Срок обжалования протокола общего собрания собственников жилья: Срок обжалования протокола общего собрания

Содержание

Срок обжалования протокола общего собрания

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Срок обжалования протокола общего собрания (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Срок обжалования протокола общего собрания Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Верховного Суда РФ от 02.06.2021 N 310-ЭС21-7147 по делу N А54-5146/2018
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительным решения общего собрания участников общества.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как доводы заявителя о том, что постановление суда общей юрисдикции о прекращении уголовного дела не имеет преюдициального характера, а также о том, что наследники умершего участника общества не вправе обжаловать решения собраний участников общества, принятые до принятия ими наследства, были предметом рассмотрения судов, которые дали этим доводам надлежащую правовую оценку.
Признавая недействительным указанное решение, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 181.3, 181.4, 185 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормами Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», исходил из того, что ответчиком не представлено надлежащих доказательств соблюдения установленного законом порядка созыва и проведения собрания участников общества в форме заочного голосования; не представлен протокол общего собрания участников общества с доказательствами направления его в адрес участников общества; голосование участников общества в заочной форме не предусмотрено уставом общества; оспариваемое решение является ничтожным. Суд также отметил, что у истцов имеется право на оспаривание решения собрания участников общества; срок исковой давности не прощен.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Срок обжалования протокола общего собрания
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Статья: Проведение общего собрания членов садоводческих некоммерческих товариществ: определение кворума и сроки
(Дьяченко Л. А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2019)В период действия Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» [4] (далее — ФЗ-66) судебные органы руководствовались при определении легитимности решения общего собрания сроком давности его оспаривания. Если протокол не был оспорен в течение полугода со дня его принятия, суды автоматически признавали его юридическую силу, как установлено п. 5 ст. 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) [2]. Например, решением Собинского городского суда (Владимирская область) N 2-379/2015 2-379/2015~М-269/2015 М-269/2015 от 29 мая 2015 г. по делу N 2-379/2015 суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных истцом исковых требований в части признания недействительным решения собрания членов СНТ, оформленного протоколом N 4 от 19.07.2014, в связи с истечением срока исковой давности по заявленным требованиям. В то же время более позднее решение собрания, имеющее те же нарушения, суд признал недействительным.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по корпоративным спорам. Вопросы судебной практики: Общее собрание участников общества с ограниченной ответственностьюПри этом суды указали, что при проведении общего собрания выражена воля участников ответчика с долями участия 100 процентов, оспариваемый протокол подписан всеми участниками Общества, что подтверждено свидетельскими показаниями, в том числе самого бывшего на тот момент генеральным директором Хинданова, и материалами дела; истцом не представлено доказательств подписания протокола в период с 01.05.2009 г. по 27.06.2009 г., не доказано нарушение прав на управление и представление законных интересов истца, в том числе и при отсутствии уведомлений, поскольку истец в лице генерального директора был уведомлен, участвовал в общем собрании и голосовал; проверочные материалы на предмет наличия оснований для возбуждения уголовного дела не являются доказательством по арбитражному делу; проведение общего собрания посредством видеоконференцсвязи с применением программы Скайп не является нарушением порядка, поскольку законом и уставом общества это не запрещено, и не повлияло на выражение истцом своей воли и голосование; факт участия в общем собрании лишает истца права на иск в соответствии со ст.
43 Закона «Об ООО»; истцом пропущен двухмесячный срок на обжалование решения от 20 марта 2009 г., предусмотренный п. 1 ст. 43 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, в редакции, действовавшей на дату проведения Собрания, который следует исчислять с даты подписания протокола Собрания; что по закону и по уставу общества годовое общее собрание проводится не позднее 30.04.2010, тогда как иск заявлен только в сентябре; добросовестность сторон презюмируется, обратное не доказано.

Нормативные акты: Срок обжалования протокола общего собрания ФНС России от 09.04.2020 N КВ-4-14/[email protected]
С учетом изложенного следует признать, что реализация заявителем права на судебную защиту и восстановления своих нарушенных прав путем последовательного оспаривания сначала решения общего собрания, оформленного протоколом, а затем и решения регистрирующего органа об изменении сведений о юридическом лице, содержащихся в ЕГРЮЛ, не может рассматриваться как злоупотребление процессуальными правами, в связи с чем оснований для вывода о безосновательности восстановления пропущенного срока на оспаривание такого решения в судебном порядке у апелляционной коллегии не имеется.
«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021)В гл. 6 ЖК РФ установлены специальные правила о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятия ими решений, а также основания и сроки оспаривания таких решений. Нормы гл. 9.1 ГК РФ к решениям названных собраний применяются в части, не урегулированной специальными законами, или в части, конкретизирующей их положения, например, о сведениях, указываемых в протоколе (пп. 3 — 5 ст. 181.2 ГК РФ), о заблаговременном уведомлении участников гражданско-правового сообщества о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании решения собрания (п. 6 ст. 181.4 ГК РФ), об основаниях признания решения собрания оспоримым или ничтожным (пп. 1, 2, 7 ст. 181.4, ст. 181.5 ГК РФ).

Срок обжалования протокола общего собрания собственников МКД

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Срок обжалования протокола общего собрания собственников МКД (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Срок обжалования протокола общего собрания собственников МКД Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 11.06.2019 по делу N 33-4511/2019
Обстоятельства: Определением отказано в удовлетворении ходатайства о восстановлении срока для подачи апелляционной жалобы на судебный акт по делу о признании права собственности на жилой дом, поскольку заявителем не представлены доказательства того, что процессуальный срок им пропущен по уважительным причинам.
Решение: Определение оставлено без изменения.Отказывая в удовлетворении заявления о восстановлении срока на обжалование решения суда от ДД.ММ.ГГГГ суд первой инстанции также принял во внимание, что в материалах дела имеется надлежащим образом заверенный протокол N внеочередного общего собрания собственников жилья в многоквартирном доме по адресу от ДД.ММ.ГГГГ, из содержания которого следует, что на общем собрании в котором в том числе принимали участие и лица, подавшие апелляционную жалобу, было принято решение о разрешении ФИО10 узаконить за ней самовольно возведенный жилой дом литер «Н», расположенный на территории земельного участка многоквартирного жилого /пер. Зеркальный . В самом протоколе, а также в приложении к протоколу N от ДД.ММ.ГГГГ имеются подписи собственников помещений многоквартирного дома, в том числе и заявителей по ходатайству о восстановлении процессуального срока ФИО8 (члена счетной комиссии), ФИО7 (секретаря собрания).
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Апелляционное определение Московского городского суда по делу N 33-412345/2020
Категория спора: 1) Плата за жилищно-коммунальные услуги; 2) Капитальный ремонт.
Требования управляющей организации: 1) О взыскании платы за содержание, ремонт общедомового имущества, управление многоквартирным домом, коммунальные услуги, по уплате взносов на капитальный ремонт.
Обстоятельства: Истец заявляет, что является управляющей организацией МКД, в котором находится недвижимое имущество ответчиков, ответчики не полностью внесли плату за содержание, ремонт, управление общедомовым имуществом.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено. Доводы апелляционной жалобы о ничтожности решений общих собраний собственников многоквартирного дома, содержащихся в протоколе N 1 от дата, протоколе N 2 от дата и в протоколе N 3 от дата, районный суд проверял и обоснованно отклонил, так как указанные решения не оспаривались в установленный законом срок и недействительными признаны не были. В данном деле доказательства ничтожности указанных решений также не представлены.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Срок обжалования протокола общего собрания собственников МКД
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Статья: Ничтожность корпоративных решений в судебно-арбитражной практике
(Степанов Д.И.)
(«Вестник экономического правосудия Российской Федерации», 2020, N 9)В частности, Федеральным законом от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ «Об акционерных обществах», Федеральным законом от 8 февраля 1998 года N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», главой 6 ЖК РФ установлены специальные правила о порядке проведения общего собрания соответственно акционеров, участников общества, собственников помещений в многоквартирном доме, принятия ими решений, а также основания и сроки оспаривания таких решений.
Нормы главы 9.1 ГК РФ к решениям названных собраний применяются в части, не урегулированной специальными законами, или в части, конкретизирующей их положения, например, о сведениях, указываемых в протоколе (пункты 3 — 5 статьи 181.2 ГК РФ), о заблаговременном уведомлении участников гражданско-правового сообщества о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании решения собрания (пункт 6 статьи 181.4 ГК РФ), об основаниях признания решения собрания оспоримым или ничтожным (пункты 1, 2, 7 статьи 181.4, статья 181.5 ГК РФ)» .

Нормативные акты: Срок обжалования протокола общего собрания собственников МКД «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021)В гл. 6 ЖК РФ установлены специальные правила о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятия ими решений, а также основания и сроки оспаривания таких решений. Нормы гл. 9.1 ГК РФ к решениям названных собраний применяются в части, не урегулированной специальными законами, или в части, конкретизирующей их положения, например, о сведениях, указываемых в протоколе (пп. 3 — 5 ст. 181.2 ГК РФ), о заблаговременном уведомлении участников гражданско-правового сообщества о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании решения собрания (п. 6 ст. 181.4 ГК РФ), об основаниях признания решения собрания оспоримым или ничтожным (пп. 1, 2, 7 ст. 181.4, ст. 181.5 ГК РФ). Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»В частности, Федеральным законом от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ «Об акционерных обществах», Федеральным законом от 8 февраля 1998 года N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», главой 6 ЖК РФ установлены специальные правила о порядке проведения общего собрания соответственно акционеров, участников общества, собственников помещений в многоквартирном доме, принятия ими решений, а также основания и сроки оспаривания таких решений. Нормы главы 9.1 ГК РФ к решениям названных собраний применяются в части, не урегулированной специальными законами, или в части, конкретизирующей их положения, например, о сведениях, указываемых в протоколе (пункты 3 — 5 статьи 181.2 ГК РФ), о заблаговременном уведомлении участников гражданско-правового сообщества о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании решения собрания (пункт 6 статьи 181.4 ГК РФ), об основаниях признания решения собрания оспоримым или ничтожным (пункты 1, 2, 7 статьи 181.4, статья 181.5 ГК РФ).

​Исковая давность по делам об оспаривании решений общих собраний

20 Январь 2020

Решение общего собрания собственников или членов товарищества можно обжаловать в течение 6 месяцев со дня, когда собственник, чьи права нарушены, узнал или должен был узнать о результатах голосования (ч. 6. ст. 46 ЖК РФ), но не позднее чем 2 лет со дня, когда информация о принятом решении стала общедоступной для остальных жителей (п. 5 ст. 181.4 ГК РФ).

Важные разъяснения про «общедоступность» содержатся в п. 111, 112 Постановления Пленума Верховного Суда РФ 2015 г. №25. Например, общедоступным может быть признано вывешивание сообщений на информационных досках, публикация в СМИ, интернете, на официальном сайте, предназначенном для размещения такой информации. Судья может учесть даже содержание платежного документа, направленного потребителю, оспаривающему решение. При этом общедоступность сведений предполагается, пока истец не докажет иное.

Исходя из этих правил суды часто отказывают в применении срока исковой давности, посчитав, что решение собрания давно всем известно, а с заявлением об его оспаривании собственники обращаются слишком поздно.

Например, определением Краснодарского краевого суда от 12.02.2019 по делу №33-3869/2019 отказано в признании решения собрания о создании ТСЖ недействительным из-за пропуска исковой давности. Судья посмотрел, когда сведения о ТСЖ были опубликованы в ГИС ЖКХ, и с этого момента отсчитал 6 месяцев. Дополнительно он указал, что в не менее общедоступном ЕГРЮЛ сведения о регистрации товарищества появились еще раньше.

Верховный суд Республики Коми в определении от 4 апреля 2019 г. по делу №33-2156/2019г. определил срок исковой давности исходя из даты получения квитанции на оплату ЖКУ, где был указан новый размер платы, утвержденный на общем собрании.

Уважительность пропуска срока исковой давности на практике доказать сложно. Например, Ставропольский краевой суд определением от 27 февраля 2019 г. по делу №33-1334/2019 отказал в восстановлении срока. Истец ссылалась на наличие малолетнего ребенка, расторжение брака, затруднительное материальное положение. По мнению судьи, эти причины не могут быть признаны уважительными

Срок исковой давности для ничтожных решений.

Многие решения признаются недействительными в силу ничтожности (ст. 181.5 ГК РФ). Наиболее частая причина – это отсутствие кворума. Однако даже если такое нарушение очевидно, и шанс выиграть в суде высок, не стоит ждать, надо обращаться в суд: для ничтожных решений срок давности такой же, как и для оспоримых решений (тех, которые признаются недействительными из-за других, менее значительных нарушениях).

Санкт-Петербургский городской суд определением от 13 марта 2019 г. №33-4806/2019 оставил без изменения отказ нижестоящего суда, мотивированный пропусков исковой давности.

Житель просил признать ничтожным решение общего собрания о выборе новой управляющей компании. Судья определил момент осведомленности истца о результатах собрания с момента получения платёжек от вновь выбранной компании. Так как предусмотренный законом срок для обжалования с этого момента истёк, судебные инстанции отказали в удовлетворении требований. Они добавили, что компания обязана размещать протокол в ГИС ЖКХ, где, по их мнению, собственник мог ознакомиться с результатами собрания, так как эти сведения стали общедоступными. Факт размещения спорного протокола в ГИС ЖКХ судья не проверял, а его общедоступность истец не отрицал, хотя она и представляется сомнительной.

Довод о ничтожности решения суды отклонили, указав, что срок исковой давности одинаков для всех решений, независимо от того, считает ли их истец недействительными в силу оспоримости или ничтожности.

Аналогичные выводы можно почитать в апелляционном определении Свердловского областного суда от 3 апреля 2019 г. по делу № 33-4453/2019.

Срок исковой давности для государственных органов.

Саратовский областной суд определением от 3 июля 2019 г. по делу №33-5222 отменил решение нижестоящего суда о признании решений общего собрания недействительным. С заявлением обращалась жилищная инспекция. Ответчик доказал, что проверка проводилась по обращению жителя, которому было давно известно о результатах голосования, так как тот участвовал в самом собрании и голосовал «за» принятие спорных решений.

Апелляционная инстанция указала, что при обращении в суд контролирующих органов с заявлением в защиту прав жителей, начало срока давности исчисляется исходя из того, когда о нарушении и о том, кто будет надлежащим ответчиком, узнал или должен был узнать собственник, в интересах которого ГЖИ обращается в суд.

О собрании гражданин, в интересах которого обратилась инспекция, знал исходя из участия в собрании, а также из новых квитанций. Обращаясь в судебный орган спустя больше 2 лет с момента принятия оспариваемых решений, инспекция пропустила срок исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Приостанавливает ли обращение в суд срок исковой давности?

Согласно п. 1 ст. 204 Гражданского кодекса РФ срок давности не течет со дня обращения в суд на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права. Однако некоторые собственники понимают эту норму слишком широко.

Пермский краевой суд в определении от 20 марта 2019 г. по делу №33-2701/2019 посчитал срок исковой давности пропущенным. Жители указывали, что они дважды обращались в суд с иском о признании оспариваемого решения общего собрания недействительным, дважды исковое заявление было оставлено без движения и затем возвращено. По мнению истцов, срок исковой давности прерывался на время нахождения искового заявления в суде.

Однако апелляционный суд отметил, что собственники неправильно поняли нормы гражданского законодательства. О собрании им стало известно почти сразу после его проведения, с иском они обращались спустя 2, 4 и 7 месяцев. Только в последний раз заявление было принято к рассмотрению. По первым двум попыткам определения об оставлении заявления без движения и о его возврате не обжаловались и вступили в законную силу, то есть они не были приняты к производству суда, в связи с чем положения ч. 1 ст. 204 ГК РФ не применяются, так как срок давности не течет лишь в том случае, если заявление было принято к производству.

Когда применяется исковая давность?

Заявить о применении срока исковой давности вправе только ответчик. Сам судья по своему усмотрению или по желанию третьих лиц не должен отказывать в удовлетворении заявления только на основании пропуска этого срока, если ответчик об этом не заявлял.

Красноярский краевой суд определением от 24 июня 2019 г. по делу №33-8764/2019 поддержал решение нижестоящего суда, отказавшегося применять давность по заявлению третьего лица — управляющей компании, участвовавшей в деле. Срок давности в этом деле суды отсчитывали от момента опубликования протокола на сайте РеформаЖКХ, который компания разместила спустя 2 года после принятия оспариваемых решений.

Аналогичную позицию высказал Верховный Суд Республики Башкортостан в апелляционном определении от 24 апреля 2019 г. №33-8563/2019.

Заключение.

Из рассмотренных примеров очевидно, что тянуть с обращением в суд не стоит. Надо обращаться за защитой своих прав как можно быстрее. Необходимо учитывать, что суды определяют момент ознакомления с результатами собрания с момента размещения сообщений об итогах (даже если это размещение было формальным), с выставления квитанций вновь выбранной УК или с новыми строчками, размерами платы, решения об установлении которых оспариваются, с момента публикации протокола в интернете (раньше — на сайте РеформаЖКХ, теперь — в ГИС ЖКХ). В последнем случае надо можно попробовать доказать, что протокол не размещён вовремя или размещён позднее.

УВЕДОМЛЕНИЕ о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании решения собрания (Заводская)

Собственникам помещений многоквартирного дома

По адресу: г. Долгопрудный, ул. Заводская, д. 10

В ноябре 2020 года состоялось общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Долгопрудный, ул. Заводская, д. 10, проведенного в форме очно-заочного голосования. Инициатором проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенного по адресу: г. Долгопрудный, ул. Заводская, д. 10, является председатель совета дома Фатин Николай Николаевич (кв. № 9).

В результате проведения общего собрания было принято решение о:

— Расторжении договора с управляющей организацией ООО «Управляющая организация «ЖилКомСервис»;

— Выборе управляющей организации ООО «ДолМастер»;

— Утверждении условий договора управления многоквартирным домом между управляющей организацией ООО «ДолМастер» и собственником в предлагаемой редакции.

Администрация городского округа Долгопрудный, являясь собственником муниципальных жилых помещений в указанном многоквартирном доме, участие в голосовании не принимала, так как не была уведомлена о проведении общего собрания собственников в соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ.

В связи с существенным нарушением порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющего на волеизъявление участников собрания, руководствуясь п. 6 ст. 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации, администрация городского округа Долгопрудный уведомляет собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Долгопрудный, ул. Заводская, д. 10, о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании вышеуказанного решения общего собрания собственников помещений.

Дополнительно сообщаем, что в соответствии с требованиями законодательства обжаловать решение общего собрания могут собственники помещений, не принимавшие участия в собрании или голосовавшие против принятия оспариваемого решения.

Также уведомляем собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Долгопрудный, ул. Заводская, д. 10 о праве присоединиться к иску. Лица, не присоединившиеся в порядке, установленным процессуальным законодательством, к такому иску, в том числе имеющие иные основания для оспаривания данного решения, в последующем не вправе обращаться в суд с требованиями об оспаривании данного решения, если только суд не признает причины этого обращения уважительными.

Прочитали: 464

Передача протокола в новую УК вместо старой

У управляющей организации не получилось обязать собственника передать в компанию оригиналы документов по общему собранию собственников (определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 2203/2022).

В Новом Уренгое собственники на собрании решили поменять управляющую компанию – перейти с ООО «Сити Сервис» на ООО «УТС «ТСЖ»».
После собрания инициатор не направил в сменяемую УК оригиналы решений собственников и других прилагаемых к протоколу документов, чем нарушил требования ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ. Документы были переданы в новую компанию, а оттуда – в орган жилищного надзора для постоянного хранения.

Сменяемой компании это не понравилось, поэтому она обратилась в суд с требованиями об обязании собственника предоставить документы.

Суды отказали в иске.
Закон действительно обязывает инициатора передать оригинал протокола в действующую УК. Однако судебная защита прав организации возможна только в случае реального нарушения прав и законных интересов, а способ защиты права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения (п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса РФ, ч. 1 ст. 11 Жилищного кодекса РФ, ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ). Между тем права ООО «Сити Сервис» не нарушены тем, что оригиналы документов не были переданы организации (нет доказательств).
Протокол поступил в орган жилищного надзора, «в связи с чем каких-либо санкций к истцу в связи с непредставлением подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений органом государственного жилищного надзора не применено».

Другими словами, протокол уже лежит в месте хранения, а обязание собственника передать документы в старую УК ничего не изменит, какого-то положительного результата для компании не даст. 

➜ Рекомендуем более полное обобщение практики по этому вопросу: «Можно ли собственникам передать протокол собрания напрямую в жилищную инспекцию?»

Дорогие читатели!
Чтобы не пропустить ничего важного в сфере ЖКХ, выберите, где вам удобнее следить за обновлениями:
➜ в Telegram или во ВКонтакте.
А самые полезные и популярные материалы можно найти в виде карточек на нашем канале в Дзен.

Глава 720, Раздел 303 — Законодательство Флориды 2018 г.

(1) ПОЛНОМОЧИЯ И ОБЯЗАННОСТИ.— Ассоциация, управляющая сообществом, как определено в ст. 720.301, должна управляться ассоциацией, которая является корпорацией Флориды. После 1 октября 1995 года ассоциация должна быть зарегистрирована, а первоначальные руководящие документы должны быть зарегистрированы в официальных документах округа, в котором находится община. Ассоциация может управлять более чем одним сообществом. Должностные лица и директора ассоциации имеют доверительные отношения с членами, которых обслуживает ассоциация.Полномочия и обязанности ассоциации включают в себя те, которые изложены в настоящей главе, и, за исключением случаев, прямо ограниченных или ограниченных в этой главе, те, которые изложены в руководящих документах. После того, как контроль над ассоциацией перейдет к другим участникам, помимо разработчика, ассоциация может инициировать, поддерживать, урегулировать или обжаловать действия или слушания от своего имени от имени всех членов по вопросам, представляющим общий интерес для членов, включая, но не ограничиваясь к, места общего пользования; крыша или конструкционные элементы здания или другие улучшения, за которые несет ответственность ассоциация; механические, электрические или сантехнические элементы, обслуживающие улучшения или здания, за которые несет ответственность ассоциация; представления застройщика в отношении любого существующего или предлагаемого объекта общего пользования; и возражение против адвалорных налогов на часто используемые объекты. Ассоциация может защищать действия в выдающейся области или предъявлять обратные иски осуждения. Прежде чем начинать судебный процесс против какой-либо стороны от имени ассоциации, касающийся спорных сумм, превышающих 100 000 долларов США, ассоциация должна получить положительное одобрение большинства голосов на собрании членов, на котором был достигнут кворум. Этот подраздел не ограничивает какое-либо законное или общее право любого отдельного члена или класса членов возбуждать любые действия без участия ассоциации.Член не имеет полномочий действовать от имени ассоциации в силу того, что он является членом. Ассоциация может иметь более одного класса членов и может выдавать сертификаты членства. Ассоциация, состоящая из 15 или менее владельцев участков, может применять только требования тех ограничений, установленных до покупки каждого участка, в отношении затрагиваемого владельца или владельцев участка. может использовать электронную почту в качестве средства связи, но не может голосовать по вопросам ассоциации по электронной почте. Собрание совета директоров ассоциации проводится всякий раз, когда кворум совета собирается для ведения дел ассоциации. Собрания совета должны быть открыты для всех членов, за исключением встреч между советом и его поверенным в отношении предложенного или находящегося в процессе судебного разбирательства, где содержание обсуждения в противном случае регулировалось бы привилегией адвоката и клиента. Заседание правления должно проводиться в месте, доступном для лиц с ограниченными физическими возможностями, если этого требует лицо с ограниченными физическими возможностями, имеющее право присутствовать на собрании.Положения настоящего подраздела также применяются к собраниям любого комитета или другого аналогичного органа, когда будет принято окончательное решение относительно расходования средств ассоциации, и к собраниям любого органа, наделенного полномочиями одобрять или не одобрять архитектурные решения в отношении определенный участок жилой недвижимости, принадлежащий члену общины.

(b) Члены имеют право присутствовать на всех заседаниях правления. Право присутствовать на таких собраниях включает в себя право выступать на таких собраниях по всем обозначенным вопросам.Ассоциация может принять письменные разумные правила, расширяющие право членов на слова и регулирующие частоту, продолжительность и другие способы выступлений членов, эти правила должны соответствовать настоящему параграфу и могут включать регистрационный лист для членов, желающих выступить. Невзирая на любой другой закон, встречи между правлением или комитетом и адвокатом ассоциации для обсуждения предлагаемого или находящегося в стадии рассмотрения судебного разбирательства или собрания правления, проводимые с целью обсуждения кадровых вопросов, не должны быть открытыми для других членов, кроме директоров.

(c) Устав должен предусматривать следующее для уведомления владельцев земельных участков и членов обо всех собраниях правления, и, если они этого не делают, считается, что оно включает следующее:

1. Уведомления обо всех собраниях правления должны быть размещены на видном месте в сообществе не менее чем за 48 часов до собрания, за исключением экстренных случаев. В качестве альтернативы, если уведомление не размещено на видном месте в сообществе, уведомление о каждом заседании правления должно быть отправлено по почте или доставлено каждому члену по крайней мере за 7 дней до собрания, за исключением чрезвычайных ситуаций.Несмотря на это общее требование об уведомлении, для сообществ, насчитывающих более 100 членов, устав ассоциации может предусматривать разумную альтернативу размещению или рассылке уведомлений о каждом заседании правления, включая публикацию уведомления, предоставление расписания заседаний правления или заметное объявление. размещение и повторная трансляция объявления по системе замкнутого кабельного телевидения, обслуживающей товарищество собственников жилья. Однако, если широковещательное уведомление используется вместо уведомления, размещенного физически в сообществе, уведомление должно транслироваться не менее четырех раз каждый час трансляции каждого дня, если в противном случае требуется размещение уведомления.Когда предоставляется широковещательное уведомление, уведомление и повестка дня должны транслироваться таким образом и в течение достаточного непрерывного периода времени, чтобы средний читатель мог просмотреть уведомление, прочитать и понять все содержание уведомления и повестки дня. Ассоциация может уведомлять посредством электронной передачи в порядке, разрешенном законом, о собраниях совета директоров, собраниях комитетов, требующих уведомления в соответствии с настоящим разделом, а также о ежегодных и внеочередных собраниях членов любого члена, предоставившего номер факса или электронную почту. почтовый адрес ассоциации, который будет использоваться для таких целей; однако член должен дать письменное согласие на получение уведомления по электронной почте.

2.  Взносы не могут взиматься на заседании совета директоров, если только уведомление о собрании не включает заявление о том, что оценки будут рассмотрены, и характер оценок. Письменное уведомление о любом собрании, на котором будут рассматриваться специальные оценки или на котором будут рассматриваться поправки к правилам, касающимся использования участков, должно быть отправлено по почте, доставлено или передано в электронном виде членам и владельцам участков и размещено на видном месте на территории или транслируется по закрытым каналам. подключение кабельного телевидения не менее чем за 14 дней до начала собрания.

3. Директора не могут голосовать по доверенности или путем тайного голосования на заседаниях совета директоров, за исключением случаев, когда тайное голосование может использоваться при выборах должностных лиц. Этот подраздел также применяется к собраниям любого комитета или другого аналогичного органа, когда принимается окончательное решение относительно расходования средств ассоциации, и к любому органу, наделенному полномочиями одобрять или не одобрять архитектурные решения в отношении определенного участка земли. жилой дом, принадлежащий члену общины.

(d) Если 20 процентов от общего числа голосующих ходатайствуют перед советом директоров о рассмотрении вопроса, совет должен на своем следующем очередном собрании совета или на внеочередном собрании совета, но не позднее чем через 60 дней после получения ходатайства, внести заявленный вопрос в повестку дня. Правление уведомляет всех членов о собрании, на котором будет рассмотрен заявленный вопрос, в соответствии с требованием об уведомлении за 14 дней в соответствии с подпунктом (c)2. Каждый член имеет право выступить не менее 3 минут по каждому вопросу, внесенному в повестку дня ходатайством, при условии, что член подписывает регистрационный лист, если таковой имеется, или подает письменное заявление о выступлении перед собранием. .Помимо рассмотрения заявленного вопроса на собрании, правление не обязано предпринимать какие-либо другие действия, требуемые петицией.

(e)  На первом собрании правления, за исключением организационного собрания, которое следует за ежегодным собранием членов, правление должно рассмотреть желательность подачи уведомлений для сохранения соглашений или ограничений, влияющих на сообщество или ассоциацию, от отмены в соответствии с рыночным реестром. Закон о праве собственности, глава 712, а также уполномочить и направить соответствующее должностное лицо на подачу уведомления в соответствии со ст.720.3032.

(3) ПРОТОКОЛ.—Протоколы всех собраний членов ассоциации и совета директоров ассоциации должны вестись в письменной форме или в другой форме, которая может быть преобразована в письменную форму в разумные сроки. Голосование или воздержание от голосования по каждому вопросу, по которому голосовалось для каждого директора, присутствующего на заседании совета директоров, должно быть зафиксировано в протоколе.

(4) ОФИЦИАЛЬНЫЕ ОТЧЕТЫ. — Ассоциация должна вести каждый из следующих элементов, когда это применимо, которые составляют официальные документы ассоциации:

(a) Копии любых планов, спецификаций, разрешений и гарантий, связанных с улучшениями, построенными на места общего пользования или другое имущество, которое ассоциация обязана обслуживать, ремонтировать или заменять.

(b) Копия устава ассоциации и каждой поправки к уставу.

(c) Копия учредительного договора ассоциации и каждой поправки к нему.

(d) Копия декларации о соглашениях и копия каждой поправки к ней.

(e) Копия действующих правил товарищества собственников жилья.

(f) Протоколы всех собраний совета директоров и членов, которые должны храниться не менее 7 лет.

(g)  Текущий список всех членов, их почтовые адреса и идентификаторы посылок. Ассоциация также должна поддерживать электронные почтовые адреса и номера, назначенные членами для получения уведомлений, отправленных по электронной почте, тех членов, которые согласились получать уведомления по электронной почте. Электронные почтовые адреса и номера, предоставленные владельцами помещений для получения уведомлений по электронной почте, должны быть удалены из записей ассоциации, когда отзывается согласие на получение уведомлений по электронной почте.Однако ассоциация не несет ответственности за ошибочное раскрытие адреса электронной почты или номера для получения электронных уведомлений.

(h) Все страховые полисы ассоциации или их копии, которые должны храниться не менее 7 лет.

(i)  Текущая копия всех договоров, стороной которых является ассоциация, включая, помимо прочего, любое соглашение об управлении, договор аренды или другой договор, по которому у ассоциации есть какие-либо обязательства или ответственность.Заявки, полученные ассоциацией на выполнение работ, также должны считаться официальными документами и должны храниться в течение 1 года.

(j) Финансовые и бухгалтерские записи ассоциации, которые ведутся в соответствии с передовой практикой бухгалтерского учета. Все финансовые и бухгалтерские записи должны храниться не менее 7 лет. Финансовые и бухгалтерские записи должны включать:

1. Точные, детализированные и подробные записи обо всех поступлениях и расходах.

2.  Текущий счет и периодический отчет по счету для каждого члена, с указанием имени и текущего адреса каждого члена, который обязан платить взносы, дату и сумму каждого взноса или другого платежа против члена, дату и сумму каждого платежа по счету, а также остаток к оплате.

3. Все налоговые декларации, финансовые отчеты и финансовые отчеты ассоциации.

4. Любые другие записи, которые идентифицируют, измеряют, регистрируют или передают финансовую информацию.

(k) Копия краткого описания раскрытия информации, описанного в s. 720.401(1).

(l) Все другие письменные отчеты ассоциации, не включенные конкретно в вышеизложенное, которые связаны с деятельностью ассоциации.

(5) ПРОВЕРКА И КОПИРОВАНИЕ ЗАПИСЕЙ.— Официальные записи должны храниться в штате не менее 7 лет и должны быть доступны владельцу участка для проверки или фотокопирования в пределах 45 миль от сообщества или округа, в котором ассоциация находится в течение 10 рабочих дней после получения правлением или уполномоченным им лицом письменного запроса.Этот подраздел может быть соблюден путем предоставления копии официальных записей для ознакомления или копирования в сообществе или, по выбору ассоциации, предоставления записей владельцу земельного участка в электронном виде через Интернет или предоставления доступа к записям. просматривать в электронном виде на экране компьютера и распечатывать по запросу. Если ассоциация имеет ксерокопировальную машину, где хранятся записи, она должна предоставить владельцам участков копии по запросу во время проверки, если весь запрос ограничен не более чем 25 страницами.Ассоциация должна разрешить члену или его или ее уполномоченному представителю использовать портативное устройство, включая смартфон, планшет, портативный сканер или любую другую технологию, позволяющую сканировать или фотографировать, для создания электронной копии официальных отчетов вместо предоставление ассоциацией члену или его уполномоченному представителю копии таких записей. Ассоциация не может взимать плату с члена или его или ее уполномоченного представителя за использование портативного устройства.

(a) Отказ ассоциации предоставить доступ к записям в течение 10 рабочих дней после получения письменного запроса, отправленного заказным письмом с уведомлением о вручении, создает опровержимое предположение о том, что ассоциация умышленно не выполнила требования настоящего подраздела.

(b) Член, которому отказано в доступе к официальным записям, имеет право на возмещение фактического или минимального ущерба за умышленное несоблюдение ассоциацией требований настоящего подраздела. Минимальный ущерб должен составлять 50 долларов США за календарный день до 10 дней, расчет начинается на 11-й рабочий день после получения письменного запроса.

(c) Ассоциация может принять разумные письменные правила, регулирующие частоту, время, место, уведомление, документы, подлежащие проверке, и способ проверки, но не может требовать от владельца участка демонстрации какой-либо надлежащей цели проверки, указывать любую причину для проверки или ограничить право владельца посылки на проверку документов до менее чем одного 8-часового рабочего дня в месяц. Ассоциация может взимать плату для покрытия расходов на предоставление копий официальных отчетов, включая расходы на копирование и расходы, необходимые персоналу для извлечения и копирования документов, если время, затрачиваемое на поиск и копирование документов, превышает полчаса и если затраты на персонал не превышают $20 в час.Затраты на персонал не могут взиматься за запросы записей, результатом которых является копирование 25 или менее страниц. Ассоциация может взимать до 25 центов за страницу за копии, сделанные на фотокопировальном аппарате ассоциации. Если у ассоциации нет доступного фотокопировального аппарата, на котором хранятся записи, или если запрошенные для копирования записи превышают 25 страниц в длину, ассоциация может заказать копии, сделанные сторонней копировальной службой, и может взимать фактическую стоимость копирования, в соответствии с накладной поставщика.Ассоциация должна хранить достаточное количество копий зарегистрированных руководящих документов, чтобы обеспечить их доступность для членов и потенциальных членов. Несмотря на этот параграф, следующие записи недоступны для членов или владельцев участков: 1. Любая запись, защищенная привилегией адвоката-клиента, как описано в ст. 90.502, а также любые записи, защищенные привилегией на рабочий продукт, включая, помимо прочего, записи, подготовленные адвокатом ассоциации или подготовленные по прямому указанию адвоката, которые отражают умственное впечатление, вывод, судебную стратегию или правовую теорию адвоката. или ассоциации и которое было подготовлено исключительно для гражданского или уголовного разбирательства или для состязательного административного разбирательства или которое было подготовлено в ожидании такого судебного разбирательства или разбирательства до завершения судебного разбирательства или разбирательства.

2. Информация, полученная ассоциацией в связи с утверждением аренды, продажи или иной передачи земельного участка.

3. Личные дела сотрудников ассоциации или управляющей компании, включая, но не ограничиваясь, дисциплинарные документы, платежные ведомости, медицинские и страховые записи. Для целей настоящего подпункта термин «кадровые документы» не включает письменные трудовые договоры с работником ассоциации или управляющей компании, а также бюджетные или финансовые документы, в которых указывается компенсация, выплачиваемая работнику ассоциации или управляющей компании.

4. Медицинские карты владельцев участков или жителей населенных пунктов.

5. Номера социального страхования, номера водительских прав, номера кредитных карт, электронные почтовые адреса, номера телефонов, номера факсов, контактная информация для экстренных случаев, любые адреса владельца посылки, кроме тех, которые указаны в требованиях к уведомлению об ассоциации, и другая личная информация любого лица, за исключением имени лица, наименования посылки, почтового адреса и адреса собственности. Несмотря на ограничения в этом подпараграфе, ассоциация может распечатать и раздать владельцам участков справочник, содержащий имя, адрес участка и все номера телефонов каждого владельца участка.Однако владелец может исключить свои телефонные номера из справочника, обратившись с таким письменным запросом в ассоциацию. Владелец может дать письменное согласие на раскрытие другой контактной информации, описанной в этом подпункте. Ассоциация не несет ответственности за разглашение информации, охраняемой в соответствии с настоящим подпунктом, если информация включена в официальный отчет ассоциации и предоставлена ​​собственником добровольно, а не запрошена ассоциацией.

6.Любая электронная мера безопасности, используемая ассоциацией для защиты данных, включая пароли.

7. Программное обеспечение и операционная система, используемые ассоциацией, которые позволяют манипулировать данными, даже если владелец владеет копией того же программного обеспечения, используемого ассоциацией. Данные являются частью официальных отчетов ассоциации.

(d)  Ассоциация или ее уполномоченный агент не обязаны предоставлять потенциальному покупателю или держателю залогового права информацию о жилом подразделении или ассоциации, кроме информации или документов, которые в соответствии с настоящей главой должны быть доступны или раскрыты. Ассоциация или ее уполномоченный агент могут взимать разумную плату с потенциального покупателя или держателя права залога или текущего владельца земельного участка или члена за предоставление добросовестных ответов на запросы информации со стороны или от имени потенциального покупателя или держателя права залога, кроме тех, которые требуются по закону. , если плата не превышает 150 долларов США плюс разумная стоимость фотокопирования и любые гонорары адвокатов, понесенные ассоциацией в связи с ответом.

(6) БЮДЖЕТЫ.—

(a) Ассоциация должна подготовить годовой бюджет, в котором указаны годовые операционные расходы.Бюджет должен отражать предполагаемые доходы и расходы на этот год и расчетный профицит или дефицит на конец текущего года. В бюджете должны быть отдельно указаны все платежи или сборы, уплачиваемые ассоциацией за удобства для отдыха, независимо от того, принадлежат ли они ассоциации, застройщику или другому лицу. Ассоциация должна предоставить каждому члену копию годового бюджета или письменное уведомление о том, что копия бюджета предоставляется по запросу бесплатно для члена. Копия должна быть предоставлена ​​члену в сроки, указанные в подразделе (5).

(b) В дополнение к ежегодным операционным расходам, бюджет может включать резервные счета для капитальных затрат и отложенного обслуживания, за которые несет ответственность ассоциация. Если резервные счета не создаются в соответствии с пунктом (d), финансирование таких резервов ограничивается в той мере, в какой регулирующие документы ограничивают увеличение взносов, включая резервы. Если бюджет ассоциации включает резервные счета, созданные в соответствии с параграфом (d), такие резервы должны определяться, поддерживаться и аннулироваться в порядке, предусмотренном в настоящем подразделе.Как только ассоциация предоставляет резервные счета в соответствии с параграфом (d), ассоциация впоследствии должна определять, поддерживать и отказываться от резервов в соответствии с настоящим подразделом. Этот раздел не исключает закрытия резервного счета, созданного в соответствии с настоящим параграфом, после утверждения большинством голосов от общего числа голосующих акций ассоциации. После такого утверждения прекращающий резервный счет удаляется из бюджета.

(с)1. Если бюджет ассоциации не предусматривает резервных счетов в соответствии с пунктом (d) и ассоциация несет ответственность за ремонт и техническое обслуживание капитальных улучшений, которые могут привести к специальной оценке, если резервы не предусмотрены, каждый финансовый отчет за предыдущий Финансовый год, требуемый подразделом (7), должен содержать следующее отчетное заявление:

В БЮДЖЕТЕ АССОЦИАЦИИ НЕ ПРЕДУСМОТРЕНЫ РЕЗЕРВНЫЕ СЧЕТА ДЛЯ КАПИТАЛЬНЫХ РАСХОДОВ И ОТЛОЖЕННЫХ ПОДДЕРЖОК, КОТОРЫЕ МОГУТ ПРИВЕСТИ К СПЕЦИАЛЬНЫМ ОЦЕНКАМ.ВЛАДЕЛЬЦЫ МОГУТ ПРЕДОСТАВИТЬ РЕЗЕРВНЫЕ СЧЕТА В СООТВЕТСТВИИ С РАЗДЕЛОМ 720.303(6) УСТАВА ФЛОРИДА ПОСЛЕ ПОЛУЧЕНИЯ УТВЕРЖДЕНИЯ БОЛЬШИНСТВА ОТ ОБЩЕГО ДОЛЯ ГОЛОСОВАНИЯ АССОЦИАЦИИ ПУТЕМ ГОЛОСОВАНИЯ ЧЛЕНОВ НА СОБРАНИИ ИЛИ ПИСЬМЕННОГО СОГЛАСИЯ.

2. Если в бюджете ассоциации предусмотрены счета для финансирования отсроченных расходов, включая, помимо прочего, средства для капитальных затрат и отсроченного обслуживания, но такие счета не создаются или не создаются в соответствии с пунктом (d), каждый финансовый отчет за предыдущий финансовый год, требуемый в соответствии с подразделом (7), должен также содержать следующее заявление на видном месте:

БЮДЖЕТ АССОЦИАЦИИ ПРЕДУСМОТРЕН ДЛЯ ОГРАНИЧЕННЫХ ДОБРОВОЛЬНЫХ ОТСРОЧЕННЫХ РАСХОДОВ, ВКЛЮЧАЯ КАПИТАЛЬНЫЕ РАСХОДЫ И ОТЛОЖЕННОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ, С УЧЕТОМ ОГРАНИЧЕНИЙ НА ФИНАНСИРОВАНИЕ, СОДЕРЖАЩЕЕСЯ В НАШИ ПРАВОВЫЕ ДОКУМЕНТЫ. ПОСКОЛЬКУ ВЛАДЕЛЬЦЫ НЕ ВЫБИРАЛИ ПРЕДОСТАВЛЯТЬ РЕЗЕРВНЫЕ СЧЕТА В СООТВЕТСТВИИ С РАЗДЕЛОМ 720.303(6) УСТАВА ФЛОРИДЫ, НА ЭТИ ФОНДЫ НЕ ПОДЛЕЖАТ ОГРАНИЧЕНИЯ НА ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ТАКИХ СРЕДСТВ, УСТАНОВЛЕННЫЕ В ЭТОМ ЗАКОНЕ, И РЕЗЕРВЫ НЕ РАСЧЕТНЫ В СООТВЕТСТВИИ С ЭТИМ ЗАКОНОМ .

(d)  Считается, что ассоциация предусмотрела резервные счета, если резервные счета были первоначально созданы застройщиком или если члены ассоциации утвердительно приняли решение о создании резервов.Если застройщик создает резервные счета, в бюджете должны быть указаны компоненты, для которых могут использоваться резервные счета. Если застройщик изначально не предоставил резервные счета, члены ассоциации могут принять решение сделать это после положительного одобрения большинства от общего числа голосующих акций ассоциации. Такое одобрение может быть получено голосованием членов на должным образом созванном собрании членов или с письменного согласия большинства от общего числа голосов ассоциации.В утверждении членства должно быть указано, что резервные счета должны быть предусмотрены в бюджете, и должны быть указаны компоненты, для которых должны быть созданы резервные счета. После утверждения членами совет директоров должен включить необходимые резервные счета в бюджет в следующем финансовом году после утверждения и каждый последующий год. После создания, как это предусмотрено в настоящем подразделе, резервные счета должны финансироваться или поддерживаться, либо от них должно быть прекращено финансирование в порядке, предусмотренном в пункте (f).

(e) Сумма, которая должна быть зарезервирована на любом установленном счете, рассчитывается с помощью формулы, основанной на предполагаемом оставшемся сроке полезного использования и предполагаемой восстановительной стоимости или отсроченных расходах на техническое обслуживание каждой резервной позиции. Ассоциация может ежегодно корректировать оценки замещающих резервов, чтобы учесть любые изменения в оценках стоимости или срока полезного использования объекта резерва.

(f) После открытия одного или нескольких резервных счетов члены ассоциации большинством голосов на собрании, на котором присутствует кворум, могут не предусматривать резервов или предусматривать меньшие резервы, чем требуется в соответствии с настоящим разделом. Если созвано собрание собственников паев для решения вопроса об отказе или сокращении финансирования резервов, и такой результат не достигнут или отсутствует кворум, резервы, предусмотренные в бюджете, вступают в силу. После оборота застройщик может проголосовать за отказ или сокращение финансирования резервов. Любое голосование, проведенное в соответствии с данным подразделом об отказе от резервов или их сокращении, применимо только к одному бюджетному году.

(g) Формулы финансирования резервов, утвержденных настоящим разделом, должны основываться на отдельном анализе каждого из требуемых активов или объединенном анализе двух или более требуемых активов.1. Если ассоциация ведет отдельные резервные счета для каждого из требуемых активов, сумма взноса на каждый резервный счет представляет собой сумму следующих двух расчетов:

a. Общая сумма, необходимая, если таковая имеется, для доведения отрицательного сальдо компонента до нуля.

б. Общие предполагаемые отсроченные расходы на техническое обслуживание или предполагаемая стоимость замещения резервного компонента за вычетом расчетного остатка резервного компонента на начало периода действия бюджета. Остаток, если он больше нуля, делится на предполагаемый оставшийся срок полезного использования компонента.

Формула может корректироваться каждый год с учетом изменений в оценках и отсроченном техническом обслуживании, выполненных в течение года, и может включать такие факторы, как инфляция и прибыль на инвестированные средства.

2.  Если ассоциация ведет объединенный счет двух или более обязательных резервных активов, сумма взноса на объединенный резервный счет, указанная в предлагаемом бюджете, не может быть меньше суммы, необходимой для обеспечения баланса на В начале периода, когда бюджет вступит в силу, плюс прогнозируемый ежегодный приток денежных средств в течение оставшегося расчетного срока полезного использования всех активов, составляющих резервный пул, равен или превышает прогнозируемый ежегодный отток денежных средств в течение оставшегося расчетный срок полезного использования всех активов, составляющих резервный пул, на основе текущего анализа резервов. Прогнозируемый ежегодный приток денежных средств может включать расчетную прибыль от инвестирования основного долга и дебиторской задолженности за вычетом резерва на сомнительные долги. Формула резервного финансирования не может включать в себя какие-либо разовые платежи.

(h) Резервные фонды и любые проценты, начисляемые на них, остаются на резервном счете или счетах и ​​должны использоваться только для утвержденных резервных расходов, если только их использование для других целей не одобрено заранее большинством голосов на собрании, на котором имеется кворум. настоящее.До передачи контроля над ассоциацией застройщиком владельцам участков ассоциация, контролируемая застройщиком, не имеет права голосовать за использование резервов для целей, отличных от тех, для которых они были предназначены, без одобрения большинства всех голосующих акций, не являющихся застройщиками, голосующих лично. или по доверенности на должным образом созванном собрании ассоциации.

(7) ФИНАНСОВАЯ ОТЧЕТНОСТЬ. — В течение 90 дней после окончания финансового года или ежегодно в дату, указанную в уставе, ассоциация должна подготовить и заполнить или заключить договор с третьей стороной на подготовку и завершение, финансовый отчет за предыдущий финансовый год.В течение 21 дня после составления ассоциацией или получения от третьего лица окончательного финансового отчета, но не позднее 120 дней после окончания финансового года или иной даты, предусмотренной уставом, ассоциация в установленные сроки как указано в подразделе (5), предоставить каждому члену копию годового финансового отчета или письменное уведомление о том, что копия финансового отчета предоставляется по запросу бесплатно для члена. Финансовые отчеты должны быть подготовлены следующим образом: (a)  Ассоциация, отвечающая критериям настоящего параграфа, должна подготовить или обеспечить подготовку полного комплекта финансовых отчетов в соответствии с общепринятыми принципами бухгалтерского учета, принятыми Бухгалтерским советом.Финансовые отчеты должны быть основаны на общем годовом доходе ассоциации, как указано ниже:

1.   Ассоциация с общим годовым доходом в размере 150 000 долларов США или более, но менее 300 000 долларов США, должна подготовить скомпилированные финансовые отчеты.

2. Ассоциация с общим годовым доходом не менее 300 000 долларов США, но менее 500 000 долларов США должна подготовить проверенную финансовую отчетность.

3. Ассоциация с общим годовым доходом в размере 500 000 долларов США или более должна составлять проверенные финансовые отчеты.

(б)1. Ассоциация с общим годовым доходом менее 150 000 долларов США должна подготовить отчет о денежных поступлениях и расходах.

2. Отчет о денежных поступлениях и расходах должен раскрывать сумму поступлений по счетам и классификациям поступлений, а также сумму расходов по счетам и классификациям расходов, включая, помимо прочего, следующее, если применимо: расходы на безопасность, профессиональные и управленческие сборы и расходы; налоги; расходы на базы отдыха; расходы на вывоз мусора и коммунальные услуги; расходы на уход за газоном; затраты на содержание и ремонт здания; страховые расходы; административные расходы и расходы на заработную плату; и резервы, если они поддерживаются ассоциацией.

(c) Если 20 процентов владельцев земельных участков ходатайствуют перед советом директоров о более высоком уровне финансовой отчетности, чем требуется в соответствии с настоящим разделом, ассоциация должна должным образом уведомить об этом и провести собрание членов в течение 30 дней после получения ходатайства с этой целью. голосования о повышении уровня отчетности за отчетный финансовый год. После одобрения большинством голосов от общего числа владельцев земельных участков ассоциация подготавливает или обеспечивает подготовку, вносит поправки в бюджет или принимает специальные взносы для оплаты финансового отчета независимо от любого положения об обратном в регулирующем документе. документов и должен предоставить в течение 90 дней после собрания или окончания финансового года, в зависимости от того, что наступит позже:

1.Составленные, проверенные или проверенные финансовые отчеты, если от ассоциации иным образом требуется подготовить отчет о денежных поступлениях и расходах;

2.   Проверенная или проаудированная финансовая отчетность, если от ассоциации иным образом требуется подготовить скомпилированную финансовую отчетность; или

3. Проверенные финансовые отчеты, если от объединения требуется подготовить проверенные финансовые отчеты.

(d)  В случае одобрения большинством голосов, присутствующих на должным образом созванном собрании ассоциации, ассоциация может подготовить или обеспечить подготовку:

1.отчет о денежных поступлениях и расходах вместо составленного, проверенного или проверенного финансового отчета;

2. Отчет о денежных поступлениях и расходах или составленный финансовый отчет вместо проверенного или проверенного финансового отчета; или

3. Отчет о денежных поступлениях и расходах, составленный финансовый отчет или проверенный финансовый отчет вместо проверенного финансового отчета.

(8) АССОЦИАЦИЯ ФОНДОВ; ОБЪЕДИНЕНИЕ.—

(a) Все фонды ассоциации, принадлежащие застройщику, должны храниться отдельно на имя ассоциации. Резервные и оборотные фонды ассоциации не могут быть объединены до оборота, за исключением случаев, когда ассоциация может совместно инвестировать резервные фонды; однако такие совместно инвестированные средства должны учитываться отдельно.

(b) Ни один застройщик, контролирующий ассоциацию домовладельцев, не должен смешивать средства какой-либо ассоциации со своими средствами или со средствами любой другой ассоциации домовладельцев или общественной ассоциации.

(c) Застройщик не может использовать средства ассоциации для защиты гражданского или уголовного дела, административного или арбитражного разбирательства, возбужденного против застройщика или директоров, назначенных застройщиком в совет ассоциации, даже если предмет действия или судебного разбирательства касается деятельности ассоциации, контролируемой разработчиком.

(9) ПРИМЕНИМОСТЬ. — Разделы 617.1601-617.1604 не применяются к ассоциации домовладельцев, члены которой имеют права на проверку и копирование, указанные в этом разделе. (10) ОТЗЫВ ДИРЕКТОРОВ.—(a)1. Независимо от каких-либо положений об обратном, содержащихся в руководящих документах, с учетом положений ст. 720.307 относительно передачи контроля над ассоциацией любой член совета директоров может быть отозван и отстранен от должности по причине или без таковой большинством голосов от общего числа голосов.

2. Если руководящие документы, в том числе декларация, устав или подзаконные акты, предусматривают, что только определенный класс членов имеет право избирать директора или директоров совета, только этот класс членов может голосовать за отзыв этих директоров совета, поэтому избран.

(б)1. Члены совета директоров могут быть отозваны по соглашению в письменной форме или путем письменного голосования без проведения собрания членов. Письменное соглашение или письменные бюллетени или их копия должны быть вручены ассоциации заказным письмом или путем личного вручения в порядке, предусмотренном главой 48 и Гражданско-процессуальными правилами штата Флорида.

2. Правление должным образом уведомляет и проводит собрание правления в течение 5 полных рабочих дней после получения соглашения в письменной форме или письменных бюллетеней. На собрании совет должен либо удостоверить письменные бюллетени, либо письменное соглашение об отзыве директора или директоров совета, и в этом случае такой директор или директора должны быть отозваны немедленно и должны быть переданы совету в течение 5 полных рабочих дней. и все записи и имущество ассоциации, находящиеся в их распоряжении, или действовать, как описано в пункте (d).

3.  Когда департамент определяет в результате обязывающего арбитражного разбирательства, что первоначальная попытка отзыва была ошибочной, письменные соглашения об отзыве или письменные бюллетени, использованные при первой попытке отзыва и не признанные дефектными, могут быть повторно использованы в одной последующей попытке отзыва. . Однако ни в коем случае письменное соглашение или письменный бюллетень не может быть действительным более 120 дней после его подписания участником.

4. Любая отмена или отзыв письменного бюллетеня или соглашения об отзыве члена должны быть оформлены в письменной форме и, чтобы иметь силу, должны быть доставлены в ассоциацию до вручения ассоциации письменных соглашений об отзыве или бюллетеней.

5.  В письменном соглашении или голосовании должно быть указано как минимум столько возможных замещающих директоров, сколько директоров подлежит отзыву, когда требуется отозвать по крайней мере большинство членов совета директоров; лицо, оформляющее отзыв, может проголосовать за столько кандидатов на замену, сколько директоров подлежит отзыву.

(с)1. Если декларация, учредительные документы или подзаконные акты специально предусматривают это, члены могут также отозвать и снять с должности директора или директоров совета путем голосования на собрании.Если это предусмотрено в руководящих документах, специальное собрание членов для отзыва директора или директоров административного совета может быть созвано 10 процентами голосов с уведомлением о собрании, как это требуется для собрания членов, и в уведомлении должна быть указана цель собрания. Электронная передача не может использоваться в качестве метода уведомления о собрании, созванном полностью или частично для этой цели.

2. Совет должен должным образом уведомить и провести собрание совета в течение 5 полных рабочих дней после переноса собрания членов для отзыва одного или нескольких директоров.На собрании правление должно удостоверить отзыв, и в этом случае такой член или члены должны быть немедленно отозваны и должны передать правлению в течение 5 полных рабочих дней все документы и имущество ассоциации, находящиеся в их владении, или действовать, как указано в пункте (d).

(d) Если совет решает не удостоверять письменное соглашение или письменные бюллетени об отзыве директора или директоров совета или не подтверждает отзыв голосованием на собрании, совет должен в течение 5 полных рабочих дней после собрании, подать в отдел ходатайство об обязательном арбитраже в соответствии с применимыми процедурами в сс.718.112(2)(j) и 718.1255 и правила, принятые в соответствии с ними. Для целей настоящего раздела члены, проголосовавшие на собрании или подписавшие соглашение в письменной форме, составляют одну сторону по ходатайству об арбитраже. Если арбитр подтверждает отзыв в отношении любого директора или директоров совета, отзыв вступает в силу после отправки ассоциации окончательного арбитражного решения по почте. Директор или директора, отозванные таким образом, должны предоставить совету все имеющиеся у них документы ассоциации в течение 5 полных рабочих дней после даты вступления в силу отзыва.

(e) Если в результате отзыва в совете образовалась вакансия, и менее большинства членов совета было удалено, вакансия может быть заполнена большинством голосов оставшихся директоров, несмотря на любое положение об иное содержится в этом подразделе или в документах ассоциации. Если в результате отзыва в совете директоров образовались вакансии, и большинство или более членов совета директоров были удалены, вакансии должны быть заполнены членами, голосующими за отзыв; если удаление происходит на собрании, любые вакансии должны быть заполнены членами на собрании. Если отзыв произошел по соглашению в письменной форме или путем письменного голосования, участники могут проголосовать за замену директоров в том же документе в соответствии с процедурными правилами, принятыми подразделением, которые не обязательно должны соответствовать настоящему подразделу.

(f)  Если правление не уведомит должным образом и не проведет собрание правления в течение 5 полных рабочих дней после вручения соглашения в письменной форме или в течение 5 полных рабочих дней после переноса собрания по отзыву членов, отзыв считается вступившим в силу. и отозванные таким образом директора совета должны немедленно передать совету все записи и имущество ассоциации.

(g)   Если правление не уведомит должным образом и не проведет необходимое собрание или не подаст требуемую петицию, представитель владельца ячейки может подать петицию в соответствии со ст. 718.1255 оспаривая бездействие совета директоров. Петиция должна быть подана в течение 60 дней после истечения применимого 5-полного рабочего дня. Рассмотрение петиции в соответствии с этим параграфом ограничивается достаточностью работы в совете и действительностью письменного соглашения или поданных бюллетеней.

(h) Если отстраненный от должности директор не отказывается от своей должности или не передает записи в соответствии с требованиями настоящего раздела, окружной суд округа, в котором ассоциация имеет свой главный офис, может, по ходатайству ассоциации, в суммарном порядке приказать директору отказаться от своей должности и передать все записи ассоциации по заявлению ассоциации.

(i) Протокол собрания правления, на котором правление принимает решение о подтверждении отзыва, является официальным отчетом ассоциации.В протоколе должны быть зафиксированы дата и время собрания, решение правления и подсчет голосов по каждому члену правления, подлежащему отзыву. Кроме того, когда правление решает не удостоверять отзыв по каждому отклоненному голосованию, в протоколе должен быть указан номер посылки и конкретная причина каждого такого отклонения.

(j)   Если запрашивается отзыв более чем одного члена совета, письменное соглашение, бюллетень или голосование на собрании должны предусматривать отдельное голосование для каждого члена совета, которого хотят отозвать.

(k)   Член правления, который был отозван, может подать петицию в соответствии со ст. 718.112(2)(j) и 718.1255, а также принятые правила, оспаривающие законность отзыва. Ходатайство должно быть подано в течение 60 дней после того, как отзыв считается подтвержденным. В качестве ответчиков будут названы ассоциация и представитель собственника помещения.

(l)  Подразделение может не принять к рассмотрению ходатайство об отзыве, независимо от того, было ли оно подано в соответствии с параграфом (b), параграфом (c), параграфом (g) или параграфом (k), и независимо от того, был ли отзыв заверен, если имело место 60 или менее дней до запланированного переизбрания члена правления, которого хотят отозвать, или когда не прошло 60 или меньше дней с момента избрания члена правления, которого хотят отозвать.

(11) WINDSTORM INSURANCE.— Страхование от урагана для группы, состоящей не менее чем из трех сообществ, созданных и действующих в соответствии с главой 718, главой 719, настоящей главой или главой 721, может быть получено и сохранено для сообществ, если страховое покрытие достаточно, чтобы покрыть сумму, равную вероятному максимальному ущербу для сообществ от 250-летнего урагана. Такие вероятные максимальные потери должны быть определены с использованием компетентной модели, которая была принята Флоридской комиссией по методологии прогнозирования потерь от ураганов.Такое страховое покрытие считается адекватным покрытием от урагана для целей настоящей главы.

(12) КОМпенсация ЗАПРЕЩЕНА.—Директор, должностное лицо или член комитета ассоциации не может напрямую получать какую-либо зарплату или компенсацию от ассоциации за выполнение обязанностей в качестве директора, должностного лица или члена комитета и не может ни в каком другом способ получить финансовую выгоду от обслуживания ассоциации. Этот подраздел не исключает:

(a) Участие такого лица в финансовой выгоде, получаемой всеми или значительным числом членов в результате действий, правомерно предпринятых правлением или комитетом, членом которого он или она является, в том числе , но не ограничиваясь этим, текущее техническое обслуживание, ремонт или замену общественных активов.

(б) Возмещение личных расходов, понесенных таким лицом от имени объединения, при условии утверждения в порядке, установленном учредительными документами объединения, а при отсутствии такого порядка — в соответствии с утверждением порядок, установленный советом.

(c) Любое возмещение страховых поступлений, полученных в результате страхового полиса, заключенного ассоциацией в пользу ее членов.

(d) Любые сборы или компенсации, разрешенные в руководящих документах.

(e) Любое вознаграждение или компенсация, утвержденная заранее большинством голосующих акций, голосующих лично или по доверенности на собрании членов.

(f) Застройщик или его представитель, выступающий в качестве директора, должностного лица или члена комитета ассоциации и получающий финансовую выгоду от службы в ассоциации.

История.—с. 35, гл. 92-49; с. 54, гл. 95-274; с. 1, гл. 97-311; с. 1, гл. 98-261; с. 46, гл. 2000-258; с. 12, гл. 2003-14; с. 3, гл.2003-79; SS. 2, 18, гл. 2004-345; с. 15, гл. 2004-353; с. 135, гл. 2005-2; с. 16, гл. 2007-80; SS. 9, 10, гл. 2007-173; с. 22, гл. 2010-174; с. 17, гл. 2011-196; с. 15, гл. 2013-188; с. 2, гл. 2013-218; с. 17, гл. 2014-133; с. 7, гл. 2015-97; с. 10, гл. 2017-4; с. 3, гл. 2017-161; с. 7, гл. 2018-55; с. 13, гл. 2018-96 гг.

Примечание.—Бывший с. 617.303.

Закон об открытых собраниях – Омбудсмен штата Аризона

Частые рекомендации

Генеральный прокурор штата Аризона — Группа правоохранительных органов на открытом собрании (OMLET)
Департамент недвижимости штата Аризона — жалобы Ассоциации домовладельцев

Часто задаваемые вопросы

Расследует ли омбудсмен – помощник граждан жалобы по вопросам, связанным с законом об открытых собраниях?

Да.Мы расследуем жалобы на публичные записи и закон об открытых собраниях против государственных учреждений, округов, городов и специальных районов. Законы Аризоны о публичном доступе не распространяются на федеральные агентства.

Расследует ли Помощник омбудсмена-граждан жалобы на закон об открытых собраниях ассоциации домовладельцев?

Нет. Ассоциации домовладельцев (ТСЖ) не подпадают под действие законов Аризоны об открытых собраниях. Планируемые сообщества, включая ТСЖ, регулируются Разделом 33, Главой 16 Пересмотренного Устава Аризоны.В частности, А.Р.С. § 33-1804 регулирует открытые собрания запланированных сообществ. См. документ Университета штата Аризона «Выкуп заложенного имущества, ассоциации домовладельцев и арендодатель/арендатор: ассоциации домовладельцев», чтобы узнать больше о законе о ТСЖ в Аризоне и получить дополнительные ресурсы.

В 2011 году Законодательное собрание Аризоны приняло закон, предоставляющий домовладельцам Аризоны (а также кондоминиумам и запланированным общественным ассоциациям) место для разрешения споров. Эти административные процедуры представляют собой альтернативу системе гражданских судов и не ограничивают законные права сторон на дальнейшее рассмотрение дела.

В 2016 году Законодательное собрание штата Аризона приняло закон о передаче процесса разрешения споров ассоциации домовладельцев в Департамент недвижимости штата Аризона. Управление административных слушаний в Аризоне примет все дела, переданные Департаментом недвижимости штата Аризона, и назначит дату слушания перед судьей по административным делам.

Вы можете подать жалобу в Департамент недвижимости штата Аризона, чтобы ваша жалоба была рассмотрена административным судьей. Плата за подачу заявления составляет 500 долларов США за одно нарушение.Пожалуйста, посетите веб-сайт процесса разрешения споров ассоциации домовладельцев Департамента недвижимости штата Аризона, чтобы получить дополнительную информацию об этом процессе. Если у вас есть дополнительные вопросы, вы можете связаться с омбудсменом HOA Департамента недвижимости штата Аризона здесь. Вы также можете позвонить в отдел по телефону (602) 771 -7799.

 Я подал жалобу на нарушение закона на открытом собрании в правоохранительную группу открытого собрания при Генеральном прокуроре.

Должен ли я подать ее и вам?

Нет. Если жалоба была подана в другое государственное учреждение с соответствующей юрисдикцией, мы уступим им рассмотрение жалобы и любого расследования.

Что такое встреча?

Собрание определяется как собрание, личное или с использованием технических средств, кворума членов государственного органа, на котором они обсуждают, вносят предложения или предпринимают юридические действия. Это включает в себя любое собрание, независимо от его ярлыка, которое подпадает под это определение. ARS § 38-431(4).

Что такое государственный орган?

Государственный орган означает законодательный орган, все советы и комиссии этого штата или политической единицы, все многочленные руководящие органы департаментов, агентств, учреждений и органов штата или политических единиц, включая, помимо прочего, все корпорации и другие органы, советы которых директоров назначаются или избираются государством или политическим подразделением.Включает все квазисудебные органы и все постоянные, специальные или консультативные комитеты или подкомитеты такого государственного органа или назначаются им. А.Р.С. § 38-431(6).

Что такое кворум?

Кворум составляет большинство членов государственного органа, если иное не установлено законом. Для целей определения наличия кворума необходимо учитывать наличие вакансий, если иное не предусмотрено законом.

Где государственные органы должны размещать уведомления о собраниях?

Уведомление должно быть размещено на его веб-сайте и в местах, указанных в заявлении о раскрытии информации.Агентство должно предоставить на своем веб-сайте заявление о раскрытии информации, в котором указывается местонахождение их физических и электронных публикаций. Агентствам разрешено размещать сообщения в большем количестве мест, чем указано в заявлении о раскрытии информации. Однако места размещения в заявлении о раскрытии информации являются единственными сообщениями, которые рассматриваются в соответствии с требованиями к уведомлению Закона об открытых собраниях. Обратите внимание на исключения, предусмотренные для особых районов, образованных в соответствии с разделом 48, а также городов и поселков, указанных в разделе А. Р.С. § 38-431.02(A)(3)(c) и -431(A)(4)(b). Государственный орган также должен предоставить дополнительное уведомление, если это разумно и практически осуществимо. Места размещения должны находиться там, где общественность имеет разумный доступ: они не должны быть географически изолированы, доступ к ним не должен быть ограничен, и их не должно быть слишком сложно найти.

Должны ли представители общественности подписывать лист присутствия перед посещением публичного собрания?

Нет. Закон об открытых собраниях не наделяет государственные органы полномочиями требовать, чтобы представители общественности подписывали лист присутствия для участия в открытом собрании.Лица, желающие обратиться к государственному органу, должны указать имя для протокола.

Может ли государственный орган запрещать представителям общественности выступать на публичном собрании?

Да. Закон об открытых собраниях не требует, чтобы государственный орган обращался к общественности. Общественность имеет право посещать собрания, но не участвовать в собраниях. Ariz. Att’y Gen. Op. 78-1. Если государственный орган разрешает обращение к общественности, государственный орган определяет, когда посетители могут обращаться к государственному органу, и может устанавливать временные ограничения.

Кроме того, государственный орган не может обсуждать или принимать меры по вопросам, поднятым во время обращения к общественности, которые конкретно не указаны в повестке дня, но может реагировать на критику, просить персонал рассмотреть вопрос или просить, чтобы вопрос был внесены в повестку дня будущего.

Может ли член правления просить персонал рассмотреть вопрос, поднятый представителем общественности во время обращения к общественности, даже если он не был пунктом повестки дня?

Да. В конце обращения к общественности государственные должностные лица могут попросить персонал рассмотреть вопрос или попросить включить вопрос, поднятый представителем общественности, в повестку дня на будущее.

Могут ли участники записывать публичное собрание на видео?

Да, если это не будет активно мешать проведению собрания. А.Р.С. § 38-431.01(F).

Что произойдет, если комната слишком мала для того количества людей, которые хотят присутствовать на публичном собрании?

Это зависит. Государственный орган должен обеспечить доступ общественности ко всем публичным собраниям. Требование не выполняется, если собрание проводится в слишком маленьком помещении, чтобы вместить разумно ожидаемое количество наблюдателей.Если помещение слишком маленькое, государственному органу следует сделать перерыв и возобновить собрание в более просторном месте. Разумеется, при этом он должен отметить время и место возобновления. Это действие не требует уведомления за 24 часа. Агентство также может предоставить дополнительные комнаты при условии, что собрание будет транслироваться в прямом эфире, а людям в дополнительных комнатах будут предоставлены те же возможности для участия в собрании, что и людям в комнате для собраний.

Может ли государственный орган приостановить протокол собрания до его утверждения?

№Государственный орган должен сделать соответствующий закону протокол или запись доступной для ознакомления в течение трех рабочих дней после собрания. А.Р.С. § 38-431.01(Д). Агентство не может отказать в составлении протокола по запросу.

В 2006 году Законодательное собрание ввело дополнительные требования по размещению в городах с населением более 2500 человек. Они должны опубликовать заявление, отражающее юридические действия, предпринятые во время собраний, или любую запись собрания на своем веб-сайте в течение трех рабочих дней после собрания.Городские и городские советы также должны публиковать утвержденные протоколы на своих сайтах в течение двух рабочих дней после утверждения протоколов. А.Р.С. § 38-431.01(Д).

В 2007 году Законодательное собрание решило, что консультативные комитеты и подкомитеты также должны вести протоколы или записывать все свои заседания, включая исполнительные заседания. А.Р.С. §§ 38-431(6) и -431.01(B). Консультативные комитеты и подкомитеты, созданные государственными органами городов и поселков с населением более 2500 человек, должны разместить на своем веб-сайте заявление с описанием судебного иска или любую запись собрания в течение десяти рабочих дней после собрания. А.Р.С. § 38-431.01(Е)(3).

Когда государственный орган может собраться на исполнительную сессию?

Государственный орган может собраться на исполнительное заседание по одной из семи причин: 1) обсуждение персонала, 2) конфиденциальные записи, 3) юридическая консультация, 4) судебные разбирательства, переговоры по контракту и обсуждение урегулирования, 5) обсуждение зарплаты сотрудников, 6) обсуждение о международных, межгосударственных и межплеменных переговорах и 7) обсуждение о покупке, продаже или аренде недвижимого имущества. А.Р.С. § 38-431.03.

Подпадает ли общение между государственным органом и его поверенным во время исполнительного заседания под действие адвокатской тайны?

Общение с государственными органами на исполнительных заседаниях может быть предметом адвокатской тайны. Несмотря на это, заявления, сделанные на исполнительном заседании, являются конфиденциальными независимо от того, являются ли они конфиденциальными в других отношениях. Апелляционный суд Аризоны постановил, что адвокат не может свидетельствовать о сообщениях, сделанных во время исполнительного заседания, даже в соответствии с повесткой большого жюри.Состояние экс. отн. Thomas v. Schneider, 212 Ariz. 292, 130 P.3d 991 (App. Div. 1, 2006 г.) (отклонено 26 сентября 2006 г.).

Могут ли члены правления общаться по электронной почте?

Это зависит. Общение по электронной почте рассматривается так же, как и любая другая форма общения между членами правления. Информацию и гипотезы, иллюстрирующие использование электронной почты, см. в Заключении Генерального прокурора I05-004.

На какие комитеты распространяется Закон об открытых собраниях штата Аризона?

Любая организация, как бы она ни определялась, официально учреждённая по предложению или распоряжению государственного органа или председателя государственного органа, и члены которой были назначены с конкретной целью вынесения рекомендации относительно решения, которое должно быть принято или рассмотрено, или курс поведения, который должен быть принят или рассмотрен государственным органом, подпадает под все требования закона об открытых собраниях.

А.Р.С. В § 38-431.01 были внесены поправки, согласно которым подкомитеты и консультативные комитеты должны вести протоколы заседаний или записывать все свои заседания, включая исполнительные заседания.

А.Р.С. § 38-431 (E) (3) также требует, чтобы подкомитеты и консультативные комитеты, созданные государственными органами городов с населением более 2500 человек, размещали заявление с описанием судебного иска или любую запись собрания на своем интернет-сайте в течение десять рабочих дней собрания.

Могут ли члены правления обсуждать вопросы или выражать мнение общественности за пределами должным образом замеченного собрания?

Да. А.Р.С. § 38-431.09 разъясняет, что, если член государственного органа индивидуально выражает мнение или обсуждает вопрос с общественностью посредством публичного вещания или в другом месте, кроме публичного собрания, член не нарушает закон об открытых собраниях, если мнение не адресовано другому государственному должностному лицу и отсутствует согласованный план проведения коллективного обсуждения с целью принятия правовых мер.

Как долго должны публиковаться в Интернете в соответствии с A.R.S. § 38-431.01(E) оставаться на сайте?

Один год с даты публикации. А.Р.С. § 38-431.01(J). Это требование распространяется только на города с населением более 2500 человек и их подкомитеты.

 

1804 — Открытые заседания; исключения

33-1804 — открытые собрания; исключения

33-1804. Открытые заседания; исключения

A. Несмотря на любое положение декларации, устава или других документов об обратном, все собрания ассоциации членов и совета директоров, а также любые регулярно запланированные заседания комитетов открыты для всех членов ассоциации или любого назначенного лица. членом в письменной форме в качестве представителя члена, и всем членам или назначенным представителям, желающим этого, разрешается присутствовать и выступать в соответствующее время во время обсуждений и разбирательств.Правление может установить разумные ограничения по времени для тех лиц, которые выступают на собрании, но должно разрешить члену или назначенному им представителю выступить один раз после того, как правление обсудит конкретный пункт повестки дня, но до того, как правление примет официальное решение по этому пункту, в дополнение к любым другим возможности говорить. Правление должно предусмотреть разумное количество лиц для выступления с каждой стороны по вопросу. Присутствующие лица могут записывать на аудио- или видеопленку те части заседаний совета директоров и собраний членов, которые открыты.Совет директоров ассоциации не требует предварительного уведомления о проведении аудио- или видеозаписи и может принять разумные правила, регулирующие аудио- и видеозапись открытых частей заседаний совета и членов, но такие правила не должны исключать такую ​​аудио- или видеозапись. присутствующими, за исключением случаев, когда правление записывает собрание на аудио- или видеопленку и предоставляет неотредактированные аудио- или видеозаписи членам по запросу без ограничений на их использование в качестве доказательства в любом процессе разрешения споров.Любая часть собрания может быть закрыта только в том случае, если эта закрытая часть собрания ограничивается рассмотрением одного или нескольких из следующих вопросов:

1. Юридическая консультация адвоката правления или ассоциации. При окончательном решении любого вопроса, по которому совет директоров получил юридическую консультацию или касался незавершенного или предполагаемого судебного разбирательства, совет может раскрыть информацию об этом вопросе на открытом заседании, за исключением вопросов, которые должны оставаться конфиденциальными в соответствии с условиями мирового соглашения или суждение.

2. Незавершенный или предполагаемый судебный процесс.

3. Личная информация, информация о состоянии здоровья или финансовая информация об отдельном члене ассоциации, отдельном сотруднике ассоциации или отдельном сотруднике подрядчика ассоциации, включая записи ассоциации, непосредственно связанные с личной, медицинской или финансовой информацией о индивидуальный член ассоциации, отдельный работник ассоциации или индивидуальный работник подрядчика ассоциации.

4. Вопросы, связанные с выполнением работы, компенсацией, медицинскими картами или конкретными жалобами на отдельного работника ассоциации или отдельного работника подрядчика ассоциации, который работает под руководством ассоциации.

5. Обсуждение апелляции члена по любому указанному нарушению или штрафу, наложенному ассоциацией, кроме как по запросу пострадавшего члена о проведении собрания на открытом заседании.

Б.Несмотря на какие-либо положения в документах сообщества, все собрания ассоциации членов и правления должны проводиться в этом состоянии. Собрание ассоциации членов проводится не реже одного раза в год. Внеочередные собрания ассоциации членов могут быть созваны президентом, большинством членов совета директоров или членами, имеющими не менее двадцати пяти процентов или любой более низкий процент, указанный в уставе, голосов в ассоциации. Не менее чем за десять и не более чем за пятьдесят дней до любого собрания членов секретарь должен распорядиться, чтобы уведомление было доставлено лично или отправлено с предоплатой почтой Соединенных Штатов на почтовый адрес каждого владельца лота, посылки или единицы или любому другому лицу. почтовый адрес, указанный в письменной форме участником. В уведомлении указываются дата, время и место проведения собрания. В уведомлении о любом ежегодном, очередном или внеочередном собрании членов также должна быть указана цель, для которой созвано собрание, включая общий характер любых предлагаемых поправок к декларации или уставу, изменения в оценках, которые требуют одобрения членов, и любые предложение об увольнении директора или должностного лица. Неполучение каким-либо членом фактического уведомления о собрании членов не влияет на действительность любых действий, предпринятых на этом собрании.

C. Перед началом любой закрытой части собрания совета директоров или при уведомлении о закрытом собрании в соответствии с подразделом D настоящего раздела совет должен указать пункт в подразделе A настоящего раздела, который разрешает доска для закрытия собрания.

D. Невзирая на какие-либо положения декларации, устава или других документов сообщества, о собраниях совета директоров, которые проводятся после прекращения контроля заявителем над ассоциацией, уведомление членов совета директоров должно быть направлено в по крайней мере за сорок восемь часов до собрания посредством информационного бюллетеня, заметной публикации или любым другим разумным способом, определенным советом директоров. Аффидевит об уведомлении должностным лицом корпорации является доказательством prima facie того, что уведомление было направлено в соответствии с положениями настоящего раздела. Уведомление членов собрания совета директоров не требуется, если чрезвычайные обстоятельства требуют действий совета до того, как уведомление может быть сделано. В любом уведомлении о заседании правления должны быть указаны дата, время и место проведения собрания. Неполучение каким-либо членом фактического уведомления о заседании совета директоров не влияет на действительность любых действий, предпринятых на этом собрании.

E. Независимо от каких-либо положений декларации, устава или других документов сообщества, к собраниям совета директоров, которые проводятся после прекращения контроля декларанта над ассоциацией, применяются все следующие положения:

1. Повестка дня должна быть доступна для всех присутствующих членов.

2. Экстренное собрание совета директоров может быть созвано для обсуждения дел или принятия мер, которые не могут быть отложены на 48 часов, необходимых для уведомления. На любом экстренном собрании, созванном советом директоров, совет директоров может принимать решения только по чрезвычайным вопросам. В протоколе внеочередного собрания указывается причина, вызвавшая необходимость проведения внеочередного собрания. Протокол внеочередного заседания оглашается и утверждается на ближайшем очередном заседании совета директоров.

3. Кворум совета директоров может быть собран посредством телефонной конференции, если в зале заседаний имеется громкая связь, которая позволяет членам совета и членам ассоциации слышать все стороны, выступающие на собрании.

4. Любой кворум совета директоров, который собирается на неофициальное обсуждение дел ассоциации, включая семинары, должен соответствовать положениям настоящего раздела об открытых собраниях и уведомлениях независимо от того, голосует ли совет или принимает ли какие-либо меры по какому-либо вопросу на этом неофициальном собрании. встреча.

F. Политика этого штата, отраженная в этом разделе, заключается в том, чтобы все собрания запланированного сообщества, будь то собрания ассоциации членов или собрания совета директоров ассоциации, проводились открыто, а уведомления и повестки дня предусмотрены для тех собраний, которые содержат информацию, которая разумно необходима для информирования членов о вопросах, подлежащих обсуждению или решению, и для обеспечения того, чтобы члены имели возможность выступить после обсуждения вопросов повестки дня, но до голосования совета директоров или члены взяты. С этой целью любое физическое или юридическое лицо, которому поручено толкование этих положений, включая членов совета директоров и любого менеджера сообщества, должно учитывать это заявление о политике и толковать любое положение этого раздела в пользу открытого встречи.

 

Архитектурный комитет | НайтиHOALaw

В руководящих документах ассоциации может потребоваться одобрение ассоциации, прежде чем член сможет осуществить физическое усовершенствование или модификацию собственности члена или места общего пользования ассоциации.( Гражданский кодекс § 4765 (a) ; См. также «Процесс подачи заявки и утверждения архитектуры». ) Такие улучшения и модификации регулируются архитектурными стандартами ассоциации. Администрирование архитектурных стандартов и процесс подачи заявки/утверждения — это задачи, которые обычно выполняются архитектурным комитетом ассоциации.

В зависимости от положений руководящих документов ассоциации архитектурный комитет может именоваться одним из следующих:

  • «Архитектурный комитет»
  • «Комитет архитектурного контроля»
  • «Комитет по архитектурной экспертизе»
  • «Художественное жюри»
  • «Комитет по рассмотрению проекта»
  • «Комитет экологического контроля»
  • «Комитет по рассмотрению ландшафта»

Многие комплекты CC&R ассоциаций содержат положения, предписывающие создание архитектурного комитета, отдельного от совета директоров. Если такие положения отсутствуют, совет может либо выступать в качестве архитектурного комитета, либо делегировать свои полномочия по архитектурному контролю архитектурному комитету, созданному советом. ( См. «Делегирование обязанностей и полномочий». )

Сфера полномочий
Сфера полномочий архитектурного комитета зависит от типа застройки с общими интересами, для управления которой была создана ассоциация:

Соответствие кодексу
Полномочия архитектурного комитета по утверждению распространяются на соблюдение руководящих документов ассоциации и не заменяют каких-либо дополнительных требований, предъявляемых к члену местными строительными нормами или постановлениями округа.В большинстве случаев для предлагаемых участником улучшений или модификаций потребуется отдельное одобрение архитектурного комитета ассоциации, а также местных органов по строительству/соблюдению правил.

Требования к решению
Любое решение относительно архитектурной заявки участника должно:

Если заявка отклонена (отклонена), письменное решение архитектурного комитета должно содержать как объяснение причин отклонения заявки, так и описание процедуры, посредством которой член может потребовать пересмотра решения правлением. ( Гражданский кодекс § 4765 (a) (4) .)

Отклонение и повторное рассмотрение (апелляция)
Если заявка участника отклонена архитектурным комитетом, член, как правило, имеет право на повторное рассмотрение правлением на открытом заседании совета. ( Civ. Code § 4765(a)(5) .) Однако, если первоначальное отклонение заявки было сделано правлением «или органом, в состав которого входит то же самое членство, что и правление» на должным образом проведенном заседании правления, повторного рассмотрения не требуется.( Гражданский кодекс § 4765 (a) (5) .)

Протокол заседания архитектурного комитета
Поскольку архитектурные комитеты обычно состоят из добровольных членов ассоциации, а не членов совета директоров ассоциации, собрания архитектурного комитета не являются «заседаниями совета», на которые распространяются требования и ограничения, содержащиеся в Открытом Акт собрания. Однако в той степени, в которой архитектурные комитеты обладают «полномочиями принимать решения», статья 5210 Гражданского кодекса требует, чтобы архитектурный комитет вел и поддерживал протоколы своих заседаний и предоставлял такие протоколы для проверки членами ассоциации в определенные сроки. ( См. «Протокол заседания Комитета». )

Связанные темы

Связанные законы

Связанное прецедентное право

  • Ассоциация владельцев собственности Woodridge Escondido v. Nielson
    (2005) 130 Cal.App.4th 559

    [Архитектурный контроль] Комитет по архитектуре ТСЖ не имеет полномочий утверждать усовершенствование, нарушающее CC&Rs.

  • Rancho Sante Fe Association v. Dolan-King
    (2004) 115 Cal.App.4th 28

    [Архитектурный контроль; Архитектурные стандарты] Архитектурные стандарты ТСЖ могут использоваться для определения неопределенных архитектурных ограничений/терминов, содержащихся в CC&R.

  • Ассоциация домовладельцев Пасифик-Хиллз против Пруна
    (2008) 160 Cal.App.4th 1557

    [Архитектурный контроль; Срок давности] 5-летний срок давности в соответствии с Гражданским кодексом. Про. § 336 применяется как к зарегистрированным ограничениям, так и к незарегистрированным ограничениям, таким как архитектурные рекомендации.

  • Коэн против Общественной ассоциации Кайт-Хилл
    (1983) 142 Cal.App.3d 642

    [Архитектурный контроль; Обязанность действовать добросовестно] При осуществлении своих полномочий по контролю за архитектурой ассоциация несет фидуциарную обязанность перед своими членами действовать добросовестно и не принимать произвольных или своенравных решений.

  • Dolan-King v. Rancho Sante Fe Association
    (2000) 81 Cal.App.4th 965

    [Архитектурный контроль; Судебная защита] Ассоциация может предоставить дискреционные полномочия Комитету по архитектуре для применения субъективных, эстетических критериев для утверждения заявок участников на предлагаемые архитектурные улучшения.

Неофициальное консультативное юридическое заключение — Sunshine Law; товарищества собственников жилья

Номер: НЕФОРМАЛЬНЫЙ
Дата: 7 июня 1996 г.
Тема: Солнечный закон; Домовладельцы

Почетный Майк Фасано
Представитель, район 45 8217 Massachusetts Avenue
новый порт Ричи, Флорида 34653

Уважаемый представитель Фазано:

Спасибо за рассмотрение этого офиса как источник помощи в толковании статьи 617. 303, Устав Флориды.

Вы спрашиваете, как Закон о солнечном свете применяется к собраниям правления ассоциации домовладельцев и есть ли разница между семинаром и собранием. Раздел 286.011 Устава Флориды, Правительство в Законе о солнечном свете, применяется к собраниям общественных советов или комиссий. Он предусматривает, что встречи или обсуждения между двумя или более членами общественного совета по вопросу, который, как ожидается, будет рассмотрен советом для принятия решения, должны быть открытыми для общественности.Однако Закон о солнечном свете в целом не применяется к частной ассоциации, если только ассоциации не делегированы полномочия для выполнения некоторых государственных функций. Таким образом, Закон о солнечном свете обычно не применяется к собраниям ассоциации домовладельцев.

Раздел 617.303(2) Устава Флориды, тем не менее, требует, чтобы все собрания совета директоров ассоциации домовладельцев были открыты для всех членов ассоциации. Ограниченное исключение признано для встреч между советом директоров и его поверенными для обсуждения предложенного или предстоящего судебного разбирательства, когда содержание обсуждения в противном случае регулировалось бы конфиденциальностью адвоката и клиента. В соответствии с разделом 617.303(2) собрание правления проводится всякий раз, когда кворум правления собирается для ведения дел ассоциации. Устав также предписывает уведомление о собраниях. Несмотря на общие требования к уведомлению, прописанные в уставе, раздел 617.303(2) признает, что сообщества, насчитывающие более 100 членов, могут предусмотреть в уставе ассоциации разумную альтернативу размещению или рассылке уведомлений о каждом собрании совета. Раздел 617.303(3) предусматривает ведение протокола.

Вы также спрашиваете, разрешает ли раздел 617.303(6) Устава Флориды пересматривать годовой бюджет после его окончательной подготовки. В этом подразделе требуется, чтобы ассоциация подготовила годовой бюджет:

«Бюджет должен отражать предполагаемые доходы и расходы на этот год, а также предполагаемый профицит или дефицит на конец текущего года. В бюджете должны быть указаны отдельно все сборы или сборы за удобства для отдыха, независимо от того, принадлежат ли они ассоциации, застройщику или другому лицу. Ассоциация должна предоставить каждому члену копию годового бюджета или письменное уведомление о том, что копия бюджета предоставляется по запросу бесплатно для члена. Копия должна быть предоставлена ​​члену в сроки, указанные в подразделе (5)». бюджет, подготовленный в соответствии с разделом 617.303(6), отражает предполагаемые доходы и расходы за год.Если полученные доходы или расходы, понесенные ассоциацией, больше или меньше ожидаемых, может возникнуть необходимость внести изменения в бюджет.

Я надеюсь, что приведенные выше неофициальные комментарии могут оказаться полезными. Если этот офис может быть полезен в будущем, сообщите нам об этом.

С уважением,

Роберт А. Баттерворт
Генеральный прокурор

RAB/tgk

Executive / Closed Sessions, Гринсборо, Северная Каролина, Black Slaughter Black

Возврат

PSST!
Ваше правление переходит к другому закрытому сеансу? Мало что вызывает столько подозрений и недоверия, как ощущение того, что кто-то хранит тайну. Прежде чем уйти, вот некоторые вещи, которые вы должны знать.

В одной небольшой горной общине Восточного побережья вспыхнули страсти, когда правление ассоциации решило исключить домовладельцев из своих собраний. Один разгневанный домовладелец написал на своем веб-сайте: «Знаете ли вы, что в этом штате Нью-Гэмпшир под лозунгом «Живи свободным или умри» правление настаивает на закрытых заседаниях и что протоколы этих собраний, если они и распространяются, часто публикуются через несколько месяцев после проводится каждое занятие?»

Член правления защищал решение, говоря, что закрытые заседания были необходимы, потому что некоторые домовладельцы оскорбляли и угрожали.«Они кричали и кричали, и мы просто не могли выполнить какую-либо работу», — цитирует члена правления местная газета.

Обе стороны в конце концов предстали перед судом. Некоторые ассоциации пережили дорогостоящие и длительные судебные разбирательства по вопросу о закрытых собраниях, независимо от того, проводились ли они по законным причинам или нет. Такие юридические и общественные баталии должны служить предостережением.

Секретность не нравится многим американцам. Как сказал президент Джон Ф. Кеннеди: «Само слово «секретность» вызывает отвращение в свободном и открытом обществе, и мы, как народ, по своей природе и исторически выступаем против тайных обществ, тайных клятв и тайных процедур.»

Тем не менее тайные разбирательства не редкость в мире общественных объединений. Домовладельцев часто просят уйти на все или часть заседаний правления. Протоколы этих исполнительных заседаний обычно держатся в секрете. Иногда советы ведут дела по телефону или электронной почте, чтобы избежать общественного контроля.

С одной стороны, это иронично. На каждое правление, которое удерживает жителей от участия в заседаниях правления, приходится множество других, умоляющих о большем участии домовладельцев.

Несомненно, вашему совету время от времени приходится вести дела вне поля зрения общественности.Прежде чем сделать это, однако, стоит подумать, разрешают ли это законы штата и ваши нормативные документы, и как домовладельцы в вашем сообществе могут отреагировать.

Слишком много секретности приводит к подозрениям, недоверию и раздорам внутри сообществ. Даже быстрый поиск в Интернете открытых собраний выявит множество домовладельцев, которые расстроены из-за исполнительных заседаний. Итак, почему какой-либо совет директоров хочет исключать членов ассоциации из своих собраний? Чаще всего советы собираются наедине по одной из трех причин.К сожалению, все три направлены на то, чтобы избежать членов ассоциации. Некоторые советы проводят закрытые заседания для обсуждения спорных вопросов. Другие развивают отношение «мы против них» и предпочитают вести дела без вмешательства членов. Или просто не знают, что нельзя.

Мало того, что все это плохие предлоги для закрытия собрания, но большинство из них можно решить методами, которые не предполагают расстраивания всего района. Например, если не существует иного правила, члены ассоциации не имеют права участвовать, т. е. вносить предложения или участвовать в дебатах, на собраниях правления. В результате домовладелец, нарушающий порядок, может быть исключен из собрания совета директоров без запрета на участие всех членов ассоциации.

Совершенно секретно
Законные причины закрытия собрания обычно касаются вопросов, которые — при публичном обсуждении — могут нарушить законы о неприкосновенности частной жизни, нанести ущерб или поставить в неловкое положение ассоциацию или другую сторону. Общий список уважительных причин для входа в закрытую сессию включает:

Домовладельцы регулярно спрашивают, позволяет ли парламентская процедура совету закрывать свои собрания.Ведь многие общественные объединения в силу устава должны следовать той или иной парламентской книге. В Северной Каролине, например, устав предписывает: «Если иное не предусмотрено уставом, собрания ассоциации и исполнительного совета должны проводиться в соответствии с самой последней редакцией недавно пересмотренных правил порядка Роберта». Многие другие ассоциации следуют за Робертом из-за формулировок в своих руководящих документах.

Короткий ответ заключается в том, что Роберту все равно, открыты ли ваши собрания или закрыты.На самом деле не существует общих парламентских запретов на проведение закрытых заседаний или правил того, что может происходить во время закрытой части. Robert’s позволяет проводить как обсуждение, так и голосование во время исполнительной сессии. На самом деле, решения, принятые на закрытом собрании, даже не должны раскрываться лицам, не являющимся членами совета директоров, до тех пор, пока совет не примет решение.

Гораздо более важный вопрос: что говорится в руководящих документах ассоциации и уставах штатов о закрытых собраниях? Например, декларация или устав ассоциации могут ограничивать обстоятельства, при которых правление может проводить закрытые заседания.Иногда указываются причины, по которым правление может начать исполнительную сессию. Другие ассоциации просто предусматривают, что «все заседания правления должны быть открыты для членов ассоциации». Как правило, такая формулировка слишком широка, и ее следует изменить, поскольку есть веские причины для проведения закрытого заседания.

Более поздняя тенденция заключается в том, что советам может быть запрещено закрывать свои собрания в соответствии с законом штата. Поскольку такие законы различаются от штата к штату, важно проконсультироваться с юрисконсультом ассоциации, прежде чем пытаться закрыть собрание.Однако, как правило, такие законы используют один из двух подходов. В некоторых штатах закон запрещает совету всегда собираться на закрытых заседаниях, требуя периодических открытых заседаний. Например, закон Северной Каролины предусматривает, что «[a] через регулярные промежутки времени собрание исполнительного совета должно предоставлять владельцам участков возможность присутствовать на части собрания исполнительного совета и говорить с исполнительным советом о своих проблемах или проблемах».

В противоположность этому, в других штатах общественные ассоциации сравнивались с государственными органами и для заседаний совета директоров были разработаны эквиваленты «законов о солнечном свете».Например, Калифорнийский закон об открытых собраниях по развитию общих интересов разрешает любому члену ассоциации присутствовать на заседаниях правления, за исключением случаев, когда правление собирается на закрытых заседаниях «для рассмотрения судебных разбирательств, вопросов, касающихся заключения контрактов с третьими сторонами, дисциплины членов, кадровые вопросы, или встречаться с членом, по запросу члена, по поводу выплаты членом взносов».

Незначительные изменения этого языка можно найти в нескольких штатах.Например, устав кондоминиума Вирджинии предусматривает, что все собрания, включая собрания комитетов и советов директоров, открыты для всех владельцев квартир, но могут быть закрыты «для рассмотрения кадровых вопросов; проконсультируйтесь с юристом; обсуждать и рассматривать контракты, вероятные или ожидающие судебного разбирательства, а также вопросы, связанные с нарушениями документов кондоминиума или правил и положений …; или обсуждать и рассматривать личную ответственность собственников помещений перед ассоциацией собственников помещений». Чтобы предотвратить попытки обойти положения об открытых собраниях, устав также предусматривает, что «исполнительный орган не должен проводить рабочие заседания или другие неформальные собрания членов исполнительный орган, чтобы обойти открытое собрание требования этого раздела.»

Закон Мэриленда добавляет в качестве законного основания для закрытых заседаний защиту «неприкосновенности частной жизни или репутации отдельных лиц в вопросах, не связанных с деятельностью ассоциации домовладельцев», а также «расследование возможных или фактических уголовных проступков». Также включено всеобъемлющее положение: «При индивидуально зарегистрированном голосовании за две трети присутствующих членов правления или комитета, какой-либо другой исключительной причине, настолько убедительной, что она перевешивает общую общественную политику в пользу открытых собраний.»

Конфиденциальное дело
Как только правление решает, что оно должно и может закрыть собрание, возникает следующий вопрос: как правильно провести исполнительное заседание. Как правило, правление не проводит закрытых заседаний по решению председателя; вместо этого решение о проведении исполнительного заседания принадлежит полному совету. Хотя это иногда достигается большинством голосов, это также может быть достигнуто единогласным согласием. То есть председательствующий может спросить: «Есть ли какие-либо возражения против проведения закрытого заседания для обсуждения…?» Если никто не возражает, собрание закрывается. Если член правления возражает, вопрос решается предложением и голосованием.

Очевидно, что председательствующий не уточняет конкретный вопрос, что противоречит цели закрытия собрания. Вместо этого председательствующий должен указать только общую тему для рассмотрения, например «обсудить просроченные оценки».Например, закон Вирджинии предусматривает, что предложение о проведении закрытого заседания «должно конкретно указывать цель исполнительного заседания. Ссылка на предложение и заявленную цель исполнительного заседания должна быть включена в протокол».

Устав штата Мэриленд идет дальше и требует, чтобы «заявление о времени, месте и цели закрытого собрания, отчет о голосовании каждого члена правления или члена комитета, которым было закрыто собрание, и полномочия на закрытие собрания включается в протокол очередного заседания совета директоров или комитета товарищества собственников жилья.» По закону рассмотрение вопросов на закрытом заседании обычно ограничивается теми целями, которые конкретно указаны в ходатайстве.

Когда собрание закрыто, нечленов просят уйти, но некоторые гости могут остаться — например, адвокат ассоциации. Опять же, закон штата может разрешить определенным лицам присутствовать на закрытом заседании. Например, закон штата Калифорния предусматривает, что «совет директоров ассоциации собирается на исполнительное заседание по требованию члена, который может быть подвергнут штрафу, штрафу или иному дисциплинарному взысканию, и этот член имеет право присутствовать на заседании». исполнительная сессия.»

То, что правлению разрешено делать во время исполнительной сессии, также значительно различается в зависимости от штата и варьируется от обсуждения до голосования по предложениям. Например, закон Колорадо не запрещает советам директоров принимать решения во время исполнительной сессии, но запрещает принятие правил или положений. В Вирджинии «ни один контракт, предложение или другое действие, принятое, принятое или согласованное на исполнительном заседании, не вступает в силу, если исполнительный орган, подкомитет или другой его комитет после исполнительного заседания повторно не соберутся на открытом заседании и не проголосуют по такому контракту. , ходатайство или иное действие, содержание которого должно быть обоснованно определено на открытом заседании.» В некоторых штатах правление должно объявлять только на открытом заседании о любых действиях, которые были предприняты во время закрытого заседания. В других штатах не требуется раскрытия какой-либо информации с исполнительного заседания.

Into The Daylight
Выход из исполнительной сессии очень похож на вход в исполнительную сессию. Хотя голосование может быть проведено, решение обычно принимается единогласно. В штатах, где голосование не может происходить во время закрытого заседания, как правление голосует за выход из исполнительного заседания? Как правило, после завершения обсуждения темы закрытого заседания председательствующий просто объявляет о завершении закрытого заседания и вновь открывает заседание.

Вопрос, который регулярно возникает на исполнительных заседаниях, заключается в том, какие протоколы должны вестись. Опять же, есть общие и конкретные ответы, которые зависят от штата. Согласно Роберту, протокол — это запись того, что было сделано на собрании, а не того, что было сказано. То есть, если предложения не будут приняты, протокола в любом случае не будет (кроме того, что правление провело исполнительное заседание, а затем завершило его). Следует вести протоколы деловых операций во время закрытого заседания. Однако такие протоколы доступны только тем, кто имел право присутствовать на исполнительном заседании.Позже, когда тема закрытого заседания перестанет быть конфиденциальной, правление может открыть протокол для участников.

В штатах, предписывающих проведение открытых собраний, обычно существуют законодательные акты, определяющие, какие записи должны храниться. Например, закон штата Калифорния предусматривает, что «любой вопрос, обсуждаемый на исполнительном заседании, обычно отмечается в протоколе следующего собрания, открытого для всех членов». Колорадо требует ведения протокола только с указанием того, что исполнительное заседание было проведено, и его общего предмета, но протоколы рассматриваются как все остальные протоколы и открыты для проверки домовладельцами.

Также следует различать обсуждение, проводимое на исполнительном заседании, и привилегированное обсуждение, проводимое с адвокатом. Цель закрытого заседания — исключить членов совета директоров и обсудить что-то наедине. Однако это не обязательно означает, что закрытые обсуждения останутся конфиденциальными в случае судебного разбирательства. В одном случае в Иллинойсе правление кондоминиума провело закрытое заседание, чтобы обсудить претензии домовладельца, а также находящийся на рассмотрении судебный процесс.Позже был подан иск в соответствии с федеральным Законом о справедливом жилищном обеспечении. Суд постановил, что обсуждения между ассоциацией и ее юрисконсультом защищены конфиденциальностью адвоката и клиента и могут оставаться частными. Напротив, исполнительная сессия сама по себе не обеспечивала защиты всех дискуссий во время закрытой сессии.

И последнее предостережение: некоторые советы директоров пытаются избежать открытых собраний, ведя дела другими способами, такими как электронная почта или дискуссионные группы в Интернете. Признайте, что у вас может не быть полномочий для поддержки таких «собраний». Государства с требованиями открытых собраний часто прямо запрещают такие решения. Даже при отсутствии таких законодательных актов большинство государств не признают решения, принятые в Интернете, официальными действиями. В лучшем случае такие решения должны быть позже утверждены на собрании, на котором имеется кворум.

Для штатов, которые разрешают принятие решений в электронной форме, часто в руководящих документах также должны быть формулировки, разрешающие вести дела вне собрания.Роберт не одобряет онлайн-голосование: «Усилия по проведению совещательного процесса по почте, электронной почте или факсу (которые не рекомендуются) должны быть прямо разрешены уставом и должны поддерживаться специальными правилами порядка и действующими правилами, как уместно, поскольку может возникнуть так много ситуаций, беспрецедентных в парламентском праве, и поскольку многие процедуры, общие для парламентского права, неприменимы».

Многочисленные уставы и правила могут помешать вашему совету провести законное заседание исполнительного органа.Подойдите к предложениям о закрытых заседаниях осторожно и с советом юриста. Даже если это разрешено законом и руководящими документами вашей ассоциации, спросите себя, разумно ли это делать. Мало что изменилось с тех пор, как президент Кеннеди отметил присущую ему оппозицию секретным разбирательствам. За исключением тех случаев, когда закрытые заседания действительно необходимы, издержки ассоциации в виде разногласий и подозрений могут принести больше вреда, чем пользы.

Перепечатано с разрешения из выпуска Common Ground за март/апрель 2008 г.

Скачать PDF

Статьи предназначены для предоставления общей информации и не являются юридической консультацией или юридическим заключением. Конкретные вопросы следует направлять адвокату юридической фирмы Carolinas или другому юристу.

Кодекс собственности Техаса — PROP § 209.0051

(a) Данный раздел не применяется к ассоциации собственников, на которую распространяется действие главы 551 Правительственного кодекса путем применения Раздел 551. 0015 Правительственного кодекса .

(b) В этом разделе «заседание правления»:

(1) означает обсуждение между кворумом совета по голосованию ассоциации собственников имущества или между кворумом совета по голосованию и другим лицом, в ходе которого рассматривается дело ассоциации собственников имущества и совет принимает официальные меры; и

(2)  не включает кворум правления на общественном мероприятии, не связанном с деятельностью ассоциации, или присутствие кворума правления на региональном, государственном или национальном съезде, торжественном мероприятии или в прессе. конференцию, если не предпринимаются официальные действия и любое обсуждение деятельности ассоциации не связано с общественным мероприятием, съездом, церемониальным мероприятием или пресс-конференцией.

(c) Обычные и внеочередные собрания совета директоров должны быть открыты для владельцев, при этом совет имеет право отложить собрание совета и вновь собраться на закрытом исполнительном заседании для рассмотрения действий, касающихся персонала, незавершенных или потенциальных судебных разбирательств, переговоров по контракту, принудительных действий, конфиденциальное общение с адвокатом ассоциации собственников, вопросы, связанные с вторжением в частную жизнь отдельных владельцев, или вопросы, которые должны оставаться конфиденциальными по запросу затронутых сторон и с согласия совета директоров. После исполнительного заседания любое решение, принятое на исполнительном заседании, должно быть изложено в устной форме и помещено в протокол в общих чертах без нарушения частной жизни отдельных владельцев, нарушения каких-либо привилегий или раскрытия информации, которая должна была оставаться конфиденциальной по запросу пострадавшие стороны. Устное резюме должно включать общее объяснение расходов, утвержденных на исполнительном заседании.

(c-1) За исключением собраний, проводимых с помощью электронных или телефонных средств в соответствии с подразделом (c-2), собрание совета директоров должно проводиться в округе, в котором находится вся или часть имущества подразделения, или в округе. рядом с этим уездом.

(c-2) Заседание правления может быть проведено с помощью электронных или телефонных средств при условии, что:

(1) каждый член правления может слышать и быть услышанным каждым другим членом правления;

(2) за исключением любой части собрания, проводимого в рамках исполнительной сессии:

(A) все собственники, присутствующие на собрании, могут слышать всех членов правления; и

(B) владельцам разрешается слушать, используя любой электронный или телефонный метод связи, который используется или предполагается использовать членом правления для участия; и

(3) уведомление о собрании включает инструкции для владельцев по доступу к любому способу связи, который должен быть доступен в соответствии с Подразделом (2)(B).

(d) Совет должен вести запись каждого очередного или внеочередного собрания совета в форме письменного протокола собрания. Правление должно сделать записи собраний, включая утвержденные протоколы, доступными для члена для ознакомления и копирования по письменному запросу члена управляющему агенту ассоциации собственников по адресу, указанному в самом последнем поданном сертификате управления или, если нет управляющий агент, совету директоров.

(e)  Члены должны быть уведомлены о дате, времени, месте и общей теме очередного или внеочередного собрания совета, включая общее описание любого вопроса, который должен быть вынесен на обсуждение на исполнительной сессии.Уведомление должно быть:

(1)‒ высылается по почте каждому собственнику недвижимости не позднее 10-го дня или ранее 60-го дня до даты проведения собрания; или

(2) предоставляется не менее чем за 72 часа до начала собрания по:

(A) Размещение объявления на видном месте, разумно предназначенном для уведомления членов ассоциации владельцев недвижимости:

(i) в месте, расположенном на общем имуществе объединения или, с согласия собственника, на другом видном месте, находящемся в частной собственности в пределах подразделения; или

(ii) на любом интернет-сайте, поддерживаемом ассоциацией или другими интернет-СМИ; и

(B) отправка уведомления по электронной почте каждому владельцу, зарегистрировавшему адрес электронной почты в ассоциации.

(f) Владелец обязан поддерживать обновленный адрес электронной почты, зарегистрированный в ассоциации владельцев недвижимости в соответствии с подразделом (e)(2)(B).

(g) Если совет директоров прерывает очередное или специальное заседание совета директоров, чтобы продолжить его на следующий обычный рабочий день, совет директоров не обязан публиковать уведомление о продолжении собрания, если перерыв проводится добросовестно и не в обход настоящего раздела. Если очередное или специальное собрание совета директоров продолжается до следующего очередного рабочего дня, а на следующий день совет директоров переносит собрание на другой день, совет должен уведомить о продолжении по крайней мере одним из способов, предусмотренных Подразделом (e)( 2)(А) в течение двух часов после перерыва заседание продолжается.

(h) За исключением случаев, предусмотренных настоящим подразделом, совет директоров может предпринимать действия вне собрания, включая голосование с помощью электронных или телефонных средств, без предварительного уведомления владельцев в соответствии с подразделом (e), если каждому члену совета директоров предоставляется разумная возможность выражать мнение члена правления всем другим членам правления и голосовать. Любые действия, предпринятые без уведомления владельцев в соответствии с подразделом (e), должны быть изложены в устной форме, включая объяснение любых известных фактических или предполагаемых расходов, утвержденных на собрании, и задокументированы в протоколе следующего очередного или внеочередного собрания совета директоров.Совет не может, если это не сделано на открытом собрании, о котором владельцы были предварительно уведомлены в соответствии с Подпунктом (e), рассматривать или голосовать по:

(2) оценка ущерба;

(3) инициирование действий по обращению взыскания;

(4) инициирование мер воздействия, за исключением временных запретительных ордеров или нарушений, связанных с угрозой здоровью или безопасности;

(5) повышение оценок;

(6) взимание специальных сборов;

(7) апелляции на отказ в разрешении на архитектурный контроль;

(8) приостановление права конкретного владельца до того, как владелец получит возможность присутствовать на заседании правления, чтобы представить позицию владельца, включая любую защиту, по этому вопросу;

(9) давать деньги взаймы или взаймы;

(10) принятие или изменение документа о дарении;

(11) утверждение годового бюджета или утверждение поправки к годовому бюджету, которая увеличивает бюджет более чем на 10 процентов;

(12) купля-продажа недвижимого имущества;

(13) заполнение вакансии в совете директоров;

(14) строительство капитальных улучшений, кроме ремонта, замены или усовершенствования существующих капитальных улучшений; или

(15) избрание должностного лица.

(i) Данный раздел применяется к собранию совета ассоциации собственников недвижимости в период застройки только в том случае, если собрание проводится с целью:

(1) принятие или изменение руководящих документов, включая декларации, уставы, правила и положения ассоциации;

(2) увеличение суммы регулярных оценок ассоциации или принятие или увеличение специальной оценки;

(3) избрание членов правления ассоциации, не являющихся разработчиками, или установление процесса избрания этих членов; или

(4) изменение права голоса членов ассоциации.

.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.