Что учесть собственникам при выборе непосредственного управления многоквартирным домом
Мы редко пишем об одном из способов управления многоквартирным домом – непосредственном. Исправляемся и рассказываем о том, как выбрать такой способ, кто в доме тогда будет отвечать за содержание общего имущества и будут ли ли жители платить за КР на СОИ.
Непосредственное управление домом, УО и РСО: отвечаем на вопросы59026
1
Непосредственное управление возможно только в домах, где не более тридцати квартир
Непосредственное управление – это право владельцев помещений в МКД самостоятельно решать общие вопросы по содержанию и ремонту дома без создания ТСЖ и кооператива и без привлечения УО. Согласно п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники вправе выбрать на общем собрании такой способ при условии, что количество квартир в доме не превышает тридцати.
Для реализации непосредственного способа управления нужно заключить договоры, указанные в ст.
164 ЖК РФВ соответствии со ст. 39 ЖК РФ, выбрав непосредственный способ управления домом, собственники самостоятельно отвечают за содержание общего имущества. Решение о выборе непосредственного способа управления считается реализованным со дня заключения договоров, предусмотренных ст. 164 ЖК РФ: на поставку коммунальных ресурсов и на содержание и ремонт общедомового имущества.
Договоры на поставку тепла, электроэнергии, воды, газа и водоотведение каждый владелец помещения заключает самостоятельно. Договоры на содержание и ремонт общего имущества в таком доме собственники помещений заключают на основании решений общего собрания: на вывоз ТКО, уборку контейнерной площадки и обслуживание внутридомового и внутриквартирного газового оборудования.
Заполнение ГИС ЖКХ при непосредственном управлении многоквартирным домом24939
2
На ОСС нужно определить представителя собственников, состав общего имущества и размер платы за его содержание
В отношениях с подрядчиками и органами власти собственников помещений в доме с непосредственным управлением представляет один из них на основании доверенности, которую он получает по решению ОСС.
При этом, если в доме более четырёх квартир, то жители на общем собрании избрают Совет МКД.
Также при выборе непосредственного способа управления на ОСС участники утверждают:
- состав общего имущества дома,
- перечень работ и услуг,
- условия их оказания и выполнения,
- размер их финансирования.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен соответствовать размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключёнными с подрядчиками. Если на ОСС размер платы не утверждён, то в соответствии с ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, установить его должен орган местного самоуправления.
В соответствии с пп. «а» п. 2 ПП РФ № 290, в случае, если управление многоквартирным домом осуществляют непосредственно собственники помещений, перечень услуг и работ из числа включённых в минимальный перечень, периодичность их оказания и выполнения определяет общее собрание собственников.
Это отражается в его решении.
При этом следует учитывать требования Правил № 170 к таким работам и услугам. Согласно этим правилам, необходимо проводить:
- осмотры, техническое обследование общего имущества, а также диагностику и испытания инженерных систем;
- мероприятия по поддержанию работоспособности и исправности дома;
- ежегодно до 1 сентября мероприятия по подготовке к сезонной эксплуатации, результатом успешного проведения которых станет паспорт готовности дома к зиме;
- работы по санитарной уборке и очистке общего имущества жилого дома и придомовой территории в любой сезон.
Можно ли решением ОСС передать часть коридора в безвозмездную аренду4290
1
В таких домах нет услуги КР на СОИ, а данные о них вносят в ГИС ЖКХ муниципалитеты и поставщики ресурсов
Отдельно разберём три важных вопроса, которые возникают у собственников при переходе к непосредственному управлению многоквартирным домом:
- Кто выставляет счета за КР на СОИ и есть ли такая услуга в МКД?
В домах с непосредственным способом управления собственникам помещений не оказывается жилищная услуга КР на СОИ.
Вместо этого потребители вносят плату за коммунальную услугу ОДН.
С 1 июля 2020 года расчёт платы за все коммунальные услуги, кроме теплоснабжения, в домах без УО, ТСЖ и кооператива ведётся исходя из фактического потребления, по показаниям приборов учёта. Счета выставляет РСО за весь потреблённый объём ресурса.
- В чьи обязанности входит оформление паспорта готовности дома к зиме? Кто несёт ответственность за неготовность МКД к эксплуатации в осенне-зимний период?
В силу ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ, при непосредственном управлении МКД ответственность за содержание внутридомовых инженерных систем и их ремонт лежит на обслуживающей дом организации, с которой у собственников заключён договор.
Если же такой организации нет, договор не заключён, то ответственность за неготовность МКД к зимнему периоду будет нести представитель собственников во взаимоотношениях с теплоснабжающими и теплосетевыми компаниями. Как правило, это председатель Совета МКД.
- Кто обязан размещать данные о таких домах в ГИС ЖКХ?
Информацию о многоквартирных домах с непосредственным способом управления в ГИС ЖКХ размещают органы местного самоуправления согласно разд. 7 приказа № 74/114/пр.
Данные по лицевым счетам при предоставлении коммунальных услуг в систему заносит их исполнитель – РСО, региональный оператор по обращению с ТКО в соответствии с разд. 8 приказа № 74/114/пр.
Если собственники помещений не видят таких сведений в ГИС ЖКХ, им необходимо обратиться к поставщику соответствующих коммунальных ресурсов с претензией. В отсутствие ответа – в орган ГЖН, который проведёт проверку РСО и при наличии нарушений потребует от организации их устранить.
Остались вопросы по непосредственному способу управления домом? Оставляйте их в комментариях под статьёй.
Ольга Шевлягина Главный редактор
Полезная статья?
Поделитесь с коллегами и друзьями
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 74 861 подписчику
Получать на @Mail.ru Получать на @Yandex.ru Получать на @Gmail.com Получать на мою почту
Статьи по теме
Какие права и обязанности есть у собственников нежилых помещений
МКДВ многоквартирном доме имеется подвальное помещение, в котором находятся нежилые помещения – кладовые. Они оформлены и зарегистрированы в собственность физических и юридических лиц. УО спрашивае…
Как в 2022 году изменятся правила пользования жилыми помещениями
До марта 2022 года действуют правила пользования жилыми помещениями, утверждённые кабмином. После этого в силу вступят новые, из приказа Минстроя России, где исключены некоторые разделы из прежних пра…
Семь запретов для собственников квартир и нежилых помещений в
МКДКак показывает практика, собственники помещений в МКД нередко считают, что раз квартира или офис в их владении, то они могут делать там всё, что захотят.
Разбираемся, что законодательство и суды запре…
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме / Выбор формы управления многоквартирным жилым домом / Информация для населения / Структура администрации / Власть / Администрация городского округа Тольятти
Выбор способа управления многоквартирным домом
1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2006 N 251-ФЗ)
4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2006 N 251-ФЗ)
5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
6. Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2006 N 251-ФЗ)
7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.
8. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.
9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме
1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников.
При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
2. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
Преимущества и недостатки непосредственного управления многоквартирным домом
Основным преимуществом непосредственного управления многоквартирным домом является отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов связанных с привлечением к управлению управляющей компании, так как управление в этом случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома.
Однако это является и главным недостатком такого вида управления в том случае, если в доме проживает достаточно большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной. Ведь чем больше дом — тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который по своей инициативе решал бы массу вопросов достаточно сложно. Таким образом, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален.
самоуправляемых кондоминиумов и кооперативных зданий в Нью-Йорке
Автор Соня Госине, представитель Hauseit® / 7 июня 2018 г. 1 октября 2019 г.
Что значит, если кооператив или многоквартирный дом в Нью-Йорке находится в самоуправлении? Каковы плюсы и минусы покупки самоуправляемого здания в Нью-Йорке? Есть ли дополнительные меры предосторожности при покупке квартиры в самоуправляемом доме?
Содержание:
Что такое самоуправляемое здание в Нью-Йорке?
Каковы плюсы самоуправляемого кооператива в Нью-Йорке?
Каковы недостатки самоуправляемой квартиры или кооператива в Нью-Йорке?
Какая дополнительная комплексная проверка требуется при покупке самоуправляемого здания?
Что такое самоуправляемое здание в Нью-Йорке?
Самоуправляемое здание — это кондоминиум или кооперативное здание, которое не оплачивает услуги третьего лица «Управляющего агента» по управлению повседневными операциями в здании.
Самоуправляемые здания в Нью-Йорке, как правило, очень маленькие и состоят менее чем из 15 квартир.
Если дом находится в самоуправлении, это означает, что отдельные собственники квартир берут на себя ответственность за управление кондоминиумом или кооперативным зданием.
К таким обязанностям относятся: сбор ежемесячных сборов за обслуживание/общие расходы, ведение бухгалтерского учета, текущее обслуживание, оплата счетов и управление капитальными проектами.
Меньшие месячные
Квартиры в самоуправляемом здании обычно имеют ежемесячное содержание ниже среднего (или, в случае кондоминиумов, необычно низкие коммунальные платежи).
Это связано с тем, что здание экономит от 1000 до 2000 долларов в месяц за счет отсутствия необходимости платить управляющему агенту.
Совет для профессионалов: в то время как владельцы многоквартирных домов оплачивают два отдельных ежемесячных счета (общие сборы и налоги на недвижимость), владельцы кооперативных квартир вносят один общий ежемесячный платеж, называемый «ежемесячным платежом за обслуживание».
алименты не облагаются налогом. Чтобы узнать больше о кондоминиумах и кооперативах, прочитайте наше всестороннее сравнение здесь.Наше усмотрение, ваше преимущество
Наши традиционные брокеры-партнеры никогда не делают открытых скидок, что означает меньше сбоев и лучшее исполнение для вас.
Узнать больше
Каковы преимущества самоуправляемого кооператива в Нью-Йорке?
Основным преимуществом проживания в самоуправляемом кооперативе или кондоминиуме является то, что ежемесячная плата за обслуживание (или общие расходы) ниже среднего.
Эта экономия является результатом того, что здание не нанимает управляющего агента и не платит ему. Если управляющий агент берет 1500 долларов в месяц, а квартир всего 10, самоуправление сэкономит каждому владельцу квартиры около 150 долларов в месяц.
Вы можете спросить, а не стоит ли платить дополнительные 150 долларов в месяц, чтобы мне не приходилось тратить весь день на управление своим многоквартирным домом?
Удивительно, но решение о том, чтобы здание стало «самоуправляемым», не всегда является финансовым решением.
Проблема с небольшими зданиями в Нью-Йорке заключается в том, что они просто не могут позволить себе нанять одного из более профессиональных и авторитетных управляющих агентов.Многие небольшие дома в конечном итоге нанимают управляющего агента только для того, чтобы обнаружить, что владельцам квартир по-прежнему приходится делать большую часть работы самим! Зачем переплачивать кому-то за некачественную работу?
Seward Park Co-op
Большие многоквартирные дома в Нью-Йорке состоят из сотен квартир и поэтому могут позволить себе нанять самых профессиональных и опытных управляющих агентов.
Например, кооператив Seward Park в Нижнем Ист-Сайде (который имеет более 1700 квартир) имеет специальную группу штатных сотрудников, которые работают на управляющего агента Charles H. Greenthal & Co.
Еще один плюс проживания в самоуправляемой квартире или кооперативе заключается в том, что вы можете активно следить за тем, чтобы здание не тратило деньги на ненужные услуги или не переплачивало за работу, которую необходимо выполнить.
Например, если вашему зданию требуется ремонт тротуара, вы можете помочь зданию провести собеседование с подрядчиками и сравнить предложения. Если бы у здания был управляющий агент, у вас, вероятно, было бы гораздо меньше права голоса в отношении того, какой подрядчик будет нанят и сколько денег здание будет платить за услугу.
Сэкономьте 2% на покупке дома
Сэкономьте тысячи на покупке дома благодаря скидке комиссии агента по закупкам от Hauseit
Узнать больше
Каковы недостатки самоуправляемой квартиры или кооператива в Нью-Йорке?
Основным недостатком покупки самоуправляемого здания в Нью-Йорке является риск того, что в конечном итоге вам придется посвящать непропорционально большую часть своего времени строительным вопросам.
Хотя участие в управлении своим зданием может быть очень полезным, вы можете устать от того, что вам приходится подстраиваться под соседей.
Риск ключевого человека
Другим риском самоуправляемых квартир является риск ключевого человека.
Что, если президент совета директоров или казначей, проработавший 10 лет, внезапно уйдет в отставку?Есть ли в здании кто-нибудь еще с требуемым уровнем знаний, кто готов, хочет и может вмешаться и заполнить пустоту?
Кроме того, способно ли ваше здание ориентироваться в сложном перечне городских постановлений, сроков подачи документов и других юридических и налоговых требований? Несоблюдение сроков и несоблюдение городских постановлений может в конечном итоге стоить вам и вашему зданию больших денег.
Дополнительным риском при покупке самоуправляемого здания является возможность получения неполной, непроверенной или мошеннической финансовой отчетности. Тот факт, что здание находится в самоуправлении, не означает, что вы должны предполагать, что их финансы сомнительны, но неплохо было бы, чтобы ваш юрист по недвижимости проверил финансы и бюджет здания.
В рамках собеседования с советом директоров и процесса подачи заявки на совет самоуправляемый кооператив может активно искать кого-то, кто выражает желание внести свой вклад в повседневное управление зданием.
Совет для профессионалов: в большинстве самоуправляемых зданий не будет «проверенной» финансовой отчетности, поскольку здание не оплачивает профессиональные услуги по управлению. Все это означает, что ваш адвокат должен проверить все доступные финансовые документы. Не рекомендуется слепо предполагать, что «неаудированные» финансовые показатели отрывочны, потому что это не всегда так. Помните, что вы получаете непосредственную выгоду от более низкой стоимости здания за счет более низких затрат на техническое обслуживание (или общих сборов) за квартиру, которую вы покупаете!
Какая дополнительная комплексная проверка требуется при покупке самоуправляемого здания?
Запрашивать осмотр до подписания контракта — отличная идея, если вы покупаете самоуправляемое здание.
Несмотря на то, что в Нью-Йорке инспекции стандартных кондо или кооперативных квартир проводятся редко, они оправданы для самоуправляемых зданий, потому что вы просто не знаете, остается ли в здании текущее техническое обслуживание и проекты капитального ремонта.
В рамках стандартного процесса комплексной проверки контракта ваш юрист по недвижимости также проверит финансовые показатели здания, бюджет, план предложения и протоколы заседаний совета директоров (если таковые имеются).
Как мы упоминали ранее, не все самоуправляемые здания будут иметь проверенные и организованные финансовые отчеты, которые выглядят как финансовые отчеты публичной компании, которая платит миллионы долларов бухгалтерской фирме!
Вакансии Совета
Агент вашего покупателя также должен обязательно узнать, как повседневное управление зданием распределяется между владельцами квартир.
В некоторых случаях здание может активно искать нового владельца квартиры, который заинтересован в том, чтобы сразу же стать казначеем или председателем правления.
Для самоуправляемого кооперативного здания важно понимать, что вы должны внести свой вклад в сообщество, помогая зданию в его делах.
Еще вопросы? Спросите нас о чем угодно на форуме Hauseit, где нью-йоркские специалисты по недвижимости собираются вместе, чтобы обсудить недвижимость.
Листинг полного обслуживания за 1%
Продайте свой дом по традиционному листингу с полным спектром услуг всего за один процент комиссии.
Узнать больше
Раскрытие информации: Hauseit® и ее дочерние компании не предоставляют налоговых, юридических, финансовых или бухгалтерских консультаций. Этот материал был подготовлен только для информационных целей и не предназначен для предоставления, и на него не следует полагаться при консультировании по вопросам налогообложения, права, финансов или бухгалтерского учета. Не делается никаких заверений или гарантий любого рода в отношении полноты или точности предоставленной информации.
Что такое самоуправляемый кооператив? | Путеводители
Самоуправляемый кооператив — это необычный тип многоквартирного дома, который заслуживает тщательного изучения, прежде чем приступить к делу. Хотя это потенциально идеальное сочетание для некоторых покупателей жилья, такая практическая жизненная ситуация определенно не для всех.
Внешний вид самоуправляемого кооператива в парке Дитмас. Фото Кати Леоновой для PropertyShark
Краткое определение самоуправляемого кооператива
Самоуправляемый кооператив — это кооператив, пайщики которого управляют повседневными операциями здания, а не передают его на аутсорсинг управляющей компании.
Самоуправляемые кооперативы, как правило, представляют собой небольшие здания, отчасти потому, что стоимость найма внешней управляющей компании может быть непомерно высокой, поэтому пайщики выполняют функции, которые обычно выполняет управляющий агент.
Как функционируют самоуправляемые кооперативы
Без управляющей компании правление кооператива должно заниматься обслуживанием здания, бухгалтерией, сбором ежемесячных взносов пайщиков, запросами пайщиков и другими важными практическими и финансовыми вопросами.
Совет будет нанимать и управлять любыми внешними подрядчиками, поставщиками, бухгалтерами или юристами. Акционеры могут по очереди сгребать снег, убирать холл и выносить мусор и перерабатывать его на обочину, или правление может нанять кого-то для этого.
Интерьер самоуправляемого кооператива в Парк Слоуп. Фото Дугласа Эллимана
Преимущества и недостатки жизни в самоуправляемом кооперативе
Главное преимущество самоуправляемого кооператива заключается в том, что ему не нужно платить плату за управление сторонней фирме.
Старые самоуправляемые кооперативы с низкими налогами и без основной ипотеки, такие как многие финские кооперативы в Сансет-парке и аналогичные небольшие здания начала 20-го века в Джексон-Хайтс, Квинс, известны своими низкими эксплуатационными расходами. сборы, обычно около 600 долларов в месяц за апартаменты с двумя спальнями. (Тем не менее, важно отметить, что самоуправление не обязательно гарантирует низкую плату за обслуживание, поскольку налоги и другие факторы могут увеличить расходы.)
Главный недостаток самоуправляемого кооператива заключается в том, что акционеры должны часто тратят долгие часы на выполнение работы, которую обычно выполняет управляющая фирма. Другой проблемой может быть отсутствие опыта в области управления зданием, ремонта, учета и тому подобного.
Чем меньше кооператив, тем выше вероятность того, что все пайщики будут участвовать в управлении зданием. Хотя для некоторых это привлекательно, другие могут счесть это недостатком, поскольку акционеры должны быть вовлечены и иметь очень тесные отношения со своими соседями, поскольку они, по сути, ведут совместный бизнес.
Один из самоуправляемых финских кооперативов на 43-й улице в Сансет-парке. Фото Corcoran
Как проверить самоуправляемый кооператив
При рассмотрении вопроса о покупке самоуправляемого кооператива важно, чтобы ваш адвокат и инспектор тщательно проверили протокол собрания, финансовое состояние и состояние здание. Если совет директоров плохо распоряжается своими деньгами, это может привести к дополнительным расходам в будущем и даже повлиять на то, смогут ли потенциальные покупатели получить ипотечный кредит на недвижимость.
Ваш поверенный должен узнать об истории здания, какие капитальные улучшения были сделаны в последнее время, какие проблемы с обслуживанием они предвидят в будущем, как долго акционеры проживали в здании, сколько квартир занято владельцем, какие услуги они нанимают сторонних поставщиков для обработки по сравнению с тем, что делают акционеры, а также размер резервного фонда здания.