Фз 214 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: Приняты изменения в законодательство о долевом строительстве и иные законодательные акты

Приняты изменения в законодательство о долевом строительстве и иные законодательные акты

Дата публикации

15.07.2020

На официальном интернет-портале правовой информации опубликован Федеральный закон от 13.07.2020 № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с Федеральным законом в законодательство об участии в долевом строительстве и иные законодательные акты Российской Федерации вносятся следующие изменения:

Изменения в Федеральный закон от 30. 12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

— залог земельного участка или права аренды (субаренды) теперь будет прекращаться со дня постановки на государственный кадастровый учет построенного объекта. Ранее, напомним, закон требовал передачи всех объектов долевого участия участникам строительства.

— денежные средства участников долевого строительства, внесённые на счет эскроу, будут перечисляться уполномоченным банком застройщику сразу после получения разрешения на ввод объекта, без предоставления сведений о регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.

— вводится процедура возврата средств материнского капитала при расторжении ДДУ или кредитного договора.

— после передачи и постановки на государственный кадастровый учет объекта застройщик сможет подавать в Росреестр заявление о государственной регистрации прав собственности за участником строительства без доверенности.

— в перечень целевого использования денежных средств дольщиков добавлена возможность расходования средств для подготовки проектной документации и инженерных изысканий для строительства и реконструкции в границах земельного участка инженерных сетей для технического присоединения строящегося объекта и строительства объектов социальной инфраструктуры

— по расчетному счету возможно предоставление целевых займов другому застройщику, по отношению к которому застройщик является основным Обществом.

— нарушение срока ввода в эксплуатацию объекта застройщиком на срок три и более месяца больше не является основанием для отказа в выдаче ЗОСТа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Федеральным законом № 214-ФЗ.

— в проектную декларацию застройщиком теперь должны вноситься раз в месяц не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным.

— внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в ЕИСЖС сведений о вводе объекта в эксплуатацию;

— раскрытию информации застройщиком не подлежит место жительства физических лиц, входящих в одну группу с застройщиком. Достаточно будет указания гражданства, СНИЛС и ИНН.

— в составе информации о проекте строительства застройщик обязан дополнительно указывать:

• информацию о генеральном подрядчике;

• предельные параметры разрешенного строительства;

• срок передачи объекта долевого строительства участнику строительства;

• информацию о планируемом сроке погашения целевого кредита (займа).

— уполномоченный федеральный орган исполнительной власти (Минстрой РФ) наделяется правом установления обязательных квалификационных требований к участникам госзакупок, проводимых Фондом защиты прав дольщиков.

— вводится ряд требований к Единому реестру проблемных объектов, в частности, должна быть обеспечена возможность категорирования проблемных объектов по показателям:

• наличия или отсутствия заключенных ДДУ;

• наличия определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства ЖСК или застройщику в соответствии с Законом о банкротстве;

• отнесение проблемного объекта к объекту капитального строительства жилого назначения.

— основанием для исключения объекта из Единого реестра проблемных объектов является:

• ввод объекта в эксплуатацию;

• вынесения определения арбитражного суда о передаче Фонду защиты прав дольщиков прав на земельный участок с находящимся на нем объектом застройщика.

— органы прокуратуры получат доступ к ЕИСЖС в части, необходимой для осуществления прокурорского надзора.

Изменения в Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

— в деле о банкротстве застройщиков требования к необходимому стажу работы конкурсного управляющего на руководящих должностях в строительных организациях снижены с трех до двух лет, а управляющий должен будет пройти обучение по программе Фонда защиты прав дольщиков.

— у конкурсного управляющего появляется обязанность предоставления Фонду защиты прав дольщиков документов, включающего реестр требований участников строительства, итоги инвентаризации и прочее, в целях принятия решения о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства.

— фонд наделяется правом обращения в арбитражный суд с инициативой финансирования расходов застройщика с последующим возмещением таких расходов из конкурсной массы.

— изменениями дополняется порядком передачи прав Фонду защиты прав дольщиков застройщика на земельный участок в случае выплаты возмещения участникам строительства.

Изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации

— различие данных о площади построенного объекта капитального строительства не более чем на 5% согласно техническому плану не будет являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

— вводится требование об интеграции ИСОГД с ЕИСЖС.

Изменения в Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»:

— пенсионный Фонд будет вносить в регистр подробные данные об объекте недвижимости, приобретенном на средства материнского капитала.

— детализируется порядок возврата средств материнского капитала со стороны Фонда защиты прав дольщиков или уполномоченного банка при расторжении ДДУ.

Изменения в Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»:

— полномочия Фонда защиты прав дольщиков теперь распространяются и на защиту прав участников ЖСК.

— изменениями детализируется новый порядок урегулирования Фондом защиты прав дольщиков обязательств перед участниками строительства, а также выполнение функций застройщика и технического заказчика возлагается непосредственно на данный Фонд. Установлен механизм перехода прав на имущество застройщика к Фонду, а также порядок взаимодействия Фонда с участниками строительства.

— расчет рыночной стоимости равнозначного жилого помещения при выплате возмещения будет определяться на дату, которая не может быть ранее трех месяцев до даты принятия Фондом защиты прав дольщиков соответствующего решения.

— дополнен порядком реализации имущества застройщика, переданного Фонду защиты прав дольщиков в процедуре банкротства.

С полным текстом Федерального закона от 13.07.2020 № 202-ФЗ вы можете ознакомиться в прилагаемом файле.

Перечень обязательных требований. Долевое строительство

Перечень правовых актов и их отдельных частей (положений), оценка которых является предметом контроля (надзора) в области долевого строительства, утвержденный приказом инспекции строительного и жилищного надзора Алтайского края от 08.06.2020 № 73  (приложение №1 к приказу в редакции приказа от 25.01.2021 №10):

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (ч. 3 ст. 110, ст.ст. 123.1, 123.2) (с изменениями и дополнениями)

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями)

Федеральный закон от 01.07.2018 №175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями)

Федеральный закон от 25. 12.2018 № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями)

Постановление Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2018 г. №1683 «О финансовой устойчивости деятельности застройщика» (с изменениями и дополнениями)

Постановление Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (с изменениями и дополнениями)

Приказ Минстроя России от 20.12.2016 № 996/пр «Об утверждении формы проектной декларации» № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с изменениями и дополнениями)

Приказ Минстроя России от 03.07.2017 №955/пр «Об утверждении формы отчетности об осуществлении деятельности жилищно-строительного кооператива, связанной с привлечением денежных средств граждан для строительства жилищно-строительным кооперативом многоквартирного дома, в том числе об исполнении таким кооперативом своих обязательств перед членами кооператива и иными лицами, и порядка предоставления жилищно-строительным кооперативом указанной отчетности в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» (с изменениями и дополнениями)

Приказ Минстроя России от 12. 10.2018 № 656/пр «Об утверждении формы и порядка предоставления застройщиками в контролирующий орган отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении примерных графиков реализации проектов строительства и своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства»

Дата публикации: 26 сентября 2018 г.

Вопросы и ответы

1) О чем Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004г.?

Это федеральный закон, который регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников  долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

 

2) Какие существуют гарантии, что квартира не будет продана ещё кому-нибудь?

Федеральный закон от 30.12.2004 №213-ФЗ «Об участии в долевом строительств многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» содержит определенный механизм защиты прав участника долевого строительства, который проявляется в необходимости государственной регистрации договора участия в строительстве.

Государственная регистрация договора направлена на исключение возможности двойных продаж в отношении конкретной недвижимости путем внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимости имущество и сделок с ним.

 

3) Как можно проверить, что после регистрации, право (квартира) принадлежит участнику долевого строительства (собственнику)?

Согласно ФЗ от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», орган, осуществляющий государственную регистрацию предоставляет сведения, содержащиеся в едином государственном реестре прав.

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, предоставляются в виде выписки из Единого государственного реестра прав. В выписке указываются данные о правообладателе.

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, являются общедоступными (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом) и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам любых лиц.

 

4) В чём разница между ДДУ и ДУП? Какой лучше по надежности?

Договор долевого участия в строительстве заключается между Дольщиком и Застройщиком.

Договор долевого участия порождает право требования на объект, который возникнет в результате строительства. Право требования можно уступить третьим лицам по Договору уступки права требования (цессии).

Договор участия в долевом строительстве и Договор уступки прав требования заключаются в письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации — в силу ст. ͅH ;釭sbOx5&&8\GBQ?MD-hL9 ǣВ\ ]’/»7

ФЗ № 214 — гарантия защиты ваших прав и законных интересов

Летом 2010 года в силу вступила новая редакция Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В законе четко прописаны договорные обязательства, по которым застройщик имеет право привлекать денежные средства, иначе его ждет серьезная административная ответственность. Закон ставит застройщика в очень жесткие рамки и надежно защищает права тех, кто заключает договор долевого участия при приобретении недвижимости.

 

Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества соинвесторов.

 

Гарантии закона распространяются на тех дольщиков, которые заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ).

Таких гарантий несколько:

1. Исключение возможности мошенничества, при котором с граждан собирают деньги на строительство несуществующих объектов. Для этого статьей 3 закона № 214-ФЗ застройщику запрещено заключать с гражданами ДДУ до:

• получения разрешения на строительство,
• опубликования, размещения и/или представления проектной декларации,
• государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды этого участка).

 

*При нарушении одного из этих пунктов можно потребовать от застройщика возвращение денежных средств, а также уплату процентов в размере удвоенной ставки рефинансирования Банка России на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных убытков. На основании договора участия в долевом строительстве допускается привлечение денежных средств путем выпуска эмитентом (застройщиком) облигаций особого вида — жилищных сертификатов.

 

2. Исключение возможности «двойной» продажи квартир. Ст. 4 закона № 214-ФЗ предусматривает заключение ДДУ в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации и только с момента такой регистрации считается заключенным.

3. В случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем. Согласно ст. 13 закона № 214-ФЗ у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге:

— земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка),

— и строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости.

 

Договор долевого участия должен содержать следующие пункты:

1. определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства (квартиры) в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3. цену, сроки и порядок уплаты. Цена объекта может быть изменена после заключения договора только в том случае, если такая возможность предусмотрена в самом договоре;

4. гарантийный срок на объект долевого строительства, который в соответствии с законодательством не может составлять менее чем 5 лет.

*Договор долевого участия заключается только в письменном виде и подлежит обязательной государственной регистрации.

 

Ответственность застройщика за несоблюдение сроков

Застройщик обязан передать проект не позднее срока, указанного в договоре долевого участия.

1. Если срок передачи объекта нарушен, то застройщик должен выплатить неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

2. Если строительство в предусмотренный договором срок не может быть завершено, застройщик обязан не позднее, чем за 2 месяца, направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

3. В случае прекращения или приостановления строительства, участник долевого строительства может обратиться в суд с иском о расторжении договора с застройщиком.

4. За месяц до передачи объекта, застройщик обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства.

*Участник долевого строительства должен в 7-дневный срок или срок, предусмотренный договором, приступить к принятию объекта.

 

Ответственность за просрочку платежей

Если вы заключили договор долевого участия, вы обязаны вносить платежи в прописанный в договоре срок.

1. Если сумма должна вноситься единовременно, но платеж просрочен более чем на три месяца, застройщик в-праве расторгнуть договор в одностороннем порядке.

2. Если договором предусмотрено внесение периодических платежей, но участник систематически нарушает сроки (более трех раз за 12 месяцев) — это является основанием для одностороннего расторжения договора в пользу застройщика.

3. Если нарушен установленный договором срок платежа, участник долевого строительства должен уплатить неустойку застройщику в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.*В этих случаях застройщик может расторгнуть договор, но не ранее, чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения задолженности и последствиях неисполнения соответствующего требования.

4. При расторжении договора застройщик обязан вернуть денежные средства в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора.

 

Ответственность застройщика за качество строительства

1. Объект, переданный по договору застройщиком участнику долевого строительства должен соответствовать:

• условиям договора;
• требованиям технических регламентов;
• проектной документации и градостроительному регламенту.

 

2. Если объект не соответствует указанным требованиям, участник договора долевого участника вправе потребовать от застройщика устранения недостатков или соразмерного уменьшения цены договора.*Если нарушения существенны, то участник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и требовать от застройщика возврата денежных средств.

3. Участник договора может предъявить претензии в течение действия гарантийного срока на объект долевого строительства, прописанного в договоре.

4. В случае существенного изменения проектной документации в ходе строительства, участник договора может в судебном порядке расторгнуть договор.

5. Передача объекта застройщиком участнику осуществляется только после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

 

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации.

 

ВАЖНО!

Заключая договор долевого участия, дольщик конкретизирует объект, в строительство которого он вкладывает деньги (т.е. в договоре прописывается номер дома, этаж, номер квартиры, метраж, количество комнат и др.).

Применяется ли 214-ФЗ к отношениям между застройщиком и юридическими лицами?

Как указано в части 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средствграждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Частью 3 указанной статьи установлено, что действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. 

Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

Таким образом, законодатель допускает заключение договоров долевого участия между застройщиком и юридическим лицом. При этом заключение и исполнение такого договора будет осуществлять в рамках 214-ФЗ. В случае заключения между застройщиком и юридическим лицом инвестиционного договора, к таким правоотношениям нормы 214-ФЗ применяться не будут. 

Компания ООО «ЛГК» предлагает Вам комплекс услуг по сопровождению сделок по заключению договоров долевого участия в строительстве (анализ, комментарии, оспаривание, расторжение, взыскание неустойки и т.п.). С перечнем услуг и их стоимостью Вы можете детально ознакомиться в разделе «Стоимость услуг для физических лиц (населения)» или в нашей группе ВК.

Новое в регистрации прав собственности участников долевого строительства

Новое в регистрации прав собственности участников долевого строительства

 

       Федеральным законом от 13.07.2020 № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Федеральный закон от 30. 12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон 214-ФЗ).

        В соответствии с новой редакцией закона, начиная с 13.07.2020, после передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет, застройщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства) (п. 6 ст. 16 Закона 214-ФЗ).

         В рассматриваемом случае застройщик после государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства обязан передать собственнику выданную в соответствии с ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон 218-ФЗ) в целях удостоверения проведения государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства выписку из Единого государственного реестра недвижимости.

При этом подача участником долевого строительства заявления о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства не требуется. Участник долевого строительства после проведения государственной регистрации его права собственности на объект долевого строительства вправе представить в орган регистрации прав указанный в п. 2 ч. 11 ст. 48 Закона №218-ФЗ подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве для совершения на нем специальной регистрационной надписи.

Согласно разъяснений Росреестра, при приеме от участника долевого строительства такого заявления предлагается использовать форму заявления, приведенную в приложении №2 к приказу Минэкономразвития России от 08.12.2015 №920 «Об утверждении форм заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, заявления об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости, о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости заинтересованным лицом, о внесении в Единый государственный реестр недвижимости записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, записей о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя, записей о наличии прав требований в отношении зарегистрированного права, отдельных записей о правообладателе, отдельных дополнительных сведений об объекте недвижимости, требований к их заполнению, требований к формату таких заявлений и предоставляемых с ними документов в электронной форме, а также формы заявления о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках и о местоположении на них зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, полученных в результате выполнения комплексных кадастровых работ», в реквизите 3.1.3 которого необходимо заполнять часть о внесении в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) иных предусмотренных законодательством Российской Федерации сведений, указывая ходатайство заявителя о совершении специальной регистрационной надписи на договоре участия в долевом строительстве.

Также следует обратить внимание, что в данном случае заявление о государственной регистрации прав не подается, регистрационное действие не осуществляется.

Сравнительный анализ положений Федерального закона № 214-ФЗ с учетом последних изменений — Недвижимость и строительство

Российская Федерация: Сравнительный анализ норм Федерального закона № 214-ФЗ с учетом последних изменений

Чтобы распечатать эту статью, вам нужно только зарегистрироваться или войти в систему на Mondaq.com.

Принятие Федерального закона № 218-ФЗ «Об публично-правовом обществе». по защите прав лиц, находящихся в совместном владении Участники строительства в случае несостоятельности (банкротства) разработчиков и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российская Федерация от 29 июля 2017 г. (« 218-ФЗ ») — последний шаг в коренная реформа законодательства о долевом строительстве.

После принятия 218-ФЗ была внесена реформа Федерального закона №214-ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и Прочие объекты недвижимого имущества и о внесении изменений в некоторые Законодательные акты Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. (« 214-ФЗ ») продолжение утверждения списка инструкций русского Президент ¹ по вопросам защиты прав долевых участников строительства и усиление надзора за Разработчики.

Законопроект ² о внесении изменений в 214-ФЗ был подготовлен и внесен в Государственную Думу РФ на основе тех поручения Президента РФ и план действий («дорожная карта») также была разработана и утверждена для постепенного возместить средства физических лиц, привлеченные для создания многоквартирных домов (« многоквартирных домов ») и другие недвижимые недвижимость с банковскими кредитами и другими формами финансирования, которые может минимизировать риски для людей.

Данный законопроект принят в первом чтении и в настоящее время будут доработаны на основе комментариев Минстроя России, Банка России и отраслевого экспертного сообщества. Пока идет подготовка к ликвидации долевого строительства, 218-ФЗ внесен ряд изменений, которые существенно повлияют на деятельность разработчиков в ближайшем будущем.

Чтобы прочитать полный отчет, нажмите здесь.

Сноски

1.Распоряжением Президента Российской Федерации от 23.07.2012 г. Пр-2261 от 5 ноября 2017 г. (по итогам встречи с члены Правительства Российской Федерации 25 октября, г. 2017).

2. Законопроект № 322981-7 «О внесении изменений в Федеральный закон». Закон «Об участии в долевом строительстве квартиры». Дома и другие объекты недвижимого имущества и о внесении изменений в Отдельные законодательные акты Российской Федерации и отдельные Законодательные акты Российской Федерации ».

Dentons — первая в мире полицентричная международная юридическая фирма. А топ-20 фирм в глобальном рейтинге элитных брендов Acritas 2015, стремится бросить вызов существующему положению вещей в обеспечении последовательной и бескомпромиссное качество и ценность новыми и изобретательными способами. Мы стремимся предоставить клиентам конкурентное преимущество и подключены к сообществ, в которых клиенты хотят вести бизнес, Dentons знает что понимание местной культуры имеет решающее значение для успешного завершение сделки, разрешение спора или решение бизнеса вызов.Теперь крупнейшая в мире юридическая фирма Dentons ‘ глобальная команда создает гибкие, индивидуальные решения для удовлетворения потребностей местных, национальные и глобальные потребности частных и государственных клиентов любого размера в более чем 125 местах, обслуживающих более 50 стран. www.dentons.com.

Данная статья предназначена для ознакомления с общими руководство по предмету. Следует обратиться за консультацией к специалисту. о ваших конкретных обстоятельствах.

ПОПУЛЯРНЫЕ СТАТЬИ ПО: Недвижимость и строительство в Российской Федерации

Слишком далеко?

ТОО «Дуэйн Моррис»

Крупные инфраструктурные проекты часто связаны со сложными договорными отношениями между соответствующими заинтересованными сторонами, и это также будет включать дополнительные гарантии для покрытия любых потенциальных пробелов…

на что обратить внимание? Федеральный закон «Об участии в многоквартирном строительстве многоквартирных домов»

.

Покупка новой квартиры — серьезный и ответственный шаг. Перед тем, как купить дом в строящемся доме, нужно все хорошо взвесить и подумать. Продажа жилого помещения предполагает заключение ДДУ (214-ФЗ). На что обращать внимание при подписании этого документа? Об этом и пойдет речь в нашей статье.

Первая строка контракта

Прежде чем связываться с конкретной строительной компанией, следует внимательно изучить DDU (214-ФЗ).Что искать с самого начала? Прежде всего, необходимо установить, кто в документе зарегистрирован как разработчик. В тексте должно быть указано полное название строительной компании. Не помешает и более подробная информация — дата и место регистрации застройщика, данные свидетельства о регистрации компании в УСРУ и т. Д.

Договор должен быть заключен от имени застройщика, указанного в проектной декларации, разрешении на строительство и договоре аренды или купли-продажи земельного участка под строительство объекта.При этом генеральный директор может действовать от имени предприятия. Его подпись должна быть в документе. Если контракт подписывает другой менеджер, в ходе судебного разбирательства могут возникнуть непредвиденные трудности. Другой сотрудник имеет возможность представлять интересы компании только по доверенности, и он должен быть прикреплен к DDU.

О чем будет разговор?

Предмет договора должен быть четко указан, без возможности расхождений.Долевое участие в строительстве жилого дома предполагает получение определенного объекта недвижимости в заранее определенный срок. Вот что нужно зафиксировать в документе. Остальные вопросы — участие в инвестиционной деятельности, софинансирование строительства, уступка права требования помещения после сдачи объекта в эксплуатацию — не имеют отношения к предмету DDU. Закон 214-ФЗ прямо указывает на это. И неважно, написано ли в заголовке документа заголовок документа «Участие в долевом строительстве» или нет.

Подробное описание — залог успеха

Закон 214-ФЗ об участии в долевом строительстве предусматривает, что в ИД должны быть указаны все возможные характеристики объекта. В нем должны быть прописаны адрес дома, кадастровый номер земельного участка, предполагаемый номер квартиры, этаж, на котором он расположен. Кроме того, обязательна оговорка о финансовых гарантиях, предоставляемых застройщиком своим заказчикам.

В документе также должен быть прописан гарантийный срок на недвижимость и ее инженерные услуги.Как правило, гарантия на жилище составляет 5 лет, на его оборудование — 3 года. Застройщик не может юридически сократить срок ответственности за переданный объект.

Вопрос стоимости квартиры

Договор долевого участия должен содержать точное техническое описание будущего жилья. В нем следует указать размер квартиры, размер балкона, лоджии или террасы с учетом понижающего коэффициента. Строительные компании традиционно стараются включить в DDU пункт о том, что если по результатам замеров БТИ жилая площадь будет меньше указанной в договоре, то инвестор в недвижимость должен заплатить за дополнительную площадь, или застройщик будет вернуть часть денег за недостроенные квадратные метры.Иногда в документе говорится, что вне зависимости от конечного результата никто никому ничего не должен.

Опытные юристы напоминают, что Закон 214-ФЗ не запрещает включение в договор оговорки о пересмотре цены. Однако в соответствии с законом о праве потребителя покупатель вправе потребовать от застройщика деньги за недостающую площадь, а за лишние квадратные метры строительная компания ничего получить не может. В судебной практике этот вопрос рассматривается по-разному.

Детальный «портрет» квартиры

Заключая договор участия, покупателю лучше уделить особое внимание деталям. Например, застройщик должен включить в DDU подробное техническое описание объекта недвижимости. В документе указываются все атрибуты — оконные блоки, входные и межкомнатные двери, стяжка пола, отделка стен и потолка и т. Д. Если жилище выполнено с чистовой отделкой, то в договоре должно быть указано все, даже класс обоев. на стенах.В 214-ФЗ об участии в долевом строительстве прямо не сказано, однако устное обязательство перед застройщиком в суде не предъявляется. Поэтому будьте бдительны и требуйте, чтобы полные характеристики квартиры были в DDU.

Иногда строительная компания стремится внести поправки в пункт договора о праве вносить изменения в проектную декларацию, планировку и технические характеристики объекта без согласия инвестора в недвижимость.Однако с точки зрения закона это недопустимо: покупатель должен получить полную информацию о приобретаемом товаре.

Когда ждать исполнения обязательств

Сроки выполнения всех заявленных обязательств в ДДУ (214-ФЗ) должны быть четко указаны. На что обращать внимание при изучении этого раздела договора? Прежде всего, в нем должен быть указан срок действия самого документа. Причем из формулировки следует, что она действует до тех пор, пока стороны не выполнят все обязательства.

Дополнительно в DDU должна быть указана дата передачи квартиры заказчику. Строительная компания часто оговаривает не конкретный срок, а квартал, в котором она планирует передать ключи от жилья инвестору в недвижимость. Это не считается нарушением закона, но доставляет клиенту определенные неудобства. Дело в том, что защита его интересов в случае нарушения сроков четко прописана в 214-ФЗ. Краткое содержание законодательного акта включает очень важный момент — заказчик может расторгнуть договор только через два месяца после истечения указанного в нем срока передачи объекта.Это означает, что потребителю придется подождать до конца квартала, а затем еще 2 месяца, чтобы подать претензии разработчику.

Более того, строительная компания активно ищет возможность обойти 214-ФЗ. Штраф за несоблюдение сроков может стать тяжелым бременем для разработчика, поэтому он всегда пытается подстраховаться. Например, он включает в договор условие, согласно которому он несет ответственность только в том случае, если он является его собственной виной, или необоснованно расширяет перечень обстоятельств непреодолимой силы.Так что будь осторожен! Традиционно форс-мажор предполагает нападение террористов, военные действия или катастрофы природного характера. Изменения законодательства, неблагоприятные погодные условия и бездействие контрагентов на него не распространяются.

Качество — еще один подводный рокер.

214-ФЗ об участии в долевом строительстве требует, чтобы в случае каких-либо недостатков в квартире компания была обязана устранить их в разумные сроки или выплатить соответствующую компенсацию заказчикам.

Некоторые девелоперы пытаются предвидеть возможные недоразумения и включают в досудебное производство пункт о том, что разрешение на ввод в эксплуатацию приравнивается к подтверждению соответствия объекта проектной документации. Таким образом, девелопер пытается минимизировать свою ответственность за некачественное жилье. Возможность предъявления претензии со стороны владельца по-прежнему не исключает этого пункта, но может вызвать проблемы во время судебного разбирательства.

Как сэкономить?

Кассовая сторона сделки — важнейший пункт ДДУ (214-ФЗ).Что искать в этом вопросе? Во-первых, в договоре должна быть четко указана стоимость недвижимости. Лучше, если он будет указан в рублях. К сожалению, цена квадратного метра часто определяется в условных единицах, а не закрепляя конкретный курс в документе. Это значительно ухудшает условия контракта.

Во-вторых, в DDU (образец можно найти в любом юридическом офисе, мы приводим его ниже) должно быть указано, в какое время и за счет каких средств будет произведена оплата.Например, это могут быть ваши собственные сбережения или ипотечный кредит. При этом следует тщательно продумать момент, по истечении которого обязательства заказчика по договору будут считаться исполненными. Застройщики настаивают, что это происходит после перечисления средств строительной компании. В результате акционеры берут на себя большие риски. Ведь перевод денег через банк происходит в течение нескольких дней, и все это время покупатель находится в подвешенном состоянии. Решение этой проблемы довольно простое — в договор долевого участия следует включить пункт о том, что обязательства перед застройщиками считаются выполненными на момент депонирования денег в банке.

Кто несет сопутствующие расходы?

Важно уточнить вопрос, какая сторона оплатит стоимость регистрации собственности в Управлении Федерального реестра. Кроме того, следует решить, в какой момент покупатель должен оплачивать счета за коммунальные услуги.

Часто девелоперы пытаются включить в DDU точку, в которой заказчик оплачивает счета за воду и свет с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Однако передача квартиры по акту может произойти только через несколько месяцев.Получается, что перед заселением в новую квартиру хозяину придется заплатить за коммуналку. В этом нет ничего справедливого, поэтому настоятельно рекомендуем внимательно изучить данный пункт соглашения.

Как завершить DDU?

Долевое участие предполагает не только заключение договора, но и возможное невыполнение обязательств перед застройщиком. Если это происходит по инициативе заказчика, то он должен уплатить штраф. При подписании контракта следует обратить внимание на его размер.Обычно она колеблется в пределах 1-15 процентов от стоимости недвижимости. Строгих рамок наказания для участников долевого строительства в данном случае в 214-ФЗ нет. Краткое содержание законодательного акта предполагает, что этот вопрос оставлен на усмотрение сторон. Помните о возможных финансовых потерях при расторжении договора и обратите внимание на размер штрафа — это поможет вам сэкономить.

В заключение хочу отметить, что соинвестору вовсе не обязательно настаивать на подробном описании всех пунктов договора.В ходе судебного разбирательства будет учитываться закон о защите прав потребителей, который полностью защищает интересы физических лиц.

Компания «УГМК-Строитель» получила первые средства на строительство двух жилых домов «Изумрудный лес» »Металлургпром

Компания «УГМК-Строитель» (строительное подразделение УГМК) получила проектное финансирование от Уральского банка Сбербанка России на строительство двух жилых домов II очереди застройки микрорайона «Изумрудный лес».Средства выделены в рамках соглашения, подписанного УГМК и Сбербанком в июле 2019 года на X Международной промышленной выставке «ИННОПРОМ-2019», получена общая сумма 1,4 млрд рублей по Первому траншу компании «УГМК-Строитель». в течение нескольких дней.

Свой флагманский девелоперский проект — район «Изумрудный лес» компания «УГМК-Строитель» строит в Северном жилом районе Мэнсфилда, вокруг уникальной экологической зоны, лесопарка «Пышминские озера».«В его состав войдут 13 кварталов с жилыми домами и всей необходимой социальной и рекреационной инфраструктурой. Площадь составит 124,9 га, под жилую застройку выделено 40,7 га, объем жилья — 712,12 тыс. М2.

Первая очередь строительства предполагает возведение домов на 18 и 30 этажах из 396 квартир общей площадью 24,5 тыс. М2. Строительные работы начались в сентябре 2018 и июне 2019 года соответственно.18-этажный дом будет сдан в декабре этого года, все квартиры там уже проданы. Продажи квартир во втором доме составили 69%.

Вторая очередь строительства «Изумрудного леса» — еще два дома в 22 и 25 этажей (358 квартир общей площадью 23,2 тыс. М2), начатая в сентябре 2019 года в рамках финансирования Сбербанка.

— В связи с вступлением в силу изменений в 214-ФЗ и переходом на проектное финансирование объектов строительства с использованием счетов эскроу банки значительно повысили требования по кредитованию застройщиков.Так что сегодня не все компании имеют возможность заключать соответствующие соглашения с банками. Мы были одними из первых девелоперов Екатеринбурга, получивших финансирование от Сбербанка. Специалисты банка провели тщательный аудит деятельности компании, оценку документации и всех возможных рисков. Сотрудничество со Сбербанком таким образом служит гарантией нашей надежности и того, что объекты будут построены и сданы в срок, — сказал руководитель девелоперских проектов «УГМК-Строитель» Евгений Мордовин.- Учитывая высокий спрос на квартиры в «Изумрудном Бору», мы уже приступили к проектированию нескольких домов для следующего этапа строительства, которое будет вестись на основе проектного финансирования с использованием эскроу-счетов ».

— Строительные проекты, реализуемые УГМК Екатеринбург, призваны изменить и дать тысячам жителей новую жизнь в современной комфортной среде. Нам приятно участвовать в этих масштабных процессах, — заявил ранее председатель Уральского банка Сбербанка. Владимир Черкашин.

Напомним, с 1 июля 2019 года вступили в силу поправки в ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости», изменившие систему финансирования жилищного строительства. С этого времени средства акционеров не поступают непосредственно к застройщику, а отправляются на специальный банковский счет (escrow account). Застройщик получает их в полном объеме только после сдачи объекта в эксплуатацию, а строительство финансируется с привлечением целевых банковских кредитов (проектное финансирование).Подобные меры принимаются государством для защиты интересов участников долевого строительства.

Отметим, в 2018 году в Екатеринбурге стартовали три связанных проекта, связанных с развитием северной части города. Помимо строительства «Изумрудного леса», речь идет о строительстве линии легкорельсового транспорта, которая соединит Верхнюю Пышму и Екатеринбург, а также крупнейшего на Урале ТРЦ «ФАН Молл» (который будет расположен в г. окрестности нового района).Все объекты расположены на прилегающих земельных участках. Их одновременная реализация потребует более 46 млрд рублей прямых инвестиций и превратит «изумрудный лес» в современную и комфортную для жителей концепцию «город в городе».

Помимо «изумрудного леса» Сбербанк намерен профинансировать еще 1,5 млрд рублей и другие девелоперские проекты строительного дивизиона УГМК, на разных стадиях реализации: вторая очередь строительства жилого комплекса бизнес-класса «верхний» и завершающей 4-й очереди первой очереди ЖК бизнес-класса и элитного класса «Макаров».Напомним, по условиям всех подписанных на выставке «ИННОПРОМ» соглашений Сбербанк направит УГМК 23 млрд рублей, из которых 20 пойдут на развитие ресурсной базы и обеспечение текущей деятельности холдинга, а 3 девелоперские проекты.

Надежда Косарева — Жилищное строительство: удалось избежать «худшего» сценария

2016 год был отнюдь не простым для развития рынка недвижимости, рынка жилья и жилищного строительства.Тем не менее, несмотря на плохие макроэкономические условия, жилищный сектор продемонстрировал свои лучшие способности к устойчивости.

Глава Минстроя и ЖКХ РФ Михаил Мень, выступая на заседании Общественного совета при вышеупомянутом министерстве, сообщил, что в 2016 году построено около 80 млн квадратных метров жилой площади. 2015 год был обусловлен меньшим вкладом вновь построенных объектов индивидуального строительства, нежели массовым строительством многоквартирных домов профессиональными застройщиками.

Кроме того, в 2016 году принят обширный пакет изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» (№ 214-ФЗ), вступивший в силу с 1 января 2017 года. Таким образом, мы действительно надеемся, что большее доверие населения к схемам долевого строительства приведет к увеличению инвестиций в жилищное строительство и будет способствовать дальнейшему развитию отрасли.

Конечно, при снижении реальных доходов и отсутствии ипотечных кредитов людям может быть сложно приобретать жилье.Тем не менее, после резкого сокращения [выданных ипотечных кредитов] на 35 процентов в 2015 году, в прошлом году ипотечный рынок восстановился. Есть надежда, что уровень 2016 года вернется к уровню 2014 года, который оценивался в 1,5 трлн рублей.

В этом смысле сопротивление спада жилищного сектора было очевидным. И, слава богу, не оправдались худшие опасения резкого спада. Однако мы полагаем, что принятые меры либо сохранят [рынок ипотечного кредитования] на текущем уровне, либо даже немного увеличат его в 2017 году.

Безусловно, сложившаяся ситуация далека от благоприятной. Но, тем не менее, жилищный сектор, основа строительной индустрии, не утащили под воду, а выжили.

Каковы причины ожидать, что «худшего» сценария следует избегать навсегда? Во-первых, в России замедляется инфляция, а значит, снижается и стоимость кредитных ресурсов для физических лиц и строительных компаний. Следовательно, есть возможность для дальнейшего развития инвестиционного потенциала, а также для увеличения уровня инвестиций.

Во-вторых, хотя жилищное строительство в основном поддерживается потребителями, ресурсы, которые они предоставляют, поступают в основном за счет кредитных ресурсов. Доступность кредитов и снижение процентных ставок по кредитам являются ключевыми факторами для развития сектора недвижимости в частности и строительной отрасли в целом.

Более того, к моему полному удовлетворению поставлены новые задачи, которые предстоит решить в 2017 году. В частности, это касается улучшения качества городской среды.Должен признать, что в последние годы мы были слишком озабочены увеличением жилищного строительства в квадратных метрах. Однако, к сожалению, мы мало обратили внимание на расположение объектов новостроек и на окрестности. Такие вопросы, как визуальные и эстетические параметры городской среды, наличие социальной инфраструктуры, варианты досуга, доступ к коммунальным и бытовым услугам, транспортный доступ к рабочему месту и другие, также в значительной степени игнорировались.

Еще один приоритет, направленный на улучшение качества среды обитания, был поставлен в 2016 году. Определенные усилия уже были предприняты в этом направлении. В первую очередь хочу отметить комплекс мероприятий, направленных на благоустройство Москвы. Могут быть аргументы за и против любого принятого по этому поводу решения, но главное, чтобы задача была поставлена ​​в повестку дня и для этого были выделены дополнительные средства. Создание в городе эстетически приятной и комфортной среды обитания — задача первостепенной важности.

Если посмотреть на это шире, любой кризис — это всегда время для оживления и улучшения бизнес-процессов и повышения эффективности бизнеса. На плаву могут остаться только те, кому удастся решить задачу. В этом плане я возлагаю большие надежды как на инновационные инженерные технологии, так и на методы управления.

Чем строительная отрасль отличается от других основных отраслей? Он всегда отличался низкой производительностью и отсутствием интереса к инновациям.Более того, трехлетние стройки [жилищного строительства] — полная чушь для остального мира. Многоквартирные дома (ЖД) здесь возводятся более быстрыми темпами, буквально за несколько месяцев. И, кстати, кредитные ресурсы могли быть намного дешевле.

Ознакомьтесь с существующими процедурами получения согласований и разрешительной документации. Они занимают невероятно много времени и требуют большого количества подтверждающих документов. Положительно то, что власти взялись за решение проблемы.

Вопросы производительности труда и процедуры согласования должны быть скорректированы таким образом, чтобы строительные проекты AB были завершены в срок не более одного года. Эту [задачу] можно решить, если для разработчика созданы финансовые и экономические стимулы.

В заключение, если бы измерять результаты прошлого года по 5-балльной шкале, я бы поставил «очень хорошо», надеясь на «отлично» в следующем году.

www.rcmm.ru

Новая недвижимость в России, каковы риски и каковы ваши права?

Обновление 17 июля 2019 г.Из-за поправок к Закону о договорах долевого строительства я решил опубликовать новый пост в блоге о правилах после того, как эта поправка вступит в силу.
Хотя информация в этом сообщении в блоге больше не актуальна, она по-прежнему содержит важную информацию для понимания правил с 1 июля 2019 г. Вот почему я решил оставить ее в Интернете.

Этот пост о новой недвижимости в России является логическим продолжением моего последнего поста о рисках, связанных с вторичной жилой недвижимостью в России.В этом посте я дам обзор рисков, связанных с приобретением новой жилой недвижимости. Поскольку наиболее распространенный и самый рискованный способ приобретения такой недвижимости — это сделать это до того, как она будет построена, в этом посте я сосредоточусь именно на этом.

Причина, по которой это популярно, проста: после завершения квартиры ее стоимость увеличивается в среднем на 20-30% по сравнению с ценой, уплаченной на этапе инвестирования.

Договор долевого строительства (SCA)

Договор долевого строительства — это договор, согласно которому строительная компания привлекает деньги для строительства объекта недвижимости с более чем одной квартирой.Договор считается заключенным с момента его официальной регистрации. Он должен быть зарегистрирован в Росреестре. Лица, подписавшие SCA, называются участниками, поскольку идея заключается в том, что они участвуют в долевом строительстве здания. Этот процесс регистрации права на будущий объект был введен в закон, чтобы решить проблему двукратной продажи одного и того же объекта. Это оказалось адекватной мерой.

Согласно ст. 5 пар. 3 Закона о SCA, Закон 214 ФЗ, оплата в соответствии с SCA происходит строго после регистрации SCA.Согласно ст. 14.28 Закона об административных правонарушениях юридическое лицо может быть оштрафовано на сумму до миллиона рублей, если оно отбирает деньги у клиента способом, противоречащим закону (например, до регистрации SCA). Более того, строительная компания, не сдающая объект к сроку, указанному в ГСС, должна выплатить своему клиенту штраф в размере 2-х 1/300 процентной ставки рефинансирования ЦБ РФ (сейчас 8,25%). ) за каждый день нарушения, если участником является физическое лицо.Если участник SCA является юридическим лицом, штраф составляет только половину этой суммы: 1/300 процентной ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день нарушения.

Чтобы обойти защиту покупателей в соответствии с SCA, строительные компании иногда пытаются использовать соглашение, аналогичное SCA, но с другим названием. Однако существует последовательная судебная практика, в которой соглашения, имеющие ту же сущность, что и SCA, но с другим названием, квалифицируются российскими судами как SCA.Но, очевидно, предпочтительнее с самого начала работать с правильными документами.

Защита прав потребителей

Помимо закона о SCA. Общий закон о защите прав потребителей также применим к SCA. По крайней мере, теоретически это означает, что человек, вложивший свои деньги в SCA, может, в случае, если строительная компания не завершит ремонт квартиры вовремя, не только потребовать уплаты вышеупомянутого штрафа в соответствии с законом SCA, но и также уплата штрафа в соответствии с законом о защите прав потребителей, возмещения убытков и «морального вреда» в соответствии с законом о защите прав потребителей.

Повреждения должны быть доказаны. Это может быть, например, аренда квартиры за период между тем, когда ваша квартира должна была быть готова, и когда она была фактически построена.

Штраф рассчитывается по формуле ст. 13 п. 6 Закона о защите прав потребителей: 50% суммы денег, присужденной истцу судом. В соответствии со ст. 14 Закона о защите прав потребителей судья принимает решение о размере компенсации морального вреда.Эта компенсация обычно не превышает 15 тысяч рублей.

Следует отметить, что не все суды занимают одинаковую позицию в отношении того, следует ли истцу разрешить требовать все вышеперечисленное сразу. Более того, практически все суды значительно снизят общую сумму компенсации. Обычно аргументом в пользу снижения размера компенсации является защита строительных компаний в общих интересах.

Довольно странный аргумент, если учесть, что возможная общая сумма компенсации для участника SCA раньше была намного выше: максимум 300% от денег, вложенных участником.Эта сумма уже была значительно снижена законодателем, и максимум того, что можно реально ожидать, теперь приближается к 20%, а возможно, и меньше.

В Санкт-Петербурге, если участник хочет потребовать от строительной компании все вышеупомянутые штрафы и возмещение ущерба, он должен заранее заявить об этом в официальной жалобе, которую он направляет строительной компании. В этом вам может помочь компания Van Rhijn & Partners.

Часто строительные компании включают в SCA пункт, согласно которому они освобождаются от любой ответственности, если они не сдадут квартиру вовремя из-за определенных действий или бездействия государственных должностных лиц.Можно утверждать, что такую ​​оговорку следует оставить без применения на основании ст. 16 пар. 1 Закона о защите прав потребителей. К сожалению, суды Санкт-Петербурга часто оставляют эти статьи без изменений, хотя ст. 4 пар. 4 пункт 2 Закона о SCA достаточно ясен: дата, до которой квартира должна быть сдана, является важным условием SCA.

Банкротство строительной компании по SCA

Бывает, что строительные компании разоряются.Для банкротства строительных компаний особый порядок пп. 7 Закона о банкротстве.

Для SCA, подписанных после 20 октября 2017 года Строительные компании обязаны вносить платежи в компенсационный фонд для участников SCA. Этот новый фонд, учредителем которого является Российская Федерация, создан для случаев, когда строительные компании не выполняют свои обязательства. Его цель — компенсировать горожанам понесенные ими убытки и завершить строительство недостроенных домов.

Граждане могут ходатайствовать о компенсации из этого фонда, если строительная компания была признана банкротом и она выплатила компенсационные выплаты в фонд. До последнего дня процедуры банкротства гражданин может подать иск о компенсации в этот фонд.

Так как этот фонд только появился, о его эффективности пока мало что можно сказать.

SCA, подписанные до 20 октября 2017 года, не вносили вклад в этот фонд и поэтому должны следовать «обычной процедуре банкротства», чтобы получить компенсацию в той или иной форме.Обычно участники плохо организованы между собой, и это идет на пользу строительной компании.

Это не означает, что участники SCA, подписанные до 20 октября 2017 г., обязательно остаются с пустыми руками. Субъекты Российской Федерации могли свободно использовать свой региональный бюджет для помощи участникам ССА, которые попали в беду, и многие из них попали в беду. По крайней мере, в Москве и Санкт-Петербурге есть такие программы. Их помощь может заключаться в завершении незавершенного проекта, выплате денежной компенсации или предложении альтернативного жилья.

Эти программы, однако, часто пытаются препятствовать инвестиционной активности. Например, в Санкт-Петербурге помощь предлагается только тем участникам, которые не владеют другим объектом недвижимости.

Жилищные кооперативы

SCA — не единственный способ, с помощью которого люди могут приобретать недвижимость, которую еще предстоит построить. Другой способ сделать это — стать членом жилищного кооператива.

При такой конструкции человек, желающий стать собственником квартиры, сначала должен стать членом кооператива.Это делается путем внесения вступительного взноса. Впоследствии ему придется платить другие взносы, направленные на оплату жилья, право собственности на которое он хочет получить.

Преимущество жилищного кооператива в основном для тех, у кого нет денег, чтобы сразу заплатить за квартиру, и которые хотят распределить выплаты. Более того, взносы в кооператив (должны) составлять меньше денег, чем можно было бы потратить на ипотеку, потому что все гарантии, которые строительные компании должны соблюдать в соответствии с законом SCA, являются дорогостоящими.

Очевидные недостатки жилищных кооперативов заключаются в том, что они предлагают меньшую безопасность, чем это предусмотрено законом SCA и другими законами, связанными с ним.

Также следует принять во внимание, что эти жилищные кооперативы не являются кооперативами в традиционном понимании этого значения. Обычно между его членами очень мало контактов, если они вообще есть. И даже если между участниками будет контакт, им, скорее всего, не хватит специальных знаний, необходимых для ведения строительного проекта.Итак, обычно кооператив полностью создается и управляется строительной компанией.

Еще одним недостатком этой конструкции является то, что от членов могут потребоваться дополнительные деньги, если окажется, что здание было построено с убытком. По SCA это невозможно, там у вас в контракте фиксированная цена. (По SCA от вас могут потребовать платить больше, если в квартире площадь квадратных метров больше, чем указано в контракте, но это уже другой вопрос).

Более того, нормы российского закона о защите прав потребителей не распространяются на лицо, вложившее свои деньги в жилищный кооператив.

В случае банкротства жилищного кооператива, до завершения строительства, члены кооператива находятся в гораздо худшем положении, чем участники ДЗО. Для них нет никаких гарантий и специальных фондов, которые призваны им помочь. Таким образом, в таком случае вполне вероятно, что они потеряют (почти) все деньги, которые они в него вложили.

Что вы можете сделать перед подписанием SCA

Перед подписанием SCA со строительной компанией вам следует проверить репутацию этой компании. Как они работали с более ранними объектами, которые они построили? Они закончили вовремя? Довольны ли покупатели качеством квартир? В Интернете можно найти много информации. В российской социальной сети Вконтакте, например, у многих строительных проектов есть своя группа, где люди могут обсудить, как продвигается строительство, в которое они вложили деньги.

Вы должны проверить размер их уставного капитала. Очевидно, что чем выше размер уставного капитала, тем лучше.

Основную информацию о размере уставного капитала вы можете найти на сайте налоговой инспекции.

Для более тщательной проверки предыстории компании существуют другие платные сайты.

Вы также можете проверить базу судов в городе, где действует строительная компания. Таким образом можно составить картину ситуации: много ли претензий к качеству здания, которое строит эта компания? Склонна ли эта компания к заключению мировых соглашений или ведет много судебных баталий со своими клиентами.

Во всем вышесказанном Van Rhijn & Partners может вам помочь.

Если вам нужна помощь по любому из вышеперечисленных вопросов или у вас есть дополнительные вопросы, свяжитесь с нами.

Иво ван Рейн — юрист и славист. Он специализируется на консультировании иностранных физических и юридических лиц по вопросам, связанным с российским законодательством в широком смысле.

Информационный бюллетень практики недвижимости и строительства (Выпуск 3, 2018)

События

Имеются предварительные результаты государственной кадастровой оценки в Москве

С 1 января 2018 года только бюджетные учреждения могут проводить государственную кадастровую оценку (ГКА).В Москве ответственным органом является Центр имущественных платежей и жилищного страхования государственного бюджетного учреждения. 18 сентября 2018 года учреждение опубликовало предварительные результаты GCA на своем веб-сайте и будет принимать комментарии до 6 ноября 2018 года. После этой даты Центр по имущественным платежам и жилищному страхованию утвердит результаты.
Результаты GCA будут служить основой для расчета земельного налога, налога на имущество для организаций и физических лиц, а также арендной платы.

(См. Http://cadastre.gcgs.ru/news/view/42927073113/.)

Законодательный орган изменил подход к определению того, что составляет здание

В соответствии с Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» понятие объекта капитального строительства и строительства. объект изменен. Эти категории больше не могут включать перекрытие на грунте или другие объекты, не имеющие трехмерных характеристик.Эти изменения отражают тенденцию судебной практики, которая не признает бетонные плиты или плоские участки, не соответствующие критериям конструкции, объектами недвижимости. Кроме того, в Гражданском кодексе Российской Федерации появилось понятие некапитальных построек и объектов, не связанных со строительством. К ним относятся постройки, не имеющие прочной связи с землей. Характеристики этих объектов заключаются в том, что их можно разбирать, перемещать и собирать, не изменяя их основных характеристик.Таким образом, на данный момент понятия структуры, структуры капитала и недвижимости не обязательно являются равными категориями.

Правила для территорий с особыми условиями территориального использования (ЗОУИТ)

В соответствии с Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» очередной блок изменений представлен в отдельной главе в Земельный кодекс РФ (см. Также пункт непосредственно выше).В нем изложена процедура создания зон, а также механизмы защиты прав и законных интересов собственников объектов недвижимости, подпадающих под действие Земельного кодекса. Самое интересное изменение — возможность восстанавливать убытки после создания зон. Данные положения являются логическим итогом Постановления Правительства Российской Федерации от 3 марта 2018 г. № 222 «Об утверждении Правил установления санитарно-защитных зон и использования земель, расположенных в границах санитарно-защитной зоны». защитные зоны », которая впервые появилась с созданием ZOUIT (санитарные зоны вокруг промышленных объектов защищают жителей и их имущество).
Еще одно интересное нововведение — законодательный орган намерен исправить ситуацию с объектами культурного наследия (русская аббревиатура ОКН), для которых нет охранных зон. Охранные зоны существовали с 2016 года, с оговоркой об установлении их границ, но они не учитывали особенности отдельных объектов культурного наследия. Поскольку защитные зоны предлагают определенную степень защиты, вышеупомянутый закон предусматривает, что в дополнение к закону от 4 августа 2018 года законодательные органы должны установить особые охранные зоны для объектов культурного наследия до 1 января 2020 года.

Торги на подряда на строительство Новокосинского ТПУ

В рамках строительства московской сети пересадочных узлов (сокращенно ТПУ), целью которой является снижение загруженности дорог и обеспечение более удобных средств пересадки между разными видами общественного транспорта, город Решили построить ТПУ в районе метро Новокосино. В 2016 году первый аукцион на право аренды земельного участка под строительство ТПУ не прошел, победителя не было.В результате нового аукциона, который состоится 18 октября 2018 года, вероятность определения победителя высока, так как начальная цена контракта снизилась более чем на 30 процентов до 99 миллионов рублей.

(Ссылка на аукцион https://is.gd/p54Xlu.)

Открыто семь станций Московского метрополитена

В конце августа 2018 года открылось одно из крупнейших звеньев Калининско-Солнцевской линии Московского метрополитена. Районы Солнцево, Новопеределкино, Рассказовка — давние районы города — находились на значительном удалении от метро.Расширение линии оказало сильное влияние не только на расширение строительной индустрии в этих областях, но также на развитие и качество инфраструктуры. Открытие новых станций в этих районах имеет большое значение для рынка недвижимости.

(Новостная ссылка для открытия станции https://www.mos.ru/mayor/themes/2299/4972050/.)

Разработчики обязаны раскрывать бенефициаров

Приказ Минстроя России требует от девелоперов со 2 октября 2018 года раскрывать информацию обо всех лицах, которые самостоятельно или совместно с другими владеют не менее 5 процентами акций девелоперской фирмы.Информация должна быть указана в декларации проекта.

(Ссылка на акт http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001201809210024?index=0&rangeSize=1.)

Победители конкурса на архитектурное обновление

Победителями международного архитектурно-градостроительного конкурса на разработку концепций пяти экспериментальных площадок в рамках программы новой реновации Москвы стали: международный консорциум Bofill Arquitectura, S.Л., ООО «Мастер-план» по проспекту Вернадского; Архитектурное бюро Асадова по Головинскому району; Nikken Sekkei и UNK Project для Хорошево-Мнёвники; РЕЧЬ для Кузьминки; и Сергей Скуратов Architects для Царицыно.

(Ссылка на новость https://www.mos.ru/news/item/45778073/.)

Разработчики обязаны использовать специальные учетные записи

С 1 сентября 2018 года девелоперы обязаны использовать только счета в уполномоченных банках для приема средств от акционеров, независимо от даты регистрации первого договора участия в долевом строительстве объекта.Список уполномоченных банков доступен на сайте ЦБ (http://www.cbr.ru/credit/fzlist/fz697list-20180801.xls).

Застройщик должен открыть счет, соответствующий каждому разрешению на строительство. Банковское сопровождение счета застройщика предполагает контроль кредитной организацией средств исключительно на целевые расходы в соответствии с законом 214-ФЗ. В случае жилого дома, зависящего от средств участников долевого строительства, уполномоченный банк должен открыть счета для заказчика и генерального подрядчика.

Судебная практика

• Верховный Суд Российской Федерации подтвердил неотделимость земельного участка и построек на нем, как это закреплено в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации и статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации. Этот принцип применяется ко всем зарегистрированным землевладельцам и является правом, установленным законом. Кроме того, в целях защиты от нарушения этого права установлен срок исковой давности по искам, указанный в статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации от 14 августа 2018 г.49-КГ18-26, не применяется.
• Вопрос о порядке предоставления земельных участков в аренду на основе преимущественного права заключения договора аренды в отношении объектов недвижимости на спорном земельном участке часто возникает в Верховном Суде Российской Федерации. В своем недавнем постановлении Комиссия по экономическим спорам подтвердила, что для реализации этого права необходимо иметь строение на земельном участке, а это означает, что здания с 3-процентной степенью целостности не соответствуют этому критерию.Таким образом, Верховный суд Российской Федерации избегал формального подхода к разрешению спора. См. Определение Верховного Суда РФ от 18 сентября 2018 г. № 303-ES18-13551 по делу № A51-10310 / 2017.
• Верховный Суд Российской Федерации еще не разрешил споры о способах защиты нарушенного права. Договор купли-продажи недвижимости иллюстрирует проблему: в одном договоре кадастровый номер был недействителен, потому что объекта больше не существовало.Первоначально суды признали договор недействительным и предписали продавцу вернуть деньги, что он назвал неоправданным обогащением. Во втором раунде апелляций суд отказал в удовлетворении иска по неверному способу защиты. Верховный Суд Российской Федерации направил дело на рассмотрение в Коллегию по экономическим спорам, заявив, что суд обязан рассмотреть дело по существу. См. Определение Верховного Суда РФ от 10 августа 2018 г.N 304-EC17-11096, в деле № A45-8173 / 2015.
• Верховный Суд Российской Федерации установил порядок кадастрового учета земельных участков, не соответствующих минимальным требованиям, установленным нормативными правовыми актами. В таких случаях суды должны учитывать не только формальные критерии, устанавливаемые органами местного самоуправления, но и здравый смысл. Таким образом, если земельный участок не соответствует требованиям к минимальному размеру, но уже используется (например, имеет жилое помещение), невозможность увеличения его площади не может служить основанием для отказа во внесении его в кадастровый регистр.См. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 17 сентября 2018 г. № 307-KG18-13270 по делу № A05-10980 / 2017.

Проекты нормативных правовых актов

Распространение модели реновации Москвы на всю Россию (Законопроект № 550294-7)

Законопроект, внесенный в Государственную Думу РФ, распространяет программу реновации Москвы, реализованную в 2017 году, на всю страну. Согласно проекту, реновация — это «реконструкция или снос жилья, не подлежащего капитальному ремонту, жилья, подлежащего ремонту, а также объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры на территории, программ благоустройства населенных территорий».«В результате снос жилых домов может происходить не только на основании определенного года или серии строительства, но и определенных критериев. Как и в случае с Московским фондом реновации, законопроект определяет, что каждое управляющее лицо должно создать свой собственный фонд реновации, который будет финансировать весь проект, начиная со стадии планирования и заканчивая заселением новых жилых домов. Одна из целей законопроекта — обеспечение прав граждан на качественную городскую среду. Это касается не только качества общественной инфраструктуры, но и архитектурного облика жилых домов.Госдума уже направила законопроект в профильную комиссию. (Законопроект находится по адресу http://sozd.par Parliament.gov.ru/bill/550294-7.)

Регулирование перевода жилых помещений в нежилые в многоквартирных домах (Законопроект № 542922-7)

Проектом изменений в Жилищный кодекс РФ предлагается усложнить перевод помещений из жилого в нежилое в многоквартирных домах (далее МКД). Общее собрание собственников помещений должно дать согласие на перевод помещения из жилого в нежилое.Раньше согласие владельцев требовалось только для изменения порядка использования общей строительной собственности. Законопроект также устанавливает особую категорию смежных помещений, то есть те, которые имеют общую стену с рассматриваемыми помещениями для нежилого использования или расположены непосредственно над ними или под ними. Впервые в законопроекте упоминаются жители, использующие определенный подъезд как один из составных элементов общего собрания собственников. Согласно законопроекту перевод помещения из жилого в нежилое использование может происходить только при соблюдении определенных условий:

• При наличии только одного входа в здание для голосования по передаче имущества требуется кворум в размере более двух третей от общего числа собственников, а также более 50 процентов собственников прилегающих помещений.
• В указанном выше случае согласие на передачу требует поддержки большинства участников общего собрания.
• Если в здании имеется более одного входа, кворум, необходимый для передачи, составляет 50 процентов собственников, более двух третей собственников имеют общий вход с преобразуемыми помещениями и 50 процентов всех собственники прилегающих помещений.

Согласие на передачу в данном случае требует большинства участников общего собрания, а также большинства голосов собственников помещения, имеющего общий вход с преобразуемым помещением.

Законопроектом законодательный орган надеется обеспечить интересы жителей, которые испытывают наибольшее влияние от формирования нежилого пространства.

(Ссылка на законопроект — http://sozd.par Parliament.gov.ru/bill/542922-7.)

Законопроект о распространении гарантий акционерам на нежилые помещения

Предлагаемый закон будет пересматривать требования к участникам долевого строительства многоквартирных домов, которые приобретают парковочные места и нежилые помещения площадью до семи квадратных метров, такие как кладовые.Законопроектом предлагается перевести таких участников из четвертой фазы кредиторов, предусмотренных действующим законодательством, в третью фазу. Он также установит для таких участников права требования, аналогичные тем, которые приобретают жилое помещение.

(Ссылка на законопроект https://regulation.gov.ru/projects#npa=83624.)

когда ждать роста цен на жилье? Дели застройки запрещены

Долевое строительство было легализовано в 2004 году с целью оптимизации использования средств граждан застройщиками при строительстве жилых домов и защиты покупателей недвижимости от недобросовестных застройщиков.За все эти годы в закон о долевом строительстве появилось определенное количество изменений, призванных усилить работу девелоперов и усилить защиту прав акционеров. Последние изменения в закон были приняты в конце 2017 года. Немного начнут действовать с 1 июля 2018 года. Долевое строительство: Изменения с 2018 года, как долевое строительство будет работать с 1 июля, о чем следует знать.

Изменения в Законе о долевом строительстве с 2018 года

Власти постоянно принимают меры, направленные на оптимизацию строительного рынка и его приведение во все более цивилизованные рамки.Законодатели считают, что плавный переход от долевого строительства к реализации квартир под ключ существенно снизит риски этого рынка.

В правительстве давно обсуждается необходимость отказаться от долевого строительства и перейти на ипотечный метод. В декабре прошлого года на сайте Правительства была обнародована «Дорожная карта», в которую включен план мероприятий по переходу к проекту финансирования строительства жилых домов:

• до 1 июля 2018 года планируется создать нормативно-правовая база для перехода на новый метод финансирования;
• с 1 июля 2018 г. по 30 июля 2019 г. разрешить смешанное финансирование строительства — можно использовать счет ESCROU или специальные и напрямую деньги участников долевого строительства;
• с 1 июля 2019 года будет разрешено использование исключительно счетов ESCRO для привлечения денег на строительство жилья или спец.

Также законодатели разработали закон о защите прав акционеров в случае банкротства застройщика, вносящего множество изменений в Федеральный закон, вступающий в силу с 1 января и 1 июля 2018 года.

Сроки внесения принятых изменений

В свое время с введением дорожной карты перехода на проектное финансирование строительной отрасли законодатели внесли определенные изменения в закон о долевом строительстве.Теперь объем собственных средств и работа девелопера будут жестче контролироваться по ряду направлений.

Большинство изменений вступают в силу с 1 июля 2018 года. Следовательно, у разработчиков есть запас времени, чтобы подготовиться к работе в изменившихся условиях и довести проекты до конца.

Следует отметить, что нововведения не коснутся некоторых новостроек. К ним относятся те, при строительстве которых применяются схемы ОСЗ, — жилищные кооперативы.Законодатели этого не запрещают, но этот закон на них не распространяется.

Принятые до этого меры по защите прав акционеров в виде страхования ответственности застройщиков показали свою неэффективность. Страховщики использовали большое количество уловок для ухода от выплат по такой страховке, ни одно здание из страховых выплат не было достроено.

В прошлом году появилась новая организация «Фонд защиты прав участников участников», призванная помочь решателям.В этом фонде застройщики обязаны удерживать 1,2% от стоимости квартиры каждого заключенного договора участия.

Деньги из компенсационного фонда будут направлены на завершение строительства недостроенных построек или компенсационные выплаты пострадавшим лицам, обеспечивающим.

Общие критерии для девелоперов

Требования к девелоперам в долевом строительстве в 2018 году включены в понятие «специализированный девелопер». Среди основных новых требований отметим такие:

• «Специализированным девелопером» будут считаться исключительно коммерческие компании, занимающиеся строительством.Любые общественные некоммерческие организации, тренировочные, спортивные и другие организации до строительства не допускаются.
• Наличие у застройщика опыта работы на строительном рынке не менее 3-х лет и полученных разрешений на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов общей площадью 10 000 м2.
• Директор, главный бухгалтер и другие разработчики девелопера больше не смогут быть лицами, имеющими судимость, банкротство физического лица или привлеченные к субсидиарной ответственности.Данные о соответствии руководство этим требованиям разработчиков обяжет разместить в декларации проекта.
• С 1 января 2018 года застройщики обязаны размещать полную и промежуточную бухгалтерскую отчетность в единой информационной системе жилищного строительства и на официальном сайте.

Большое количество поправок в законодательство направлено на укрепление финансовой устойчивости девелоперов.

Итак, норма минимального размера уставного капитала отменена, теперь она будет зависеть от общей площади строящегося жилья.Сегодня требование следующее — застройщики должны иметь собственные средства более 10% от стоимости проекта.

На момент предоставления проектной декларации в уполномоченном банке остаток в размере не менее 10% от оценочной стоимости объекта должен находиться на специальном счете застройщика.

К моменту представления проектной документации у застройщика не должно быть финансовых обязательств, не относящихся к строительству, более 1%.Стоимость их содержания также ограничена — не более 10%. Причем общая сумма всех выплат по авансам не должна превышать 30%.

Последние поправки в законодательство запрещают застройщикам:

• Выпустить либо купить ценные бумаги, если только это не ваши собственные акции. Таким образом, законопроект о схеме финансирования строительства будет закрыт.
• Привлечь или предоставить ссуды на строительство сверх целевого.
• Создавать или принимать участие в коммерческих и некоммерческих организациях, через которые часто выводились деньги обманутых обманщиков.

Еще одним важным изменением 2018 года является введение счета Escrow, на который будут переводиться деньги участников долевого строительства. На вырученные деньги застройщики смогут сделать возможность исключительно после сдачи квартиры в аренду актерам.

Следовательно, после вступления в силу изменений в законодательстве, денежные потоки девелоперов перейдут под контроль уполномоченных банковских организаций.

Все изменения в законе о долевом строительстве имеют как достоинства, так и недостатки.К преимуществам можно отнести усиление контроля над рынком недвижимости, снижение рисков для потенциальных исследователей недвижимости. Из минусов — возможное удорожание квартир в новостройках. Как это будет на самом деле будет ясно меньше чем через месяц.

В Государственной Думе прошло слушание поправок к Закону о долевом строительстве. Депутаты предложили ряд мер, чтобы стимулировать разработчиков быстрее отказываться от продажи DDU

.

Фото: Евгений Разумный / Ведомости / ТАСС

С 1 июля 2019 года в России полностью откажутся от существующей системы привлечения денег граждан на строительство жилья.Такой переходный период от долевого строительства к проектному финансированию у президента Владимира Путина по прямой 7 июня. В конце мая вице-премьер по вопросам строительства и региональной политики Виталий Мутко заявил, что поэтапный переход на проектное финансирование произойдет к 2020-2021 годам.

Для решения проблем обманутых дольщиков Россия должна перейти к «цивилизованным методам жилищного строительства без привлечения средств граждан» и отказаться от долевых договоров (ДДУ), подчеркнул президент.Цивилизованным способом является привлечение банковских кредитов для строительства и использования счетов эскроу, где хранятся денежные средства до окончания строительства дома. На эти деньги девелопер сможет открыть в банке кредитную линию и использовать средства только для финансирования строительства.

Слушания в Государственной Думе

В Госдуме 7 июня прошли слушания по внесению изменений в закон о долевом строительстве. В слушаниях приняли участие депутаты, представители Минприроды России, девелоперов, банков и общественных организаций.

Председатель комитета Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев заявил о необходимости усиления роли государства в строительстве и контроля над ним. Депутат Госдумы Владимир Жириновский также высказался о необходимости передать контрольные функции строительству и продаже жилья. По его словам, граждане должны получать только готовое жилье.

«Рынок долевого строительства должен быть прозрачным, для этого необходимо уйти от метода строительства котла.Долевое строительство необходимо остановить уже сегодня, и тогда пирамида будет расти и рушится », — заявил на слушаниях министр строительства и ЖКХ КПРФ Владимир Якушев.

Не все девелоперы останутся на строительном рынке после ужесточения требований к ним, а переход на новую схему жилищного финансирования будет очищен от рынка, считает глава Национальной ассоциации застройщиков (НОЗА) Кирилл Хопик.«Будут авантюристы, которые строили ипотеку без расчета финансовой модели, так как они не смогут провести оценку проекта в банке. Также с рынка уйдут непрофессиональные компании, которых много. Переход на проектное финансирование жилищного строительства в России может привести к временному сокращению ввода жилья в России », — убежден эксперт.

Проблемы Долкчекова

«Всего в стране у нас более 1,1 миллиона договоров долевого строительства, а сумма денег, которая там находится, составляет 3.4 трлн руб. Это огромные средства, и они не всегда эффективно используются разработчиками », — сказал Владимир Путин в прямом эфире.

В России растет количество проблемных домов, строительство которых сейчас остановлено, Россия. «Если на 1 января 2018 года таких объектов было 836, или 1101 дом, то сейчас 842 объекта, или 1261 дом, — сказал Якушев. В этих жилых комплексах акционеры, внесенные в реестр потерпевших. Дело в том, что часть домов достроена: с начала года введено 67 долговременных мин, 15 из них получили компенсационные меры, подчеркнул он.

Романы законодателям

Правительство и законодатели подготовили две большие группы поправок ко второму чтению в закон о долевом строительстве. Они касаются как ограничений для застройщиков в переходный период, так и вопросов банковского сопровождения строительства, пояснил Якушев. Он уточнил, что окончательно поправки в законодательство будут приняты 27 июня.

Ряд поправок уже во втором чтении.Однако на слушаниях были озвучены романы, депутаты которых будут рассматривать в профильных комитетах. С 1 июля 2018 года разработчики могут использовать эскроу-счета в добровольном порядке, а с 1 июля 2019 года — это необходимо для всех проектов, по которым заключено Соглашение после создания Фонда защиты прав.

Законодатели также предложили значительно увеличить отчисления с застройщиков в Фонд защиты Долкова (компенсационный фонд), который должен обеспечить достройку жилья в случае банкротства застройщика.Сейчас тариф составляет 1,2% от стоимости каждого DDU. С 1 октября отчисления увеличатся до 3%, а с 1 января — до 6%, сообщил Николай Николаев. По его мнению, это будет метод экономического стимулирования разработчиков к переходу на эскроу-счет. Фонд будет действовать до 1 июня 2019 года.

Депутаты также предложили застраховать средства акционеров на счетах эскроу в Страховой ассоциации (DCA) по аналогии с банковскими вкладами. Так называемая несгораемая сумма составит 10 миллионов рублей.Также предлагается открывать один текущий счет для каждого разрешения на строительство, чтобы потребление и перевод денег на строительство стали полностью прозрачными, пояснил Николаев. Деньги акционеров из специальных прилавков перечислит девелопер после выдачи ключей акционеру, перед этим он сможет использовать собственные и заемные средства, добавил зам.

Законодатели также предложили снизить нормативную нагрузку на разработчиков, которые перешли на аккаунты Eskrow.Предлагается запретить ведение работ, не связанных с реализацией проектов строительства жилья. Депутаты настаивают на ужесточении Требований к девелоперам: основанием для отказа в выдаче заключения о присоединении застройщика может стать отсрочка ввода объекта на три месяца и более.

Сидвея к требованиям, предусмотренным в поправках, поможет сделать переход более плавным, рассказали девелоперы и риэлторы.«В настоящее время представителям строительной отрасли, банковского сектора и регуляторов рынка гораздо важнее выработать общее понимание того, как и на каких условиях будут открываться кредитные линии, снизится ли ставка по кредитам на строительство или генерал », — прокомментировал ситуацию директор по маркетингу и развитию продукции ГК« А101 »Дмитрий Цветов.

Плавная отмена долевого строительства не пройдет для рынка безболезненно, а радикально и рискованно, считает зампред совета директоров НДВ по правовым вопросам Дмитрий Скворцов.По его мнению, потенциальные покупатели ждут стоимости жилья в среднем на четверть, а девелоперам неминуемо банкротство. «Если банк примет решение, останется девелопер на плаву или нет, то те, кто не получит полноценного финансирования своего проекта, будут вынуждены уйти из бизнеса. В результате количество столичных девелоперов может сократиться до пары десятков. «Если не до единиц», — говорит Скворцов.

То, что уже принято ко второму чтению

Самое существенное изменение — с 1 июля 2018 года вводится банковская поддержка строительства жилья, которое касается тех новостроек, которые уже строятся.Застройщики не смогут получать деньги напрямую от покупателей. Они будут перечислены на расчетном счете застройщика в уполномоченной ЦБ кредитной организации. Прямые продажи возможны только в сдаточных домах.

Требования установлены к размеру собственных средств застройщика и его денежных средств, находящихся на счете в уполномоченном банке (не менее 10% от проектной стоимости объекта долевого строительства), следует из документа. Перечень операций, на которые можно потратить поступившие на счет средства, будет определен специальным актом правительства о порядке банковского сопровождения.

Правительство облегчило условия привлечения средств девелоперов для разработчиков проектов комплексного развития проектов. С 1 июля застройщикам будет предоставлена ​​возможность привлекать денежные дипломы для строительства домов сразу в нескольких разрешениях, если строительство идет на одном участке или в границах зоны комплексной застройки, указывается в документе.

Предполагается, что девелоперы, заключившие договор о застройке застроенной территории, договор о комплексном освоении или развитии территории до 1 января 2018 г., смогут завершить строительство по требованиям, не принимая вступает в силу 1 июля.Поправки создадут условия для обеспечения стабильности на рынке жилья, следует из документа.

Застройщикам предлагается предоставить право привлечения местного общества, не имеющего выхода к морю, для строительства многоквартирных домов и других объектов недвижимости в размере не более 20% от проектной стоимости строительства объекта за каждое выданное разрешение на строительство по ставке не превышение названия Целевого кредитного соглашения ключевой рейтинг Банка России, увеличенный на 2 п.п.

Деньги дольщиков за приобретенную ими квартиру строительные организации смогут получить только после сдачи дома. С 1 июля начали действовать поправки в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…». Главное изменение в нем — появление счетов эскроу. На них банки будут хранить деньги от продажи квартиры до окончания строительства. И выдавать строителям под процентную ссуду под конкретный проект дома.

Таким образом, покупатель квартиры заключает договор с застройщиком на покупку квартиры в новостройке.

«Этот договор будет зарегистрирован в России, — пояснил генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко. — При этом наличные деньги застройщик делать не будет, а будет размещен в банке по спец. «

Девелопер получит их только после завершения строительства. Так продукция акционеров будет защищена от отходов. Предполагается, что с переходом на новую финансовую модель девелоперы вложат в строительство больше капитала.Минимальная сумма прописана новым законом. Перед началом строительства застройщики обязаны зарезервировать 10% собственных средств. Это может быть прибыль, полученная от реализации уже реализованных проектов.

И чем больше своих средств вложить в дело девелопера, тем меньшая сумма банковских кредитов ему понадобится. Тем дешевле, а значит, и ее квартиры на рынке будут конкурентоспособными.

Это заемные деньги, которые в дальнейшем станут основным источником финансирования после отказа от долевого строительства в России.

Чтобы деньги при строительстве не отвлекались на другие цели, установлен запрет проектов, не связанных со строительством жилья, введение обязательного банковского сопровождения проектов и ужесточение контроля за освоением средств.

Не все разработчики сразу с 1 июля перейдут на эскроу-счета. В обязательном порядке этот механизм вводится для тех объектов, по которым договор на участие в долевом строительстве с первым акционером будет сдан на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года.

Особенности применения законодательства экспертами «РГ» В рубрике «Православные». Они могут задать свои вопросы

«Счета условного депонирования скоро останутся большой редкостью, — сказала Мария Литинецкая, управляющий партнер Метрюм. Кроме того, за счет большого количества проектов, которые уже запущены, найти квартиру, которую можно будет купить без использования эскроу-счетов, покупатели смогут минимум на два года, сказал Александр Хрусталев, глава НДВ. Группа.

Другое дело, что для покупателя Escrow-счет сегодня просто выгоднее по порядку построения капитала. Участники рынка предполагают, что новая финансовая схема гарантирует клиентам беспрецедентную безопасность сделок на рынке недвижимости со строящимся жильем. Фактически сразу предусмотрено несколько механизмов страхования, которые запускаются в зависимости от ситуации.

«В случае возникновения проблем у банка, например, при проверке лицензии, DRI гарантирует возврат сумм до 10 миллионов рублей», — говорит Николай Алексеенко.- Если застройщик не может завершить строительство, покупателю будут возвращены деньги или банк аккредитует нового застройщика, завершившего проект. «

Изменения не только гарантируют возврат средств, но и ускоряют этот процесс. К концу года внесены изменения, связанные с процедурой банкротства застройщиков.

« Процедура выбора объекта для доработки будет ускорена », — сказал он. Александр Хрусталев сказал: «Сейчас банкротство может длиться несколько лет, люди не получают свои деньги, недостроенное не передается в новостройки для завершения».Новый механизм может обеспечить возврат средств или передачу домов новостройкам в течение трех-пяти месяцев, считает Хрусталев.

Дополнительно Госдума приняла поправки, которые позволят уйти от «котельного» принципа в строительстве. Это одна из основных причин появления долгосрочности и препятствует нецелевому использованию средств строительными организациями, что будет способствовать их финансовой устойчивости. Изменение «одно разрешение на строительство — одна компания» также подлежало изменению.Теперь застройщики могут использовать несколько разрешений на строительство, если реализованные объекты являются частью единого проекта.

Долевое строительство может быть полностью запрещено в России, и эта тема обсуждалась на совещании у президента. По словам собеседника «Ведомостей», для получения от продажи недостроенного и доведения его практически до 2018 года он предложил главе государства

Долевое строительство можно вообще запретить. По данным «Ведомостей», такая возможность обсуждалась на встрече у президента.Более того, как рассказал один из источников, близких к участникам встречи, уйти от продаж недостроенного и сделать это практически в 2018 году предложил глава государства.

Со следующего года рынок долевого строительства ждет и глобальных изменений, которые должны быть обеспечены в первую очередь акционерам, но они не вызывают восторга у девелоперов. Застройщики квартир не смогут получить деньги от покупателей, пока они не сдадут жилье. Взносы будут храниться на специальных советах в банках, а строить дома компании будут либо за счет кредитных средств, либо самостоятельно.

Многие из этих поправок подвергаются критике. Были мнения: можно поставить крест на долевом строительстве.

Business FM спросил участников рынка, покупателей и экспертов, что будет, если покупка незавершенного будет полностью запрещена. Обманутый ЖК «Терлецкий парк» Никита Жевченко считает, что государство таким образом хочет снять с себя ответственность:

Никита Жевченко ЖК ЖК «Терлецкий парк» «Долевое строительство, во-первых, в Европе нет. Это у нас.Почему это от нас? Потому что у нас высокие ставки по ипотеке, то есть государство придумало такой метод. Вместо низкой ипотеки они придумали долевое строительство, чтобы эти деньги, которые фактически беспроцентные, которые были с низким процентом, который в Европе дают банки, давали здесь акционерам. Но в этом случае, если государство таким образом решило вопрос с развитием строительного рынка, то есть должно как-то защищать эти вложения. Иначе получается, что вы как бы моете руки и при этом вроде бы строительный бум, но если что-то случится, вы ни при чем.В итоге этим воспользовались недобросовестные девелоперы, которые не строят, а приносят деньги. Соответственно, естественно, прямую ответственность несет государство. А сейчас пытаются как-то настроить так, что эти дыры проталкиваются. «

Без возможности долевого строительства будет тяжело, особенно в регионах, — считает член правления РФ Дмитрий Котровский:

Дмитрий Котровский член правления« Опоры России »« Прежде всего, это приведет, конечно, к удорожанию стоимости жилья, что, как мне кажется, полностью противоречит Мэйсу, который сказал, что она должна появиться плюс 40 миллионов вводимых квадратных метров доступного жилья, чтобы 5 миллионов россиян могли улучшить свои жилищные условия. .Это абсолютно не соотносится друг с другом. Здесь пик занял более 30% рынка, пока не смог бросить тень на весь рынок и подстроить под себя абсолютно всех участников. Масштабируемость, которая существует в группе компаний Peak, конечно же, позволит им минимизировать затраты. Соответственно, определить маржинальность, которая в конечном итоге создаст конечную стоимость продукта. Угнать такую ​​возможность другим участникам рынка, особенно тем, кто работает в регионах, я не представляю возможным.Все-таки, если речь идет о 5 миллионах россиян, которые должны получить доступное жилье, ну как это сделать во всех 85 регионах, с учетом того, что девелоперу нужно будет сначала куда-то взять деньги, чтобы доказать банку, что проект целесообразно и актуально, после этого все равно будет ставиться в цене стоимость груза, сопоставимая со стоимостью денег, несмотря на то, что вы будете обязаны брать ссуды. Для меня это загадка — как такие два противоположных решения можно возвести в ранг государственной задачи.Я не знаю, как это можно сделать. «

Эксперты считают, что в случае запрета продажи недвижимости на этапе строительства цена готового жилья существенно возрастет. Об этом сообщил директор аналитической платформы BNMAP.PRO Сергей Лобжанидзе:

Сергей Лобжанидз Аналитическая Платформа BNMAP.PRO »Помимо того, что это автоматически приведет к увеличению цен на стадии финального строительства, потому что сейчас увеличивают при строительстве в среднем, например, в Москве с 18% до 27%, кредит load добавит к этому.К этому будет добавлен НДС, который по факту приобретения недвижимости нужно будет заплатить, поэтому я думаю, что до 50-60% может привести к удорожанию, только на основании увеличения объемных затрат продукты. Это касается цены. Что касается того, насколько популярны, могу сказать в качестве примера, что по итогам 2017 года у нас около 54 тысяч сделок с физическими лицами, в том числе с квартирными квартирами в рамках договоров о передаче прав на основании купли-продажи. . На вторичном рынке около 120 тыс. [Сделок], то есть в принципе почти половина — это очень большой процент.«

О том, были ли какие-то решения относительно запрета долевого строительства, не сообщается. В публикации лишь отмечается, что в обоих вариантах обсуждалась также возможность продажи только готового жилья с 2020 года.

Денис Артемов, старший юрист ЮФ Via Lege, рассказывает порталу Новострой-М об основных изменениях в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости …» от 30 декабря. 2004 г.214-ФЗ, внесена Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ.

Введение

30 ноября 2017 г. Председатель Правительства РФ Дмитрий Медведев в интервью российским телеканалам призвал отказаться от долевого строительства в пользу ипотеки, посчитав такие договоренности достоянием слаборазвитых рынок жилья «Зачатки былой эпохи».

Уже 25 декабря 2017 года на официальном сайте Правительства РФ была опубликована «дорожная карта» постепенного перехода от долевого финансирования строительства к использованию счета ESCRO и кредитованию девелоперов.

Реализация Плана действий предусматривает три основных этапа:

• подготовительный (до 30 июня 2018 г.), заключающийся в создании нормативной базы для перехода на модель целевого финансирования;
• переходный (с 01.07.2018 по 30.07.2019) — заключение договоров на участие в долевом строительстве как с использованием ЭСКОУ и / или специальных счетов, так и с привлечением средств в долевые договоры напрямую с застройщиком с использованием существующих механизмов защиты прав акционеров;
• заключительный (с 1 июля 2019 г. по 31 декабря 2020 г.) — это переход к заключению всех договоров участия в долевом строительстве с использованием счетов ESCOU и / или специальных счетов.

Эти события стали предметом оживленных дискуссий о дальнейшей судьбе Института долевого строительства.
Пожалуй, таким кардинальным решением проблем долевого строительства является предвыборная риторика — в марте 2018 года пройдут очередные выборы Президента РФ и правительства, необходимо проявить активность на самых болезненных социальных вопросы.

Ведь создать достойную альтернативу долевому участию личных скоплений граждан в строительстве будет очень сложно.

Участие Участие, по сути, которое является беспроцентным финансированием разработчика, по «удобству использования» расположено для разработчиков вне всякого конкурса.

Тем не менее, законодатели взяли курс на ужесточение регулирования и поэтапную реформу Регионального строительного института, что предполагает соответствующие изменения в федеральном законодательстве.

Федеральный закон «О публично-правовом обществе о защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29 июля 2017 г.218-ФЗ, содержащий множество изменений в 214-ФЗ.

Изменения

вступают в силу с 1 января и 1 июля 2018 года . Многие из них принципиально новые. Романы серьезно ужесточили требования к строительным компаниям, процессу строительства и использованию средств, полученных от граждан. Более того, если «дорожная карта» будет реализована, эти нововведения — только начало плеяды поправок в 214-ФЗ.

Но сейчас многие девелоперы утверждают, что кардинальные изменения существенно улучшат работу строителей, сократится количество строительных компаний (в первую очередь малых и средних девелоперов), уменьшатся объемы жилья и, как следствие, приведет к росту цен на жилую недвижимость.

Здесь не будет лишним, что с момента принятия 214-ФЗ уже изменился в той или иной степени, и каждая новая попытка законодателей сделать строительный рынок более прозрачным и защищенным вызывала не менее резкую критику со стороны девелоперов, но в то же время в сфере разработки по-прежнему работают крупные, средние и второстепенные разработчики.

Дело в том, что попытки реформировать 214-ФЗ не смогли решить проблему обманутых акционеров. Насколько реально «сработают» нововведения, как далеко они зайдут на самом деле и насколько положительным или отрицательным будет их работа?

Когда «зарабатывают» инновации

Дело в том, что большинство изменений коснется только новостроек, разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года.То есть законодатель, явно исходя из остроты романа, потребовал от строительных компаний целый год для подготовки к изменению условий труда.

С другой стороны, нечто подобное уже происходило на момент принятия на вооружение 214-ФЗ в декабре 2014 года, когда его действие распространялось по объектам, разрешение на строительство было получено после 1 апреля 2015 года.

Тогда многие девелоперы просто получили разрешение на строительство ряда объектов до даты «Х», после чего еще несколько лет спокойно перенесли их, не подвергая нововведениям.

Велика вероятность, что сейчас многими разработчиками будет реализован аналогичный сценарий.

Примечательно, что на многие новостройки нововведения 214-ФЗ никак не повлияют. Речь идет о тех домах, которые построены по схеме жилищно-строительного (ЖКХ) или жилищно-накопительных кооперативов (СПГ), а также по предварительным договорам купли-продажи квартир. В новой редакции закона такие схемы привлечения денег на строительство пока не запрещены, а вот правоотношений «Девелопер-Гражданин» 214-ФЗ нет вовсе.

Интересно, что в то же время романы лишили разработчиков возможности производить или приобретать ценные бумаги, за исключением акций. Поскольку одним из видов ценных бумаг являются векселя, в новой редакции 214-ФЗ окончательно закреплено финансирование новостроек по «решетчатой ​​схеме».

Общие требования к застройщику

Консолидируя множество новых требований к застройщику, законодатель ввел новое понятие — «Специализированный застройщик».

Отныне у специализированного девелопера может быть только бизнес-сообщество — корпоративные коммерческие организации в форме общества с ограниченной ответственностью или акционерных обществ. Последние девелоперы, такие как некоммерческие, общественные организации, спортивные, музыкальные, образовательные и научные учреждения.

Поскольку застройщик должен выполнять функцию строительства, а, согласно новым требованиям законодательства, другие функции не могут выполняться, данное правило представляется логически обоснованным.

Для застройщика, опыт строительства многоквартирных домов не менее 3-х лет (в качестве застройщика, технического заказчика или генподрядчика). Обязательные разрешения на ввод в эксплуатацию не менее 10 тысяч квадратных метров многоквартирных домов.

Данное нововведение существенно затрудняет появление на рынке новых строительных компаний. Теперь организация должна сначала «показать себя», то есть приобрести определенный опыт и опыт, и только потом получить право на привлечение средств граждан на строительство многоквартирных домов.

Новелла сократит количество малых строительных компаний, которые уже существуют, но не достигают указанных критериев.

Руководитель, главный бухгалтер и иные лица органов управления застройщика не должны иметь судимости за преступления в сфере экономической деятельности или против государственной власти, ранее (менее 3 лет назад) привлеченные к субсидиарной ответственности за обязательства юридического лица, признанные несостоятельными (банкротами). Такие же требования относятся к бенефициарам застройщика.

В декларации проекта, публикуемой для общего ознакомления, застройщик будет обязан указать информацию о соответствии требованиям закона его руководителей.

Отдельное внимание уделено повышенной информационной открытости разработчика. На своем официальном сайте застройщик будет обязан разместить полную промежуточную бухгалтерскую отчетность в срок не позднее 5 календарных дней после окончания соответствующего отчетного периода, а также годовое бухгалтерское единство и аудиторское заключение вовремя не позднее 120 календарных. дней после окончания соответствующего отчетного года.

Эту же информацию застройщик будет обязан разместить в единой информационной системе жилищного строительства, такая ответственность возникает с 1 января 2018 года.

Важно отметить, что такая единая информационная система уже заработала (https: //nash.dom.rf/).

Финансовая устойчивость застройщика

Ряд нововведений направлен на повышение финансовой надежности застройщиков.

В новой редакции 214-ФЗ существовало ранее требование по минимальной величине уставного капитала в зависимости от площади строящегося объекта (от 2.5 миллионов рублей, общей площадью до 1,5 тысячи квадратных метров, до 1 миллиарда 500 миллионов рублей, общей площадью более 500 тысяч квадратных метров).

Однако теперь собственные средства девелопера должны составлять не менее 10% от плановой стоимости проекта.

Введено новое требование по минимальному остатку денежных средств на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации, который должен составлять 10% от проектной стоимости строительства.

Обязательства застройщика, не связанные со строительством многоквартирного дома, не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган. Затраты застройщика на содержание не могут превышать 10% от строительной стоимости строительства.

Также совокупная сумма авансовых платежей не должна превышать 30% от проектной стоимости строительства.

Согласно новой редакции 214-ФЗ, разработчик не может участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организации.Таким образом, была предпринята попытка исключить создание строительных холдингов, которые на практике не столько способствовали бы возможности оставаться «на плаву», сколько упростили вывод денег проблемных девелоперов вне досягаемости обманутых акционеров и закона. правоохранительные органы.

Особенно это касается аффилированных лиц девелопера с иностранными оффшорными юридическими лицами.

Однако, похоже, этот запрет на практике легко покрывается регистрацией дочерних компаний на «своих» лиц, формально никак не связанных с организацией-девелопером.

Застройщик не может привлекать ссуды и ссуды, кроме целевых, сам девелопер также может предоставлять ссуды или ссуды.

Как уже отмечалось, отныне девелопер не имеет права выпускать облигации и другие ценные бумаги, кроме акций, а также приобретать ценные бумаги (в том числе векселя).

Требования к конструкции

Одним из основных нововведений стало правило, согласно которому застройщик не имеет права одновременно осуществлять строительство многоквартирных домов по нескольким разрешениям на строительство и имеет право привлекать денежные отчисления только на строительство многоквартирных домов, указанных в одном постановлении.

Сейчас работает принцип: «1 застройщик = 1 разрешение на строительство».

Данное нововведение направлено на предотвращение практики, когда застройщик достроил один многоквартирный дом за счет средств, привлеченных для строительства другого жилого дома. Последний жилой дом в этой «замкнутой» цепочке имел повышенный риск стать проблемным объектом.

Согласно новой редакции 214-ФЗ, застройщик имеет право привлекать деньги граждан только по одной строительной лицензии.

В части организации бухгалтерского учета застройщик будет обязан обеспечивать сохранение денежных средств, уплаченных участниками долевого строительства, отдельно по каждому многоквартирному дому.

Застройщик не сможет осуществлять деятельность, не связанную с привлечением денежных средств и строительством соответствующего объекта. Такая концентрация усилий застройщика на процессе строительства, по мнению законодателя, будет способствовать быстрому и качественному строительству, а также минимизации рисков, связанных с финансовой ответственностью застройщика в других сферах бизнеса, которые, как и Результат негативно отразился на развитии развития.

Однако в действительности большинство девелоперов практически не «оторвались» от основной деятельности, осваивая только сопутствующие виды деятельности (оформление ДДУ, права собственности, ремонт построенных квартир под ключ и т. Д.).

Важным этапом регулирования технических параметров строительства является обязательное наличие экспертизы проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве.

Отсутствие обследования на этой территории (в основном, на дачной стройке) часто приводило к существенным нарушениям строительных норм и правил.

Компенсационный фонд

Застройщик будет обязан проводить отчисления в специализированный компенсационный фонд в размере 1,2% от стоимости каждого DDU.

Некоммерческая организация «Фонд защиты госучастников — участников долевого строительства», созданная Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 декабря 2016 г. № 1310, отныне преобразована в публично-правовую. рота.

Средства фонда предназначены для достройки проблемных объектов или выплаты денежной компенсации акционерам.Обязательные отчисления в Компенсационный фонд заменили ранее существовавшие способы обеспечения обязательств Застройщика в виде обязательной гарантии Банка или обязательного страхования гражданской ответственности.

В этом случае разработчик по-прежнему может их добровольно использовать.

Стоит отметить, что ранее применявшаяся система обязательной ответственности застройщика на практике себя не оправдала. По статистике, не было ни одного случая, когда проблемный дом или жилой комплекс достраивали за деньги страховщиков.

В связи с этим решение законодателя об отмене указанного способа предоставления Застройщику обязательств является правильным.

При этом размер 1,2% от стоимости RDA полностью связан с суммами, которые девелоперы выплачивали страховым компаниям.

20 октября 2017 года начала свою работу публично-правовая компания «Фонд защиты прав государства — участники долевого строительства».

Нельзя не согласиться с тем, что новый механизм действительно даст дополнительные гарантии акционерам, такая система надежнее действующей сейчас.Средства, уже сформированные в Фонде, намного проще использовать, чем гипотетическое страховое возмещение или банковские выплаты.

При этом законодатели остались верны себе и взятым ранее общим курсом по саморегулированию физических лиц бизнеса, возложив обязанность финансировать работу Фонда на самих участников — разработчиков и граждан. .

Последовательно реализуя плановую финансовую политику, законодатели, в качестве альтернативы финансовому бремени по созданию Фонда, предоставили застройщику переход на использование счетов ESCRO.

Важно отметить, что законом определяется максимальный размер компенсации, который определяется как произведение общей площади всего жилого помещения, передаваемого гражданину — участнику долевого строительства (но не более 120 кв.м.) и показатель среднерыночной стоимости 1 кВ. Счетчик в соответствующем субъекте РФ, стоимость которого определяется в конкретный срок федеральным органом исполнительной власти.

Таким образом, не были полностью защищены владельцы элитных квартир, метрарея которых часто превышает 120 квадратных метров.м.

Кроме того, возникает вопрос о соотношении рыночной стоимости квадратного метра у конкретного застройщика и «средней рыночной стоимости», которая определяется федеральным органом исполнительной власти и может быть существенно ниже реальной.

Банковский контроль

Иск банковского лобби касался наделения коммерческих банков широкими полномочиями, перечень которых будет конкретно определен Правительством РФ.

Разработчик обязан открыть счет только в уполномоченном банке, при этом он имеет право иметь только один расчетный счет, через который будут осуществляться все расчеты.

Все ключевые участники строительства, такие как застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик, должны иметь счета в одном уполномоченном банке.

Самым обсуждаемым нововведением стало правило, согласно которому по каждой плате застройщика будет осуществляться специальный банковский контроль. Банк проверяет DDU, другие связанные договоры, акты приема-передачи выполненных работ, акты приема-передачи товаров, торговые накладные и т. Д. В случае выявления фиктивных операций и других нарушений действующего законодательства Банк будет обязан отчитаться в надзорном органе.

Предоставление банкам, являющимся коммерческими организациями, надзорных полномочий наряду с полномочиями органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации — действительно неожиданное решение.

Широкое взаимодействие одних коммерческих структур (девелоперов) с другими коммерческими структурами (банками), особенно когда первые увлекаются вторыми, почти всегда дает широкое поле для злоупотреблений и коррупции.

В то же время нельзя не признать, что такой двойной контроль над финансовыми потоками застройщиков снижает риск актива строительства и последующего преднамеренного банкротства застройщика.

Наконец, банковский контроль можно рассматривать как своеобразную проверку возможностей банков контролировать рынок долевого строительства.

Напомним, что согласно дорожной карте реформы Института долевого строительства с 1 июля 2019 года ожидается полный переход на использование счетов ESCRO и / или специальных счетов. Последнее также вызывает множество споров о характере законодательных изменений.

В частности, указывается, что основным бенефициаром (выгодоприобретателем) от введения счетов ESCRO на первичном рынке недвижимости являются не девелоперы (в силу всех усложняющих требований к их работе) и не участники долевого строительства (хотя для них снижается риск вложений в строительство, но высока вероятность роста цен на первичную недвижимость) и непосредственно самих банковских структур.

Например, банк выдает ипотечную ссуду участнику долевого строительства под соответствующие достаточно высокие проценты. Затем, когда участник долевого строительства приобретает квартиру, банк возвращает те же деньги Eskrow. А потом банк снова кредитует застройщика на строительство дома, и снова под проценты. При этом сам девелопер по условиям кредитного договора подлежит полному контролю со стороны банка.

Таким образом, фактически, «не снимая» деньги с банка, кредитная организация получает возможность получать проценты и от участника долевого строительства, и от застройщика.

Выход

Изменения, внесенные в 214-ФЗ, можно охарактеризовать как существенные. Появились новые требования к созданию и работе застройщиков, финансированию строительства и процессу создания многоквартирных домов, появился новый способ обеспечения обязательств застройщика в форме публично-правовой компании «Фонд защиты. Гражданских прав-участников ».

Очевидным результатом новеллы на практике станет забота со стороны большинства малых и средних строительных компаний, многие из которых не смогут работать по новым правилам.Такие компании либо будут вынуждены перейти на схемы SCR и СПГ, предварительные контракты, либо передать свои строительные площадки более крупным застройщикам, которые поделятся высвободившимся потенциалом между собой.

Важные преференции уже сейчас получили банковские структуры, с которыми разработчики будут вынуждены работать, а с правилами которых разработчики будут вынуждены считаться. Еще большие выгоды можно получить в будущем при реализации Дорожной карты Правительства.

Использование счетов Escrow в настоящий момент не является обязательным, но это означает, что институт долевого участия в строительстве продолжает работать.

В то же время принят общий курс на замену участия в капитале банковским кредитованием и другими формами финансирования.

Очевидно, что при этом могут возникнуть сложности в реализации другого государственного курса — на создание рынка доступного жилья. Ведь монополизация строительного рынка — это крупные девелоперские компании, усложнение их работы в результате законодательного и банковского контроля, сокращение предложений за счет ухода с рынка для многих малых и средних девелоперов, против на фоне роста потребительского спроса, может привести к значительному росту цен на квартиры в строящихся жилых домах.