Неустойка по ДДУ – 2020: особенности начисления и взыскания
Правительство РФ с 1 апреля 2020 года уполномочено принимать решения об «особенностях применения» неустоек и иных финансовых санкций в сфере долевого строительства (ч. 3, 4 ст. 17 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).
Всего пара дней понадобилась Правительству для разработки и публикации Постановления от 02.04.2020 № 423, которым эти особенности утверждены.
Предлагаем обзор и оценку новых правил начисления и взыскания неустоек по Закону № 214-ФЗ, действующих в 2020 году.
1. Неустойка за нарушение застройщиком срока передачи квартиры или иного объекта по договору участия в долевом строительстве (ДДУ)
Не будет начислена за период просрочки с 3 апреля по 31 декабря 2020 (п. 1 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 № 423). Это практически 9 месяцев.
От неустойки освобождены все застройщики. Не имеют значения: причины и количество дней просрочки, наличие/отсутствие препятствий к передаче квартиры до/после введения карантина и какие-либо иные обстоятельства.
Считаем такое решение спорным.
Во-первых, 9 месяцев – не слишком ли много, учитывая, что сегодня никто не знает сколько продлится карантин, каковы будут его последствия для отрасли и конкретного застройщика.
К примеру, в отношениях с бизнесом государство не продлевало сроки уплаты налогов на 9 месяцев и, тем более никого не освобождало от их уплаты.
Во-вторых, зачем такая радикальная мера? Существуют же законные правила, позволяющие в каждом конкретном случае с учетом фактических обстоятельств снижать неустойку. Причины, по которым решено отказаться от их применения, неочевидны.
Пресловутый баланс интересов сторон, о котором регулярно вспоминают застройщики, ходатайствуя о снижении неустойки по ст. 333 ГК РФ, отодвинут на задний план. Проблемы отрасли будут решать за счет дольщиков. Хотя многие из них тоже в непростом положении, вынуждены обслуживать кредиты и, дожидаясь своей квартиры, жить в арендуемой.
Кстати, расходы на вынужденный наем квартиры за апрель-декабрь 2020 года с застройщиков не взыскать. От возмещения убытков, причиненных дольщику в этот период, застройщики также освобождены.
В-третьих, недобросовестные застройщики непременно воспользуются «периодом безнаказанности» и не будут спешить с завершением строительства и/или передачей квартиры.
Вот примеры ситуаций из нашей практики. Дом достроен, своевременно сдан, но в одной квартире недостатки, из-за которых дольщик отказывается ее принять. В другой не завершены работы по «чистовой» отделке. Сроки передачи истекли полгода назад. Возможность устранить недостатки (недоделки) была, но застройщик сосредоточился на строительстве очередного корпуса ЖК. Теперь же ему и вовсе незачем торопиться, можно смело ждать нового года.
Пример
определения периода начисления неустойки (с учетом Постановления 423). Срок передачи квартиры по ДДУ – не позднее 31 декабря 2019, по состоянию на 20 апреля 2020 застройщик не передал квартиру участнику долевого строительства. Неустойка по ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ будет начислена за период с 01.01.2020 по 02.04.2020. Начисление будет возобновлено с 01.01.2021 года, если до этой даты застройщик не передаст квартиру дольщику.
2. Проценты за пользование деньгами дольщика при расторжении ДДУ
Наиболее распространенная причина расторжения договора с застройщиком — нарушение срока передачи объекта долевого строительства более чем на 2 месяца. Если дольщик расторгает договор, застройщик должен вернуть ему уплаченную цену ДДУ и проценты за пользование деньгами – со дня их уплаты по день возврата (ч. 2, 6 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).
Застройщики освобождены от выплаты этих процентов за период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года.
Недобросовестные застройщики и до карантина не спешили возвращать дольщикам деньги по расторгнутым договорам. Добиваться возврата денег приходилось через суд, где значительное снижение процентов со ссылкой на ст. 333 ГК РФ — не редкость. Теперь же, с подачи Правительства, такие застройщики фактически воспримут введенную меру как разрешение безнаказанно (безвозмездно) удерживать деньги дольщика.
Можно, конечно, обратиться в суд. Но, учитывая сложившуюся ситуацию, время рассмотрения дела и повальное обжалование застройщиками судебных решений с целью отсрочить их исполнение, ждать исполнительный лист на взыскание придется долго. Не исключено, что более 9 месяцев.
Поэтому, высока вероятность того, что дольщик, права которого уже нарушены, в связи с чем и расторгнут договор, как минимум до конца 2020 года останется без денег и будет лишен возможности вложить их в другой проект. Застройщик за это отвечать не будет. Да и что с ним будет к этому времени — большой вопрос.
3. Отсрочка по уплате неустойки и процентов, предъявленных к исполнению застройщику до 3 апреля 2020
До 01.01.2021 года застройщикам предоставлена отсрочка по уплате неустоек, процентов, убытков, требования о которых предъявлены к исполнению до 03.04.2020.
Вот цитата пункта 1 Постановления 423, где об этом сказано:
«В отношении уплаты неустойки (пени), процентов, возмещения убытков, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.».
Исходя из буквального прочтения текста Постановления 423, значение имеет дата предъявления застройщику требования уплаты неустойки (процентов) к исполнению.
Логично предположить, речь о дате досудебного требования (претензии) уплатить неустойку. Правда, подвисает вопрос: значима дата направления или вручения требования? А может дата, когда по условиям договора требование считается врученным?
Допустим, речь о вручении требования. Рассмотрим пример. Последний день срока передачи квартиры по ДДУ — 31.12.2019 года, застройщиком его нарушил. Дольщик вручил застройщику требование об уплате неустойки 03.04.2020 или позднее. Значит, он может просудить и принудительно взыскивать пеню за период с 01.01.2020 по 02.04.2020. Отсрочка застройщику по этой неустойке не положена.
Другой дольщик из того же ЖК вручил застройщику требование 01.04.2020, он может ее просуживать, но взыскать – только в 2021 году. По ней действует отсрочка. И если такой дольщик будет судиться сейчас, «потребительского» штрафа за неуплату неустойки по досудебному требованию не будет. Ее же застройщик может не платить до 2021 года.
Формулировка «предъявлен к исполнению» явно заимствована авторами Постановления 423 из процессуальных законов или из закона об исполнительном производстве, где она используется законодателем применительно к исполнительному листу (см., напр., ст. 320 АПК РФ, ст. 432 ГПК, Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).
Тогда резонный вопрос: распространяется ли правило об отсрочке на неустойки и проценты, по которым до 03.04.2020 выданы исполнительные листы или вступили в силу решения о взыскании?
Прямо об отсрочке по исполнению судебных решений в Постановлении № 423 ничего не сказано. Также ни слова о приостановлении возбужденных исполнительных производств, о продлении сроков предъявления исполнительных листов к взысканию на период отсрочки.
Значит, застройщик обязан исполнять судебные решения и не может ссылаться на Постановление 423 как на основание, временно обессилившее эти судебные акты.
Косвенно это подтверждается и пунктом 3 Постановления 423, где сказано: если застройщик не исполняет ранее вступившие в силу решения судов о взыскании неустоек, суд может приостановить его деятельность по привлечению денег новых дольщиков. С иском о такой приостановке может обратиться управление госстройнадзора или другой уполномоченный в конкретном регионе орган.
То есть, решения судов о взыскании неустоек, вступившие в силу до Постановления 423, по-прежнему актуальны, не заморожены т.к. по смыслу самого Постановления могут повлечь для застройщика неблагоприятные последствия.
***
Весь этот год нам предстоит работать в условиях действия наспех составленного и крайне неоднозначного 423-го Постановления. Уже сейчас видны возможные негативные последствия заложенных в нем решений для участников долевого строительства. Остается надеяться, что правительственные меры поспособствуют тому, чтобы все или большинство реализуемых застройщиками проектов будут завершены.
Взыскание неустойки по 214-ФЗ за нарушение сроков передачи объекта строительства
Гражданское дело № 2-3916/2019
Производство в суде первой инстанции: Мещанский районный суд г. Москвы
Требование материального характера
Удовлетворено частично
Стоимость услуг составила 45 000 Р
В стоимость входило:
- изучение материалов дела;
- подготовка претензионного письма о выплате неустойки;
- направление претензионного письма;
- подготовка и подача искового заявления;
- представление интересов Истца в суде первой инстанции до момента вынесения решения;
- получение исполнительного листа и решения суда, вступившего законную силу.
Нарушение сроков передачи объекта долевого строительства предполагает материальную ответственность.
Окончилось очередное дело о взыскании неустойки по договору долевого участия. Ничего примечательного в этой истории не было, за исключением того, что подготовка представителя застройщика была на очень достойном уровне. В остальном, за исключением некоторых нюансов, рассмотрение дела прошло без возникновения каких-либо трудностей.
Наша позиция:
Она состояла в том, что застройщик допустил просрочку сроков передачи объекта долевого строительства, ввиду чего, с его стороны возникли обязательства по выплате неустойки, предусмотренной 214-ФЗ.
Позиция Ответчика:
Она сводилась к тому, что нарушение сроков передачи участнику долевого строительства не является существенной, просил суд снизить размер неустойки и штрафа, поскольку они не соответствуют объему нарушенного обязательства.
Сложность:
Не возникла.
Нюансы:
Отсутствовали.
Предмет доказывания:
Нарушение сроков неисполнения обязательств.
Используемые доказательства:
Договор долевого участия.
Примененные нормы права:
ГК РФ, Закон РФ «О защите прав потребителей», 214-ФЗ.
Решение Мещанского районного суда г. Москвы:
Исковые требования были удовлетворены частично.
Записаться на прием в юридическую компанию «Nobele» можно по телефону: +7 (495) 741-84-78 или по e-mail: [email protected]
С уважением, ЮК «Nobele».
| Решение Мещанского районного суда, стр.1 | Решение Мещанского районного суда, стр.2 | Решение Мещанского районного суда, стр.3 |
Отмена неустойки по ДДУ на период до 1 января 2021
В связи с переходом большинства застройщиков на использование экроу-счетов, застройщики сейчас гораздо меньше зависят от участников долевого строительство, так как строительство осуществляется за счет собственных или кредитных средств. Однако, сложившаяся ситуация пандемии и введение режима повышенной готовности не могли не сказаться на рынке недвижимости.
Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» Правительству предоставлено право в 2020 году принимать решения по установлению особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, а также особенностей включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве.
В качестве меры поддержки строительного рынка 2 апреля 2020 года Правительством издано Постановление №423 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве» (далее – Постановление).
Основной сутью указанного Постановления является введение временного запрета на применение ответственности за нарушения сроков по договорам участия в долевом строительстве.
Постановление действует со 2 апреля 2020 года и его срок ограничен 1 января 2021 года. При этом установленные нормы касаются застройщиков и дольщиков, спор о неустойке между которыми уже разрешен судом, но оплата полностью не произведена.
Перечень случаев временного запрета на начисление неустойки установлен пунктом 1 Постановления:
1) за период со 2 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г. неустойка по ч. 6. ст. 5 (нарушение сроков оплаты цены договора) и ч. 2. ст. 6 (нарушение срока передачи объекта) Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не начисляется;
2) убытки за период со 02 апреля 2020 г. по 01 января 2021 г. не учитываются;
3) убытки полученные в результате введения режима повешенной готовности или чрезвычайной ситуации не учитываются;
4) проценты по ч. 2 и ч. 6 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не начисляются.
Стоит отметить, что Постановление не приостанавливает действие ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» касательно права сторон договора долевого строительства на расторжение указанного договора, в случае нарушения срока передачи объекта более чем два месяца.
В случае, если неустойка, проценты или возмещение убытков уже предъявлены к исполнению до вступления в силу Постановления, но еще не оплачены, застройщику предоставляется отсрочка до 01 января 2021 года.
Таким образом, ранее возникшая неустойка не отменяется, однако получить деньги будет возможно только после окончания предоставленной Постановлением отсрочки.
При этом, Постановлением не урегулирован вопрос предъявления требований в суд о взыскании неустойки, начисленной до 2 апреля 2020 г. Учитывая отсутствие прямого запрета на обращение в суд, взыскание неустойки за период до 02 апреля 2020 г. допускается.
В настоящий момент отсутствуют нормы, запрещающие судам взыскивать штраф за неудовлетворение требований потребителя (дольщика) в добровольном порядке, за период до введения Постановления в действие.
Со стороны контролирующих органов до 1 января 2021 года в отношении застройщиков, просрочивших срок введения объекта в эксплуатацию, не будут направляться соответствующие уведомления о нарушении сроков более чем на шесть месяцев.
Объекты с нарушением срока более чем на шесть месяцев подлежат включению в реестр проблемных объектов только после 01 января 2021 года, при условии, что на момент внесения в реестр сохраняются основания для включения в указанный реестр.
Кроме того, исполнительные органы не вправе обращаться в суд с требованием о приостановлении на определенный срок деятельности застройщика, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
Таким образом, правительством приняты меры для поддержания строительного бизнеса: до 1 января 2021 г. решено не применять неустойку, штрафы, пени и иные меры ответственности за нарушение законодательства о долевом строительстве. Предполагается, что предоставленных послаблений ответственности будет достаточно для восстановления обычной деятельности строительных организаций и минимизации потерь.
новый размер неустойки— 3% за каждый день просрочки
Роспотребнадзор подготовил изменения в закон «О защите прав потребителей», согласно которым размер неустойки, уплачиваемый застройщиками за нарушение сроков договора с потребителем, составит 3% в день или 1100% годовых.
Кроме того, судам будет запрещено уменьшать размер неустойки — такие предложения содержатся в подготовленном Роспотребнадзором проекте федерального закона «О внесении изменений в Закон РФ “О защите прав потребителей“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации», опубликованном на федеральном портале проектов нормативных правовых актов.
Как сообщает портал ЕРЗ, законопроект предлагает уточнить понятие «потребитель». Необходимость такого уточнения обусловлена приведением понятийного аппарата в соответствии с положениями гражданского законодательства. Законопроект также вводит понятие «вывеска», сформированное из определений данных ему в правоприменительной практике.
Кроме того, устанавливается, что лица, осуществляющие отдельные виды деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, являются субъектами, при сделках с которыми применяются положения законодательства о защите прав потребителей.
Помимо указанных изменений законопроект содержит нормы, затрагивающие права и обязанности потребителей, предусмотренные законом 214-ФЗ о долевом строительстве жилья. Как отмечают разработчики законопроекта, «в настоящий момент в отраслевом законодательстве РФ существует отличный от установленного в Законе о защите прав потребителей подход к определению размера штрафа (пени, неустойки) за нарушение прав потребителей».
Напомним, что законодательством о долевом строительстве устанавливается мера ответственности за нарушение сроков передачи объекта (двойной размер 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки) и устранения недостатков застройщиком (1% от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатка за день просрочки).
По мнению Роспотребнадзора, ограничения начисления неустойки расходами, необходимыми для устранения такого недостатка (дефекта) не являются экономически обоснованными и не мотивируют застройщика к соблюдению прав потребителя.
Более того, законная неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования, не учитывает, что с 01.01.2016 для расчёта штрафа и пеней применение ставки рефинансирования заменено ключевой ставкой Банка России (Указание ЦБ от 11.12.2015 №3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России»).
Предполагается изменить положения ч.2 ст. 6 214-ФЗ, установив обязанность застройщика выплачивать пени гражданину — участнику долевого в размере 3% от цены договора за каждый месяц просрочки. Для остальных участников долевого строительства размер неустойки (пени) не изменится.
Также предлагается изменить ч.8 ст.7 214-ФЗ, установив, что за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства застройщик уплачивает гражданину — участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 3% от общей цены договора.
Кроме того, предлагается изменить Часть первую Гражданского кодекса России, дополнив ст.333 пунктом 4 и новым абзацем ст.421, в которых установить положение о невозможности снижения взыскиваемой потребителем законной неустойки с профессионального предпринимателя-правонарушителя.
Предлагая данные изменения, разработчики законопроекта ссылаются на устоявшуюся судебную практику, согласно которой суды требуют сопоставления основной суммы долга и размера взыскиваемой суммы неустойки в их соотношении, и на недопустимость взыскания суммы штрафных санкций, превышающей основную сумму долга.
Дальнейшее утверждение приведенного подхода ведет не только к недокомпенсации интересов потребителя, но и к стимуляции правонарушений и неисполнению обязательств, поскольку, согласно логике такого подхода, размер штрафных санкций не может превышать суммы основного долга независимо от фактического периода просрочки.
Как указано в пояснительной записке к законопроекту, разработанный проект федерального закона призван повысить уровень защиты прав потребителей и одновременно создать законодательный заслон на пути применения недобросовестной практики профессиональными участниками потребительского рынка, тем самым расширить возможности их здоровой конкуренции.
Публичное обсуждение проекта закончилось 25 марта 2021 года.
Напомним, что со своей стороны, ряд застройщиков настаивают на исключении жилья из закона «О защите прав потребителей», ссылаясь на его высокую стоимость. Такими действиями они хотят защититься от так называемого потребительского экстремизма со стороны покупателей, обнаруживающих в проданном жилье многочисленные недоделки.
По материалам сайта https://erzrf.ru/
Что такое неустойка по ДДУ, как взыскать неустойку?
Далеко не всегда застройщики поступают честно с теми, кто покупает у них квартиры. Чаще всего дольщики жалуются на две вещи – нарушение сроков передачи жилья и медленное устранение дефектов, которые выявили во время приемки. И в том, и в другом случае компанию можно наказать рублем. Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ, подробно разбираемся в этой статье.
Что такое неустойка по ДДУ?
В общем понимании неустойка – это штраф для одной из сторон договора, который накладывают в случае неисполнения или неполного исполнения ею своих обязательств.
В случае с новостройками эти обязательства указаны в договоре долевого участия (ДДУ). В этом документе указываются условия соглашения между застройщиком и покупателем жилья, в том числе сроки исполнения обязательств по передаче квартиры. При их нарушении начисляется неустойка — определенная законом сумма, которую должник обязан выплатить за то, что он передал квартиру позже положенной даты.
Основания для взыскания неустойки с застройщика по ДДУ
Размер неустойки по ДДУ рассчитывается, исходя из положений статей 6 и 7 Федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве…» и зависит от того, каким именно образом девелопер нарушил положения договора долевого участия.
Застройщик обязан выплатить владельцу квартиры неустойку при нарушении сроков:
- передачи жилья дольщику;
- устранения недостатков (дефектов) объекта строительства.
Если застройщик задерживает выдачу ключей от квартиры, размер неустойки рассчитывается как двойная величина 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки.
Важно! День исполнения обязательств в случае с неустойкой – это дата передачи квартиры, которая указана в ДДУ. Ее не нужно путать со сроком ввода объекта в эксплуатацию (датой завершения строительства).
Пытаясь уклониться от выплаты неустойки, юристы застройщика могут вводить дольщиков в заблуждение, убеждая, что передача квартиры привязана к сроку ввода объекта в эксплуатацию – или вообще что это одно и то же понятие. На деле же при выплате неустойки единственной юридически правильным сроком является дата передачи квартиры, и только она.
Получить неустойку с застройщика также можно, если компания не торопится устранять недостатки, которые были выявлены в ходе приемки квартиры. Но тогда сложнее будет доказать сам факт нарушения сроков, потому как в 214-ФЗ он определяется как «разумный» и не имеет четких границ. В этом случае можно напомнить о положении закона «О защите прав потребителей», по которому максимальный срок на исправление недостатков по любым услугам составляет не более 45 дней.
Размер неустойки с застройщика по ДДУ при нарушении сроков устранения недостатков составляет 1% от суммы, потраченной на ремонтные работы (ч. 8 ст. 7 214-ФЗ). Если выявлен дефект, по которому квартиру можно признать непригодной для проживания, сумма неустойки составит полную стоимость данной недвижимости.
Порядок действий при взыскании неустойки с застройщика
Покупатели квартиры в новостройке могут взыскать неустойку с застройщика в досудебном и судебном порядке. В первом случае девелоперу направляется письменная претензия, во втором потребуется составление судебного иска. Нужно сразу заметить, что в добровольном порядке неустойка по ДДУ выплачивается нечасто. Подобные споры решаются, как правило, в судебном порядке.
Досудебное взыскание
Наиболее простой и быстрый способ получения компенсации, который предусматривает прохождение покупателем жилья всего двух шагов:
- Составление претензии. В ней рассчитывается сумма неустойки по ДДУ, указываются требования к застройщику и срок на их добровольное удовлетворение.
- Сбор дополнительных документов. К претензии можно приложить копии ДДУ и паспорта дольщика; платежное поручение, которое подтверждает факт оплаты по договору; подтверждение убытков дольщика, если таковые имели место быть.
- Предъявление претензии застройщику. Вместе с собранным пакетом документов передается лично с получением подписи о приеме, либо отправляется курьерской почтой или заказным письмом.
Застройщик должен рассмотреть претензию в течение 10 календарных дней со дня ее предъявления и дать письменный ответ. В случае, если компания отказывается возмещать ущерб или игнорирует требования дольщика, придется писать и подавать иск в суд.
Судебное взыскание
В случаях отказа возмещать ущерб, полученный в результате невыполнения принятых строительной компанией обязательств, требуется обращение в суд. Это более времязатратный способ получения неустойки по ДДУ, который может занять около двух месяцев или больше.
Судебное взыскание неустойки с застройщика по ДДУ включает в себя следующие этапы:
- Составление искового заявления. Оно должно содержать те же требования, что ранее были указаны в претензии к застройщику. Подробные указания по оформлению исков указаны в статье 131 Гражданского процессуального кодекса РФ.
- Подача иска. Осуществляется в районный суд по месту нахождения ответчика, регистрации истца или исполнения договора.
- Предварительное заседание. По своему усмотрению судья может назначить его, чтобы задать уточняющие вопросы сторонам, запросить дополнительные документы или предоставить оригиналы, дополнительные доказательства по делу.
- Основное заседание. После него выносится решение по делу, поэтому к нему следует тщательно подготовиться – изложить суду свою позицию и убедить в том, что застройщик действительно нарушил условия ДДУ и должен выплатить неустойку.
- Вынесение решения. Если оно устраивает обе стороны процесса, дольщику остается только получить на руки исполнительный лист и дождаться получения неустойки.
Если компания-застройщик или дольщик остались недовольны решением суда, они могут обжаловать его, подав апелляцию. Тогда дело будет рассмотрено повторно коллегией из трех судей. По срокам процесс занимает около месяца. После этого либо будет вынесено новое решение, либо его оставят без изменений. По практике чаще всего коллегия соглашается с судом первой инстанции и не меняет его решение.
Когда сумма неустойки может быть уменьшена?
Суд имеет право уменьшения суммы неустойки с девелопера по письменному мотивированному заявлению ответчика (застройщика). Это допускается только в исключительных случаях. Судом должны быть указаны причины снижения неустойки. При этом учитываются реальная величина ущерба, степень выполнения обязательств ответчиком и прочие обстоятельства. Судьи редко выносят решения по снижению суммы неустойки, так как расчет компенсации производится в соответствии с положениями 214-ФЗ.
Неустойка ДДУ
Права дольщиков по ДДУ
▶ Договор участия в долевом строительстве ДДУ
▶ Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ
▶ Формула расчёта суммы неустойки по ДДУ
▶ Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ
▶ Убытки при просрочке передачи по ДДУ
▶ Что делать, если был заключен договор уступки прав по ДДУ
Досудебный порядок
▶ Как написать претензию застройщику о выплате неустойки
▶ Как правильно отправить застройщику претензию о неустойке
▶ Как не нужно отправлять претензию о неустойке по ДДУ
Подготовка к суду
▶ Когда лучше арбитраж, а когда общая юрисдикция
▶ Какой суд общей юрисдикции выбрать для обращения с иском
▶ Штраф 50 % от неустойки
▶ Когда можно рассчитывать на положительный исход дела
▶ Документы для иска о взыскании неустойки по ДДУ
Судебное разбирательство и исполнение решения
▶ Судебные заседания по делу
▶ Как получить решение суда
▶ Самый быстрый способ исполнения судебного решения
Люди, занимающиеся возведением объектов недвижимости (застройщики), очень часто осуществляют свою деятельность, используя заемные средства. Как правило по этой причине, если курс валюты растет или возникают какие-либо финансовые проблемы, обусловленные иными факторами, строительство затягивается или вообще останавливается.
Наши российские законы говорят о том, что если застройщик не передал дольщику квартиру в установленный срок, указанный в Договоре долевого участия, то такое пренебрежение своими обязательствами даёт право дольщику на взыскание неустойки ДДУ.
Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)
Договор долевого участия в строительстве — выгодный и удобный инструмент приобретения своего жилья. В наше время достаточно часто в своей жизни можно встретиться с понятием ДДУ или «Договор Долевого Участия. Как правило, это связано с рынком недвижимости, поэтому у человека возникает ряд вопросов относительно данного понятия.
Долевое строительство регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Именно данный нормативно-правовой акт определяет важные нормы закона относительно ДДУ.
Как показывает практика на данный момент, строительные организации как правило стремятся обойти этот законодательный акт. Они создают кооперативы, не заключая с клиентами договоров долевого участия, или вообще предлагают подписывать договор предварительно, не регистрируя его в РОСРЕЕСТРЕ. Если застройщик пользуется подобной инициативой, осуществить взыскание неустойки по договору долевого участия «ДДУ» может быть не совсем легко. Если же договор, как положено подписан и зарегистрирован в РОСРЕЕСТРЕ, то процесс значительно упрощается.
Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ
Могу ли я рассчитывать на компенсацию от застройщика?
– В договоре ДДУ есть пункт, в котором написано следующее: «стороны определили, что изменение сроков строительства в соответствии с разрешительной документацией, полученной Застройщиком в порядке, установленном Действующим законодательством, является безусловным основанием для изменения условий настоящего договора в соответствии с такими разрешительными документами и не влечет для Застройщика уплаты неустойки или взыскания иных убытков». При наличии такого пункта я могу рассчитывать на компенсацию? Сдача дома должна была быть в июне 2019 г., а уже перенесли на конец 2020 г.
Сергей Корчанов/Pixabay
Отвечает руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН» Дмитрий Логинов:
На ваш вопрос нельзя ответить однозначно. В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее 214-ФЗ), существенным условием ДДУ является срок передачи объекта долевого строительства.
Задержали строительство. Как получить неустойку?
Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?
Обычно в договоре указывают две даты: срок строительства и срок передачи квартиры дольщику. Срок строительства привязан к разрешению на строительство (РнС), а срок передачи устанавливается в договоре. При этом принципиальным является только второй из них, а первый носит информативный характер. В 214-ФЗ неустойка предусмотрена только за нарушение срока передачи. На практике застройщики указывают срок строительства равным действующему (РнС), а срок передачи устанавливается с запасом в несколько месяцев и даже больше. В одном из ЖК разница между данными сроками составила 1,5 года. Важно понимать, что застройщик может продлевать действие РнС без правовых последствий, но только до того момента, пока не нарушает обязательств по своевременной передаче квартиры дольщику.
Теперь вернемся к вопросу и описанному выше пункту ДДУ. В договоре прописано, что продление (РнС) влечет безусловное изменение срока строительства, и данное обстоятельство не дает оснований для взыскания неустойки. В своем вопросе дольщик указывает, что сдача дома перенесена с июня 2019 года на конец 2020 года, т.е. речь опять идет о сроке строительства. Исходя из положений 214-ФЗ, такое нарушение не влечет возникновения права на неустойку.
Однако в вопросе нет информации о том, был ли нарушен срок передачи квартиры. Если данное нарушение имело место, то право на судебное взыскание неустойки имеется, и пункт договора, приведенный выше, на данное право никак не повлияет. Также важно помнить, что неустойка начисляется только за период просрочки передачи квартиры, который устанавливается с учетом даты истечения срока передачи (согласно договору) и даты акта приема-передачи.
Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Ирина Горская:
Неустойка, как компенсационная мера за нарушение сроков окончания строительства и передачи объекта долевого строительства дольщику, предусмотрена Федеральным законом № 214.
В соответствии со ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами, являются недействительными. К таковым условиям может быть отнесен и указанный Вами пункт ДДУ, лишающий Вас законного права на получение неустойки в связи с несвоевременной передачей объекта долевого строительства. Вместе с тем, при наличии исходящего от застройщика предложения о переносе сроков передачи объекта долевого строительства Вы вправе заключить с застройщиком соответствующее соглашение, исключающее возможность требовать неустойку до окончания нового срока. Если такое соглашение сторонами не заключено, право на взыскание неустойки возникает с момента нарушения застройщиком первоначального срока, указанного в ДДУ.
Как взыскать компенсацию с застройщика, задержавшего сдачу дома?
Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (г. Пятигорск):
Зависит от того, по какой причине перенесли срок сдачи дома. Если это указано в разрешительной документации застройщика, то рассчитывать на компенсацию будет трудно. Самое первое, что Вам нужно сделать – это обратиться к застройщику за пояснениями, по какой причине произвели перенос сроков сдачи дома.
Отвечает технический специалист Rosreestr.net Алексей Шайхов:
К сожалению, компенсацию получить не получится. Что написано в договоре на человеческий язык: если застройщик получит новый разрешительный документ, то можно поменять в договоре и срок сдачи объекта. Единственное, что Вы можете сделать – запросить новый разрешительный документ (или старый) у застройщика. Если в нем прописано, что можно переносить сдачу объекта на новый срок, тогда компенсацию за перенос Вы точно получить не сможете. Если новый разрешительный документ не был получен, у Вас есть все основания для получения компенсации.
Отвечает руководитель юридического отдела технологичного агентства Homeapp Антон Самойлов:
Подписывать договор с таким неоднозначным условием не следовало, потому что фактически застройщик обеспечил себе возможность откладывать срок окончания строительства сколько угодно, ссылаясь на изменение срока в разрешительной документации. А срок действия разрешения на строительство может быть продлен. Однако, с точки зрения закона, это условие является ограничением прав участника долевого строительства, а, значит, может быть оспорено. Кроме того, любое изменение договора участия в долевом строительстве, в том числе касающееся сроков, оформляется дополнительным соглашением, подлежащим, как и сам договор, государственной регистрации. В одностороннем порядке застройщик изменить срок не вправе.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Застройщик заранее сдвинул срок сдачи – могу я подать претензию?
Получу ли я компенсацию от застройщика за перенос сроков сдачи?
Могу ли я не принимать квартиру в новостройке?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
на что обратить внимание? Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»
.Покупка новой квартиры — шаг серьезный и ответственный. Перед тем, как купить дом в новостройке, нужно все хорошенько взвесить и обдумать. Продажа жилого помещения предполагает заключение ДДУ (214-ФЗ). На что следует обратить внимание при подписании этого документа? Об этом и пойдет речь в нашей статье.
Первые строки договора
Прежде чем брать на себя обязательства перед той или иной строительной компанией, следует внимательно изучить DDU (214-ФЗ).На что обратить внимание с самого начала? Прежде всего, необходимо установить, кто в документе зарегистрирован как разработчик. В тексте обязательно указывается полное название строительной компании. Не мешает и более подробная информация — дата и место регистрации разработчика, свидетельство свидетельства о внесении предприятия в Единый государственный реестр и так далее.
Договор должен быть заключен от имени застройщика, указанного в проектной декларации, разрешении на строительство и договоре аренды или купли-продажи земельного участка под строительство объекта.При этом от имени предприятия может действовать генеральный директор. Именно его подпись должна стоять в документе. Если контракт подписывает другой менеджер, во время судебных разбирательств могут возникнуть непредвиденные трудности. Другой сотрудник имеет возможность представлять интересы компании только по доверенности, и он должен быть прикреплен к DDU.
О чем будет разговор?
Предмет договора должен быть указан четко, без возможности расхождений.Доля в строительстве многоквартирного дома предполагает получение определенного имущества в заранее оговоренный срок. Это необходимо исправить в документе. Любые другие вопросы — участие в инвестиционной деятельности, софинансирование строительства, уступка права требования помещения после ввода объекта в эксплуатацию — не имеют отношения к предмету DDU. Закон 214-ФЗ прямо указывает на это. И не важно, написано в названии документа «договор долевого участия» или нет.
Детальное описание — залог успеха
Закон 214-ФЗ об участии в долевом строительстве предписывает, что DDU должен содержать все возможные характеристики объекта. В ней должен быть указан адрес дома, кадастровый номер земельного участка, предлагаемый номер квартиры, этаж, на котором она расположена. Кроме того, обязательным является пункт о финансовых гарантиях, которые застройщик предоставляет своим клиентам.
В документе также должен быть письменный гарантийный срок на недвижимость и ее инженерные услуги.Как правило, гарантия на жилое помещение составляет 5 лет, на его оборудование — 3 года. Застройщик не вправе уменьшить срок ответственности за переданный объект на законных основаниях.
Вопрос о стоимости квартиры
Договор долевого участия должен содержать точное техническое описание будущего жилья. Следует указать площадь квартиры, размер балкона, лоджии или террасы с учетом понижающего коэффициента. Строительные компании традиционно стараются включить в DDU пункт о том, что если по результатам замеров БТИ площадь жилища будет меньше указанной в договоре, то акционер обязан доплатить за дополнительная площадь или застройщик вернет часть денег за недостроенные квадратные метры.Иногда в документе говорится, что каким бы ни был конечный результат, никто никому ничего не должен делать.
Опытные юристы напоминают, что закон 214-ФЗ не запрещает включение в договор пункта о пересмотре цены. Однако в соответствии с законом о праве потребителя покупатель вправе потребовать от застройщика недостающую площадь, а за лишние квадратные метры строительная компания ничего получить не может. В судебной практике этот вопрос трактуется по-разному.
Детальный «портрет» квартиры
Заключая договор долевого участия, покупателю лучше уделить особое внимание деталям. Например, застройщик должен включить в DDU подробное техническое описание объекта недвижимости. В документе прописаны все атрибуты — оконные блоки, входные и межкомнатные двери, стяжка пола, отделка стен и потолка и т. Д. Если жилое помещение передается с чистовой отделкой, то в договоре должно быть указано все, даже класс обоев. .В 214-ФЗ об участии в долевом строительстве об этом прямо не говорится, но устные обязательства застройщика в суде не представлены. Поэтому будьте бдительны и требуйте, чтобы у DDU было полное техническое описание квартиры.
Иногда строительная компания стремится заключить в договор пункт о праве вносить изменения в проектную декларацию, планировку и технические характеристики объекта без согласования с дольщиком.Однако с юридической точки зрения это недопустимо: покупатель должен получить полную информацию о приобретенном товаре.
Когда ждать исполнения обязательств?
Сроки выполнения всех заявленных обязательств в ДДУ (214-ФЗ) должны быть четко указаны. На что следует обратить внимание при изучении этого раздела договора? Прежде всего, в нем должен быть указан срок действия самого документа. Причем формулировка должна быть такой, что она действительна до тех пор, пока стороны не выполнят все взятые на себя обязательства.
Кроме того, DDO должен указать дату передачи квартиры заказчику. Строительная компания часто оговаривает не конкретный срок, а квартал, в котором она планирует передать ключи от жилья дольщикам. Это не считается нарушением закона, но доставляет клиенту определенные неудобства. Дело в том, что защита его интересов в случае нарушения сроков четко прописана в 214-ФЗ. Краткое содержание законодательного акта включает очень важный момент — заказчик может расторгнуть договор только через два месяца после истечения срока передачи указанного в нем объекта.Это означает, что потребителю придется дождаться конца квартала, а затем еще 2 месяца, чтобы предъявить свои претензии разработчику.
И строительная компания активно ищет возможность обойти 214-ФЗ. Штраф за невыполнение сроков может стать тяжелой ношей на плечах разработчика, поэтому он всегда старается подстраховаться. Например, включает в договор условие, при котором он несет материальную ответственность только в случае его собственной вины, или необоснованно расширяет перечень обстоятельств непобедимой силы.Так что будь осторожен! Традиционно форс-мажор подразумевает террористические акты, военные действия или стихийные бедствия. На него не распространяются внесение изменений в законодательство, неблагоприятные погодные условия и бездействие контрагентов.
Качественный другой ДДУ под водой
214-ФЗ об участии в долевом строительстве предписывает, что в случае возникновения недостатков в квартире компания обязана устранить их в разумные сроки или выплатить заказчику соответствующую компенсацию.
Некоторые застройщики пытаются предвидеть возможные недоразумения и включают в DDU пункт о том, что разрешение на ввод в эксплуатацию приравнивается к подтверждению соответствия объекта проектной документации. Таким образом, застройщик старается минимизировать свою ответственность за некачественное жилье. Возможность претензии со стороны владельца предмета все же не исключает, но может вызвать проблемы во время судебного разбирательства.
Как сэкономить деньги?
Денежная сторона сделки — важнейший пункт DDU (214-ФЗ).На что следует обратить внимание в этом выпуске? Во-первых, в контракте должна быть четко указана стоимость недвижимости. Лучше, если это будет указано в рублях. К сожалению, зачастую цена квадратного метра определяется в условных единицах, не закрепляя конкретный курс в документе. Это сильно ухудшает условия контракта.
Во-вторых, в DDU (образец можно найти в любом юридическом бюро, тот, что мы приведем ниже), должно быть указано, в какие сроки и за какой счет будет производиться оплата.Например, это могут быть собственные сбережения или ипотечный кредит. И мы должны внимательно изучить момент, по истечении которого обязательства заказчика по контракту будут считаться выполненными. Застройщики настаивают, что это происходит после зачисления средств на счет строительной компании. В результате акционер подвергается большому риску. Ведь перевод денег через банк происходит в течение нескольких дней, и все это время покупатель находится в подвешенном состоянии. Решение этой проблемы довольно простое — в договор долевого участия необходимо включить пункт о том, что обязательства перед застройщиками считаются выполненными в момент внесения денег в банк.
Кто несет сопутствующие расходы?
Важно уточнить вопрос, какая сторона будет платить за регистрацию собственности в Управлении Росреестра. Кроме того, необходимо определить, в какой момент покупатель должен оплачивать коммунальные услуги.
Часто застройщики стараются включить в DDU точку, в которой заказчик оплачивает счета за воду и свет с момента ввода дома в эксплуатацию. Однако передача квартиры по акту может произойти только через несколько месяцев.Получается, что, еще не поселившись в новой квартире, хозяину придется заплатить за «коммуналку». В этом нет ничего справедливого, поэтому настоятельно рекомендуем внимательно изучить данный пункт договора.
Как отключить DDU?
Долевое участие подразумевает не только заключение договора, но и возможный отказ от обязательств перед застройщиком. Если это происходит по инициативе заказчика, то он должен уплатить штраф. При подписании контракта стоит обратить внимание на его размер.Обычно она колеблется в пределах 1-15 процентов от стоимости недвижимости. Жесткие меры наказания для участников долевого строительства в этом случае в 214-ФЗ не предусмотрены. Краткое содержание законодательного акта предполагает, что этот вопрос оставлен на усмотрение сторон. Помните о возможных финансовых потерях при расторжении договора и обратите внимание на размер штрафа — это поможет вам сэкономить.
В заключение хочу отметить, что дольщику не нужно настаивать на детализации всех пунктов договора.В ходе судебного разбирательства будет учитываться закон о защите прав потребителей, который полностью защищает интересы физических лиц.
Налоговый кодекс Часть вторая, Раздел VIII
% PDF-1.7 % 2 0 obj > / Метаданные 4 0 R / Страницы 5 0 R / StructTreeRoot 6 0 R / Тип / Каталог / ViewerPreferences 7 0 R >> эндобдж 4 0 obj > транслировать Microsoft® Word для Office 365
) 8 ݶ QTEHG> Rʏ ~ # -zA z @ A (> Yq} a! CS
FZ 215 о жилищном строительстве. Федеральный закон «О жилищно-копировальных кооперативах». Скачать Закон о жилищно-копировальных кооперативах
Новостройки стали актуальными и зачастую выгодными перспективами для приобретения собственного жилья. В основном они предусматривают массу преимуществ и нюансов, которые выгодно выделяются на рынке недвижимости. Это касается приобретения в рассрочку, с использованием материнского капитала, беспроцентной ссуды и т. Д.
Но в таком важном ответственном деле важно не только изучить то, что в итоге обещает разработчик. Невозможно произвести какие-то незаметные на первый взгляд детали. Речь идет о федеральном законе, по которому будет или будет вестись строительство.
Покупая жилье на вторичном рынке, его также можно осмотреть, чтобы выявить достоинства и недостатки. С новостройками такой возможности нет, и вам останется только изучить проект, в котором будут красочные картинки.Фактически, покупка того, чего в сделке нет, еще не было на момент совершения сделки. Поэтому нельзя упускать из виду законы — в них могут быть нюансы и моменты, которые могут защитить права акционера в случае возникновения непредвиденных обстоятельств или, наоборот, усугубить сложившуюся ситуацию.
Чтобы ответить на вопрос, стоит ли покупать квартиры, построенные на 215-ФЗ, необходимо обратиться к этому закону.
Суть 215 ФЗПодписание договора о приобретении квартиры в новостройке по 215-ФЗ означает, что желание приобрести жилье выступает членом жилищно-строительного кооператива (ЖКХ).Подобная форма покупки абсолютно легальна и очень привлекательна по стоимости. Объясняется это отсутствием принудительного страхования новостроек и налога на отчисления на добавленную стоимость. Кроме того, вы можете взять ипотеку или воспользоваться материнским капиталом.
Вы можете самостоятельно застраховать сделку в выбранной страховой компании. Но штраф при переводе или просрочка сроков сдачи жилья в ЖСК в этом случае не предусмотрены. При таком положении и прекращение сделки с RCS с последующим обращением в суд не гарантирует возврата средств.Жилищно-строительный кооператив может вернуть их только при наличии на счете необходимой суммы. Если средств нет — выплат не будет. Регулирование платежей квартир и все другие вопросы в ЖСС осуществляется только уставом кооператива. Ему посвящены 11 и 12 главы Жилищного кодекса, но на закон «О защите прав потребителей» надеяться не приходится. Он не распространяется на объекты, которые построены или уже построены на 215-ФЗ, отличает его от 214-ФЗ.Ведь ВСС по определению — это форма взаимодействия между самими гражданами с целью их объединения по строительству и управлению жилищным фондом. Четкая связь акционеров с застройщиком не регламентирована. Фактически при строительстве по этому закону преимущественно участники этого кооператива становятся соинвесторами.
Четкие сроки сдачи объекта могут не указываться, а если они зарегистрированы — ГКЦ не может выступать поручителем, так как не выступает застройщиком и не несет ответственности за свои действия.
Стоит внимательно изучить все аспекты договора. Если эти сроки зафиксированы — больше всего внушает доверие. Только для кооператива они не имеют такой силы по вышеупомянутым причинам.
Объект связиОсобое внимание следует обратить на наличие фразы «договор действует с момента подписания до исполнения всех обязательств» — это означает, что договор действует до тех пор, пока застройщик не отдаст объект.Но это может произойти через 10 лет. Конечно, в иске нельзя отказать по этой причине, но обращаться с претензией желательно только тогда, когда примерный срок затягивается на значительный период времени (например, 6 месяцев).
Привлекательная цена на момент заключения договора в начале строительства позволяет увеличить весь период строительства. В случае недостаточного финансирования все претензии покупатель может предъявить исключительно кооперативу. То есть и себя, потому что он участник этого жилищного договора.
Договор долевого участия или жилья?Юридически в вопросах новостройки больше защищен скейлером, чем членом HSC. Акционеры защитились от двойной продажи и мошенничества, их бизнес будет приоритетным в суде по форс-мажору. Но гарантии окончания строительства на стройплощадке никаких договоров не дадут. Поэтому важно изучить не только договор, схему продаж, но и историю разработчика, опыт и репутацию.
Отсюда делайте вывод сами, готовы ли вы рискнуть и заключить договор купли-продажи жилья по ФЗ-215.
Приобрести жилье можно как у застройщика, так и у подрядчиков. О преимуществах и недостатках покупки квартиры у застройщика читайте
.Покупка жилья в новостройке в России сегодня не представляет трудностей: на выбор предлагается большое количество вариантов любых площадей, с различной планировкой квартир и их габаритами.Мы регулируем процесс строительства одновременно двумя законами — федеральными законами 214 и 215. Каждый из законов имеет свои особенности и свои преимущества. Однако определить, чем ФЗ 214 отличается от 215 ФЗ, и выбрать для себя оптимальный вариант Покупатели смогут только после их детального изучения.
Отличия 214 ФЗ от 215 ФЗ
Строительство 215-ФЗРаспространенным способом приобретения жилья на первичном рынке становится покупка квартир в новостройках через жилищно-строительные кооперативы ЖКХ.Суть 215 федеральных законов полностью связана с этой процедурой. Главное достоинство закона сводится к тому, что через 215 ФЗ можно получить квартиру по более доступной стоимости, чем через 214 ФЗ.
Такая особенность связана с тем, что СКК не предполагает обязательного страхования, а вклады акционеров не облагаются налогом на добавленную стоимость. Кроме того, согласно 215 ФЗ, есть возможность оформления ипотеки и материнского капитала. Самостоятельно клиент сможет застраховать сделку, выбрав для этого предпочтительное страховое агентство.
В соответствии с 214-м федеральным законом планируется подписание договора долевого участия ДДУ между сторонами строительной сделки. Сегодня этот способ приобретения квартир в новостройках считается самым защищенным. Изначально покупатель находится под защитой государства, так как застройщик вправе оформить договор только после полного сбора документации. В тексте договора прописываются мельчайшие детали сделки, начиная по времени и стоимости и заканчивая домом купленной квартиры.
Важной особенностью 214 ФЗ является признание земельного участка залогом застройщика, держателем которого являются покупатели квартир. В случае невыполнения обязательств компания-застройщик выплачивает штраф, кроме того, клиент может потребовать судебную компенсацию за нарушенный срок.
При выборе между двумя действующими законами преимуществом должен быть закон 214 ФЗ. Существенным преимуществом закона 214 перед законом 215 является требование качественного исполнения.строительные работы по заказу заказчика. На любой объект строительства распространяется гарантия на 5 лет, по которой все обязательства также покрывает застройщик.
Некоторые из наиболее важных вопросов Кого интересуют покупатели новостроек: Можно ли купить эту новостройку? Выгодно ли инвестировать в конкретный жилой комплекс? Защищены ли права покупателя?
В ответе представителя застройщика всегда можно услышать: Конечно, строительство ведется на 214 ФЗ, а не на 215.И все кивают, подавая заявку, а ведь понятно, как именно покупатель ФЗ №214? В чем его отличие от ФЗ №215?
ФЗ № 214 — Это закон об участии в долевом строительстве, замененный с 1 июля 2019 года на концепцию проектного строительства многоквартирных домов и других объектов недвижимости, ФЗ № 215 — Это закон о жилищно-накопительных кооперативах. Далее следуют их отличительные особенности:
Ранее ФЗ 214 был оформлен Договором о долях, с 1 июля 2019 года застройщики смогут привлекать деньги граждан только на специальных советах в уполномоченных банках.То есть заказчик будет оплачивать строительство своей квартиры не застройщику, а банку. Денежные средства будут храниться на специальных счетах эскроу до начала строительства объекта и сдачи дома в эксплуатацию.
Кроме того, строительная компания должна иметь собственный капитал в размере не менее 10% от общей проектной стоимости строительства дома. В этом случае возможность купить квартиру на начальном этапе строительства останется прежней.
Строительные компании будут инвестировать в строительство либо собственные средства, либо кредиты, взятые в банках.
Данные изменения позволят минимизировать риски граждан от потери клиентских средств. В свою очередь, после возведения конструкции покупатель обязан снять квартиру по акту осмотра.
В ФЗ-214 строго оговаривается срок, срок, по которому девелопер обязан передать объект строительства, конкретный объект строительства проекта определяется передаваемым в имущественные права, цена, срок его оплата, гарантийный срок на строительную площадку;
ФЗ 215 предусматривает членство в кооперативе, поэтому отношения между ВКК и его участниками являются фиксированными.Вступление в ЖСС определяется уставом самого ВСК и Жилищным кодексом РФ, но не законом 215 ФЗ. Участник ЖСС может быть опубликован после подачи заявления в ЖСС и внесения оплаты. вступительного членского взноса и первого взаимного взноса. В этом случае информация об участнике передается в Государственный реестр юридических лиц.
У участников жилищно-строительного кооператива по уставу могут возникнуть обязательства, например, это может быть обязанность по уплате членских и вступительных взносов (помимо взаимных).Поэтому необходимо внимательно изучить устав и все учредительные документы Хсх, а также то, каков порядок и размер уплачиваемых взносов и сам график выплат и т. Д.
Какие положения Закона №214 защищают участника проектного финансирования строительства?
Банк, на счетах которого будут размещаться счета граждан, будет контролировать и вправе отказываться от операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Иные денежные операции по строительству объекта вне рамок Закона о долевом строительстве будут запрещены.
Статья 12.1 Федерального закона № 214 Обязательства Застройщика должны быть предусмотрены в одностороннем порядке:
1) согласно статьям 13-15 ФЗ № 214 залог,
2) Согласно статье 15.1 Федерального закона № 214 по Гарантии
3) Страхование ответственности в случае банкротства или гарантия банка за невыполнение обязательства по передаче объекта.
Что получает участник соглашения об участии от этих способов обеспечения обязательств?
1) возврат денежных средств, внесенных в соответствии с Договором участия или в силу Закона №214,
2) Выплата убытков, пеней, штрафа, пеней, которые полагаются участнику долевого строительства за просрочку сдачи объекта недвижимости или ненадлежащее исполнение обязательств перед застройщиком по передаче прав на объект , а также все платежи по договору, предусмотренные им и (или) федеральными законами.
Заключение договора о приобретении квартиры по ФЗ-215 означает, что будущий член Кооператива желает приобрести жилье, став членом кооператива и вложив свои средства.
Такая форма договора полностью законна и более привлекательна по стоимости. Это связано с отсутствием страховки. деньги, уплата НДС, возможность нанять менее дорогих подрядчиков (согласие работать за наличные).
При покупке квартиры по ФЗ-215 можно использовать материнский капитал, а также взять ипотеку. Дома обычно малоэтажные и быстро возводятся.
Но рисков при приобретении значительно больше — внутри от отсутствия страховки до невозможности ввести объект эксплуатации.
Для участников ЕСС возврат вложенных денег возможен только при выходе из кооператива. HST может вернуть их только при наличии необходимых средств на счете. Если денег нет — оплата невозможна. Все юридические вопросы решаются только уставом кооператива.
К тому же срок сдачи был отложен на год, и теперь дом еще не подведен под коммуникации и не передан управляющей компании. И самое сложное в этом — повернуть ситуацию на свою сторону.Деньги вернуть практически невозможно. Как найти покупателя на такую квартиру.
Вина строительство ЖК 215 ФЗ . Это согласно ему обычно жилищное строительство. И это изначально отсутствие каких-либо гарантий.
Основные позиции, которые кардинально отличаются от тех, над которыми девелоперы разрабатывают с помощью шейлерного строительства. Изначально у ЕКЦ есть особая судебная практика по разрешению споров между членами ВСК.Изначально жилищные кооперативы вправе действовать вне рамок 214 ФЗ. Что это значит?
Помимо стоимости квадратных метров, нужно платить входные билеты, которые могут вырасти до 5 процентов от стоимости квартиры. При этом членские взносы жилищный кооператив вправе взимать не только за содержание объекта, но и за его достройку, если вдруг деньги закончатся.
Отдельный разговор о договоре.На 214 ФЗ разработчик оформляет только один договор, к которому могут быть приложения и дополнительные соглашения. В котором прописываются и сроки строительства, и стоимость объекта, и штрафы. Scheduker Establishment дополнительно к договору обязана подписать устав . Нормативные положения которых не имеют ничего общего с нормами гражданско-правового обязательства
А что главное — покупая квартиру через ВСК, по закону «О защите прав потребителей», считать не стоит. Он просто не применим. Поэтому покупатель недвижимости через ЖСК юридически гораздо менее защищен, чем пролонгирующий, приобретающий квартиру у застройщика.
Поэтому, покупая недвижимость, в первую очередь необходимо обращать внимание на то, что закон выполняет закон.Предварительно узнать о законности объекта можно на сайте администрации Краснодара. Объекты, охваченные нарушением, можно увидеть на интерактивной карте, перейдя по ссылке самозанятости Краснодара. Но, даже не найдя там объекта, стоит уточнить информацию о законности строительства по телефонам 218-91-32 и 218-91-05.
Купить новостройку в Краснодаре нет проблем. Жилье здесь строится много, разной планировки, размера и качества практически по всем направлениям.В Краснодаре строительство новостроек ведется по федеральным законам 214-ФЗ или 215-ФЗ. Интересно, какие законы, какие лучше и как минимизировать риски.
Прежде чем сдавать кровь на новую квартиру, лучше изучить законы, по которым проводится сделка. Ведь это не типичная купля-продажа, так как купли-продажи на самом деле еще нет. Иногда вместо квартиры бывает только расчищенный участок под строительство или один фундамент.
И теперь вы, заплатив запрашиваемую сумму, вынуждены томиться в ожидании, пока «правильный спрос» превратится в готовую квартиру.
Новостройки на 215-ФЗ
Приобретение новостроек через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) — довольно распространенный способ приобретения жилья на первичном рынке Краснодара и Адыгеи. Такая форма покупки недвижимости вполне легальна. Хсх это не Шарашкин в офис и часто дома строят быстро и качественно.Система Российской академии наук в Краснодарском крае существует более 20 лет. Но покупатели защищены государством меньше, чем при покупке жилья на 214-ФЗ. Ниже объясню почему.
Плюсы 215-FZ
- 1. Главный плюс — стоимость квартиры ниже, чем у купленной по 214-ФЗ. Это обусловлено тем, что в ЖСС нет обязательного страхования новостроек и взносы не облагаются НДС.
- 2.Есть возможность использования материнского капитала и ипотеки.
- 3. Несмотря на отсутствие обязательного страхования, покупатель может самостоятельно застраховать сделку в выбранной им страховой компании.
Минусы и риски 215-ФЗ
- 1. Штраф за сорванные сроки сдачи жилья в ЖСК не предусмотрен. То есть вы можете планировать въезд в новую квартиру этой осенью, а по факту получить свое проживание через два года, и никто за вас штраф не платит.И, может быть, все будет построено в срок. Конечно, вам никто не скажет, и вы рискуете.
- 2. Если вы расторгаете договор с HSK и подаете в суд — это не гарантирует возврата ваших денег. HSC платит деньги только в том случае, если у него есть средства на его счете. Нет денег — нет платежей.
- 3. Закон «О защите прав потребителей» не распространяется на объекты, построенные по 215-ФЗ.
Новостройки на 214-ФЗ
По закону 214 покупатель заключает с застройщиком или его представителем Договор участия (DDU).На сегодняшний день это самый безопасный способ покупки новостроек. С самого начала покупатель находится под защитой государства, потому что еще до того, как застройщик получит возможность заключить DDU, он должен собрать пакет необходимых документов. Это и свидетельство собственности или договора долгосрочной аренды земли, и разрешение на строительство, и заключение экспертизы проектной документации и многих других документов. И они не ходят направо и налево.
Плюсы 214-ФЗ
- 1.В тексте ДДУ указаны все обязательства сторон друг перед другом — сроки, сумма, метаж, в договоре четко определена не только площадь, но и номер квартиры. То есть вы приобретаете не какие-то квадратные метры, а конкретную квартиру. Согласно 214-ФЗ, на момент подписания DDD доллер автоматически становится залогодержателем, при ипотечном имуществе от застройщика находится земельный участок, на котором строится жилой дом.
- 2.За несоблюдение сроков сдачи объекта, указанных в договоре долевого строительства, застройщик несет материальную ответственность. В случае нарушения сроков покупатель вправе принудить застройщика выплатить компенсацию в судебном порядке.
- 3. 214-ФЗ заставляет девелопера качественно выполнять работы, на каждый объект, на который застройщик распространяется, распространяется пятилетняя гарантия.
Минусы 214-ФЗ
Есть ли недостатки в 214-ФЗ? Увы, есть.Совершенных законов не существует и стопроцентную гарантию получить не может никто.
- 1. Никакой закон не может гарантировать, что дом будет достроен, и покупатель получит свою квартиру. У застройщика могут быть независимые обстоятельства, не позволяющие завершить строительство. В этом случае покупатель вернет только часть своих денег, но не всю сумму вложения. Дело в том, что согласно 214-ФЗ при банкротстве застройщика акционер становится кредитором третьей очереди — сначала требования к заработной плате рабочих на стройке, требования банка и т. Д.довольны. №
- 2. Цены строящихся квартир по 214-ФЗ обычно выше, чем по другим видам договоров — по договору 215-ФЗ или у частного застройщика.
Итак, прежде чем отдавать деньги, внимательно ознакомьтесь с договорами, просмотрите все документы, узнайте отзывы, посмотрите уже готовые объекты. Потратьте немного времени и обезопасьте себя, насколько это возможно.
Расчет неустойки за просрочку доставки. Расчет штрафов за несвоевременную сдачу квартиры.Как рассчитывается неустойка
При заключении договора долевого участия в строительстве (далее ДДУ) нет гарантий своевременной сдачи объекта. Разработчики опаздывают. Иногда объекты вообще не сдаются. Несмотря на попытки Госдумы отменить долевое строительство, вопрос компенсации дольщикам за несвоевременную сдачу дома остается актуальным. На что может рассчитывать акционер?
Компенсации и выплаты по закону
Для наглядности пример:
- стоимость квартиры 4 000 000 рублей
- просрочка 300 дней
- ставка рефинансирования 7.75%
Неустойка (пени)
Уплата пени за несвоевременную сдачу объекта предусмотрена частью 2 статьи 6 ФЗ-214. Его размер зависит от цены контракта, количества дней просрочки, ставки рефинансирования (ключевой ставки). Рассчитывается по формуле.
Рассчитаем неустойку
4 000 000 × 300 × 7,75 / 100 × 1/150 = 620000 руб.
Если квартира приобретается для личного пользования (не для предпринимательской деятельности), то помимо ФЗ-214 отношения между акционером и застройщиком регулируются Законом «О защите прав потребителей».В этом случае акционер также является потребителем.
При отсутствии другой жилой площади акционер вынужден снимать квартиру. Стоимость аренды дома после крайнего срока передачи квартиры, предусмотренного DDU, является убытком в соответствии с гражданским законодательством.
Допустим, стоимость аренды квартиры составляет 25 000 рублей в месяц. С учетом срока просрочки акционеру пришлось арендовать жилье на 10 месяцев. Таким образом, он понес убытки в размере 250 000 рублей.
Как уже было сказано, акционер — это потребитель. В случае нарушения прав потребителя (а потребитель имеет право передать ему квартиру вовремя) застройщик должен возместить ему причиненные ему физические и моральные страдания.
Необходимо доказать, что именно состояло из физических и психических страданий. Можно декларировать любую сумму. Оценим страдания в 1000 рублей в день. Итого получаем 300000 руб.
Штраф
Акционер, одновременно являясь потребителем, вправе взыскать штраф в размере 50% от суммы удовлетворенных судом требований.
Сумма удовлетворенных требований состоит из неустойки, расходов на принудительную аренду жилья, морального вреда: 620 000 + 250 000 + 300 000 = 1 170 000 рублей. 50% от этой суммы составляет 585 000 руб.
Судебные расходы
При обращении в суд выигравшая сторона возмещает все судебные издержки за счет другой стороны (ст. 98 ГПК РФ). К ним относятся государственные пошлины, платные услуги адвоката (ст. 100 ГПК РФ), услуги экспертов, командировочные расходы, почтовые расходы (ст.94 ГПК РФ).
Общая сумма компенсации
- 620 000 — неустойка;
- 250 000 — принудительная аренда жилья;
- 300 000 — моральный ущерб;
- 585 000 — штраф;
- 30 000 — судебные издержки.
Общая сумма компенсации составляет 1 785 000 руб.
Для справки. В юриспруденции имеются судебные решения о взыскании упущенной выгоды (ч. 2 ст. 15, ст. 393 ГК РФ) и процентов за использование чужих средств (ч. 3 ст. 395 ГК РФ). Российской Федерации).Эти требования декларируют юридические лица. Частным лицам такие претензии предъявлять нельзя.
Практические компенсации и выплаты
Неустойка (пени)
Размер неустойки может быть уменьшен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если застройщик внесет обращение в суд. Обязательно заявляю!
Как правило, размер штрафа снижается до 10% от стоимости жилья, а то и меньше.Почему суды везде применяют эту практику? Если все дольщики заявят о своих требованиях, девелопер просто обанкротится. В этом случае не удастся удовлетворить требования всех дольщиков. Это означает, что те, кто получит решение суда позже других, вообще останутся без какой-либо компенсации. Что будет с другими строящимися объектами? Полная остановка строительства. Значит, жильё кому-то вообще не достанется.
Это одно из мнений и, кажется, наиболее убедительное.
После применения судом статьи 333 ГК РФ неустойка составит не более 400 000 рублей.
Возмещение затрат на принудительную аренду жилья
На практике возмещение затрат на принудительную аренду жилья в случае несвоевременной сдачи квартиры возмещается в полном объеме. Для этого суду необходимо доказать «принуждение» к сдаче в аренду, а также эквивалентность объекта аренды и строящейся квартиры.
«Ограничение» при приеме на работу состоит в том, что у акционера нет другого места жительства. Те. не владеет недвижимостью и не имеет прописки по региону фактического проживания.
Эквивалентность жилого помещения заключается в том, что снимаемая квартира должна быть аналогична строящейся. Квартира примерно такой же площади, находится в аналогичном районе, стоимость аренды квартиры равняется.
Если подать в суд договор найма приравненного к жилью помещения не составит труда, то доказать «принудительность» приема на работу, начиная с 99-го, довольно сложно.Зарегистрировано 9% граждан.
Следовательно, суд, скорее всего, откажет в возмещении расходов по принудительной аренде жилья.
В отличие от Закона «О защите прав потребителей» статья 151 Гражданского кодекса Российской Федерации не была полностью оформлена в пользу акционера.
Как видно из указанной статьи, суд не обязан, но может по своему усмотрению возложить на застройщика обязанность возместить моральный ущерб. На практике реальный размер компенсации колеблется от 10 000 до 25 000 рублей.
Штраф
Практика применения судами штрафов противоречива. Не будем вдаваться в подробности. Шансы наложения штрафа на застройщика 50/50.
От взысканной суммы сумма штрафа будет равна (400 000 + 0 + 25 000) * 50% = 212 500.
Итого, без учета судебных расходов 400 000 + 25 000 + 212 500 = 637 500
Судебные расходы
Судебные расходы не включены в взыскиваемую сумму. Вы можете потребовать их возмещения после получения положительного решения или в процессе рассмотрения дела.Нет разницы. Однако судебные издержки возмещаются частично, если требования истца удовлетворены не полностью (ст. 98 ГПК РФ). В этом случае они возмещаются пропорционально удовлетворенным требованиям.
Если первоначально истребуемая сумма составляет 1,755,000, а суд присудил компенсацию в размере 637,500, то судебные издержки возмещаются в сумме 10,897.
Всего при хорошем раскладе общая сумма компенсации составит 648 397 рублей.
Если суд откажет в наложении штрафа на застройщика, то и того меньше — 432 265 руб.
Подготовка к испытанию
Судопроизводство и исполнение судебного решения
Предприниматели, занимающиеся созданием объектов недвижимости (девелоперы), часто осуществляют свою деятельность с использованием заемных средств … По этой причине при повышении курса валют или финансовых затруднениях из-за других факторов строительство откладывается или останавливается вовсе.
Российское законодательство недвусмысленно гласит, что если застройщик не передал квартиру акционеру в срок, указанный в Соглашении о долевом участии, то такое пренебрежение своими обязательствами дает акционеру право взыскать неустойку.
Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)
Договор долевого участия в строительстве — выгодный и удобный инструмент приобретения жилья. В настоящее время довольно часто в своей жизни можно встретить понятие «DDU» или «договор долевого участия». Конечно, это связано с бурно развивающимся рынком недвижимости, поэтому у человека возникает ряд вопросов по поводу этого понятия.
Долевое строительство регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Именно этот нормативный правовой акт определяет важные нормы закона о дошкольном образовании.
Как показывает практика, строительные организации часто стремятся обойти этот законодательный акт. Они создают кооперативы без заключения договоров о долевом участии с клиентами или предлагают подписать договор заранее, не регистрируя его в Росреестре.Если девелопер использует такую тактику, может быть не так просто получить неустойку (проценты) по соглашению о долевом участии (DPA). Если договор подписан и зарегистрирован в Росреестре, процесс упрощается.
Как получить штраф от застройщика? При правильном выполнении всех действий вполне возможно взыскание неустойки по договору DDU.
Общий алгоритм взыскания штрафа по ДДЭ
Выбор схемы работы
Первая инстанция
Апелляционная инстанция
Исполнение решения
Отправка претензии разработчику
Выбор схемы работы
(арбитраж или общая юрисдикция)
Первая инстанция
Апелляционная инстанция
Исполнение решения
Заявление о правовой помощи
Анализируя взыскание неустойки, следует, прежде всего, выделить досудебное процедура.Правильно составленное заявление — залог вашего успеха, как показывает практика. При предъявлении претензии мы ссылаемся на статью 6214-ФЗ, указываем размер неустойки, предусмотренный законодательством и статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также срок сдачи здания в эксплуатацию, который имеется в ваш контракт. Нет смысла сдавать претензию лично под роспись. Его нужно направить на юридический адрес и адрес из договора, если он отличается от юридического (даже на одну букву или цифру).
Во-вторых, судебное постановление (так, необходимо, например, следующие документы: копия DDU, копии платежных документов (подтверждающих оплату в соответствии с рассматриваемым договором), документы, которые могут подтвердить дополнительные расходы; в случай заключения договора уступки — его копия; документ, подтверждающий передачу жалобы). Если срок истекает и застройщик не выполняет свои обязательства (то есть добровольно оплачивает штрафы по рассматриваемому контракту), налагается штраф (плюс 50% к взысканным суммам).
Формула расчета суммы неустойки по ДДУ
Несмотря на достаточно полную теоретическую базу в рамках этого вопроса, не всегда все так очевидно. Более подробно эти вопросы мы обсуждали в статьях о расчете срока несвоевременной сдачи квартиры и расчете неустойки за несвоевременную сдачу квартиры. В этом разделе мы расскажем вам о расчете суммы штрафа по DDU более лаконично.
Размер штрафа за дошкольное образование, который нерадивый исполнитель обязан выплатить гражданам — участникам долевого строительства, рассчитывается по следующей формуле:
1/150 X SR X KDP X CD, где
CP — ставка рефинансирования Банка России,
КДП — количество дней просрочки,
CD — цена договора.
С 1 января 2016 года ставка рефинансирования в расчетах совпадает с ключевой ставкой, которая на момент написания статьи составляет 7%.Если застройщик в договоре прописывает иное, вы можете подать на него в суд.
Иногда даже калькулятор не помогает произвести правильные расчеты штрафа за DDU. Далее рассмотрим более подробный расчет штрафов за просрочку платежа.
Пример расчета суммы штрафа по ДДУ
Расчеты регулируются 214-ФЗ. Их правильность важна, так как застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.
Допустим, есть девелопер «Б» в городе «А» Российской Федерации. В соответствии с условиями контракта «Б» необходимо получить разрешение на сдачу объекта «В» во втором квартале 2019 года. «В» передается в составе акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть в срок. по сдаче «С» в эксплуатацию 31.08.2019:
- 30.06.2019 — крайний срок получения разрешения на ввод «С» в эксплуатацию.
- 31.08.2019 — крайний срок (добавить два месяца (июль и август), считая с 30.06.2019) сдачи «С» в эксплуатацию участнику долевого строительства.
Пусть фактически «C» будет передан участнику 01.10.2019. Тогда выясняется, что за период с 01.09.2019 по 01.10.2019 участник имеет право получить неустойку.
Оставьте свои данные, мы перезвоним и проконсультируем по расчету неустойки.
Заявление о правовой помощи
Убытки в случае просрочки перевода по DDU
Помимо взыскания пени за DDU, участник долевого строительства вправе требовать возмещения убытков, понесенных из-за несвоевременной передачи ему объекта недвижимости.Это может быть арендная плата (если акционер снимает дом) или повышенный (до регистрации права собственности) процент по ипотеке … Эти дополнительные расходы должны быть задокументированы.
Для подтверждения таких убытков участник проекта должен предоставить:
- договор аренды,
- документов, подтверждающих соответствующие расходы.
Что делать, если был заключен договор о передаче прав по DDU?
Бывает, что квартира в новостройке продается через посредника (договор уступки — уступка).В такой ситуации в договоре купли-продажи помещения может быть указана неверная дата получения жилья или вообще не указана эта дата. В этом случае день, указанный в исходном DDU, должен быть согласован с компанией-разработчиком.
Штраф в соответствии с DDU несет застройщик, а не предыдущий участник долевого строительства, передавший объект покупателю по договору уступки.
Как написать претензию застройщику о выплате неустойки?
Для взыскания штрафов по DDU необходимо соблюдать определенную последовательность действий.Вам необходимо начать с досудебного иска, требующего уплаты неустойки. Писать не обязательно, но имеет смысл — получить потом штраф в размере 50% от взысканной суммы. Как показала практика, для этого необходимо соблюдение всех перечисленных ниже условий.
- Правильное направление … Претензия отправлена ценным письмом с описанием приложения. Получателем является юридическое лицо — разработчик, а адрес соответствует адресу из договора или из Единого государственного реестра юридических лиц на момент отгрузки.Либо претензия была отправлена (передана) другим способом, и застройщик отказался добровольно платить санкции со ссылкой на полученную претензию.
- Ссылка на закон. В тексте указано основание для выплаты неустойки — Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иного недвижимого имущества и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
- Формула расчета. В претензионном письме указывается факт нарушения и приведенная выше формула из 214-ФЗ.Подсчитайте твердую сумму, которую она стоит, только если подписан передаточный акт, а это значит, что количество дней просрочки и текущая ставка рефинансирования известны точно. Расчет жесткой суммы без этих данных может сбить с толку, поэтому лучше не делать этого.
- Банковские реквизиты … В тексте указаны реквизиты для добровольной уплаты санкций: Фамилия, Имя, Отчество, счет получателя, имя, БИК, корреспондентский счет банка (необязательно, если эти реквизиты уже есть у разработчика — например, оплата цена договора участия была внесена со счета клиента).
- Подпись. Иск подписал участник долевого строительства.
Написав нам на электронную почту, Вы можете запросить образец (образец) претензии к разработчику о выплате неустойки.
Как правильно отправить девелоперу претензию о неустойке?
Последовательность шагов следующая.
4. Заполните образец формы уведомления.
5. Заполните две копии описи. В описании документа введите не просто «Претензию», а укажите основные требования.
6. Приложите одну копию вашей претензии в конверт.
7. Выдайте почтальону конверт с приложением, бланк уведомления и два экземпляра описи, на которых он поставит печать и подпись, а один из них вложит в конверт. Попросите прислать ценное письмо с описью и уведомлением.
8. Получите вторую копию описи и чек у почтальона. Они пригодятся для написания иска о взыскании неустойки за DDU с застройщика.
7. Загрузите приложение «Почта России» и вы сможете отслеживать статус отправления по почтовому идентификатору, указанному в квитанции.
Участвуя в долевом строительстве, граждане несут определенные риски. Это связано со сложностью строительства зданий, длительностью ввода объекта в эксплуатацию и постоянно меняющейся экономической ситуацией.
Все эти факторы могут существенно затянуть время желаемого въезда в новую квартиру… Кроме того, сам разработчик может затянуть сроки. Что делать, если его вина очевидна?
Сегодня мы расскажем вам об одном из способов наказать недобросовестного застройщика — о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта акционеру.
○ Что такое дошкольное образование?
DDU означает договор долевого участия. Его полное определение содержит ч. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ:
«По договору на участие в долевом строительстве (далее также договор) одна сторона (застройщик) обязуется построить (создать) многоквартирный дом и (или) другой объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию данные объекты, передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить предусмотренную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.»
То есть это договор, по которому граждане или организации являются участниками долевого строительства, вкладывая средства в строительство многоэтажного или иного здания. Застройщик, в свою очередь, обязуется построить дом и раздать дольщикам определенные помещения. Договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (данные условия являются гарантией выполнения сторонами обязательств).
○ При каких условиях вы можете получить неустойку?
Обязанность уплаты неустойки по DDU возникает в случае несвоевременного выполнения условий контракта.Кто уплачивает неустойку по соглашению о долевом участии? Разработчик несет ответственность за несоблюдение сроков. Обязанность по оплате возложена на него ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ:
«В случае нарушения договорных сроков передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства застройщик уплачивает неустойку участнику долевого строительства». .
Условия взыскания неустойки:
- Застройщик отсрочил передачу объекта — штраф начинает начисляться со следующего дня после предполагаемой даты передачи, указанной в договоре.
- Сроки сдачи объекта недвижимости не изменены.
Начисление неустойки прекращается в день составления и подписания сторонами передаточного акта. Уклонение от подписания документа акционером освобождает застройщика от обязанности по оплате:
«В случае нарушения договорных сроков передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства из-за уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты пени (пени) участнику долевого строительства при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.»
○ Методика расчета штрафа.
Размер штрафа рассчитывается по правилам ст. 6 Закона № 214-ФЗ:
«Застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (неустойку) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены. договора за каждый день просрочки. Если участник долевого строительства является гражданином, неустойка (неустойка), предусмотренная настоящей частью, уплачивается застройщиком в двойном размере ».
✔ Самостоятельно
Для расчета неустойки по договору, заключенному с гражданами, применяется следующая формула:
(цена квартиры по договору) × (количество дней просрочки) × (ставка рефинансирования) / 150
При расчете штрафов для предпринимателей и юридических лиц размер неустойки уменьшается вдвое.
Пример самостоятельного расчета:
Дата предполагаемой передачи недвижимого имущества стоимостью 10 млн рублей — 31.05.2017.Фактически квартира была передана 02.09.2017.
Как рассчитать штраф?
Ставка рефинансирования, по информации Банка России, с 19 мая 2017 года составляет 9%.
Количество дней просрочки отсчитывается с 1 июня, получается 94 дня.
Размер неустойки составит 564 000 рублей (10 000 000 × 94 × 0,09 / 150).
✔ Калькуляторы
В Интернете есть множество бесплатных онлайн-сервисов, которые могут помочь вам рассчитать размер неустойки.Более того, вы можете найти сайты, где в результате будет отображен весь ход расчета.
Для расчета достаточно ввести в обязательные поля срок начисления неустойки и указать цену за квартиру.
✔ Уполномоченные органы.
Участники долевого участия являются такими же потребителями, как и обычные покупатели, поэтому нарушение их прав регулируется Законом № 2300-1 «О защите прав потребителей». Для защиты своих прав граждане, права которых были нарушены, имеют право обращаться за помощью по телефонам:
- Прокурору.
- Уполномоченные местные органы власти;
- Общественные объединения потребителей, получившие статус юридического лица.
Указанные лица помогут не только рассчитать размер неустойки, но и помогут восстановить справедливость в суде.
В нашей стране принято обращаться в уполномоченные органы местного самоуправления, компетенция которых прописана в ст. 44 Закона № 2300-1:
«В целях защиты прав потребителей на территории муниципального образования органы местного самоуправления имеют право:
рассматривать жалобы потребителей, консультировать их по вопросам защиты прав потребителей;
обратиться в суд для защиты прав потребителей (неопределенного круга потребителей).»
Жалобы на девелоперов следует направлять в органы местного самоуправления через МФЦ.
○ Как определить начало штрафного периода?
День обратного отсчета иногда бывает очень сложно определить. Если она указана в виде конкретной даты, пеня начинает начисляться со следующего дня (ст. 191 ГК РФ).
Но иногда девелоперы идут на хитрости, прописывая в договоре расплывчатую формулировку: «Передача объекта осуществляется через 2 месяца после ввода в эксплуатацию.«Как рассчитать правильный день? Ввод в эксплуатацию не осуществляется после истечения срока разрешения на строительство.
Срок действия разрешения уточняйте в местном отделе архитектуры или на сайте застройщика. От него можно смело отсчитывать 2 месяца , по окончании которого начинается начисление пени.
○ Форма претензии о неустойке.
Перед обращением в суд желательно направить девелоперу письменную претензию. Если вы желаете, помимо взыскания денег, расторгнуть договор, отправка претензии является обязательным условием судебного разбирательства (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
В претензии указать:
- Подробная информация о разработчике.
- Информация о себе, включая контактную информацию и номер текущего счета.
- Подробная информация о DDU.
- Характеристики объекта, его цена;
- Срок сдачи объекта и срок задержки.
- Расчет неустойки на дату составления документа.
- Список прилагаемой документации.
- Дата составления.
Претензия подписывается и отправляется заказным письмом на регистрационный адрес застройщика, указанный в договоре. Подтверждение доставки письма следует сохранить в случае судебного разбирательства. Если ответ не пришел в течение 30 дней с момента получения документа разработчиком, нужно подумать о подаче иска в суд.
✔ Образец претензии
Самостоятельно оформить претензию сложно, так как следует учитывать множество нюансов.Требования к застройщику должны быть изложены максимально грамотно, поэтому рекомендуется обратиться к практикующему юристу.
○ Куда идти дальше?
Если нет ответа от застройщика, следует обратиться в суд общей юрисдикции.
В соответствии со ст. 17 Закона № 2300-1 претензия подается по адресу регистрации застройщика, по месту заключения или заключения договора, по месту жительства или временной регистрации истца.
Юридические лица обращаются с иском в арбитражный суд.
✔ Как составить исковое заявление?
Претензия оформляется письменно по правилам ст. 132, 133 ГПК РФ. Требуется:
- Опишите ситуацию как можно конкретнее.
- Ссылка на норму закона, которая была нарушена (в нашем случае это часть 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ).
- Опишите, какие средства досудебного урегулирования были приняты (напишите, какая претензия была отправлена и каков результат).
- Укажите возможных свидетелей спора.
- Приведите расчет неустойки.
- Изложите требования к суду.
- Документально подтвердить основания для получения штрафа (приложить необходимые документы к претензии).
К претензии должны быть приложены:
- Копия паспорта.
- Копия договора и всех приложений к нему.
- Переписка с застройщиком, в том числе претензия и копия квитанции о вручении (подойдет и почтовая ведомость).
- Копии банковских документов о переводе денег застройщику.
- Прочие документы.
✔ Есть ли госпошлина?
Нет необходимости платить госпошлину по претензиям в защиту прав потребителей. Об этом свидетельствует ст. 17 Закона № 2300-1:
«Потребители и иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.»
Указанная норма действует только для случаев, исковая цена которых не превышает 1 млн рублей (п. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ). Если размер неустойки превышает миллион, государственная пошлина должна рассчитываться в соответствии с пп. 1 шт. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ.
что делать, если застройщик помял сдачу дома. Процесс и решение суда
Срывая сроки, указанные в договоре, можно обратиться в суд с заявлением об уплате пени.
Особенно актуально это становится для тех жильцов, которых дом подтянул на несколько месяцев — можно получить компенсацию в значительной сумме.
Штраф за просрочку сдачи дома: порядок
Итак, сдача домов застройщиком пропущена, вы заселились в желаемую квартиру с опозданием, вынуждены были использовать в съемном жилье. Не все знают, что в этой ситуации стоит
Дмитрий Тратаевский Юрист проекта
При нарушении застройщиком сроков сдачи объекта недвижимости по договору долевого участия в строительстве желательно направить застройщику письменную претензию.В то же время в претензиях напоминает, что помимо ответственности, установленной Соглашением, Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (Ред. От 13 июля 2015 г.) «Об участии в уставном капитале. строительство жилых домов и других объектов недвижимости и внесение изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации »(с изменениями и дополнениями, введенными в действие с 01.10.2015), застройщик может быть привлечен к ответственности, установленной Законом Российской Федерации« О защите прав потребителей ». «в виде штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истца.
Прежде чем обратиться в суд, необходимо собрать все документы, произвести расчет, подготовить исковое заявление со ссылкой на НПА. Чем больше у вас будет доказательств, тем лучше. Особое внимание стоит обратить на размер штрафных санкций, все его составляющие должны быть рассчитаны безошибочно и аргументированно. Он будет отклонен, если вы заключили с подрядчиком дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи жилья.
Но для того, чтобы максимально точно изложить вашу ситуацию, вам следует обратиться к юристу, который подготовит все документы и представит ваши интересы в суде.
Как рассчитать неустойку за просрочку сдачи дома
Как производить мехесуммамм, который вам положен? Для наглядности приведен нестабильный пример.
Квартира стоит 5 миллионов, розыгрыш 30 дней, ставка рефинансирования 11%. Акционер — гражданин, поэтому неустойка уплачивается в двойном размере:
.Неустойка = 5000000/100% * 11% / 300 * 2 * 30 = 110000 руб.
Согласно статье 6.Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (ред. От 13 июля 2015 г.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями). доп., Введена в мощность с 01.10.2015 г.) В случае нарушения режима передачи, предусмотренного Договором о предоставлении, участник долевого строительства Областного Строительного Объекта Застройщик выплачивает участнику долевого строительства в пользу неустойка (пени) в размере трехсот ставок рефинансирования ЦБ РФ, действующих на день исполнения обязательства, по цене договора за каждый день просрочки.То есть, если в день исполнения обязательств действовала одна ставка рефинансирования, а в период просрочки она менялась, необходимо провести два расчета за два периода с разной заявкой на рефинансирование.
Процесс ввода в эксплуатацию
На практике встречается ситуация, когда девелопер пытается отдать вам квартиру, которая не сдана в эксплуатацию. Это незаконно, такие действия противоречат законодательству. Перед тем, как передать вам жилье, застройщик обязан получить разрешение на въезд в дом.Если вы подпишете акт приема-передачи до этого времени, вы все равно не сможете быть полноправным собственником, зарегистрировав квартиру в БТИ. В этом случае вы также имеете право написать претензию.
Какие бы суммы вы ни принимали в качестве штрафа, суд часто уменьшает их размер, руководствуясь внутренними убеждениями. Чтобы этого не произошло, обязательно примените к художественному произведению подробный и разумный подход, который позволит вам получить высокую компенсацию.
Дмитрий Тратаевский Юрист проекта
На практике суд действительно часто уменьшает сумму требований, заявленных истцом, в том числе размер самой неустойки.Однако следует помнить, что согласно Постановлению Российской Федерации, Постановлению Пленума Российской Федерации № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» суд вправе Уменьшать размер неустойки только при наличии такого заявления ответчика. Это утверждение должно быть обосновано. В содержании такого заявления должно быть точно указано несоразмерность штрафа последствиям нарушенного обязательства.
Заключения судей (судебные решения по отдельным делам)
Адвокат Гордон А.Е.
Что делать, если застройщик вовремя не сдал квартиру на DDU?
Получить консультацию и помощь юриста.
Получите штраф от застройщика — все не просто не
Рекламные слоганы юридических фирм кричат обещание, гарантия взыскания с застройщиков за застой DTA, штрафы и «моральный вред». В переговорах они уверенно передергивают статьи Закона 214-ФЗ, закона о защите прав потребителей, подсчитывают клиентам значительные суммы законных разрешений, увеличивают суммы за мелкий и моральный вред и получают предоплату от надежных клиентов за свои услуги. .
Но сколько штрафа реально может рассчитывать на DDA?
Согласно законодательству в определенных случаях застройщик обязан оплатить деформацию (штрафы). Когда и сколько — установлено законом 214-ФЗ. Но следует также сказать, что рассчитанные по закону 214-ФЗ суммы штрафных санкций получат далеко не всегда. Особенно если обратиться в суд.
В большинстве случаев акционеры мотивируют требования приостановки проезда передать объект — квартиру.
Согласно части 1 статьи 6 Закона 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве» застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру (объект долевого строительства) не позднее срока что предусмотрено Договором.
За нарушение срока передачи квартиры дольщику часть 2 ст. 6 закона для застройщика установлена ответственность: застройщик уплачивает неустойку (пени) в размере трехсот ставок рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, по цене договора за каждый день просрочки.
Если гражданин является участником долевого строительства, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Рассмотрим пример расчета штрафа, как это обычно демонстрируют юристы по DDU, и что получается по решению судов.
Пример: Застройщик по условиям договора DDU обязался получить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию в 1 квартале 2015 года. Объект недвижимости должен быть передан акционеру по акту приема и передачи. передача в течение 2 месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
По условиям, последний день передачи объекта — 31 мая 2015 г. (31.03.2015 г. — последний день получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, к передаче объекта добавляем два месяца. участником долевого строительства).
Фактически квартира передана акционеру по передаточному акту от 01 сентября 2015 года. Соответственно, на период просрочки — с 1 июня 2015 года по 1 сентября 2015 года у участника долевого строительства возникает право на получение штраф установлен.2 ст. 6 Закона 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве». (Такой штраф называется «законным»).
Расчет неустойки (согласно части 2 статьи 6 Закона 214-ФЗ):
Неустойка = (цена контракта) х (количество дней просрочки) х 8,25% х 1/300,
Где 8,25 — ставка рефинансирования Банка России в период просрочки.
Для описанного выше примера возьмем цену квартиры — 2 000 000 руб.
При передаче квартиры в раздачу 01 сентября 2015 года преувеличение составляет 92 дня (с 31.05.2015 по 01.01.2015).09.2015)
Таким образом, размер неустойки, если гражданин является участником долевого строительства, составит: 2000000 (цена договора) х 92 (количество дней просрочки) х 8,25% (ставка рефинансирования) х 1/150. х 2 = 101200 руб.
Размер штрафа составляет 101 200 рублей. — Сумма рассчитана в соответствии с законодательством. Но эту сумму разработчик никогда не заплатит офицеру по распространению за добрую волю!
Что будет на самом деле
Во всех известных случаях при предъявлении Решения о взыскании первый, который вносит разработчик, хранит молчание, не отвечает требованиям или пытается уклониться от платежей под любыми предлогами, в том числе манипулируя условиями Условия договора передачи.
В суде с девелопером еще проще.
Дело в том, что существует статья 333 ГК РФ, согласно которой суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
В подавляющем числе дел суд уменьшается, и по существу, требуемое распределением, является штраф.
Что делать, что бы суд снизил штраф?С момента написания претензии правильно мотивируйте свои требования: учитывайте конкретные обстоятельства вашего дела и объективно подходите к формированию требований.
1) Подтвердите период просрочки. Обязательно необходимо в соответствии с условиями договора рассчитать установленную дату передачи квартиры.
2) Докажите значительную продолжительность задержки.
* Обратите внимание, что в приведенном ниже определении апелляции, до года суд 1 не имеет значения, апелляционная жалоба (Московский городской суд) согласилась с этим.
3) Доказать вину застройщика в опоздании. То есть доказывая отсутствие объективных причин для задержки передачи квартиры.
4) Докажите важность просрочки для акционера. Например, при выплате ссуды DTD в период просрочки начисляются проценты, сама просрочка имеет значение для недвижимости.
5) Доказать свои материальные убытки в результате передачи квартиры в более поздний срок. Например, на период строительства акционер арендует жилье и вынужден его оплатить в период просрочки.
Если эти обстоятельства отсутствуют или затраты на них незначительны, суд, скорее всего, уменьшит неустойку и именно до размера ваших фактических расходов. Почему?Согласно статье 10 Закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» убытки акционера из-за ненадлежащего исполнения договора DDA перед застройщиком подлежат возмещению последней премии. То есть в части, не покрытой штрафом. Это означает, что по закону 214-ФЗ штраф в DDU носит компенсационный характер.
Такой правовой позицией руководствуются суды:
Штраф на основании ст.333 ГК РФ по своей правовой природе носит компенсационный характер и не может быть средством извлечения прибыли и обогащения.
Помимо штрафа, акционер может потребовать уплаты штрафа по закону о защите прав потребителей и компенсации морального вреда. Но возможно реализовать это право при одновременном наличии двух обстоятельств: 1) если застройщик подавил передачу квартиры и 2) застройщик отказался добровольно уплатить штраф.
Соответственно, для взыскания штрафа и морального вреда акционеру, если застройщик задерживается, нужно обратиться к застройщику с претензией, в которой потребовать уплаты штрафа.
За невыполнение законных требований потребителей, согласно Закону о защите прав потребителей, был установлен штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. И в этом случае потребитель вправе потребовать возмещения морального вреда на основании ст.15 закона. При этом размер компенсации в законе не установлен, и как его определять тоже.
ВЫХОД:
В случае задержки застройщиком передачи квартиры (или другого объекта за ДД) акционеру, лоллер действительно может рассчитывать на получение штрафа в размере фактически понесенных убытков за период просрочки. В случае значительного превышения суммы, рассчитанной по закону, неустойки над суммой фактически понесенных убытков, акционер может рассчитывать на возмещение только в размере фактического убытка и по решению суда.
Однако общая сумма взыскания может быть увеличена судом на 50% за счет штрафа, предусмотренного законом о защите прав потребителей. Суммы компенсации неморального вреда российскими судами аккумулируются в незначительных размерах.
Основанием для взыскания штрафа является отказ застройщика от уплаты неустойки, а это основание для возмещения морального вреда.
Формально начисленные суммы пени в размере, установленном законом 214-ФЗ, в судебном порядке существенно сокращаются по заявлению застройщиков на основании ст.333 ГК РФ.
Так, по одному из дел, рассмотренных в апелляционном порядке Мосгорсудом (апелляционное определение Г. Тель № 33-17413) по спору о снижении штрафа по ДТА, Коллегия судей отметила:
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой признается законом или договором денежная сумма, которую должник обязан выплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности просрочки исполнения.
Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд имеет право уменьшить неустойку, если размер подлежащей уплате суммы явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства. Таким образом, гражданским законодательством предусмотрена неустойка как способ обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а суду предоставляется право уменьшения размера неустойки с целью устранения явная несоразмерность последствиям нарушения обязательств.
При этом в силу п. 2 шт. 34 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от даты № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» Применение ст. 333 ГК РФ по делам защиты прав потребителей возможно в исключительных случаях и по требованию ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд считает допустимым уменьшение размера штрафа.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик заявил об уменьшении размера неустойки и штрафа, сославшись на объективные обстоятельства, из-за которых срок строительства был увеличен.
Установив, что размер определения, подлежащего уплате, явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, учитывая конкретные обстоятельства дела, тот факт, что крайний срок передачи объекта истек, и уведомление о готовности объекта направлено истцу, дата, акт о наличии недостатков, препятствующих принятию объекта на вооружение, в соответствии с ч. 5 ст.8 ФЗ № 214-ФЗ составлен не был, срок просрочки составил менее одного года, суд правомерно применил ст. 333 ГК РФ к размеру пени и штрафа.
В соответствии со статьей 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю в результате нарушения производителем (Подрядчиком, Продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем , импортер) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в сфере защиты прав потребителей, подлежит возмещению вреда при наличии его вины.Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера компенсации имущественного вреда.
Возмещение морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и убытков, понесенных потребителем. Пунктом 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от № 17 «О рассмотрении гражданских дел в целях защиты прав потребителей, защиты прав потребителей» Достаточным условием удовлетворения иска является факт нарушения прав потребителей.Размер морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежного возмещения, испрашиваемого в отношении компенсации морального вреда, не может быть адресован в стоимость товаров (работ, услуг). или размер штрафа, подлежащего взысканию. Размер компенсации неморального вреда потребителю в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных моральных и физических страданий из принципа разумности и справедливости.
Таким образом, размер компенсации определяется судом.
Учитывая степень моральных страданий истца, связанных с нарушением прав потребителя, требованиями разумности и справедливости, суд первой инстанции пришел к выводу о возмещении истцу морального вреда в размере указанной суммы.
По другому делу (определение апелляционной инстанции от 10.05.2017. Дело № 33-17172 / 17) Об отмене суммы взыскания суд отметил:
Апелляционные доводы о необоснованности размера взыскания не могут служить основанием для отмены решения суда, так как взыскание взыскивается в силу ст.333 ГК РФ по своему правовому характеру является компенсационным и не может быть средством извлечения прибыли и обогащения. Возможность уменьшить размер неустойки в случае ее превышения по сравнению с последствиями нарушенного обязательства является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом определения размера неустойки. штраф, поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ не о праве, а об обязанности суда по установлению баланса между мерой ответственности, примененной к нарушителю, и негативными последствиями после завершения кредитором в результате нарушения обязательства .Ставя вопрос об уменьшении размера штрафа в его явной непропорциональности последствиям нарушения обязанности перед судом, законодатель исходил из конституционной прерогативы правосудия, которая может быть признана только при условии, что она отвечает требованиям справедливость. Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции, учитывая, что заявленная сумма неустойки в размере …. руб. Очевидно, что несоразмерность последствий нарушения обязательства пришла к разумным выводам о сокращении неустойки раньше… ТЕРЕТЬ. В соответствии со ст. 333 ГК РФ с учетом доводов ответчика.
Таким образом, количество может потребоваться в размере, установленном законом, но суд принимает решение с учетом конкретных обстоятельств дела и всегда уменьшает штраф, во многих случаях значительно.
215 Закона о жилищно-сберегательных кооперативах. Федеральный закон «О жилищно-строительных кооперативах
». Кроме того, что сроки сдвинулись на год, дом еще не подключен к коммуникациям и передан в управляющую компанию.И самое сложное в этом — повернуть ситуацию в свою сторону. Вернуть деньги практически невозможно. Как найти покупателя на такую квартиру.
Во всем виноваты Строительство жилищного кооператива по 215 ФЗ … Именно на нем обычно строятся жилищные кооперативы. И это изначально — отсутствие каких-либо гарантий.
Основные моменты, которые принципиально отличаются от тех, по которым действуют девелоперы в долевом строительстве.Изначально у ЖСК есть своя судебная практика по разрешению споров между членами ЖСК. Изначально жилищные кооперативы имеют право действовать вне зоны действия 214 ФЗ. Что это значит?
Помимо стоимости квадратных метров, вам придется заплатить входной билет, который может вырасти до 5 процентов от стоимости квартиры. При этом жилищный кооператив имеет право взимать членские взносы не только за содержание объекта, но и за его достройку, если вдруг деньги закончатся.
Отдельный разговор о договоре. По 214 ФЗ застройщик оформляет только один договор, к которому могут быть приложения и дополнительные соглашения … В котором прописаны и сроки строительства, и стоимость объекта, и штрафы. Пайщик жилищного кооператива, помимо договора, обязан подписать устав … Положение о котором не имеет ничего общего с нормами гражданской обязанности
И самое главное — покупая квартиру через жилищный кооператив, не стоит рассчитывать на закон «О защите прав потребителей» … Он просто не применим. Таким образом, покупатель недвижимости через жилищный кооператив юридически гораздо менее защищен, чем акционер, покупающий квартиру у застройщика.
Поэтому при покупке недвижимости в первую очередь нужно обращать внимание на то, какой закон строится.Предварительно узнать о законности объекта можно на сайте администрации Краснодара. Строящиеся объекты с нарушением можно увидеть на интерактивной карте, перейдя по ссылке Самострой Краснодар. Но, даже не найдя там объекта, стоит уточнить информацию о законности строительства по телефонам 218-91-32 и 218-91-05.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
№ 215-ФЗ О жилищно-сберегательных кооперативах
Глава 1.Общие положения
Статья 1. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом.
1. Настоящий Федеральный закон определяет правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищно-сберегательных кооперативов по привлечению и использованию денежных средств граждан — их членов для приобретения или строительства жилых помещений на территории Российской Федерации в целях передачи. их в пользование и после внесения паевых взносов в полном объеме в собственность членов жилищно-сберегательных кооперативов, а также устанавливаются гарантии защиты прав и законных интересов граждан — членов жилищно-сберегательных кооперативов.
2. Настоящий Федеральный закон устанавливает правовое положение жилищно-сберегательных кооперативов, права и обязанности их членов, порядок создания, реорганизации и ликвидации жилищно-сберегательных кооперативов, а также порядок их деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан. на покупку жилого помещения.
3. Участие граждан в образовании имущественных юридических лиц, в том числе в формировании их уставных (паевых) капиталов или паевых инвестиционных фондов путем депонирования денежных средств или иного имущества, что влечет за собой принятие этими юридическими лицами обязательств, предусматривающих приобретение гражданами, имеющими право собственности на жилое помещение, возможно, в случаях, когда такое участие предусмотрено федеральными законами.
Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе. .
Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:
1) жилищно-накопительный кооператив (далее также — кооператив) — потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения долей кооператива. членами кооператива;
2) деятельность кооператива по привлечению и использованию средств граждан на приобретение жилого помещения (далее также деятельность кооператива) — привлечение и использование кооперативом денежных средств граждан — членов кооператива и иные средства, привлеченные кооперативом для покупки или строительства жилых помещений (в том числе многоквартирных домов) с целью их передачи в пользование и после внесения паевых взносов в полном объеме в собственность членов кооператива;
3) жилое помещение — квартира или жилой дом, отвечающий требованиям, установленным жилищным законодательством Российской Федерации;
4) паевой взнос — денежные средства, которые вносятся членом кооператива в порядке и в сроки, предусмотренные формой участия члена кооператива в деятельности кооператива для привлечения и использования денежных средств от гражданам на приобретение жилого помещения, размер которого определяется в соответствии с положениями настоящего Федерального закона.Паевой взнос может включать доход, полученный кооперативом от предпринимательской деятельности и распределяемый между членами кооператива пропорционально их долям;
5) вступительный членский взнос — денежные средства, вносимые гражданином единовременно для покрытия расходов на создание кооператива и прием гражданина в члены кооператива;
6) членский взнос — денежные средства, периодически вносимые членом кооператива для покрытия расходов, связанных с осуществлением кооперативом деятельности, предусмотренной его уставом, за исключением деятельности кооператива по привлечению и использованию средств граждан. на покупку жилого помещения;
7) дополнительный взнос — средства, вносимые членом кооператива для покрытия убытков кооператива;
8) паевое накопление — часть паевого взноса, уплачиваемая членом кооператива в определенный день;
9) пай — доля паевого накопления члена кооператива в паевом фонде кооператива;
10) паевой фонд кооператива — сумма паевых сбережений членов кооператива;
11) фактическая стоимость пая — часть стоимости чистых активов кооператива, пропорциональная размеру пая;
12) форма участия члена кооператива в деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилого помещения (далее — форма участия в деятельности кооператива) — порядок Для членов кооператива вносить паевые взносы в паевой фонд кооператива в размерах, установленных кооперативом в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, по вариантам выбора одного из них членами кооператива.
Статья 3. Основные положения о жилищно-сберегательных кооперативах
1. За исключением видов деятельности, предусмотренных настоящим Федеральным законом, жилищно-сберегательный кооператив не вправе осуществлять иную деятельность.
2. Название жилищно-сберегательного кооператива должно содержать слова «жилищно-сберегательный кооператив». Юридические лица, не соответствующие требованиям настоящего Федерального закона, не вправе использовать в своем наименовании слова «жилищно-сберегательный кооператив».
3. Кооператив владеет обособленным имуществом, учитываемым на его самостоятельном балансе, от своего имени может приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Имущество кооператива формируется за счет паевых и иных вкладов членов кооператива, доходов, полученных кооперативом от предпринимательской деятельности, что служит достижению целей, ради которых был создан кооператив, и соответствует этим целям. , добровольные пожертвования и другие источники, не запрещенные законом.
4. Кооператив считается созданным как юридическое лицо с момента внесения соответствующей записи в единый Государственный реестр юридических лиц. Кооператив создается без ограничения срока деятельности, если иное не установлено его уставом.
5. Отношения между кооперативом и его членами возникают на основании членства в кооперативе в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации, настоящего Федерального закона, принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов Российской Федерации, уставом кооператива, а также в соответствии с решениями органов кооператива, принятыми в пределах их компетенции.
6. Кооператив не может иметь договорных отношений с членами кооператива, в результате которых устанавливаются, изменяются гражданские права и обязанности, связанные с осуществлением деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилого помещения. или прекращено.
7. Кооператив в установленном порядке вправе открывать счета в банках, расположенных на территории Российской Федерации.
8.Кооператив должен иметь круглую печать с указанием его полного наименования на русском языке и указания места нахождения кооператива. Печать кооператива также может содержать его фирменное наименование на любом языке народов Российской Федерации и (или) иностранном языке … Кооператив вправе иметь печати и бланки со своим наименованием, собственной эмблемой и другими средствами. индивидуализации.
Статья 4. Ответственность кооператива
1. Кооператив отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.
2. Кооператив не отвечает по обязательствам своих членов.
Статья 5. Члены кооператива
1. Членом кооператива может быть гражданин, достигший шестнадцатилетнего возраста. Прием гражданина в кооператив осуществляется на основании его письменного заявления в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и уставом кооператива.
2. Кооператив обязан вести реестр членов кооператива, который должен содержать следующую информацию:
1) фамилия, имя, отчество члена кооператива;
2) паспортные данные или данные другого документа, удостоверяющего личность члена кооператива;
3) почтовый адрес, телефоны, адрес электронной почты члена кооператива;
4) форма участия в деятельности кооператива;
5) иные сведения, предусмотренные уставом кооператива.
3. Член кооператива обязан незамедлительно сообщить исполнительному органу кооператива об изменении сведений, предусмотренных частью 2 настоящей статьи. Если член кооператива не предоставляет информацию об изменении указанной информации, кооператив не несет ответственности за убытки, причиненные в связи с этим.
4. Количество членов кооператива не может быть менее пятидесяти и более пяти тысяч человек, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
5. Членство в кооперативе возникает после внесения соответствующих сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в кооператив, в единый государственный реестр юридических лиц в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 8 августа 2001 г. N 129- ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее — Федеральный закон «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей») с даты внесения гражданином вступительного членского взноса и первого взноса.
6. Основанием для внесения сведений о гражданине, подавшем заявление о членстве в кооперативе, в единый государственный реестр юридических лиц является решение органа кооператива, уполномоченного уставом кооператива.
7. Федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию юридических лиц, в течение одного рабочего дня со дня внесения сведений о гражданине, подавшем заявление о членстве в кооперативе, в единый государственный реестр юридических лиц выдает кооперативу документ, подтверждающий факт внесения соответствующей информации в единый государственный реестр юридических лиц.Форма и содержание такого документа устанавливаются Правительством Российской Федерации.
8. Кооператив по требованию гражданина, подавшего заявление о членстве в кооперативе, обязан предоставить ему копию документа, предусмотренного частью 7 настоящей статьи, заверенную печатью кооператива и подписано уполномоченным лицом кооператива.
9. Запись гражданином, подавшим заявление о приеме в кооператив, вступительный членский взнос и первый взнос в счет паевого взноса, осуществляется после внесения сведений о нем в единый государственный реестр юридических лиц. .
10. В случае неуплаты гражданином вступительного членского взноса или первого взноса в счет паевого взноса в течение трех месяцев с даты внесения соответствующей информации в единый государственный реестр юридических лиц единоличный исполнительный орган кооператива обязан направить в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию юридических лиц, заявление об аннулировании сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в кооператив в единый государственный реестр юридических лиц. .Данное заявление направляется в единоличный исполнительный орган кооператива в течение трех рабочих дней после окончания указанного срока. Федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию юридических лиц, сообщает кооперативу об аннулировании соответствующей информации в едином государственном реестре юридических лиц и гражданина, подавшего заявление о приеме в кооператив, в течение одного рабочего дня после день отмены такой информации.
Статья 6.Ответственность членов кооператива
1. Член кооператива несет ответственность по своим обязательствам перед кооперативом на основаниях и в порядке, предусмотренных настоящим Федеральным законом и иными федеральными законами.
2. Члены кооператива несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах своих паевых накоплений.
3. Члены кооператива несут ответственность перед кооперативом за нарушение обязательств по внесению паевых и иных взносов.Размер неустойки за нарушение обязательств по внесению этих вкладов определяется уставом кооператива и не может превышать одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день уплаты неустойки за каждый день просрочки внесения взносов. Штраф за нарушение обязательств по внесению паевых и иных вкладов взимается со дня, следующего за днем, установленным для внесения вкладов, до дня внесения этих вкладов членами кооператива, если иной порядок расчета неустойки не установлен уставом. кооператива.
Статья 7. Права членов кооператива
1. Члены кооператива имеют право:
1) участвовать в управлении кооперативом и быть избранным в его органы;
2) пользоваться всеми услугами, предоставляемыми кооперативом;
3) выбирает форму участия в деятельности кооператива;
4) дает согласие на приобретение или строительство кооперативом жилых помещений в соответствии с требованиями, указанными в заявлении члена кооператива, и с учетом выбранной им формы участия в деятельности кооператива;
5) получать в пользование от кооператива жилые помещения в порядке, установленном настоящим Федеральным законом;
6) пользоваться льготами, предусмотренными для членов кооператива уставом кооператива и решениями органов кооператива, принятыми в пределах их компетенции;
7) участвовать в распределении доходов, полученных кооперативом от предпринимательской деятельности, осуществляемой им в соответствии с настоящим Федеральным законом, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом;
8) получать от органов кооператива информацию о деятельности кооператива в порядке и размерах, предусмотренных настоящим Федеральным законом и уставом кооператива;
9) передать долю другому члену кооператива или третьему лицу, которому кооператив не может отказать в приеме в члены кооператива;
10) завещать долю;
11) получать при прекращении членства в кооперативе фактическую стоимость доли, определяемую в соответствии с настоящим Федеральным законом;
12) обжаловать решения общего собрания членов кооператива и правления кооператива в суд;
13) приобретать жилое помещение в собственность в порядке, установленном настоящим Федеральным законом;
14) приобретает иные права, предусмотренные настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и уставом кооператива.
2. Член кооператива вправе предъявить кооперативу требования по качеству переданной в пользование жилой площади и после внесения паевого взноса в собственность члена кооператива, а также по качеству выполненных работ и оказанных услуг за счет паевых и иных взносов. Это требование подлежит исполнению кооперативом в порядке, установленном уставом кооператива.
Статья 8.Обязанности членов кооператива
Члены кооператива обязаны:
1) соблюдать устав кооператива, выполнять решения, принятые органами кооператива в пределах своей компетенции, исполнять обязанности и нести ответственность, предусмотренную настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и уставом кооператива;
2) своевременно вносить паевые и иные взносы в порядке, установленном уставом кооператива и решениями, принимаемыми правлением кооператива в пределах его компетенции;
3) не препятствовать осуществлению прав и исполнению обязанностей другими членами кооператива и органами кооператива;
4) исполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и уставом кооператива.
Статья 9. Прекращение членства в кооперативе
1. Членство в кооперативе прекращается в случае:
1) добровольный выход из кооператива;
2) исключение члена кооператива из кооператива;
3) передача доли другому члену кооператива или третьему лицу;
4) смерть члена кооператива, объявление его умершим в порядке, установленном федеральным законом;
5) обращение взыскания на долю;
6) оплата членом кооператива паевого взноса в полном объеме и передача соответствующего жилого помещения в собственность члена кооператива, если у члена кооператива нет других паевых накоплений и иное не предусмотрено уставом кооператива;
7) ликвидация кооператива, в том числе в связи с его банкротством.
2. Прекращение членства в кооперативе не освобождает члена кооператива от обязанности вносить взносы, возникшие до подачи заявления о выходе из кооператива, за исключением паевого взноса.
3. При прекращении членства в кооперативе по основаниям, предусмотренным пунктом 4 части 1 настоящей статьи, наследник умершего члена кооператива имеет право быть принятым в кооператив. В случае перехода доли умершего члена кооператива к нескольким наследникам наследник, имеющий право быть принятым в члены кооператива, определяется соглашением наследников или решением суда.Если ни один из наследников не воспользовался правом быть принятым в члены кооператива, кооператив выплачивает наследникам доли реальной стоимости доли, причитающейся им в соответствии с унаследованными долями в порядке и в сроки. пределы, установленные статьей 32 настоящего Федерального закона и уставом кооператива. Наследник, не ставший членом кооператива, имеет право получить от наследника, ставшего членом кооператива, компенсацию, соизмеримую с его унаследованной долей доли реальной стоимости доли, включая выплату залога. соответствующая сумма денег.Срок выплаты компенсации определяется соглашением между наследниками или, при отсутствии такого соглашения, судом, но не может превышать одного года со дня открытия наследства.
4. При прекращении членства в кооперативе по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 части 1 настоящей статьи, выбывший член кооператива вправе получить фактическую стоимость пая в порядке и в пределах на условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) уставом кооператива.
5. Членство в кооперативе прекращается со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Основанием для внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц является решение органа кооператива, уполномоченного уставом кооператива, а в случае исключения члена кооператива из кооператива или взыскания на долю кооператива член кооператива — решение или определение суда.
Статья 10. Исключение члена кооператива из кооператива
1. Член кооператива может быть исключен в судебном порядке из кооператива на основании решения общего собрания членов кооператива в случае:
1) неоднократное неисполнение обязанностей, установленных настоящим Федеральным законом и (или) уставом кооператива, либо невозможность кооператива осуществлять свою деятельность либо существенное затруднение ее осуществления в результате действий (бездействия) члена кооператива;
2) систематическое нарушение порядка внесения паевых и иных вкладов.Систематическим нарушением порядка внесения паевых и иных вкладов является нарушение условий внесения вкладов или их недоплата более трех раз в течение двенадцати месяцев, даже если каждая просрочка или сумма каждой недоплаты незначительна, или однократная. задержка внесения паевых и иных вкладов более трех месяцев.
2. В кооперативе, количество членов которого превышает двести человек, уставом кооператива может быть предусмотрено, что решение об исключении члена кооператива из кооператива, за исключением члена правления кооператива, — по основаниям, указанным в части 1 настоящей статьи, может приниматься правлением кооператива.
3. В случае исключения из кооператива члена кооператива, которому кооператив передал жилище в пользование, такой член кооператива до вступления в силу решения суда о его исключении должен право выплатить оставшуюся часть своего паевого взноса.
Статья 11. Устав кооператива
1. Кооператив действует на основании устава, который утверждается общим собранием членов кооператива.Изменения в устав кооператива вносятся решением общего собрания членов кооператива.
2. В уставе кооператива необходимо указать:
1) наименование кооператива и место его нахождения;
15) сведения о филиалах и представительствах кооператива;
16) порядок реорганизации и ликвидации кооператива;
17) иные положения, предусмотренные настоящим Федеральным законом.
3. В уставе кооператива могут быть предусмотрены и иные положения, не противоречащие законодательству Российской Федерации, регулирующие создание и деятельность кооператива и его органов, в том числе ограничивающие участие близких родственников в деятельности органов кооператива. .
Глава 2. Создание, реорганизация и ликвидация кооператива
Статья 12. Создание кооператива
Кооператив создается по инициативе не менее пятидесяти человек и не более пяти тысяч человек.Государственная регистрация кооператива осуществляется в порядке, определенном Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
Статья 13. Реорганизация кооператива
1. Кооператив может быть добровольно или принудительно реорганизован в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Реорганизация кооператива может осуществляться в форме слияния, присоединения, разделения, разделения или преобразования.
2.Жилищно-сберегательный кооператив может быть преобразован только в жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или товарищество собственников жилья. Преобразование жилищно-сберегательного кооператива в юридическое лицо другой организационно-правовой формы возможно только в случаях, предусмотренных федеральными законами.
3. Добровольная реорганизация кооператива осуществляется по решению общего собрания членов кооператива в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом и иными федеральными законами.
4. В случае превышения количества членов кооператива лимита, установленного настоящим Федеральным законом, кооператив подлежит принудительной реорганизации в судебном порядке в форме разделения или выделения по требованию федерального органа исполнительной власти, уполномоченного осуществлять вне государственной регистрации юридических лиц или федерального органа исполнительной власти, выполняющего функции контроля и надзора в сфере финансовых рынков. Федеральный орган исполнительной власти по контролю и надзору в области финансовых рынков приостанавливает деятельность кооператива для привлечения средств от новых членов кооператива и использования этих средств в период принудительной реорганизации.
5. При реорганизации кооператива его права и обязанности переходят к правопреемнику такого кооператива в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом кооператива, который должен содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного кооператива. в отношении всех своих кредиторов и должников. Если разделительный баланс кооператива не позволяет определить его правопреемника, вновь образованные юридические лица несут солидарную ответственность по всем обязательствам реорганизованного кооператива перед его кредиторами.
6. Передаточный или разделительный баланс кооператива утверждается общим собранием членов кооператива и подается вместе с учредительными документами для государственной регистрации вновь возникших юридических лиц или изменений в уставе кооператива.
7. Член реорганизованного кооператива становится членом одного из вновь создаваемых кооперативов в порядке, установленном решением о реорганизации кооператива, принятым общим собранием членов кооператива, а в случае разделения. либо разделение кооператива по решению суда в соответствии с его решением.
8. Не позднее тридцати дней со дня принятия решения о реорганизации кооператива в форме разделения, выделения или преобразования, а в случае реорганизации кооператива в форме слияния или присоединения — не позднее. не позднее тридцати дней со дня принятия решения об этом последним из кооперативов, участвующих в слиянии или присоединении, кооператив обязан письменно уведомить кредиторов кооператива и опубликовать в печати, в которой публикуются данные о государственной регистрации юридические лица, сообщение о принятом решении… В этом случае кредиторы кооператива в течение тридцати дней со дня направления им уведомления или со дня опубликования сообщения о принятом решении вправе в письменной форме потребовать досрочного прекращения или исполнения соответствующие обязательства кооператива и возмещение убытков.
9. Кооператив считается реорганизованным с даты государственной регистрации вновь возникшего кооператива, за исключением случаев реорганизации кооператива в форме присоединения.При реорганизации кооператива в форме присоединения к
Жилищно-сберегательный кооператив создан гражданами Российской Федерации на общественных началах. Цель союза — обеспечение потребности членов кооператива в жилье.
Для регулирования правоотношений создан Федеральный закон № 215 «О жилищно-сберегательных кооперативах».
Суть 215 ФЗ
Федеральный закон № 215 «О жилищно-сберегательных кооперативах» был принят Государственной Думой 22 декабря 2004 г. и одобрен Советом Федерации двумя днями позже того же года.
Закон определяет экономические, правовые и организационные принципы деятельности кооперативов с целью использования средств граждан на строительство или приобретение нового жилья.
Ознакомьтесь с последними изменениями в Федеральном законе № 89
Сводка Федерального закона № 215:
- В главе 1 перечислены общие положения настоящего Федерального закона;
- Глава 2 — раскрывает ликвидацию, создание или реорганизацию кооператива;
- Глава 3 — перечисляет основные положения о работе кооператива, в том числе об использовании или привлечении средств для приобретения нового жилого помещения;
- Глава 4 — описывает методы управления жилищным кооперативом;
- Глава 5 — контролирует деятельность ассоциации и обеспечивает финансовую стабильность деятельности;
- Глава 6 — перечисляет переходные положения и вступление в силу законопроекта.
Последние изменения в закон «О жилищно-сберегательных кооперативах» внесены 3 июля 2016 года.
Последние изменения
Как уже упоминалось выше, последние изменения в 215 ФЗ «О жилищно-сберегательных кооперативах» были внесены 3 июля 2016 года. В частности, изменения претерпели следующие статьи:
Статья 14 изменена в часть 3. Банк России вправе потребовать в суде ликвидации кооператива в случае нарушения повторных требований, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
В статье 17 изменен абзац первый части 1. В нем говорится, что если кооператив создал свой собственный индивидуальный устав, он должен уведомить об этом саморегулируемую организацию. В частности, следует принять формы участия в кооперативах при наличии таких документов.
В пункт 2 внесены изменения. В нем говорится, что необходимо предоставлять информацию о лицах, входящих в состав жилищного кооператива. Если была создана отдельная организация, объединяющая жилищно-сберегательные ассоциации, то сведения о такой организации необходимо передать.
Часть 3 статьи 20 изложена в новой редакции … В ней говорится, что годовой отчет, ранее созданный кооперативом, должен быть представлен в Банк России или саморегулируемую организацию (если Банк России делегировал ей полномочия на проведение аудита финансовой отчетности).
Статья 27.
В часть 6 статьи 27 внесены изменения. Формы участия, установленные настоящим Федеральным законом, могут быть направлены жилищным кооперативом в саморегулируемую организацию для получения заключения в форме официального документа.
P 5 в статью 48 внесены изменения. В нем говорится, что член ассоциации имеет право вносить свое жилье в виде вклада в уставный капитал или иным образом участвовать в создании собственности юридических лиц. Исключение составляет создание собственности для саморегулируемой организации в сфере финансового рынка, объединившей несколько жилищных сберегательных ассоциаций.
В пункт 8 части 1 статьи 51 внесены изменения. В нем указано, что Банк России может получать копии документов от саморегулируемых организаций и жилищных кооперативов, которые необходимы для оценки заранее установленных требований к финансовой отчетности.
Часть 1 статьи 56 изложена в новой редакции. В нем говорится, что жилищно-сберегательные кооперативы могут вступать в саморегулируемую организацию, объединяющую аналогичные организации. Для этого применяется процедура Федерального закона «О саморегулируемых организациях на финансовом рынке». Дополнительно принимаются во внимание законодательные акты, принятые Банком России. Документы необходимо принять в течение 90 дней после наступления одного из следующих случаев:
- Некоммерческая организация получила статус саморегулируемой организации в области финансового рынка;
- Завершено участие в саморегулируемой организации;
- Создан жилищно-накопительный кооператив.
Ниже приведены основные статьи Федерального закона «О жилищно-сберегательной кооперации»:
Обязанность ассоциации. Кооператив несет ответственность по своим обязательствам и принадлежащему ему имуществу. Однако он не отвечает по обязательствам своих членов.
Статья 7 Федерального закона 215
В статье 7 перечислены права членов кооперативов:
- участвуют в их деятельности и выдвигаются на руководящие должности;
- согласны или возражают против приобретений в целях слияния;
- пользуются предписанными льготами;
- запросить интересующую информацию у менеджера;
- завещать или передать свою долю в бесплатное пользование;
- при передаче своей доли получить средства;
- на получение жилого помещения, предусмотренного законом.
Скачать закон о жилищно-сберегательных кооперативах
Федеральный закон «О жилищно-сберегательных кооперативах» регулирует отношения, связанные с деятельностью организаций, порядок их создания, а также права и обязанности участников. Чтобы узнать больше о последней редакции Федерального закона, скачайте ее по адресу.
Купить новостройку в Краснодаре не проблема. Здесь строится много жилья, разной планировки, размеров и качества, практически по всем направлениям.В Краснодаре строительство новостроек ведется в соответствии с федеральными законами 214-ФЗ или 215-ФЗ. Давайте разберемся, что это за законы, что лучше и как минимизировать риски.
Прежде чем отдать свои кровно заработанные деньги на новую квартиру, лучше изучить законы, по которым проводится сделка. Ведь это не типичная купля-продажа, так как предмета покупки фактически еще не существует. Иногда вместо квартиры бывает только расчищенная территория для строительства или один фундамент.
И теперь вы, заплатив запрашиваемую сумму, вынуждены томиться в ожидании, пока «право требования» не превратится в готовую квартиру.
Новостройки по 215-ФЗ
Приобретение новостройки через жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — довольно распространенный способ приобретения жилья на первичном рынке Краснодара и Адыгеи. Данная форма покупки недвижимости полностью легальна. Жилищный кооператив не является шаршкинским офисом и зачастую дома строятся быстро и качественно.Система ЖСК в Краснодарском крае существует более 20 лет. Но покупатели менее защищены государством, чем при покупке жилья по 214-ФЗ. Я объясню почему ниже.
Плюсы 215-ФЗ
- 1. Главный плюс — стоимость квартиры ниже, чем купленная по 214-ФЗ. Это связано с тем, что в жилищном кооперативе отсутствует обязательное страхование новостроек и взносы не облагаются НДС.
- 2. Есть возможность использования материнского капитала и ипотеки.
- 3. Несмотря на то, что обязательного страхования нет, покупатель может самостоятельно застраховать сделку в выбранной страховой компании.
Минусы и риски 215-ФЗ
- 1. Штраф за срыв сроков сдачи жилья в жилищный кооператив не предусмотрен. То есть вы можете планировать переезд в новую квартиру этой осенью, но на самом деле получите свой дом через два года, и вам никто не будет платить штраф. А может быть, все будет построено в срок.Никто вам точно не скажет, и вы берете на себя риск.
- 2. Если вы расторгаете договор с жилищным кооперативом и подаете иск в суд — это не гарантирует возврата денег. Жилищный кооператив платит деньги только при наличии денежных средств на его счету. Нет средств — нет выплат.
- 3. Закон «О защите прав потребителей» не распространяется на объекты, построенные в соответствии с 215-ФЗ.
Новостройки по 214-ФЗ
Согласно Закону 214, покупатель заключает с застройщиком или его представителем Соглашение о долевом участии (DDU).На сегодняшний день это наиболее безопасный способ покупки новостройки. С самого начала покупатель находится под защитой государства, так как еще до того, как застройщик имеет возможность заключить DDU, он должен собрать пакет необходимых документов … Это свидетельство о праве собственности или долгосрочная аренда на землю, и разрешение на строительство, и экспертное заключение, проектную документацию и многие другие документы. И они не распределяются вправо и влево.
Преимущества 214-ФЗ
- 1.В тексте DDU указаны все обязательства сторон друг перед другом — сроки, суммы, метраж, в договоре четко прописана не только площадь, но и номер квартиры. То есть вы приобретаете не какие-то квадратные метры, а конкретную квартиру. Согласно 214-ФЗ, на момент подписания ДДУ акционер автоматически становится залогодержателем, а ипотечным имуществом со стороны застройщика является земля, на которой строится жилой дом.
- 2.За несоблюдение сроков сдачи объекта, указанных в договоре долевого строительства, застройщик несет материальную ответственность. В случае нарушения условий покупатель вправе принудить застройщика выплатить компенсацию в судебном порядке.
- 3. 214-ФЗ заставляет девелопера работать качественно, на каждый объект дается пятилетняя гарантия, обязательства по которой берет на себя застройщик.
Минусы 214-ФЗ
Есть ли недостатки у 214-ФЗ? Увы, есть.Совершенных законов не существует, и никто не может получить стопроцентную гарантию.
- 1. Никакой закон не может гарантировать, что дом будет достроен и покупатель получит свою квартиру. У застройщика могут быть не зависящие от него обстоятельства, которые не позволяют завершить строительство. В этом случае покупатель вернет только часть своих денег, а не всю сумму вложенных средств. Дело в том, что согласно 214-ФЗ, в случае банкротства застройщика акционер становится кредитором третьей очереди — во-первых, требования к заработной плате строителей, требования банка и т. Д.
- 2. Цены на квартиры, строящиеся по 214-ФЗ, как правило, выше, чем по другим видам договоров — по договору 215-ФЗ или от частного застройщика.
Итак, прежде чем отдавать деньги, внимательно ознакомьтесь с договорами, просмотрите все документы, получите отзывы, посмотрите готовые объекты. Найдите время и постарайтесь обезопасить себя.
ФЗ-215 регулирует отношения, возникающие в результате деятельности в сфере жилищного строительства. Участник HCC имеет право передать свою долю третьему лицу или завещать ее близкому родственнику.Основная ответственность участников HCC — соблюдение установленных правил.
Федеральный закон № 215 принят Государственной Думой Российской Федерации 22 декабря 2004 г. Законодательный акт принят 24 декабря того же года. Федеральный закон «О жилищно-сберегательных кооперативах» вступил в силу 30 декабря 2004 года.
ФЗ-215 определяет правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищно-сберегательных кооперативов.
Согласно закону:
- права и обязанности членов жилищно-сберегательных кооперативов;
- порядок их создания;
- реорганизация и ликвидация жилищных кооперативов;
- Порядок осуществления деятельности по привлечению и использованию денежных средств в жилищно-сберегательных кооперативах.
Накопительный жилищный кооператив вправе осуществлять только деятельность, предусмотренную настоящим Законом. Согласно ФЗ-215 жилищный кооператив создается без ограничения срока деятельности … Он должен нести ответственность по всем своим обязательствам и принадлежащему ему имуществу, но не отвечает по обязательствам своих членов.
Требования к взаимоотношениям жилищного кооператива и его членов изложены в Гражданском кодексе РФ, настоящем Федеральном законе, нормативных актах Центрального банка и других правовых документах… Согласно положениям ФЗ-215, жилищный кооператив имеет право открывать счетов в банках РФ .
Жилищный кооператив должен вести реестр каждого своего члена.
Реестр должен содержать:
- ФИО члена жилищного кооператива;
- удостоверение личности или другой документ, удостоверяющий личность члена общины;
- номер телефона, почтовый адрес, e-mail, вступление в сообщество;
- форма участия;
- иных сведений, предусмотренных уставом жилищного кооператива.
Количество членов жилищного кооператива должно быть ровно 50 , не больше и не меньше этой цифры.
Скачать Федеральный закон № 215 о жилищно-сберегательных кооперативах в новой редакции
Федеральный закон «О жилищно-сберегательных кооперативах» состоит из 6 глав и 58 статей. Согласно статьям закона, стать членом кооператива может любой гражданин, достигший 16-летнего возраста. Чтобы стать ее полноправным членом, гражданин должен написать заявление, и на его основании он будет принят в сообщество.
Чтобы ознакомиться с FZ-215 в редакции 2017 г., загрузите его по адресу.
Изменения в законе о жилищных кооперативах
Последние изменения в ФЗ-214 внесены 3 июля 2016 года. Поправки коснулись : h 3 st 14, p 1 h 1 st 17, p 2 h 1 st 20, h 3 st 20, h 6 st 27, p 5 h 2 st 48, p 4 h 1 st 51, p 8 h 1 st 51 …
При последнем изменении ФЗ-214 из закона были исключены : п 2 и п 3 ч 4 ст. 56, ч 2 ст. 58, п 1 ч 5 ст. 56 и ч 2 ст. 56.
Часть 3 статьи 14 № дополнен предложением «Установленные Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 223-ФЗ« О саморегулируемых организациях на финансовом рынке »требования об обязательном членстве в саморегулируемой организации на финансовом рынке, объединяющей жилищные накопления. кооперативы «.
Пункт 1 части 1 статьи 17 дополнена информацией о саморегулируемой организации в области финансового рынка, объединяющей жилищно-сберегательные кооперативы.
В Пункт 2 части 1 статьи 20
Часть 3 статьи 20 представлен в новой редакции. После последних поправок это звучит так: годовую отчетность о деятельности кооператива нужно сдавать в банк.
V Часть 6 статьи 27 — внесены те же сведения, что и в абзаце первом части 1 статьи 17.
В Пункт 5 части 2 статьи 48 добавлено ограничение, связанное с деятельностью кооперативов.
Из абзац четвертый части 1 статьи 51 слова «и о саморегулируемых организациях жилищно-сберегательных кооперативов» исключены.
В Пункт 8 части 1 статьи 51 Добавлены права банков по контролю за деятельностью жилищных товариществ.
Ниже приведены статьи, в которых в последней редакции не было внесено никаких изменений, но они важные.
Статья 6.
В статье 6 прописана ответственность членов жилищного кооператива. Включает :
- член кооператива несет ответственность перед ним в соответствии с положениями, предусмотренными настоящим Законом;
- членов жилищного кооператива несут убытки и риски, связанные с деятельностью сообщества;
- членов сообщества несут ответственность в случае несоблюдения правил и положений, установленных в правилах.
Статья 7.
В статье 7 указано прав Члены HCC:
- участвовать в управлении и быть избранными в его органы;
- пользуются всеми предоставляемыми услугами;
- выбрать форму участия в своей деятельности;
- получают жилье от кооператива в порядке, установленном Федеральным законом-215;
- пользуются предоставленными преимуществами;
- участвуют в распределении доходов;
- по завещанию доли;
- передать долю третьему лицу и другим лицам.
Статья 8.
Статья 8 регулирует обязанности Члены HCC:
- соответствие уставу;
- своевременная уплата взносов и паевых взносов;
- не препятствовать деятельности других участников;
- выполняет иные обязанности, предусмотренные настоящим Законом.
Статья 9.
Статья 9 описывает моменты, в которые возможно прекращение членства в жилищных кооперативах:
- добровольная помощь;
- исключение без волеизъявления участника;
- передача доли третьему лицу;
- обращения взыскания на долю и другие.
Статья 10.
Участник жилищного кооператива может быть исключен из товарищества в принудительном порядке, если:
- неоднократно не исполнял свои обязанности;
- нарушили дисциплину;
- своевременно не уплачивал взносы и выплаты за свою долю.
Исключение может быть сделано через суд.
Статья 11.
Статья 11 описывает устав HCC и его компоненты:
- наименование и местонахождение;
- предмет и цель деятельности;
- Порядок приема в члены кооператива;
- Порядок определения размера, состава и порядка внесения паевых и иных вкладов;
- ответственность за нарушение порядка;
- прав и обязанностей членов членского состава;
- фондов созданы кооперативом и др.
Артикул 16
Статья 16 описывает прав жилищных кооперативов :
- использовать привлеченные средства населения на приобретение жилья;
- инвестировать в строительство жилых помещений, а также участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства;
- приобретают жилые дома;
- привлечь заемные деньги в случае, предусмотренном частью 3 статьи 47 настоящего Федерального закона.
Статья 33.
Жилищные кооперативы:
- общее собрание всех его участников;
- руководящий орган;
- аудитор;
- исполнительных органов.
Их деятельность регулируется уставом жилищного кооператива. Срок полномочий Правления истекает в день голосования.
В артикул 34 изложены общие положения собрания членов кооператива.Каждый участник имеет только 1 голос. Правление кооператива созывает собрание и созывает внеочередное собрание.
Чтобы узнать больше обо всех главах FZ-215, скачайте его.
Федерального закона «О жилищно-сберегательных кооперативах». Федеральный закон «О жилищно-строительных кооперативах» Информация об изменениях и дополнениях
Купить жилье в новостройке на территории России сегодня несложно: на выбор предлагается большой выбор вариантов в любом районе, с различной планировкой квартир и их размерами.Процесс строительства регулируется одновременно двумя законами — федеральными законами 214 и 215. Каждый из законов имеет свои особенности и преимущества. Однако определить, чем fz 214 отличается от fz 215, и выбрать для себя оптимальный вариант покупатели смогут только после их детального изучения.
Различия между FZ 214 и FZ 215
Строительство по 215-ФЗРаспространенным способом получения жилья на первичном рынке является покупка квартир в новостройках через жилищные кооперативы жилищных кооперативов.Суть 215 Федерального закона полностью связана с этой процедурой. Основное преимущество закона сводится к тому, что по 215 ФЗ можно получить квартиру по более доступной стоимости, чем по 214 ФЗ.
Данная особенность связана с тем, что в жилищном кооперативе не предусмотрено обязательное страхование, а взносы дольщиков не облагаются НДС. Кроме того, согласно 215 ФЗ, есть возможность использования ипотеки и материнского капитала. Клиент сможет самостоятельно застраховать сделку, выбрав для этого предпочитаемое страховое агентство.
В соответствии с Федеральным законом № 214 между сторонами строительной сделки планируется подписание Договора о долевом участии ЗДУ. Сегодня этот способ приобретения квартир в новостройках считается наиболее безопасным. Изначально покупатель находится под защитой государства, так как застройщик вправе оформить договор только после полного сбора документации. В тексте договора прописываются мельчайшие детали сделки, начиная со сроков и стоимости и заканчивая метражом приобретаемой квартиры.
Важной особенностью 214 ФЗ является признание земельного участка в залоге застройщика, держателем которого являются покупатели квартир. В случае невыполнения обязательств компания-застройщик выплачивает штраф, кроме того, за нарушение сроков заказчик может потребовать судебную компенсацию.
При выборе между двумя действующими законами приоритет должен отдаваться Закону 214-ФЗ. Существенным преимуществом Закона 214 перед 215 является требование качественного выполнения строительных работ от заказчика.На любой строительный объект дается 5-летняя гарантия, все обязательства по которой также берет на себя застройщик.
Кроме того, что сроки сдачи затянулись на год, и сейчас дом еще не подключен к коммуникациям и не передан в управляющую компанию. И самое сложное в этом — повернуть ситуацию в свою сторону. Вернуть деньги практически невозможно. Как найти покупателя на такую квартиру.
Во всем виноваты Строительство жилищного кооператива по 215 ФЗ … Именно на нем обычно строятся жилищные кооперативы. И это изначально — отсутствие каких-либо гарантий.
Основные моменты, которые принципиально отличаются от тех, по которым действуют девелоперы в долевом строительстве. Изначально у ЖСК есть своя судебная практика по разрешению споров между членами ЖСК. Первоначально жилищные кооперативы имеют право действовать вне сферы действия Федерального закона 214.Что это значит?
Помимо стоимости квадратных метров, вам придется заплатить входной билет, который может вырасти до 5 процентов от стоимости квартиры. При этом жилищный кооператив имеет право взимать членские взносы не только за содержание объекта, но и за его достройку, если вдруг деньги закончатся.
Отдельный разговор о договоре. Согласно 214 ФЗ, застройщик оформляет только один договор, к которому могут быть приложения и дополнительные соглашения.В котором прописаны и сроки строительства, и стоимость объекта, и штрафы. Пайщик жилищного кооператива, помимо договора, обязан подписать устав … Положение о котором не имеет ничего общего с нормами гражданской обязанности
И самое главное — покупая квартиру через жилищный кооператив, не стоит рассчитывать на закон «О защите прав потребителей» … Он просто не применим. Таким образом, покупатель недвижимости через жилищный кооператив юридически гораздо менее защищен, чем акционер, покупающий квартиру у застройщика.
Поэтому при покупке недвижимости в первую очередь нужно обращать внимание на то, какой закон строится.Предварительно узнать о законности объекта можно на сайте администрации Краснодара. Строящиеся объекты с нарушением можно увидеть на интерактивной карте, перейдя по ссылке Самострой Краснодар. Но, даже не найдя там объекта, стоит уточнить информацию о законности строительства по телефонам 218-91-32 и 218-91-05.
Правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищно-сберегательных кооперативов определены для привлечения и использования средств граждан — их членов для приобретения или строительства жилых помещений с целью их передачи в пользование и после внесения полных долевых взносов в собственность членов жилищно-сберегательных кооперативов, а также гарантии защиты прав и законных интересов граждан — членов жилищно-сберегательных кооперативов.Правовой статус жилищно-сберегательных кооперативов, права и обязанности их членов, порядок создания, реорганизации и ликвидации жилищно-сберегательных кооперативов, а также порядок их деятельности по привлечению и использованию средств граждан на приобретение жилья. Помещения установлены.
Количество членов кооператива не может быть менее 50 и более 5 тысяч человек. Члены кооператива несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах своих паевых накоплений.
Установлены требования по обеспечению финансовой устойчивости деятельности кооператива. В частности, размер части паевого взноса, после уплаты которой возникает право на приобретение или строительство жилья у кооператива для передачи его в пользование члену кооператива, не может быть менее 30% от суммы. размер паевого взноса члена кооператива. Стоимость приобретения прав на строящееся жилое помещение в форме долевого участия и стоимость строящегося кооперативом жилого помещения не должны превышать 20% от стоимости имущества кооператива.Минимальный срок уплаты членом кооператива части паевого взноса, после уплаты которого кооператив имеет право на приобретение или строительство жилого помещения для члена кооператива, определяется уставом кооператив. При этом, начиная со второго года деятельности кооператива по привлечению и использованию средств граждан на приобретение жилых помещений, указанный минимальный срок не может быть менее двух лет. Предоставляется перечень сделок, которые кооператив может совершать только после получения согласия общего собрания членов кооператива.
Учредительные документы ранее созданных кооперативов и иных организаций, осуществляющих деятельность по привлечению и использованию средств граждан на приобретение жилых помещений, за исключением учредительных документов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, привести в соответствие с Федерального закона в течение года со дня его вступления в силу.
Федеральный закон вступает в силу по истечении девяноста дней со дня его официального опубликования, за исключением ряда положений, для которых установлено иное вступление в силу.
Невозможность использования ипотеки для покупки собственного жилья широкими слоями населения привела к законодательной разработке альтернативных вариантов, которые позволили бы привлечь для этих целей не банковский капитал, а собственные средства лиц, желающих приобрести квартиру.
Механизм финансирования основывался на международном опыте, накопленном, прежде всего, в Германии, и советском — в создании фондов взаимопомощи.
Уважаемые читатели! В статье рассказывается о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален.Если вы хотите узнать, как решит вашу проблему — обратитесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ 24/7 И БЕЗ ДНЕЙ .
Быстро и БЕСПЛАТНО !
Структуры, призванные помочь гражданам приобрести жилье на альтернативных условиях ипотеки, называются «жилищно-сберегательными кооперативами» (ЖНК), деятельность которых регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ.
Какие отношения регулируются законом?
Закон определяет правовые, организационные и экономические аспекты деятельности юридических лиц, созданных для накопления и использования средств населения на строительство или приобретение жилья.
Участвуя в финансировании, гражданин становится членом кооператива, приобретая, в том числе, права и обязанности участвовать в управлении организацией, что, по мнению законодателя, должно стать основным страховым инструментом защиты его прав.
Федеральный закон № 215 регулирует:
- алгоритм создания ЖК, его реорганизации и ликвидации;
- основных принципов работы и механизмов страхования финансовой устойчивости;
- прав и обязанностей членов кооператива и органов управления;
- мер государственного контроля и гарантий защиты интересов граждан.
ЖК получил следующие возможности:
- для привлечения финансовых ресурсов граждан, входящих в кооператив;
- приобретают жилье на деньги пайщиков;
- участвуют в строительстве в качестве застройщика или дольщика;
- для привлечения заемных средств в размере не более 40% от стоимости имущества, находящегося в собственности кооператива.
Основная идея, заложенная в законе, заключается в предоставлении регулирующих возможностей для объединения финансовых ресурсов граждан с целью приобретения ими жилых помещений.
Основные положения
Структурно закон состоит из шести глав и имеет следующую структуру:
- Глава 1 содержит общие положения. Описывает отношения, регулируемые нормативным актом, дает разъяснения используемых понятий, а также устанавливает основные положения о ЖК, его участниках, учредительных документах и порядке взаимодействия акционеров и юридического лица.
- Глава 2 определяет порядок и механизмы создания, реорганизации и ликвидации ЖНК. В частности, было установлено, что количество членов кооператива должно быть в пределах от 50 до 5000 человек. Возможность реорганизации ограничена преобразованием в ЖК, ЖСК или ТСЖ. Установлено, что надзор за деятельностью организации возложен на Центральный банк Российской Федерации, который ведет реестр таких юридических лиц.
- Глава 3 посвящена основным положениям работы кооператива по привлечению и использованию денежных средств на приобретение жилых помещений.Это ключевой раздел закона, который подробно определяет порядок деятельности и регулирует отношения между кооперативом и его членами, покупку и передачу жилья, механизмы выселения при прекращении членства, раскрытие информации, отчетность и другие важные вопросы.
- Глава 4 описывает управление кооперативом. Он определяет, что общее собрание членов является высшим органом управления, порядок его созыва и очерчивает круг вопросов, входящих в его компетенцию, устанавливает требования к работе правления и генерального директора, а также устанавливает ответственность должностных лиц организации за понесенные убытки.
- Глава 5 посвящена вопросам обеспечения финансовой устойчивости ЖК и надзора за его деятельностью. Это важнейший раздел закона, который вводит ограничения на деятельность, критерии финансовой устойчивости и механизмы контроля, а также устанавливает ответственность за неисполнение обязательств, требования аудита. Кроме того, здесь прописаны полномочия Центрального банка по осуществлению надзорных функций.
- Глава 6 озаглавлена «Переходные положения и вступление в силу настоящего Федерального закона». Нормативный правовой акт вышел в конце 2004 года, поэтому за истекший период статьи, содержащиеся в разделе, утратили актуальность и не представляют интереса для рядового пользователя.
Основные статьи Закона, описывающие порядок вступления в кооператив, а также вытекающие из этого права и обязанности, приведены в таблице.
| Ключевые моменты | Статьи |
| Присоединение к ЖК | Статья 5. |
| Права членов кооператива | Статья 7. |
| Обязанности и обязанности члена кооператива? | Статьи 6, 8 |
| Прекращение членства или исключение из JNK | Статьи 9, 10, 31, 32 |
| Участие в управлении | Статьи 34–41 |
| Доступ к информации | Статьи 18-21 |
| Оплата паевых и членских взносов | Статьи 24, 25, 27, 47 |
| Приобретение (строительство) жилья, право пользования и переход в собственность | Статьи 28-30 |
В законе о жилищно-сберегательных кооперативах можно выделить следующие основные моменты:
- в наименовании юридического лица обязательно должны присутствовать слова «жилищно-сберегательный кооператив»;
- Основным видом деятельности является покупка жилья для членов ЖКХ;
- обязательная регистрация членов кооператива в Едином государственном реестре юридических лиц;
- , ограничивающее количество членов кооператива (от 50 до 5000 человек).
- надзор ЦБ;
- разделение банковских счетов для коммерческой деятельности и покупки жилья;
- обязательный ежегодный аудит;
- возможность выхода и возврата акций.
Закон запрещает ЖКК совершать следующие действия:
- выдают ссуды как физическим, так и юридическим лицам;
- сделать пожертвование;
- в качестве поручительства по обязательствам акционеров и третьих лиц;
- инвестируют имущество, принадлежащее кооперативу, в уставный капитал или имущество других юридических лиц, за исключением саморегулируемых организаций, входящих в состав ЖК.
В соответствии с законом любой гражданин России, достигший 16-летнего возраста, может стать членом кооператива.
Из документов требуется только паспорт, а также справки ИНН и государственного пенсионного страхования. Иные документы, требуемые банком для оформления ипотеки, в этом случае не нужны.
При вступлении в кооператив член кооператива должен решить, какую квартиру он хочет купить или построить, и указать это в заявлении.
В результате будет подписан документ, в котором будет определен размер паевого взноса, когда и какими акциями он должен быть оплачен.
Наиболее часто встречающиеся вопросы и ответы на них после ознакомления с Федеральным законом о жилищно-сберегательных кооперативах граждан приведены в таблице.
| Вопрос | Ответ |
| Когда я могу получить право пользоваться домом? | Не ранее чем через два года после вступления в кооператив и при условии оплаты не менее 30%. |
| Когда право собственности на квартиру перейдет от ЖК к акционеру? | После оплаты паевого взноса в полном объеме. |
| Каковы вступительные и регулярные членские взносы? | Определяется каждым ЖК самостоятельно. |
| Какими акциями вы должны заплатить паевой взнос? | Зависит от выбранной формы участия и определяется при вступлении в кооператив. |
| Каков максимальный срок погашения кредита? | Полтора периода первичного накопления. Последний по закону составляет не менее двух лет, поэтому чаще всего максимальный срок составляет три года. |
Обычно член кооператива получает право на получение квартиры через два года. Если к тому времени он заплатит половину взноса, то выделенная ему ссуда должна быть беспроцентной.
При меньшем значении (от 30 до 50%) часть суммы (максимум 20%) ЖК не будет иметь права покрывать из средств акционеров.Для этой цели организации потребуется взять ссуду, обязанность по выплате процентов по которой ляжет на ее члена.
На практике большинство жилищно-сберегательных кооперативов, не желая связываться с банками или не имея возможности получить деньги на выгодных условиях, предпочитают схемы предоставления жилья после оплаты не менее половины его стоимости, что также разрешено законом.
Спорные моменты и недостатки
Мировая практика показывает, что ЖКХ хорошо работают в стабильной экономике.В условиях галопирующей инфляции и непредсказуемой динамики цен на жилье такие организации могут столкнуться с трудностями, которые приведут к невозможности выполнения своих обязательств перед акционерами.
Для нормального функционирования такой организации должны быть выполнены два условия:
- регулярное получение взносов на содержание аппарата и осуществление регулярных платежей;
- средств, возвращаемых заемщиками, должно быть достаточно для выдачи новых кредитов.
Если рынок стабилен, то таких проблем не возникает, и система функционирует отлично.
Кризис может вызвать отток акционеров, что приведет к невозможности содержания необходимого управленческого персонала. А рост цен потребует увеличения паевых взносов для покрытия дефицита бюджета, предназначенного для выдачи кредитов.
Пока рынок накопительной кооперации развит слабо. По данным ЦБ, на сегодняшний день зарегистрировано всего 86 таких организаций, из них 20 находятся в стадии ликвидации.
К недостаткам ЖНК можно отнести:
- довольно высокая стоимость членских взносов потеряна при выходе из кооператива;
- требуется выждать не менее двух лет с момента вступления в организацию до получения кредита и, соответственно, покупки квартиры;
- права на недвижимость принадлежат не акционеру, а ЖК, до тех пор, пока лицо полностью не выплатит ссуду, а значит, есть риски потери жилья из-за недобросовестных действий или ошибок руководства кооператива.
Первые два пункта — это добрая и низкая плата за использование альтернативных источников финансирования по сравнению с ипотечным кредитованием.
Последний недостаток нивелируется выбором надежного LNC и активным участием в его работе.
Следует отметить, что подобные схемы финансирования рассчитаны на людей с активной жизненной позицией — ни один ЦБ не будет контролировать работу правления кооператива лучше, чем сами акционеры.
Информация об изменениях и дополнениях
За время своего существования Федеральный закон претерпел небольшое количество изменений и дополнений.
Наиболее важные корректировки внесены 23.07.2013. Они связаны с тем, что ФСФР России, на которую возложен контроль за деятельностью ЖНК, была упразднена, а ее функции переданы ЦБ РФ.
При этом термин «контроль» был заменен на «надзор». Это не просто игра в термины, а существенное изменение отношений между представителем государства — Центробанком и проверяемой организацией — жилищно-сберегательным кооперативом.
Новостройки стали актуальными и зачастую выгодными перспективами приобретения собственного жилья. В основном они предоставляют множество преимуществ и нюансов, выгодно выделяющих их на рынке недвижимости. Это касается покупки в рассрочку, с использованием материнского капитала, беспроцентной ссуды и т. Д.
Но в таком важном ответственном деле важно не только изучить то, что обещает разработчик в итоге. Нельзя упускать из виду некоторые незаметные на первый взгляд детали.Речь идет о федеральном законе, по которому ведется или будет вестись строительство.
Покупая дом на вторичном рынке, можно и нужно его осмотреть, выявить достоинства и недостатки. С новостройками это невозможно, и вы можете только изучить проект, в котором будут красочные картинки. Фактически осуществляется покупка чего-то, чего еще не было в наличии на момент транзакции. Поэтому нельзя упускать из виду законы — они могут содержать нюансы и моменты, которые могут защитить права акционера в случае возникновения непредвиденных обстоятельств или, наоборот, усугубить сложившуюся ситуацию.
Чтобы ответить на вопрос, стоит ли покупать квартиры, построенные по 215-ФЗ, необходимо обратиться к этому закону.
Суть федерального закона 215Подписание договора о покупке квартиры в новостройке в соответствии с 215-ФЗ означает, что любой желающий приобрести жилье выступает членом жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Такая форма покупки абсолютно легальна и очень привлекательна по стоимости.Это объясняется отсутствием обязательного страхования новостроек и налогообложения отчислений по НДС. Кроме того, вы можете оформить ипотеку или использовать материнский капитал.
Вы можете самостоятельно застраховать сделку в выбранной страховой компании. Но в этом случае штраф за перенос или задержку сдачи жилья в жилищном кооперативе не предусмотрен. В данной ситуации прекращение сделки с жилищным кооперативом с последующим обращением в суд не гарантирует возврата денежных средств.Жилищный строительный кооператив может вернуть их только при наличии на счете необходимой суммы. Если там нет средств, выплат не будет. Регулирование оплаты квартир и всех других вопросов в жилищном кооперативе осуществляется только согласно уставу кооператива. Ему посвящены главы 11 и 12 Жилищного кодекса, но надеяться на закон «О защите прав потребителей» не приходится. Он не распространяется на объекты, которые строятся или уже построены в соответствии с 215-ФЗ, что отличает его от 214-ФЗ.Ведь жилищное строительство по определению — это форма взаимодействия между самими гражданами с целью их объединения для строительства и управления жильем. Четкое общение акционеров с застройщиком не регламентировано. Фактически при строительстве по этому закону в основном задействованы участники этого кооператива, они становятся соинвесторами.
Четкие сроки сдачи объекта могут не указываться, а если они прописаны, жилищный кооператив не может выступать поручителем, так как не выступает застройщиком и не несет ответственности за свои действия.
Стоит внимательно изучить все аспекты договора. Если эти сроки зафиксированы, это внушает доверие большинству. Только для кооператива они не имеют такого же эффекта по указанным выше причинам.
Сдача объектаОсобое внимание следует обратить на наличие фразы «Договор действует с момента подписания до исполнения всех обязательств» — это означает, что договор действует до момента сдачи объекта застройщиком.Но это может произойти через 10 лет. Конечно, по этой причине в претензии не может быть отказано, но желательно подавать претензию только в том случае, если примерные сроки затянуты на значительный период времени (например, 6 месяцев).
Привлекательная цена на момент заключения договора в начале строительства может увеличиваться на протяжении всего периода строительства. В случае недостаточного финансирования покупатель может предъявить все претензии исключительно кооперативу. То есть самому себе, так как он по договоренности является членом этого жилищного кооператива.
Договор долевого участия или жилищный кооператив?Законодательно в вопросах новостроек акционер более защищен, чем член жилищного кооператива. Акционеры защищены от двойной продажи и мошенничества, их дела будут в приоритете в суде в случае форс-мажора. Но ни один из контрактов не дает гарантий завершения строительства в срок. Поэтому важно изучить не только договор, схему продажи, но и историю застройщика, опыт и репутацию.
Отсюда самостоятельно делайте вывод, готовы ли вы пойти на риск и заключить договор о покупке жилья, строящегося по ФЗ-215.
Купить жилье можно как у застройщика, так и у подрядных организаций. О преимуществах и недостатках покупки квартиры от подрядчика
читайте. .