П 2 ст 6 214 фз – 6. /

Содержание

Часть 3 статьи 6 214-ФЗ — это просто глупость или эффективный лоббизм?

В соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – 214-ФЗ) в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Давно интересовала одна мысль: «в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию» - с этим всё понятно, уведомить, чтобы дольщик был в курсе событий; а вот «и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации» - это что?!

Ладно еще сомнительные условия застройщиков в договорах участия в долевом строительстве, но лекарство от ответственности в тексте федерального закона - это уже слишком.

I) Если стороны и захотят изменить договор, то они легко это сделают и без подсказок в 214-ФЗ;

II) «осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации» - к чему это? Неужели стороны могут решить изменить договор в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом?

III) Зачем вообще дольщику изменять срок передачи, который застройщик нарушил (нарушит)? И т.д и т.п.
 

Казалось бы, такая маленькая и незначительная глупость. Ан нет.

На практике этот текст приводит к тому, что ~ 25 % дольщиков считают подписание дополнительного соглашения своей обязанностью, еще ~ 25 % начинают считать это своей обязанностью после того, как юрист застройщика ознакомит их с ч. 3 ст. 6 214-ФЗ.

Такое вот «устранение ответственности ipso iure». Причем некоторые застройщики даже обращаются в суд. Например, ознакомьтесь с Определением Верховного Суда РФ от 05.06.2012 № 18-КГ12-1. Застройщик добавил в иске еще ссылку на ст. 451 Гражданского кодекса РФ и две инстанции СОЮ встали на сторону застройщика в споре с дольщиком (sic!). А данный пассаж заслуживает отдельной цитаты: «Кроме того, большая часть участников долевого строительства жилого дома в добровольном порядке подписали дополнительные соглашения». Все подписали – и ты подписывай! 🙂

 

zakon.ru

Федеральный закон 214 о долевом строительстве, ФЗ 214 статья 6 п 2

Настоящая публикация подготовлена адвокатами Бюро, специализирующимися на делах долевого строительства, и посвящена обзору изменений в Федерального закона №214-ФЗ «О долевом участии в строительстве», вступившим в законную силу с 01.01.2017.

С 01 января 2017 года введена в действие часть 2.3 статьи 1 Закона №214-ФЗ, которая расширила сферу действие Закона на правоотношения, возникающие при строительстве жилых

домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков. Речь идет о малоэтажных жилых домах (таунхаусах) и подобных им жилых домах, которые имеют общие стены, но отдельные входы в жилые помещения.

Законодатель исключил из Закона указание на то, что в состав объекта долевого строительства, подлежащего передаче дольщику, включается общее имущество. Согласно ч.5 ст.16 Закона при регистрации права собственности на объект долевого строительства у дольщика возникает доля в праве собственности на общее имущество.

В отношении застройщика, привлекающего денежные средства для долевого строительства объектов недвижимости, отвечающий определенным требованиям на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган, т.е. с 01 июля 2017 вводятся ряд требований, несоответствие которым исключает для застройщика возможность осуществлять деятельность в области долевого строительства объектов недвижимого имущества. Эти требования касаются как размера уставного капитала, так и

отсутствия у застройщика налоговых, административных и других проблем, обозначенных в части 2 статьи 3 Закона 214-ФЗ. Требования к размеру уставного капитала застройщика напрямую зависят от размера общей площади долевого строительства.

Законодатель обязал застройщика размещать на сайте помимо проектной декларации, разрешения на строительство, подтверждения прав на земельный участок, также  заключения уполномоченного органа о соответствии как проектной документации, так и самого застройщика установленным законом требованиям, проекта договора долевого участия, разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства за предшествующие три года, способы обеспечения исполнения обязательств, договор поручительства с застройщиком, фотографии стройки.

К договору долевого участия в строительстве установлено требование об обязательном включении в него кроме определения самого объекта, подлежащего передаче, также подробных схем, планов с расположением комнат, вспомогательных помещений, лоджий, террас и т.п., расположение на этаже, указанием подробных характеристик объекта долевого строительства (площадь, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс сейсмоустойчивости и энергоэффективности). Причем данные характеристики должны соответствовать проектной декларации на момент заключения договора, в противном случае у дольщика есть право обратиться в суд с иском о признании договора недействительным. Безусловно, данное нововведение направлено на защиту интересов дольщика, зачастую получающего от застройщика объект, далекий по своим качественным характеристикам, от рекламируемого на стадии заключения договора долевого участия.

В статье 5 Закона 241-ФЗ конкретизировано положение о цене договора в части объекта долевого строительства, включающего балконы, лоджии, террасы. Теперь застройщик обязан применять понижающие коэффициенты на указанные части помещений при определении цены договора.

В Закон введено положение, защищающее застройщика от недобросовестного поведения дольщика, необоснованно отказывающегося принимать объект долевого строительства, освободив застройщика от уплаты неустойки, в случае если застройщик надлежащим образом исполнил свои обязательства (что означает предложить принять объект в установленный договором срок и данный объект соответствует условиям договора и проектной документации, а также стандартным требованиям к качеству строительства).

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ФЗ-214

В случае обнаружение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства в течение гарантийного срока, дольщик вправе предъявить требование об их устранении. В новой редакции Закона прямо прописано положение, по которому в случае обнаружения недостатков, делающих помещение непригодным для использования по назначению, застройщик уплачивает неустойку согласно закону «О защите прав потребителей» в размере 1% от цены договора в день, а в случае обнаружения несущественных недостатков неустойку в размере 1% от стоимости расходов на устранение обнаруженных недостатков.

Важным изменением в законе является положение о том, что правом расторгнуть договор в судебном порядке согласно статье 9 Закона дольщик может воспользоваться не только когда застройщик существенно изменил проектную документацию (что в общем-то для дольщика является понятием абстрактным, решения суда по таким спорам при одинаковым исходных данных бывают прямо противоположны), но и увеличил площадь жилого (нежилого) помещения относительно допустимого более,

чем на 5 %. В договоре долевого участия должна быть прописана возможность такого увеличения площади, но она ограничена указанными в Законе 5%.

На застройщика возложена обязанность передать дольщику инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, приложив его к Акту приема-передачи объекта долевого строительства. Естественно, застройщики, скорее всего, будут включать в Акт приема-передачи пункт о состоявшейся передаче такой инструкции, в связи с чем дольщикам рекомендуется отслеживать данное обстоятельство и в случае отсутствия инструкции по эксплуатации требовать ее фактической передачи или исключения из Акта указанного пункта.

В статью 9 Закона 214-ФЗ внесен пункт 1.2., согласно которому при надлежащем исполнении своих обязательств застройщиком дольщик не имеет права на односторонний отказ от договора. Предполагается, данный пункт будет использоваться недобросовестными застройщиками для отказа в удовлетворении законных требований дольщиков о признании расторжения договора  состоявшимся и возврате внесенных денежных средств. Обращаем внимание, что просрочка передачи объекта долевого строительства сама по себе свидетельствует о ненадлежащем исполнении застройщиком своих обязательств, именно просрочка является наиболее частым основанием для одностороннего отказа дольщика от договора долевого участия.

В случае приобретения объекта долевого строительства по договору уступки прав требования у юридического лица данный договор должен быть зарегистрирован и только потом должна производиться оплата цены уступки.

Напоминаем, что оплата дольщиком цены договора уступки прав требования не означает, что у застройщика не может быть претензий по исполнению обязательств по договору участия в долевом строительстве.

Обзор 214 ФЗ с последними изменениями 2018 года

Помимо договора уступки прав требования на руках у нового дольщика в обязательном порядке должна быть копия или оригинал первоначального договора долевого участия в строительстве (дольщик должен знать условия договора, по которому ему уступают права и обязанности), подтверждение оплаты цены договора в полном объеме по передаваемому праву требования (платежное поручение или справка от застройщика, подтверждающие, что по договору в целом или по конкретном объекту долевого строительства обязательства по оплате исполнены полностью, застройщик претензий не имеет).

Контроль за осуществлением застройщиком деятельности в области долевого строительства осуществляется уполномоченным государственным органом, который наделен широкими полномочиями в отношении застройщика – от контроля за соблюдением застройщиком положений Федерального закона 214-ФЗ, проведения проверок его деятельности до обращения в суд с иском о приостановлении деятельности застройщика или его ликвидации либо в уполномоченные органы с заявлением о совершении преступления при обнаружении признаков преступления в ходе проверки застройщика.

В соответствии с внесенными в Закон изменения с 01.07.2017 будет работать Единый реестр застройщиков, сведения из которого являются общедоступными, открытыми. Следует отметить, что в данном реестре помимо наименования застройщика указывается бренд, под которым он рекламирует свою деятельность. Часто граждане путают застройщика с этим брендом, полагая, что крупное юридическое лицо несет ответственность за застройщика, выступающего от его имени, однако, это не так.

Обширные изменения Закона 214-ФЗ позволяют говорить о законодательной защите граждан, заключающих ДДУ, поскольку ужесточение требований, предъявляемых к застройщику, устранит с рынка недвижимости недобросовестных предпринимателей, вступающих в договорные отношения с дольщиками без должных гарантий исполнения своих обязательств.

Адвокат Надежда Домкина

Статья 6.

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

Главная>Новые законы Российской Федерации 2017-2018>Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2018)>Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

11 Мая | 2017

ФЗ-214 – Закон о долевом участии в строительстве

Привлечение денег от граждан для долевого строительства жилых многоквартирных домов регулируется специальным законом – ФЗ-214. Его еще называют в народе – «Закон о защите прав дольщиков».

ФЗ-214 – это Федеральный Закон №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных о

official-document.ru

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

(часть первая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

(в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

pro-ddu.ru

Ответственность за просрочку по 214 ФЗ - Мои статьи - Каталог статей

Федеральным законом 214-ФЗ предусмотрена ответственность застройщика за просрочку (если на ваш договор распространяется данное законодательство) :

 

 Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

       Застройщики, руководствуясь  п.3. ст. 6 214 ФЗ, чтобы освободить себя от ответственности почти всегда, направляют в адрес участников долевого строительства письма с уведомлением, что якобы строительство не может быть завершено в срок и предлагают явиться в офис компании продавца для подписания дополнительного соглашения. Кроме того данные письма составляются несколько в ультимативной форме, что якобы в случае не подписания соглашения договор может быть расторгнут. Сразу скажем, что данные требования о необходимости подписания, носят согласовательный характер и не обязательны. Каждый вправе самостоятельно решить, подписывать или не подписывать. С нашей точки зрения, подписывать не нужно так как, подписав соглашение, вы автоматически переносите срок исполнения договора по передачи вам квартиры (иного объекта строительства) и лишаете себя права потребовать возмещения законной неустойки предусмотренной п.2 ст.6  214 ФЗ и договором долевого участия.

gk-vidnoe.ucoz.ru

Практические вопросы применения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при строительстве объектов, не являющихся жилыми помещениями в многоквартирных домах (Абрамов А.)

Все статьи Практические вопросы применения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при строительстве объектов, не являющихся жилыми помещениями в многоквартирных домах (Абрамов А.)

Применение Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по-прежнему вызывает вопросы на практике.
В настоящей статье мы хотим проанализировать вопросы применения указанного Закона при привлечении денежных средств для строительства объектов, не являющихся жилыми помещениями в многоквартирных домах.
1.1. Закон N 214-ФЗ регулирует общественные отношения, возникающие по поводу долевого строительства, безотносительно наименования заключенной сделки.
Прежде всего отметим, что при определении необходимости применения Закона N 214-ФЗ следует отдавать приоритет анализу существа сложившихся между сторонами отношений. Эта позиция отражена в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 (далее - Обзор) <1>.
--------------------------------
<1> Первоначально эта позиция была изложена в письме Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13. Затем она была изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 10.04.2013.

В Обзоре суд констатировал, что и после закрепления специальных требований к привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов привлечение денежных средств осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований Закона N 214-ФЗ. В Обзоре приводится широкий и не закрытый перечень таких "недопустимых" сделок.
В связи этим суд указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из указанных правоотношений, независимо от наименования заключенного сторонами договора, следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона N 214-ФЗ, в том числе меры ответственности, им предусмотренные.
Определение того, имелся ли сторонами в виду этот договор или нет, зависит от усмотрения суда. В судебной практике на этот счет сформулировано определенное правило. Договор долевого участия возникает в случае, когда гражданин или юридическое лицо вносят денежные средства для строительства помещений жилого или нежилого назначения и общего имущества в многоквартирных жилых домах, и (или) ином объекте недвижимости, входящем в состав указанного многоквартирного дома, и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) также с привлечением денежных средств указанных участников долевого строительства, у которых возникает именно долевое участие в строительстве объекта <2>.
--------------------------------
<2> Постановление ФАС Поволжского округа от 20.08.2008 по делу N А55-1393/2008; Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2012 по делу N А45-1394/2011; Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2010 по делу N А46-8435/2010; Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2009 по делу N А21-4544/2009.

Таким образом, можно выделить три условия, при соблюдении которых возникают отношения, регулируемые Законом N 214-ФЗ.
Первое условие - привлечение денежных средств. Должен иметь место факт внесения денежных средств. Отметим, что под привлечением денежных средств в практике понимается непосредственное поступление денежных средств застройщику <3>.
--------------------------------
<3> Вопрос 8 Рекомендаций Научно-консультативного совета о практике применения законодательства об административных правонарушениях (выработаны Научно-консультативным советом при Федеральном арбитражном суде Волго-Вятского округа по итогам заседания Совета от 09.10.2008 в г. Владимире) (одобрены президиумом Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.10.2008 N 6).

Второе условие - строительство. Денежные средства и иное имущество должны привлекаться именно на этапе создания объектов недвижимого имущества.
Третье условие - возникновение долевой собственности. У участников должно возникнуть не только право собственности на индивидуально определенную вещь, но и право общей собственности на иное имущество, которое создается совместно несколькими лицами. Обстоятельствами, наличие которых свидетельствует о том, что долевая собственность не возникает, в судебной практике признаются, например, создание объекта за счет средств (инвестиций) одного лица <4>, строительство объекта целиком и оформление его в собственность одного лица <5>.
--------------------------------
<4> Постановление ФАС Уральского округа от 18.06.2008 N Ф09-8535/07-С6 по делу N А07-2574/2007.
<5> Определение Верховного Суда РФ от 15.03.2016 N 4-КГ15-74; Постановление ФАС Поволжского округа от 20.08.2008 по делу N А55-1393/2008; Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2010 N 07АП-9816/09 по делу N А45-11408/2009; Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2008 по делу N А55-3217/2008; Постановление ФАС Поволжского округа от 24.05.2012 по делу N А55-6409/2011 и иные.

Отметим, что в практике возникают сложности именно с применением третьего критерия. Примером тому может служить разнообразная практика, которая сложилась ранее по поводу применения норм Закона N 214-ФЗ при строительстве коттеджей и таунхаусов <6>.
--------------------------------
<6> Мандрюков А.В. Отдельные проблемы оформления отношений по привлечению денежных средств граждан при строительстве коттеджного поселка // Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2012. N 10. С. 51 - 61.

В Обзоре речь идет о сделках, заключаемых по поводу жилых помещений. Однако полагаем, что общий принцип, изложенный выше, может быть распространен и на сделки, заключаемые по поводу объектов, не являющихся жилыми помещениями в многоквартирных домах (далее - нежилые объекты). Вместе с тем судебная практика по вопросам применения Закона N 214-ФЗ при совершении таких сделок складывается не единообразно.
1.2. Особенности применения Закона N 214-ФЗ к отношениям, возникающим по поводу нежилых объектов.
Анализ буквального содержания некоторых норм Закона N 214-ФЗ показывает, что привлечение денежных средств граждан для строительства нежилых объектов может осуществляться с соблюдением требований указанного Закона.
Так, ч. 1 ст. 1 Закона N 214-ФЗ регулирует отношения между застройщиком и участником долевого строительства, связанные с привлечением застройщиком денежных средств для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Согласно ч. 2 ст. 2 Закона N 214-ФЗ под объектом долевого строительства понимается также и нежилое помещение.
В соответствии с ч. 2 ст. 27 Закона N 214-ФЗ действие Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
В силу указанных положений Закона N 214-ФЗ основания для неприменения его норм к сделкам, заключаемым по поводу нежилых объектов, отсутствуют.
В судебной практике в большинстве случаев суды поддерживают такой подход. Практика складывается при правовой квалификации договоров, заключаемых с гражданами по поводу апартаментов и парковочных мест <7>. Один лишь факт возникновения отношений после вступления в силу Закона N 214-ФЗ позволяет суду прийти к выводу о том, что подлежат применению нормы Закона N 214-ФЗ. Причем отсутствие государственной регистрации договора или отсутствие в нем существенных условий, присущих договору участия в долевом строительстве, позволяют суду признать его незаключенным и не порождающим правовых последствий <8>.
--------------------------------
<7> Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 10.03.2016 N 33-1756/2016; Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 24.12.2015 N 33-22083/2015 по делу N 2-5262/2015; Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 30.06.2015 N 33-10361/2015 по делу N 2-919/2015; Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28.03.2013 по делу N А33-19619/2012; Апелляционные определения Московского городского суда от 22.04.2016 по делу N 33-13724/2016, от 06.04.2016 по делу N 33-11434/2016, от 02.02.2015 по делу N 33-3068.
<8> Постановление ФАС Поволжского округа от 13.05.2008 по делу N А65-14109/2007; Постановление ФАС Поволжского округа от 26.10.2010 по делу N А65-17914/2008; Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2010 по делу N А36-3807/2009; Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2011 N 05АП-7398/2010 по делу N А59-3191/2010.

Точки зрения, согласно которой Закон N 214-ФЗ должен применяться при совершении сделок с нежилыми объектами, придерживаются авторы некоторых юридических публикаций <9>.
--------------------------------
<9> Евстратова Н.К. Практика применения договора долевого участия в строительстве и предварительного договора // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. N 7. С. 93 - 101; Шарапов В.В. Комментарий к Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (постатейный) // СПС "КонсультантПлюс". 2015.

Исходя из такой позиции все требования Закона N 214-ФЗ, применяемые в отношениях по поводу жилых помещений, подлежат применению и к отношениям по поводу нежилых объектов.
Однако анализ буквального содержания иных норм Закона N 214-ФЗ не позволяет прийти к выводу о том, что их действие распространяется на отношения, возникающие по поводу нежилых объектов. Это относится, в частности, к норме, устанавливающей допустимые способы привлечения денежных средств (ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ). Эта норма распространяет свое действие на отношения по поводу жилых помещений в многоквартирных домах.
В судебной практике встречаются примеры, когда суды эти различия учитывают:
а) Закон N 214-ФЗ не применяется при строительстве объектов, не являющихся многоквартирными домами.
Существует правовая позиция, согласно которой нормы Закона N 214-ФЗ не подлежат применению при строительстве объектов, не являющихся многоквартирными домами либо иных объектов недвижимости, связанных непосредственно с понятием многоквартирного дома.
К указанному выводу суды приходят, установив факт строительства индивидуального коттеджа или таунхауса. Дольщику передается индивидуальный дом, а не помещение с возникновением долевой собственности. То есть суд признает, что одно из трех условий, на которые мы указывали выше, отсутствует. Такая практика сложилась, например, по поводу коттеджных поселков в Московской области <10>, индивидуальных жилых домов в городе Череповце <11>, Вологде <12>.
--------------------------------
<10> Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.09.2014 N Ф05-10256/14 по делу N А41-65057/13; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.09.2014 N Ф05-10577/14 по делу N А41-65067/13; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.09.2014 N Ф05-10411/14 по делу N А41-65064/13; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.10.2014 N Ф05-11295/14 по делу N А41-65060/13; Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2009 по делу N А41-22711/08.
<11> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.07.2008 по делу N А13-1200/2008.
<12> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.06.2008 по делу N А13-11198/2007.

Отмечаем, что ранее в судебных актах иных судов была аргументирована и противоположная правовая позиция <13>. Однако, учитывая недавнее Постановление Конституционного Суда РФ от 10 ноября 2016 года N 23-П <14>, суды, скорее всего, будут дистанцироваться от применения Закона N 214-ФЗ при строительстве коттеджных поселков.
--------------------------------
<13> Кассационное определение Пермского краевого суда от 15.06.2011 по делу N 33-5782; Апелляционные определения Омского областного суда по делу от 17.06.2014 N 33-2119/2014, а также от 13.08.2014 по делу N 33-5103/2014; Определение Московского городского суда от 28.07.2011 по делу N 33-23578.
<14> Постановление Конституционного Суда РФ от 10.11.2016 N 23-П "По делу о проверке конституционности положений абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с жалобой гражданина Н.Н. Марасанова".

Вместе с тем Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ ст. 1 Закона 214-ФЗ дополнена нормой, согласно которой действие этого Закона распространяется на отношения при строительстве таунхаусов;
б) при соблюдении общих требований, установленных для привлечения денежных средств для строительства (ч. 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ), привлечение денежных средств нежилых объектов может осуществляться любыми способами.
Способы, посредством которых допустимо привлечение денежных средств граждан для строительства нежилых помещений, Закон N 214-ФЗ не перечисляет. Часть 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ содержит исчерпывающий перечень способов, допустимых при строительстве жилых помещений в многоквартирных домах (на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом облигаций особого вида; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами).
Поэтому существует правовая позиция, согласно которой для нежилых объектов перечень таких способов может быть шире, нежели для жилых помещений. Такую правовую позицию высказал, например, Санкт-Петербургский городской суд в Апелляционном определении от 24.12.2015 N 33-22083/2015 по делу N 2-5262/2015.
Мы полагаем, что привлечение денежных средств на основании такой правовой позиции создает риски для застройщика. Указанное Апелляционное определение является единственным обнаруженным нами судебным актом, в котором отражена такая правовая позиция. Вместе с тем прямо противоположная точка зрения высказана иными судами.
В п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" содержатся следующие разъяснения: "Судам следует учитывать, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ".
Из буквального содержания указанного разъяснения следует, что вне зависимости от того, какой объект создается, привлечение денежных средств допустимо только способами, указанными в ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ. Таким образом, фактически для нежилых объектов допустимо использование только договора участия в долевом строительстве.
Как мы уже отмечали, строго говоря, такое расширительное толкование из содержания ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ не следует. Анализ содержания Постановления не позволяет выявить, на основании чего сформулирован указанный выше вывод.
Отмечаем, что такая правовая позиция отражена и в практике нижестоящих судов <15>.
--------------------------------
<15> Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2014 N 15АП-20133/2014 по делу N А32-23296/2014; Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2014 N 15АП-11447/2014 по делу N А32-1242/2014; Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2015 N 15АП-5096/2015 по делу N А32-36338/2013; Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2015 N 15АП-5217/2015 по делу N А32-36260/2013; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.08.2014 по делу N А32-20114/2013; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.07.2014 по делу N А32-36091/2013.

Дополнительно отметим, что если заключенный договор будет содержать условия, которые Закон N 214-ФЗ называет существенными для договора участия в долевом строительстве (ст. 4 Закона N 214-ФЗ), а застройщик будет отвечать предъявляемым к нему требованиям, суд может удовлетворить требования дольщика о признании такого договора договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации. В этом случае на застройщика будет возложена обязанность по предоставлению документов на государственную регистрацию. Такая правовая позиция содержится в п. 9 Обзора.
1.3. Правоотношения, на которые действие Закона N 214-ФЗ не распространяется.
а. Привлечение денежных средств лицами, не являющимися застройщиками в терминологии Закона N 214-ФЗ.
Суд может отказать в применении норм Закона N 214-ФЗ в силу несоответствия привлекающего денежные средства лица требованиям к застройщику, установленным Законом N 214-ФЗ.
Требования, предъявляемые к застройщику, установлены ст. 2 Закона N 214-ФЗ. Из ч. 2 ст. 3 Закона N 214-ФЗ следует, что лицо, привлекающее денежные средства, должно отвечать указанным требованиям. Причем ч. 2 ст. 3 Закона N 214-ФЗ дополнительно устанавливает целый ряд дополнительных требований, которые, как следует из буквального содержания нормы, должны применяться только при привлечении денежных средств для строительства многоквартирных домов.
В некоторых случаях, когда денежные средства привлекались лицом, не являющимся застройщиком, суды делали вывод о неприменении Закона N 214-ФЗ <16>.
--------------------------------
<16> Определения Московского городского суда от 28.02.2012 по делу N 33-6051/12 и от 08.02.2012 по делу N 33-3587/12; Апелляционное определение Свердловского областного суда от 27.10.2014 по делу N 33-12426/2014; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.12.2014 N Ф05-14380/2014 по делу N А40-172487/13-123-177.

В качестве примера противоположной позиции приведем Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 23.05.2013 по делу N 33-3175/2013. В этом деле суд применил нормы Закона N 214-ФЗ и квалифицировал договор как незаключенный договор долевого участия в строительства несмотря на то, что привлекающее денежные средства лицо не обладало статусом застройщика.
б. Строительство объектов производственного назначения.
Согласно ч. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ его действие не распространяется на отношения, возникающие в связи со строительством объектов производственного назначения.
В соответствии с действующим законодательством к объектам производственного назначения относятся объекты, которые после завершения их строительства будут функционировать в сфере материального производства: в промышленности, сельском хозяйстве и заготовках, водном и лесном хозяйстве, на транспорте и в связи, в строительстве, торговле и общественном питании, материально-техническом снабжении, а также на предприятиях бытового обслуживания населения <17>. Также к объектам производственного назначения относятся здания, используемые для производства и сборочных работ, складские здания <18>.
--------------------------------
<17> Пункт 1.3 Рекомендаций о порядке осуществления государственного контроля за соблюдением требований строительных норм и правил при производстве строительно-монтажных работ на объектах производственного назначения (М.: ГУП ЦПП, 1999).
<18> СП 132.13330.2011. Свод правил. Обеспечение антитеррористической защищенности зданий и сооружений. Общие требования проектирования (утв. Приказом Минрегиона РФ от 05.07.2011 N 320).

в. Строительство общего имущества многоквартирного дома.
Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ внесены изменения в ч. 2 ст. 2 Закона N 214-ФЗ. Удалено указание на возможность отнесения к объектам долевого строительства общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости. Такая правовая позиция была сформирована ранее в судебной практике <19>.
--------------------------------
<19> Пункт 38 Обзора.

г. Правоотношения, возникающие между предпринимателями.
Ч. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ выводит из-под действия этого Закона только отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), не основанные на договоре участия в долевом строительстве <20>. Таким образом, указанные лица вправе самостоятельно избрать ту или иную форму оформления своих правоотношений, в том числе при строительстве нежилых объектов.
--------------------------------
<20> Постановление ФАС Поволжского округа от 02.09.2009 по делу N А65-17914/2008.

* * *

Нормы Закона N 214-ФЗ направлены на защиту интересов граждан, приобретающих объекты недвижимого имущества на этапе строительства. Цели приобретения гражданами объектов, да и сами объекты могут быть разными. Все более популярными становятся сделки и по поводу иных объектов (индивидуальные жилые дома, апартаменты, машино-места, нежилые помещения под офисы).
Проведенный анализ показывает, что при применении норм Закона N 214-ФЗ при совершении сделок с такими "нетипичными" объектами в практике возникают вопросы.
Неоднозначность формулировок Закона N 214-ФЗ не позволяет застройщикам быть полностью уверенными в правильности его применения и, соответственно, отсутствии риска быть привлеченными к ответственности.
Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ внесены существенные изменения в Закон N 214-ФЗ. Разрешен вопрос применения Закона N 214-ФЗ только в отношении таунхаусов. Выражаем надежду, что иные изменения в этой сфере появятся в повестке законодателя в ближайшее время.

xn----7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai

ФЗ 214 ⚖ Статья 9. Расторжение договора ⚖

(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

  • неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

  • неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
  • существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
  • нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;
  • в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

(часть первая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

  • прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
  • существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;

(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

  • изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  • в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

(часть первая.1 введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

1.2. В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

(часть 1.2 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

(часть вторая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

3. В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

(часть третья введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

4. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

(часть четвертая введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

5. В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

(часть пятая введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

6. В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

(часть шестая введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

7. При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается.

(часть седьмая введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

pro-ddu.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о