215 — что это и чем отличается от ФЗ-214?
Содержание:
Фото: pixabay.com
- Чем отличаются законы 214-ФЗ и 215-ФЗ
- Как работает 214-ФЗ
- Как действует 215-ФЗ
- Какой вариант лучше?
Чем отличаются законы 214-ФЗ и 215-ФЗ
Федеральный закон 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” — это документ, который на протяжении последних полутора десятилетий является основным для застройщиков и покупателей жилья. С 1 июля 2019 года начали действовать последние важные поправки в этот закон, которые ввели понятие проектного строительства. Об его особенностях мы расскажем ниже.
Закон 215-ФЗ “О жилищных накопительных кооперативах”, подписанный тогда же — 30 декабря 2004 года — заметно отличается от предыдущего документа. Об этих различиях нужно знать.
Как работает 214-ФЗ
Деньги лежат на эскроу-счете до сдачи дома, и застройщик не может сбежать с ними, оставив вас ни с чем. В его интересах сдать дом вовремя или даже досрочно, чтобы получить деньги дольщиков.
Закон также требует, чтобы у строительной компании имелся собственный капитал — не меньше 10% проектной стоимости строительства объекта. Возможности покупки квартиры на начальных стадиях строительства сохраняются.
Не получая денег от дольщиков, девелопер может либо строить многоквартирный дом на свои средства, либо привлекать банковские кредиты.
Такая схема максимально защищает покупателей от потери денег.
Закон 214-ФЗ обязывает строго оговаривать в договоре сроки сдачи дома и оплаты квартиры покупателем, полную стоимость квартиры, гарантийные сроки и т.д.
Как действует 215-ФЗ
215-й закон предусматривает создание жилищного накопительного кооператива (ЖНК), участие в нем дольщиков и описывает взаимоотношения участников кооператива с самим ЖНК.
Порядок вступления в кооператив описывает устав этой организации и Жилищный кодекс РФ, но не сам закон 215-ФЗ. Чтобы вступить в кооператив, нужно подать заявление, уплатить вступительный членский взнос и первый паевой взнос. Сведения об участнике вносятся в госреестр юрлиц.
Устав кооператива может предусматривать всевозможные обязательства его участников.
Какой вариант лучше?
В Сочи немало объектов, которые строятся по 215-ФЗ, то есть в формате кооператива. При этом риелторы особенно не упоминают об этом или говорят, что это почти то же самое, что строительство по 214-ФЗ. Конечно, это не так. Нужно помнить о преимуществах и недостатках каждого из законов.
При проектном строительстве по 214-ФЗ банк, на счетах которого размещаются деньги дольщиков, контролирует расходование средств и может отказать в нецелевых операциях.
Застройщик по этому закону обеспечивает свои обязательства при помощи залога, поручительства или страхования ответственности на случай банкротства.
Для вас как покупателя квартиры все это означает такие гарантии:
- Деньги будут полностью возвращены, если застройщик прекратил свою деятельность.
- Вам оплатят убытки, неустойку, штрафы и пени, если застройщик сорвет сроки сдачи дома или как-то еще исполнит свои обязательства ненадлежащим образом.
Заключая договор по 215-ФЗ, вы вступаете в кооператив и соглашаетесь на его правила, прописанные в уставе. Ничего незаконного в этом нет, а жилье в кооперативах обычно более привлекательно по стоимости квадратного метра. Это легко объяснить — при такой форме строительства отсутствует страхование, уплата НДС, в работах могут участвовать менее дорогие подрядчики (обычно это бригады, работающие за наличку) и т.д.
Купить жилье по 215-ФЗ можно на средства материнского капитала, доступна ипотека. Чаще всего в форме кооператива строятся дома небольшой этажности, которые возводятся в короткие сроки.
Однако риски в таком случае ощутимо более серьезные. Отсутствует страховка, чиновники могут вообще не принять объект в эксплуатацию и т.д.
Участник кооператива может вернуть вложенные деньги, только покинув его.
И то при условии, что необходимые средства есть на счету ЖНК. Если деньги там отсутствуют — вернуть свои средства не удастся. Практически каждый юридический вопрос решается по уставу кооператива.
Таким образом, закон 214-ФЗ — это намного более спокойный вариант приобретения квартиры в Сочи или любом другом городе страны. Он гораздо лучше защищает ваши права и дает намного больше гарантий. Участие в кооперативе вполне законно и обычно позволяет купить жилье дешевле, но нужно помнить о существующих рисках и возможных неудобствах.
Понравилась статья? Поделись с друзьями!В чем смысл поправок в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»?
В чем смысл поправок в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»?
С 1 июля вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве 214-ФЗ.
1. Главное изменение касается непосредственно системы финансирования жилищного строительства.
Долевое участие, при котором покупатели жилья инвестируют средства в стройку, будет упразднено с 1 июля 2019 года. На смену деньгам граждан придет банковский кредит. Большинство других поправок вводят новые требования к застройщикам, без соблюдения которых они лишаются права привлекать средства покупателей. По оценке экспертов, наиболее чувствительными для рынка недвижимости станут пять новых норм.
Свыше 74% всех инвестиций в жилищное строительство в России – это средства покупателей, которые подписали с застройщиками договоры долевого участия (ДДУ). После 1 июля 2019 года девелоперские компании не смогут привлекать деньги дольщиков напрямую. Средства покупателей уйдут на специальные банковские счета – эскроу, то есть окажутся в доверительном хранении банка. Пока застройщик не введет дом в эксплуатацию и как минимум один покупатель не оформит квартиру в собственность, банк не переведет деньги застройщику.
Предполагается, что, пока средства, полученные от дольщиков, лежат на эскроу-счетах, компании будут строить на целевые банковские кредиты.
Банк-держатель эскроу-счетов выделит деньги на строительство жилого комплекса. Это называется проектное финансирование.
«Между вливаниями в проект покупателей и банковским финансированием есть принципиальная разница, которая заключается в стоимости привлекаемых средств.
Денежный поток с продаж по ДДУ сразу шел на покрытие операционных расходов, в том числе и по обслуживанию кредитов на строительство. Банковское финансирование предоставляется под процент: застройщик обязан возвращать кредит, что увеличивает себестоимость проекта. Величина ставок по проектному финансированию и конкретные условия кредитования пока неизвестны. Как предполагается, 3% годовых будут начисляться на сумму, эквивалентную сгенерированным деньгам на эскроу-счетах. Остальная сумма кредита будет выдаваться по рыночным ставкам не ниже 10-12% годовых. Таким образом, самые дорогие деньги застройщик займет на начальной стадии реализации проекта, когда привлечение дольщиков только начинается, а капитальные затраты уже высоки.
Едва ли кредит для большинства застройщиков будет выдаваться по ставкам ниже рынка.
Уже с 1 июля 2018 года у застройщиков появился выбор. Девелоперы могут перейти на использование эскроу-счетов добровольно, и в этом случае они освобождаются от новых требований законодательства о долевом строительстве. А если застройщики будут и дальше привлекать средства покупателей напрямую (до 1 июля 2019 года), для всех новых жилых комплексов, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года, применяются новые требования 214-ФЗ.
2. Ограничение по опыту работы
В новой редакции закона о долевом строительстве вводится понятие «специализированный застройщик». К таким застройщикам государство предъявляет два требования.
Во-первых, у компании должен быть опыт строительства многоквартирных домов (площадью не менее 10 тыс. кв. метров) больше трех лет.
Как именно компания получила такой опыт, неважно. Специализированным застройщиком может стать и девелопер (то есть технический заказчик строительства), и генеральный подрядчик.
Это требвание помешает выйти на рынок новым девелоперам. Для того чтобы начать новый бизнес в жилищном строительстве, инвестору придется покупать юридическое лицо с трехлетним опытом работы, а это поднимает расходы на проект.
Второе требование не изменилось. Специализированный застройщик владеет правами на стройплощадку, а также привлекает средства дольщиков. Сохраняется ситуация, при которой фактическим инвестором строительства (девелопером) и компанией, владеющей землей и привлекающей средства дольщиков (застройщиком), могут быть разные юридические лица.
3. Административные расходы – не более 10%
Новые требования прямо регулируют финансовые параметры бизнеса. В частности, застройщик не может потратить на административные и прочие сопутствующие расходы больше 10% от общей стоимости строительства за весь его период. В число таких затрат входит оплата услуг уполномоченного банка по обслуживанию единого расчетного счета проекта; выплата заработной платы, налогов и отчислений; оплата услуг коммерческой организации, выполняющей роль исполнительного органа застройщика; расходы на рекламу, коммунальные услуги, связь, аренду помещений, оборудование для организации рабочих мест.
Расходы застройщика контролирует банк. Тот банк, где у застройщика открыт счет, получает право блокировать любую операцию, если она противоречит закону о долевом строительстве. Фактически банк будет вести учет всех административных расходов застройщика, пока они не достигнут 10% от стоимости строительства. Если застройщик попытается превысить лимит в 10%, банк запретит такую операцию.
4. Авансовые платежи – не более 30%
Ограничивается и размер авансовых платежей, который застройщик может направить своим подрядчикам. Речь идет о предварительной оплате таких работ, как строительство многоквартирных домов, подготовка проектной документации и ее экспертиза, выполнение инженерных изысканий, строительство и реконструкция инженерно-технического обеспечения на участке, подготовка документации по планировке территории.
5. Нарушение сроков – запрет на новые проекты
Государство вводит строгие меры к застройщикам, которые нарушают сроки ввода жилья.
Так, власти могут отказать в выдаче заключения о соответствии (ЗОС). ЗОС – это важный документ, который подтверждает, что власти проверили застройщика и установили, что он соответствует нормам 214-ФЗ. Только получив эту бумагу, девелопер может зарегистрировать первый ДДУ и начать привлекать средства покупателей. Теперь, если сроки сдачи хотя бы одного объекта застройщика нарушены на три месяца и более, стройнадзор не оформит застройщику ЗОС на новый проект.
Здесь речь идет о сроках завершения строительства, указанных в проектной декларации, а не о времени передачи жилья дольщикам. Разница в том, что даты передачи застройщик обычно прописывает со значительным запасом, чтобы не возникла просрочка, которая дает покупателю право требовать компенсаций или расторжения ДДУ. Срок строительства, как правило, указывается реальный, потому что чем быстрее застройщик обещает построить жилье, тем оно привлекательнее для покупателей. Кроме того, у разрешения на строительство тоже ограниченный срок действия.
Таким образом, теперь, нарушив сроки строительства, застройщик может потерять право начинать новые проекты.
С одной стороны, такая жесткая мера, как фактический запрет на старт новых проектов при нарушении сроков ввода в других, будет способствовать повышению дисциплины застройщиков. Вместе с тем нужно понимать, что данная мера осложнит работу крупных девелоперов, портфель которых насчитывает десятки проектов и строящихся многоквартирных домов. Нарушение срока ввода лишь в одном объекте может парализовать расширение деятельности такого игрока. Кроме того, не следует сбрасывать со счетов психологический фактор: как только потенциальные покупатели узнают о каких-либо проблемах у застройщика, это сразу приводит к спаду спроса в его проектах. Таким образом, данная мера создает существенные риски для некоторых девелоперов».
Vestfrost FZ 214 W технические характеристики
Общие
| Vestfrost | |
| FZ 214 W | 7043 | |
| винный шкаф | |
| 5703540150260 | |
| Английский | 900 10|
| EN — 68 (PDF) |
Дизайн
| Размещение прибора | Отдельностоящий | Цвет корпуса | Черный |
| Цвет салона | Черный |
| Количество дверей | 1 дверь(и) |
| Дверь петля | Правая |
| Перенавешиваемые двери | ✓ |
| Тип стекла | Анти-УФ |
| Количество полок | 5 полок |
| Материал полок | Дуб |
| Встроенный -внутренний вентилятор | ✓ |
Производительность
| Количество бутылок | 147 бутылок |
| Тип продукта | Com Винный холодильник pressor |
| Антивибрационная система | ✓ |
| Функция разморозки | ✓ |
| Количество температурных зон | — |
| Диапазон температур (зона 1) | 5 — 22 °C |
| Фильтрация | ✓ |
| Тип фильтра | Угольный |
| Климатический класс | SN-ST |
| Шум класс эмиссии | C |
| Уровень шума | 40 дБ |
Эргономика
| Сигнализация температуры | ✓ |
| Сигнализация открытой двери | ✓ |
| Тип лампы | 9002 3 светодиода|
| Освещение салона | ✓ |
| Замок | ✓ |
| Регулируемые ножки | ✓ | Длина шнура | 2,1 м |
| Встроенный дисплей | ✓ |
Питание
| Подключенная нагрузка | 200 Вт |
| Входное напряжение переменного тока | 220–240 В |
| 7 Вт | |
| Годовое потребление энергии | 166 кВтч |
| Класс энергоэффективности | G |
| Шкала энергоэффективности | от A до G 9 0009 |
Вес и размеры
| Ширина | 595 мм |
| Глубина | 605 мм |
| Высота | 1560 мм |
Морозильник 90 003
| Встроенный морозильник | — |
Кабель DirectSync iPAQ 214 (полиуретановые кабели)
Политика возврата денег в течение 30 дней: продукты, приобретенные непосредственно у BoxWave Corporation, имеют право для нашей 30-дневной политики возврата денег.
Товары могут быть возвращены для замены или возврата
в течение 30 дней с даты поставки. Перед возвратом товара (ов) необходимо получить RMA от
Служба поддержки клиентов BoxWave. Этот номер RMA должен быть указан на внешней стороне возвращаемой упаковки.
Возвраты, отправленные без RMA, могут не иметь права на возврат или обмен.Чтобы получить полный возврат стоимости покупки или обмен, возвращенный продукт должен быть определен BoxWave Corporation находится в состоянии, пригодном для пополнения запасов. Чтобы продукт считался пригодным для пополнения, он должны быть в оригинальной упаковке, а все детали и аксессуары должны быть чистыми, неиспользованными и неповрежденными. состояние. Возвращаемый пакет также должен содержать действительный номер RMA, выданный BoxWave. Корпорация.
Если возвращенная посылка не соответствует вышеуказанным требованиям, может взиматься плата за пополнение запасов в размере до 25%.
быть заряженным. Эта плата будет определяться в зависимости от состояния возвращаемых товаров. Однажды
была применена плата за пополнение запасов, возврат или обмен могут быть предоставлены на остаток покупки
цена.
Стоимость доставки и обработки будет возмещена только в том случае, если возврат является результатом (а) дефекта производителя или провал; (b) повреждение при транспортировке; (c) неправильная отгрузка; или (d) ложно рекламируемых продуктов, как это определено Корпорация BoxWave. Причина должна быть указана при подаче запроса RMA и должна быть указано в RMA.
Следующие исключения являются исключениями из общей политики возврата и имеют особые правила политики возврата:
- Продукты ClearTouch не подлежат возврату, если пластиковые подложки были удалены или повторно прикреплены в любое время
- Покупки программного обеспечения не подлежат возврату или возмещению
- Любые товары «Окончательная распродажа», помеченные как «Этот товар не подлежит обмену или возврату», не подлежат возврату, возврату или обмену.
