Как защищает 214 фз дольщика: 214 Федеральный закон — основные положения

Строительство новостроек по Федеральному закону №214

Федеральный закон №214 введен специально для того, чтобы хотя бы частично защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков. Рассмотрим более подробно от каких неожиданностей может защитить ФЗ №214.

Что за закон?

В 2004 году был разработан Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». До этого времени все документы подготавливали застройщики лично. Договора, разработанные юристами фирм, защищали сами строительные компании, но не давали гарантий покупателям ни на достройку дома, ни на то, что квартира не будет продана второй раз кому-нибудь еще.

Когда документ был принят, застройщики роптали на его незавершенность и строгость, поэтому многие строительные фирмы отказывались работать с ним, выбирая одну или другую «лазейку» (например, заключение предварительных договоров купли-продажи или предварительных договоров долевого участия) чтобы уйти от исполнения закона. С появлением новых редакций документа данная деловая бумага получила смягчение требований к строительным компаниям, в то же время и став более суровой в реализации наказаний за работу в обход закона.

ФЗ №214 сегодня – это еще несовершенный, но наиболее надежный способ покупки жилья для дольщиков. В договор, согласно закону, входит следующее:

• полная информация об объекте строительства;


• определение;


• сроки сдачи;


• цена;


• способы и сроки оплаты;


• гарантийный период, который обеспечивает застройщик на объект строительства.

ФЗ №214 защитит дольщиков от разорения, если строящийся здание подвергнется разрушению или повреждению. Если дольщик, заключивший и подписавший договор, умер, то его наследникам застройщик не может отказать в передаче квартиры.

Текущий вариант закона еще несовершенен, поэтому некоторые строительные компании по-прежнему пользуются его неточностями, внося в договор долевого участия особые положения, выгодные застройщику.

Перед подписанием документов покупателям квартир стоит их отнести высококвалифицированным юристам для их проверки. При возникновении спорных моментов дольщик может потребовать от застройщика введения изменений в договор.

Плюсы для покупателей квартир

1. Уменьшается риск двойных перепродаж квартир. Гарант надежности сделки – Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии), где документы, подписанные между дольщиком и застройщиком, должны пройти регистрацию.


2. Снижает риск того, что строящийся объект не будет введен в эксплуатацию. Согласно закону строительство дома будет начато тогда, когда у застройщика на руках будет весь пакет разрешительных документов и официально будет опубликована проектная декларация. Иногда, застройщики в такой ситуации выходят из положения путем постепенного согласования документов по ходу строительства здания.


3. В законе оговорены правила возмещения дольщику его средств в связи с расторжением договора одной из сторон.


4. В первую очередь закон защищает дольщика, а не строительную фирму. Если рассмотреть на примере размеры штрафа для покупателя, затянувшего с одним из взносов и штрафами для застройщика, который не отдал вовремя ключи от квартиры, то они несопоставимы. В первом случае дольщик отделывается формальной суммой, а во втором – застройщик платит более чем крупный штраф. На сегодня покупателям квартир стоит обратить внимание на дополнительные пункты в договоре, в них может оговариваться высокая неустойка для задержавших взнос.


5. Планировки квартир, высотность здания и т.п. не могут быть изменены, если они не соответствуют согласованному проекту в заключенном договоре согласно ФЗ №214. Если квартира окажется меньше по площади, чем указано в документах, или качество работ не устроит покупателя, то он в праве потребовать от застройщика снижения стоимость квартиры.


6. Федеральный закон №214 запрещает строительной компании менять цену кв.м. по своему желанию. Изменение цены возможно согласно обстоятельствам непреодолимой силы (например дефолт), но их должны подтвердить в суде.


7. В законе указаны все возможные причины расторжения договора со строительной компанией, при которых покупатель может потребовать с нее неустойку. Согласно закону, застройщик обязан возвратить покупателю внесенную сумму, и выплатить сверх этой суммы пеня за использование средств в размере 1/50 ставки рефинансирования ЦБ РФ на дату возврата денег.

Данный закон не в силах защитить будущих покупателей в случае банкротства компании, а также ускорить строительство дома.

Минусы для застройщиков

Закон накладывает на строительные компании жесткие требования и лишает некоторой их маневренности, что не удобно некоторым застройщикам, т.к. им иногда требуется вносить правки в проект по ходу реализации стройки.

Застройщик не может снизить покупателю цену за 1 кв.м. квартиры, если в доме продана уже хотя бы одна квартира, иначе дольщики, купившие жилье по более высокой цене, могут запросить возврат переплаченных средств.

Федеральный закон конкретно не оговаривает правила приема-передачи квартиры дольщику. В законе указано только временные рамки, когда покупатель приступает к приему жилью, но не уточняется когда дольщик должен завершить эту процедуру.

Строительство жилых домов согласно Федеральному закону №214 на данный момент времени довольно неудобно для застройщиков и поэтому многие из них ищут обходные пути. Некоторые строительные фирмы возводят объекты полностью за свой счет, а потом продают квартиры по обычным договорам купли-продажи. Но такой вариант могут позволить себе только крупные строительные компании. Небольшие строительные фирмы для этого выбирают работу по одной из «серых схем».

Примечания

C 1 января 2017 года действуют изменения, с основными пунктами изменений можно ознакомиться в статье по ссылке — http://newtver.ru/articles/fz214-izmenenia-2017/

Вконтакте

Twitter

Facebook

Google+

Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2021 году — Контур.

Реестро — СКБ Контур

В статье разберем, какие правила должны соблюдать застройщики, чтобы продавать квартиры в строящемся жилье.

Федеральный закон № 214-ФЗ подробно объясняет, как продавать недвижимость в строящихся домах. Он защищает дольщиков — покупателей строящегося жилья — от мошенников и гарантирует возврат денег, если застройщик не выполнит свои обязательства. В законе правительство прописало, каким требованиям должны соответствовать застройщики, а также как они должны проводить такие сделки.

214-ФЗ применяют, если на этапе строительства застройщик планирует продавать:

• квартиры в многоквартирном доме,
• таунхаус, который состоит минимум из трех блоков.

Закон не действует на индивидуальное строительство, например, частных домов. 

Требования к застройщику по 214-ФЗ

Чтобы продавать квартиры в строящемся жилье, застройщик должен получить специальное разрешение в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Минстрой проверяет:

Какая организационно-правовая форма у компании-застройщика

Разрешение выдают только хозяйственным обществам: обществам с ограниченной ответственностью (ООО) или акционерным обществам (АО). Министерство откажет некоммерческим организациям или индивидуальным предпринимателям.

Кто занимает руководящие посты в компании

Руководителями застройщика и главным бухгалтером не могут быть лица, которые:

• имеют непогашенную или неснятую судимость за экономические преступления или преступления против власти,
• единолично владели компанией, обанкротившейся меньше пяти лет назад,
• владели как минимум 5% акций компании, обанкротившейся меньше трех лет назад,
• были дисквалифицированы и не имеют права заниматься такой деятельностью.

Есть ли проектная декларация

Чтобы подтвердить, что в проекте нет нарушений, застройщик должен приложить к декларации заключение специальной экспертизы.

Сколько денег у застройщика

У компании должны быть собственные средства, суммой больше 10% от проектной стоимости строительства. К таким средствам можно отнести не только деньги на счетах, но и недвижимость, земельные участки или дебиторские задолженности.

Также перед тем, как получить разрешение, застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке. На счет он должен положить 10% от проектной стоимости строительства. Если у него нет таких денег, он может взять кредит. Сумма займа должна быть больше 40% от проектной стоимости.

Минстрой не выдаст разрешение, если компания:

• еще не рассчиталась за ранее взятые кредиты, ссуды или займы,
• выпускает любые ценные бумаги, кроме акций,
• заложила свое имущество для обеспечения обязательств,
• участвует в процедуре банкротства,
• приостановила деятельность по решению суда,
• не выполнила контракт или договор после победы в закупке и попала в Реестр недобросовестных поставщиков (РНП),
• не выплатила в срок налоги, сборы или другие государственные платежи.

Какой у застройщика опыт

Застройщик должен участвовать в строительстве многоквартирных домов не меньше трех лет. За это время он должен построить не менее 5 000 м2 жилья. Министерство учитывает объекты, возведенные родственными организациями, а также проекты, в которых застройщик был техническим заказчиком или генподрядчиком.

Кому принадлежит земля под застройку

Застройщик должен владеть участком под строительство или взять его в аренду или субаренду.

Обязанности застройщика во время строительства

Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Квалификация застройщика

Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.

Кредиты во время строительства

Единственный кредит, который может взять компания — целевой займ для финансирования текущего строительства. Такой займ не может быть больше 20% от стоимости проекта. А процентная ставка в нем не может отличаться от ключевой ставки Центробанка больше, чем на 2%. Например, в январе 2021 года ключевая ставка равна 4,25%. Значит, застройщик не может взять кредит по ставке выше 6,25%.

Финансовое состояние застройщика

Компания не может выпускать облигации, чтобы привлечь финансирование. Также она не может выступать в качестве поручителя или передавать свою собственность в залог.

Расчеты с контрагентами и дольщиками

Перед стартом продаж застройщик должен выбрать уполномоченный банк и открыть в нем эскроу-счет. Именно на нем будут храниться деньги дольщиков. О том, как работают эскроу-счета, мы рассказывали в недавней статье. 

Все расчеты с техническим заказчиком или генеральным подрядчиком также должны проходить только со счетов в одном уполномоченном банке.

Переводы со счета застройщика

Застройщик может переводить средства со своего счета только по нескольким причинам. Например, он может тратить деньги на:

• строительные работы на объекте,
• проектную документацию, инженерные изыскания или экспертизы,
• строительство инженерных сетей,
• подготовку градостроительной документации,
• кредит на строительство,
• госпошлину за регистрацию договора долевого участия (ДДУ),
• налоги, штрафы, пени или банковские комиссии.
• зарплату сотрудникам,
• взносы в компенсационный фонд,
• возврат денег дольщикам, расторгнувшим договор,
• рекламу,
• аренду офисов и оргтехники для сотрудников.

При этом снимать наличные он может только на выплату зарплаты сотрудникам. Все остальные средства можно только переводить со счета на счет.

Периодическая отчетность

Ежеквартальные и ежегодные бухгалтерские отчеты застройщик должен публиковать в Единой информационной системе в сфере жилищного строительства (ЕИСЖС). Ежеквартальную отчетность нужно сдать не позже, чем через 30 календарных дней после окончания квартала. Срок сдачи ежегодной отчетности больше — 120 дней с окончания года. Чтобы подтвердить достоверность отчета, его должен проверить аудитор.

Все эти правила нужно выполнять до ввода объекта в эксплуатацию. Как только первый дольщик зарегистрирует право собственности на одну из квартир, ограничения перестают действовать. 

Ответственность застройщика

Если застройщик продавал строящееся жилье без разрешения, дольщик может написать заявление на возврат средств. В этом случае он может взыскать не только стоимость квартиры, но и двойные проценты по ипотеке, которые успел выплатить.  

Если застройщик привлек средства дольщиков для строительства, но не имел на это права:

• должностным лицам грозит штраф от 20 тыс. до 50 тыс. ₽,
• компании — от 500 тыс. до 1 млн ₽.

Если застройщик опубликует неполную или ложную проектную документацию или не опубликует ее в срок:

• должностным лицам грозит штраф от 5 тыс. до 15 тыс. ₽,
• компании — от 200 тыс. до 400 тыс. ₽.

Если застройщик не сдаст отчетность или сделает это не вовремя:

• должностным лицам грозит штраф от 5 тыс. до 15 тыс. ₽,
• компании — от 50 тыс. до 200 тыс. ₽

12 Кодекс США § 214a — Процедура преобразования, слияния или консолидации; голосование акционеров | Кодекс США | Закон США

Национальная банковская ассоциация может голосованием держателей по меньшей мере двух третей каждого вида ее основного капитала преобразовать, слить или консолидировать с государственным банком в том же штате, в котором расположена национальная банковская ассоциация. на основании государственного устава в следующем порядке:

(а) Утверждение совета директоров; публикация сообщения о проведении собрания акционеров; отказ от публикации; уведомление заказным или заказным письмом

План преобразования, слияния или консолидации должен быть одобрен большинством всего совета директоров национальной банковской ассоциации. Банк должен опубликовать уведомление о времени, месте и цели собрания акционеров для принятия решения в какой-либо общедоступной газете по месту нахождения главного офиса национальной банковской ассоциации не реже одного раза в неделю. в течение четырех недель подряд: при условии, что публикация в газете может быть прекращена полностью, если от нее отказываются все акционеры, а в случае слияния или консолидации одной публикации не менее чем за десять дней до собрания будет достаточно, если публикация в течение четырех недель будет отменена владельцев по крайней мере двух третей каждого класса капитала и получено предварительное письменное согласие Контролера денежного обращения. Национальная банковская ассоциация направляет такое уведомление каждому зарегистрированному акционеру заказным письмом или заказным письмом не менее чем за десять дней до собрания, причем любой акционер может отказаться от такого уведомления.

(b) Права несогласных акционеров

Акционер национальной банковской ассоциации, который голосует против преобразования, слияния или консолидации или письменно уведомил банк на таком собрании или до него о своем несогласии с планом, имеет право на получение наличными стоимость принадлежащих ему акций, если и когда завершено преобразование, слияние или объединение, по письменному запросу, сделанному в образовавшийся государственный банк в любое время до тридцати дней после даты завершения такого преобразования, слияния или объединения , сопровождаемый сдачей его сертификатов акций. Стоимость таких акций определяется на дату проведения собрания акционеров, разрешающего преобразование, слияние или консолидацию, комитетом из трех человек, одно из которых избирается большинством голосов несогласных акционеров, имеющих право на получение стоимость их акций, один — директорами образовавшегося государственного банка, а третий — двумя выбранными таким образом. Оценка, согласованная любыми двумя из трех выбранных таким образом оценщиков, имеет преимущественную силу; но, если установленная таким образом стоимость не будет удовлетворительной для какого-либо несогласного акционера, который потребовал выплаты, как это предусмотрено в настоящем документе, такой акционер может в течение пяти дней после получения уведомления об оценочной стоимости своих акций обратиться к Контролеру денежного обращения, который должен необходимо провести переоценку, которая является окончательной и обязательной в отношении стоимости акций заявителя. Если в течение девяноста дней с даты завершения преобразования, слияния или консолидации по какой-либо причине один или несколько оценщиков не будут выбраны, как указано в настоящем документе, или оценщики не смогут определить стоимость таких акций, Контролер должен по письменному запросу любой заинтересованной стороны провести оценку, которая является окончательной и обязательной для всех сторон. Расходы Контролера на проведение переоценки или, в зависимости от обстоятельств, оценки должны быть оплачены получающимся в результате Государственным банком.