ, в соответствии с которым предоставляется право аренды недвижимого имущества.

    RPTT также применяется к сделке, по которой передается любой экономический интерес в недвижимом имуществе [xvii], когда возмещение превышает 25 000 долларов США. [Xviii] Это включает передачу контрольного пакета акций юридического лица, владеющего недвижимым имуществом. В случае корпорации это определяется как 50 или более процентов от общего совокупного права голоса всех классов акций корпорации или 50 или более процентов от общей справедливой рыночной стоимости всех классов акций такой корпорации; в случае партнерства — 50 или более процентов капитала или прибыли в таком партнерстве.

    В случае коммерческой недвижимости стоимостью более 500 000 долларов США взимается RPTT в размере 2,625 процента от суммы возмещения. [Xix] Платеж вместе с совместным возвратом [xx] подлежит оплате в течение тридцати дней после вручение документа от лица, предоставившего право, получателю гранта. [xxi] Если лицо, предоставившее право, не уплачивает причитающуюся сумму налога, получатель гранта также становится ответственным за уплату налога.

    Как и в случае с RETT, существуют определенные транзакции, которые не подпадают под действие RPTT, в том числе те, которые влияют на простое изменение личности, формы собственности или организации, в той мере, в которой бенефициарное владение недвижимым имуществом или экономический интерес в нем остается прежним.[xxii]

    В ситуации, когда применяются и RETT, и RPTT, т. Е. Облагаемая налогом передача недвижимого имущества или доли в таком имуществе, находящемся в Нью-Йорке, концедент столкнется с комбинированной ставкой RETT и RPTT в размере до 3,275 процента в случае коммерческой недвижимости. Это может привести к значительному увеличению общей стоимости сделки и, следовательно, должно учитываться сторонами при оценке экономических аспектов сделки.

    Например, продажа недвижимости в Нью-Йорке за вознаграждение в размере 20 миллионов долларов генерирует RETT в размере 130 000 долларов (0.65 процентов) и RPTT в размере 525 000 долларов США (2,625 процента), что в сумме составляет 655 000 долларов США в виде налогов на передачу, которые должны быть уплачены продавцом вскоре после закрытия сделки.

    Когда эта сумма добавляется к налогам на прибыль, которые должны быть понесены при продаже, [xxiii] продавец может пожелать рассмотреть другие варианты «отчуждения» своей собственности, включая, например, аренду.

    Передача права собственности для целей RETT включает в себя передачу доли в недвижимом имуществе, находящемся в штате Нью-Йорк, что может включать предоставление права аренды в таком имуществе.

    Существует два способа заключения договора аренды на RETT. Первый — где:

    (1) сумма (а) срока аренды и (б) любых вариантов продления превышает 49 лет; и

    (2) существенные капитальные улучшения производятся или могут быть произведены арендатором или в его интересах; и

    (3) аренда распространяется на практически все помещения, составляющие недвижимое имущество.

    «Практически все» означает не менее 90 процентов общей арендуемой площади помещений, за исключением общих частей.Для определения того, распространяется ли аренда практически на все помещения, составляющие недвижимое имущество, «помещения» обычно включают, но не ограничиваются, следующее:

    (i) индивидуальное здание; [xxiv] или

    (ii) в случае аренды только свободной земли, любой части такой свободной земли. [Xxv]

    Второй способ, при котором создание договора аренды будет регулироваться RETT, заключается в том, что возможность покупки недвижимости сочетается с предоставлением права на использование и владение недвижимостью.

    Таким образом, заключение договора аренды в сочетании с предоставлением опциона на покупку недвижимости, независимо от срока аренды, является передачей права собственности, подлежащей обложению налогом на передачу собственности. [Xxvi]

    В целом, если создание договора аренды представляет собой передачу, подлежащую RETT, возмещение, используемое для расчета налога, равно приведенной стоимости права на получение арендных платежей на срок аренды, приведенной стоимости арендных платежей. относящаяся к любому сроку продления, плюс любая сумма, уплаченная за опцион на покупку.

    Ставка дисконтирования, равная 110 процентам федеральной долгосрочной ставки [xxvii], начисляемой раз в полгода, обычно используется при определении приведенной стоимости таких платежей, которые составляют возмещение в случае заключения налогооблагаемой аренды. Чем ниже ставка, тем больше приведенная стоимость арендных платежей и тем больше возмещение, на которое взимается RETT.

    Ставка дисконтирования применяется к чистой арендной плате за недвижимость. [Xxviii] « Чистая арендная плата» означает сумму, на которую валовая арендная плата превышает операционные расходы арендодателя.[xxix]

    В случае аренды, заключенной на срок менее 49 лет, которая содержит опцион на покупку недвижимости, чистые арендные платежи за периоды, которые происходят после того, как опцион больше не может быть исполнен, не включаются в расчет возмещения. .

    Вышеупомянутые концепции проиллюстрированы в следующих примерах. [Xxx]

    Пример 1:

    A как арендодатель заключает договор аренды с B как арендатор. Срок аренды составляет 60 лет и распространяется на все офисное здание, принадлежащее А.Условия аренды позволяют В произвести существенные капитальные улучшения в здании. Общая арендная плата, которую должен получить А в течение срока аренды, составляет 5 миллионов долларов. Операционные расходы оцениваются в 2 миллиона долларов. Чистая арендная плата составляет 3 миллиона долларов (валовая арендная плата в размере 5 миллионов долларов за вычетом операционных расходов в размере 2 миллионов долларов, уплаченных А). Предположим, что приведенная стоимость чистой ренты составляет 550 000 долларов.

    Поскольку все три условия, изложенные выше, выполнены, заключение договора аренды представляет собой передачу, подлежащую налогообложению.Налогооблагаемое возмещение составляет 550 000 долларов, то есть приведенная стоимость чистой арендной платы. Общая сумма налога по ставке 2 доллара на каждые 500 долларов возмещения составляет 2200 долларов.

    Пример 2:

    Те же факты, что и в Примере 1, за исключением того, что срок аренды составляет 30 лет без возможности продления. Поскольку срок аренды составляет менее 49 лет, создание договора аренды не является передачей права собственности, облагаемой налогом на передачу собственности.

    Пример 3:

    Те же факты, что и в Примере 1, за исключением того, что договор аренды, заключенный между A и B, имеет фиксированный срок 30 лет, и B предоставляется возможность продлить договор аренды в конце фиксированного срока еще на 30 лет.Это будет рассматриваться как заключение договора аренды на 60 лет и, следовательно, будет облагаться налогом на передачу имущества. Возмещение, используемое для расчета налога, включает приведенную стоимость чистых арендных платежей, которые должны быть получены в течение фиксированного срока, и срока продления.

    Пример 4:

    Corporation Z владеет десятиэтажным зданием. Корпорация Z заключает 60-летний договор аренды с корпорацией Y в качестве арендатора, при этом договор аренды охватывает пять этажей здания (50 процентов помещений). Поскольку договор аренды охватывает менее 90 процентов арендуемой площади помещения, заключение договора аренды не является передачей права собственности, облагаемой налогом на передачу собственности.

    В случае заключения договора аренды на срок менее 49 лет в сочетании с предоставлением опциона на покупку возмещение для целей определения RETT представляет собой (а) приведенную стоимость чистых арендных платежей по договору аренды, плюс (b) вознаграждение, уплаченное за предоставление опциона на покупку. Арендные платежи за периоды, наступающие после последней даты, когда недвижимость может быть приобретена, в случае исполнения опциона, не включаются в расчет приведенной стоимости арендных платежей.[xxxi]

    Пример:

    A как арендодатель заключает договор аренды здания с B как арендатор. Срок аренды — 20 лет. Договор аренды включает опцион на покупку здания, который может быть исполнен в течение десятого года аренды. Если опцион будет исполнен, в договоре аренды предусмотрено, что собственность будет передана Б не позднее, чем через 6 месяцев после исполнения опциона. B заплатил 10 000 долларов специально за предоставление опциона.

    Так как это предоставление опции с использованием и размещением, сделка подлежит обложению налогом на передачу.Возмещение, используемое для расчета налога, будет представлять собой приведенную стоимость чистых арендных платежей, которые должны быть получены с даты вступления в силу аренды до истечения первых десяти лет и шести месяцев аренды, то есть периода, в течение которого недвижимость могут быть приобретены согласно опциону, плюс 10 000 долларов, уплаченных за предоставление опциона.

    Следует отметить, что лицу, предоставившему право, которое приобрело недвижимое имущество, воспользовавшись опционом на покупку такого имущества, будет разрешен зачет налога, причитающегося при последующей передаче имущества в той мере, в какой налог был уплачен лицом, предоставившим право, при предварительном создании владение арендой всего или части одной и той же недвижимости или при предоставлении опциона или контракта на покупку всей или части той же недвижимости таким лицом, предоставившим право.[xxxii]

    RPTT налагается во время вручения документа лицом, предоставившим право, получателю гранта, который включает письменную форму, в соответствии с которой предоставляется право аренды недвижимого имущества, расположенного в Нью-Йорке.

    В целом, RPTT основывается на цене, фактически уплаченной или подлежащей уплате за недвижимое имущество или экономический интерес в нем; то есть сумма, уплаченная за проценты по аренде.

    Однако, в отличие от RETT, сумма возмещения, подлежащего выплате RPTT при предоставлении процентов на аренду, не включает какую-либо сумму, которая рассматривается как арендная плата для целей налога на коммерческую ренту.[xxxiii] Примечательно, что не существует требования об уплате арендатора налогом на коммерческую аренду. Другими словами, возмещение, подпадающее под действие RPTT, не включает сумму, уплаченную или требуемую к уплате арендатором за использование или занятие помещений в любом месте Нью-Йорка; [xxxiv] скорее, оно, похоже, включает только сумму, уплаченную арендатор для получения аренды.

    Таким образом, решающий вопрос заключается в том, был ли платеж, произведенный грантополучателем лицу, предоставившему право в связи с предоставлением процентов на аренду, арендной платой лицу, предоставившему право в качестве арендодателя, или же он был выплачен в счет чего-то другого. .[xxxv]

    Может ли применение RPTT к предоставлению права аренды — или, более конкретно, расчет вознаграждения, выплачиваемого получателем за такую ​​долю аренды, — может предоставить возможность для владельца недвижимого имущества Нью-Йорка, который хочет развивать такую ​​собственность. но не желает продавать собственность или вносить ее в совместное предприятие с соответствующими налоговыми расходами? Следует ли поощрять собственника к рассмотрению договора аренды с застройщиком, возможно, в форме аренды земли?

    В конце концов, кажется, что RPTT игнорирует арендные платежи при определении налога на передачу собственности.Хотя RETT будет учитывать арендные платежи, ставка налога штата Нью-Йорк относительно низкая, по крайней мере, по сравнению со ставкой налога Нью-Йорка. Аренда не будет представлять собой продажу недвижимого имущества при условии, что бремя и преимущества владения остаются за владельцем; таким образом, налогооблагаемая прибыль не реализуется. Более того, хотя вклад собственника недвижимости в совместное предприятие может не привести к обложению подоходным налогом, [xxxvi] владелец, скорее всего, понесет RETT и RPTT в той степени, в которой их бенефициарный интерес в внесенное имущество.

    В свете вышеизложенного и при условии, что использование аренды возможно и имеет смысл с точки зрения бизнеса, владелец недвижимости, расположенной в Нью-Йорке, может пожелать рассмотреть договор аренды в качестве первого шага в развитии собственности.



    [i] Нью-Йорк отменил налог на дарение, действующий для переводов, осуществленных после 31 декабря 1999 года.

    [ii] Между ними есть различия, одни более существенные, чем другие. Консультант не должен предполагать, что эти два набора правил идентичны.

    [iii] В целом, NYS относится к передаче, а NYC — к сделке.

    [iv] Конечно, налоги Нью-Йорка и Нью-Йорка могут применяться к передаче прав на недвижимое имущество, находящееся в Нью-Йорке. Опять же, я использую слово «может», потому что перевод, который облагается налогом в штате Нью-Йорк, может не облагаться налогом в штате Нью-Йорк, и , наоборот, .

    [v] Нью-Йорк Налоговое право Сек. 1401 (е). Это включает создание права аренды. Это также включает передачу контрольного пакета акций предприятия, имеющего долю в недвижимом имуществе.

    [vi] Налоговое право, п. 1401 (е).

    [vii] Отчетность о взносах по налогу на передачу собственности отсутствует.

    [viii] Коммерческая недвижимость — это недвижимость, которая не является жилой недвижимостью. Жилой собственностью считается любое помещение, которое используется или может использоваться полностью или частично как личное жилище; сюда входят дом на одну, две или три семьи, кондоминиум и кооперативную квартиру.

    [ix] 2 доллара за каждые 500 долларов вознаграждения (или его дробную часть).Налоговое право штата Нью-Йорк, сек. 1402; 20 NYCRR Sec. 575,2.

    [x] Действует с 1 июля 2019 г. для транспортных средств в городах с населением не менее одного миллиона человек.

    [xi] NY Tax Law Sec. 1404; 20 NYCRR Sec. 575,4.

    [xii] Налоговое право штата Нью-Йорк, сек. 1409 и разд. 1410.

    Если перевозочное средство должно быть зарегистрировано, возврат должен быть подан регистратору округа, в котором зарегистрировано перевозочное средство. Сотрудник звукозаписи не может зарегистрировать передачу, если не была подана налоговая декларация о передаче и не были уплачены причитающиеся налоги.Регистраторы уполномочены собирать налог и принимать декларации только в тех случаях, когда для регистрации предъявляется инструмент, осуществляющий передачу недвижимого имущества. 20 NYCRR Sec. 575,14 (б).

    [xiii] п. 1401 (е). Следует отметить, что отложенный налог как обмен в соответствии с IRC Sec. 1031 не освобожден как таковой от RETT или RPTT.

    [xiv] Налоговое право штата Нью-Йорк, сек. 1405 (б) (6). Передача для осуществления простого изменения личности, формы собственности или организации без изменения бенефициарного владения.

    [xv] Администрация Нью-Йорка. Код Сек. 11-2101.2.

    [xvi] NYC Admin. Код Сек. 11-2102 (а).

    [xvii] NYC Admin. Код Сек. 11-2101.7. Сравните это с определением «контрольного пакета акций» согласно RETT. Администрация Нью-Йорка. Код Сек. 11-2101,8.

    [xviii] NYC Admin. Код Сек. 11-2102 (б). Таким образом, каждый должен заплатить 100 долларов RETT до того, как будет получен какой-либо RPTT: (25000 долларов / 500 долларов) x 2 доллара = 100 долларов.

    [xix] Администрация г. Нью-Йорка. Код Сек. 11-2102. Вообще говоря, ставка RETT не зависит от вида передаваемого имущества.

    [xx] NYC Admin. Код Сек. 11-2105.

    [xxi] NYC Admin. Код Сек. 11-2104.

    [xxii] NYC Admin. Код Сек. 11-2106 (б) (8).

    [xxiii] Что, в случае индивидуального продавца, будет включать федеральный налог на прирост капитала в размере 20%, возможно, неперечисленную амортизацию в размере 28%, возможно, возврат амортизации в размере 37%, возможно, дополнительный налог на чистый инвестиционный доход в размере 3,8%, доход штата Нью-Йорк налог в размере 8,82% и налог на прибыль в Нью-Йорке 3,876%.

    [xxiv] За исключением помещений, которые составляют индивидуальный кондоминиум или кооперативную единицу.

    [xxv] 20 NYCRR Sec. 575,7 (а).

    [xxvi] 20 NYCRR Sec. 575,7 (с).

    [xxvii] Что определяется в соответствии с IRC Sec. 1274 (г). При расчете этой ставки дисконтирования используется федеральная долгосрочная ставка, действующая за 30 дней до даты перевода.

    [xxviii] 20 NYCRR Sec. 575,7 (б).

    [xxix] Такие операционные расходы включают суммы, уплаченные за тепло и газ, электричество, мебель, страхование, техническое обслуживание, управление и налоги на недвижимость. Операционные расходы, выплачиваемые арендатором напрямую третьим сторонам, например, по договору чистой аренды, не включаются в валовую арендную плату и не подлежат вычету в качестве операционных расходов.Если в договоре аренды указано, что арендодатель оплачивает фиксированную сумму операционных расходов, арендодатель может вычесть эту сумму из общей арендной платы при расчете чистой арендной платы. Если нет детализации операционных затрат, оплачиваемых арендодателем, и, согласно условиям аренды, арендодатель должен оплатить такие затраты, арендодатель может сделать разумную оценку таких затрат.

    [xxx] От 20 NYCRR Sec. 575,7.

    [xxxi] 20 NYCRR Sec. 575,7 (с).

    [xxxii] NY Tax Law Sec. 1405-А.

    [xxxiii] NYC Admin.Код Сек. 11-2102 (а) (10) (iii).

    NYC требует, чтобы большинство арендаторов платили CRT на основе базовой арендной платы арендатора (обычно по эффективной ставке 3,9%), где годовая базовая арендная плата превышает 250 000 долларов. CRT взимается только в отношении «налогооблагаемых помещений». Термин «налогооблагаемые помещения» обычно означает любые помещения, расположенные к югу от центральной линии 96 th Street в Манхэттене, которые заняты или используются для ведения любой торговли, бизнеса или другой коммерческой деятельности, включая любые помещения, которые используется исключительно с целью сдачи в аренду тех же помещений полностью или частично арендаторам.

    Термин «базовая арендная плата» означает сумму, уплачиваемую или требуемую к уплате арендатором за использование или занятие помещения в течение годового периода, независимо от того, получена ли она деньгами или иным образом.

    Ни в одном из очень немногих постановлений, вынесенных Департаментом финансов Нью-Йорка, городские власти не указали, что такой благоприятный режим арендной платы применяется только к налогоплательщикам, которые фактически подлежат обложению налогом на коммерческую аренду.

    [xxxiv] NYC Admin. Код Сек. 11-701.6. Также не включены какие-либо платежи, которые должны быть произведены арендатором от имени его или ее арендодателя в отношении налогов на недвижимость, арендной платы или сборов за воду, арендной платы за канализацию или любых других расходов (включая страхование), которые обычно оплачиваются арендодателем, который владеет недвижимостью, другой чем расходы на благоустройство, ремонт или содержание помещения арендатора.

    [xxxv] См. In The Matter Of The Petition of RHM-88, LLC TAT (H) 2001-23 (RP) 11 января 2006 г., где налогоплательщик безуспешно доказывал, что выплаченные суммы были арендной платой и, следовательно, , освобождены от RPTT.

    [xxxvi] IRC Sec. 721.

    Коммерческая недвижимость

    Чем отличаются некоторые распространенные формы собственности?

    В чем разница между кооперативом и кондоминиумом?

    Какова цель «записи» дела?

    Какие налоговые преимущества я получаю, владея недвижимостью?

    Что такое акт о прекращении права собственности?

    Что такое «закрытие»?



    Q: В чем разница между некоторыми распространенными формами собственности?

    Есть несколько способов владения правом собственности:

    Единоличное владение : полностью принадлежит одному лицу.Такие слова в документе, как «Билл, одинокий мужчина», устанавливают титул как единоличное владение.

    Общие арендаторы : форма совместной собственности, при которой собственность принадлежит двум или более лицам одновременно. Пропорциональные интересы и право владения имуществом между арендаторами не обязательно должны быть равными. После смерти интересы умершего переходят к его или ее наследникам, указанным в завещании, которые затем становятся новыми арендаторами вместе с другими арендаторами. Такие слова в документе, как «Билл, Джон и Мэри в качестве общих арендаторов», устанавливают договор аренды совместно.

    Совместная аренда : форма совместной собственности, при которой собственность принадлежит двум или более лицам одновременно в равных долях. Каждый совладелец имеет безраздельное право владеть всем имуществом и пропорциональное право равной доли владения. Когда один из совместных арендаторов умирает, его / ее интерес автоматически переходит к выжившим совместным арендаторам. Слова в документе, такие как «Билл и Мэри, как совместные арендаторы с правом наследования», устанавливают право собственности на совместное владение. Эта форма собственности доступна не во всех штатах.

    Полная аренда : особая форма совместной аренды, когда совместными арендаторами являются муж и жена, каждый из которых владеет половиной. Ни один из супругов не может продавать собственность без согласия другого. Такие слова в документе, как «Билл и Мэри, муж и жена, арендуют полностью», устанавливают право собственности на аренду в целом. Эта форма собственности доступна не во всех штатах.

    Общинная собственность : эта особая форма собственности между супругами доступна только в государствах «общинная собственность».После смерти интересы умершего переходят аналогично общим арендаторам. Такие слова в документе, как «Билл и Мэри, муж и жена, как общая собственность», устанавливают общественное владение собственностью.

    Трасты: Хотя технически это не форма собственности, вы можете владеть недвижимостью через свой Живой траст. После вашего ухода ваш интерес перейдет к правопреемникам и / или бенефициарам, которых вы назначили в свой траст.

    Вернуться к началу.

    В: В чем разница между кооперативом и кондоминиумом?

    В «кондоминиуме» вы на законных основаниях владеете определенной квартирой в многокомпонентной структуре здания.Согласно типичному соглашению, у вас есть доля и право использовать общие зоны, такие как коридоры, лифты, сады, бассейны и клуб в пределах этой структуры. Вы платите ежемесячный платеж «ассоциации» за расходы на содержание общих частей. Ассоциация обычно работает как корпорация с процессами рассмотрения жалоб и апелляций для защиты индивидуальных прав владельцев и обеспечения механизма разрешения споров внутри сообщества.

    В «кооперативе» структура собственности совершенно иная: вы не владеете своей отдельной единицей в здании, а владеете акциями корпорации, которая фактически владеет зданием и всеми квартирами.Вы арендуете свою квартиру у корпорации по формуле, основанной на размере квартиры. Как акционер, вы имеете право голоса при избрании совета директоров, который управляет кооперативом.

    Вернуться к началу.

    В: Какова цель «записи» дела?

    При покупке недвижимости вы получаете письменный документ под названием «акт», который передает право собственности на недвижимость от покупателя к вам как покупателю. Документ дает вам официальное право собственности в обмен на определенную сумму денег.Передача прав на недвижимое имущество не будет завершена до тех пор, пока вам не будет передан акт. Документ должен быть немедленно зарегистрирован у клерка округа в округе, где находится собственность. Записывая документ, вы уведомляете всех будущих потенциальных покупателей этой собственности о том, что теперь у вас есть права собственности на этот конкретный объект недвижимости. Запись также отслеживает хронологическую цепочку владения покупателями и продавцами. Перед покупкой недвижимого имущества в регистратуре окружного клерка проводится обыск, чтобы подтвердить, что продавец (как и все предыдущие продавцы) имеет законное право собственности на данную собственность.Страхование правового титула обычно выполняет эту функцию, чтобы определить, возникли ли какие-либо дефекты в предыдущих передачах и передачах. В таком случае такие дефекты могут быть указаны и исключены из сферы их действия.

    Вернуться к началу.

    Q: Какие налоговые преимущества я получаю, владея недвижимостью?

    Вычет процентов по ипотеке: Основное преимущество владения недвижимостью связано с возможностью вычета процентов по ипотеке или ссуде под залог собственного капитала. Чтобы иметь право на вычет подоходного налога, ссуда должна быть предоставлена ​​для вашего дома или загородного дома, который не сдается в аренду другим лицам.Удержание должно рассматриваться как вычет по статьям в Приложении А вашей федеральной налоговой декларации.

    Вычет по налогу на недвижимость: налоги на недвижимость, уплаченные в пользу любого штата или местного самоуправления, также подлежат вычету из вашей федеральной декларации. Как правило, налоги должны основываться на оценочной стоимости недвижимости и должны взиматься единообразно со всего имущества, находящегося под юрисдикцией налогового органа.

    Освобождение от прироста капитала: после продажи жилья вы можете исключить до 250 000 долларов (500 000 долларов для супружеских пар) из любого реализованного прироста капитала.Чтобы соответствовать требованиям, вы должны соответствовать определенным требованиям: среди прочего, вы должны проживать в этом доме не менее двух из пяти лет до продажи и не исключать прибыль от продажи другого дома за два года до продажи. распродажа.

    Вернуться к началу.

    В: Что такое акт о прекращении права собственности?

    Акт о прекращении права требования передает или «освобождает» лицо, приобретающее имущество, от нынешнего интереса лица, предоставившего право, в этом имуществе. В отличие от документа о предоставлении права, документ о прекращении права требования не несет в себе никаких явных или подразумеваемых договоренностей или гарантий.Следовательно, если лицо, предоставившее право, не имеет интереса к собственности, акт о прекращении права требования ничего не передает.

    Вернуться к началу.

    В: Что такое «закрытие»?

    Закрытие — это финальное собрание всех сторон, участвующих в сделке с недвижимостью. Адвокаты покупателя, продавца и банка встречаются с продавцами и покупателями, чтобы подписать и официально передать право собственности покупателям. Представитель страховой компании также будет присутствовать для облегчения передачи права собственности.Титульная компания также несет ответственность за регистрацию нового документа.

    Перед тем, как прибыть на закрытие, покупатель должен посетить недвижимость, чтобы убедиться, что все в рабочем состоянии. Это означает включение отопления и кондиционирования воздуха, а также проверку на утечки и другие проблемы. После закрытия любая проблема является обязанностью покупателя. Покупатель также должен иметь все необходимые документы и заверенные чеки для продавца и на различные заключительные расходы. В противном случае, если ипотека, право собственности, страхование домовладельца и другие документы, требуемые по закону, не будут заполнены и не внесены в таблицу закрытия, закрытие может быть отложено.

    Вернуться к началу.

    Руководство по коммерческой недвижимости | Агентство недвижимости

    Аренда — это договор, по которому собственник имущества (арендодатель) разрешает другому лицу или организации (арендатору) использовать и занимать имущество в течение определенного периода в обмен на уплату определенной денежной суммы. Вам нужно будет различать договоры аренды земли, которые относятся только к аренде земли, и аренды помещений, которые относятся к аренде земли и зданий.

    Лучше всего получить копию договора аренды перед маркетингом бизнеса, чтобы вы могли ознакомиться с деталями.

    Документы по аренде обычно готовятся юристами, действующими от имени своих клиентов-владельцев. Имея дело с недвижимостью, которая подлежит аренде, важно внимательно прочитать документ об аренде и обратиться за советом к специалисту по любой части договора аренды, которую вы не совсем понимаете. Не полагайтесь на информацию от поставщика, поскольку она может быть не совсем точной.

    У некоторых крупных организаций есть свои специфические документы по аренде. Другие используют либо договор аренды Совета по собственности Новой Зеландии, либо аренду Оклендского юридического общества (ADLS). У каждого договора аренды есть несколько версий, и вы должны уметь различать их.

    Переуступка аренды

    Существуют переуступки договоров аренды, при которых первоначальный арендатор (цедент) передает свою долю участия другой стороне (правопреемнику), которая становится арендатором (с одобрения арендодателя).

    Цедент по-прежнему несет ответственность перед арендодателем за неисполнение обязательств правопреемником в течение срока первоначальной аренды. Однако субаренда отличается тем, что субарендатор заключает договор с первоначальным (главным) арендатором, а не с арендодателем.

    Важно отметить, что при переуступке аренды в большинстве случаев цедент (или продавец в случае продажи бизнеса) по-прежнему будет иметь обязательства перед арендодателем (арендодателем) по аренде даже после переуступки покупатель.

    Оставить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *