Статья 8. Передача объекта долевого строительства — с изменениями, проверено 31.12.2018 — О долевом строительстве (214-ФЗ) — Законы Российской Федерации
Статья 8. Передача объекта долевого строительства
1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.
2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
4. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признаётся перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»: действующая редакция 2018-2019гг, с изменениями с 1 января, отмена ДДУ
В июне 2018 года президент РФ В. Путин во время «прямой линии» указал правительству, что надо выйти на цивилизованные способы строительства жилья, без долевого участия. Для этого необходимо реформировать действующий сегодня Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». За последние годы в этот документ неоднократно вносились поправки. Часть важных корректировок и дополнений вступили в силу с 1 июля текущего года, а также сентябре, друга часть фактически отменит долевое строительство с 1 июля 2019 года.
Расскажем, что представляет собой закон о долевом строительстве (214-ФЗ с изменениями на 2018-2019 гг.), что изменится для застройщиков и дольщиков, как оценивают ситуацию эксперты.
Основные положения закона о «долевке»
Закон 214-ФЗ регулирует правоотношения, которые возникают при строительстве многоквартирных домов и иной недвижимости с привлечением средств частных лиц и организаций. Взаимодействие происходит на основе договора участия в долевом строительстве, который в обязательном порядке проходит государственную регистрацию. В отношении физических лиц, которые приобретают жилье не для коммерческой деятельности, применяются нормы права о защите прав потребителей.
Проще говоря, люди вкладывают деньги в стройку еще на этапе закладки фундамента или даже подготовки котлована. У них возникает право собственности на строящийся объект, а застройщик вправе использовать вложенные средства. Нормы закона устанавливают гарантии прав, защиту интересов и собственности участников.
Указан ряд требований, предъявляемых к застройщикам. Они могут получать деньги лишь после:
- оформления разрешения на строительство,
- опубликования проектной декларации и документов, подтверждающих госрегистрацию прав собственности или аренды на землю, предоставленную под застройку.
Если деньги передаются без соблюдения этих требований, участник «долевки» может потребовать возврата сумм и уплаты пени в двойном размере в целях возмещения ущерба.
Застройщики обязаны строго соблюдать сроки строительства и передачи объектов, в противном случае они выплачивают неустойки (ст. 6 ФЗ-214). Когда появился этот закон, в КоАП РФ была добавлена статья 14.28, регламентирующая ответственность сторон ДДУ (договоров долевого участия).
Однако 214-ФЗ с изменениями на 2018 год сильно отступил от этих установок: ужесточились требования к застройщикам, скорректирован порядок обращения с поступающими деньгами. Причем настолько, что новые правила позволяют говорить о фактической отмене долевого строительства в 2019 году, по крайней мере, в том виде, в котором она была известна участникам ДДУ до сих пор.
Нужно ли разрешение на строительство дома на собственном участке в 2018 году?
Зачем был нужен 214-ФЗ: его значение
Закон вступил в силу в 2005 году. До его принятия не было единого правового механизма для регулирования отношений застройщиков и покупателей жилья в строящихся домах. Практиковались паевые схемы, разнообразные кооперативы и договоры об инвестициях, предварительные договоры купли-продажи недвижимости. Отсутствие единого закона порождало злоупотребления, остро встала проблема с «двойными продажами» одного и того же объекта, росло число обманутых дольщиков. Новый закон о долевом строительстве на тот момент был ориентирован на решение именно этой проблемы, а также на усиление государственной регуляции в сфере долевого строительства. В целом, он оказался результативным. Жилищное строительство стало развиваться бурными темпами:
- в 2005 году сдано 50,55 миллионов квадратных метров жилой недвижимости;
- в 2008 — 64,06;
- в 2014 — 84,2;
- в 2015 — 85,55;
- в период 2005-2017 год на долю долевого строительства причитается около 414 миллионов квадратных метров.
Многие граждане смогли путем участия в «долевке» решить квартирный вопрос, причем у них появилась возможность покупать недвижимость по сниженной цене. Разница в стоимости «готовой» квартиры и ее аналога в строящемся объекте составляла 10-25%, что выгодно для покупателя.
Ситуация с прозрачностью строительного рынка стала заметно лучше, но обманутые дольщики никуда не делись, сохранились и другие неприятности – банкротства крупных застройщиков, мошенничество с выводом денег участников долевого строительства в офшоры. Действующая редакция ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» ориентирована на то, чтобы предотвратить банкротства и мошеннические схемы. Тем самым законодатели планируют максимально защитить интересы покупателей жилья.
Как изменился федеральный закон 214-ФЗ
Последняя редакция 2018-2019гг. ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» содержит поправки, давно ожидаемые властями и горячо обсуждаемые в среде строителей. С 1 июля 2019 года в долевое участие вводится новый обязательный участник — это банки. Застройщики больше не смогут получать деньги граждан напрямую и распоряжаться ими по своему усмотрению. Теперь на банк возлагается обязанность открывать эскроу-счета, куда будут зачисляться деньги покупателей строящегося жилья. Пока строительство не завершено, объект не сдан, застройщик не получит эти средства. На каждый объект или комплекс — один спецсчет. Это главная новелла закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ, изменившего 214-ФЗ.
При этом до 30 июня 2019 г. длится так называемый переходный период — когда старый порядок действует наравне с новым. Уже можно открывать и пользоваться эскроу-счетами. Планируется, что к концу 2020 года доля ДДУ, заключенных таким путем, достигнет 95%.
№ 175-ФЗ внес колоссальные изменения, Минстрой РФ даже дал официальные разъяснения ряду положений этого документа в Письме от 15.08.2018 № 34785-ВЯ/07. Они касаются тех застройщиков, которые получили разрешения на строительство до 1 июля 2018 года. Новые нормы, включая вопросы банковского контроля назначения и размера платежей, на них также распространяются: специальные счета нужно было открыть до 1 сентября 2018 г.. Все операции на таких счетах тщательно контролируются.
Изменились и требования к застройщикам. Теперь для получения разрешения на строительство необходимо:
- наличие у компании собственного капитала размером не меньше 10% от стоимости строительства;
- положительный опыт на рынке строительства от 3 лет.
Последнее на текущий момент новшество вступило в силу 30.09.2018. Часть 2 ст. 3 дополнилась пунктом 1.8.: «застройщик соблюдает нормативы финансовой устойчивости».
СРО на отделочные работы не требуется – так ли это?
Отмена долевого строительства в 2019 году: последствия
За 14 лет работы закон 214 отчасти решил поставленные перед ним задачи, но показал и свою слабость, хотя корректировали его неоднократно.
Со многими «серыми» схемами он справился благодаря введению в 2012 году страхования гражданской ответственности застройщиков, с созданием Единого реестра застройщиков, компенсационного фонда долевого строительства.
Однако недобросовестные «строители» продолжают обманывать доверчивых дольщиков, иногда принимая средства даже без разрешений на строительство. Обманутых дольщиков стало в разы меньше, если сравнивать ситуацию с 2009-2010 годами. И все же в первом квартале 2018 года насчитывалось 842 проблемных объекта.
С полным вступлением в силу поправок закона 175-ФЗ понятие «обманутый дольщик» исчезнет как таковое, что выступает безусловным плюсом нововведений.
Эксперты называют и отрицательные последствия:
- рынок строительства станет более устойчивым, но будет монополизирован: крупные застройщики займут нишу, а мелкие — разорятся;
- строительство будет вестись на собственные деньги застройщиков и на кредитные средства, выдаваемые банками под проценты. В результате повысится стоимость жилья;
- средства граждан, размещенные в банках, тоже оказываются в зоне риска. Они напрямую зависят от стабильности кредитной организации. Как мы знаем, ЦБ РФ регулярно отзывает лицензии: за 5 лет они были отозваны примерно у 400 банков.
Названные корректировки не последние, уже известно, что ждет закон о долевом строительстве 214-ФЗ с 1 января 2019 года. С этой даты сведения в информационные системы обеспечения градостроительной деятельности будет передавать не застройщик, а орган, выдающий разрешение на строительство. Опять же, для усиления контроля.
Скачать закон 214-ФЗ о долевом строительстве (с изменениями на 2018 год)
⇐Подписывайтесь на наш канал в Яндекс.Дзен!⇒
takovzakon.ru
Федеральный закон о долевом строительстве
Долевое строительство — есть форма инвестиционной деятельности (см. федеральный закон об инвестиционной деятельности) в области строительства, осуществляемая посредством привлечения денежных средств физических и юридических лиц (участники долевого строительства, дольщиков), строительной или инвестиционной организацией (застройщиком), для строительства объектов недвижимости. При этом, после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, застройщик обязан предоставить объект долевого строительства участникам.
Организация и осуществление долевого строительства выполняется путем регулирования деятельности Федеральным законом РФ № 214-ФЗ от 30 декабря 2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, участниками долевого строительства (дольщиками) признаются физические (граждане) и юридические лица, заключившие договор на участие в долевом строительстве, и вступившие сразу же, в отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства объектов недвижимости, в том числе многоквартирных домов. Застройщиками являются юридические лица, имеющие в собственности, или на правах аренды, земельный участок с полученным разрешением на строительство, и привлекающие денежные средства дольщиков для строительства на этой земле объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения. Информацию о юридическом лице (застройщике) и об объекте недвижимости (строящемся) уже на ранних этапах можно получить путем обращения в государственные органы за оказанием государственных услуг (см. федеральный закон о государственных услугах).
Федеральный закон о долевом строительстве содержит 27 статей. Предмет регулирования данным законом, а также определения к основным понятиям, используемым в сфере долевого строительства, зафиксированы в статьях 1-2 вышеуказанного документа. Статья 3 федерального закона определяет право застройщиков привлекать для строительства многоквартирных домов и других объектов недвижимости денежные средства участников долевого строительства.
Форма договора участия в долевом строительстве, а также порядок его оформления и подписания регламентируется статьей 4 законодательного документа. Кроме того, статьями 5-13 определяются правила фиксирования цены договора в каждом отдельном случае, сроки передачи объекта недвижимости участником долевого строительства и форма передачи объекта, основания для отказа от исполнения договора в одностороннем порядке, трактуются гарантии качества, предусмотренные договором, ответственность за нарушения обязательств по договору, формы уступки право требования по договору, исполнения и обеспечения исполнения обязательств по договору. Статьями 14-15 федерального закона о долевом строительстве определены особенности обращения взыскания на предмет залога и особенности распределения денежных средств, полученных в результате реализации заложенного имущества.
Государственная регистрация права собственности на объект, а также регистрация договора и уступки права требования по договору осуществляется в соответствии со статьями 16-17 законодательного акта. Федеральный закон о долевом строительстве также регулирует порядок использования застройщиком средств, уплаченных участниками долевого строительства, трактует форму проектной декларации, форму получения информации о застройщике и о проекте строительства, регламентирует особенности рекламы, связанной с привлечением средств участников и государственное регулирование в этой области. Заключительными статьями 24-27 внесены изменения в соответствующие нормативные правовые акты, для нормального обеспечения норм и принципов федерального закона о долевом строительстве. И кроме этого, определены сроки вступления закона в силу.
Скачать Федеральный закон о долевом строительстве
mosadvokat.org
Новый закон о долевом строительстве в России с 2018 года
Покупка квартир по договору долевого участия довольно долго была чуть ли не единственным способом сэкономить и приобрести жилье по доступной цене. Застройщики благодаря схеме долевого участия в строительстве смогли насытить рынок жильем, а многие люди решили с помощью ДДУ свой квартирный вопрос. Кроме того, государственная регистрация ДДУ исключила возможность повторных продаж квартир. Так почему же в России решили изменить правила строительства и продажи жилья? Власти объясняют: результатом схемы долевки стали не только новые квартиры, но и недостроенные жилые комплексы, и компании-банкроты.Если вы покупаете жилье на начальной стадии строительства, никто не может вам гарантировать, что дом сдадут в заявленные сроки, не исключено, что ваши деньги пойдут на достройку предыдущего проекта строительной компании. Долевое строительство создало условия для формирования на рынке финансовых пирамид, которые привели к банкротству некоторых застройщиков и появлению обманутых дольщиков.
Реформа долевого строительства, по сути, уже началась. Недавно президент РФ Владимир Путин в ходе прямой линии с телезрителями сообщил, что новые ДДУ с покупателями жилья не будут заключать с июля 2019 года. В 214-ФЗ внесены изменения, часть поправок действуют с 1 января 2018 года: например, введены новые правила банкротства застройщика, от строительной компании требуется информационная открытость, все данные о застройщике должны быть внесены в Единую систему жилищного строительства. Но основные поправки в закон о долевом строительстве в 2018 году вступят в силу с 1 июля. Что же изменится для покупателей жилья? Возможна ли отмена закона о долевом участии в строительстве? Расскажем обо всем подробно.
Новые изменения в законе о долевом строительстве, которые вступают в силу с 1 июля 2018. Долевое строительство с 1 июля 2018 года
Изменения в законодательстве направлены на то, чтобы защитить права дольщиков, поэтому требования к застройщикам стали значительно жестче. Перечислим основные поправки к 214-ФЗ, которые начинают действовать с 1 июля 2018 года:
1. Гарантии покупателям строящегося жилья обеспечит Фонд защиты дольщиков. Застройщик должен перечислить в фонд 1,2% от стоимости каждой квартиры, которая приобретается по ДДУ. Если застройщик не перечислит деньги, то договор не зарегистрируют.
2. Прежде чем приступить к строительству дома, строительная компания должна подтвердить свою финансовую состоятельность. Для этого в новом законе предусмотрено, что застройщик должен иметь, помимо кредитов, собственные средства на строительство. Согласно новым правилам долевого строительства размер собственных средств компании составляет не менее 10% от общих затрат на строительство. Строительная компания не должна иметь долгов по кредитам и займам.
3. Согласно изменениям в ФЗ о долевом строительстве у застройщика должно быть право собственности или право аренды земельного участка, где планируется строительство жилого комплекса.
4. Новый закон требует иметь отдельное разрешение на строительство для застройщика каждого объекта (по принципу: один застройщик – одно разрешение на строительство). Кроме того, застройщику запрещено заниматься какими-либо другими видами деятельности (помимо строительства).
5. Ужесточаются требования к профессионализму застройщика: строительная компания должна иметь за плечами опыт успешных проектов (не менее 10 000 квадратных метров).
6. Застройщики не смогут использовать на авансовые платежи более 30% средств от стоимости жилья.
7. Поправками предусмотрено проектное финансирование строительства. Это означает, что строительные компании должны привлекать к работе над проектами уполномоченные банки. То есть кроме застройщика и покупателя жилья в долевке будут участвовать банки, аккредитованные государством. Во-первых, в банке застройщик сможет взять целевой кредит. Во-вторых, деньги, полученные за квартиру от покупателя, будут храниться в банке на специальном счете (эскроу-счет). Эти вклады будут заморожены, застройщик сможет получить их только после завершения строительства жилья.
Отменят ли долевое строительство в 2018 году?
Если вы планировали покупать квартиру в новостройке, то вас наверняка волнует вопрос: отменят ли ДДУ уже в этом году? Спешим вас успокоить – договоры долевого участия так сразу с рынка долевки не исчезнут.
«О
triboona.ru
Статья 1 закона N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве ..
Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона
1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
2. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) утратил силу с 1 июля 2018 года. — Федеральный закон от 01.07.2018 N 175-ФЗ;
3) жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
2.1. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
2.2. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.
2.3. Действие настоящего Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.
3. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.
4. Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникающие в связи с реновацией жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве, с учетом особенностей, предусмотренных Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации».
Вернуться к оглавлению документа: закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Комментарии к статье 1 закона № 214-ФЗ, судебная практика применения
Применяется ли закон «Об участии в долевом строительстве..» при рассмотрении споров из предварительных договоров купли-продажи, договоров о совместной деятельности и т.д.? Закон о защите прав потребителей
В «Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2012 года содержится следующий вопрос и ответ на него:
Вопрос 2. Подлежат ли применению нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при рассмотрении дел по спорам об исполнении сделок по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости), осуществляемому иными, помимо указанных в ч. 2 ст. 1 названного Федерального закона, способами (предварительные договоры купли-продажи, договоры о совместной деятельности и т.д.)?
Распространяется ли на эти отношения действие Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей»?
Ответ на вопрос см. в извлечении из Обзора судебной практики ВС РФ во вложении ниже
Когда независимо от наименования договора применяется закон № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве
Суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.
(См. подробнее пункт 1 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)
Принятие в члены ЖСК, созданного в связи с банкротством застройщика для завершения строительства
На жилищно-строительный кооператив, созданный в связи с банкротством застройщика для завершения строительства за счет денежных средств, внесенных участниками долевого строительства, возлагается обязанность по принятию их в члены кооператива.
(См. подробнее пункт 3 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)
Обзор ВС РФ 2013:
О применении положений закона N 214-ФЗ рекомендуем разъяснения Верховного Суда РФ:
«Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года, в частности:
Строительство домов на привлеченные ЖСК, ЖНК деньги не регулируется законом об участии в долевом строительстве
Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 части 2 статьи 1). Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Федеральным законом не регулируются.
(См. подробнее п. 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года)
Закон об участии в долевом строительстве не распространяется на самовольную постройку
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не распространяется на отношения, возникающие при самовольной постройке.
(См. подробнее п. 12 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года)
Публикации на logos-pravo.ru:
Вложения:
logos-pravo.ru
Федеральный закон о долевом строительстве 214ФЗ
Москва
Московская область
Санкт-Петербург
Ленинградская область
Алтайский край
Амурская область
Архангельская область
Астраханская область
Белгородская область
Брянская область
Владимирская область
Волгоградская область
Вологодская область
Воронежская область
Еврейская автономная область
Забайкальский край
Ивановская область
Иркутская область
Калининградская область
Калужская область
Камчатский край
Кемеровская область
Кировская область
Костромская область
Краснодарский край
Красноярский край
Курганская область
Курская область
Липецкая область
Магаданская область
Мурманская область
Ненецкий автономный округ
Нижегородская область
Новгородская область
Новосибирская область
Омская область
Оренбургская область
Орловская область
Пензенская область
Пермский край
Приморский край
Псковская область
Республика Адыгея
Республика Алтай
Республика Башкортостан
Республика Бурятия
Республика Дагестан
Республика Ингушетия
Республика Кабардино-Балкария
Республика Калмыкия
Республика Карачаево-Черкессия
Республика Карелия
Республика Коми
Республика Марий Эл
Республика Мордовия
Республика Саха (Якутия)
Республика Северная Осетия (Алания)
Республика Татарстан
Республика Тыва (Тува)
Республика Удмуртия
Республика Хакасия
Республика Чечня
Республика Чувашия
Ростовская область
Рязанская область
Самарская область
Саратовская область
Сахалинская область
Свердловская область
Смоленская область
Ставропольский край
Тамбовская область
Тверская область
Томская область
Тульская область
Тюменская область
Ульяновская область
Хабаровский край
Ханты-Мансийский автономный округ
Челябинская область
Чукотский автономный округ
Ямало-Ненецкий автономный округ
Ярославская область
subsidii.net
ФЗ 214 о долевом строительстве
Приобретение такого вида имущества, как недвижимость, связано с многочисленными юридическими нюансами, крупными денежными вливаниями и проверкой нервной системы покупателей на прочность. Особенно это касается такой формы приобретения жилья, как участие в долевом строительстве. Данная форма отношений на рынке недвижимости предполагает двустороннее соглашение между строительной компанией и покупателем-инвестором, вносящим свою долю в счет будущего жилья.
Еще свежи воспоминания о многочисленных митингах и выступлениях «обманутых» дольщиков в начале 2000-х годов, когда некоторые недобросовестные застройщики (а порою и откровенные фирмы — «мошенницы»), не рассчитав своих финансовых или иных возможностей, надолго «замораживали» свои строительные проекты на разном уровне: кто-то уже на этапе отделочных работ, а кто-то уже и на этапе котлована. Тогда властям, строительным фирмам-новаторам, банкам и дольщикам пришлось совместными усилиями решать эту проблему, что в большей части удалось. Рано или поздно, но большая часть дольщиков все же получили свое долгожданное жилье. Однако так повезло не всем, осталось огромное количество семей, которые остались практически без средств и без ожидаемой крыши над головой, так как фирмы-мошенники и не собирались рассчитываться со своими инвесторами: продавали их будущие квартиры по нескольку раз нескольким дольщикам.
Чтобы, в конце концов, развернуть картину с долевым строительством в правовое русло в 2004 году был разработан и введен Федеральный Закон о долевом строительстве под номером 214. Немного удивляет, почему этого не было сделано раньше, но уже и на этом этапе он возымел свои результаты, став некоторой гарантией, как безопасности участников долевого строительства, так и конкурентоспособности многих строительных компаний, которые получили возможность деятельности только в соответствии с буквой закона.
Рассмотрим основные функции ФЗ 214, а так же его возможные слабые места. Настолько ли гарантируется безопасность дольщиков данным законом, насколько об этом сказано и написано в СМИ?
В основе деятельности компаний, действующих в соответствии с законодательством, ложится заключение с дольщиками, так называемого договора долевого участия (ДДУ). Этот договор и является той законной гарантией, которая максимально защищает дольщиков от обмана или других потерь, связанных с недобросовестной работой застройщиков. В настоящее время по ДДУ работает большинство строительных компаний, однако, до сих пор существуют застройщики, которые умудряются привлечь инвесторов другими схемами (векселя, предварительное соглашение о продаже и т.д.).
Самыми важными положениями ФЗ о долевом участии являются:
- возможность заключения договора застройщика и дольщика только в результате получения и регистрации застройщиком права на аренду или собственность того участка земли, где будет происходить строительство объекта;
- вторым условием для заключения ДДУ с покупателями должен быть факт публичного и доступного информирования о проекте будущего возведения объекта;
- ДДУ обязан пройти регистрацию в официальной службе госрегистрации (УФРС), что сделает невозможным факт реализации одной и той же квартиры двум или более лицам;
- строительная фирма обязывается выплатить крупные штрафы и пени в случае просрочки или затягивания сроков сдачи жилья, которые прописываются в соглашении;
- если во время сдачи и приемки жилья дольщиком были найдены дефекты в строительстве, то застройщик обязан безвозмездно устранить их своими силами и средствами, либо уменьшить цену жилья на сумму, которая требуется для устранения недочетов.
Таким образом, ФЗ 214 «О долевом строительстве» регламентирует взаимоотношения сторон, защищая права потенциальных покупателей. Казалось бы, единственной проблемой для дольщиков может стать только банкротство компании. И, тем не менее, даже в настоящее время, не смотря на существование данного Федерального Закона, некоторые застройщики умудряются обойти многие положения.
Рассмотрим «дыры» в ФЗ 214:
1. Некоторые покупатели строящегося жилья в силу своей неосведомленности часто «ведутся» на рекламные уловки, прельщаясь на более доступную стоимость и т.д., при этом не интересуются заранее, работает ли та или иная компания в соответствии с Федеральным законодательством или предпочитает работать «по старинке» — продажа квартир по векселям, предварительному соглашению или даже договору соинвестирования. Ни один из названных методов приобретения строящегося жилья не гарантирует покупателю безопасности в большей мере, чем договор долевого участия.
Очень часто такие компании начинают строительство еще до того момента, как ими оформлены и получены все необходимые документы на собственность или аренду участка, опубликованы все данные о проекте, компании, технической базе, временными рамками и стоимости жилья. В лучшем случае это может обернуться затягиванием сроков строительства, в худшем — постоянными судебными тяжбами и обязательствам по сносу объекта как незаконной постройки.
2. Не смотря на то, что закон обязывает застройщика регистрировать договор долевого участия с покупателем в УФРС, что гарантирует невозможность реализации одного и того же жилья двум или более лицам, некоторые застройщики умудряются продавать одну и ту же квартиру дважды. Это происходит потому, что иногда процесс регистрации договора затягивается, дольщики выплачивают к этому моменту большую часть стоимости квартиры. Но так как официального документа пока нет, застройщики успевают незаконно реализовать жилье еще раз, подавая снова на регистрацию договор долевого участия уже с новым покупателем. Некоторые застройщики-мошенники имеют незаконный сговор с регистраторами в УФРС.
3. Еще одним риском, от которого Федеральный закон 214 «О долевом строительстве» не может защитить в полной мере дольщиков, это риск приобретения некачественного жилья. Часто многие фирмы стараются сократить расходы на материалы, перепланировку, площади строящихся квартир, присваивая денежную разницу себе. Не смотря на то, что нормы ФЗ 214 предусматривают и регламентируют контроль на нескольких этапах строительства, застройщики научились «выкручиваться» в данных ситуациях. Например, застройщики «договариваются» с дольщиками о том, чтобы внести некоторые коррективы в первоначальный план постройки с целью более ранней сдачи объекта, в случае же несогласия дольщиков идет шантаж более длительным строительством и задержками.
Дефекты и «недоделки» так же являются возможными рисками, от которых закон защищает дольщиков (но, как правило, на бумаге). По закону застройщик обязан устранить недостатки, найденные при проверке качества строительства, либо уплатить стоимость устранения будущим хозяевам жилья (или стоимость «недостроенных» квадратных метров). В противном случае стороны ожидают судебные разбирательства. На практике дольщики не особенно торопятся в суд, так как эта процедура достаточно дорогостоящая. Кроме того, дольщики могут требовать через суд ту сумму, которая ими была уплачена на момент составления ДДУ. Чаще всего стоимость жилья на момент приемки уже в значительной мере возрастает, поэтому дольщики соглашаются на дефекты и «недоплощади», только бы не потерять в денежном плане прибавочную стоимость.
Конечно, есть некоторые риски при любом раскладе. Но, тем не менее, гарантий больше при сотрудничестве с компаниями, предоставляющими договор долевого участия. Для большей страховке лучше заранее осведомляться о результатах деятельности компании, которую вы выбираете. Изучите отзывы о ней, ознакомьтесь с прошлыми проектами компании, поговорите с жильцами этих домов, они точно обманывать не станут. Ваша безопасность в ваших руках.
rieltor-ask.ru