Расторжение арендатором договора аренды в одностороннем порядке: Как по закону расторгнуть договор аренды — Гарант-Инфо

Содержание

Расторжение договора аренды земли: риски и актуальная судебная практика

Рынок земли и земельные споры

Мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения обусловил появление рынка, который функционирует по «серым схемам».

Соглашения относительно купли-продажи подмораторных участков находят свое отображение в долгосрочных договорах аренды (до 50 лет) или договорах эмфитевзиса.

При этом, дополнительно оформляется доверенность на распоряжение земельным участком, а во многих случаях — завещание.

С целью формирования законодательного поля для введения рыночного обращения земель сельскохозяйственного назначения, в Верховной Раде Украины зарегистрирован проект Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий обращения земель сельскохозяйственного назначения». И вероятность его принятия в ближайшее время является достаточно высокой.

Без сомнений, споры относительно расторжения договоров аренды являются одними из самых распространенных видов земельных споров, а отмена земельного моратория приведет к их увеличению.

Так, владельцы земельных участков попробуют их продать и расторгнуть договоры аренды, а действующие арендаторы будут этому противодействовать.

Законодательством Украины, Гражданским и Земельным кодексами Украины и Законом об аренде земли определены основания для расторжения договоров аренды земельных участков во внесудебном и судебном порядках.

Внесудебный порядок

Расторжение договора аренды земли во внесудебном порядке, в частности, осуществляется:

  • в случаях, предусмотренных в договоре, в том числе расторжение в одностороннем порядке;

Судебный порядок

В судебном порядке договоры аренды могут быть расторгнуты, в частности, на таких основаниях:

Вышеуказанные основания для расторжения договоров являются наиболее распространенными в судебной практике.

Среди последних правовых позиций Верховного Суда стоит обратить внимание на следующие.

Быть в курсе всех нюансов защиты бизнеса, а также получать необходимые инструменты для ежедневной юридической работы помогут комлексные решения для юридических департаментов и компаний от ЛІГА:ЗАКОН.

Относительно одностороннего расторжения договора аренды

Кассационный гражданский суд в своем постановлении от 02.09.2019 в делу № 623/2421/16-ц определил, что отказ от обязательства или одностороннего изменения его условий не допускается, если другое не установлено договором или законом. Изменение или расторжение договора допускается лишь при согласии сторон, если другое не установлено договором или законом.

В законе об аренде земли, который является специальным законом и имеет приоритет перед другими законами в применении к спорным правоотношениям, предусмотрено, что договор аренды земли может быть расторгнут при согласии сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда в порядке, установленном законом. Расторжении договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается, если другое не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, законодатель допускает расторжение договора в одностороннем порядке в случае, если это предусмотрено условиями договора.

Следовательно, Верховный Суд подтвердил позицию, что одностороннее расторжение договора аренды земли возможно лишь тогда, когда это предусмотрено его условиями.

Относительно нарушения существенных условий договора


КГС ВС в своем постановлении от 16.10.2019 в делу № 662/1489/15-ц, что согласно части 1 статьи 628 ГК Украины содержание договора составляют условия (пункты), определенные на усмотрение сторон и согласованные ими, и условия, которые являются обязательными в соответствии с актами гражданского законодательства.

Договор является заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия из всех существенных условий договора (часть первая статье 638 ГК Украины).

Согласно данного закона, существенными условиями договора аренды земли являются: объект аренды (кадастровый номер, место расположения и размер земельного участка; срок действия договора аренды; арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотрения и ответственности за ее неуплату; условия использования и целевое назначение земельного участка, который передается в аренду; условия сохранности состояния объекта аренды; условия и сроки передачи земельного участка арендатору; условия возвращения земельного участка арендодателю; существующие ограничения (обременения) относительно использования земельного участка; определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части; ответственность сторон; условия передачи в залог и внесение в уставный фонд права аренды земельного участка.

Отсутствие в договоре аренды земли одного из существенных условий, предусмотренных настоящей статьей, в частности, является основанием для признания договора недействительным в соответствии с законом.

В данном деле договор аренды земельного участка был признан недействительным, поскольку в нем отсутствует обязательное существенное условие — кадастровый номер.

Использование земельного участка не по целевому назначению

КГС ВС в своем постановлении от 22.01.2020 в делу № 468/1498/17-ц сформировал позицию, согласно которой пунктом «а» ч. 1 ст. 96 ЗК Украины определено, что землепользователи обязаны обеспечивать использование земли по целевому назначению и за свой счет приводить ее в предыдущее состояние в случае незаконного изменения ее рельефа.

Закон Украины «Об охране земель» говорит, что владельцы и землепользователи, в том числе арендаторы, земельных участков при осуществлении хозяйственной деятельности обязаны: соблюдать требования земельного и природоохранного законодательства Украины; обеспечивать использование земельных участков по целевому назначению и соблюдать установленные ограничения (обременения) на земельный участок.

На землях сельскохозяйственного назначения может быть ограничена деятельность относительно: выращивание определенных сельскохозяйственных культур, применения отдельных технологий их выращивания или проведения отдельных агротехнических операций; распахивание сеножатей, пастбищ.

По предписаниям ч. 5 в. 20, ст. 34 ЗК Украины земельный участок для сенокоса и выпасания скота может использоваться лишь в пределах указанного вида использования, следовательно ответчица была обязана использовать земельный участок исключительно как пастбище, то есть в пределах вида пользования, предусмотренного условиями договора.

Решение суда о расторжении договора аренды базируется на том, что арендованный земельный участок использовался не по целевому назначению, то есть вместо сенокошения и выпасания скота выращивался на земельном участке ячмень, чем существенно были нарушены условия договора.

С полным текстом судебных решений удобно ознакомиться в VERDICTUM. Заказать полнофункциональный тестовый доступ можно здесь.


Таким образом, сторонам действующих договоров аренды необходимо тщательным образом проанализировать их условия на предмет соответствия требованиям действующего законодательства и исследовать состояние их выполнения.

При этом, для минимизации риска их расторжения стоит ориентироваться в последних тенденциях судебной практики.

Михаил Федоренко, адвокат, руководитель практики решения споров, Juscutum

Читайте:

Налоговые споры-2019: актуальная судебная практика

ТОП основных советов для бизнеса на 2020 год

Трудовые споры. Практика Верховного Суда по итогам 2019 года

Уберечь имущество от рейдеров помогут сервисы SMS-маяк и SMS-маяк Земля, с помощью которых можно оперативно узнать об изменениях в реестре недвижимости (через SMS-сообщение, электронным письмом, или же через уведомление в кабинете пользователя).

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

Что значит досрочно разорвать аренду

Арендные отношения могут возникать на определенный срок, который стороны оговаривают в договоре, или на бессрочной основе. Есть еще случаи, когда на законодательном уровне к аренде определенного вида имущества устанавливаются так называемые предельные сроки аренды. Тогда арендные отношения не могут длиться дольше, чем эти предельные сроки.

Но в любом случае пока срок прекращения договора не наступил, любая из сторон может захотеть прекратить арендные правоотношения. Это и называется досрочным прекращением договора. Поскольку аренда – это двухсторонняя сделка, здесь защищаются права обеих сторон. И чтобы отношения прекратились досрочно, нужно согласие обеих сторон. 

И вот на случай защиты стороны договора аренды от внезапного и невыгодного расторжения сделки ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в одностороннем порядке расторжение происходит только через суд, и то если у инициатора процесса будут основания для выдвижения подобного требования.  

Когда арендодатель получает право досрочно потребовать свое имущество

В уже вышеупомянутой статье 450 ГК РФ прописаны общие основания, по которым обе стороны сделки могут потребовать через суд досрочного ее прекращения. К ним относятся:

  • существенное нарушение договора;
  • другие случаи, которые прямо прописаны в законе или договоре.

Под существенным законодатель понимает такое нарушение одного из договорившихся, которое влечет за собой причинение ущерба, отчего другой договорившийся несет значительные потери. Но тут нет конкретики, поэтому суд решает, действительно ли нарушение было существенным.

К другим случаям как раз и относятся основания, закрепленные в ст. 619 ГК РФ, на основании которых арендодатель может потребовать прекратить договор. Арендодатель может потребовать вернуть ему предмет аренды, если установит, что арендатор:

  • существенно нарушает условия договоренности;
  • пользуется имуществом с нарушением его назначения, оговоренного в договоре, или вытекающего из природы самой вещи;
  • существенно ухудшает имущество;
  • два раза подряд не вносит аренду;
  • не делает капитальный ремонт, если такое обязательство за ним закреплено.

Сами стороны могут в договоре аренды прописать дополнительные условия для досрочного прекращения аренды или детализировать те, что закреплены в законе. Кстати, такая детализация значительно упростит доказывание в суде наличие оснований для расторжения договора. 

Порядок досрочного прекращения арендных отношений

Понятно, что если обе стороны согласны прекратить аренду раньше срока, то они просто совершают действия в этом направлении, такие как передача обратно предмета аренды и подписание акта-приема передачи. А сам договор закрывается дополнительным соглашением, составленным в аналогичной форме.

А вот если арендатор против, тогда арендодателю придется идти в суд, и то не сразу. Согласно ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вначале должен направить арендатору письмо, в котором потребовать от арендатора исправить допущенные нарушения. Эта же позиция подтверждена в п. 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.

Важно! В дополнении к требованию исправить нарушение должно идти предложение расторгнуть договор досрочно.

В том случае если арендатор выполнит поставленные перед ним требования в установленный или разумный срок, арендодатель теряет право на обращение в суд. Это подтверждается п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14. Так что досрочно расторгнуть договор можно только в случае, если арендатор продолжает не выполнять свои обязательства. 

Последствия расторжения аренды

После того как суд вынесет положительное решение по делу, удовлетворив требование арендодателя, договорные отношения прекращаются. Но это не всегда означает, что предмет аренды тут же возвращают. В отдельных случаях требуется повторное обращение в суд для удовлетворения иска об истребовании имущества из чужого пользования.

Поэтому многие юристы советуют уже в первом иске ставить сразу два этих требования. Тогда уже после первого судебного процесса можно будет получить исполнительный документ, на основании которого приставы смогут организовать принудительное возращение предмета аренды.

Если же арендатор решил сразу выполнить решение суда, то он возвращает предмет аренды по собственной инициативе, при этом стороны подписывают акт приема-передачи, в котором фиксируется состояние передаваемого имущества.

При обнаружении существенного ухудшения состояния предмета аренды к арендатору могут быть предъявлены требования по возмещению ущерба. А в случае когда основанием для досрочного прекращения аренды послужила просрочка уплаты арендных платежей, арендодатель вправе добиваться возврата задолженности.   

Арендодатель может инициировать досрочное расторжение арендных отношений только в случаях, когда арендатор допустил существенные нарушения в исполнении своих обязательств. А решать спор о досрочном прекращении аренды только в компетенции суда. Как только вступит в силу решение суда, арендные отношения прекращаются, за исключением моментов исполнения обязательств по уплате аренды и исправления других нарушений. 

Еще больше материалов по теме в рубрике: «Договор». 

Что делать, если выгоняет арендодатель: Практика — Секрет фирмы

Поиск и аренда помещений — вечная головная боль предпринимателей. Когда процесс успешно завершён, расслабляться рано. Самые страшные проблемы могут быть впереди. Нечистоплотные арендодатели могут неожиданно выставить за дверь, заблокировать доступ или опечатать помещение вместе с находящимся в нём имуществом. Чтобы этого не произошло, «Секрет» вместе с юристами подготовил гид по общению с собственниками коммерческих помещений.

Теория

1. Изучить договор аренды

Специфика арендных отношений в том, что многие их аспекты не урегулированы напрямую законодательством. Множество важных положений (порядок расчётов между сторонами, возврат помещений, ремонт, расходы на эксплуатацию) приходится урегулировать непосредственно в договоре аренды. Скорее всего, по многим вопросам договор будет содержать заведомо выигрышную для арендодателя позицию, делающую арендатора почти бесправным.

Если права арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке в договоре не содержится, расторжение до истечения срока действия может происходить только в судебном порядке. Ориентироваться предстоит на статью 619 ГК РФ.

2. Проверить письменное уведомление о расторжении

Перед расторжением договора арендодатель обязан направить письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору и о намерении расторгнуть договор.

3. Понять, почему выгоняют

Если требования связаны с нарушениями условий договора самим арендатором (например, нарушение сроков перечисления арендной платы, повреждение помещений), дающими право арендодателю досрочно расторгнуть договор в суде на основании статьи 619 Гражданского кодекса или отказаться от него в одностороннем внесудебном порядке на основании положений самого договора, то арендатор должен прекратить соответствующие нарушения.

4. Поговорить с арендодателем

» Как арендодатель справляется с досрочным расторжением договора аренды?

Вопрос

Я не могу найти в используемой мной форме договора аренды ни одного пункта, касающегося «досрочного расторжения». Справедливо ли требовать арендную плату за оставшиеся месяцы, если арендатор должен разорвать договор до истечения 12 месяцев аренды?

Ответить

Это не вопрос справедливости. Обе стороны, подписавшие договор аренды, арендодатель и арендатор, подписали обязывающий договор, в котором были указаны условия, приемлемые для обеих сторон на момент подписания документа.Ни арендодатель, ни арендатор не могут в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды в течение указанного срока аренды. Даже при ежемесячной аренде требуется период уведомления не менее 30 дней для любой из сторон, чтобы расторгнуть договор аренды, при этом закон в некоторых штатах требует еще более длительного уведомления арендодателя при определенных обстоятельствах.

Арендатор, нарушивший договор аренды, несет ответственность за арендную плату в течение остатка срока аренды. Однако, если арендатор не выплатит эту сумму при разрыве договора аренды, арендодатель захочет немедленно найти нового арендатора, потому что арендодатель должен понимать, что он / она, возможно, никогда не сможет получить арендную плату за оставшееся время аренды.Арендодатели также должны знать законы своего штата. Законы многих штатов требуют, чтобы арендодатель прилагал «разумные» усилия для повторной аренды помещения как можно скорее после того, как арендатор разорвал договор аренды, учитывая, конечно, время, необходимое как для подготовки помещения к продаже, так и время, необходимое для поиска нового квалифицированного арендатора, последнее в значительной степени зависит от тогдашних рыночных условий. Это означает, что арендатор часто не будет в конечном итоге платить за весь срок договора аренды, даже если арендатор несет ответственность за всю аренду, особенно когда перерыв наступает в начале срока аренды. Некоторые штаты прямо запрещают арендодателю получать арендную плату как от старого, так и от нового арендатора за один и тот же период.

Большинство договоров аренды, включая те, которые представлены на нашем веб-сайте, представляют собой очень простые документы. Такие базовые соглашения не включают в себя все возможные пункты, которые могут быть важны для каждого типа собственности или которые могут быть желательны для каждого арендодателя.

За более чем 30-летний опыт управления недвижимостью я заключил значительное количество индивидуальных договоров аренды для многих типов недвижимости, как жилой, так и коммерческой.У меня никогда не было причин включать пункт, позволяющий арендатору в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды без штрафных санкций.

Однако я много раз позволял арендаторам расторгать договор аренды с моего разрешения по определенной причине, например, плохой арендатор, для которого я чувствовал, что досрочное расторжение также было бы выгодно для меня, даже если это могло привести к более раннему освобождению. В любом случае это очень редко обходилось без штрафа для арендатора, хотя штраф арендатора почти всегда был значительно меньше, чем тот, который был бы разрешен законом и договором аренды.

Когда конкретному арендатору необходимо расторгнуть договор аренды в связи с непредвиденными обстоятельствами, например, переводом на работу в другое место, финансовыми трудностями из-за медицинских расходов или увольнением, ни одно из которых не позволяет арендатору расторгнуть договор аренды, арендодатель и арендатор может договориться о расторжении договора, приемлемом для обеих сторон.

Если по какой-либо причине вы действительно желаете предусмотреть одностороннее расторжение договора арендатором в своем договоре аренды, вы должны быть уверены, что условия изложены достаточно подробно и ясно, чтобы свести к минимуму вероятность недопонимания или разногласий.Тем не менее, я бы настоятельно рекомендовал, чтобы дела, которые могут выиграть от взаимоприемлемого расторжения, лучше всего рассматривать на основе «если/когда это необходимо», а не в соответствии с пунктом в соглашении об аренде.

Если по какой-либо причине арендатор или арендодатель предвидит необходимость досрочного расторжения, помесячная аренда, как правило, будет лучшим вариантом, если обе стороны согласны с этим.

Единственные сценарии, которые приходят на ум в отношении юридической необходимости одностороннего расторжения договора долгосрочной аренды арендатором без штрафных санкций, связаны с проблемами домашнего насилия и с военнослужащими, которые переводятся или направляются при определенных обстоятельствах, как это предусмотрено в федеральные законы или законы штатов.Однако некоторые штаты или муниципалитеты могут разрешить арендаторам расторгать договор в одностороннем порядке по другим причинам.

Эта запись была размещена в августе 2016 года и находится в разделе «Без категории». Вы можете следить за любыми ответами на эту запись через ленту RSS 2.0. И комментарии и запросы в настоящий момент закрыты.

Возьми памятку! Почему важен меморандум об аренде

Christa-Gaye L. Керр и Ларри Н. Вудард

Сталкивались ли вы когда-нибудь со ссылкой, часто в конце длинного документа о коммерческой аренде, на «Меморандум об аренде» и задавались вопросом: «В чем смысл?» Большинство меморандумов об аренде не являются ни глубоко техническими, ни особенно длинными, особенно по сравнению с соответствующими договорами аренды. Хотя это и не самый технический или подробный аспект любой аренды, пункт меморандума об аренде («MOL») важен для арендатора, чтобы включить его, и для арендодателя, чтобы понять его разветвления.В этой статье объясняется, что такое Меморандум об аренде и почему это важно.

Меморандум об аренде представляет собой регистрируемый документ, который используется для предупреждения третьих лиц, таких как кредиторы, другие арендаторы недвижимости и потенциальные покупатели, о том, что существует арендный интерес, обременяющий часть недвижимого имущества. MOL не только предупреждает мир о том, что арендатор владеет арендованным имуществом в течение срока аренды, но MOL также может выступать в качестве соглашения с землей для защиты интересов арендатора по договору аренды, который арендатор может иметь в отношении третьих лиц, таких как опцион на покупку или право преимущественной покупки.

Арендатор должен быть осмотрен

По своей сути, меморандум об аренде регистрируется в цепочке прав собственности, чтобы предоставить «конструктивное уведомление» о правах и интересах арендатора в арендованном имуществе. Именно запись документа в местном архиве делает его общедоступным для третьих лиц. Запись MOL особенно важна в ситуациях, когда имущество арендатора трудно «увидеть» третьей стороне. Например, если договор аренды подписан, но арендатор не открывает бизнес или не вступает во владение в течение нескольких месяцев или лет, то без зарегистрированного MOL третьи стороны не будут знать об аренде.В такой ситуации регистрация МОЛ необходима для защиты прав арендатора перед третьими лицами в период после заключения договора аренды, но до фактического появления арендатора в помещении. Точно так же MOL важен, когда арендатор выезжает из своего помещения, продолжает платить арендную плату, а договор аренды остается обязательным как для арендодателя, так и для арендатора. В этих условиях арендатор физически не может находиться в помещении, но договор аренды вместе со всеми правами, ограничениями и уступками остается в полной силе.В подобных ситуациях решение не регистрировать MOL — это решение принять на себя риски, возникающие в результате неподачи документа. В Иллинойсе, как и в большинстве штатов, не требуется регистрировать MOL, чтобы договор аренды имел законную силу; однако есть и другие причины для MOL, помимо заявления арендатора об аренде имущества.

Меморандум об аренде как соглашение, заключенное с землей

Если арендатору предоставляются права по договору аренды, которые подлежат принудительному исполнению в отношении третьих лиц (а не только арендодателя) или о которых третьи стороны должны быть осведомлены, зарегистрированный меморандум договора аренды, описывающего эти права, должны быть зарегистрированы, чтобы наилучшим образом защитить арендатора в отношении этих прав.Наиболее частым примером являются ситуации, когда арендатору предоставляется опцион на покупку недвижимости или право преимущественной покупки или отказ от покупки недвижимости.

Кроме того, для тех арендаторов розничной торговли, которым в соответствии с их договорами аренды были предоставлены исключительные права на исключительную продажу таких вещей, как кофе или спортивные товары, дополнительным средством обеспечения соблюдения соглашения об исключительных правах является утверждение, что соглашение не является просто договорным правом в соответствии с арендная плата, но завет, действующий с землей.Чтобы обеспечить соблюдение завета, связанного с землей, сторона, стремящаяся обеспечить соблюдение завета, часто должна доказать, что уведомила о завете тех, против кого требуется принудительное исполнение. Удобный способ для розничного арендатора гарантировать, что его исключительные права на использование по договору аренды являются соглашением, действующим с землей, — это включить эти права в MOL. Многие штаты признают, что договоры аренды содержат обязательства по земле, и MOL должен быть инструментом арендатора, чтобы гарантировать, что эти условия могут быть исполнены в отношении третьих сторон.

Проблемы арендодателя в отношении MOL

Поскольку зарегистрированный MOL затуманивает право собственности арендодателя, крайне важно, чтобы арендодатель защищал свои права и интересы в недвижимом имуществе при ведении переговоров и составлении MOL. Включение права одностороннего расторжения в меморандум об аренде защищает арендодателя в случаях дефолта арендатора и избавляет арендодателя от необходимости иметь дело с титульной компанией или судом, чтобы очистить MOL от права собственности. Имея право на одностороннее расторжение в меморандуме об аренде, арендодатель может расторгнуть MOL без подписи арендатора после окончания срока аренды.Кроме того, если арендодатель рассматривает возможность рефинансирования с помощью ипотечного кредита, арендодатель должен помнить, что для каждого зарегистрированного MOL, вероятно, потребуется соответствующий зарегистрированный SNDA для титульной компании, чтобы гарантировать залоговое удержание кредитора.

Право собственности

Говоря о титульных компаниях, если арендатор ищет полис страхования прав собственности на аренду, большинство титульных компаний в Иллинойсе требуют, чтобы MOL был зарегистрирован для выдачи полиса страхования прав собственности на аренду. Для любой аренды земли титульная компания потребует MOL (и это просто хорошая практика для арендатора по аренде земли регистрировать MOL) для любого страхования титула аренды земли. Наконец, титульные компании будут колебаться в вопросе страхования ипотечного кредита арендатора с процентами по аренде в качестве залога без предварительной регистрации MOL.

Не для всех

Пятилетняя аренда офиса площадью 5000 квадратных футов, скорее всего, не требует MOL, и арендодатель может косо смотреть на арендатора, который требует его.Тем не менее, арендаторы из Иллинойса с долгосрочной арендой, правом преимущественного предложения или отказа, опционами на покупку и/или положениями об исключительном использовании, включенными в их договоры аренды, должны рассмотреть возможность составления и регистрации меморандума об аренде для защиты своих прав и интересов. Поскольку документ по своему характеру является общедоступным, и арендодатель, и арендатор должны согласовать его содержание в связи с переговорами об аренде, даже если документ или пункт MOL переносится на конец срока аренды.

Криста-Гэй Л.Керр является юристом по недвижимости в чикагском офисе Honigman LLP, а Ларри Н. Вудард является партнером по недвижимости и соруководителем группы практики планирования строительства в чикагском офисе Honigman LLP.

5 важных пунктов, на которые следует обратить внимание в

Эта статья предназначена только для общих информационных целей и никоим образом не предназначена для использования или толкования в качестве юридической консультации. Все статьи были тщательно проверены практикующим юристом для обеспечения точности.

Независимо от того, где вы находитесь в жизни, дом всегда необходим. Даже если вы отошли от дней сдачи в аренду в колледже, вы можете быть домовладельцем, который ищет некоторый пассивный доход, сдавая в аренду помещение, которое вы не используете. Большинство из нас были бы знакомы с общими терминами, такими как, какой депозит необходим, как долго будет длиться аренда и как ежемесячно платить арендную плату.

Независимо от того, являетесь ли вы арендатором или домовладельцем, скорее всего, вы не прочитали бы соглашение перед тем, как подписать, либо потому, что вы остановились после прочтения первых нескольких строк, либо потому, что агент мог сказать вам: «Айя.Стандартное соглашение. Просто подпишите, не беспокойтесь».

1. Вы можете досрочно расторгнуть договор аренды, если вас переведет ваша компания

Изображение с сайта 230dudes.com

наткнулся на дипломатическую оговорку раньше.Просто для уточнения: дипломатическая оговорка не используется для прекращения огня в случае спора между вами и вашим арендодателем. По сути, дипломатическая оговорка позволяет вам прекратить аренду до согласованного периода в случае, если ваша компания переместит вас в другое место или если вы больше не сможете работать в штате/стране .

Прелесть этого пункта в том, что он дает вам душевное спокойствие при подписании договора аренды, когда вы не уверены, сколько времени пройдет до вашего следующего перевода. Кроме того, в нем также четко изложено, что вам нужно будет сделать, чтобы сообщить арендодателю о том, что вы выезжаете.

Однако дипломатические оговорки, как правило, вступают в силу только после минимального периода проживания в один год (но это также подлежит обсуждению). Это означает, что если вас перевели в другой дом в течение первого года аренды, вы, вероятно, не сможете полагаться на этот пункт. Затем вам нужно будет обратиться к пункту о расторжении, чтобы узнать, что вы можете сделать с досрочным расторжением. Причина этого периода в один год заключается в том, чтобы дать арендодателю время вернуть то, что он заплатил любому агенту по недвижимости.

Вот как может выглядеть дипломатическая оговорка в договоре:

«В случае, если Арендатор, занимающий Помещение, является или должен быть:

1. назначен, размещен, передан или перемещен из Малайзии в другую страну на постоянной основе;

2. по требованию соответствующих властей покинуть Малайзию или по иным причинам не может работать или проживать в Малайзии; или

3. больше не работает в своей компании ни по по какой бы то ни было причине (обычно это касается иностранцев, работающих в Малайзии),

Арендатор может расторгнуть Соглашение, направив Арендодателю письменное уведомление не менее чем за два месяца или заплатив двухмесячную арендную плату вместо такого уведомления.Арендатор может воспользоваться правом расторжения договора в соответствии с настоящим пунктом только по истечении двенадцати (12) месяцев с даты начала Срока действия с документом, подтверждающим передачу, прекращение и разрешение на увольнение (для иностранцев), отправленным по почте в зарегистрированном письмо на имя Арендодателя по адресу, указанному в настоящем документе.

В таком случае Арендатор должен передать вакантное владение Помещениями до истечения срока действия указанного уведомления с нарушением прав Арендодателя по закону и справедливости на возмещение убытков, компенсацию и косвенные убытки, возникающие в результате указанного отказа Арендатора.

На основе примера, приведенного выше, вот что он говорит по существу :

1. Если вы направляетесь в другую страну или штат, вы можете использовать этот пункт. Вы также можете полагаться на этот пункт, если вы вы больше не работаете с вашими работодателями, или власти Малайзии препятствуют вам работать или жить в Малайзии

2. Вы должны представить доказательство этого вашему домовладельцу, например, письмо от вашего работника или малайзийских властей.

3. Вы должны уведомить своего арендодателя не менее чем за два месяца о своем переезде или заплатить ему арендную плату за два месяца вместо уведомления.

4. Дипломатическая оговорка вступает в силу только после целого года проживания.

5. Вы должны вернуть арендованное имущество своему арендодателю до истечения периода уведомления, и арендодатель оставляет за собой право потребовать от вас возмещения ущерба, если он понесет какие-либо убытки. Например, если вы оставили дом с гигантской дырой в стене из-за того, что упал ваш телевизор, ваш арендодатель все равно может потребовать от вас стоимость ремонта.

2. Срок аренды истек, но вы хотите продолжать арендовать?

Варианты продления в основном являются положениями договора аренды, которые позволяют вам продлить аренду на новый срок по истечении первого срока . Например, если вы изначально подписали контракт на три года, вы можете продлить аренду еще на три года, если в вашем соглашении есть такой пункт.

Некоторые люди могут задаться вопросом, зачем вводить такой пункт, когда вы всегда можете договориться о другом сроке в конце первого.Для этого есть две причины:

1. Вы можете договориться об аренде на второй срок с первого дня

2. Вы не должны рисковать тем, что ваш арендодатель откажет вам в аренде дома на следующий срок

Однако возможность продления может быть сложной. Он должен быть сформулирован таким образом, чтобы исключить любую двусмысленность, иначе он может быть признан недействительным из-за неопределенности в соответствии с разделом 30 Закона о контрактах 1950 года:

«Соглашения, смысл которых не определен или не может быть определен». удостоверяясь, являются недействительными.»

Итак, как вы можете сформулировать пункт, который не будет недействительным из-за неопределенности? Обычно вариант продления пунктов терпит неудачу, потому что они не обеспечивают надлежащего механизма для определения арендной платы на второй срок или из-за того, что не указано, как

В деле King’s Motors (Oxford) Ltd. со стороны арендодателя и арендатора.

Поэтому в опции продления следует правильно указать:

1. Какие условия текущего соглашения должны быть включены в срок продления.

2. Как будет решаться арендная плата на второй срок.

3. Как осуществляется возможность продления.

Ниже приведен пример варианта продления, который включает в себя вышеуказанные пункты:

«Арендодатель [должен/может] по письменному запросу Арендатора за два (2) месяца до истечения срока действия разрешения на аренду Арендатору еще на три (3) года на тех же условиях, согласованных в настоящем документе, но без этой возможности продления с обновленной месячной арендной ставкой, не превышающей двадцать процентов (20%) от текущей месячной арендной ставки. »

Причина, по которой слова должны и могут быть указаны в качестве вариантов в приведенном выше примере, заключается в том, что они оба имеют разные юридические коннотации . Если вы используете слово «должен» , это означает, что арендодатель должен позволить вам продлить аренду, если вы написали за два месяца до истечения срока действия вашей текущей аренды.Однако, если вы решите использовать слово «май» , это означает, что ваш арендодатель имеет возможность разрешить вам продлить аренду или отказаться от этого.

3. Хотите выехать раньше, чем истечет срок аренды?

Изображение с сайта theinformr.com

Прекращение действия Пункты могут показаться довольно стандартными. Например, они обычно сообщают вам, когда заканчивается срок аренды и как вы должны вернуть имущество арендодателю. Однако их может быть больше, чем кажется на первый взгляд. Большинство положений о расторжении предусматривают, что вам не разрешается прерывать аренду в течение первого года , и если вы решите прекратить аренду досрочно после первого года, ваш гарантийный депозит будет аннулирован. В некоторых пунктах может даже указываться, что вы должны заплатить своему арендодателю за оставшиеся месяцы аренды.

Возникают два вопроса. Первый — . Что делать, если вам нужно расторгнуть договор аренды в течение первого года? В большинстве пунктов о расторжении просто говорится, что это запрещено, и на этом все заканчивается. Второй вопрос: . Вы действительно должны платить арендодателю арендную плату за оставшиеся месяцы аренды? Короче говоря, если так сказано в соглашении, то домовладелец может заставить вас заплатить за оставшиеся месяцы, даже если вы уже съехали.

Пример такого пункта:

«Арендатор не имеет права расторгнуть настоящий договор в течение срока действия настоящего договора. В случае нарушения Арендодатель имеет право аннулировать Залог Депозит и требование на сумму, эквивалентную оставшемуся периоду, указанному в качестве заранее оцененных убытков».

После малайзийского дела Berjaya Times Square Sdn Bhd против Twingems Sdn Bhd & Anor (No. 2) , если арендатор решил в одностороннем порядке расторгнуть договор (имеется в виду, что арендатор хотел расторгнуть договор, но арендодатель отказался) договор, суды установили, что арендатор не выполнил свою часть договора (завершение трехлетнего срока аренды). ) привело к тому, что арендодатель понес реальные убытки.

Это означает, что хотя вы можете расторгнуть договор, несмотря на наличие минимального срока, вам, возможно, придется возместить ущерб арендодателю в соответствии с тем, что было согласовано.

Если вам интересно , почему арендодатель не может смягчить свои убытки, подыскав другого арендатора вместо того, чтобы заставлять вас платить за неистекший срок, в том же деле Berjaya Times Square говорится, что арендодатель не обязан смягчить его потерю. Этот аргумент исходит из британского дела White & Carter (Councils) Ltd. против МакГрегора, где судья придерживался мнения, что, когда только одна сторона решает расторгнуть договор, другая сторона может либо принять его и предъявить иск о возмещении убытков, либо отказаться от расторжения и продолжить работу по договору в обычном режиме.

В дополнение к вышеизложенному, раздел 75 Закона о контрактах 1950 года также говорит нам, что если в пункте контракта указана сумма убытков (или компенсации), которую вы должны выплатить в случае нарушения контракта, то эта сумма подлежит выплате , даже если фактические убытки не доказаны.

Раздел 75 Закона о контрактах 1950 г.:

контракта в качестве суммы, подлежащей выплате в случае такого нарушения, или если контракт содержит любое другое условие в виде неустойки, сторона имеет право подать жалобу на нарушение, независимо от фактического ущерба или доказано, что в связи с этим были причинены убытки, получить от сторона, нарушившая договор, разумная компенсация не превышение указанной суммы или, в зависимости от обстоятельств, штраф предусмотрено для.

4. Если ваш арендодатель хочет продать это место, он, возможно, должен дать вам первые деньги

Были ли вы когда-нибудь в ситуации, когда вам действительно нравится дом, который вы снимаете, но затем ваш арендодатель говорит вам собрать вещи и уйти в два месяца, потому что он решил продать недвижимость? Вы выпотрошены, потому что этот дом видел вас много хороших времен, к тому же он очень близко к вашему месту работы! Вы умоляете домовладельца и даже делаете предложение купить у него дом, но он вам отказывает.

Здесь пригодится право преимущественной покупки . Положение о праве преимущественной покупки, по сути, действует, когда арендодатель, если он хочет продать недвижимость, должен сначала сделать вам предложение . Затем вы можете принять или отклонить предложение. Если вы решите отклонить его, право преимущественной покупки обычно гарантирует, что имущество будет продано третьей стороне в соответствии с вашей арендой. Это означает, что вы не окажетесь в неловком положении, когда вам придется искать альтернативную работу.

Иногда право отказа может также предусматривать, что если вы отклоняете предложение арендодателя, он не может продать его третьему лицу на более выгодных условиях. Это означает, что если он предложил продать вам дом за 100 000 ринггитов, а вы отказались, он не может продать дом кому-то еще за 50 000 ринггитов.

Пример того, как будет выглядеть пункт о праве преимущественной покупки, выглядит следующим образом:

«T Арендатору будет предоставлено право преимущественной покупки в течение Срока, когда Недвижимость выставлена ​​на продажу, в соответствии с который Арендодатель должен:

1. до принятия любого предложения о покупке Имущества направить Арендатору письменное предложение о покупке Имущества по аналогичной или не менее выгодной цене и на условиях, которое должно быть принято или отклонено Арендатором в течение 21 дня с даты предложения; и

2. Если Арендатор отклоняет предложение Арендодателя о покупке Имущества, Арендодатель может продать Имущество любому третьему покупателю в течение Срока действия при условии, что Арендодатель обеспечит в качестве условия продажи, что покупатель Имущество принимает на себя права, обязанности и обязательства Арендодателя, независимо от того, возникают ли они по настоящему Соглашению, как если бы покупатель всегда был стороной настоящего Соглашения.Чтобы осуществить вышеизложенное, Арендодатель должен, в качестве условия продажи, потребовать от покупателя Имущества заключить либо новацию, либо переуступку этой аренды, и обеспечить, чтобы Арендатор продолжал пользоваться Имуществом в течение оставшейся части Срок, указанный в настоящем Соглашении. »

5. Вы можете не платить арендную плату, если ваш арендодатель не выполняет свои обязанности

Изображение с сайта kickinthehead.org Я прекращаю платить арендную плату до тех пор, пока мой арендодатель не исправит свои действия?» Если ваш арендодатель отвечает за содержание туалетов в вашем доме и не делает этого, можете ли вы прекратить платить арендную плату до тех пор, пока он не завершит ремонт?

Это известно как право на удержание/зачет арендной платы.

Пример такого пункта:

«Если Арендодатель не выполнит такой ремонт, о котором сообщил Арендатор, в течение четырнадцати (14) дней с момента получения такого уведомления, Арендатор может выполнить такой ремонт. ремонт и связанные с ним расходы являются долгом, причитающимся с Арендодателя, который может быть возмещен путем вычета таких сумм долга из арендной платы, подлежащей уплате, или Арендатор может удерживать такую ​​арендную плату до тех пор, пока Арендодатель не выполнит такой ремонт».

В малайзийском деле JR Lincks Educational Consultants Sdn Bhd v Goh & Sons Enterprise Sdn Bhd арендатор уведомил арендодателя о том, что он прекратит платить арендную плату до тех пор, пока арендодатель не выполнит свою часть обязательства. соглашение.Затем арендодатель, среди прочего, подал в суд на арендатора за неуплату арендной платы. Суды опирались на британское дело British Anzani (Felixstowe) Ltd против International Marine Management (UK) Ltd, чтобы постановить, что арендатор имел право удерживать арендную плату , если он/она имеет фактический иск о возмещении ущерба против арендодателя.

Это означает, что вы не можете просто удерживать арендную плату. Вы должны понести реальные убытки , чтобы предпринять это действие, иначе вы рискуете подать в суд на своего арендодателя за неуплату арендной платы.

Есть также некоторые положения, которые позволяют предоставить вам право удерживать или засчитывать арендную плату в случаях, подобных приведенным выше, избавляя вас от неопределенности и обращения в суд.

Опять же, не думайте, что все договоры одинаковы.

Изображение с сайта michaelgaigg.com

Хотя примеры пунктов приведены выше, чтобы помочь вам понять, как такие пункты могут быть сформулированы, договоры всегда подлежат обсуждению. Это означает, что, хотя может быть стандартных вопросов , которые необходимо охватить, нет такой вещи, как стандартный пункт .Контракт, в его простом смысле, является взаимным соглашением между сторонами, которое может иметь юридическую силу. Это означает, что вы и ваш арендодатель должны обсудить условия.

С учетом сказанного, если вы находитесь в процессе составления договора аренды, возможно, было бы разумно обратиться за юридической помощью, а не копировать шаблоны соглашений в Интернете. Вопреки распространенному мнению, юристы используют замысловатые формулировки не для того, чтобы заработать ваши деньги, они используются для охвата как можно большего количества возможных ситуаций . Итак, как сказали бы вам ваши учителя: «Не копируйте вслепую!»

Эта статья предназначена только для информационных целей и не должна восприниматься как юридическая консультация. Каждая ситуация уникальна и зависит от фактов (т. е. обстоятельств вашего конкретного дела), поэтому мы рекомендуем вам проконсультироваться с юристом, прежде чем рассматривать какие-либо дальнейшие действия. Все статьи были тщательно проверены практикующим юристом для обеспечения точности.

Прекращение аренды до истечения срока

В обычных обстоятельствах и арендодатель, и арендатор не могут прекратить аренду до истечения срока ее действия, если только кто-либо из них не нарушил жизненно важные условия соглашения (например,грамм. арендатор не платит арендную плату или арендодатель незаконно повторно входит в собственность). Однако досрочное прекращение может быть возможно при наличии действительной оговорки о расторжении договора (подробнее см. в разделе «Договоры о собственности» > «Арендодатель и арендатор» > «Вопросы продления».

).

1. Я сдал свое имущество арендатору на три года. До конца срока еще больше 2 лет. Однако отмечу, что арендная стоимость соседних объектов значительно выросла. Могу ли я расторгнуть договор аренды с существующим арендатором и сдать недвижимость по более высокой арендной плате?

Сторона договора связана условиями этого договора.Таким образом, если в документе об аренде не содержится оговорка о расторжении договора, позволяющая арендодателю расторгнуть договор до истечения срока его действия, или нет взаимного соглашения о досрочном расторжении, арендодатель связан договором об аренде и не может в одностороннем порядке расторгнуть договор. сдача в аренду существующему арендатору.

2. Я арендовал недвижимость на три года. До конца срока еще больше 2 лет. Однако отмечу, что арендная стоимость соседних объектов значительно снизилась.Могу ли я расторгнуть договор аренды с арендодателем, чтобы получить сопоставимую недвижимость по более низкой арендной плате?

Сторона договора связана условиями договора. Таким образом, если в документе об аренде не содержится пункт о расторжении договора, который позволяет арендатору расторгнуть договор до истечения его срока, или нет взаимного соглашения о досрочном расторжении, арендатор связан договором об аренде и не может в одностороннем порядке расторгнуть договор. аренда с арендодателем.

«Оговорка о перерыве» с точки зрения арендатора может выглядеть следующим образом (только для справки):

Несмотря ни на что, содержащееся в настоящем документе, настоящим согласовано и объявлено, что если в любое время после истечения одного года с начала Срока действия Арендатор пожелает расторгнуть настоящее Соглашение, то Арендатор имеет право расторгнуть путем направления Арендодателю письменного уведомления не менее чем за два месяца при условии, что уведомление получено Арендодателем не менее чем за два месяца до указанной в нем даты расторжения, или путем уплаты Арендодателю двухмесячной арендной платы вместо такой уведомления, при условии, что действие настоящего пункта всегда не наносит ущерба правам и средствам правовой защиты одной из сторон по отношению к другой стороне в отношении любых предшествующих претензий или нарушений соглашений, положений, положений и условий, содержащихся в настоящем документе.

Если документ об аренде не содержит оговорки о разрыве, то ни арендодатель, ни арендатор не могут в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды. Единственный вариант, доступный для арендатора, который хочет прекратить аренду до истечения согласованного срока, — это предложить арендодателю отказаться от аренды. По согласованию сторон арендатор обычно должен заплатить определенную сумму в обмен на согласие арендодателя сдать квартиру.

Почему вы можете захотеть расторгнуть договор аренды

В связи с быстрым ростом арендной платы и колебаниями стоимости недвижимости одна из тем, по которым мы получаем много вопросов в последнее время, касается расторжения договоров аренды, как аренды жилой недвижимости, так и договоры аренды коммерческой недвижимости.Эти вопросы возникают как у арендаторов, которые хотят покинуть недвижимость, так и у арендодателей, которые хотят расторгнуть договор аренды.

Расторжение договора об аренде в соответствии с условиями письменного договора об аренде жилого помещения в Колорадо, как правило, происходит прямолинейно, если обе стороны придерживаются условий договора аренды. Ситуация, которая иногда может быть проблематичной, заключается в знании того, как расторгнуть договор аренды с арендатором, который остается во владении недвижимостью после истечения первоначального срока аренды, или договор аренды, в котором нет письменного документа об аренде, подписанного арендодателем. арендатора, а также при досрочном расторжении договора аренды, срок действия которого еще не истек.Эти ситуации могут привести к искам о возмещении ущерба, и к ним следует относиться с осторожностью (нажмите, юрист по недвижимости Денвер, если вы хотите задать вопрос бесплатно).

Помесячная аренда

Помесячная аренда – это аренда, для которой не установлен срок или дата истечения срока действия. Это может включать или не включать письменное и подписанное соглашение об аренде и может быть просто результатом того, что арендатор остается в собственности с разрешения арендодателя после истечения срока аренды.

В большинстве договоров аренды есть формулировка, определяющая дату расторжения, которая разъясняет форму и срок уведомления, который должна быть предоставлена ​​любой из сторон. Тем не менее, при определенных обстоятельствах, если нет письменного договора аренды, подписанного обеими сторонами, или арендатор является арендатором на помесячной основе, уведомление о расторжении договора все равно необходимо.

Уведомление о прекращении действия обычно называется «Уведомление о выходе». Если уведомление об увольнении не направлено или между предоставлением такого уведомления и датой расторжения прошло недостаточно времени, в случае несоблюдения надлежащих процедур расторжения может быть присуждена компенсация за ущерб.

Во-первых, если арендатор платит арендную плату, а арендодатель принимает арендную плату в отсутствие письменного договора аренды или если первоначальный срок аренды истек, а арендатор остается в собственности с разрешения арендодателя, это фактически в «ежемесячной аренде», или «ежемесячной аренде», или «периодической аренде», или «аренде с удержанием».

Все это описательные термины для аренды, они взаимозаменяемы и означают примерно одно и то же.

Арендодатель, желающий расторгнуть этот тип аренды, должен предоставить арендатору уведомление о прекращении аренды о том, что он прекращает отношения между арендодателем и арендатором и что арендатор должен будет освободить помещение. Период уведомления о «помесячной аренде», означающий, насколько заблаговременно до даты расторжения арендодатель должен направить уведомление, зависит от того, как долго арендатор находится в «помесячной аренде» в соответствии с следующие периоды времени:

  • 1 год или более в резиденции или собственности: уведомление за 91 день
  • от 6 месяцев до 1 года в резиденции или собственности: уведомление за 28 дней
  • 1-6 месяцев в резиденции или собственности: Уведомление за 7 дней
  • От 1 недели до 1 месяца по месту жительства: 3 дня
  • Менее 1 недели по месту жительства или собственности: 1 день

письменное соглашение в любом споре об аренде.

Обратите внимание: Арендатор имеет право на очень небольшое уведомление на ранних этапах «ежемесячной аренды». Однако, если арендатор проживает в доме более года, то арендатор должен быть уведомлен о расторжении договора как минимум за девяносто один день.

Помните, что важно задокументировать, как долго арендатор проживал в собственности, чтобы можно было предоставить надлежащее время для уведомления. Если обе стороны не согласны с письменным соглашением об аренде, которое предусматривает какой-либо другой график прекращения аренды, эти установленные законом периоды времени остаются в силе и являются юридически обязательными как для арендодателя, так и для арендатора «ежемесячно».

Вы также можете найти информацию в этой статье (Как использовать «Требование о соблюдении требований в соответствии с Законом об арендодателях штата Колорадо»), которая может оказаться полезной до инициирования расторжения договора аренды.

Досрочное прекращение аренды

В случае наличия письменного договора аренды между сторонами обычно указывается срок аренды. Иногда есть причина, по которой одна из сторон выходит из договора или расторгает договор аренды до истечения срока аренды.

Например, это может произойти, если недвижимость продается, или если арендатор обнаруживает, что не хватает места для его растущего бизнеса или семьи, или если происходят изменения обстоятельств, которые требуют выселения стороны из арендованного имущества.

В таких случаях важно понимать, что если обе стороны не придут к соглашению, досрочное прекращение аренды без соглашения считается «нарушением договора», и сторона, не нарушившая договор, может быть присуждена компенсация за ущерб. .

Соглашение о расторжении аренды может быть заключено заранее, если в договоре аренды изначально прописано положение о досрочном расторжении. Или стороны всегда могут договориться о мировом соглашении (в письменной форме) путем переговоров.

Обратите внимание: Ни одна из сторон не может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды до истечения срока аренды без риска судебного решения о возмещении убытков.

Возмещение ущерба может быть взыскано стороной, не нарушившей договор. Арендатор, который перестает платить арендную плату, независимо от того, покидает он собственность или нет, считается «нарушившим» договор аренды. Арендатор-нарушитель несет ответственность за причитающуюся арендную плату, если арендодатель делает все возможное, чтобы уменьшить понесенный ущерб. Это означает, что арендодатель должен попытаться повторно сдать имущество в аренду в течение разумного периода времени и после этого может потребовать от нарушившего арендатора возмещения неустраненных или невозмещенных убытков.

Арендатор-нарушитель несет ответственность за арендную плату, полученную в то время, когда помещение пустует, и может даже нести ответственность за упущенную выгоду, если новый арендатор платит значительно более низкую арендную плату, чем предыдущий арендатор согласился платить. Кроме того, нарушивший договор арендатор также может нести ответственность за расходы, понесенные при подготовке объекта к приему нового арендатора, или расходы, связанные с возвратом объекта в аренду для сдачи в аренду.

Аналогичным образом, арендодатель, вынуждающий арендатора покинуть помещение до истечения срока аренды, считается «нарушившим» договор аренды.Нарушивший арендодатель может нести ответственность за расходы, которые несет арендатор, такие как расходы на переезд или увеличение арендной платы за новое имущество, в которое переезжает арендатор. Могут быть и другие убытки, но особенно при аренде коммерческой недвижимости вероятность убытков, связанных с расходами на переезд, может быть очень высокой, а также любой потерянный бизнес-доход, который может быть связан с переездом. Ущерб от транспортных расходов при досрочном прекращении аренды жилой недвижимости может быть более предсказуемым, но, во всяком случае, менее предсказуемым с точки зрения убытков от увеличения арендной платы, которую теперь должен платить бывший арендатор.

Остаться или уйти: стоит ли?

Существует множество причин, по которым арендатор может быть готов бороться за то, чтобы остаться в том же районе или в коммерческой собственности, тем самым вынуждая предыдущего арендодателя взять на себя расходы по увеличению арендной платы, например, дети остаются в той же школе, близость к общественному транспорту или месту работы, или даже потерял доход от бизнеса из-за перемещения бизнеса.

Несмотря на возможность возмещения убытков, все еще бывают случаи, когда одной стороне выгодно расторгнуть договор аренды досрочно.Возможно, у арендатора изменились семейные обстоятельства или ему предложили работу в другом штате, и выгоды от этой работы достаточно значительны, чтобы окупить затраты на досрочное расторжение договора аренды, или, может быть, бизнес нашел другую работу. расположение лучше подходит для будущего расширения бизнеса. Или, возможно, у арендодателя было очень хорошее предложение по недвижимости, или кто-то выбрал это место как идеальное место для какой-то другой цели, или любое количество обстоятельств, которые позволяют арендодателю существенно увеличить доход от собственности.

Наилучший подход, конечно, состоит в том, чтобы отразить эти непредвиденные обстоятельства в документе об аренде, который обе стороны соглашаются в начале аренды. (Загрузите мой контрольный список «Контрольный список для определения того, готовы ли вы подписать соглашение об аренде жилья в Колорадо»)

Можно указать разумный период уведомления о расторжении договора, а также разумный «выкуп» за аренду. Это действительно тот случай, когда «унция профилактики стоит фунта лечения».

Но если это не так — если такие положения не рассматриваются в первоначальном договоре аренды, — то лучше всего обратиться к другой стороне и предложить договориться о прекращении аренды.Любая из сторон может предложить выкупить аренду, если другая сторона согласна с условиями. Это может быть или не быть дорогим, но это, безусловно, намного лучше, чем испорченная репутация, отрицательные кредитные отчеты, дорогостоящие судебные тяжбы или судебное решение, вынесенное против нарушившей стороны.

Как правило, гораздо дешевле вести переговоры о досрочном прекращении аренды, чем отстаивать иск о возмещении убытков, возникающих в результате неправомерного прекращения аренды.

Свяжитесь со мной, чтобы обсудить ваш вопрос
Недвижимость

образец, правила и рекомендации

При заключении договора аренды, кроме предмета, обязанностей, ответственности и иных существенных условий, предусмотреть порядок его расторжения. Включение соответствующего абзаца в текст позволяет избежать разногласий и недоразумений при прекращении сотрудничества. Если правила в документе не прописаны, спор решается в суде. В статье мы рассмотрим, как осуществляется досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке.

Общая информация

Прекратить правоотношения с арендатором собственник имущества может в любое время, если срок договора не установлен. В этом случае он должен направить пользователю объекта сначала предупреждение, а затем (в случае невыполнения требований) — уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке (образец уведомления приведен в статье).

Если договором установлен срок действия, прекращение правоотношений допускается только по решению суда. При этом основания для уклонения от сделки должны быть весомыми.

Прекращение правоотношений по инициативе пользователя имущества

Прекращение договора аренды односторонним арендатором осуществляется в случае:

  • Собственник не предоставляет имущество, создает препятствия его эксплуатации в соответствии с условиями договора соглашение или наименование объекта.
  • Ценности переданы, но имеют недостатки, препятствия к их использованию, если они не были указаны правообладателем при заключении договора, не были известны арендатору заранее и не могли быть обнаружены в процессе осмотр/проверка состояния ценностей при подписании документа.
  • Собственник не производит капитальный ремонт, что является его обязанностью, в сроки, согласованные сторонами (или разумные).
  • Объект пришел в негодность в силу обстоятельств, от арендатора не зависящих.

Этот перечень приведен в 620 ГК РФ. Этот список считается открытым. Как сказано в стандарте 620, договор может быть расторгнут по иным причинам, оговоренным в самом договоре.

Одностороннее расторжение зарегистрированного договора аренды допускается только в судебном порядке. Это, в частности, договор, объектом которого является недвижимость.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Собственник имущества вправе требовать прекращения правоотношений, если арендатор:

  • Пользуется имуществом, существенно нарушая (допуская множественные нарушения) условия договора или не в соответствии с назначением объекта.
  • Причиняет значительный материальный ущерб.
  • Не платить комиссию за использование более двух раз подряд по истечении оговоренного срока.
  • Не производить капитальный ремонт в установленный (разумный) срок, если это является обязанностью пользователя на основании договора или закона.

В договоре могут быть установлены и иные основания прекращения арендных правоотношений.

Перед расторжением договора в одностороннем порядке арендодатель должен направить пользователю предупреждение о необходимости выполнения условий договора в разумный срок.

Данные правила закреплены в статье 619 ГК РФ.

Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке

622 ГК РФ предусматривает, что при прекращении правоотношений имущество должно быть возвращено собственнику. В этом случае стороны составляют передаточный акт. Этот документ целесообразно составлять вне зависимости от объекта сделки. Передаточный акт одинаково важен при одностороннем расторжении договора аренды и автомобиля, и недвижимости.

В данном документе указываются сведения о сторонах сделки и имуществе, сроке возврата и месте передачи объекта.

В целях максимального соответствия расторжению договора в одностороннем порядке необходимо указать в акте как можно больше характеристик объекта недвижимости.

Дополнительное соглашение

Имеет особое практическое значение.

Часто к исковому заявлению прилагается дополнительное соглашение, устанавливающее одностороннее расторжение договора аренды в случае уклонения второй стороны от его исполнения.Кроме того, этот документ используется, если в основном договоре участники зафиксировали их автоматическую пролонгацию (продление) или срок действия вообще не определен.

Нюансы

В дополнительном соглашении, закрепляющем порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке, необходимо предусмотреть срок направления уведомления о разрыве правоотношений. Это должно быть разумно.

Не стоит торопиться с оформлением документа. Если есть сомнения в грамотности содержания, лучше обратиться к квалифицированному юристу.Основной целью дополнительного соглашения является минимизация рисков для обеих сторон сделки.

Образец уведомления

Общие правила расторжения договоров, закреплённые 452 ГК РФ. Правила нормы применяются и к договорам аренды. Для соблюдения положений статьи до подачи иска необходимо направить уведомление. В нем необходимо указать:

  • Реквизиты договора, который необходимо расторгнуть.
  • Норма ГК, на основании которой прекращаются правоотношения.
  • Причина расторжения договора.
  • Период, в течение которого сторона должна ответить.

По общему правилу участник сделки, отправляющий уведомление, должен ждать не менее 30 дней. Меньший срок может быть предусмотрен только в договоре.

Следует сказать, что расторжение договора не избавляет сторону от погашения просроченных обязательств.

Существенные изменения обстоятельств

В отдельных случаях возникают препятствия для дальнейшего исполнения договора. Перечень признаков, позволяющих определить изменения обстоятельств как существенные.

По каждому фактору препятствия следует предоставить доказательства. Стоит сказать, что судебная практика по данному вопросу весьма неоднозначна. Довольно часто власти отказывают в удовлетворении требований, в которых колебания валютных курсов и экономический кризис приводятся как существенные изменения исходных обстоятельств. Эти факторы невозможно предсказать и, тем более, нельзя достоверно подтвердить документально.

В целом к ​​числу существенных изменений относятся:

  • Ухудшение финансового состояния.
  • Отсутствие финансирования.

Иные условия расторжения правоотношений

Дополнительные основания расторжения Договор аренды должен быть четко и недвусмысленно указан. Если сторона в суде будет ссылаться на формулировку «иные основания», закрепленные в договоре, суд отклонит иск. Возможность отказа от исполнения договора без объяснения причин должна быть указана открытым текстом.

Согласно Гражданскому кодексу способ искового (внесудебного) расторжения договора называется односторонним отказом.Однако, несмотря на наличие в законе прямой формулировки, стороны довольно часто включают в договор пункт о возможности прекращения правоотношения с уведомлением об установленном количестве дней (месяцев и т.п.). Это условие считается большинством авторитетов допустимым. Тем не менее юристы рекомендуют формулировать его как право стороны на выражение немотивированного отказа в соответствии со ст. 450.1 ГК РФ или как возможность расторгнуть договор во внесудебном порядке в одностороннем порядке без объяснения причин.

Важный пункт

Порядок расторжения договора аренды по инициативе одного из его участников регулируется исключительно законом или самим договором (дополнительным соглашением к нему). Административные акты силовых структур не могут определять правила расторжения договоров. В иске о расторжении договора будет отказано, например, в случае отмены постановления о предоставлении земельного участка в аренду.

Заключение

Основные проблемы с расторжением договора аренды возникают в случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения его условий одной из сторон.Однако нередко ситуация осложняется тем, что заинтересованный субъект не может сразу обратиться в суд. По закону он должен попытаться урегулировать спор во внесудебном порядке.

Несомненно, возможность одностороннего отказа от выполнения условий сделки целесообразно прописать в тексте основного договора Часто наличие данного пункта в договоре позволяет сторонам сэкономить время, силы и средства на судебных разбирательствах, т.к. все проблемы решаются без суда в соответствии с нормами закона.В сложных случаях, конечно, лучше обратиться за помощью к юристу.

Право арендатора на компенсацию. Действовать с осторожностью. – Часть 1

В первой части этой серии статей объясняются обязательства арендодателя по коммерческой аренде и средства правовой защиты, доступные для коммерческого арендатора в случае невыполнения арендодателем своих обязательств. Во второй части этой статьи объясняется, как и когда включать положения о взаимозачете в договор аренды.

Право коммерческого арендатора на исправление невыполнения обязательств арендодателем путем самостоятельного выполнения необходимых работ и последующего возмещения затрат на такие работы в счет будущих арендных платежей, вероятно, является самым немедленным и эффективным средством правовой защиты, которое может когда-либо иметь арендатор.Тем не менее, арендатору необходимо внимательно изучить договор аренды и ознакомиться с применимым местным законодательством, прежде чем принять такое агрессивное решение. Большинство договоров аренды (и законы большинства штатов, если в договоре об аренде ничего не говорится) по существу запрещают право взаимозачета, поэтому искушенному и кредитоспособному арендатору необходимо вести переговоры о таком праве до того, как договор аренды будет заключен.

Обязательства арендодателя

У арендодателей есть много обязательств по коммерческой аренде, которые могут быть причиной невыполнения обязательств арендодателем, если такие обязательства не выполняются. Например, арендодатель может не обслуживать должным образом парковку или места общего пользования в торговом центре, а арендодатель может не обслуживать должным образом лифт или систему ОВКВ в высотном офисном здании. В зависимости от условий договора аренды и законов местной юрисдикции, коммерческий арендатор может воспользоваться множеством различных средств правовой защиты как по праву справедливости, так и по закону.

Средства правовой защиты по праву справедливости включают следующее:

  1. расторжение, если арендодатель нарушает существенное условие аренды до того, как срок аренды начался;
  2. конструктивное выселение, если арендодатель либо предпринимает действия, либо не выполняет что-либо, что он обязан предоставить по закону, в результате чего помещение становится практически непригодным для проживания;
  3. ходатайство о декларативном решении;
  4. конкретное исполнение в случаях уникальных фактов, например, когда арендодатель нарушает свой договор аренды; или
  5. судебный запрет в чрезвычайных ситуациях, когда арендатору грозит немедленный и непоправимый вред.

В качестве альтернативы арендатор может отреагировать на неплатежеспособного арендатора, подав иск о возмещении денежного ущерба. Однако, возможно, самым немедленным и эффективным средством правовой защиты после невыполнения обязательств арендодателем, с точки зрения арендатора, было бы само выполнение обязательства арендодателя, а затем вычет понесенных расходов из будущих арендных платежей, причитающихся арендодателю. Арендатору, как правило, трудно получить право на компенсацию, и арендатор должен проконсультироваться с опытным юристом по аренде недвижимости, прежде чем следовать этой стратегии.Двумя основными препятствиями, мешающими арендатору реализовать это право на самопомощь и компенсацию, являются правило общего права о независимых соглашениях и положения, благоприятствующие арендодателю, которые можно найти в большинстве договоров коммерческой аренды.

Правило независимых соглашений

В соответствии с традиционным правилом общего права, известным как правило независимых договоров, обязательства арендодателя и арендатора не зависят друг от друга. Это основано на традиционном взгляде на аренду как на передачу недвижимого имущества, а не на договор, и восходит к временам сельскохозяйственного феодализма, когда использование земли было основным, а улучшения, если таковые были, были построены на земле. куда менее важно.При старых феодальных договорах аренды обязанность арендатора платить арендную плату сохранялась и после полного разрушения здания. Согласно этой традиционной точке зрения, арендатор обязан платить арендную плату, даже если арендодатель не выполняет свои обязательства перед арендатором по договору аренды. Вместо этого арендатору придется искать средства правовой защиты по праву справедливости, перечисленные выше.

Правило о взаимозависимых соглашениях

Многие штаты пересмотрели эту традиционную точку зрения, учитывая, что сегодня в большинстве коммерческих предприятий первостепенное значение имеет здание, а земля в основном не имеет смысла.Современный коммерческий арендатор заключил сделку в пользу некоторых важных услуг, таких как коммунальные услуги, лифты, структурная надежность, такая как мощеная парковка и прочная крыша, все из которых имеют решающее значение для ведения арендатором своего бизнеса в помещении. К меньшинству штатов, которые отвергли традиционные взгляды и приняли современные правила, относятся Аризона, Массачусетс, Пенсильвания и Юта. Вместо этого эти штаты приняли основанное на договорном праве правило взаимозависимых соглашений для коммерческой аренды.Обратите внимание, что это правило уже является общенациональным стандартом для большинства договоров аренды жилья.

Правило взаимозависимых соглашений основано на предположении, что если две стороны дали важные обещания друг другу, то невыполнение одной стороной своих обязанностей обеспечивает защиту другой стороны от выполнения своего соответствующего обещания. Или, в случае аренды недвижимости, правило означает, что арендатор, заключивший договор аренды в связи с использованием помещения, не должен быть обязан продолжать платить арендную плату, если на использование такого помещения отрицательно повлияло несоблюдение арендодателем свои обязательства.

В важном деле Массачусетса Wesson v. Leone Enterprises, Inc. , 437 Mass. 708 (2002) суд постановил, что «применяя правило взаимозависимых соглашений к фактам, представленным в этом деле, мы заключаем, что неспособность арендодателя содержать крышу своего здания в хорошем состоянии лишила арендатора существенной выгоды, существенной для цели, для которой был заключен договор аренды». Далее суд Массачусетса установил, что арендатор имел право расторгнуть договор аренды и возместить разумные расходы на переезд.

В разделе 7.1 (1977 г.) Американского юридического института (второе) переформулирование имущества (арендодатель и арендатор) приняты современные правила взаимозависимых соглашений в контексте аренды недвижимости следующим образом: «За исключением случаев, когда стороны договор аренды на законных основаниях договориться об ином, если арендодатель не выполнил действительное обещание, содержащееся в договоре аренды … и, как следствие этого, арендатор лишается значительного стимула к заключению договора аренды, и если арендодатель не выполняет свое обещание в течение по прошествии разумного периода времени после получения соответствующего запроса арендатор может расторгнуть договор аренды.

Таким образом, если вы являетесь арендатором помещения, расположенного в штате, который принял правило взаимозависимых обязательств, и в вашем договоре аренды либо полностью ничего не сказано по этому вопросу, либо разрешены взаимозачеты, то вы можете иметь право на самопомощь и вычесть расходы из ваших будущих обязательств по аренде. Однако почти все формы коммерческой аренды любой продолжительности будут содержать формулировку о том, что «арендная плата подлежит уплате без уменьшения, встречного иска, вычета или взаимозачета ни при каких обстоятельствах.

Наиболее изощренные договоры аренды в форме арендодателя идут намного дальше и содержат независимые договорные положения, которые дополнительно запрещают арендаторам компенсировать поток арендной платы. Таким образом, лучшей стратегией для более крупных арендаторов является проведение переговоров об этом праве до подписания договора аренды. Поскольку арендодатели будут сильно сопротивляться такому положению, рекомендуется включить такое право в качестве коммерческого вопроса в письмо о намерениях.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.