О долевом строительстве 214 фз: Федеральный закон от 26.07.2019 г. № 214-ФЗ • Президент России

Федеральный закон от 26.07.2019 г. № 214-ФЗ • Президент России

 

 

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

 

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

 

О внесении изменений в статьи 155 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации и статью 1 Федерального закона «О защите прав и законных интересов физических лиц при осуществлении деятельности по возврату просроченной задолженности и о внесении изменений в Федеральный закон «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях»

 

Принят Государственной Думой                              16 июля 2019 года

Одобрен Советом Федерации                                   23 июля 2019 года

 

Статья 1

 

Внести в Жилищный кодекс Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1, ст. 14; 2007, № 1, ст. 14; 2008, № 30, ст. 3616; 2009, № 23, ст. 2776; 2010, № 31, ст. 4206; 2011, № 23, ст. 3263; 2012, № 53, ст. 7596; 2013, № 14, ст. 1646; № 52, ст. 6982; 2014, № 30, ст.  4218, 4256, 4264; 2015, № 1, ст. 11; № 27, ст. 3967; № 45, ст. 6208; 2016, № 27, ст. 4288; 2018, № 1, ст. 69; № 15, ст. 2030) следующие изменения:

1) в статье 155:

а) часть 15 дополнить предложением следующего содержания: «При этом наймодатель жилого помещения, управляющая организация, иное юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которым в соответствии с настоящим Кодексом вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, а также их представитель вправе взыскивать в судебном порядке просроченную задолженность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.»;

б) дополнить частями 18 и 19 следующего содержания:

«18. Управляющая организация, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, ресурсоснабжающая организация, региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами, которым в соответствии с настоящим Кодексом вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, не вправе уступать право (требование) по возврату просроченной задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги третьим лицам, в том числе кредитным организациям или лицам, осуществляющим деятельность по возврату просроченной задолженности физических лиц. Заключенный в таком случае договор об уступке права (требования) по возврату просроченной задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги считается ничтожным. Положения настоящей части не распространяются на случай уступки права (требования) по возврату просроченной задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги вновь выбранной, отобранной или определенной управляющей организации, созданным товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, иной ресурсоснабжающей организации, отобранному региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами.

19. Управляющая организация, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, ресурсоснабжающая организация, региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами или вновь выбранная, отобранная или определенная управляющая организация, созданные товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, иная ресурсоснабжающая организация, отобранный региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами обязаны уведомить в письменной форме собственника помещения в многоквартирном доме и нанимателя жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, у которых имеется просроченная задолженность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, об уступке права (требования) по возврату такой задолженности вновь выбранной, отобранной или определенной управляющей организации, созданным товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, иной ресурсоснабжающей организации, отобранному региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами в течение десяти рабочих дней со дня заключения договора об уступке права (требования) по возврату просроченной задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Указанные собственник и наниматель вправе не исполнять обязательство по погашению просроченной задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги вновь выбранной, отобранной или определенной управляющей организации, созданным товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, иной ресурсоснабжающей организации, отобранному региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами до предоставления им уведомления об уступке права (требования) по возврату такой задолженности.»;

2) часть 1 статьи 162 дополнить предложением следующего содержания: «Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.».

 

Статья 2

 

В части 4 статьи 1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 230-ФЗ «О защите прав и законных интересов физических лиц при осуществлении деятельности по возврату просроченной задолженности и о внесении изменений в Федеральный закон «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2016, № 27, ст.  4163) слова «, за исключением случаев передачи полномочий по взысканию данной задолженности кредитным организациям или лицам, осуществляющим деятельность по возврату просроченной задолженности физических лиц в качестве основного вида деятельности» исключить.

 

Статья 3

 

Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.

 

 

Президент Российской Федерации                              В.Путин

 

Москва, Кремль

26 июля 2019 года

№ 214-ФЗ

 

214-ФЗ

Федеральный закон № 214-ФЗ обеспечивает правильное и грамотное построение отношений в сфере строительства между дольщиком и застройщиком, позволяет регламентировать каждый аспект их отношений в отдельности и целиком. По ФЗ № 214-ФЗ узнают особенности участия в долевом строительстве многоэтажных зданий и других строений. Регистрация права – процедура, которая требует знания федерального закона. Во 2 статье можно ознакомиться с понятиями, которые используются в законе.

ФЗ № 214-ФЗ – это гарант необходимых правовых норм и актов для совершения сделки.

Сфера влияния

Федеральный закон об участии в долевом строительстве регулирует поиски вкладчиков, процесс оформления права собственности контролируется указанным нормативным актом и включает в себя правовые нормативы по защите инвесторов, вкладчиков, дольщиков.

Права законодательства влияют на физических лиц, которые имеют договор участия в долевом строительстве.

Документ способен оградить собственника от следующих ситуаций:

1. Мошенничество. Хоть оно маловероятно при заключении такого договора. Часто регистрируют ситуации сбора денег на стройку, которой нет. Статья 3 214-ФЗ предусматривает, что договор составляется после того, как получено разрешение на строительство.
2. По ДДУ исключена повторная перепродажа недвижимости, проведения мошеннических манипуляций. Договор должен быть заключён на бумаге и подписан участниками соглашения. Обязательное условие – регистрация в специализированных органах. После осуществления юридических процедур бумага вступает в силу и действует для собственника гарантом.
3. Если застройщик объявил о банкротстве, то законодательство позаботилось о защите совладельцев и других физических лиц, которые участвуют в стройке. Участнику гарантируется выполнение обязательств по договору за средства, вырученные от зарегистрированного имущества девелопера.

Стройка жилья регулируется специальной структурой – Комплексом градостроительной политики. Уполномоченные органы контролируют работу. Составляя договор, элементы стройки детализируются: указывают номер дома, улицу, квартиру и детали, которые касаются стройки.

Строительство с долевым участием регламентировано 214-ФЗ, статьи закона указывают на правовые аспекты строительной деятельности, касающиеся застройщика и вкладчиков.

Долевое строительство

Такой вид строительства подразумевает особый вид инвестиций. Физические лица становятся дольщиками, будущими жильцами; аспекты стройки регулируются с помощью правильно составленного договора долевого участия в строительстве.

Преимущество такой сделки в том, что покупка жилья на начальной стадии гораздо дешевле. Такая модель типов продажи жилья популярна, ведь квадратный метр стройки гораздо дешевле, чем квадратура готовой квартиры.

Но, важно помнить, что такой вариант строительства опасный для дольщиков. Даже если застройщик утвердил проект, а действия выполняются согласно законодательству, вероятность непредвиденных обстоятельств велика, поэтому нюансы обсуждаются с застройщиком, прописываются в договоре.

Действия застройщика контролируются на каждом этапе:

1. Функционирует комитет по градостроительству, в котором создаются инвестиционные проекты, а также контролируется их деятельность.
2. Структура занимается новыми проектами и решает вопросы обманутых дольщиков.
3. Комитет влияет на продолжительность стройки, если она специально затягивается застройщиками.
4. Далеко не все дольщики претендуют на возврат своих денег, аспект зависит от правильности составленного договора.

Новый, усовершенствованный закон о долевом строительстве контролируется Комитетом градостроительства. Ст. 18 указывает на правомерность расходования вложенных денег застройщиком. Ст. 6 Федерального закона – это залог, гарантия точной сдачи объекта, ст. 7 выступает заверением качественной постройки недвижимости по договору.

Договор долевого участия

Что такое ДДУ – сделка, которая содержит основные положения касательно процесса стройки. Текст составляется в письменной форме, подписывается физическими лицами, которые участвуют в сделке. По документам, каждый дольщик вкладывает сумму денег, после окончания стройки застройщик обязуется отдать каждому собственнику заранее выбранную квартиру.

Рекомендуем ознакомиться:

Пункты, которые включает ДДУ:

• точное обозначение объекта недвижимости;
• характеристики, параметры недвижимости, нюансы стройки;
• длительность стройки;
• стоимость оплаты, сроки погашения;
• гарантийные сроки;
• ответственность застройщика в случае невыполнения обязательств.

Застройщик регистрирует каждый договор, расходы при этом берёт на себя. Неправомерные действия обжалуются в суде. Договор регистрируют в Регистрационной палате. Процессом оформления занимается девелопер.

Деятельность состоит из следующих этапов:

1. Дольщик обязуется предоставить бумаги, копии и оригиналы.
2. Оплата госпошлины – обязанности застройщика, для собственной безопасности чеки прикрепляются к делу.
3. В регистрационную палату следует предоставить бумаги, приложив заявления от участника в строительстве и самого застройщика.
4. Получить документы после регистрации. Срок первичной регистрации занимает 10 рабочих дней.

От государственного реестра зависит легальность действий, Статья 14 указывает на особенность обращения по залогу, который должен фиксироваться в ДДУ.

Важные аспекты договора

Любые взносы осуществляются только после регистрации бумаг. Если поступают требования оплатить какие-либо суммы до полного оформления, то это расценивается как серьёзное отклонение от 214-ФЗ. Каждое заинтересованное в стройке физическое лицо имеет право потребовать пакет документов, чтобы убедиться в их легальности.

Застройщик должен иметь следующие бумаги:

• учредительная документация;
• оригинал свидетельства о регистрации объекта;
• заверенные документы с налоговой инспекцией;
• утверждённый годовой отчёт, сведения о деятельности за 3 года.

Проектная документация должна содержать всю необходимую и важную информацию, макет будущей недвижимости, информацию о самом застройщике. Конечный результат стройки должен соответствовать всем нормативам и параметрам, что были оговорены перед оформлением сделки. Если в процессе были внесены изменения, то они должны в обязательном порядке быть отмеченными в договоре.

Привлечение застройщика его должностных лиц при не качественно сделанном объекте, это право каждого дольщика. Имея все документы, договора и бумаги в наличии судебное решение будет в пользу вкладчика. Статья 11 Федерального закона – это передача прав требований, которые описаны в договоре.

Уступка права требования

Уступка права – это вариант легальной замены кредитора в уже зарегистрированном обязательстве. Данный договор – это сделка, которая подразумевает передачу прав одного кредитора другому, тот может принять бумагу или отказаться от неё.

Указанный документ имеет два вида:

1. Возмездный договор. Заключается, когда новый кредитор обязуется предоставить в заклад принадлежащее ему имущество. В этом случае составляется договор купли продажи.
2. Бесплатный договор. Права кредитора переходят второму физическому лицу, юридически оформляется как акт дарения, не имеет дополнительной документации.

Юридически уступка права по требованию – это сделка, которая составляется юридической инстанцией с учётом индивидуальных нюансов каждого дела. Эта бумага подтверждает правомерность передачи права от одного гражданина другому. Существуют основные требования при составлении договора, которые следует учитывать.

При подписании нужно учитывать следующее:

• сделка не может состояться, если в предыдущем договоре имеется запрет;
• уступка права требования создаётся в том же формате, что и договор;
• при передаче права согласие должника не нужно, если данный пункт не прописан в договоре;
• старый кредитор обязуется передать нужную информацию по делу;
• новый кредитор получает права предыдущего, которые были активными на момент составления сделки.

Ко всем документам должны прилагаться дополнительные бумаги по делу при передаче участнику долевого строительства его прав.

Исполнение обязательств по договору

Федеральный закон № 214 предусматривает гражданское долевое участие в строительстве. Участники сделки дают согласие исполнять обязательства, прописанные в бумагах. При невыполнении договорённостей к участнику договора применяются прописанные санкции.

Каждая из сторон должна отдавать себе отчёт в действии и выполнять прописанные обязательства.

Рекомендуем ознакомиться:

Гражданский кодекс предусматривает применение санкций в случае невыполнения обязательств по договору:

1. Штраф за неустойку. Этот пункт чётко оговаривается обеими сторонами при оформлении документации. Законом определяется сумма, которая оплачивается в случае невыполнения условий сделки. Нюансы, которые касаются штрафных санкций, должны быть отмечены в документах.
2. Залоговое имущество служит гарантией, многие юридические операции составляются на основе залога. ГК РФ включает последние изменения, поэтому в случае невыполнения договорённостей, дольщик может претендовать на залоговое имущество.
3. Поручительство выступает залогом выполнения обязательств по договору. Поручитель обязуется выполнить условие, если основной кандидат по каким-либо причинам не сможет этого сделать. Основная суть такой сделки в том, что дольщик имеет в лице поручителя гарантию выполнения сделки.
4. Гарантия банка. В соответствии с настоящим, действующим законодательством по недвижимости, банк может выполнить юридическую сделку. При соглашении первого лица составляется договор, по которому банк при невыполнении условий выплачивает оговорённую сумму определённому физическому лицу.

Чтобы изменить условия договора долевого участие, требуется нотариально заверенный пакет документов. Ст. 21 предполагает информацию о самом проекте строительства.

Проектная декларация

В проектной декларации в соответствии с частью 1 ст. 19, застройщик имеет право указывать данные, которые не противоречит настоящему нормативному акту, информация подтверждённая документально. Статья 20 отвечает за достоверные данные о застройщике, на основании настоящего Федерального закона. Все личные сведения, а также детальную информацию обо всех участниках сделки.

Также, заполнение декларации согласно части 2 статьи 20 должно быть правдивым и соответствовать внесённым изменениям, установленным действующим нормативно-правовым актом.

Основные сведения, что указывают в документе:

1. Личные, детальные данные, официальные адреса, электронные адреса, официальные сайты, счёт уплаты, цены.
2. Номер государственного реестра, а также свидетельство о получении данного документа.
3. Информация об участниках сделки, тех, кто имеет более 5 % голосов. Составляется документ, который содержит личные данные дольщиков, процентное соотношение голосов по недвижимости жилья.
4. Финансовые отчёты за год, кредитные ставки, расход средств.
5. Сведения о членстве застройщика в сопутствующих организациях по строительству.

Проектная декларация составляется на основе предоставленной застройщиком информации. Все сведения должны быть предоставленными заинтересованным лицам.

Расчёт неустойки

По новому закону каждый участник имеет полномочия требовать выплатить неустойку за невыполнение договорённостей.

Требования можно выдвигать в случае, если:

• сдача новостройки по ФЗ прошла установленные сроки;
• один из участников расторгает договор;
• застройщик сдал не добросовестно выполненную работу и отказывается устранять неполадки.

Неустойка насчитывается с того числа, когда вносятся деньги на строительство, по момент расторжения договора. В случае, когда просрочена сдача квартиры, то неустойка высчитывается со следующего дня после прошедшей даты.

Если дольщик и застройщик оговорили время устранения неполадок, но они не были выполнены последним, то сумма насчитывается после оговорённой даты.

Обязательства по передаче застройщик берёт на себя порядок, установленный статьями в 214 ФЗ.

Защита прав граждан

Нормативный акт, принятый на федеральном уровне, призван контролировать и регулировать отношения между застройщиком и другими участниками процесса. Так, отдельные нормы регламентированы действия в сфере защиты прав участников стройки статьёй 23.2. Государство – это единственный защитник граждан, чьи права нарушены.

Указанная статья подробно описывает необходимые для застройщика действия, которые направлены на защиту дольщиков.

Так, согласно статье застройщик обязан:

• вести белую бухгалтерию;
• создать компенсационный фонд;
• отчислять суммы установленного размера в компенсационный фонд.

Если застройщик нарушил права участников сделки, ему грозит судебное разбирательство. Для начала судебного дела одному из участников сделки следует написать заявление. Суд признаёт сделку недействительной, если для этого имеются доказательства и серьёзные на то основания.

суть закона кратко. Что дает ФЗ 214 дольщикам?

В 2004 году был принят 214 ФЗ, кратко суть закона сводится к защите интересов дольщика, который в отношениях со строительной компанией является слабой стороной.

Долгое время отношения между дольщиком и застройщиком напоминали рулетку. Дольщик никогда до конца не был уверен: повезет ему взять главный приз в виде новой квартиры, или все его вложенные средства канут в неизвестность вместе с недобросовестным застройщиком.

Содержание:

1. Основные положения Закона №214-ФЗ
2. Гарантирует ли 214 ФЗ защиту дольщика?
3. Что дает 214 ФЗ дольщикам?
4. Есть ли риски?

Основные положения Закона №214-ФЗ

Итак, разберемся — что такое ФЗ 214, чем он защищает дольщиков? Данный Федеральный закон регламентирует правовые и финансовые взаимоотношения застройщиков и дольщиков. Особенность 214 ФЗ: правовая составляющая отношений между дольщиками и застройщиком основана на подписании между сторонами договора долевого участия в строительстве объекта недвижимости. Подписанный обеими сторонами и зарегистрированный в Росреестре документ дает право в дальнейшем на получение дольщиком купленной недвижимости в собственность. Право собственности на готовую квартиру, машино-место и т.п. передается ему только после сдачи здания в эксплуатацию.

Важно. Если дольщики обнаруживают, что девелопер привлекает их деньги неправомерно, они имеют право для истребования не только вложенных в строительство дома собственных средств, но и понесенных в результате неправомерных действий застройщика убытков. Также участники долевого строительства могут потребовать от застройщика уплаты процентов в соответствии с ключевой ставкой ЦБ РФ, причем в двойном размере.

Гарантирует ли 214 ФЗ защиту дольщика?

Более десяти лет действия Федерального закона показали, что он реально работает, обеспечивая полноценную защиту дольщиков от ранее используемых застройщиками мошеннических и серых схем продажи квартир в новостройках.

Приобретение квартиры по ДДУ в соответствии с 214 ФЗ дает гарантии застройщика, что оплаченное дольщиком жилье достанется только ему, а не будет перепродано кому-то другому.

Также ФЗ 214 дает гарантии по защите прав дольщиков при наступлении непредвиденных обстоятельств, в частности, — при банкротстве застройщика. В этом случае дольщик может рассчитывать на возврат денежных средств или передачу готовой недвижимости. Безусловно, это является важной, но далеко не единственной гарантией, которую получает дольщик.

Что дает 214 ФЗ дольщикам?

Как именно новый закон защищает дольщиков? Чтобы иметь возможность привлекать на строительство дома или здания деньги граждан, застройщик должен иметь в собственности или аренде (субаренде) земельный участок, а также разрешение на строительство. Кроме того, застройщик обязан опубликовать в единой информационной системе жилищного строительства проектную декларацию на этот объект. Помимо этого, к застройщику предъявляются следующие обязательные требования:

1. Руководитель, главный бухгалтер или владелец компании — застройщика не должны иметь непогашенную судимость за преступления в сфере экономики или против государственной власти.
2. Девелопер не должен находиться в стадии ликвидации или банкротства.
3. Он не должен присутствовать в реестре недобросовестных поставщиков и участников по земельным аукционам.
4. Обязательно наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы.

Данные условия, предъявляемые законом к застройщику, гарантируют дольщику, что он не заключит договор с неблагонадежной компанией, которая через некоторое время испарится вместе с его деньгами.Кроме того, обязательным условием для привлечения денег является отчисление застройщиком взносов в компенсационный фонд по каждому ДДУ.

А если проект новый, и его строительство началось после 1 июля 2019 года, обязательным условием является привлечение денег дольщиков через эскроу счета. А это значит, что как бы ни развивались события, дольщик точно сможет вернуть свои деньги. Поскольку на протяжении всей стройки деньги будут находиться в банке, то при возникновении проблем у застройщика, кредитное учреждение вернет деньги дольщику.

Покупка квартиры по ФЗ 214 гарантирует приобретение качественного жилья, поскольку за все свои огрехи в строительстве застройщик должен расплатиться с дольщиком из своего кармана. А если он не пожелает платить или устранять недостатки, то участник может по своей инициативе расторгнуть договор, вернуть свои деньги, а также проценты на уплаченные денежные средства. Кроме того, гарантии на строение должны действовать еще, как минимум пять лет после передачи квартиры дольщику.

Вопрос:
Что гарантирует 214 ФЗ при банкротстве застройщика?

Ответ:
В случае банкротства строительной компании при долевом строительстве в законе рассмотрены два сценария защиты дольщика:

1. Требование о возврате уже уплаченных денежных средств. В этом случае дольщик должен будет отказаться от строящегося объекта.
2. Потребовать передать ему в собственность объект недвижимости. В этом случае, естественно, не будет никакого возврата денег.

Какой вариант выбрать – решает сам дольщик. Конечно, если стройка в начальной стадии, то лучше попытаться вернуть деньги. Если же объект почти достроен, либо уже построен, но пока не введен в эксплуатацию, то лучшим будет второй вариант.

Что касается сроков строительства дома и передачи готового объекта дольщику, то и здесь закон устанавливает четкие ограничения. Их суть: если застройщик не уложился в срок, участник может требовать неустойку, а при значительном отклонении от графика строительства – расторгнуть ДДУ.

Есть ли риски?

Безусловно, ведь 214 ФЗ – не панацея, и определенная доля риска всегда остается. Но, если составить грамотный договор, то риски могут быть существенно снижены. В этом вам как раз поможет юрист. Если вы обратитесь в ЮК «Хелп Консалтинг», вы получите юридическую консультацию, наши юристы внимательно изучат все пункты договора, при необходимости подскажут, какие из них желательно изменить.

Также вы можете оформить с нами договор на оказание услуги по заключению ДДУ«под ключ». В этом случае мы возьмем все хлопоты по проверке застройщика, составлению и подписанию договора долевого участия на себя. Особенно важно заручиться поддержкой грамотного юриста при заключении

ДДУ с ипотекой.

Важно. Если строительная компания продает квартиры в строящемся доме путем заключения предварительного договора, либо взамен на сказочные скидки уговаривает поучаствовать в строительстве дома каким-либо другим способом – помните, все это незаконно. В настоящее время покупка не сданного в эксплуатацию объекта недвижимости возможна только по договору долевого участия.

Федеральный закон № 214-ФЗ защищает дольщиков и в том случае, если застройщик допустил нарушение срока передачи объекта в собственность участника долевого строительства. В этом случае, в соответствии с ч. 2 ст. 6 214-ФЗ девелопер обязан уплатить дольщику неустойку (пени), причем, в двойном размере.

Для взыскания штрафов по ДДУ с застройщика-нарушителя желательно обратиться за помощью к юристам, специализирующимся в сфере недвижимости. Вы можете самостоятельно произвести примерный

расчет неустойки по ДДУ. Для этого достаточно будет заполнить соответствующие поля онлайн-калькулятора.

По сути, только продажа по 214 ФЗ является единственной возможностью купить дешевую квартиру в новостройке с минимальным риском. Безусловно, закон не совершенен, в нем имеются и определенные и минусы, и много недоработок, о которых не устают спорить юристы и правоведы. Однако, несмотря на его недостатки, только он гарантирует полноценную защиту дольщикам от недобросовестных строительных фирм.

Если вы собрались вложить свои деньги в долевое строительство, компетентные юристы ЮК “Хелп Консалтинг” помогут вам безопасно провести сделку:

• проверят добросовестность застройщика и наличие всех необходимых по закону документов;
• проанализируют юридическую составляющую ДДУ;
• найдут (при наличии) нежелательные условия в договоре.

Кроме юридической помощи в области долевого строительства, юристы нашей компании могут оказать вам услуги и по другим вопросам строительства или покупки недвижимости.

Например, в таком важном сегменте как составление и заключение договоров подряда, с образцами которых вы сможете ознакомиться при посещении компании. Координаты, по которым вы можете связаться с нашей организацией, размещены на странице «Контакты».

 

Статья 1 ФЗ 214 (ДДУ) с комментариями 2017: последняя редакция.

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

2. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1. на основании договора участия в долевом строительстве;
2. путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3. жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

2.1. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

2.2. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

2.3. Действие настоящего Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.

3. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

4. Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникающие в связи с реновацией жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве, с учетом особенностей, предусмотренных ЗакономРоссийской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации».

Комментарий к Статье 1 214-ФЗ

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон N 214-ФЗ):

• регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее — участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства;
• устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Важно отметить, что в ГК РФ и других актах гражданского законодательства РФ понятие «гражданин» используется как синоним понятия «физическое лицо» (см. п. 2 ст. 1 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 2 ГК РФ правила, установленные гражданским законодательством РФ, применяются к отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, если иное не предусмотрено Федеральным законом.
Физическое лицо в гражданском праве — термин, употребляемый для обозначения человека (гражданина) как участника правоотношений.

В НК РФ и других актах законодательства о налогах и сборах в зависимости от контекста термин «лица (лицо)» может означать организацию и (или) физическое лицо.
Физическое лицо — термин законодательства о налогах и сборах, объединяющий следующие категории налогоплательщиков: граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства.

Гражданство Российской Федерации — устойчивая правовая связь лица с Российской Федерацией, выражающаяся в совокупности их взаимных прав и обязанностей. Иное гражданство — гражданство (подданство) иностранного государства (см. ст. 3 Федерального закона от 31 мая 2002 г. N 62-ФЗ «О гражданстве Российской Федерации»).
Гражданами РФ являются (см. ст. 5 указанного Федерального закона):

а) лица, имеющие гражданство РФ на день вступления в силу Федерального закона «О гражданстве Российской Федерации»;
б) лица, которые приобрели гражданство РФ в соответствии с Федеральным законом «О гражданстве Российской Федерации».

Документом, удостоверяющим гражданство РФ, является паспорт гражданина РФ или иной основной документ, содержащие указание на гражданство лица. Виды основных документов, удостоверяющих личность гражданина РФ, определяются федеральным законом (см. ст. 10 Федерального закона «О гражданстве Российской Федерации»).
Иностранный гражданин — лицо, не являющееся гражданином РФ и имеющее гражданство (подданство) иностранного государства.

Лицо без гражданства — лицо, не являющееся гражданином РФ и не имеющее доказательства наличия гражданства иностранного государства.
Вид на жительство — документ, удостоверяющий личность лица без гражданства, выданный в подтверждение разрешения на постоянное проживание на территории РФ лицу без гражданства или иностранному гражданину и подтверждающий их право на свободный выезд из Российской Федерации и возвращение в Российскую Федерацию (см. ст. 3 Федерального закона «О гражданстве Российской Федерации»).

В соответствии с п. 1 ст. 48 ГК РФ юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету.

Организация — понятие, используемое в НК РФ, схожее с термином «юридическое лицо», но имеющее определенные отличия. По НК РФ организациями являются юридические лица, образованные в соответствии с законодательством РФ (российские организации), а также иностранные юридические лица, компании и другие корпоративные образования, обладающие гражданской правоспособностью, созданные в соответствии с законодательством иностранных государств, международные организации, их филиалы и представительства, созданные на территории РФ (иностранные организации).

К российским организациям относятся как коммерческие организации (хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы), так и некоммерческие организации (фонды, ассоциации, союзы, потребительские кооперативы и др.).

Юридическое лицо имеет свое наименование (наименование юридического лица), содержащее указание на его организационно-правовую форму. Наименования некоммерческих организаций, а в предусмотренных законом случаях наименования коммерческих организаций должны содержать указание на характер деятельности юридического лица (см. п. 1 ст. 54 ГК РФ).

Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации (государственная регистрация организации). Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа — иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности (см. п. 2 ст. 54 ГК Ф).

Юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией, должно иметь фирменное наименование. Юридическое лицо, фирменное наименование которого зарегистрировано в установленном порядке, имеет исключительное право его использования. Лицо, неправомерно использующее чужое зарегистрированное фирменное наименование, по требованию обладателя права на фирменное наименование обязано прекратить его использование и возместить причиненные убытки. Порядок регистрации и использования фирменных наименований определяется законом и иными правовыми актами в соответствии с ГК РФ (см. п. 4 ст. 54 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) (по ГК РФ) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе:

• леса;
• многолетние насаждения;
• здания;
• сооружения;
• объекты незавершенного строительства (объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 213-ФЗ).

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в Законе (см. п. 2 ст. 130 ГК РФ).
Для целей Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» под недвижимым имуществом (по Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ) понимается имущество, права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с указанным Федеральным законом. Данное понятие включает:

1. земельные участки;
2. участки недр;
3. обособленные водные объекты;
4. все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в соответствии со ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственная регистрация прав на недвижимость — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ путем внесения записей в единый государственный реестр прав. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (см. ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Правила удостоверения государственной регистрации прав (на недвижимость) установлены в ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (на недвижимость). Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав. Формы свидетельства о государственной регистрации, введенные отдельными субъектами РФ и администрациями городов до установления единой формы свидетельства, признаются юридически действительными.

Содержание права собственности определено в ст. 209 ГК РФ. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению:

•  совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц;
• отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ). Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором (см. ст. 211 ГК РФ).
В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований.

Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом. Законом определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. Права всех собственников защищаются равным образом (ст. 212 ГК РФ).

В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с Законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях, предусмотренных п. 2 ст. 1 ГК РФ.
2. Кроме предусмотренного ч. 1 комментируемой статьи случая привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если это предусмотрено законодательством РФ о жилищных накопительных кооперативах.

Основным документом законодательства РФ о жилищных накопительных кооперативах является Федеральный закон от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Федеральный закон N 215-ФЗ определяет правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов по привлечению и использованию денежных средств граждан — своих членов на приобретение или строительство жилых помещений на территории РФ в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам жилищных накопительных кооперативов, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов граждан — членов жилищных накопительных кооперативов. Федеральный закон N 215-ФЗ устанавливает правовое положение жилищных накопительных кооперативов, права и обязанности их членов, порядок создания, реорганизации и ликвидации жилищных накопительных кооперативов, а также порядок осуществления ими деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. Участие граждан в формировании имущества юридических лиц, в том числев формировании их уставных (складочных) капиталов или паевых фондов путем внесения денежных средств или иного имущества, которое влечет за собой принятие на себя этими юридическими лицами обязательств, предусматривающих приобретение гражданами права собственности на жилые помещения, возможно в случаях, если такое участие предусмотрено федеральными законами (см. ст. 1 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах»).

Для целей Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» используются следующие основные понятия:

1. жилищный накопительный кооператив — потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов;
2. деятельность кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений — привлечение и использование кооперативом денежных средств граждан — членов кооператива и иных привлеченных кооперативом средств на приобретение или строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах) в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам кооператива;
3. жилое помещение — квартира или жилой дом, отвечающие требованиям, установленным жилищным законодательством РФ;
4. паевой взнос — денежные средства, которые вносятся членом кооператива в порядке и в сроки, предусмотренные формой участия члена кооператива в деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, и размер которых определяется в соответствии с положениями Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах». В состав паевого взноса могут включаться доходы, полученные кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности и распределенные между членами кооператива пропорционально их паям;
5. вступительный членский взнос — денежные средства, единовременно внесенные гражданином для покрытия расходов на образование кооператива и прием гражданина в члены кооператива;
6. членский взнос — денежные средства, периодически вносимые членом кооператива на покрытие расходов, связанных с осуществлением кооперативом предусмотренной его уставом деятельности, за исключением деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений;
7. дополнительный взнос — денежные средства, вносимые членом кооператива для покрытия убытков кооператива;
8. паенакопление — часть паевого взноса, внесенная членом кооператива на определенную дату;
9. пай — доля паенакопления члена кооператива в паевом фонде кооператива;
10. паевой фонд кооператива — сумма паенакоплений членов кооператива;
11. действительная стоимость пая — часть стоимости чистых активов кооператива, пропорциональная размеру пая;
12. форма участия члена кооператива в деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений — порядок внесения членами кооператива паевых взносов в паевой фонд кооператива в устанавливаемых кооперативом в соответствии с требованиями Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» вариантах для выбора одного из них членами кооператива (см. ст. 2 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах»).

За исключением деятельности, предусмотренной Федеральным законом «О жилищных накопительных кооперативах», иную деятельность жилищный накопительный кооператив осуществлять не вправе.
Наименование жилищного накопительного кооператива должно содержать слова «жилищный накопительный кооператив». Юридические лица, не отвечающие требованиям Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах», не вправе использовать в своих наименованиях слова «жилищный накопительный кооператив».
Жилищный накопительный кооператив имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном балансе, от своего имени может приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Имущество кооператива образуется за счет паевых и иных взносов членов кооператива, доходов, полученных кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности, которая служит достижению целей, ради которых кооператив создан, и соответствует этим целям, добровольных пожертвований и иных не запрещенных законом источников.
Кооператив считается созданным как юридическое лицо со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц. Кооператив создается без ограничения срока деятельности, если иное не установлено его уставом.

 

   Отношения между кооперативом и его членами возникают на основании членства в кооперативе в соответствии с требованиями ГК РФ, Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах», принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов РФ, устава кооператива, а также в соответствии с решениями органов кооператива, принятыми в пределах их компетенции.

Кооператив не может состоять в договорных отношениях с членами кооператива, в результате которых устанавливаются, изменяются или прекращаются гражданские права и обязанности, связанные с осуществлением деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений.
Кооператив в установленном порядке вправе открывать счета в банках, находящихся на территории РФ.
Жилищный накопительный кооператив должен иметь круглую печать, содержащую его полное наименование на русском языке и указание на место нахождения кооператива. Печать кооператива может содержать также его фирменное наименование на любом языке народов Российской Федерации и (или) иностранном языке. Кооператив вправе иметь штампы и бланки со своим наименованием, собственную эмблему и другие средства индивидуализации (см. ст. 3 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах»).

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (см. п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ).
Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами (см. п. 3 ст. 15 Жилищного кодекса РФ).

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ (см. п. 4 ст. 15 Жилищного кодекса РФ).
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (см. п. 5 ст. 15 Жилищ

Обзор поправок в Закон «Об участии в долевом строительстве…» № 214-ФЗ. Часть вторая

Здесь мы продолжаем начатый ранее Обзор поправок в законодательство о долевом строительстве.

§1. При внесении изменений в Закон № 214-ФЗ, авторы законопроекта на этот раз уделили значительное внимание прозрачности деятельности застройщика. Так, определен широкий объем информации о реализуемом проекте, подлежащей публичному раскрытию застройщиком в сети Интернет, а также регламентирован порядок ее предоставления в открытом доступе (статья 3.1^{Закона). Кроме проектной декларации, заключений органа власти по ней и по самому застройщику, проекта применяемого договора долевого участия, застройщик размещает на своем сайте фотографии хода строительства, а также договор поручительства, заключаемый в порядке ст. 15.3 закона. Права на доменное имя сайта застройщика должны принадлежать самому застройщику либо поручителю.}

Данная мера сама по себе является положительно ориентированной на потребителей, поскольку обеспечивает размещение информации застройщиком по умолчанию без запроса со стороны участников долевого строительства. Практика показывает, что потребители как правило проявляют пассивность в получении той информации, которую имеют право запрашивать, в связи с чем и застройщики привыкли игнорировать редкие запросы от инициативных граждан, поскольку часто не воспринимают дольщиков как равных контрагентов, нередко злоупотребляя своим положением более сильной стороны договора.

Кроме того, законопроектом предусмотрено создание Единого реестра застройщиков (ст. 23¹), включающего сведения о строительных организациях, отвечающих законным требованиям, и размещенного в открытом доступе в сети Интернет.

Переоценивать практическое значение указанной меры, на наш взгляд, не стоит. Реестр будет представлять собой лишь «систематизированный перечень юридических лиц». Практика показывает, что граждане, чьи денежные средства привлекаются для строительства в подавляющем большинстве случаев не пользуются уже имеющимися инструментами проверки контрагента, в том числе бесплатными выписками из ЕГРЮЛ, из которых несложно получить сведения о том, как давно существует организация, с которой имеется намерение заключить договор, кем являются ее участники, не зарегистрированы ли учредители за пределами РФ (в том числе, на оффшорных территориях). Не пользуются потребители и доступными базами судебных дел, которые могут содержать информацию о неблагонадежности контрагента.

§2. Изменения касаются и более тонких моментов, то есть вопросов, которые, на первый взгляд кажутся не столь значимыми, но, пожалуй, не останутся незамеченными специалистами.

Так, законопроект предусматривает правило, согласно которому оплата по договору долевого участия в строительстве вносится только после государственной регистрации договора (ч. 3 ст. 5), равно как и оплата по договору цессии, если цедентом является юридическое лицо (ч. 3 ст. 11). На практике, застройщики активно  принимают денежные средства от граждан-дольщиков непосредственно в момент подписания договора (в том числе в качестве так называемой «брони»). Способы могут быть самыми разными, вплоть до заключения отдельного договора беспроцентного займа на несколько лет на полную сумму цены договора долевого участия, где кредитором выступает будущий дольщик, который в дальнейшем может произвести зачет встречных требований по оплате долевого взноса в счет возврата суммы займа. Соглашение о задатке или обеспечительном платеже на этом фоне, конечно, выглядят вполне цивилизованно.

Норма, посвященная цене договора, дополнена возможностью определения цены через стоимость единицы площади (квадратного метра). На практике и без этой нормы цена договора обычно устанавливается в качестве фиксированной суммы с указанием на то, что расчет производится в привязке к определенной стоимости квадратного метра. Это позволяет создать методику расчета изменения стоимости в случае отклонения фактической площади от проектной и дальнейшего перерасчета (чаще, конечно, в сторону требований застройщика произвести доплату за увеличившуюся площадь).

Вместе с тем, законодатель делает важное замечание о том, что при расчете площадей лоджий, балконов, веранд и террас применяется понижающий коэффициент, установленный подзаконным актом. В отсутствие данного указания застройщики практикуют установление собственных понижающих коэффициентов. Это может приводить к тому, что дольщик оплачивает одну площадь (рассчитанную с учетом коэффициента застройщика), а фактически (с учетом технической документации, выдаваемой инвентаризационным бюро) получает квартиру меньшей приведенной площади.

В целях обеспечения гарантий качества объекта долевого строительства законодатель дополняет статью 7 Закона № 214-ФЗ положениями, устанавливающими ответственность застройщика за нарушения согласованного с потребителем срока устранения недостатков объекта (ч. 8 ст. 7). Обязанность застройщика по своевременному устранению недостатков обеспечивается начислением за просрочку неустойки, размер которой определяется по правилам п. 1 ст. 23 Закона N 2300-1 , то есть в настоящее время составляет 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта), за каждый день просрочки.

§3. Серьезным шагом к усилению контроля над деятельностью застройщика является попытка законодателя нормативно обеспечить целевое расходование денежных средств. Исчерпывающий перечень таких целей содержится в расширенной редакции части 1 статьи 18 Закона. Вводится запрет на нецелевое использование денег, предписывается раздельный учет денежной массы для одного объекта (или связанной группы объектов). Ответственность за целевое использование несут руководитель и главный бухгалтер строительной организации. При этом годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность застройщика подлежит обязательному аудиту (ч. 4 ст. 18).

С указанными нормами связана новелла, посвященная  условиям использования застройщиком привлекаемых денежных средств на объекты социальной инфраструктуры и уплату процентов по целевым кредитам, выданным на строительство этих объектов (ст. 18.1). Общим условием является переход указанных объектов в долевую собственность дольщиков либо безвозмездная передача их в государственную или муниципальную собственность.

Также к мерам защиты денежных средств дольщиков можно отнести новеллы, посвященные возможности применения для расчетов по договорам долевого участия в строительстве механизма счетов эскроу (ст.ст. 15.4-15.5).

§4. Рассмотренные обязанности, возлагаемые на застройщика, корреспондируют соответствующим контрольным (надзорным) полномочиям органа исполнительной власти, осуществляющего надзор над сферой строительства. Многие из этих полномочий утратили признак дискреционности и приобрели форму предписания (ст. 23 Закона). Слово «вправе» (в связи с перечнем полномочий госоргана) предшествует теперь лишь функциям по получению информации. Таким образом, все иные полномочия реализуются как прямая обязанность, не зависящая от усмотрения исполнительного органа.

Перечень таких полномочий расширен. Например, контролирующий орган получает от застройщика информацию о физическом лице, которое, в конечном счете, прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале преобладающее участие более чем 25 процентов) корпоративным лицом (застройщиком) (п. 1.3 ч. 6 ст. 23).

Существенным нормативным нововведением является наделение контролирующего органа функцией контроля (надзора) за деятельностью жилищно-строительных кооперативов с учетом положений Закона № 214-ФЗ о контроле за деятельностью застройщиков.

Не секрет, что жилищно-строительные кооперативы имеют весьма дурную репутацию и, являясь слабо регламентированной схемой привлечения денег граждан участниками строительного рынка, дают благодатную почву для антипотребительского произвола строительных организаций. Как правило, пайщики узнают об отсутствии у них гарантий, предоставляемых дольщикам Законом № 214-ФЗ, а также Законом РФ «О защите прав потребителей» уже на стадии грубого нарушения своих имущественных интересов, не обеспеченных надлежащей правовой защитой.

В связи с расширением полномочий контролирующего органа в этой сфере законопроектом вносятся изменения в ст. 123.2 Жилищного кодекса РФ, которая, в частности, дополнена полномочиями по ежеквартальному получению сведений от жилищно-строительного кооператива о деятельности последнего, в том числе, об исполнении обязательств перед членами кооператива и иными лицами, а также получению промежуточной и годовой финансовой (бухгалтерской) отчетности кооператива (п. п. 3.2-3.3 ч. 2 ст. 123.2 Кодекса). Результаты соответствующих проверок публикуются контролирующим органом в сети Интернет (ч. 7 ст. 123.2 ЖК РФ).

Внушительный объем рассмотренных в обзоре поправок свидетельствует о намерении государства и в дальнейшем поддерживать и развивать долевое строительство. При имеющихся объемах возводимого жилья неэффективное правовое регулирование этой отрасли чревато социальной напряженностью, поэтому, как видно из свежих поправок, законодатель идет по пути ограничения объема свободного усмотрения застройщика в его отношениях с гражданами и повышения ответственности застройщиков при осуществлении своей деятельности

Законопроектом установлено вступление в силу новой редакции Закона № 214-ФЗ с 01 января 2017 года (в основной его части). Положения, связанные с требованиями к размеру уставного капитала, регулированием особенностей использования счетов эскроу и заключения договора поручительства застройщика с учредителем, а также ведения единого реестра застройщиков начнут действовать на полгода позднее. Нормы, касающиеся компенсационного фонда, за счет которого должны достраиваться дома при банкротстве застройщиков (ст. 23.2), вступают в силу со дня официального опубликования закона о внесении поправок.

С паспортом законопроекта можно ознакомиться по ссылке.

Последняя редакция 214-ФЗ 2020 — об участии в долевом строительстве, изменения, неустойка, новостройки, суть федерального закона

Содержание статьи

Изменения в федеральном законе об участии в долевом строительстве

Последние правки в ФЗ РФ №214 (с комментариями) были внесены в середине 2016 года и получили полную юридическую силу в 2020 году.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 25.12.2018)

Изменились следующие позиции:

Поправка	Краткое содержание
Включение статьи №3.1 о раскрытии информации со стороны застройщика	Компании должны формировать отчет о своей работе на собственных официальных порталах или на сайтах поручителей.
Договор участия в долевом строительстве	В рамках документа необходимо прописывать объект работ, который будет в дальнейшем передан в непосредственную эксплуатацию.
Раскрытие статьи №5 о стоимости соглашения	Прописывается, из каких параметров должна формироваться цена. Оплата проводится после государственной регистрации.
Изменения в статье №6	С 2020 года при нарушении срока сдачи объекта не со стороны застройщика происходит освобождение от выплаты неустойки.
Включение статьи №23.1 о едином реестре строительных компаний	Статья №24 утратила силу с юридической точки зрения.
Изменение статьи №7 о гарантии качества	Застройщики берут на себя обязательства по передачи документа участнику. В нем фиксируется подробная инструкция эксплуатации объекта и срок службы. Если участнику удается выявить недостатки в строении, то он может на законных основаниях подать запрос на устранение дефектов.
Включение статьи №18.1 об условиях использования средств	Поправки коснулись проектных деклараций, за счет чего произошло расширение возможностей документа. Бланк начал включать в себя факты, влекущие правовые последствия для застройщика.

Основной закон в долевом строительстве

Основные положения

Законодательство регулирует правовые отношения, которые возникают во время строительства многоквартирных жилых зданий или иных объектов недвижимого имущества с привлечением инвестиций от физических лиц и компаний.

Взаимодействие происходит на основании договора участия. Документ должен проходить обязательную процедуру государственной регистрации.

В отношении граждан, заинтересованных в покупке жилья для некоммерческой деятельности, происходит применение нормативов о защите прав потребителей.

Застройщики должны:

• заняться предварительным оформлением разрешения на работы;
• публиковать проектные документы на землю, предоставленную в целях жилищного строительства.

Если денежные средства передаются без учета установленных требований, то участники долевого договора могут потребовать возврата полной суммы и уплаты пени в двойном размере (в качестве возмещения допущенного ущерба).

Важно помнить!

На практике граждане Российской Федерации с помощью Закона могут решить вопрос о месте проживания. У всех заинтересованных лиц появилась возможность приобретения недвижимости по низкой цене.

Разница в стоимости готового помещения с аналогом в строящемся здании составляет сумму в диапазоне от 10% до 25%. В большинстве случаев это выгодно для покупателей.

Основные понятия в долевом строительстве

Суть новых договоров по страхованию

Банковское сопровождение

С 1 июля 2020 года девелоперы не могут получать средства от покупателей напрямую. Деньги перечисляются на банковский счет в уполномоченной финансовой организации. Требование действует для тех категорий домов, которые по состоянию на указанную дату находятся на стадии активного строительства.

На все время работ средства остаются на счете и переводятся в пользу застройщика только после полноценного выполнения следующих условий:

• ввод дома в эксплуатацию;
• наличие свидетельства о регистрации прав собственности на одну квартиру.

При банкротстве девелоперов все дольщики получают обратно внесенные деньги.

Эскроу

Федеральный Закон №175 от 1 июля 2020 года предусматривает использование эскроу с середины 2020 года.

Суть таких счетов в рамках долевого строительства:

• деньги участников сделки не переводятся застройщикам, а отправляются на отдельный счет, в котором покупается помещение;
• средства не могут быть использованы девелоперами до момента сдачи работ;
• после ввода дома в эксплуатацию вся сумма может быть использована застройщиком в целях погашения кредитных обязательств перед банками, финансирующими деятельность.

Калькулятор неустойки

Расчет ее можно с помощью специальной формулы или онлайн.

В калькуляторе должны отражаться следующие данные:

• количество дней просрочки;
• актуальная ставка рефинансирования ЦБ РФ;
• стоимость договора, прописанная в самом документе;
• цифра «2» – это двойная ставка, если соглашение было подписано физическим лицом.

Как правильно заключить ДДУ

Требования к застройщикам

Предъявляемые условия:

• уставной капитал организации отвечает всем законодательным нормам;
• компания не должна иметь долговые обязательства перед государством на момент начала работ;
• юридическое лицо не должно находиться в реестре неблагоприятных застройщиков и подрядчиков.

При несоблюдении требований получение средств по соглашению о долевом строительстве становится невозможным. Правило не касается тех ситуаций, когда подается проектная декларация по ФЗ №214.

Плюсы и минусы долевого строительства

Переход и обновление стоимости

Законодатели регулярно подталкивают строительные организации на переход к механизму эскроу счетов. Компании, осуществившие операцию, могут рассчитывать на смягчение ряда требований.

Доступны следующие преимущества:

При условии роста продаж допускается снижение кредитной ставки на проведение работ (до 5%)	В момент поступления средств на счет накапливается определенная сумма, которая в дальнейшем будет перечислена в пользу банка.
Переход на эскроу позволяет вести строительство в зависимости от специфических условий	Учету подлежит финансирование со стороны банковских структур. Фактический объем и тип продаж не влияет на темпы выполнения заявленных мероприятий.
Работы, финансируемые банками, привлекательны для потенциальных покупателей	Выгода достигается за счет страхования и приемлемых условий хранения средств на счетах.

Вопрос об изменении стоимости квартир после отмены долевого строительства считается наиболее неоднозначным. Профильные специалисты расходятся во мнениях.

Допускается несущественное повышение цен (не более 8%).

Подобное развитие ситуации зависит от следующих факторов:

• формирование банками ценовой политики, относительно жилых объектов;
• предоставление льготных ставок для финансирования уполномоченных девелоперов.

Перспективы развития

С 2020 года предполагаются следующие изменения:

Перенос долговых обязательств перед дольщиками на новых застройщиков	Актуально, если граждане связали себя контрактом с недобросовестными организациями до начала 2017 года. Перспектива связана с невозможностью решения инвестиционных проблем кредиторов, столкнувшихся с мошенничеством. Правительство Российской Федерации приняло решение о расширении полномочий специального компенсационного фонда. Этот шаг позволит выплачивать деньги в пользу обманутых участников долевого строительства.
Изменение требований, предъявляемых к уставному капиталу	Мелкие компании для эффективного продолжения профессиональной деятельности могут выступать только в качестве подрядчиков у крупных организаций. Если тенденция сохранится, то часть застройщиков лишатся возможности ведения коммерческой деятельности в сфере строительства многоквартирных домов.
Законодательство обязывает всех застройщиков получать оплату за работу только после сдачи объекта	Дополнительно будут усилены условия формирования проектной документации. Во всех регионах РФ продолжается тенденция к повышению прозрачности отношений между покупателями, подрядчиками и непосредственными исполнителями. Изменения способны создать условия для усиления контроля над работой компаний со стороны дольщиков.

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Поделиться в социальных сетях

Гарант. Ежедневный мониторинг федерального законодательства / 21 2011

Гарант. Ежедневный мониторинг федерального законодательства на 20.07.2011 Федеральный закон от 19 июля 2011 г. № 246-ФЗ «О техногенных земельных участках, созданных на водных объектах федеральной собственности, и о внесении изменений в индивидуальные Законодательные акты Российской Федерации Обеспечивает законодательную основу для создания искусственных земельных участков. Федеральный закон от 18 июля 2011 г. № 244-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон« О содействии развитию жилищного строительства » Государство поддерживает строительство жилья эконом-класса для работников бюджетных организаций. Федеральный закон от 18 июля 2011 г. № 243-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Разрешение на строительство в столичных случаях не требуется. ремонт. Федеральный закон от 18 июля 2011 г. № 242-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам государственного (исполнительного) и муниципального контроля» На опасных объектах может быть введен постоянный контроль . Федеральный закон от 18 июля 2011 г. № 238-ФЗ «О внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации». Осуществляет проверку профессиональных рисков и управления ими. Федеральный закон №237-ФЗ от 18 июля 2011 г. «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» Усилена административная ответственность за нарушения в области технического регулирования. Федеральный закон от 18 июля 2011 г. № 236-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации о совершенствовании механизма страхования экспортных кредитов и инвестиций от предпринимательских и политических рисков» Специальное акционерное общество создана для страхования экспортных кредитов и инвестиций. Федеральный закон от 18 июля 2011 г. № 235-ФЗ «О внесении изменений в часть 2 Налогового кодекса Российской Федерации« О совершенствовании налогообложения некоммерческих организаций и благотворительной деятельности » Усиление налоговых льгот на благотворительную деятельность. Федеральный закон от 18 июля 2011 г. № 233-ФЗ «О ратификации Договора об обращении в суд Евразийского экономического сообщества по экономическим субъектам споров в рамках Таможенного союза и особенностям судопроизводства». Их Предполагается, что договор обеспечит единообразное применение международных договоров, заключенных в рамках Таможенного союза. Федеральный закон от 18 июля 2011 г. № 231-ФЗ «О ратификации протокола о внесении изменений в Договор о комиссии Таможенного союза от 6 октября 2007 г.» Ратифицирует протокол о новых правилах таможенного союза. вступление в силу решений Комиссии Таможенного союза. Федеральный закон от 18 июля 2011 г. № 228-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации о внесении изменений в способы защиты прав кредиторов при уменьшении уставного капитала, изменение требований к Хозяйственные общества в случаях несоответствия уставного капитала стоимости чистых активов Изменения в вопросах правового регулирования деятельности обществ с ограниченной ответственностью и акционерных обществ. Федеральным законом от 18 июля 2011 г. № 227-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации о совершенствовании принципов определения цен для целей налогообложения» Усовершенствован механизм контроля трансфертных цен. Федеральный закон от 18 июля 2011 г. № 224-ФЗ «О внесении изменений в статьи 51 и 56 Градостроительного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Разрешает досрочное прекращение действия разрешения для постройки. Федеральный закон от 18 июля 2011 г. № 223-ФЗ «О закупке товаров, работ, услуг для физических лиц» Закупки для государственных компаний и естественных монополистов становятся прозрачными и недискриминационными. Федеральный закон от 18 июля 2011 г. № 222-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации« О недрах »и статью 8.2 Федерального закона« О вступлении в силу Лесного кодекса Российской Федерации » Уточняет условия использования земельных участков. Федеральный закон от 18 июля 2011 г. № 221-ФЗ «О внесении изменений в часть 1 статьи 11 Федерального закона« О безопасности на транспорте ». Образует отдельный орган по разработке единой государственной информационной системы безопасности на транспорте. Федеральный закон от 18 июля 2011 г. № 218-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон« О государственном регулировании производства и обращения этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции »и отдельные законодательные акты Российской Федерации и Признание недействительным Федерального закона «Об ограничении розничной продажи и потребления (распития) пива и напитков на его основе» Пиво и напитки, изготовленные на его основе, включены в состав алкогольной продукции. Федеральный закон от 18 июля 2011 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в статью 6 Федерального закона« О дополнительной социальной поддержке отдельных категорий работников организаций угольной промышленности » Взносы в Пенсионный фонд Российской Федерации. В России доплаты к пенсиям работникам угольной отрасли взимаются со всех выплат. Федеральным законом от 18 июля 2011 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в часть 2 Гражданского кодекса Российской Федерации» Внесены изменения в нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о франчайзинге. Федеральный закон от 18 июля 2011 г. № 215-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Дает определение понятий «реконструкция» и «капитальный ремонт». . Федеральный закон от 18 июля 2011 г. № 214-ФЗ «О внесении изменений в статьи 13 и 14 Федерального закона« О содействии развитию жилищного строительства »и отдельные законодательные акты Российской Федерации Сокращает срок действия передача полномочий Российской Федерации по управлению земельными участками региональным властям. Приказ Федеральной службы по регулированию алкогольного рынка № 14н от 1 июля 2011 г. «О введении с 1 августа 2011 г. минимальной цены на этиловый спирт из пищевого сырья» Снижает минимальную цену на этиловый спирт из пищевого сырья до 28 руб. за литр. Письмо ФНС от 19 июля 2011 г. № ЕД-4-3 / 11583 @ «Расчет ставки налога на добычу полезных ископаемых» Налог на нефть за июнь 2011 г.

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ

Новый Жилищный кодекс Российской Федерации заменяет Жилищный кодекс РСФСР, действующий более 20 лет.

В Кодексе особое внимание уделяется разграничению полномочий между органами государственной власти Российской Федерации, субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления в сфере жилищных отношений.В зависимости от назначения выделяются четыре вида жилищного фонда: жилищный фонд социального использования (по договорам социальной аренды), специализированный жилищный фонд (для отдельных категорий граждан), личный жилищный фонд (для собственников), жилищный фонд коммерческого использования. (для коммутативного использования).

Существенные изменения внесены в положения, касающиеся очередности предоставления жилой площади по договорам социальной аренды. Уточнены три категории граждан, которым разрешено приобретение жилого помещения по договорам социальной аренды в порядке приоритетности:

— граждане, жилая площадь которых признана непригодной для проживания в установленном порядке и не подлежит ремонту или реконструкции;

— дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей;

— граждане, страдающие острыми формами хронических заболеваний.

Всем остальным гражданам, зарегистрированным в качестве нуждающихся в жилом помещении, жильё предоставляется в соответствии с листом ожидания с момента его регистрации.

Плата за жилую площадь и коммунальные услуги перечисляется в прежнем размере ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим, если иной срок не указан в договоре управления многоквартирным домом.

Изменения коснутся также отмены жилищного заказа по договору социальной аренды.Договор социальной аренды служит основанием для заселения жилой площади. Временное отсутствие жителя по договору социальной аренды или кого-либо из совместно проживающих с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет изменения их прав и обязанностей по договору социальной аренды.

В Жилищный кодекс впервые внесены особые главы, посвященные регулированию перевода жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое, соответственно, переустройства жилого помещения, имущественного отношения по объектам общего пользования многоквартирного дома, создание, цели организации и деятельности товарищества собственников жилого помещения, правовое положение участников товарищества собственников жилого помещения.

Основные изменения в законе о долевом строительстве

¹ Часть 8.1 статьи 13 Закона о долевом строительстве

² Часть 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке

³ Часть 8.1 статьи 15.5 Закона о долевом строительстве, часть 7 статьи 13 Закона о фондах

⁴ Статья 10.1 Закона о поддержке семьи

⁵ Часть 6 статьи 16 Закона о долевом строительстве

⁶ Пункт 3 части 3 статьи 18 Закона о долевом строительстве

⁷ Часть 4 статьи 19 Закона о долевом строительстве

⁸ Часть 1.3 статьи 23.1 Закона о долевом строительстве

⁹ Часть 1.4 статьи 23.1 Закона о долевом строительстве

¹⁰ Пункт 2.2 статьи 201.1 Закона о банкротстве

¹¹ Пункт 2.3 статьи 201.1 Закона о банкротстве

¹² Пункт 2.3-1 статьи 201.1 Закона о банкротстве

¹³ Пункт 3 статьи 201.13 Закона о банкротстве

¹⁴ Пункт 1 пункта 3 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве

¹⁵ Часть 6.2 статьи 55 Градостроительного кодекса

¹⁶ Пункт 4.1 части 1, пункт 2.1 части 2 статьи 15 Закона о регистрации собственности

¹⁷ Пункт 4.2 части 1, пункт 2.2 части 2 статьи 15 Закона о регистрации собственности

¹⁸ Пункты 61-63 части 1 статьи 26 Закона о регистрации собственности

¹⁹ Часть 13-15 статьи 40 Закона о регистрации собственности

²⁰ Часть 3 статьи 66, часть 4 статьи 67 Закона о регистрации собственности

²¹ Часть 2, 2.1 статьи 13 Закона о фондах

²² Часть 11 статьи 13.3 Закона о фондах

²³ Часть 3.1-1 статьи 13.1 Закона о фондах

²⁴ Статья 13.4 Закона о фондах

Актуализированное положение в сфере долевого строительства недвижимости

11.07.2019

Юридическая фирма «Пепеляев Групп» сообщает о внесении ряда изменений в Федеральный закон №214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. («Закон № 214-ФЗ») вступили в силу об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и другой недвижимости, а также внесены изменения в другие нормативные акты. ^[1]

Ниже представлен краткий обзор нововведений в законодательстве в сфере долевого строительства.

1. Запрет на привлечение средств физических лиц способами, не предусмотренными Федеральным законом №214-ФЗ распространен на нежилое помещение

До внесения указанных изменений запрещалось привлечение средств физических лиц способами, не предусмотренными Законом № 214-ФЗ, когда такие лица переходили в собственность на недвижимое имущество. Запрет установлен только в отношении жилых помещений в многоквартирных домах . [2]

С 27 июня 2019 года запрет распространяется на все помещения (как жилые, так и нежилые) во всей недвижимости (многоквартирные дома и другие объекты). ^[3] Постановление введено с целью введения требований к застройщикам нежилых зданий, привлекающим средства от физических лиц. Требования аналогичны требованиям, предъявляемым к застройщикам многоквартирных домов.

Поправки призваны ограничить возможности девелоперов по обходу запрета путем строительства «единиц» (нежилых помещений) [4] вместо квартир (жилых помещений). В частности, по общему правилу застройщики паев будут обязаны использовать счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, для размещения средств, полученных от участников долевого строительства. ^[5]

2. Если строительство невозможно завершить, компенсация, подлежащая выплате участникам долевого строительства, должна быть рассчитана на основе рыночной стоимости квартиры на дату выплаты компенсации

Постановление, действовавшее до 27 июня 2019 г., гласило, что в случае банкротства застройщика и невозможности завершения строительства компенсация, выплачиваемая общественной некоммерческой организацией «Фонд защиты прав граждан, участвующих в совместных проектах». Долевое строительство (далее — «Фонд») оценивалось на основе рыночной стоимости квадратного метра эквивалентного жилого помещения на момент заключения договора долевого строительства (далее — «ССС»).Федеральная служба государственной статистики рассчитала размер такой компенсации. ^[6]

В соответствии с принятыми изменениями размер компенсации будет определяться на основании отчета оценщика, привлекаемого Фондом, и исходя из рыночной стоимости эквивалентного жилого помещения на момент выплаты компенсации. ^[7] Возможность получить компенсацию также была предоставлена ​​лицам, которые приобрели нежилое помещение или парковочное место в рамках SCA.В этом случае размер такой компенсации будет равен цене, указанной в SCA. ^[8]

3. Застройщики, которым разрешено привлекать средства от участников долевого строительства с использованием «старых механизмов» без каких-либо счетов условного депонирования, могут вернуться к использованию счетов условного депонирования

Согласно SCA, который предусматривает передачу жилых помещений, застройщик, которому было разрешено завершить строительство объекта недвижимости без использования счетов условного депонирования, должен внести взносы в компенсационный фонд. ^[9] Если вышеуказанное условие выполнено, разработчик может заключить такие SCA. Регистрирующий орган, который регистрирует такие SCA, проверит, выполнил ли разработчик указанное выше обязательство. ^[10]

Начиная с 27 июня 2019 г., если разработчик не желает делать взносы в компенсационный фонд, он может вернуться к использованию счетов условного депонирования. Для этого необходимо внести изменения в заявление о раскрытии информации по проекту и внести поправки в Единую информационную систему жилищного строительства.Не разрешается использовать оба метода для привлечения средств от участников долевого строительства (в одних случаях заключать ДСС с внесением взносов в компенсационный фонд, а в других — с использованием счетов условного депонирования) одновременно в отношении одного и того же строящегося объекта.

4. Для регистрации SCA не требуется заявления о том, что разработчик и заявление о раскрытии информации о проекте соответствуют требованиям Закона № 214-ФЗ

Начиная с 27 июня 2019 года для государственной регистрации SCA больше не требуется предъявлять указанное заявление о соответствии.[11]

Если многоквартирный дом построен в соответствии с SCA, отчет по-прежнему требуется для привлечения средств от участников долевого строительства. [12]

5. Отклонение заявления о соответствии застройщика и заявления о раскрытии информации о проекте требованиям Закона № 214-ФЗ в отношении объектов, которые будут построены с использованием счетов условного депонирования

Начиная с 28 июня 2021 года будет отменено требование о том, что разработчики, привлекающие средства с использованием счетов условного депонирования , должны получать заявление о соответствии. ^[13]

О чем думать и что делать

После принятия вышеуказанных поправок девелоперам рекомендуется ознакомиться с содержанием таких поправок и учесть их при планировании и проведении работ по строительству недвижимого имущества, финансируемых за счет средств участников долевого участия. долевое строительство.

Справка от консультанта

Специалисты «Пепеляев Групп» готовы оказать комплексную юридическую поддержку девелоперам по любым вопросам, возникающим при строительстве объектов недвижимости и привлечении средств долевого строительства от участников.

---

[1] Данные изменения внесены Федеральными законами от 1 июля 2018 г. № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон« О долевом строительстве многоквартирных домов и иного недвижимого имущества, а также о внесении изменений в отдельные положения российского законодательства »и некоторых статьи законодательства Российской Федерации »и № 151-ФЗ от 27 июня 2019 года« О внесении изменений в Федеральный закон «О долевом строительстве многоквартирных домов и иного недвижимого имущества и о внесении изменений в отдельные положения законодательства Российской Федерации» и отдельные пункты законодательства Российской Федерации ».

[2] Статья 1 (2) Закона № 214-ФЗ (в тексте действует до 1 июля 2019 г.).

[3] Статья 1 (1) (а) Федерального закона № 151-ФЗ.

[4] По российскому законодательству все помещения делятся на жилые и нежилые. В российском законодательстве нет определения термина «единица». Под «квартирами» обычно понимаются нежилые помещения, построенные и приобретенные для проживания.

[5] Статья 3 (1.2) (2) Закона № 214-ФЗ.

[6] Статья 13 (2) Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «Об общественной некоммерческой организации по защите прав граждан, участвующих в долевом строительстве, в случае несостоятельности (банкротства) застройщиков. и о внесении изменений в отдельные статьи законодательства Российской Федерации ».

[7] Статья 13 (9) (с) Федерального закона № 151-ФЗ.

[8] Статья 13 (9) (г) Федерального закона от 28.07.2012 г.151-ФЗ.

[9] Статья 3 (4) Закона № 214-ФЗ.

[10] Статья 48 (3) Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества».

[11] Статья 10 (2) (а) Федерального закона № 151-ФЗ.

[12] Статья 3 (2) Закона № 214-ФЗ. Обратите внимание, что если застройщик получает средства от физического лица, если последнее принимает право собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, но не имеет акта соответствия, это может привести к административной ответственности застройщика и штрафу в размере от 500000 до 1000000 рублей (статья 14.28 (1) Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях). Данное правонарушение также может служить основанием для привлечения к уголовной ответственности, если такое правонарушение совершено в крупном или особо крупном размере (статьи 200.3 (1) и 200.3 (2) УК РФ). Законодательный орган также наложил запрет на размещение рекламы, связанной с привлечением средств участников долевого строительства, если не было получено такое заявление о соответствии (ст.38-ФЗ «О рекламе» от 13 марта 2006 г.). Несоблюдение запрета может повлечь за собой административную ответственность за нарушение законодательства о рекламе и штраф от 100 000 до 500 000 рублей для юридических лиц (ст.