ФЗ-214 о долевом строительстве: сроки и суть закона
В 2004 году был принят 214 ФЗ об участии в долевом строительстве, кратко суть закона сводится к защите интересов дольщика, который в отношениях со строительной компанией является слабой стороной. Долгое время отношения между дольщиком и застройщиком напоминали рулетку. Дольщик никогда до конца не был уверен: повезет ему взять главный приз в виде новой квартиры, или все его вложенные средства канут в неизвестность вместе с недобросовестным застройщиком.
Основные положения Закона №214-ФЗ
Итак, разберемся — что такое ФЗ 214, чем он защищает дольщиков? Данный Федеральный закон регламентирует правовые и финансовые взаимоотношения застройщиков и дольщиков. Особенность 214 ФЗ: правовая составляющая отношений между дольщиками и застройщиком основана на подписании между сторонами договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Подписанный обеими сторонами и зарегистрированный в Росреестре документ дает право в дальнейшем на получение дольщиком купленной недвижимости в собственность.
Право собственности на готовую квартиру, машино-место и т.п. передается ему только после сдачи здания в эксплуатацию.
Если дольщики обнаруживают, что девелопер привлекает их деньги неправомерно, они имеют право для истребования не только вложенных в строительство дома собственных средств, но и понесенных в результате неправомерных действий застройщика убытков. Также участники долевого строительства могут потребовать от застройщика уплаты процентов в соответствии с ключевой ставкой ЦБ РФ, причем в двойном размере.
Гарантирует ли 214 ФЗ защиту дольщика?
Более десяти лет действия Федерального закона показали, что он реально работает, обеспечивая полноценную защиту дольщиков от ранее используемых застройщиками мошеннических и серых схем продажи квартир в новостройках. Приобретение квартиры по ДДУ в соответствии с 214 ФЗ дает гарантии застройщика, что оплаченное дольщиком жилое помещение достанется только ему, а не будет перепродано кому-то другому.
Также ФЗ 214 дает гарантии по защите прав дольщиков при наступлении непредвиденных обстоятельств, в частности, — при банкротстве застройщика.
В этом случае дольщик может рассчитывать на возврат денежных средств или передачу готовой недвижимости. Закон предусматривает специальный порядок предъявления требований в случае начала процедуры банкротства – все происходит в рамках дела о банкротстве в арбитражном суде. Безусловно, защита прав дольщика при банкротстве является важной, но далеко не единственной гарантией предусмотренной законом.
Наши кейсы
Все кейсы
На что обратить внимание при заключении договора долевого участия по 214-ФЗ?
Как именно новый закон защищает дольщиков? Чтобы иметь возможность привлекать финансирование на строительство дома или здания, застройщик должен иметь в собственности или аренде (субаренде) земельный участок, а также разрешение на строительство. Кроме того, застройщик обязан опубликовать в единой информационной системе жилищного строительства проектную декларацию на этот объект. Помимо этого, к застройщику предъявляются следующие обязательные требования:
- Руководитель, главный бухгалтер или владелец компании — застройщика не должны иметь непогашенную судимость за преступления в сфере экономики или против государственной власти.
- Девелопер не должен находиться в стадии ликвидации или банкротства.
- Он не должен присутствовать в реестре недобросовестных поставщиков и участников по земельным аукционам.
- Обязательно наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы.
Данные условия, предъявляемые законом к застройщику, гарантируют дольщику, что он не заключит договор с неблагонадежной компанией, которая через некоторое время испарится вместе с его деньгами. Кроме того, обязательным условием для привлечения денег является отчисление застройщиком взносов в компенсационный фонд по каждому ДДУ.
А если проект новый, и его строительство началось после 1 июля 2019 года, обязательным условием является привлечение денег дольщиков через эскроу счета — это специальный счет, на который денежные средства вносятся после регистрации ДДУ и блокируются банком до момента исполнения застройщиком своего обязательства. А это значит, что как бы ни развивались события, дольщик точно сможет вернуть свои деньги.
Покупка квартиры по ФЗ 214 гарантирует приобретение качественного жилья, поскольку предусматриваются определенные требования к качеству объекта, которые должен соблюдать застройщик. Жилье должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительным регламентам и другим обязательным требованиям. Если эти условия не соблюдаются застройщиком, то дольщик может выбрать по своему усмотрению один из способов для восстановления своего права:
- Потребовать от застройщика бесплатно устранить выявленные дефекты
- Потребовать возмещения расходов на самостоятельное исправление недостатков качества квартиры
- Соразмерно уменьшить цену договора ввиду несоответствия передаваемого жилья ранее заявленным условиям.
Вопрос:
Что гарантирует 214 ФЗ при банкротстве застройщика?
Ответ:
В случае банкротства строительной компании при долевом строительстве в законе рассмотрены два сценария защиты дольщика:
- Требование о возврате уже уплаченных денежных средств. В этом случае дольщик должен будет отказаться от строящегося объекта.
- Потребовать передать ему в собственность объект недвижимости. В этом случае, естественно, не будет никакого возврата денег.
В этом случае дольщик должен будет отказаться от строящегося объекта.Какой вариант выбрать – решает сам дольщик. Конечно, если стройка в начальной стадии, то лучше попытаться вернуть деньги. Если же объект почти достроен, либо уже построен, но пока не введен в эксплуатацию, то лучшим будет второй вариант.
Что касается сроков строительства дома и передачи готового объекта дольщику, то и здесь закон устанавливает четкие ограничения. Их суть: если застройщик не уложился в срок, не исполнил надлежащим образом свое обязательство, участник может требовать неустойку, а при значительном отклонении от графика строительства – расторгнуть ДДУ.
Есть ли риски?
Безусловно, ведь 214 ФЗ – не панацея, и определенная доля риска всегда остается. Но, если составить грамотный договор, то риски могут быть существенно снижены. В этом вам как раз поможет юрист.
Если вы обратитесь в юридическую компанию «Хелп Консалтинг», вы получите юридическую консультацию, наши юристы внимательно изучат все пункты договора, при необходимости подскажут, какие из них желательно изменить.
Также вы можете оформить с нами договор на оказание услуги по заключению ДДУ «под ключ». В этом случае мы возьмем все хлопоты по проверке застройщика, составлению и подписанию договора долевого участия на себя. Особенно важно заручиться поддержкой грамотного юриста при заключении ДДУ с ипотекой.
Если строительная компания продает квартиры в строящемся доме путем заключения предварительного договора, либо взамен на сказочные скидки уговаривает поучаствовать в строительстве дома каким-либо другим способом – помните, все это незаконно. В настоящее время безопасная покупка не сданного в эксплуатацию объекта недвижимости возможна только по договору долевого участия.
Федеральный закон № 214-ФЗ защищает дольщиков и в том случае, если застройщик допустил нарушение срока передачи объекта в собственность участника долевого строительства.
Для взыскания штрафов по ДДУ с застройщика-нарушителя желательно обратиться за помощью к юристам, специализирующимся в сфере недвижимости. Вы можете самостоятельно произвести примерный расчет неустойки по ДДУ. Для этого достаточно будет заполнить соответствующие поля онлайн-калькулятора.
По сути, только продажа по 214 ФЗ является единственной возможностью купить дешевую квартиру в новостройке с минимальным риском. Безусловно, закон не совершенен, в нем имеются и определенные и минусы, и много недоработок, о которых не устают спорить юристы и правоведы.
Если вы собрались вложить свои деньги в долевое строительство, компетентные юристы ЮК “Хелп Консалтинг” помогут вам безопасно провести сделку:
- проверят добросовестность застройщика и наличие всех необходимых по закону документов;
- проанализируют юридическую составляющую ДДУ;
- найдут (при наличии) нежелательные условия в договоре.
Кроме юридической помощи в области долевого строительства, наша компания может оказать вам юридические услуги и по другим вопросам строительства или покупки недвижимости. Координаты, по которым вы можете связаться с нашей организацией, размещены на странице «Контакты» или по номеру телефона +7 (495) 150-07-65.
Андрей Лихачев
Руководитель компании
9 лет опыта
Более 200 выигранных дел
ФЗ № 214 — гарантия защиты ваших прав и законных интересов
Летом 2010 года в силу вступила новая редакция Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
В законе четко прописаны договорные обязательства, по которым застройщик имеет право привлекать денежные средства, иначе его ждет серьезная административная ответственность. Закон ставит застройщика в очень жесткие рамки и надежно защищает права тех, кто заключает договор долевого участия при приобретении недвижимости.
Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества соинвесторов.
Гарантии закона распространяются на тех дольщиков, которые заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ).
Таких гарантий несколько:
1. Исключение возможности мошенничества, при котором с граждан собирают деньги на строительство несуществующих объектов. Для этого статьей 3 закона № 214-ФЗ застройщику запрещено заключать с гражданами ДДУ до:
- получения разрешения на строительство,
- опубликования, размещения и/или представления проектной декларации,
- государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды этого участка).
*При нарушении одного из этих пунктов можно потребовать от застройщика возвращение денежных средств, а также уплату процентов в размере удвоенной ставки рефинансирования Банка России на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных убытков. На основании договора участия в долевом строительстве допускается привлечение денежных средств путем выпуска эмитентом (застройщиком) облигаций особого вида — жилищных сертификатов.
2. Исключение возможности «двойной» продажи квартир. Ст. 4 закона № 214-ФЗ предусматривает заключение ДДУ в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации и только с момента такой регистрации считается заключенным.
3. В случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем. Согласно ст. 13 закона № 214-ФЗ у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге:
— земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка),
— и строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости.
Договор долевого участия должен содержать следующие пункты:
1. определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства (квартиры) в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3. цену, сроки и порядок уплаты. Цена объекта может быть изменена после заключения договора только в том случае, если такая возможность предусмотрена в самом договоре;
4. гарантийный срок на объект долевого строительства, который в соответствии с законодательством не может составлять менее чем 5 лет.
*Договор долевого участия заключается только в письменном виде и подлежит обязательной государственной регистрации.
Ответственность застройщика за несоблюдение сроков
Застройщик обязан передать проект не позднее срока, указанного в договоре долевого участия.
1. Если срок передачи объекта нарушен, то застройщик должен выплатить неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
2. Если строительство в предусмотренный договором срок не может быть завершено, застройщик обязан не позднее, чем за 2 месяца, направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
3. В случае прекращения или приостановления строительства, участник долевого строительства может обратиться в суд с иском о расторжении договора с застройщиком.
4. За месяц до передачи объекта, застройщик обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства.
*Участник долевого строительства должен в 7-дневный срок или срок, предусмотренный договором, приступить к принятию объекта.
Ответственность за просрочку платежей
Если вы заключили договор долевого участия, вы обязаны вносить платежи в прописанный в договоре срок.
1. Если сумма должна вноситься единовременно, но платеж просрочен более чем на три месяца, застройщик в-праве расторгнуть договор в одностороннем порядке.
2. Если договором предусмотрено внесение периодических платежей, но участник систематически нарушает сроки (более трех раз за 12 месяцев) — это является основанием для одностороннего расторжения договора в пользу застройщика.
3. Если нарушен установленный договором срок платежа, участник долевого строительства должен уплатить неустойку застройщику в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.*В этих случаях застройщик может расторгнуть договор, но не ранее, чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения задолженности и последствиях неисполнения соответствующего требования.
4. При расторжении договора застройщик обязан вернуть денежные средства в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора.
Ответственность застройщика за качество строительства
1. Объект, переданный по договору застройщиком участнику долевого строительства должен соответствовать:
- условиям договора;
- требованиям технических регламентов;
- проектной документации и градостроительному регламенту.
2. Если объект не соответствует указанным требованиям, участник договора долевого участника вправе потребовать от застройщика устранения недостатков или соразмерного уменьшения цены договора.*Если нарушения существенны, то участник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и требовать от застройщика возврата денежных средств.
3. Участник договора может предъявить претензии в течение действия гарантийного срока на объект долевого строительства, прописанного в договоре.
4. В случае существенного изменения проектной документации в ходе строительства, участник договора может в судебном порядке расторгнуть договор.
5. Передача объекта застройщиком участнику осуществляется только после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации.
ВАЖНО!
Заключая договор долевого участия, дольщик конкретизирует объект, в строительство которого он вкладывает деньги (т.е. в договоре прописывается номер дома, этаж, номер квартиры, метраж, количество комнат и др.).
Юридические вопросы
Правовые вопросыВопрос: Правомерны ли действия по взысканию с управляющих компаний, кондоминиумов, жилищных кооперативов за пломбировку приборов учета электроэнергии?
А: Действия управляющих компаний, ОСМД, ЖСК по взиманию платы за пломбировку счетчиков являются незаконными.
Исключением являются только случаи, когда опломбирование счетчиков произведено неоднократно с нарушением пломбы по вине абонента или сторонних организаций, осуществляющих горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение и с которыми у абонентов заключены прямые договоры.
В: Кто проверяет финансовую деятельность управляющих организаций?
А: Контроль финансово-хозяйственной деятельности жилищного (жилищного) кооператива осуществляется ревизионной комиссией (ревизором) жилищного (жилищного строительства) кооператива, финансово-хозяйственной деятельностью товарищества собственников жилья — ревизионной комиссией (ревизором) ТСЖ. Кроме того, для проведения независимой проверки финансово-хозяйственной деятельности ЖК, жилищных кооперативов, товариществ собственников помещений в многоквартирных домах может привлекаться независимый аудитор.
Аудит финансовой деятельности управляющих компаний имеют право аудиторы, привлекаемые учредителями или собственниками УК МКД.
Вопрос: Правомерно ли производить расчет платы за коммунальные услуги с общей площади квартиры, включая площадь балкона?
Ответ: При начислении платы за коммунальные услуги учитывается общая площадь квартиры без учета балконов, лоджий, веранд и террас.
Вопрос: С какого момента будет взиматься плата за жилищно-коммунальные услуги при долевом строительстве?
Ответ: В соответствии с п. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Ввиду § 1 ст. 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иного недвижимого имущества и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ право собственности участников долевого строительства на предмет долевого строительства подлежит государственная регистрация в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Согласно пункту 2 настоящей статьи основанием для государственной регистрации участников долевого строительства на предмет долевого строительством являются документы, свидетельствующие о том, что на его строительство (создание) — разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного имущества, к которым относятся право на долевое строительство, а также передаточный акт или иной акт о передаче объекта долевого строительства. обслуживание жилищно-коммунального хозяйства возникает у участников долевого строительства после фактическая передача квартиры в пользование и владение, что может быть подтверждено, в частности, подписанием передаточного акта или иными доказательствами.
Вопрос: Какие действия, если исполнитель отказывается от услуги по внесению изменений в договор, потребитель не принимает во внимание предложения услуги?
Ответ: Если в проекте договора были обнаружены нарушения законных прав потребителей, граждане вправе составить акт о расхождениях и направить его в службу-исполнитель по почте, с уведомлением о вручении, либо курьером с отметкой о квитанция.
При отсутствии ответа или отрицательном ответе в течение месяца необходимо обратиться в суд с заявлением о понуждении управляющей компании к заключению договора в соответствии с требованиями законодательства.
Согласно части 2 ст.14.8 КоАП РФ включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей на юридических лиц, — от десяти тысяч до двадцати тысяч.
Последнее обновление: 18 мая 2022 г., 15:47
Дополнительные правила исполнения финансовых обязательств в корпоративных отношениях с иностранными кредиторами
Указ Президента Российской Федерации от 4 мая 2022 г. № 254 ( «Указ № 254» ) устанавливает дополнительные правила исполнения финансовых обязательств в корпоративных отношениях с иностранными кредиторами и уточняет порядок выполнения ряда ранее опубликованные Указы Президента 1 .
Ниже представлен обзор основных изменений, предусмотренных Постановлением № 254.
1. Уточнен перечень сделок, для совершения которых не требуется согласие Правительственной комиссииПод сек. 5 Указа № 254 не требуется получения согласия Правительственной комиссии в соответствии с Указом Президента № 81 на проведение следующих операций:
Сделки с недвижимостью:
- Сделки, по которым иностранные граждане недружественных государств приобретают в собственность недвижимое имущество;
- Сделки по отчуждению недвижимого имущества иностранными гражданами недружественных государств при условии, что расчеты осуществляются с использованием счета типа «С»;
- Безвозмездные сделки с недвижимостью между супругами или близкими родственниками, если стороной является гражданин недружественного государства;
- Сделки, совершаемые в соответствии с указанным Федеральным законом, если участниками долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости являются:
(a) иностранные лица, связанные с недружественными государствами, или
(b) российские организации, контролируемые такими иностранными лицами;
- Сделки, влекущие возникновение права собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иные объекты недвижимости, если стороной сделки является:
(a) иностранное лицо, связанное с иностранными недружественными государствами; или же
(b) российская организация, контролируемая таким иностранным лицом;
- Сделки, влекущие возникновение права собственности на дополнительные акции (доли), облигации российских юридических лиц, отвечающие одновременно следующим признакам:
(1) иностранное лицо из недружественного государства является стороной в сделке и входит в одну группу лиц с российским юридическим лицом на основании наличия более 50% голосующих акций (долей участия) в уставном капитале 2 ;
(2) оплата по сделке производится в рублях;
- Сделки, связанные с приобретением дополнительных акций (долей) российских организаций лицами недружественных государств, если это не влечет за собой право прямо или косвенно распоряжаться более чем 25 процентами акций (долей) уставного капитала Российской организация.
Сделки, совершаемые в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ (об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости):
Операции с акциями (долями):
2. Уточнен перечень иностранных лиц, связанных с недружественными государствами
Не признаются иностранными лицами, связанными с недружественными государствами, для целей подпункта «а» пункта 1 Указа Президента № 81 и Указа Президента № 95 при условии, что контроль установлен до 1 марта 2022 года (п. 4 Указа № 254):
- лица, подконтрольные иностранным организациям и физическим лицам, при условии, что место учреждения таких организаций и гражданство таких лиц не являются недружественным государством;
- лица, находящиеся под контролем иностранного государства, не связанного с иностранными недружественными государствами.
3. Особый порядок выплаты прибыли иностранным акционерам
Временная выплата распределения прибыли иностранным лицам, связанным с недружественными государствами, если эти лица являются акционерами следующих российских организаций (п. 1 Указа № 254):
- Общество с ограниченной ответственностью
- Товарищество
- Производственный кооператив
Выплата прибыли таким иностранным акционерам производится в соответствии с пунктами 2-9 Указа Президента № 95 (предполагает, в том числе, использование счета типа «С»).