Фз 214 об участии в долевом строительстве действующая редакция: Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция)

Содержание

214-ФЗ - Статья 9 - Расторжение договора

1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) утратил силу. - Федеральный закон от 13.07.2020 N 202-ФЗ;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

1.2. В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

3. В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

4. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

5. В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

6. В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

7. При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается.

Положения статьи 9 закона №214-ФЗ используются в следующих статьях:
  • Статья 5 Цена договора
    4. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. Открыть статью
  • Статья 7 Гарантии качества, предусмотренные договором
    3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона. Открыть статью
  • Статья 15.4 Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу
    4. В случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей, требования, предусмотренные абзацем вторым пункта 1 статьи 2, частью 1.1, пунктами 1.1 - 1.8, 7 части 2, частями 2.3 и 4 статьи 3, частями 2, 5 - 7 статьи 9 (за исключением случаев расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию), статьями 12.1, 13, 14, 15, 18 - 18.2 настоящего Федерального закона, не применяются. Открыть статью
  • Статья 15.5 Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве
    11. В случае отказа уполномоченного банка от заключения договора счета эскроу с лицом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, расторжения уполномоченным банком договора счета эскроу с клиентом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, по основаниям, указанным в пункте 5.2 статьи 7 Федерального закона от 7 августа 2001 года N 115-ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма", другая сторона договора участия в долевом строительстве может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном частями 3 и 4 статьи 9 настоящего Федерального закона. Открыть статью
  • Статья 19 Проектная декларация
    7. В случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона. Открыть статью

действующая редакция 2018-2019гг, с изменениями с 1 января, отмена ДДУ

В июне 2018 года президент РФ В. Путин во время «прямой линии» указал правительству, что надо выйти на цивилизованные способы строительства жилья, без долевого участия. Для этого необходимо реформировать действующий сегодня Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». За последние годы в этот документ неоднократно вносились поправки. Часть важных корректировок и дополнений вступили в силу с 1 июля текущего года, а также сентябре, друга часть фактически отменит долевое строительство с 1 июля 2019 года.

Расскажем, что представляет собой закон о долевом строительстве (214-ФЗ с изменениями на 2018-2019 гг.), что изменится для застройщиков и дольщиков, как оценивают ситуацию эксперты.

Основные положения закона о «долевке»

Закон 214-ФЗ регулирует правоотношения, которые возникают при строительстве многоквартирных домов и иной недвижимости с привлечением средств частных лиц и организаций. Взаимодействие происходит на основе договора участия в долевом строительстве, который в обязательном порядке проходит государственную регистрацию. В отношении физических лиц, которые приобретают жилье не для коммерческой деятельности, применяются нормы права о защите прав потребителей.

Проще говоря, люди вкладывают деньги в стройку еще на этапе закладки фундамента или даже подготовки котлована. У них возникает право собственности на строящийся объект, а застройщик вправе использовать вложенные средства. Нормы закона устанавливают гарантии прав, защиту интересов и собственности участников.

Указан ряд требований, предъявляемых к застройщикам. Они могут получать деньги лишь после:

  • оформления разрешения на строительство,
  • опубликования проектной декларации и документов, подтверждающих госрегистрацию прав собственности или аренды на землю, предоставленную под застройку.

Если деньги передаются без соблюдения этих требований, участник «долевки» может потребовать возврата сумм и уплаты пени в двойном размере в целях возмещения ущерба.

Застройщики обязаны строго соблюдать сроки строительства и передачи объектов, в противном случае они выплачивают неустойки (ст. 6 ФЗ-214). Когда появился этот закон, в КоАП РФ была добавлена статья 14.28, регламентирующая ответственность сторон ДДУ (договоров долевого участия).

Однако 214-ФЗ с изменениями на 2018 год сильно отступил от этих установок: ужесточились требования к застройщикам, скорректирован порядок обращения с поступающими деньгами. Причем настолько, что новые правила позволяют говорить о фактической отмене долевого строительства в 2019 году, по крайней мере, в том виде, в котором она была известна участникам ДДУ до сих пор.

Нужно ли разрешение на строительство дома на собственном участке в 2018 году?

Зачем был нужен 214-ФЗ: его значение

Закон вступил в силу в 2005 году. До его принятия не было единого правового механизма для регулирования отношений застройщиков и покупателей жилья в строящихся домах. Практиковались паевые схемы, разнообразные кооперативы и договоры об инвестициях, предварительные договоры купли-продажи недвижимости. Отсутствие единого закона порождало злоупотребления, остро встала проблема с «двойными продажами» одного и того же объекта, росло число обманутых дольщиков. Новый закон о долевом строительстве на тот момент был ориентирован на решение именно этой проблемы, а также на усиление государственной регуляции в сфере долевого строительства. В целом, он оказался результативным. Жилищное строительство стало развиваться бурными темпами:

  • в 2005 году сдано 50,55 миллионов квадратных метров жилой недвижимости;
  • в 2008 — 64,06;
  • в 2014 — 84,2;
  • в 2015 — 85,55;
  • в период 2005-2017 год на долю долевого строительства причитается около 414 миллионов квадратных метров.

Многие граждане смогли путем участия в «долевке» решить квартирный вопрос, причем у них появилась возможность покупать недвижимость по сниженной цене. Разница в стоимости «готовой» квартиры и ее аналога в строящемся объекте составляла 10-25%, что выгодно для покупателя.

Ситуация с прозрачностью строительного рынка стала заметно лучше, но обманутые дольщики никуда не делись, сохранились и другие неприятности – банкротства крупных застройщиков, мошенничество с выводом денег участников долевого строительства в офшоры. Действующая редакция ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» ориентирована на то, чтобы предотвратить банкротства и мошеннические схемы. Тем самым законодатели планируют максимально защитить интересы покупателей жилья.

Как изменился федеральный закон 214-ФЗ

Последняя редакция 2018-2019гг. ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» содержит поправки, давно ожидаемые властями и горячо обсуждаемые в среде строителей. С 1 июля 2019 года в долевое участие вводится новый обязательный участник — это банки. Застройщики больше не смогут получать деньги граждан напрямую и распоряжаться ими по своему усмотрению. Теперь на банк возлагается обязанность открывать эскроу-счета, куда будут зачисляться деньги покупателей строящегося жилья. Пока строительство не завершено, объект не сдан, застройщик не получит эти средства. На каждый объект или комплекс — один спецсчет. Это главная новелла закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ, изменившего 214-ФЗ.

При этом до 30 июня 2019 г. длится так называемый переходный период — когда старый порядок действует наравне с новым. Уже можно открывать и пользоваться эскроу-счетами. Планируется, что к концу 2020 года доля ДДУ, заключенных таким путем, достигнет 95%.

№ 175-ФЗ внес колоссальные изменения, Минстрой РФ даже дал официальные разъяснения ряду положений этого документа в Письме от 15.08.2018 № 34785-ВЯ/07. Они касаются тех застройщиков, которые получили разрешения на строительство до 1 июля 2018 года. Новые нормы, включая вопросы банковского контроля назначения и размера платежей, на них также распространяются: специальные счета нужно было открыть до 1 сентября 2018 г.. Все операции на таких счетах тщательно контролируются.

Изменились и требования к застройщикам. Теперь для получения разрешения на строительство необходимо:

  • наличие у компании собственного капитала размером не меньше 10% от стоимости строительства;
  • положительный опыт на рынке строительства от 3 лет.

Последнее на текущий момент новшество вступило в силу 30.09.2018. Часть 2 ст. 3 дополнилась пунктом 1.8.: «застройщик соблюдает нормативы финансовой устойчивости».

СРО на отделочные работы не требуется – так ли это?

Отмена долевого строительства в 2019 году: последствия

За 14 лет работы закон 214 отчасти решил поставленные перед ним задачи, но показал и свою слабость, хотя корректировали его неоднократно.

Со многими «серыми» схемами он справился благодаря введению в 2012 году страхования гражданской ответственности застройщиков, с созданием Единого реестра застройщиков, компенсационного фонда долевого строительства.

Однако недобросовестные «строители» продолжают обманывать доверчивых дольщиков, иногда принимая средства даже без разрешений на строительство. Обманутых дольщиков стало в разы меньше, если сравнивать ситуацию с 2009-2010 годами. И все же в первом квартале 2018 года насчитывалось 842 проблемных объекта.

С полным вступлением в силу поправок закона 175-ФЗ понятие «обманутый дольщик» исчезнет как таковое, что выступает безусловным плюсом нововведений.

Эксперты называют и отрицательные последствия:

  • рынок строительства станет более устойчивым, но будет монополизирован: крупные застройщики займут нишу, а мелкие — разорятся;
  • строительство будет вестись на собственные деньги застройщиков и на кредитные средства, выдаваемые банками под проценты. В результате повысится стоимость жилья;
  • средства граждан, размещенные в банках, тоже оказываются в зоне риска. Они напрямую зависят от стабильности кредитной организации. Как мы знаем, ЦБ РФ регулярно отзывает лицензии: за 5 лет они были отозваны примерно у 400 банков.

Названные корректировки не последние, уже известно, что ждет закон о долевом строительстве 214-ФЗ с 1 января 2019 года. С этой даты сведения в информационные системы обеспечения градостроительной деятельности будет передавать не застройщик, а орган, выдающий разрешение на строительство. Опять же, для усиления контроля.

Скачать закон 214-ФЗ о долевом строительстве (с изменениями на 2018 год)

⇐Подписывайтесь на наш канал в Яндекс.Дзен!⇒

суть закона об участии в долевом строительстве, действующая редакция

В последнее время становится крайне актуальным явлением приобретение недвижимости путем заключения долевого договора. Законодательно регулирует процесс участия в долевом строительстве № 214-ФЗ. Суть закона будет подробно разобрана в статье.

О предмете регулирования ФЗ

Представленный Федеральный закон был создан для регулирования отношений, тесно связанных с привлечением финансовых средств граждан для строительства многоквартирных домов. Привлечение денежных вложений происходит на долевой основе: по-сути, каждый кандидат на получение жилья "скидывает долю" на постройку дома.

Долевое строительство - это, казалось бы, очень простой, но в то же время весьма неоднозначный процесс. В последнее время все чаще стали происходить случаи обмана граждан, зарегистрированных в качестве дольщиков. В целях недопущения подобных махинаций был разработан 214-ФЗ. Суть закона очень проста: строгое закрепление норм, которые позволили бы качественно осуществлять процессы строительства долевого характера.

О застройщике и жилище

В статье 2 рассматриваемого нормативного акта закреплены два основных понятия, которые используются во всех последующих положениях закона. Первый термин это "застройщик". Согласно закону, застройщиками именуют юридических лиц, имеющих в собственности земельный участок, на котором можно построить жилой объект. Застройщик получает специальное разрешение на застройку, после чего начинает процесс привлечения финансов.

Объектом долевого строительства всегда является помещение жилого или нежилого типа, которое подлежит передаче участникам строительства на долевой основе. Стоит отметить, что такими объектами не могут быть предприятия, носящие производственный характер.

Суть закона 214-ФЗ, таким образом, заключается в закреплении норм, касающихся долевого строительства.

О праве на привлечение финансов

Выше уже было отмечено, что процесс привлечения денежных средств нельзя начинать без получения специального разрешения. С чем это связано? Стоит вспомнить суть закона 214-ФЗ. Речь идет о минимизации случаев обмана и финансовых махинаций. Именно поэтому в статье 3 рассматриваемого нормативного акта закреплены нормы, в соответствии с которыми застройщик способен привлекать денежные средства только после оформления декларации на строительство, а также после проведения и регистрации ряда земельноустроительных мероприятий. Застройщик обязан отвечать дате направления проектной декларации, а также ее требованиям. Лишь в этом случае будет возможно начать процесс привлечения средств дольщиков.

Здесь также стоит выделить следующие требования к застройщикам:

  • установочный капитал должен быть полностью оплачен;
  • застройщик не должен быть подвержен ликвидации в качестве юридического лица;
  • должно отсутствовать решение арбитражного суда о приостановке деятельности застройщика;
  • застройщик не должен находиться в реестре недобросовестных застройщиков;
  • у застройщика отсутствуют недоимки по налогам, долгам или сборам.

Далее, стоит рассказать о специальном договоре, который заключают между собой застройщики и дольщики.

Договор на участие в строительстве

Статья 4 рассматриваемого нормативного акта содержит в себе довольно подробные положения, касающиеся заключения договора. Стоит отметить, что сутью закона 214-ФЗ является строгое закрепление всех возможных юридических процессов, касающихся строительства на долевой основе.

Согласно закону, одна сторона договора обязана в указанные сроки построить жилой объект, а другая сторона - своевременно уплатить указанную в договоре цену. Какие элементы должен содержать в себе договор?

  • Во-первых, это определение конкретного объекта строительства, а также вся информация о нем.
  • Во-вторых, сроки постройки и цена договора.
  • Еще одно важное место в договоре занимают гарантии и способы обеспечения застройщиком своих обязательств.

О сроках и гарантиях

Что отражает суть 214-ФЗ? Рассматриваемый акт призван зафиксировать максимальное количество норм, благодаря которым процесс долевого строительства проходил бы максимально эффективно. В статье 6 закона говорится о сроках. Так, в обязанности застройщика входит своевременная передача объекта строительства дольщикам. В случае нарушений договорных обязательств застройщик обязан выплатить пострадавшим участникам сделки сумму в размере от трехсотой части ставки рефинансирования, которую устанавливает российский Центральный банк. Застройщик имеет право не выплачивать пени лишь в том случае, если другая сторона отказалась подписывать передаточный акт.

Застройщик обязан предупреждать дольщиков о возможных проблемах. Так, если отсутствует возможность завершить постройку объекта к установленному сроку, то не позднее чем за два месяца до наступления прописанной в договоре даты об этом должно быть известно всем сторонам договора.

О требованиях по договору

За некачественное исполнение или полное неисполнение своих обязанностей на ту или иную сторону договора может быть возложена ответственность. В соответствии с Федеральным законом № 214, суть которого рассматривается в этой статье, виновные лица должны будут выплачивать штрафы, пени или неустойки.

В статье 11 говорится об уступке прав по договору. Возможна она лишь после того, как участник долевого строительства выплатит цену договора, либо переведет долг на нового участника строительства.

Когда обязательства по договору могут считаться исполненными? Согласно статье 12 рассматриваемого Федерального закона, только после полной уплаты установленной суммы и подписания передаточного документа.

О проектной декларации

Во всем процессе долевого строительства немалую роль играет один важный документ. В статье 19 он именуется проектной декларацией. Этот документ включает в себя всю необходимую информацию о застройщике и объекте строительства. Некоторые положения проектной декларации копирует договор участников долевого строительства, но только самые важные. В основном же декларация содержит в себе чисто технические данные. Все они должны быть заверены исполнительным органом власти соответствующего региона еще до того, как застройщик заключит договор с первым дольщиком.

Стоит также отметить, что любые последствия юридического характера для самого застройщика возможны только после удостоверения фактов из проектной декларации. Форма же рассматриваемого документа устанавливается уполномоченным исполнительным органом субъекта РФ.

Суть 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве" (действующая редакция от 2013 года) заключается еще и в том, чтобы расскрыть предназначение всей соответствующей документации.

О государственном регулировании

Государственный контроль особенно важен в такой крупной сфере, как приобретение недвижимости. В России подобный контроль проявляется в виде совокупности отдельных функций. Вот на что указывает статья 23:

  • право на запрос у застройщиков всей необходимой документации и информации о ходе работы;
  • формирование и издание нормативно-правовых актов, касающихся долевого строительства;
  • разработка отдельных методических документов и рекомендаций по вопросам государственного контроля в сфере строительства долевого типа и т. д.

Так что же содержит в себе Федеральный закон 214-ФЗ? Суть закона проста: закрепление норм, в соответствии с которыми возникновение сложностей в области долевого строительства было бы практически невозможным.

Какие гарантии дает ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве»?

Правоотношения застройщика и покупателей помещений в строящемся доме регламентированы ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (далее-ФЗ № 214). В указанный нормативный акт неоднократно вносились поправки и дополнения, действующая редакция закона содержит гарантии соблюдения законных прав сторон договора долевого участия (далее-ДДУ). Важно отметить: ФЗ № 124 распространяется только на правоотношения по поводу долевого строительства. Для того чтобы гражданин мог воспользоваться предусмотренными законом гарантиями, он должен заключить с застройщиком ДДУ.

Как ФЗ № 214 защищает права участников долевого строительства?

Закон был принят в целях защиты прав граждан, приобретающих квартиры в строящихся домах. До 2005 года в РФ проблема обманутых дольщиков достигла колоссальных размеров. Недобросовестные застройщики использовали множество схем для обмана покупателей жилья, в том числе двойные продажи квартир. Со вступлением в законную силу в начале 2005 года ФЗ № 214 применение многих мошеннических схем стало невозможным, поскольку закон четко урегулировал обязанности и ответственность сторон ДДУ.

В настоящее время права участника долевого строительства защищены следующими гарантиями:

1. Исключена возможность сбора с граждан денежных средств на возведение несуществующих объектов

Статья 3 ФЗ № 214 разрешает строительной компании заключать договоры с участниками долевого строительства и получать от них деньги только при обязательном соблюдении ряда условий:

  • получение официального разрешения на строительство;
  • разработка и утверждение проектной документации, ее размещение в свободном доступе;
  • государственная регистрация права собственности на землю, на которой будет возведен жилой дом;
  • отсутствие кредитов и займов, взятых застройщиком на нужды, не связанные со строительством и привлечением средств покупателей жилья;
  • иные указанные в законе обязательства.

2. Исключена возможность продать квартиру дважды

До принятия ФЗ № 214 широкое распространение имела практика «двойных продаж», проблема возникала в случаях отсутствия госрегистрации договора. ФЗ № 214 ввел обязанность по регистрации заключенного в письменной форме ДДУ. Без регистрации договор считается незаключенным.

3. Создан фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства

Правовой статус Фонда определен в ст. 23.2 ФЗ № 214. Организация создана в целях защиты прав дольщиков по новым жилым объектам и для предотвращения появления новой волны обманутых дольщиков в России. Основными задачами фонда являются:

  • принятие повышенных мер защиты прав и интересов граждан, приобретающих жилье в строящихся домах;
  • создание компенсационного фонда, средства которого формируются за счет застройщиков;
  • оплата мероприятий по завершению строительства объектов недвижимости, выплата гражданам возмещений из средств компенсационного фонда.

Фонд защищает объекты, первые ДДУ по которым официально зарегистрированы после 20.10.2017 года.

4. Защищены права покупателей жилья в случае признания застройщика финансово несостоятельным

При непреднамеренном или преднамеренном банкротстве строительная компания не сможет оставить участников долевого строительства ни с чем. В соответствии со ст. 13 ФЗ № 214-ФЗ у покупателя жилья с момента регистрации ДДУ находятся в залоге:

  • принадлежащая застройщику земля под строительство;
  • строение, возводимое на этой земле.

Стоит отметить, что законодательная база о долевом строительстве постоянно совершенствуется, права участников долевого строительства на сегодняшний день защищены лучше, чем несколько лет назад. Кроме перечисленных гарантий ФЗ № 214 дает право покупателю жилья требовать от застройщика, нарушившего принятые обязательства, выплату неустойки.

5 положений 214 ФЗ об участии в долевом строительстве, которые Вы должны знать

5 положений 214 ФЗ об участии в долевом строительстве, которые Вы должны знать

В данном материале мы рассмотрим 214 ФЗ об участии в долевом строительстве в действующей редакции 2018 года. На основании судебной практики мной подобраны самые важные положения этого закона, необходимые гражданам для защиты своих прав при общении с застройщиком. Здесь собраны советы, обоснованные нормами закона, которые реально работают и применяются при возникновении споров, связанных с участием в долевом строительстве.

Содержание статьи:

1. При чем здесь Закон о защите прав потребителей?

2. Название договора и его содержание. Что если они не совпадают?

3. Переносить сроки строительства можно только с Вашего согласия!

4. Как зарегистрировать договор без застройщика

5. Дом построен. Не расслабляться!

Выводы

При чем здесь Закон о защите прав потребителей?

Несмотря на принятие специального федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», им не регулируются все возникающие при долевом строительстве отношения.

Помимо данного закона подлежат применению Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и другие нормативные акты. При участии в качестве стороны по договору долевого участия гражданина, наиболее актуальным является вопрос о применении закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

И вполне естественно возникает вопрос о том, какой закон подлежит применению в случаях, когда они по-разному регулируют один и тот же вопрос. Разграничим сферы действия федерального закона № 214-ФЗ и Закона о защите прав потребителей.

Общее правило звучит следующим образом. Вопросы участия в долевом строительстве регулируются федеральным законом № 214-ФЗ, поскольку его нормы являются специальными по отношению к нормам Закона о защите прав потребителей.

Рассмотрим один из примеров. Тем и другим законодательным актом регулируется вопрос восстановления нарушенных прав потребителя (участника долевого строительства) в случае, если купленная квартира не соответствует условиям заключенного договора, описанию и характеристикам такого объекта. Речь идет о неисполнении застройщиком обязанности предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию о квартире. В частности, о потребительских свойствах квартиры, ее характеристиках, о сроках передачи квартиры, а также общей информации о многоквартирном доме, которая гарантирует возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте (п. 1 ч. 4 ст. 4, ст. 19, ч. 1 ст. 21 Закона №214-ФЗ).

Согласно сложившейся судебной практике потребитель должен быть ознакомлен не только с описанием местоположения квартиры, но и со сведениями о составе и месте расположения электрического, санитарно-технического и иного оборудования, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме. В тех случаях, когда на момент заключения договора участия в долевом строительстве потребителя не ознакомили под роспись с документацией, содержащей указанное выше описание квартиры и того, что с ней связано, имеет место существенное нарушение требований закона и прав участника долевого строительства.

Ответственность застройщика, в данном случае, регулируется ст. 7 Закона №214-ФЗ и включает в себя обязанность по требованию потребителя безвозмездно устранить недостатки в разумный срок, соразмерно уменьшить цену договора или возместить потребителю расходы на устранение недостатков. Кроме того, возможно расторжение договора по Вашему требованию с возвратом в течение 10 рабочих дней уплаченной Вами суммы по договору, а также уплатой процентов за пользование указанными денежными средствами (ст.9 Закона №214-ФЗ).

При этом не допускается применение иных, не предусмотренных для данного случая, способов защиты и восстановления прав потребителя, в том числе, предусмотренных Законом о защите прав потребителей. Например, не подлежат применению нормы о замене подлежащей передаче по договору долевого строительства квартиры на равнозначную (определение ВС РФ от 10.05.2016).

Однако, в тех ситуациях, когда возникшие отношения не урегулированы федеральным законом № 214-ФЗ, применяется Закон о защите прав потребителей (ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

В качестве примера приведем положения Закона о защите прав потребителей, касающиеся вопросов компенсации морального вреда и взыскания штрафа с застройщика. Поскольку в федеральном законе № 214-ФЗ не содержится норм, регулирующих возможность или порядок компенсации морального вреда, либо взыскания штрафа за неисполнение законных требований в добровольном порядке, то подлежат применению нормы Закона о защите прав потребителей. Однако учитывайте, что нормы закона применяются при условии, что участником долевого строительства является гражданин, приобретающий квартиру по ДДУ для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (определение ВС РФ от 15.12.2015).

Название договора и его содержание. Что если они не совпадают?

Применение федерального закона №214-ФЗ при возникновении и разрешении споров с гражданами (потребителями) не выгодно для застройщиков. Одним из способов введения граждан в заблуждение о возможности применения данного закона при нарушении застройщиком своих обязанностей является изменение названия договора.

Широкое распространение получила практика использования такого наименования как «предварительный договор купли –продажи». И поскольку федеральный закон № 214-ФЗ не регулирует отношения, складывающиеся при заключении предварительных договоров купли-продажи, то по логике застройщика, при выбранном им названии договора к нему не смогут применить предусмотренные федеральным законом № 214-ФЗ санкции за ненадлежащее исполнение обязательств.

В таких ситуациях Вы должны знать и применять очень важное правило: вид договора определяется его содержанием. Это означает, что наименование договора имеет вторичное значение – юридическое значение имеют условия и содержание заключенного договора, из которых устанавливается вид договора (ст.431 Гражданского кодекса РФ).

Что касается договоров долевого строительства, в судебной практике сформировались следующие правила.

В тех случаях, когда имеет место договор, не отвечающий требованиям Закона № 214-ФЗ, но в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе, и предусмотренные в нем меры ответственности.

Следует устанавливать действительное содержание договора независимо от его наименования. Понимать условия заключенного договора следует буквально, т.е. исходя из значения содержащихся в нем слов и выражений, а также исходя из условий договора в целом, с учетом цели договора. Так, если предметом договора является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома и Вы, как сторона договора, оплатили стоимость квартиры, то как правило к заключенному Вами договору, независимо от его наименования, применяются нормы федерального закона № 214-ФЗ (определение ВС РФ от 21.07.2015).

Данный вывод основан на содержании ч. 1 ст. 1 названного закона: закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан, для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Переносить сроки строительства можно только с Вашего согласия!

Единственной законной формой переноса сроков передачи квартиры по договору долевого участия является заключение дополнительного соглашения, подлежащего государственной регистрации. Никакие иные формы уведомлений, извещений или согласований не являются допустимыми, т.е. не влекут за собой изменения сроков строительства.

Закон № 214-ФЗ четко регламентируется порядок действий застройщика при пропуске сроков строительства. Так, согласно ч.3 ст.6 данного закона при невозможности завершить строительство многоквартирного дома в предусмотренные договором сроки, застройщик обязан не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока направить участнику долевого строительства информацию о переносе сроков, а также предложение об изменении договора.

Порядок изменения договора долевого участия в связи с нарушением сроков строительства регламентируется ст. 452 ГК РФ. В частности, дополнительное соглашение об изменении сроков строительства должно быть заключено в письменной форме и обязано пройти государственную регистрацию.

При этом обратите внимание, что законом не предусмотрена возможность одностороннего изменения договора долевого участия. Это означает, что никакие уведомления застройщика об изменении срока строительства не влекут изменений условий договора о сроках строительства многоквартирного дома. Без Вашего согласия перенести сроки строительства на более поздний срок застройщик не вправе (определение ВС РФ от 08.12.2015).

Как зарегистрировать договор без застройщика

При недобросовестном поведении застройщика, выражающемся в уклонении от регистрации договора долевого участия в строительстве, Вам не остается ничего другого, как обратится в суд с требованием о регистрации договора. Несмотря на то, что по общему правилу регистрация договора требует обоюдного присутствия сторон.

При уклонении застройщика от регистрации договора необходимо воспользоваться п. 2 ст. 165 ГК РФ, в соответствии с которым суд наделен правом вынести решение о регистрации договора участия в долевом строительстве.

В суде Вы должны будете представить доказательства того, что соблюдена надлежащая форма сделки (ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ), отсутствуют препятствия для ее государственной регистрации (п. 1 ст. 160 ГК РФ), а также того, что застройщик уклоняется от прохождения указанной процедуры.

Другими словами, у Вас на руках должен быть письменный договор участия в долевом строительстве, содержание которого отвечает его названию, подписанный Вами и представителем застройщика. У Вас должны быть документы, подтверждающие выполнение условий договора со своей стороны – оплата стоимости квартиры. А также, должны быть доказательства направления застройщику предложения о государственной регистрации названного выше договора.

При соблюдении рассмотренных условий суд примет решение, в соответствии с которым будет зарегистрирован договор участия в долевом строительстве (определение ВС РФ от 21.06.2016).

Дом построен. Не расслабляться!

Особое внимание потребитель должен уделять подписанию акта приема-передачи квартиры по договору долевого участия. Поскольку при его подписании самое время указать все выявленные недостатки и потребовать их безвозмездного устранения.

При этом следует учитывать, что законодательство об участии в долевом строительстве не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче квартиры недостатков (в том случае, когда объект долевого строительства принят дольщиком с такими недостатками).

Однако ответственность за нарушение прав потребителя предусмотрена в Законе о защите прав потребителей. Так, в соответствии с п. 1 ст. 18 Закона о защите прав потребителей Вы вправе потребовать, в том числе, незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара. По общему правилу, если срок устранения недостатков не согласован письменно, застройщик обязан устранить их незамедлительно. Если срок письменно согласован, он не может превышать 45 дней – ст.20 указанного Закона. Согласно п. 1 ст. 23 Закона за нарушение указанных сроков застройщик обязан выплатить в Вашу пользу за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента стоимости квартиры (определение ВС РФ от 01.03.2016).

Что касается самой процедуру принятия квартиры после завершения строительства многоквартирного дома, то она подробно регламентируется федеральным законом № 214-ФЗ. При этом, нарушение застройщиком установленного порядке означает не передачу им квартиры, и, как следствие, влечет наступление ответственности при нарушении закрепленных в договоре сроков строительства.

Порядок передачи квартиры установлен в ч. 4,6 ст. 8 федерального закона № 214-ФЗ. В соответствии с ним, застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи квартиры или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия квартиры, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить потребителю сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности квартиры к передаче. Также застройщик обязан предупредить потребителя о необходимости принятия квартиры и о последствиях бездействия потребителя.

Потребитель как участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о готовности квартиры к передаче, обязан принять ее в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение 7 рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Если потребитель уклоняется от приемки квартиры, застройщик по истечении 2-х месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи квартиры участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче квартиры. И вас такой вариант явно не устраивает, поскольку при таком развитии событий усложняется порядок предъявления претензий по качеству передаваемой квартиры.

При возникновении спора о соблюдении порядка передачи застройщиком квартиры потребителю, доказать факт соблюдения рассмотренных обязанностей по уведомлению участника долевого строительства лежит на застройщике (определение ВС РФ от 14.06.2016).

Выводы

Применение федерального закона № 214-ФЗ на практике осложняется противодействием со стороны застройщика, который стремится снизить риски и ответственность в сфере строительства многоквартирных домов. И противодействовать застройщику можно только путем грамотного использования законодательных норм в своих интересах.

Поскольку законодательство в сфере долевого строительства объемно и носит специализированный характер рекомендуем при возникновении вопросов или сомнений относительно имеющихся у Вас прав обращаться к нам за профессиональной консультацией.

Обращайтесь!

comments powered by HyperComments Заполняя поле формы и нажимая на кнопку «Комментировать», я принимаю условия обработки персональных данных и даю согласие на их обработку

(PDF) От долевого строительства к проектному финансированию

IOP Conf. Серия: Наука о Земле и окружающей среде 751 (2021) 012155

подсчет по количеству сложных объектов. В 2018 году их было 836 [10]. Причем стоит отметить

, что эта цифра только увеличивается, и в 2019 году было 894 сложных объекта [9].

Эти обстоятельства вынудили реформировать модель долевого строительства и внедрить схему финансирования проекта

[10].25 октября 2017 года на встрече с членами Правительства

Президент Российской Федерации установил трехлетний срок отказа от модели долевого строительства

. 21 декабря 2017 г. Правительством Российской Федерации разработана дорожная карта

для поэтапного замещения средств граждан средствами, привлеченными в кредитных организациях [11].

«Дорожная карта направлена ​​на минимизацию риска для участников долевого строительства на

с использованием механизма эскроу-счетов и (или) иных видов специальных банковских счетов, защищающих

прав граждан - участников долевого строительства. - и замещение средств граждан банковскими кредитами.

Привлечение банков снизит риск потери денежных средств граждан »[11].

Дорожная карта от 21 декабря 2017 года установила три этапа перехода: на подготовительном этапе,

, должна быть создана нормативная база для перехода от долевого строительства к модели проектного финансирования

; на переходном этапе договоры долевого участия должны заключаться как по старой схеме

, с привлечением дольщиков, так и с использованием механизма условного депонирования; на заключительном этапе

(с 1 июля 2019 г. по 31 декабря 2020 г.) все договоры долевого строительства

должны быть заключены с использованием механизма эскроу-счета (к четвертому кварталу 2020 года более

95% всех сделок будет осуществляться по схеме финансирования проекта) [10].

Счет условного депонирования - это специальный счет, на котором средства хранятся в доверительном управлении, пока две или более сторон

завершают транзакцию. Концепция финансирования проекта может быть определена как вид долгосрочного (не менее

3 года) финансирования инвестиционного проекта в форме кредита, источником погашения которого является

мент. доход от использования или продажи имущества, созданного и (или) приобретенного в рамках инвестиционного проекта

[12].

Внесены изменения в Федеральный закон от 28.07.2012 г.214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. В частности, ужесточены требования к девелоперам

. Согласно этим требованиям, девелопером может быть

компания, имеющая разрешение на ввод в эксплуатацию не менее 10 000 м2 многоквартирных домов и имеющая не менее

опыта работы в сфере жилищного строительства. Проектная документация должна быть оформлена вне зависимости от этажности строящегося объекта. Застройщик может использовать только

целевых займов

.Застройщик не имеет права предоставлять займы и выпускать ценные бумаги, кроме акций,

и приобретать ценные бумаги. Застройщик не может создавать коммерческие и некоммерческие организации, пар-

участвовать в этих организациях и заключать договоры, не относящиеся к проекту долевого строительства

.

С 1 июля 2018 года требования к органам управления девелопера стали более строгими

. Вместо банковских гарантий или страхования гражданской ответственности застройщик обязан внести

взносов в компенсационный фонд в размере 1.2% от стоимости долевого участия

договора до государственной регистрации договора [10]. Ужесточены требования к прозрачности информации разработчика

.

Текущие условия в строительном секторе и обострение конкуренции увеличили потребность

в эффективном управлении строительными компаниями, так как в России наблюдались противоречивые

тенденции развития строительной отрасли, что привело к возникновению рискованных ситуаций.

и повлияли на финансовую устойчивость предприятий (увеличение количества просроченных счетов

, уменьшение объема инвестиций и т. Д.) [13]. На использование средств дольщиков по объектам, введенным после 1 июля 2018 года, введены дополнительные ограничения

. Минеральные расходы застройщика (аренда, реклама, заработная плата, банковские услуги, связь и т. Д.) Не могут превышать

.

10% от стоимости строительства.

В 2018 году Минстрой РФ разработал Стратегию развития строительной отрасли до 2030 года. Согласно этой стратегии, одна из приоритетных целей

в сфере жилищного строительства на период до 2030 года - создать условия для увеличения годового объема жилищного строительства с

до

до 120 миллионов квадратных метров.Основным катализатором этого роста на

, по мнению Минстроя, должны стать счета условного депонирования и увеличение числа

Федерального закона «О жилищно-строительных кооперативах. Федеральный закон« О жилищно-копирующих кооперативах »215 ФЗ об участии в капитале строительство

Некоторые из наиболее важных вопросов, которые интересуют покупателей новостроек: Можно ли купить эту новостройку? Выгодно ли инвестировать в конкретный жилой комплекс? Защищены ли права покупателя?
В ответ от представителя застройщика всегда можно услышать: Конечно, строительство ведется на 214 ФЗ, а не на 215.И все кивают, подавая заявку, а ведь понятно, как именно покупатель ФЗ №214? В чем его отличие от ФЗ №215?
ФЗ №214 - Это закон об участии в долевом строительстве, замененный с 1 июля 2019 года на концепцию проектного строительства многоквартирных домов и других объектов недвижимости, ФЗ №215 - Это закон о жилищно-накопительных кооперативах. Далее следуют их отличительные особенности:

Ранее ФЗ 214 был оформлен Договором о долях, с 1 июля 2019 года застройщики смогут привлекать деньги граждан только на специальных советах в уполномоченных банках.То есть заказчик будет оплачивать строительство своей квартиры не застройщику, а банку. Денежные средства будут храниться на специальных счетах эскроу до начала строительства объекта и сдачи дома в эксплуатацию.
Кроме того, строительная компания должна иметь собственный капитал в размере не менее 10% от общей проектной стоимости строительства дома. В этом случае возможность купить квартиру на начальном этапе строительства останется прежней.
Строительные компании будут инвестировать в строительство либо собственные средства, либо кредиты, взятые в банках.
Данные изменения позволят минимизировать риски граждан от потери клиентских средств. В свою очередь, после возведения конструкции покупатель обязан снять квартиру по акту осмотра.

В ФЗ-214 строго оговаривается срок, срок, по которому девелопер обязан передать объект строительства, конкретный объект строительства проекта определяется передаваемым в имущественные права, цена, срок его оплата, гарантийный срок на строительную площадку;

ФЗ 215 предусматривает членство в кооперативе, поэтому отношения между ВКК и его участниками являются фиксированными.Вступление в ЖСС определяется уставом самого ВСК и Жилищным кодексом РФ, но не законом 215 ФЗ. Участник ЖСС может быть опубликован после подачи заявления в ЖСС и внесения оплаты. вступительного членского взноса и первого взаимного взноса. При этом информация об участнике передается в государственный реестр юридических лиц.
У участников жилищно-строительного кооператива по уставу могут возникнуть обязательства, например, это может быть обязанность по уплате членских и вступительных взносов (помимо взаимных).Поэтому необходимо внимательно изучить устав и все учредительные документы ГКК, а также порядок и размер уплачиваемых взносов, а также сам график выплат и т. Д.

Какие положения Закона №214 защищают участника проектного финансирования строительства?

Банк, на счетах которого будут размещаться счета граждан, будет контролировать и вправе отказываться от операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Иные денежные операции по строительству объекта вне рамок Закона о долевом строительстве будут запрещены.

Статья 12.1 Федерального закона № 214 Обязательства Застройщика должны быть предусмотрены в одном виде:
1) согласно статьям 13-15 ФЗ № 214 залог,
2) Согласно статье 15.1 Федерального закона № 214 по Гарантии
3) Страхование ответственности в случае банкротства или гарантия банка за невыполнение обязательства по передаче объекта.

Что получает участник соглашения об участии от этих способов обеспечения обязательств?
1) возврат денежных средств, внесенных в соответствии с Договором об участии или в силу Закона №214,
2) Выплата убытков, пени, пени, пеней, которые полагаются участнику долевого строительства за просрочку сдачи объекта недвижимости или ненадлежащее исполнение обязательств перед застройщиком по передаче прав на объект , а также все платежи по договору, предусмотренные им и (или) федеральными законами.

Заключение договора о приобретении квартиры по ФЗ-215 означает, что будущий член Кооператива желает приобрести жилье, став членом кооператива и вложив свои средства.
Такая форма договора полностью законна и более привлекательна по стоимости. Это связано с отсутствием страховки, НДС к оплате, возможностью нанять менее дорогих подрядчиков (согласных работать за наличные).
При покупке квартиры по ФЗ-215 можно использовать материнский капитал, а также взять ипотеку. Дома обычно малоэтажные и быстро возводятся.
Но рисков при приобретении значительно больше - внутри от отсутствия страховки до невозможности ввести объект эксплуатации.
Для участников ЕСС возврат вложенных денег возможен только при выходе из кооператива. HST может вернуть их только при наличии необходимых средств на счете. Если денег нет - оплата невозможна. Все юридические вопросы решаются только уставом кооператива.

Новостройки стали актуальными и зачастую выгодными перспективами для приобретения собственного жилья. В основном они предусматривают массу преимуществ и нюансов, которые выгодно выделяются на рынке недвижимости.Это касается приобретения в рассрочку, с использованием материнского капитала, беспроцентной ссуды и т. Д.

Но в таком важном ответственном деле важно не только изучить то, что в итоге обещает разработчик. Невозможно произвести какие-то незаметные на первый взгляд детали. Речь идет о федеральном законе, по которому будет или будет вестись строительство.

Покупая жилье на вторичном рынке, его также можно осмотреть, чтобы выявить достоинства и недостатки.С новостройками такой возможности нет, и вам останется только изучить проект, в котором будут красочные картинки. Фактически, покупка того, чего в сделке нет, еще не было на момент совершения сделки. Поэтому нельзя упускать из виду законы - в них могут быть нюансы и моменты, которые могут защитить права акционера в случае возникновения непредвиденных обстоятельств или, наоборот, усугубить сложившуюся ситуацию.

Чтобы ответить на вопрос, стоит ли покупать квартиры, построенные на 215-ФЗ, необходимо обратиться к этому закону.

Суть 215 ФЗ

Подписание договора о приобретении квартиры в новостройке по 215-ФЗ означает, что желание приобрести жилье выступает членом жилищно-строительного кооператива (ЖКХ). Подобная форма покупки абсолютно легальна и очень привлекательна по стоимости. Это объясняется отсутствием принудительного страхования новостроек и налога на отчисления на добавленную стоимость. Кроме того, вы можете взять ипотеку или воспользоваться материнским капиталом.

Вы можете самостоятельно застраховать сделку в выбранной страховой компании. Но штраф при переводе или просрочка сроков сдачи жилья в ЖСК в этом случае не предусмотрены. При таком положении и прекращение сделки с RCS с последующим обращением в суд не гарантирует возврата средств. Жилищно-строительный кооператив может вернуть их только при наличии на счете необходимой суммы. Если средств нет - выплат не будет.Регулирование платежей квартир и все другие вопросы в ЖСС осуществляется только уставом кооператива. Ему посвящены 11 и 12 главы Жилищного кодекса, но на закон «О защите прав потребителей» надеяться не приходится. Он не распространяется на объекты, которые построены или уже построены на 215-ФЗ, отличает его от 214-ФЗ. Ведь ВСС по определению - это форма взаимодействия между самими гражданами с целью их объединения по строительству и управлению жилищным фондом.Четкая связь акционеров с застройщиком не регламентирована. Фактически при строительстве по этому закону преимущественно участники этого кооператива становятся соинвесторами.

Четкие сроки сдачи объекта могут не указываться, а если они зарегистрированы - ГКЦ не может выступать поручителем, так как не выступает застройщиком и не несет ответственности за свои действия.

Стоит внимательно изучить все аспекты договора.Если эти сроки зафиксированы - больше всего внушает доверие. Только для кооператива они не имеют такой силы по вышеупомянутым причинам.

Объект связи

Особое внимание следует обратить на наличие фразы «договор действует с момента подписания до исполнения всех обязательств» - это означает, что договор действует до тех пор, пока застройщик не отдаст объект. Но это может произойти через 10 лет. Конечно, в иске нельзя отказать по этой причине, но желательно обращаться с иском только тогда, когда примерный срок затягивается на значительный период времени (например, 6 месяцев).

Привлекательная цена на момент заключения договора в начале строительства позволяет увеличить весь период строительства. В случае недостаточного финансирования все претензии покупатель может предъявить исключительно кооперативу. То есть и себя, потому что он участник этого жилищного договора.

Соглашение долевого участия или жилья?

Юридически в вопросах новостройки больше защищен скейлером, чем членом HSC. Акционеры обезопасили себя от двойной продажи и мошенничества, их бизнес будет приоритетным в суде по форс-мажору.Но гарантии окончания строительства на стройплощадке никаких договоров не дадут. Поэтому важно изучить не только договор, схему продаж, но и историю разработчика, опыт и репутацию.

Отсюда делайте вывод сами, готовы ли вы рискнуть и заключить договор купли-продажи жилья по ФЗ-215.

Приобрести жилье можно как у застройщика, так и у подрядчиков. О преимуществах и недостатках покупки квартиры у застройщика читайте

.

Покупка жилья в новостройке в России сегодня не представляет трудностей: на выбор предлагается большое количество вариантов любых площадей, с различной планировкой квартир и их габаритами.Мы регулируем процесс строительства одновременно двумя законами - федеральными законами 214 и 215. Каждый из законов имеет свои особенности и свои преимущества. Однако определить, чем FZ 214 отличается от FZ 215, можно, и выбрать оптимальный для себя вариант только после их детального изучения.

Отличия 214 ФЗ от 215 ФЗ

Строительство 215-ФЗ

Распространенным способом приобретения жилья на первичном рынке становится покупка квартир в новостройках через жилищно-строительные кооперативы ЖКХ.Суть 215 федеральных законов полностью связана с этой процедурой. Главное достоинство закона сводится к тому, что через 215 ФЗ можно получить квартиру по более доступной стоимости, чем через 214 ФЗ.

Такая особенность связана с тем, что СКК не предполагает обязательного страхования, а вклады акционеров не облагаются налогом на добавленную стоимость. Кроме того, согласно 215 ФЗ, есть возможность оформления ипотеки и материнского капитала. Самостоятельно клиент сможет застраховать сделку, выбрав для этого предпочтительное страховое агентство.


В соответствии с 214-м федеральным законом планируется подписание договора долевого участия ДДУ между сторонами строительной сделки. Сегодня этот способ приобретения квартир в новостройках считается самым защищенным. Изначально покупатель находится под защитой государства, так как застройщик вправе оформить договор только после полного сбора документации. В тексте договора прописываются мельчайшие детали сделки, начиная по времени и стоимости и заканчивая домом купленной квартиры.

Важной особенностью 214 ФЗ является признание земельного участка залогом застройщика, держателем которого являются покупатели квартир. В случае невыполнения обязательств компания-застройщик выплачивает штраф, кроме того, клиент может потребовать судебную компенсацию за нарушенный срок.

При выборе между двумя действующими законами преимуществом должен быть закон 214 ФЗ. Существенным преимуществом закона с 214 по 215 является требование качественного выполнения строительных работ со стороны Заказчика.На любой объект строительства распространяется гарантия сроком 5 лет, по которой все обязательства также покрывает застройщик.

ФЗ-215 регулирует отношения, возникающие в результате деятельности в жилищно-строительном товариществе. Член HCD имеет право передать свою долю третьему лицу или токену ее близкого родственника. Основная ответственность участников FSC - соблюдение установленных правил.

Федеральный закон № 215 принят Государственной Думой Российской Федерации 22 декабря 2004 г.Законодательный акт был принят 24 декабря того же года. Федеральный закон «О жилищно-копировальных кооперативах» вступил в силу 30 декабря 2004 года.

ФЗ-215 определяет правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищно-накопительных кооперативов.

Закон прописан:

  • права и обязанности участников накопительного коммунального хозяйства;
  • порядок их создания;
  • реорганизация и ликвидация жилищного управления;
  • Порядок осуществления деятельности по привлечению и использованию денежных средств в жилищно-накопительных кооперативах.

Накопительный УТК имеет право осуществлять только те виды деятельности, которые предусмотрены настоящим Законом. Согласно ФЗ-215 жилкооператив Создано без ограничений . Он должен отвечать по всем своим обязательствам и принадлежащим ему, но он не отвечает по обязательствам своих членов.

Требования о взаимоотношениях между жилищным кооперативом и его членами прописаны в Гражданском кодексе Российской Федерации, настоящем ФЗ, нормативных правовых актах Центрального банка и других правовых документах.Согласно положениям ФЗ-215 корпус кооператив имеет право открывать счетов в банках Российской Федерации.

Жилищный кооператив должен вести реестр каждого своего члена.

Реестр должен содержать:

  • ФИО сотрудника ЖКХ;
  • идентификационный номер или другой документ, подтверждающий личность члена сообщества;
  • номер телефона, почтовый адрес, e-mail, вступление в сообщество;
  • форма участия;
  • иных сведений, предусмотренных Уставом жилищного кооператива.

Количество членов жилищного кооператива должно быть ровно 50 , не больше и не меньше этой цифры.

Скачать ФЗ 215 о жилищно-накопительных кооперативах в новой редакции

Федеральный закон «О жилищно-копировальных кооперативах» состоит из 6 глав и 58 статей. Согласно статьям закона, членом кооператива может быть любой гражданин, достигший 16-летия. Чтобы стать его полноправным членом, гражданин должен написать заявление, и на его основании оно будет принято в сообществе.

Чтобы ознакомиться с FZ-215 с изменениями на 2017 год, скачайте его по адресу.

Изменения в Законе о жилищной кооперации

Последние изменения в ФЗ-214 внесены 3 июля 2016 года. Поправки коснулись : H 3 статьи 14, p 1 h 1 Статья 17, p 2 h 1 Статья 20, h 3 Статья 20, h 6 Статья 27, p 5 h 2 Статья 48, p 4 h 1 Статья 51, p 8 h 1 СТ 51.

С последним изменением FZ-214 из закона исключены : p 2 и p 3 h 4 st 56, h 2 st 58, p 1 h 5 st 56 и h 2 st 56.

Часть 3 статьи 14 дополнено предложением »N 223-ФЗ, установленным Федеральным законом от 13 июля 2015 года« О саморегулируемых организациях на финансовом рынке », требованиями к обязательному членству в саморегулируемой организации на финансовом рынке. сфера, объединяющая жилищно-накопительные кооперативы ».

абзац первый части 1 статьи 17 дополнена информацией о саморегулируемой организации в области финансового рынка, объединяющей жилищно-накопительные кооперативы.

ИН абзац 2 части 1 статьи 20

Часть 3 Статья 20 был представлен в новой редакции. После последних поправок это звучит так: годовой отчет о деятельности кооператива нужно сдавать в банк.

IN Часть 6 Арт. 27 - внесены те же сведения, что и в абзац первый части 1 статьи 17.

ИН Абзац 5 части 2 СТ 48 добавлено ограничение, связанное с деятельностью кооперативов.

Из абзац 4 части 1 СТ 51 Исключено слов: «А о саморегулируемых организациях жилищно-накопительных кооперативов».

ИН Абзац 8 части 1 СТ 51 При мониторинге деятельности жилищных товариществ добавлено прав банка.

Ниже приведены статьи, в которых по последней редакции не было внесено никаких изменений, но они важные.

Статья 6.

В СТ 6 прописана ответственность членов горного кооператива. Включает :

  • член кооператива несет перед ним ответственность в порядке, установленном настоящим Законом;
  • членов хиллокоператива несут убытки и риски, связанные с деятельностью сообщества;
  • членов сообщества несут ответственность в случае несоблюдения правил и норм, прописанных в Регламенте.

Статья 7.

Ин 7 обозначено права членов HCD:

  • участвовать в управлении и быть избранными в его органы;
  • пользуются всеми предоставляемыми услугами;
  • выбрать форму участия в своей деятельности;
  • получить от кооператива для использования корпуса в порядке, предусмотренном ФЗ-215;
  • пользуются ценовыми преимуществами;
  • участвуют в распределении доходов;
  • поворот Пай;
  • передать Паи третьему лицу и другим лицам.

Статья 8.

Статья 8 регулирует обязанности Члены HCD:

  • соблюдение Устава;
  • своевременных взносов и сборов для Pai;
  • не препятствуют деятельности других участников;
  • выполняет иные обязанности, предусмотренные настоящим Законом.

Статья 9.

В статье 9 описаны моменты, в которые возможно прекращение членства В корпусе:

  • добровольная помощь;
  • исключение без волеизъявления участника;
  • передача третьей стороне;
  • Сборник
  • обращений для Пая и др.

Статья 10.

Член жилищного фонда может быть исключен Из товарищества в принудительном порядке, если:

  • неоднократно не исполнял свои обязанности;
  • нарушили дисциплину;
  • уплаченных взносов и платежей за свои паи несвоевременно.

Исключение может быть осуществлено через суд.

Статья 11.

В ст 11 описан устав Жск и его составные части:

  • наименование и местонахождение;
  • объект и задачи;
  • порядок приема в члены кооператива;
  • Порядок определения размера, состава и порядка внесения взаимных и иных вкладов;
  • ответственность за нарушение порядка;
  • прав и обязанностей участников членства;
  • фондов создано кооперативом и др.

Статья 16.

В разделе 16 описаны RIGHTS FOOD :

  • использовать привлеченные денежные средства на приобретение жилья;
  • инвестиций в строительство жилого помещения, а также для участия в строительстве жилого помещения в качестве застройщика или участника долевого строительства;
  • приобретают жилые дома;
  • привлечь заемные деньги в случае, предусмотренном частью 3 статьи 47 настоящего ФЗ.

Статья 33.

Органы жилищного кооператива:

  • общее собрание всех его участников;
  • руководящий орган;
  • аудитор;
  • органов исполнительной власти.

Их деятельность регулируется Уставом жилищного кооператива. Срок полномочий Правления истекает в день голосования.

ИН артикул 34. Указаны общие положения Собрания членов Кооператива.У каждого участника всего 1 голос. Правление Кооператива созывает собрание и созывает внеочередное собрание.

Чтобы ознакомиться со всеми руководителями ФЗ-215, скачайте его.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 215-ФЗ о жилищно-накопительных кооперативах

Глава 1. Общие сведения

Статья 1. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом .

1. Настоящий Федеральный закон определяет правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищно-накопительного кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан - его членов для приобретения или строительства жилых помещений на территории Российской Федерации в целях передать их в пользование и после внесения взаимных вкладов в полном объеме в собственность жителей жилищно-накопительных кооперативов, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов граждан - членов жилищно-накопительных кооперативов.

2. Настоящий Федеральный закон устанавливает правовой статус жилищно-накопительных кооперативов, права и обязанности их членов, порядок создания, реорганизации и ликвидации жилищных накопительных кооперативов, а также порядок осуществления мероприятий по привлечению и использовать средства граждан на приобретение жилых помещений.

3. Участие граждан в формировании имущества юридических лиц, в том числе в формировании их уставного (складочного) капитала или паевых инвестиционных фондов путем внесения денежных средств или иного имущества, что влечет за собой принятие этими юридическими лицами обязательств по приобретению граждан собственности Жилые помещения возможны в случаях, когда такое участие предусмотрено федеральными законами.

Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе .

Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:

1) жилищно-накопительный кооператив (далее также - кооператив) - потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства с целью удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членов кооперативных вкладов;

2) деятельность кооператива по привлечению и использованию средств граждан на приобретение жилых помещений (далее также - деятельность кооператива) - привлечение и использование кооперативом денежных средств граждан - членов кооператива и иных привлеченных средств кооперативом для приобретения или строительства жилых помещений (в том числе многоквартирных домов) с целью передачи их в пользование и после внесения взаимных вкладов в полном объеме в собственность членов кооператива;

3) жилое помещение - квартира или жилой дом, отвечающие требованиям, установленным жилищным законодательством Российской Федерации;

4) денежный сбор - денежные средства, вносимые членом кооператива в порядке и в сроки, предусмотренные участием члена кооператива в деятельности кооператива для привлечения и использования средств граждан в целях приобретать жилое помещение, размер которого определяется в соответствии с положениями настоящего Федерального закона.В состав паевого взноса могут входить доходы, полученные кооперативом от осуществляемой предпринимательской деятельности и распределяемые между членами кооператива пропорционально их долям;

5) вступительный членский взнос - денежные средства, приравненные к гражданину для покрытия расходов на обучение в кооперативе и прием гражданина в кооператив;

6) членский взнос - денежные средства, периодически вносимые членом кооператива для покрытия расходов, связанных с реализацией кооператива, предусмотренной его уставом деятельности, за исключением деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств гражданам приобретать жилые помещения;

7) дополнительный взнос - денежные средства, вносимые членом кооператива для покрытия убытков кооператива;

8) Penacoplation - часть взаимного вклада, сделанного членом кооператива на определенную дату;

9) Паи - доля правопреемника члена кооператива в Фонде Кооператива;

10) ПАУТ-ФОНД КООПЕРАТОРА - размер паренаколяции членов кооператива;

11) фактическая стоимость пая является частью стоимости чистых активов кооператива, пропорциональной размеру пая;

12) Форма участия члена кооператива в деятельности кооператива по привлечению и использованию средств граждан на приобретение жилых помещений (далее - форма участия в деятельности кооператива) - порядок внесения члены кооператива вносят взнос в Пропускной фонд в кооперативе, созданном кооперативом в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона. Возможности выбора одного из них членами кооператива.

Статья 3. Основные положения о жилищно-накопительных кооперативах

1. За исключением видов деятельности, предусмотренных настоящим Федеральным законом, никакая другая деятельность жилищно-накопительного кооператива не имеет права.

2. Название жилищного накопительного кооператива должно содержать слова «жилищный накопительный кооператив». Юридические лица, не соответствующие требованиям настоящего Федерального закона, не вправе использовать в своем наименовании слова «жилищно-накопительный кооператив».

3. Кооператив владеет обособленным имуществом, учитываемым на его самостоятельном балансе, от своего имени может приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, выступать истцом и ответчиком в суде. Имущество кооператива формируется за счет взаимных и иных вкладов членов кооператива, доходы, полученные кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности, служат целям, ради которых создается кооператив, и соответствуют этим целям. цели, добровольные пожертвования и другие источники, не запрещенные законом.

4. Кооператив считается созданным как юридическое лицо с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц. Кооператив создается без ограничения срока деятельности, если иное не установлено его уставом.

5. Отношения между кооперативом и его членами возникают на основании членства в кооперативе в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации, настоящего Федерального закона, принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов Российской Федерации. Российская Федерация, устав кооператива, а также в соответствии с решениями органов кооператива, принятыми в пределах их компетенции.

6. Кооператив не может состоять из договорных отношений с членами кооператива, в результате которых устанавливаются гражданские права и обязанности, связанные с деятельностью кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. изменено или прекращено.

7. Кооператив в установленном порядке вправе открывать счета в банках, расположенных на территории Российской Федерации.

8. Кооператив должен иметь круглую печать с указанием его полного наименования на русском языке и указания места нахождения кооператива.Печать кооператива также может содержать его фирменное наименование на любом языке народов Российской Федерации и (или) иностранном языке. Кооператив вправе иметь штампы и бланки со своим наименованием, собственной эмблемой и другими средствами индивидуализации.

Статья 4. Ответственность Кооператива

1. Кооператив отвечает по своим обязательствам всем находящимся в собственности имуществом.

2. Кооператив не отвечает по обязательствам своих членов.

Статья 5. Члены Кооператива

1. Членом кооператива может быть гражданин, достигший шестнадцатилетнего возраста. Прием гражданина в член кооператива осуществляется на основании его заявления в письменной форме в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Уставом Кооператива.

2. Кооператив обязан вести реестр членов кооператива, в котором должны содержаться следующие сведения:

1) фамилия, имя, отчество члена кооператива;

2) паспортные данные или данные другой удостоверяющей личности члена документарного кооператива;

3) почтовый адрес, телефоны, адрес электронной почты члена кооператива;

4) форма участия в деятельности кооператива;

5) иные сведения, предусмотренные Уставом Кооператива.

3. Член Кооператива обязан своевременно информировать исполнительный орган кооператива об изменении сведений, предусмотренных частью 2 настоящей статьи. В случае непредставления членом кооператива информации об изменении указанной информации, кооператив не несет ответственности за причиненный в связи с этим ущерб.

4. Количество членов кооператива не может быть менее пятидесяти и более пяти тысяч человек, если настоящим Федеральным законом не установлено иное.

5. Членство в кооперативе возникает после внесения соответствующих сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в Единый государственный реестр юридических лиц в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 8 августа. , 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее - Федеральный закон «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»), со дня внесения гражданином вступительного члена и первый взнос за счет паевого взноса.

6. Основанием для внесения сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в Единый государственный реестр юридических лиц является решение уполномоченного уставом кооперативного органа кооператива. .

7. Федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственной регистрации юридических лиц, в течение одного рабочего дня со дня внесения сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в Единый государственный реестр Юридическое лицо выдает кооперативный документ, подтверждающий факт внесения соответствующей информации в Единый государственный реестр юридических лиц.Форма и содержание такого документа устанавливаются Правительством Российской Федерации.

8. Кооператив по заявлению гражданина, подавшего заявление о приеме в члены кооператива, обязан предоставить ему копию документа, предусмотренного частью 7 настоящей статьи, заверенную печатью кооператива и подписью. Уполномоченного Кооператива.

9. Внесение гражданину, подавшему заявление о приеме в члены кооператива, вступительного взноса и первого взноса за счет паевого взноса осуществляется после внесения сведений о нем в Единый государственный реестр юридических лиц.

10. В случае негражданства вступительного члена или первого взноса за счет паевого взноса в течение трех месяцев со дня внесения соответствующей информации в Единый государственный реестр юридических лиц единоличный исполнительный орган кооператива обязан направить в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию юридических лиц, заявление об аннулировании сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в Едином государственном реестре юридических лиц.Данное заявление направляется в единоличный исполнительный орган кооператива в течение трех рабочих дней после истечения срока его действия. Федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственной регистрации юридических лиц, сообщает об аннулировании соответствующей информации в Едином государственном реестре юридических лиц кооператива и подаче заявления о приеме в члены кооператива гражданину в течение одного рабочего дня, следующего за днем. об аннулировании такой информации.

Статья 6.Ответственность членов кооператива

1. Член кооператива несет ответственность по своим обязательствам перед кооперативом на основаниях и в порядке, предусмотренных настоящим Федеральным законом и иными федеральными законами.

2. Члены кооператива несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах его собственных полномочий.

3. Члены кооператива несут ответственность перед кооперативом за нарушение обязательств по внесению взаимных и иных взносов.Размер неустойки за нарушение обязанности по внесению этих вкладов определяется уставом кооператива и не может превышать одну триста текущих на день уплаты штрафной ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки взносов. Неустойка за нарушение обязательств по внесению взаимных и иных вкладов взимается со дня, следующего за днем, установленным для внесения вкладов, в день внесения этих вкладов членами кооператива, если иной порядок начисления штрафа не установлен. устав кооператива.

Статья 7. Права членов кооператива

1. Члены кооператива имеют право:

1) участвовать в управлении кооперативом и быть избранным в его органы;

2) пользоваться всеми услугами, предоставляемыми кооперативом;

3) выбирает форму участия в деятельности кооператива;

4) дает согласие на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения в соответствии с требованиями, указанными в заявлении члена кооператива, и с учетом выбранной им формы участия в деятельности кооператива;

5) получать от кооператива в пользование жилое помещение в порядке, установленном настоящим Федеральным законом;

6) пользоваться льготами, предусмотренными для членов кооператива Уставом Кооператива и решениями органов кооператива, принятыми в пределах их компетенции;

7) участвовать в распределении доходов, полученных кооперативом от предпринимательской деятельности, осуществляемой в соответствии с настоящим Федеральным законом, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом;

8) получать информацию о деятельности кооператива в порядке и размерах, предусмотренных настоящим Федеральным законом и Уставом кооператива;

9) передать Паи другому члену кооператива или третьему лицу, которому нельзя отказать в членстве в кооперативе;

10) Напишите Пай;

11) получить при прекращении членства в кооперативе действительную стоимость Пажа, определяемую в соответствии с настоящим Федеральным законом;

12) обжалование в судебном порядке решения общего собрания членов кооператива и правления Кооператива;

13) приобретает в собственность жилое помещение в порядке, установленном настоящим Федеральным законом;

14) приобретать иные права, предусмотренные настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и уставом кооператива.

2. Член кооператива вправе предъявлять кооперативу требования к качеству переданных в пользование жилых помещений и после внесения паевого взноса в собственность члена кооператива, а также к качеству выполняемых работ. и обеспечивается за счет взносов за взаимные и другие услуги. Указанное требование подлежит исполнению кооперативом в порядке, установленном Уставом Кооператива.

Статья 8.Обязанности членов кооператива

Членов кооператива необходимо:

1) соблюдать устав кооператива, выполнять решения, принимаемые органами кооператива в пределах их компетенции, выполнять обязанности и нести ответственность, предусмотренные настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и уставом кооператива;

2) своевременно вносить взаимные и иные вклады в порядке, установленном уставом кооператива и решениями, принимаемыми правлением Кооператива в пределах его компетенции;

3) не препятствовать правам и исполнению обязанностей другими членами кооператива и органов кооператива;

4) выполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и уставом кооператива.

Статья 9. Прекращение членства в кооперативе

1. Членство в кооперативе прекращается в случае:

1) добровольный выход из кооператива;

2) исключение члена кооператива из кооператива;

3) передача пая другому члену кооператива или третьему лицу;

4) смерть члена кооператива, объявление его умершим в порядке, установленном Федеральным законом;

5) взыскание на оплату;

6) внесение члена кооператива взноса в полном размере и передача соответствующего жилого помещения в собственность члена кооператива, если у члена кооператива нет других паренашей и иное предусмотрено Уставом кооператива. Кооператив;

7) ликвидация кооператива, в том числе в связи с его банкротством.

2. Прекращение членства в кооперативе не освобождает члена кооператива от внесения взносов от кооператива, за исключением паевого взноса.

3. При прекращении членства в кооперативе по основаниям, предусмотренным пунктом 4 части 1 настоящей статьи, наследник умершего члена кооператива имеет право быть принятым в члены кооператива. В случае перехода паи умершего члена кооператива к нескольким наследникам наследник, имеющий право быть усыновленным в члены кооператива, определяется соглашением наследников или решением суда.В случае, если ни один из наследников не воспользовался правом быть принятым в члены кооператива, кооператив выплачивает им наследников в соответствии с наследственными долями фактической стоимости ПЛАТЫ в порядке и в сроки. установленные статьей 32 настоящего Федерального закона и Уставом Кооператива. Наследник, не вступивший в кооператив, вправе получить от наследника, ставшего членом кооператива, соразмерную его наследственную долю компенсации действительной стоимости пая, включая выплату соответствующей денежной суммы.Срок выплаты компенсации определяется соглашением между наследниками или при отсутствии такого соглашения судом, но не может превышать одного года со дня открытия наследства.

4. При прекращении членства в кооперативе по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 части 1 настоящей статьи, вышедший на пенсию член Кооператива вправе получить действительную стоимость ЗПЛАТ в порядке и в пределах сроки, предусмотренные настоящим Федеральным законом и (или) уставом кооператива.

5. Членство в кооперативе прекращается со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц является решение уполномоченного уставом кооперативного органа кооператива, а в случае исключения члена кооператива из кооператива или выздоровления члена Кооператива - решением или решением суда.

Статья 10. Исключение члена кооператива из кооператива

1. Член кооператива может быть исключен из кооператива в судебном порядке на основании решения Общего собрания членов кооператива в случае:

1) неоднократное неисполнение обязанностей, установленных настоящим Федеральным законом и (или) уставом кооператива, либо невозможность осуществления кооперативом своей деятельности либо существенное затруднение ее осуществления в результате совершенных действий (бездействие ) члена кооператива;

2) систематическое нарушение порядка внесения взаимных и иных вкладов.При систематическом нарушении порядка внесения паевых и иных вкладов нарушение сроков внесения вкладов или их недоразумение признается более трех раз в течение двенадцати месяцев, даже если каждое преобразование или размер каждого несоблюдения является незначительным, или единовременное преследование взаимных и иных вкладов на срок более трех месяцев.

2. В кооперативе, количество членов которого превышает двести человек, уставом кооператива может быть предусмотрено решение об исключении члена кооператива из кооператива, за исключением члена правления кооператива. Кооператив по основаниям, указанным в пункте 1 настоящей статьи, может быть создан правлением Кооператива.

3. В случае исключения из кооператива члена кооператива, которому кооператив передан в пользование жилое помещение, такой член кооператива до вступления в силу решения суда об исключении имеет право сделать оставшуюся часть своего взаимного вклада.

Статья 11. Устав Кооператива

1. Кооператив действует на основании Устава, который утверждается Общим собранием членов Кооператива.Изменения в Устав Кооператива вносятся решением Общего собрания членов Кооператива.

2. В Устав Кооператива внести:

1) наименование кооператива и место его нахождения;

15) информация о филиалах и представительствах кооператива;

16) порядок реорганизации и ликвидации кооператива;

17) иные положения, предусмотренные настоящим Федеральным законом.

3.В уставе кооператива могут быть также предусмотрены положения, регулирующие создание и деятельность кооператива и его органов, в том числе ограничивающие участие близких родственников в деятельности органов кооператива.

Глава 2. Создание, реорганизация и ликвидация кооператива

Статья 12. Создание кооператива

Кооператив создается по инициативе не менее пятидесяти человек и не более пяти тысяч человек.Государственная регистрация кооператива осуществляется в порядке, определенном Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Статья 13. Реорганизация Кооператива

1. Кооператив может быть добровольно или принудительно реорганизован в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Реорганизация кооператива может осуществляться в форме слияния, присоединения, разделения, выделения или преобразования.

2.Жилищно-накопительный кооператив может быть преобразован только в жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или в товарищество собственников жилья. Жилищно-накопительный кооператив может быть преобразован в юридическое лицо другой организационно-правовой формы только в случаях, предусмотренных федеральными законами.

3. Добровольная реорганизация кооператива осуществляется по решению Общего собрания членов кооператива в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом и иными федеральными законами.

4. В случае превышения количества членов кооператива лимита, установленного настоящим Федеральным законом, кооператив подлежит принудительной реорганизации в судебном порядке в форме выделения или выделения по требованию федерального органа исполнительной власти, уполномоченного осуществлять государственная регистрация юридических лиц или федерального органа исполнительной власти, выполняющего функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков. Федеральный орган исполнительной власти, выполняющий функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, приостанавливает деятельность кооператива по привлечению средств для новых членов кооператива и использованию этих средств в период принудительной реорганизации.

5. При реорганизации кооператива свои права и обязанности передают правопреемнику такого кооператива в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом кооператива, который должен содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизуемого кооператив по отношению ко всем своим кредиторам и должникам. Если соблазнительный баланс кооператива не позволяет определить его правопреемника, вновь возникающие юридические лица несут солидарную ответственность по всем обязательствам реорганизованного кооператива перед его кредиторами.

6. Передаточный акт или разделительный баланс кооператива утверждается Общим собранием членов кооператива и подается вместе с учредительными документами для государственной регистрации вновь возникших юридических лиц или изменения устава кооператива.

7. Член реорганизованного кооператива становится членом одного из вновь создаваемых кооперативов в порядке, установленном решением о реорганизации кооператива, принятым Общим собранием членов кооператива, а также в случае возникновения раздел или выделение кооператива по решению суда в соответствии с его решением.

8. Не позднее тридцати дней со дня принятия решения о реорганизации кооператива в форме разделения, исключения или преобразования, а при реорганизации кооператива в форме слияния или присоединения не позднее трех дней с даты Дата принятия решения, последним из кооперативов, участвующих в Слиянии или присоединении, кооператив обязан письменно уведомить об этом сосуществовании кредиторов и опубликовать в Органе печати, который публикует данные о государственной регистрации юридических лиц, сообщение о принятом решении .При этом кредиторы кооператива в течение тридцати дней с даты направления уведомлений или с даты публикации отчета о принятом решении о досрочном прекращении или исполнении соответствующих обязательств кооператива и компенсация за них.

9. Кооператив считается реорганизованным с момента государственной регистрации вновь возникшего кооператива, за исключением случаев реорганизации кооператива в форме присоединения.При реорганизации кооператива в форме присоединения

Было ли запрещено долевое строительство. Запрет долевого участия в строительстве. А в это время

В Государственной Думе прошло слушание поправок к Закону о долевом строительстве. Депутаты предложили ряд мер, чтобы стимулировать разработчиков быстрее отказываться от продажи DDU

.

Фото: Евгений Разумный / Ведомости / ТАСС

С 1 июля 2019 года в России полностью откажутся от существующей системы привлечения денег граждан на строительство жилья.Такой переходный период от долевого строительства к проектному финансированию у президента Владимира Путина по прямой 7 июня. В конце мая вице-премьер по вопросам строительства и региональной политики Виталий Мутко заявил, что поэтапный переход на проектное финансирование произойдет к 2020-2021 годам.

Для решения проблем обманутых дольщиков Россия должна перейти к «цивилизованным методам жилищного строительства без привлечения средств граждан» и отказаться от долевых договоров (ДДУ), подчеркнул президент.Цивилизованным способом является привлечение банковских кредитов для строительства и использования счетов эскроу, где хранятся денежные средства до окончания строительства дома. На эти деньги девелопер сможет открыть в банке кредитную линию и использовать средства только для финансирования строительства.

Слушания в Государственной Думе

В Госдуме 7 июня прошли слушания по внесению изменений в закон о долевом строительстве. В слушаниях приняли участие депутаты, представители Минприроды России, девелоперов, банков и общественных организаций.

Председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев заявил о необходимости повышения роли государства в строительстве и контроля над ним. Депутат Госдумы Владимир Жириновский также высказался о необходимости передать контрольные функции строительству и продаже жилья. По его словам, граждане должны получать только готовое жилье.

«Рынок долевого строительства должен быть прозрачным, для этого необходимо уйти от метода строительства котла.Долевое строительство необходимо остановить уже сегодня, и тогда пирамида будет расти и рушится », - заявил на слушаниях министр строительства и ЖКХ КПРФ Владимир Якушев.

Не все девелоперы останутся на строительном рынке после ужесточения требований к ним, а переход на новую схему жилищного финансирования будет очищен от рынка, считает глава Национальной ассоциации застройщиков (НОЗА) Кирилл Хопик.«Будут авантюристы, которые строили ипотеку без расчета финансовой модели, так как они не смогут провести оценку проекта в банке. Также с рынка уйдут непрофессиональные компании, которых много. Переход на проектное финансирование жилищного строительства в России может привести к временному сокращению ввода жилья в России », - убежден эксперт.

Проблемы Долкчекова

«Всего в стране у нас более 1,1 миллиона договоров долевого строительства, а сумма денег, которая там находится, составляет 3.4 трлн руб. Это огромные средства, и они не всегда эффективно используются разработчиками », - сказал Владимир Путин во время прямой линии.

В России растет количество проблемных домов, строительство которых сейчас остановлено, Россия. «Если на 1 января 2018 года таких объектов было 836, или 1101 дом, то сейчас 842 объекта, или 1261 дом, - сказал Якушев. По данным, жилые комплексы Долков, внесенные в реестр пострадавших. Дело в том, что часть домов достроена: с начала года введено 67 долговременных мин, 15 из них получили компенсационные меры, подчеркнул он.

Романы законодателям

Правительство и законодатели подготовили две большие группы поправок ко второму чтению в закон о долевом строительстве. Они касаются как ограничений для застройщиков в переходный период, так и вопросов банковского сопровождения строительства, пояснил Якушев. Он уточнил, что окончательно поправки в законодательство будут приняты 27 июня.

Ряд поправок уже во втором чтении. Однако на слушаниях были озвучены романы, депутаты которых будут рассматривать в профильных комитетах.С 1 июля 2018 года разработчики могут использовать эскроу-счета на добровольной основе, а с 1 июля 2019 года - это необходимо для всех проектов, по которым заключено Соглашение после создания Фонда защиты прав.

Законодатели также предложили значительно увеличить отчисления с застройщиков в Фонд защиты Долкова (компенсационный фонд), который должен обеспечить достройку жилья в случае банкротства застройщика. Сейчас тариф составляет 1,2% от стоимости каждого DDU.С 1 октября отчисления увеличатся до 3%, а с 1 января - до 6%, сообщил Николай Николаев. По его мнению, это будет метод экономического стимулирования разработчиков к переходу на эскроу-счет. Фонд будет действовать до 1 июня 2019 года.

Депутаты также предложили страховать средства акционеров на счетах эскроу в Страховой ассоциации по страхованию вкладов (ДС) по аналогии с банковскими вкладами. Так называемая несгораемая сумма составит 10 миллионов рублей.Также предлагается открывать один текущий счет для каждого разрешения на строительство, чтобы потребление и перевод денег на строительство стали полностью прозрачными, пояснил Николаев. Деньги акционеров из специальных прилавков перечислит девелопер после выдачи ключей акционеру, перед этим он сможет использовать собственные и заемные средства, добавил зам.

Законодатели также предложили снизить нормативную нагрузку на разработчиков, которые перешли на аккаунты Eskrow.Предлагается запретить ведение работ, не связанных с реализацией проектов строительства жилья. Депутаты настаивают на ужесточении Требований к застройщикам: основанием для отказа в выдаче заключения о присоединении застройщика может стать отсрочка ввода объекта на три месяца и более.

Сидвея к требованиям, предусмотренным в поправках, поможет сделать переход более плавным, рассказали девелоперы и риэлторы.«В настоящее время представителям строительной отрасли, банковского сектора и регуляторов рынка гораздо важнее выработать общее понимание того, как и на каких условиях будут открываться кредитные линии. Будет сделана ставка на кредиты на строительство пониженной или общей», прокомментировал директор по маркетингу и развитию продукта А101 ГК Дмитрий цветов.

Плавная отмена долевого строительства не пройдет для рынка безболезненно, а радикально и рискованно, считает зампред Совета директоров по правовым вопросам ГК НДВ Дмитрий Скворцов.По его мнению, потенциальные покупатели ждут стоимости жилья в среднем на четверть, а девелоперам неминуемо банкротство. «Если банк примет решение, останется девелопер на плаву или нет, то те, кто не получит полноценного финансирования своего проекта, будут вынуждены уйти из бизнеса. В результате количество столичных девелоперов может сократиться до пары десятков. «Если не до единиц», - говорит Скворцов.

Что уже принято ко второму чтению

Самое существенное изменение - с 1 июля 2018 года вводится банковская поддержка строительства жилья, которое касается тех новостроек, которые уже строятся.Застройщики не смогут получать деньги напрямую от покупателей. Они будут перечислены на расчетном счете застройщика в уполномоченной ЦБ кредитной организации. Прямые продажи возможны только в сдаточных домах.

Установленные требования к размеру собственных средств застройщика и их денежных средств, находящихся на счете в уполномоченном банке (не менее 10% от проектной стоимости объекта долевого строительства), следует из документа. Перечень операций, на которые можно потратить поступившие на счет средства, будет определен специальным актом правительства о порядке банковского сопровождения.

Правительство облегчило условия привлечения средств девелоперов для разработчиков проектов комплексного развития проектов. С 1 июля девелоперы предоставят возможность привлекать денежные дипломы на строительство домов сразу в нескольких разрешениях в случае, если строительство идет на одной площадке или в границах зоны комплексной застройки, указывается в документе.

Предполагается, что девелоперы, заключившие договор о застройке застроенной территории, договор о комплексном освоении или развитии территории до 1 января 2018 г., смогут завершить строительство по требованиям, не принимая вступает в силу 1 июля.Поправки создадут условия для обеспечения стабильности на рынке жилья, следует из документа.

Застройщикам предлагается предоставить право привлечения для строительства жилых домов и других объектов недвижимости Целевые ссуды основного общества в размере не более 20% от проектной стоимости строительства объекта за каждое выданное разрешение на строительство по ставке не превышающей на дату заключения целевого кредитного договора ключевую заявку. Банк России, увеличен на 2 п.

Денис Артемов, старший юрист ЮФ Via Lege, рассказывает порталу Новострой-М об основных изменениях в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости ...» от 30 декабря. 2004 г. № 214-ФЗ, внесена Федеральным законом от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ.

Введение

30 ноября 2017 г. Председатель Правительства РФ Дмитрий Медведев в интервью российским телеканалам призвал отказаться от долевого строительства в пользу ипотеки, посчитав такие договоренности достоянием слаборазвитых рынок жилья "Зачатки былой эпохи".

Уже 25 декабря 2017 года на официальном сайте Правительства РФ была опубликована «дорожная карта» постепенного перехода от Правительства РФ к долевому финансированию Строительство на использование счета ESCRO и кредитование застройщиков .

Реализация Плана действий предусматривает три основных этапа:

  • подготовительный (до 30 июня 2018 г.), заключающийся в создании нормативной базы для перехода на модель целевого финансирования;
  • переходный (с 01.07.2018 по 30.07.2019) - заключение договоров на участие в долевом строительстве как с использованием счетов ESCOU и / или специальных счетов, так и с привлечением средств в долевые договоры напрямую с застройщиком с использованием существующих механизмов защиты прав акционеров;
  • заключительный (с 1 июля 2019 г. по 31 декабря 2020 г.) - это переход к заключению всех договоров участия в долевом строительстве с использованием счетов ESCOU и / или специальных счетов.

Эти события стали предметом оживленных дискуссий о дальнейшей судьбе Института долевого строительства.
Пожалуй, таким кардинальным решением проблем долевого строительства является предвыборная риторика - в марте 2018 года пройдут очередные выборы Президента РФ и правительства, необходимо проявить активность на самых болезненных социальных вопросы.

Ведь создать достойную альтернативу долевому участию личных скоплений граждан в строительстве будет очень сложно.

Участие Участие, по сути, которое является беспроцентным финансированием разработчика, по «удобству использования» расположено для разработчиков вне всякого конкурса.

Тем не менее, законодатели взяли курс на ужесточение регулирования и поэтапную реформу Регионального строительного института, что предполагает соответствующие изменения в федеральном законодательстве.

Федеральный закон «О публично-правовом обществе о защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 № 218-ФЗ, содержащий множество изменений в 214-ФЗ.

Изменения

вступают в силу с 01 января и 01 июля 2018 года . Многие из них принципиально новые. Романы серьезно ужесточили требования к строительным компаниям, процессу строительства и использованию средств, полученных от граждан. Более того, если «дорожная карта» будет реализована, эти нововведения - только начало плеяды поправок в 214-ФЗ.

Но сейчас многие девелоперы утверждают, что кардинальные изменения существенно затруднят работу строителей, количество строительных компаний (в первую очередь малых и средних девелоперов) сократится, строительство жилья сократится и, как следствие, приведет к подъему. в ценах на жилую недвижимость.

Здесь не будет лишним, что с момента принятия 214-ФЗ уже изменился в той или иной степени, и каждая новая попытка законодателей сделать строительный рынок более прозрачным и защищенным вызывала не менее резкую критику со стороны девелоперов, но в то же время в сфере разработки по-прежнему работают крупные, средние и второстепенные разработчики.

Дело в том, что попытки реформировать 214-ФЗ не смогли решить проблему обманутых акционеров. Насколько реально «сработают» нововведения, как далеко они фактически зайдут и насколько положительным или отрицательным будет их работа?

Когда «зарабатывают» инновации

Дело в том, что большинство изменений коснется только новостроек, разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года.То есть законодатель, очевидно, исходя из остроты романа, потребовал от строительных компаний целый год для подготовки к изменению условий труда.

С другой стороны, нечто подобное уже происходило на момент принятия на вооружение 214-ФЗ в декабре 2014 года, когда его действие распространялось на объекты, разрешение на строительство было получено после 1 апреля 2015 года.

Тогда многие девелоперы просто получили разрешение на строительство ряда объектов до даты «Х», после чего еще несколько лет спокойно перенесли их, не подвергая нововведениям.

Велика вероятность, что сейчас многими разработчиками будет реализован подобный сценарий.

Примечательно, что на многие новостройки нововведения 214-ФЗ никак не повлияют. Речь идет о тех домах, которые построены по схеме жилищно-строительного (ЖСК) или жилищно-накопительных кооперативов (СПГ), а также по предпродажным договорам квартир. В новой редакции закона такие схемы привлечения денег на строительство пока не запрещены, а вот правоотношений «Девелопер-Гражданин» 214-ФЗ нет вовсе.

Интересно, что в то же время романы лишили разработчиков возможности выпускать или приобретать ценные бумаги, кроме акций. Поскольку одним из видов ценных бумаг являются векселя, новая редакция 214-ФЗ окончательно взяла на себя обязательства по финансированию новостроек по «решетчатой ​​схеме».

Общие требования к застройщику

Консолидировав множество новых требований к застройщику, законодатель ввел новое понятие - «Специализированный застройщик».

Отныне специализированным девелопером может быть только хозяйственное общество - корпоративные коммерческие организации в форме общества с ограниченной ответственностью или акционерных обществ. Последние девелоперы, такие как некоммерческие, общественные организации, спортивные, музыкальные, образовательные и научные учреждения.

Поскольку застройщик должен выполнять функцию строительства, а, согласно новым требованиям законодательства, другие функции не могут выполняться, данное правило представляется логически обоснованным.

Для застройщика, опыт строительства многоквартирных домов не менее 3-х лет (в качестве застройщика, технического заказчика или генподрядчика). Обязательные разрешения на ввод в эксплуатацию не менее 10 тысяч квадратных метров многоквартирных домов.

Данное нововведение существенно затрудняет появление на рынке новых строительных компаний. Теперь организация должна сначала «показать себя», то есть приобрести определенный опыт и опыт, и только потом получить право на привлечение средств граждан на строительство многоквартирных домов.

Novella сократит количество небольших строительных компаний, которые уже существуют, но не достигают указанных критериев.

Руководитель главного бухгалтера и иные лица, находящиеся в распоряжении органов застройщика, не должны иметь судимости за преступления в сфере хозяйственной деятельности или против государственной власти, ранее (менее 3 лет назад) привлечены к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, быть несостоятельным (банкротом). Такие же требования относятся к бенефициарам застройщика.

В декларации проекта, публикуемой для общего ознакомления, застройщик будет обязан указать информацию о соответствии требованиям закона своих руководителей.

Отдельное внимание уделено повышенной информационной открытости разработчика. На своем официальном сайте разработчик будет обязан размещать полную промежуточную бухгалтерскую отчетность вовремя не позднее 5 календарных дней после окончания соответствующего отчетного периода, а также годовой бухгалтерский одиночный и аудиторский отчет вовремя не позднее 120 календарных. дней после окончания соответствующего отчетного года.

Эту же информацию застройщик будет обязан разместить в единой информационной системе жилищного строительства, такая ответственность возникает с 1 января 2018 года.

Важно отметить, что такая единая информационная система Уже заработала (https: //nash.dom.rf/).

Финансовая устойчивость застройщика

Ряд нововведений направлен на повышение финансовой надежности застройщиков.

В новой редакции 214-ФЗ отменено ранее существовавшее минимальное требование к уставному капиталу в зависимости от площади строящихся объектов (от 2.5 миллионов рублей общей площадью до 1,5 тысяч квадратных метров, до 1 миллиарда 500 миллионов рублей общей площадью более 500 тысяч квадратных метров).

Однако теперь собственные средства Девелопера должны составлять не менее 10% от плановой стоимости проекта.

Введено новое требование по минимальному остатку денежных средств на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации, который должен составлять 10% от проектной стоимости строительства.

Обязательства застройщика, не связанные со строительством многоквартирного дома, не должны превышать 1% проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган. Затраты застройщика на содержание не могут превышать 10% от строительной стоимости строительства.

Также совокупная сумма авансовых платежей не должна превышать 30% от проектной стоимости строительства.

Согласно новой редакции 214-ФЗ, разработчик не может участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организации.Таким образом, была предпринята попытка исключить создание строительных холдингов, которые на практике не столько способствовали бы возможности оставаться «на плаву», сколько упростили вывод денег проблемных девелоперов вне досягаемости обманутых акционеров и закона. правоохранительные органы.

Особенно это касается аффилированных лиц девелопера с иностранными оффшорными юридическими лицами.

Однако, похоже, этот запрет на практике легко покрывается регистрацией дочерних компаний на «своих» лиц, формально никак не связанных с организацией-девелопером.

Застройщик не может привлекать ссуды и ссуды, кроме целевых, сам девелопер также может предоставлять ссуды или ссуды.

Как уже отмечалось, отныне девелопер не имеет права выпускать облигации и другие ценные бумаги, кроме акций, а также приобретать ценные бумаги (в том числе векселя).

Требования к строительству

Одним из основных нововведений стало правило, согласно которому застройщик не имеет права одновременно осуществлять строительство многоквартирных домов по нескольким разрешениям на строительство и имеет право привлекать денежные отчисления только на строительство многоквартирных домов, указанных в одном постановлении.

Сейчас работает принцип: «1 застройщик = 1 разрешение на строительство».

Такое нововведение направлено на недопущение практики, когда застройщик достроил один многоквартирный дом за счет денежных средств, задействованных в строительстве другого жилого дома. Последний жилой дом в этой «замкнутой» цепочке имел повышенный риск стать проблемным объектом.

Согласно новой редакции 214-ФЗ, застройщик имеет право привлекать деньги граждан только по одной строительной лицензии.

В части организационного учета Застройщик будет обязан обеспечивать содержание денег, уплаченных участниками долевого строительства, отдельно по каждому многоквартирному дому.

Застройщик не сможет осуществлять деятельность, не связанную с привлечением денежных средств и строительством соответствующего объекта. Такая концентрация усилий застройщика на процессе строительства, по мнению законодателя, будет способствовать быстрому и качественному строительству, а также минимизации рисков, связанных с финансовой ответственностью застройщика в других сферах бизнеса, которые, как и Результат негативно отразился на развитии развития.

Однако в действительности большинство девелоперов практически не «оторвались» от основной деятельности, осваивая только сопутствующие виды деятельности (оформление ДДУ, права собственности, ремонт построенных квартир под ключ и т. Д.).

Важным этапом регулирования технических параметров строительства является обязательное наличие экспертизы проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве.

Отсутствие обследования на этой территории (в основном, на дачной стройке) часто приводило к существенным нарушениям строительных норм и правил.

Компенсационный фонд

Застройщик будет обязан проводить отчисления в специализированный компенсационный фонд в размере 1,2% от стоимости каждого DDU.

Некоммерческая организация «Фонд защиты госучастников - участников долевого строительства», созданная Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 декабря 2016 г. № 1310, отныне преобразована в публично-правовую. компания.

Средства фонда предназначены для достройки проблемных объектов или выплаты денежной компенсации акционерам.Обязательные отчисления в Компенсационный фонд заменили ранее существовавшие способы обеспечения обязательств застройщика в виде обязательной гарантии банка или обязательного страхования гражданской ответственности.

В этом случае разработчик по-прежнему может их добровольно использовать.

Стоит отметить, что ранее применявшаяся система обязательной ответственности застройщика на практике себя не оправдала. По статистике, не было ни одного случая, когда проблемный дом или жилой комплекс достраивали за деньги страховщиков.

В связи с этим решение законодателя об отмене указанного способа предоставления Застройщику обязательств является правильным.

При этом размер 1,2% от стоимости RDA полностью связан с суммами, которые девелоперы выплачивали страховым компаниям.

20 октября 2017 года начала свою работу публично-правовая компания «Фонд защиты прав государства - участники долевого строительства».

Нельзя не согласиться с тем, что новый механизм действительно дает дополнительные гарантии персоналу, такая система надежнее нынешней.Средства, уже сформированные в Фонде, намного проще использовать, чем гипотетическое страховое возмещение или банковские выплаты.

При этом законодатели остались верны себе и ранее взятым общим курсом по саморегулированию физических лиц бизнеса, возложив обязанность финансировать работу Фонда на самих участников - разработчиков и граждан. .

Последовательно реализуя плановую политику финансирования, законодатели в качестве альтернативы финансовому бремени по созданию Фонда предоставили застройщику переход на использование счетов ESCRO.

Важно отметить, что закон определяет максимальный размер компенсации, которая определяется как произведение общей площади всех жилых помещений, передаваемых гражданину - участнику долевого строительства (но не более 120 кв.м.) и средний показатель рыночной стоимости 1 кв.м в соответствующем субъекте Российской Федерации, стоимость которого определяется в конкретный период федеральным органом исполнительной власти.

Таким образом, не были полностью защищены владельцы элитных квартир, метрарея которых часто превышает 120 квадратных метров.м.

Кроме того, поднимается вопрос и о соотношении рыночной стоимости квадратного метра конкретного застройщика и «средней рыночной стоимости», которое определяется федеральным органом исполнительной власти и может быть существенно ниже, чем на самом деле.

Банковский контроль

Иск банковского лобби заключался в предоставлении широких полномочий коммерческим банкам, перечень которых будет конкретно определен Правительством РФ.

Разработчик обязан открыть счет только в уполномоченном банке, при этом он имеет право иметь только один расчетный счет, через который будут осуществляться все расчеты.

Все ключевые участники строительства, такие как девелопер, технический заказчик и генеральный подрядчик, должны иметь счета в одном уполномоченном банке.

Самым обсуждаемым нововведением стало правило, согласно которому по каждой плате застройщика будет осуществляться специальный банковский контроль. Банк проверяет DDU, другие связанные с этим договоры, акты приема-передачи выполненных работ, акты приема-передачи товаров, накладные расходы и т. Д. В случае выявления фиктивных операций и других нарушений действующего законодательства Банк будет обязан отчитаться в надзорном органе.

Предоставление банкам - коммерческим организациям надзорных полномочий наряду с уполномоченным органом исполнительной власти субъектов Российской Федерации - действительно неожиданное решение.

Широкое взаимодействие одних коммерческих структур (девелоперов) с другими коммерческими структурами (банками), особенно когда к первым обращаются со стороны вторых, почти всегда дает широкое поле для злоупотреблений и коррупции.

В то же время нельзя не признать, что такой двойной контроль над финансовыми потоками застройщиков снижает риск актива строительства и последующего преднамеренного банкротства застройщика.

Наконец, банковский контроль можно рассматривать как своеобразную проверку возможностей банков контролировать рынок долевого строительства.

Напомним, что согласно дорожной карте реформы Института долевого строительства с 1 июля 2019 года ожидается полный переход на использование счетов ESCRO и / или специальных счетов. Последнее также вызывает много споров о характере законодательных изменений.

В частности, указывается, что основным бенефициаром (выгодоприобретателем) от введения счетов ESCRO на первичном рынке недвижимости являются не девелоперы (в силу всех усложняющих требований к их работе) и не участники долевого строительства (хотя для них снижается риск вложений в строительство, но высока вероятность роста цен на первичную недвижимость) и непосредственно самих банковских структур.

Например, банк выдает ипотеку Участнику долевого строительства под соответствующие довольно высокие проценты. Затем, когда участник долевого строительства приобретает квартиру, банк возвращает те же деньги Eskrow. А потом банк снова кредитует застройщика на строительство дома, и снова под проценты. При этом сам девелопер по условиям кредитного договора подлежит полному контролю со стороны банка.

Таким образом, фактически «не снимая» деньги с банка, кредитная организация получает возможность получать проценты и от участника долевого строительства, и от застройщика.

Выход

Изменения, внесенные в 214-ФЗ, можно охарактеризовать как существенные. Появились новые требования к созданию и работе застройщиков, финансированию строительства и процессу создания многоквартирных домов, появился новый способ обеспечения обязательств застройщика в форме публично-правовой компании «Фонд защиты. Гражданских прав-участников ».

Очевидным результатом новеллы на практике станет забота со стороны большинства малых и средних строительных компаний, многие из которых не смогут работать по новым правилам.Такие компании либо будут вынуждены перейти на схемы SCR и СПГ, предварительные контракты, либо передать свои стройки более крупным застройщикам, разделяющим высвободившийся потенциал.

Важные преференции уже сейчас получили банковские структуры, с которыми разработчики будут вынуждены работать, а с правилами которых разработчики будут вынуждены считаться. Еще большие выгоды можно получить в будущем при реализации Дорожной карты Правительства.

Использование счетов Escrow в настоящий момент не является обязательным, но это означает, что институт долевого участия в строительстве продолжает работать.

Тем не менее, общая ставка для замены банковского кредитования с участием долевого участия и других форм финансирования.

Очевидно, что при этом могут возникнуть сложности в реализации другого государственного курса - на создание рынка доступного жилья. Ведь монополизация строительного рынка - это крупные девелоперские компании, усложнение их работы в результате законодательного и банковского контроля, сокращение предложений за счет ухода с рынка для многих малых и средних девелоперов, против на фоне роста потребительского спроса, может привести к значительному росту цен на квартиры в строящихся жилых домах.

Однако ясно, что этот и другие важные вопросы можно использовать только на практике Разумное законодательство в жизни.

Дата публикации 11 января 2018 г.

С 1 июля 2018 года в России вступил в силу новый закон «О внесении изменений в Федеральный закон« Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости »и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (№ 175-ФЗ)

Новый закон 2018 года реформирует действующую систему совместного жилищного строительства.Он существует с «нулевых» лет и позволяет физическим лицам покупать недвижимость (в основном квартиры) во время строительства по более низкой цене. Учитывая крайне завышенные цены на недвижимость в России, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, схема долевого участия позволяет населению приобретать жилье по относительно доступной цене. Девелоперы используют сбережения физических лиц для финансирования своей деятельности. Большинство жилищных стран в настоящее время реализуются в соответствии с соглашениями о позорном участии.

С другой стороны, сложившаяся система позволяет недобросовестным застройщикам часто обманывать своих инвесторов, не неся за это серьезной ответственности. Внезапное банкротство компаний, т. Н. «Долгосрочные», различные мошеннические схемы с еще не существующей недвижимостью давно стали «обычным делом» в России. Число жертв мошенничества в этой сфере, по некоторым оценкам, составляет несколько миллионов человек.

  1. Прежде всего, он ужесточает требования к разработчикам.Они обязаны иметь опыт успешных проектов в прошлом и иметь значительный капитал (не менее 10% от запланированной стоимости проекта).
  2. Также требуется отсутствие просроченной задолженности и отчисления около 1% от стоимости каждой новой квартиры в специальный фонд защиты фонда.
  3. Территория, на которой ведется строительство, должна быть арендована или находиться в собственности соответствующей компании.
  4. Разработчикам отныне запрещено заниматься непрофильной деятельностью.Они должны получить отдельное разрешение для каждого объекта.

Изменения в действующем регламенте Призван исключить ситуацию, когда девелопер использует привлеченный капитал для строительства других объектов в счет погашения своих финансовых обязательств или для других целей.

Еще одна важная новость - введение коммерческих банков в строительство разрешенных государством. Они могут не только выдавать девелоперам льготные кредиты, но и хранить привлеченные деньги частных инвесторов на специальных резервных счетах.Эти средства будут перечислены только после завершения проекта. Если девелопер оказывается банкротом, все деньги возвращаются инвесторам. Фактически новый закон предполагает поэтапную замену действующей системы долевого строительства жилья на так называемую схему. "Финансирование проекта".

Следует подчеркнуть, что все проекты, начатые до 1 июля 2018 года, будут завершены по прежним правилам, т.е. отмены уже оформленных долевых договоров не планируется.Предложение полностью запретить продажу несправедливо, пока не нашло поддержки властей. До 1 июля 2019 года будет действовать переходный период, в течение которого разработчики могут самостоятельно выбирать между старыми и новыми правилами. Проблемы обманутых ранее акционеров остаются без решения. Вряд ли государство им поможет.

Последствия изменений

Внесенные правовые нововведения существенно корректируют «Правила игры» на рынке недвижимости.Среди наиболее очевидных изменений в долевом строительстве:

  • повышение безопасности вложений в недвижимость для физических лиц;
  • уход с рынка недобросовестных и просто мелких строительных компаний;
  • увеличение доли рынка крупных девелоперов с участием государства и ассоциированных финансовых институтов;
  • снижение конкуренции, монополизация рынка недвижимости, особенно за пределами Москвы и Санкт-Петербурга;
  • увеличение сроков строительства жилых комплексов в связи с необходимостью получения отдельного разрешения на каждый объект, т.е.е. Проблема «длительного» остается нерешенной и даже может усугубиться;
  • инфляция цен на жилье (по оценкам некоторых экспертов на 20-30% и более в ближайшее время). Это неизбежно, так как все расходы на повышение безопасности вложений, оформление необходимой документации, банковские кредиты И сервис так или иначе оплатит конечный покупатель.

Большинство аналитиков рекомендуют россиянам, имея свободные деньги, приобретать долевую недвижимость в начавшийся переходный период, не дожидаясь полного вступления в силу новых правил.В противном случае частные инвесторы могут сэкономить свои сбережения, но рискуют остаться без нового жилья из-за значительного роста цен.

В России с 1 июля 2018 года вступили в силу в отношении долевого строительства , которые закреплены Федеральным законом от 01.07.2018 № 175-ФЗ. Согласно новым правилам, требования к девелоперам ужесточились, как в отношении контроля их строительной деятельности, так и в плане оформления сделки с акционерами, а также финансирования строительства жилых объектов.

Изменения в ФЗ. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ...» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (далее - 214-ФЗ) распространяется только на те объекты, по которым заключены договоры долевого участия (далее - DDU) будет заключено после 01.07.2018 г. .

Контракты, подписанные и зарегистрированные до указанной даты, продолжают действовать, и застройщики, получившие разрешение на строительство до 1 июля, смогут заниматься строительством по старым правилам.

Федеральным законом от 01.07.2018 № 175-ФЗ принято решение ввести использование счетов ESCROU, которые с 1 июля 2019 года станут обязательными .

Следует осуществить переход на использование так называемых счетов escrow для размещения самих денег. На первом этапе это будут добровольные решения. Но мы исходим из того, что через год такого рода переход уже будет обязательным.

Медведев Д.

Эскроу-счета Называются специальные банковские счета Предназначены для хранения при определенных условиях денежных средств граждан, внесенных при покупке жилой недвижимости у застройщика.

Банк в этом случае будет контролировать ход строительства и расходы на него (для предотвращения нецелевого финансирования), а счет ESCUU является необходимым элементом при кредитовании застройщиков при финансировании проекта. Отмечается, что применение новых строительных механизмов строительства позволит большинству управлять рисками долевого строительства , чем при совершении сделки на стадии карьера.

Суть эскроу в долях заключается в следующем:

  • деньги для дистрибьюторов не передаются напрямую застройщику, как было раньше, а переводятся на единый счет новостройки , в котором приобретается квартира;
  • эти средства не могут быть использованы девелопером до окончания строительства;
  • после сдачи дома наличные деньги, которые находятся на счете escroy, могут быть использованы застройщиком для погашения ссуды перед банком, финансируемым его строительной деятельностью, а остальная часть будет считаться прибылью ;
  • Если девелопер обанкротится, денег будут возвращены гражданам , что снимает проблему обманутых акционеров.

Однако переход на счета Eskrow не отменяет появления еще одной проблемы - возможности закрытия банка. Чтобы не допустить, чтобы ей мешали деньги, акционеры будут застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов, максимальная сумма возмещения составит 10 млн руб. На одну квартиру в одном доме.

Переход девелоперов на использование эскроу счетов

Законодатели всячески подталкивают девелоперов сейчас переходят на механизм эскроу счетов .Для тех, кто осуществляет переход, некоторые требования продолжают снижаться и обеспечивать ряд преимуществ:

  • Во-первых, если застройщик оформит и будет работать через эскрой-счет, ставка повышения для строительства (примерно 5%) может быть уменьшенный. Объясняется это тем, что по мере поступления средств на счет (от заключения сделок с гражданами) накапливается сумма, которая в конечном итоге гарантированно будет выплачена в банк.
  • Во-вторых, переход на счет escrou позволяет строить только в зависимости от финансирования со стороны банка, продажи не влияют на темпы строительства.
  • В-третьих, строительство, профинансированное банком, более привлекательно для покупателей квартир за счет страхования и выгодных условий хранения наличных денег.

По данным РБК, на данный момент они уже утверждены, имея право открывать счета эскроу (их список опубликован на сайте ЦБ), среди которых отмечены Сбербанк, Бинбанк, Альфа-Банк, Райффайзенбанк и другие.

Что будет с долевым строительством и DDD с 1 июля 2019 года?

Перейти к проекту Финансирование жилищного строительства Завершается 1 июля 2019 года, что свидетельствует о запрете застройщикам заключать сделки с пайщиками по старым правилам.Это означает, что привлечение средств от граждан будет возможно только через эскроу счета (для каждого акционера - отдельный счет).

К 31 декабря 2020 года планируется, что доля договоров, заключенных с использованием счетов эскроу, составит 95%.

Однако по проектам, разрешение на строительство должно быть получено до внесения изменений в 214-ФЗ , новые правила не применяются, и продажа квартир в таких жилых комплексах будет оформляться через заключение DDA в старых порядок.

Так как открытие равного счета невозможно без участия банка, договор участия Также ждем изменений. Данное соглашение в той же форме устарело и не соответствует новым требованиям в области долевого строительства. Контракт становится трехсторонним - Вальщик, разработчик, банк - что, соответственно, повлечет за собой изменение и дополнение условий контракта. Также вероятно, что документ будет называться иначе.

Переход на проектное финансирование, несомненно, означает начало процесса. отмена долевого строительства , по прогнозам законодателей, перестает существовать к 2021 году.

Как изменится цена на недвижимость после отмены долевого участия

На вопрос - подорожают ли квартиры После Отмена долевого строительства - неоднозначно отвечают специалисты и специалисты по жилищному строительству.Мнения на этот счет разделились:

  • Некоторые считают, что рост цен на жилье может быть значительным. Объясняется это тем, что участие банков (проценты по кредиту по строительному объекту, затраты на использование эскроу-счетов и т. Д.) Может повлечь за собой ряд дополнительных расходов для застройщика, которые могут переложить некоторые затраты на покупателя. за счет повышения цен на квартиры.
  • Другие склоняются к тому, что если цены повышаются, то незначительно (не более 8%).По мнению этой группы, все зависит от того, будут ли банки формировать цены на жилье и предоставлять льготные ставки при кредитовании застройщиков.

Андрей Комиссаров Председатель Коллегии адвокатов «Уполномоченные и партнеры»:

Теперь девелоперам запретят привлекать средства напрямую, а банки будут финансировать финансирование объектов. 21 декабря 2017 года Премьер-министр Дмитрий Медведев утвердил Дорожную карту перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию, разработанную совместно МВД, Минфином, АИЖК и Банком России по поручению глава государства Владимир Путин.Реализация программы мероприятий намечена на 2021 год.

Представители власти объясняют нововведение необходимостью окончательно решить проблему обманутых акционеров: несмотря на ужесточение требований к девелоперам в 214-ФЗ, строящиеся объекты продолжают " заморозить », и инвесторы не собираются. Статистика Генпрокуратуры в сфере долевого строительства разочарований: Количество зарегистрированных преступлений с 2016 по 2017 год увеличилось на 20%: с 511 до 634 прецедентов.

В чем суть изменений?

В отличие от долевого строительства, при котором застройщик привлекает «бесплатные» средства граждан, проектное финансирование предполагает предоставление банковских кредитов. В схеме «Девелопер - Покупатель» появится промежуточное звено - банк, который будет накапливать вложенные деньги на счетах, распоряжаться финансовыми потоками, контролировать деятельность девелопера вплоть до завершения строительства объекта.

Риски покупателя переходят на финансово-кредитную организацию.В случае срыва сроков строительства или банкротства, вложенные девелопером деньги вернутся инвестору, а объект может передать более надежному застройщику.

Сама возможность размещать деньги для аккредитующих на счетах эскроу предоставляется разработчикам с 1 июля 2017 года (ст. 15.4-15.5 № 214-ФЗ). В течение 3 лет у девелопера будет выбор - использовать новый способ финансирования или заключить договоры долевого участия. Предполагается, что после 2021 года условие будет обязательным, акционеры не будут платить застройщику напрямую, средства вкладываются в банки до ввода в эксплуатацию, а строительство будет осуществляться за счет личных средств строительных компаний и денег, полученных от банков, в том числе целевые займы.

План Минстроя будет реализовываться постепенно - в несколько этапов. В 2018 году планируется разработать законы и подзаголовки, регулирующие внедрение механизмов проектного финансирования. Изменения будут внесены в Закон о регистрации недвижимого имущества, Страхование вкладов физических лиц, Закон о банкротстве и налоговый кодекс, Нормативные акты Центрального банка. Вначале нововведение «испытает» добровольных участников программы, а «точкой невозврата» реформы долевого строительства или фактической замены проектного финансирования по плану станет 1 июля 2019 года.

Как повлиять на изменения на участников рынка

Предстоящая реформа в сфере долевого строительства взволновала участников рынка. Не только девелоперы скептически относятся к нововведениям, из-за которых акционеры опасаются, что здесь будут подводные камни. На сайте РИА «Недвижимость» был проведен анонимный опрос для выявления настроений общественности. Только пятая часть проголосовавших полностью поддерживает запрет долевого строительства, 50% информантов настроены категорически, еще 24% обеспокоены возможным скачком цен на жилье.

Девелоперы могут не понимать смысла радикальных нововведений на фоне ряда уже внесенных ужесточенных изменений в закон за последние годы. Действительно, с 1 июля 2017 года требования к девелоперам ужесточились: девелопер уже в некоторых случаях не может принимать деньги от акционеров. В частности, если он состоит в реестре недобросовестных застройщиков, находится в процессе ликвидации или банкротства, имеет задолженность по налогам и сборам более 25% балансовой стоимости актива.Значительно увеличился размер уставного капитала с 10 000 рублей до десятков миллионов в зависимости от объемов строительства. Появился единый реестр застройщиков и специальный фонд защиты прав участников долевого строительства. Если в существующих условиях лишить застройщиков беспроцентных вложений акционеров, на рынке останутся только крупные финансово устойчивые строительные организации, ранее выполнившие обязательства перед акционерами.Шанс остаться на рынке малым и средним компаниям может предоставить центральный банк, если предложит приемлемые ставки по долгосрочным кредитам, например, в районе 5-6%.

Главный страх покупателей - повышение цен на квартиры в новостройках. Следствием запрета долевого строительства недвижимости станет потеря преимущества предварительной покупки, когда на этапе размещения можно приобрести жилье на 20–30% дешевле конечной рыночной стоимости.Кроме того, расходы, связанные с новым порядком финансирования, девелоперы переложат на плечи покупателя, в том числе затраты в стоимости жилья. С другой стороны, все риски берут на себя банки, а покупатель ничем не рискует.

Кредитные организации от новых правил только выиграют от увеличения кредитования.

Май в целях предотвращения массового банкротства строительных организаций и роста цен на жилье Законодатель обратит внимание на зарубежный опыт и предусмотрит возможность получения денег застройщиками частями с помощью эскроу-счетов, поскольку строительные работы и проценты по кредитам позволят расплачиваться после объект эксплуатации.

Покупателю, желающему вложиться в долевое строительство, лучше поторопиться и сделать это до реформы. Для тех, кто уже подписал договор долевого участия, изменения никак не повлияют, так как закон обратной силы не имеет.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl + Enter

Налоговый кодекс Часть вторая, Раздел VIII

% PDF-1.7 % 2 0 obj > / Метаданные 4 0 R / Страницы 5 0 R / StructTreeRoot 6 0 R / Тип / Каталог / ViewerPreferences 7 0 R >> эндобдж 4 0 obj > транслировать Microsoft® Word для Office 365

  • Пол Литли
  • Налоговый кодекс часть вторая, раздел VIII
  • Налоговый кодекс часть вторая, раздел VIII
  • защищены авторским правом
  • Microsoft® Word для Office 3652020-10-15T16: 40: 58 + 03: 002020-10-15T16: 42: 03 + 03: 00uuid: 96CA6F15-669D-43AD-9359-F347258AB3DFuuid: 96CA6F15-669D-43AD-9359-F347258AB3D конечный поток эндобдж 3 0 obj > транслировать x ݎ Gr) ne ߈ Lc%! s ۀ aKZ |) ?; hjhƐX7jv 隨 2i5, uMZY {* eѵҗfK_İCXbR_4 {ck%; - A / ƔS \ ځ Ķ.fnvl3, zɹ @ / GSG: ֑ 4 v # 4h8 & vHnjMHGGZ = ft {w [FGCz4} #mHG 😕 ޏ4 [o @T BAQ} @! B б

    Финансовое обеспечение строительства доступного жилья на основе государственно-частного партнерства

    [1] Скупов Б. Проблемы и перспективы проектного финансирования строительного комплекса России.Доступно на: https://ardexpert.ru. (На русском).

    [2] Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иного недвижимого имущества и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (2004 г.).

    [3] А.Н. Ларионов, Роль законодательных органов в повышении эффективности взаимодействия Фонда защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве, с застройщиками, Недвижимость: экономика, управление. 2 (2017).

    [4] Н.Б. Косырева, Поправки в 214-ФЗ защитят не только дольщиков, но и девелоперов. Доступно по адресу: http://rcmm.ru/vlast-i-samoregulirovanie/27337-nadezhda-kosarevapopravki-v-214-fz-zaschityat-ne-tolko-dolschikov-no-i-zastroyschikov.html. (На русском).

    [5] П.Грабовый Г., Луняков М. А., Каменецкий М. И., Особенности и проблемы проектного финансирования в строительстве, Недвижимость: экономика, управление. 4 (2017) 6-14. (На русском).

    [6] Т.Светник В., Вахнович В. С. Система долевого строительства и оценка механизмов ее замены // Вестник Байкальского государственного университета. 6 (2016) 907–918. (На русском).

    [7] Информация на http: // www.cbr.ru/statistics/UDStat.aspx?TblID=302-21&pid=sors&sid=ITM_30761. (На русском).

    [8] Информация на http: // www.gks.ru/free_doc/new_site/prices/potr/I_ipc.xlsx. (На русском).

    [9] М.Мазур И., Шапиро В. Д. Управление инвестиционно-строительными проектами: международный подход, Аввайлон, 2004. 36 с.

    [10] А.Дамодаран, Оценка инвестиций: инструменты и методы определения стоимости любого актива, John Wiley & Sons, Inc., Нью-Йорк, (2012).

    [11] Б.Грэм, У. Э. Баффет, Дж. Цвейг, Интеллектуальный инвестор: окончательная книга по стоимостному инвестированию, Харпер Коллинз, Нью-Йорк, (2003).

    [12] Р.Мавлютов, Е. Бутенко, Р. Меняйлова Р., Развитие корпоративных объединений строительных промышленных предприятий и субъектов финансово-кредитной среды путем объединения финансовой инфраструктуры, Сеть конференций SHS. 35 (2017).

    DOI: 10.1051 / shsconf / 20173501006

    [13] Информация на http: // www.nlu.ru/retire_indicators.htm. (На русском).

    Понимание жизни проблемных геймеров: значение, цель и влияние видеоигр

    Основные моменты

    Игры - это значимая и целенаправленная деятельность для проблемных геймеров.

    Видеоигры приносят как положительный, так и отрицательный опыт в жизни геймеров.

    Негативный опыт, в основном, был результатом использования видеоигр в качестве механизма выживания.

    Индивидуальные и внешние факторы влияют на количество игр.

    Влияние «выталкивания» и «вытягивания» на игры может происходить как в реальной жизни, так и виртуально.

    Abstract

    В настоящее время отсутствует полная оценка того, как проблемные игры влияют на повседневную жизнь геймеров.Это исследование направлено на получение более целостного понимания повседневной деятельности проблемных игроков; в частности, что для них важно, что мотивирует к играм и что поддерживает / ограничивает участие в другой жизненной деятельности. Полуструктурированные интервью и недельные журналы активности были использованы для сбора данных от 16 проблемных игроков в пяти странах. Качественные данные анализировались тематически. Возникли две основные темы. Во-первых, игры оказались значимым и целенаправленным занятием.Участники этого исследования понимали, какие занятия давали им смысл и личностный рост. Видеоигры приносят как положительный, так и отрицательный опыт в жизни игроков. Негативный опыт в основном возник в результате использования видеоигр в качестве стратегии преодоления других факторов жизненного стресса. Во-вторых, индивидуальное, межличностное влияние и влияние окружающей среды действовали одновременно, увеличивая и уменьшая количество игр. Влияние «выталкивания» и «вытягивания» на количество игр может происходить как в реальной жизни, так и виртуально.Помощь проблемным игрокам может включать в себя минимизацию / устранение сил отталкивания и получение адекватных отталкивающих сил, которые позволят им участвовать в повседневной деятельности.

    Ключевые слова

    Видеоигры

    Компьютерные игры

    Социальная экология

    Зависимое поведение

    Игровое расстройство

    Качественное исследование

    Рекомендуемые статьиЦитирующие статьи (0)

    © 2019 Авторы. Опубликовано Elsevier Ltd.

    Рекомендуемые статьи

    Ссылки на статьи

    Было ли запрещено долевое строительство? Запрет долевого участия в строительстве

    Участие в долевом строительстве стало распространенным способом решения жилищной проблемы.Это позволяет горожанам получить квартиру по выгодной цене, а застройщикам осваивать рынок новостроек. Дополнительные гарантии дает регистрация договора долевого строительства, что не позволит мошенникам перепродать ту же квартиру повторно при строительстве дома.

    Казалось бы, удачная для всех схема, по сути, сделала некоторых заложников ситуации, когда девелоперы обанкротились, сроки сдачи домов в эксплуатацию существенно затянулись, а еще они оказались заброшенными на незавершенном этапе.

    Начали появляться все новые и новые обманутые инвесторы в недвижимость, и их недовольство выливалось на улицы с пикетами у местных администраций. В действующее законодательство необходимо внести изменения. И начали действовать с 1 января 2018 года в части открытости информации о застройщике, внесения этих данных в Единой жилищной системы строительства и правил банкротства. Новая часть поправок внесена 1 июля 2019 года Федеральным законом № 175, о них мы поговорим подробнее.

    Федеральный закон о долевом строительстве 214-ФЗ

    Основным нормативным документом в сфере регулирования отношений между застройщиками и гражданами является Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Поправки вносятся ежегодно с целью решения проблем, связанных с появлением обманутых дольщиков.

    Причинами возникновения таких ситуаций, как правило, являются мошеннические схемы финансирования строительства, когда средства новых инвесторов «затыкают» финансовые дыры, образовавшиеся на других объектах.В результате могут возникнуть случаи, когда застройщик не может выполнять свои обязательства и объявляет себя банкротом. В худшем случае он просто исчезает.

    В целях предотвращения мошенничества в закон были внесены серьезные поправки, вступающие в силу с 1 июля 2019 года.

    Долевое строительство в 2019 году. Новое в законодательстве

    Нововведения в Законе 214-ФЗ ужесточили требования к строительным компаниям строящие многоквартирные дома по договорам долевого участия граждан.Перечислим их:

    1. Один застройщик - одно разрешение на строительство.

    С 1 июля 2019 года вступила в силу поправка, не позволяющая специализированному застройщику осуществлять строительство многоквартирных домов по нескольким разрешениям на это. Разрешение может быть выдано на один или несколько объектов строительства, но только на один.

    2. Изменились требования к строительной компании.

    Разрешение выдается только при соблюдении застройщиком следующих параметров:

    • компания имеет собственные средства в размере не менее 10% от запланированного объема строительства согласно проектной документации;
    • достаточный размер и наличие этих средств на расчетном счете застройщика должны быть документально подтверждены при подаче проектной декларации в территориальный орган;
    • Общество не вправе выпускать и выпускать ценные бумаги, за исключением акций;
    • у застройщика не должно быть задолженности по целевым займам и кредитам, если они не относятся к строительству многоквартирного дома по одному разрешению;
    • имущество компании не должно использоваться для исполнения обязательств перед третьими лицами;
    • девелопер должен иметь успешные проекты площадью не менее 5 тысяч квадратных метров;
    • Застройщику запрещается заниматься иной деятельностью, кроме строительства.

    В соответствии со статьей 23.3 Федерального закона 214-ФЗ перечень данных, которые застройщик обязан размещать в Единой информационной системе жилищного строительства, дополнен правоустанавливающими документами на земельный участок, на котором ведется строительство жилого дома. в процессе.

    3. Один разработчик - один текущий счет.

    Строительной компании, являющейся специализированным застройщиком, разрешается иметь только один расчетный счет в уполномоченном банке.Таким образом, в строительстве жилого объекта могут быть задействованы средства не только от застройщика и покупателей, но и от банка, аккредитованного государством.

    Все денежные операции по этому счету должны осуществляться только в рамках 214 Закона, но также находиться под контролем банка. Вывод средств возможен при обращении застройщика с подтверждающими документами и их проверкой кредитной организацией. Таким образом, средства не будут переданы застройщикам до тех пор, пока они не выполнят свои обязательства перед долевыми участниками.

    4. Привлечение денежных средств от физических лиц возможно через счета эскроу (ст. 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

    Этот метод позволяет застраховать средства дольщиков, но только тогда, когда они зачислены на счет условного депонирования. Страхование осуществляется в Ассоциации страхования вкладов или в компенсационном фонде.

    5. Сделки должен сопровождать банк .

    6. Государственный контроль за сделками.

    В каждом субъекте должны быть созданы контролирующие органы, которые вместе с банками будут осуществлять контроль за девелоперами. Руководители таких органов назначаются Министерством строительства (ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

    7. Взносы в компенсационный фонд

    В целях обеспечения компенсации утраченных средств инвесторов в результате недобросовестности застройщика создается Фонд защиты акционеров.Законодательство обязывает строительную компанию перечислять в нее 1,2% выручки от продажи жилья заключенных под дошкольное образовательное учреждение. Договоры не будут зарегистрированы без перечисления застройщиком средств в Фонд.

    8. Ограниченные авансовые платежи

    Новая редакция Закона устанавливает условия перечисления застройщиком денежных средств в порядке расчетов с поставщиками и подрядчиками. Без предоставления в банк документов, подтверждающих выполнение обязательств по договору, деньги не передаются.Это означает, что только после того, как партнер выполнит условия по оказанию услуг, доставке товаров и т. Д., Разработчик сможет рассчитываться с ним.

    Но в части 4 статьи 18 Закона есть пункт о том, что партнерам могут передаваться авансы, общая сумма которых не будет превышать 30% от заявленной стоимости проекта.

    9. Земельный участок, на котором будет вестись строительство многоквартирного дома, должен находиться в собственности застройщика или на условиях аренды.

    Будет ли отменено долевое строительство с 1 июля 2019 года?

    Внесение изменений в Закон № 214-ФЗ о долевом строительстве привело к отмене действующей схемы и плавному переходу к проектному финансированию жилищного строительства.

    Для девелоперов проекты, начатые ранее с 1 июля 2018 года, должны быть завершены на тех же условиях, а для покупателей с заключенными и зарегистрированными дошкольными учреждениями они будут действовать до сдачи жилья.

    Что будет вместо DDU?

    С 1 июля 2019 года планируется перейти с долевого участия на проектное финансирование строительства.Новая система будет включать цепочку участников:

    1. акционеров.
    2. Кредитная организация (банк).
    3. Разработчик.
    4. Регуляторы.

    В результате стоимость проекта вырастет, что непременно отразится на конечном продукте и вызовет рост цен на жилье в новостройках до 20-30%.

    Период перехода от долевого строительства к проектному финансированию

    Переход осуществляется в два этапа:

    1.Период с 1 июля 2018 г. по 30 июня 2019 г., когда застройщики заключают договоры с гражданами с использованием одного из следующих механизмов:

    • счетов эскроу;
    • госрегулирование в соответствии со ст. 23 № 214-ФЗ.

    2. Период с 1 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года, когда во всех договорах долевого участия граждан в жилищном строительстве будет использоваться механизм эскроу-счетов или специальных счетов.

    Новая модель финансирования приведет к тому, что строительство будет вестись с привлечением банковских кредитов.Денежные средства граждан, хранящиеся на счетах эскроу, будут переданы застройщику или в счет погашения кредита только после подписания передаточного акта сторонами, участвующими в долевом строительстве.

    Банковское сопровождение сделок в долевом строительстве

    Банковское сопровождение сделок стало обязательным с 1 июля 2018 года. Теперь граждане не смогут переводить средства напрямую. Государство обязывает их вносить их на специальный банковский счет, открытый на основании разрешения на строительство.Те проекты, которые стартовали раньше указанной даты, обязаны перейти на ту же систему расчетов и контролировать их.

    В рамках комплексного освоения территории застройщику разрешено строительство многоквартирных домов по нескольким разрешениям, но для каждого из них необходимо открыть счет в банке.

    Регламент финансовых отношений между дольщиками позволяет застраховать средства граждан от убытков из-за мошенничества или банкротства застройщика.

    Средства поступят к нему только при условии:

    • сдача дома в эксплуатацию;
    • оформление права собственности хотя бы на одну из квартир в нем.

    В случае замораживания объекта или банкротства застройщика все средства дольщиков будут возвращены им в полном объеме.

    Эскроу-счет застройщика

    С 1 июля 2019 года девелопер обязан открывать DDU при заключении договоров.Планируется, что такая модель снизит риски обмана дольщиков.

    Таким образом, новый механизм приведет к тому, что не нужно будет заключать договора с гражданами - участниками долевого строительства. Эти средства будут храниться на специальных счетах застройщика под контролем кредитной организации и застрахованы Агентством по страхованию вкладов от возможного банкротства банка.

    Размер страхового возмещения в данном случае равен 10 млн. Рублей из расчета на одну квартиру в многоквартирном доме.

    Совокупность условий, которые применяются в соответствии с новым законодательством к строительству многоквартирных домов, позволяет сделать следующие выводы:

    • Долевые договоры участия в строительстве прекращены, произошел переход на проектное финансирование;
    • ранее заключенных дошкольных образовательных учреждений будут функционировать до исполнения взятых на себя обязательств;
    • Подорожание квартир в новостройках ожидается в связи с новыми требованиями к финансированию строительства, теперь на стадии «котлована» купить по низким ценам будет сложно.

    Специалисты M16 Real Estate подготовили подробный материал по отмене долевого строительства в России.

    Мы расскажем, какие изменения произойдут в законодательстве и на рынке с 1 июля 2018 года, какие последствия будет иметь отказ от использования средств дольщиков и когда в России окончательно запретят долевое строительство.

    Ликвидация долевого строительства в России

    На данный момент около 80% всего жилья продается на основе долевого участия, что, в свою очередь, регулируется 214-ФЗ.Увы, законодательное регулирование сферы, на которое когда-то возлагались большие надежды, особых плодов не принесло. А по состоянию на конец 2017 года количество официально признанных обманутых инвесторов в недвижимость в стране составило 86 тысяч.

    Количество официально признанных обманутых дольщиков недвижимости составляет 86 тысяч, неофициально в стране около 2 миллионов человек, пострадавших от действий девелоперов

    Очевидно, что проблема дольщиков, пострадавших от действий строительных компаний, стоит остро, и ее решение требует решительных и жестких мер со стороны государства.Именно такой мерой должно быть аннулирование доли.

    Что будет вместо долевого строительства?

    Фактически застройщикам будет запрещено привлекать средства граждан-дольщиков на свою работу. Вместо этого компаниям придется либо довольствоваться собственными средствами (а это действительно только для госкомпаний), либо брать кредиты. Ситуация уже согласована и проработана с банками.

    При этом за гражданами сохраняется право приобретения недостроенного жилья.Только теперь оплаченные средства будут храниться на специальных эскроу-счетах, доступ к которым будет доступен застройщикам только после сдачи дома.

    Если девелопер не выполнил обязательства, покупатели просто возвращают свои средства, к счастью, они не потрачены, а терпеливо ждут, оставаясь на счетах эскроу.

    Кстати, в правительстве не исключают, что через несколько лет будет введен запрет на продажу недостроенного жилья. Однако до сих пор это нигде юридически не закреплено.

    Мнение Президента

    Президент был самым решительным, настаивая на отмене долеупки. Именно он инициировал разработку альтернативной системы, которая позволила бы строительство нового жилья без использования покупных средств.

    Президент России Владимир Путин назвал долевое строительство нецивилизованной системой

    В начале этого месяца В. Путин резко критиковал долевое строительство, назвав схему нецивилизованной, а регулирование расплывчатым.

    Закон об отмене долевого строительства

    Таким образом, отдельного закона не будет. Вместо этого все изменения будут закреплены в 214-ФЗ. Первые нововведения заработают уже в этом году. Реформа вступит в полную силу только в 2019 году. Этого времени, как ожидает правительство, должно хватить разработчикам, чтобы переориентироваться и подготовиться к работе в новой среде.

    Новое в долевом строительстве с 2018 года

    Пока рано ожидать полной отмены пособия по безработице в этом году.Однако рынок все еще ждет значительных изменений.

    Главное, что требования к разработчикам ужесточаются. Отныне строительство жилья будет разрешено только компаниям, имеющим не менее 3 лет работы в жилой зоне.

    С 1 июля 2018 года девелоперы начнут получать разрешения на строительство только после полной реализации предыдущих проектов

    Кроме того, на счету компании должно быть не менее 10% от запланированной стоимости строительства.Эта сумма, кстати, будет заморожена.

    После 1 июля девелоперы смогут получить только одно разрешение на строительство. И пока обязательства по текущему проекту не будут выполнены полностью, о новом разрешении можно и не мечтать.

    Параллельно ужесточается экспертиза проектной документации.

    Когда в РФ отменят долевое строительство?

    На первых порах застройщики сохранят за собой право самостоятельно выбирать формат строительства - долевой или с проектным финансированием.Однако с 1 июля 2019 года такой возможности не будет - долевое строительство будет полностью отменено.

    В течение года компании должны подготовиться к переходу на другую форму финансирования и скорректировать рабочие процессы в соответствии с новыми требованиями.

    Каким будет запрет на долевое строительство?

    Безусловно, столь масштабные изменения оставят заметный след на рынке жилой недвижимости, а последствия - как положительные, так и отрицательные - ощутят и девелоперы, и покупатели.

    Безопасность покупателей

    Это основная причина, по которой долевое строительство должно кануть в небытие. Однако насколько эффективной окажется новая мера?

    Благодаря эскроу-счетам, на которых будут храниться переводы за квартиру, финансы покупателей действительно будут в безопасности. А если девелопер не выполнит взятые на себя обязательства, клиенты просто получат назад свои деньги.

    Новый порядок защитит деньги дольщиков, но не спасет от длительного строительства

    Но это не повлияет на своевременное завершение домов.Кто-то может сказать «вернули деньги - и ладно, можно снимать новую квартиру», но это не совсем правильно.

    Представьте, что вы купили квартиру за 3 миллиона рублей, а через два года застройщик взял ее и обанкротился. Деньги вернули, но сейчас такая квартира уже стоит 4 миллиона. И перспектива переезда в собственный дом снова откладывается на неопределенный срок.

    Цены на жилье

    Квартиры подорожают, это факт.Сама стоимость объектов будет расти, потому что теперь в нее будут вкладываться расходы на кредитные услуги. Застройщики постараются по мере возможности разделить кредитную нагрузку с покупателями, поэтому квартиры будут стабильно дорожать. По оценке специалистов «М16-Недвижимость», рост цен составит от 15 до 30%.

    С другой стороны, девелоперы останутся ограниченными покупательной способностью, которая давно не растет (нет и причин для ее роста в обозримом будущем).

    Участники рынка

    Заметно уменьшится количество разработчиков. Причем рынок избавится не только от недобросовестных игроков, но и просто от небольших компаний. Добросовестные девелоперы, не имеющие достаточных средств в активах, будут вынуждены уйти с рынка.

    Рынок избавится от недобросовестных разработчиков. Небольшие компании также будут вынуждены оставить

    Некоторые компании уже переориентируются на генеральный подряд.Основная причина - неопределенность ситуации, вызванная изменениями в законодательстве. Среди таких компаний, например, одна из старейших петербургских девелоперов - «47 Траст».

    Хотя потери Санкт-Петербурга и Москвы будут не очень заметными благодаря работающим здесь лидерам рынка, в целом Россия потеряет значительную долю строительных компаний, в том числе добросовестных.

    Темпы строительства

    Принцип «один застройщик - одна разрешение на строительство» пугает девелоперов не меньше, чем перспектива получения кредита на строительство.

    Компании опасаются, что сроки реализации жилых комплексов значительно увеличатся, потому что теперь на каждый дом нужно будет получать отдельные разрешения. В том числе для зданий социальной или инженерной инфраструктуры.

    То есть о параллельном строительстве домов и детских садов придется забыть. То же самое и с индивидуальными котельными, трансформаторными подстанциями и т. Д. Это будет особенно заметно по проектам МБП.А первым жильцам предстоит вжиться в атмосферу вечной стройки.

    Что будет с обманутыми держателями акций?

    Для тех, кто уже пострадал от действий разработчиков, ничего не изменится. Скорее их проблемы будут решены в текущем порядке.

    Что теперь?

    Пока изменения не вступят в силу, застройщики стараются получить как можно больше разрешений и быстрее вывести недвижимость на рынок. Продажа объектов, выведенных на рынок до 1 июля, будет осуществляться по действующим правилам, и последующая отмена долевого строительства никак на это не повлияет.

    В наступающем году объем рынка будет формироваться в основном за счет текущего предложения, цены будут конкурентными, рост цен будет умеренным.

    Заключение, 2019 г.

    Павел Липкин, руководитель департамента строящейся недвижимости «М16»: С 1 июля строительный рынок окончательно перейдет на расчеты с дольщиками через эскроу-счета. Однако есть исключения: те, кто уже продал более 10% площади, а готовность дома превышает 30%, смогут завершить строительство по старым правилам.

    Для тех, кому приходится строить за свой счет и передавать в казну социальные объекты, минимальный уровень готовности снижен до 15%. А для «системообразующих» компаний порог готовности снижен до 6%, но в Санкт-Петербурге лишь единицы девелоперов могут претендовать на этот статус.

    Период с 1 июля 2018 года стал «тестовым» режимом для строительного рынка. Некоторые компании перешли на счета условного депонирования, но многие начали искать обходные пути, например продажи по назначению.Часть квартир была переоформлена сторонним юридическим лицам, которые теперь выступают продавцами по договору уступки права собственности.

    Прогнозируемый рост цен оказался меньше ожидаемого. За первое полугодие среднее удорожание квадратного метра составило 7-10%. В общем, любая оценка новых правил пока преждевременна, только после окончательного перехода на счета условного депонирования можно будет полностью оценить рыночные изменения.

    Остались вопросы? Оставьте свои контактные данные и наши специалисты перезвонят вам.

    Мы приняли грандиозные поправки в законодательство о долевом домостроении (Федеральный закон от 1 июля 2018 г. № 175-ФЗ «»).

    Для тех девелоперов, которые уже вовсю строят и достраивают жилье, практически ничего не изменится, но ужесточится банковский контроль над их счетами. А вот девелоперам, которые только получают разрешение на строительство, наоборот, ждут большие перемены.

    Во-первых, они должны выбрать наиболее подходящий для них формат работы - через эскроу-счета или через так называемое «проектное финансирование» (часть 1 статьи 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «», далее - Закон № 214-ФЗ). Такой выбор разрешен только на следующие 12 месяцев: любой проект, в котором первое дошкольное образовательное учреждение будет представлено на регистрацию в Росреестр через год, будет безальтернативно строиться только по схеме эскроу-счета.

    Финансирование проекта - это строжайший контроль банка за использованием денежных средств со счета застройщика - их можно потратить исключительно на стройплощадке, переводить их разрешается только после проверки «подтверждающих» документов (,).В этом случае застройщик, технический заказчик и генподрядчик должны открыть счета для расчетов на строительной площадке в одном банке; если у застройщика несколько разрешений на строительство, на каждую из них открывается отдельный счет (,). Если девелопер «уходит» в другой банк (это его право), то и генподрядчик, и технический заказчик обязаны уйти вслед за девелопером и перевести все деньги в новый банк.

    Если предложенный застройщиком платеж не подтвержден актами, ТТН, счетами-фактурами и другими документами, если он превышает лимит расходов или лимит авансового платежа или иным образом нарушает инструкции, банк обязан отказать в проведении операции на счете (,).Кстати, обналичить можно только на зарплату строителям.

    Сделки девелопера в обход этих правил могут быть обжалованы в суде - по иску Фонда защиты акционеров и самих акционеров или надзорного органа ().

    Если девелопер предпочтет работать через эскроу-счета, то жить ему станет намного проще: в этом случае ему даже не нужно будет платить взносы в Фонд защиты акционеров, а тем более отчитываться в банк, соблюдать стандарты финансовой устойчивости, иметь опыт строительства и необходимый запас собственных денег ().Ему даже разрешено иметь долги и задолженность по налогам, а кроме того, выпускать векселя и выпускать другие ценные бумаги ().

    Механизм работы эскроу-счетов в «паре» следующий. Акционер заключает с застройщиком стандартный DDU, но с условием эскроу-счета, регистрирует его в Росреестре и выплачивает банку сумму в размере цены DDU (). Но девелопер с этих денег не получает ни копейки: они целиком закладываются (то есть лежат целыми) до самого конца строительства, а застройщик строит исключительно своими силами или на заемные деньги ().Кстати - гражданин, которого банк подозревает в отмывании денег или финансировании терроризма, банк вправе отказать в заключении договора эскроу-счета, и он не сможет стать акционером в принципе ().

    Если строительство дома завершилось успешно, то застройщик берет весь пул средств на счета условного депонирования - но не раньше, чем построенный дом получит разрешение на ввод в эксплуатацию от строительного надзора, и самый первый акционер успешно зарегистрирует право собственности на свой объект в Ростреестре; Кстати, это дополнительный бонус для дольщиков, ведь зачастую они не могут оформить право собственности на свою квартиру, хотя и живут в ней, - вдруг в Росреестре «выясняется», что застройщик не заполнил кадастровые документы на дом. .

    В случае банкротства застройщика акционер имеет право прекратить действие DDU и отозвать свои деньги. Однако у него останется возможность «войти» в банкротство застройщика и дождаться завершения строительства дома (ст. 201.12-2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «»).

    Если акционер прекращает DDU (например, из-за задержки девелопера), он снова может забрать свои деньги ().

    А если банк обанкротится, то акционер и девелопер просто переедут в другой: счета эскроу застрахованы в системе страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

    • Запрещено покупать DDU за наличные;
    • руководители и бенефициары застройщика теперь несут солидарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные по их вине гражданам-дольщикам. Это означает, что вы можете связаться с этими лицами по поводу убытков немедленно и напрямую - не дожидаясь банкротства, не констатируя недостаточность собственных средств застройщика;
    • Застройщикам сейчас не обязательно иметь свои сайты - они должны раскрывать всю информацию, в первую очередь, в единой информационной системе жилищного строительства (https: // наш дом.рф). Всеми любимые фотографии строящихся домов также будут там с ежемесячными обновлениями. Это удобно для дольщиков - во-первых, легче пожаловаться, если информация не вся, а во-вторых, она никуда не исчезнет, ​​если застройщик обанкротится или решит бежать на Кипр с чемоданом денег. Правда, эта норма будет действовать только с октября;
    • как и раньше, глава регионального «ДДУ-надзор» будет назначаться и сниматься с должности губернаторами, однако кандидатура как на въезд, так и на «выезд» должна быть одобрена Минстроем России;
    • Как и прежде, региональный «DDU-надзор» обязан предупредить Росреестр о том, что «ошибочный» разработчик не имеет права продавать DDU (в этом случае Росреестр блокирует их регистрацию).Но если для «старых» застройщиков такая информация передается в Росреестр в течение суток после обнаружения, то для объектов с новыми, после 01.01.2018, разрешение на строительство - в зависимости от степени нарушений - может быть отправлено не позднее 1 суток или в течение от одной до полутора недель;
    • частные жилищные сертификаты больше не могут быть выданы (разрешено завершение ранее начатых проектов), а строительство через жилищные кооперативы разрешено только при банкротстве и таких жилищных кооперативах, которым земля под строительство предоставляется бесплатно государством или муниципалитетом ;
    • можно будет строить не только с одним разрешением на строительство, но и сразу в рамках нескольких разрешений.Таким образом, принцип «один разработчик - одно разрешение на реализацию», по сути, не сработал. Правда, сохраняется запрет на участие застройщика в нескольких соглашениях о застройке территории, и (или) соглашениях о комплексном развитии территории, и (или) соглашениях о комплексном развитии территории, и работа по нескольким разрешениям возможна только через эскроу-счета и с обязательным удержанием. деньги в Фонд защиты акционеров;
    • объем информации, который разработчик обязан загрузить в сеть (с октября - на его аккаунте по адресу https: // наш дом.рф) увеличился. В частности, теперь он обязан публиковать расчет размера собственных средств и нормативов финансовой устойчивости (ежеквартально), а также ГПЗУ и план планировочной организации земельного участка с обозначением места расположения объекта. объект капитального строительства, входы и переходы к нему, границы зон действия общественных сервитутов, объекты археологического наследия;
    • увеличился период «отлучения от профессии» - до 1 июля в «долевку» запрещалось пускать людей, запятнавших себя связями с обанкротившимися девелоперами в течение предыдущих трех лет, а теперь период « отлучение от церкви »увеличено до пяти лет.Для бенефициаров они сохранили трехлетний период, но самих бенефициаров застройщика станет больше - раньше они обращали внимание только на тех, кто прямо или косвенно владел хотя бы четвертью долей или долей обанкротившегося застройщика, а теперь они внимательно присмотрится к тем, у кого было всего 5% акций или долей. Полное наименование, ИНН и СНИЛС таких персонажей должны быть раскрыты застройщиком;
    • Срок раскрытия застройщиком промежуточной финансовой отчетности увеличен в 6 раз (с 5 до 30 календарных дней).

    Денис Артемов, старший юрист юридической фирмы Via lege, рассказывает порталу Новострой-М об основных изменениях в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости ...» от 30 декабря , 2004 N 214-ФЗ, внесена Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ.

    Введение

    30 ноября 2017 года премьер-министр РФ Дмитрий Медведев в интервью российским телеканалам призвал отказаться от долевого строительства в пользу ипотеки, посчитав такие соглашения наследием неразвитого рынка жилья », рудименты прошлой эпохи.«

    Уже 25 декабря 2017 года на официальном сайте Правительства РФ была опубликована «дорожная карта» по постепенному переходу от долевого финансирования строительства к использованию эскроу-счетов и кредитованию застройщиков.

    Реализация плана мероприятий включает три основных этапа:

    • подготовительный (до 30 июня 2018 г.), заключающийся в создании нормативной базы для перехода на модель целевого финансирования;
    • переходный (с 01.07.2018 по 30.07.2019) - заключение договоров на участие в долевом строительстве как с использованием механизма эскроу-счетов и / или специальных счетов, так и с привлечением средств по договорам на участие в долевом строительстве напрямую с застройщиком использование существующих механизмов защиты прав дольщиков;
    • final (с 01 июля 2019 г. по 31 декабря 2020 г.) - переход на заключение всех договоров на участие в долевом строительстве с использованием механизма эскроу-счетов и / или специальных счетов.

    Эти события стали предметом оживленных дискуссий о дальнейшей судьбе института долевого строительства.
    Возможно, таким кардинальным решением проблем долевого строительства является предвыборная риторика - в марте 2018 года состоятся очередные президентские выборы и правящей партии необходимо проявить активность по наиболее актуальным социальным проблемам.

    Ведь создать достойную альтернативу долевому участию личных сбережений граждан в строительстве будет очень сложно.

    Долевое участие, которое по сути представляет собой беспроцентное финансирование разработчика, вне конкуренции с точки зрения «простоты использования» для разработчиков.

    Тем не менее, законодатели взяли курс на ужесточение регулирования и постепенное реформирование института долевого строительства, что предполагает соответствующие изменения в федеральном законодательстве.

    Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29 июля 2017 г. Нет.Был принят 218-ФЗ, содержащий множество поправок к 214-ФЗ.

    Поправки вступают в силу 01 января и 01 июля 2018 года ... Многие из них носят принципиально новый характер. Новеллы серьезно ужесточили требования к строительным компаниям, процессу строительства и использованию средств, полученных от граждан. Более того, если «дорожная карта» будет реализована, эти нововведения - только начало плеяды поправок в 214-ФЗ.

    Но уже сейчас многие девелоперы утверждают, что кардинальные изменения существенно усложнят работу строителей, уменьшат количество строительных компаний (в первую очередь малых и средних девелоперов), сократят объемы строительства жилья и, как следствие, приведут к рост цен на жилую недвижимость.

    Здесь не лишним будет напомнить, что с момента принятия 214-ФЗ менялась в той или иной степени 16 раз, и каждая новая попытка законодателей сделать строительный рынок более прозрачным и защищенным вызвала такую ​​же резкую критику со стороны девелоперов, Однако в области разработки все еще работают крупные, средние и мелкие разработчики.

    Дело в том, что предыдущие попытки реформирования 214-ФЗ не помогли решить проблему обманутых дольщиков. Насколько реально будет «работать» инновация, как далеко она действительно зайдет и насколько позитивной или негативной станет их работа?

    Когда нововведения «заработают»

    Сразу обращает внимание на то, что большая часть изменений коснется только новостроек, разрешение на строительство которых было получено после 1 июля 2018 года.То есть законодатель, очевидно, исходя из серьезности романов, дал строительным компаниям целый год на подготовку к изменившимся условиям труда.

    С другой стороны, нечто подобное уже имело место при принятии самого 214-ФЗ в декабре 2014 года, когда его действие распространялось на объекты, разрешение на строительство которых было получено после 1 апреля 2015 года.

    Тогда многие девелоперы просто получили разрешение на строительство ряда объектов до даты «Х», после чего незаметно завершили строительство еще несколько лет, не подпадая под влияние нововведений.

    Весьма вероятно, что многие разработчики теперь будут реализовывать аналогичный сценарий.

    Примечательно, что многие новостройки новинки 214-ФЗ никак не коснутся. Речь идет о тех домах, которые построены по схеме жилищного строительства (ЖСК) или жилищно-накопительных кооперативов (ЖСК), а также по предварительным договорам купли-продажи квартир. В новой редакции закона такие схемы привлечения денег на строительство пока не запрещены, и здесь правоотношения «девелопер-гражданин» 214-ФЗ никак не регулируются.

    Интересно, что в то же время романы лишили застройщиков возможности выпускать или приобретать ценные бумаги, за исключением акций. Поскольку одним из видов ценных бумаг являются векселя, новая редакция 214-ФЗ окончательно положила конец «вексельной» схеме финансирования новостроек.

    Общие требования к застройщику

    Консолидируя множество новых требований к девелопера, законодатель ввел новое понятие - «специализированный девелопер».

    Отныне специализированным девелопером может быть только хозяйственное общество - корпоративные коммерческие организации в форме обществ с ограниченной ответственностью или акционерных обществ. Такие девелоперские, как некоммерческие, общественные организации, спортивные, музыкальные, образовательные и научные учреждения уходят в прошлое.

    Поскольку застройщик должен выполнять функцию строительства, и, согласно новым требованиям законодательства, не может выполнять другие функции, данное правило представляется логически оправданным.

    Застройщик должен иметь опыт работы на рынке строительства многоквартирных домов не менее 3 лет (в качестве застройщика, технического заказчика или генерального подрядчика). Обязательно наличие разрешительной документации на ввод в эксплуатацию не менее 10 тысяч квадратных метров многоквартирных домов.

    Это нововведение значительно затрудняет выход на рынок новых строительных компаний. Теперь организация должна сначала «показать себя», то есть приобрести определенный стаж и опыт работы, а уже потом получить право на привлечение средств граждан при строительстве многоквартирных домов.

    Новелла также сократит количество небольших строительных компаний, которые уже существуют, но «не соответствуют» указанным критериям.

    Руководитель, главный бухгалтер и иные лица органов управления застройщика не должны иметь судимости за преступления в сфере экономической деятельности или против государственной власти, быть ранее (менее 3 лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридическое лицо, быть неплатежеспособным (банкротом). Те же требования применяются к бенефициарам застройщика.

    В декларации проекта, публикуемой для всеобщего ознакомления, застройщик будет обязан указать информацию о соблюдении его руководителями требований закона.

    Особое внимание уделяется повышению информационной прозрачности разработчика. На своем официальном сайте разработчик будет обязан разместить промежуточную финансовую отчетность в полном объеме не позднее 5 календарных дней после окончания соответствующего отчетного периода, а также годовую бухгалтерскую отчетность и аудиторское заключение не позднее 120 календарных дней. после окончания соответствующего отчетного года.

    Застройщик будет обязан разместить эту же информацию в Единой информационной системе жилищного строительства, такая обязанность возникает с 1 января 2018 года.

    Важно отметить, что такая Единая информационная система уже заработала (https: // our house.rf /).

    Финансовая устойчивость застройщика

    Ряд нововведений направлен на повышение финансовой надежности застройщиков.

    В новой редакции 214-ФЗ отменено существовавшее ранее требование о минимальном размере уставного капитала в зависимости от площади строящихся объектов (от 2.5 миллионов рублей общей площадью до 1,5 тысяч квадратных метров, до 1 миллиарда 500 миллионов рублей общей площадью более 500 тысяч квадратных метров).

    Однако теперь собственные средства девелопера должны составлять не менее 10% от плановой стоимости проекта.

    Введено новое требование по минимальному остатку денежных средств на счете уполномоченного банка на дату подачи проектной декларации, который должен составлять 10% от проектной стоимости строительства.

    Обязательства застройщика, не связанные со строительством многоквартирного дома, не должны превышать 1% проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган. Затраты застройщика на содержание не могут превышать 10% от стоимости строительства объекта.

    Также общая сумма авансовых платежей не должна превышать 30% от проектной стоимости строительства.

    Согласно новой редакции 214-ФЗ, застройщик не может участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организации.Таким образом, была предпринята попытка исключить создание строительных холдингов, которые на практике не столько способствуют удержанию застройщика «на плаву», сколько упрощают вывод средств проблемного девелопера за пределы досягаемости обманутых инвесторов в недвижимость. и правоохранительные органы.

    Особенно это касается иностранных офшорных юридических лиц, аффилированных с девелопером.

    Однако, похоже, что на практике этот запрет можно легко обойти, зарегистрировав дочерние компании на «своих» лиц, которые формально никак не связаны с организацией-разработчиком.

    Застройщик не может привлекать кредиты и займы, кроме целевых займов, сам девелопер также не может предоставлять займы и займы.

    Как уже отмечалось, отныне девелопер не имеет права выпускать облигации и другие ценные бумаги, кроме акций, а также приобретать ценные бумаги (в том числе векселя).

    Требования к строительству

    Одним из основных нововведений стало правило, согласно которому застройщик не имеет права одновременно вести строительство многоквартирных домов по нескольким разрешениям на строительство и имеет право привлекать деньги дольщиков только на строительство многоквартирных домов, указанных в одном разрешении. разрешать.

    Сейчас работает принцип: «1 застройщик = 1 разрешение на строительство».

    Данное нововведение направлено на пресечение практики, когда застройщик завершил строительство одного многоквартирного дома за счет средств, привлеченных для строительства другого жилого дома. Последний жилой дом в этой «замкнутой» цепочке имел повышенный риск стать проблемным объектом.

    Согласно новой редакции 214-ФЗ, застройщик имеет право привлекать средства граждан только при наличии одного разрешения на строительство.

    В части организации бухгалтерского учета застройщик будет обязан обеспечить ведение учета денежных средств, уплаченных участниками долевого строительства, отдельно по каждому многоквартирному дому.

    Застройщик не сможет осуществлять деятельность, не связанную с привлечением средств дольщиков и строительством соответствующего объекта. Такая концентрация усилий застройщика на процессе строительства, по мнению законодателя, будет способствовать быстрому и качественному строительству, а также минимизировать риски, связанные с финансовой ответственностью застройщика в других сферах бизнеса, что в конечном итоге отрицательно повлияло на финансирование разработки.

    Однако в реальности и раньше большинство девелоперов практически не «отрывались» от своей основной деятельности, осваивая только виды деятельности, связанные со строительством (оформление дошкольного учреждения, права собственности, ремонт построенных квартир под ключ. основы и др.).

    Значимым шагом в регулировании технических параметров строительства является обязательное наличие экспертизы проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве.

    Отсутствие экспертизы в этой сфере (в основном в области загородного строительства) часто приводило к существенным нарушениям строительных норм и правил.

    Компенсационный фонд

    Застройщик будет обязан вносить взносы в специализированный компенсационный фонд в размере 1,2% от стоимости каждого дошкольного учреждения.

    Некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства», учрежденная Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 декабря 2016 г.1310, в настоящее время преобразовывается в публичную компанию.

    Средства фонда предназначены для достройки проблемных объектов или выплаты денежной компенсации дольщикам. Обязательные взносы в компенсационный фонд заменили ранее существовавшие методы обеспечения обязательств застройщика в виде обязательной банковской гарантии или обязательного страхования гражданской ответственности.

    Тем не менее, разработчик по-прежнему может использовать их добровольно.

    Следует отметить, что ранее применявшаяся система обязательного страхования ответственности застройщика на практике себя не оправдала.По статистике, не было ни одного случая, чтобы на деньги страховщиков достроили проблемный дом или жилой комплекс.

    В этом плане решение законодателя об отмене данного способа обеспечения обязательств застройщика представляется правильным.

    В то же время размер 1,2% от стоимости DDU вполне соответствует суммам, которые застройщики выплачивали страховым компаниям.

    Уже 20 октября 2017 года начала свою работу публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства».

    Нельзя не согласиться с тем, что новый механизм действительно предоставит дольщикам дополнительные гарантии, такая система надежнее действующей. Средства, уже накопленные в фонде, намного проще использовать, чем гипотетический страховой иск или банковские платежи.

    При этом законодатели остались верны себе и принятому ранее общему курсу саморегулирования отдельных сфер бизнеса, возложив ответственность за финансирование работы фонда на участников долевого строительства - застройщиков и граждан.

    Последовательно реализуя политику планового финансирования, законодатели в качестве альтернативы финансовой нагрузке на создание фонда предусмотрели переход девелопера на использование счетов эскроу.

    Важно отметить, что законом определяется максимальный размер компенсации, который определяется как произведение общей площади всех жилых помещений, передаваемых гражданину, участвующему в долевом строительстве (но не более 120 кв.М.) И среднерыночная стоимость 1 кв.м в соответствующем субъекте РФ, стоимость которой определяется в конкретный период федеральным органом исполнительной власти.

    Таким образом, владельцы элитных квартир, площадь которых зачастую превышает 120 квадратных метров, не были полностью защищены. м.

    Кроме того, вопрос вызывает соотношение рыночной стоимости квадратного метра для конкретного застройщика и «средней рыночной стоимости», которая определяется федеральным органом исполнительной власти и может быть существенно ниже реальной.

    Банковский контроль

    Логическим результатом банковского лобби стало наделение коммерческих банков широкими полномочиями, перечень которых будет специально определен Правительством РФ.

    Застройщик обязан открыть счет только в уполномоченном банке, при этом он имеет право иметь только один расчетный счет, через который будут проводиться все расчеты по строительству.

    Все ключевые участники строительства, такие как застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик, должны иметь счета в одном уполномоченном банке.

    Самым спорным нововведением стало правило, согласно которому по каждому платежу застройщика будет проводиться специальный банковский контроль. Банк проверит DDU, другие договоры, связанные со строительством, акты приема-передачи выполненных работ, акты приема-передачи товаров, накладные и т. Д. В случае выявления фиктивных сделок и других нарушений действующего законодательства, банк будет обязан отчитаться перед надзорным органом.

    Предоставление банкам, являющимся коммерческими организациями, наряду с уполномоченным органом исполнительной власти субъектов Российской Федерации надзорных полномочий, уже предусмотренных 214-ФЗ, действительно является неожиданным решением.

    Обширное взаимодействие одних коммерческих структур (девелоперов) с другими коммерческими структурами (банками), особенно когда первые зависят от вторых, почти всегда дает широкое поле для злоупотреблений и коррупции.

    В то же время следует признать, что такой двойной контроль финансовых потоков застройщиков снижает риск вывода активов из строительства и последующего преднамеренного банкротства застройщика.

    Наконец, банковский контроль можно рассматривать как своего рода тест на способность банков контролировать рынок долевого строительства.

    Напомним, согласно Дорожной карте реформирования института долевого строительства с 1 июля 2019 года ожидается полный переход на использование счетов эскроу и / или специальных счетов. Последний факт также вызывает много споров о природе законодательных изменений.

    В частности, указывается, что основным бенефициаром (бенефициаром) введения счетов условного депонирования на первичном рынке недвижимости являются не девелоперы (из-за все более сложных требований к их работе) и не участники долевого строительства (хотя для них снижается риск вложений в строительство, но высока вероятность роста цен на первичную недвижимость) и непосредственно самих банковских структур.

    Например, банк выдает ипотечную ссуду участнику долевого строительства под соответствующую достаточно высокую процентную ставку. Затем, когда участник долевого строительства приобретает квартиру, банк возвращает те же деньги на эскроу-счет. А потом банк снова ссужает застройщику те же деньги на строительство дома, и снова под проценты. При этом сам девелопер по условиям кредитного договора полностью находится под контролем банка.

    Таким образом, фактически не «забирая» деньги из банка, кредитная организация получает возможность получать проценты как от участника долевого строительства, так и от застройщика.

    Выход

    Изменения, внесенные в 214-ФЗ, можно охарактеризовать как существенные. Появились новые требования к созданию и работе застройщиков, финансированию строительства и процессу создания многоквартирных домов, создан новый способ обеспечения обязательств застройщика в виде публично-правовой компании «Фонд защиты. Прав граждан - участников долевого строительства ».

    Очевидным результатом нововведений на практике станет уход с рынка большинства малых и средних строительных компаний, многие из которых не смогут работать по новым правилам. Такие компании будут вынуждены либо перейти на жилищное строительство и схемы жилищного строительства, предварительные договоры, либо передать свои строительные площадки более крупным застройщикам, которые поделятся высвободившимся потенциалом между собой.

    Банковские структуры уже получают важные преференции, с которыми разработчикам придется работать, и с правилами игры, с которыми разработчикам придется считаться.Банки могут получить еще большую выгоду в долгосрочной перспективе в ходе реализации «дорожной карты» Правительства.

    Использование счетов условного депонирования на данный момент не является обязательным, а это значит, что сам институт долевого участия в строительстве продолжает работать.

    В то же время был взят общий курс на замену участия в акционерном капитале банковским кредитованием и другими формами финансирования.

    Очевидно, в то же время могут возникнуть сложности в реализации другого государственного курса - на создание рынка доступного жилья.Ведь монополизация строительного рынка крупными девелоперскими компаниями, усложнение их работы из-за новинок законодательства и банковского контроля, сокращение предложения из-за ухода с рынка многих малых и средних девелоперов, на фоне на фоне роста потребительского спроса, может привести к значительному росту цен на квартиры в строящихся жилых домах.

    Однако однозначно ответить на этот и другие важные вопросы может только практическое применение рассмотренных законодательных нововведений в жизни.

    Дата публикации 11 января 2018

    В России с 1 июля 2018 года вступили в силу долевого строительства , которые закреплены Федеральным законом от 01.07.2018 № 175-ФЗ. Согласно новым правилам, требования к девелоперам ужесточились, как в отношении государственного контроля за их строительной деятельностью, так и в части заключения сделки с дольщиками, а также финансирования строительства жилой недвижимости.

    Изменения в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости... » от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее - 214-ФЗ) применяются только к тем проектам, по которым договоры долевого участия (далее - ДДУ) будут заключены после 1 июля 2018 года .

    Контракты подписанные и зарегистрированные до указанной даты продолжают действовать, и застройщики, получившие разрешение на строительство до 1 июля, смогут заниматься строительством по старым правилам.

    Федеральным законом № 175-ФЗ от 01.07.2018 г. ввести использование счетов условного депонирования, которые станут обязательными с 1 июля 2019 года .

    Следует перейти на использование так называемых счетов условного депонирования для размещения денег самих дольщиков. На первом этапе это будут добровольные решения. Но мы исходим из того, что через год такой переход будет уже обязательным.

    Д. Медведев

    Счета условного депонирования - это специальные банковские счета, предназначенные для хранения при определенных условиях денежных средств граждан, внесенных при покупке жилой недвижимости у застройщика.

    В этом случае банк будет контролировать ход строительства и его стоимость (для предотвращения незаконного присвоения средств), а эскроу-счет является необходимым элементом при кредитовании застройщиков для финансирования проекта. Отмечается, что использование новых механизмов банковской поддержки строительства позволит лучше управлять большинством рисков долевого строительства , чем при заключении сделки на стадии карьера.

    Суть escrow в долевом строительстве заключается в следующем:

    • деньги соинвесторов не передаются напрямую застройщику, как это было раньше, а переводятся на отдельный счет новостройки , где находится квартира куплен;
    • эти средства не могут быть использованы застройщиком до окончания строительства;
    • после передачи дома средства на счете условного депонирования могут быть использованы застройщиком для погашения ссуды до того, как банк профинансировал его строительные работы, а оставшаяся часть будет считаться прибылью ;
    • Если девелопер обанкротится, деньги будут возвращены гражданам , что устраняет проблему обманутых дольщиков.

    Однако переход на счета эскроу не исключает возникновения еще одной проблемы - возможности закрытия банка. Чтобы не допустить этого, деньги дольщиков будут застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов, максимальная сумма возмещения составит 10 млн руб. на одну квартиру в одном доме.

    Переход разработчиков на использование счетов условного депонирования

    Законодатели сейчас всячески подталкивают разработчиков перейти на механизм счетов условного депонирования ... Для тех, кто совершает переход, он продолжил снижать некоторые требования и предоставлять ряд преимуществ:

    • Во-первых, если разработчик оформляет и работает через счет условного депонирования, при увеличении продаж ставка на строительный кредит может быть уменьшен (примерно до 5%). Это связано с тем, что по мере поступления средств на счет (от заключения сделок с гражданами) накапливается сумма, которая в конечном итоге будет гарантированно выплачена в банк.
    • Во-вторых, переход на счета escrow позволяет вести строительство только в зависимости от финансирования банка, объем продаж не влияет на темпы строительства.
    • В-третьих, финансируемое банком строительство более привлекательно для покупателей квартир за счет страхования и благоприятных условий для хранения средств.

    По данным РБК, в настоящее время утверждены лица, имеющие право открывать эскроу-счета (их список опубликован на сайте ЦБ), в том числе Сбербанк, Бинбанк, Альфа-Банк, Райффайзенбанк и др.

    Что будет с долевым строительством и дошкольным образованием с 1 июля 2019 года?

    Перейти к Финансирование проекта в жилищном строительстве заканчивается 1 июля 2019 года, что свидетельствует о том, что застройщикам запрещено заключать сделки с дольщиками по старым правилам. Это означает, что привлечение средств от граждан будет возможно только через счета эскроу (для каждого акционера есть отдельный счет).

    К 31 декабря 2020 года планируется, что доля договоров, заключенных с использованием эскроу-счетов, составит 95%.

    Однако для проектов, для которых было получено разрешение на строительство до внесения изменений в 214-ФЗ , новые правила не применяются, и продажа квартир в таких жилых комплексах будет оформлена заключением DDU по старой методике.

    Поскольку невозможно открыть счета эскроу без участия банка, договор капитала также ждут изменений. Данный договор в прежней форме устарел и не соответствует новым требованиям в сфере долевого строительства.Договор становится трехсторонним, - акционер, девелопер, банк - что, соответственно, повлечет изменение и дополнение условий договора. Также вероятно, что документ будет называться иначе.

    Переход на проектное финансирование несомненно означает начало процесса отмена долевого строительства , который, по прогнозам законодателей, перестанет существовать к 2021 году.

    Как изменится цена на недвижимость после отмены долевое участие

    На вопрос - подорожают ли квартиры после отмены долевого строительства - специалисты и специалисты по жилищному строительству дают неоднозначные ответы.Мнения по этому поводу разделились:

    • Некоторые считают, что рост цен на жилье может быть значительным. Объясняется это тем, что участие банков (проценты по кредиту под строительство, стоимость использования эскроу-счетов и т.

    Оставить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *