Акт на аренду помещения за месяц образец: Образец акта выполненных работ по договору аренды

Содержание

Образец акта выполненных работ по договору аренды

Арендуя то или иное коммерческое помещение, граждане несут ответственность за сохранность имущества. Фактическим подтверждением отсутствия каких-либо претензий со стороны арендодателя будет являться акт выполненных работ по договору аренды.

Необходимо особо оговориться. Исходя из действующего законодательства, составление акта выполненных работ является делом, которое относится к исключительно доброй воле составителя данного акта.

В принципе, если исходить из позиции органов исполнительной власти, данный акт можно и не составлять.

Есть только одно «но»: если Вы не хотите в дальнейшем получить проблемы, связанные с использованием помещения, данный документ лучше всего составить и подписать надлежащим образом. Кроме того, акт стоит составлять, если он необходим Вам для отчетности перед кем-либо.

Попробуем кратко рассмотреть правила составления данного акта.

Некоторые правила составления акта выполненных работ по договору аренды

Он составляется в письменном виде.
В нем указывается порядковый номер, данные, идентифицирующие имущество, которое было передано в аренду, номер договора, сумма оплаты и другое.
Акт должен быть подписан сторонами в договоре. Желательно (если акт составляется на нескольких страницах) подписывать каждую страницу документа. Это не позволит Вашему недобросовестному партнеру, изъяв и заменив отдельные страницы, предъявить к Вам какие-либо особые требования.
В тексте документа указывается, что объем обязательства был выполнен полностью, оплата произведена без нарушений, к содержанию помещения никаких претензий нет.

Предъявление акта выполненных работ по договору аренды

Указанный документ, судя по практическим данным, предъявляется обычно налоговым инспекторам, а также иным представителям органов государственной власти.

В практике обычно не составляется акт по результатам договора аренды между физическими лицами. Если договор аренды заключается между юридическими лицами (или между физическим лицом и юридическим лицом), то данный акт все-таки лучше составить.

Кроме того, акт выполненных работ поможет Вам в случае возникновения споров с арендодателем.

Пример. Арендодатель, предоставив Вам помещение, внезапно потребовал расторжение договора по причине «Несоблюдение требований, предъявляемых к имуществу, полученному в аренду».

Арендодатель ссылается на то, что Вы использовали арендованное имущество не по назначению, существенно ухудшали его состояние. В данном случае Вы можете ссылаться как на акт выполненных работ, так и на акт приемки-передачи имущества.

Если никаких претензий в данных актах не было зафиксировано, то претензии арендодателя можно легко нивелировать.

Ниже расположен типовой бланк и образец акта выполненных работ по договору аренды, вариант которого можно скачать бесплатно.

Аренда помещения: оформляем документы правильно

Акценты этой статьи:

самый важный документ при аренде имущества – акт приемки-передачи. Это подтверждает и суд, решение которого приведено в статье;
все обязательные реквизиты должны присутствовать в актах. Обратите внимание на даты составления и подписания, а также на наличие информации о размере арендной платы в актах выполненных работ (оказанных услуг).

Документы при аренде помещения и цель их составления

Законодательство требует, чтобы все хозяйственные операции были подтверждены первичными документами. И операции при аренде имущества – не исключение. Обязанность составлять первичные документы при аренде установлена законом, об этом говорится и в разъяснениях различных госорганов.

Основным документом, подтверждающим факт передачи имущества в аренду и начало срока аренды, является акт приемки-передачи имущества в аренду (ст. 795 Гражданского кодекса). Этот акт еще и подтверждает согласие арендатора взять имущество в аренду в состоянии, удовлетворительном на момент передачи. При возврате имущества составляется акт приемки-передачи имущества из аренды, его оформление будет свидетельствовать об окончании срока аренды.

Факт пользования объектом аренды также подтверждается первичным документом. Как правило, оформляется акт выполненных работ (оказанных услуг), который подписывается арендодателем и арендатором. При этом, если условиями договора об аренде установлен отдельный первичный документ, который является подтверждением для расчетов по предоставлению услуг (аренды имущества), то составляется первичный документ, определенный таким договором (см. письмо Минфина от 30.05.16 г. № 31-11410-09-10/15182 на с. 15 этого номера, далее – Письмо № 15182; письмо ГФС от 19.01.16 г. № 919/6/99-99-19-03-02-15, далее – Письмо № 919). В таком первичном документе указывается размер арендной платы. Кроме акта нужны

платежные документы, которые подтвердят, что услуги аренды поставлены и оплачены (на это указывает ГФС в Письме № 919).

При аренде недвижимого имущества (зданий, помещений) договором может быть предусмотрено, что арендатор возмещает арендодателю стоимость коммунальных услуг. Для подтверждения их стоимости арендодатель может предоставить арендатору копии документов, оформленных поставщиками – коммунальными предприятиями, и привести перечень таких услуг в акте выполненных работ (оказанных услуг) по аренде или же дополнительно оформить акт приемки-передачи услуг, стоимость которых возмещается.

Цель составления всех этих документов одна – подтвердить арендные взаимоотношения между сторонами (в частности, понесенные при этом расходы).

Что будет, если документы не оформлены

Например, при заключении договора аренды здания стороны указали, что здание передается в аренду в течение трех дней после подписания договора – на основании акта приемкипередачи, подписанного обеими сторонами. Однако акт по каким-то причинам так и не был подписан, то есть нужный документ не оформлен.

Может ли арендатор пользоваться этим зданием? А если он пользуется, может ли он не платить арендную плату?

На этот счет есть интересная судебная практика. В частности, в постановлении от 29.10.13 г. по делу № 5017/2266/2012 (речь шла о договоре субаренды) ВХСУ указал: анализ законодательства свидетельствует о том, что только подписание сторонами акта приемки-передачи является подтверждением того, что субарендатор принял здание в фактическое пользование в удовлетворительном состоянии. В итоге суд установил, что у субарендатора отсутствуют основания уплачивать плату за субаренду, так как в связи с отсутствием акта приемки-передачи у него не возникли законные основания для ее уплаты.

Как видите, неоформленный (не подписанный обеими сторонами) акт приемки-передачи имущества в аренду или его отсутствие могут сыграть злую шутку с арендодателем.

Отсутствие же документов, подтверждающих факт аренды, может быть расценено как нарушение ст. 9 Закона от 16.07.99 г. № 996-XIV и п. 1.2 Положения, утвержденного приказом Минфина от 24.05.95 г. № 88 (далее – Положение № 88). В них сказано о необходимости составления первичных документов как основания для ведения бухучета. А если нет первичных документов, то орган ГФС не признает и расходы, которые участвовали в расчете налогооблагаемой прибыли.

Самые главные реквизиты документов

Перечень обязательных реквизитов, которые должен содержать любой первичный документ, приведен в п. 2.4 Положения № 88. Ниже мы расскажем, отсутствие каких именно реквизитов или их неправильное заполнение является самым штрафоопасным.

1. Дата составления. Минфин в Письме № 15182 указал, что датой составления акта приемки-передачи имущества является дата подписания акта. Рекомендуем учитывать этот момент, так как дата составления подтверждает фактическую передачу имущества в аренду, с которой начинается срок аренды. Дата составления акта выполненных работ (оказанных услуг) обычно приходится на последний день отчетного периода (месяца, квартала и т. д.), в котором объект находился в аренде. Например, такой акт за август может быть датирован 31 августа (но не сентябрем, даже если в договоре указано, что акт представляется в течение установленного количества дней после окончания отчетного периода).

2. Размер арендной платы за определенный период. По мнению Минфина, эту информацию обязательно должен содержать документ, подтверждающий факт аренды объекта в течение определенного периода (акт выполненных работ/оказанных услуг).

Как исправить ошибку

К примеру, арендодатель ошибся и указал в акте выполненных работ (оказанных услуг) неправильную площадь сдаваемого в аренду помещения. В договоре аренды и в акте приемки-передачи – одна площадь, а в акте выполненных работ (оказанных услуг) – другая, хотя помещение одно и то же. Надо исправить неточность? Надо.

Для этого необходимо воспользоваться нормами п. 4.2 и 4.4 Положения № 88, исправив ошибку в акте путем зачеркивания и проставления правильной записи и даты исправления, а также заверив исправление подписью лиц, подписавших акт. Таков общий порядок исправления ошибок в первичных документах, установленный законодательно.

Однако на практике предприятия могут предпринять другие действия. Так, если отчетный период не закончен, арендодатель может оформить новый акт с правильными данными и направить его арендатору для подписания и отражения в учете. Желательно это сделать с сопроводительным письмом, где указать причину замены акта.

А если ошибка была допущена в сумме арендной платы и повлекла за собой изменение не только акта, но и других документов, например налоговой накладной? Тогда арендодатель может оформить корректировочный акт, уточнив сумму арендной платы. А также необходимо выписать расчет корректировки к первоначально выписанной налоговой накладной и новую налоговую накладную с правильными данными. Конечно, и расчет корректировки, и новая налоговая накладная должны быть зарегистрированы в Едином реестре налоговых накладных.

А если ошибку обнаружили в следующем году, и эта ошибка повлияла на итог финрезультата и на сумму налога на прибыль? Такую ошибку в бухгалтерском учете предприятия должны исправить, руководствуясь П(С)БУ 6, а в налоговом учете – уточнив декларацию по налогу на прибыль.

Заполнение документов

Приведем образцы заполнения акта приемки-передачи имущества и акта выполненных работ (оказанных услуг).

1 из 1

! На данный реквизит документа обращают особое внимание проверяющие.

1 Датой составления акта является дата его подписания.

1 из 1

! На данный реквизит документа обращают особое внимание проверяющие.

1 Даты составления и подписания акта выполненных работ могут не совпадать: акт составляется арендодателем и направляется арендатору, арендатор подписывает его, указывая дату своей подписи. Отражать доходы и расходы арендатору и арендодателю следует в том периоде, к которому такой акт относится (в данном случае – в августе).

2 Согласно Письму № 15182 следует указать стоимость аренды за период.

Первичка при аренде: современные тенденции. Арендные акты: быть или не быть

Акценты этой статьи:

самый важный документ при аренде имущества – акт приемки-передачи. Это подтверждает и суд, решение которого приведено в статье;
все обязательные реквизиты должны присутствовать в актах. Обратите внимание на даты составления и подписания, а также на наличие информации о размере арендной платы в актах выполненных работ (оказанных услуг).

Документы при аренде помещения и цель их составления

Факт пользования объектом аренды также подтверждается первичным документом. Как правило, оформляется акт выполненных работ (оказанных услуг) , который подписывается арендодателем и арендатором. При этом, если условиями договора об аренде установлен отдельный первичный документ, который является подтверждением для расчетов по предоставлению услуг (аренды имущества), то составляется первичный документ, определенный таким договором (см. письмо Минфина от 30.05.16 г. № 31-11410-09-10/15182 на с. 15 этого номера, далее – Письмо № 15182; письмо ГФС от 19.01.16 г. № 919/6/99-99-19-03-02-15, далее – Письмо № 919). В таком первичном документе указывается размер арендной платы. Кроме акта нужны платежные документы , которые подтвердят, что услуги аренды поставлены и оплачены (на это указывает ГФС в Письме № 919).

При аренде недвижимого имущества (зданий, помещений) договором может быть предусмотрено, что арендатор возмещает арендодателю стоимость коммунальных услуг . Для подтверждения их стоимости арендодатель может предоставить арендатору копии документов, оформленных поставщиками – коммунальными предприятиями, и привести перечень таких услуг в акте выполненных работ (оказанных услуг) по аренде или же дополнительно оформить акт приемки-передачи услуг, стоимость которых возмещается.

Что будет, если документы не оформлены

Может ли арендатор пользоваться этим зданием? А если он пользуется, может ли он не платить арендную плату?

Самые главные реквизиты документов

Как исправить ошибку

Заполнение документов

Приведем образцы заполнения акта приемки-передачи имущества и акта выполненных работ (оказанных услуг).

1 из 1

1 Датой составления акта является дата его подписания.

1 из 1

! На данный реквизит документа обращают особое внимание проверяющие.

2 Согласно Письму № 15182 следует указать стоимость аренды за период.

Наша организация находится на УСНО (доходы — расходы). Мы арендуем офисное помещение у организации, которая так же находится на УСНО. У нас заключен с ними договор аренды, нам ежемесячно выставляют счет на оплату. Вопрос: должен ли Арендатор по окончанию месяца предоставлять акт об оказанных услугах за месяц? (в письме Министерства Финансов № 03-03-06/4/118) говорится что такая обязанность отсутствует. Тогда каким документом нам принимать у себя арендные платежи и закрывать месяц?

по мнению контролирующего ведомства составлять ежемесячные акты арендатору не обязательно. Доход от реализации таких услуг можно отражать на основании договора.

Однако не всегда перечисленные документы (договор, счет и т. п.) содержат все обязательные реквизиты, поэтому для организации целесообразно договориться с арендодателем о выставлении актов об оказании услуг, удовлетворяющих всем обязательным требованиям к первичной документации, которые предъявляет законодательство о бухучете.

Обоснование данной позиции приведено ниже в рекомендациях «Системы Главбух»

Документальное оформление

Все хозяйственные операции организации должны быть оформлены первичными учетными документами (). Подтвердить расчеты по арендной плате могут любые документы, составленные в соответствии с требованиями законодательства. В том числе договор, заключенный сторонами, график арендных платежей, акт приемки-передачи имущества, счет на оплату услуг и т. д. При этом законодательство не обязывает арендодателя ежемесячно выставлять акты об оказании услуг по договору аренды. Такую точку зрения разделяют контролирующие ведомства (письма Минфина России от 16 ноября 2011 г. № 03-03-06/1/763 , от 6 октября 2008 г. № 03-03-06/1/559 , от 4 апреля 2007 г. № 03-07-15/47 и ФНС России от 5 сентября 2005 г. № 02-1-07/81).

Олег Хороший
государственный советник налоговой службы РФ III ранга

2.Ситуация : нужно ли оформлять акт по гражданско-правовому договору на выполнение работ (оказание услуг)

Составление акта об оказании услуг (выполнении работ) обязательно, только если такое требование предусмотрено гражданским законодательством или заключенным договором. Такого мнения придерживается Минфин России (письмо от 13 ноября 2009 г. № 03-03-06/1/750). В свою очередь Гражданский кодекс РФ прямо предписывает составлять акт об оказании услуг (выполнении работ) лишь при выполнении работ по договору строительного подряда (п. 4 ст. 753 ГК РФ). О составлении акта упоминается и в Гражданского кодекса РФ, которая распространяется на все виды договора подряда. Однако в ней сказано, что наряду с актом стороны могут составить и другой документ, удостоверяющий приемку.

Акты по гражданско-правовому договору можно составить следующим образом:

В остальных случаях составлять акт не обязательно. Поэтому факт выполнения работ (оказания услуг) для целей бухучета и налогообложения может быть подтвержден иным документом (ч. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ , п. 1 ст. 252 НК РФ). Например, для договора перевозки факт оказания услуг подтверждается третьим экземпляром товарно-транспортной накладной. Если перевозка груза на грузовом автомобиле оплачивается заказчиком по повременному тарифу, то документом, подтверждающим факт выполнения услуг по перевозке, помимо товарно-транспортной накладной, является отрывной талон к путевому листу. Факт оказания услуг по договору комиссии подтверждается отчетом комиссионера (). По агентскому договору – отчетом агента (). По договорам поручения (если это предусмотрено самим договором) – отчетом поверенного (абз. 5 ст. 974 ГК РФ).

Вместе с тем, для признания расходов по договору при налогообложении акт может потребоваться и в случаях, не предусмотренных в гражданском законодательстве. В Налоговом кодексе РФ сказано, что акт нужен организациям, применяющим метод начисления, для признания материальных расходов по договорам на выполнение работ (оказание услуг) производственного характера ( , п. 2 ст. 272 НК РФ). Аналогичные разъяснения содержатся в

Преамбула — номер документа, наименование, дата и место составления, названия сторон (с подтверждением полномочий), реквизиты сторон.
Предметная часть — суть сделки, предмет договора.
Права и обязанности сторон
Условия сделки — общая стоимость, способы оплаты, порядок оплаты, расчетные реквизиты.
Срок действия договора
Дополнительные условия
Форс-мажорные обстоятельства
Ответственность сторон за нарушение условий
Условия расторжения/изменения
Способы разрешения споров
Подписи сторон/представителей

Организации и индивидуальные предприниматели вправе заключать между собой различные варианты договоров. Чаще всего предметом соглашения становится выполнение определенного вида работ или оказания услуг. Но возможны и иные варианты.

Акт выполненных работ по аренде помещения: образец скачать

Инфо

Спорными моментами могут стать и такие обстоятельства, как:

регулярная оплата в одни и те же дни за систематическое исполнение услуг;
в договоре указана специальность и профессия исполнителя, а также расписаны функциональные обязанности;
исполнитель несет матответственность за недостачу вверенного имущества.

По соглашению подряда В договоре подряда предметом соглашения выступает работа, выполняемая подрядчиком для заказчика. Работа может быть связана со строительством, ремонтом авто, изготовлением продукции и т.

д. Договор подряда считается заключенным, если в нем указано:

виды и объемы работ;
сроки выполнения с указанием точных дат начала и окончания.

В отдельных ситуациях договор подряда легко переквалифицировать в договор поставки.

Ежемесячные акты оказания услуг аренды

Договор подряда требует составления акта приема работ. Бланк акта приема выполненных работ по договору подряда можно скачать здесь.

Аренда субъекта Заключение ИП и ООО договора об аренде подразумевает передачу движимого или недвижимого имущества от арендодателя-собственника к арендатору-пользователю. В договоре указывается:

вид передаваемого имущества, его количество и качество;
величина арендной платы;
порядок оплаты аренды;
срок аренды.

Передача предмета аренды осуществляется по акту, где указываются:

основные характеристики объекта;
оценочная стоимость;
состояние объекта на момент передачи.

Непременно в договоре аренды прописываются условия о способах использования имущества, ответственности за повреждение и просрочку платежей, а также обязательства сторон.

О документах для подтверждения расходов на аренду помещения

Внимание

Арендная плата должна уплачиваться арендатором своевременно в порядке, на условиях и в сроки, определяемые договором аренды (ст. 614 ГК РФ). В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Гражданский кодекс РФ не содержит указаний на обязательное составление ежемесячных актов к договору аренды помещения. Вместе с тем согласно общим нормам о договорах части первой ГК РФ такой документ может стать обязательным, если стороны в договоре укажут на ежемесячную подготовку актов оказания услуг аренды (п.

1 ст. 432 ГК РФ). Таким образом, гражданское законодательство предоставляет сторонам договора аренды право отнести к существенным условиям договора обязательное составление периодических актов, подтверждающих исполнение договора аренды.

Акт выполненных работ по договору аренды образец бланк

Реальность получения собственником определенной прибыли от объекта недвижимости достигается путем сдачи его в аренду заинтересованному субъекту. При этом большим «плюсом» для владельца является сохранение своих прав на обладание нежилой недвижимой площадью.
Договор аренды нежилого помещения может быть заключен, как между ИП и ИП, так и между ООО и ИП и другими юридическими лицами. Использование нежилой недвижимости в коммерческих целях на правах аренды – лучший выход для лица или организации, не имеющей свободных средств на покупку помещения.

Важно

К тому же, потери и риски арендатора будут сведены к минимуму при нерентабельном бизнесе, соглашение просто будет расторгнуто. … Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Как оформить акт выполненных работ по договору аренды помещения?

описание услуги;
желаемый результат;
стоимость;
порядок оплаты.

По сути ничего сложного, исполнитель обязан оказать услуги, а заказчик принять их и оплатить. Но при неправильном оформлении договор возмездного оказания услуг между ИП и ООО может быть признан трудовым.

К такому выводу пришел Верховный Суд РФ в своем Определении № 302-КГ 17-382 от 27.02.2017. В частности трудовым договор будет считаться, если в нем прописан обязательный график работ, а вознаграждение предполагается не за результат, а за фактически отработанное время.
Таким документом является протокол общего собрания членов общества с повесткой дня о его назначении;

без доверенности имеет право подписать арендное соглашение руководитель, подтвердивший свои права действовать от имени организации выпиской из ЕГРЮЛ;
индивидуальный предприниматель, действующий на основании свидетельства о госрегистрации, подтверждает свои права подписывать соглашение паспортом и копией свидетельства о регистрации ИП в ЕГРИП.
Справка! Индивидуальный предприниматель имеет право проводить свою деятельность, не имея печати, поэтому на арендном договоре ставит свою подпись.

Акт выполненных работ между ип и ооо на аренду нежилого помещения

Условиями сделки может быть предусмотрено обязательное составление ежемесячных актов. Тогда расходы по аренде должны учитываться на основании актов, упомянутых в договоре.

Позиция финансового ведомства Письма Минфина России от 09.11.2006 № 03-03-04/1/742, ФНС России от 05.09.2005 № 02-1-07/81, УФНС России по г. Москве от 26.03.2007 № 20-12/027737 Минфин России и ФНС России придерживаются изложенной выше точки зрения.

Таким образом, размер арендных платежей и порядок их перечисления устанавливаются договором аренды, заключенным согласно правилам, установленным гражданским законодательством. С учетом изложенного составление ежемесячного акта оказания услуг аренды является обязательным в случае наличия соответствующего указания в договоре аренды.

Для осуществления сделки сторонам необходимо собрать пакет документации, состоящий из следующих официальных бумаг:

для арендодателя – правоустанавливающий документ на нежилую собственность, свидетельство о государственной регистрации ИП, документ, удостоверяющий факт оплаты госпошлины;
арендатор должен подготовить аналогичный пакет, исключающий документ о праве владения нежилой недвижимой собственностью и включающий паспорт.

Перед подписанием арендного соглашения нелишним будет оформить и подписать двусторонний передаточный акт, затем договор скрепить подписями и передать ключи от помещения. Договорные обязательства возникают после подписания акта. Любые несоответствия фактического и вписанного в акт состояния помещения подлежат устранению арендодателем, или на основании этого факта размер платы уменьшается.

Предметом договора розничной купли-продажи всегда выступает вещь (товар), имеющая характеристики движимого имущества. При этом факт продажи не может иметь разовый характер, поскольку это делает бессмысленным сам договор.

Ст.493 ГК РФ считает подобающей формой договора розничной купли-продажи квитанции, полученные покупателем (чеки, приходные кассовые ордера, бланки и пр.). При этом стороны могут заключить стандартный договор. Хотя за продавцом сохраняется обязанность о выдаче документа, подтверждающего получение оплаты. В 2018 году каких-то новых особенностей договорных отношений ООО и ИП не возникло.

Договорные правоотношения предпринимателей это неотъемлемая часть бизнеса. Но сотрудничество нужно правильно оформить, учитывая особенности отношений.

Как действует договор между ООО и ИП в 2018 году? Юридические и финансовые основы деятельности ООО и ИП достаточно подробно регламентированы российским законодательством. Но в сфере правового и хозяйственного взаимодействия этих субъектом между собой существует немало нюансов. Большинство вопросов связано с заключением договоров и оформлением договорных правоотношений. Какими особенностями в 2018 году отличается договор меж ООО и ИП? Важные моменты Гражданское законодательство предусматривает возможность заключения договоров, как в письменной форме, так и в устной. Но если речь идет о сделках между ООО и ИП, то все правоотношения оформляются только письменно.

Организация арендует помещение. Арендатор и арендодатель применяют УСН. Договором аренды не предусмотрено, что арендодатель обязан ежемесячно выписывать акты приема-передачи услуг. Помещение арендатором принято на основании акта приема-передачи.
Арендодатель с ноября 2015 года не дает никаких документов (ни актов выполненных работ, ни универсальных передаточных документов), мотивируя это тем, что с 01.11.2015 он перешел на УСН.
Правомерны ли действия арендодателя?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Арендодатель вправе ежемесячно не выписывать акт приема-передачи услуг, если такая обязанность не предусмотрена договором аренды.
В целях документального подтверждения расходов в виде арендных платежей организации, применяющей УСН, достаточно иметь действующий договор аренды, акт приемки-передачи арендованного помещения, а также документы, подтверждающие оплату арендных платежей.

Обоснование вывода:
Согласно ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Отметим, что ГК РФ, регулирующая правоотношения по договору аренды, не требует от арендатора и арендодателя ежемесячного подтверждения исполнения сторонами своих обязательств по договору аренды путем составления актов.
Согласно НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, при определении налоговой базы уменьшают полученные доходы на арендные (в том числе лизинговые) платежи за арендуемое (в том числе принятое в лизинг) имущество.
По общему правилу расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты ( НК РФ).
В целях НК РФ оплатой товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав признается прекращение обязательства налогоплательщика — приобретателя товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав перед продавцом, которое непосредственно связано с поставкой этих товаров (выполнением работ, оказанием услуг) и (или) передачей имущественных прав.
Общим условием признания расходов, указанных в НК РФ, в том числе и расходов на арендные платежи, является их соответствие критериям, указанным в НК РФ, то есть данные расходы должны быть обоснованы (экономически оправданы), документально подтверждены и произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода ( НК РФ).
Представители финансового ведомства подтверждают, что если расходы осуществлены в целях предпринимательской деятельности и направлены на получение дохода, а также обоснованы, документально подтверждены и оплачены, то налогоплательщик вправе учесть такие расходы при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН ( Минфина России от 03.04.2015 N 03-11-11/19003, от 24.11.2014 N ).
При этом документами, подтверждающими расходы на аренду для целей налогообложения, являются действующий договор аренды, прошедший в установленных случаях государственную регистрацию, а также документы, подтверждающие оплату арендных платежей, акт приемки-передачи арендованного имущества ( Минфина России от 13.12.2012 N 03-11-06/2/145).
На указанные выше документы (заключенный договор аренды (субаренды), документы, подтверждающие оплату арендных платежей, акт приемки-передачи арендованного имущества) указывают представители финансового и налогового ведомств и для учета расходов в целях налогообложения прибыли ( Минфина России от 16.11.2011 N 03-03-06/1/763, от 06.10.2008 N , УФНС России по г. Москве от 30.06.2008 N , ФНС России от 05.09.2005 N 02-1-07/81 и др.).
В Минфина России от 13.10.2011 N 03-03-06/4/118 отмечено, что ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей для целей налогообложения не требуется.
Более подробно указанный вопрос был рассмотрен специалистами ФНС России в от 05.09.2005 N 02-1-07/81. В нем было указано, что согласно НК РФ услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности. Соответственно, если договаривающимися сторонами заключен договор аренды и подписан акт приема-передачи имущества, являющегося предметом аренды, то из этого следует, что услуга реализуется (потребляется) сторонами договора. Поэтому основания для включения в состав налоговой базы расходов в связи с потреблением услуги возникают у организаций вне зависимости от подписания акта приема-передачи услуги, тем более что требование об обязательном составлении актов приема-передачи услуг в виде аренды ни НК РФ, ни законодательством о бухгалтерском учете не предусмотрено.
При этом из разъяснений специалистов финансового ведомства следует, что акт приемки оказанных услуг по аренде обязателен только в том случае, если его оформление предусмотрено договором аренды ( Минфина России от 15.06.2015 N 03-07-11/34410, от 24.03.2014 N ).
В данной ситуации договором аренды не предусмотрена обязанность арендодателя ежемесячно оформлять акт приема-передачи услуг.
Следовательно, в рассматриваемом случае в целях документального подтверждения расходов в виде арендных платежей организации, применяющей УСН, достаточно иметь действующий договор аренды, акт приемки-передачи арендованного помещения, а также документы, подтверждающие оплату арендных платежей.
Также обратите внимание, что, по мнению Минфина России, если у правообладателя отсутствует регистрация права собственности на арендуемое недвижимое имущество, арендатор не вправе учитывать арендные платежи по указанному имуществу в составе расходов в целях налогообложения (смотрите письма от 01.12.2011 N 03-03-06/1/791, от 13.05.2011 N 03-03-06/1/292).
При этом суды в подобных случаях принимают решения в пользу налогоплательщиков и считают, что отсутствие у арендодателя права собственности на переданное имущество не является обстоятельством, исключающим правомерность учета арендатором арендных платежей при налогообложении ( ФАС Московского округа от 06.10.2011 N Ф05-10234/11, от 26.08.2011 N , ВАС РФ от 15.10.2007 N 12342/07).
Отметим, что указанные разъяснения и судебные решения касаются учета расходов в целях налогообложения прибыли. По нашему мнению, они могут применяться и в отношении расходов, принимаемых в целях налогообложения при применении УСН.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Башкирова Ираида

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Составление акта об оказании услуг (выполнении работ) обязательно, только если такое требование предусмотрено гражданским законодательством или заключенным договором. В свою очередь ГК РФ прямо предписывает составлять акт об оказании услуг (выполнении работ) лишь при выполнении работ по договору строительного подряда (п. 4 ст. 753 ГК РФ).

Таким образом, законодательство не обязывает арендодателя ежемесячно выставлять акты об оказании услуг по договору аренды. Если нет акта выполненных работ, документом, подтверждающим расходы для целей налогообложения, может быть договор, счета на оплату, платежные документы.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах рекомендаций «Системы Главбух VIP-версия».

Одним из существенных условий договора аренды является размер арендных платежей (арендная плата) (ст. 606 ГК РФ). Более подробно о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы см. Как заключить договор аренды.

Документальное оформление

Все хозяйственные операции организации должны быть оформлены первичными учетными документами (ч. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).

Подтвердить расчеты по арендной плате могут любые документы, составленные в соответствии с требованиями законодательства. В том числе договор, заключенный сторонами, график арендных платежей, акт приемки-передачи имущества, счет на оплату услуг и т. д. При этом законодательство не обязывает арендодателя ежемесячно выставлять акты об оказании услуг по договору аренды. Такую точку зрения разделяют контролирующие ведомства (письма Минфина России от 16 ноября 2011 г. № 03-03-06/1/763, от 6 октября 2008 г. № 03-03-06/1/559, от 4 апреля 2007 г. № 03-07-15/47 и ФНС России от 5 сентября 2005 г. № 02-1-07/81).*

Главбух советует:* не всегда перечисленные документы (договор, счет и т. п.) содержат все обязательные реквизиты, указанные в части 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ. Поэтому целесообразно договориться с арендодателем о выставлении актов об оказании услуг, удовлетворяющих всем обязательным требованиям к первичной документации, которые предъявляет законодательство о бухучете. Подробнее об оформлении такого документа см. Как арендодателю отразить арендные платежи в бухучете.

Олег Хороший, государственный советник налоговой службы РФ III ранга

2.Ситуация: Как при расчете налога на прибыль подтвердить понесенные расходы на оплату услуг, если отсутствует акт об оказании услуг

Подтвердите расходы другими документами.

Факт осуществления расходов может подтвердить любой документ, даже косвенно свидетельствующий об этом (п. 1 ст. 252 НК РФ). Поэтому, если у организации нет акта об оказании услуг, для подтверждения расхода будет достаточно любого другого документа. Это может быть платежное поручение, кассовый чек, счет, квитанция и т. д. Например, подтвердить расчеты по арендной плате могут любые документы, составленные в соответствии с требованиями законодательства (договор, график арендных платежей, акт приемки-передачи имущества, счет на оплату услуг и т. д.).* Подробнее об этом см. Как арендатору отразить в бухучете и при налогообложении арендные платежи.

Исключением являются случаи, когда составление акта об оказании услуг (выполнении работ) обязательно.

Елена Попова, государственный советник налоговой службы РФ I ранга

Договор аренды рабочего места в салоне красоты, парикмахерской

Нередко салоны красоты вместо оформления в штат сдают мастерам в аренду рабочие места. Это законно 💅💄💇‍♀️🌼💕

Мастера на аренде не связаны режимом рабочего дня, а предприниматель освобождён от кадровых документов. Налоги платит каждый за себя.

В статье рассказываем, какие условия нужно включить в договор с мастером и разъясняем другие важные моменты.

Бонусом в тексте — шаблоны договора аренды места в парикмахерской и акт приёма.

Как легально оформить аренду с мастерами

Рабочее место в парикмахерской сдают по договору аренды из Главы 34 ГК РФ. Мастер будет арендатором, владелец парикмахерской — арендодателем.

Договор — это важно

Без письменного договора закон не защищает предпринимателей. Получить деньги с пропавшего мастера будет проблематично. А владелец парикмахерской в любой момент попросит освободить место и попрощается.

С договором проще пойти в суд и выиграть. Например, в одном деле предприниматель отсудила долги у парикмахеров на сумму около 200 000 ₽ за аренду мест, когда что-то пошло не так. Помогли внятные условия договора.

Статья: 6 мифов про договоры

В парикмахерской можно сдавать места

Места в помещении сдает собственник или арендатор.

Часто владелец парикмахерской арендует целое помещение, а мастерам сдаёт отдельные места.

В таком случае считается, что рабочее место сдали по договору субаренды. И тут важно, чтобы в договоре на целое помещение субаренда разрешалась. Это требование из ст. 615 ГК РФ.

Арендой нельзя маскировать работу по найму

С договором аренды места мастер не становится работником парикмахерской. Он не обязан выходить по графику, согласовывать отпуск и соблюдать дресс-код. Руководить тоже нельзя: методику процедур, профессиональное оборудование и средства мастер выбирает сам.

На владельца салона не ложатся обязанности работодателя. Вопросы с налогами, пенсионкой и декретом мастер решает сам.

Случается, что аренда похожа на трудовой договор. Фактически мастера работают по графику, слушают указания директора и получают зарплату. Если мастер обратится в суд, договор аренды станет трудовым. Владельца салона оштрафуют по ст. 5.27 КоАП РФ и заставят заплатить за работника налоги и взносы с процентами.

О легальном оформлении сотрудников мы регулярно пишем в разделе о трудоустройстве.

Составляем договор аренды рабочего места: тонкости и нюансы

Договор аренды — это условия сотрудничества салона с мастером.

Ваша задача — скрупулёзно перенести все устные договорённости в образец договора. С вас терпение и внимательность, с нас — объяснение нюансов по каждому пункту.

Образец договора аренды рабочего места

Предмет договора

Предмет договора аренды — какое рабочее место за плату сдают в аренду. Без конкретизации места считается, что стороны не договорились.

В предмет записывают:

— адрес помещения, где находится рабочее место;

— мебель и оборудование, которым сможет пользоваться мастер;

— какие услуги будет оказывать мастер;

— если нужно — время доступа к рабочему месту;

— на основании каких документов арендодатель сдаёт место: договор аренды или свидетельство о праве собственности на помещение;

— если сдают отдельный кабинет, в предмет записывают его площадь.

Пример:

Арендодатель предоставляет Арендатору во временное владение и пользование за плату рабочее место, расположенное в помещении адресу: г. Екатеринбург, ул. Ленина, 1-3.

Рабочее место оборудовано и оснащено зеркалом, стулом, креслом и стеллажом.

Рабочее место используется Арендатором только для профессиональной деятельности, а именно: оказания парикмахерских услуг клиентам.

Время доступа арендатора к рабочему месту: с 10.00 до 20.00 часов ежедневно.

Помещение, в котором расположено рабочее место, принадлежит арендодателю на основании Договора аренды от 01.01.2021 г. с ООО «Аренда площадей».

Бывает, в договоре упустили описание предмета аренды, но это не помешало работе. В таком случае мастер платит салону. Договорённость исполнена. Это мнение судей из п. 15 Постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73.

Важно записать, какие услуги оказывает мастер. Если вместо маникюра человек развернёт торговлю бадами для похудения, договор можно расторгнуть по ст. 615 ГК РФ.

Арендная плата

В договоре пишут размер арендной платы за место и срок уплаты денег.

Плату можно установить на выбор из ст. 614 ГК РФ:

— в твёрдой сумме за месяц;

— в процентах от дохода мастера;

— по бартеру: за бесплатные услуги мастера;

— почасовую.

Условия платы можно комбинировать. Например, твёрдая сумма плюс проценты от дохода.

Арендодатель вправе попросить депозит, если это записали в договор.

Обычно депозит равен плате за месяц аренды. Деньги хранятся у владельца салона и идут в оплату последнего месяца. Если мастер ломает оборудование, ремонтируют на деньги из депозита.

Коммунальные услуги не входят в арендную плату. Если договорились, что мастер дополнительно платит за воду и свет, внесите в договор отдельный пункт.

Повышение арендной платы

Повышать плату за место можно не чаще раза в год. Остальные условия незаконны — мастер может их не исполнять.

Права и обязанности сторон

В этом разделе пишут, что мастер и салон должны друг другу в течение аренды. Уборка рабочего места, дезинфекция и запись клиентов — всё сюда.

По закону арендатор делает мелкий ремонт мебели и оборудования, а арендодатель — капитальный ремонт всего помещения. Эти обязанности можно менять в договоре. Например, что салон за свои деньги обязан менять перегоревшие лампы в гримёрном зеркале.

Срок аренды

Аренда бывает на срок до года, больше года и бессрочная. Точный срок записывают в договор.

От бессрочной аренды любая сторона отказывается по уведомлению за три месяца.

Договор на срок больше года регистрируют в Росреестре.

Как правило, салоны сдают места на срок до года, чтобы не заморачиваться на регистрации. Если понравилось работать вместе, делают пролонгацию.

У мастера есть преимущественное право аренды, если он вовремя платил и не ломал оборудование — ст. 621 ГК РФ. Но в договоре это право можно отменить.

Причины прекращения договора

По общему правилу договор аренды расторгают в суде по ст. 619 и 620 ГК РФ.

Мастер может требовать расторжения, если вскрылись дефекты или салон запустил помещение в целом.

Салон может потребовать выселения мастера за долги и нецелевое использование.

Гораздо удобнее записать в договор, что аренда прекращается без суда по уведомлению. Причины можно записать любые.

Лучше записать реальные проблемы салонов. Например, что мастер вправе отказаться от места, если салон препятствует работе. Или салон расторгает договор, когда мастера нет дольше недели и место простаивает.

Приём помещения

Прием рабочего места удобно оформить актом.

Образец акта приёма

Мастер осматривает рабочее место, мебель и оборудование. Если находит недостатки, записывает их в акт и договаривается с салоном о сроках устранения — ст. 612 ГК РФ. Салон не отвечает за дефекты, которые не указали при осмотре.

Если рабочее место прокачали

Пока мастер работает, он может обновить лампу или вообще за свои деньги установить отдельную раковину. Это называется улучшения арендованного имущества по ст. 623 ГК РФ.

Отделимые улучшения мастер забирает себе: с новой лампой проблем нет.

За новую раковину платит салон, но только если мастер получал письменное разрешение на установку.

Правила об улучшениях рабочего места иногда меняют в договоре.

Мастерам: обязательно верните рабочее место по акту

Арендатор обязан платить за аренду, пока договор действует. И неважно, работал ли он на месте. Это позиция судов из п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66.

Чтобы не платить салону впустую, надо расторгнуть договор. Уведомление направляют в срок из договора. Когда срок истёк, аренда прекращается.

Пока место не вернули, начисляется арендная плата — ст. 622 ГК РФ. Поэтому подпишите с салоном акт возврата — подойдёт наш шаблон.

Статья: как правильно разорвать договор аренды

Первичка при аренде: современные тенденции. Бухгалтер 911, № 39, Сентябрь, 2016

первичные документы

Основной вывод указанного письма Минфина таков: для подтверждения осуществления хозяйственной операции аренды одного договора аренды недостаточно! Нужны и первичные документы, подтверждающие факт:

1) передачи имущества в аренду;

2) предоставления арендных услуг в течение отчетного периода.

Приемка-передача объекта аренды

Как указано в письме, факт передачи объекта аренды от арендодателя к арендатору должен подтверждаться соответствующим первичным документом. «По всей форме: опись, протокол, сдал, принял…» .

Как правило, стороны подписывают для этого акт приемки-передачи объекта аренды. Форма этого акта не утверждена (составляется в произвольной форме с учетом всех обязательных реквизитов первичного документа, названных в ст. 9 Закона о бухучете).

Можно использовать типовую форму № ОЗ-1.

В отношении аренды недвижимости ссылка на обязательность составления этого акта прямо содержится в ст. 795 ГКУ. Авторы научно-практического комментария к ст. 795 ГКУ отмечают, что: «Деловая практика предусматривает включение в содержание такого акта подробного описания объекта недвижимости, его местонахождения, стоимости этого объекта на момент передачи, описания его санитарного и технического состояния. К акту приемки-передачи может прилагаться техническая документация на объект, перечень оборудования, приспособлений, мебели и других вещей, которые передаются вместе со зданием или сооружением, копии документов, удостоверяющих право собственности наймодателя на объект найма, и другие документы по согласованию сторон»*.

Именно с момента подписания этого акта (если иное не установлено договором) начнется отсчет пользования объектом аренды.

Если акт приемки-передачи объекта аренды не был составлен сторонами, то считается, что фактического пользования объектом аренды не было, а значит, арендодатель не имеет права требовать от арендатора уплаты арендных платежей (см., к примеру, решение Хозяйственного суда Черниговской области от 14.06.2016 г. по делу № 927/470/16).

(!) Акт приемки-передачи объекта аренды должен составляться и в отношении аренды любого другого имущества (а не только недвижимого). К примеру, в отношении аренды транспортного средства Хозяйственный суд Днепропетровской области (решение от 29.07.2015 г. по делу № 904/5797/14) отмечал: только ежемесячные акты предоставленных арендных услуг не могут быть основанием для фактического подтверждения передачи объекта аренды в пользование.

Первичный документ на арендные платежи

Минфин в письме отмечает, что отдельный первичный документ должен составляться и для подтверждения предоставления услуг аренды в течение месяца (на арендные платежи). Как правило, для этого составляется акт выполненных работ (услуг). Но в договоре стороны могут предусмотреть и составление другого первичного документа, подтверждающего расчет услуг аренды.

Обратим внимание: Минфин в письме говорит об аренде как об услуге. Но является ли аренда услугой? С какой стороны посмотреть .

С точки зрения гражданского законодательства аренда — это не услуга (с точки зрения налогового — услуга). На это еще обращали внимание Минюст в письме от 23.02.2004 г. № 8-11-19 и ВАСУ в определении от 26.03.2015 г. № К/9991/92743/11.

С тем, что договор аренды по своей природе не является договором предоставления услуг, соглашаются и сами налоговики (категория 103.25 ЗІР).

А раз аренда — не услуга, то с юридической точки зрения акт выполненных работ на аренду можно и не составлять. Для подтверждения арендных услуг, в принципе, достаточно договора, акта приемки-передачи и платежных документов на перечисление арендных платежей.

Но! Минфин в письме и сами налоговики ( письмо ГФСУ от 19.01.2016 г. № 919/6/99-99-19-03-02-15) настаивают на том, что акты предоставления арендных услуг должны быть, ведь любая операция в бухучете должна основываться на первичных документах ( п. 1 ст. 9 Закона о бухучете).

По большому счету, арендодатель в этом случае мог бы обойтись составлением бухсправки в качестве первичного документа. Но ведь и арендатору, чтобы подтвердить факт арендной операции, также необходим первичный документ .

Акты на аренду важны и для учета НДС (аренда вполне вписывается в налоговое определение поставки услуг — п.п. 14.1.185 НКУ). Ведь налоговые обязательства по НДС возникают по первому из событий: получению предоплаты или подписанию документа, удостоверяющего факт предоставления услуг ( п. 187.1 НКУ). Поэтому без первичного документа, подтверждающего факт поставки услуги, не обойтись!

Акты выполненных работ (услуг) на аренду лучше составлять. Они важны не только для бухучета, но и для начисления налоговых обязательств по НДС.

Можно ли составлять акты не ежемесячно, а реже: например, раз в квартал? Если вы плательщик НДС, то акты стоит составлять ежемесячно (особенно в части аренды с последующей оплатой). Ведь учитывая правило первого события по НДС, налоговики будут настаивать на том, что раз арендная услуга по факту предоставлена в текущем месяце, то и НДС-обязательства по ней должны также отражаться уже в текущем месяце. И вряд ли их убедит то, что акты составляются с другой периодичностью, например, ежеквартально.

Какую дату ставить в актах на арендные услуги? «Первичку» нужно составлять в момент осуществления хозоперации. Если это невозможно — сразу после ее завершения ( ч. 1 ст. 9 Закона о бухучете).

Минфин в письме отмечает, что датой составления акта на арендные услуги (или другого первичного документа, его заменяющего) является дата его подписания.

Поэтому акты на аренду лучше датировать последним календарным днем отчетного месяца (если он приходится на выходной — не страшно, ведь Закон о бухучете не требует, чтобы первичные документы составлялись только в рабочие дни). Составлять акт на аренду последним рабочим днем месяца некорректно — он не будет охватывать часть месяца (выходные дни) и документ будет оформлен еще до завершения хозооперации.

Отдельного внимания заслуживает ситуация, когда акт на аренду составляется первым рабочим днем следующего месяца. В бухучете операция аренды должна быть проведена в том месяце, в котором она осуществлена ( п. 5 ст. 9 Закона о бухучете), независимо от того, какой датой оформлен акт (на это обращает внимание и Минфин в письме).

А вот для НДС важна дата первого события. Поэтому, если первое событие — подписание акта, то фактически в этой ситуации НДС-обязательства возникнут только в следующем периоде. Налоговикам это точно не понравится (письмо ГНАУ от 20.05.2010 г. № 9895/7/16-1517-08, № 5766/5/16-1518)!

Акты на аренду лучше датировать последним календарным днем месяца, даже если он приходится на выходной.

Дата составления акта	Отражение в учете	Последствия
29.07.2016 г. (пятница — последний рабочий день месяца)	Бухучет — в июле	Документ составлен не датой завершения операции
	Обязательства по НДС — в июле
01.08.2016 г. (понедельник — первый рабочий день следующего месяца)	Бухучет — в июле	Налоговики будут против переноса обязательств в следующий период
	Обязательства по НДС — в августе
31.07.2016 г. (последний календарный день месяца)	Бухучет — в июле	Операция отражена корректно
	Обязательства по НДС — в июле

Приведем пример составления акта предоставленных услуг аренды.

Форма сертификата Estoppel бесплатного арендатора | Коммерческие и жилые — PDF

Свидетельство об эстоппеле подтверждает текущие детали договора аренды между арендодателем и арендатором. Обе стороны должны подписать эстоппель, в котором говорится, что все факты соглашения верны и верны. Это требование кредиторов перед ссудой денег на жилую или коммерческую недвижимость.

Проверяет следующее:

Дата начала и окончания ;
Ежемесячная арендная плата ($) ; и
Копии трех последних арендных платежей .Это необходимо для проверки третьей (третьей) стороны, что арендатор является реальным, поскольку кредитор обычно требует свидетельство об эстоппеле перед оформлением ссуды на покупку или рефинансирование.

Подпись — Для большинства финансовых учреждений требуется, чтобы этот документ был подписан арендатором в присутствии нотариуса.

Для получения свидетельства об эстоппеле важно знать все аспекты договора аренды, чтобы арендатору было как можно проще подтвердить действующий договор аренды и подписать его в присутствии нотариуса.Таким образом, агент или арендодатель должны заполнить форму и попросить арендатора просмотреть документ для подтверждения и подписи.

Шаг 1 — Получение первоначального договора аренды

Арендодателю или агенту, который содействует продаже собственности, потребуется найти подписанный оригинал договора аренды, чтобы ознакомиться с условиями и положениями, чтобы он или она могли завершить эстоппель. Для эстоппеля потребуются следующие предметы:

Ежемесячная арендная плата ($)
Расходы — Обязанности арендодателя и арендатора
Срок аренды — Даты начала и окончания
Субаренда — Имеет ли арендатор право на субаренду?
Сумма залога ($)
Будущая арендная плата — Выплатил ли арендатор заранее какую-либо часть своей арендной платы? В таком случае эту сумму необходимо ввести, чтобы ее можно было вычесть из суммы продажи при закрытии.

Шаг 2. Проверка поведения арендатора

Отметьте, получал ли арендатор когда-либо уведомление о выходе (также известное как уведомление о выселении). В этом случае копии уведомлений должны быть приложены к эстоппелю вместе с отправленной квитанцией о вручении (если таковая имеется).

Шаг 3 — Копии арендной платы за последние 3 месяца

Чтобы доказать, что арендатор действительно платит арендную плату, домовладелец должен будет собрать чеки или квитанции, желательно за последние три (3) месяца.Это должно быть прикреплено к эстоппелю.

Шаг 4 — Получите знак арендатора у нотариуса

После того, как будут подтверждены все факты о том, что детали договора аренды верны, и арендодатель не должен выполнять никаких обязательств, арендатор должен подписать эстоппель в присутствии нотариуса. Оформление эстоппеля в присутствии нотариуса чрезвычайно важно, поскольку это узаконивает, что арендатор действительно санкционировал форму, одновременно подтверждая свою личность удостоверением личности государственного образца.

Если эстоппель не заверяется нотариально, нет никакой гарантии, что финансовое учреждение, предоставляющее ипотеку на недвижимость, завершит оформление документов для закрытия собственности.

1 — Соберите рекомендации, затем откройте форму Estoppel

Получить копию Договора аренды и любые записи, относящиеся к Имуществу и Договору. Когда у вас будет все необходимое, откройте форму на этой странице (в формате Adobe PDF, Microsoft Word (.docx) или файл Open Document Text (.0dt)), нажав одну из кнопок под изображением. Если вы хотите работать на экране, убедитесь, что у вас есть совместимое программное обеспечение для редактирования для выбранного вами типа файла.

2 — Определите вовлеченные стороны, соответствующее имущество и договор аренды, о котором идет речь

Прежде чем мы начнем, нам нужно будет указать дату, когда этот документ готовится. Это должно быть сделано с использованием трех пустых строк после слова «Дата» вверху страницы.Введите двузначный календарный день (1-31), месяц и двузначный год в первом, втором и третьем пробелах (соответственно). Первое утверждение этой формы содержит некоторые необходимые для этого формулировки. документ. Для этого потребуется некоторая информация, которая будет соответствовать текущей ситуации. Во-первых, укажите, является ли обсуждаемая аренда «Договором фиксированной аренды», отметив первый флажок, или «Соглашением о помесячной аренде», отметив второй флажок. Теперь укажите Физический адрес Арендуемого лица. Объект собственности на пустом месте со словами «… для объекта недвижимости, расположенного по адресу.Этот адрес должен состоять из номера здания, названия улицы (дороги, проспекта и т. Д.) И, если применимо, номера объекта, по которому объект недвижимости может быть физически найден. Затем мы продолжим физический адрес, указав его город и Укажите следующие два пустых поля. Теперь, когда мы определили Арендуемую недвижимость, мы должны представить участвующие стороны. В пустом поле после слова «… между» введите полное имя арендодателя. В пустом поле перед словами «называемый (-ыми) арендатором (-ами)» укажите полное имя арендатора, подписывающего эту форму.

3 — Определить все соответствующие соглашения

Статья I Потребуется, чтобы Арендатор указал, был ли договор аренды изменен или нет. Если он не был изменен и все еще находится в действии (активен), отметьте первый флажок в этой статье. Если аренда действует и была изменена, арендатор должен установить второй флажок. Если выбрано это определение, Дату (ДД / МЕСЯЦ / ГГ), когда Модификация вступила в силу, необходимо указать с использованием трех пробелов в этом выборе.В следующем пункте, статье II, будет рассмотрен вопрос субаренды (когда Главный арендатор сдает в аренду часть или все Имущество третьей стороне). Арендатор должен отметить первый флажок, если субаренда не используется. Если Арендуемое имущество передается в субаренду, Арендатор должен отметить флажок, соответствующий второму утверждению. Этот выбор потребует дополнительных действий. Если часть Арендуемого имущества передается в субаренду, установите флажок перед словами «… Часть». Если все имущество передается в субаренду, установите флажок перед словами «… Все имущество.”

4 — Опишите договор аренды

Третья статья начнет идентификацию действующего договора аренды, о котором идет речь. Если это соглашение о помесячной аренде, Арендатор должен отметить первый флажок, а затем записать дату заключения помесячного соглашения об аренде, используя три пробела после слов «… началось». Если это фиксированный договор аренды, установите флажок, соответствующий второму утверждению. Для этого утверждения потребуется, чтобы срок действия договора аренды был записан с использованием пробела перед словом «Год (а)» и пробела перед словом «Месяц (а)».После этого необходимо ввести календарную дату прекращения действия договора аренды, используя следующие три пробела.

В следующей статье («IV. Ежемесячная арендная плата») в пустой строке перед словами «в месяц» должна быть указана сумма ежемесячной арендной платы, которую арендатор должен платить (согласно договору аренды).

Если Арендатор не должен оплачивать какие-либо дополнительные сборы или расходы (в дополнение к Ежемесячной арендной плате), установите флажок непосредственно перед словами «… не платит». Если Арендатор должен оплатить дополнительные сборы или расходы (в соответствии с Договором аренды и в дополнение к Ежемесячной арендной плате), отметьте флажок перед словом «платит» и введите Сумму в долларах вместе с определением этих расходов на следующих двух пустых местах. пробелы.

В статье V введите календарный день, месяц и год, когда была внесена последняя арендная плата.

Если Арендатор не уплатил Арендную плату заранее, отметьте первое заявление в Статье VI.

Если Арендатор заранее заплатил Будущую арендную плату, отметьте второй отчет и введите Сумму, которая была уплачена авансом, в первое пустое поле и дату последней арендной платы, к которой может быть применен будущий платеж.

В соответствии со статьей VII потребуется сумма, которую Арендатор передал Арендодателю для оплаты Гарантийного депозита, требуемого по Договору аренды, которая указывается на пустом месте сразу после знака доллара.

5 — Обсудите статус положений, которые должны быть рассмотрены здесь

Затем в Статье VIII отметьте первое заявление, если никакая личная собственность Арендодателя не находится на Арендуемой собственности.

Если Арендодатель действительно имеет Личное имущество на Арендуемом имуществе (и находится во владении Арендатора), отметьте второе утверждение и укажите, что такое Личное имущество Арендодателя в предоставленной пустой строке.

В статье IX будет указано, будет ли у Арендатора возможность и право приобрести сдаваемое в аренду имущество в соответствии с обсуждаемым договором аренды.Если нет, отметьте первое заявление в статье IX. Если да, то отметьте второе заявление и определите права арендатора «на покупку недвижимости» в предоставленных пустых строках. В соответствии с Статьей X подписанный арендатор должен указать, не имеет ли Недвижимость нерешенных проблем ремонта и может ли она считаться находящейся в хорошем состоянии со стороны арендатора. Арендодатель. Если да, то отметьте первое утверждение в Статье X. Если Арендодатель не обслуживал Арендуемое Имущество и существуют нерешенные проблемы с ремонтом, отметьте второй флажок и укажите вопросы, требующие ремонта, на доступном пустом месте.

Теперь, в Статье XI, должен быть определен статус соблюдения условий аренды. Если ни Арендодатель, ни Арендатор не нарушили соответствующий Договор аренды, отметьте первое заявление в Статье XI.

Если одна из сторон нарушила договор аренды, отметьте второе заявление и сообщите о нарушившей стороне и нарушении в предоставленном пустом поле. Если нарушение было исправлено, вы должны установить флажок «Нарушение или невыполнение обязательств было устранено», если нет, отметьте флажок «Нарушение или невыполнение обязательств не устранено».”

6 — Датированная и нотариально заверенная подпись арендатора будет подтверждать эти документы

Статья XII должна быть прочитана Арендатором. Если Арендатор согласен с этим заявлением и информацией, изложенной в предыдущих статьях, ему или ей необходимо будет подписать строку «Подпись», а затем введите дату подписи в соседней строке. Следующая страница была предоставлена для использования присутствующим нотариусом. Он или она подтвердит местонахождение, присутствующие стороны и дату подписи основного подписывающего лица.Как только нотариус предоставит эти предметы, он или она нотариально заверит этот документ.

Что это такое и нужно ли подписывать?

Если вы получили от арендодателя свидетельство об отказе в судопроизводстве, у вас могут возникнуть животрепещущие вопросы. Возможно, вы не знаете, что влечет за собой такой документ или как он влияет на вас и вашу текущую жизненную ситуацию.

Кроме того, вы можете не знать, обязаны ли вы его подписывать, когда подписывать или как подойти к рассмотрению свидетельства об освобождении от ответственности.

Не волнуйтесь. Мы предоставим вам все, что вам нужно знать о свидетельствах об эстоппеле и о том, что делать, если арендодатель попросит вас подписать его. Ознакомьтесь с нашим подробным руководством ниже.

Estoppel Определение: Что такое сертификат Estoppel?

Свидетельство об эстоппеле — это соглашение, используемое в сфере недвижимости для описания текущих условий договора аренды. Он также описывает отношения между арендаторами и их арендодателем. Кроме того, он включает любые другие важные сведения о правах нынешних арендаторов, проживающих в арендуемой собственности.

Короче говоря, письмо об отказе от ответственности представляет собой краткое изложение наиболее важных положений договора аренды. Он обеспечивает точную фактическую картину состояния аренды. Он также выступает в качестве меры поручительства.

Когда мне подписывать?

Арендодатели могут потребовать, чтобы вы подписали акт об отмене права жильца. Обычно это делается с целью доказательства движения денежных средств, если домовладелец ищет ссуду на арендуемую недвижимость. Арендодатели также используют их, когда владелец собственности хочет продать ее, а покупатель хочет знать статус всех активных договоров аренды.

Таким образом, покупатель может убедиться, что у арендаторов нет никаких претензий к арендодателю, то есть они могут удерживать или компенсировать будущие арендные платежи.

Сертификаты Estoppel позволяют арендаторам подтверждать или опровергать информацию, которую арендодатель предоставляет стороннему продавцу или кредитному учреждению. Обычно письмо об эстоппеле, связанном с недвижимостью, составляет всего около страницы. Так что это легко просмотреть и не займет много времени.

После того, как вы подписали свидетельство об эстоппеле арендатора, вы подтверждаете, что условия аренды верны и вы и ваш домовладелец согласились с ними.После того, как вы подпишете такое соглашение, у вас не будет возможности предъявлять претензии, не подтверждающие утверждения, указанные в сертификате.

Как соглашения Estoppel защищают арендаторов, арендодателей и покупателей

Когда кто-то пытается купить недвижимость у вашего арендодателя, покупатель должен проявить должную осмотрительность. Они захотят убедиться, что условия аренды высечены на камне, чтобы избежать непредвиденных расходов.

Если бы арендатор просто мог сказать: «О, нет, я не платил 1000 долларов в месяц, я плачу 750 долларов», домовладельцы рисковали бы, что кто-то их обманет.Или, например, если ваш предыдущий арендодатель разрешил вам завести кошку, даже если в вашем договоре аренды есть пункт «без домашних животных», вам может не повезти.

Без подписанного вами свидетельства об отмене права жильца ваш новый арендодатель не обязан соблюдать это соглашение. Однако, когда вы его подпишете, покупатель не будет сомневаться в надлежащих положениях, подлежащих исполнению.

Кроме того, если текущие арендаторы будут иметь какие-либо текущие судебные иски к домовладельцу, они будут переданы покупателю.Вот почему в интересах покупателя запрашивать у арендатора свидетельства об освобождении от ответственности.

Например, если ваш домовладелец обещал починить вашу посудомоечную машину или перекрасить всю внешнюю поверхность, покупатель должен знать об этих обещаниях. Нет ничего хуже невыполненного запроса и нового владельца, который ничего не знает об этих претензиях. Это верный способ начать не с той ноги.

Свидетельство об эстоппеле содержит несколько сведений. Во-первых, он идентифицирует арендатора и домовладельца, а также адрес квартиры, которую вы снимаете.Он также включает дату начала и дату окончания аренды. В документе также указывается предоплата арендной платы и / или гарантийный депозит.

В письме об эстоппеле также указывается, нарушила ли какая-либо из сторон какие-либо обязательства или права по договору аренды. Здесь также будут указаны ваши контактные данные и данные арендодателя. Если есть какие-либо существующие продления или продления, письмо об отмене также будет включать эти условия.

Что делать, если я получил сертификат Estoppel

Когда вы получаете запрос на подписание сертификата Estoppel, вы не должны просто подписывать его вслепую.Вместо этого рассматривайте запрос как возможность пересмотреть договор аренды и перепроверить все согласованные положения. Так что выделите час своего дня, чтобы вытащить договор аренды и сертификат.

Прочтите оба документа и отметьте все несоответствия и несоответствия. Есть ли противоречащие друг другу утверждения? Все ли важные аспекты вашего договора аренды четко сформулированы и точны? Если вы видите какую-либо информацию, которая не совпадает, вам нужно поговорить со своим арендодателем.

Обязаны ли вы подписывать акт об эстоппеле, зависит от вашего договора аренды, а также от местных законов об эстоппеле недвижимости.Многие договоры аренды содержат положение, в котором подробно описаны обязанности арендатора при подписании этого документа.

Скорее всего, там будет подробно указано, сколько дней у вас есть, чтобы подписать свидетельство об отказе от ответственности. В противном случае вы нарушите договор аренды.

Стоит ли подписывать договор?

Если вы не уверены в том, когда подписывать и передавать свидетельство об эстоппеле арендодателю, проконсультируйтесь с вашим арендным договором. Если в нем не указаны временные рамки, позвоните арендодателю.

В том случае, если в вашем договоре аренды такое требование не предусмотрено, вам, возможно, не придется подписывать акт об отказе от жилья. Однако вы не узнаете наверняка, если не ознакомитесь с законодательством штата или округа в отношении сделок с недвижимостью.

Иногда местные муниципалитеты озвучивают ожидания арендаторов и домовладельцев. Они могут включать в себя обязательство от имени арендатора заполнить свидетельство об отказе от жилья по запросу арендодателя.

Даже если вы не можете найти в договоре аренды или в законе штата юридически обязывающее заявление, которое требует от вас подписи, это в ваших интересах.Однако не делайте ошибки, подписывая его, прежде чем пересмотреть несколько моментов.

Сначала просмотрите набор соглашений, которые вы заключили с арендодателем. Обязательно проведите инвентаризацию любых соглашений, которые могли быть заключены устно, случайно по электронной почте или во время телефонного звонка. Если какое-либо из этих соглашений противоречит положениям, изложенным в договоре аренды, вы должны исправить или добавить их.

Например, если у вас есть домашнее животное, даже если в договоре аренды указано, что домашние животные не допускаются, свидетельство об эстоппеле должно включать это доработка.Дополнительные примеры нематериализованных соглашений включают бесплатное использование места для парковки, бесплатное использование складского помещения, разрешение на субаренду и разрешение на проживание сожителя.

Есть множество соглашений, которые люди заключают со своими арендодателями, которые они не записывают или не записывают. Что касается своевременности, обратитесь к своему арендодателю, если вы хотите подписать акт об отказе от ответственности. Таким образом, вы будете знать, когда им это нужно.

Что произойдет, если я откажусь подписывать?

Если вы отказываетесь подписывать договор, арендодатель может оставить за собой право подписать его за вас как за вашего агента.Или домовладелец может посчитать, что вы не подписались, как признание того, что утверждения в сертификате верны.

В худшем случае может быть финансовый штраф или плата, которую арендодатель взимает с вас. Если ваш арендодатель включил формулировку, направленную на запросы сертификата эстоппеля, лучше подписать сертификат после изучения конкретных положений и непредвиденных обстоятельств.

Последние мысли

Таким образом, подписание письма об отказе в суде не подвергает вас никакому риску или невыгодному положению.Если указанные в нем условия точны и правильно представляют ваши текущие договоренности с арендодателем, вам не нужно терять сон из-за этого.

Однако, если вы слепо подпишете его, не перепроверив, у вас могут возникнуть проблемы, если ваш нынешний арендодатель продаст. Новый домовладелец не обязан соблюдать неписаные договоренности, если они не указаны в свидетельстве об эстоппеле.

Хотя бумажная работа может быть утомительной, подписание свидетельства об отказе от ответственности — это простой процесс проверки фактов, инвентаризации предыдущих соглашений или поправок и выражения озабоченности по поводу любых несоответствий.Не забывайте учитывать любые обещания, которые дал арендодатель, большие или малые.

Если вы все еще ждете новый холодильник или новые полы в той части дома, которую обещал установить арендодатель, вам необходимо записать эти устные договоренности. Сертификат эстоппеля должен содержать исчерпывающий обзор всех ожиданий и непредвиденных обстоятельств, связанных с вашей текущей арендной ситуацией.

Выполнение комплексной проверки окупается. Если когда-либо возникнет какой-либо правовой сценарий, связанный с этим имуществом, суд будет рассматривать свидетельство об эстоппеле в качестве доказательства.Если вы думали, что ваш договор аренды был единственным важным документом, подумайте еще раз.

Подписание свидетельства об эстоппеле отменяет условия аренды. Поэтому важно перепроверить договор аренды и соглашения, изложенные в документе. После того, как вы его подписали, вы больше не можете указывать на договор аренды, если ваш нынешний или новый арендодатель нарушает часть этого договора. Письмо об эстоппеле занимает свое место.

Шаблон сертификата арендатора Estoppel Скачать заполняемый PDF

СВИДЕТЕЛЬСТВО АРЕНДАТОРА ESTOPPEL

Адрес данного помещения:

Квартира / Квартира No.

Арендатор удостоверяет следующее (ПОЖАЛУЙСТА, НАЧАЛЬНИК ИЛИ ЗАПОЛНИТЕ ВСЕ, ЧТО ПРИМЕНЯЕТСЯ):

Этот сертификат Estoppel соответствует условиям следующего соглашения:

Аренда

Месячный договор аренды

Другое:

Дата:

, _________________

Зарегистрирован:

Арендодатель:

Арендатор (и):

Зарегистрировано как документ №

, пн.

Дата

Год

Записи округа, ________________

Этот сертификат относится к условиям следующего соглашения:

Аренда

Ежемесячный договор аренды

Другое:

Дата:

, по адресу

, ______________

Зарегистрирован:

Арендодатель:

Арендатор (и):

Договор аренды или аренды:

Без изменений и в силе.

Изменено и действует в соответствии с соглашением об изменении от

СЕРТИФИКАТ ESTOPPEL АРЕНДАТОРА

Адрес объекта недвижимости:

Квартира / Квартира №

Арендатор удостоверяет следующее (ПОЖАЛУЙСТА, НАЧАЛЬНИК ИЛИ ЗАПОЛНИТЕ ВСЕ ЭТО

Сертификат Estoppel относится к условиям следующего соглашения:

Аренда

Ежемесячный договор аренды

Другое:

Дата:

, по

, _________________

Зарегистрирован:

Арендодатель:

Арендатор (и):

Зарегистрировано как документ №

, Пн.

Дата

Год

Записи округа, ________________

Этот сертификат относится к условиям следующего соглашения:

Аренда

Месячный договор аренды

Другое:

Дата:

, ______________

Зарегистрирован:

Арендодатель:

Арендатор (и):

Договор аренды или аренды:

Без изменений и в силе.

Изменено и действует в соответствии с соглашением об изменении от

Имена всех взрослых в собственности:

Имя:

Фамилия:

Дата заселения (приблизительная):

Пн

Дата

Год

Пн

Дата

Год

Пн.

Дата

Год

Имена всех несовершеннолетних (до 18 лет), находящихся во владении:

Имя:

Фамилия:

Дата въезда (приблизительная):

Пн.

Дата

Год

Пн

Дата

Год

Пн

Дата

Год

Текущая месячная арендная плата:

долларов США

Дата вступления в силу арендной платы: Пн.

Дата

Год

Месячная арендная плата за предыдущий месяц:

долларов США

Арендатор владеет помещением и не уступал и не сдавал в субаренду какую-либо часть помещения

Если договор аренды, текущий срок составляет

лет, заканчивая пн.

Дата

Год

Срок (ы) продления / продления аренды действует (и) до Пн

Дата

Год

Никаких поощрений, бонусов, бесплатной аренды, скидок или возмещения суммы аренды не предоставлялось

Арендатор, кроме:

Арендная плата выплачивается в течение периода, заканчивающегося Пн.

Дата

Год

Арендатор не внес предоплату будущей арендной платы, за исключением суммы

долларов.

в аренду

период Пн

Дата

Год

Никаких залогов, требований, компенсаций или сборов Арендатора в отношении Арендодателя не существует, за исключением

Гарантийный депозит в размере

долларов США

удерживается Арендодателем для покрытия любых расходов или убытков

, вызванных нарушением Арендатором соглашения.

Все улучшения, которые должны были быть выполнены Арендодателем или Арендатором, были завершены

удовлетворительно.

Никаких нарушений договора со стороны Арендодателя или Арендатора, включая любые условия проживания,

в настоящее время существует.

Арендатор не имеет договора, опциона или права на покупку какой-либо доли в недвижимости.

Арендатор не имеет права сдавать в аренду дополнительные или заменяющие места в недвижимости.

Арендатор не привел к залогу или обременению права аренды на собственность

Арендатор понимает, что на этот сертификат будет полагаться покупатель собственности или кредитор

, обеспеченный недвижимостью.

АРЕНДАТОР:

Я подтверждаю, что вышесказанное верно и верно.

Сегодняшняя дата:

, 20

Имя:

Телефон:

Факс:

Подпись:

Справочник арендодателя по новым законам штата Калифорния о контроле за арендной платой

Автор: Колтон Эдди

Применимость Закона Калифорнии о контроле за арендной платой : Разделы 1946.2 и 1947.12 Гражданского кодекса Калифорнии вступили в силу 1 января 2020 года и вводят контроль за арендной платой в штате Калифорния для большинства жилых объектов.Однако законы о контроле за арендной платой не распространяются на арендуемую недвижимость, которой было выдано свидетельство о проживании в течение последних 15 лет. (Гражданский кодекс §§ 1947.12 (d) (4), 1946.2 (e) (7)). Устав также не применяется к большинству односемейных резиденций при условии, что (а) владелец не является инвестиционным трастом в сфере недвижимости, корпорацией или компанией с ограниченной ответственностью, где один из членов является корпорацией, и (б) требуемый законодательный язык включен в договор аренды для договоров аренды, которые начинаются или возобновляются 1 июля 2020 года или после этой даты.(Гражданский кодекс §§ 1947.12 (d) (5), 1946.2 (e) (8)).

Ежегодные увеличения, разрешенные в соответствии с законами Калифорнии о контроле за арендной платой : Начиная с 1 января 2020 года, если иное не разрешено законодательством Калифорнии, арендодатель не может увеличивать валовую арендную ставку для арендуемой единицы в течение непрерывного 12-месячного периода больше, чем изменение регионального индекса стоимости жизни, в котором расположена недвижимость, плюс 5%, и увеличение валовой арендной ставки подлежат максимальному пределу в 10% в течение непрерывного 12-месячного периода независимо от изменения индекса стоимости жизни.(Гражданский кодекс § 1947.12 (a) (1)). Общая арендная ставка определяется с использованием самой низкой суммы арендной платы, взимаемой за любой месяц за непосредственно предшествующие 12 месяцев. (Там же.) Никакие стимулы, скидки, льготы или кредиты не принимаются во внимание. (Там же.) Даже если повышение арендной платы не превышает суммы, разрешенной законом, Арендодателю запрещается повышать арендную плату более чем в два раза в течение любого непрерывного 12-месячного периода. (Гражданский кодекс, § 1947.12 (a) (2)).

Ретроактивная применимость ограничений на повышение арендной платы : Хотя закон вступил в силу 1 января 2020 года, он ретроактивно применяется ко всем повышениям арендной платы, произошедшим 15 марта 2019 года или после этой даты.(Гражданский кодекс § 1947.12 (h) (1)). Если арендодатель увеличил сумму арендной платы больше, чем сумма, разрешенная в соответствии с разделом 1947.12 (a) (1) Гражданского кодекса Калифорнии, после 15 марта 2019 г. и до 1 января 2020 г. сумма арендной платы на 1 января 2020 г. уменьшается до сумма арендной платы на 15 марта 2019 г. плюс максимально допустимое увеличение в соответствии с разделом 1947.12 (a) (1) Гражданского кодекса Калифорнии. (Гражданский кодекс § 1947.12 (h) (2)). Арендодатель не обязан возвращать арендатору какие-либо арендные платежи, превышающие допустимое повышение арендной платы, произведенное арендатором до 1 января 2020 года.(Ид.)

Свободные квартиры и удаление арендаторов : Если арендуемая квартира свободна, арендодателю разрешается изменить общую ставку аренды незанятой квартиры до рыночных ставок аренды. (Гражданский кодекс, § 1947.12 (b)). Статут, однако, не позволяет домовладельцу прекратить аренду арендатора, который непрерывно занимал съемную квартиру в течение как минимум 12 месяцев, если у арендодателя нет «уважительной причины» для удаления арендатора. (Гражданский кодекс § 1946.2 (а)). Статут устанавливает два разных стандарта «справедливого дела».

Правовая причина по вине: арендодателю разрешается прекратить аренду по «уважительной причине», которая включает, среди прочего, (а) неуплату арендной платы, (б) преступную деятельность или использование арендуемое жилье с незаконной целью, (c) нарушение существенных условий договора аренды или (d) отказ выполнить письменное возобновление или продление аренды после письменного запроса арендодателя. (Гражданский кодекс § 1946.2 (b) (1)). Если нарушение договора аренды поддается излечению (например, несвоевременная уплата арендной платы), домовладелец должен предоставить арендатору разумную возможность исправить положение в соответствии с § 1161 Гражданского процессуального кодекса Калифорнии.(Гражданский кодекс. § 1946.2 (c)).

Правовая причина без вины: Арендодатель также может прекратить аренду по «уважительной причине без вины», которая включает, среди прочего, (а) если арендодатель или член семьи арендодателя желает занимать квартиру, ( б) если домовладелец хочет снести или существенно перестроить собственность, или (в) если домовладелец должен соблюдать местное постановление или постановление, изданное государственным агентством. (Гражданский кодекс. § 1946.2 (b) (2) (A) — (D)). Если домовладелец хочет расторгнуть договор аренды по «уважительной причине без вины», он должен компенсировать арендатору помощь при переезде, эквивалентную арендной плате за один месяц.(Гражданский кодекс. § 1946.2 (d) (2) — (3)).

Требуется уведомление арендаторам о законах о контроле за арендной платой штата Калифорния : арендодатель должен уведомить арендатора об определенных правах в соответствии с законами о контроле за арендной платой, предоставив арендатору требуемый установленный язык. (Гражданский кодекс. § 1946.2 (f)) Для договоров аренды, заключенных 1 июля 2020 года или после этой даты, законодательные нормы должны быть включены в качестве дополнения к договору аренды или в виде отдельного письменного уведомления, подписанного арендатором. (Там же.) Для договоров аренды, существующих до 1 июля 2020 г., уведомление должно быть предоставлено арендатору не позднее 1 августа 2020 г., или к указанной дате может быть добавлено приложение к договору аренды.(Ид.)

Истечение срока действия законов Калифорнии о контроле за арендной платой : Закон о контроле за арендной платой истекает 1 января 2030 года, если законодательный орган не расширит или не отменит их. (Гражданский кодекс §§ 1947.12 (j), 1946.2 (j)).

Законы о контроле за арендной платой Калифорнии не отменяют местные постановления о контроле за арендной платой : Новые законы о контроле за арендной платой в Калифорнии не отменяют существующие муниципальные постановления о контроле за арендной платой, которые являются более строгими (при условии, что они соответствуют требованиям Коста-Хокинс, запрещающим местным органам власти устанавливать контроль арендной платы за многоквартирные дома, построенные после (а) 1 февраля 1995 г. или (б) даты, установленной местным постановлением муниципалитета о контроле арендной платы для освобождения вновь построенной собственности).Таким образом, домовладельцы должны обеспечить перекрестные ссылки на любые местные постановления (например, законы о контроле за арендной платой в городах Лос-Анджелес и Сан-Франциско) с более широкими рамками новых законов штата Калифорния о контроле за арендной платой.

Роль свидетельства об эстоппеле в арендных отношениях

Свидетельство об эстоппеле — это подписанное заявление, обычно подписанное стороной по коммерческой аренде, удостоверяющее как достоверные конкретные факты, относящиеся к аренде или другому основному контракту.Сертификат эстоппеля, также называемый в некоторых контекстах заявлением о зачете, обычно требуется от коммерческого арендатора или арендатора, когда арендуемая недвижимость продается или договор аренды переходит к другой стороне.

Передача интересов третьей стороне осуществляется при наличии обстоятельств, изложенных в свидетельстве об эстоппеле. Например, арендодатель обычно фиксирует в сертификате основные текущие факты, такие как даты начала и окончания аренды, просроченная или актуальная арендная плата, размер арендной платы или способ ее расчета, любые варианты продления или продлить аренду и, когда они должны быть исполнены, любые субаренды и их условия, и так далее.

Последующие покупатели или правопреемники арендодателя или собственника должны иметь возможность полагаться на эти факты в качестве основы для определения покупной цены или согласования других ключевых условий, а также при расчете экономической выгоды от будущей договоренности. Свидетельство об эстоппеле во многом становится основой для новых отношений с учетом текущего статуса ранее существовавшего договора аренды или ипотеки.

По этим причинам важно, чтобы любой арендатор или арендатор, которого просят заполнить свидетельство об эстоппеле, был чрезвычайно осторожен в отношении точности включенных фактов, потому что арендодатель, правопреемник или последующий покупатель соответствующего интереса может полагаться на заявления как на правдивые. причинение вреда и обратиться в суд против подписавшего, если подтвержденный факт окажется ложным или неточным.

Прежде чем удостоверять что-либо третьей стороне, сторона, составляющая или подписывающая проект, должна обратиться за помощью к юрисконсульту, имеющему опыт работы в сфере коммерческой аренды, за помощью в определении существующих фактов и в составлении правильной формулировки сертификата эстоппеля. Аналогичным образом, любая сторона, которая действует в ущерб себе, полагаясь на свидетельство об эстоппеле, должна проконсультироваться с юристом по недвижимости, чтобы понять, возможны ли судебные иски для обеспечения соблюдения условий свидетельства.

В Калифорнии суды постановили, что свидетельства об эстоппеле представляют собой письменные документы, содержание которых считается достоверным для целей доказывания. На основании этого правила Апелляционный суд Калифорнии в важном деле Plaza Freeway Limited Partnership против First Mountain Bank пришел к выводу, что дата прекращения аренды, указанная в свидетельстве об эстоппеле коммерческого арендатора, является окончательной и что арендатор предпринял попытку продлить срок действия договора аренды. аренда была задержана, поскольку не соответствовала требованию о ее исполнении за 12 месяцев до этой даты.

В этом деле арендодателем представляла юридическая фирма Klein & Wilson из Южной Калифорнии, которая помогает клиентам с арендными договорами, сертификатами эстоппеля и многими другими коммерческими вопросами.

Марк Уилсон, судебный поверенный, выигрывал почти все дела, которые он рассматривал или рассматривал в арбитражном порядке. Он проиграл только один суд присяжных и полностью отменил решение по апелляции. Г-н Уилсон представляет клиентов в судебных тяжбах и делах о злоупотреблениях служебным положением и был включен в список 50 лучших адвокатов округа Ориндж за 2017–2020 годы.Г-н Уилсон является сертифицированным специалистом адвокатуры штата Калифорния в области Закона о судебной халатности, с ним можно связаться по телефону 949-631-3300; [электронная почта защищена]; https://www.kleinandwilson.com

Тема № 414 Доходы и расходы по аренде

Денежные средства или справедливая рыночная стоимость имущества или услуг, которые вы получаете в связи с использованием недвижимого или личного имущества, облагаются налогом как доход от аренды. Как правило, вы можете вычесть расходы на аренду недвижимости из своего дохода от аренды.

Аренда недвижимости

Аренда личного имущества

Доход от аренды

Большинство людей работают на кассовой основе, что означает, что они считают свой доход от аренды как доход, когда они фактически или конструктивно получают его, и вычитают свои расходы, когда платят им.Доход от аренды включает:

Суммы, уплаченные для отмены аренды — Если арендатор платит вам за отмену аренды, эти деньги также являются доходом от аренды и отражаются в том году, в котором вы их получили.
Авансовая арендная плата — Как правило, вы включаете любую авансовую арендную плату в доход в том году, в котором вы ее получили, независимо от охваченного периода или метода учета, который вы используете.
Расходы, оплачиваемые арендатором — Если арендатор оплачивает какие-либо из ваших расходов, эти платежи являются доходом от аренды.Вы также можете вычесть расходы, если они считаются вычитаемыми расходами.
Гарантийный депозит — Не включайте гарантийный залог в свой доход, если от вас могут потребовать вернуть его арендатору в конце срока аренды. Если вы удерживаете часть или весь гарантийный депозит, потому что арендатор расторгает договор аренды, досрочно освободив собственность, включите оставленную вами сумму в свой доход за этот год. Если вы сохраняете часть или весь гарантийный залог, потому что арендатор повредил имущество, и вы должны произвести ремонт, включите сумму, которую вы удерживаете за этот год, если ваша практика заключается в вычете стоимости ремонта в качестве расходов.В той мере, в какой гарантийный депозит возмещает эти расходы, не включайте сумму в доход, если ваша практика не вычитает стоимость ремонта в качестве расходов. Если сумма гарантийного депозита должна использоваться в качестве арендной платы арендатора за последний месяц, это авансовая арендная плата, которую вы включаете в качестве дохода при ее получении, а не при применении ее к арендной плате за последний месяц.

Расходы на аренду

Примеры расходов, которые вы можете вычесть из общего дохода от аренды, включают:

Амортизация — Скидки на исчерпание, износ (в том числе устаревание) имущества.Вы начинаете обесценивать арендуемое имущество, когда вы вводите его в эксплуатацию. Вы можете частично или полностью возместить свою первоначальную стоимость приобретения и стоимость улучшений с помощью Формы 4562 «Амортизация и амортизация» (для отчета об износе), начиная с года, когда ваша арендуемая недвижимость впервые вводится в эксплуатацию, и начиная с любого года, когда вы вносите улучшения. или добавить обстановку.
Расходы на ремонт — Расходы на поддержание вашей собственности в хорошем рабочем состоянии, но не увеличивают ее стоимость.
Операционные расходы — Прочие расходы, необходимые для эксплуатации арендуемой собственности, такие как заработная плата сотрудников или сборы, взимаемые независимыми подрядчиками (землевладельцами, бухгалтеры, бухгалтеры, юристы и т. Д.) За предоставленные услуги.

Примечание : В дополнение к вашим квалификационным расходам на аренду вы можете иметь право вычесть дополнительные 20% из вашего квалифицированного коммерческого дохода (QBI), если вы соответствуете всем требованиям безопасной гавани; см. Порядок получения доходов 2019-38.

Если вы платите налог по кассовой основе, вы не можете вычесть невыплаченную арендную плату в качестве расхода, потому что вы не включили эту арендную плату в доход. Затраты на ремонт, такие как материалы, обычно вычитаются. Для получения информации о ремонте, улучшениях и амортизации большей части арендуемой собственности см. Публикацию 527 «Жилая недвижимость, сдаваемая в аренду (включая аренду домов для отпуска)». Для получения дополнительной информации об амортизации см. Публикацию 946 «Как амортизировать имущество».

Для личного пользования

Существуют особые правила, касающиеся аренды недвижимости, которую вы также используете в качестве основного дома или дома для отдыха.Для получения информации о доходах от этой аренды или от сдачи внаем на сумму, меньшую справедливой рыночной стоимости, см. Тему № 415.

Ограничения

Если вы не используете сдаваемое в аренду имущество в качестве дома и снимаете его с целью получения прибыли, ваши вычитаемые расходы на аренду могут превышать ваш валовой доход от аренды с учетом определенных ограничений. Для получения информации об этих ограничениях см. Публикацию 925 «Правила пассивной активности и риска» и тему № 425.

Налог на чистый инвестиционный доход

Если у вас есть прибыль от аренды, вы можете облагаться налогом на чистый инвестиционный доход (NIIT).Для получения дополнительной информации см. Тему № 559.

Дополнительная информация

Для получения дополнительной информации см. Публикацию 527 и Облагается ли мой доход от аренды жилого дома налогом и / или Вычитаются ли мои расходы?

Причины действий со стороны арендодателя и арендатора: «Когда дела идут не так»

Подал ли на вас в суд ваш арендодатель или арендатор? Хотели бы вы потребовать, чтобы суд разрешил спор между вами и арендодателем / арендатором? Ниже приведен список общих судебных процессов между арендодателями и арендаторами.Под каждым заголовком судебного процесса также приводится список и описание общих средств защиты (аргументы ответчика, которые показывают, почему не следует выносить судебное решение против него / нее). Пожалуйста, нажмите на ссылки для получения дополнительной информации.

Если вам вручили жалобу и повестку. Самое важное, что нужно сделать, — это явиться в суд в дату, время и место, указанное в повестке. Невыполнение этого требования может привести к вынесению судебного решения против вас. Подробнее читайте в статье Суд по аренде жилья и дела о выселении.

Если у вас есть дополнительные вопросы, вы можете поговорить с юристом о любой проблеме, связанной со спором между вами и Арендодателем или Арендатором. Для получения дополнительной информации вы можете прочитать; Получение юридической помощи в Мэриленде.

Общие иски домовладельцев и арендаторов

Причины действий арендодателя

Неуплата арендной платы

Определение: Когда Арендатор не платит арендную плату, Арендодатель может обратиться в суд с просьбой о выселении Арендатора и потребовать денежную компенсацию за арендную плату, штрафы за просрочку платежа и судебные издержки.Арендодатель может подать жалобу сразу после неуплаты арендатором арендной платы.

Первые шаги домовладельца:

Подать жалобу арендодателя на неуплату арендной платы (DC-CV-082).
- Жалоба должна быть полностью заполнена и подана в районный суд округа, в котором находится недвижимость. Затем суд выдает повестку.
Вручение жалобы и вызова по почте и по почте, если действие направлено только на возвращение имущества.Для получения дополнительной информации об услугах, пожалуйста, прочтите; Неуплата арендной платы.
- Персональные услуги необходимы для денежного решения (получение причитающейся арендной платы).

Защита арендаторов:

Процедурный дефект в обслуживании / жалоба: Если Арендатор не был должным образом доставлен (например, повестка не была явно отправлена) или если жалоба не была заполнена полностью, суд может отклонить иск.
Платеж: Если Арендатор производит платеж до даты суда, Арендатор может явиться в суд и потребовать отклонения иска.Арендатор также имеет право на выкуп, что означает, что даже в случае вынесения судебного решения против Арендатора он / она может произвести оплату в любое время до выселения, если только Арендатор не вынес определенное количество судебных решений, вынесенных против него / нее за неуплату арендной платы. в течение последних 12 месяцев (правила различаются в зависимости от округа).
Отказ предоставить регистрацию / сертификат ведущего: Если собственность является «затронутой собственностью», то арендодатель должен иметь текущую регистрацию в Департаменте окружающей среды Мэриленда (MDE) и сертификат проверки MDE или указать уважительную причину, по которой он этого не делает. .Вы можете проверить жалобу, чтобы узнать, есть ли номер ведущего сертификата, и проверить поиск недвижимости в ведущем реестре аренды, чтобы узнать, зарегистрирована ли недвижимость в настоящее время. Если Арендодатель не подчиняется, суд не может вынести решение против Арендатора. Для получения дополнительной информации прочтите; Закон о свинцовых красках: права и обязанности арендаторов и собственников.
Отсутствие лицензии / регистрации арендодателя: Арендодатель должен соблюдать местные законы о лицензировании, чтобы суд вынес решение против Арендатора.
Действия, не связанные с взысканием арендной платы: Арендодатель может потребовать только причитающиеся деньги, связанные с оплатой арендной платы, пени за просрочку платежа и судебных издержек.
Арендатор участвует в программе ваучеров на выбор жилья: Арендодатель не может выселить Арендатора, если жилищное управление не выплатило его часть арендной платы. Для получения дополнительной информации прочтите; Особые вопросы для арендаторов дотационного и государственного жилья.
Нарушение соглашения о спокойном пользовании: Когда происходит нарушение, которое серьезно мешает Арендаторам пользоваться имуществом.Примеры включают; чрезмерный шум со стороны других Арендаторов, отказ Арендодателя обеспечить тепло или электричество и незаконный локаут. Незаконный локаут происходит, когда Арендодатель меняет замки или иным образом препятствует доступу Арендатора в собственность без решения суда. Арендодатель не может использовать «самопомощь» для выселения.
Нарушение гарантии пригодности для проживания: Арендодатели должны произвести ремонт и исправить условия, которые представляют серьезную угрозу для жизни, здоровья или безопасности жителей.Примеры включают; отсутствие тепла, воды, электричества и неадекватный отвод сточных вод. Важно отметить, что проблема не может быть незначительной или неопасной. Вы должны немедленно уведомить арендодателя о любых серьезных опасностях на участке . Если Арендодатель не устраняет какие-либо серьезные опасности, Арендатор может использовать это в качестве защиты в судебном процессе о неуплате арендной платы.

Средства правовой защиты:

Выселение: Арендодатель должен подать «Ходатайство о порядке реституции» после вынесения судебного решения против Арендатора.Для получения дополнительной информации о процессе выселения, пожалуйста, прочтите; Аренда суда и дела о выселении.
Право выкупа выкупа: Если Арендатор имеет определенное количество судебных решений против него / нее за неуплату арендной платы, Арендодатель может выселить, даже если Арендатор хочет платить арендную плату (правила различаются в зависимости от округа).
Денежный ущерб
Могут быть доступны гонорары адвоката.

Нарушение договора аренды

Определение: Когда Арендатор нарушает договор аренды, Арендодатель может потребовать, чтобы суд выселил Арендатора.Этот процесс можно использовать только для подачи заявления о выселении. Для получения денежного возмещения см. Иски о возмещении денежного ущерба после увольнения арендатора.

Первые шаги домовладельца:

Уведомить о нарушении договора аренды. Арендодатель должен направить Арендатору письменное уведомление за 30 дней до подачи жалобы или за 14 дней письменное уведомление о нарушении договора аренды, которое вызывает явную и неминуемую опасность серьезного ущерба для других лиц или собственности).
Если Арендатор не покинул собственность в течение 30 дней, Арендодатель может подать Жалобу и Повестку в Судебную повестку против Арендатора в нарушении договора аренды (DC-CV-085).К жалобе необходимо приложить копию уведомления.
- Жалоба должна быть полностью заполнена и подана в районный суд округа, в котором находится недвижимость. Затем суд выдает повестку.
Вручение рекламации и вызова Арендатору по почте и по почте. Для получения дополнительной информации об услугах, пожалуйста, прочтите; Нарушение договора аренды.

Защита арендаторов:

Процедурный дефект в обслуживании / жалоба: Если Арендатор не был обслужен надлежащим образом (например,повестка не размещена на видном месте), или если жалоба не заполнена полностью, суд может отклонить иск.
Без уведомления: Если арендодатель не предоставит письменное уведомление в течение вышеописанного периода времени, то суд не вынесет постановления о выселении.
Нарушение договора аренды незначительное: Нарушение договора аренды должно быть существенным, чтобы считаться выселением. Например, Арендатор может заявить, что ущерб или убытки собственности были незначительными или что нарушение было первым нарушением, связанным с незначительной проблемой, чтобы доказать, что нарушение договора аренды не было существенным.
Возмездие: Арендодатель угрожает подать иск, выселить, увеличить арендную плату или уменьшить услуги (электричество, тепло и т. Д.) Арендатора в результате жалобы Арендатора на нарушение, касающееся сдаваемой в аренду собственности. Жалоба может быть либо неформальной (сообщение арендодателю о проблеме), либо жалобой и / или решением суда. Жалоба Арендатора должна быть подана в течение последних 6 месяцев, чтобы считаться ответной. .

Средства правовой защиты:

Выселение: Если суд установит нарушение договора аренды, он издаст приказ о реституции, который предписывает шерифу удалить Арендатора из собственности.
Могут быть доступны гонорары адвоката.

Лицо, незаконно содержащееся под стражей

Определение: Лицо, проживающее в собственности Арендодателя без разрешения («скваттер» или незваный гость в доме). Арендодатель может подать иск против человека о возмещении материального ущерба и выселении.

Первые шаги домовладельца:

Жалоба о незаконном задержании (DC-CV-089).
- Жалоба должна быть полностью заполнена и подана в районный суд округа, в котором находится недвижимость.Затем суд выдает повестку.
Если действие направлено только на возврат собственности, достаточно услуги путем отправки и отправки по почте Арендатору. Для получения дополнительной информации об услугах, пожалуйста, прочтите; Незаконный задержанный.
- Персональные услуги необходимы для вынесения денежного приговора (ущерб, причиненный лицом, проживающим в собственности, и / или разумной арендной платой).

Защита арендаторов:

Процедурный дефект в обслуживании / жалоба: Если Арендатор не был обслужен надлежащим образом (например,повестка не размещена на видном месте), или если жалоба заполнена не полностью, суд может отклонить иск.
Право на владение имуществом: Если существует договор или письменный договор аренды, по которому лицо получает право владения, то судебный процесс в отношении Незаконного удерживающего лица неуместен.

Средства правовой защиты:

Выселение: Если суд установит, что человек проживает на участке без разрешения, он издаст приказ о реституции, который предписывает шерифу удалить человека из собственности.
Денежный ущерб
Могут быть доступны гонорары адвоката.

Более

Определение: Когда Арендатор остается в собственности после истечения срока аренды, Арендодатель может подать иск против Арендатора о возмещении денежного ущерба и выселении.

Обратите внимание, что если арендодателю было предоставлено право владения имуществом в суде в рамках другого типа разбирательства, связанного с арендодателем / арендатором (например, неуплата арендной платы или нарушение договора аренды), то жалоба и вызов против арендатора, удерживающего владение недвижимостью, не являются правильный способ выселения Арендатора.Следует соблюдать процедуры выселения в этих конкретных судебных процессах.

Первые шаги домовладельца:

Арендодатель должен направить Арендатору письменное уведомление за 30 дней, если была аренда на определенный срок (дата указана в аренде) или помесячная аренда. Арендодатель должен предоставить письменное уведомление за 3 месяца, если аренда была сделана на год.
Подать жалобу и повестку на удержание арендатора (DC-CV-080).
- Жалоба должна быть полностью заполнена и подана в районный суд округа, в котором находится недвижимость.Затем суд выдает повестку.
Если действие направлено только на возвращение собственности, подача жалобы и вызова Арендатору по почте и по почте является правильной. Для получения дополнительной информации об услугах, пожалуйста, прочтите; Держась за.

Защита арендаторов:

Процедурный дефект в обслуживании / жалоба: Если Арендатор не был доставлен должным образом (например, повестка не была явно отправлена) или если Жалоба не была заполнена полностью, Суд может отклонить иск.
Неправильное уведомление: Если арендодатель не отправит уведомление, суд отклонит иск о задержке.
Наличие соглашения о пребывании в собственности: Если есть доказательства того, что Арендодатель предоставил Арендатору разрешение на проживание в собственности после истечения срока аренды, то судебный процесс о хранении является неправомерным.

Средства правовой защиты:

Выселение: Если суд установит, что человек проживает на участке без разрешения, он издаст приказ о реституции, который предписывает шерифу удалить человека из собственности.
Денежный ущерб
Наличие договора аренды: Если существует договор аренды, и Арендатор должен деньги за аренду, Арендодатель может предъявить иск Арендатору за неуплату арендной платы.
Могут быть доступны гонорары адвоката.

Иски о возмещении денежного ущерба после увольнения арендатора

Определение: Арендодатель может подать иск о возмещении денежных средств в результате повреждения имущества, причиненного Арендатором, за пределами «обычного износа».”

Арендодатель может также потребовать денежную компенсацию за нарушение Арендатором договора аренды (например, Арендатор досрочно расторгает договор аренды; Арендатор несет ответственность за арендную плату за оставшуюся часть срока аренды).

Первые шаги домовладельца:

Подайте жалобу, используя форму общей жалобы (DC-CV-001).
- Если жалоба составляет менее 5000 долларов, она считается «мелкой претензией», и правила суда более неформальны.
- Если Жалоба превышает 5000 долларов США, она считается «Крупной претензией».”Для получения дополнительной информации, пожалуйста, прочтите; Разница между крупными и мелкими претензиями.
- Жалоба должна быть полностью заполнена и подана в районный суд округа, в котором находится недвижимость. Затем суд выдает повестку.
Требуется персональное обслуживание.

Первые шаги арендатора:

Арендатор должен подать «Уведомление о намерении защищаться», которое можно найти в нижней части повестки.Для получения дополнительной информации прочтите; Подготовьте свое дело и защищайтесь.
Арендатор может подать встречный иск, если Арендатор считает, что Арендодатель должен деньги. Например, если Арендодатель утверждает, что Арендатор повредил имущество, и удерживает гарантийный депозит Арендатора, но Арендатор считает, что имуществу не нанесен ущерб, Арендатор может подать встречный иск о незаконном удержании гарантийного депозита. Для получения дополнительной информации о встречных исках, пожалуйста, прочтите; Подать «Встречный иск».

Защита арендаторов:

Материальный ущерб
- Процедурный дефект в обслуживании / жалоба: Если Арендатор не был обслужен надлежащим образом или если Жалоба не была заполнена полностью, суд может отклонить иск.
- Залог покрывает ущерб: Если залог, который Арендатор внес Арендодателю при подписании договора аренды, покрывает ущерб, нанесенный имуществу, то Арендодатель уже имеет средство правовой защиты, и иск должен быть отклонен.
- Обычный износ: Арендодатель не имеет права взимать с Арендатора плату за ущерб, возникший в результате «обычного износа». Это правило здравого смысла. Например, Арендодатель может не взимать с Арендатора плату за замену ковра, который со временем изнашивается, или за перекраску стен из-за небольших отверстий, в которые были повешены картины.Состояние недвижимости на момент сдачи в аренду и продолжительность проживания арендатора также являются важными факторами.
Нарушение договора аренды
- Смягчение убытков: Когда Арендатор разрывает договор аренды до его окончания, как правило, Арендатор несет ответственность за оставшийся срок аренды. Однако Арендодатель должен приложить разумные усилия, чтобы найти нового Арендатора. В противном случае арендодатель не сможет получить причитающуюся арендную плату.
- Конструктивное выселение: Когда есть нарушения, которые серьезно мешают Арендаторам пользоваться Имуществом и пользоваться им. Примеры включают чрезмерный шум со стороны других Арендаторов, отказ Арендодателя обеспечить тепло или электричество и незаконный локаут. Незаконный локаут происходит, когда Арендодатель меняет замки или иным образом препятствует доступу Арендатора в собственность без решения суда. Арендодатель не может использовать «самопомощь» для выселения.
- Залог покрывает задолженность по арендной плате: Если гарантийный депозит покрывает причитающуюся арендную плату, то у арендодателя уже есть средство правовой защиты, и иск должен быть отклонен.

Средства правовой защиты:

Денежный ущерб
Могут быть доступны гонорары адвоката.

Причины действий арендатора

условное депонирование аренды

Определение:

Арендодатель обязан ремонтировать и устранять условия, которые представляют серьезную угрозу для жизни, здоровья или безопасности жильцов (для получения дополнительной информации по конкретным статьям, пожалуйста, прочтите Rent Escrow.Если есть опасные условия, Арендатор не должен удерживать арендную плату у Арендодателя. Арендодатель может подать иск о неуплате арендной платы. Правильный способ заставить арендодателя исправить опасное состояние — это подать жалобу на условное депонирование аренды. Арендатор будет вносить арендную плату на «счет условного депонирования», созданный Судом, до тех пор, пока Арендодатель не устранит опасное состояние.

Первые шаги арендатора:

Уведомить арендодателя: проинформировать арендодателя о проблеме.Может быть неформальным (письмом, лично, по телефону и т. Д.…). Письменное уведомление рекомендуется.
Дайте арендодателю разумное время для ремонта.
Подайте жалобу на условное депонирование аренды (DC-CV-083).
- Жалоба должна быть полностью заполнена и подана в районный суд округа, в котором находится недвижимость. Затем суд выдает повестку.

Защита арендодателя:

Процедурный дефект в обслуживании / жалоба: Если Арендодатель не был обслужен надлежащим образом или если Жалоба не была заполнена полностью, суд может отклонить иск.
Нет уведомления: Если арендодатель не получил уведомления о проблеме, суд может либо отложить, либо отклонить иск.
Нет разумного времени для ремонта: Арендатор должен предоставить Арендодателю разумное время для ремонта. Чем серьезнее проблема, тем больше времени потребуется на ремонт.
Сделано ремонтов: Серьезная проблема устранена арендодателем.
Арендодателю запрещен доступ в собственность: После того, как Арендатор уведомит Арендодателя о проблеме, Арендатор должен позволить Арендодателю или его / ее ремонтным лицам проникнуть в собственность.
Проблема с имуществом не является опасным состоянием: Проблема с имуществом должна представлять серьезную угрозу для жизни, здоровья или безопасности людей. Проблема не может быть незначительной или косметической.
Арендатор причинил имуществу серьезную проблему: Если Арендатор причинил ущерб имуществу, Арендодатель не несет ответственности за его ремонт.
Суд вынес решения о неуплате арендной платы: Если суд вынес три или более судебных решения против Арендатора за неуплату арендной платы в течение последних 12 месяцев, суд не будет издавать приказ об условном депонировании арендной платы.Конкретные правила различаются в зависимости от округа.

Средства правовой защиты:

Устранен серьезный дефект: Арендодатель устранит серьезную проблему после того, как суд вынесет постановление об условном депонировании арендной платы и откроет счет условного депонирования арендной платы. У арендодателя есть 90 дней на ремонт объекта недвижимости. За это время важно: (1) разрешить арендодателю или ремонтным работникам на собственности производить ремонт и (2) вносить арендную плату на счет условного депонирования. Невыполнение этого требования может привести к досрочному прекращению действия условного депонирования арендной платы.
Условное депонирование арендной платы: Если арендодатель не произведет ремонт в течение 6 месяцев, вы можете потребовать, чтобы суд перечислил вам деньги, уплаченные на счет условного депонирования. Вы также можете запросить деньги со счета условного депонирования, если вы потратили свои деньги на ремонт.
Прекращение аренды (конструктивное выселение): Если суд сочтет, что дефекты представляют собой серьезную проблему, вы можете попросить суд расторгнуть договор аренды, и вы не будете нести ответственность за уплату любой причитающейся арендной платы в будущем.
Переезд, если ремонт требует длительного времени: Если ремонт требует длительного времени, вы можете попросить суд потребовать от Арендодателя оплату временного переезда на время ремонта.
Уменьшение арендной платы: Вы можете обратиться в суд за понижением арендной платы, если состояние собственности очень серьезное.
Могут быть доступны гонорары адвоката.

Незаконное удержание залога

Определение: Арендодатель может удерживать любую часть гарантийного депозита за неуплаченную арендную плату, убытки из-за нарушения договора аренды или повреждение имущества, превышающее «обычный износ».”

«Обычный износ» — это правило здравого смысла. Например, Арендодатель может не взимать с Арендатора плату за замену ковра, который со временем изнашивается, или за перекраску стен с небольшими отверстиями в стенах, на которых были повешены картины. Состояние недвижимости на момент сдачи в аренду и продолжительность проживания арендатора также являются важными факторами.

Арендодатель должен отправить Арендатору письменное заявление о возмещении убытков в течение 45 дней после окончания аренды. Если Арендатор не согласен с заявлением о возмещении ущерба или Арендодатель не отправляет письменное заявление о возмещении ущерба, Арендатор может подать иск против Арендодателя.

Первые шаги арендатора:

Подайте жалобу, используя форму общей жалобы (DC-CV-001).
- Если жалоба составляет менее 5000 долларов, она считается «мелкой претензией», и правила суда более неформальны.
- Если Жалоба превышает 5000 долларов, она считается «Крупной претензией». Для получения дополнительной информации прочтите; Разница между крупными и мелкими претензиями.
- Жалоба должна быть полностью заполнена и подана в районный суд округа, в котором находится недвижимость.Затем суд выдает повестку.
Требуется персональное обслуживание.

Первые шаги арендодателя:

Арендодатель должен подать «Уведомление о намерении защитить», которое можно найти в нижней части повестки. Для получения дополнительной информации прочтите; Подготовьте свое дело и защищайтесь.
Арендодатель может подать встречный иск, если Арендодатель считает, что Арендатор должен деньги. Для получения дополнительной информации о встречных исках, пожалуйста, прочтите: Подать «Встречный иск.«

Защита арендодателя:

Процедурный дефект в обслуживании / жалоба: Если Арендодатель не был обслужен надлежащим образом или если Жалоба не была заполнена полностью, суд может отклонить иск.
Требования к уведомлению выполнены: Если Арендодатель отправил письменное заявление о возмещении убытков в течение 45 дней с момента окончания аренды, Арендатор не может утверждать, что уведомление было ненадлежащим.
Удержание гарантийного депозита было разумным: Если гарантийный залог был удержан по уважительной причине, суд может разрешить Арендодателю оставить себе залог полностью или частично (только некоторые из заявленных убытков были разумными).

Средства правовой защиты:

Возврат гарантийного депозита: Арендатор может иметь право на возврат всей или части гарантийного депозита, плюс проценты.
Тройное возмещение убытков: Если суд установит отсутствие разумных оснований для удержания гарантийного депозита, суд может присудить Арендатору тройную сумму страхового депозита.
Могут быть доступны гонорары адвоката.

Нарушение Завета спокойного наслаждения

Определение: Когда есть нарушения, которые серьезно мешают Арендаторам пользоваться Имуществом.Примеры включают чрезмерный шум со стороны других Арендаторов, отказ Арендодателя обеспечить тепло или электричество и незаконный локаут. Незаконный локаут происходит, когда Арендодатель меняет замки или иным образом препятствует доступу Арендатора в собственность без решения суда. Арендодатель не может использовать «самопомощь» для выселения.

Первые шаги:

Уведомление арендодателю.
Арендодатель имеет разумную возможность исправить ситуацию.
Ходатайство о судебном запрете (DC-CV-083).
- Жалоба / ходатайство должны быть полностью заполнены и поданы в районный суд округа, в котором находится недвижимость. Затем суд выдает повестку.

Защита арендодателя:

Процедурный дефект в обслуживании / жалоба: Если Арендодатель не был обслужен надлежащим образом или если Жалоба не была заполнена полностью, суд может отклонить иск.
Нет уведомления: Если арендодатель не получил уведомления о проблеме, суд может либо отложить, либо отклонить иск.
Нет разумного времени для ремонта: Арендатор должен предоставить Арендодателю разумное время для устранения проблемы. Чем серьезнее проблема, тем больше времени потребуется на ремонт.
Нарушение незначительное: Нарушение должно серьезно мешать Арендатору получать удовольствие от проживания. Это не может быть просто раздражением.

Средства правовой защиты:

Арендодатель устраняет проблему: Суд может приказать арендодателю устранить проблему.В случае незаконного локаута суд также может приказать Арендатору снова разрешить доступ в собственность.
Прекращение аренды (конструктивное выселение): Если суд сочтет проблему серьезной или арендодатель не смог ее исправить, вы можете попросить суд расторгнуть договор аренды, и вы не будете нести ответственность за уплату любой будущей арендной платы. в связи. Вы также можете обратиться в суд с просьбой о возмещении расходов на переезд и потребовать от Арендодателя оплатить разницу между новой арендной платой и предыдущей арендной платой Арендатора.
Могут быть доступны гонорары адвоката.

Возмездие

Определение: Арендодатель угрожает подать иск, выселить, увеличить арендную плату или уменьшить услуги (электричество, тепло и т. Д.) Арендатора в результате жалобы Арендатора на нарушение, касающееся сдаваемой в аренду собственности. Жалоба может быть либо неформальной (сообщение арендодателю о проблеме), либо жалобой и / или решением суда. Жалоба арендатора должна быть подана в течение последних 6 месяцев, чтобы считаться ответной.

Первые шаги:

Форма общей жалобы (DC-CV-001).
- Если жалоба составляет менее 5000 долларов, она считается «мелкой претензией», и правила суда более неформальны.
- Если Жалоба превышает 5000 долларов, она считается «Крупной претензией». Для получения дополнительной информации прочтите; Разница между крупными и мелкими претензиями.
- Жалоба должна быть полностью заполнена и подана в районный суд округа, в котором находится недвижимость.Затем суд выдает повестку.
Требуется персональное обслуживание.

Первые шаги арендодателя:

Арендодатель должен подать «Уведомление о намерении защитить», которое можно найти в нижней части повестки. Для получения дополнительной информации прочтите; Подготовьте свое дело и защищайтесь.
Арендодатель может подать встречный иск, если Арендодатель считает, что Арендатор должен деньги. Для получения дополнительной информации о встречных исках, пожалуйста, прочтите: Подать «Встречный иск.«

Защита арендодателя:

Процедурный дефект в обслуживании / жалоба: Если Арендодатель не был обслужен надлежащим образом или если Жалоба не была заполнена полностью, суд может отклонить иск.
Отказ в преследовании: Ответчик может заявить, что в течение последних шести месяцев не подавалось никаких жалоб или что не было сокращения объема предоставляемых услуг. Выселение арендодателем было основано на законных основаниях.

Средства правовой защиты:

Денежный ущерб: Арендатор может попросить арендную плату до 3 месяцев.
Могут быть доступны гонорары адвоката.

Образец акта выполненных работ по договору аренды

Аренда помещения: оформляем документы правильно

Первичка при аренде: современные тенденции. Арендные акты: быть или не быть

Акт выполненных работ по аренде помещения: образец скачать

Ежемесячные акты оказания услуг аренды

О документах для подтверждения расходов на аренду помещения

Акт выполненных работ по договору аренды образец бланк

Как оформить акт выполненных работ по договору аренды помещения?

Акт выполненных работ между ип и ооо на аренду нежилого помещения

Договор аренды рабочего места в салоне красоты, парикмахерской

Как легально оформить аренду с мастерами

Составляем договор аренды рабочего места: тонкости и нюансы

Мастерам: обязательно верните рабочее место по акту

Первичка при аренде: современные тенденции. Бухгалтер 911, № 39, Сентябрь, 2016

Форма сертификата Estoppel бесплатного арендатора | Коммерческие и жилые — PDF

Что это такое и нужно ли подписывать?

Estoppel Определение: Что такое сертификат Estoppel?

Когда мне подписывать?

Как соглашения Estoppel защищают арендаторов, арендодателей и покупателей

Что делать, если я получил сертификат Estoppel

Стоит ли подписывать договор?

Что произойдет, если я откажусь подписывать?

Последние мысли

Шаблон сертификата арендатора Estoppel Скачать заполняемый PDF

Справочник арендодателя по новым законам штата Калифорния о контроле за арендной платой

Роль свидетельства об эстоппеле в арендных отношениях

Тема № 414 Доходы и расходы по аренде

Аренда недвижимости

Аренда личного имущества

Доход от аренды

Расходы на аренду

Для личного пользования

Ограничения

Налог на чистый инвестиционный доход

Дополнительная информация

Причины действий со стороны арендодателя и арендатора: «Когда дела идут не так»

Общие иски домовладельцев и арендаторов

Причины действий арендодателя

Неуплата арендной платы

Нарушение договора аренды

Лицо, незаконно содержащееся под стражей

Более

Иски о возмещении денежного ущерба после увольнения арендатора

Причины действий арендатора

условное депонирование аренды

Незаконное удержание залога

Нарушение Завета спокойного наслаждения

Возмездие

Оставить комментарий Отменить ответ