Оформление по фз 214 что это: Какие гарантии дает 214-ФЗ?

Содержание

Что такое долевое участие по 214 Федеральному закону?

Покупаем квартиру по договору долевого участия. Изучаем Федеральный закон №214-ФЗ.

Что такое долевое участие по ФЗ-214?

Появившееся в 80-х годах прошлого столетия в Аргентине долевое участие в строительстве успело заслужить неоднозначную репутацию. Оформить рассрочку от строительной компании и оплачивать регулярные платежи достаточно выгодно, но сделка запросто может оказаться покупкой несуществующих квадратных метров. Несвоевременная сдача в эксплуатацию, невысокое качество возведенного проекта, реализация квадратных метров 2-3 покупателям, откровенные мошеннические действия — не полный список неприятностей, с которыми сталкивались покупатели.

Попытку упорядочить рынок предпринял законодатель, приняв Федеральный закон №214-ФЗ (далее – Закон №214-ФЗ).

Договор на квадратные метры — как оформить

Что должно быть прописано в договоре?

Строительная компания предлагает предварительный договор купли-продажи? Вычеркните из списка все объекты, которыми она занимается.

Согласно Закону №214-ФЗ возможен лишь договор участия в долевом строительстве.

Оформляется он письменно и подлежит госрегистрации, что делает невозможным одновременную законную продажу квартиры 2-3 клиентам. Подчеркиваем, именно законную. Строители легко продадут ее по договору, регистрация которого не предусмотрена Законом №214-ФЗ. Конечно же, преимущество будет на Вашей стороне, как полноправного участника долевого строительства. Придется, правда, потратить время и деньги на суды, но право на квартиру Вы защитите.

Основные пункты договора, без которых он считается незаключенным:

предмет;
срок передачи готовых квадратных метров;
цена, порядок расчетов;
гарантийный срок;
способы обеспечения исполнения обязательств строительной компании по договору.

По незаключенному договору Вы сможете лишь получить назад уплаченные ранее деньги. Не более. С учетом постоянно растущих цен на недвижимость, вряд ли после нескольких лет судебных баталий Вы сможете купить за такую сумму аналогичное жилье.
Поэтому внимательно читайте документы перед их подписанием.

Ранее договор мог быть оформлен на любой стадии строительства. Строители злоупотребляли данной возможностью, собирая с доверчивых граждан немалые суммы за несуществующие даже на бумаге квартиры. Продавали квадратные метры при отсутствии утвержденного проекта, разрешительной документации и земельного участка.

С принятием закона строительная компания должна предварительно:

получить разрешение на строительные работы;
обнародовать проектную документацию;
оформить документы на земельный участок.

Подобная публичность дает возможность каждому желающему ознакомиться с документами, проанализировать преимущества и недостатки проекта, наличие земельного участка и разрешений — убедиться, что строительство действительно планируется. Отсеиваются откровенные мошенники.

Контролируем строителей

Закон №214-ФЗ предусматривает передачу квадратных метров покупателю в состоянии и сроки, установленные договором. В ином случае участник долевого строительства имеет право требовать устранение выявленных недостатков, пропорциональное уменьшение стоимости, возмещение собственных затрат на ремонт, уплату штрафных санкций. Кстати, действие Закона №214-ФЗ не распространяется на общее имущество многоквартирного дома, так что привлечь строительную компанию к ответственности за трещины в стенах подъезда будет непросто.

На практике не все так однозначно. Параметры отличаются от предусмотренных при покупке размеров? Покупатели соглашаются на все только бы быстрее получить собственную квартиру. Качество строительства оставляет желать лучшего? Удержать компенсацию со строителей будет достаточно непросто. Задерживаются сроки на 2-10 лет? Покупатели ждут, ведь купить за эти деньги аналогичное жилье вряд ли удастся. Цены на квадратные метры не стоят на месте. Остается лишь надеяться на порядочность строителей.

Учимся защищать собственные интересы

Как не купить воздушный замок?

Закон №214-ФЗ — не повод оформлять договор участия в долевом строительстве с первой попавшейся строительной компанией. Надеяться на то, что в судебном процессе «правда» будет на Вашей стороне можно. Но суды займут немало времени и средств на оплату экспертиз и квалифицированной юридической помощи.

Изучите документы, проанализируйте преимущества и недостатки проекта, почитайте отзывы покупателей об объектах, сданных ранее в эксплуатацию. Вы должны быть уверены в строительной компании. Какую бы заманчивую цену не предлагали строители с «подмоченной» репутацией, не рискуйте. Оптимальный вариант — привлеките к сделке специалиста в области права или недвижимости. Его услуги обойдутся Вам значительно дешевле потраченных средств на бесперспективный долгострой.

Удачных покупок!

Рассказать друзьям о комплексе Поделиться

Наш Telegram

Доля риска. Что означает покупка жилья по 214-ФЗ и безопасна ли она? | Цены и рынок | Недвижимость

25.09.2018 00:07

Мария Волуйская

Примерное время чтения: 6 минут

16611

/ Artem Yampolcev / Shutterstock. com

Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве» регулирует использование денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства домов. Закон устанавливает, что дольщики, вложившиеся в строительство и заключившие договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), получат квартиры в собственность. О том, какие гарантии даёт 214-ФЗ и насколько рискованна покупка жилья по договору ДДУ, АиФ.ru рассказал

эксперт рынка недвижимости Константин Барсуков.

Права дольщика защищены не только договором, но и законом

Согласно ст. 3 ФЗ № 214, застройщик имеет право заключать с дольщиками ДДУ только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и госрегистрации права собственности на земельный участок, на котором будет проводиться строительство объекта. «Договор долевого участия — это специальная форма, она унифицирована. Данный договор подлежит государственной регистрации, благодаря чему у дольщика возникает право требовать у застройщика после сдачи дома по акту определённую квартиру», — говорит Константин Барсуков.

По словам специалиста, подобного права у покупателя нет, в случае если он приобретает квартиру в новостройке не по ДДУ. «По ДДУ продаются только объекты незавершенного строительства. Если дом сдан по акту, но право собственности не оформлено, он становится объектом завершённого строительства. Продавать в нём квартиры застройщик может только после оформления собственности. Если застройщик не хочет ждать этого момента, он может предложить покупателям такую схему, как предварительный договор купли-продажи. В рамках него будущие жильцы договариваются с застройщиком о том, что он сначала оформит дом в собственность на себя, после чего обязуется передать квартиру. Но деньги он получает сейчас. Это очень незащищённая форма, довольно высок риск», — заявляет эксперт рынка недвижимости.

Нет риска «двойной» продажи

Согласно ст. 4 ФЗ, ДДУ заключается в письменной форме и обязательно проходит процесс государственной регистрации. Это исключает риск того, что нечистый на руку застройщик может продать одну и ту же квартиру несколько раз. «Застройщик регистрирует в Росреестре весь дом: указывает, сколько квартир в нём будет. Дальше он эти условные непостроенные квартиры продаёт по договору долевого участия и регистрирует каждое жилое помещение с указанием будущих владельцев. А вот договор предварительной купли-продажи не регистрируется, соответственно, по нему можно продать одну и ту же квартиру несколько раз», — отмечает специалист.

Дольщики не останутся ни с чем в случае банкротства застройщика

Согласно ст. 13 ФЗ, с момента регистрации ДДУ у всех дольщиков в залоге земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом. Этим они защищены от ситуации, если застройщик будет объявлен банкротом. Новый застройщик будет обязан передать дольщикам положенные им квартиры. «Если кто-то начнет достраивать дом, дольщикам никто не сможет сказать: „Я вас не знаю, до свидания“. Если объект будет решено реализовать с торгов, дольщикам выплатят возмещение», — поясняет специалист по недвижимости.

Застройщик несёт ответсвенность за просрочку

«Договор долевого участия предполагает определённую защиту в том числе и от отсрочек по сдаче дома, — говорит Барсуков. — На застройщика возлагается определённый штраф, который можно легко отсудить. По предварительному договору купли-продажи этого совершенно нет: человек, который по этому договору действует, защищён только самим договором, а не законом».

Дольщик получит квартиру, которую ему обещали

ДДУ подразумевает, что у дольщика есть право требовать квартиру, которую он изначально согласовывал с застройщиком. «Договор долевого участия заключается на этапе, когда квартир с конкретным адресом ещё не существует, но он очень чётко прописывает параметры квартиры: этаж, её номер на этаже, строительный номер, метраж. В качестве приложения к договору есть план этажа, на котором отмечена квартира дольщика. Когда дом построен и сдан, дольщику дают определенный пакет документов для оформления квартиры в собственность: в основном это техническая документация по дому, акты о сдаче квартиры. В это же время Росреестр фиксирует, что дом построен, сдан, превратился из объекта незавершенного строительства в объект недвижимости, и уже каждую квартиру вносит в свой кадастр. Когда дольщик обращается с документами в службу госрегистрации, там фиксируют его право на квартиру и выдают выписку из ЕГРН, в которой сказано, что он стал собственником данного жилого помещения», — рассказывает Барсуков.

Закон упорядочил жилищную отрасль

По словам эксперта по недвижимости, до принятия 214-ФЗ рисков было намного больше. «Была масса схем, в том числе и мошеннических. Разрешение на строительство могло быть неправильно оформлено, застройщики часто начинали строительство до его получения. Разрешение иногда покупалось у чиновника-взяточника, в итоге государство признавало его недействительным и принимало решение сносить дом. Сейчас, по сути, единственный риск при покупке жилья в новостройке — это банкротство, когда организация не сможет выполнить взятые на себя обязательства построить дом», — рассказывает Барсуков.

С 1 июля 2018 года стали действовать поправки, которые внесли серьезные изменения в процедуру долевого участия граждан в строительстве. Пока добровольно (а с 1 июля 2019 года — обязательно) средства дольщиков должны храниться на специальных эскроу-счетах.

Застройщик сможет получить средства со счёта только после сдачи дома. «По сути, планируется отказаться от долевого строительства как такового: привлекать средства заёмщики будут у банков, а не у покупателей. Правда, сейчас застройщики работают с площадками, которые были получены до этих изменений, поэтому пока действуют по старинке», — поясняет специалист.

долевое строительствопокупка жилья

Следующий материал

Также вам может быть интересно

Заставят ли застройщиков сдавать жильё с отделкой?
Разрешат ли построить дачу на маткапитал?

Как продать ипотечную квартиру?
Недострой уходит в прошлое
Загородный клочок. Основные минусы таунхаусов и так ли они страшны

Новости СМИ2

Как я могу узнать больше о приложениях согласно Разделу 214?

1. Вопрос: Как подать заявление по разделу 214?

Ответ: Заявление по разделу 214 можно подать как на бумаге, так и в электронном виде. Чтобы подать заявку в электронном виде, подайте заявку через Систему подачи заявок Международного бюро (IBFS), расположенную на веб-сайте Международного бюро. Для получения дополнительной помощи при подаче документов в электронной форме позвоните в справочную службу по телефону 202-418-2222. Чтобы подать документы на бумаге, перейдите на https://www.fcc.gov/ib/ и в разделе «Приложения» нажмите «Международные правила подачи документов по разделу 214 и образец заявления по разделу 214». Этот документ содержит образец заявления, инструкции по получению формы оплаты 159., и как и куда подать.

2. Вопрос: После того, как я заполню заявку в электронном виде, она будет подана автоматически?

Ответ: Нет. Вы должны вернуться на домашнюю страницу приложения и нажать «заполнить форму». Как только это будет сделано, FCC автоматически присвоит вашему заявлению идентификационный номер подачи. Затем вы можете продолжить обработку онлайн-оплаты.

3. Вопрос: Могу ли я оплатить пошлину онлайн:

Ответ: Да. Текущую пошлину за регистрацию для разрешения по разделу 214 можно найти в Руководстве FCC по подаче международной пошлины. У заявителей есть 3 основных варианта подачи платежа в FCC: (1) оплата чеком; (2) оплатить кредитной картой; (3) оплатить банковским переводом или электронным переводом средств. Веб-сайт IBFS содержит Инструкции по оплате, которые помогут правильно произвести платеж.

4. Вопрос: Что такое Форма 159, и как его заполнить?

Ответ: Форма 159 — это общая форма оплаты, которая должна подаваться с каждым заявлением FCC, требующим оплаты, но не имеет специальной формы оплаты. Кандидаты могут подать форму 159 FCC в электронном виде или приложить титульный лист формы 159 FCC к своим заявкам и отправить их по соответствующему адресу в Mellon Bank в Питтсбурге, штат Пенсильвания. (Соответствующий адрес см. в Руководстве по подаче международных пошлин.)

5. Вопрос: Как узнать, удовлетворено ли мое заявление по разделу 214?

Ответ: Вы можете проверить статус своего заявления по разделу 214 в IBFS на сайте www.fcc.gov/ibfs. Используя имя заявителя, найдите присвоенный ему номер файла и дату «Принято к подаче». Обычно заявка предоставляется автоматически через 14 дней после этой даты. Публичное уведомление «Предпринятые действия» с указанием заявителя будет опубликовано в четверг после того, как заявка будет удовлетворена. Это публичное уведомление будет служить документом того, что вы получили разрешение в соответствии с разделом 214; вы не получите отдельный «лицензионный» документ.

6. Вопрос: Есть ли способ ускорить рассмотрение заявления по разделу 214?

Ответ: Большинство заявлений по разделу 214 выдаются в упрощенном порядке, и их обработка занимает не более 30 дней. Однако можно еще больше ускорить процесс, подав заявку в специальный временный орган (STA) в соответствии с 47 CFR § 63.04. ПРИМЕЧАНИЕ. Запросы на специальные временные полномочия редко удовлетворяются. Заявители, желающие подать заявку на получение STA, должны уплатить отдельный регистрационный сбор, который можно найти в Руководстве FCC по подаче международных пошлин. Запрос на STA может быть сделан одновременно с подачей заявки по разделу 214 или в любое время после этого. Кандидаты должны четко и кратко указать причину подачи запроса на ускоренное действие.

7. Вопрос: Если я просто перепродаю международные услуги другого перевозчика, должен ли я подавать заявление по разделу 214?

Ответ: Да, в том числе в случае международных мобильных услуг. См. 47 CFR § 63.18(e)(2), глобальная служба перепродажи.

8. Вопрос: Должен ли я подавать международный тариф после того, как моя заявка будет удовлетворена?

Ответ: Нет. Международные тарифы больше не требуются для недоминирующих международных провайдеров межбиржевого обмена. См. Обзор регулирующих органов за двухгодичный период 2000 г .; Политика и правила в отношении международного межбиржевого рынка, IB Docket No. 00-202, Report and Order, 16 FCC Rcd 10,647 (2001).

9. Вопрос: Может ли дочерняя компания, находящаяся в полной собственности, действовать согласно разделу 214 своей материнской компании?

Ответ: Да. Однако в соответствии с 47 CFR § 63.21(i) материнская компания должна уведомить Комиссию в течение 30 дней после начала предоставления услуг дочерней компанией.

10. Вопрос: Нужно ли уведомлять FCC, когда я начинаю предлагать услуги?

Ответ: Публичное уведомление «Предпринятые действия» содержит «Список исключений», который применяется к международной авторизации согласно разделу 214.