Уведомление собственников жилья о проведении собрания: Как уведомить собственников помещений в МКД о проведении общего собрания

Как уведомить собственников помещений в МКД о проведении общего собрания

Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций

О проведении ОСС необходимо уведомить всех собственников помещений в доме, в котором планируется проводить такое собрание. Если в квартире несколько собственников, то для каждого нужно подготовить отдельное уведомление. Также требуется направить уведомления собственникам нежилых помещений в доме (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ). 

Если в МКД есть государственная, и муниципальная собственность, письменное уведомление о проведении ОСС направляется органу исполнительной власти РФ или субъекта РФ либо органу местного самоуправления, в зависимости от того, кому принадлежит право собственности на помещение в доме.

Сроки уведомления

При выборе даты будущего собрания необходимо учитывать, что собственников нужно уведомить должным образом. На это тоже требуется время.

Необходимо оповестить каждого собственника минимум за 10 календарных дней до даты проведения общего собрания и продлевать срок уведомления нельзя (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Способы уведомления

Можно выбрать один из перечисленных ниже способов:

• письменное уведомление под подпись

Для вручения уведомлений составляется специальный реестр, который будет подтверждать факт уведомления собственника. В этой форме должен расписаться каждый собственник, получивший сообщение (пп. «в» п. 20 Приказа Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр).

• заказное письмо

При вручении уведомления заказным письмом необязательно получать обратно уведомление о вручении с подписью. Сообщение считается доставленным и в том случае, если оно пришло адресату, но по каким-то причинам не было вручено или адресат не смог с ним ознакомиться (Ст. 165.1 ГК РФ). 

Почта России ставит на письме штрих-код с номером, по которому можно отследить местонахождение письма. Как только письмо доставлено, собственник считается должным образом уведомлённым.

Рассчитывая сроки уведомления, необходимо заложить время, которое займёт доставка писем.

По какому адресу уведомлять собственника, если он проживает по другому адресу или у него в собственности находится несколько помещений? Суды имеют разное мнение на этот счёт, поэтому лучше на одном из первых ОСС принять решение о том, что уведомление собственника будет производиться именно по месту нахождения принадлежащего ему имущества.

• информационная доска

Разместить информацию о собрании в месте, доступном для всех собственников помещений – это дешёвый, удобный и быстрый способ.

Этот вариант возможен только в случае, если на одном из предыдущих собраний было принято решение, что уведомлять собственников об ОСС будут именно таким способом. Такая форма будет законна не только для ближайшего, но и для всех последующих собраний (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

• другие способы уведомления

Может быть выбран и другой способ уведомления: простое (не заказное) или электронное письмо, ГИС ЖКХ или другая информационная система.

Вариант, отличный от заказного письма с уведомлением, должен быть согласован в договоре управления, уставе ТСЖ или на предыдущем общем собрании (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ). 

При проведении ОСС в заочной или очно-заочной форме вместе с уведомлением каждому собственнику направляются бланки решений по вопросам повестки дня и информация, необходимая для принятия решения.

Содержание сообщения о собрании

Содержание сообщения о собрании должно отвечать требованиям ч. 5 ст. 45 ЖК РФ.

В сообщении должны быть:

• Сведения об инициаторе ОСС. Для физического лица: ФИО, адрес помещения, которое принадлежит ему на правах собственности, реквизиты правоустанавливающего документа. Для юридического лица: ОГРН, наименование, адрес принадлежащего ему помещения, реквизиты правоустанавливающего документа.
• Форма проведения ОСС: очная, заочная или очно-заочная.
• Дата и место проведения очного собрания, дата окончания приёма решений и место приёма для заочного собрания. Для очно-заочной формы указывается и то, и другое.
• Повестка дня собрания: все вопросы, которые будут подниматься на ОСС, должны быть перечислены и пронумерованы.
• Порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на ОСС: какие документы, где и когда можно будет посмотреть.

Шаблон сообщения о проведении собрания.docx

Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций

📄Образец уведомления о проведении общего собрания ТСЖ 🔶 2021 Домком

Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом) либо иным способом, предусмотренным решением общего собрания членов товарищества или уставом товарищества. Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания.

Примерный образец уведомления:

____________________________________________
(наименование или Ф.И.О. члена ТСЖ)
адрес: ____________________________________,
телефон: _____________, факс: _____________,
адрес эл. почты: ___________________________

от _________________________________________
(наименование или Ф.И.О. инициатора
созыва собрания)
адрес: _____________________________________

телефон: _____________, факс: _____________,
адрес эл. почты: ___________________________

УВЕДОМЛЕНИЕ
о проведении общего собрания членов товарищества
собственников жилья “____________________”,
созданного для управления многоквартирным домом по адресу: ____________________________________________

Руководствуясь ч. 1 ст. 146 Жилищного кодекса Российской Федерации, настоящим уведомляем о том, что
“___”________ ____ г. в ____ часов ____ минут состоится общее собрание
членов товарищества собственников жилья “_______________” в _______________
___________ по адресу: ___________________________________________________.
(указать место проведения собрания)
Начало регистрации участников собрания _____ часов ______ минут.
На общее собрание членов товарищества собственников жилья “___________”
приглашены: ______________________________________________________________.

(представители управляющих организаций, юристы и т.д.)

Повестка дня общего собрания:
1. ____________________________________________.
2. ____________________________________________.
3. ____________________________________________.

В голосовании участвуют только члены товарищества собственников жилья “________________”.
Для регистрации в качестве участника собрания необходимо представить:
физическим лицам – паспорт, подлинник или копию свидетельства о собственности, заявление о вступлении в члены товарищества собственников жилья “________________”;
представителям юридического лица – доверенность на участие в голосовании, подлинник или копию свидетельства о собственности, заявление о вступлении в члены товарищества собственников жилья “_________________”.

Информацию по вопросам, связанным с проведением общего собрания, можно получить по телефону: _________________.

Инициатор собрания ___________________________________________________.

(Ф.И.О. физического лица)
(или: __________________________________________, действующ___ на основании
(наименование или Ф.И.О.)
доверенности _____________, выданной _____________________________________,
(Ф.И.О. собственника)
представляющ___ интересы ___________________________________ – собственника
помещения N ____ в многоквартирном доме по адресу: _______________________;
или ___________________________________________, действующ___ на основании
(наименование организации)
доверенности _____________________, выданной _____________________________,
представляющ___ интересы _______________ как собственника помещения N _____
в многоквартирном доме по адресу _________________________).

“___”________ ____ г.

_________________/________________
(подпись) (Ф.И.О.)

Как правильно уведомлять о собрании

02 Октябрь 2019

Является ли извещение о собрании надлежащим? Нарушение порядка уведомления о собрании при оспаривании решений ОСС.

По статье 181.4 Гражданского кодекса РФ суд может признать решение собрания недействительным, если инициатор существенно нарушил порядок созыва собрания (ОСС), что затронуло волеизъявление его участников.

Сотрудники компании «ДОМСКАНЕР» помогут Вам:
— подготовить полный пакет документов общего собрания собственников с гарантией приема документов Жилищной инспекцией.
— актуализировать реестр собственников на основе ФГИС ЕГРН Росреестра.
— сделать именные бланки на каждого жителя.
Наш опыт более 5 лет и несколько тысяч успешных собраний даже в самых конфликтных домах. Позвоните нам 8-800-100-24-97 (звонок бесплатный) или напишите: [email protected]

Сам порядок созыва изложен в ст. 45 Жилищного кодекса РФ: сообщение о собрании надо не меньше, чем за 10 дней до собрания:

— направить каждому собственнику заказным письмом, если нет решения ОСС о другом способе направления этого письменного сообщения, или

— вручить каждому под роспись, или

— повесить в общедоступном для всех жителей помещении, которое они выбрали раньше на собрании.

Последний вариант самый простой и распространенный, но чтобы его использовать без нарушения Жилищного кодекса, надо, чтобы собственники ранее на общем собрании утвердили такую форму уведомления, указав в каком месте будут размещаться объявления о последующих собраниях.

Какие нарушения созыва ОСС на практике признаются существенными?

Однозначного ответа на этот вопрос нет, суды по-разному оценивают одни и те же нарушения. При обращении в суд можно попробовать ориентироваться на сложившуюся в вашем регионе практику. Оценить стоит, как суд относится не только к нарушению порядка уведомления, но и срока уведомления, содержания сообщения.

Мы проанализировали решения судов регионального уровня за 2019 год, и вот какие позиции там отражены.

1. Не любое нарушение является достаточным для признания решения ОСС недействительным, а лишь такие существенные нарушения закона, из-за которых нельзя установить действительное волеизъявление большинства собственников.

Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 10.06.2019 по делу N 33-11245/2019:

Суд первой инстанции сначала признал решения собрания недействительным, указав, что десятый день срока для сообщения пришелся на субботу, поэтому последний день срока, по мнению суда, должен был быть перенесен на ближайший следующий за ним рабочий день, т.е. на понедельник. Суд решил, что из-за не учета выходных дней десятидневный срок уведомления был нарушен, и признал решение собрания недействительным.

Апелляционная инстанция с таким подходом не согласилась и отменила судебное решение. В материалах дела имелись доказательства направления уведомлений по почте за 9 дней до ОСС всем без исключения собственникам. Также ответчик представил служебную записку диспетчера ТСЖ, акт о размещении объявления в подтверждение того, что в подъездах также было вывешено сообщение о собрании. Свидетели подтвердили факт размещения сообщения в местах общего пользования.

В связи с этим, суд Республики посчитал необоснованными выводы суда о нарушении процедуры уведомления.

Апелляционное определение Мосгорсуда от 18.06.2019 г. по делу N 33-25851 (у него есть противоположное мнение):

Суд отклонил довод истца о том, что инициатор должен был уведомить о собрании именно заказными письмами, поскольку закон предусматривает несколько возможных способов уведомления, включая вывешивание сообщения в доступном для всех собственников месте. Так как в голосовании участвовали жители с 68% голосов, а всего собрано 283 бюллетеня, то это свидетельствует об уведомлении собственников об ОСС.

Апелляционное определение Свердловского областного суда от 19.03.2019 по делу N 33-5024/2019:

Здесь суд отказал в признании решения собрания недействительным, хотя истец ссылался на нарушения при извещении о собрании, говоря о том, что ее никто не уведомил. По мнению суда, этот довод опровергается реальным количеством участников собрания, наличием фотографий, свидетельствующих о размещении сообщений в подъездах. Также суд переложил на истца обязанность доказывать, что собственники утверждали какой-либо другой способ уведомления. Естественно, житель этого доказать не смог, и в иске ему было отказано.

2. Предусмотренные законом правила о порядке созыва собрания являются существенными, поэтому их не соблюдение будет также существенным нарушением созыва.

Апелляционное определение Мосгорсуда от 04.03.2019 по делу N 33-4335/2019:

Суд указал, что предусмотренная кодексом обязанность инициатора известить о собрании, в первую очередь, заказным письмом либо вручить под роспись, говорит о важности этого правила, подчеркивает значимость волеизъявления каждого жителя.

Законодатель, по мнению суда, относит правила о порядке созыва и проведения ОСС «к существенным, следовательно, и нарушения установленного порядка проведения собрания также относятся к существенным».

Затем суд почему-то пришел к выводу о ничтожности решений, принятых на собрании, из-за нарушений при его проведении. Хотя наличие существенных нарушений – это основания для признания недействительным оспоримого решения (ст. 181.4 ГК РФ), а не ничтожного (ст. 181.5 ГК РФ). В любом случае, решение собрания в итоге признали недействительным.

Практика Мосгорсуда противоречива и в основном сводится к «засиливанию» того, что решил нижестоящий суд. Поэтому все усилия по доказыванию наличия или отсутствия нарушений, их существенности надо прилагать в суде первой инстанции.

Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 24.01.2019 N 33-193/2019 по делу N 2-1057/2018:

Суд написал то же самое, что и его московские коллеги из примера выше. Решение собрания было признано недействительным из-за того, что извещения о нем направлялись уже в период его проведения.

Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 14.05.2019 N 33-10946/2019:

В данном деле также решение собрания признали недействительным. Инициатор уведомлял о собрании с помощью размещения сообщений в почтовых ящиках жителей.

Суд учел, что такой способ уведомления собственниками ранее не избирался, сам инициатор не располагал сведениями о количестве собственников в доме, не предпринимал мер для установления лиц, подлежащих уведомлению.

Апелляционное определение Воронежского областного суда от 17.01.2019 по делу N 33-194/2019:

Судом занята аналогичная позиция и принято аналогичное решение. Собственников уведомили о собрании объявлениями, однако такой способ ими ранее не утверждался. Суд посчитал, что это нарушение каким-то образом повлияло на волеизъявление участников собрания.

Апелляционное определение Пензенского областного суда от 4 июня 2019 г. по делу N 33-1989:

Решение ОСС признали недействительным: в тексте сообщения о собрании была другая повестка, не соответствующая принятым решениям, «из материалов дела, текста извещения не представляется возможным установить, где данная информация была размещена и собственники какого МКД извещаются о проведении собрания».

Сроки направления заказных писем о проведении собрания.

Частью 4 ст. 45 ЖК РФ предусмотрено, что инициатор собрания обязан сообщить собственникам о проведении собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом….».

Исходя из буквального толкования нормы, 10-дневный срок установлен именно для направления писем, а не для их доставки.

Ст. 165.1 ГК РФ в данном случае обычно не применяется как общая по отношению к специальным нормам жилищного законодательства: в силу ч. 2 ст. 165.1 ГК РФ правила этой статьи применяются, если иное не предусмотрено законом. В отношении общих собраний собственников ЖК РФ установил свои правила уведомления о собрании, не связывая сроки сообщения о собрании именно с фактом доставки заказных писем, а, наоборот, указывая на обязанность инициатора лишь направить сообщения в указанный срок.

Выборочный анализ судебной практики показывает, что суды вполне удовлетворяются, если реестр отправки почтовых отправлений датирован за 10 дней до собрания, и не исследуют момент получения этих писем.

Например, апелляционные определения Мосгорсуда от 10.10.2018 по делу N 33-44595/2018 (ОСС проведено с 13 по 14 июля 2017 г., истцы получили уведомления по почте 06 июля 2017 года, направлены они было за 10 дней до собрания), от 24.04.2017 по делу N 33-4472/2017 (реестр почтовых отправлений датирован с 13.10.2014 г. по 13.11.2014 г., а оспариваемое собрание проходило с 25 ноября 2014 года), от 02.02.2018 по делу N 33-4874/2018 (реестр датирован 01.12.2015 г., собрание проходило с 14 декабря 2015 года по 01 марта 2016).

Заключение.

По общему правилу, нарушения при уведомлении о собрании не влекут автоматической недействительности принятого решения. Оценивать существенность нарушения будет суд, и к какому выводу она придет, исходя из рассказанных примеров выше, — предсказать невозможно.

Нарушения порядка уведомления могут повлиять на решение ГЖИ о внесении изменений в реестр лицензий, если на собрании решался вопрос о смене управляющей компании или выборе другого способа управления. Поэтому если в повестку включены такие вопросы, то о собрании лучше уведомить в соответствии с порядком, закрепленным в Жилищном кодексе РФ, каким бы трудоемким он не казался.

Сотрудники компании «ДОМСКАНЕР» помогут Вам:
— подготовить полный пакет документов общего собрания собственников с гарантией приема документов Жилищной инспекцией.
— актуализировать реестр собственников на основе ФГИС ЕГРН Росреестра.
— сделать именные бланки на каждого жителя.
Наш опыт более 5 лет и несколько тысяч успешных собраний даже в самых конфликтных домах. Позвоните нам 8-800-100-24-97 (звонок бесплатный) или напишите: [email protected]

Уведомление о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Образцы договоров, протоколов для нужд собственников жилья.

о проведении  общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу:______________________________

 

                                                                  Уважаемый собственник помещения !

   «___»__________ 2005 года в ___ часов 00 мин. в актовом зале здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. ___________, д. N ____, будет проведено общее собрание собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома N ___ по улице _______________ Санкт-Петербурга. Данное общее собрание будет проводиться по инициативе ______________________.

Начало регистрации участников собрания в_______.

             

На собрание приглашены:__________________________________________________________________

(представители управляющих организаций, юристы и т.д.)

                                                

                                            Повестка дня общего собрания собственников помещений

 

1.      Процедурные вопросы. (Избрание Председателя и секретаря собрания из лиц участвующих в собрании.)

2.      Выбор способа управления многоквартирным домом. (В соответствии со ст.161 ЖК РФ.)

3. Создание товарищества собственников жилья,  в случае выбора в качестве способа управления многоквартирным домом – управление ТСЖ (для управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме).

4. Утверждение Устава ТСЖ , в случае выбора в качестве способа управления многоквартирным домом – управление ТСЖ (на основе Примерной формы Устава, утвержденной распоряжением Жилищного комитета СПб. № 22-р от 01.03.2005 года).

5. Передача в пользование общего имущества в многоквартирном доме ( нежилые помещения, фасады – под рекламу и др.)

6.Оформление права общей долевой собственности на земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом, и установление пределов его использования.

7. Выбор уполномоченного лица для осуществления юридических и фактических действий, во исполнение решений, принятых общим собранием по пунктам 5 и 6 повестки дня настоящего собрания.

8. Разное

 

Обращаем внимание на то, что в голосовании участвуют только собственники помещений!

Каждый собственник на общем собрании обладает количеством голосов пропорциональным его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Для регистрации в качестве участника общего собрания при себе необходимо иметь:   

физическим лицам – паспорт,  подлинник или копию свидетельства о регистрации права  собственности  на помещение

представителям юридического лица – доверенность на участие в голосовании, бюллетень голосования, копию свидетельства о регистрации права  собственности  на помещение

 

Предварительно ознакомится с проектом Устава ТСЖ и иными документами, которые будут рассматриваться на собрании, вы можете:

1. На стенде в помещении ________по адресу: _________________________________________________.

2. В день проведения собрания _________________________________________________________________

3. По вопросам, связанным с проведением собрания,  можно обращаться по телефону:_________________.

Напоминаем Вам, что решение общего собрания, принятое в установленном Жилищным кодексом порядке, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, кто независимо от причин не приняли участия в голосовании (ч.5 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

 

Собственник помещения ________________________________(Ф.И.О.- для физического лица)

или            

___________________________________, действующий на основании

доверенности _________________________, выданной _________________

______________________________, представляющей интересы ____________________как

собственника помещений в многоквартирном доме по адресу__________________________.

Проведение ОСС ➞ 10 ошибок при проведении общих собраний собственников

27 февраля 2018

Проведение ОСС ➞ 10 ошибок при проведении общих собраний собственников

Общее собрание собственников – привычное для управляющих организаций и собственников помещений дело. Тем не менее, при проведении собраний УК часто допускают ошибки, которые могут привести к судебным разбирательствам и признанию недействительными решений таких собраний.

Сегодня мы расскажем, что нужно знать, чтобы избежать этих ошибок.

Нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании

Первый шаг к проведению общего собрания собственников – это уведомление собственников о предстоящем мероприятии. О проведении собрания инициатор должен уведомить всех собственников помещений в МКД не позднее, чем за 10 дней до его начала (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ). Основная ошибка инициаторов собраний заключается в выборе способа уведомления. Самый популярный способ сообщить собственникам о предстоящем собрании – разместить уведомление на информационных стендах или на дверях подъездов МКД.

         Согласно ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, сообщить собственникам об ОСС таким образом можно только в том случае, если решение об этом принято собственниками на одном из проведённых ранее собраний. Если решение об уведомлении собственников помещений путём размещения объявлений принято не было, инициатор собрания в десятидневный срок направляет каждому собственнику заказное письмо или вручает уведомление каждому собственнику лично под подпись.

Обратите внимание на содержание сообщения о проведении ОСС. Согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ оно должно содержать:

сведения об инициаторе собрания;

форму проведения собрания;

дату, место, время проведения. Если ОСС проводится в очно-заочной или заочной форме, укажите ещё дату окончания приёма решений собственников и адрес, куда такие решения должны передаваться;

повестку дня;

порядок ознакомления с материалами собрания и место, где собственники смогут это сделать.

Неправильное оформление решений собственников

Если вы проводите собрание в очно-заочной или заочной форме, соберите у собственников оформленные в письменном виде решения по вопросам, поставленным на голосование (ч.ч. 4.1 – 5.1 ст. 48 ЖК РФ). Обратите внимание на то, какие сведения нужно включить в решения, согласно ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ:

информацию о лице, участвующем в голосовании;

реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение лица, участвующего в голосовании;

решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».

Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов повестки дня, или наоборот, поставил в нём несколько галочек, такой вопрос в этом решении стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

Неправильный подсчёт голосов

От подсчёта голосов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме напрямую зависит наличие кворума по вопросам повестки дня и исход собрания.

К неправильному подсчёту голосов приводят неправильно оформленные решения собственников или недостоверные данные о праве собственности на помещение в МКД.

Кроме этого, ошибки при подсчёте голосов возникают из-за такого понятия, как долевая собственность. Количество голосов участников долевой собственности должно соответствовать принадлежащим им долям в праве на жилплощадь.

Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проголосовать он может всего один раз. При этом в бюллетени указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.

Некорректно оформленные доверенности

Когда у собственника нет возможности принять участие в голосовании, проголосовать за него может его представитель по доверенности. Перед тем, как допустить представителя к участию в ОСС, удостоверьтесь, что доверенность оформлена правильно и в ней прописаны данные о собственнике и его представителе:

фамилия, имя, отчество – для физических лиц, полное наименование – для юридических лиц; место жительства или место нахождения;

паспортные документы или реквизиты учредительных документов.

Доверенность на голосование должна быть оформлена в соответствии с п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально. Согласно п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ, доверенность не нужно нотариально заверять, если документ:

заверила организацией, в которой доверитель работает или учится;

выдала администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель проходит лечение.

Ошибка в выборе формы собрания

Формы проведения общих собраний собственников перечислены в ст. 44.1 ЖК РФ. Их три: очная, заочная и очно-заочная.

Бывает, инициатор в уведомлении указывает, что собрание будет очным. На собрание приходит мало собственников, кворум не набирается. Тогда инициатор решает провести заочную часть. При этом не уведомляет собственников о заочной части и составляет один протокол на обе части. Это неверный подход. Если заявленное очное собрание не состоялось, можно провести отдельное заочное собрание. При этом о нём собственников нужно уведомить и составить отдельный протокол (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Преимущество очно-заочной формы в том, что часть собственников смогут очно обсудить с инициатором проблемы, а на заочной части вы наберёте недостающие голоса. При такой форме собрания собственников не придётся уведомлять о каждой части отдельно и придётся составить всего один протокол.

Устаревшие сведения о праве собственности на помещение

Следите за тем, чтобы в реестре собственников помещений были отражены актуальные сведения. Собственники не всегда вовремя предоставляют в управляющую организацию актуальные данные о смене владельцев объектов недвижимости, об изменении площадей помещений.

Чтобы данные были правильными, обратитесь за выписками в Росреестр, в котором хранится актуальная информация о собственниках помещений в МКД. Тогда у вас не возникнет проблем с подсчётом голосов.

Нарушение порядка передачи документов в ГЖИ

В соответствии с п. 3.1 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК в течение 5 дней с момента получения от инициатора собрания решений и протокола ОСС, должна направить в орган ГЖН оригиналы протокола собрания и решений. Затем их электронные образы нужно разместить в ГИС ЖКХ.

Частая ошибка УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК заключается в том, что они вовремя передают документы в орган ГЖН, но не размещают информацию о собрании в системе. За неразмещение сведений можно получить штраф по ст. 13.19.2 КоАП РФ.

Проведение собраний с аналогичной повесткой дня

Когда собственники недовольны решением собрания, они решают провести новое по аналогичным вопросам как можно быстрее, чтобы изменить предыдущее. Управляющая компания этому не противится. Но это может привести к негативным для УО последствиям.

Если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступают два и более протокола собраний одного МКД, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, орган ГЖН обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

Изменение повестки дня

Бывает так, что во время проведения собрания появляется вопрос, который собственники хотят обсудить, и он дополнительно включается в повестку дня. Так делать запрещено, согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ. В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять повестку собрания.

Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, важны, запишите их и внесите в повестку следующего собрания. Какие вопросы может решать общее собрание собственников

Нарушение кворума собрания

Ещё одна трудность при проведении собрания – разобраться в том, каким количеством голосов на собрании принимается то или иное решение.

Общее собрание собственников помещений в МКД считается  легитимным, если на нём присутствовало более 50 % собственников помещений в МКД. Но 50 % голосов не обеспечивают наличие кворума по всем вопросам, вынесенным на ОСС.

ЖК РФ разделяет вопросы по степени важности. Вопросы выбора председателя, секретаря и счётной комиссии собрания, способа управления и Совета МКД решаются 50 % от всех голосов, принявших участие в голосовании.

Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается 50 % от количества голосов всех собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Другие вопросы решается квалифицированным количеством голосов – это ⅔ от количества голосов всех собственников помещений в МКД. Один из таких вопросов – об использовании фонда капитального ремонта в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Абсолютным большинством (100 %) решаются только вопросы, связанные с изменением площади общего имущества многоквартирного дома. Чтобы инициатор был уверен, что собрание проводится по всем правилам, он должен руководствоваться ст. 44 – 48 ЖК РФ, в которых указаны основные нюансы проведения ОСС.

https://roskvartal.ru/blog/02/26/10-oshibok-pri-provedenii-obschih-sobraniy-sobstvennikov

Уведомление (сообщение) о проведении внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Санкт-Петербург, Комендантский проспект, дом 67, строение 1 в форме очно-заочного голосования

Настоящим уведомляем Вас о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Комендантский проспект, дом 67, строение 1.

Общее собрание состоится в форме очно-заочного голосования.

Общее собрание проводится по инициативе Управляющей организации ООО «Эрмитаж» (ОГРН: 1157847382417; ИНН: 7801293658) в соответствии с ч. 7 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Очная часть собрания – голосование путем совместного обсуждения вопросов, — будет проводиться «22» октября 2020 года в 19 часов 00 минут в офисе управляющей организации ООО «Эрмитаж», расположенном по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Зеленина, д. 8, к. 2, литер А, пом. 53-Н, Р.М. 5.

Регистрация участников собрания будет производиться «22» октября 2020 года в офисе управляющей организации ООО «Эрмитаж», расположенном по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Зеленина, д. 8, к. 2, литер А, пом. 53-Н, Р.М. 5, с 18 часов 30 минут до 19 часов 00 минут.  

При себе необходимо иметь документ, подтверждающий право собственности на жилое / нежилое помещение (выписку из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости), а также документ, удостоверяющий личность, и/или письменную доверенность, оформленную в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверенную нотариально, и дающую право на представление интересов собственника в ходе проведения общего собрания.

В повестку общего собрания включены следующие вопросы:

	Вопросы, поставленные на голосование
1.	О выборе Председателя, Секретаря и счетной комиссии общего собрания собственников.
2.	О заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ, договоров с ресурсоснабжающей организацией на поставку через присоединенную сеть коммунального ресурса в виде тепловой энергии для оказания коммунальных услуг отопления и горячего водоснабжения с «01»марта 2021 года.
3.	О наделении управляющей организации ООО «Эрмитаж» (ОГРН: 1157847382417; ИНН: 7801293658) полномочиями представлять интересы (быть представителем со всеми правами в соответствии с законодательством РФ) всех собственников во всех судебных органах РФ по вопросам заключения собственниками помещений в многоквартирном доме от своего имени договоров о предоставлении коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями.
4.	Об определении места хранения копии протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование в соответствии с ч. 4 ст. 46 ЖК РФ.

Заочная часть общего собрания будет проводиться с 09 часов 00 минут «23» октября 2020 года до 23 часов 00 минут «22» января 2021 года.

Дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (бюллетеней): до 23 часов 00 минут «22» января 2021 года.  

Бланки решений собственников принимаются в урну для голосования в помещении диспетчерской по адресу: Санкт-Петербург, Комендантский пр., д.67 стр.1; в ящик для приема бюллетеней в помещении управляющей организации по адресу: г. Санкт-Петербург, Комендантский пр., д.67 стр. 1 или могут быть переданы в адрес инициатора общего собрания собственников любым удобным способом.

С информацией и материалами, представленными на данном собрании можно ознакомиться на официальном сайте Управляющей организации «Эрмитаж» (ОГРН: 1157847382417; ИНН: 7801293658) по адресу: http://uk-ermitage.ru/ или на информационных стендах в подъездах многоквартирного дома.

ВАЖНО!

Лицам, принимающим участие в собрании, необходимо иметь:

Физическим лицам: копию документа подтверждающего право собственности на жилое/не жилое помещение (выписку из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости) а также документ, удостоверяющий личность, и/или письменную доверенность, оформленную в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверенную нотариально, и дающую право на представление интересов собственника в ходе проведения общего собрания.

Юридическим лицам: копию документа подтверждающего право собственности на жилое/не жилое помещение (выписку из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости), доверенность представителя юридического лица с правом голосования на общем собрании.

В соответствии с ч.5 ст.46 «Жилищного кодекса РФ», решение общего собрания, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех собственников помещений, в том числе для тех, кто независимо от причин не принял участие в голосовании.

Управляющая организация
ООО «Эрмитаж»
12.10.2020

Образец уведомления о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Утверждено Решением Совета депутатов
городского поселения Луховицы Луховицкого
муниципального района МО от 29.11.2011 N 856.

Приложение N 1
к Методическим рекомендациям
по выбору способа управления
многоквартирными домами

Кому: _____________________
Адрес: ____________________

УВЕДОМЛЕНИЕ
О ПРОВЕДЕНИИ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ
ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ ПО АДРЕСУ..

Уважаемые собственники помещений!

Приглашаем Вас принять участие в общем собрании собственников помещений по выбору способа управления, которое будет проводиться в форме заочного голосования в соответствии со статьей 47 Жилищного кодекса РФ.

Общая площадь помещения, занимаемого собственником _____________ кв. м.
Количество (число) голосов ______ (количество (число) голосов принимать равным площади, занимаемой собственником помещений).
Одновременно направляем Вам бланк решения собственника. Принятые Вами решения по вопросам повестки дня просим передать … (указать лицо, кому могут быть переданы решения) находящегося по адресу: ___
Кроме того, заполненные бланки решений Вы можете передать членам инициативной группы: ________ телефон ______

Начало приема решений собственников помещений: с «____» _______ 20__ г. с _______ часов до ______ часов _____ минут.
Последний день приема заполненных решений собственников помещений: «__» ________ 20___ г. до _______ часов _______ минут.
Решения, принятые общим собранием, и итоги голосования будут объявлены «____» _______________ 20___ г.

Повестка дня общего собрания:

1. Выбор председателя и секретаря собрания.
2. Утверждение состава счетной комиссии общего собрания.
3. О выборе способа управления многоквартирным домом.
4. О выборе управляющей организации.
5. Решение о месте хранения материалов собрания и уполномоченного представителя собственников.
6. Другие вопросы.
Ознакомиться с материалами, которые будут представлены на данном собрании, можно по адресу: ____________ с «___» __________ 20___ г. с ______ до ______ часов.

С уважением, члены инициативной группы — собственники помещений:  ФИО____________ тел. ______

---

Ссылки на другие образцы документов см. в статье «Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома. Образцы протоколов, сообщений, бюллетеней, комментарии»

Требования к уведомлениям о собрании Совета директоров | FindHOALaw

Закон об открытых собраниях содержит несколько требований, регулирующих уведомление о собраниях правления, которое должно быть предоставлено членам ассоциации, а также пункты, которые должны быть включены в повестку дня, включенную в уведомление. Эти требования различаются в зависимости от типа проводимого собрания совета директоров (т. Е. От того, является ли собрание открытым, собранием, проводимым исключительно в форме исполнительной сессии, или экстренным собранием).Требования к уведомлениям, применяемые к собраниям совета директоров, отличаются от требований к собраниям членов. Уведомление о собрании совета директоров должно включать в себя повестку дня вопросов, которые должны быть обсуждены или приняты советом директоров на собрании. ( См. «Требования к повестке дня заседаний Совета директоров». )

Уведомление о требованиях к собранию: Уведомление для участников

• Открытые заседания. Уведомление о времени и месте открытых заседаний совета директоров должно быть предоставлено всем членам не менее чем за четыре (4) дня до заседания, если только руководящие документы ассоциации не требуют более длительного периода уведомления.( Civ. Code § 4920. ) Если открытое собрание совета директоров должно проводиться посредством телеконференции, раздел 4090 (b) Гражданского кодекса требует, чтобы ассоциация указала по крайней мере одно (1) место, где члены могут присутствовать и наблюдать (послушайте ) во время телеконференции, а также обратиться к совету директоров по вопросам ассоциации во время Открытого форума. ( См. «Телеконференции». )
• Исполнительные заседания. Уведомление о времени и месте заседаний совета директоров, которые проводятся исключительно на исполнительной сессии, должно быть предоставлено всем членам не менее чем за два (2) дня до заседания.( Civ. Code § 4920 (b) (2). ) Если положение руководящих документов ассоциации требует более длительного периода уведомления, это положение не применяется к собранию, проводимому исключительно на исполнительной сессии, «если в нем прямо не указано, что это применимо »к такому типу встреч. ( Гражданский кодекс § 4920 (b) (3) .)
• Экстренные встречи. Уведомление о экстренном собрании не требуется. ( Civ. Code § 4920 (b) (1). ) Если положение руководящих документов ассоциации требует уведомления, это положение не применяется к экстренному собранию, «если в нем специально не указано, что оно применяется» к этому типу собрания. .( Гражданский кодекс § 4920 (b) (3) .)

Доставка уведомления членам
Уведомление о собрании, которое включает повестку дня, должно быть доставлено членам «общей доставкой» в соответствии с разделом 4045 Гражданского кодекса ( Civ. Code § 4920 (c) ) .) Общая доставка включает любой из следующих способов:

• «Любой способ доставки индивидуального уведомления в соответствии с Разделом 4040.» ( Гражданский кодекс § 4045 (a) (1) .)
• «Включение в выписку по счету, информационный бюллетень или другой документ, который доставляется одним из способов, описанных в этом разделе.”( Гражданский кодекс § 4045 (а) (2) .)
• «Размещение печатного документа на видном месте, доступном для всех членов, если это место было определено ассоциацией для размещения общих уведомлений в ежегодном заявлении о политике, подготовленном в соответствии с Разделом 5310». ( Гражданский кодекс § 4045 (a) (3) .)
• «Если ассоциация транслирует телевизионные программы с целью распространения информации о деятельности ассоциации среди своих членов, путем включения в программы.»( Гражданский кодекс, § 4045 (а) (4) . )

Размещение уведомления в специально отведенном месте (т. Е. На доске объявлений, расположенной в общем бассейне или в развлекательном заведении) или включение его в выписку по счету или информационный бюллетень являются более распространенными методами, используемыми ассоциациями.

Запрос на индивидуальную доставку уведомления
Если участник запрашивает получение общих уведомлений индивидуальной доставкой, все общие уведомления этому участнику (включая уведомления о собраниях) должны быть доставлены этому участнику индивидуальной доставкой (i .е., первоклассная почта). ( Civ. Code §§ 4045 (b), 4040 .) Право члена получать уведомления о собраниях индивидуальной доставкой должно быть описано в ежегодном заявлении о политике ассоциации. ( Гражданский кодекс § 4045 (b) .)

Уведомление о заседаниях совета директоров: уведомление для директоров
Требования к уведомлению о заседании совета директоров членам совета (директорам ассоциации) обычно содержатся в уставе или статьях ассоциации. Если в руководящих документах ассоциации ничего не говорится об этом вопросе, раздел 7211 Корпоративного кодекса предусматривает следующее:

• Регулярные собрания. Регулярные собрания совета директоров могут проводиться без уведомления директоров, «если время и место собраний определены уставом или советом директоров». (Кодекс корпорации § 7211 (а) (2) .)
• Специальные встречи. Для специальных собраний совета директоров требуется «уведомление за четыре дня по почте первым классом или уведомление за 48 часов, доставленное лично или по телефону, включая систему голосовых сообщений или электронную передачу в корпорацию». ( Corp.Кодекс § 7211 (a) (2) .) «Электронная передача» включает факсимильную связь или электронную почту. (Кодекс Corp. § 20 .) Устав или устав ассоциации не могут обходиться без каких-либо требований об уведомлении о проведении специального собрания.
• Экстренные встречи . Раздел 7211 Корпоративного кодекса не адресует уведомления директорам о чрезвычайных собраниях.

Отказ от уведомления, согласия и одобрения директоров
Как указано в разделе 7211 (a) (3) Корпоративного кодекса, уведомление о собрании не нужно направлять директору, который:

«предоставил уведомление или согласие на проведение собрания или утверждение его протокола в письменной форме», или

«присутствует на собрании, не протестуя до его начала или в начале собрания по поводу отсутствия уведомления этого директора.”

Эти «отказы, согласия и одобрение» должны быть внесены в записи ассоциации или включены в протокол собрания. (Кодекс корпорации § 7211 (а) (3) .)

Связанные темы

Соответствующие законы

Требования к уведомлениям

для собраний ТСЖ в Калифорнии: кто, что, когда, где и как

Домовладельцев ассоциации в Калифорнии должны соблюдать многочисленные законы, касающиеся соблюдение требований уведомления.Ли это событие, которое происходит регулярно, например, собрание правления или членов, или необычное событие, такое как дисциплина членов, ТСЖ и их советы сталкиваются с обширный набор обязательных процедур уведомления. Знакомство с этими требованиями очень важно. компонент в эффективной работе любого ТСЖ, а также в предотвращении споров и судебный процесс, возникший в результате непредставления надлежащего уведомления.

ТСЖ требования об уведомлении закреплены в нескольких законах Калифорнии. Общие интересы Дэвиса-Стирлинга Закон о развитии («Закон Дэвиса-Стирлинга») и Корпоративный кодекс содержат многочисленные требования к уведомлению ТСЖ. К сожалению, эти требования разбросаны по нескольким разделам. в Гражданском и Корпоративном кодексах.

Это В статье собраны и обобщены несколько важных уведомлений о собраниях ТСЖ в Калифорнии. Требования действуют с 1 сентября 2011 г. Мы советуем нашим клиентам ассоциации ТСЖ и управляющей компании обновлять свои процедуры уведомления ежегодно, а также сообщать нам любые вопросы или озабоченность по поводу толкования и применения требований к новым уведомлениям.

Какие виды ТСЖ Требования к уведомлению о запуске собрания?

Мост ТСЖ проводят ежегодные собрания, заседания правления и собрания членов на регулярной основе. основание.Реже встречаются специальные членские и экстренные заседания совета директоров для решения возникающих вопросов между регулярно запланированными встречами.

В Кроме того, правление ТСЖ собирается на исполнительную сессию для рассмотрения юридических, кадровых и дисциплинарные вопросы, контракты с третьими сторонами и планы оплаты членам просроченные оценки.

Менее По закону Калифорнии для каждого типа собраний есть особые требования к уведомлению. Эти требования являются обязательными, и соблюдение необходимо для защиты ТСЖ. интересы и избежать дорогостоящих судебных разбирательств.

Встречи, встречи, встречи

Это Не секрет, что члены и правление ТСЖ встречаются на регулярной основе. Разве это не всеобщая любимая особенность ТСЖ? членство? Шучу в сторону, ТСЖ функционируют как де-факто местных самоуправлений для миллионы жителей Калифорнии и собрания ТСЖ — это важные решения, влияющие на сообщества сделаны. Есть несколько типов собраний ТСЖ, и эта статья не является исчерпывающим список. Скорее, он предназначен как руководство на наиболее частые встречи и их особые требования к уведомлениям.

Очередные собрания членов

В Члены большинства ТСЖ встречаются на регулярной основе, обычно ежемесячно. Корпоративный кодекс § 7511 (a) требует письменного уведомления «[w] всякий раз, когда члены требуются или разрешаются предпринимать какие-либо действия на встрече. . . » Цель встречи, а не частота, определяет, будет ли письменное уведомление требуется.

письменный уведомление о собраниях должно быть отправлено путем размещения уведомления в общей зоне, по почте, в электронном или личном виде.В Закон об открытых собраниях по вопросам развития общих интересов («Закон об открытых собраниях») требует «Размещение уведомления на видном месте или в местах общего пользования. . . » Гражданский кодекс, § 1363.05 (f). это разрешено доставить уведомление двумя или более способами, например, путем публикации и Эл. адрес.

Отправлено по почте уведомление должно быть отправлено на адрес члена, указанный в записях ТСЖ, или по адресу адрес, предоставленный участником для уведомления. В § 7511 (а) Корпоративного кодекса определяется «участник». как «каждый член, который в дату записи для уведомления о собрании имеет право голосовать на нем.. . » Члены должны получать письменное уведомление о собраниях не менее чем за 10 дней, но не более чем за 90 дней до даты встречи. Если уведомление отправлено по почте не первым, заказным или заказным письмом, уведомление должно быть отправлено не менее чем за 20 дней до собрания.

Закон Дэвиса-Стирлинга определяет «электронную доставку» как «электронную почту, факсимильную связь или другие электронные средства ». Гражданский кодекс § 1350,7 (б) (3). Электронная доставка также включает размещение сообщений на электронной доске объявлений или в сети, которой располагает ТСЖ предназначенных для этих сообщений, вместе с отдельным уведомлением получатель публикации.Корпорации Кодекс § 20.

Электронный для доставки требуется «безотзывное согласие» получателя. Корпоративный кодекс § 20 прямо не требует письменного согласия, но мы рекомендуем письменное согласие должно быть получено и храниться в архиве. Согласие можно получить по электронной почте от получателя уведомления.

Закон Дэвиса-Стирлинга перечисляет категории документов, которые могут быть доставлены в электронном виде, но не перечисляет уведомления о собраниях как документ, который может быть отправлено по электронной почте. См. Гражданский кодекс §§ 1350.7 (а), 1357.130 и 1357.140. Поскольку участники имеет право указать адрес для доставки уведомления, если «адрес» указать адрес электронной почты?

В Worldmark против Wyndham Resort Development Corp. , Апелляционный суд постановил, что термин «адрес» включает адрес электронной почты участника. 187 Cal.App.4 ^th 1017, 1038 (2010). Хотя случай вовлекал застройку таймшера, а не ТСЖ, если применимо определение Суда согласно Закону Дэвиса-Стирлинга, участники имеют право отправлять сообщения о встрече по электронной почте. уведомления в те же сроки, которые требуются для отправки уведомления по почте.При отсутствии каких-либо иных законодательных или прецедентного права, мы советуем нашим клиентам отправлять уведомления о встречах по электронной почте любому члену, который запросы, в дополнение к отправленным по почте или опубликованным уведомлениям.

Однако доставлено, в уведомлении о собрании членов должны быть указаны место, дата и время встреча. Если члены могут участвовать на собрании посредством электронной передачи или видеосвязи на экране уведомление должно так советовать. Корпоративный кодекс § 7511 (а). Уведомления о встречах также должны содержать повестку дня собрания.

Если собрание предполагает выборы, существуют правила, которые регулируют доставку бюллетени. «Избирательные бюллетени и два предварительно адресованных конверты с инструкциями по возврату бюллетеней должны быть отправлены по почте почтой первого класса или доставленной ассоциацией каждому члену не менее За 30 дней до крайнего срока голосования ». Гражданский кодекс, § 1363.03 (e). Как самый, если не все, ежегодные собрания ТСЖ совпадают с той или иной формой выборов, уведомление о ежегодное собрание должно быть проведено не менее чем за 30 дней до собрания, в зависимости от сроков окончания срока голосования.Если директора должны быть избраны, уведомление должны включать имена всех тех, кто является кандидатом, когда уведомление данный. Корпоративный кодекс § 7511 (а).

Ежегодные собрания

Годовой к собраниям применяются те же требования, что и к собраниям постоянных членов. собрания, и те же правила относительно выборов.

Специальные собрания членов

А специальное собрание может быть назначено для любых законных целей (1) правлением ТСЖ, председатель или президент, или (2) петиция, подписанная не менее 5% членов члены.Корпоративный кодекс § 7510 (е). Дата особого собрания устанавливается правлением и не может быть менее 35 или более 90 дней с момента получения ходатайства. Корпорации Кодекс § 7511 (c). Доска имеет 20 дней с момента получения ходатайства об установлении даты и уведомлении о встреча. Если доска этого не делает, заявители могут установить дату и направить уведомление не менее чем за 10 дней или более чем за 90 дней до даты собрания. Как и в случае с регулярными и ежегодными собраниями, по крайней мере Уведомление за 30 дней требуется для специальных встреч, связанных с выборами.Гражданский кодекс, § 1363.03 (e).

Заседания Совета директоров

Доска собрания требуют гораздо более короткого уведомления, чем собрания членов. Очередные заседания совета директоров могут проводиться без любое уведомление, если время и место собраний установлены уставом или доска. Специальные заседания совета директоров требуют всего за четыре дня до отправки по почте предварительного уведомления правлению и членам ТСЖ. Гражданский кодекс § 1363.05 (е). Членам правления может быть предоставлено Уведомление за 48 часов, доставленное лично или по телефону, в том числе голосовым система обмена сообщениями или посредством электронной передачи. Корпоративный кодекс § 7211 (а) (2). Устав может предусматривать более длительный Срок уведомления.

Как сроки уведомления согласно Закону Дэвиса-Стирлинга исчисляются в календарных днях, не рабочие дни, минимум за четыре дня может сделать уведомление по почте ненадежно, в зависимости от даты встречи. Например, если четыре дня, предшествующие собрание совета директоров включает в себя большой праздник или выходные, либо и то, и другое, уведомление может быть отправлено по почте. не доставляться до встречи.

Для по этой причине Закон об открытых собраниях требует доставки уведомления о собраниях совета директоров. «Разместив уведомление на видном месте или в местах общего пользования. и по почте любому владельцу, который запросил уведомление о заседаниях совета директоров почта, по адресу, запрошенному владельцем.” Уведомление также может быть направлено путем доставки уведомления каждому подразделению в разработка, информационный бюллетень или аналогичные средства связи. Уведомление должно содержать повестку дня встреча. Гражданский кодекс, § 1363.05 (f).

Исполнительные сессии

Закон об открытых собраниях предусматривает исполнительные заседания, так что советы ТСЖ могут решать вопросы, связанные с конфиденциальной информацией, или вопросы частного природа. Гражданский кодекс, § 1363.05 (b). Исполнительные заседания не считаются собраниями. в соответствии с Законом об открытых собраниях.Если доска переходит на исполнительное заседание во время открытого заседания, совет, как правило, объявить темы, которые будут обсуждаться. Если исполнительное заседание проводится между заседаниями совета директоров, совет может: но не требуется ни для уведомления, ни для распространения повестки дня. Гражданский кодекс, § 1363.05 (j).

эффективный 1 января 2012 г. SB 563 будет предусматривать, что исполнительные заседания совета директоров встреч, но они не являются открытыми встречи. Закон об открытых собраниях CID ( «Закон») поясняет, что советы директоров не обязаны замечать и проводить открытые встреча перед началом исполнительной сессии, но может встречаться исключительно для исполнительной власти цели сеанса.

Закон также запрещает обсуждение или принятие решений по бизнесу ассоциации по электронной почте, и потребует, чтобы бизнес обсуждался или велся только на собраниях. Единственное исключение будет для чрезвычайных ситуаций. собрания, на которых решения могут приниматься по электронной почте с единогласным письменным советом согласие в соответствии с § 7211 (b) Корпоративного кодекса. Исполнительные сессии, которые составляют , а не экстренные встречи, потребуют двух за несколько дней до опубликованного уведомления.

Экстренные встречи

An экстренное заседание правления ТСЖ может быть созвано при наличии обстоятельств, которые нельзя было разумно предвидеть, что потребует немедленного внимания и возможное действие доски.Скорая медицинская помощь собрания могут быть созваны президентом или любыми двумя директорами, кроме президент. Гражданский кодекс, § 1363.05 (g).

Как объяснено выше, на специальные заседания совета директоров обычно требуется не менее 48 часов. уведомление директорам. Есть два исключения из этого правила. Если статьи или согласно уставу, собрание может быть проведено с уведомлением менее чем за 48 часов, при условии, что они не «обходятся» без уведомления о специальной встрече. Корпоративный кодекс § 7211 (а) (2).

В качестве альтернативы, Уведомление о собрании совета директоров может быть отклонено, если директора сделают одно из следующих действий: (1) подписать письменный отказ или согласие на проведение собрания без уведомления, либо до или после встречи, и письменная запись подана или сделана частью минут; (2) утвердить, в письменной форме, протокол собрания и письменная форма подаются или являются частью минуты; или (3) присутствовать на собрании, не протестуя против отсутствия уведомление.Корпоративный кодекс § 7211 (а) (3).

Оф в случае необходимости правление может быть не в состоянии уведомить членов даже за 48 часов до на экстренное совещание. Мы советуем нашим клиентов направлять любые уведомления, которые практически осуществимы в соответствии с обстоятельства и разместите повестку дня.

Членская дисциплина

Прежде, чем правление сможет собраться, чтобы рассмотреть или наложить дисциплинарные взыскания на члена, он должен уведомить члена в письменной форме, либо личная доставка или первоклассная почта, по крайней мере, за 10 дней до встречи, если уставом не предписан более длительный период.Уведомление должно содержать: (1) дату, время, и место встречи; (2) характер предполагаемого нарушения, в отношении которого член может быть привлечен к дисциплинарной ответственности; и (3) заявление о том, что член имеет право на присутствовать и может выступать перед советом директоров на собрании. Гражданский кодекс, § 1363 (h). Примечательно, что нет требования, чтобы ТСЖ уведомить арендатора о слушании нарушения. Уведомление должно быть отправлено владельцу / участнику, который может уведомить арендатора по адресу его усмотрение.

Если после слушания член должен быть исключен или приостановлено, ТСЖ должно уведомить как минимум за 15 дней о исключение или временное отстранение, а также причины этого.Корпоративный кодекс § 7341 (c) (2). В уведомлении должна быть предусмотрена возможность член должен быть заслушан устно или письменно не менее чем за пять дней до дата вступления в силу изгнания или приостановления действия физическим или юридическим лицом уполномочен принять решение о том, что предложенная дисциплина не состоится. Корпоративный кодекс § 7341 (c) (3). Уведомление о дисциплинарном взыскании может быть подано любым метод, разумно рассчитанный для предоставления фактического уведомления, в том числе первоклассного или заказное письмо, отправленное на последний известный адрес участника.Корпоративный кодекс § 7341 (d). Положения дисциплинарного производства должны быть изложены в статьях или подзаконных актах, или копии положений должны рассылаться ежегодно всем членам в соответствии с требованиями статей или устава. Корпоративный кодекс § 7341 (c) (1).

Заключение

Требования к уведомлениям могут быть не самым захватывающим аспектом управления ТСЖ, но они одни из самых важных. Мы советуем нашим ТСЖ и управляющим компаниям оформить извещение. календарь и ежегодно обновлять календарь, чтобы включить новые законодательные и требования прецедентного права.Своевременное предоставление уведомление обо всех событиях ТСЖ стоит усилий, потому что предотвращает жалобы от участников и споров с ними, позволяет избежать дорогостоящих судебных разбирательств и улучшает эффективность управления ассоциацией.

Повестка дня собрания / совместной работы / собрания ТСЖ и требования к уведомлениям

Тип собрания	Квартира / Кооператив	ТСЖ
Заседания Совета директоров	Уведомление о размещении за 48 часов с повесткой дня, за исключением экстренных случаев (или в соответствии с документами кондоминиума / кооператива).	Уведомление за 48 часов, за исключением экстренных случаев (или в соответствии с регулирующими документами).
Бюджетные заседания	Отправлено по почте, доставлено вручную или передано в электронном виде (тем владельцам квартир, которые дали письменное согласие на получение электронного уведомления) за 14 дней с копией предлагаемого бюджета и отправленным уведомлением (или в соответствии с документами кондоминиума / кооператива). С 1 июля 2021 г. правление должно принять годовой бюджет не менее чем за 14 дней до начала финансового года ассоциации ( см. , глава 2021–135, Законы Флориды).	Согласно руководящим документам.
Годовые собрания без выборов и собрания членов в целом	Отправлено по почте, доставлено или передано в электронном виде в течение 14 дней (тем владельцам квартир, которые дали письменное согласие на получение электронного уведомления) и опубликовано уведомление (или в соответствии с документами кондоминиума / кооператива).	Отправлено по почте, доставлено или передано в электронном виде в течение 14 дней (тем владельцам, которые дали письменное согласие на получение электронного уведомления) и опубликовано уведомление (или в соответствии с регулирующими документами).
Ежегодное собрание (я) с выборами или выборами, как предусмотрено в документах	Первое уведомление должно быть отправлено по почте, доставлено или передано в электронном виде (тем владельцам ячеек, которые дали письменное согласие на получение электронного уведомления) не менее чем за 60 дней до запланированных выборов; второе уведомление должно быть отправлено по почте, доставлено или передано в электронном виде (тем владельцам ячеек, которые дали письменное согласие на получение электронного уведомления) и отправлено по крайней мере за 14 дней до запланированных выборов.	Отправлено по почте, доставлено или передано в электронном виде в течение 14 дней (тем владельцам, которые дали письменное согласие на получение электронного уведомления) и опубликовано уведомление (или в соответствии с регулирующими документами).
Неэкстренная специальная оценка	Отправлено по почте, доставлено или передано в электронном виде в течение 14 дней (тем владельцам квартир, которые дали письменное согласие на получение электронного уведомления) и опубликовано уведомление (или в соответствии с документами кондоминиума / кооператива). В уведомлении о собрании должны быть указаны цель и предполагаемая сумма регулярных или специальных оценок.	Отправлено по почте, доставлено или передано в электронном виде в течение 14 дней (тем владельцам, которые дали письменное согласие на получение электронного уведомления) и опубликовано уведомление (или в соответствии с регулирующими документами).
Заседание (я) Правления для принятия правил, касающихся использования единицы или участка	В течение 14 дней отправлено по почте, доставлено или передано в электронном виде (тем владельцам квартир, которые дали письменное согласие) и опубликовано уведомление (или в соответствии с документами кондоминиума / кооператива).	Отправлено по почте, доставлено или передано в электронном виде в течение 14 дней (тем владельцам, которые дали письменное согласие на получение электронного уведомления) и опубликовано уведомление (или в соответствии с регулирующими документами).
Заседания комитета	Комитеты, которые принимают окончательные меры от имени совета или дают рекомендации совету относительно бюджета ассоциации, должны публиковать уведомление о своих собраниях не менее чем за 48 часов (или в соответствии с документами кондоминиума / кооператива) с повесткой дня и собрания должны быть открыты для владельцев квартир. Комитеты, которые НЕ принимают окончательных мер от имени совета директоров или не дают рекомендаций совету относительно бюджета ассоциации, должны публиковать уведомление о своих собраниях за 48 часов (или в соответствии с документами кондоминиума / кооператива) с повесткой дня и собраниями. должны быть открыты для владельцев квартир, ЕСЛИ в уставе не предусмотрено иное.	Должно быть отправлено за 48 часов, когда будет принято окончательное решение относительно расходования средств ассоциации и на собраниях любого комитета, наделенного полномочиями утверждать или отклонять архитектурные решения в отношении определенного участка, принадлежащего члену сообщества. (или согласно руководящим документам).
Собрание адвокатов ассоциации	Уведомление, размещенное за 48 часов, за исключением экстренных случаев (или в соответствии с документами кондоминиума / кооператива), но такие собрания не открыты для владельцев квартир, когда собрание касается предложенного или ожидающего судебного разбирательства, если собрание проводится с целью поиска или оказание юридических консультаций.	Уведомление, опубликованное за 48 часов (или в соответствии с регулирующими документами), но такие собрания не открыты для владельцев, если собрание связано с предложенным или ожидающим судебным разбирательством, и содержание обсуждения в противном случае было бы защищено конфиденциальностью между адвокатом и клиентом.
Проведение заседаний Совета директоров по кадровым вопросам	Уведомление о размещении за 48 часов, за исключением экстренных случаев (или в соответствии с документами по кондоминиуму / кооперативу), но такие собрания не открыты для владельцев квартир.	Уведомление за 48 часов (или в соответствии с регулирующими документами), но такие собрания закрыты для владельцев.

«Уведомление о собраниях Правления должно быть правильно опубликовано», News-Press

В: Я купил свою квартиру в кондоминиуме в прошлом году.Имею ли я право получить копию повестки дня регулярных заседаний совета директоров до фактического собрания или, по крайней мере, получить копию при посещении собрания? (H.B., по электронной почте)

A: В соответствии с главой 718 Устава Флориды, Акта о кондоминиумах Флориды, необходимо надлежащее уведомление обо всех заседаниях совета директоров (которое должно включать все пункты повестки дня) должно быть вывешено на видном месте на территории кондоминиума не менее сорока восьми (48) непрерывные часы до встречи, за исключением экстренных случаев.Если в документах вашего кондоминиума не указано иное, уведомления о заседаниях совета директоров не требуется пересылать по почте, доставлять или передавать в электронном виде владельцам квартир. Однако письменное уведомление о заседании совета директоров, на котором будет рассматриваться неэкстренная специальная оценка или поправка к правилам и положениям, касающимся использования квартир, должно быть отправлено по почте, доставлено или передано в электронном виде владельцам квартир и размещено на видном месте на территории кондоминиума не менее четырнадцати. (14) дней до встречи.

В дополнение к любому из разрешенных средств направления уведомления о собрании совета, ассоциация (посредством правила, принятого советом) может принять процедуру заметного размещения уведомления о собрании и повестки дня на веб-сайте ассоциации как минимум на минимальный период времени, в течение которого уведомление о собрании также требуется для физического размещения на территории кондоминиума и отправки электронного уведомления о собрании (с гиперссылкой на веб-сайт, на котором размещены уведомление и повестка дня) владельцам квартир чьи адреса электронной почты включены в официальные отчеты ассоциации.Однако это не заменяет требования к физическому размещению в соответствии с законодательством Флориды.

Если ваша ассоциация управляет кондоминиумом на 150 или более квартир, требование размещения на веб-сайте является обязательным, но все же не отменяет физических требований к размещению.

Что касается вашего права на получение копии повестки дня, Закон о кондоминиумах Флориды предусматривает ведение официальных записей, которые будут включать уведомления о любом заседании совета директоров, повестку дня и любые другие документы, необходимые для собрания.Соответственно, если вы подаете письменный запрос на повестку дня заседания совета директоров, повестка дня в качестве официального протокола должна быть предоставлена ​​вам для ознакомления или ксерокопирования в течение 10 рабочих дней.

В: Могут ли члены одной семьи входить в совет директоров ассоциации домовладельцев, если каждый из них владеет собственностью в сообществе? (М.Р., по электронной почте)

A: Да. Раздел 720.306 (9) (a) Закона об ассоциациях домовладельцев Флориды конкретно предусматривает, что все члены ассоциации имеют право входить в совет директоров.Таким образом, независимо от того, связан ли член совета директоров с другим членом совета директоров, если они оба являются членами ассоциации в силу того факта, что они владеют собственностью в ассоциации, они имеют право работать в совете директоров.

Кроме того, Закон об ассоциации домовладельцев Флориды не запрещает совладельцам одновременно работать в совете директоров. В отличие от этого, Раздел 718.112 (d) Закона о кондоминиумах Флориды гласит, что совладельцы объекта не могут одновременно входить в состав совета директоров, если они не владеют более чем одним объектом или если нет достаточного количества подходящих кандидатов для заполнения всех вакансий на доска.

Правила собраний общественной ассоциации в Вирджинии

Собрания не только жизненно важны для обеспечения прочности вашей общественной ассоциации, но также являются одним из многих юридических требований для работы. Независимо от того, курируете ли вы небольшое или большое сообщество собственности, вы обязаны проводить регулярные встречи с владельцами собственности как акционерами ассоциации. Эти встречи дают возможность разрешить споры, обсудить контракты на техническое обслуживание или управление, а также провести голосование при выборах членов.

Типы собраний общественных объединений

Согласно закону Вирджинии, все общественные ассоциации обязаны проводить официальные собрания не реже одного раза в год. Ежегодное собрание обычно зарезервировано для подготовки дел на следующий год, таких как выборы новых членов совета директоров, представление годового бюджета и предложений по предстоящим капитальным проектам.

Помимо годового собрания, ассоциация может потребовать:

• Заседания Правления. Также называемые собранием совета директоров, эти заседания проводятся ежемесячно или ежеквартально (в зависимости от размера ассоциации) и открыты для всех членов. Эти собрания дают членам возможность прокомментировать любой вопрос, касающийся ассоциации, хотя устав может ограничивать обсуждение конкретными темами, перечисленными в повестке дня собрания.
• Исполнительные заседания. Исполнительные заседания — это собрания, в которых участвуют только члены правления и используются для обсуждения конфиденциальной, частной или конфиденциальной информации.В соответствии с законодательством штата Вирджиния, исполнительное заседание может быть созвано для консультации с юрисконсультом, обсуждения кадровых вопросов, рассмотрения контрактов, обсуждения незавершенных судебных разбирательств или обсуждения личной ответственности членов перед ассоциацией. Хотя члены не могут присутствовать на исполнительных заседаниях, закон требует, чтобы в любом предложении о проведении исполнительного заседания конкретно указывалась цель заседания, а описание цели собрания должно быть включено в протокол. Совет директоров должен ограничить обсуждение конкретной заявленной целью исполнительного заседания, и никакое предложение, согласованное на исполнительном заседании, не будет иметь силы, если голосование не будет проведено на открытом заседании.
• Заседания комитетов. ТСЖ большего размера могут разрешать членам формировать комитеты для определенных целей, таких как общественная безопасность или планирование праздников и мероприятий. Каждый комитет может собираться независимо и представлять свои протоколы и предложения совету директоров и членам на ежегодных или регулярных собраниях совета.
• Экстренные встречи. Срочные собрания могут быть созваны, если есть пункт, требующий немедленных действий, например, опасная погода или чрезвычайная ситуация в стране.Специальные сессии могут быть освобождены от требований о предварительном уведомлении и могут проводиться виртуально или по телефону.

Общественные ассоциации должны соблюдать государственные законы и постановления при проведении собраний

Недостаточно того, чтобы ваши собрания соответствовали требованиям, изложенным в вашем уставе; они также должны соответствовать государственным законам. Хотя частота ваших встреч может варьироваться, были установлены определенные процедурные стандарты для этих сессий, в том числе:

• Посещаемость. Законы штата устанавливают определенные меры для обеспечения того, чтобы совет директоров не обходил требования открытого собрания. Во-первых, для официального созыва собрания требуется кворум или минимальное количество членов совета директоров. Он также запрещает членам совета директоров вести дела на неформальных собраниях без уведомления или присутствия членов.
• Уведомление. Все члены должны быть уведомлены о собраниях заблаговременно, чтобы у них была разумная возможность присутствовать.Закон штата требует, чтобы участники получали уведомление по почте не менее чем за 14 дней до любого ежегодного или запланированного собрания, с указанием времени и места проведения собрания. Повестка дня собрания должна быть опубликована до собрания, и любой вопрос, запланированный для обсуждения или голосования, должен быть включен в повестку дня.
• Соблюдение повестки дня. Повестка дня собрания выполняет две основные функции: позволяет обсуждать тему и в установленные сроки, а также предотвращает будущие споры между домовладельцами и общественным объединением.Если вопрос появляется в повестке дня, но не обсуждается на собрании, домовладельцы могут чувствовать, что их опасения не слышат. В идеале повестка дня должна включать краткое вступление, перекличку, чтение протокола и отчета казначея, а также достаточно времени для обсуждения и вопросов по каждому пункту перед внесением предложений и голосованием.
• Бухгалтерский учет. Члены имеют право запросить письменную информацию о собрании у правления, и непредставление этих записей может привести к спорам домовладельцев или ассоциаций.От ассоциаций требуется вести протоколы заседаний совета директоров и предоставлять их любому члену, который их запрашивает.

Адвокаты Дэвид Мерсер и Люсия Анна «Пиа» Тригиани представляют общественные ассоциации по всей Вирджинии, разрешая текущие споры, а также выявляя будущие проблемы, которые могут вызвать проблемы спустя годы. Не стесняйтесь просматривать нашу библиотеку бесплатной информации или использовать нашу онлайн-форму для связи, если у вас есть вопросы о проведении следующего собрания ТСЖ.

Часто задаваемые вопросы об ассоциациях домовладельцев Северной Каролины

Возврат

от Джима Слотера

На основе проекта «Часто задаваемые вопросы (« Часто задаваемые вопросы ») по законам штата, затрагивающим общины с общими интересами» для Коллегии юристов общественных ассоциаций. Джим Слотер является членом Коллегии юристов общественных ассоциаций и в настоящее время входит в состав национального совета управляющих CCAL.

Текущие ответы по состоянию на осень 2017 года.

Переходите к Части II.

ОБЩЕЕ

1.Какие законодательные акты штата применяются к сообществам с общими интересами в вашем штате?

Северная Каролина имеет несколько уровней законов об общественных объединениях. Закон о кондоминиумах штата Северная Каролина (глава 47C) применяется к кондоминиумам, созданным 1 октября 1986 года или после этой даты. Закон о планируемых сообществах штата Северная Каролина (глава 47F) применяется к большинству запланированных сообществ (HOA), созданных 1 января 1999 года или после этой даты. Приблизительно одна треть обеих глав имеют обратную силу и применяются к ассоциациям, созданным до даты вступления в силу устава.Наконец, Закон о некоммерческих организациях штата Северная Каролина (глава 55A) может применяться к любой объединенной общественной ассоциации (как и большинство из них), и этот вопрос конкретно не рассматривается в законах о кондоминиумах или планируемых сообществах.

2. Обязательно ли регистрироваться сообщества с общими интересами? Могут ли они быть включены? Преимущества недостатки?

Запланированные сообщества, созданные 1 января 1999 г. или после этой даты и регулируемые Законом о планируемых сообществах Северной Каролины, должны быть объединены не позднее даты передачи первой партии.(NCGS § 47F-3-101) Нет сопоставимого статута кондоминиума. Однако любой кондоминиум или более старое запланированное сообщество может стать некоммерческой организацией, и большинство из них так и поступают.

3. Существует ли государственное агентство, уполномоченное регулировать и контролировать дела сообществ, представляющих общие интересы? Каковы масштабы его власти и авторитета?

Нет агентства, которое конкретно регулирует или контролирует дела общественных ассоциаций. Различные государственные учреждения, в том числе Генеральная прокуратура, время от времени занимаются определенными вопросами общественных объединений.

4. Каковы требования к ежегодной отчетности сообщества общих интересов на уровне штата и перед кем?

Для зарегистрированных общественных ассоциаций, есть определенные годовые отчеты, требуемые канцелярией государственного секретаря, как и для других некоммерческих корпораций.

ЧЛЕНСКИЕ СОБРАНИЯ

5. Требуется ли ежегодное собрание участников?

Как Закон о планируемом сообществе штата Северная Каролина (NCGS § 47F-3-108 (a)), так и Закон о кондоминиумах штата Северная Каролина (NCGS § 47C-3-108 (a)) требуют, чтобы собрание ассоциации проводилось не реже одного раза в год. .Эти два устава имеют обратную силу для старых ассоциаций.

6. Как называются специальные собрания участников?

Закон о планируемом сообществе Северной Каролины (NCGS § 47F-3-108 (a)) позволяет созывать специальные собрания президентом, большинством членов исполнительного совета или владельцами лотов, имеющими десять процентов голосов в ассоциации (или любой более низкий процент, указанный в уставе). Закон о кондоминиумах штата Северная Каролина (NCGS § 47C-3-108 (a)) имеет почти идентичную формулировку, но требует, чтобы владельцы квартир имели 20% голосов в ассоциации (или любой более низкий процент, указанный в уставе).Эти два устава имеют обратную силу для старых ассоциаций.

7. Каковы требования к уведомлениям на собраниях участников?

Запланированные сообщества должны предоставить уведомление не менее чем за 10 или более чем за 60 дней, отправленное доставкой вручную или предоплаченной почтой США на почтовый адрес каждой лота или на любой другой почтовый адрес, указанный в письменной форме владельцем лота, или отправленное электронным способом. , в том числе по электронной почте на электронный почтовый адрес, указанный собственником лота в письменной форме.(NCGS § 47F-3-108 (a)) Ассоциации кондоминиумов должны предоставить уведомление не менее чем за 10 или более чем за 50 дней, отправленное с доставкой вручную или предоплаченной почтой США на почтовый адрес каждой квартиры или на любой другой почтовый адрес, указанный в в письменной форме владельцем ячейки или отправлено электронными средствами, в том числе по электронной почте на электронный почтовый адрес, указанный в письменной форме владельцем ячейки. (NCGS § 47C-3-108 (a)) Эти два устава применяются ретроактивно к более старым ассоциациям.

8.Каковы требования к кворуму для собраний членов?

Для запланированных сообществ, созданных 1 января 1999 г. или после этой даты и регулируемых Законом о планируемом сообществе штата Северная Каролина, кворум (если иное не предусмотрено уставом) присутствует на всех собраниях, если лица, имеющие право отдавать 10% голосов ассоциации, присутствовать лично или по доверенности в начале собрания. (NCGS § 47F-3-109 (a)) Для ассоциаций кондоминиумов, созданных 1 октября 1986 г. или после этой даты, кворум (если иное не предусмотрено уставом) присутствует на всех собраниях, если лица, имеющие право подавать 20% голосов члены ассоциации присутствуют лично или по доверенности в начале собрания.(NCGS § 47C-3-109 (а))

Согласно Закону о планируемом сообществе штата Северная Каролина, если бизнес не может быть проведен из-за отсутствия кворума, собрание может быть перенесено на более поздний срок большинством голосов присутствующих лично или по доверенности. Несмотря на любые положения об обратном в декларации или уставе, требование кворума на следующем собрании составляет половину требования кворума, применимого к собранию, отложенному из-за отсутствия кворума. Это положение продолжает сокращать кворум на пятьдесят процентов (50%) по сравнению с предыдущим собранием до тех пор, пока кворум не появится и дела можно будет вести.(NCGS § 47F-3-109 (c))

Для более старых зарегистрированных ассоциаций, не регулируемых Законами, кворум (если учредительный договор или устав не предусматривает иное) составляет десять процентов (10%) голосов, которые могут быть поданы. (NCGS § 55A-7-22 (a)) Если член представлен на собрании с какой-либо целью, он считается присутствующим в целях кворума на оставшуюся часть собрания и на любой перенос этого собрания, если не установлена ​​новая дата записи. есть или должен быть установлен для этого отложенного собрания.

9. Могут ли участники использовать прокси? Заочные бюллетени? Почтовые бюллетени?

Северная Каролина имеет множество уставов, регулирующих полномочия доверенных лиц:

§ 47F-3-110 и 47C-3-110 (только для более поздних объединений)

Голосование; прокси.

1. Если на собрании ассоциации присутствует только один из нескольких владельцев лота, то присутствующий собственник имеет право отдать все голоса, отнесенные к этому лоту.Если присутствует более одного из нескольких владельцев, голоса, выделенные для этого лота, могут быть поданы только в соответствии с соглашением большинства в интересах нескольких владельцев, если в декларации или подзаконных актах прямо не предусмотрено иное. Согласие большинства считается окончательным, если какой-либо из нескольких владельцев подает голоса, выделенные для этого лота, без немедленного протеста лицу, председательствующему на собрании, со стороны любого из других владельцев лота. (b) Голоса, распределенные по жребию, могут быть поданы на основании доверенности, должным образом оформленной владельцем лота.Если лот принадлежит более чем одному лицу, каждый владелец лота может проголосовать или зарегистрировать протест против голосования других владельцев лота через должным образом оформленное доверенное лицо. Владелец лота не может отозвать доверенность, предоставленную в соответствии с данным разделом, кроме как путем фактического уведомления об отзыве лица, председательствующего на собрании ассоциации. Доверенность считается недействительной, если она не датирована. Доверенность прекращает свое действие через 11 месяцев после даты, если не указан более короткий срок.

   § 55A-7-24.Прокси. (Закон о некоммерческих организациях, регулирующий старые ассоциации)

   (a) Если учредительный договор или устав не запрещают или не ограничивают голосование по доверенности, член может голосовать лично или по доверенности. Участник может назначить одного или нескольких доверенных лиц для голосования или иным образом действовать от его имени, подписав форму назначения лично или фактически через своего поверенного. Фотокопия, телеграмма, телеграмма, факсимильная передача или эквивалентное воспроизведение письменной формы, назначающей одного или нескольких доверенных лиц, считаются действительной формой записи в соответствии с смыслом этого раздела.Кроме того, если и в той степени, в которой это разрешено некоммерческой корпорацией, член может назначить одного или нескольких доверенных лиц (i) с помощью сообщения электронной почты или другой формы электронной, проводной или беспроводной связи, которая предоставляет письменное заявление, которое, как представляется, было отправлено участником, или (ii) любым видом электронной или телефонной передачи, даже если не сопровождается письменным сообщением, при обстоятельствах или вместе с информацией, из которой некоммерческая корпорация может обоснованно предположить, что назначение было сделано или санкционировано участником .

   (b) Назначение доверенного лица вступает в силу, если оно получено секретарем или другим должностным лицом или агентом, уполномоченным вести подсчет голосов. Запись действительна в течение 11 месяцев, если другой период явно не указан в форме записи.

   (c) Назначение доверенного лица может быть отменено участником, если в форме назначения явно не указано, что оно является безотзывным и назначение связано с заинтересованностью. Назначение, сделанное безотзывным в соответствии с настоящим подразделом, подлежит отмене, когда интерес, с которым оно связано, погашен.Получатель стоимости доли, подлежащей безотзывному назначению, может отозвать назначение, если он фактически не знал о его безотзывности.

   (d) Смерть или недееспособность члена, назначившего доверенного лица, не влияет на право корпорации принимать полномочия доверенного лица, если только уведомление о смерти или недееспособности не получено секретарем или другим должностным лицом или агентом, уполномоченным вести подсчет голосов до доверенное лицо осуществляет полномочия в соответствии с назначением.

   (e) Отзывное назначение доверенного лица отменяется лицом, назначающим доверенного лица:

1. Присутствовать на любом собрании и голосовать лично; или подписать и доставить секретарю или другому должностному лицу или агенту, уполномоченному подсчитывать голоса доверенных лиц, либо письменное заявление о том, что назначение доверенного лица отменено, либо форму последующего назначения.

(f) В соответствии с GS 55A-7-27 и любым явным ограничением полномочий доверенного лица, указанным на лицевой стороне формы назначения, корпорация имеет право принять голос доверенного лица или иное действие, как голос члена, совершающего деловое свидание, встреча.

Закон о некоммерческих организациях штата Северная Каролина предусматривает, что любое действие, которое может быть предпринято на собрании участников, может быть предпринято без собрания, если корпорация доставляет письменный бюллетень каждому участнику, имеющему право голосовать, за исключением случаев, когда это запрещено или ограничено уставом или уставом. вопрос, в котором (1) излагается каждое предлагаемое действие; и (2) дает возможность проголосовать за или против каждого предложенного действия. Количество голосов, поданных бюллетенями, должно быть равно или превышать кворум, необходимый для присутствия на собрании, санкционирующем действие, и во всех запросах на голосование путем письменного голосования должно быть указано время, к которому корпорация должна получить бюллетень для подсчета.(NCGS § 55A-7-08)

10. Могут ли участники выражать озабоченность или вопросы на собрании участников?

Законы о планируемых сообществах и кондоминиумах NC не запрещают членам высказывать опасения или вопросы на ежегодном собрании для обсуждения, но существуют законодательные ограничения на ведение бизнеса. Как Закон о планируемом сообществе штата Северная Каролина (NCGS § 47F-3-108 (a)), так и Закон о кондоминиумах штата Северная Каролина (NCGS § 47C-3-108 (a)) требуют, чтобы в уведомлении о любой встрече указывались время и место встречи. а также вопросы повестки дня, включая общий характер любых предлагаемых поправок к декларации или уставу, любые изменения бюджета и любые предложения об отстранении директора или должностного лица.Кроме того, на специальной встрече можно обсудить только дела, упомянутые в звонке.

11. Могут ли лица, не являющиеся членами, присутствовать на собраниях участников? (Поверенные членов? Гости членов? Представители местных или национальных СМИ?)

Ничто в Законе о планируемом сообществе NC или NC Condominium Act дает нечленам право посещать собрания членов ассоциации сообщества, но такой вопрос может быть решен в руководящих документах ассоциации или путем голосования членов.Однако, как правило, член может отправить кого угодно (будь то другой член или не член) в качестве доверенного лица на собрание членства ассоциации.

ЗАСЕДАНИЯ СОВЕТА

12. Обязаны ли советы директоров проводить регулярные заседания?

Как Закон о планируемом сообществе штата Северная Каролина (NCGS § 47F-3-108 (b)), так и Закон о кондоминиумах штата Северная Каролина (NCGS § 47C-3-108 (b)) предусматривают, что исполнительный совет должен проводить заседания в соответствии с положениями устава. Этот устав применяется к более старым ассоциациям с обратной силой.

13. Как называются специальные собрания правления?

Ни Закон о планируемом сообществе штата Северная Каролина (NCGS § 47F-3-108 (b)), ни Закон о кондоминиумах штата Северная Каролина (NCGS § 47C-3-108 (b)) не рассматривают вопрос о созыве специальных собраний совета директоров, и этот вопрос обычно рассматривается в руководящих документах. Однако для зарегистрированных ассоциаций Закон о некоммерческих организациях штата Северная Каролина предусматривает, что, если в уставе или в уставе не предусмотрено иное, председатель совета директоров, президент или 20% директоров могут созвать специальное заседание совета и уведомить о нем. .(NCGS § 55A-8-22 (c)).

14. Каковы требования к уведомлениям о заседаниях Совета директоров? Обязательно ли уведомлять участников?

Ни Закон о планируемом сообществе штата Северная Каролина (NCGS § 47F-3-108 (b)), ни Закон о кондоминиумах штата Северная Каролина (NCGS § 47C-3-108 (b)) не рассматривают вопрос об уведомлении о заседаниях совета директоров, а просто отметьте, что заседания исполнительного совета проводится в порядке, установленном внутренними документами.

Однако для зарегистрированных ассоциаций Закон о некоммерческих организациях штата Северная Каролина предусматривает, что регулярные собрания совета директоров могут проводиться без уведомления о дате, времени, месте или цели собрания, если иное не предусмотрено уставом или уставом.Закон о некоммерческих организациях штата Северная Каролина предусматривает, что специальные заседания совета директоров должны проводиться после такого уведомления, которое предусмотрено в учредительном договоре или подзаконных актах, или при отсутствии любого такого положения, после уведомления, отправленного любым обычным средством связи не менее чем за пять дней до встречи. В уведомлении не обязательно описывать цель специального собрания, если это не требуется Законом о некоммерческих организациях, учредительным договором или внутренним законодательством. (NCGS § 55A-8-22).

15.Что составляет кворум для собраний совета директоров?

Для запланированных сообществ, созданных 1 января 1999 г. или после этой даты и подпадающих под действие Закона о планируемом сообществе штата Северная Каролина, кворум (если в уставе не указан больший процент) присутствует на всех заседаниях правления, если лица, имеющие право отдавать 50% голосов. голоса присутствуют в начале собрания. (NCGS § 47F-3-109 (b)) Для ассоциаций кондоминиумов, созданных 1 октября 1986 г. или после этой даты, кворум (если в уставе не указан более высокий процент) присутствует на всех заседаниях правления, если лица, имеющие право отдавать 50% голосов на этом правлении присутствует в начале собрания.(NCGS § 47C-3-109 (b))

Для более старых ассоциаций Закон о некоммерческих организациях штата Северная Каролина предусматривает, что, за исключением случаев, предусмотренных Законом о некоммерческих организациях, уставом или уставом, кворум совета директоров состоит из большинства директоров, находящихся в должности, непосредственно перед началом собрания. , но ни в коем случае не менее одной трети от числа действующих директоров. NCGS § 55A-8-24 (а).

16. Могут ли члены Совета использовать прокси?

№Несмотря на отсутствие соответствующего статута, обычно понимается, что члены совета директоров не могут передавать свои обязанности фидуциарного совета по доверенности.

17. Какие заседания Совета директоров открыты для всех домовладельцев?

Закон не требует, чтобы определенные заседания Совета были открыты для всех домовладельцев. Однако как Закон о планируемом сообществе штата Северная Каролина (NCGS § 47F-3-108 (b)), так и Закон о кондоминиумах штата Северная Каролина (NCGS § 47C-3-108 (b)) предусматривает следующее:

Заседание исполнительного совета через регулярные промежутки времени должно предоставлять владельцам лотов возможность присутствовать на части заседания исполнительного совета и поговорить с исполнительным советом о своих проблемах или проблемах.Правление может наложить разумные ограничения на количество лиц, выступающих по каждой стороне вопроса, и может установить разумные ограничения по времени для выступающих.

Эти два устава имеют обратную силу в отношении старых ассоциаций.

18. Имеет ли член право выступать перед Советом директоров во время заседания?

Закон о планируемом сообществе штата Северная Каролина (NCGS § 47F-3-108 (b)) и Закон о кондоминиумах штата Северная Каролина (NCGS § 47C-3-108 (b)) предусматривают следующее:

Заседание исполнительного совета через регулярные промежутки времени должно предоставлять владельцам лотов возможность присутствовать на части заседания исполнительного совета и поговорить с исполнительным советом о своих проблемах или проблемах.Правление может наложить разумные ограничения на количество лиц, выступающих по каждой стороне вопроса, и может установить разумные ограничения по времени для выступающих.

Эти два устава имеют обратную силу в отношении старых ассоциаций.

19. Может ли Совет директоров заседать на закрытом или исполнительном заседании? Если да, то для каких целей?

Законодательные запреты на проведение закрытых заседаний правления по каким-либо причинам отсутствуют.

20. Требуются ли протоколы заседаний совета директоров? Когда участники могут видеть протоколы таких собраний?

Закон о планируемом сообществе штата Северная Каролина (NCGS § 47F-3-118 (a)) и Закон о кондоминиумах штата Северная Каролина (NCGS § 47C-3-118 (a)) предусматривают, что протоколы заседаний исполнительного совета должны быть разумно доступны для экзаменов. владельцами, которые, безусловно, предполагают, что такие протоколы необходимо вести. Эти два устава имеют обратную силу для старых ассоциаций.

21.Имеет ли член право на аудио- или видеозаписи заседаний Совета? При каких обстоятельствах или условиях?

Согласно закону у члена нет права на аудио- или видеозаписи заседаний исполнительного совета.

22. Могут ли лица, не являющиеся членами Совета, присутствовать на заседаниях Совета директоров?

Закон о планируемом сообществе штата Северная Каролина (NCGS § 47F-3-108 (b)) и Закон о кондоминиумах штата Северная Каролина (NCGS § 47C-3-108 (b)) предусматривают следующее:

Заседание исполнительного совета через регулярные промежутки времени должно предоставлять владельцам лотов возможность присутствовать на части заседания исполнительного совета и поговорить с исполнительным советом о своих проблемах или проблемах.Правление может наложить разумные ограничения на количество лиц, выступающих по каждой стороне вопроса, и может установить разумные ограничения по времени для выступающих.

Эти два устава имеют обратную силу в отношении старых ассоциаций.

ПЕРЕЙДИТЕ К ЧАСТИ II
АДМИНИСТРАЦИЯ

23. Имеет ли член право просматривать книги и записи Ассоциации?

1. Если да, то какие книги и записи можно проверять?

2. Может ли участник получить копии запрошенных книг и записей?

3. Должен ли участник платить за копии книг и записей?

4. Существуют ли книги и записи, которые Ассоциация может удерживать или иным образом препятствовать просмотру Участником?

Как Закон о планируемом сообществе штата Северная Каролина (NCGS § 47F-3-118 (a)), так и Закон о кондоминиумах штата Северная Каролина (NCGS § 47C-3-118 (a)) предусматривает, что все финансовые и другие отчеты, включая отчеты о собраниях ассоциация и исполнительный совет должны быть разумно доступны для проверки любым владельцем лота и уполномоченными агентами владельца лота в соответствии с требованиями устава и главы 55A (Закон о некоммерческих организациях).Закон о некоммерческих организациях предоставляет более подробную информацию о правах членов в отношении записей, различая те записи, которые доступны по запросу (например, руководящие документы, действия, предпринятые членами, протоколы собраний членов, письменные сообщения членам, имена и адреса правления. members) и другие записи, которые могут быть доступны в зависимости от обстоятельств. (NCGS § 55A-16-01 — § 55A-16-01) Корпорация может взимать разумную плату, покрывающую затраты на рабочую силу и материалы, за изготовление для проверки или копирование любых документов, предоставленных участнику; однако плата не может превышать расчетную стоимость производства или воспроизведения записей.NCGS § 55A-16-03.

24. Каковы требования к резервам в штате? Обязательны ли исследования резервов?

Какие требования к отчетности имеет Ассоциация в отношении статуса резервов, резервных счетов или финансирования резервов?

В Законе о планируемом сообществе штата Северная Каролина нет обязательных резервов или требований к изучению резервов. Закон штата Северная Каролина о кондоминиумах предусматривает, что заявление о публичном размещении должно включать заявление о сумме или об отсутствии суммы, включенной в бюджет в качестве резерва для ремонта и замены.NCGS § 47C-4-103 (а) (5).

25. Каковы требования к раскрытию информации при перепродаже?

Закон о раскрытии информации о жилой собственности (NCGS § 47E) требует, чтобы владельцы жилой недвижимости предоставляли потенциальным покупателям Заявление о раскрытии информации о жилой собственности и ассоциации владельцев. Заявление о раскрытии информации не требуется при первой продаже жилья, которое никогда не было заселено. Некоторые вопросы по Заявлению о раскрытии информации касаются, среди прочего, ассоциаций, которым принадлежит собственность, и любых невыполненных финансовых обязательств.

26. Устанавливает ли оценка членство путем голосования или Советом директоров?

Зависит. (См. Вопрос № 27)

27. Требуется ли бюджет?

Для запланированных сообществ, созданных 1 января 1999 г. или после этой даты и регулируемых Законом о планируемых сообществах Северной Каролины:

В течение 30 дней после принятия любого предлагаемого бюджета исполнительный совет должен предоставить всем владельцам лотов краткое изложение бюджета и уведомление о собрании для рассмотрения вопроса о ратификации бюджета, включая заявление о том, что бюджет может быть ратифицирован без предварительного уведомления. кворум.Правление устанавливает дату собрания собственников лотов для рассмотрения вопроса об утверждении бюджета, такое собрание должно быть проведено не менее чем через 10 и более чем через 60 дней после отправки отчета и уведомления по почте. Наличие кворума на собрании не требуется. Бюджет утверждается, если на этом собрании большинство владельцев лотов ассоциации или любое большее количество голосов, указанных в декларации, не отклонят бюджет. В случае отклонения предложенного бюджета, периодический бюджет, последний раз утвержденный владельцами лотов, будет действовать до тех пор, пока владельцы лотов не утвердят последующий бюджет, предложенный исполнительным советом.NCGS § 47F-3-103 (c)

Для кондоминиумов (независимо от того, когда они созданы):

В течение 30 дней после принятия любого предлагаемого бюджета кондоминиума исполнительный совет должен предоставить сводку бюджета всем владельцам квартир и назначить дату собрания владельцев квартир для рассмотрения утверждения бюджета не менее от 14 до 30 дней после отправки резюме. Наличие кворума на собрании не требуется. Бюджет утверждается, если на этом собрании большинство владельцев ячеек или любое большее количество голосов, указанных в декларации, не отклонят бюджет.В случае отклонения предлагаемого бюджета, последний утвержденный периодический бюджет будет действовать до тех пор, пока владельцы ячеек не ратифицируют последующий бюджет, предложенный исполнительным советом. NCGS § 47C-3-103 (c)

28. Требуется ли ежегодный аудит?

Не существует обязательного ежегодного аудита. Однако как Закон о планируемом сообществе штата Северная Каролина (NCGS § 47F-3-118 (a)), так и Закон о кондоминиумах штата Северная Каролина (NCGS § 47C-3-118 (a)) предусматривают, что, несмотря на подзаконные акты, более обширная компиляция, обзор, или аудит бухгалтерских книг и отчетов ассоциации за текущий или непосредственно предшествующий финансовый год может потребоваться большинством голосов членов исполнительного совета или большинством голосов присутствующих и голосующих владельцев, присутствующих и голосующих лично или через доверенных лиц в любом ежегодное собрание или любое специальное собрание, должным образом созванное для этой цели.Эти два устава имеют обратную силу для старых ассоциаций.

29. Регулирует ли государство сбор оценок?

1. Что произойдет, если член не уплатит взносы?

2. Как ассоциация может увеличить ежегодные взносы?

3. При каких обстоятельствах моя ассоциация может взимать специальные взносы?

4. Существуют ли положения, связанные с дополнительными оценками или корректировками в бюджете или уровне оценки в случае дефицита?

Как в Законе о планируемом сообществе штата Северная Каролина (NCGS § 47F-3-116), так и в Законе о кондоминиумах штата Северная Каролина (NCGS § 47C-3-116) подробно описан процесс сбора оценок просроченных платежей.Как правило, любая оценка, взимаемая с лота / единицы, остающейся неоплаченной в течение 30 дней или дольше, представляет собой удержание лота / единицы, когда требование об удержании подано в протокол в канцелярию клерка вышестоящего суда округа в г. который расположен в порядке, предусмотренном законом. Определенные законодательные меры требуются как до, так и после подачи залогового права. Устав, регулирующий сбор взносов, применяется к старым ассоциациям с обратной силой.

Нет никаких законодательных требований для взимания ежегодных или специальных взносов.Однако см. Вопрос № 27.

30. Какие полномочия имеют ассоциация для доступа к Единице или Лоту? При каких обстоятельствах?

Для всех запланированных сообществ каждый владелец лота должен предоставить ассоциации и, при необходимости, другому владельцу лота доступ через участок собственника лота или ограниченный общий элемент, выделенный лоту собственника лота, разумно необходимый для любого такого обслуживания, ремонта или замены. . NCGS § 47F-3-107 (а). Этот статут задним числом применяется к более старым запланированным общинам.Для ассоциаций кондоминиумов, созданных 1 октября 1986 г. или после этой даты, каждый владелец единицы должен позволить ассоциации через свою единицу, если это разумно необходимо для обслуживания, ремонта или замены общих элементов. NCGS § 47C-3-107 (а).

Перейти к части II

Статьи предназначены для предоставления общей информации и не являются юридической консультацией или юридическим заключением. Конкретные вопросы следует направлять юристу юридической фирмы Carolinas или другому юристу.

Встречи и слушания, ходатайства и протоколы

Ответы на часто задаваемые вопросы

Встречи являются источником жизненной силы сообществ с общей собственностью.Все, от избрания членов совета директоров до планирования общественных мероприятий, происходит на собраниях. Встречи сообщества служат примером американской демократии на ее самом фундаментальном уровне. Есть практические вопросы, которые следует учитывать при планировании и проведении собраний сообщества с общей собственностью, и независимо от того, является ли ваше сообщество кондоминиумом, кооперативом или ассоциацией домовладельцев, закон штата Мэриленд устанавливает стандарты для проведения этих собраний. К сожалению, несоблюдение этих законов является одной из наиболее частых причин, по которым владельцы сообществ подают жалобы в Комиссию на руководящие органы своих сообществ.

Каковы применимые законы?
Каждая ассоциация общей собственности в Мэриленде связана своими руководящими документами и либо Законом Мэриленда о кондоминиумах, либо Законом об ассоциации домовладельцев Мэриленда, либо Законом о кооперативной жилищной корпорации Мэриленда. Если руководящие документы вашей ассоциации отличаются от Закона, преимущественную силу имеет Закон. Если в Законе, касающемся вашей ассоциации, не говорится или говорится только в общих чертах об открытых собраниях, советам директоров было бы разумно рассмотреть дух, воплощенный в законах других, и подражать им в своих сообществах.В случае сомнений проконсультируйтесь с юрисконсультом.

Наиболее важные положения, касающиеся встреч и слушаний, находятся здесь:

Закон штата Мэриленд о кондоминиумах — собрания: разделы 11-109 и 11-109.1, слушания: раздел 11-113
Закон об ассоциации домовладельцев штата Мэриленд — собрания: раздел 11B-111
Закон о кооперативной жилищной корпорации штата Мэриленд — собрания: раздел 5-6B-19, Слушания: Раздел 5-6B-30
Что представляет собой «собрание»?
Закон штата Мэриленд обычно гласит, что все собрания ассоциации должны быть открыты для ее членов, но не определяет конкретно, что составляет собрание.В попытке устранить двусмысленность и внести ясность для тех, кто желает соблюдать закон, Комиссия по общинам общей собственности предлагает следующие рекомендации:

«Собрание» в соответствии с уставом открытых собраний — это любое собрание совета директоров или уполномоченного советом комитета с целью принятия решений и принятия мер в отношении деятельности ассоциации.
Собрание совета директоров или комитета исключительно с целью обсуждения, но не принятия решения по делу ассоциации, а не «собрание».Таким образом, это позволяет проводить «рабочее заседание», на котором правление может, например, установить повестку дня, рассмотреть проект бюджета, просмотреть отчет инженера или обсудить контракт, но не принимать решение или голосовать по действию.
Какие бывают встречи?
«Ежегодное собрание » — это регулярно планируемое открытое собрание членов ассоциации, требуемое руководящими документами ассоциации. Хотя ожидается, что на нем будет присутствовать правление и председатель правления обычно будет председательствовать, целью ежегодного собрания является избрание новых членов правления и рассмотрение других конкретных бизнес-вопросов, определенных в руководящих документах.
« заседание совета директоров » — это регулярно планируемое открытое заседание совета директоров с целью ведения деятельности ассоциации. Заседания и действия совета директоров должны соответствовать процедурам, изложенным в их руководящих документах, а также в законах штата и местных законах. Жалобы, проблемы, контракты, политика, правила и процедуры, бюджеты и финансы: все, что связано с ассоциацией, должно обсуждаться и приниматься группой на открытом заседании правления.
« Специальное собрание » — это открытое собрание совета директоров (при соблюдении тех же требований к уведомлению и кворуму, что и любое обычное собрание совета директоров) с целью обсуждения и, возможно, принятия решения по одному вопросу.Никакая другая тема не может обсуждаться, кроме темы, указанной в уведомлении для участников.
«Заседание комитета » — это открытое, обычно регулярно планируемое собрание группы, назначаемое советом директоров и часто утверждаемое ежегодно по ходатайству совета. Комитеты обычно считаются консультативными для совета, направляя свои рекомендации в виде предложений и протоколов заседаний комитетов.
« закрытое собрание », иногда называемое «исполнительным заседанием», по определению — это собрание, на которое члены не могут присутствовать.Закрытые собрания могут проводиться только по одной из причин, разрешенных законами о кондоминиумах, кооперативных жилищных фондах или ассоциациях домовладельцев. Необходимо соблюдать строгие правила процедуры. [См. №5]
«Действия без собрания », положение, содержащееся в некоторых подзаконных актах, которое позволяет совету директоров вести дела по электронной почте, текстовым сообщениям, телефону или иным образом не лично, также является закрытым собранием и подлежит Закон о кондоминиумах, кооперативном жилье или товариществах домовладельцев.
« слушание » не считается «собранием». Слушания обычно являются частью внутреннего процесса разрешения споров ассоциации, регулируемого Законами о кондоминиумах и кооперативном жилье.
Требуются ли открытые встречи?
Генеральная ассамблея Мэриленда приняла Закон об открытых собраниях 1977 года, применив стандарт «открытых собраний» к себе, исполнительной ветви власти штата, а также ко всем окружным и местным органам власти Мэриленда. Основная предпосылка открытых собраний состоит в том, что те, кто управляет, будут действовать более осмотрительно, если они будут подвергаться тщательному анализу со стороны управляемых.

Каждое собрание сообщества с общей собственностью является либо собранием всех членов, либо заседанием совета директоров, либо заседанием комитета, уполномоченного советом директоров. В Мэриленде, в соответствии с законом и общей общественной политикой, все собрания сообщества, принадлежащего общему владельцу, должны быть открыты для всех жителей и владельцев в сообществе, за исключением определенных особых обстоятельств. [См. №5] Однако руководящий орган может отказать в доступе широкой публике.

С другой стороны, по закону может требоваться проведение закрытых или исполнительных заседаний.[См. №6]

Какие исключения из правил открытого собрания?
Деятельность ассоциации может вестись на «закрытом» или «исполнительном» заседании только при следующих обстоятельствах:

• Обсуждение вопросов, касающихся сотрудников и персонала [Квартиры, Кооперативы, ТСЖ];
• Защита частной жизни или репутации людей по вопросам, не связанным с бизнесом ассоциации [Кондо, Кооперативы и ТСЖ];
• Консультации юрисконсульта по правовым вопросам [кондоминиумы, кооперативы и ТСЖ];
• Консультации с персоналом, консультантами, юристами, членами правления или другими лицами в связи с незавершенными или потенциальными судебными разбирательствами или другими правовыми вопросами [кондоминиумы, кооперативы и ТСЖ];
• Расследование в отношении возможных или фактических преступных проступков [кондоминиумов, кооперативов и домовладельцев];
• Соблюдение конкретного конституционного, законодательного или установленного в судебном порядке требования, защищающего определенные процедуры или вопросы от публичного раскрытия [Кондо и ТСЖ];
• Обсуждение оценочного счета отдельного собственника [Кондо и ТСЖ];
• Рассмотрение условий деловой операции на стадии переговоров, если раскрытие информации может отрицательно повлиять на экономические интересы ассоциации [кондоминиумов, кооперативов и ТСЖ]; или
• Вопрос не может быть обсужден, и действие не может быть предпринято, если это не разрешено данным разделом.

Протокол очередного очередного заседания совета директоров должен содержать:

Закон штата Мэриленд о кондоминиумах — собрания: разделы 11-109 и 11-109.1, слушания: раздел 11-113
Закон об ассоциации домовладельцев штата Мэриленд — собрания: раздел 11B-111
Закон о кооперативной жилищной корпорации штата Мэриленд — собрания: раздел 5-6B-19, Слушания: Раздел 5-6B-30
Вопросы, обсуждаемые на закрытом заседании, не могут обсуждаться вне собрания. Если вы сомневаетесь в необходимых процедурах для правильного проведения закрытого заседания, проконсультируйтесь с юрисконсультом; процедурная ошибка может сделать решение совета недействительным.

Какое уведомление требуется?
Разумное уведомление о собраниях дает возможность жильцам и владельцам квартир присутствовать на них. Он признает, что им, возможно, придется перенести другие обязанности, если они хотят присутствовать, а непредоставление разумного уведомления эффективно подрывает намерение Актов о том, чтобы все собрания были открыты для всех жителей и владельцев квартир.

Законы об ассоциациях домовладельцев и жилищных кооперативах не устанавливают требования об уведомлении о собраниях сообщества.Однако сообщество должно следовать своим собственным регулирующим документам, и отсутствие конкретного правила не оправдывает непредоставление разумного уведомления.

Закон о кондоминиумах определяет, что ежегодные и специальные собрания владельцев ячеек или совета директоров «не могут проводиться на основании письменного уведомления менее чем за 10 и более чем 90 дней, доставленного или отправленного по почте каждому владельцу квартиры по адресу, указанному в реестре на дата уведомления ». Помимо этого, Закон о кондоминиумах просто требует, чтобы уведомления о любых других собраниях (например, о регулярных заседаниях совета директоров или уполномоченных советом комитетов) удовлетворяли требованиям устава каждого кондоминиума.Однако отсутствие конкретного требования об уведомлении в уставе не оправдывает непредставление разумного уведомления. В случае сомнений проконсультируйтесь с юристом, чтобы узнать, что должно делать ваше сообщество.

Чем слушание отличается от собрания?
В сообществах с общей собственностью слушание лучше всего описать как собрание совета директоров с жителем или владельцем единицы с целью изучения фактов, связанных с жалобой, спором или нарушением правил, и определения средств их решения.Если устав ассоциации не предусматривает процедуры разрешения споров, это делают Закон Мэриленда о кондоминиумах [Раздел 11-113] и Закон о кооперативном жилье [Раздел 5-6B-30]. В них указаны конкретные шаги, которые необходимо предпринять; если эти шаги не увенчаются успехом, может быть проведено слушание.

Руководящий орган должен вручить резиденту или владельцу квартиры письменное уведомление о следующем:

• Дата, время и место проведения слушания «не менее 10 дней с даты уведомления»,
• Характер нарушения и предлагаемые санкции,
• Право жителя или владельца квартиры делать заявления и представлять доказательства и свидетелей от их имени, и
• Право жителя или владельца квартиры на подачу апелляции на решение в Комиссию по делам общин общей собственности или в суды штата Мэриленд.

Слушания должны проводиться на закрытых или исполнительных заседаниях в соответствии с Законом о кондоминиумах и кооперативном жилье; Закон об ассоциациях домовладельцев ничего не говорит по этому поводу. Если ТСЖ назначает комиссию для рассмотрения спора, они должны следовать своим руководящим документам и действовать таким образом, чтобы это отвечало интересам их сообщества.

Где проводить собрания?
Законодательство не определяет, где должны проводиться собрания. Комиссия настоятельно рекомендует размещать их в нейтральных местах, достаточно просторных для безопасного размещения всех присутствующих.Заседания правления и комитета иногда могут собирать толпу, и разумно и внимательно спланировать, чтобы учесть всех присутствующих. Если в вашем районе нет подходящего помещения, обратитесь в близлежащие школы, публичные библиотеки и церкви. У них часто есть места для встреч, доступные для некоммерческих групп, таких как сообщества с общей собственностью. Наконец, не думайте, что все знают, где проводится «выездная» встреча. Подготовьте письменные инструкции, а также простую карту для тех, кто в них нуждается.

Могу ли я выступать на собраниях моей ассоциации?
Ассоциации должны отводить разумное количество времени в повестке дня собрания для комментариев и вопросов от жителей и владельцев квартир. Это касается всех открытых заседаний совета директоров и комитетов. Однако председатель может установить разумные ограничения на продолжительность выступления человека. Выступление в другое время во время собрания остается на усмотрение председателя.

Могу ли я передать доверенность другому директору?
Доверенности — это юридические инструменты, регулируемые законодательством штата и округа, а также вашими регулирующими документами, которые должны быть составлены и обработаны надлежащим образом для обеспечения действительности.Нередко член совета директоров передает свое доверенное лицо или право голоса другому члену совета для использования на регулярных заседаниях совета. Мало кто сомневается в такой практике, но зачастую она является незаконной. Обратитесь за советом к юристу вашей ассоциации; процедурная ошибка может сделать решение правления недействительным.

Что мне нужно знать об эффективных встречах?
Заблаговременно раздавайте важные материалы. Ничто не тратит время на собраниях, как раздача печатных материалов для чтения во время собрания.

Подготовьте и раздайте повестку дня. Повестки дня важны. Президент или секретарь обычно готовят повестку дня, но они не «устанавливают» повестку дня и не «владеют ею». Первым пунктом каждой повестки дня должно быть предложение об утверждении повестки дня. Пришло время любому участнику предложить добавить другие темы для обсуждения.

Используйте правила порядка. Большинство регулирующих документов требуют использования определенных правил порядка. Правила порядка не должны быть ужасно сложными. Многие ассоциации используют ту или иную форму Правил порядка Робертса.У Института общественных ассоциаций есть отличная брошюра с упрощенными правилами порядка, которую каждый может использовать после нескольких минут изучения. При использовании правил порядка важно быть разумным и применять их последовательно. Председатель несет ответственность за соблюдение правил порядка. Это намного проще, если председатель не участвует в обсуждении предложений. (Если председатель желает участвовать в обсуждении, он или она должны передать управление собранием заместителю председателя до тех пор, пока он или она не закончит выступать.) Однако неучастие в обсуждении не мешает председателю голосовать по предложениям.

Напишите движения заранее. Движения могут быть сложными. Они должны быть написаны так, чтобы они могли работать автономно, а предпринимаемые действия можно было понять без какой-либо другой подтверждающей документации. Они должны включать информацию о том, кто внес предложение, кто его поддержал, точную и полную формулировку действия, продиктованного предложением, и протокол голосования, показывающий, кто голосовал за, против или воздержался. Все это защищает ассоциацию, если когда-либо возникнет вопрос о том, что именно было решено и кто как голосовал.Это также позволяет участникам оценивать результаты голосования своих директоров.

Возьмите минуты. Протокол требуется по закону, а также может требоваться руководящими документами ассоциации. Минуты имеют решающее значение; они, вероятно, единственный официальный письменный отчет о работе собрания. Протоколы не обязательно должны включать каждый разговор, но они должны включать каждое решение. Проект протокола (еще не утвержденный официально) является «незавершенным» и не должен быть доступен владельцам до тех пор, пока проект не будет одобрен советом директоров.

Записи. Совет директоров имеет законное право ограничивать аудио- и видеосъемку заседаний. Секретарь может записать собрание на пленку, чтобы облегчить составление протокола, но записи следует стереть после утверждения протокола. Члены не должны пытаться записать собрание без разрешения соответствующего совета или комитета, и фактически незаконно делать запись без ведома и согласия участников собрания.