Фз 214 13 ст – » » 30.12.2004 N 214- ( ) /

Содержание

Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом - с изменениями, проверено 05.07.2019 - О долевом строительстве (214-ФЗ) - Законы Российской Федерации

Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом

1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьёй 15.4 настоящего Федерального закона.

2. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

3. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьёй 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.

4. Утратил силу. - Федеральный закон от 18.07.2006 N 111-ФЗ.

5. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

6. Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения обязательств застройщика по целевому кредиту на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается при одновременном соблюдении следующих условий:

  • 1) залогодержателем имущества, указанного в частях 1 - 3 настоящей статьи, является банк;
  • 2) от указанного в пункте 1 настоящей части залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счёт заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи;
  • 3) утратил силу. - Федеральный закон от 25.12.2018 N 478-ФЗ.

7. После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата целевого кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счёт заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

7.1. В случаях, предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с полученными от банков целевыми кредитами указанной в проектной декларации стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

8. С момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьёй 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

8.1. Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьёй 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

9. К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учётом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

dogovor-urist.ru

Статья 14 ФЗ 214 (ДДУ) с комментариями 2017: последняя редакция.

1. Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:

  1. наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
  2. прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

2. Взыскание на предмет залога может быть обращено в сроки, установленные частью 1 настоящей статьи, независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона.

3. Утратил силу. — Федеральный закон от 18.07.2006 N 111-ФЗ.

Комментарий к Статье 14 214-ФЗ

Нормами статьи установлены особенности обращения взыскания на имущество, которое является предметом залога на основании ч. 1 — 3 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.

1. Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через 6 месяцев после:

1) наступления предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором участия в долевом строительстве срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Общие правила обращения взыскания на предмет ипотеки установлены в Федеральном законе от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (гл. IX «Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке», гл. Х «Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание»).

2. Взыскание на предмет залога может быть обращено в сроки, установленные частью 1 комментируемой статьи, независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед залогодержателями, указанными в ч. 6 и 7 ст. 13 Закона N 214-ФЗ, т.е. независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед банками по возврату кредитов (целевых займов) по кредитным договорам (или договорам целевого займа), заключенным как до, так и после заключения застройщиком договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена, если иное не предусмотрено федеральным законом, в обеспечение:

— обязательства по кредитному договору,
— обязательства по договору займа
— иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре,
— обязательства, основанного на причинении вреда.

По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее (см. п. 1 ст. 819 ГК РФ). Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным (см. ст. 820 ГК РФ).

По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. Иностранная валюта и валютные ценности могут быть предметом договора займа на территории РФ с соблюдением правил статей 140, 141 и 317 ГК РФ (см. ст. 807 ГК РФ).
3. При обращении взыскания на предмет залога застройщик и залогодержатели, указанные в ч. 6 и 7 ст. 13 Закона N 214-ФЗ (т.е. банки, предоставившие кредиты или целевые займы застройщику как до, так и после заключения застройщиком договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства), в полном объеме несут солидарную ответственность по обязательствам застройщика, исполнение которых обеспечено залогом в соответствии с ч. 4 ст. 13 Закона N 214-ФЗ, т.е. по следующим обязательствам застройщика:

— возвратить денежные средства, внесенные участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Законом N 214 ФЗ и (или) договором участия в долевом строительстве;
— уплатить участнику долевого строительства денежные средства, причитающиеся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иные денежные средства, причитающиеся ему в соответствии с договором участия в долевом строительстве и (или) федеральными законами.

 

Другой комментарий к Ст. 14 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (ДДУ)

1. В Законе N 214-ФЗ установлены специальные правила обращения взыскания на предмет залога. При этом общие правила об обращении взыскания на предмет залога применяются только в той части, которая не противоречит комментируемой статье Закона N 214-ФЗ .

———————————

См.: ст. 348 — 349 Гражданского кодекса РФ.

Напомним, что к предметам залога в силу закона законодатель относит:

1) застраиваемый застройщиком земельный участок (при наличии права собственности) или право аренды (субаренды) застройщика на этот участок — от даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;

2) объект незавершенного строительства — от даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;

3) объект долевого строительства — от даты ввода здания в эксплуатацию .

———————————

См.: пункты 1 — 3 статьи 13 Закона N 214-ФЗ.

Обращение взыскания на предмет залога — это специальная процедура, которая предшествует процедуре реализации заложенного имущества . Должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно .

———————————

См.: глава IX и пункт 1 ст. 56 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

См.: пункт 4 ст. 348 Гражданского кодекса РФ.

Обратим внимание, что обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке допускается на основании соглашения залогодателя и залогодержателя, если иное не предусмотрено законом .

———————————

См.: пункт 2 ст. 349 Гражданского кодекса РФ.

Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке допускается в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или если права залогодержателя удостоверены закладной .

———————————

См.: пункт 1 ст. 55 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Поскольку комментируемым Законом N 214-ФЗ не установлено запрета на внесудебный порядок обращения взыскания и не указано, что взыскание обращается исключительно в судебном порядке, то обращение взыскания на предмет залога может состояться во внесудебном порядке, если это предусмотрено условиями договоров участия в долевом строительстве между застройщиком и залогодержателями.

Законодатель установил, что взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после наступления любого из двух событий, указанных в комментируемой правовой норме.

К первому такому событию относится истечение срока передачи объекта долевого строительства. Подчеркнем, что срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства должен быть выражен определенно, так как является существенным условием договора участия в долевом строительстве .

———————————

См.: подпункт 2 части 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ.

Этот срок может выражаться в договоре либо конкретной календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Также такой срок может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить .

———————————

См.: ст. 190 Гражданского кодекса РФ.

В случае отсутствия срока передачи объекта долевого строительства либо некорректного указания в договоре такого срока сделка признается незаключенной .

———————————

См.: пункт 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ.

Вторым возможным событием, с которым связан срок обращения взыскания на предмет залога, является прекращение или приостановление застройщиком строительства здания при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства в установленный договором срок.

В действующем законодательстве не содержится дефиниции понятия «прекращение строительства». Под этим термином, очевидно, следует понимать истечение срока действия разрешения на строительство при отсутствии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства, а также при отсутствии продления срока действия разрешения на строительство .

———————————

См.: пункты 19, 20 ст. 51 и ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

Под приостановкой работ следует, очевидно, понимать консервацию объекта строительства . Разница между понятием «консервация объекта строительства» и понятием «прекращение строительства» заключается в том, что при консервации срок действия разрешения на строительство, как правило, еще не истек.

———————————

См.: ст. 752 Гражданского кодекса РФ.

Условия консервации объекта строительства обычно определяются договором генерального подряда на строительство здания. В рамках консервации объекта строительства обычно осуществляется демонтаж строительного оборудования и техники на строительной площадке, прекращается ведение всех видов строительных работ.

Факт консервации подтверждается юридическими документами, которые оформляются в рамках договора генерального подряда на строительство объекта (акты о консервации объекта, соглашения, платежные документы об оплате соответствующих работ и т.д.).

Проблема в том, что кроме этого факта участнику долевого строительства для обращения взыскания на предмет залога по этому основанию необходимо также доказать факт наличия обстоятельств, свидетельствующих о том, что объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства в согласованный срок.

Темпы строительства обычно определяются в специальном графике строительства, который является неотъемлемой частью договора генерального подряда на строительство здания. В случае приостановления строительства сроки строительства в данном графике могут быть существенно изменены.

Вместе с тем следует отдавать себе отчет в том, что срок передачи объекта долевого строительства и срок завершения строительства — это с точки зрения Закона N 214-ФЗ различные сроки. То есть если срок завершения строительства существенно продлевается, то в каждом конкретном случае необходимо оценивать, насколько это повлияет на нарушение застройщиком срока передачи объекта долевого строительства. Такая оценка должна быть квалифицированной, и, как правило, ее обоснованность необходимо подтверждать суду путем представления заключения независимой строительной экспертизы.

Провести подобную экспертизу может быть проблематично при отсутствии возможности для участников долевого строительства доступа на строительную площадку. В таком доступе застройщик имеет полное право участникам долевого строительства отказать , если соответствующая обязанность застройщика не будет предусмотрена договором. В этом случае доступ независимых экспертов на строительную площадку может быть обеспечен на основании мотивированного определения суда в рамках после возбуждения судебного дела.

———————————

См.: часть 6 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ.

2. Эта правовая норма применяется только при наличии последующего залога . Суть нормы заключается в том, что вне зависимости от исполнения своих обязательств застройщиком перед другими залогодержателями застройщик отвечает перед участниками долевого строительства своим заложенным имуществом в случаях, предусмотренных частью 1 комментируемой статьи.

———————————

См.: части 6 и 7 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (залог в силу закона), соответственно, применяются правила о залоге, возникающем в силу договора о залоге, если федеральным законом не установлено иное .

———————————

См.: пункт 2 ст. 1 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Таким образом, при обращении взыскания по требованию, обеспеченному последующей ипотекой, допускается одновременное досрочное взыскание по требованию, обеспеченному предшествующей ипотекой . Возможен и противоположный вариант .

———————————

См.: пункт 2 ст. 46 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

См.: пункт 3 ст. 46 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить других залогодержателей. Это надлежит сделать до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей или последующей ипотеке .

———————————

См.: пункт 4 ст. 46 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Проблема в том, что чаще всего залогодержателю при долевом строительстве неизвестен точный состав других залогодержателей, их паспортные данные, а также адреса постоянной регистрации.

Особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, установлены в статье 15 Закона N 214-ФЗ.

3. Часть 3 комментируемой статьи утратила свою юридическую силу с 20 июля 2006 года . Ранее в этой правовой норме устанавливалась при последующем залоге солидарная ответственность залогодержателей по обязательствам застройщика перед участниками долевого строительства. Данное правило, по сути, блокировало в период с 1 апреля 2005 года по 20 июля 2006 года предоставление для застройщиков кредитов, так как кредитные учреждения оказались не готовы нести такую ответственность за застройщиков. Во многом по этой причине это правило было отменено.

zastroy.advokati-moscow.ru

Статья 13. ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве». Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом

[Закон "Об участии в долевом строительстве..."] [Статья 13 ФЗ №214]
Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" , N 214-ФЗ | ст 13

1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

2. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

3. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.

4. Утратил силу.

5. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

6. Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 — 3 настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:

1) залогодержателем имущества, указанного в частях 1 — 3 настоящей статьи, является банк;

2) от указанного в пункте 1 настоящей части залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

7. После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 — 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

7.1. В случаях, предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с полученными от банков кредитами указанной в проектной декларации стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

8. С момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

8.1. Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

9. К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

ст. 12.1 | ФЗ №214 | ст. 14


Позиция Верховного суда РФ и иных государственных органов

«Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (Президиум Верховного Суда РФ 04.12.2013).

«Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (Президиум Верховного Суда РФ 19.07.2017).


Рекомендованный материал на нашем сайте

Неустойка по ДДУ

Калькулятор расчета неустойки по ДДУ

Признание права собственности на квартиру в долевом строительстве

Включение в реестр требований передачи квартиры при банкротстве застройщика

 

Сохраните, чтобы не потерять.

Facebook

Twitter

Вконтакте

Одноклассники

Google+

moj-jurist.ru

Федеральный закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

На главную | База 1 | База 2 | База 3
Поиск по реквизитамПоиск по номеру документаПоиск по названию документаПоиск по тексту документа
Искать все виды документовДокументы неопределённого видаISOАвиационные правилаАльбомАпелляционное определениеАТКАТК-РЭАТПЭАТРВИВМРВМУВНВНиРВНКРВНМДВНПВНПБВНТМ/МЧМ СССРВНТПВНТП/МПСВНЭВОМВПНРМВППБВРДВРДСВременное положениеВременное руководствоВременные методические рекомендацииВременные нормативыВременные рекомендацииВременные указанияВременный порядокВрТЕРВрТЕРрВрТЭСНВрТЭСНрВСНВСН АСВСН ВКВСН-АПКВСПВСТПВТУВТУ МММПВТУ НКММПВУП СНЭВУППВУТПВыпускГКИНПГКИНП (ОНТА)ГНГОСТГОСТ CEN/TRГОСТ CISPRГОСТ ENГОСТ EN ISOГОСТ EN/TSГОСТ IECГОСТ IEC/PASГОСТ IEC/TRГОСТ IEC/TSГОСТ ISOГОСТ ISO GuideГОСТ ISO/DISГОСТ ISO/HL7ГОСТ ISO/IECГОСТ ISO/IEC GuideГОСТ ISO/TRГОСТ ISO/TSГОСТ OIML RГОСТ ЕНГОСТ ИСОГОСТ ИСО/МЭКГОСТ ИСО/ТОГОСТ ИСО/ТСГОСТ МЭКГОСТ РГОСТ Р ЕНГОСТ Р ЕН ИСОГОСТ Р ИСОГОСТ Р ИСО/HL7ГОСТ Р ИСО/АСТМГОСТ Р ИСО/МЭКГОСТ Р ИСО/МЭК МФСГОСТ Р ИСО/МЭК ТОГОСТ Р ИСО/ТОГОСТ Р ИСО/ТСГОСТ Р ИСО/ТУГОСТ Р МЭКГОСТ Р МЭК/ТОГОСТ Р МЭК/ТСГОСТ ЭД1ГСНГСНрГСССДГЭСНГЭСНмГЭСНмрГЭСНмтГЭСНпГЭСНПиТЕРГЭСНПиТЕРрГЭСНрГЭСНсДИДиОРДирективное письмоДоговорДополнение к ВСНДополнение к РНиПДСЕКЕНВиРЕНВиР-ПЕНиРЕСДЗемЕТКСЖНМЗаключениеЗаконЗаконопроектЗональный типовой проектИИБТВИДИКИМИНИнструктивное письмоИнструкцияИнструкция НСАМИнформационно-методическое письмоИнформационно-технический сборникИнформационное письмоИнформацияИОТИРИСОИСО/TRИТНИТОсИТПИТСИЭСНИЭСНиЕР Республика КарелияККарта трудового процессаКарта-нарядКаталогКаталог-справочникККТКОКодексКОТКПОКСИКТКТПММ-МВИМВИМВНМВРМГСНМДМДКМДСМеждународные стандартыМетодикаМетодика НСАММетодические рекомендацииМетодические рекомендации к СПМетодические указанияМетодический документМетодическое пособиеМетодическое руководствоМИМИ БГЕИМИ УЯВИМИГКМММНМОДНМонтажные чертежиМос МУМосМРМосСанПинМППБМРМРДСМРОМРРМРТУМСанПиНМСНМСПМТМУМУ ОТ РММУКМЭКННАС ГАНБ ЖТНВННГЭАНДНДПНиТУНКНормыНормы времениНПНПБНПРМНРНРБНСПНТПНТП АПКНТП ЭППНТПДНТПСНТСНЦКРНЦСОДМОДНОЕРЖОЕРЖкрОЕРЖмОЕРЖмрОЕРЖпОЕРЖрОКОМТРМОНОНДОНКОНТПОПВОПКП АЭСОПНРМСОРДОСГиСППиНОСНОСН-АПКОСПОССПЖОССЦЖОСТОСТ 1ОСТ 2ОСТ 34ОСТ 4ОСТ 5ОСТ ВКСОСТ КЗ СНКОСТ НКЗагОСТ НКЛесОСТ НКМОСТ НКММПОСТ НКППОСТ НКПП и НКВТОСТ НКСМОСТ НКТПОСТ5ОСТНОСЭМЖОТРОТТПП ССФЖТПБПБПРВПБЭ НППБЯПВ НППВКМПВСРПГВУПереченьПиН АЭПисьмоПМГПНАЭПНД ФПНД Ф СБПНД Ф ТПНСТПОПоложениеПорядокПособиеПособие в развитие СНиППособие к ВНТППособие к ВСНПособие к МГСНПособие к МРПособие к РДПособие к РТМПособие к СНПособие к СНиППособие к СППособие к СТОПособие по применению СППостановлениеПОТ РПОЭСНрППБППБ-АСППБ-СППБВППБОППРПРПР РСКПР СМНПравилаПрактическое пособие к СППРБ АСПрейскурантПриказПротоколПСРр Калининградской областиПТБПТЭПУГПУЭПЦСНПЭУРР ГазпромР НОПРИЗР НОСТРОЙР НОСТРОЙ/НОПР РСКР СМНР-НП СРО ССКРазъяснениеРаспоряжениеРАФРБРГРДРД БГЕИРД БТРД ГМРД НИИКраностроенияРД РОСЭКРД РСКРД РТМРД СМАРД СМНРД ЭОРД-АПКРДИРДМРДМУРДПРДСРДТПРегламентРекомендацииРекомендацияРешениеРешение коллегииРКРМРМГРМДРМКРНДРНиПРПРРТОП ТЭРС ГАРСНРСТ РСФСРРСТ РСФСР ЭД1РТРТМРТПРУРуководствоРУЭСТОП ГАРЭГА РФРЭСНрСАСанитарные нормыСанитарные правилаСанПиНСборникСборник НТД к СНиПСборники ПВРСборники РСН МОСборники РСН ПНРСборники РСН ССРСборники ценСБЦПСДАСДАЭСДОССерияСЗКСНСН-РФСНиПСНиРСНККСНОРСНПСОСоглашениеСПСП АССП АЭССправочникСправочное пособие к ВСНСправочное пособие к СНиПСправочное пособие к СПСправочное пособие к ТЕРСправочное пособие к ТЕРрСРПССНССЦСТ ССФЖТСТ СЭВСТ ЦКБАСТ-НП СРОСТАСТКСТМСТНСТН ЦЭСТОСТО 030 НОСТРОЙСТО АСЧМСТО БДПСТО ВНИИСТСТО ГазпромСТО Газпром РДСТО ГГИСТО ГУ ГГИСТО ДД ХМАОСТО ДОКТОР БЕТОНСТО МАДИСТО МВИСТО МИСТО НААГСТО НАКССТО НКССТО НОПСТО НОСТРОЙСТО НОСТРОЙ/НОПСТО РЖДСТО РосГеоСТО РОСТЕХЭКСПЕРТИЗАСТО САСТО СМКСТО ФЦССТО ЦКТИСТО-ГК "Трансстрой"СТО-НСОПБСТПСТП ВНИИГСТП НИИЭССтП РМПСУПСССУРСУСНСЦНПРТВТЕТелеграммаТелетайпограммаТематическая подборкаТЕРТЕР Алтайский крайТЕР Белгородская областьТЕР Калининградской областиТЕР Карачаево-Черкесская РеспубликаТЕР Краснодарского краяТЕР Мурманская областьТЕР Новосибирской областиТЕР Орловской областиТЕР Республика ДагестанТЕР Республика КарелияТЕР Ростовской областиТЕР Самарской областиТЕР Смоленской обл.ТЕР Ямало-Ненецкий автономный округТЕР Ярославской областиТЕРмТЕРм Алтайский крайТЕРм Белгородская областьТЕРм Воронежской областиТЕРм Калининградской областиТЕРм Карачаево-Черкесская РеспубликаТЕРм Мурманская областьТЕРм Республика ДагестанТЕРм Республика КарелияТЕРм Ямало-Ненецкий автономный округТЕРмрТЕРмр Алтайский крайТЕРмр Белгородская областьТЕРмр Карачаево-Черкесская РеспубликаТЕРмр Краснодарского краяТЕРмр Республика ДагестанТЕРмр Республика КарелияТЕРмр Ямало-Ненецкий автономный округТЕРпТЕРп Алтайский крайТЕРп Белгородская областьТЕРп Калининградской областиТЕРп Карачаево-Черкесская РеспубликаТЕРп Краснодарского краяТЕРп Республика КарелияТЕРп Ямало-Ненецкий автономный округТЕРп Ярославской областиТЕРрТЕРр Алтайский крайТЕРр Белгородская областьТЕРр Калининградской областиТЕРр Карачаево-Черкесская РеспубликаТЕРр Краснодарского краяТЕРр Новосибирской областиТЕРр Омской областиТЕРр Орловской областиТЕРр Республика ДагестанТЕРр Республика КарелияТЕРр Ростовской областиТЕРр Рязанской областиТЕРр Самарской областиТЕРр Смоленской областиТЕРр Удмуртской РеспубликиТЕРр Ульяновской областиТЕРр Ямало-Ненецкий автономный округТЕРррТЕРрр Ямало-Ненецкий автономный округТЕРс Ямало-Ненецкий автономный округТЕРтр Ямало-Ненецкий автономный округТехнический каталогТехнический регламентТехнический регламент Таможенного союзаТехнический циркулярТехнологическая инструкцияТехнологическая картаТехнологические картыТехнологический регламентТИТИ РТИ РОТиповая инструкцияТиповая технологическая инструкцияТиповое положениеТиповой проектТиповые конструкцииТиповые материалы для проектированияТиповые проектные решенияТКТКБЯТМД Санкт-ПетербургТНПБТОИТОИ-РДТПТПРТРТР АВОКТР ЕАЭСТР ТСТРДТСНТСН МУТСН ПМСТСН РКТСН ЭКТСН ЭОТСНэ и ТЕРэТССЦТССЦ Алтайский крайТССЦ Белгородская областьТССЦ Воронежской областиТССЦ Карачаево-Черкесская РеспубликаТССЦ Ямало-Ненецкий автономный округТССЦпгТССЦпг Белгородская областьТСЦТСЦ Белгородская областьТСЦ Краснодарского краяТСЦ Орловской областиТСЦ Республика ДагестанТСЦ Республика КарелияТСЦ Ростовской областиТСЦ Ульяновской областиТСЦмТСЦО Ямало-Ненецкий автономный округТСЦп Калининградской областиТСЦПГ Ямало-Ненецкий автономный округТСЦэ Калининградской областиТСЭМТСЭМ Алтайский крайТСЭМ Белгородская областьТСЭМ Карачаево-Черкесская РеспубликаТСЭМ Ямало-Ненецкий автономный округТТТТКТТПТУТУ-газТУКТЭСНиЕР Воронежской областиТЭСНиЕРм Воронежской областиТЭСНиЕРрТЭСНиТЕРэУУ-СТУказУказаниеУказанияУКНУНУОУРврУРкрУРррУРСНУСНУТП БГЕИФАПФедеральный законФедеральный стандарт оценкиФЕРФЕРмФЕРмрФЕРпФЕРрФормаФорма ИГАСНФРФСНФССЦФССЦпгФСЭМФТС ЖТЦВЦенникЦИРВЦиркулярЦПИШифрЭксплуатационный циркулярЭРД
Показать все найденныеПоказать действующиеПоказать частично действующиеПоказать не действующиеПоказать проектыПоказать документы с неизвестным статусом
Упорядочить по номеру документаУпорядочить по дате введения

files.stroyinf.ru

Статья 2 ФЗ 214 (ДДУ) с комментариями 2017: последняя редакция.

Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:

  1. застройщик — хозяйственное общество:
    которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;
    которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;
    наименование которого содержит слова «специализированный застройщик».
  2. объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства;
  3. уполномоченный банк — банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и включенный Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации. Банк России ежемесячно размещает указанный перечень банков на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

  Если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года, положения статьи 2 применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ.
Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации»; 

Комментарий к Статье 2 214-ФЗ

В статье установлены значения понятий «застройщик» и «объект долевого строительства», используемых в Законе N 214-ФЗ.
Застройщик (для целей Закона N 214-ФЗ) — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. При этом к иным объектам недвижимости (для целей Закона N 214-ФЗ) относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения;
Следует отметить, что в соответствии с п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ под застройщиком (для целей Градостроительного кодекса РФ) понимается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Объект долевого строительства — жилое помещение или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Другой комментарий к Ст. 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (ДДУ)

1. В статью 2 Закона N 214-ФЗ законодатель включил определения двух ключевых понятий, используемых в Законе N 214-ФЗ. С понятием «застройщик» законодатель связывает возникновение права на привлечение денежных средств от участников долевого строительства . Как мы уже выяснили , легальным привлечением денежных средств по смыслу комментируемого Закона N 214-ФЗ следует считать юридический состав из двух обстоятельств:

  • — заключение между застройщиком и инвестором договора участия в долевом строительстве;
  • — фактическая оплата денежных средств застройщику.

———————————

См.: часть 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ.

См.: комментарий к ст. 1 Закона N 214-ФЗ.

До 12.07.2012 застройщиком считалось любое юридическое лицо, обладающее по Закону N 214-ФЗ рядом характерных признаков:

  • — имело право собственности или аренды (субаренды) на земельный участок, на котором планировалось вести строительство многоквартирного дома или иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения;
  • — получило разрешение на строительство таких объектов;
  • — привлекало денежные средства от участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ.

В связи с внесением дополнений в комментируемую правовую норму Закона N 214-ФЗ начиная с 12.07.2012 застройщиком также считается любое юридическое лицо, которое в предусмотренных законом случаях обладает застраиваемым земельным участком на праве безвозмездного срочного пользования.

———————————

См.: статья 3 Федерального закона от 10.07.2012 N 118-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Поправки внесены в целях распространения действия Закона N 214-ФЗ на строительные проекты, реализуемые под контролем Фонда содействия развитию жилищного строительства (далее — Фонд РЖС).

———————————

См.: Федеральный закон от 24.07.2008 N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

Напомним, что право безвозмездного срочного пользования возникает на основании договора. Его предметом является передача одной стороной (ссудодателем) другой стороне (ссудополучателю) земельного участка в безвозмездное временное пользование. При этом ссудополучатель по истечении согласованного срока обязан возвратить земельный участок ссудодателю .

———————————

См.: ст. 689 Гражданского кодекса РФ.

Применительно к строительным проектам, реализуемым при участии Фонда РЖС, схема действий следующая:

  1. Фонд РЖС формирует земельный участок, планируемый под застройку, ставит его на государственный кадастровый учет и переоформляет на него право собственности Фонда РЖС;
  2. Фонд РЖС проводит аукцион на право безвозмездного срочного пользования в отношении земельного участка;
  3. Фонд РЖС заключает с победителем аукциона договор безвозмездного срочного пользования;
  4. владелец застраивает полученный от Фонда РЖС земельный участок жильем экономического класса и объектами инфраструктуры.

Эта юридическая схема работает в отношении застройки земли исключительно жильем экономического класса. Условия отнесения жилых помещений к жилью экономического класса утверждены на федеральном уровне. Они применяются с 14.07.2014 . До 12.07.2012 застройщик, получивший от Фонда РЖС земельный участок под застройку на праве безвозмездного срочного пользования, был не вправе по Закону N 214-ФЗ заключать договор участия в долевом строительстве с долевыми инвесторами — гражданами для целей получения ими права собственности на жилье экономического класса. После 12.07.2012 такие владельцы земли считаются застройщиками по смыслу Закона N 214-ФЗ и вправе оформлять договор участия в долевом строительстве по своим строительным проектам с гражданами-инвесторами.

———————————

См.: Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 05.05.2014 N 223/пр.

Возвращаемся к статусу застройщика. Итак, застройщиком признается юридическое лицо. Юридическим лицом является организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде .

———————————

См.: часть 1 ст. 48 Гражданского кодекса РФ.

Подчеркнем, что по общему правилу физическое лицо не может получить статус застройщика по смыслу Закона N 214-ФЗ, так как не является юридическим лицом. Вместе с тем, если гражданин получит статус индивидуального предпринимателя, ситуация может существенно измениться, так как к деятельности индивидуальных предпринимателей применяются нормы гражданского права, применяемые для юридических лиц, если иное не установлено законом или иным правовым актом или не следует из существа правоотношений .

———————————

См.: часть 3 ст. 23 Гражданского кодекса РФ.

Значительно шире определяется понятие «застройщик» в градостроительном законодательстве РФ . В градостроительных правоотношениях застройщиком признается фактически любой законный правообладатель земельного участка, в то время как из комментируемой статьи Закона N 214-ФЗ следует, что застройщиком может быть только собственник или арендатор (субарендатор) застраиваемого земельного участка или его владелец на праве безвозмездного срочного пользования.

———————————

См.: статья 1 Градостроительного кодекса РФ.

См.: ст. 22 Земельного кодекса РФ.

Напомним, что помимо этих прав законодатель предусмотрел в законодательстве наличие ряда иных прав на землю, а именно право постоянного бессрочного пользования , право пожизненного наследуемого владения .

———————————

См.: ст. 20 Земельного кодекса РФ.

См.: ст. 21 Земельного кодекса РФ.

Однако юридические лица, владеющие этими правами, не могут считаться застройщиками по смыслу Закона N 214-ФЗ и не вправе привлекать денежные средства граждан в долевое строительство объектов недвижимости.

С учетом ограничений, установленных статьей 2 Закона N 214-ФЗ, застройщиком по смыслу закона не могут выступать владельцы права постоянного бессрочного пользования, получившие это право до вступления в силу Земельного кодекса РФ.

Такие лица вправе стать застройщиками по смыслу Закона N 214-ФЗ только после переоформления права постоянного бессрочного пользования на право частной собственности или право аренды земельного участка .

———————————

См.: пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Если у юридического лица возникло право субаренды на земельный участок, то при наличии РНС и опубликованной проектной декларации такое лицо после 21 июня 2010 года может считаться застройщиком. Напомним, что «к договорам субаренды применяются правила об аренде, если иное не установлено законом или иными правовыми актами» .

———————————

Примечание: дата вступления в силу поправки в Закон N 214-ФЗ.

См.: часть 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ.

Застройщиком по смыслу Закона N 214-ФЗ не может считаться лицо, осуществляющее строительство объектов производственного назначения, так как законодатель вывел долевое строительство таких объектов из сферы действия Закона N 214-ФЗ . Финансирование их строительства осуществляется с помощью любых иных допустимых юридических механизмов .

———————————

См.: часть 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.

Примечание: договоры простого товарищества, договоры подряда, договоры аренды с инвестиционными условиями, инвестиционные договоры и т.д.

К объектам производственного назначения принято относить «объекты, которые после завершения их строительства будут функционировать в сфере материального производства: в промышленности, сельском хозяйстве и заготовках, водном и лесном хозяйстве, на транспорте и связи, в строительстве, в торговле и общественном питании, материально-техническом снабжении, а также предприятия бытового обслуживания населения» .

———————————

См.: Рекомендации о порядке осуществления государственного контроля за соблюдением строительных норм и правил при производстве строительно-монтажных работ на объектах производственного назначения МДС 12-7.2000.

2. В комментируемую статью законодатель включил определение понятия «объект долевого строительства».

Объектом долевого строительства признается нежилое или жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости, подлежащее передаче участнику долевого строительства после ввода многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию, который строился с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Жилым помещением является изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан, которое отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства .

———————————

Часть 2 статьи 15 Жилищного кодекса РФ.

Жилые помещения могут быть трех видов: жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры), комната .

———————————

См.: часть 1 статьи 16 Жилищного кодекса РФ и Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Под нежилыми помещениями следует понимать такие помещения, которые непригодны для постоянного проживания граждан и подлежат использованию для других целей.

Объектом долевого строительства жилое или нежилое помещение признается, если:

  • — после ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, в котором оно расположено, данное помещение подлежит передаче участнику долевого строительства в собственность;
  • — объект недвижимости, в котором расположен объект долевого строительства, строился с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Ввод в эксплуатацию объекта недвижимости — это отдельная градостроительная процедура, подтверждающая выполнение строительства объекта недвижимости в соответствии с разрешением на строительство, градостроительным планом на земельный участок и проектной документацией .

———————————

См.: статья 55 Градостроительного кодекса РФ.

Термин «участники долевого строительства» поясняется законодателем в части 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ. Определение «объект долевого строительства» также не избежало изменений в ходе жизненного цикла комментируемого Закона N 214-ФЗ.

С 20.07.2006 законодатель ввел в действие новую редакцию данного определения , согласно которой в состав объекта долевого строительства теперь входит не только собственно жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости, но также и общее имущество многоквартирного дома или иного объекта недвижимости .

———————————

Статья 1 Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

См.: часть 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Под общим имуществом в многоквартирном доме следует понимать имущество, указанное в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ. Включение законодателем общего имущества в состав объекта долевого строительства вызвано стремлением усилить защиту интересов участников долевого строительства.

Согласно прежней редакции статьи 2 Закона N 214-ФЗ общее имущество не входило в объект долевого строительства. Поэтому в случае претензий по качеству к отдельным элементам общего имущества участники долевого строительства не имели права применять нормы комментируемого Закона N 214-ФЗ.

   Теперь если застройщик построит помещения общего пользования в многоквартирном доме с недостатками или дефектами, то исходя из буквального толкования Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе применять в таких случаях статьи 7, 9, 10 Закона N 214-ФЗ. Ведь общее имущество многоквартирного дома включено законодателем в объем понятия «объект долевого строительства».

Вместе с тем такой подход порождает ряд правоприменительных проблем. Как известно, доли собственников помещений в общем имуществе многоквартирного дома не подлежат выделению в натуре. Следовательно, не ясно, на какую часть общего имущества распространяется право участника долевого строительства требовать от застройщика устранения недостатков и дефектов, выявленных в общем имуществе многоквартирного дома.

Вправе ли собственник помещения единолично заявлять такие требования или требуется согласие других собственников помещений в многоквартирном доме? Если между собственниками многоквартирного дома имеются разногласия по поводу как состава, так и характера недостатков, как решать эту проблему? Ответ на этот вопрос в Законе N 214-ФЗ отсутствует, равно как и в судебной практике его пока нет.

———————————

Статьи 246 — 247 Гражданского кодекса РФ.

Законодатель включил в комментируемую статью Закона N 214-ФЗ определение только двух терминов, использованных в Законе N 214-ФЗ. Вместе с тем в Законе N 214-ФЗ используется ряд других терминов, которым следовало бы также дать определение, что значительно упростило бы правоприменительную практику.

Например, представляется полезным сохранить определение понятия «иной объект недвижимости» для уточнения такого объекта. Другой вариант — исключить это понятие из Закона N 214-ФЗ, сохранив действие Закона N 214-ФЗ только в отношении многоквартирного дома.

Также не будет лишним определить в Законе N 214-ФЗ такую категорию, как «существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства» , поскольку данная категория может стать причиной массы совершенно необязательных судебных споров.

 

zastroy.advokati-moscow.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о