Основные положения 214 фз: 214 Федеральный закон — основные положения закона о долевом

Статья 2 ФЗ 214 (ДДУ) с комментариями 2017: последняя редакция.

Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:

1. застройщик — хозяйственное общество:
   которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;
   которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39. 10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;
   наименование которого содержит слова «специализированный застройщик».
2. объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства;
3. уполномоченный банк — банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и включенный Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации.
   Банк России ежемесячно размещает указанный перечень банков на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

  Если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года, положения статьи 2 применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ.
Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации»; 

Комментарий к Статье 2 214-ФЗ

В статье установлены значения понятий «застройщик» и «объект долевого строительства», используемых в Законе N 214-ФЗ.
Застройщик (для целей Закона N 214-ФЗ) — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. При этом к иным объектам недвижимости (для целей Закона N 214-ФЗ) относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения;
Следует отметить, что в соответствии с п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ под застройщиком (для целей Градостроительного кодекса РФ) понимается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Объект долевого строительства — жилое помещение или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Другой комментарий к Ст. 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (ДДУ)

1. В статью 2 Закона N 214-ФЗ законодатель включил определения двух ключевых понятий, используемых в Законе N 214-ФЗ. С понятием «застройщик» законодатель связывает возникновение права на привлечение денежных средств от участников долевого строительства . Как мы уже выяснили , легальным привлечением денежных средств по смыслу комментируемого Закона N 214-ФЗ следует считать юридический состав из двух обстоятельств:

• — заключение между застройщиком и инвестором договора участия в долевом строительстве;
• — фактическая оплата денежных средств застройщику.

———————————

См.: часть 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ.

См.: комментарий к ст. 1 Закона N 214-ФЗ.

До 12.07.2012 застройщиком считалось любое юридическое лицо, обладающее по Закону N 214-ФЗ рядом характерных признаков:

• — имело право собственности или аренды (субаренды) на земельный участок, на котором планировалось вести строительство многоквартирного дома или иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения;
• — получило разрешение на строительство таких объектов;
• — привлекало денежные средства от участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ.

В связи с внесением дополнений в комментируемую правовую норму Закона N 214-ФЗ начиная с 12.07.2012 застройщиком также считается любое юридическое лицо, которое в предусмотренных законом случаях обладает застраиваемым земельным участком на праве безвозмездного срочного пользования.

———————————

См.: статья 3 Федерального закона от 10.07.2012 N 118-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Поправки внесены в целях распространения действия Закона N 214-ФЗ на строительные проекты, реализуемые под контролем Фонда содействия развитию жилищного строительства (далее — Фонд РЖС).

———————————

См.: Федеральный закон от 24.07.2008 N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

Напомним, что право безвозмездного срочного пользования возникает на основании договора. Его предметом является передача одной стороной (ссудодателем) другой стороне (ссудополучателю) земельного участка в безвозмездное временное пользование. При этом ссудополучатель по истечении согласованного срока обязан возвратить земельный участок ссудодателю .

———————————

См.: ст. 689 Гражданского кодекса РФ.

Применительно к строительным проектам, реализуемым при участии Фонда РЖС, схема действий следующая:

1. Фонд РЖС формирует земельный участок, планируемый под застройку, ставит его на государственный кадастровый учет и переоформляет на него право собственности Фонда РЖС;
2. Фонд РЖС проводит аукцион на право безвозмездного срочного пользования в отношении земельного участка;
3. Фонд РЖС заключает с победителем аукциона договор безвозмездного срочного пользования;
4. владелец застраивает полученный от Фонда РЖС земельный участок жильем экономического класса и объектами инфраструктуры.

Эта юридическая схема работает в отношении застройки земли исключительно жильем экономического класса. Условия отнесения жилых помещений к жилью экономического класса утверждены на федеральном уровне. Они применяются с 14.07.2014 . До 12.07.2012 застройщик, получивший от Фонда РЖС земельный участок под застройку на праве безвозмездного срочного пользования, был не вправе по Закону N 214-ФЗ заключать договор участия в долевом строительстве с долевыми инвесторами — гражданами для целей получения ими права собственности на жилье экономического класса. После 12.07.2012 такие владельцы земли считаются застройщиками по смыслу Закона N 214-ФЗ и вправе оформлять договор участия в долевом строительстве по своим строительным проектам с гражданами-инвесторами.

———————————

См.: Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 05.05.2014 N 223/пр.

Возвращаемся к статусу застройщика. Итак, застройщиком признается юридическое лицо. Юридическим лицом является организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде .

———————————

См.: часть 1 ст. 48 Гражданского кодекса РФ.

Подчеркнем, что по общему правилу физическое лицо не может получить статус застройщика по смыслу Закона N 214-ФЗ, так как не является юридическим лицом. Вместе с тем, если гражданин получит статус индивидуального предпринимателя, ситуация может существенно измениться, так как к деятельности индивидуальных предпринимателей применяются нормы гражданского права, применяемые для юридических лиц, если иное не установлено законом или иным правовым актом или не следует из существа правоотношений .

———————————

См.: часть 3 ст. 23 Гражданского кодекса РФ.

Значительно шире определяется понятие «застройщик» в градостроительном законодательстве РФ . В градостроительных правоотношениях застройщиком признается фактически любой законный правообладатель земельного участка, в то время как из комментируемой статьи Закона N 214-ФЗ следует, что застройщиком может быть только собственник или арендатор (субарендатор) застраиваемого земельного участка или его владелец на праве безвозмездного срочного пользования.

———————————

См.: статья 1 Градостроительного кодекса РФ.

См.: ст. 22 Земельного кодекса РФ.

Напомним, что помимо этих прав законодатель предусмотрел в законодательстве наличие ряда иных прав на землю, а именно право постоянного бессрочного пользования , право пожизненного наследуемого владения .

———————————

См.: ст. 20 Земельного кодекса РФ.

См.: ст. 21 Земельного кодекса РФ.

Однако юридические лица, владеющие этими правами, не могут считаться застройщиками по смыслу Закона N 214-ФЗ и не вправе привлекать денежные средства граждан в долевое строительство объектов недвижимости.

С учетом ограничений, установленных статьей 2 Закона N 214-ФЗ, застройщиком по смыслу закона не могут выступать владельцы права постоянного бессрочного пользования, получившие это право до вступления в силу Земельного кодекса РФ.

Такие лица вправе стать застройщиками по смыслу Закона N 214-ФЗ только после переоформления права постоянного бессрочного пользования на право частной собственности или право аренды земельного участка .

———————————

См.: пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Если у юридического лица возникло право субаренды на земельный участок, то при наличии РНС и опубликованной проектной декларации такое лицо после 21 июня 2010 года может считаться застройщиком. Напомним, что «к договорам субаренды применяются правила об аренде, если иное не установлено законом или иными правовыми актами» .

———————————

Примечание: дата вступления в силу поправки в Закон N 214-ФЗ.

См.: часть 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ.

Застройщиком по смыслу Закона N 214-ФЗ не может считаться лицо, осуществляющее строительство объектов производственного назначения, так как законодатель вывел долевое строительство таких объектов из сферы действия Закона N 214-ФЗ . Финансирование их строительства осуществляется с помощью любых иных допустимых юридических механизмов .

———————————

См.: часть 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.

Примечание: договоры простого товарищества, договоры подряда, договоры аренды с инвестиционными условиями, инвестиционные договоры и т. д.

К объектам производственного назначения принято относить «объекты, которые после завершения их строительства будут функционировать в сфере материального производства: в промышленности, сельском хозяйстве и заготовках, водном и лесном хозяйстве, на транспорте и связи, в строительстве, в торговле и общественном питании, материально-техническом снабжении, а также предприятия бытового обслуживания населения» .

———————————

См.: Рекомендации о порядке осуществления государственного контроля за соблюдением строительных норм и правил при производстве строительно-монтажных работ на объектах производственного назначения МДС 12-7.2000.

2. В комментируемую статью законодатель включил определение понятия «объект долевого строительства».

Объектом долевого строительства признается нежилое или жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости, подлежащее передаче участнику долевого строительства после ввода многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию, который строился с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Жилым помещением является изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан, которое отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства .

———————————

Часть 2 статьи 15 Жилищного кодекса РФ.

Жилые помещения могут быть трех видов: жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры), комната .

———————————

См.: часть 1 статьи 16 Жилищного кодекса РФ и Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Под нежилыми помещениями следует понимать такие помещения, которые непригодны для постоянного проживания граждан и подлежат использованию для других целей.

Объектом долевого строительства жилое или нежилое помещение признается, если:

• — после ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, в котором оно расположено, данное помещение подлежит передаче участнику долевого строительства в собственность;
• — объект недвижимости, в котором расположен объект долевого строительства, строился с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Ввод в эксплуатацию объекта недвижимости — это отдельная градостроительная процедура, подтверждающая выполнение строительства объекта недвижимости в соответствии с разрешением на строительство, градостроительным планом на земельный участок и проектной документацией .

———————————

См.: статья 55 Градостроительного кодекса РФ.

Термин «участники долевого строительства» поясняется законодателем в части 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ. Определение «объект долевого строительства» также не избежало изменений в ходе жизненного цикла комментируемого Закона N 214-ФЗ.

С 20.07.2006 законодатель ввел в действие новую редакцию данного определения , согласно которой в состав объекта долевого строительства теперь входит не только собственно жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости, но также и общее имущество многоквартирного дома или иного объекта недвижимости .

———————————

Статья 1 Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

См.: часть 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Под общим имуществом в многоквартирном доме следует понимать имущество, указанное в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ. Включение законодателем общего имущества в состав объекта долевого строительства вызвано стремлением усилить защиту интересов участников долевого строительства.

Согласно прежней редакции статьи 2 Закона N 214-ФЗ общее имущество не входило в объект долевого строительства. Поэтому в случае претензий по качеству к отдельным элементам общего имущества участники долевого строительства не имели права применять нормы комментируемого Закона N 214-ФЗ.

   Теперь если застройщик построит помещения общего пользования в многоквартирном доме с недостатками или дефектами, то исходя из буквального толкования Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе применять в таких случаях статьи 7, 9, 10 Закона N 214-ФЗ. Ведь общее имущество многоквартирного дома включено законодателем в объем понятия «объект долевого строительства».

Вместе с тем такой подход порождает ряд правоприменительных проблем. Как известно, доли собственников помещений в общем имуществе многоквартирного дома не подлежат выделению в натуре. Следовательно, не ясно, на какую часть общего имущества распространяется право участника долевого строительства требовать от застройщика устранения недостатков и дефектов, выявленных в общем имуществе многоквартирного дома.

Вправе ли собственник помещения единолично заявлять такие требования или требуется согласие других собственников помещений в многоквартирном доме? Если между собственниками многоквартирного дома имеются разногласия по поводу как состава, так и характера недостатков, как решать эту проблему? Ответ на этот вопрос в Законе N 214-ФЗ отсутствует, равно как и в судебной практике его пока нет.

———————————

Статьи 246 — 247 Гражданского кодекса РФ.

Законодатель включил в комментируемую статью Закона N 214-ФЗ определение только двух терминов, использованных в Законе N 214-ФЗ. Вместе с тем в Законе N 214-ФЗ используется ряд других терминов, которым следовало бы также дать определение, что значительно упростило бы правоприменительную практику.

Например, представляется полезным сохранить определение понятия «иной объект недвижимости» для уточнения такого объекта. Другой вариант — исключить это понятие из Закона N 214-ФЗ, сохранив действие Закона N 214-ФЗ только в отношении многоквартирного дома.

Также не будет лишним определить в Законе N 214-ФЗ такую категорию, как «существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства» , поскольку данная категория может стать причиной массы совершенно необязательных судебных споров.

 

Проблемы реализации закона «Об участии в долевом строительстве»

С 1 апреля 2005 г. вступил в силу федеральный закон 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — закон 214-ФЗ), который ввел новую правовую форму регулирования финансирования строительства объектов недвижимого имущества — участие в долевом строительстве — и новый для гражданского законодательства вид договора — договор участия в долевом строительстве.

Приказ ФСФР 05-8/пз-н от 30 марта 2005 г. «Об утверждении Положения о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов» (далее — приказ ФСФР) учел положения закона 214-ФЗ и разрешил включать в имущество закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости имущественные права по обязательствам из договоров участия в долевом строительстве (в качестве объектов инвестирования в строительство).

Возможность использования иных договоров при финансировании строительства

Анализ ст. 1 закона 214-ФЗ показывает, что указанный правовой акт регулирует весь спектр отношений юридических и физических лиц при финансировании строительства объектов недвижимости. Согласно п. 1 ст. 1 он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и (или) юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновения у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства.

Таким образом, субъектами регулируемых законом 214-ФЗ отношений являются как физические, так и юридические лица, а объектами — как многоквартирные дома, так и иное недвижимое имущество, исключая промышленные здания.

Примечательно положение о регулировании законом 214-ФЗ привлечения только денежных средств для долевого строительства, из чего следует вывод: привлечение иного имущества в качестве вклада в строительство законом 214-ФЗ не регулируется.

Федеральный закон 39-ФЗ от 25 февраля 1999 г. «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» также регулирует отношения, связанные с привлечением средств физических и юридических лиц для инвестирования в строительство. Субъектами этих правоотношений могут являться как физические, так и юридические лица, а объектами — находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого недвижимого имущества.

Поскольку федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» и закон 1488-1 от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», регулирующие инвестиционную деятельность, никем не отменены и продолжают действовать, возникает противоречие. Решениями высших судебных органов подтверждено отсутствие приоритетов при применении различных законов в зависимости от времени их принятия, следовательно, какой из законов должен применяться при регулировании отношений по финансированию строительства недвижимого имущества, при возникновении споров определит только суд.

Депутатами Государственной думы РФ подготовлены поправки к ст. 1 закона 214-ФЗ, дающие право юридическим лицам заключать иные договоры, регулирующие участие в инвестиционной деятельности по строительству недвижимости, но запрещающие уступку требований по таким договорам физическим лицам.

Итак, на сегодняшний день имеется два вида договоров, которые могут заключаться с физическими и юридическими лицами при строительстве недвижимости.

Рассмотрим, как эти два договора и их участники будут сосуществовать в рамках одного строительства и что делать, если после заключения инвестиционного договора появляется необходимость переуступить права по нему физическим лицам (с учетом предложенных поправок).

Переуступка прав физическому лицу по инвестиционному договору невозможна в силу запрета, содержащегося в ст. 1 закона 214-ФЗ: привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием таким лицом на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, может осуществляться только застройщиком и только на основании договора долевого участия в строительстве. Статья 3 также устанавливает, что застройщик может заключить с физическими лицами только договор долевого участия.

В случае нарушения указанного правила в отношении граждан, участвующих в строительстве многоквартирных домов, наступает административная ответственность. Если юридические или физические лица заключают иные договоры в отношении иного имущества, кроме многоквартирных домов, ответственность застройщика или иного лица не наступает.

В этой ситуации возможны два варианта действий. Первый — дождаться окончания строительства жилья, оформить право собственности на недвижимость и продать физическим лицам готовые квартиры. При этом доходность инвестиций сократится из-за увеличения срока привлечения денежных средств, уменьшения оборачиваемости активов, дополнительных расходов по эксплуатации здания и необходимости уплатить налог на имущество. Второй путь — замена первоначального обязательства другим, так называемая новация договора.

В соответствии со ст. 414 ГК РФ существующее обязательство прекращается соглашением сторон о замене его другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация), т. е. инвестиционный договор заменяется договором долевого участия и регистрируется в регистрационных органах, после чего может производиться переуступка прав по такому договору физическим лицам.

Для активизации данного механизма управляющим компаниям необходимо вносить в текст инвестиционного договора положения, обязывающие застройщика произвести новацию договора, если такая просьба поступила от инвестора. При составлении договора новации стоит учитывать, что в соответствии с п. 3 ст. 414 ГК РФ новация прекращает дополнительные обязательства, связанные с первоначальным, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Данные договоры должны регистрироваться органами государственной регистрации.

Таким образом, УК могут заключать инвестиционные договоры с момента вступления в силу приказа ФСФР, а затем проводить новацию таких договоров в договоры долевого участия в строительстве. Однако существуют судебные риски признания подобных договоров противоречащими закону 214-ФЗ.

Правовая сущность залоговых отношений

Закон 214-ФЗ содержит ряд положений, применение которых невозможно ввиду их противоречивости и правовой неточности ряда закрепляемых конструкций, в том числе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору долевого участия в строительстве.

В соответствии с п. 1 ст. 13 закона 214-ФЗ с целью обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства объекта недвижимости земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды на указанный земельный участок) и строящиеся на этом земельном участке объекты недвижимости.

Обязательствами, исполнение которых обеспечивается залогом в соответствии с п. 4 ст. 13 закона 214-ФЗ, являются возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства; уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в качестве возмещения убытков и (или) неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами. Из этого следует, что основное обязательство застройщика по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства залогом не обеспечивается.

С момента государственной регистрации договора долевого участия в соответствии с законом 214-ФЗ в залог автоматически попадают земельный участок (или права аренды на него) и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости. Таким образом, по первому же договору долевого участия в залоге у первого участника (в обеспечение исполнения обязательств застройщика перед ним) оказывается весь комплекс имущества.

Однако при заключении каждого из последующих договоров долевого участия (а таких договоров может быть много по одному объекту строительства) застройщик в соответствии с законом обеспечивает исполнение своих обязательств перед последующими участниками долевого строительства путем передачи в залог все того же комплекса имущества. При этом каждый договор содержит особый объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. Каждый договор может содержать разные сроки передачи объектов долевого строительства, что определяется, например, сроками ввода в эксплуатацию различных секций создаваемых объектов недвижимого имущества. Цены договоров тоже различны. Следовательно, у каждого участника возникает свой комплекс прав по конкретному договору долевого участия, а у застройщика — конкретные обязательства перед каждым участником. Но исполнение разнообразных обязательств обеспечивается залогом одного и того же имущества.

Что же происходит с залогом при регистрации последующих договоров долевого участия? Гражданский кодекс РФ в ст. 342 декларирует: если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований, то это последующий залог. Требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

В нашей ситуации имущество оказывается в залоге у первого участника под обеспечение конкретных требований. При регистрации второго договора долевого участия это же имущество становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований, которые есть у второго участника и т. д. Таким образом, в соответствии с ГК РФ застройщик при заключении каждого последующего договора долевого участия должен сообщать новым участникам их номер в очереди последующих залогодержателей.

Однако сама природа вводимого законом 214-ФЗ обеспечения не соответствует отношениям последующего залога: все участники долевого строительства должны иметь право на компенсацию из стоимости заложенного имущества в установленные законом сроки, а в случае заключения договоров последующего залога реализация прав последующих залогодержателей будет зависеть от реализации прав предшествующих (ст. 342 ГК РФ). Кроме того, обращение взыскания на заложенное имущество последующими участниками становится невозможным, если предыдущие не потребовали такого обращения. Ситуация усугубляется также тем, что законом не установлен порядок прекращения прав залогодержателя у участника долевого строительства.

Рассмотрим возможность иной трактовки введенной залоговой конструкции: залоговые обязательства перед всеми участниками долевого строительства возникают с момента регистрации первого договора долевого участия.

Залоговые отношения являются акцессорными, следовательно, могут обеспечивать исполнение обязательств только после возникновения основного обязательства (ст. 334 Гражданского кодекса РФ). Кроме того, залог в силу закона может возникать при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге (п. 3 ст. 334 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, в момент заключения первого договора долевого участия залог в обеспечение исполнения несуществующих обязательств возникать не может (несмотря на то, что в соответствии с законом 214-ФЗ к отношениям, которые вытекают из залога, возникающего на основании этого закона, применяются положения Гражданского кодекса и ФЗ «Об ипотеке» с учетом особенностей, установленных законом 214-ФЗ; базовые положения Гражданского кодекса РФ о залоге продолжают регулировать и эти отношения).

Кроме того, нужно учитывать, что залогом имущества по закону 214-ФЗ обеспечивается не только возврат денежных средств участнику долевого строительства, но и возмещение его убытков и уплата неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки или иного ненадлежаще-го исполнения обязательства застройщика. Однако стоимость строительства не может существенно превышать суммы взносов всех участников. Следовательно, уплата всех вышеперечисленных штрафов и возмещение убытков одного участника будут осуществляться за счет ущемления прав других.

В такой ситуации в интересах дольщиков логично было бы ограничиться выплатой им за счет заложенного имущества только сумм внесенных денежных средств по соответствующему договору долевого участия.

Предмет залога

Закон 214-ФЗ находящимися в залоге называет:

• предоставленный для строительства (создания) объекта недвижимости земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок;
• строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Главный недостаток такого определения предмета залога в системе залоговых отношений, установленной законом 214-ФЗ, — передача всего указанного имущества в залог при регистрации первого договора долевого участия в строительств.

Кроме того, в п. 8 ст. 13 закона 214-ФЗ указано: с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании закона 214-ФЗ, не распространяется на данный объект долевого строительства. Поскольку в залог передается весь объект строительства, причем до момента исполнения застройщиком обязательств перед последним участником долевого строительства, положения п. 8 ст. 13 закона 214-ФЗ повлекут вывод имущества из залога без согласия залогодержателей и соответственно уменьшение стоимости залогового обеспечения. С учетом иных положений закона 214-ФЗ изъятие отдельного объекта долевого строительства без согласия залогодержателей из состава своеобразного «залогового покрытия» недопустимо.

Таким образом, закрепляется некий «частичный вывод» имущества из имущества, переданного в залог (в то же время залог земли либо право аренды не трансформируются, что в итоге может привести к залогу всей земли / всего права аренды в обеспечение исполнения обязательства по одному договору долевого участия; а это чревато мошенничеством и недобросовестной конкуренцией). Полученное участником по акту недвижимое имущество исключается из общего залога. Однако если его требование об уплате штрафов не удовлетворено, он имеет право обратить взыскание на все иное имущество, находящееся еще в залоге, т. е. получить возмещение за счет продажи квартиры другого дольщика.

Теперь рассмотрим, что происходит со строящимся зданием, если на часть строительства заключен инвестиционный контракт в соответствии с законодательством об инвестиционной деятельности, а другая часть инвестируется по договорам долевого участия в строительстве в соответствии с законом 214-ФЗ.

Согласно ст. 7 п. 3 закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса, т. е. все, что строится, автоматически становится долевой собственностью всех участников строительства — как застройщика (если он инвестирует свои средства в строительство), так и остальных инвесторов. Таким образом, у части строящегося здания уже есть собственники, отличные от застройщика. В законе 214-ФЗ прописано, что все строящееся здание оказывается в залоге у первого же участника долевого строительства. Соответственно имущество, принадлежащее инвесторам, заключившим инвестиционный договор на праве общей долевой собственности, попадает в силу закона (т. е. без ведома и согласия собственников) в залог под обязательства третьего лица? Тогда права участников по договорам долевого участия в строительстве обеспечиваются за счет нарушения прав участников по инвестиционным договорам.

Для защиты прав инвесторов, финансирующих строительство по иным договорам, в законе необходимо установить, что залог распространяется только на ту часть строящегося объекта недвижимости, которая принадлежит застройщику на праве собственности.

Оформление залога и регистрация договоров

Закон РФ 214-ФЗ закрепляет правовую конструкцию залога, возникающего в силу закона. Регистрация залога осуществляется при регистрации первого договора долевого участия, в отношении всех последующих участников применяются положения о последующем залоге, т. е. по закону залог обеспечивает права только первых участников, а все остальные могут не получить обеспечения по причине уплаты за счет заложенного имущества неустойки, штрафов, пени, возмещения убытков при неисполнении застройщиком обязательств.

В соответствии со ст. 25.1 федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в раздел III ЕГРП вносится запись о распространении права залога на создаваемый объект, однако она не изменяет объема прав требования первого (первых) участника в пользу последующих и не содержит порядка погашения записей о залоге в отношении залогодержателя, с которым подписан акт приема-передачи недвижимого имущества.

Кроме того, согласно федеральному закону 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна содержать сведения о залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Однако федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 25.1) не содержит требований о внесении указанных сведений. Данной нормой регулируется регистрация только первого договора долевого участия в строительстве; регистрация последующих договоров долевого участия в строительстве законом не описана.

В соответствии с п. 5 ст. 13 закона 214-ФЗ застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства данная процедура в отношении такого объекта осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Что понимается под «возникновением оснований для обращения взыскания на предмет залога», в законе 214-ФЗ не определено. Статья 348 ГК РФ устанавливает общие основания обращения взыскания на заложенное имущество — неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Таким образом, любое нарушение обязательств застройщиком можно признать моментом возникновения права на обращение взыскания на предмет залога.

Закон 214-ФЗ не определяет сроки, в которые застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства; необходимо внести соответствующую статью в закон.

Обращение взыскания на предмет залога

Как уже установлено, в залог попадает весь имущественный комплекс, без определения долей каждого участника. Все залоги, кроме первого, являются последующими. Как будет происходить обращение взыскания на залог, если обязательства не выполнены застройщиком в отношении одного инвестора (или нескольких, но не всех)?

Суд вправе отказать в обращении взыскания на заложенное имущество в соответствии с п. 2 ст. 348 ГК РФ, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. По отношению к нескольким участникам размер их требований всегда будет несоразмерен стоимости всего строящегося или построенного комплекса.

В той же ст. 13 закона 214-ФЗ предусмотрена реформация заложенного имущества, когда оно из движимого превращается в недвижимое в силу государственной регистрации объекта незавершенного строительства или после создания нового объекта недвижимости. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства или на жилые/нежилые помещения, входящие в состав объекта недвижимости, строительство которого осуществлялось с привлечением денежных средств дольщиков, считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

Однако если участник уже расторг договор, то он перестал быть дольщиком, и, следовательно, на него эти нормы не распространяются. Между тем ст. 9 закона 214-ФЗ предусматривает право участника договора в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. В соответствии со ст. 450 ГК РФ в этом случае договор считается расторгнутым.

Пунктом 2 ст. 14 закона 214-ФЗ установлено, что взыскание на залог может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:

• наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
• прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в
• предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику.

Законом не определено, каких сроков обращения взыскания должен придерживаться бывший участник договора долевого участия в строительстве и каким имуществом будут обеспечены его права требования после регистрации недвижимости, если договор уже расторгнут.

Заключение

При разработке федерального закона 214-ФЗ была предпринята попытка создать систему отношений, возникающих между застройщиком и участниками долевого строительства, которая могла бы надежно защитить права дольщиков. Однако непроработанность закона при финансировании строительства приводит к:

• правовой неопределенности предлагаемой системы залогового обеспечения, которая не только не дает однозначного ответа на вопросы о функционировании этой системы на практике, но в ряде
• случаев противоречит законодательству и осложняет реализацию прав участниками долевого строительства;
• ущемлению прав инвесторов, финансирующих строительство по иным договорам;
• усложнению кредитных отношений застройщика и банков в связи с положениями о залоге, что может затруднить привлечение дополнительного финансирования строительства.

Однако перечисленных проблем легко избежать. В качестве примера рассмотрим схожую залоговую конструкцию обеспечения прав по облигациям, зафиксированную в ст. 27.3 и 27.4 ФЗ «О рынке ценных бумаг», где устанавливаются положения, гарантирующие для всех инвесторов равные условия по возврату вложенных средств за счет обеспечения исполнения обязательств. К таким условиям можно отнести следующие:

1. Установление единых для всех владельцев ценных бумаг сроков исполнения обязательств по погашению облигаций и выплате процентов.
2. Фиксация суммы обязательств перед владельцами ценных бумаг (объем выпуска), которая полностью покрывается стоимостью заложенного имущества, обеспечивающего исполнение обязательств эмитентом.
3. Отсутствие права на расторжение договора владельцем ценной бумаги в одностороннем порядке.
4. Каждый владелец ценной бумаги одного выпуска в отношении имущества, являющегося предметом залога, имеет равные права со всеми другими владельцами ценных бумаг этого же выпуска.
5. При государственной регистрации ипотеки в качестве сведений о первоначальном залогодержателе регистрационная запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество содержит указание на то, что залогодержателями являются владельцы облигаций данного выпуска.
6. Установлен срок, в течение которого владельцы облигаций с залоговым обеспечением имеют право заявлять требования к эмитенту (два месяца со дня наступления срока исполнения обязательства).

Торги по реализации заложенного имущества, которым обеспечены обязательства по облигациям, не могут проводиться ранее истечения срока, установленного для предъявления требований владельцев указанных облигаций.

На основе перечисленных выше положений в законе 214-ФЗ следует определить порядок обеспечения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, исключающий противоречия и неправомерные преимущества первых инвесторов перед последними, а также исключающий обеспечение исполнения обязательств по уплате убытков, штрафов и пеней залогом земли и строящейся недвижимости.

Таким образом, федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» содержит много правовых коллизий, не позволяющих практически реализовать его нормы, и требует внесения комплекса поправок.

Машинный перевод «О коммерческой тайне» (Россия)

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН «О коммерческой тайне» Принят Государственной Думой 9 июля 2004 г. Одобрен Советом Федерации 15 июля 2004 г. >(В редакции федеральных законов от от 02.02.2006) N 19-ФЗ; от 18.12.2006 N 231-ФЗ; от 24.07.2007 N 214-ФЗ; от 11.07.2011 N 200-ФЗ; от 12.03.2014 N 35-ФЗ) Статья 1. Цель и сфера действия настоящего Федерального закона 1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с установлением, изменением и прекращением режима коммерческой тайны в отношении информации, имеющей реальное или потенциальное коммерческая ценность в связи с тем, что она не известна третьим лицам. лиц. (…) (…) N 35-ФЗ) 2. Положения настоящего Федерального закона распространяются на сведения, составляющие коммерческую тайну, независимо от вида носителя, на котором они зафиксированы. 3. Положения настоящего Федерального закона не распространяются на сведения, отнесенные в установленном порядке к государственной тайне, в отношении которых применяются положения законодательства Российской Федерации о государственной тайне. Статья 2. (В редакции Федерального закона от 12 марта 2014 г.). N 35-ФЗ) Статья 3. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия: 1) коммерческая тайна — режим конфиденциальности информации, позволяющей ее обладателю при существующих или возможных обстоятельствах, для увеличения доходов, во избежание ненужных затрат, для сохранения положения на рынке товаров, работ, услуг или для получения иной коммерческой выгоды; Закон от 12 марта 2014 г.). N 35-ФЗ 3) (вступил в силу — Федеральный закон от 18.12.2006) N 231-ФЗ) 4) обладатель сведений, составляющих коммерческую тайну, — лицо, обладающее юридическим знанием сведений, составляющих коммерческую тайну, ограничил доступ к этой информации и установил для нее режим коммерческой тайны; 5) доступ к сведениям, составляющим коммерческую тайну, — ознакомление определенных лиц со сведениями, составляющими коммерческую тайну, с согласия их обладателя или иным законным путем при условии соблюдения конфиденциальности этих сведений; 6) сообщение сведений, составляющих коммерческую тайну, — передача сведений, составляющих коммерческую тайну, зафиксированных на материальном носителе, ее обладателю контрагенту на основании договора в объеме и на условиях, предусмотренных договором. , в том числе условие Договаривающаяся сторона, сторона гражданско-правового договора, имеющая коммерческую тайну, сообщила об этом контрагенту; 7) 8) предоставление сведений, составляющих коммерческую тайну, — передача сведений, составляющих коммерческую тайну и зафиксированных на материальных носителях, ее обладателю органам государственной власти, иным государственным органам, органам местного самоуправления для выполнения ими своих функций; 9) Разглашение сведений, составляющих коммерческую тайну, действие или бездействие, в результате которого сведения, составляющие коммерческую тайну, в любой форме (устной, письменной, иной форме, в том числе технической информации)) становятся известны третьим лицам без согласия обладателя информации или вопреки трудовому или гражданско-правовому договору. Статья 4. Право отнесения сведений к сведениям, составляющим коммерческую тайну, и способы получения таких сведений 1. Право на отнесение сведений к коммерческой тайне и определение перечня и состава таких сведений принадлежит обладателю такой информации с учетом положений настоящего Федерального закона. 2.(Введена Федеральным законом от 18.12.2006) N 231-ФЗ 3. Информация, составляющая коммерческую тайну, полученная от ее обладателя на основании договора или иным правомочием, считается полученной законным путем. 4. Информация, составляющая коммерческую тайну, обладателем которой является другое лицо, считается полученной неправомерным путем, если это было сделано с преднамеренным управлением сведениями, полученными обладателем информации, составляющей коммерческую тайну, для защиты конфиденциальность этой информации, а также если лицо, получившее информацию, знало или имело достаточные основания полагать, что информация составляет коммерческую тайну, обладателем которой является другое лицо, и что передача субъектом-исполнителем этой информации лицу не имеет отношения к передаче данной информации по причинам. Статья 5. Сведения, не составляющие коммерческую тайну Режим коммерческой тайны не может устанавливаться предпринимателями в отношении следующих сведений: 1) содержащихся в учредительных документах юридического лица, документах, подтверждающих факт учета юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. внесены в соответствующие Государственные реестры; 2) содержащиеся в документах, дающих право на предпринимательскую деятельность; 3) о составе государственного или муниципального унитарного предприятия, государственного органа и использовании ими соответствующих бюджетов; 4) о загрязнении окружающей среды, пожарной безопасности и других факторах, оказывающих негативное влияние на безопасную эксплуатацию производственных объектов, безопасность каждого человека и безопасность каждого другого гражданина и безопасность населения в целом; 5) численность, состав работников, система оплаты труда, условия труда, в том числе охрана труда, показатели несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний, наличие вакантных рабочих мест; 6) работодатели в выплате заработной платы и других социальных выплат; 7) о нарушениях законодательства Российской Федерации и привлечении их к ответственности за эти нарушения; 8) об условиях проведения конкурсов или аукционов по приватизации объектов государственной или муниципальной собственности; 9) о размере и структуре доходов некоммерческих организаций, размере и составе их имущества, их расходах, численности и оплате труда их работников, безвозмездном использовании граждан в деятельности некоммерческой организации; 10) о перечне лиц, имеющих право действовать без доверенности от имени юридического лица; 11) Федеральные законы. Статья 6. Предоставление сведений, составляющих коммерческую тайну 1 . Обладатель информации, составляющей коммерческую тайну, на основании мотивированного запроса органа государственной власти или иного органа государственной власти предоставляет им информацию на безвозмездной основе Коммерческая тайна. Мотивированное требование должно быть подписано уполномоченным должностным лицом, содержать указание на цель и правовое основание истребования сведений, составляющих коммерческую тайну, и срок предоставления таких сведений, если иное не установлено федеральными законами. 2. В случае отказа обладателя информации, составляющей коммерческую тайну, в предоставлении ее органу государственной власти или иному органу государственной власти органы местного самоуправления вправе истребовать информацию в судебном порядке. 3. Обладатель информации, составляющей коммерческую тайну, а также органы государственной власти, иные органы государственной власти, органы местного самоуправления, получившие такую ​​информацию в соответствии с частью 1 настоящей статьи, обязаны предоставить эту информацию. Сведения по запросу судов, органов предварительного следствия, органов, осуществляющих дознание, в порядке их производства, в порядке и по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 24.07.2007 N 214-ФЗ) 4. Документы, предусмотренные частями 1 и 3 настоящей статьи и содержащие сведения, составляющие коммерческую тайну, относятся к категории «Коммерческая тайна» с указанием владелец (для юридических лиц полное наименование секретной службы). место нахождения (для индивидуальных предпринимателей — фамилия, имя, отчество физического лица, являющегося индивидуальным предпринимателем, и место жительства). Статья 6-1. Право обладателя сведений, составляющих коммерческую тайну 1. Права обладателя сведений, составляющих коммерческую тайну, возникают с момента установления в отношении этих сведений режима коммерческой тайны в соответствии со статьей 10 настоящего Федерального закона. Закон. 2. Обладатель сведений, составляющих коммерческую тайну, вправе: 1) устанавливать, изменять, изменять в письменной форме режим коммерческой тайны в соответствии с настоящим Федеральным законом и Гражданско-правовым договором; (2) Использовать информацию, составляющую коммерческую тайну, для собственных нужд в порядке, не противоречащем законодательству Российской Федерации; 3) разрешать или запрещать доступ к информации, составляющей коммерческую тайну; Определить порядок и условия доступа к этой информации; 4) требовать от юридических лиц, физических лиц, имеющих доступ к сведениям, составляющим коммерческую тайну, от органов государственной власти, иных государственных органов, органов местного самоуправления, которым была предоставлена ​​информация, неразглашения коммерческой тайны, соблюдения обязанности по охране ее конфиденциальности; 5) требовать от лиц, получивших доступ к сведениям, составляющим коммерческую тайну, в результате действий, совершенных случайно или по ошибке, соблюдения конфиденциальности этих сведений; 6) на охрану в установленных законодательством случаях в случае разглашения, неправомерного получения или неправомерного использования третьими лицами сведений, составляющих коммерческую тайну, в том числе на возмещение убытков, возникших в результате нарушения законодательства Права. (статья дополнена Федеральным законом от 12 марта 2014 г.). N 35-ФЗ) статья 7. (Принят Федеральным законом от 18.12.2006) N 231-ФЗ) статья 8. N 231-ФЗ) статья 9.(Введена Федеральным законом от 18.12.2006) N 231-ФЗ) Статья 10. Обеспечение неприкосновенности частной жизни 1. Меры обеспечения конфиденциальности, принимаемые обладателем, должны включать: 1) определение перечня сведений, составляющих коммерческую тайну; (2) ограничение доступа к информации Коммерческая тайна, путем установления порядка обращения с этой информацией и контроля за соблюдением такой информации; (3) учет лиц, которым был предоставлен доступ к сведениям, составляющим коммерческую тайну, и (или) лиц, которым такие сведения были предоставлены или переданы; 4) управление отношениями по использованию сведений, составляющих коммерческую тайну, работниками на основании трудовых договоров и контрагентами на основании гражданско-правовых договоров; 5) нанесение на физические носители информации, содержащей информацию, составляющую коммерческую тайну, или включение документов, содержащих такую ​​информацию, классифицированных обладателем такой информации, у обладателя такой информации (для юридических лиц — полное наименование и местонахождение информации , индивидуальных предпринимателей — имя, фамилия, отчество гражданина, являющегося индивидуальным предпринимателем, и место жительства). (В редакции Федерального закона N 200-ФЗ 2. Режим коммерческой тайны считается установленным после применения к обладателю сведений, составляющих коммерческую тайну, мер, предусмотренных частью 1 настоящей статьи. 3. Индивидуальный предприниматель, обладающий сведениями, составляющими коммерческую тайну, и не имеющий работников, с которыми заключены трудовые договоры, обязан принимать меры к охране конфиденциальности сведений, указанных в части 1 настоящей статьи. пунктов 1 и 2, а также положений пункта 4, касающихся трудовых отношений 4. Помимо мер, указанных в части 1 настоящей статьи, обладатель сведений, составляющих коммерческую тайну, вправе использовать в необходимых случаях , средства и методы технической защиты конфиденциальности этой информации, иной непротиворечивой информации.ПРЕЗИДЕНТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 5. Меры по обеспечению конфиденциальности признаются разумными, если: 1) исключается доступ к информации, составляющей коммерческую тайну, любого лица без согласия владельца; 2) возможно использование сведений, составляющих коммерческую тайну, ее работниками, а также передача сведений своим контрагентам без нарушения режима коммерческой тайны. 6. Режим коммерческой тайны не может быть использован в целях, противоречащих требованиям защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обороны страны и безопасности государства. . Статья 11. Охрана конфиденциальности сведений, составляющих коммерческую тайну, в рамках трудовых отношений 1. В целях охраны конфиденциальности сведений, составляющих коммерческую тайну, работодатель обязан: 1) ознакомить работника под расписку со сведениями, к которым владельцем является работодатель и его контрагенты, необходимая для выполнения работником своих трудовых обязанностей, с перечнем сведений, составляющих коммерческую тайну; 2) ознакомление работника с коммерческой тайной работодателя и мерами ответственности за правонарушение; 3) создать для работников необходимые условия для соблюдения ими режима коммерческой тайны, установленного работодателем. 2. Доступ работника к сведениям, составляющим коммерческую тайну, осуществляется с его согласия, если это не предусмотрено его трудовыми обязанностями. 3. В целях охраны конфиденциальности сведений, составляющих коммерческую тайну, работник обязан: 1) соблюдать установленный работодателем режим коммерческой тайны; 2) не разглашать информацию, обладателями которой являются работодатель и его контрагенты, а также без их согласия не использовать эту информацию в личных целях в течение всего срока действия режима коммерческой тайны, в том числе после расторжения трудового договора; 3) работодателя об убытках, если работник виновен в разглашении коммерческой тайны, ставшей ему известной в связи с исполнением трудовых обязанностей; 4) передавать работодателю при расторжении или расторжении трудового договора материальные носители информации, находящиеся в пользовании работника и содержащие сведения, составляющие коммерческую тайну. 4. Работодатель вправе требовать возмещения убытков, причиненных разглашением сведений, составляющих коммерческую тайну, от лица, которому был предоставлен доступ к этим сведениям в связи с исполнением им трудовых обязанностей, но которое прекратило трудовые отношения. с работодателем. Работодатель, если информация раскрывается в период действия режима коммерческой тайны. 5. Работнику или работодателю, прекратившим трудовые отношения с работодателем, не выплачивается компенсация, если разглашение сведений, составляющих коммерческую тайну, произошло вследствие несоблюдения работодателем мер по обеспечению соблюдения коммерческого режима. секреты, действия третьих лиц или обстоятельства непреодолимой силы. 6. В трудовом договоре с руководителем организации должны быть предусмотрены его обязанности по охране конфиденциальности коммерческой тайны информации, находящейся в распоряжении организации и ее контрагентов, и ответственность по охране конфиденциальности этой информации. 7. Руководитель организации возмещает организации убытки, причиненные его действиями в связи с нарушением законодательства Российской Федерации о коммерческой тайне. При этом размер убытков определяется в соответствии с гражданским законодательством. 8. Работник вправе оспорить незаконное установление режима коммерческой тайны в отношении информации, к которой он имеет доступ в связи с исполнением своих должностных обязанностей. Федеральный закон от 12 марта 2014 г. N 35-ФЗ) Статья 12. (Введена Федеральным законом от 18.12.2006) N 231-ФЗ) Статья 13. Охрана конфиденциальности информации при ее предоставлении 1. Органы государственной власти, иные Государственные органы, органы местного самоуправления в соответствии с настоящим Федеральным законом и иными федеральными законами обязаны создавать условия, обеспечивающие защиту конфиденциальности информации, предоставляемой юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями. 2. Должностные лица органов государственной власти, иных государственных органов, органов местного самоуправления, государственные или муниципальные служащие этих органов без согласия обладателя сведений, составляющих коммерческую тайну, не вправе разглашать или передавать другим лицам, органов, иных государственных органов и органов местного самоуправления сведения, составляющие коммерческую тайну, ставшие им известными в связи с исполнением должностных обязанностей (должностных обязанностей), в любом из случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. для личной выгоды или иной личной выгоды. 3. В случае нарушения конфиденциальности информации должностными лицами государственных органов, иных государственных органов, органов местного самоуправления, государственными и муниципальными служащими этих органов эти лица несут ПРЕЗИДЕНТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Статья 14. Ответственность. за нарушение настоящего Федерального закона 1. Нарушение настоящего Федерального закона влечет дисциплинарную, гражданско-правовую, административную или уголовную ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации. 2. Работник, который в связи с исполнением своих трудовых обязанностей имеет доступ к сведениям, составляющим коммерческую тайну, работодатель и его контрагенты, в случае умышленного или неосторожного разглашения этих сведений. При отсутствии такового работник, за совершение правонарушения влечет дисциплинарную ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации. 3. Государственные органы, иные государственные органы, органы местного самоуправления, которым предоставлен доступ к информации, составляющей коммерческую тайну, имеют доступ к информации, составляющей коммерческую тайну, гражданско-правовая ответственность за разглашение или неправомерное использование этой информации их должностными лицами, государством или муниципальных служащих указанных органов, которым это стало известно в связи с исполнением ими своих должностных обязанностей. 4. Лицо, воспользовавшееся сведениями, составляющими коммерческую тайну, и не имевшее достаточных оснований считать неправомерным использование сведений, в том числе случайное или ошибочное получение доступа к ним, не может быть признано виновным. нести ответственность. 5. По требованию обладателя сведений, составляющих коммерческую тайну, лицо, указанное в части 4 настоящей статьи, обязано принять меры к охране конфиденциальности сведений. В случае отказа такого лица от принятия указанных мер обладатель сведений, составляющих коммерческую тайну, может требовать защиты своих прав в судебном порядке. Статья 15. Ответственность за непредоставление органам государственной власти, иным государственным органам, органам местного самоуправления сведений, составляющих коммерческую тайну Неисполнение собственником сведений, составляющих коммерческую тайну, законных требований органов государственной власти, иных государственных органов, органов местного самоуправления органов по предоставлению им сведений, составляющих коммерческую тайну, а также воспрепятствование со стороны должностных лиц этих органов УПРАВЛЕНИЮ ПРЕЗИДЕНТОМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Статья 16. Переходные положения Гриффеса, применявшиеся до вступления в силу настоящего Федерального закона о материальных носителях и указывающие содержание сведений, составляющих коммерческую тайну, сохраняется при условии приведения мер по охране конфиденциальности этих сведений в соответствие с требованиями настоящего Федерального закона. Президент Российской Федерации Владимир Путин Москва, Кремль 29 июля., 2004 N 98-ФЗ

Участие в долевом строительстве: договор ДДУ

Популярные

В настоящее время на рынке недвижимости большое количество строительных подрядных организаций предлагают приобрести жилье в новостройках. Фирмы такого рода заинтересованы в постоянном привлечении надежных инвесторов. При этом застройщики гарантируют приемлемую стоимость жилья. Однако никто не застрахован от форс-мажорных обстоятельств. Максимально обезопасить себя от подобных ситуаций можно, заключив договор о долевом строительстве.

Законодательная база

Все правовые и финансовые аспекты отношений по долевому строительству предусмотрены федеральным законом. В частности, основным законодательным актом, регулирующим участие в таком предприятии, является Закон № 214-ФЗ. Документ предусматривает прописывание основных норм и правил в сфере долевого строительства. Важно, что данный нормативный документ актуален только для недвижимости, оформленной в период после его принятия. Здания, введенные в эксплуатацию до 1 апреля 2005 г., подчиняются ранее действовавшим нормам.

Что должен содержать договор об участии в долевом жилищном строительстве?

В юридически грамотно составленном договоре указывается не только объект недвижимости, но и обязанности и права каждой из его сторон — застройщика и дольщика. Инвестор может принять недвижимость только при наличии документального разрешения на эксплуатацию всего дома, которое обязан получить застройщик. Участие в долевом строительстве предполагает обозначение в договоре точных условий передачи недвижимости, а также всех финансовых моментов – цены и порядка расчета. Кроме того, обязательным пунктом является прописывание условий, при которых разработчик не несет ответственности за брак в производстве. Обратите внимание, что жилье имеет пятилетний гарантийный срок с момента передачи его члену.

Обязанности разработчиков

Исходя из основных положений соответствующего законодательства, застройщик должен возвести объект недвижимости (не только многоквартирный дом, а также торговый центр, поликлинику и, возможно, не только в единственном экземпляре) в установленный срок по контракту.

Кроме того, он (застройщик) должен получить разрешение на дальнейшую эксплуатацию объекта. При условии совершения всех вышеперечисленных действий здание должно быть передано дольщику. Участие в долевом строительстве предусматривает равные условия для каждого инвестора.

Обязанности участников

Для законного получения права собственности на жилье дольщик обязуется уплатить застройщику деньги в срок и в той форме, которая прописана в договоре. Причем ввод в эксплуатацию происходит только после получения разрешения государственной комиссии.

Согласно Закону о государственной регистрации (статья 25.1) участие в долевом строительстве предполагает заключение договора в письменной форме. Кроме того, ДДУ подлежит обязательной регистрации в Едином реестре, после чего считается легитимным.

Участие в долевом строительстве – самый надежный способ приобретения жилья. Помните, что грамотно составленный договор является залогом вашей финансовой безопасности. Согласно действующему законодательству, как земельный участок, так и построенное на нем здание являются собственностью дольщиков. В случае банкротства строительной компании, ее финансовой несостоятельности или по ряду других причин имущество будет выставлено на торги. Вырученные средства, в соответствии с соглашением, распределяются между инвесторами.

• 07.08.2016
• 0
• 0
• Деловые статьи

Поделись этим:

Читайте также

• Возврат 13% от покупки квартиры и другой недвижимости
• Покупка квартиры: пошаговая инструкция.