Капитальный ремонт многоквартирных домов что входит в ремонт: льготы, что такое капремонт и что в него входит

Содержание

: Департамент городского хозяйства и топливно-энергетического комплекса :: Структурные подразделения администрации :: Администрация :: Krd.ru

Информация для собственников помещений в многоквартирных домах о способах формиррования фонда капитального ремонта многоквартирного дома

Собственники помещений могут получить разъяснения о способах формирования фонда капитального ремонта, о порядке выбора и реализации способа, формирования фонда капитального ремонта по следующим адресам:

Департамент городского хозяйства и топливно-энергетическогокомплекса администрации муниципального образования город Краснодар

Адрес: г. Краснодар, ул. Красная, 122, 5 этаж, 501 кабинет, 8.

Телефон: 8 (861) 255-33-54.

Часы работы:

  • Пн — Чт: 9.00 — 18.00 часов.
  • Пт: 9.00 — 17.00 часов.

Запись граждан на личный приём директора осуществляется по телефону: 8 (861) 255-44-26.


Жилищный отдел

Адрес: г. Краснодар, ул. Красная, 118, 8 этаж, 3 кабинет.

Телефон

: 8 (861) 251-70-93.


Муниципальное казенное учреждение муниципального образования город Краснодар «Горжилхоз»

Адрес: г. Краснодар, ул. Товарная, 4.

Телефон: 8 (861) 267-34-20, 8 (861) 268-09-19.

Часы работы:

  • Пн — Чт: 9.00 — 18.00 часов.
  • Пт: 9.00 — 17.00 часов.

Адрес сайта некоммерческой унитарной организации «Краснодарский краевой фонд капитального ремонта многоквартирных домов»: http://kapremont23.ru 

rtf

25 декабря 2018 10:23 (280,86 КБ)

Капитальный ремонт многоквартирных домов

Жилищный кодекс РФ определил обязанность собственника помещений в многоквартирном доме содержать такое помещение и, если данное помещение является квартирой, общее имущество собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме (ст. 30 п.3 ЖК РФ). Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество.

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома (ст.158 п.3 ЖК РФ).

Федеральным законом от 25.12.2012 №271-ФЗ в Жилищный кодекс РФ введен раздел 9 «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», согласно которому расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме будут финансироваться за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников.

Реализация региональной программы по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с Жилищным кодексом РФ

Предоставление субсидий из бюджета муниципального образования «Город Ижевск» и из бюджета Удмуртской Республики юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям на возмещение части затрат на проведение мероприятий по замене лифтов в многоквартирных домах

15.10.2021. Информационное сообщение о принятом решении о предоставлении субсидии юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям из бюджета муниципального образования «Город Ижевск» на возмещение части затрат на проведение мероприятий по замене лифтов в многоквартирных домах читать далее.

04.10.2021. Управление ЖКХ информирует о прекращении приема документов (в соответствии с пунктом 8 Постановления Администрации города Ижевска от 12 сентября 2019 года № 1829 «Об утверждении Правил предоставления субсидий юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям на возмещение части затрат на проведение мероприятий по замене лифтов в многоквартирных домах») для участия в отборе заявителей на получение субсидии из бюджета муниципального образования «Город Ижевск» на возмещение части затрат на проведение мероприятий по замене лифтов в многоквартирных домах.

02.09.2021. Информационное сообщение о проведении отбора заявителей на получение субсидии юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям из бюджета муниципального образования «Город Ижевск» на возмещение части затрат на проведение мероприятий по замене лифтов в многоквартирных домах (

прием заявок с 7 сентября по 4 октября 2021 года)  читать далее

05. 07.2021.  В целях реализации постановления Администрации города Ижевска от 12 сентября 2019 года № 1829 «Об утверждении Правил предоставления субсидий юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям на возмещение части затрат на проведение мероприятий по замене лифтов в многоквартирных домах» (далее – Постановление №1829), Управление ЖКХ информирует о приеме документов (в соответствии с пунктом 9 Постановления № 1829) для участия в отборе заявителей на получение субсидии из бюджета муниципального образования «Город Ижевск» на возмещение части затрат на проведение мероприятий по замене лифтов в многоквартирных домах в период

с 12 июля по 21 июля 2021 года по адресу: г. Ижевск, ул. Удмуртская, д. 245, каб. 109 (1 этаж), время работы с 8.30 до 17.30 (с пн. по чт.), с 8.30 до 16.30 (в пт.), тел. 8 (3412) 68-27-94.

30.04.2021. О предоставлении субсидий на возмещение части затрат на проведение мероприятий по замене лифтов в многоквартирных домах в 2021 г. читать далее

Предоставление финансовой поддержки за счет средств государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства на проведение капитального ремонта многоквартирных домов

Кто осуществляет контроль за качеством производства работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах и соответствие их проектно-сметной документацией?

Кто осуществляет контроль за качеством производства работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах и соответствие их проектно-сметной документацией?

В соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации на территории всех субъектов Российской Федерации созданы специализированные некоммерческие организации, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее – Региональный оператор) которые обязаны:

— обеспечить подготовку задания на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту и при необходимости подготовку проектной документации на проведение капитального ремонта, утвердить проектную документацию, нести ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов;

— привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры, предусматривающие в том числе установление гарантийного срока на оказанные услуги и (или) выполненные работы продолжительностью не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, а также обязательства подрядных организаций по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счет и своими силами;

— контролировать качество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации;

— осуществлять приемку оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе обеспечить создание соответствующих комиссий с участием представителей органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, ответственных за реализацию региональных программ капитального ремонта и (или) краткосрочных планов их реализации, лиц, осуществляющих управление данным многоквартирным домом, и представителей собственников помещений в многоквартирном доме;

— нести ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за качество оказанных услуг и (или) выполненных работ в течение не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе за несвоевременное и ненадлежащее устранение выявленных нарушений.

На территории Волгоградской области Региональным оператором является – Унитарная некоммерческая организация «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов» (далее – УНО «Региональный фонд капремонта»).

Статьей 20 Жилищного кодекса Российской Федерации осуществление контроля за деятельностью Региональных операторов установленным требованиям возложено на органы государственного жилищного надзора.

Статьей 186 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что контроль за соответствием деятельности Регионального оператора установленным требованиям осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Администрации Волгоградской области от 31.03.2016 № 136-п, утвержден Порядок осуществление контроля за соответствием деятельности регионального оператора установленным требованиям на территории Волгоградской области, в соответствии с которым региональный контроль осуществляется комитетом жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса Волгоградской области.

Таким образом, с учетом вышеуказанных правовых норм, на территории Волгоградской области контроль за качеством производства работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах и соответствие их проектно-сметной документацией:

— в процессе капитального ремонта и до подписания актов их приемки – осуществляет комитет жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса Волгоградской области;

— после подписания актов приемки выполненных работ, в течении гарантийного срока – инспекция государственного жилищного надзора Волгоградской области.


Что такое капитальный ремонт многоквартирного дома. Что входит в капитальный ремонт многоквартирных домов

И объекты

Фундаменты и подвалы

1. Частичная перекладка (до 15%) или усиление фундаментов под стены и колонны каменных и деревянных зданий, не связанных с надстройкой здания.

2. Ремонт кирпичной облицовки стен фундамента со стороны подвала в отдельных местах с укладкой более 10 кирпичей в одном месте.

3. Частичная или полная перекладка приямков у окон и подвальных этажей и входов в подвалы.

4. Замена отдельных участков ленточных, столбчатых фундаментов или опор под деревянные постройки.

5. Восстановление устоявшейся или устройство новой отмостки вокруг здания.

Стены

1. Ремонт каменных стен, каменная облицовка цоколя и стен (более 10 кирпичей в одном месте).

2. Переносные кирпичные плинтуса (более 10 кирпичей или брошенных кирпичей, более 10 штук в одном месте).

3. Полная или частичная перекладка и крепление кирпичных наружных стен, не связанных с надстройкой здания, не более 25% их общей площади в здании, а также замена в деревянных зданиях отдельных венцов, не превышающих также 25% общей поверхности стен.

4. Усиление стен натяжными и металлическими связями.

5. Заделка трещин в кирпичных стенах с углублением и расчисткой старой кладки и устройством новой с перевязкой швов со старой кладкой.

2. Ремонт или замена изношенных металлических ограждений на крышах.

3. Ремонт или замена изношенных наружных пожарных лестниц.

4. Ремонт или замена водосточных труб и мелких покрытий архитектурных элементов на фасаде.

5. Устройство новых люков на кровле, слуховых окон и проходов к ним.

6. Восстановление деревянной кровли в связи с заменой железной кровли на другие кровельные материалы.

7. Ремонт крыш этернит, толь, толь и др., местами с использованием более 10% новых материалов или полной их заменой другими материалами.

3. Ремонт котлов, котлов, электродвигателей, насосов и вентиляторов с разборкой и заменой узлов и деталей.

4. Устройство наружных топок и принадлежностей котлов для доменной печи.

5. Автоматизация котельных.

6. Перевод котельных с твердого топлива на газ.

7. Замена змеевика теплообменника предохранительных рычажных клапанов.

8. Установка отсутствующих или замена вышедших из строя плунжеров, воздухосборника с трубопроводами и арматурой.

9. Подключение зданий к тепловым сетям (на расстоянии от здания не более 150 м).

4. Восстановление вентиляционных шахт и камер.

5. Ремонт и замена вентиляционного оборудования.

6. Все строительные работы, связанные с капитальным ремонтом или устройством новой системы вентиляции.

Водопровод и канализация

1.Восстановление или установка новой внутренней системы водопровода и канализации и подключение их к сетям водоснабжения и канализации. Длина линии от ближайшего водопровода или канализационного выхода до уличной сети не должна превышать 100 м.

2. Устройство дополнительных смотровых колодцев на существующих дворовых линиях или уличных сетях в местах присоединения.

3. Все строительные работы, связанные с капитальным ремонтом водопровода и канализации.

1.Замена и установка новых ГВС, отдельных участков трубопровода ГВС, изношенных баков, водонагревателей и водонагревателей, ванн, душевых и арматуры к ним (душевых сеток с трубопроводом, водопроводных кранов, гибких шлангов).

2. Все строительные работы, связанные с капитальным ремонтом и устройством нового горячего водоснабжения.

Электроосвещение и электропроводка

1. Устройство нового электроосвещения в зданиях и подключение к сети.

2. Замена изношенной электропроводки освещения с заменой монтажной арматуры выключателей, рубильников, вилок, розеток, розеток, а при капитальном ремонте здания — монтаж новой электропроводки.

3. Установка новых и замена групповых распределительных коробок и щитов.

4. Автоматизация электроосвещения лестничных клеток зданий.

5. Замена обычных светильников на люминесцентные (допускается в общественных зданиях при комплексном капитальном ремонте).

Капитальный ремонт Процесс значительных работ и коренных изменений конструкции здания и сооружения, а также инженерных коммуникаций, техники и оборудования.

Данные действия направлены на серьезные изменения конструктивных элементов здания, на устранение физического износа, а также на недопущение основных технических характеристик строения.

Исходя из Градостроительного кодекса РФ важно различать два понятия:

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых решениях юридических вопросов, но каждый случай уникален.

Если вы хотите узнать как решить именно вашу проблему — обратитесь в форму онлайн-консультанта справа или позвоните по телефону.

Это быстро и бесплатно!

  1. Капитальный ремонт — комплекс мероприятий, направленных на замену и восстановление строительных конструкций и систем общей безопасности. Например, замена лифтов и реконструкция шахт.
  2. Реконструкция — комплекс мероприятий, направленных на качественные изменения здания, в частности надстройки, перестройки.Например, ввод в эксплуатацию лифтовых систем, которых ранее в здании не было.

Часто эти два понятия пересекаются друг с другом. То есть в рамках первого проводится частичная реконструкция и модернизация. А при реконструкции происходит генеральная реконструкция здания.

Также одним из отличительных видов реструктуризации является срочная , она оплачивается из федерального и регионального бюджетов и проводится в кратчайшие сроки и вне очереди.

Закон о капитальном ремонте многоквартирного дома

Жилищный кодекс РФ регулирует условия и формы проведения этих работ в многоквартирных домах. Согласно закону, домовладельцы обязаны вносить средства на проведение работ.

Каждый регион самостоятельно устанавливает размер взноса и имеет сформированный перечень домов, подлежащих восстановлению и конкретные сроки выполнения работ.

Ежегодно происходит индексация и увеличение взноса.

Согласно ст. 166 Жилищного кодекса есть перечень вещей, подлежащих капитальному ремонту:

  1. Внутренние системы: электроснабжение, теплоснабжение, газоснабжение, водоснабжение и канализация.
  2. Системы лифтов и шахт. В некоторых случаях заменены лифты.
  3. Крыша и чердак .
  4. Подвал , который является общим.
  5. Фасадная часть здания.
  6. Фонд многоквартирного дома.

На основании законодательства субъектов РФ перечень услуг может быть дополнен следующими пунктами: утепление фасада здания, а также установка общедомовых систем управления использование ресурсов и другие.

Взносы являются обязанностью собственников, в случае уклонения от уплаты начисляются пени и деньги взыскиваются в судебном порядке.

Техническое обслуживание и капитальный ремонт

Прежде чем говорить об особенностях капитального ремонта, необходимо разграничить понятия разных видов работ.

Текущий ремонт включает профилактическое обслуживание. Проводится планомерно и планомерно. Основное внимание уделяется максимальному предотвращению разрушения конструкций, восстановлению мелких поломок. В рамках данного вида работ не прекращается, как и возможность эксплуатации помещения.

При капитальном ремонте производится капитальная замена и перестройка всех элементов, подвергшихся разрушению.

Давайте рассмотрим разницу на примере. Если в кровле есть протечка, то ее заделка проводится в рамках текущего ремонта, а если полная замена кровли, то это уже относится к этапу комплексной перестройки.

Что нужно отремонтировать

Прежде всего необходимо различать два понятия, связанные с перестройкой здания: капитальные и косметические изменения. Ко второй относятся поверхностные работы, направленные на улучшение внешнего вида и настройку работы некоторых систем.

В первом случае речь идет о почти полной реконструкции, как правило, используются инновационные технологии, новые материалы и тратятся серьезные финансы.

Ключевой причиной проведения таких работ является несоответствие здания санитарно-техническим требованиям. Если такое обнаружено, то проводится полная диагностика и принимается решение, возможно ли все исправить текущими ремонтными работами или требуется ли полный комплекс ремонтных мероприятий.

Цикл комплексных мероприятий выборочный и полный. Сроки необходимости первой наступают через 20 лет эксплуатации, а второй через 30 лет. Выборочный ремонт предполагает частичную замену некоторых конструкций дома.

Этот вид перестройки проводится по нескольким причинам:

  1. Сложные работы могут привести к высоким рискам разрушения. В таких ситуациях реструктуризация проводится поэтапно и называется выборочной, так как между этапами проходит время для проверки благонадежности.
  2. Ситуации, при которых с точки зрения финансовых затрат сложный ремонт нецелесообразен.
  3. В ближайшее время возможен снос здания или прекращение его эксплуатации по иным причинам.

Не производится замена в составе капитального ремонта несущих стен, а также каменных и бетонных блоков. Если необходимо как-то справиться с проблемами, связанными с ними, требуется реконструкция здания.

Решение о проведении капитального ремонта

Для того, чтобы указать на необходимость проведения полномасштабных работ, необходимо выполнить несколько шагов:

  1. Оценка состояния конструкций и элементов программного обеспечения, запускаемого при строительстве.
  2. Анализ состояния проводится специально созданной комиссией. Анализ проводится на основе текущей производительности всех систем и элементов, а также факторов, влияющих на эту производительность.Факторы могут быть внешними и внутренними. Внутренние факторы – это влияние физико-химических процессов в материалах и конструкциях. А внешние факторы – климатические условия и условия эксплуатации.
  3. Решение принимает собрание собственников квартир. Они также определяют сроки, направления и финансовые затраты. Потом все документируется.

Какая работа выполняется

Основными объектами деятельности в рамках капитального ремонта являются:

  1. Фонд. В рамках этих работ выполняет замену и усиление стен и дренажной системы. В зависимости от типа фундамента выполняются специализированные работы: например, при столбчатом фундаменте производится замена разрушенных стоек.
  2. Замена или модернизация стен и перегородок. В рамках проводимых работ восстанавливаются повреждения, достигается целостность, закрываются трещины. В случае с перегородками, как правило, эти конструкции полностью заменяются.
  3. Крыша. В большинстве случаев требуется полная замена проржавевших элементов. Одним из наиболее частых мероприятий последних лет является замена деревянных досок на железные аналоги.
  4. Замена полов. Главное требование при замене напольных покрытий – они должны соответствовать всем нормам и стандартам. пожарная безопасность.
  5. Фасадная часть здания. В рамках такого ремонта обновление фасада, оштукатуривание, реставрация элементов облицовки.Балконы также реставрируются в этом районе.
  6. Установка новых дверей и дверных проемов.
  7. Контроль работы систем связи и видеонаблюдения. Исправление работы электрических проводов и кабелей.
  8. Замена и переустановка сантехники. Замене подлежат вышедшие из употребления системы водоснабжения, отопления и электропроводки.
  9. Внедрение современных технологий в техническое оснащение дома.
  10. Обустройство придомовой территории. Важным критерием в данном случае является соответствие планируемых работ разрешенным постройкам и модернизациям.

Список корректируется на основании проектно-сметной документации; в ряде случаев перестроение той или иной части объекта не требуется.

Иными словами капитальный ремонт- это обновление всех изношенных конструкций здания и оснащение дома новыми техническими устройствами…Единственное, что важно понимать, это то, что вся процедура осуществляется за счет арендаторов, из-за этого всегда большой разброс в стоимости. Одни владельцы готовы вкладывать больше, другие меньше и только на самое необходимое.

Результатом работы является то, что отремонтированное здание становится полностью пригодным для дальнейшей эксплуатации. При этом на основании Приказа № 312 в рамках капитального ремонта должны применяться более совершенные в экономическом и техническом отношении материалы и конструкции, которые призваны увеличить срок службы помещений.

Плата за капитальный ремонт. Расчет стоимости

Как было сказано выше, комплексные работы оплачиваются самими собственниками квартир, а стоимость зависит от каждого конкретного региона. В среднем цена колеблется от 5 до 7 рублей за квадратный метр в месяц.

Ежемесячные платежи формируются на основании следующей формулы: после сформированной сметы рассчитывается сумма от общей площади помещения и количества месяцев, за которые принято решение об оплате стоимости выполненных работ.

Законодательством предусмотрены три ситуации, при которых допускается не производить платеж:

  1. В случае признания дома аварийным.
  2. После сбора определенной суммы по общему решению жильцов.
  3. При наличии в доме нежилого арендованного помещения.

Пункт об оплате данной услуги вносится в общую квитанцию ​​об оплате … Таким образом, данный платеж приравнивается ко всем обязательным. Его неуплата влечет за собой все стандартные процедуры взыскания, с начислением штрафов, пеней и уплатой судебных исков.

Особенности расчета себестоимости

В некоторых случаях стоимость расчета вклада в комплексную реструктуризацию может быть более сложной, чем формула, описанная выше, и может зависеть от следующих факторов:

  1. Принадлежность к определенной муниципальной территории.
  2. Реальная жизнь здания.
  3. Тип МКД.

Особенности и нюансы

В случае, когда квартира сдается внаем, существуют различия между оплатой содержания и капитального ремонта. Если квартира находится в , то перестройку дома оплачивает наниматель, то есть тот, кто непосредственно проживает в квартире, на основании приходных квитанций. А в случае капитального ремонта оплату производит арендодатель, то есть владелец недвижимости.

Часть работ по капитальному ремонту осуществляется за счет средств фонда минимальных платежей, которые вносятся собственниками имущества.Но ряд услуг по ремонту, которые не нужны для жизни, в него не входят и при желании оплачиваются собственниками.

Жилой фонд на сегодняшний день значительно изношен. Необходимо решить вопрос реконструкции и реставрации помещений, находящихся в собственности собственников. Поэтому с 1 июля 2015 года стартовала кампания капитального ремонта. Собственники платят за них самостоятельно. Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома, стоимость таких мероприятий стоит рассмотреть подробнее.

Что такое капитальный ремонт?

ГК РФ рассказывает о понятии капитальный ремонт. Он включает в себя определенные действия соответствующих служб по восстановлению или замене тех или иных элементов конструкций. Ответом на вопрос, что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома, будет три основных направления:

  1. Усиление строительных конструкций, их основные элементы.
  2. Ремонт несущих элементов здания.
  3. Замена или реконструкция инженерно-технических коммуникаций.

При проведении этих работ принимается решение об устранении неисправных элементов конструкции. После этого проводится капитальный ремонт, замена изношенных деталей на аналогичные или с улучшенными свойствами.

Виды капитального ремонта

Существует два типа капитального ремонта. Решение о проведении каждого из них принимается на основании результатов исследований элементов конструкции.В зависимости от объема различают следующие работы, входящие в капитальный ремонт многоквартирного дома:


Второй вид ремонта приемлем только в случае невозможности проведения комплексной реставрации или возникновения существенных препятствий в решении данного вопроса. К таким ситуациям, например, относятся значительные повреждения одних конструкций здания, которые могут привести к повреждению всех остальных элементов. Также при нецелесообразности или в силу особенностей финансирования может быть проведен только выборочный ремонт. Если в процессе проведения работ жильцы не могут находиться в здании, то процесс проводится максимально быстро. В этом случае также может быть предпочтительнее частичное восстановление строительных конструкций.

Капитальный и текущий ремонт

Домовладельцы также должны знать, что представляет собой капитальный ремонт. Его не следует путать с текущим восстановлением элементов здания. Их отличия заключаются в особенностях прав и обязанностей сторон договора.

Итак, при оформлении договора аренды или аренды недвижимого имущества Обслуживание ложится на плечи арендатора. Но капитальный ремонт – это обязанность арендодателя. Поэтому арендатор должен систематически принимать меры по предотвращению преждевременного износа отделки, коммуникаций и конструкций здания. Он также отвечает за устранение мелких повреждений.

Но в ходе капитального ремонта полностью меняется или восстанавливается уже пришедший в негодность элемент здания.Он финансируется исключительно за счет целевых платежей домовладельцев.

Минимальный взнос

Законом установлена ​​обязанность собственников помещений по полному финансированию капитального ремонта. Для этого создается трастовый фонд. На нем аккумулируются средства плательщиков. Это можно сделать с помощью отдельного или коллективного (регионального) банковского счета.

Минимальные ставки на капитальный ремонт многоквартирного дома, которые собственники обязаны внести на целевой счет, устанавливаются для каждого конкретного региона страны.Это утверждено законом.

Сумма в рублях рассчитывается для каждого собственника недвижимости. Для этого установленный тариф умножается на общую площадь принадлежащей ему недвижимости. На тариф могут повлиять следующие факторы:

  • Территориальная, муниципальная принадлежность.
  • Тип здания.
  • Этажность дома.
  • Продолжительность эксплуатации объекта.
  • Объем и общая стоимость необходимых работ.

Закон предусматривает работы, которые могут финансироваться из целевого фонда. .. Остальные действия оплачиваются только после завершения всех обязательных реконструкций. Их финансирование осуществляется за счет превышения взноса.

Что входит в капитальный ремонт?

Законодательно установлено, что входит в капитальный ремонт. В перечень основных работ входит как внутренняя, так и наружная отделка. Капитальному ремонту подлежат следующие элементы:


Именно на эти мероприятия направляются средства из трастовых фондов домовладельцев.Только после их завершения допускается расширение списка работ. Но только в случае крайней необходимости.

Расширение списка

В дополнение к перечисленным выше пунктам этот список можно расширить. Это допустимо на региональном уровне. Например, это разрешено в такой статье, как капитальный ремонт фасада многоквартирного дома. Что входит в основной список, было описано выше. Но кроме этого, его можно утеплить. Если дом довольно старый, его стены обветрились под воздействием природных факторов. Это нарушает теплообмен и приводит к ухудшению микроклимата в помещении. Поэтому для некоторых домовладельцев эта статья расходов также может быть оплачена из целевого фонда.

Также допускается улучшение качества вентиляционных коммуникаций. Это приближает старые постройки к требованиям пожарной безопасности и санитарным нормам. Также довольно часто многоквартирные дома оборудуются общими счетчиками потребления различных ресурсов. Это повышает энергоэффективность.

Каждый субъект нашей страны имеет право в соответствии с существующими условиями дополнять этот список.

Процесс капитального ремонта

Решение о необходимости капитального ремонта не приходит мгновенно. Для этого процесса существует установленный порядок. Первоначально соответствующие органы осматривают здание. Они составляют смету ремонта. Затем выполняются действия, описанные в документах. На данном этапе осуществляется технический и авторский надзор за работой.

При капитальном ремонте также проводится энергетическое обследование дома. Завершаются работы по технической инвентаризации и паспортизации здания.

Что входит в капитальный ремонт жилого дома сильно различается в зависимости от многих факторов. Если собственники недвижимости сочтут это необходимым, они могут договориться на общем собрании об увеличении минимальной ставки отчислений в целевой фонд. Это необходимо для расширения круга дополнительных работ.

Когда проводится капитальный ремонт?

Изучая, что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома, следует обратить внимание на временные рамки этого процесса. Для крупнопанельных, крупноблочных, каменных, кирпичных домов с хорошими условиями эксплуатации потребность в таких работах возникает раз в 25 лет. Если здание в период заселения в нем людей характеризуется нормальной работоспособностью, этот рубеж сдвигается до 20 лет. В неблагоприятных условиях капитальный ремонт потребуется через 15 лет.

На временной интервал между представленным видом работ влияет физический и моральный износ здания, наличие сбережений собственников, целесообразность проведения таких действий.

Поэтому срок постановки здания на капитальный ремонт сугубо индивидуален. Решение принимается на общем собрании собственников недвижимости. С ними следует обсудить сроки, стоимость, последовательность работ.

Капитальный ремонт в квартире

Изучая, что входит в капитальный ремонт, следует также более подробно рассмотреть внутренние работы… Они также осуществляются из целевого фонда. Сюда входит покраска потолка, стен, радиаторов, труб и т. д. Ремонту подлежат все коммуникации. За счет собственников может быть проведена перепланировка и улучшение отделки квартиры.

Для этого заключается договор. В нем указывается подробный перечень работ, а также сроки их выполнения. Этот документ дает право на гарантию сроком не менее 2 лет.

Ознакомившись со списком того, что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома, каждый собственник недвижимости сможет грамотно подойти к вопросу поддержания своего дома в надлежащем состоянии.

Ремонтные работы являются обязательным мероприятием по уходу за любым домом. Сохранение в исправном состоянии основного проекта, коммуникаций и отделки позволяет использовать дом длительное время в соответствии с его эксплуатационным назначением. При этом форматы ремонтных работ могут быть разными. Они определяют сроки, перечни этапов работ, затраты, нормы безопасности и т. д. Принципиальное отличие текущего ремонта от капитального, которое выражается как в подходах к организации процессов, так и в сложности выполняемых операций.

Определение технического обслуживания

Текущим ремонтом в соответствии с нормативным определением признаются мероприятия, направленные на своевременную и систематическую защиту обслуживаемого объекта от повреждений и неисправностей. Под объектом в данном случае понимаются производственные здания, коммуникационные сети, сооружения и жилые дома. Другими словами, текущий ремонт дома представляет собой перечень профилактических мероприятий, направленных на ремонт определенных конструкций в виде элементов, образующих объекты строительства.

В современных редакциях стандартов подчеркивается, что технические мероприятия направлены именно на устранение имеющихся неисправностей. Но при разработке проекта мероприятия вполне могут быть добавлены работы, направленные на усиление работоспособных элементов. Например, профилактические работы могут включать усиление стропильных ног крыши, ямочный ремонт, установку защитных каркасов на фундаменты и стены. В дальнейшем такие решения спасают от образования новых повреждений и деструктивных процессов.

Определение капитального ремонта

Капитальный ремонт означает восстановление или полную замену строительных конструкций, а также инженерного оборудования с коммуникациями. На практике капитальный ремонт дома может выражаться в полном или частичном обновлении внешнего вида дома, его внутреннем обустройстве и модернизации. В то же время существуют ограничения, не позволяющие исполнителям полностью ликвидировать основные конструкции — по крайней мере, в тех случаях, когда сроки эксплуатации дома противоречат таким работам. То есть, если конструкция может эксплуатироваться 20-30 лет, то без явных признаков разрушения при ремонте ее не обновить.

По сути капитальный ремонт устраняет последствия функционального или физического износа объектов. Поэтому часто проводятся масштабные работы по обновлению инженерного оборудования и носителей секциями. В этом контексте можно отметить следующее отличие текущего ремонта от капитального: если в первом случае речь идет о работе с локальными повреждениями и поломками, то во втором случае выполняются сложные операции, затрагивающие несколько взаимосвязанных элементов.

Различия по видам работ

К техническим операциям при текущем ремонте относятся ремонт, замена, исправление конструкций, укладка облицовки, планировка прилегающей территории и др. Ремонтная бригада может заменить отдельные элементы сантехники, восстановить частично разрушенный стены или обновить напольное покрытие . То есть это работы, не предполагающие радикального вмешательства в конструкцию и чаще всего проявляющиеся в устранении явных внешних проблем. При этом нормы текущего и капитального ремонта могут пересекаться в перечнях работ. Например, водопровод, канализация и вообще водопровод как объекты могут относиться к ремонтным мероприятиям в том смысле, что для восстановления работоспособности подрядчик может обновить их элементы вплоть до стояков и насосных агрегатов… А капитальный ремонт тоже берет на себя ту же область, так как на нее возложены сети инженерии и связи — другое дело, что в проектах можно говорить о системном восстановлении работоспособности каналов с полной заменой инфраструктуры.

Разница в финансировании

Разница в организации и оплате ремонта определяется типом объекта. Дом может быть частным или многоквартирным. В первом случае как капитальные, так и текущие ремонтные мероприятия полностью возлагаются на собственника. Он отвечает как за организацию, так и за финансирование ремонта. Однако это не исключает возможности обращения в строительную компанию, которая, опять же, за определенную плату возьмет на себя обслуживание домов любой сложности. Если речь идет об общем имуществе, то разница между текущим ремонтом и капитальным ремонтом будет в размере платежа. В каждом случае размер взносов рассчитывается индивидуально – исходя из состояния дома, региона и других факторов. Организация и проведение ремонтных мероприятий возлагается непосредственно на управляющую компанию.

Разница сроков

По понятным причинам необходимость выполнения текущего ремонта возникает гораздо чаще, чем организация капитального ремонта.Поэтому используется формат локальных технических операций каждые 3-6 месяцев. Но это условный временной диапазон, так как может потребоваться преждевременный ремонт здания, если, например, произойдет авария. Важно подчеркнуть, что коррективы в графике работы, а также их перечень могут быть изменены жильцами дома на общем собрании.

Что касается капитального ремонта, то он проводится каждые 3-5 лет. В этом случае собрание собственников также может перенести сроки, если на то есть веские причины. Основное отличие текущего ремонта от капитального ремонта в этой части заключается в том, что при проведении масштабных работ по обновлению или замене конструкций жильцов дома требуется оповещать заранее. Это относится именно к капитальному ремонту, а текущие локальные события могут проходить даже без информирования.

Отличия капитального ремонта от реконструкции

Часто в понятие капитальный, а иногда и текущий ремонт вводят термин реконструкция.С технической точки зрения такое смешение может быть справедливым – при реконструкции могут выполняться работы одинаковой сложности и на тех же площадях. Но задачи реконструкции принципиально иные. При текущем ремонте целью является исправление конкретных неисправностей и повреждений, а при капитальном — устранение системных нарушений в конструкции здания — это его содержание. И текущий ремонт, и капитальный ремонт проводятся так, чтобы здание как минимум обрело прежнее состояние с базовой надежностью и безопасностью.В свою очередь реконструкция с использованием тех же технических средств проводится с целью изменения параметров здания, даже если в этот момент оно находится в оптимальном для эксплуатации состоянии.

Другие нюансы в отличиях

Сложность разграничения двух форматов выполнения ремонта заключается в том, что между ними до сих пор нет четких границ. Например, существует концепция выборочного капитального ремонта, которая направлена ​​на частичную замену строительных конструкций.Но даже в рамках текущих ремонтных работ возможно проведение таких мероприятий. Кроме того, комплексный ремонт здания на практике может включать в себя целые пласты операций, которые прямо обозначаются как перечень текущих ремонтов. Поэтому строгое разграничение может иметь место только в тот момент, когда проект уже получил соответствующее обозначение.

Заключение

Для обычного обывателя знание особенностей разделения разных видов ремонта может иметь большое значение, даже если оно не связано с формальными организационными процессами подобных мероприятий.Это важно, например, для частных собственников, планирующих капитальный ремонт дома в определенные сроки с привлечением собственных средств. Понимание того, чем капитальный ремонт отличается от текущего, поможет классифицировать виды технических операций – соответственно определить степень их сложности, а также ответственность исполнителей. Это важно и для жителей. многоквартирные дома, состоящие в правовых и хозяйственных отношениях с управляющей компанией, осуществляющей ремонт.

В законодательстве предусмотрено место для описания каждого из видов ремонтных работ, которые могут производиться только в отношении помещений общего пользования собственников жилья, а значит, существуют различия между ремонтом и капитальным ремонтом.

С настоящими законодательными актами должны быть ознакомлены не только работники управляющей организации, в целях корректировки деятельности организации по содержанию общего имущества, но и собственники квартир.

Дело в том, что иногда непорядочные работники управляющих организаций выдают одни виды деятельности за другие, тем самым пытаясь нажиться на незнании собственниками разницы в ценах и объемах действий. Также работы по поддержанию дома в ухоженном состоянии могут быть проведены со значительным опозданием или вовсе пропущены.

Обратимся к законодательству. Градостроительный кодекс нашей страны в статье в статье 1 пункта 14.2 рассказывает о том, что собой представляет капитальный ремонт.

Какой ремонт относится к капитальному? Проведение подобных действий предполагает либо замену, либо восстановление (а в некоторых случаях и одновременное) вмешательство в конструкцию дома и инженерно-техническое обеспечение многоквартирного дома.

Таким образом, можно сделать вывод, что работы, проводимые в рамках капитального ремонта, носят глобальный характер, вмешиваясь во внутреннюю структуру дома. В этом основное отличие капитального ремонта от технического обслуживания.

Концепция технического обслуживания существенно отличается от приведенной выше. Что такое средний текущий ремонт? Ознакомиться с данным понятием можно в рамках Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда в статье 3 пункт 5.

Также есть постановление 279 о капитальном и текущем ремонте, которое можно скачать ниже. В нем также можно узнать, что относится к текущему ремонту, а что к капитальному.

Понятие о капитальном ремонте и техническом обслуживании: капитальный ремонт — это ремонт с целью предотвращения износа дома и выполнения глобальных работ. Проведение текущих – это плановые действия, которые выполняются для поддержания нормального состояния и работоспособности дома.

Казалось бы, незнающему человеку очень легко запутаться в том, какие действия выполняются над домом в этот момент… К тому же не каждый владелец знает, как часто нужно проводить тот или иной ремонт.

Давайте попробуем разобраться в отличиях, чтобы понять капитальный и текущий ремонт, в чем разница? Ремонт кровли это капитальный или текущий ремонт?

Разница между текущим ремонтом и капитальным ремонтом

Чем текущий ремонт отличается от капитального?

Основное различие между обслуживанием и капитальным ремонтом заключается в том, что обслуживание требует гораздо меньших затрат, чем капиталовложений.

И деньги на эти два вида действий берутся из разных источников.

Что касается капитального ремонта, то он осуществляется за счет средств, которые собираются за счет систематических отчислений жильцов в фонд капитального ремонта.

Средства образуют соответствующую массу, которую необходимо потратить на выполнение работ. Также иногда в фонд поступают субсидии от государства на капитальный ремонт того или иного дома.

Текущий ремонт здания оплачивается за счет регулярных взносов на содержание.Денежные средства лежат на счету управляющей компании и расходуются в зависимости от необходимости.

Но кроме финансов есть и другие отличия капремонта, не менее важные. Рассмотрим эти различия между капитальным ремонтом и техническим обслуживанием.

Отличия в списке работ

Какие работы относятся к капитальному ремонту, а какие к текущему? Перечень капитальных работ (ЖК) охватывает наиболее сложные действия в многоквартирном доме. К ним относятся смена коммуникаций, замена инженерного оборудования, установка новых труб и присоединений.

Как определить капитальный или текущий? Для проведения таких мероприятий приглашаются специалисты соответствующих организаций. … Эти действия должны предотвратить износ дома.

Проведение текущего ремонта — выполнение работ, которые должны поддерживать состояние дома в пригодном для проживания виде. Самым распространенным действием является косметический ремонт. Также распространено проведение манипуляций по благоустройству дома.

Принуждение

Дата текущего ремонта заранее не оговаривается.

Последовательность этих действий определяется договором с управляющей компанией .

Именно этим документом был установлен порядок, когда и как часто следует проводить ремонт.

В некоторых случаях сами жильцы могут изъявить желание провести ремонт и конкретно договориться о работе.

Межремонтный период определяется интервалом 3-5 лет. Если при этом управляющая организация не проводит капитальных мероприятий, то собственники вправе просить районную администрацию о включении их дома в перечень очередности проведения ремонтных манипуляций.

И настаивать на организации технического обслуживания или капитального ремонта. О том, как составляется заявление, можно узнать в администрации города.

В случае, если жильцы хотят принудительно заставить управляющую организацию провести текущие ремонтные работы по дому, то им следует обратиться с жалобой к руководителю организации.

Если капитальный ремонт не будет проведен, жильцы могут сотрудничать и обращаться в суд.

Сроки

Еще одним отличием капитального ремонта от текущего ремонта являются сроки их проведения.Текущий ремонт проводится раз в полгода – год, в зависимости от того, что оговорено в договоре между собственниками помещений в многоквартирном доме. Жильцы могут просить на общем собрании как о досрочном, так и о более позднем осуществлении этих действий.

Что касается капитального ремонта, то он должен проводиться в соответствии с Градостроительным кодексом каждые три года (), в крайнем случае — пять лет.

Расписания

Ремонтные работы не обсуждаются с арендаторами, пока они не будут выполнены. Жильцы могут внести свои поправки и предложения на одном из собраний и уведомить об этом управляющую организацию.

График проведения капитального ремонта обязательно согласовывается с жильцами. Так как такие манипуляции могут доставлять жильцам некоторые неудобства, необходимо обо всем их предупредить заранее.

Графики вмешательства в систему различных коммуникаций должны быть оглашены гражданам, чтобы они могли заранее подготовиться ко всем неудобствам.

Почему такая путаница?

Иногда горожане путаются в том, какие конкретно работы проводятся в их доме и не понимают, что такое капитальный ремонт, что такое текущий.

Возникает из-за того, что управляющая организация недостаточно информирует проживающих в доме людей о том, что именно происходит с помещениями общего пользования.

Например, при ремонте инженерного оборудования его легко спутать с заменой.Дело в том, что управляющая организация не всегда информирует граждан о том, какие конкретно манипуляции проводятся и легко спутать одно с другим.

Кроме того, немногие жильцы контролируют процесс проведения ремонта в своем доме. … Как отличить капитальный ремонт от текущего?

Частый и распространенный случай – работы по благоустройству. Данная деятельность может осуществляться как в рамках капитального ремонта, так и в рамках текущего.Легко ввести граждан в заблуждение и заставить думать, что для них делается работа более глобальная, чем то, что делалось в рамках текущих действий.

Как капитальный, так и текущий ремонт являются обязательными процедурами, которые необходимо выполнять вовремя. Они позволяют дому оставаться в рабочем состоянии и более длительное время не находиться в аварийном состоянии.

Если вы хотите, чтобы ваша Управляющая компания выполняла все действия в соответствии с законодательством и вовремя производила необходимые манипуляции с домом, вы сами должны быть в курсе действующего законодательства и его постоянной изменчивости, понимать, что есть разница между основным и действующим ремонт.

Знай свои права и тогда никто не сможет их нарушить.

Жители требуют ремонта и борьбы с вредителями в комплексе для людей с психическими заболеваниями

В 2012 году федеральные и местные выборные должностные лица отпраздновали перерезание ленточки нового объекта, призванного обеспечить стабильность хьюстонцам, испытывающим финансовые трудности в сочетании с психическим заболеванием. Девять лет спустя жители описывают объект как непригодный для жизни.

В 14-квартирном комплексе Acres Homes Garden Apartments туалеты не смываются, свет не включается, а нимфы тараканов бегают по стенам, прилавкам и полам.По крайней мере, в одной квартире арендаторы говорят, что потолок все еще поврежден из-за трубы, которая лопнула в февральские морозы. В другом случае жители говорят, что вода просачивается из-под входной двери на пол в гостиной, когда идет дождь.

«Это кошмар», — сказала Шарлотта Лесли, арендатор, которая сказала, что ее гостиная была затоплена после того, как февральские морозы повредили ее трубы, а потолок и пол еще предстоит полностью отремонтировать. «Мне 72 года, поэтому я хотел бы не быть таким постоянно напряженным и беспокойным.

На HoustonChronicle.com: Измученные арендаторы из Хьюстона борются с арендодателями с новой помощью: Союз арендаторов

21 ноября арендаторы доставили письмо в Жилищную корпорацию Большого Хьюстона, некоммерческую организацию, которая строит и управляет жильем для малоимущих в Хьюстоне. В их список требований входили надлежащий ремонт и техническое обслуживание, проводимые своевременно, а также борьба с вредителями и грызунами. Houston Housing Management Corporation, дочерняя компания Жилищной корпорации, которая управляет недвижимостью, ответила на следующий день предложением обсудить требования во вторник утром.

«Компания Houston Housing Management Corp. своевременно ответила на все запросы на ремонт», — написал в электронном письме Билл Хейли, исполнительный директор Жилищной корпорации. Он сказал, что до получения письма-требования с Жилищной корпорацией не связывались по поводу предполагаемых проблем.

«Требования в письме касаются в основном техобслуживания, которые находятся в процессе, или ремонта, на который подрядчики претендуют», — сказал он, добавив, что управляющий недвижимостью планирует завершить ремонт как можно скорее.«Мы крайне обеспокоены уязвимыми арендаторами, которых обслуживает этот объект».

Существует не так много жилых комплексов, которые специализируются на обслуживании людей с психическими заболеваниями, а квартиры в Acres Homes Garden Apartments субсидируются, поэтому арендаторы тратят на аренду не более 30 процентов своего дохода. В результате многие говорят, что арендаторы не чувствуют, что у них есть возможность переехать.

Информационные бюллетени

Присоединяйтесь к разговору с HouWeAre


Мы хотим способствовать общению и подчеркивать пересечение расы, самобытности и культуры в одном из самых разных городов Америки. Подпишитесь на информационный бюллетень HouWeAre здесь.

«Большинство людей оказались здесь в ловушке», — сказал Кент Черчилль, проживший там семь лет.

Ричард Кодилл, проживший в комплексе пять лет, кивнул. «Я думал о (переезде)», — сказал он. «Я не могу себе этого позволить».

Лесли, пенсионерка, живущая на социальное обеспечение, одна из немногих, кто планирует собрать вещи и уйти. Для этого ей придется выйти на пенсию и вернуться к работе на неполный рабочий день.

Черчилль переехал в Acres Homes Garden Apartments в 2014 году после того, как прочитал статью об этом в Houston Chronicle. Его привлекала идея жилья, которое могло бы обеспечить ему стабильность и независимость, особенно после проживания в доме престарелых, который он находил скучным. «Мне понравилось это место, потому что оно независимое — вы можете приходить и уходить когда угодно», — сказал он.

И первые несколько лет он говорил: «Это было очень хорошо». Он нашел сообщество среди своих соседей и готовую руку в управлении, которым в то время был Центр Харриса.«Если вам нужно было что-то сделать, они сделали это за вас».

Однако в последние годы Черчилль и другие заявили, что их запросы на ремонт остались без ответа. Сначала Черчилль был удивлен, когда подал заявку на ремонт сломанного унитаза, и прошла неделя, а проблема не была решена. Теперь он отказался от своевременной службы. Он говорит, что в прошлом году смывал унитаз вручную, засунув руку в бачок и приподняв заслонку; когда в июне у него вышел из строя кондиционер, он купил коробчатый вентилятор, которым пользовался до конца июля.

Его сосед Кодилл сказал, что он использует полотенца, чтобы заткнуть щель под своей входной дверью, когда идет дождь, и тратит свои собственные деньги на борьбу с вредителями, когда бомбы в квартире не работают.

Вместе они решили связаться с Союзом жильцов Хьюстона, организацией, которая обучает арендаторов тому, как оказывать давление на домовладельцев, чтобы они вносили изменения, например ремонт. Несколько месяцев спустя они и другие арендаторы доставили письмо-требование.

«Жилищные условия должны быть безопасными, и они должны быть безопасными, и когда эти условия не соблюдаются, это требует решения», — сказал Калеб Миллер, организатор Хьюстонского союза арендаторов, который консультирует арендаторов в Acres Homes Garden Apartments. .«С такими проблемами сталкиваются арендаторы по всему городу, по всей стране. Мы — организация, которая считает, что наращивание власти арендаторов — лучший способ борьбы с этими проблемами».

Черчилль сказал, что чувствует надежду перед разговором с Жилищной корпорацией во вторник.

«Я надеюсь, что мы здесь все наладим, — сказал он.

[email protected];

твиттер.com/raschuetz

После обрушения дома во Флориде многоквартирным домам не хватает средств на капитальный ремонт.

В Соединенных Штатах насчитывается около 160 000 кондоминиумов. Хотя отраслевые чиновники не могут указать цену на техническое обслуживание по всей стране, Роберт Нордлунд, генеральный директор Association Reserves, которая консультирует ассоциации кондоминиумов и домовладельцев по вопросам откладывания денег на ремонт, сказал, что эта цифра «ошеломляет».

Продолжение истории ниже объявления

По его оценке, из 30 000 клиентов Nordlund 30 процентов объектов недвижимости значительно отстают в своем резервном финансировании, что означает, что они держат 30 процентов или меньше общего финансирования, необходимого им для запланированных и неожиданных будущих проектов.Еще 40 процентов объектов недвижимости находятся только в «удовлетворительном» состоянии, и на них приходится от 30 до 70 процентов необходимого финансирования.

В отдельном отчете, опубликованном в прошлом году, Институт общественных ассоциаций (CAI), зонтичная организация по зданиям и застройкам, принадлежащим жильцам, обнаружил, что 80 процентов ассоциаций столкнулись с незапланированным ремонтом в течение предшествующего трехлетнего периода.

Несмотря на масштабность проблемы, лидеры отрасли заявляют, что не видят признаков финансового «пузыря», когда расходы могут ошеломить жителей и кредиторов.По их словам, одной из основных причин этого является то, что стоимость недвижимости во многих местах продолжает расти, несмотря на отставание в обслуживании.

История продолжается под рекламой

Но лидеры отрасли говорят, что обрушение Champlain Towers South в Серфсайде, штат Флорида, причина которого еще не установлена, должно стать тревожным звонком для владельцев кондоминиумов в отношении реальной стоимости их единицы. Крах также может подтолкнуть города и штаты к переоценке необходимости усиления регулирования.

«Печальное в правительстве то, что нужен кризис или трагедия, чтобы вдохновить закон о защите будущего», — сказал Джерри Хилл, бывший сенатор штата Калифорния, который в 2018 году настаивал на обновлении законов в этом штате после того, как шесть человек были убиты. при обрушении балкона в Беркли.

Финансовые и нормативные проблемы, стоящие перед отраслью кондоминиумов, возникли примерно через четыре десятилетия после того, как первая большая волна кондоминиумов вышла на рынок в Соединенных Штатах.

История продолжается ниже объявления

Хотя форма совместной собственности существует уже не менее столетия, по данным CAI, к 1970 году в Соединенных Штатах насчитывалось лишь около 10 000 кондоминиумов и ассоциаций домовладельцев.

Но в середине 1970-х годов, после того как федеральная налоговая реформа разрешила вычеты по ипотечным кредитам на кондоминиумы, количество квартир начало увеличиваться.

Примерно в то же время инвесторы в недвижимость в крупных городах, таких как Чикаго, стремились увеличить прибыль от стареющих жилых комплексов, превращая здания в кондоминиумы. Кондоминиумы также помогли поглотить приток жителей в быстрорастущие штаты, такие как Флорида, Техас и Калифорния в 1980-х годах.

По данным Бюро переписи населения, количество единиц кондоминиума в Соединенных Штатах увеличилось на 115 процентов в период с 1980 по 1990 год.

История продолжается под рекламой

Некоторые из зданий, построенных во время первоначального бума кондоминиумов, теперь подлежат капитальному ремонту и замене, что является частью финансового кризиса, с которым сталкиваются владельцы. По данным Fannie Mae, рекомендуемый срок службы металлической крыши и дымохода, например, в многоквартирном доме составляет около 40 лет.

Но Джим Райли, директор по архитектуре компании Certa Building Solutions, которая консультирует ассоциации кондоминиумов по вопросам восстановления проблемной собственности, сказал, что в некоторых зданиях структурные разрушения происходят намного раньше, чем ожидалось, что ускоряет сроки восстановительных работ.

Самая большая проблема, по словам Райли, это влага, проникающая в некоторые конструкции, особенно те, которые изначально были плохо построены. «Вода попадает туда, где она никогда не должна была быть», — сказал Райли, который в основном работает во Флориде и на северо-западе Тихого океана, но говорит, что проблемы могут распространяться далеко за пределы прибрежных населенных пунктов. «Это ржавеющая арматура, она повреждает деревянный каркас и вызывает всевозможные проблемы».

История продолжается ниже объявления

Джоэл Мескин, страховой управляющий, добавил, что структурные уязвимости могут повлиять как на новые, так и на старые здания.

«У меня есть кооперативы на Манхэттене, построенные в 1920-х годах, у которых нет таких проблем, потому что они были построены с использованием хороших материалов и мастерства», — сказал Мескин, управляющий директор по продуктам общественных ассоциаций и управлению рисками в McGowan. Администраторы программы. «Многие новые разработки собираются вместе с тем, что сейчас кажется картоном и суперклеем, и многое из этого приходится решать разработчикам».

Когда возникают проблемы, товарищества кондоминиумов могут быстро столкнуться с финансовыми трудностями, если владельцы заранее не накопили на ремонт.

История продолжается под рекламой

Нордлунд сказал, что ассоциации кондоминиумов должны откладывать не менее 25 процентов своего годового бюджета на сбережения на ремонт, которые известны как резервный фонд. Бюджеты большинства кондоминиумов состоят из ежемесячных сборов, уплачиваемых жителями, которые могут варьироваться от пары сотен до нескольких тысяч долларов.

В противном случае расходы на непредвиденный ремонт перекладываются на владельцев через специальные оценки, которые могут быстро проверить способность владельца заплатить за них.

Продолжение истории под рекламой

Резервы ассоциации составляли всего 800 000 долларов. Единственным способом оплаты проекта было взимание с каждой единицы специальной оценки в размере от 80 000 до 200 000 долларов. Владельцы отказались от высокой стоимости, что привело к распрям и заставило членов правления уйти в отставку.

В последние годы некоторые кондоминиумы подверглись столь же сногсшибательным специальным проверкам. В 2007 году владельцы квартир в Harbour Towers в Бостоне столкнулись со специальными взносами в размере от 70 000 до 400 000 долларов после того, как совет директоров обнаружил, что 36-летнему тогда зданию требовалось 75 миллионов долларов на ремонт, как тогда сообщала Boston Globe.

Джон Дэвид Аллен, бывший управляющий недвижимостью в Северной Вирджинии, сказал, что многие владельцы кондоминиумов не понимают, что хорошо управляемое здание должно постоянно увеличивать ежемесячные оценки.

«Это большая проблема для управления недвижимостью, — сказал Аллен. «Я помню, как часто приходил к президенту моей компании и говорил: «Мы должны поговорить с правлением и сказать им:« Нет, вы не можете сократить эту [ежемесячную плату за квартиру]». Не нужно далеко ходить, чтобы увидеть, что может случиться, если они слишком долго откладывают техническое обслуживание.

Продолжение истории под рекламой

В 2016 году здание кондоминиума River Towers, построенного в 1960-х годах на берегу болота в Северной Вирджинии, получило серьезные структурные повреждения.

Центральная башня, имеющая форму буквы «Т», если смотреть сверху, опиралась на стальные опорные балки, которые врывались в землю, но не были должным образом закреплены бетоном, по словам Билла Хикса, директора службы землеустройства округа Фэрфакс. .

По мере того, как эта сталь подвергалась воздействию элементов на протяжении многих лет, северный конец здания — эквивалентный нижнему стволу «Т» — опустился примерно на два дюйма вниз и сместился еще на два дюйма, приблизив девять этажей выше. на землю и близлежащий тротуар.

Власти округа быстро отдали приказ об обязательной эвакуации.

Жители «покидали свои дома с тем, что было в их руках», сказал Хикс. «Сразу же, внезапно, люди поняли, что не собираются возвращаться в ближайшее время».

61-летняя Лаура Себастьянелли, которая купила свою квартиру в 2013 году и до сих пор живет на втором этаже, сказала, что, оглядываясь назад, проблемы с фундаментом появились несколько месяцев назад. Она вспоминает, как начал отслаиваться зеленый мрамор, примыкавший к северной части здания.Затем выпало окно от пола до потолка в вестибюле.

«Никто не ожидал, что здание сдвинется», — сказала она. «Люди думали, что это [повреждение окна и мрамора] было вандализмом или сильным ураганом, но никто не предполагал, что наше здание смещается».

Около 32 жителей были вынуждены покинуть свои квартиры на срок до девяти месяцев, поскольку фирма KCE Structural Engineers разработала план восстановления.

Маргарет Кроули, 70-летняя учительница на пенсии, которая была одной из перемещенных жителей, сказала, что совет по кондо разделил стоимость ремонта между всеми владельцами комплекса из трех башен.Владельцам была предоставлена ​​​​возможность выплатить всю сумму сразу — 4000 долларов в ее случае — или добавить ее к плате за квартиру, которая варьируется от 350 долларов в месяц за ее меньшую квартиру до 900 или 1000 долларов за некоторые из более крупных объектов. .

Совет ассоциации кондоминиумов River Towers не ответил на многочисленные запросы о комментариях. Хикс сказал, что, вероятно, проблема усугубилась из-за отсутствия регулярного обслуживания или осмотра.

Жители, тем временем, сказали, что испытание заставляет их задаться вопросом, почему Вирджиния не требует тщательного осмотра стареющих свойств кондоминиума.

«Никто не хочет платить дополнительные деньги за инспекцию», — сказала Себастьянелли, добавив, что она по-прежнему будет поддерживать более тщательные инспекции, если это «что-то, что действительно может помочь всем нам в безопасности».

Но большинство штатов и муниципалитетов мало что делают для регулирования ассоциаций кондоминиумов.

Только Калифорния и два округа Флориды — Майами-Дейд и Броуард — требуют от квартирных ассоциаций проведения структурной инспекции стареющих зданий.

Только девять штатов — Калифорния, Делавэр, Колорадо, Гавайи, Невада, Орегон, Юта, Вирджиния и Вашингтон — требуют от ассоциаций кондоминиумов проведения исследования резерва для определения суммы, которую ассоциация кондоминиумов должна откладывать на основе ожидаемой продолжительности жизни различные компоненты здания.

Гавайи — единственный штат, который устанавливает, сколько ассоциация должна удерживать для своих капитальных проектов.

После смертельного обрушения балкона в многоквартирном доме Liberty Gardens в Беркли, штат Калифорния, был принят закон, обязывающий ассоциации кондоминиумов нанимать инженера-строителя или архитектора для осмотра балконов, палуб, наружных лестниц и эстакад каждые девять лет.

«Это случилось здесь. Это произошло там [в Серфсайде]. Это может произойти где угодно», — сказал Хилл, соавтор законопроекта.

Однако лидеры отрасли скептически относятся к необходимости усиления государственного регулирования кондоминиумов.

Дон Бауман, старший вице-президент CAI по связям с правительством и общественностью, отметила, что в большинстве штатов имеется ограниченное число муниципальных инспекторов по строительству. Требование, чтобы здания нанимали собственных инженеров, увеличит расходы домовладельцев, а также вызовет вопросы о том, как правительство может обеспечить точность создаваемых отчетов, добавил Бауман.

И хотя правительственные мандаты на исследования запасов ограничены, Бауман сказал, что у ипотечной индустрии есть свой собственный набор требований.По словам Баумана, Fannie Mae, Freddie Mac и Федеральное управление жилищного строительства, которые поддерживают около 70 процентов ипотечных кредитов в многоквартирных домах, обычно требуют, чтобы здание имело резервный план, прежде чем они подпишут кредит.

«Проблема решается со стороны финансирования, а не со стороны регулирования», — сказал Том Скиба, исполнительный директор CAI, добавив, что его по-прежнему больше беспокоят финансовые риски, связанные со «стихийными бедствиями», чем о широко распространенные обращения взыскания или неплатежеспособности кондоминиумов из-за расходов на содержание.

Но Скиба и другие лидеры отрасли говорят, что крах Champlain Towers South означает, что владельцы кондоминиумов по всей стране могут вскоре обнаружить, что их выбор жилья не так дешев, как они ожидали.

Мескин, руководитель страховой компании, сказал, что застройщики и агенты по недвижимости продолжают продавать кондоминиумы, полагая, что ассоциации адекватно финансируются или что ежемесячные взносы никогда не увеличатся.

«Проблема в том, что в конце концов кто-то должен платить, иначе вы снова можете оказаться в такой ситуации», — сказал Мескин. «Я опасаюсь создавать слишком много страха у людей, потому что надеюсь, что это больше не повторится, но это может случиться, и это беспокоит многих из нас, поэтому люди должны проснуться».

Перед обрушением кондоминиума в Майами потребовалось 9 миллионов долларов на ремонт

ST. САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, Флорида —

Владельцы квартир в многоквартирном доме на берегу океана в районе Майами, который рухнул на прошлой неделе, были всего в нескольких днях от крайнего срока, чтобы начать выплаты в счет капитального ремонта на сумму более 9 миллионов долларов, который был рекомендован почти три года назад.

Эта смета расходов, подготовленная инженерной фирмой Morabito Consultants в 2018 году, означала, что владельцы Champlain Towers South должны были заплатить от 80 000 долларов за квартиру с одной спальней до 330 000 долларов или около того за пентхаус, которые должны были быть выплачены сразу или в рассрочку. Срок их первого платежа истекал 1 июля.

Один житель, чья квартира была спасена, Адальберто Агуэро, только что взял ссуду, чтобы покрыть свой счет в 80 000 долларов.

«Я решил, что заплачу после того, как они починят здание.Я не хотел платить раньше, потому что никогда не знаешь», — сказал Агуэро, добавив, что он забрал документы для рассрочки платежа на следующий день после обвала в четверг. «Я сказал: «Отменить все».

Подробный счет, разосланный управлением кондо в апреле владельцам 136 квартир в здании, показал, что большая часть запланированных работ была в зоне бассейна и на фасаде. Установка новой брусчатки и гидроизоляция террасы у бассейна и входа в здание обойдется в 1,8 миллиона долларов, при этом дополнительный 1 миллион долларов пойдет на «строительный ремонт» и «озеленение плантаций», согласно электронному письму совета кондоминиумов, полученному Associated Press.Стоимость «разного ремонта», включавшего работы в гараже, оценивалась в 280 000 долларов.

Общая оцененная стоимость, включая многие предметы, предназначенные для эстетических целей: 15 миллионов долларов.

Инженеры и эксперты по строительству говорят, что документы Морабито, посвященные структурным работам, ясно показывают, что было несколько капитальных ремонтов, которые необходимо было сделать как можно скорее. По словам чиновников, кроме ремонта крыши, эти работы еще не начались.

Смета расходов, отправленная Morabito Consultants по электронной почте официальным лицам в Серфсайд, штат Флорида., был среди серии документов, опубликованных в ходе спасательных работ на месте обрушившегося здания, где пропали без вести более 150 человек. В воскресенье власти сообщили, что в результате обрушения погибли по меньшей мере девять человек.

В другом отчете Morabito за 2018 год, представленном городу, говорится, что гидроизоляция под настилом бассейна вышла из строя и была неправильно уложена ровно, а не под наклоном, что препятствовало сливу воды.

«Неудавшаяся гидроизоляция вызывает серьезные структурные повреждения бетонной конструкционной плиты ниже этих участков.Если гидроизоляция не будет заменена в ближайшем будущем, степень износа бетона будет увеличиваться в геометрической прогрессии», — говорится в отчете.

Фирма рекомендовала заменить поврежденные плиты в ходе капитального ремонта.

Это стало новостью для Сусаны Альварес, которая жила на 10-м этаже башни и сказала, что официальный представитель Surfside заверил жителей на собрании в 2018 году, что опасности нет. Непонятно, кто этот чиновник.

«В городе Серфсайд нам сказали, что здание в неплохом состоянии.Вот что они сказали», — сказал Альварес в программе NPR Weekend Edition. «Никто никогда не говорил нам, что здание находится в таком плохом состоянии».

Дочь пропавшего без вести жителя Чили Клаудио Боннефуа заявила, что кто-то проигнорировал ключевые сигналы о том, что зданию угрожает опасность.

Информационный бюллетень

Обязательные к прочтению статьи из L.A. Times

Получайте главные новости дня с нашим информационным бюллетенем Today’s Headlines, рассылаемым каждое утро в будние дни.

Введите адрес электронной почты

Зарегистрируйтесь

Время от времени вы можете получать рекламные материалы от Los Angeles Times.

«Меня это начинает злить, потому что отчеты многолетней давности о серьезных структурных повреждениях здания мало-помалу становятся известными», — сказал Паскаль Бонфуа. «Кажется, это было предсказуемо, потому что технические специалисты предупредили [других об этом], и никто ничего не предпринял». В заявлении

Morabito Consultants говорится, что в июне 2020 года компания Champlain Towers South наняла ее для начала 40-летнего процесса повторной сертификации, необходимого для всех зданий в округе Майами-Дейд, достигших этого возраста.Здание Champlain было построено в 1981 году.

«На момент обрушения здания велись работы по ремонту кровли, но восстановление бетона еще не начиналось», — говорится в сообщении.

Адвокат ассоциации кондоминиумов Champlain Towers South, которая отвечала за ремонтные работы, в воскресенье не сразу ответил на электронное письмо с просьбой прокомментировать. Представители Surfside также не ответили на электронное письмо с просьбой прокомментировать ситуацию.

Новая порция электронных писем от чиновников по строительству и членов правления многоквартирных домов, которые были обнародованы в воскресенье, добавила к тайне.

В одном электронном письме официальный представитель Surfside похвалил правление здания за планы начать 40-летний процесс повторной сертификации сразу после посещения встречи в ноябре 2018 года.

«Это конкретное здание не должно начать свой сорокалетний [процесс переаттестации] до 2021 года, но они решили начать процесс раньше, что я полностью поддерживаю и желаю, чтобы эта тенденция прижилась и в других объектах», — сказал официальный представитель здания Surfside. Росс Прието.

Несколько месяцев спустя член правления написал Прието, что соседние рабочие копают «слишком близко к нашей собственности, и у нас есть опасения по поводу конструкции нашего здания.

В своем ответе Прието посоветовал правлению следить за ближайшим забором, бассейном и прилегающими территориями на предмет повреждений.

Компания Surfside наняла Аллина Килшаймера из KCE Structural Engineers для консультирования в связи с катастрофой в Champlain Towers. Чиновники Surfside говорят, что Килшаймер работал над многочисленными такими делами, в том числе над Всемирным торговым центром после терактов 11 сентября и обрушением пешеходного моста в Международном университете Флориды.

Стефани Уолкуп, профессор инженерного дела Университета Вилланова, сказала, что потребуется время, чтобы точно определить причину — или ряд причин — обрушивших башни Шамплейн-Тауэрс-Юг.

«Конечная причина обрушения могла быть связана с ошибкой проектирования, ошибкой строительства, износом или другим событием», — сказал Уолкуп.

«Нам всем нужны ответы, и инженеры захотят извлечь уроки из этого коллапса, как и мы [от] других, но мы хотим убедиться, что у нас есть правильные ответы», — добавила она.

Какие у вас есть права на срочный ремонт?

ФЕНИКС — Аренда и ремонт могут быть хлопотами, но каковы ваши права, чтобы быстро отремонтировать этот важный ремонт, особенно когда быстро приближаются опасно жаркие летние температуры?

Короче, делайте официальный запрос, но не удерживайте арендную плату.

Джоан сказала, что когда у ее сына в квартире вышел из строя кондиционер, он позвонил, чтобы починить его, но этого не произошло. День за днем ​​он получал один и тот же ответ, прежде чем обслуживающий персонал комплекса заявил, что их нет дома.

Неделю спустя кондиционер ее сына все еще не работал.

Хотя Феникс официально не достиг 100-градусной отметки — на самом деле мы могли бы достичь ее на этой неделе — он уже в пути, и жалобы на медленный или неработающий ремонт кондиционеров, как правило, растут в летние месяцы.Недаром на большинстве комплексов это считается аварийным ремонтом.

Так как же заставить домовладельца действовать быстро?

«Самая большая ошибка арендаторов — это сказать: «Они не ремонтируют то, что я хочу починить, поэтому я просто не плачу арендную плату». Это всегда неправильный способ начать», — сказала Пэм Бридж, адвокат Community Legal Services в Фениксе.

Она сказала, что неуплата арендной платы может привести к выселению.

Первый шаг, который должны сделать арендаторы, — это сделать официальный запрос в письменной форме о ремонте, который необходимо сделать.Если вы звоните в офис, она рекомендует отправить электронное письмо, чтобы убедиться, что это документально подтвержденный запрос.

Еще один важный шаг: не забудьте заранее уведомить обслуживающий персонал о необходимости устранения проблемы, например, за 48 часов, прежде чем предпринимать какие-либо действия самостоятельно.

«Вы даете своему арендодателю шанс исправить это. (Если) они не исправят это, тогда вы можете переселить свою семью в приличный отель, а затем сохранить копию этой квитанции. И тогда вы можете вычесть это от вашей арендной платы,» сказал Бридж.

Если покупка гостиничного номера невозможна, она сказала, что арендаторы могут купить вентиляторы или портативные кондиционеры, но не забудьте сохранить квитанции, чтобы вычесть их из арендной платы позже.

Bridge также сообщил, что, в отличие от некоторых других проблем с арендаторами, в некоторых городах действуют постановления, требующие от арендодателей обеспечения адекватных систем охлаждения.

Например, в Фениксе и Глендейле кондиционеры должны охлаждать помещение, включая туалеты, не менее чем до 82 градусов. Если арендодатель не может предоставить это, жалоба может быть подана в город.

В любом случае, компания Bridge заявила, что жильца нельзя выселить, потому что он попросил сделать ремонт или подал жалобу.

Бридж сказал, что в зависимости от того, сколько времени это займет, если арендодатель не устранит ремонт в течение определенного периода времени, арендатор может иметь право расторгнуть договор аренды без штрафных санкций. Но, чтобы возместить какие-либо из этих затрат, вам, возможно, придется бороться с вашим арендодателем в суде.

Community Legal Services предлагает множество бесплатных услуг, источников и юридического представительства, если вам нужна помощь в споре с арендодателем.Вы можете найти эти ресурсы на https://clsaz.org.

Другие ресурсы:

Загрузка…

Кто отвечает за ремонт в квартирах и кооперативах?

Если у вас есть квартира в Нью-Йорке, некоторые вещи неизбежно нуждаются в ремонте. Может быть трудно понять, за что вы отвечаете и за что ваше здание поставлено на крючок. Например, вам может понадобиться помощь в выяснении того, чья работа заключается в замене окон. Или какова роль доски, если есть ущерб от воды из соседней квартиры.

Ответы на эти вопросы зависят от того, владеете ли вы кооперативом или многоквартирным домом. Кооперативное здание структурировано как корпорация с советом директоров, поэтому вместо получения документа, как в кондоминиуме, вы становитесь акционером. Как владелец кооператива вы подписываете договор об аренде имущества, соглашение, которое имеет сходство с договором аренды сдаваемого в аренду здания.

Кроме того, для арендаторов из Нью-Йорка существует набор правил, называемых гарантией пригодности для проживания, в котором подробно описываются услуги , которые должен предоставлять домовладелец, чтобы здание и квартира всегда были безопасными и пригодными для проживания.Эти правила также защищают владельцев кооперативов. Тем не менее, нет никакой гарантии пригодности для проживания между правлением и владельцем квартиры в квартире.

Вот некоторые из наиболее спорных вопросов обслуживания и рекомендации относительно того, кто обычно отвечает за них.


[Примечание редактора: предыдущая версия этого поста была опубликована в мае 2021 года. Мы представляем его снова в том случае, если вы пропустили его.]


СоседствоматматманБореблблбсбруксинкенсстатенстатен ОстровВатхАТЧАТЧЭСТРЕССЕЙСКИЕ КОМПАНИИ

9000US на 2000 долларов До $ 1 250 000UP до $ 1 500 000UP до 2 000 000up до $ 3 000 000UP до $ 5 000 000UP до $ 6 000 000UP до $ 5 000 000UP до $ 6 000 000up до $ 7 000 000UP до $ 8 000 000 000 000UP до $ 7 000 000UP до $ 8 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000, минимум 1 спальня, минимум 2 спальня. минимум 1.5 ванных комнат не менее 2 ванных комнат не менее 2,5 ванных комнат не менее 3 ванных комнат не менее 3,5 ванных комнат не менее 4 ванных комнат 4,5 или более ванных комнат

Представлено

Замена окон

В кооперативе обязанности пайщика прописаны в договоре аренды. Адвокат Марк Дж. Люксембург, партнер Gallet Dreyer & Berkey, говорит, что хорошим руководством является использование того, что он называет «эмпирическим правилом». Если вы приложите ноготь большого пальца к стене и покачиваете им в гипсокартоне, вы можете вонзить его в стену на долю дюйма.Это примерно то, что касается ответственности акционера. «Все, к чему вы можете прикоснуться пальцем или ногтем, является обязанностью акционера», — говорит он.

Таким образом, структура окна и обслуживание снаружи, как правило, входит в обязанности совета директоров, но акционер будет нести ответственность за поддержание покраски и отделки внутри.

«В девяти случаях из 10 ответственность за окна лежит на кооперативе», — говорит адвокат Эндрю Фридланд, партнер отдела недвижимости Herrick.Именно этим вопросом он занимается для клиента и говорит, что в большинстве случаев, если оконные рамы приходят в негодность, за их обслуживанием отвечает правление кооператива. Однако большинство кооперативов были преобразованы в 1970-х и 1980-х годах, а в некоторых случаях договор аренды был обновлен. Если в ваш договор аренды были внесены изменения, ответственность может быть передана акционерам.

Коллега Фридланда, адвокат Дебора Копловиц, партнер судебного отдела Херрика, говорит, что важно помнить, что нью-йоркская гарантия пригодности не распространяется на все ситуации, связанные с окном.Правление кооператива несет ответственность за то, чтобы квартира была пригодной для проживания людей, но не несет ответственности, если арендатор причинил ущерб. Например, если житель бросит бутылку, и она разобьет окно, кооператив не будет нести ответственность. «На это будет защита», — говорит она.

Если окно каким-либо образом поцарапано или обесцвечено, повреждение не подпадает под гарантию пригодности для проживания. «Это должна быть реальная проблема здоровья и безопасности», — говорит Копловиц.

Повреждение водой

Если проблема с сантехникой не связана с сантехникой в ​​квартире, в большинстве случаев ответственность за ремонт ложится на правление кооператива. Опять же, вам нужно взглянуть на ваш собственный договор аренды, чтобы убедиться. «Если это внутри стен здания, это ответственность кооператива по договору аренды. Если это снаружи стен — если это кран, если это сантехника, если это раковина — в девяти случаях из 10 это ответственность акционера. , — говорит Копловиц.

Вот сценарий, с которым столкнулся Копловиц: В здании говорят, что вода будет отключена на время для технического обслуживания, и все краны должны быть закрыты.Возможно, вы включаете их случайно, забыв, что воды нет. Вы выходите из квартиры, и пока вас нет, снова включают воду. Открытый кран заливает вашу квартиру и квартиру вашего соседа в очереди под вами. Кооператив может помочь вам получить сушилку в качестве любезности, но Копловиц говорит, что «ущерб от наводнения и весь вытекающий из этого ущерб будет проблемой акционера».

Вот почему так важно иметь страховку домовладельца. Фридланд говорит, что стандартная аренда в стиле 80-х обычно не требует страховки акционеров, но это одна из наиболее часто запрашиваемых поправок к частной аренде.

Но что, если вы являетесь соседом в приведенном выше сценарии, а ответственный акционер медлит с ремонтом? Возможно, вы беспокоитесь, что на стенах растет плесень. Адвокат Ян Брандт, партнер компании Wagner, Berkow & Brandt (и спонсор Brick Underground), говорит, что в некоторых случаях правлению разумно взять на себя ответственность за основной ремонт: «Течение времени — это ответственность и деньги», — говорит он, и рекомендует советам директоров сначала устранять проблемы. Если они могут снять с себя ответственность позже, они всегда могут выбрать этот путь.

По мнению Брандта, советы директоров кооперативов имеют большие страховые полисы и должны их использовать. Это не означает, что ответственный акционер в конечном итоге не заплатит, но совет также несет ответственность в соответствии с гарантией пригодности для проживания, чтобы возместить ущерб пострадавшим соседям.

Опять же, ситуация с квартирами отличается: в квартире вы либо должны исправить это самостоятельно, а затем подать в суд на виновного соседа или правление. Однако, чтобы добиться успеха, вам нужно будет доказать халатность с их стороны.

Краска и обои

Арендодатели — и, соответственно, советы кооперативов — должны покрасить или оклеить стены квартиры обоями. Стены вашей квартиры не должны быть покрыты гипсокартоном. Однако очень часто в договоре аренды говорится, что акционеры несут ответственность за покраску.

Возможно, для устранения плесени, вызванной повреждением водой вашего соседа, потребуется сделать отверстие в вашей стене. Кооперативное правление несет ответственность за надлежащий ремонт и покраску стены.Требуются ли они, чтобы переклеить ваши дорогие обои? Нет. Вы, вероятно, получите слой грунтовки.

Как акционер кооператива, вы можете позвонить по номеру 311 и получить жалобу на нарушение правил, если краска или покрытие стен в вашей квартире находятся в плохом состоянии. Копловиц говорит, что правление кооперативов справедливо раздражено, когда это происходит, «потому что это не в духе сотрудничества».

«Законодательные кодексы не заменяют аренду собственности», – говорит Люксембург , поэтому может случиться так, что правление кооператива, если суд принудит к этому, покрасит вашу квартиру в соответствии с кодексом, но затем взимает с пайщика плату за работа.Возможно, вам даже придется оплатить судебные издержки.

Копловиц говорит, что в некоторых кооперативах есть акционеры с менталитетом арендатора. «Может быть, они купили , когда были арендаторами, и остались после переоборудования», — говорит она. По ее словам, для этих жителей важно иметь хорошее общение с руководством. Также полезно информировать акционеров о том, что входит в их обязанности по договору аренды, а что нет.

Эти вопросы не касаются владельцев квартир.Когда вы покупаете квартиру, вы владеете недвижимостью. Однако, если вы сдаете свою квартиру в аренду и становитесь арендодателем, у вас будут обязательства перед арендаторами по гарантии пригодности для проживания.

Электрические провода, паровые стояки и ваша входная дверь

Если вы используете «эмпирическое правило», чтобы определить, кто за что отвечает, Люксембург указывает, что есть несколько исключений.

Первое: Электрические провода в ваших стенах. Возможно, вы не сможете физически прикоснуться к проводке, но обычно ответственность за это лежит на акционере.Это означает, если вы меняете какую-либо электрическую систему в своей квартире, вы берете на себя ответственность за качество работы.

Другим исключением в довоенных кооперативных домах является паровой стояк. Это трубы, которые очень часто оголяются и проходят от пола до потолка для выпуска пара из котла. Техническое обслуживание и ремонт этих стояков является обязанностью правления кооператива.

Входная дверь вашего кооператива – еще одно исключение. «Он принадлежит совету директоров», — говорит Люксембург, хотя покраска и отделка ложатся на акционера. Дверь должна быть оборудована стандартным замком, но если акционер добавит второй замок для дополнительной безопасности, это не входит в обязанности правления.

 

Union on Plum начинает ремонт на 3 миллиона долларов в освободившихся квартирах в Форт-Коллинзе строительный отдел.

Многоквартирный дом на 229 мест, в котором в основном проживали студенты Университета штата Колорадо, был внезапно закрыт, а все договоры аренды аннулированы всего за несколько недель до начала учебного года, поскольку требовался ремонт стен, в том числе некоторых внутренних частей здания. строительство.

Наверстать упущенное: Должностные лица Форт-Коллинза говорят, что просчеты привели к профсоюзу по вопросам квартир Plum

В заявке на получение разрешения на строительство, поданной в город в конце октября, говорится, что работы усилят ремонт основной системы сопротивления поперечной силе, которая стабилизирует здание

В отчете управляющего недвижимостью Greystar, предоставленном городу, говорится, что просчеты, сделанные в первоначальном проекте жесткой стены, привели к проблемам, из-за которых закрылось здание по адресу 1323 W. Сливовая ул., вмещающая около 220 студентов.

Стены жесткости представляют собой вертикальные элементы, предназначенные для укрепления конструкций, чтобы противостоять боковым силам, таким как ветер, землетрясения и неравномерные осадочные нагрузки.

Стены жесткости рассчитываются исходя из ветровых нагрузок, постоянных нагрузок, включая кирпич и раствор, а также временных нагрузок — жителей и их имущества.

Просчеты могут привести к таким вещам, как трещины в гипсокартоне, двери, которые не закрываются должным образом, или трещины в полу.

Один из жителей, покидавший здание в июле, сказал, что в течение нескольких месяцев у него была трещина в потолке.

Union on Plum открылся в 2018 году и сдает в аренду отдельные спальни, в основном студентам колледжей.

Проект был разработан EdR Collegiate Housing из Мемфиса, штат Теннесси, который также разработал Union on Elizabeth, открывшийся в прошлом году. В 2018 году компания EdR объединилась с дочерней компанией Greystar Real Estate Partners.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.