Разрешение на строительство судебная практика: ГАС РФ «Правосудие» — ошибка 404

Содержание

Разрешение на строительство может быть выдано после начала строительных работ

Ситуации, в которых жилой дом сначала возводится на земельном участке, предназначенном для ИЖС, а уже затем его собстенник озадачивается получением разрешительных документов, являются, не то чтобы превалирующими, но часто встречаемыми. При этом разрешительные бумаги местные чиновники зачастую выдавать владельцу построенной недвижимости отказываются, мотивируя это тем, что:

выдача разрешений на строительство на уже возведенные объекты капитального строительства действующим законодательством не предусмотрена.

Между тем на днях Верховный Суд РФ рассмотрел одно из таких дел и встал на защиту гражданина, собственника возведенного без разрешительных документов жилого дома, признав отказ чиновников администрации муниципального образования в выдаче разрешения незаконным и необоснованным.

Хоть и трудно назвать данное решение высшей судебной инстанции резонансным, но несомненна его существенная практическая польза для граждан, столкнувшимся с подобными проблемами.

Тем более, как показывают обзоры практики Верховного Суда, суды первой и второй инстанций очень часто разрешают дела такой категории в пользу местного чиновничества — административный ресурс, увы, побеждает букву закона.

Краткая фабула дела

Собственник земельного участка в Краснодарском крае приступил к строительным работам по возведению жилого дома без разрешительных документов. В рамках контроля соблюдения строительного законодательства департамент по строительству местной администрации проводил плановую проверку и указал застройщику на нарушение Правил землепользования и застройки на территории Краснодара и Краснодарского края.

Управлением муниципального контроля был составлен акт о возведении капитального строения без разрешительных документов. На момент проверки владелец участка успел обустроить фундамент строения. Эти действия чиновники расценили как факт самовольного строительства и административное правонарушение. Материал был направлен в администрацию для рассмотрения по существу и принятия мер административного характера.

Собственник участка через МФЦ подал заявление на выдачу разрешения на строительство. Однако получил отказ, мотивированный, как отмечено выше, тем обстоятельством, что, по мнению чиновников, разрешительные документы не выдаются на уже возведенные здания и сооружения.

Районный суд отказал застройщику в удовлетворении исковых требований о признании действий администрации муниципального образования, выразившихся в отказе в выдаче разрешения на строительство жилого дома, незаконными и необоснованными. Суд апелляционной инстанции оставил это решение без изменения. По мнению судов, застройщик имел право приступать к строительным работам только после получения разрешения на строительство.

Позиция Верховного Суда по делу

Собственник обжаловал оба судебных акта в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда РФ. Суд изучил доводы кассационной жалобы, материалы гражданского дела и пришел к выводу об ошибочности решений судов нижестоящих инстанций.

Читайте также

Верховный Суд указал на положения Градостроительного кодекса в части выдачи местными чиновниками разрешений на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства. Согласно названному нормативно-правовому акту разрешение на строительство жилого дома представляет собой документ, которым подтверждается соответствие проекта строения требованиями градостроительного плана участка. При этом власть может отказать заявителю в выдаче разрешительных бумаг только по указанным в законе основаниям, к каковым начало строительных работ не относится.

Таким образом, по мнению Судебной коллегии, действия администрации, выразившиеся в отказе в выдаче разрешения на строительство из-за возведенного на земельном участке фундамента дома, нарушают положения статьи 51 Гражданского кодекса РФ.

Касательно проверки, проведенной Управлением муниципального контроля, то ее исключительной компетенцией является установление фактов строительства объектов по согласованному проекту на конкретном земельном участке. Если проектная документация соответствует требованиям градостроительного законодательства, начало строительных работ не может явиться основанием для выдачи разрешительной документации.

По мнению Верховного Суда, в деле отсутствуют доказательства нарушений застройщиком градостроительных норм и правил при начале строительства. При таких обстоятельствах признание районным судом фундамента жилого дома, как объекта с признаками самовольной постройки, является ошибочным. Более того, такие формулировки могут иметь для собственника земельного участка негативные юридические последствия в виде невозможности в дальнейшем в обычном порядке зарегистрировать жилой дом.

Верховный Суд отменил все судебные акты, вынесенные по данному делу. Судом принято решение об обязании администрации муниципального образования рассмотреть заявление застройщика о получении разрешительных документов на строительство.

События минувших дней

04 апреля 2018

Суд решил, у кого должна остаться сумма задатка при продаже земли по предварительному договору…

26 марта 2018

Верховный Суд разъяснил порядок приобретения квартиры с детьми, исключающий возможность признания такой сделки недействительной

16 марта 2018

Выводы Верховного Суда о необходимости исследования фактических обстоятельств дела по иску о признании завещания недействительным…

01 марта 2018

Судебные приставы будут обязаны информировать взыскателя о невозможности розыска должника по алиментам…

15 февраля 2018

С разъяснениями случаев не привлечения автовладельца к ответственности за нарушение ПДД выступил Верховный Суд. ..

02 февраля 2018

О порядке оформления права собственности на недвижимое имущество без первичных документов разъяснил Верховный Суд РФ…

Архив 2014-2019

Вправе ли заказчик отказаться от подписания государственного контракта в связи с отсутствием разрешения на строительство?

В ЕИС размещены извещение о проведении аукциона на заключение государственного контракта по выполнению строительно-монтажных работ, аукционная документация, проект государственного контракта. На участие в аукционе подана единственная заявка, и аукционной комиссией принято решение о заключении государственного контракта с участником, подавшим единственную заявку. На основании этого решения участником закупки электронной цифровой подписью подписан государственный контракт.

Вправе ли заказчик отказаться от подписания государственного контракта в связи с отсутствием разрешения на строительство?


Ответ: Признание аукциона несостоявшимся означает вступление государственного заказчика в контрактные отношения с единственным участником. Законом № 44-ФЗ установлено только одно условие перехода к контрактным отношениям − это признание аукционной комиссией единственной заявки соответствующей требованиям извещения и документации об аукционе. Иных условий для заключения контракта Закон № 44-ФЗ не предусматривает. В частности, отсутствуют условия о наличии у заказчика каких-либо документов, в частности, разрешения на строительство. Государственный контракт должен быть заключен без каких-либо условий и (или) документов. Отметим, что данные документы не являются условием заключения и обычного договора строительного подряда (§ 3 гл. 37 Гражданского кодекса РФ)

Разрешение на строительство – это документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Кроме того, разрешение на строительство – это основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации − городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей среде (ст. 2 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).

Из приведенных легальных дефиниций следует, что разрешение на строительство − это административный акт (поскольку оно выдается органами исполнительной власти или местного самоуправления), предоставляющий право осуществить застройку земельного участка, находящегося в собственности, пользовании или аренде, в строгом соответствии с утвержденной проектной документацией, соблюдением строительных и природоохранных норм и правил.

Следовательно, разрешение на строительство не только и не столько правомочие застройщика, сколько возложение на него обязанности соблюдать все требования закона при строительстве объекта. Исполнение этих обязанностей контролируется государственными органами и авторами проектов. Нарушение норм и правил строительства объектов влечет за собой приостановление действия разрешения органом, выдавшим его.

Разрешение на строительство является последним документом, при получении которого можно начинать строить объект, оно подтверждает наличие у застройщика земельного участка для строительства, проектной документации, прошедшей государственную экспертизу, и проекта организации строительства. Отсутствие разрешения на строительство означает возможность привлечения застройщиков к ответственности на основании ст. 9.5 КоАП РФ; но не влияет на возможность вступления в контрактные (договорные) отношения, а также надлежащего исполнения ими обязательств. Таким образом, с возникновением обязательственных отношений разрешение на строительство не связано. С точки зрения ст. 222 Гражданского кодекса РФ строительство объектов недвижимости без получения соответствующего разрешения считается самовольной постройкой. Однако это проблемы с титулом владения, но не с заключением контрактов или договоров.

Таким образом, документы, касающиеся административных правоотношений в сфере взаимодействия с органами власти, не имеют отношения к обязательственно-правовым связям между контрагентами.

закон и практика / / Совет муниципальных образований Хабаровского края

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий со­ответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания терри­тории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застрой­щику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального стро­ительства. Форма разрешения на строительство утверждена постановлением Прави­тельства РФ от 24.11.2005 № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строитель­ство. Разрешение на строительство выдается, как правило, органом местного самоуправ­ления по месту нахождения земельного участка, выделенного под строительство.

В соответствии с ч. 19 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капи­тального строительства. По заявлению застройщика органы местного самоуправле­ния могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции.

Срок, на который выдается разрешение на строительство, по факту является существенным элементом разрешения на строительство. Однако, поскольку в российских (да и не только) реалиях своевременная сдача объекта капитального строи­тельства является скорее исключением, чем правилом, важное значение имеет такой институт, как продление разрешения на строительство.

Частью 20 ст. 51 ГрК РФ предусмотрено, что срок действия разрешения на стро­ительство может быть продлен органом местного самоуправления, выдавшим раз­решение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за 60 дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано, если строительство, рекон­струкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.

На практике указанная норма в связи со своей неоднозначностью вызываетогромное количество судебных споров. Прежде всего неясно, в каких случаях может быть отказано в продлении срока действия разрешения на строительство. Ведь в норме указано, что срок действия разрешения на строительство может быть продлен органами местного самоуправления. Соответственно при определенных условиях он может и не быть прод­лен. Кроме того, в законодательстве отсутствует четкое и недвусмысленное определение последствий, которые влечет несвоевременная (по истечении 60-дневного срока) подача заявления о продлении срока действия разрешения на строительства. Указанные поло­жения законодательства порождают серьезные проблемы при правоприменении.

Прежде всего, необходимо отметить, что объекты, возводимые без разрешения на строительство, могут быть признаны самовольными постройками. При этом в со­ответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) самовольной по­стройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, неотведенном для этих целей в поряд­ке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без полу­чения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градострои­тельных и строительных норм и правил.

Вместе с тем судебная практика не идет по пути признания самовольными по­стройками объектов незавершенного строительства, на которые органами местного самоуправления не был продлен срок действия разрешения на строительство.

ПРИМЕР: Администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее — Администрация) обратилась в арбитражный суд к ЗАО «Ремстройтрест» (далее — Общество) с иском о сносе самовольно возведенных обществом многоквартирных жилых комплексов. Судебные инстанции установили, что земельный участок предоставлен кооперативу для строительства многоквартирного жилого комплекса. На основании договора от 09.02.2006 права и обязанности арендатора перешли к Обществу, с которым Администрация заклю­чила договор инвестирования на строительство многоквартирного жилого комплекса. Обществу оформлен градостроительный план и выдано разрешение на строительство объектов. Мероприятия первой очереди строительства (инженерная подготовка террито­рии) Обществом выполнены. По рабочему проекту и объекту получены положительные заключения государственной экспертизы. В порядке исполнения судебных актов по делу № А32-5951/2009 (о признании недействительным распоряжения от 05.12.2008 № 1142-р об утверждении границ зоны малоэтажной жилой застройки) Обществу выдано разрешение на строительство второй очереди жилого комплекса (со сроком действия до 01.05.2012). Отказ Администрации в продлении срока действия разрешения на строительство признан незаконным, на Администрацию возложена обязанность по продлению срока действия разрешения до 31. 12.2013 (дело № А32-16619/2012). Ссылаясь на акт обследования от 04.06.2012, в котором установлено продолжение Обществом строительства после истече­ния срока действия разрешения от 27.08.2009, Администрация обратилась с иском о сносе возводимых объектов (как самовольных построек).

При оценке обоснованности заявленного иска суды исходили из того, что разрешение на строительство представляет собой единственное законное основание для осуществления строительства. Обществу выдано разрешение от 27.08.2009 на строительство объектов на земельном участке с кадастровым номером. Общество предпринимало надлежащие меры к продлению срока действия разрешения. В рамках дела № А32-16619/2012 суд обязал Администрацию продлить срок действия разрешения на строительство до 31.12.2013. По­скольку Обществом исполнены требования п. 20 ст. 51 ГрК РФ (срок действия разрешения на строительство продлен), деятельность ответчика по возведению многоквартирных жи­лых комплексов не образует состава правонарушения, предусмотренного ст. 222 ГК РФ. Администрация не доказала наличия у спорных объектов признаков самовольных постро­ек и не представила доказательств осуществления Обществом строительства с отклонени­ями от технических и функциональных характеристик объектов. С учетом изложенного судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска (см. постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.07.2013 по делу № А32-16643/2012).

Не является основанием для отказа в продлении разрешения на строительство и несоблюдение требований к документам, предоставляемым для совершения ука­занного действия.

ПРИМЕР: ИП Фахрутдинова Е.В. обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением о признании незаконным отказа муниципального казенного учреждения «Управление гра­достроительных разрешений города Казани» (далее — Управление) в продлении разреше­ния на строительство административного здания.

Управлением в качестве обоснования отказа в продлении срока действия разрешения на строительство указывалось на необходимость представления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в связи со строительством объ­екта в зоне Ж4 в соответствии с градостроительным планом земельного участка. ИП Фахрутдинова Е.В обратилась в Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан (далее — Министерство) с просьбой оказать содействие в продлении разрешения на строительство. По результатам рассмотрения об­ращения Исполнительному комитету г. Казани были выданы предписания: рассмотреть вопрос продления срока действия разрешения на строительство, а также в срок до 1 сен­тября 2011 г. привести муниципальные нормативные правовые акты по подготовке и ут­верждению градостроительного плана и изменению границы территориальной зоны зе­мельного участка в соответствие законодательству.

Предприниматель повторно обратился в Управление с просьбой продлить разрешение на строительство с приложением письма Министерства. Управление повторно отказало в прод­лении срока действия разрешения на строительство, указав, что разрешение на строительство не подлежит продлению, так как является незаконным, ссылаясь на письмо Министерства. Предпринимателю было предложено пройти процедуру внесения изменения в правила зем­лепользования и застройки в целях установления зоны для строительства административ­ного здания в соответствии со ст. 33 ГрК РФ, внести соответствующие изменения в проектную документацию и положительное заключение госэкспертизы проектной документации, после чего вопрос продления разрешения Управлением будет рассмотрен. Вместе с тем суды при рассмотрении спора указали, что строительство предпринимателем начато, в связи с чем не имеется оснований для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство (см. постановление ФАС Поволжского округа от 21.02.2012 по делу №А65-17024/2011).

Таким образом, наблюдается весьма существенное расхождениетекста нормы стем, какуказанная норма применяется на практике. Альтернативное указание «может быть продлен» становится, по существу, императивной нормой, обязывающей органы мест­ного самоуправления продлевать срок действия разрешения на строительство. Един­ственным, на первый взгляд, основанием для отказа в совершении соответствующих действий является несоблюдение срока подачи заявления о продлении срока действия разрешения на строительство. Однако практика не подтверждает даже этого вывода.

ПРИМЕР: Общество с ограниченной ответственностью «Парус М-1» обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Комитету земельных ресурсов админи­страции городского округа город Волжский Волгоградской области. В числе требований, в частности, значилось признание незаконным отказа администрации в продлении раз­решения на строительство и возложение обязанности на ответчика продлить разрешение на строительство.

Из материалов дела следует, что до окончания срока действия разрешения на строительство истцом были выполнены работы на объекте, что подтверждено представленными техни­ческим и кадастровым паспортами на не завершенное строительством здание. Истец об­ратился в администрацию с заявлением о продлении срока действия разрешения на стро­ительство, однако пропустил установленный ч. 20 ст. 51 ГрК РФ 60-дневный срок для по­дачи указанного заявления, в связи с чем в продлении ему было отказано. Судебные инстанции сделали вывод, что единственное основание для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство — то, что строительство не начато до подачи заявления о продлении его срока. Нарушение срока подачи заявления не является осно­ванием для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство (см. поста­новление ФАС Поволжского округа от 06.03.2013 по делу № А12-11951 /2012). Аналогично­го подхода придерживаются суды при рассмотрении и других споров (см., например, опре­деление Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № ВАС-4517/10, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 23.06.2010 по делу № А46-1420/2010, Поволжского округа от 28.02.2012 по делу № А49-2853/2011, Волго-Вятского округа от 27.09.2012 по делу № А43-22770/2011, постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2013 по делу № А63-11502/2012).

Весьма интересным представляется и вывод суда в следующем споре. Общество с ограниченной ответственностью «Воинов-афганцев»Шурави»» обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к администрации Одинцовского муниципального района Московской области о восстановлении 60-дневного срока для подачи заявления о продлении срока действия разрешения на строительство и признании права на обращение с заявлением о продлении срока действия разрешения. Суды, отказывая в удовлетворении заявления, указали, что ГрК РФ не содержит такого спо­соба защиты нарушенного права, как восстановление срока для подачи заявления о про­длении срока действия разрешения на строительство (см. постановление ФАС Московско­го округа от 02.07.2009 № КА-А41 /5736-09 по делу № А41 -22121/08).

Итак, сам по себе указанный срок не порождает каких-либо правовых последствий для сторон правоотношений. С ним не связывается возникновение каких-либо прав и обязанностей. Его значение является исключительно административным, призван- ным установить порядок осуществления юридически значимых действий. За его на­рушение не предусматривается каких-либо санкций.

При этом, как ни странно, встречаются судебные акты, в которых констатируется, что нарушениеустановленного срока подачи заявления о продлении срока действия разрешения на строительство может стать основанием для отказа в совершении со­ответствующих действий.

ПРИМЕР: Арбитражный суд Северо-Западного округа признал законным отказ органа местного само­управления продлить срок действия разрешения на строительство со ссылкой на ч. 20 ст. 51 ГрКРФи ч. 15 ст. 40 Закона Калининградской области от 16.02.2009 №321 «О градострои­тельной деятельности на территории Калининградской области». В данном споре, помимо пропуска срока, имело место отсутствие выполняемых работ на участке, однако суд указал на пропуск срока как на основание отказа в продлении разрешения на строительство (см. по­становление ФАС Северо-Западного округа от 16.07.2012 по делу № А21 -5938/2011). Таким образом суд фактически признал возможность отказа в продлении срока действия раз­решения на строительство в т. ч. и со ссылкой на пропуск установленного срока для обра­щения с соответствующим заявлением.

Исходя из анализа судебной практики отказ в продлении срока действия раз­решения на строительство может быть признан законным в том случае, если работы на соответствующем участке не начаты. Так, например, в одном из споров суды, уста­новив, что на предоставленном заявителю земельном участке возведена только вре­менная трансформаторная подстанция в металлическом корпусе для энергоснабжения механизации строительства, отказали в удовлетворении заявления о продлении срока действия разрешения на строительство, несмотря на то, что оно было подано в установленный срок (см. постановление ФАС Московского округа от 30.12.2008 № КА-А41/12473-08 по делу № А41 -9556/08). Следуеттакже обратить внимание: в некоторых судебных актах указывается, что проверка факта проведения работ по строительству на спорном земельном участке является обязанностью органов местного самоуправ­ления (см. постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2012 №05АП-8941/2011 по делу №А51 -9196/2011).

Таким образом, текстовое содержание ч. 20 ст. 51 ГрК РФ не соответствует ее смысловому наполнению. В частности, неясно, почему, если некоторые суды напрямую указывают, что п. 20 ст. 51 ГрК РФ является императивной нормой, не подлежащей расширенному толкованию и применению (см. постановление Одиннадцатого арби­тражного апелляционного суда от06.12.2011 по делу № А49-2853/2011), втекст нормы включены диспозитивные начала «может быть продлен», в то время как данное указание ведет к огромному количеству судебных споров?

В связи с этим необходимо внести изменения в действующее законодательство в части установления четких условий для отказа в продлении разрешения на строи­тельство. В соответствии с правоприменительной практикой одним из условий, оче­видно, будетявляться отсутствие факта начала строительства вустановленный срок. Слова «может быть продлен» целесообразно заменить на слово «продлевается», а для застройщиков, не соблюдающих срок подачи заявления о продлении срока действия разрешения на строительство, предусмотреть какие-либо санкции. Указанные меры приведут к уменьшению количества судебных споров.

По материалам журнала «Практика муниципального управления»

Обзор практики участия инспекции в судебных спорах о признании права собственности на самовольные постройки в 2015 году

Государственная инспекция Алтайского края (далее – «Инспекция») является органом исполнительной власти Алтайского края, осуществляющим региональный государственный строительный надзор при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства.
Согласно постановлению Правительства РФ от 01.02.2006 №54 «О государственном строительном надзоре в Российской Федерации», ст. 54 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) предметом государственного строительного надзора является проверка соответствия выполнения работ и применяемых строительных материалов в процессе строительства, реконструкции объекта капитального строительства, а также результатов таких работ требованиям технических регламентов, иных нормативных актов и проектной документации, в том числе требованиям в отношении энергетической эффективности и требованиям в отношении оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов; наличия разрешения на строительство; выполнения требований частей 2 и 3 статьи 52 ГрК РФ. Задачей государственного строительного надзора является предупреждение, выявление и пресечение допущенных участниками строительного процесса, нарушений законодательства о градостроительной деятельности, в том числе технических регламентов, и проектной документации.
По данным Минстроя России, в последнее время проблема самовольного строительства приобрела угрожающие масштабы. Недобросовестные застройщики пользуются «лазейкой» в законодательстве — возводят многоквартирные дома, офисные здания без разрешительных документов, а затем узаконивают эти объекты и строения через суды, добиваясь признания права собственности на самовольные постройки. При вынесении решений по таким искам суд в ряде случаев не учитывал выполнение застройщиком требований Градостроительного кодекса РФ. В итоге сложилась практика признания права собственности на самовольные постройки в судебном порядке, в обход требований градостроительного законодательства.
Чтобы пресечь эту практику был принят Федеральный закон от 13.07.2015 № 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – «Федеральный закон № 258-ФЗ»). Он уточняет понятие «самостроя». С даты вступления его в силу «самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил».
Таким образом, если ранее одним из критериев для признания объекта самовольной постройкой было существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил, то теперь достаточно любых нарушений, даже несущественных. Также следует обратить внимание на то, что в новом определении «самоволки» отсутствует указание на то, что самовольной постройкой может быть только недвижимое имущество, поэтому возникает риск признания самовольно возведенными и строений, не являющихся недвижимостью.
Также ужесточились условия, при которых возможно признание судом (или в ином порядке в предусмотренных законом случаях) права собственности на самовольную постройку. Ранее для сохранения постройки было достаточно, чтобы она не нарушала прав других лиц и не создавала угрозы жизни и здоровью граждан. Теперь также необходимо наличие у лица, осуществившего постройку, прав в отношении земельного участка, допускающих строительство на нем такого объекта, и соответствие постройки параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.
Кроме того, Федеральный закон № 258-ФЗ определяет права и обязанности органов местного самоуправления по сносу самовольных построек. Согласно закону, местные органы власти без обращения в суд вправе принять решение о сносе объекта в случае его возведения на участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.
Поскольку, на фоне интенсивного строительства жилья, увеличилось количество объектов, которые возводятся без разрешения на строительство или с нарушением норм градостроительного законодательства, все больше дел о признании прав собственности на данные объекты, либо о сносе таких построек рассматриваются судам края. Для изучения вопросов наличия, либо отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, соответствия постройки градостроительным и строительным нормам, соблюдения прав и интересов третьих лиц при строительстве объектов капитального строительства, судами к участию в делах рассматриваемой категории привлекается Инспекция.
Следует отметить важность позиции Инспекции, выраженной в отзывах на иски самовольных застройщиков, в которых она информирует суд о выявленных ею в ходе надзора фактах нарушений градостроительного законодательства, технических требований к объекту самостроя и известных инспекции обстоятельствах строительства (реконструкции) объекта. Кроме того, инспекция осуществляет анализ представленных застройщиком документов в подтверждение безопасности объекта и дает квалифицированную оценку сделанным в них выводам.
Вместе с тем, инспекция участвует не во всех спорах о признании прав собственности на самовольные постройки, а только по тем объектам, которые по своим параметрам подпадают под действие регионального государственного строительного надзора, осуществляемого инспекцией. Признаки таких объектов указаны в статьях 49 и 54 ГрК РФ.
Всего за 2015 год инспекция приняла участие в 23 судебных делах по вопросам самовольных построек, из них 17 дел рассмотрено.
По указанным делам большая часть исков была разрешена с удовлетворением исковых требований — 11 дел или 64,7% от общего числа рассмотренных дел. Отказано в удовлетворении исковых требований по 4 делам (23,5%), исковые заявления оставлены без рассмотрения по 1 делу (5,9%), принят отказ от иска по 1 делу (5,9%).
Любая самовольная постройка недопустима, если нет правовых оснований, подтверждающих право застройки. Пункт 2 статьи 222 ГК РФ устанавливает два последствия для лица, создавшего самовольную постройку.
Во-первых, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не может распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Однако, данное положение следует толковать шире. Лицо, не будучи собственником, не имеет также права владеть самовольной постройкой и пользоваться ею. Если объект был построен с нарушением градостроительный и иных норм, и правил, право собственности признано не будет и самовольная постройка не будет узаконена.
Во-вторых, данный объект подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Решение о сносе самовольных строений принимается в судебном порядке, а также органом местного самоуправления, уполномоченным принимать решения о сносе незаконно возведенных строений (так называемый «административный порядок»).
В течение семи дней с момента принятия решения о сносе самовольной постройки в административном порядке муниципальные власти должны уведомить о нем лицо, которое возвело такую постройку. При этом решение должно содержать срок для самостоятельного сноса постройки ее владельцем. Он не может превышать 12 месяцев (минимальный срок для выполнения этого требования не определен).
Если установить лицо, которое возвело самовольную постройку, не получилось, муниципальный орган в течение семи дней с момента принятия решения о ее сносе обязан:
— опубликовать сообщение о планируемом сносе постройки на своем официальном сайте;
— обеспечить его опубликование в официальном печатном СМИ;
— разместить это сообщение на информационном стенде в границах земельного участка, на котором возведена постройка.
Снос постройки в случае, если ее владелец не установлен, может быть осуществлен не ранее чем по истечении двух месяцев со дня размещения соответствующего решения в Интернете.
В том случае, когда ответчик уклоняется от исполнения, вступившего в законную силу судебного решения о демонтаже самовольной постройки, истцу предоставляется право на снос такой постройки с последующим взысканием с ответчика соответствующих расходов.
Кроме того, изменение способа и порядка исполнения судебного акта (принудительное исполнение судебного решения) может быть произведено в установленном Федеральным законом 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» порядке непосредственно судебным приставом-исполнителем.
Так, еще в 2012 году Центральным районным судом г. Барнаула вынесено решение о сносе объекта самовольного строительства по ул. Партизанская, 60,62 в г. Барнауле. Поскольку данный судебный акт не был исполнен ответчиками в добровольном порядке, судебным приставом-исполнителем принято решение о его принудительном исполнении за счет средств бюджета с последующим взысканием с ответчика. В связи с чем, в январе 2016 года на возмещение расходов по принудительному исполнению решения суда из федерального бюджета выделены денежные средства и в ближайшее время УФССП России по Алтайскому краю проведет конкурсную процедуру по определению подрядной организации, которая осуществит работы по сносу «самоволки».
Нередки случаи, когда под видом индивидуального жилищного строительства строятся многоквартирные дома и административные здания.
Учитывая, что у инспекции отсутствуют полномочия для осуществления госстройнадзора при строительстве индивидуальных жилых домов (отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, не поднадзорны инспекции), информация о самовольно возведенных таким способом объектах попадает в инспекцию, как правило, на этапе завершенной постройки.
Как показывает практика, застройщики возводят такие объекты фактически бесконтрольно, в отдельных случаях грубо нарушая нормы площади застройки, этажности, пожарной безопасности, технических условий эксплуатации, без учета интересов смежных землепользователей. Нахождение, а тем более проживание в таких объектах, представляет потенциальную опасность жизни и здоровью граждан.
Яркими примерами таких объектов являются детский сад по адресу: г. Барнаул, Змеиногорский тракт, 80, а также пятиэтажный многоквартирный жилой дом в г. Барнауле по ул. Смирнова, 25.
Зачастую нарушителями термин «количество этажей», закрепленный в ст. 49 ГрК РФ в качестве критерия при определении необходимости проведения экспертизы проектной документации, подменяется термином «этажность». При этом, законодательно закреплено, что при определении количества этажей необходимо учитывать все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и другие.
Так, суд отказал в признании права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: г. Бийск, пер. Межевой, 15 (решение Бийского городского суда Алтайского края от 06.10.2015 по делу №2-3309/2015). В обоснование требований истец ссылался на отсутствие необходимости при строительстве указанного жилого дома получения разрешения на строительство, поскольку строение представляет собой двухэтажный дом с подвальным этажом и чердачным помещением. Однако суд не согласился с данными доводами, указав, что строение представляет жилой дом с количеством этажей 4 (подвальный этаж, 1-й этаж, 2-й этаж и мансарда), и, следовательно, указанный дом поднадзорен инспекции. Однако, при строительстве данной самоволки региональный государственный строительный надзор, установленный статьями 49, 54 ГрК РФ, не осуществлялся, в связи с чем инспекция не смогла подтвердить соответствие данного самовольно построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации, а, следовательно, в отношении данного объекта действует презумпция общественной опасности и он считается потенциально опасным для жизни и здоровья граждан.
Вопрос о безопасности самовольной постройки и возможности ее легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», «О пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-правовыми актами.
Учитывая специфику данного вопроса, соискатели права должны в порядке, предусмотренном названными законодательными актами, предоставить суду документальные подтверждения, свидетельствующие о возможности ввода спорного объекта в эксплуатацию.
В соответствии со ст.55 ГрК РФ, п.17 Положения о государственном строительном надзоре в РФ документом, подтверждающим соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации (требованиям безопасности), необходимым для ввода объекта в эксплуатацию, является заключение о соответствии, выдаваемое на территории Алтайского края только инспекцией. Согласно, названным нормам, заключение о соответствии выдается, если при строительстве объекта капитального строительства не были допущены нарушения соответствия выполняемых работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, либо такие нарушения были устранены до даты выдачи заключения о соответствии. Для получения заключения застройщик обязан предоставить в инспекцию пакет документов, предусмотренных ст.51,53,54 ГрК РФ и другими нормативными актами в области строительства, в том числе: проектную документацию, разрешение на строительство, положительное заключение государственной экспертизы проекта, общий и специальный журналы производства работ, акты и документы, подтверждающие безопасность примененных материалов и выполненных работ, акты об устранении недостатков, выявленных инспекцией в ходе надзорных мероприятий.
Уклонение застройщика от государственного строительного надзора, так же является основанием для отказа в выдаче заключения о соответствии, и, как показывает практика, отказа в признании права собственности в судебном порядке.
Ярким примером является дело об отказе в признании права собственности на самотечный коллектор в г. Славгороде Алтайского края, основанием для обращения в суд которого послужил отказ инспекции в выдаче заключения о соответствии реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в связи с выявленными инспекцией нарушениями, не устраненными к итоговой проверке.
В данном случае, суд пришел к выводу о том, что исковое заявление подано в суд с целью зарегистрировать право собственности в обход отрицательного заключения инспекции о соответствии реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, а также без устранения нарушений, создающих угрозу жизни и здоровья людей, движения транспорта (решение Арбитражного суда Алтайского края от 26.05.2015 по делу № А03-24244/2014).
Итак, самовольная постройка, по общему правилу, подлежит сносу. Вместе с тем из этого правила имеются исключения, позволяющие при определенных обстоятельствах признать на нее право собственности. Самовольное строение не должно создавать угрозу жизни и здоровью граждан, а также нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. В том случае, если часть постройки находится на участке, принадлежащем смежным землепользователям, в иске заявителю будет отказано.
Так, на основании решения арбитражного суда Алтайского края от 22. 10.2015 по делу №А03-8960/2014 признано подлежащим сносу незавершенное строительством нежилое здание, расположенное на земельном участке по адресу: г. Барнаул, ул. Пушкина, 56, поскольку допущенные при его строительстве нарушения создают угрозу жизни и здоровью граждан, кроме того, указанное здание частично расположено на земельном участке, который является собственностью Российской Федерации и на котором расположен памятник архитектуры. С таким выводом суда первой инстанции согласился и суд апелляционной инстанции.
Зачастую обращение в суд с иском о признании права на самовольную постройку используется недобросовестными застройщиками для подмены установленного законом административного порядка получения соответствующих разрешений судебным. Такое поведение истцов является злоупотреблением правом, предусмотренным ст.222 Гражданского кодекса РФ.
Признание судом права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты права, обеспечивающим легализацию самовольной постройки.
Судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку не должен стать упрощенным способом приобретения права собственности на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости, состоящий в обходе установленных градостроительным законодательством процедур, в том числе получения строительных разрешений.
Застройщикам следует обратить внимание на то, что суд, исходя из задач судопроизводства, при наличии возможности легализации самовольной постройки в административном порядке, не может возлагать на себя функции соответствующих государственных органов. Поэтому прежде чем пойти в суд с иском, застройщикам следует полностью использовать административные способы получения документов, подтверждающих безопасность объекта, в том числе обратиться в инспекцию, которая проведет анализ имеющейся документации по объекту, в необходимых случаях проведет проверку и даст квалифицированное заключение о его состоянии.
Так, судом было отказано в признании права собственности на административно-торговое здание по ул. Балтийской, 24 в г. Барнауле, поскольку, при строительстве указанного здания, были допущены отступления от утвержденной проектной документации, каких-либо мер к внесению изменений в проектную документацию, получению положительной экспертизы измененной проектной документации и, как следствие, мер к получению разрешения на строительство, которое потребовалось бы в связи с изменением проектной документации, а также к получению акта ввода объекта в эксплуатацию не предпринималось.
В связи с этим, по мнению суда, при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования. Для получения разрешения на строительство (реконструкцию) требуется определенная жесткая административная процедура, которая не может быть полноценно соблюдена в рамках судебного производства.
Необходимо отметить, что возведение самовольной постройки является административным правонарушением и влечёт административную ответственность. В связи с чем, основной мерой воздействия инспекции по борьбе с созданием объектов без разрешения, является применение административных наказаний. За 2015 год к административной ответственности за строительство без разрешения инспекцией было привлечено порядка 16 нарушителей.
Таким образом, несмотря на то, что самовольное строительство является актуальной проблемой, постоянное совершенствование административной практики Инспекции, ужесточение действующего законодательства и подхода судебных органов к признанию права собственности на самовольные постройки способствуют формированию у застройщиков понимания необходимости осуществлять свою деятельность в рамках правового поля и дает дополнительные гарантии соблюдения прав граждан при приобретении им объектов недвижимости.
Итак, подводя итоги и исходя из вышесказанного, предлагаем застройщикам сделать для себя ряд серьезных выводов:
1. Прежде чем строить, необходимо получить участок для строительства.
2. Строить можно только то, что допускает категория, вид разрешенного использования и зона земельного участка. Если вид разрешенного использования не позволяет возводить то, что хочется, то сначала необходимо этот вид изменить, а потом уже строить.
3. Строить нужно в соответствии с отступами от границ, соблюдением пожарных, санитарных и градостроительных норм и правил.
4. И самый главный – необходимо получить разрешение на строительство.

Арбитражный суд: согласование архитектурно-градостроительного облика объекта на этапе получения разрешения на строительство не предусмотрено

Арбитражный суд напоминает, что требование дополнительных документов, отсутствующих в реестре описаний процедур, налагает на застройщика обязанность прохождения процедуры, не предусмотренной исчерпывающим перечнем, что запрещено ч. 3 ст. 6 Градостроительного кодекса РФ.

    

Фото: www.national-expertise.ru

     

Арбитражный суд г. Москвы рассмотрел дело №А40-87788/18-149-1009 по обжалованию решения комиссии ФАС от 28.03.2018 по жалобе застройщика ООО «Новотутинки».

Министерство строительного комплекса Московской области (далее Министерство) в очередной раз стало стороной судебного процесса по незаконному предъявлению требований к застройщикам осуществить процедуру, не включенную в исчерпывающий перечень процедур в сфере жилищного строительства.

Как следует из материалов судебного дела, Министерство отказало в выдаче разрешения на строительство в связи отсутствием свидетельства о согласовании архитектурно-градостроительного облика (АГО) объекта капитального строительства, выданного в соответствии с постановлением Правительства Московской области №1022/47 от 30.12.2016.

Застройщик воспользовался внесудебным порядком обжалования действий органа и направил жалобу в ФАС, мотивировав ее тем, что процедура предоставления решения о согласовании АГО объекта не предусмотрена на этапе получения разрешения на строительство.

По результатам рассмотрения жалобы антимонопольная служба вынесла предписание, которым обязала уполномоченный орган устранить нарушение законодательства. Министерство не согласилось с вынесенным решением и обратилось с заявлением о признании недействительными решения и предписания ФАС.

   

Фото: www.versia.ru

    

Арбитражный суд Москвы поддержал антимонопольный орган, оставив его решение в силе. Свою позицию суд обосновывал следующим.

В ГрК РФ установлены исчерпывающие перечни документов, которые застройщик направляет вместе с заявлением о выдаче разрешения на строительство и которые запрашиваются по межведомственным запросам органов. Указанными перечнями не предусмотрено предоставление решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта. Аналогичные перечни содержатся в административном регламенте Министерства по выдаче разрешения на строительство.

Рассмотрение обращений о согласовании АГО объекта на территории Московской области осуществляет Главархитектура Московской области. В качестве заявителей по процедуре могут выступать правообладатели земельных участков и объектов, а также пользователи земельных участков, которые поставлены на кадастровый учет и в отношении которых оформлен ГПЗУ.

При этом проведение экспертизы проектной документации по создаваемым и реконструируемым объектам обеспечивается экспертным учреждением с учетом свидетельства о согласовании архитектурно-градостроительного облика.

Таким образом, указанное свидетельство предоставляется на этапе подготовки архитектурных решений объектов до проведения экспертизы проектной документации.

    

    

Суд отметил, что само понятие «свидетельство о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта» в нормативно-правовых актах Московской области появилось только в постановлении Правительства Московской области №858/28 от 14.11.2007 в редакции от 30.12.2014, а заключение экспертизы проектной документации жилого дома выдано 24.09.2014, т. е. на три месяца раньше.

На основании этого суд сделал вывод, что требование Министерства предоставить решение о согласовании АГО объекта на этапе получения разрешения на строительство фактически является требованием осуществить процедуру, не включенную в исчерпывающий перечень процедур в сфере строительства.

При этом суд напомнил Министерству о методических указаниях о приведении нормативных правовых актов в соответствии с исчерпывающим перечнем, содержащихся в письме Минстроя России №2233-НА/06 от 02.02.2015, согласно которым установление требования предоставления дополнительных документов по сравнению с указанными в реестре описаний процедур является установлением обязанности осуществления процедур, не предусмотренных исчерпывающим перечнем, что запрещено ч. 3 ст. 6 ГрК РФ.

Также суд указал на неправильный подход Министерства строительного комплекса Московской области к проведению процедур: такой подход, по мнению суда, может повлечь за собой вывод о том, что при осуществлении той или иной процедуры возможно требовать от застройщика осуществить любую процедуру из исчерпывающего перечня.

     

Фото: www.inozery.ru

  

   

  

 

 

Другие публикации по теме:

Арбитраж: наличие в разрешении на строительство нескольких корпусов не влечет обязанности застройщика вводить эти корпуса одновременно

Внесудебный порядок обжалования застройщиком в ФАС действий чиновников дополнен двумя основаниями

ФАС: институт внесудебного обжалования застройщиками незаконных действий при прохождении процедур активно работает

Административные барьеры в строительстве снижаются. Россия должна улучшить позицию в рейтинге Всемирного Банка

Необходимо ли разрешение на строительство ИЖД на землях сельскохозяйственного назначения — Адвокат user59364 — Судебная практика

Ранее в форуме мною поднимался данный вопрос, ответа на который я не нашёл, судебная практика также была очень скудна.

А ведь действительно, кто среди ваших родственников или знакомых перед строительством дома в дачном поселке получил разрешение? Да и зачем?! Как принято в нашей стране, сначала по своему хотению построим трехэтажный кирпичный дом со всеми коммуникациями, пригодный для круглогодичного проживания, а потом будем думать, как его зарегистрировать и как в нём зарегистрироваться жильцам. Это очень плохой путь в свете последний событий о близком прекращении так называемой «дачной амнистии».

Фабула дела.

Собственник земельного участка имеет землю категории: земли сельскохозяйственного назначения – жилые дома на садово-огородных и дачных земельных участках.

В конце 2016 года собственник участка при обращении в Администрацию района с заявлением о предоставлении разрешения на строительство в целях строительства объекта индивидуального жилищного строительства с приложением копий всех необходимых документов, а именно градостроительного плана земельного участка, схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства, постановления об утверждении градостроительного плана земельного участка, получил отказ Администрации.

В качестве основания отказа Администрации района со ссылкой на пункт 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ указано, что в случае строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства, выдача разрешения на строительство не требуется.

Также в соответствии с уведомлением об отказе в выдаче разрешения на строительство указано, что, исходя из понятий садового и дачного земельного участка, приведенных в статье 1 Федерального Закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 №66-ФЗ, возведение индивидуальных жилых домов на садовых и дачных земельных участках не допускается. Также указано, что согласно пункта 1 ст.78 Земельного кодекса РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей и т.д.

Таким образом, собственнику земли официально сообщили, что на землях сельскохозяйственного назначения ничего строить нельзя, можно только выращивать картофель и т.п.! 

Подготовка к судебному разбирательству.

Готовясь к предстоящему судебному спору, было определено, что ссылка Администрации на то, что исходя из понятий садового и дачного земельного участка, приведенных в статье 1 Федерального Закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15. 04.1998 №66-ФЗ, возведение индивидуальных жилых домов на садовых и дачных земельных участках не допускается, не соответствует закону.

Так абзац 2 статьи 1 названного Федерального закона от 15.04.1998 №66-ФЗ Постановлениями Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 N 7-П и от 30.06.2011 N 13-П признан частично не соответствующим Конституции РФ.

Что касается абзаца 4 статьи 1 Федерального закона от 15.04.1998 №66-ФЗ, то в соответствии с ним, дачный земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

В соответствии с Постановлением главы Администрации района видом разрешенного использования указанного земельного участка является жилые дома на садово-огородных и дачных земельных участках, что полностью согласуется с требованиями п. 2 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ о том, что применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Необоснованной также посчитали и ссылку администрации при отказе в выдаче разрешения на строительство на п.1 части 17 ст.151 Градостроительного кодекса РФ, которая гласит, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае: строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства.

Так как данная формулировка не позволяет уяснить смысл того, о чём же всё-таки идёт речь, исходя из буквального толкования написанного и с учетом взаимосвязи с другими пунктами названной части, ясно, что речь в данном пункте идёт именно о гараже, но не о жилом доме. Однако сразу понятно, что в любом случае данная норма должна применяться во взаимосвязи другими нормами законодательства.

Этому корреспондирует также Письмо Минэкономразвития № Д23и-4285 от 9 сентября 2016 г. относительно государственного кадастрового учета объектов индивидуального жилищного строительства, в котором ясно и недвусмысленно указано, что с учетом положений статьи 1 Закона № 66-ФЗ, части 9, пункта 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации:

— на садовом земельном участке может быть создано только жилое строение;

— на дачном земельном участке по усмотрению правообладателя допускается осуществление строительства либо объекта индивидуального жилищного строительства, либо жилого строения;

— получение разрешения на строительство в целях строительства жилого строения на садовом, дачном земельном участке не требуется;

— для строительства объекта индивидуального жилищного строительства получение разрешения на строительство обязательно.

Замечу, что это официальная позиция (разъяснение) органа, территориальные органы которого и правомочны регистрировать возведенные постройки.

Однако Администрация, отказывая в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома, фактически предлагала собственнику совершить самовольную постройку, но в случае постройки индивидуального жилого дома без разрешения на строительство, возникнут негативные для собственника последствия, так как отсутствие разрешения на строительство индивидуального жилого дома не позволит получить разрешение на ввод возведенного дома в эксплуатацию, необходимого для регистрации дома как объекта недвижимости в Росреестре, что также не позволит встать жильцам такой постройки на регистрационный учёт после 01.03.2018, а такой объект будет считаться самовольной постройкой и будет подлежать сносу.

На изложенном выше и основывались административные исковые требования к администрации района о признании отказов незаконными и обязании выдать разрешение на строительство.

Особенности судебного разбирательства.

Интересно, что уже перед вторым заседанием, административный истец взял у своего соседа, который пошёл на поводу администрации и построил ИЖД без разрешения, после чего решил его зарегистрировать в установленном законом порядке, копию официального отказа Росреестра в регистрации объекта недвижимости по причине отсутствия разрешения на строительство. Данный отказ был приобщен, как имеющий непосредственное отношение к делу, приведена необходимая аргументация. Отказ, конечно, вполне обоснованно не получил силу доказательства, ведь он был адресован совершенно другому лицу, но суд, естественно, обратил на это внимание.

Итогом судебного разбирательства стало полное удовлетворение административных исковых требований.

особенности оформления услуги. Судебная практика в случае отказа продления разрешения на строительство по Градостроительному кодексу

После получения разрешительной документации многие застройщики или частные лица затягивают с началом строительных работ. При этом они забывают, что выданные бумаги имеют срок действия, который составляет 3 года для ИЖС, или период, установленный проектной документацией для остальных объектов. В такой ситуации многие игнорируют переоформление и продолжают строительство без повторного прохождения процедур. В результате нарушители нарываются на штрафные санкции и другие проблемы с уполномоченными органами. Как поступить, если закончилось разрешение на строительство, что делать? Единственное решение — продление или получение новой разрешительной документации. Как быть? Что говорит судебная практика?

Известно, что по законодательству строительная компания вправе прийти в уполномоченный орган и подать заявку о периоде действия одобрительной документации. При этом бывают ситуации, когда административные органы отказывают в предоставлении услуги или отменяют уже выданное раньше разрешение. В том или ином случае строительной компании приходится обращаться в суд для защиты собственных прав.

В ГрК РФ (в статье 5) легко найти нюансы продления просроченного разрешения на строительство. Причины таких действий должны подтверждаться на официальном уровне, чтобы избежать отказа от уполномоченных органов. Оптимальный вариант — передать документацию, свидетельствующую о начале строительных работ. После этого сотрудники уполномоченной структуры приступают к изучению оснований для продления.

При возникновении препятствий, не позволяющих застройщику приступить к работам, вероятность отказа минимальна. Но это актуально при условии, если причины возникших проблем не зависели от строительной компании. Многие считают, что недостаток финансирования — достаточная причина для замораживания стройки. Это не так. При наличии такого объяснения автоматическое продление разрешения на строительство, если оно просрочено, исключено.

Тонкости оформления

Несмотря на прозрачность законодательства, многие застройщики не знают, что делать, если просрочено разрешение на строительство. Для начала стоит прийти в уполномоченный орган архитектуры и подать заявку. Сделать это можно лично, через Интернет или МФЦ (при наличии такой услуги). Если исходить из ГрК РФ заявителям доступно продление срока действия в автоматическом режиме на 1,5 года и более. Допускается продолжение работ по строительству и восстановлению в течение 10 суток с момента появления обстоятельств, не дающих закончить работы.

Если срок разрешения на строительство истек, заявитель с большой вероятностью получит отказ в продлении. По законодательству застройщик должен предупредить о намерении за 60 суток и не позже. Кроме заявки подается пакет разрешительной документации.

Что касается заявления, оно оформляется по стандартной форме. Здесь жесткие требования отсутствуют, но некоторые нюансы должны быть отражены в документации:

  • Орган, куда передается заявка.
  • Реквизиты гражданина (физлица) или компании.
  • Сведения о проектно-сметной документации.
  • Информация о государственном контракте и допуске.
  • Данные о субъекте, ответственном за выполнение строительных работ.

В заявлении также указывается день выданного разрешения, номер и подпись.

Какие бумаги потребуются?

Если срок разрешения на строительство истек, придется заново проходить процесс оформления и собирать необходимый пакет бумаг. В случае продления ситуация проще. Требуется передать в уполномоченную структуру паспорт, первоначальные бумаги по строительству и акт состояния работ. Если же установленный период закончился, потребуется ГПЗУ, правоустанавливающая документация на землю, а также планировочная схема ЗУ.

Отказ

Как отмечалось, в случае истечения срока действия разрешения на строительства заявитель с большой вероятностью получает отказ. Это возможно и в иных ситуациях, если человек передал неполный пакет бумаг, в документации имеют место несоответствия или она заполнена некорректно (с ошибками). В случае отказа (вне зависимости от причины) остается идти в судебный орган и передавать иск для защиты интересов.

Наиболее сложная ситуация, когда приехавшая на участок комиссия обнаружила отсутствие какой-либо деятельности. В такой ситуации вероятность продления равна нулю. Единственное решение — оформлять разрешение заново с учетом действующих правил и установленного регламента. В случае если документы по одобрению просрочены, но стройка уже ведется, вероятность продления все-таки существует. Но здесь имееься ряд нюансов, о которых поговорим ниже.

Что говорит судебная практика?

По законодательству (ГрК РФ, статья 51, части 20) период действия разрешения можно продлить, если заявитель предупредил уполномоченную структуру о своем намерении за 60 суток и более. Если срок, одобряющий начало строительства закончился, или застройщик так и не приступил к выполнению задач, вероятность отказа близится к 100%.

Если заявку о продлении подается строительная компания, которая привлекает покупателей по ДДУ, к заявке прикладываются соглашение о поручительстве со стороны банковского учреждения. Такой документ играет роль гарантии на случай, если застройщик по какой-либо причине не справится с взятыми на него обязательствами.

Таким образом, для успешного продления одобрительной документации необходимо:

  • Передать заявку в срок до 60 суток до завершения действия переданного ранее разрешения.
  • Начать строительство до передачи заявления.

Если упомянутые правила нарушены, к примеру, срок действия документа истек, или работы по возведению объекта не начаты, разрешение на строительство не выдается.

Бывают ситуации, когда административный орган отказывает по иной причине. К примеру, не удается продлить период действия разрешительной документации из-за отсутствия бумаг о начале строительства. Иногда требуется документация, подтверждающая приемку выполненных работ по 0-му циклу или о наличии затрат. В такой ситуации можно обратиться в судебный орган для защиты интересов. При этом дело можно выиграть, если подтвердить документально факт начала строительных работ. Подтверждением может быть передача спутниковых снимков.

В рассмотренном выше случае судебный орган стал на сторону строительной компании. В результате застройщику удалось доказать, что в виде подтверждения могут использоваться любые документы, подтверждающие факт начала строительных работ.

Что в итоге?

Если исходить из судебной практики, когда закончился срок разрешения на строительство или застройщик не вложился в 60-дневный период, это не является достаточным основанием для отказа. Что касается случаев, когда строительная компания не начала возведение объекта, отказ выдается почти во всех случаях.

Отдельного внимания заслуживают ситуации, когда просрочено разрешение на строительство частного дома или иного объекта. Рассмотренные случаи показывают, что даже при начале строительства одобрительная документация часто не продляется. Уполномоченные органы ссылаются на тот факт, что срок действия закончился, а продление срока в законодательстве не предусмотрен.

Здесь возникает противоречивая ситуация. С одной стороны, реальных оснований для отказа в выдаче разрешения нет, а с другой — застройщик нарушил 60-дневный срок. Большое значение имеет и тот факт, когда закончился срок действия одобрительной документации.

Что касается отмены разрешения, этот процесс вероятен в редких случаях. По законодательству местные органы власти не вправе одобрять или отказывать в выдаче разрешительной документации по собственной инициативе. С учетом действующих правил разрешение на строительство может быть отменено в таких ситуациях:

  • Принудительное прекращение права владения ЗУ.
  • Отказ от права владения или иных прав в отношении надела.
  • Расторжение арендного соглашения.
  • Приостановка прав пользования ЗУ, которое выдано для начала строительных или реконструкционных работ.

Таким образом, уполномоченные структуры вправе отказать в продлении периода действия разрешения. При этом нарушение 60-дневного срока (просрочка) не является достаточным основанием, чтобы отказать в продлении. Если же этот фактор совмещается с отсутствием строительных работ, продление исключено. Все процедуры придется проходить заново.

С. С. Кислов
эксперт журнала «Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение»

Известно, что закон позволяет застройщику обратиться в уполномоченный орган с просьбой о продлении срока действия разрешения на строительство. При этом нередки случаи, когда администрация принимает решение об отказе. Бывает и так, что орган власти отменяет ранее выданное разрешение на строительство. В обоих случаях (отказ в продлении и отмена) застройщика ждут долгие судебные тяжбы. Полагаем, сформулированные на уровне Верховного суда правовые позиции окажутся полезными для застройщиков, попавших в столь затруднительные ситуации.

Продлить нельзя отказать

В соответствии с ч. 20 ст. 51 ГрК РФ срок действия разрешения на строительство может быть продлен соответствующим органом, выдавшим разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за 60 дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления. Если заявление о продлении срока действия разрешения на строительство подается застройщиком, привлекающим на основании договора участия в долевом строительстве, преду­сматривающего передачу жилого помещения, денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, к такому заявлению должен быть приложен договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве или договор страхования гражданской ответственности лица, привлекающего денежные средства для долевого строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (застройщика), за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

Исходя из данной формулировки по общему правилу (если «оставить за кадром» специфику жилищного строительства на основании ДДУ) для продления разрешения на строительство необходимо:

– подать заявление не менее чем за 60 дней до истечения срока действия ранее выданного разрешения;

– начать строительные работы до подачи такого заявления.

Оба ли этих условия должны выполняться одновременно? Правомерен ли отказ в продлении, если застройщик нарушил срок подачи заявления или, наоборот, подал заявление своевременно, но не приступил к выполнению работ?

В правоприменительной практике по обозначенной проблеме выработано следующее решение. В части 20 ст. 51 ГрК РФ установлено одно основание для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство: если строительство не было начато до истечения срока действия разрешения. Подача заявления менее чем за 60 дней до истечения срока действия разрешения не предусмотрена ГрК РФ в качестве основания для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство. Соответственно, если строительство объекта начато в период действия разрешения на строительство, которое не отменено и не признано недействительным (незаконным), у уполномоченного органа нет оснований для отказа в продлении срока его действия. Такая позиция представлена в Определении ВС РФ от 04.05.2016 № 136-ПЭК16 по делу № А63-11027/2013, постановлениях АС МО от 01.08.2016 № Ф05-10272/2016 по делу № А41-79925/15, ФАС ДВО от 15.12.2013 № Ф03-6140/2013 по делу № А51-7498/2013, Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2016 № 09АП-28920/2016 по делу № А40-62700/16, Десятого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2016 № 10АП-7448/2016 по делу № А41-106633/15, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2016 № 08АП-8211/2016 по делу № А46-2430/2016 и др.

Обратите внимание

Случается, что администрация, отказывая в продлении срока действия разрешения на строительство, ссылается на представление застройщиком ненадлежащих документов, подтверждающих начало выполнения работ по строительству объекта. Например, как следует из Постановления АС МО от 01.08.2016 № Ф05-10272/2016 по делу № А41-79925/15, организация приложила к заявлению о продлении разрешения на строительство справки о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3 и акты о приемке выполненных работ по форме КС-2, свидетельствующие о завершении подрядчиком работ по нулевому циклу строительства. Уполномоченный орган отказал в продлении разрешения на строительство, указав на то, что не было представлено официальное подтверждение начала работ по строительству объекта капитального строительства.

Обратившись в суд, застройщик дополнительно представил в материалы дела акт обследования технического состояния объекта незавершенного строительства и приложенные к нему фотографии объекта (8 штук), а также спутниковый снимок с сайта карты.яндекс.ру.

Встав на сторону застройщика, арбитры указали: ч. 20 ст. 51 ГрК РФ не установлено, какие именно документы должны быть представлены в подтверждение начала строительства. Из этого следует, что такими документами могут быть любые документы (акты, договоры подряда и т. д.), свидетельствующие о том, что строительство ведется. Уполномоченный орган незаконно не принял формы КС-2 и КС-3 как доказательства начала строительства.

Итак, мы выяснили, что подача заявления менее чем за 60 дней до истечения срока действия разрешения на строительство не является достаточным основанием для отказа в продлении разрешения. А вот то обстоятельство, что застройщик не начал работы по строительству, влечет безусловный отказ в продлении ранее выданного разрешения на строительство. Далее ответим на вопрос: является ли законным отказ в продлении разрешения, если строительные работы начаты, но заявление в уполномоченный орган застройщик подал после того, как истек срок действия разрешения на строительство.

Такая ситуация рассматривалась в постановлениях АС ЗСО от 15.12.2015 № Ф04-27933/2015 по делу № А46-4326/2015 и Второго арбитражного апелляционного суда от 29.08. 2016 по делу № А82-18126/2015. Сразу скажем, что в первом случае арбитры приняли решение в пользу застройщика, во втором – признали действия администрации законными. Как такое возможно?

Из постановления АС ЗСО следует, что застройщик обратился в департамент с заявлением о продлении разрешения на строительство через два дня после того, как истек срок его действия. Несмотря на то, что застройщик указал на 90%-ю готовность объекта, уполномоченный орган отказал в продлении разрешения, сославшись на то, что оно является недействующим, поскольку срок его истек, а продление срока действия недействующего разрешения на строительство законодательством не предусмотрено.

Удовлетворяя требование застройщика, судьи исходили из того, что указанное департаментом основание для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство не предусмотрено действующим законодательством, поэтому оспариваемый отказ нарушает права организации.

Важно, что судья ВС РФ не нашел оснований для передачи данного дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного суда для пересмотра (Определение от 18. 04.2016 № 304-КГ16-2723). Тем самым судья Верховного суда фактически признал обоснованной позицию АС ЗСО.

А вот в принятом не в пользу застройщика Постановлении Второго арбитражного апелляционного суда по делу № А82-18126/2015 обстоятельства были иными, что и позволило суду отказать застройщику, отклонив его ссылки на судебную практику, согласно которой подача заявления менее чем за 60 дней до истечения срока действия разрешения не предусмотрена ГрК РФ в качестве основания для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство.

Итак, в январе 2008 года организации было выдано разрешение на строительство, срок действия которого истекал в июле 2010 года.

В декабре 2013 года (то есть через 3,5 года после окончания срока действия разрешения) застройщик зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 11%.

В ноябре 2015 года (то есть еще через два года) организация обратилась в администрацию с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство, приложив проект организации строительства, предполагающий окончание строительства в течение 33 месяцев.

Уполномоченный орган отказал в продлении разрешения на строительство, указав на нарушение срока, установленного ч. 20 ст. 51 ГрК РФ, и предложив застройщику обратиться за получением нового разрешения.

Арбитры отметили: организация обратилась за продлением разрешения спустя более пяти лет после окончания срока его действия. Застройщик не представил доказательств обращения в уполномоченный орган с таким заявлением до даты истечения срока действия разрешения. Следовательно, застройщик утратил предусмотренное законом право на продление срока действия разрешения на строительство.

ГрК РФ не содержит оснований для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство по причине того, что заявление было подано застройщиком с нарушением срока его подачи (то есть не менее чем за 60 дней до истечения срока действия разрешения). Однако в данном случае имеет место не просто нарушение срока для обращения с заявлением о продлении действующего разрешения на строительство. Общество требует продлить в судебном порядке действие разрешения, срок которого истек пять лет назад. В такой ситуации (при непредставлении заявителем доказательств уклонения уполномоченного органа от выдачи разрешения (противоправного бездействия администрации) либо наличия иных обстоятельств, препятствовавших организации своевременно обратиться с соответствующим заявлением) продление срока действия разрешения на основании ч. 20 ст. 51 ГрК РФ недопустимо. Исходя из смысла положений градостроительного законодательства возможно продление только действующего разрешения на строительство. После истечения срока действия разрешения на строительство может быть выдано только новое разрешение.

Таким образом, пропуск срока обращения с заявлением о продлении разрешения при уже начатом строительстве объекта не является безусловным основанием для отказа в продлении срока действия разрешения. Единственным обстоятельством, исключающим такое продление, является отсутствие начатого строительства объекта к моменту истечения срока действия разрешения на строительство. Поэтому судьи встанут на сторону застройщика, представившего заявление менее чем за 60 дней до окончания срока действия разрешения.

В случае, когда уполномоченный орган отказал в продлении разрешения на строительство, сославшись на то, что заявление подано после истечения срока его действия, исход судебного разбирательства будет зависеть от конкретных обстоятельств. Прежде всего, арбитры будут оценивать добросовестность действий застройщика, который в любом случае не лишен возможности обратиться с заявлением о выдаче нового разрешения на строительство.

Обратите внимание

Уполномоченный орган, выдавший разрешение на строительство, при рассмотрении заявления застройщика о продлении срока действия разрешения обязан проверить, начато ли строительство (реконструкция) объекта. Поэтому представление застройщиком недостоверной информации о выполнении работ обернется отказом в продлении разрешения.

Например, как следует из Постановления АС СЗО от 27.10.2014 по делу № А56-68046/2013, организация сообщила о выполнении:

– 100% земляных работ;

– 90% работ по созданию фундамента;

– 20% работ по прокладке инженерных сетей;

– 10% работ по возведению каркаса здания.

Между тем согласно акту осмотра строительные работы на земельном участке не велись.

При таких обстоятельствах арбитры решили, что организация при подаче заявления о продлении срока действия разрешения на строительство представила сведения, не соответствовавшие действительности, что было установлено по итогам проверки. Как результат – отказ в продлении разрешения был признан обоснованным. Причем судья ВС РФ не нашел оснований для пересмотра дела (Определение от 12.03.2015 по делу № 307-ЭС15-223).

Случается, что у застройщика возникает необходимость внесения изменений в проектную документацию, а иногда технико-экономические показатели будущего объекта меняются настолько, что приходится разрабатывать новую проектную документацию. В подобных ситуациях застройщику следует обращаться в уполномоченный орган не за продлением разрешения на строительство, а за выдачей нового разрешения на строительство объекта, имеющего другие технические параметры. Соответственно, застройщику не удастся доказать, что отказ в продлении разрешения является незаконным. Данная позиция выражена в Определении ВС РФ от 23.05.2016 № 308-ЭС16‑4400 по делу № А63-367/2015, в котором отмечено, что застройщик не лишен возможности обратиться в установленном порядке с заявлением о выдаче нового разрешения на строительство, представив документы, предусмотренные ст. 51 ГрК РФ.

Отмена разрешения на строительство возможна только в исключительных случаях

Как справедливо отмечено в Постановлении АС ПО от 20.05.2015 № Ф06-21841/2013, Ф06-22926/2015, Ф06-23424/2015 по делу № А55-15700/2014, ст. 48 Федерального закона об общих принципах организации местного самоуправления действительно предусматривает право органов местного самоуправления или должностных лиц местного самоуправления, принявших (издавших) соответствующий муниципальный правовой акт отменять либо приостанавливать муниципальные правовые акты. Вместе с тем из положений указанного закона в совокупности следует, что отменен или приостановлен органом местного самоуправления может быть не любой ненормативный акт, а лишь не соответствующий действующему законодательству (!).

Обязанность доказывать соответствие оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличие у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельства, послужившие основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган, который принял акт (ч. 5 ст. 200 АПК РФ).

При этом нарушение прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности в силу ст. 65 АПК РФ должен доказать заявитель (обратившееся в суд лицо).

Таким образом, закон не предоставляет органам местного самоуправления права по собственному усмотрению принимать и отменять ранее принятые документы. Этот вывод в полной мере распространяется и на случаи, связанные с выдачей и отменой разрешений на строительство.

В соответствии с ч. 21.1 ст. 51 ГрК РФ действие разрешения на строительство прекращается (на основании решения соответствующего органа) в случае:

1) принудительного прекращения права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

2) отказа от права собственности и иных прав на земельные участки;

3) расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки;

4) прекращения права пользования недрами, если разрешение выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

Судебная практика исходит из того, что по смыслу приведенной нормы, которая носит императивный (не допускающий выбора) характер, орган местного самоуправления, выдавший застройщику разрешение на строительство, вправе принять решение о прекращении действия (аннулировании, отмене) этого разрешения только при наличии хотя бы одного из перечисленных выше оснований. Перечень таких оснований является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Следовательно, если постановление об отмене разрешения на строительство не содержит ссылок на ч. 21.1 ст. 51 ГрК РФ, действия администрации незаконны (при условии, что разрешение на строительство было выдано с соблюдением установленных требований). Такая позиция выражена, в частности, в определениях ВС РФ от 01.09.2016 № 306-КГ16‑10277 по делу № А12-33006/2014, от 14.09.2015 № 306-КГ15‑10973 по делу № А55-15700/2014, от 08.09.2015 № 306-КГ15‑10973 по делу № А55-15700/2014 и т. д.

При этом не имеет значения довод администрации о том, что отмена разрешения на строительство связана с получением протеста прокуратуры. Например, в Постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2016 № 07АП-6957/2016 по делу № А45-27192/2015 отмечено: из оспариваемого постановления следует, что разрешение на строительство отменено в связи с протестом прокуратуры города. Иных оснований отмены или ссылок на конкретные нормы права в постановлении не указано. При таких обстоятельствах постановление об отмене разрешения на строительство является незаконным.

Некоторые выводы

Уполномоченный орган вправе отказать в продлении срока действия разрешения на строительство, которое не отменено и не признано недействительным (незаконным), только в том случае, когда застройщик не приступил к выполнению работ. Нарушение застройщиком срока подачи заявления (менее чем
за 60 дней до истечения срока действия разрешения) не является самостоятельным основанием для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство.

Выданное с соблюдением положений ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство может быть отменено только в исключительных случаях, закрытый перечень которых содержится в ч. 21.1 названной статьи. Следовательно, если постановление об отмене разрешения на строительство не содержит ссылок на данную норму, действия администрации незаконны.

Федеральный закон от 06.10.2013 № 131‑ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Любой собственник земельного участка, предназначенного для строительства, задумывается о том, с чего начать стройку .

Практика показывает, что первое, о чем должен задуматься владелец участка — вовсе не фундамент, не внешний вид и даже не план здания.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам бесплатной консультации :

Главное, что должен сделать собственник перед началом строительства — это получить разрешение на него . Кто выдает разрешение на строительство?

Что делать, если не приходят квитанции на оплату налога на приватизированную квартиру? узнайте прямо сейчас.

Для чего нужно?

Разрешение на строительство — документ, необходимый для строительства и ввода в эксплуатацию жилых и нежилых помещений.

Даже если дом находится в стадии строительства или уже построен, разрешение на строительство — необходимый акт для ввода объекта в правовое поле и защиты прав собственника.

Строительство можно осуществлять и без разрешения, но в этом случае будет тяжело зарегистрировать право собственности на объект и подключить его к инженерным сетям.

Лица, ведущие строительные работы без соответствующего разрешения, несут административную ответственность и облагаются штрафом.

Какими законами регламентируется?

Порядок выдачи разрешений на строительство регламентируется большим количеством законов , постановлений и иных актов.

Главный правовой акт, регулирующий выдачу и осуществление строительства — Градостроительный кодекс РФ .

К другим важным законам и актам относятся:

  • ФЗ №191 «О введении в действие Градостроительного кодекса» статья 51;
  • ФЗ №210 «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг»;
  • приказ Министерства строительства России №117 «Об утверждении формы разрешения на строительство»;
  • постановления правительства РФ №840 от 16.08.2012 года, №1038 от 18.11.2013 года, №92 от 06.02.2012 года.

О том, должны ли пенсионеры платить налог на приватизированную квартиру, узнайте из нашей .

В каких случаях не требуется?

На какие объекты не требуется получать разрешение на строительство? Можно не получать данное разрешение, если :

Кроме того, при строительстве дачного или садового дома также не требуется получение разрешения, так как садовые товарищества и дачные кооперативы являются юридическими лицами .

Местные власти могут устанавливать положения, при которых не требуется получать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию, например:

  • переустройство нежилых зданий;
  • устройство проемов в перекрытиях, в том числе сооружение дополнительных лестниц;
  • устройство новых и заделка имеющихся оконных проемов и другие случаи, регламентируемые местными органами власти.

Что включает реестр действующих разрешений?

После того, как получено разрешение на строительство, земельный участок вносится в реестр действующих разрешений на строительство, который включает в себя:

  • наименование объекта строительства;
  • номер разрешения на строительство;
  • дату выдачи и срок действия разрешения;
  • орган, выдавший разрешение на строительство;
  • адрес объекта;
  • наименование застройщика (название компании-застройщика или иного юридического лица, осуществляющего строительство, либо паспортные данные физического лица).

Реестр действующих разрешений на строительство находится в открытом электронном или ином доступе.

Какой орган выдает?

Кто выдает? Обычно разрешение на строительство выдается администрацией муниципального района или иного муниципального образования, на территории которого располагается земельный участок.

Разрешение на строительство выдается соответствующим министерством или региональными органами в случаях:

На основании каких документов?

Разрешение на строительство выдается на основе пакета документов, предоставленных собственником земельного участка или его доверенным лицом.

Для ИЖС требуются :

При иных видах строительства кроме вышеназванных документов требуется:

  • проектная декларация;
  • положительное заключение на проектную декларацию;
  • документы, удостоверяющие право юридического лица выдавать такие заключения (если заключение выдано негосударственным органом).

Образец заявления на получение разрешения на строительство.

Как составить и подать заявление?

Заявление на строительство составляется в письменной форме, к нему прилагается необходимый пакет документов. Заявление подается либо в орган, ответственный за выдачу разрешений на строительство, либо в территориальное отделение МФЦ .

Бланк заявления можно получить при личном обращении в МФЦ, скачать на сайте gosuslugi.ru или на официальном сайте администрации муниципального образования.

Орган, ответственный за выдачу разрешений, рассматривает заявление в срок до 10 дней, после чего выносит положительное или отрицательное решение. Отказ в разрешении на строительство можно обжаловать в суде. Разрешение на строительство выдается бесплатно.

Срок действия

Сроки действия разрешения установлены Градостроительным кодексом РФ, но могут быть изменены законами и постановлениями субъектов РФ.

Срок действия разрешения на ИЖС составляет 10 лет .

При этом в Москве и Московской области разрешение действует в течение 3 лет , до истечения которых должна пройти приемка в эксплуатацию объекта.

При строительстве объектов, не относящихся к объектам ИЖС, срок действия разрешения устанавливается проектной декларацией , в ней указывается время, к которому объект должен быть построен и введен в эксплуатацию.

Если в течение действующего срока закончить строительство не удалось, то можно получить продление (пролонгацию) сроков действия разрешения.

Максимальное время действия пролонгации составляет 3 года , в течение которых требуется закончить строительство и ввести объект в эксплуатацию. Как продлить?

Для продления разрешения на строительство понадобится следующий пакет документов:

  • разрешение на строительство, полученное ранее;
  • паспорт;
  • акт о состоянии стройки;
  • заявление на продление срока действия разрешения.

Важным фактором является начало возведения строительного объекта на земельном участке . Если в течение времени действия разрешения строительство не начиналось, то в продлении разрешения будет отказано.

Акт о состоянии стройки удостоверяет факт, что строительство начато .

Акт выдает комиссия, заявление на приезд которой подается в администрации муниципального образования.

Другим немаловажным фактором для продления является срок подачи заявления на продление .

Документы и заявление требуется подать минимум за 10 дней до окончания действия разрешения, в обратном случае в пролонгации может быть отказано .

Что делать, если закончился?

Сколько раз можно продлевать разрешение на строительство?

В случае, если срок действующего разрешения на строительство закончился, а строительство не начиналось, то в продлении будет отказано.

Если строительство объекта начато, то у застройщика есть 2 варианта действия :

  1. Застройщик может получить новое разрешение на строительство с прохождением всех процедур заново.
  2. Застройщик (собственник) имеет право обратиться в суд с иском к органу, выдающему разрешения. Практика показывает, что суды часто встают на сторону застройщика и обязывают органы власти муниципального образования продлевать разрешения.

Российское законодательство довольно лояльно относится к застройщикам ИЖС, сроки их разрешений на строительство увеличены до 10 лет и не ограничены проектной декларацией.

При строительстве многоквартирных домов и застройке, осуществляемой юридическими лицами , условия намного строже, для получения разрешения требуется намного больше времени и потраченных усилий.

О том, как получить разрешение на строительство, вы можете узнать из видео:

Приветствую, друзья! Приношу свои извинения, что давно не писал на блог. Но с сегодняшнего дня обещаю исправиться в лучшую сторону и радовать вас новыми статьями почаще. Честно, я это пишу больше для себя — так сказать некая мотивация. Но дальше будет намного интереснее, ведь на дворе уже осень, а это значит больше времени дома за компьютером.

И так, поговорим мы сегодня о разрешении на строительство, о процедуре продления и внесения изменений. Все это муторно и не понятно для большинства людей. Я и сам, честно говоря, чуть не засыпал на первых порах читая градостроительный кодекс. Но осознание приходит со временем.

Для удобства прилагаю в самом начале статьи образцы и бланки заявлений, перечень документов. Пользуйтесь на здоровье, но не забывайте делиться статьей в социальных сетях.

А ведь многие даже не знают, что строительство объекта капитального строительства можно начинать только после оформления разрешения на строительство. Даже если вы строите на собственном земельном участке, даже если строите индивидуальный жилой дом (ИЖС). И никакая дачная амнистия (касается ИЖС) не отменяет необходимость оформления разрешения на строительство.

Сама формулировка понятия разрешения на строительство приведено в ч. 1 ст. 51 ГрК РФ.

И запомните, друзья, если вы собрались строить объект капитального строительства, то разрешение на строительство нужно оформлять почти всегда. А в каких случаях оно не требуется описано в ч. 17 ст. 51 ГрК РФ.

Думаю, не лишним будет если я приведу понятие «объект капитального строительства». А для этого надо познакомиться с ч. 10 ст. 1 ГрК РФ:

Ну вот, слегка и познакомились с сегодняшней темой статьи. Если что то не поняли смело спрашивайте в комментариях.

Оформление

Друзья, кто сталкивался с оформлением разрешения на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства прекрасно понимает, что это адский труд и не всем он под силу. Но в градостроительном кодексе и в административных регламентах органов, выдающих этот документ, все шаги оформления довольно простые и быстрые. Но…

Начнем с того, что вы должны тщательно ознакомиться с 55 статьей Градостроительного кодекса и также для удобства можете почитать приведенный здесь . Прочитайте все внимательно, там много полезного по данной теме.

  • Во первых, вы должны определиться в какой орган вам необходимо обратиться с заявлением на выдачу разрешения на строительство. В большинстве случаев разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, что указано в ч. 4 ст. 51 ГрК РФ. Но есть некоторые исключения, которые приведены в ч. 5 и ч. 6 ст. 51 ГрК РФ. Здесь я не буду приводить выдержки из этой статьи, вы можете ознакомиться с ними сами.
  • Во вторых, после того как определились к кому обращаться надо подготовить заявление о выдаче разрешения на строительство. Сам бланк заявления обычно приведен в административном регламенте по выдаче разрешения на строительство, органа, выдающего разрешение. Приведу для вас пример оформленного заявления по образцу администрации г. Чебоксары. . Также можете . Данные образцы приведены с сайта администрации г. Чебоксары. Аналогичные нужные вам бланки вы также можете найти на сайтах ваших муниципальных образований.
  • В третьих надо подготовить перечень документов, необходимых для оформления разрешения на строительство. Этот перечень приведен в ч. 7 ст. 51 ГрК РФ. А ниже приведу для вас перечень документов, взятый с сайта администрации г. Чебоксары:

Также вы можете скачать данный перечень .

После подачи заявления и всех необходимых документов в течении 10 календарных дней вам выдадут разрешение на строительство, либо отказ в выдаче разрешения на строительство. Отказать вам могут лишь в тех случаях если вы не представили все документы строго по перечню, либо при несоответствии представленных документов установленным требованиям.

А как подготовить все документы по перечню поговорим в следующих статьях.

Внесение изменений

Очень часто в процессе строительства приходится вносить изменения в ранее выданное разрешение на строительство. Давайте немного затронем и этот вопрос.

Обычно изменения вносятся при изменении земельного участка (перераспределение, объединение, раздел, перераспределение и т.д.). Какие-либо другие изменения, касающиеся ошибок в наименованиях, характеристиках и т.д. в разрешение на строительство не вносятся, а оформляется новое разрешение на строительство с новым номером.

Для внесения изменений вам необходимо уведомить об этом в письменной форме орган, выдавший вам ранее разрешение на строительство. Также надо приложить документы приведенные в . Но если вы не предоставили документы с перечня, то данные документы администрация должна запросить сама.

После внесения изменений в разрешение на строительство и утверждения данных изменений, а на это уходит 10 дней (согласно закону), об этом вас уведомят в течении 5 рабочих дней. Также об этом уведомят государственный строительный надзор и Россреестр.

Продление

Согласно ч. 19 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства. Но иногда приходится все же продлевать срок действия разрешения на строительство, что указано в ч. 20 ст. 51 ГрК РФ:

Запомните, что за продлением надо обращаться за 60 дней до окончания срока действия разрешения.

Следует отметить, что срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объект капитального строительства сохраняется, за исключением случаев:

Также обращаетесь с определенным в орган, ранее выдавший вам разрешение. Прикладываете определенные документы и вуаля, вам продлевают срок действия разрешения на строительство. Здесь самое трудное как и в оформлении разрешения это подготовить все документы. А это бывает не так просто. Но тут не так все страшно. Также оформленного заявления.

Действие разрешения на строительство может быть прекращен в случаях предусмотренных в ч. 21.1 ст. 51 ГрК РФ.

Разрешение на строительство ИЖС

При оформлении разрешения на строительство индивидуального жилого дома процедура почти такая же, но есть небольшие отличия.

  • Во-первых срок действия разрешения 10 лет.
  • Во вторых перечень документов для оформления по-меньше.

Еще раз повторяюсь, что разрешение на строительство необходимо оформлять при строительстве ИЖС тоже. Многие сталкиваются с тем, что кто то на них жалуется или просто при проведении плановых проверок выясняется, что они осуществляют строительство ИЖС без разрешения на строительство. А это приводит к штрафам согласно ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ.

При этом многие говорят: «А нам сказали, что индивидуальный жилой дом можно оформить в собственность без разрешения на строительство, по дачной амнистии». Все правильно, право собственности на индивидуальный жилой дом вы можете оформить по упрощенной схеме (дачной амнистии) без оформления разрешения на ввод и разрешения на строительство.

Но вся эта упрощенная схема была придумана в свое время для узаконивания и оформления давным давно построенных домов. Правда этим многие пользуются и при строительстве новых домов тоже. Но все это не отменяет необходимости оформления разрешения на строительство и индивидуальных жилых домов тоже.

К тому же эту замечательную «дачную амнистию» все время грозятся прекратить, но все время продлевают.

Ну вот и все, друзья. Кратко рассмотрели вопрос оформления, продления и внесения изменений в разрешение на строительство. А кто сталкивался с данной нелегкой процедурой прошу поделится своими впечатлениями в комментариях.

P.p.s. Друзья, хочу Вам также порекомендовать «Генератор исполнительной документации — Генератор-ИД» от сайта ispolnitelnaya.com . Программа настолько простая и действенная, что сэкономит кучу времени. Всем советую ознакомиться!!!

Одним из самых существенных условий в проектной документации является срок завершения строительных работ. В соответствии с ним выдается разрешение, имеющее свой срок действия. Однако иногда обстоятельства складываются таким образом, что завершить их в указанную дату невозможно.

Как в первый раз, так и в остальные для того, чтобы продлить срок действия разрешительных документов, обращаться нужно в орган архитектуры вашего города. Для этого необходимо должным образом оформить образец заявления с указанием причин, по которым объект не может быть достроен в назначенный изначально день.

Продление разрешения на строительство дома — основания для продления

51-я статья из Градостроительного кодекса оставляет возможность для застройщика продлить официальный допуск к работам. Причины для продления разрешения на строительство дома по Градостроительному кодексу должны быть документально подтверждены.

Чтобы не получить автоматический отказ, следует предоставить акт о том, что стройка была начата. Далее уже будут рассматривать конкретные причины. Если возникли обстоятельства, которые никак не зависят от застройщика, то по закону ему просто не могут отказать. Но законодательство требует, чтобы эти обстоятельства были подтверждены. При этом отсутствие финансирование не считается достаточным основанием, чтобы автоматически продлить срок действия.

Как оформить продление срока действия разрешения на строительство?

Чтобы оформить позволение на продолжение строительных работ, рекомендуется обращаться в специальный орган архитектуры. При этом Градостроительный кодекс оставляет возможность продлить срок действия автоматически на полтора года и еще на полтора — если последует соответствующее решение от местных органов.

Для этого следует подавать образец заявления в орган архитектуры вашего города. При этом, если до окончания срока действия разрешительных документов осталось меньше 60 дней, будет точно получен отказ. Кроме заявления, в этот орган необходимо подать расширенный пакет документов.

Образец заявление на продление разрешения на строительство

Сегодня форма заявления о продлении срока действия разрешения на строительство не является обязательной, но некоторые пункты в форме образце должны быть указаны:

  • Куда направляется образец заявления;
  • Максимально возможные реквизиты физического или юридического лица;
  • Информацию о проектно-сметных документах;
  • Данные о госконтракте и свидетельстве о допуске;
  • Сведения о лице, которые отвечает за выполнение работ.

Традиционно в форме образца заявления записывается дата выданного разрешительного документа и его номер, а также ставится подпись.

Продление разрешения на строительство по градостроительному кодексу — список документов

Чтобы продлить допуск к строительным работам на объекте, Градостроительный кодекс требует от граждан предоставить в уполномоченный орган:

  • Паспорт гражданина;
  • Первоначальные официальный бумаги по стройке;
  • Акт о состоянии строительных работ.

Пакет документов прилагается к основной официальной бумаге — образцу заявления.

Регламент продления срока действия разрешения на строительство дома по Градостроительному кодексу

В регионах продление разрешения на строительство незавершенного объекта может осуществляться с определенными отличиями.

Сначала прописываются основные положения, среди которых — цель разработки регламента. В нем также записывается, какой орган предоставляют услугу — например, управление градостроительства. Состав, точная последовательность процедур и требования также упоминаются в тексте регламента.

Отказ в продлении срока действия разрешения на строительство — что делать?

Отказ может быть выдан, если заявитель не собрал полный пакет документов по объекту. Если же образец заявления поступил в уполномоченный орган менее, чем за 60 дней до окончания строительных работ, то тоже в итоге будет получен отказ. Также основание для отказа — факт о том, что эти работы еще не были начаты.

При отказе по любой причине следует обращаться в суд, подавая иск по установленной форме. Градостроительный кодекс не предоставляет исчерпывающей информации по этому вопросу, потому грамотные юристы могут развернуть дело в пользу клиента.

Судебная практика в случае отказа продления разрешения на строительство по Градостроительному кодексу

Судебная практика установила много интересных фактов. Например, благодаря судебной практике ФАС из Дальневосточного округа стало понятно, что изменения в архитектурных проектах не должны стать основанием для отказа.

Кроме того, в судебной практике было определено, что только абсолютно не начатые работы могут стать точной причиной для того, чтобы отказать заявителю. А вот пропуск сроков в судебной практике не считается полноценной причиной для отказа.

: :: Решения Апелляционного суда Калифорнии :: Прецедентное право Калифорнии :: Законодательство Калифорнии :: Законодательство США :: Justia

[Граждан. № 20379. Первый р-н, отд. Два. 21 ноября 1963 г.]

КЕЙ ЭЛЛИС, истец и апеллянт, против ГОРОДСКОГО СОВЕТА ГОРОДА БЕРЛИНГЕЙМ и др., Ответчики и ответчики.

АДВОКАТ

Эдит Б. Тейлор для истца и апеллянта.

Burress Karmel для ответчиков и ответчиков.

МНЕНИЕ

Сапожник, П.J.

Это апелляция истца Кей Эллис на решение об отказе в возмещении ей ущерба в рамках иска, в котором она добивалась и добилась выдачи императивного судебного приказа.

Истец подал иск для получения судебного приказа о выдаче разрешения на строительство плавательного бассейна, а также для получения возмещения убытков, понесенных в результате отказа ответчиков в выдаче разрешения в более ранний срок. Ответчиками были городской совет города Берлингейм, отдельные члены указанного органа, городской прокурор, городской управляющий, строительный инспектор и Департамент общественных работ города Берлингейм.фн. 1 Дело поступило на слушание 14 декабря 1959 г. Суд первой инстанции отложил рассмотрение вопроса о возмещении убытков и сначала определил, следует ли выдать императивное постановление. Ответчики в начале судебного разбирательства «устно возражали» в целом против иска истца о возмещении ущерба. Суд первой инстанции поддержал возражение с разрешением на внесение поправок, а затем приступил к заслушиванию доказательств, касающихся выдачи судебного приказа. 18 марта 1960 года суд выдал безапелляционный приказ о выдаче разрешения на строительство, о котором молились.28 марта 1960 г. ответчики подали заявление на иск, в котором указывалось, что разрешение было выдано должным образом.

Между тем, 19 января 1960 г. истец подала свое первое исправленное ходатайство относительно аспекта дела о возмещении убытков, а 17 февраля 1960 г. подала второе исправленное ходатайство. Во второй исправленной петиции истца изложены четыре причины иска о возмещении ущерба: первая основана на небрежном неисполнении ответчиками министерского действия; второй — по небрежности ответчиков, не выполнивших дискреционных действий; в-третьих, при умышленном, умышленном, произвольном и злонамеренном отказе подсудимых от совершения министерского действия; и четвертый — в случае преднамеренного, умышленного, произвольного и злонамеренного отказа ответчиков совершить дискреционное действие. Ответчики возражали против [222 Cal. Приложение. 2d 494] вообще ко всем четырем причинам действия. Возражение было поддержано без разрешения на внесение поправок в отношении первой, второй и четвертой причин иска. Возражение по третьему основанию иска было отклонено в отношении членов городского совета, городского управляющего и городского строительного инспектора, но поддержано без разрешения на внесение поправок в отношении других ответчиков.

17 мая 1960 года остальные ответчики подали свой ответ на третье основание иска истца, отрицая его существенные утверждения и далее утверждая, что отказ в разрешении на строительство плавательного бассейна был оправдан на том основании, что истец отказался прекратить незаконное использование вспомогательного строения, ранее возведенного на ее участке.В ответе также содержалось возражение от имени городского управляющего и членов городского совета на том основании, что ни одно из этих лиц не обладало юрисдикцией, полномочиями или полномочиями для выдачи разрешения на строительство.

17 ноября 1960 года дело было передано на рассмотрение судье вышестоящего суда, отличному от того, который председательствовал на слушании по делу о выдаче судебного приказа и который впоследствии вынес решение по возражению против второго исправленного ходатайства истца о повреждения.Это изменение, по-видимому, произошло в результате того, что истец подала досудебное заявление о том, что она будет ходатайствовать об отводе первоначального судьи первой инстанции, если ему будет поручено председательствовать на части судебного разбирательства по возмещению ущерба.

Доказательства, представленные в этой заключительной части действия, были практически бесконфликтными. 20 июля 1956 года истец подал заявку и получил от ответчика Джеймса Уотсона, строительного инспектора города Берлингейм, разрешение на строительство бассейна на территории, принадлежащей истцу в указанном городе.В тот же день истец также подал заявку и получил разрешение на строительство бани на том же земельном участке. Впоследствии Уотсон сначала дал разрешение на строительство бани и продлил первоначальное 90-дневное разрешение на строительство бассейна до апреля 1957 года. Уотсон показал, что истец выполнил все требования для выдачи нового разрешения и что он готовился к его выдаче, когда его начальник, директор общественных работ, проинструктировал его не выдавать разрешение до тех пор, пока истец не получит исправили некоторые нарушения единых строительных норм в бане и остановили [222 кал.Приложение. 2d 495] использование бани в качестве спального или жилого помещения в нарушение постановления о зонировании, применимого к району R-1.

После отказа в выдаче нового разрешения на строительство бассейна истица в 1957 году потребовала проведения слушания в городском совете Берлингейма. Совет отказался предоставить слушание. В декабре 1958 г. истица снова предстала перед советом и была проинформирована о том, что ее просьба о выдаче разрешения в настоящее время рассматриваться не будет. 3 августа 1959 года истец предстал перед советом в третий раз. В этом случае совет, действуя по совету городского прокурора и городского менеджера, проголосовал за то, чтобы не выдавать разрешение до тех пор, пока истец не устранит существующие нарушения.

Городской прокурор Берлингейма показал, что городской инспектор по строительству был единственным должностным лицом или служащим города, уполномоченным выдавать разрешение на строительство, и что не было права обжаловать отказ в разрешении в городской совет.Однако он также заявил, что городской совет может в определенной степени контролировать выдачу разрешений и что, если строительный инспектор неправомерно откажет в выдаче разрешения, совет может дать ему указание сделать это под угрозой предъявления обвинений против его перед Комиссией по гражданской службе.

Истец также подробно свидетельствовала об ущербе, понесенном ею в результате отказа ответчиков выдать ей новое разрешение в 1957 году. подсудимые.Это ходатайство было удовлетворено в отношении членов городского совета и сити-менеджера и отклонено в отношении городского строительного инспектора.

Суд первой инстанции установил в соответствии с вышеизложенным, а затем добавил, что не было никаких доказательств, на основании которых суд мог бы сделать вывод о том, что выдача разрешения на строительство была актом министерства, и что суд, соответственно, установил, что инспектор по строительству не действовал в министерские полномочия в отказе в выдаче разрешения на продление; что строительный инспектор не действовал преднамеренно, произвольно, преднамеренно или злонамеренно, отказывая в выдаче разрешения на продление; что истец никоим образом не пострадал в результате отказа в выдаче разрешения.Суд первой инстанции вынес решение об увольнении в пользу сити-менеджера и депутатов городского совета. Решение по существу вынесено в пользу ответчика строительным инспектором. Возмещение расходов также было произведено в пользу сити-менеджера, городского строительного инспектора и членов городского совета. [222 кал. Приложение. 2d 496]

[1] Первое утверждение апеллянта по апелляции заключается в том, что суд первой инстанции допустил ошибку, постановив, что вопрос о возмещении ущерба не может быть заслушан в судебном заседании для выдачи судебного приказа. Мы изучили протокол и не нашли такого решения. Судья первой инстанции, который председательствовал на слушании по вопросу о выдаче судебного приказа, указал, что он намеревался отложить рассмотрение вопроса о возмещении убытков до тех пор, пока он сначала не определит, следует ли издавать судебный приказ. Эта процедура была надлежащей и, в любом случае, была согласована с адвокатом заявителя. Хотя судебное разбирательство в конечном итоге превратилось в два отдельных разбирательства с участием разных судей вышестоящего суда, эта необычная ситуация возникла как прямой результат заявления заявительницы о том, что она намеревалась отстранить первоначального судью первой инстанции.Она, конечно, не может полагаться на предполагаемую ошибку, вызванную исключительно ее собственным поведением. (Abbott v. Cavalli (1931) 114 Cal. App. 379, 383 [300 P. 67].)

[2] Второе утверждение заявительницы состоит в том, что судебное решение об отказе в возмещении ей ущерба является неполным, поскольку оно не содержит вывода о том, что она имело право на получение доверенности на выдачу разрешения на строительство, и указанная доверенность была выдана. Апеллянт не показывает нам, как она была предвзята из-за отсутствия каких-либо таких выводов. Запись показывает, что судебный приказ был издан и что ответчики должным образом выполнили его указания.В данных обстоятельствах абсурдно утверждать, что это привело к каким-либо предубеждениям. Кроме того, часть дела о возмещении ущерба рассматривалась судьей, который не заслушал доказательства, представленные на слушании для вынесения судебного приказа, и который, соответственно, ограничил свои выводы вопросами, которые должным образом перед ним стояли. Любые выводы, касающиеся выдачи судебного приказа, должны быть должным образом внесены судьей, слушавшим эту часть дела. Изучение протокола показывает, что этот судья дал указание адвокату апеллянта подготовить выводы о фактах и ​​выводы закона, относящиеся к ним.Когда адвокат заявителя пренебрег этим, судебный приказ издан без каких-либо таких выводов.

[3] Нет никакой заслуги в следующем утверждении апеллянта о том, что суд первой инстанции допустил ошибку, поддержав «устное возражение» ответчиков на первоначальное ходатайство апеллянта о возмещении ущерба. Возражение о том, что жалоба не содержит фактов, достаточных для основания для иска, может быть заявлено в устной форме. (Code Civ. Proc., § 434; McClure v. Donovan (1949) 33 Cal. 2d 717, 724 [205 P.2d 17].) суд не ошибся, вынеся решение в их пользу. [222 кал. Приложение. 2d 497]

[4a] Затем апеллянт утверждает, что доказательства окончательно установили, что отклонение заявления апеллянта о продлении или выдаче нового разрешения на строительство было как министерским, так и преднамеренным действием, и что выводы суда первой инстанции об обратном являются поэтому ошибочно. Мы согласны. В деле Палмер против Фокса (1953 г.) 118 Cal. Приложение. 2d 453 [258 P.2d 30], истцы, полностью выполнив все требования закона, обратились к заместителю главного инженера города Палос-Вердес-Эстейтс за выдачей разрешения на строительство.Депутат, хотя и имел полное право выдать такое разрешение, отказался это сделать. Оставив в силе решение о выдаче истцам доверенности, суд постановил, что депутат не имел права или обязанности отказывать в выдаче разрешения, когда истцы выполнили все условия для его выдачи. [5] «Когда от должностного лица требуется и он уполномочен совершить предписанное действие в соответствии с предписанным непредвиденным обстоятельством, его функции носят только министерский характер, и может быть выдан мандамус для контроля его действий при возникновении непредвиденного обстоятельства.(P. 458.) (По тому же поводу см. Munns v. Stenman (1957) 152 Cal. App. 2d 543, 557 [314 P.2d 67].)

[4b] В настоящем деле доказательства убедительно установили, что заявительница выполнила все юридические требования, дающие ей право на выдачу нового или продления разрешения на строительство плавательного бассейна. Сам ответчик-инспектор по строительству показал, что заявительница выполнила все предпосылки для выдачи разрешения и что он готовился выдать его, когда его начальник проинструктировал его, что разрешение должно быть отказано до тех пор, пока заявитель не устранит определенные нарушения в своей бане.Тщательное изучение протокола не выявило фактов того, что устранение нарушений в пристройке являлось юридическим условием выдачи разрешения на строительство плавательного бассейна. Напротив, очевидно, что намерением городских властей было отказать заявительнице в разрешении, на которое она явно имела право, в качестве средства принуждения ее к соблюдению отдельных и совершенно не связанных между собой положений строительного кодекса и применимого зонирования. постановление. При таких обстоятельствах мы полагаем, что действие строительного инспектора по отказу в выдаче разрешения представляло собой преднамеренный и произвольный отказ от выполнения министерского действия.Тот факт, что его поведение могло быть мотивировано небрежной верой в то, что он имел законное право отказать в разрешении, не делает его поведение менее преднамеренным и преднамеренным. (Сарафини против города и округа Сан-Франциско (1956) 143 Cal. App. 2d 570, 574 [300 P.2d 44].) [222 Cal. Приложение. 2d 498]

В свете вышеизложенного, непротиворечивые доказательства допускают только вывод о том, что поведение ответчика-строительного инспектора, отказавшего апеллянту в выдаче нового разрешения или разрешения на продление, представляло собой преднамеренный и произвольный отказ от выполнения министерского действия. При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции об обратном должны быть отменены. (Code Civ. Proc., § 956a; Мирич против андеррайтеров в Lloyd’s London (1944) 64 Cal. App. 2d 522, 529 [149 P.2d 19]; Centerville Amusement Co. против Салиха (1962) 199 Cal. Приложение 2d 106, 113-114 [18 Cal. Rptr. 671].)

[6] Из вышеизложенного следует, что ответчик по строительному инспектору явно несет ответственность за любой ущерб, понесенный заявителем в результате отказ в разрешении. [7] «Установлено правило, согласно которому, если закон требует, чтобы государственный служащий совершил министерское действие, а он пренебрегает или отказывается совершить такое действие, то он может быть принужден возместить ущерб в размере вред, причиненный его поведением.«Mock v. City of Santa Rosa (1899) 126 Cal. 330, 344 [58 P. 826], где суд цитирует Эми против Баркхолдера, 78 US (11 Wall.) 136 [20 L. Ed. 101 ].) [8] В настоящем деле заявительница довольно подробно свидетельствовала о различных расходах, которые она понесла в результате того, что не могла приступить к строительству своего бассейна до марта 1960 года. Она показала, что в 1957 году, до своего заявления на получение нового или продленного разрешения, она уже произвела раскопки и закупила различные материалы.Когда после этого ей помешали приступить к строительству бассейна, она была вынуждена принять меры для предотвращения обвалов и тем самым защитить прилегающую собственность. Впоследствии ей пришлось повторно выкопать и подвергнуть пескоструйной обработке различные стальные материалы, поврежденные ржавчиной. Кроме того, стоимость строительства бассейна в 1960 году была значительно выше, чем цены, которые она получила в 1957 году. никаких убытков в результате отказа в выдаче разрешения.Этот вывод отменяется, и дело должно быть возвращено для определения суммы компенсационных убытков, на которые имеет право апеллянт.

[9,10] Апеллянт также настаивает на том, что ее ходатайство о возмещении ущерба содержало просьбу о возмещении убытков в порядке приведения в исполнение или штрафных санкций, а также о возмещении ущерба. В соответствии с разделом 3294 Гражданского кодекса за нарушение обязательства, не вытекающего из договора [222 Cal. Приложение. 2d 499] , если ответчик виновен в притеснении, мошенничестве или злом умысле, явных или подразумеваемых.Поскольку ходатайство истца о возмещении ущерба не содержит утверждений о притеснении или мошенничестве, ее требование о возмещении штрафных убытков основано исключительно на предполагаемом злом умысле ответчика. Суд первой инстанции установил, что ответчик строительный инспектор не действовал злонамеренно, отказав заявителю в выдаче разрешения. Этот вывод должен быть поддержан. «Злой умысел» определяется как «мотив и готовность досаждать, беспокоить, раздражать или причинять вред». (Шумате против Johnson Publishing Co. (1956) 139 Cal. App. 2d 121, 135 [293 P.2d 531].) Это подразумевает «действие, задуманное в духе озорства или с преступным безразличием к обязательствам перед другими». (Gombos v. Ashe (1958) 158 Cal. App. 2d 517, 527 [322 P.2d 933].) В настоящем деле доказательства далеки от установления злого умысла с точки зрения закона.

[11a] Апеллянт затем утверждает, что суд первой инстанции допустил ошибку, удовлетворив иск в пользу городского менеджера и членов городского совета. При обсуждении этого утверждения следует напомнить, что часть дела о возмещении убытков рассматривалась, как отмечалось выше, по вопросам, поднятым третьим основанием для иска, изложенным во втором исправленном ходатайстве апеллянта.Единственное обвинение, изложенное в нем, заключалось в том, что каждый из названных ответчиков, имеющий в настоящее время право, полномочия и юридическую обязанность выполнить министерское действие по выдаче запрошенного разрешения, преднамеренно, произвольно, умышленно и злонамеренно отказался это сделать. Доказательства, представленные в суде, ясно показали, что ни городской управляющий, ни члены городского совета не были наделены властью или полномочиями выдавать разрешения, и именно по этой причине суд первой инстанции удовлетворил иск в отношении этих ответчиков.Заявитель, утверждая, что это решение было ошибочным, настаивает на том, чтобы этот суд мог принять судебное решение о том, что город Берлингейм классифицируется в соответствии с Правительственным кодексом, раздел 34102, как город общего права и что как таковой он подлежит к Правительственному кодексу, разделы 34856 и 36506, которые предусматривают, что и городской менеджер, и городской совет имеют право увольнять назначаемых должностных лиц и служащих города. Заявитель утверждает, что право уволить инспектора по строительству было равносильно праву выдавать разрешения на строительство, поскольку городской управляющий или городской совет могли принудить к выдаче разрешения под угрозой увольнения.Апеллянт настаивает на том, что неиспользование этого полномочия от ее имени привело к тому, что городской управляющий и члены [222 Cal. Приложение. 2d 500] городской совет несет солидарную ответственность со строительным инспектором за ущерб, причиненный неправомерным отказом в разрешении. Это утверждение может не поддерживаться.

[12] Хотя верно то, что правительственный агент несет личную ответственность за правонарушения, которые он совершает, действуя в качестве министра, другая ситуация существует в отношении дискреционного поведения.«Из-за важных политических соображений было установлено правило, согласно которому правительственные чиновники не несут личной ответственности за свои дискреционные действия в рамках своих полномочий, даже если предполагается, что их поведение было злонамеренным». (Lipman v. Brisbane Elementary School Dist. (1961) 55 Cal. 2d 224, 229 [11 Cal. Rptr. 97, 359 P.2d 465].) [11b] В настоящем деле ответчиком строительного инспектора был городской служащий. который не был наделен свободой действий и на котором лежала четкая и недвусмысленная обязанность выполнить министерское действие по выдаче разрешения любому заявителю, выполнившему юридические требования.Соответственно, его неисполнение этой обязанности влекло за собой ответственность за любой ущерб, непосредственно связанный с этим. Однако в отношении сити-менеджера и членов городского совета складывается совершенно иная ситуация. Поскольку апеллянт признает, что ни одно из этих должностных лиц не обладало полномочиями или полномочиями для выдачи разрешения самостоятельно, их ответственность основывается исключительно на их неиспользовании своего усмотрения в пользу апеллянта, взяв на себя обязательство заставить строительного инспектора выдать разрешение апеллянту.Согласно правилу дела Липмана, это бездействие не влекло за собой ответственности, и, соответственно, суд первой инстанции был прав, отказавшись от иска в их пользу.

[13a] окончательное утверждение апеллянта заключается в том, что суд первой инстанции допустил ошибку при присуждении расходов строительному инспектору, городскому управляющему и членам городского совета. Апеллянт ссылается на раздел 1095 Гражданского процессуального кодекса, в котором говорится, что успешный заявитель на получение мандата «может возместить понесенные им убытки…. вместе с расходами». Позиция апеллянта заключается в том, что после выдачи императивного судебного приказа, требующего выдачи разрешения, она получила право на возмещение своих расходов и что судья первой инстанции, председательствовавший в части дела о возмещении ущерба, допустил ошибку, отказавшись

[14] Несмотря на то, что статья 1095 Гражданского процессуального кодекса разрешает компенсацию судебных издержек выигравшему ходатайство о выдаче поручения, установлено, что предоставление из таких [222 кал.Приложение. 2d 501] решение находится на усмотрение суда первой инстанции. (Kramer v. State Board of Accountancy (1962) 200 Cal. App. 2d 163, 177 [19 Cal. Rptr. 226].) [15] императивного судебного приказа. Однако она не сделала этого, равно как и не подготовила выводы о фактах и ​​выводы о праве, запрошенные судом первой инстанции. Поскольку подача счета за расходы является обязательной, апеллянт теперь не может утверждать, что судья первой инстанции, выдавший императивное судебное решение, должен был возместить расходы.(Code Civ. Proc., §§ 1033, 1110; Davis Lumber Co. против Хаббелла (1955) 137 Cal. App. 2d 148, 150 [290 P.2d 33]; Левинсон против Сильвермана (1930) 110 Cal. App.467, 469 [294 P. 434].)

[13b] Из-за особого раздвоенного характера судебного разбирательства часть дела о возмещении ущерба рассматривалась другим судьей, который присудил ответчикам только те расходы, которые Защита иска истца о возмещении ущерба. Поскольку решение об увольнении в пользу сити-менеджера и членов городского совета было правильным, присуждение судебных издержек в их пользу должно быть оставлено в силе. Судебное решение в пользу строительного инспектора должно, как отмечалось выше, быть отменено, и, следовательно, присуждение расходов в его пользу будет считаться большим, поскольку оно является лишь второстепенным по отношению к судебному решению. (Котронакис против города и округа Сан-Франциско (1961) 192 Cal. App. 2d 624, 625-626 [13 Cal. Rptr. 709]; Purdy v. Johnson (1929) 100 Cal. App. 416, 420-421 [280 P. 181.) После вынесения денежного решения в ее пользу апеллянт, таким образом, сможет подать заявление о присуждении судебных издержек против ответчика-строительного инспектора.

По причинам, изложенным выше, решение в пользу городского управляющего и членов городского совета подтверждается, а решение в пользу строительного инспектора Джеймса Уотсона отменяется с указанием суду первой инстанции определить ущерб, понесенный заявителем, и вынести решение в ее пользу против него в такой сумме. Заявитель о возмещении расходов по апелляции.

Эйджи, Дж., и Тейлор, Дж., согласились.

FN 1. Хотя в первоначальном ходатайстве в качестве ответчика на самом деле называлось «Управление строительной инспекции», а не «Департамент общественных работ» города Берлингейм, это может показаться неправильным.Вторая исправленная петиция и все последующие части отчета относятся к «Департаменту общественных работ».

Предупреждение о законе о землепользовании: Верховный суд США встал на сторону владельца собственности в деле об изъятии

25 июня 2013 г. в деле Кунц против округа управления водными ресурсами реки Сент-Джонс Верховный суд США постановил, что регулирующее агентство Флориды Требования к землевладельцу, который добивался разрешения на строительство для развития своей земли. Это дело, рассматриваемое как значительная победа защитников прав собственности, разъясняет, когда условие утверждения застройки представляет собой «изъятие» в соответствии с пунктом о изъятиях Закона США.С. Конституция. В решении 5-4, автором которого является судья Алито, Суд рассмотрел следующее: (1) может ли агентство по землепользованию быть привлечено к ответственности за «изъятие», когда оно отказывается выдать разрешение только на том основании, что заявитель не согласиться с условием разрешения, которое, если оно будет применено, нарушило бы основные тесты на взаимосвязь и приблизительную пропорциональность, изложенные в делах Nollan v. California Coastal Commission и Dolan v. City of Tigard , и (2) будут ли тесты на взаимосвязь и пропорциональность применять к землепользованию поборы, которые принимают форму правительственных требований, чтобы заявитель выделил деньги или другие виды личного имущества для общественного использования.

В Koontz владелец недвижимости подал заявку на получение разрешения на застройку своей собственности. Поскольку владелец собственности хотел строить на водно-болотных угодьях, закон Флориды требовал, чтобы он компенсировал нанесенный окружающей среде ущерб. Владелец собственности предложил смягчить воздействие на окружающую среду, предоставив выдающей разрешение организации сервитут на сохранение почти 75 процентов своей собственности. Орган, выдающий разрешение, отклонил предложение и сообщил ему, что одобрит строительство только в том случае, если он (1) уменьшит размер застройки и передаст разрешительному органу сервитут на сохранение дополнительной незастроенной части или (2) наймет подрядчиков для улучшения водно-болотные угодья, принадлежащие разрешительной организации. Владелец собственности полагал, что эти требования нарушают основные тесты на взаимосвязь и пропорциональность, изложенные в Nollan и Dolan , и подал иск против разрешительной организации.

Суд первой инстанции штата постановил, что орган, выдающий разрешение, нарушил Nollan и Dolan , мотивируя это тем, что правительство не может обусловливать утверждение разрешения на землепользование отказом владельца от части своей собственности, если нет связи и грубая пропорциональность между требованиями правительства и последствиями предлагаемого землепользования.Апелляционный суд штата подтвердил это, но Верховный суд штата отменил его на том основании, что (1) в отличие от дел Nollan и Dolan , орган, выдающий разрешение, отклонил заявление и (2) что требование денег не может привести к иск по Nollan и Dolan .

Верховный суд США отменил. Суд постановил, что требование правительства о собственности от соискателя разрешения на землепользование должно удовлетворять требованиям Nollan и Dolan , даже если правительство отказывает в разрешении. Суд пришел к выводу, что «независимо от того, удастся ли правительству в конечном итоге оказать давление на кого-либо, чтобы заставить его лишиться конституционного права, доктрина неконституционных условий запрещает обременять перечисленные Конституцией права путем принудительного лишения льгот тех, кто ими пользуется». Далее Суд отметил, что «вымогательские требования в отношении собственности в контексте разрешений на землепользование противоречат Статье об изъятии не потому, что они отнимают собственность, а потому, что они недопустимо обременяют право не отбирать собственность без справедливой компенсации.«Суд ясно дал понять, что «это делает[s] . . . [нет разницы . . . которые правительство могло бы отрицать. . . [the] заявка напрямую». Другими словами, «существует нет соответствующей разницы между завершенным изъятием и отказом в разрешении на основании неконституционно вымогательского требования».

Суд также постановил, что требование правительства в отношении имущества от заявителя на получение разрешения на землепользование должно удовлетворять требованиям Nollan и Dolan , даже если правительство требует денег, если требование денег обременяет конкретный участок земли.

Хотя суд не вынес мнения о том, действительно ли требование владельца собственности было обоснованным, решение Koontz может значительно расширить возможности владельцев собственности оспаривать местные решения о землепользовании и условия утверждения.

Если у вас есть вопросы о содержании этого предупреждения, обратитесь к ключевому участнику.

Юридические последствия для города незаконно выданного разрешения на строительство или зонирование

MTAS спросили, несет ли город ответственность за расходы по перемещению передвижного дома, незаконно размещенного в зоне R-2, но размещенного там на основании разрешения на строительство, ошибочно выданного строительным инспектором владельцу передвижного дома.

9 сентября 2002 г.

Уважаемый городской регистратор:

У вас следующий вопрос: Несет ли город ответственность за стоимость перемещения передвижного дома, незаконно размещенного в зоне R-2, но размещенного на основании разрешения на строительство, ошибочно выданного строительный инспектор владельцу мобильного дома?

Согласно фактам, г-жа А. запросила разрешение на строительство одинарного передвижного дома в зоне Р-2. Городской служащий сказал г-же А., что передвижные дома одинарной ширины разрешены только в зонах R-3, и направил ее к строительному инспектору.Инспектор по строительству ошибочно сообщил г-же А., что передвижные дома разрешены в зонах R-2, и 19 января 2001 г. выдал ей разрешение на строительство передвижного дома. 28 марта 2001 г. строительный инспектор, осознавший свою ошибку, письменно уведомил г-жу А. об аннулировании разрешения на строительство передвижного дома. В письме также говорилось, что г-жа А. может обжаловать это решение. Однако г-жа А никогда не обжаловала это решение, передвижной дом остается в собственности по сей день, и теперь г-жа А.А хочет, чтобы город оплатил стоимость перемещения мобильного дома.

Ответ заключается в том, что технически город не несет ответственности за стоимость перевозки передвижного дома, но в сложившихся обстоятельствах я советую городу рассмотреть возможность оплаты разумной стоимости его перевозки. Причина в том, что передвижной дом уже находится на территории полтора года после того, как строительный инспектор отозвал разрешение г-жи А., и если г-жа А. решит не перемещать передвижной дом, есть вероятность, что город может не заставит ее передвинуть его, и еще более угрожающая возможность того, что город вообще не сможет заставить ее передвинуть его .В любом случае город может понести значительные расходы, пытаясь оправдать свое постановление о зонировании. Если у города есть возможность немедленно вывести передвижной дом из зоны R-2 по разумной цене, он должен воспользоваться этой возможностью. Выдача, отказ, приостановление действия или аннулирование, а также невыдача или отказ в выдаче, отклонение, приостановление действия или аннулирование любого разрешения, лицензии, сертификата, утверждения, приказа или аналогичного разрешения.” [ Tennessee Code Annotated , § 29-20-205(4)]

Но причина, по которой я советую городским властям договориться с г-жой А, если они могут сделать это по разумной цене, заключается в том, что в некоторых случаях, когда здание разрешение было выдано ошибочно, и получатель разрешения понес значительные расходы в связи с разрешением, разрешение не может быть отозвано. Момент, когда это может произойти в Теннесси, не ясен. В деле Howe Realty v. City of Nashville , 141 SW2d 9094 (1940) разрешение на строительство было случайно выдано помощником управляющего зданиями после того, как городской юридический отдел посоветовал управляющему зданиями не выдавать разрешение. разрешать.Разрешение было аннулировано до того, как началось какое-либо строительство по объекту, для которого было выдано разрешение. Поддерживая аннулирование разрешения, Суд, ссылаясь на 43 CJ 349, заявил, что:

Как правило, разрешение на строительство не имеет ни одного из элементов контракта и может быть изменено или полностью аннулировано, даже если на основании ценное рассмотрение, если возникнет необходимость изменить или отозвать его при осуществлении полицейской власти. Имущество заявителя не освобождается от действия последующих постановлений и постановлений, официально принятых корпорацией, например, на его имущество может распространяться постановление или постановления, расширяющие пределы пожарной безопасности. Но когда соответствующие органы выдают разрешение на возведение или изменение конструкции после того, как заявитель заключил контракты и принял на себя обязательства по ним, он приобретает своего рода право собственности, на которое он имеет право на защиту; и при таких обстоятельствах обычно считается, что разрешение не может быть отозвано без причины или при отсутствии какой-либо общественной необходимости в таком действии. [В 906] [Выделено мной.]

Хеймон против города Чаттануга , 513 S.W.2d 185 (Тенн.Приложение. 1973 г.) город принял незаконное изменение зонирования, которое позволило истцам построить несколько многоквартирных домов. Истцам было выдано разрешение на строительство, и они потратили на строительство 35 000 долларов, когда город отозвал разрешение. Суд оставил в силе отзыв разрешения, мотивируя это тем, что:

Здесь кажется уместным отметить, что разрешение на строительство не является договором и может быть изменено или полностью отозвано даже на основании ценных соображений, если это необходимо в деятельности полиции. власть.Howe Realty Co. против города Нэшвилл, 176 Tenn. 405, 141 S.W.2d 9094; Закон о зонировании, см. выше. стр. 1158. См. также Moore v. Memphis Stone & Gravel Co. 47 Tenn. App. 461, 339 S.W.2d 29… Однако решительно утверждается, что суд по справедливости должен признать, что городские власти лишены права отменять разрешение на строительство после того, как истцы израсходовали крупные суммы денег, полагаясь на действительность разрешения. Хотя мы не безразличны к бедственному положению, в котором оказались заявители, мы не можем согласиться с этим утверждением.[На 188] [Выделено мной.]

В деле Chickering Ventures, Inc. против столичного правительства округа Нэшвилл и Дэвидсон , 1988WL 133527 (Tenn. Ct. App.1988) было сказано, что Наличие действительного разрешения на строительство является необходимым условием для определения того, заинтересован ли строитель в продолжении конкретного землепользования или в завершении конкретного рассматриваемого проекта. В этом случае Суд указал, что застройщик не мог «добросовестно полагаться» на разрешение на строительство, выданное городом, поскольку в соответствии с фактами разрешение было недействительным. Что касается инвестиций, сделанных застройщиком в собственность по недействительному разрешению, суд указал на дело Haymon v. City of Chattanooga :

. Что касается суммы, израсходованной до отзыва разрешения на строительство, мы не любому органу власти о том, что составляет «существенные расходы». В деле Haymon v. The City of Chattanooga, 513 SW2d 185 (Tenn. Ct. App. 1973) суд постановил, что расходы в размере 35 000 долларов на строительство фундамента многоквартирного дома недостаточны для того, чтобы дать владельцу собственности право на продолжение строительства.Мы находим этот случай убедительным авторитетом…. [At 3]

Об этом случае не сообщается; он имеет меньшее прецедентное значение, чем зарегистрированные случаи. Но фактически оно похоже на дело Хеймон против города Чаттануга , и его результат согласуется с ним.

Несмотря на дело Haymon v. City of Chattanooga , не совсем ясно, что представляет собой «существенные инвестиции». Верховный суд Теннесси заявил в деле Howe Realty Co. против города Нэшвилл , 141 S.W.2d 904 (1940) в отношении «принадлежащих прав», что «…. степень, в которой могло продвинуться фактическое строительство …, по-видимому, играет очень важную роль в отношении судов ». [A 906] В Государственный исх отн. SCA Chemical Waste Services, Inc. против Кенигсберга , 636 SW2d 430 (Теннесси, 1982 г.), суд постановил, что истец не имел закрепленных прав в ранее существовавших правилах зонирования, когда он подал заявку на получение разрешения на строительство для химической обработки отходов. завод, но не начал строительство и даже не купил землю, на которой должен был быть построен завод.Суд заявил, что «точно установлено, что права в соответствии с существующим постановлением не переходят до тех пор, пока не будут приняты существенные обязательства , связанные непосредственно со строительством». [На 437] [Выделено мной.]

На первый взгляд, приведенные выше случаи в Теннесси дают городским властям некоторый повод для оптимизма, но этот оптимизм легко может быть неуместным. Городские власти утверждают, что г-жа А. не имела права оставить передвижной дом на участке, потому что она не полагалась на разрешение на строительство «добросовестно».В то время как городской клерк сказал г-же А., что она не имеет права помещать передвижной дом одинарной ширины в зону R-2, и чтение г-жой А. постановления о зонировании города подтвердило бы мнение городского клерка, это могло быть разумно полагаться на заключения строительного инспектора и выданное им разрешение. На основании фактов нет никаких указаний на то, что г-жа А. делала какие-либо искажения при получении разрешения на строительство. У городских властей также есть аргументы в пользу того, что г-жа А. не воспользовалась своим правом на обжалование решения инспектора по строительству и что она не предприняла никаких действий по демонтажу передвижного дома в течение полутора лет после того, как ее уведомили о том, что ее разрешение на строительство отозван.Можно сказать, что госпожа А. «сидела на своих правах». Но я не могу с уверенностью сказать, что эти аргументы возобладают.

Если мы предположим, что г-жа А. может убедить суд в том, что она полагалась на разрешение на строительство добросовестно, мне кажется, что она имеет веские основания утверждать, что она понесла «значительные расходы» при установке в передвижном доме. . Очевидно, она не тратила тысячи долларов на обустройство одноместного передвижного дома в зоне Р-2 в городе.Но она и не занималась строительством крупной застройки. В приведенных выше случаях в Теннесси рассматриваемые застройки, по-видимому, стоили во много раз больше, чем их застройщики потратили на них до того, как строительство было остановлено. В то время как общая долларовая сумма затрат г-жи А на «разработку», возможно, была небольшой, по отношению к общей стоимости установки мобильного дома они составляли 100%. Кроме того, она завершила свою «разработку» до того, как получила уведомление об отзыве разрешения на строительство.

Если госпожаА хочет только разумную цену за перемещение передвижного дома, эта стоимость для города, безусловно, будет дешевле, чем стоимость спора в суде о том, имеет ли г-жа А право полагаться на разрешение на строительство, выданное строительным инспектором, начислила ли она «значительные расходы» на установку в передвижном доме, и были ли ее права перед городом погашены из-за ее бездействия после отзыва строительным инспектором ее разрешения на строительство.

С уважением,

Сидни Д. Хемсли
Старший юрист для источника воды.

В округе Ватком против Херста, Futurewise и др. решение (часто называемое «решением Херста»), суд постановил, что округ не выполнил требования Закона об управлении ростом для защиты водных ресурсов. Постановление требовало от округа принять независимое решение о законном наличии воды.

В штате Вашингтон принят новый закон о восстановлении речного стока в ответ на «решение Херста». Соответствующий законопроект № 6091 о замене Сената был принят 21 января.18 октября 2018 г. и подписано губернатором Инсли на следующий день.

Предыстория «Хёрст решение»

Мы защищаем реки и ручьи по всему штату, создавая правила стока в них, которые устанавливают количество воды, необходимое для защиты рыбы, дикой природы и отдыха. В 1985 г. мы приняли правило внутреннего течения реки Нуксак (WAC 173-501) в округе Ватком. Это правило закрыло большинство ручьев в водоразделе для новых разрешений на водопользование, но позволило землевладельцам использовать колодцы без разрешений на большей части территории. Правила развития округа Whatcom соответствовали нашему правилу входящего потока.

Надежное круглогодичное водоснабжение необходимо для новых домов или застроек. До решения суда от 6 октября 2016 г. многие округа полагались на наше решение о наличии круглогодичной воды. Решение суда изменило это положение. Округам приходилось принимать собственные решения о том, достаточно ли воды, как физически, так и юридически, чтобы одобрить любое разрешение на строительство, которое зависело бы от колодца.

В ответ на это решение несколько округов строго ограничили количество утверждений и разрешений на строительство домов, полагающихся на колодцы без разрешений.Некоторые округа требовали от соискателей разрешения провести дорогостоящее гидрогеологическое исследование перед строительством.

Ключевые пункты решения

  • Наука показала, что реки и ручьи, как правило, связаны с грунтовыми водами. В своем решении Верховный суд штата Вашингтон заявил, что вода недоступна по закону, если новая скважина повлияет на охраняемую реку или ручей или на существующее право на воду.
  • Если округ определит , что вода не может быть использована по закону для нового использования, округ не сможет одобрить разрешение на строительство, даже если скважина уже была пробурена.

MRSC — Права собственности

На этой странице представлен обзор применения доктрины закрепленных прав в штате Вашингтон, включая важные судебные решения и примеры кодексов.


Применение доктрины

В штате Вашингтон доктрина закрепленных прав «в целом относится к понятию о том, что заявка на землепользование при надлежащих условиях будет рассматриваться только в соответствии с законами и постановлениями о землепользовании, действующими на момент подачи заявки.См. Noble Manor v. Pierce County (1997).

Предоставленные права применяются после подачи заявки на получение разрешения

Эта доктрина первоначально применялась верховным судом штата и иным образом, чем в большинстве штатов, где к ней прибегают только тогда, когда произошло существенное развитие на основании выданного разрешения. См. Халл против Ханта (1958).

Основанием для отказа вашингтонских судов от подхода большинства и применения доктрины при подаче заявления на получение разрешения является обеспечение определенности и предсказуемости правил землепользования.См. West Main Assocs. Inc. против города Белвью (1986).

Общество страдает, если собственники не могут планировать развитие с разумной уверенностью и не могут осуществить начатое строительство.

Вашингтонский подход, по мнению судов, основан на «конституционных принципах справедливости и надлежащей правовой процедуры, признающих, что права на застройку являются ценными и защищенными имущественными интересами». См. Weyerhaeuser v. Pierce County (1999).

Предоставленные права применяются только в том случае, если это требуется в соответствии с Законом

.

Potala Village Kirkland, Llc, v. City of Kirkland (2014) разъясняет сферу действия доктрины закрепленных прав, цитируя предшествующие решения верховного суда штата и утверждая, что установленная законом доктрина закрепленных прав заменила, а не дополнила общее право ( судебная) доктрина закрепленных прав.

Таким образом, в соответствии с этим решением закрепленных прав применяются только в контексте заявок на получение разрешений на строительство (RCW 19.27.095),  краткое подразделение и приложения подразделения (RCW 58.17.033) и  соглашения о развитии (RCW 36.70B.180), хотя городские или окружные политики могут предоставлять более широкие закрепленные права.

Дополнительные сведения см. в разделе «Применение доктрины законом» ниже.

Закрепленные права в контексте несоответствующего использования

Право продолжать несоответствующее использование, несмотря на постановление о зонировании, которое запрещает такое использование в этой зоне, иногда называют закрепленным правом.См. Rhod-A-Zalea v. Snohomish County (1998). Тем не менее, это право в контексте несоответствующего использования относится только к праву не прекращать использование немедленно перед лицом постановления о зонировании, которое его запрещает. Идент.


Законодательное применение доктрины

Законодательный орган кодифицировал доктрину закрепленных прав применительно к:

  • Заявки на получение разрешения на строительство (RCW 19.27.095):
    Действительная и полностью заполненная заявка на получение разрешения на строительство сооружения, разрешенного в соответствии с постановлениями о зонировании или других постановлениях о контроле за землепользованием, действующими на дату подачи заявки, должна рассматриваться в соответствии с постановлением о разрешении на строительство, действующим на момент подачи заявки, и зонирование или другие постановления о контроле за землепользованием, действующие на дату подачи заявки.
  • Приложения подразделения (RCW 58.17.033):
    Предлагаемый раздел земли, как определено в RCW 58.17.020, должен рассматриваться в соответствии с постановлением о подразделении или кратком разделе, а также постановлениями о зонировании или других мерах по контролю за землепользованием, действующими на земле на момент подачи полностью заполненной заявки на предварительный план одобрение подразделения или краткое одобрение краткого подразделения было представлено соответствующему должностному лицу округа, города или города.
  • Соглашения о разработке (RCW 36.70B.180):
    Соглашение о застройке и стандарты застройки в соглашении действуют в течение срока действия соглашения или в течение всего или той части периода застройки, указанного в соглашении, и не могут быть предметом поправок к постановлению о зонировании или застройке. стандарт или положение, или новое постановление о зонировании, или стандарт развития, или положение, принятое после даты вступления в силу соглашения.

Когда применяются закрепленные права, что подлежит закреплению?

Если закрепленные права применяются к заявке на получение разрешения на строительство или предварительному утверждению раздела / краткого раздела, они принадлежат «зонированию или другим постановлениям о контроле за землепользованием». В отличие от толкований апелляционного суда о том, что «постановления о контроле за землепользованием» ограничивают или направляют использование земли независимо от того, приняты ли они в соответствии с директивой штата или по усмотрению местного самоуправления, Верховный суд в деле Snohomish County v. Совет по слушаниям по вопросам контроля загрязнения (2016) пришел к выводу, что «постановления о контроле за землепользованием» означают только те постановления, которые принимаются по усмотрению местных органов власти, а не те, которые реализуют мандат штата. «Доктрина закрепленных прав возникла из опасения, что муниципалитеты злоупотребляют своими полномочиями в отношении правил землепользования и зонирования. Этого беспокойства нет в Разрешении на [ливневые стоки], поскольку штат поручил местным органам власти реализовать программу управления ливневыми стоками, которая может принимать форму правил регулирования ливневых стоков.(См. бук. соч. на 16-17). При таком толковании вполне возможно, что суды придут к выводу, что другие предписания государства (например, береговая линия, критические зоны и т. д.) также не будут подлежать наделению правами.

Суды вынесли «постановления о зонировании или ином контроле за землепользованием» , не включая:

Другие соображения относительно закрепленных прав

Кроме того, в отношении доктрины закрепленных прав суды постановили:

  • Предоставленные права не подлежат отказу; разработчик не может выборочно извлекать выгоду из старых и новых правил. См. дело East County Reclamation Co. против Бьорнсена (2005).
  • Права собственности сохраняются после аннексии. См. Schneider Homes v. City of Kent (1998).
  • Подача заполненной заявки на площадку / короткую площадку наделяет застройщика правом как разделить недвижимость, так и развивать ее в порядке, указанном в заявке, в соответствии с законами о землепользовании и зонировании, действующими на дату подачи заявки. заявка .См. Noble Manor v. Pierce County (1997).
  • Процедуры перед подачей заявки, которые откладывают момент наделения полномочиями до тех пор, пока разработчик впервые не подаст заявку на утверждение проекта, и которые оставляют практически неограниченную возможность изменять постановления в ответ на предложения разработчика, нарушают доктрину закрепленных прав. См. West Main Assocs. против Бельвю (1986).
  • Предоставленные права применяются независимо от наличия принятого, но еще не вступившего в силу изменения зонирования. См. Алленбах против города Туквила (1984).

Примеры кодов

«В рамках доктрины, установленной законом и прецедентным правом, муниципалитеты могут свободно разрабатывать схемы наделения правами, наиболее подходящие для нужд конкретной местности». Erickson & Assocs., Inc. против Маклеррана (1984).

Правила закрепленных прав

Определение «полного приложения» для целей наделения правами


Судебные решения

Ниже приведены резюме и ссылки на важные решения Верховного суда штата и Апелляционного суда, касающиеся закрепленных прав в различных контекстах землепользования.Список в хронологическом порядке.


Предварительная заявка на оплату не приводит к возникновению закрепленных прав в отношении платы за подключение к инженерным сетям.

Westridge-Issaquah II LP v. City of Issaquah (2021 г.) — Застройщик заключил соглашение о застройке с городскими властями в июне 1996 года. Соглашение требовало от застройщика установки водопроводных и канализационных сооружений для обслуживания предлагаемого застройки. Взамен городские власти согласились снизить или отменить определенные платежи за подключение к коммунальным услугам.Соглашение предусматривало период «наращивания» в 20 лет. В ноябре 2016 года застройщик направил в город уведомление о расторжении договора на застройку. Уведомление вызвало требование в соответствии с соглашением о том, что городские власти должны принять новые стандарты зонирования и застройки для объектов недвижимости. В марте 2018 года городские власти приняли постановление о расторжении соглашения о застройке, предусматривающее новые правила и требующее от строящихся объектов оплачивать стандартные сборы за подключение к водопроводу, канализации и ливневой канализации.

Между тем, застройщик подал заявку на предварительную площадку в июне 2017 года. Предварительная площадка была одобрена, и впоследствии застройщик подал заявку на получение разрешений на строительство для отдельных участков после расторжения договора на застройку в марте 2018 года. Город взимал полную сумму платы за подключение к инженерным сетям за каждый участок, против чего возражал застройщик.

Суд первой инстанции вынес решение в пользу застройщика, но Вашингтонский апелляционный суд отменил его. Апелляционный суд отметил, что доктрина закрепленных прав применяется к постановлениям, регулирующим использование земли, а постановления о сборах не подпадают под эту категорию.Кроме того, предварительная заявка на платформу не предоставляет закрепленных прав в отношении всех мыслимых правил, которые могут применяться в процессе разработки. Застройщик не искал подключения к коммуникациям в своем предварительном заявлении о плате — это происходит в процессе получения разрешения на строительство. Любое неотъемлемое право застройщика в отношении платы за подключение к инженерным сетям возникает в тот момент, когда застройщик подает заявку на подключение к инженерным системам и уплачивает соответствующую плату.

Апелляционный суд подтвердил обоснованность платы города за подключение к инженерным сетям в соответствии с RCW 35. 92.025. Он отметил, что установление сборов в соответствии с этим законом является законодательной функцией и что анализ пропорциональности в соответствии с RCW 82.02.020 не требуется.


Любая программа управления ливневыми стоками, принятая в соответствии с выданным государством разрешением NPDES, не является «постановлением о контроле за землепользованием», и поэтому принципы наделения правами не применяются.

Округ Снохомиш против Совета по контролю загрязнения (2016) – Муниципальное разрешение на ливневые стоки на 2013–2018 годы, выданное Департаментом экологии штата Вашингтон, требует, чтобы в некоторых городах и округах были системы муниципальной ливневой канализации для новой застройки, реконструкции и строительства.В данном случае речь шла о положении в разрешении, требующем от местных юрисдикций принятия правил, которые «должны применяться ко всем заявкам [на застройку], поданным после 1 июля 2015 года, строительство которых не началось к 30 июня 2020 года». Несколько местных юрисдикций, получатели разрешений и группа строительной индустрии обжаловали эту часть разрешения в Совете по слушаниям по контролю за загрязнением (PCHB), утверждая, что это нарушает установленную законом доктрину закрепленных прав, вынуждая их задним числом применять новые правила ливневых стоков к завершенным застройкам. заявки.PCHB оставил в силе положение разрешения 2013 года, но Апелляционный суд отменил его, постановив, что правила регулирования ливневых стоков, принятые в соответствии с разрешением, являются «постановлениями о контроле за землепользованием» по смыслу законов о закрепленных правах. Верховный суд единогласным решением отменил решение Апелляционного суда. Суд постановил, что местные постановления, принятые для выполнения требований разрешений, не являются «постановлениями о контроле за землепользованием» по смыслу законодательных актов о наделении правами и, следовательно, не входят в число законов, на которые распространяются законодательные акты. Суд отклонил доводы о том, что надлежащий анализ заключался в том, имело ли постановление сдерживающее или направляющее влияние на использование земли. Вместо этого суд пришел к выводу, что «постановления о контроле за землепользованием» означают только те, которые принимаются по усмотрению местных органов власти, а не постановления, реализующие мандат штата: соблюдение правил землепользования и зонирования. Этого беспокойства нет в Разрешении на [ливневые стоки], поскольку штат поручил местным органам власти реализовать программу управления ливневыми стоками, которая может принимать форму правил регулирования ливневых стоков.


Постановление о критических зонах изменено после краткосрочного утверждения

Alliance Investment Group of Ellensburg, LLC против города Элленсбург , 189 Wn. Приложение. 763 (2015 г.) – Утверждение заявки на строительство короткой площадки или подразделения , которое не сопровождается заявкой на получение разрешения на строительство , не дает права на рассмотрение будущего развития собственности в соответствии с постановлением о критических областях, которое существовало во время короткой площадки или утверждение подразделения. Это право не предоставляется, даже если существующее постановление рассматривалось в целях предоставления короткой платформы или подразделения. Любой конкретный проект или предлагаемая застройка земли должны соответствовать стандартам застройки, действующим на момент подачи заполненной заявки на получение разрешения на строительство.


Разрешение на существенную застройку береговой линии

Potala Village Kirkland, Llc, v. City of Kirkland , 183 Wn. Приложение. 191 (2014) – Суд постановил, что подача заявки на разрешение на существенную застройку береговой линии без подачи заявки на разрешение на строительство не дает прав на зонирование или другие постановления о контроле за землепользованием.Суд постановил, что, поскольку RCW 19.27.095(1) не включает разрешения на существенную застройку береговой линии, законодательный орган предполагал, что доктрина закрепленных прав не будет распространяться на такие разрешения. Суд опирался на недавнее заявление Верховного суда штата в деле Town of Woodway v. Snohomish County , 180 Wn.2d 165 (2014): «Хотя оно возникло из общего права, доктрина закрепленных прав теперь является законодательной». Суд отклонил довод о том, что статуты закрепленных прав — RCW 19.27.095 (разрешения на строительство), RCW 58.17.033 (подразделения) и RCW 36.70B.180 (соглашения о застройке) – дополняют наделение правами по общему праву, делая вывод, что они заменили доктрину общего права.


Передача прав, несмотря на несоблюдение SEPA

Town of Woodway v. Snohomish County , 180 Wn.2d 165 (2014 г.) — Доктрина закрепленных прав применяется к заявкам на получение разрешений, поданным в соответствии с планами и правилами, которые впоследствии были признаны несоответствующими SEPA. Местные планы землепользования и правила застройки, принятые в соответствии с Законом об управлении ростом, считаются действительными после принятия. Если позже будет обнаружено, что действующий план или нормативный акт нарушает SEPA, исключительные средства правовой защиты, предоставляемые GMA, влияют только на будущие заявки на разработку, а не на уже предоставленные права на разработку.


Заявка на получение разрешения на строительство, содержащая искаженные сведения, не имеет права 

Лауэр против округа Пирс 173 Wn.2d 242 (2011 г.), отменяющий решение по делу Лауэр против округа Пирс , 157 Wn. Приложение. 693 (2010) – Суд пришел к выводу, что заявление заявителя на получение разрешения на строительство от 2004 года, которое содержало заведомо искаженные сведения и упущения существенных фактов, не имело права, поскольку оно было недействительным и не соответствовало нормам, действовавшим на момент подачи.Тот факт, что заявка была признана заполненной в соответствии с RCW 36.70B.070(4)(a), поскольку округ не предоставил заявителю письменное определение неполноты в течение 28 дней с момента подачи, не означает, что заявка подпадает под действие RCW. 27.19.095. Чтобы соответствовать этому закону, заявка на разрешение на строительство должна быть «действительной и полностью заполненной», чего не было в этой заявке.


Приложение, несовместимое с компенсационным планом, не дает прав

Келли против.Округ Челан , 157 Вт. Приложение. 417 (2010 г.) — Если кодекс местной юрисдикции разрешает выдачу разрешения на условное использование только в том случае, если предлагаемая застройка совместима с комплексным планом юрисдикции, заявка на разрешение на условное использование не дает застройщику права на развитие собственности. в порядке, указанном в заявке, в соответствии с законами и правилами землепользования, действующими на дату подачи заявки, если предлагаемая застройка несовместима с комплексным планом.


Рассмотрение плана объекта и наделение правами

Deer Creek Developers, LLC против округа Спокан , 157 Wn. Приложение. 1 (2010 г.) – Застройщик не имеет права на передачу прав на застройку в соответствии с существующими законами и нормативными актами о землепользовании после подачи заявки на рассмотрение плана участка, если в соответствии с применимыми законами и правилами одобрение рассмотрения плана участка является не является обязательным условием для подачи заявки на получение разрешения на строительство, и застройщику не запрещается подавать заявку на получение разрешения на строительство одновременно с подачей заявки на план участка.


Проверка плана объекта и наделение правами 

Эбби Роуд. Group, LLC против города Бонни-Лейк , 167 Wn.2d 242 (2009 г.) – После того, как застройщик подал заявку на рассмотрение плана застройки участка, но до подачи заявки на разрешение на строительство, городской совет принял постановление о переназначении рассматриваемой собственности на зонирование. категория, которая препятствовала развитию многоквартирного дома, который застройщик стремился построить. Делая вывод о том, что Erickson & Assocs., Inc. против McLerran , 123 Wn.2d 864 (1994), контролировал и оставил в силе предыдущее решение апелляционного суда, Верховный суд штата постановил, что застройщик, не подав заявку на получение разрешения на строительство, не имел закрепленных прав в предыдущем зонировании. Суд установил, что городской кодекс не запрещает застройщику подавать заявление на получение разрешения на строительство одновременно с подачей заявления на пересмотр плана развития участка.


Невозможно отказаться от закрепленных прав

Компания по мелиорации Восточного округад. Бьорнсен , 125 Вн. Приложение. 432, отзыв отклонен , 155 Wn.2d 1005 (2005 г.) – От прав не отказываются; разработчик не может выборочно извлекать выгоду из старых и новых правил. Если заявитель желает воспользоваться изменением закона, разрешающим ранее запрещенное использование, он может сделать это, отозвав свою первоначальную заявку и подав другую, но не может выбирать, какие законы будут регулировать его заявку.


Короткая платина для приложения

Вестсайдский автобус.Park, LLC против округа Пирс , 100 Вт. Приложение. 599, отзыв отклонен. , 141 Wn.2d 1023 (2000) — поскольку округ принял заявку разработчика на получение короткой платформы как завершенную и знал о предполагаемом использовании платформы разработчиком, RCW 58.17.033 предоставил разработчику право на получение ливневой воды. Постановление о дренаже, действующее на момент его применения в краткосрочном периоде, распространяется на это приложение.


Плата за влияние не предоставляется

Нью-Касл Инвестментс против.Город Ла Сентер , 98 Wn. Приложение. 224 (1999), рассмотрение отклонено , 140 Wn.2d 1019 (2000) – RCW 58.17.033 не применяется к транспортным сборам города, поскольку они не подпадают под определение «постановлений о контроле за землепользованием».


Предоставление прав на подразделения

Noble Manor против округа Пирс , 133 Wn.2d 269 (1997) – В соответствии с RCW 58.17.033 подача застройщиком заполненной заявки на получение короткой платформы дает застройщику право разделить собственность и развивать ее в порядке, раскрывается в заявке в соответствии с законами о землепользовании и зонировании, действующими на дату подачи.


Права сохранятся после аннексии

Schneider Homes против города Кент , 87 Wn. Приложение. 774 (1997), рассмотрение отклонено. , 134 Wn.2d 1021 (1998) – Когда застройщик подал в округ свое предварительное заявление на получение платной лицензии, он получил право на рассмотрение не только этого заявления, но и сопутствующего ему заявления PUD в соответствии с действовавшие в то время постановления графства, и даже несмотря на то, что тем временем земля была присоединена к городу.


Постановление о неоднозначном наделении правами

Друзья закона против.King County , 123 Wn.2d 518 (1994) — в отсутствие постановления, определяющего требования к «полностью заполненной» предварительной заявке на платформу, добросовестной попытки разработчика выполнить двусмысленные условия существующих постановлений может быть достаточно для наделяет заявку после ее подачи в соответствии с RCW 58.17.033.


ЭИС и наделение правами

Адамс против округа Терстон , 70 Wn. Приложение. 471 (1993) — Муниципальное постановление, требующее, чтобы окончательный отчет о воздействии на окружающую среду (EIS) был заполнен до того, как ранее поданная предварительная заявка на площадку считается полностью заполненной заявкой для целей определения того, когда права на застройку противоречат RCW 58.17.033(1), который наделяет правами на разработку в день подачи полной и юридически достаточной предварительной заявки на платформу, и является недействительным. Включение EIS в качестве условного требования для полностью заполненной заявки на платформу нарушило бы намерение RCW 58.17.033 и свело бы на нет цель правила наделения правами.


Исключение из требования о наделении правами

Вэлли Вью Инд. Park v. Redmond , 107 Wn.2d 621 (1987) — Верховный суд штата применил исключение к правилу закрепленных прав, которое было разработано в деле Parkridge v.Сиэтл , 89 Wn.2d 454 (1978). Суд определил, что исключение применяется, потому что: (1) застройщик усердно и добросовестно пытался получить разрешения на строительство; (2) городские власти явно расстроили попытки застройщика; и (3) в результате заявки на получение разрешения на строительство от застройщика были неполными.


Точка отсрочки перехода прав

West Main Assocs. Inc. v. City of Bellevue , 106 Wn.2d 47 (1986) — Постановление города запрещает подачу заявки на получение разрешения на строительство для любого предлагаемого проекта до тех пор, пока не будет получено несколько утверждений.Суд постановил, что постановление нарушает доктрину наделения правами защиты конституционного права гражданина на развитие собственности вне «колеблющейся политики» законодательных органов, откладывая момент наделения до тех пор, пока застройщик впервые не подаст заявку на проект, тем самым оставляя за городом право почти неограниченная возможность изменять свои постановления в ответ на предложения разработчика.


Плата за подключение не возлагается

Линкольн Шайло Доц., Ltd. с. Мукилтео Уотер Дист. , 45 Вт. Приложение. 123, рассмотрение отклонено , 107 Wn.2d 1014 (1986) – Предоставленные права, которые следуют за подачей заявки на разрешение на строительство, не распространяются на плату коммунального предприятия за подключение.


Исключение при наделении правами

Parkridge v. Seattle , 89 Wn.2d 454 (1978) – Суд создал в этом решении ограниченное исключение из требования полноты заявок на получение разрешения на строительство для целей наделения к изменению зонирования, но этому препятствует местное правительство.


Рекомендуемый ресурс

Юридическая фирма Миллера Кэнфилда

10 июня 2021 г.

С момента вступления в силу Закона от 27 марта 2003 г. о территориальном планировании и застройке возникли сомнения относительно того, в какой степени заявление о разрешении на строительство должно соответствовать содержанию соответствующего решения по эскизному планированию. В то время как нет больших сомнений в том, что разрешение на строительство должно соответствовать параметрам, указанным в решении по эскизному планированию, есть много сомнений относительно того, сможет ли инвестор «вырезать» из решения по эскизному планированию только фрагмент инвестиций при подаче заявление на получение разрешения на строительство.

Преобладающий подход, представленный в доктрине и прецедентном праве административных судов, заключается в том, что разделение одной инвестиции, предусмотренной в решении о наброске планирования, неприемлемо. Однако в прошлом этот вопрос был предметом различных подходов.

Так, например, в постановлениях Воеводского административного суда в Варшаве от 11 декабря 2009 г. (дело № VII SA/Wa 1569/07) и от 28 февраля 2012 г. (дело VII SA/Wa 2210 /11) указано, что допустима подача заявления на получение разрешения на строительство на площади меньше указанной в эскизном решении.Это связано с тем, что такой вывод нельзя обвинить в нарушении ст. 35 сек. 1 Закона о строительстве, так как противоречия между эскизным решением и разрешением на строительство, выданным на основании такого заявления, нет. В соответствии с подходом, представленным в приведенных суждениях, инвестор мог самостоятельно определить территориальный охват объекта строительства при условии, что он находился в пределах, указанных в эскизном планировочном решении. Инвестор был обязан подать декларацию о праве использования земли для строительства только в отношении площади, указанной в заявке.

Данная позиция была подвергнута резкой критике Высшим административным судом в решении от 14 ноября 2013 г. (дело № II ОСК 1340/12). Суд исходил из того, что эскизное планировочное решение определяет возможную допустимость реализации конкретного проекта, составляющего единое целое в градостроительном смысле, а возможность разделения касается только этапов реализации. Условия, указанные в эскизном планировочном решении, распространяются на весь объект строительства в связи с окружающей застройкой, а не только на отдельные его элементы.Это относится, в частности, к коммуникационным и инфраструктурным решениям. По мнению Суда, в данном случае имеет место сходство с положениями, регламентирующими оценку воздействия проектов на окружающую среду, где разделение их на более мелкие сегменты не меняет их отнесения к одному проекту. Высший административный суд пришел к выводу, что обязательство относительно территориальной принадлежности строительного объекта, предусмотренное в решении об эскизном планировании и разрешении на строительство, вытекает из ст. 55 Закона от 27 марта 2003 г. о территориальном планировании и застройке в совокупности со ст. 64 этого закона, согласно которой эскизное планировочное решение является обязательным для органа, выдающего разрешение на строительство. Обязательная сила для архитектурно-строительного управления распространяется на все условия планировочного решения. Следовательно, этот орган не может действовать против каких-либо требований, вытекающих из общего решения по планированию. Суд заявил, что «принятие противоположного подхода будет означать предоставление возможности бесплатной оценки архитектурно-строительным органом элементов, выбранных инвестором, которые могут быть охвачены заявкой, выполняя лишь некоторые из условий, изложенных в планировочное решение, относящееся непосредственно к выбранной части проекта, и игнорирование других условий, не предусмотренных заявкой на разрешение на строительство, что противоречило бы принципу, выраженному в ст.55 Закона о территориальном планировании и застройке». Как следствие, объем проекта освоения земель, указанный в заявлении о выдаче разрешения на строительство, должен совпадать с демаркационными линиями, указанными в графическом приложении к эскизному планировочному решению. Это означает, что инвестор имеет лишь относительную свободу в определении объема инвестиций в районах, не охваченных местными планами территориального развития.Инвестор связан решением об эскизном планировании, выданным по запросу инвестора, которое определяет территориальный охват поданной заявки на разрешение на строительство.

Это не мешает реализации такой многоэлементной инвестиции поэтапно. В такой ситуации ст. 33 сек. 1 Закона о строительстве, в соответствии с которым в случае строительного проекта, охватывающего более одного объекта, разрешение на строительство может по требованию инвестора распространяться на отдельные объекты или комплекс объектов, которые могут функционировать независимо по назначению. В такой ситуации инвестор обязан представить план застройки участка или территории для всего строительного объекта. По мнению Высшего административного суда, в силу содержания ст. 32 сек. 2 пункт 2 Закона о строительстве, инвестор, тем не менее, обязан представить заявление о праве использования для целей строительства всего имущества, расположенного в пределах территории, охватываемой заявкой, и, следовательно, в случае многоэтапного инвестирования , такое заявление (относительно всего проекта) должно быть представлено при утверждении проекта строительства первой очереди. Такое решение делает вероятным реализацию проекта строительства, представленного в эскизном планировочном решении, поскольку «создает реальные основания для получения разрешений на строительство остальных объектов, планируемых к реализации на следующих этапах».В противном случае не было бы никакой гарантии, что инвестор в будущем будет развивать другие объекты, предусмотренные эскизным планировочным решением. 00
E: [email protected]

Отказ от ответственности : Эта публикация была подготовлена ​​для клиентов и профессиональных сотрудников Miller Canfield и основана на фактах и ​​рекомендациях, доступных на момент ее выпуска, которые могут быть подлежит изменению. Цель публикации – привлечь внимание к указанным в ней юридическим событиям и не должна быть единственным основанием для принятия какого-либо решения относительно того или иного образа действий; на него также нельзя полагаться как на юридическую консультацию или как замену подробной консультации в отдельных случаях. Услуги компетентного профессионального консультанта должны быть получены в каждом случае, чтобы можно было проверить применимость соответствующего законодательства или других правовых изменений к конкретным фактам.

Верховный суд Калифорнии разъясняет дело министров противДискреционные действия в соответствии с CEQA для разрешений на строительство скважин

В долгожданном решении Верховный суд Калифорнии рассмотрел обстоятельства, при которых государственное учреждение может охарактеризовать выдачу разрешений на строительство скважин как «министерское» и, следовательно, не подпадающее под действие Закона о качестве окружающей среды штата Калифорния, по сравнению с «дискреционным», в котором случае применяется CEQA.

В соответствии с CEQA министерские одобрения — это те, которые требуют минимальной свободы действий или не предполагают их вообще, просто применяют контрольный список или четкие требования к фактам в том виде, в каком они представлены, и часто выдаются без рецепта сотрудниками округа.Напротив, дискреционные разрешения — это те, которые включают суждение или обсуждение, позволяют округу по своему усмотрению решать, выдавать ли разрешения и как лучше формировать или обусловливать эти утверждения, чтобы избежать экологических проблем, и часто выдаются назначенным или избранным решением. изготовление тела. Проверка CEQA применяется только к дискреционным утверждениям.

В деле Защита наших водных и экологических ресурсов против графства Станислаус Верховный суд на прошлой неделе установил, что не было четкого ответа на вопрос о том, являются ли разрешения на строительство скважин министерскими или дискреционными.Вместо этого вопрос о том, является ли такое разрешение дискреционным и, следовательно, подлежит ли CEQA, должен определяться на основе конкретного языка постановления, регулирующего выдачу разрешения. Другими словами, формулировка постановления о строительстве скважин каждой юрисдикции будет определять, является ли выдача разрешения дискреционным и подлежит ли проверке CEQA.

В деле POWER округ Станислав утверждал, что определенная часть его разрешений на строительство скважин была выдана министерством и не подпадала под действие CEQA.Постановление, регулирующее выдачу разрешений округом, включало определенные государственные стандарты для строительства скважин. Эти стандарты требовали безопасного расстояния между предлагаемыми колодцами и потенциальными источниками загрязнения, и они разрешали округу выносить «суждение или обсуждение, когда [он] решает одобрить или не одобрить» разрешение. Эти стандарты также предоставили округу право по своему усмотрению определять, что квалифицируется как «безопасное разделяющее расстояние». Высокий суд постановил, что, поскольку эта формулировка давала округу право определять экологические проблемы и обусловливать строительство скважин, чтобы избежать этих проблем, выдача разрешений округом, по крайней мере, в некоторых обстоятельствах, была дискреционной. Таким образом, суд установил, что округ нарушил CEQA, категорически классифицировав выдачу всех таких разрешений как министерские.

В этом постановлении Суд признал, что многие разрешения на строительство колодцев могут носить характер министерских, и что государственное учреждение не обязательно нарушает CEQA, когда оно категорически классифицирует разрешения на строительство колодцев как министерские посредством четкого постановления. Однако, чтобы гарантировать, что округа не нарушат CEQA, в этих постановлениях должен быть четко указан министерский характер разрешения, и выдающее агентство не может сохранять дискреционные полномочия отклонять или формировать разрешение в ответ на экологические проблемы.

Решение POWER предполагает, что многие округа могут пересматривать формулировки постановлений и политик, регулирующих выдачу разрешений на строительство скважин, чтобы подтвердить, содержат ли эти регулирующие положения дискреционные элементы, которые могут вызвать проверку CEQA. Кроме того, это решение может также иметь последствия для агентств по обеспечению устойчивости подземных вод, созданных в соответствии с Законом об устойчивом управлении подземными водами, в отношении их взаимодействия с округами.С одной стороны, у GSA нет полномочий для выдачи разрешений на строительство, модификацию или закрытие скважин для подземных вод. С другой стороны, GSA уполномочен в соответствии с SGMA запрашивать, «чтобы округ направил запросы на разрешение на строительство новых скважин для подземных вод … в агентство по обеспечению устойчивости подземных вод до утверждения разрешения», и GSA также имеет право требовать регистрацию все колодцы. В результате этих обстоятельств и если CEQA участвует в выдаче разрешений на строительство скважин, округа и GSA могут захотеть подтвердить свою потенциальную роль в качестве ведущего или ответственного агентства CEQA.

Присоединяйтесь к бесплатному вебинару BB&K 17 сентября: Варианты финансирования и стратегии разработки плана устойчивого развития подземных вод Дополнительные факты, факты, относящиеся к вашей ситуации, или будущие события могут повлиять на темы, содержащиеся в настоящем документе. Обратитесь за советом к адвокату, прежде чем действовать или полагаться на какую-либо информацию, содержащуюся в настоящем документе.

BB&K eCommunications изменено 1 июля

Подпишитесь, чтобы продолжать получать юридические уведомления, приглашения на веб-семинары BB&K и другие электронные сообщения.

ПОДПИСАТЬСЯ ИЛИ ОБНОВИТЬ
.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.