Подвал в мкд в частной собственности: Можно ли оформить подвал МКД в собственность управляющей компании

Содержание

Можно ли оформить подвал МКД в собственность управляющей компании

Достаточно часто  у  управляющей организации возникает желание использовать хорошие подвальные помещения в МКД под собственные нужды. Во многих подвалах располагаются подсобные помещения для дворников, уборщиц, хранения инвентаря. В некоторых — даже офисы УО. В данной статье  попытаемся разработать порядок действий управляющей организации,  для того, чтобы в рамках закона пользоваться подвальным помещением.

В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.

Правовое положение подвальных помещений определяет статья 36 ЖК РФ, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Нередко подвалы переходят в собственность физических или юридических лиц сразу после ввода в дома в эксплуатацию. И даже в таких ситуациях собственники помещений МКД подают иски о признании права собственности на подвальное помещение, которые суды зачастую удовлетворяют. Так, ВС РФ Определением от 28 февраля 2018 г. по делу № А41-41428/2016, подтвердил позицию суда апелляционной инстанции и признал право собственности части подвального помещения за собственниками помещений МКД. Довод заявителя жалобы о том, что спорные помещения реконструированы и не несут прежнего функционального назначения, был рассмотрен судом и отклонен.

Как показывает практика, подобные иски удовлетворяют с большей вероятностью, если в отчуждаемых помещениях проходят какие-либо инженерные коммуникации.

Обратная судебная практика основывается на пропуске срока исковой давности и недоказанности принадлежности спорных помещений в составе общего имущества.

Так в Решении Арбитражного суда Волгоградской области от 11августа 2016 г. по делу №А13-1964/2015, суд указал, что при определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491,

использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.

Необходимо иметь в виду, что в течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный 196 статьей ГК РФ ( три года).

В связи с чем, прежде чем принимать решение о выкупе подвала стоит хорошенько оценить риск его возврата собственникам.

Как было указано выше, подвал (часть подвала) относится к общему имуществу собственников помещений МКД. В связи с чем, все вопросы по его отчуждению и передаче во временное владение могут решаться только на общем собрании собственников помещений МКД.

В соответствии с ч.3 ст.36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Таким образом, прежде всего, необходимо получить согласие всех собственников помещений МКД путем проведения общего собрания. Как показывает практика, в большинстве МКД это практически невозможно.

При этом, действующее законодательство предполагает возможность сдачи общедомового имущества в аренду, в том числе на длительный срок.

В соответствии, с ч.2 ст.44 ЖК РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся вопросы по использованию общего имущества собственников помещений, (в том числе решения о реконструкции многоквартирного дома, о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества). Решения общего собрания по указанным вопросам принимаются не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Как правило, заинтересованные лица идут вторым путем и заключают договоры аренды нежилых помещений, входящих в состав общего имущества.

Набрать 2/3 голосов собственников на общем собрании – реально. В повестке дня следует согласовать срок аренды, условия договора аренды, уполномоченное лицо, которое от имени собственников будет подписывать договор аренды, размер арендной платы, порядок доступа к инженерным коммуникациям МКД (если они проходят внутри арендуемого помещения), а так же порядок расходования средств, полученных от аренды.

Следует понимать, что 50% успеха по данному вопросу зависит от грамотной подготовки документов общего собрания.

Получить реестр собственников помещений МКД, и сэкономить время на подготовку документации вам поможет наш сервис dom.burmistr.ru.

Обсудить статью и задать вопросы можно здесь.

Подвал нашего многоквартирного дома по сведениям Росреестра принадлежит г. Москве. В подвале находятся коммуникации, необходимые для технического обслуживания дома. Законна ли принадлежность подвала г. Москве, а не собственникам МКД?

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в МКД на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Часть 1 статьи 36 ЖК РФ предусматривает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе технические этажи, чердаки,

подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, был отнесен к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (пункту 1 Приложения N 3). Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. На это прямо указано в постановлении Президиума ВАС от 2 марта 2010 г. № 13391/09. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Важно при этом иметь в виду, и на это указывает Президиум ВАС, что если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Для определения правового режима таких (обособленных) подвальных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

В постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г. № 64 указывается, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд должен рассматривать это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ). Пленум ВАС отмечает, что собственники помещений вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

В настоящее время во многих муниципальных образованиях помещения, обладающие признаками общего долевого имущества, но зарегистрированные в собственность муниципалитета, возвращаются под юрисдикцию собственников дома с использованием механизмов, обеспечивающий возврат имущества, без обращения в суд. Такие механизмы предусмотрены нормами ст. 12, 236 ГК РФ, которые предоставляют местным администрациям право своим нормативным актом принять решение об исключении записи о праве собственности муниципального образования на помещение общего имущества из государственного реестра прав. Примером такого акта может служить распоряжение Правительство Москвы от 16 декабря 2014 года N 726-РП «О прекращении права собственности города Москвы на объекты недвижимого имущества, относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирных домах».

Вопрос о допуске или не допуске собственников в подвальное помещение напрямую не связан с признанием права собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Ограничивая доступ в подвальное помещение, УО руководствуется п. п. 3.4.5, 5.5.9. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», которые предписывают закрывать на замок входные двери в техническое подполье. Свободный доступ в помещения, где находятся инженерные коммуникациями, способен привести к нарушению требований ЖК РФ к надлежащему содержанию общего имущества МКД, обеспечивающему соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома, надлежащую эксплуатацию важнейших конструктивных и технических элементов здания, необходимых для соблюдения постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме. Таким образом, ограничение доступа в технический подвал оправдано и правомерно.

В то же время собственники помещений в многоквартирном доме имеют возможность сами установить порядок доступа в подвальные помещения.

Во-первых, такой порядок может быть определен в договоре управления многоквартирного дома.

Во-вторых, поскольку в жилищном законодательстве отсутствует специальная норма, регламентирующая процедуру или особенности определения порядка доступа в помещения, относящиеся  к общему имуществу собственников, можно использовать нормы статьи 247 ГК РФ. Согласно этой статье владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.   

В-третьих, определить порядок пользования помещениями подвала правомочно общее собрание собственников помещений дома. Согласно ч. 5, статьи 161.1. ЖК РФ, совет многоквартирного дома выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме. Пленум ВАС РФ разъяснил, что решением собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 — 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений (Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).

С момента определения порядка пользования общим имуществом собственниками помещений в многоквартирном доме управляющая организация обязана предоставить доступ в помещения в соответствии с этим порядком. В противном случае  собственники имеют возможность обратиться в суд с негаторным иском о восстановление своих прав на пользование имуществом.

Выкуп подвального помещения в собственность

Процесс получения подвала в собственность регулируется Гражданским и Жилищным кодексом, а также Постановлением Правительства № 491 от 13 августа 2006 года, Приказом МЧС РФ № 583 от 15 декабря 2002 года, Постановлением Госстандарта России от 22.12.94 № 32 и т.п.

Порядок и, в первую очередь, сама возможность присоединения подвала зависит от того, является он техническим помещением, убежищем или обычным подвалом.

Технический подвал это подсобное, вспомогательное помещение с инженерными коммуникациями. Однако следует учесть, что факт наличия оборудования в подвале не обязательно позволяет считать его техническим, нужно, чтобы техническим было его назначение. Технический подвал – не самостоятельный объект (и жильцы это не обжаловали), нет доказательств его применения для общих нужд, а право собственности на него закреплено за определенным собственником. Главным свидетельством назначения подвалов, как правило, служит тех.документация, а также экспертные заключения.

Если право на такой подвал будет оформлено на частное лицо, то жильцы дома могут подать в суд заявление о признании подвала общей долевой собственностью и о его истребовании из чужого незаконного владения, поэтому желательно заранее проверять технические документы для обнаружения признаков технического подвала.

Убежище – помещение, предназначенное для укрытия от опасностей. Статус такого помещения подтверждается паспортом убежища, заверенным МЧС РФ. Если подвал является убежищем, то он находится в собственности государства, а значит, что даже если право на него будет зарегистрировано на частное лицо, то оно может быть признано недействительным, а имущество возвращено собственнику.

Обычный подвал – это нежилое помещение, не имеющее технического или защитного назначения. Главный его признак – возможность использования в качестве самостоятельного помещения.

Приобрести такой подвал можно в собственность или в аренду. Второй вариант на практике считается более простым и прогнозируемым. Тем не менее, если вы решили приобрести подвал в собственность, то ниже вы можете ознакомиться с порядком действий.

В многоквартирном здании подвал – это общая долевая собственность всех жителей дома, оформивших на себя квартиры, поэтому от них первым делом нужно получить разрешение на выкуп, которое они могут дать на общем собрании. Проблема оформления подвала может возникнуть уже на этом этапе, т.к. у собственников квартир могут отсутствовать какие-либо резоны на передачу подвала или его части отдельному лицу.

Для передачи подвала в собственность понадобится его реконструкция, поэтому собственники должны также принять решение о том, что подвал реконструируется.

После получения решения о реконструкции подвала и разрешения на его выкуп нужно осуществить работы по реконструкции, а также внести изменения в тех.документацию, составив техпаспорт помещения, а затем заключить договор купли-продажи и оформить его в Росреестре.

Если вам нужно получить подвал многоквартирного дома в собственность, вы можете воспользоваться профессиональной поддержкой наших экспертов, которые урегулируют все организационные вопросы за вас – вам надо лишь подготовить доверенность на право осуществлять указанную деятельность в ваших интересах.


Подвалы в многоквартирных домах: чьи они?

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ подвал многоквартирного дома входит в состав общего имущества собственников жилых и нежилых помещений в этом доме, т.е. принадлежит им на праве общей долевой собственности. В норме, однако, речь идет не просто о подвалах, а подвалах, именуемых техническими, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование. Критерий неудачен, поскольку с одной стороны, подвалы без инженерных коммуникаций трудно себе представить, и нет смысла по этому признаку называть подвалы техническими. С другой, факт наличия коммуникаций, обслуживающих более одного помещения, не может автоматически означать принадлежность помещения к общему имуществу. Так, в каждой квартире расположены инженерные коммуникации, которые обсуживают не только эту квартиру, например, стояки водоснабжения или радиаторы отопления, не имеющие отключающих устройств (см. Письмо Минстроя России от 01.04.2016 N 9506-АЧ/04, в котором такие радиаторы отнесены к общему имуществу многоквартирного дома). 

Неточность критерия, установленного в норме, потребовала вмешательства судебной практики. Президиум ВАС РФ разъяснил, что для определения правового режима подвальных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности (Постановления от 22.01.2013 N 11401/12, от 02.03.2010 N 13391/09). Введен принцип определения правового режима подвальных помещений как относящихся либо не относящихся к общему имуществу на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на эту дату подвальные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

Позиция Президиума ВАС РФ направила практику в заданном русле, и в решениях наблюдается перевес в сторону отказа в удовлетворении требований собственников МКД о признании права общей долевой собственности на подвальные помещения.  Тем не менее, в отсутствие однозначных признаков подвальных помещений как общего имущества, суд при рассмотрении очередного дела как в первый раз пытается установить, какой подвал следует считать техническим, какие именно коммуникации и оборудование свидетельствуют о том, что подвал – это общее имущество. 

Из решений, которыми были удовлетворены интересы собственников МКД, следует, что для того, чтобы подвал считался общим имуществом, в нем должны быть расположены такие коммуникации и оборудование, которые требуют постоянного доступа и обслуживают весь многоквартирный дом либо значительную его часть. К их числу относятся коммуникации с запорной арматурой для эксплуатации всего дома (Определение Верховного Суда РФ от 26.01.2016 N 5-КГ15-207), ввод водоснабжения, шахты вентиляции (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.04.2016 NФ05-3915/2016 по делу N А40-133879/2014), тепловой узел, насосное оборудование (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 29.03.2016 N Ф03-349/2016 по делу N А73-10959/2013, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 02.09.2014 по делу N А55-23757/2013). 

Важно при этом, что расположение в подвалах такого рода оборудования и коммуникаций не исключает наличия иных полезных свойств подвальных помещений, например, возможности использовать незанятую площадь помещений. Факт наличия таких полезных свойств у подвальных помещений не критерий для исключения подвалов из состава общего имущества. Из ЖК РФ не следует, что помещения должны иметь исключительно технический характер (Определение Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 N 489-О-О и другие аналогичные определения). 

Иск, подаваемый собственниками. Если на общее имущество зарегистрировано право индивидуальной собственности, но оно находится во владении собственников, то подается негаторный иск о признании права общей долевой собственности на общее имущество. Если собственники лишены доступа в помещение и им владеет лицо, за которым зарегистрировано право собственности, они вправе обратиться с виндикационным иском (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

В практике не решен вопрос, нужно ли с иском обращаться всем собственникам помещений в многоквартирном доме, или достаточно одному, требующему признать за ним долю в праве собственности на подвальные помещения. Руководствуясь одними и теми же нормами, судьи приходят к противоположным выводам. Так, в одном случае было указано, что признание права общей долевой собственности на помещения только за истцами (которых было 3 человека) противоречит положениям ст. 36 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ о том, что общее имущество дома в силу закона принадлежит всем его собственникам (Определение ВС РФ от 09.02.2016 N 5-КГ15-152).  В другом, напротив, разъяснено, что по смыслу указанных норм каждому собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, и такой собственник наделен правом оспаривать зарегистрированное право на общее помещение дома (Определение Верховного Суда РФ от 26.01.2016 N 5-КГ15-207). 

Интересно, как игра слов (всем собственникам – каждому собственнику) влияет на правовой результат. 

Встречается и третий вариант, когда простое большинство собственников помещений инициирует дело, но при этом с иском о признании права общей долевой собственности обращается управляющая организация или ТСЖ, наделенные соответствующми полномочиями решением обшего собрания собственников помещений в МКД (Определение Верховного Суда РФ от 17.03.2015 N 303-ЭС14-4720 и Постановление Арбитражного суда Далневосточного округа от 29.03.2016 N Ф03-349/2016 по делу N А73-10959/2013, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.04.2016 NФ05-3915/2016 по делу N А40-133879/2014). 

Отношения права собственности в многоквартирныъ домах, таким образом, имеют своеобразные черты, не укладывающиеся в общие гражданско-правовые постулаты права собственности, что вызвает трудности в использвании участниками отношений принадлежащих им прав и в применении норм судами. 

Подвал в многоквартирном доме общее имущество?

Подвал в многоквартирном доме является общим имуществом, если в нем находится  оборудование, предназначенное для обслуживания всего дома.  

Подвал в многоквартирном доме

Подвал в многоквартирном доме как общее имущество не оформляется.  Оборудование в коридоре подвала не делает весь подвал общим. 

Определением Мосгорсуда от 24.04.2019 по делу № 33-17269/2019 судом было установлено, что согласно кадастрового паспорта, помещения, относящиеся к общему имуществу в многоквартирном доме, которые расположены начиная с подвала и до пентхауса, поставлены на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера.

При этом, кадастровые паспорта спорных помещений не содержали отметок, что данные помещения относятся к имуществу общего пользования в многоквартирном доме.

Право собственности ответчиков на спорные нежилые помещения было зарегистрировано как на самостоятельные объекты недвижимости с соответствующим кадастровым номером с назначением объекта: нежилое. 

Инженерные коммуникации в многоквартирном доме проложены в коридоре и стяжке пола коридора подвала в другом помещении. 

Подвал в многоквартирном доме как общее имущество  должен служить только для обслуживания дома. 

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 10.01.2020 по делу № А40-100573/2019 были удовлетворены требования к Департаменту городского имущества города Москвы о признании права общей собственности на подвальное помещение.

Из решения следует, что первая приватизация квартиры и, соответственно, возникновение права общей долевой собственности на общее имущество, состоялись в данном доме до его передачи на баланс города, еще при нахождении в Ведомственном жилом фонде.

Спорное помещение не имело и не имеет самостоятельных входов, не зарегистрировано в собственность ответчика и не передано в пользование третьим лицам.

Нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика на это имущество.

Решением от 03.02.2020 по делу № А40-129284/2019 АС г. Москвы отказал в удовлетворении встречного иска о признании помещений в подвале общим имуществом. 

Согласно поэтажного плана спорные помещения (находящиеся в подвале) не являются техническими и были изначально запроектированы, в качестве конторских, складских и административных помещений, имеющих отдельное назначение.

Право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы, самостоятельное использование которых невозможно.

К общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения.

Определение Мосгорсуда от 28.02.2019 по делу № 33-8372/2019. В решении указано, что помещения являются техническими согласно данным БТИ и относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

Суд исходил из того, что спорные помещения не являются техническими и не отнесены к общему имуществу в многоквартирном доме.

Определение Мосгорсуда от 18.01.2018 по делу № 33-1533/2018. Суд отказал в признании помещения общим имуществом, поскольку спорное нежилое помещение в качестве общего имущества не использовалось и имело самостоятельное предназначение отличное от обслуживания дома; само по себе наличие коммуникаций в помещении, указанных в акте от дата, не свидетельствует о том, что данное помещение относится к общей долевой собственности.

Определение Мосгорсуда от 22.11.2017 по делу № 33-40060/2017. Суд пришел к правильному выводу о том, что спорные помещения обладают признаками общего имущества собственников квартир поскольку должны быть всегда доступны для эксплуатирующих служб многоквартирного дома; еще на стадии разработки проекта строительства, в составе здания были предусмотрены технические этажи для обслуживания всех помещений и коммуникаций дома, и спорные помещения изначально именовались техническими этажами.

Общее имущество многоквартирного дома появляется с момента приватизации первой квартиры в этом доме. 

В решении от 02.03.2020 по делу № А40-137934/2018 АС г. Москвы разъяснил порядок приобретение подвалов в общее имущество в процессе приватизации.

Объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы согласно п. 1 приложения № 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1, однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности, поэтому правовой режим подвала в многоквартирном доме, как относящегося  или не относящегося к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.  

Если по состоянию на указанный момент подвал в многоквартирном доме был предназначен (учтен, сформирован) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовался фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на это помещение не возникло. Остальная часть подвала, не выделенная для целей самостоятельного использования, перешла в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале в многоквартирном доме и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Подвал в многоквартирном доме может быть признан общим имуществом, в т.ч. по экспертизе.

Решение АС г. Москвы от 20.03.2020 по делу № А40-205857/2019. Собственники МКД обратились в суд  о признании права общей долевой собственности на цокольное полуподвальное помещение.

В  деле была назначена экспертиза, которая указала, что  в помещении имеются ограждающие несущие и ненесущие конструкции инженерные коммуникации, электрическое и санитарно-техническое оборудование, обслуживающие более одного помещения МКД; для обеспечения качественной и безопасной эксплуатации МКД, для его обслуживания и ремонта требуется немедленный, беспрепятственный и постоянный доступ.

Решение АС г. Москвы от 13.03.2020 по делу № А40-81525/2019.  Жители МКД обратились в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением о признании права общей долевой собственности на подвал в многоквартирном доме.

Согласно заключению эксперта установлено, что в подвале имеются инженерные коммуникации, электрическое и санитарно-техническое оборудование, обслуживающие более одного помещения, а также ограждающие и несущие и ненесущие конструкции МКД; спорное помещение (подвал в многоквартирном доме) является техническим, предназначенным для обслуживания более одного помещения в жилом доме и требует постоянного беспрепятственного доступа к инженерному оборудованию, расположенному в данном помещении; спорное помещение не имеет самостоятельного входа, доступ в помещение может быть осуществлен только через подъезды жилого дома и комнаты, не принадлежащие ответчику, проход через которые требуется для доступа в помещения в которых располагается инженерное оборудование требующее постоянного беспрепятственного доступа.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

На основании этого суд удовлетворил требования истцов, признал подвал в многоквартирном доме общим имуществом. 

Вам также может быть полезно узнать: Стоит ли открывать спецсчет для взносов за капремонт, Как делить земельный участок под многоквартирными домами?, Как установить шлагбаум в дворе Москвы?

 

кому принадлежит, хозяева, свободные доступы, управление и ремонт коммуникация

В законодательстве жилищно-коммунальной сферы четко прописано, кому принадлежит подвал в многоквартирном доме: распоряжаться ничейным метражом должны владельцы квартир. Но, как известно, российские законы несовершенны, а потому вопрос дележки подвала или чердака нередко становится объектом спора между жильцами, предпринимателями и местными властями. За право пользования дополнительными квадратными метрами потенциальные владельцы готовы сражаться до последнего, а некоторые настолько уверены в своей правоте, что доходят до высших инстанций правосудия. В судебной практике можно встретить достаточно прецедентов по данному вопросу. Попробуем и мы выяснить, все-таки чей подвал в многоквартирном доме и кто может пользоваться подземным пространством на свое усмотрение.

Для чего предназначен подвал

Противоречия в действующих и утративших юридическую силу нормативно-правовых актах нередко приводят к тому, что цокольные этажи здания оказываются бесхозными и заброшенными. Стороны не могут договориться, кому принадлежат подвалы в многоквартирных домах. Сами жильцы многоэтажек далеко не во всех случаях имеют право обустраивать подземелье в собственных интересах.

Все дело в том, что основным предназначением подземных этажей является размещение коммуникаций, оборудования и технических приспособлений для круглогодичного обслуживания здания. Здесь, в подпольном помещении, обычно располагается теплотрасса и центральные узлы электросетей, водопровода, отопления, вентиляции и других инженерных систем. Эта часть подземной зоны должна эксплуатироваться только с технической целью специализированными службами для размещения, модернизации и ремонта оборудования, обеспечивающего подачу в квартиры электроэнергии, тепла, горячей воды и т. д.

С другой стороны, подвал в многоквартирном доме в норме включает в себя и участки нетехнического назначения, что и позволяет задействовать территорию для организации магазинов, складских помещений, офисов и иных целей.

Что говорит закон

Если обратиться к статье 36 Жилищного кодекса РФ, становится предельно ясно, чья собственность. Подвалы многоквартирных домов являются общедолевыми помещениями, права на которые есть у каждого жильца. Владельцы квартир сами могут решать, как и в каких целях использовать подземный метраж, поскольку они являются его полноценными собственниками.

Вместе с тем, Высший Арбитражный суд РФ установил особый регламент владения и эксплуатации цокольных этажей. Было постановлено, что подвал, не отнесенный ранее к общему имуществу и предназначенный под индивидуальное пользование, становится собственностью одновременно с получением права владения квартирой. Из этого следует, что правом выбора подвального помещения автоматически наделяется тот, кто первый приобрел жилье в многоэтажке. Соответственно, этот владелец получает преимущество за счет более раннего приобретении. Остальные жильцы, заселившиеся позже, могут претендовать на оставшиеся свободные участки подземного пространства.

Вопросу пользования и собственности подвала в многоквартирном доме посвящена статья 290 Гражданского кодекса РФ. Исходя из ее содержания, следует, что владельцы квартир в многоэтажке на праве общей долевой собственности являются собственниками всех нежилых помещений, несущих конструкций, а также оборудования, обслуживающего более одной квартиры. Свою долю на общее имущество владельцы не могут отчуждать. Также невозможно передать право собственности на эту долю отдельно от права собственности на жилое помещение.

В статье 235 того же Кодекса дается перечисление помещений и территорий, пользоваться которыми на законных основаниях имеют право владельцы квартир. К ним относятся:

  • подвальные и иные хозяйственные помещения для размещения спецоборудования, включая чердак, пристройки и др.;
  • межэтажные лестничные площадки, лестницы;
  • лифты и коридоры.

Главное условие заключается в том, чтобы пространство не было предназначено для специальных технических целей.

Собственники подвала

Квадратные метры нижнего этажа здания могут принадлежать владельцам жилых помещений в многоэтажке при наличии следующих условий:

  • на момент передачи (продажи) государственной или муниципальной собственности в частные руки жилой площади подземный этаж не являлся владением третьих лиц;
  • подвал многоквартирного жилого дома фактически отделен от жилья и не имеет особого назначения;
  • на нижнем этаже располагается коммунально-техническое оборудование, введенное в эксплуатацию для обслуживания более чем одной квартиры.

Если подвал многоэтажки является собственностью всех жильцов, то без согласия даже одного из них невозможно сдать помещение в аренду, продать, обменять или совершить любую другую сделку. Допускается также нахождение территории нижнего этажа в частной собственности, если оно занято физлицом по преимуществу раннего приобретения и вселения. Если речь идет о муниципальных квартирах, то есть жилых помещениях, которые являются собственностью органов местного самоуправления, подвал относится исключительно к муниципальному фонду. В данном случае пространство допустимо использовать исключительно для обслуживания инженерных сетей.

Что такое самозахват

Нередко случается так, что помещения цокольного этажа, несмотря на осуществление процедуры приватизации, оказываются заняты иными лицами, без ведома и разрешения собственников. При этом незаконные хозяева подвала уверенно стоят на своем, доказывая, что данная площадь занята ими на легитимных основаниях. Одно из них – перестройка и оснащение подвала за личные средства.

К слову, данного аргумента недостаточно для того, чтобы закрепить за незаконным захватчиком право единоличной собственности на подземное помещение. Ведь законом определено, кто может пользоваться подвалом в многоквартирном доме. С такой ситуацией, как самовольный захват подземного этажа, чаще всего приходится сталкиваться в домах вторичного жилого фонда, построенных в советский период.

Чтобы установить справедливость и вернуть квадратные метры в пользование законным владельцам, потребуется организовать собрание жителей, установить, когда произошла смена собственников, перераспределить квадратуру подземного этажа как полагается. Стоит отметить, что в многоэтажных жилых строениях решения по эксплуатации площадей, которые находятся в долевой собственности, принимаются на жилищных собраниях.

Кто должен отвечать за состояние подвала

В данном контексте ответственными также являются владельцы, то есть жильцы многоквартирного дома. Следовательно, расходы на содержание подвала делятся в равном соотношении на всех долевых собственников. Что же касается ремонта и реконструкции, то в случае необходимости проведения работ все расходы возлагаются на управляющую компанию, с которой у жильцов дома заключен договор. Коммунальщики осуществляют свою деятельность за плату, фиксированную в соглашении.

Получить ключи от подвала многоквартирного дома можно в управляющей компании, которая ответственна за ведение технических дел и коммунальное обслуживание многоквартирного дома. В строениях, где подземный или цокольный этаж принадлежит жильцам на праве долевой собственности, каждый житель при желании может получить доступ. Важно понимать, что у управляющей компании нет полномочий на ограничение доступа собственников к подвалу и установление собственных, не согласованных на собрании жильцов правил.

Можно ли приватизировать подвальное помещение

Если подземный этаж является общедолевым имуществом, его продажа, аренда и другие операции требуют участия и согласия всех собственников. Чтобы приватизировать участок подвального пространства, придется пройти долгую и сложную процедуру. Однако отступать от алгоритма ее проведения нельзя. В противном случае договор может быть оспорен, а сделка о передаче подвального помещения в частную собственность будет признана незаконной.

Инициатору приватизации необходимо заранее позаботиться об организации собрания жильцов. Всем, кому принадлежит подвал в многоквартирном доме, то есть всем собственникам квартир, необходимо вручить повестку дня, в которой будут указаны основные вопросы, выносимые на обсуждение, в том числе отчуждение подпольной территории здания и изменении ее границ. Оповестить собственников и представителей УК важно не позднее, чем за 10 дней до запланированной даты проведения собрания.

В ходе сборов проводится обсуждение и голосование, итоги которого будут признаны лишь в том случае, если будет присутствовать более 50 % от общего числа собственников и членов ТСЖ. Решение о передачи подвального помещения в собственность принимается большинством голосов. По результатам собрания составляется резолюция – документ, на основании которого и будет осуществляться дальнейшая процедура перехода подвального помещения (его доли) в частную собственность.

После получения на руки протокола собрания жильцов, необходимо составить проект перепланировки подлежащего приватизации подземного этажа. Эта бумага должна быть согласована с несколькими инстанциями, включая санитарно-эпидемиологические службы, органы пожарного надзора и иные контролирующие структуры. Подготовленный проект реконструкции необходимо предоставить в БТИ. Если проект утвердят на этом уровне, можно приступать к началу работ по перепланировке подвального помещения.

Следующий этап – экспертиза технического состояния помещения, по итогам которой владелец получит заключение. На финальной стадии данной процедуры снова подача заявки в БТИ, но теперь уже по переоформлению техпаспорта многоквартирного дома. Чей подвал (подземный участок), тот и должен обратиться в Росреестр с заявлением о выдаче свидетельства о регистрации права собственности. К слову, физлицо не имеет права приватизировать всю квадратуру под строением.

Сдача в аренду

Если подвальное помещение является общей собственностью, то есть принадлежит всем владельцам квартир жилого строения, то сдать его в аренду торговым и некоммерческим организациям можно только в том случае, если положительное решение было принято большинством голосов на общем собрании.

Вместе с тем собственники имеют серьезные ограничения в своих правах относительно подвала. Общим имуществом многоквартирного дома фактически может распоряжаться либо управляющая компания, либо товарищество собственников жилья. Именно эти управленческие звенья определяют целевые назначения средств, вырученных от аренды. Так, например, финансы могут быть направлены на ремонт, обустройство двора, возведение детской площадки, регулярную уборку прилегающей территории, установку камер видеонаблюдения и прочие общественные нужды.

Возможные целевые траты финансов, вырученных со сдачи подвала в аренду, заранее обсуждаются при заключении договора между УК и жильцами квартир. Вне зависимости от того, кто владелец подвала в многоквартирном доме, он всегда имеет право сдавать свою подземную территорию в аренду.

Законно ли использование частных подвалов

Сегодня подвалы имеются практически во всех домах, построенных еще в советские времена. Подземные помещения предназначены именно для обеспечения жизнедеятельности всего строения. Стояки отопления, горячее и холодное водоснабжение, газопровод и другие механические, электрические, санитарно-технические конструкции с отсечными кранами находятся именно в подвалах многоквартирных домов.

Если в доме стала частной хоть одна квартира — подвал уже трогать нельзя.

Споры, связанные с владением подвалами и чердаками, начали повсеместно разгораться с момента появления в нашей стране института жилой частной собственности. С началом повальной приватизации в суды начали безостановочно поступать иски о правах домовладельцев, причем не на их жилой метраж, а на квадратуру чердаков, подвалов, лифтов, лестничных площадок и пролетов.

К чьему имуществу относится подвал многоквартирного дома, не имеет принципиального значения. Важно, чтобы у управляющей компании или ТСЖ всегда имелся доступ к цокольному этажу. Так, например, при возникновении аварийной ситуации от водоснабжения отключается отдельный подъезд, но если у сотрудников коммунального предприятия нет доступа к стоякам с отсечными кранами, придется перекрыть воду на весь дом.

Нередко проблема усугубляется еще и тем, что в ночное время суток, а также в выходные и праздничные дни попасть к инженерным сетям невозможно. Если собственником подвала (или его части) является предприниматель, то организации, обслуживающие здание, часто сталкиваются с невозможностью получить доступ к инженерному оборудованию с целью его планового осмотра, ремонта или замены старых коммуникаций в отведенное для этого время. При отсутствии бизнесмена или его представителей коммунальщики не имеют возможности попасть в подвал.

Кроме того, лица, приватизировавшие подземное помещение, часто осуществляют его перепланировку без утвержденного проекта, разрешений и согласований с рядом инстанций. Такая реконструкция в большинстве случаев носит незаконный характер. В дополнение ко всему владельцы подвала нередко решаются на захват бесхозных квадратных метров, чтобы увеличить площадь своего участка. Подобные несогласованные действия приводят к многочисленным нарушениям, следствием которых становятся повреждение несущих стен, появление трещин. Все это со временем приводит дом в аварийное состояние.

Как бы странно это ни звучало, но, исходя из судебной практики, иски жильцов к «подвальным» предпринимателям в большинстве случаев остаются без удовлетворения. Несмотря на явное несоблюдение требований к подвалам многоквартирных домов, правосудие чаще принимает сторону бизнесменов, чем фактически отказывается признавать право собственности жильцов на хозяйственно-коммунальные помещения нижнего этажа.

Судебная практика

Усилия граждан по отвоеванию права собственности на подвальное помещение в судах редко увенчиваются успехом. Помимо яростной защиты частной собственности предпринимателя, у опытных юристов вызывает недоумение применение судами сроков исковой давности в делах об истребовании общего долевого имущества из нелегального владения. Все дело в том, что иски о возврате долевой собственности являются негаторными, поэтому требования заявителей априори не могут иметь срока давности. Однако судебные инстанции, отказывая в удовлетворении иска, ссылаются как раз-таки на пропуск срока давности. При этом фактическая обязанность содержания подвала многоквартирного дома продолжает лежать на плечах жильцов.

Абсурдное понимание правовых норм не в пользу законных владельцев отражается на решении вопросов собственности, затрагивающих другие технические и хозяйственные помещения. Скорее всего, при принятии решения судьи не учитывают специфику данных правоотношений, а также не всегда замечают выраженный характер нарушения прав домовладельцев бизнесменами, которые на незаконных основаниях становятся собственниками общедолевого имущества.

Вызывают вопросы и отдельные судебные прецеденты, в соответствии с которыми общим имуществом признается только та часть помещения, которая не использовалась как самостоятельный объект в многоквартирном доме. Кому принадлежит подвал в этом случае?

Для наглядности и разъяснения приведем пример. Допустим, в подвальном помещении многоэтажки в конце 80-х годов прошлого века с разрешения муниципальных властей был открыт склад, а в начале 90-х в этом же здании появился первый собственник жилого помещения (квартиры), который воспользовался своим законным правом на приватизацию. Так вот арбитражные суды чаще принимают сторону предпринимателя склада и местных властей, руководствуясь тем, что якобы на момент приватизации жилья подвал эксплуатировался в качестве отдельного и самостоятельного объекта, а потому вернуть его в общую долевую собственность не представляется возможным.

Несуразность и нелепость такого решения состоит еще и в том, что в связи с передачей во владение коммерческим структурам не было произведено никакого переоборудования подземного этажа, выноса инженерных коммуникаций и оборудования. Содержание подвалов многоквартирного дома по-прежнему относится к полномочиям коммунальных служб, что еще раз подчеркивает их техническое предназначение. Таким образом, если собственник жилого помещения решит хранить у себя коробки с какими-либо товарами, ни у кого не возникнет сомнений, что его жилье по-прежнему будет считаться жилым помещением. Чтобы изменить статус жилого помещения на нежилое, потребуется пройти долгую бюрократическую процедуру.

Аналогично обстоит дело и с подвалами многоквартирных домов. Кладовая или магазин, размещенные на подземном этаже, автоматически не изменяют статус подвала как технического помещения. Фактически подземное пространство, принадлежащее владельцам на правах долевой собственности, остается техническим, а его коммерческое или иное использование не может служить поводом для лишения права собственности домовладельцев и использования помещения в целях, не соответствующих технической документации.

Почему суды придерживаются такой позиции? Вероятно, принятие подобных решений продиктовано, в первую очередь, причинами экономического характера. Если вернуть собственность жильцам, отобрав ее у приобретателя, последний обратится за взысканием ущерба с продавца, то есть муниципалитета. А если учесть, что таких незаконных сделок в пределах одного населенного пункта может быть множество, местный бюджет может серьезно пострадать.

Яркий прецедент

Не так давно Верховный суд РФ растолковал принятое решение и дал объяснение местным инстанциям после пересмотра дела, связанного с подвалом в многоквартирном доме. Наплыв подобных исковых заявлений увеличился за последние несколько лет, что делает каждое разъяснение ВС РФ особенно интересным не только для судейского аппарата, но и для домовладельцев, готовых защищать собственные права.

В собственности и пользовании у жильцов подвальное помещение находилось с момента ввода здания в эксплуатацию, но через несколько лет муниципалитет отобрал техническое помещение. Кроме того, часть подвала была сдана в аренду коммерческому предприятия. Ситуация может показаться стандартной. Но в данном случае один из собственников квартир не собирался мириться с несправедливым положением дел.

Начало данная история берет с обращения в суд горожанина, который просил районный суд вернуть жильцам в законное пользование подвал. Общее имущество многоквартирного дома находилось в незаконном владении местной администрации. Здание, в котором проживает гражданин, введено в эксплуатацию в 1965 году. На подземном этаже размещено инженерное оборудование, которое обеспечивает жизнедеятельность пятиэтажки. Жильцы начали приватизировать квартиры в 90-х годах после принятия соответствующего закона, дающего такое право. Истец-собственник не сомневается, что он и его соседи имеют все права владения и пользования техническими помещениями, предназначенными для обслуживания их квартир.

В 2009 году хозяином подвала в многоквартирном доме стала городская администрация. Об этом истцу стало известно после получения ответа на запрос в Единый государственный реестр недвижимого имущества. Интересно, что процесс перехода из частной в городскую собственность занял несколько лет и завершился в 2007 году.

Подвал под многоквартирным домом, принадлежащий городу, был поделен на два участка. На первом располагались инженерные коммуникации для обеспечения нормальной жизнедеятельности дома (трубопроводы, краны, вентили, заслонки и прочее оборудование). За их функционированием должна была следить управляющая компания, с которой жильцы после приватизации квартир заключили договор на одном из собраний собственников. Вторая часть подвала сдавалась в аренду коммерческой фирме.

Главная претензия, которую предъявлял житель дома в суде, основывалась на отсутствии доступа к подвалу многоквартирного дома. По его мнению, это угрожает здоровью проживающих в этом здании граждан и сохранности их имущества. Причина – отсутствие возможности своевременно проводить ремонтные работы в подвале многоквартирного дома. К тому же речь здесь идет и об элементарном нарушения законных прав общей долевой собственности. Заявитель просил суд признать недействительной регистрацию подвального помещения в ЕГРП как собственности городской администрации и назначить штраф за несоблюдение требований к подвалам многоквартирных домов.

Суд общей юрисдикции не удовлетворил иск, обосновав отказ неправильно выбранным способом защиты нарушенных прав. С данным доводом согласился и судья апелляционного суда, по мнению которого подвальные помещения не могут являться общим домовладением, потому что якобы они имеют самостоятельное предназначение. Не собираясь опускать рук, жилец дошел до Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ, которая вынесла вердикт в его пользу.

Что постановил Верховный Суд России

Нижестоящие инстанции вынесли некорректное решение. Руководствуясь статьей 290 ГК РФ, о которой было отмечено ранее, владельцы квартир в многоэтажке являются собственниками общих помещений в доме, а также совладельцами несущих конструкций, механического, электрического, сантехнического и прочего оснащения, обслуживающего более одной квартиры, вне зависимости от места расположения. Тоже самое подтверждает и приведенная Верховным Судом статья 36 ЖК РФ. Правовые нормы относят к объектам долевой собственности технические этажи, чердаки, подвалы, межквартирные лестничные площадки, коридоры, лестницы, лифты, лифтовые шахты. В Жилищном Кодексе четко прописано, что собственники приватизированных квартир в государственном или муниципальном жилом фонде автоматически становятся хозяевами мест общего пользования и инженерного оборудования.

Вникая в вышесказанное, стоит отметить, что Верховный Суд подразумевает потерю статуса объекта, находящегося в муниципальной собственности, с момента реализации гражданами прав на приватизацию. Следовательно, собственником подвала в многоквартирном доме становится полноправный владелец хотя бы одной квартиры или даже комнаты. Юридически режим подземных и иных технических помещений должен определяться датой приватизации первой квартиры всего строения.

Выводы

Подведем итоги. Чтобы принять правильное решение в подобных спорах, суд должен предварительно устанавливать, с какого момента произведена приватизация первой квартиры в этом здании, размещены ли в подвальном помещении инженерные коммуникации и предназначено ли оно для обслуживания всего дома, а также определялось ли оно на дату приватизации для самостоятельной эксплуатации.

В рассмотренном примере суд общей юрисдикции и апелляция не смогли верно распределить бремя доказывания, что и послужило нарушению правовых норм. Задача истца – найти аргументы и предоставить факты, свидетельствующие о том, что приватизация была проведена в период обслуживания подвалом всего дома. Ответчику предстоит доказать обратное, что подвальное помещение предназначено для самостоятельного использования.

Подвальные помещения многоквартирного дома: правовой режим

Статус подвалов по прежнему беспокоит собственников помещений многоквартирных домов (МКД). Казалось бы, вопрос признания права общей долевой собственности на «техническое подполье» (так иногда называют подвалы) уже решен на уровне Конституционного суда (Определение от 19.05.2009 № 489 О-О).

Однако практика показала, что далеко не во всех многоквартирных домах подвальные помещения подлежат включению в состав общего имущества. В данной статье речь пойдет о том, как определить назначение подвального помещения и его правовой режим.

Помещения МКД и возможные правовые режимы

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в МКД на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Статья 36 ЖК РФ дает более полное представление о том, что относится к общим помещениям дома.

Согласно данной норме собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Из указанных норм следует, что помещение, относящееся к общему имуществу, не может являться частью квартиры или иного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, а в общей собственности не может находиться часть помещения, не обособленная от помещения, принадлежащего единоличному собственнику. В свою очередь, на помещение как объект права может распространяться правовой режим:

–общего имущества в МКД, и тогда участниками общей соб-
ственности являются все собственники помещений в доме с размером доли каждого пропорционально площади принадлежащего каждому собственнику помещения;
–самостоятельного имущества, находящегося в единоличной или общей собственности, но по основаниям, не связанным с целевым назначением имущества как вспомогательного и обслуживающего другие помещения.

Разъяснения Конституционного суда

Как указано в Определении КС РФ от 19.05.2009 № 489 О-О, помещения, не являющиеся частями квартир, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (в том числе), если внутри них расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений. Такие помещения самостоятельного назначения не имеют, они, как и расположенное в них оборудование, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений дома.

Вместе с тем судьи отметили, что, кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в МКД могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования.

Такие помещения являются недвижимыми вещами – самостоятельными объектами гражданских прав. Их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Забегая вперед, отметим, что в домах советской постройки (и старше) отличить нежилое помещение, наделенное исключительно обслуживающей функцией, от нежилого помещения самостоятельного назначения не так просто. Решение данного вопроса требует учета фактических обстоятельств и входит в компетенцию арбитражных судов и судов общей юрисдикции. На это неоднократно обращал внимание Конституционный суд (см. определения от 24.02.2011 № 137 О-О, от 16.12.2010 № 1587 О-О, от 17.06.2010 № 814 О-О, от 22.04.2010 № 472 О-О и т. д.).

Арбитражная практика, складывающаяся на протяжении почти двух лет с момента вынесения КС РФ Определения № 489 О-О, к удивлению собственников помещений в МКД и их представителей, показала, что подвальные помещения, исторически предназначенные под обувные мастерские, аптеки и другие организации и учреждения, на первый взгляд, ничем не отличающиеся от таких же подвальных помещений, не занятых аналогичными объектами, в большинстве своем к общему имуществу домов не относятся. В новостройках, напротив, правовой режим подвальных помещений более прозрачен и чаще всего определяется арбитрами в качестве общей долевой собственности.

Позиция Президиума ВАС

Подвальное помещение дома не является техническим по определению

Первую крупную неудачу ТСЖ, представляющее интересы части собственников помещений в МКД по вопросу признания подвального помещения общим имуществом, потерпело в конце 2009 года.

Постановлением Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 № 12537/09 все судебные акты, принятые ранее в пользу товарищества, были отменены, а дело о признании права общей долевой собственности на спорное подвальное помещение, сформированное на площади бывших квартир и десятилетиями используемое в качестве самостоятельного объекта недвижимости (для размещения различных учреждений), было направлено на новое рассмотрение. Мотивами для принятия такого решения послужили следующие обстоятельства.

Ключевой момент:

Автоматически право общей долевой собственности возникает только на технические подвалы, а не на любые подвальные помещения дома.
В силу прямого указания ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. Квалификацию подвала в качестве технического помещения предопределяет, например, необходимость постоянного открытого доступа к размещенному в нем оборудованию.

Само по себе наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей его части не дает достаточных оснований считать этот объект недвижимости техническим подвалом и, как следствие, общей долевой собственностью домовладельцев. Кроме того, Президиум ВАС принял во внимание, что спорное подвальное помещение было сформировано из бывших квартир (ввиду чего сразу возник вопрос о наличии возможности доступа к коммуникациям, находящимся в указанном помещении, и необходимости такового) и использовалось как самостоятельный объект недвижимости еще до создания ТСЖ и возникновения права собственности на квартиры и комнаты у жильцов дома.

Признаки «технического подполья»

Здесь речь пойдет о положительных для собственников помещений в МКД решениях, основанных на представленной выше позиции Президиума ВАС. Так, в Постановлении ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-30206/2010 судьи заняли сторону регистрирующего органа, отказавшего юридическому лицу в регистрации права собственности на подвальное помещение, в котором находилась электрощитовая, относящаяся к общему имуществу дома. Несмотря на то что организация при строительстве дома выступала в качестве дольщика, в том числе финансировала строительство помещения подвала, суд указал, что за государственной регистрацией права на общее имущество дома, в частности на спорное помещение подвала, должны обратиться все участники долевой собственности.

Постановлением ФАС СКО от 20.12.2010 № А53-6270/2009 были удовлетворены притязания ТСЖ на подвальное помещение, строительство которого на этапе возведения дома финансировалось предпринимателем и которое было оформлено в собственность предпринимателя по окончании строительства. Судьи констатировали тот факт, что спорное помещение не предназначалось для размещения в нем офисов и не вводилось в эксплуатацию в таком качестве.

Экспертиза установила наличие в подвальном помещении санитарнотехнического оборудования, обслуживающего МКД, использование которого невозможно без постоянного доступа в спорное помещение. Согласно проектной документации спорное помещение было признано техническим подвалом, не имеющим самостоятельного назначения.

Ключевой момент:

Техническим признается подвал:
– спроектированный в качестве технического подвала, не имеющий самостоятельного назначения и не предназначенный для самостоятельного использования;
– оснащенный инженерными системами и узлами управления ими, для обслуживания которых необходим постоянный открытый доступ технических специалистов;
– не изолированный от инженерных систем и узлов управления ими.

Еще один пример признания права общей долевой собственности на помещение подвала, которое без согласия собственников жилых помещений дома было передано в аренду, – Постановление ФАС СКО от 10.08.2010 № А32-4632/2008.

Суд, исследовав материалы дела, в том числе план подвала жилого дома, установил, что в нем расположены магистральные трубопроводы системы отопления, системы горячего и холодного водоснабжения, стояки, вводы трубопроводов, питающих систему отопления дома, запорная арматура и краны, трубопроводы системы канализации, и пришел к выводу: такое подвальное помещение изначально не было предназначено для самостоятельного использования. Оно должно быть отнесено к общей собственности домовладельцев.

Ну и последнее судебное решение о признании подвального помещения общей долевой собственностью, на которое хотелось бы обратить ваше внимание, – Постановление ФАС УО от 15.03.2011 № Ф09-1144/11 С6. Судьям было представлено экспертное заключение, согласно которому спорный подвал жилого дома имел:

–ввод с приборами учета системы холодного водоснабжения всех помещений первого этажа и подвала;
–ввод с приборами учета системы горячего водоснабжения и системы отопления, предназначенными для обеспечения горячей водой и теплом помещений первого этажа и подвала;
–смонтированную систему приточно-вытяжной вентиляции, которая обеспечивает организованный приток воздуха (и его удаление) в помещения первого этажа и подвала;
–грузовой лифт и лифтовый холл к нему для перемещения грузов между первым этажом и подвалом.

Руководствуясь полученной информацией, судьи пришли к выводу, что такой подвал использоваться самостоятельно не может. Его проектное и фактическое назначение – обслуживающее, поскольку в нем расположены все узлы управления инженерными сетями первого и подвального этажей здания, расположены в подвале, куда должен быть обеспечен беспрепятственный доступ. Само помещение подвала выполняет служебную роль, имеет неразрывную связь со зданием в целом, так как не изолировано от него.

Отсутствие в подвальном помещении закольцованной системы энергоснабжения, отопления, водоснабжения и отдельных приборов учета коммунальных услуг, по мнению судей, предопределяет его вспомогательное назначение.

Из содержания приведенных выше судебных актов можно сделать вывод о том, что каждый спор относительно признания за собственниками помещений в МКД права общей долевой собственности на подвальные помещения имеет свои нюансы и свои причины для его разрешения в интересах домовладельцев. Обобщающим признаком всех рассмотренных выше дел является, во первых, то, что спорные подвальные помещения не были спроектированы или сформированы впоследствии в качестве обособленных (в том числе от коммуникаций и узлов управления) объектов, а во вторых, то, что во всех спорных подвальных помещениях кроме инженерных сетей были размещены и узлы управления ими. Заметим, что Президиум ВАС в Постановлении № 12537/09 не сделал в этом направлении никаких основополагающих выводов. Они появились позже, в другом его постановлении (от 02.03.2010 № 13391/09).

Подвальное помещение – самостоятельный объект недвижимости
В Постановлении № 13391/09 на примере подвального помещения дома дореволюционной постройки сформулированы признаки подобного помещения как самостоятельного объекта. Итак, при определении статуса подвального помещения в аналогичных многоквартирных домах нужно учитывать, что согласно п. 1 приложения 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020 1 такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонды, первоначально относились к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга. С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541 1, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться именно на дату приватизации первой квартиры в доме. Право общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (в частности, на подвал) возникло только один раз – указывает Президиум ВАС: в момент приватизации первого помещения в доме. Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон РФ от 24.12.1992 № 4218 1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ) лишь подтверждают наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняют его, но не порождают названное право заново.

Согласно выводам арбитров, если по состоянию на дату приватизации первой квартиры подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Ключевой момент:
Самостоятельным объектом недвижимости признается подвал, спроектированный или сформированный к моменту приватизации первой квартиры в доме в качестве объекта, предназначенного для самостоятельного использования.

Данный критерий, по мнению арбитров, не противоречит утверждению о том, что помещения, в которых размещены инженерные коммуникации, априори являются общим имуществом домовладельцев. Для определения правового режима таких (обособленных) подвальных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Нам удалось найти несколько интересных примеров применения Постановления № 13391/09 в практике федеральных арбитражных судов. Так, Постановлением ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-48167/2009 ТСЖ было отказано в иске к КУГИ о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение, которое согласно справке проектно-инвентаризационного бюро зафиксировано в учетной документации с 1977 года в качестве помещения сапожной мастерской (бывшая квартира). В 2003 году этот объект был реконструирован (его площадь была уменьшена в связи с выделением в самостоятельное помещение водомерного узла), в результате чего был зарегистрирован вторичный объект недвижимости, в котором отсутствовали какие либо технические помещения (венткамеры, водомеры, щитовые, лифтовые и т. д.). Аналогичным образом разрешилась судьба вторичных объектов недвижимости (подвальных помещений) в постановлениях ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-36543/2009, ФАС МО от 09.12.2010 № КГ-А40/14250 10.

К сведению:
Собственники подвальных помещений, выделенных в качестве самостоятельных объектов и используемых под магазины, кафе, аптеки и т. д., обязаны наравне с другими собственниками помещений дома нести расходы по содержанию общего имущества, вне зависимости от того, пользуются ли они таким имуществом. Ведь данные помещения также являются конструктивной частью МКД (Постановление ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-7732/2010).

Относительно размещения в подвальных помещениях – самостоятельных объектах недвижимости – инженерных коммуникаций также есть несколько любопытных дел. В частности, в Постановлении ФАС СЗО от 18.01.2010 № А56-9227/2008 указано, что нахождение в подвальном помещении инженерных коммуникаций холодного и горячего водоснабжения и системы отопления не может служить достаточным основанием для отнесения данного помещения к вспомогательному, тем более если необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании расположенного в помещении оборудования для нужд других помещений дома не доказана. Аналогичные выводы сделали судьи ФАС УО в Постановлении от 12.05.2010 № Ф09-3319/10 С6 по поводу факта нахождения в подвале коммуникаций, проложенных транзитом (трубопровод центрального отопления с отопительными приборами, трубопровод холодного водоснабжения, стояки с запорным оборудованием).

Следует отметить, что на практике встречаются случаи, когда подвальные помещения, визуально выделенные в самостоятельные объекты, в действительности не сформированы должным образом в качестве таковых и поэтому подлежат передаче в общую долевую собственность домовладельцев. Подобная ситуация разбиралась Президиумом Челябинского областного суда в Постановлении от 24.11.2010 № 44 Г-99/2010. Как видно из материалов дела, подвальное помещение жилого дома, как, собственно, и все помещения данного объекта, в 1990 е годы были приняты в муниципальную собственность (согласно упомянутому выше Постановлению Верховного Совета РФ № 3020 1). Однако на тот момент подвальное помещение являлось техническим, самостоятельное использование его не было определено. Спорное помещение было реконструировано и принято в эксплуатацию как нежилое только в 2004 году, поэтому у домовладельцев были все шансы оформить его в общую долевую собственность. Данное судебное разбирательство не получило логического завершения лишь потому, что в материалы дела не было представлено документальных свидетельств того, когда произведена приватизация первой квартиры в этом жилом доме и каким на тот момент был статус спорного подвального помещения (по косвенным признакам – «технического подполья»), однако прецедент создан, что очень важно.

Подвальное помещение – самостоятельный объект недвижимости обслуживающего назначения

Использование подвальных помещений в МКД настолько разнообразно, что иногда очень сложно определить его правовой режим, в частности, в случае, когда объект обособлен и имеет самостоятельное назначение – обслуживание жилых помещений дома и близлежащих зданий (например, теплоснабжение). Такие помещения, по мнению судей ФАС УО (Постановление от 02.03.2010 № Ф09-982/10 С6), не могут находиться в общей долевой соб-
ственности. Спорное подвальное помещение с момента постройки дома использовалось для обслуживания нескольких домов. Оно изначально имело самостоятельное предназначение, являлось объектом технического учета и регистрации и не относилось к местам общего пользования одного жилого дома. В связи с этими обстоятельствами ТСЖ было отказано в иске о признании права общей долевой собственности на помещения подвала, где располагался центральный тепловой пункт, к оборудованию которого были присоединены системы теплопотребления нескольких близлежащих зданий.

Как было указано в начале статьи, подвальное помещение в зависимости от его характеристик, предназначения и т. д. может являться как общим, так и единоличным имуществом собственников помещений в МКД. При определении статуса подвала дома необходимо учесть множество факторов: особенности его проектировки, даты и нюансы проведения реконструкций и формирования вторичных объектов недвижимости, наличие коммуникаций, узлов управления и т. д. Очевидно, что в процессе установления перечисленных фактов собственникам помещений в МКД потребуется помощь экспертов и инвентаризационных служб. Но и это еще не все. Если основания для подачи в суд искового заявления о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение будут найдены, собственникам помещений в МКД следует ответ-ственно подойти к подготовке к судебному процессу. Необходимо провести общее собрание собственников и заручиться их согласием на подачу в суд соответствующего иска, а также уполномочить товарищество (управляющую организацию, иное лицо) на представление интересов собственников при рассмотрении иска в суде.

Вам надо по-другому работать с наличкой. Кого прижмут налоговики и банки? Забирайте запись, пожалуй, лучшего вебинара «Клерка»: «Как будут контролировать наличку по 115-ФЗ». 

Только сегодня можно забрать запись со скидкой 60%. Программу вебинара смотрите здесь

Нужен подвал? Оставить 2-метровую буферную зону с обеих сторон здания | Последние новости Дели

Подвалы в городе готовы к сокращению. Муниципальная корпорация Дели (MCD) разработала новое постановление, которое обязывает строителей, строящих подвал, оставлять буферную зону шириной 2 м с обеих сторон возводимой собственности. Это сделано для того, чтобы прилегающие здания оставались в безопасности. Об этом сообщает Хамари Джаматия.

Hindustan Times | Автор: Хамари Джаматия, Нью-Дели

Подвалы города готовы к сокращению.Муниципальная корпорация Дели (MCD) разработала новое постановление, которое обязывает строителей, строящих подвал, оставлять буферную зону шириной 2 м с обеих сторон возводимой собственности. Это сделано для того, чтобы прилегающие здания оставались в безопасности.

Переезд произошел после обрушения зданий в Чандни Махал и Уттам Нагар. Высокопоставленный чиновник MCD сказал: «После обрушения дома было решено, что пункт в Генеральном плане на 2001 год будет реализован / приведен в исполнение во время утверждения планов строительства.

По словам должностных лиц MCD, новое правило соответствует Генеральному плану 2001, в котором есть пункт, который гласит: «Для покрытия подвала до первого этажа разрешается оставлять 2 метра пространства от прилегающей территории и не засчитывается в FAR».

Разрешение будет предоставлено только тем объектам недвижимости на дорогах, о которых было сообщено, и у которых есть разрешение на строительство подвалов. Положение будет продолжать реализовываться до тех пор, пока не будут уведомлены о необходимых изменениях в Генеральном плане на 2021 год.

27 сентября здание в Чандни Махал в старом Дели обрушилось после того, как на соседнем участке начали рыть подвал, в результате чего погибли семь человек.4 декабря в Уттам Нагаре обрушилось еще одно трехэтажное здание, в результате чего погибли четыре человека. Причина: земляные работы в прилегающем ресторане Metro. Здание, которому было 15 лет, не выдержало рытья.

«При строительстве подвальных помещений собственники не обращают внимания на состояние прилегающих зданий. С новым положением, даже если подвалы уменьшатся, по крайней мере, не будет никаких угроз для жизни людей », — добавил высокопоставленный чиновник MCD.

Получите капсулу ежедневных новостей

Подписывайся

Спасибо за подписку на нашу капсулу ежедневных новостей Новостная рассылка.

Закрыть историю

Глоссарий CoStar | Costar North America

CAM
Обслуживание помещений общего пользования: Потенциальные расходы по аренде, помимо арендной платы по контракту, передаются арендатору (-ам) на уборку и / или обслуживание общих частей здания. Для торговой недвижимости это может включать рекламу и другие сопутствующие расходы.
Ставка капитализации
См. Общую или общую ставку капитализации
Капитальные затраты
Включает долгосрочные структурные компоненты, арендные комиссии и улучшения арендатора.
Card Key Access
Система безопасности, которая контролирует доступ в здание с помощью электронной системы считывания карт. Этот тип системы обычно записывает и хранит время и личность пользователя. См. Также: Удобства
Денежный поток
Поток дохода до налогообложения, генерируемый на годовой основе после вычета обслуживания долга и капитальных затрат из чистого операционного дохода (NOI).
Убийца категорий
Крупная национальная сеть магазинов, специализирующаяся на одной линейке товаров, таких как оборудование и товары для дома, канцелярские товары или игрушки, которые могут подавить как более мелких, так и более разнообразных конкурентов из-за его размер, ассортимент и цены.
CBD
Центральный деловой район — центр или центральная часть города, где сконцентрировано множество различных типов основных целей, таких как розничная торговля, офисы и / или жилые дома.
CBSA
Существует два типа областей CBSA: муниципальные и микрополитические статистические области. Столичные статистические районы имеют городское ядро ​​с населением не менее 50 000 человек и составляют 83% населения США. Статистические микрополитены имеют городское ядро ​​от 10 000 до 49 999 и составляют 10% населения США. Обе области представляют собой скопления целых округов (или их эквивалентов). Обе области могут быть объединены в объединенные статистические области (CSA)
Высота потолка
См. Высоту в свету.
Цементно-гравийный завод
Промышленный вторичный тип. Установка по переработке и транспортировке горных пород. Также может производить цемент. Обычно располагается на огороженной территории с большими кранами и ленточными транспортерами для перемещения материала с места на место.
Свидетельство о занятости
Выдается муниципалитетом после завершения строительства улучшений (целых зданий или ТИ).Это может совпасть с началом аренды.
Изменение правового титула
Эта передача изменяет способ владения правовым титулом, правообладатель (лица) и грантополучатель (иначе называемые вовлеченными сторонами) остаются прежними и продолжают удерживать ту же пропорциональную долю. (Хотя названия могут измениться, а интересы — нет.)
Химический / нефтеперерабатывающий завод
Промышленный вторичный тип.Имущество, используемое для обработки, очистки и хранения химикатов, нефти и нефтепродуктов.
Офис класса A
В целом, здание класса A является чрезвычайно желанной недвижимостью инвестиционного уровня с высочайшим качеством строительства и изготовления, материалами и системами, важными архитектурными особенностями, высочайшим качеством / дорогая отделка и отделка, обилие удобств, первоклассное обслуживание и уход; обычно занимают престижные арендаторы с арендной платой выше среднего и в отличном месте с исключительной доступностью.Они наиболее востребованы международными и национальными инвесторами, готовыми платить больше за качество, и часто разрабатываются архитекторами, чьи имена легко узнаваемы. Здание, отвечающее этим критериям, часто считается достопримечательностью — исторической, архитектурной или и тем, и другим. Возможно, он был построен в течение последних 5-10 лет, но если он старше, он был отремонтирован, чтобы сохранить свой статус и предоставить ему множество удобств. Здания такого уровня могут быть единственными в своем роде с уникальной формой и планами этажей, выдающимся архитектурным дизайном, отличным и, возможно, выдающимся местоположением и определенным присутствием на рынке.
Офис класса B
В целом, здание класса B предлагает более утилитарное пространство без особых достопримечательностей. Как правило, он будет иметь обычный архитектурный дизайн и структурные особенности, со средней внутренней отделкой, системами и планами этажей, соответствующими системами и общим состоянием. Как правило, в нем не будет таких удобств и местоположения, как у здания класса А. Обычно это считается спекулятивным вложением.Уровень обслуживания, управления и арендаторов средний или хороший, хотя здания класса B менее привлекательны для арендаторов и могут иметь недостатки по ряду аспектов, включая планы этажей, состояние и удобства. Таким образом, они привлекают широкий круг пользователей со средней арендной платой. Им не хватает престижа, и они должны полагаться главным образом на более низкую цену, чтобы привлечь арендаторов и инвесторов. Типичными инвесторами являются некоторые национальные, но в основном местные.
Офис класса C
В целом, здание класса C — это старое здание без излишеств, предлагающее базовое пространство.У собственности ниже среднего уровень обслуживания и управления, смешанный или низкий престиж арендаторов, а также плохие лифты и механические / электрические системы. Как и зданиям класса B, им не хватает престижа, и они должны зависеть в основном от более низкой цены, чтобы привлечь арендаторов и инвесторов.
Офис класса F
Функционально или экономически устаревшее здание — это такое здание, которое не предлагает жизнеспособной альтернативы пространству и не «конкурирует» с другими подобными типами за занятие предприятиями, ищущими местоположение для операций.Эти здания обычно будут иметь видимые снаружи физические или структурные особенности, а также внутренние, которые делают их нежелательными для сдачи в аренду и, следовательно, неконкурентоспособными с любой другой недвижимостью на рынке. Местные власти даже могут пометить объект размещения как «Приговоренный».
Высота в свету
В промышленном или гибком здании — расстояние, измеряемое от верха готового пола до самой нижней части конструкции крыши.Эти высоты будут варьироваться от здания к зданию, поскольку они используются для измерения вертикальной вместимости здания для хранения и / или размещения оборудования.

AKA Высота потолка или высота фермы

Пролет
См. Интервал между столбцами
Папка клиента
В контексте функции My Surveys Property Professional, пространство где пользователь может хранить и систематизировать контактную информацию клиентов, сохраненные опросы, сохраненные снимки опросов и вложения файлов, а также загружать логотип клиента для отчетов.Кроме того, клиентские папки и их содержимое могут быть «общими» с другими пользователями.
Дата закрытия
Дата завершения и подписания договора купли-продажи между покупателем и продавцом. Это означает, что продавец передает право собственности, а покупатель вносит полную оплату. Также известна как дата перехода права собственности от продавца к покупателю или дата контракта.
CMBS
(Коммерческая ценная бумага, обеспеченная ипотекой) Инвестиционный продукт с фиксированным доходом, поддерживаемый пулом коммерческой недвижимости.
Расстояние между колоннами
Обычно минимальная ширина и глубина между колоннами в промышленном здании — может применяться и к другим типам зданий. В здании «без колонн», также известном как чистый пролет, нет колонн внутри.
Залог
Что-то, заложенное в качестве обеспечения погашения ссуды, подлежит конфискации в событие дефолта.
Commercial Leasing Co.
Указывает, участвует ли арендатор в сфере коммерческой недвижимости.
Зона общего пользования
Согласно BOMA, это включает в себя области на этаже, такие как туалеты, уборные, электрические комнаты, телефонные комнаты, механические комнаты, лифтовые холлы и общественные коридоры, которые доступны в первую очередь для использования жильцами этого этажа.Он не включает в себя крупные вертикальные проходы, такие как шахты лифтов, лестницы, проходы оборудования и т. Д.
Общественный центр
Обычно предлагает более широкий ассортимент одежды и других мягких товаров, чем в районных центрах. Среди наиболее распространенных якорей — супермаркеты, супераптеки и универмаги со скидками. Арендаторы общественных центров иногда содержат ориентированных на стоимость крупных розничных продавцов, которые продают такие предметы, как одежда, предметы домашнего обихода / мебель, игрушки, электроника или спортивные товары.Центр обычно имеет прямую линию в виде полосы или может быть расположен в форме L или U, в зависимости от места и дизайна. Из всех типов центров общественные центры охватывают самый широкий диапазон форматов. Например, определенные центры, которые привязаны к крупным универмагам со скидками, часто имеют акцент на скидках. Другие, у которых высокий процент квадратных метров отведен розничным торговцам по сниженным ценам, можно назвать центрами, не имеющими цены. Размер такого центра колеблется от 100 000 до 350 000 квадратных футов.
Пригородная железная дорога
Прямой доступ к остановке пригородной железной дороги или, если она находится в пригороде, в пределах пешей досягаемости.
Сравнительный опрос
В контексте пиринга — сохраненный аналитический опрос, выбранный для использования в аналитических сравнениях групп сверстников. См. Также: Peering, Survey
Тип свойства COMPS
CoStar COMPS использует 11 типов свойств; Офис, Многосемейный, Гибкий, Гостиничный, Промышленный, Земля, Розничная торговля, Торговый центр, Здравоохранение, Специальность, а также Спорт и развлечения.
Консьерж
Дежурный в вестибюле, предоставляемый владельцем здания, чтобы помогать арендаторам здания с особыми запросами, такими как покупка билетов в театр, заказ цветов или вызов такси, и многие другие. Консьержи обычно работают только в зданиях класса А.
Condition-CoStar Property
Состояние конкретного помещения, доступного для аренды.Условия включают перечисленные ниже. Built-Out: в пространстве есть существующие улучшения для арендатора, которые позволяют арендатору занимать его. Въезд: Помещение «застроено», и арендатор может въехать без изменений. Оболочка: Пространство новое и неулучшенное, поскольку арендатор никогда ранее не занимал его. Он должен быть застроен до заселения.
Статус строительства
Возможные варианты: Снесено: здания, которые были разрушены (снесены, сожжены, землетрясения и т. Д.)). Существующие: Здания, которые построены и готовы к заселению. Получена справка о заселении. Из этого статуса исключены здания, которые функционально устарели, то есть заброшенные; или которые были преобразованы в новый Тип свойства, т. е. преобразованный. Предлагаемый: Предлагаемый относится к земле, рассматриваемой для конкретного использования в будущем, или к зданию, которое было объявлено для будущего развития. Начало строительства в ближайшие 12 месяцев не ожидается. Обычно разрешения на строительство не выдаются.В стадии строительства: здания в состоянии строительства до получения свидетельства о заселении. Чтобы CoStar считал здание в стадии строительства, на площадке должен быть бетонный фундамент. Под ремонтом: здания, которые в настоящее время не заняты, так как находятся в состоянии ремонта. Отремонтированным считается здание, которое было полностью отреставрировано, так что существующее пространство снова стало «новым» пространством. Незначительные или частичные обновления, такие как улучшение вестибюля или экстерьера здания, не считаются полной реконструкцией здания, и они могут считаться реконструированными (косметические изменения), восстановленными (выполнение необходимого ремонта или обновление строительных материалов) или восстановленными (восстанавливает здание). здание до его первоначального состояния или состояния на определенную дату).Окончательное планирование: Строительство объекта начнется в течение следующих 12 месяцев. Обычно заключаются строительные контракты и / или выдаются разрешения на строительство. Отложено: деятельность по проекту прекращена, но может возобновиться в течение следующих 12 месяцев. Этот статус может включать в себя проекты, которые были официально предложены, окончательное планирование, строительство или реконструкция. Как правило, отложенный проект указывает на то, что разрешения не были утверждены, финансирование не было получено или выполнение чрезвычайных обстоятельств остановилось. Прекращено: проект был прекращен и больше не ведется; либо здание устарело или неконкурентоспособно.Этот статус может включать в себя проекты, которые были официально предложены, окончательно запланированы, отложены, в стадии строительства или в стадии ремонта. Все работы прекращены, разрешения на строительство отсутствуют. Это также может включать здания с предыдущим статусом Существующие, которые пришли в негодность и непригодны для использования (например, 1 звезда и Класс здания = Устаревший). Ни один арендатор не мог занять здание без существенного ремонта.
Кооператив (многосемейный)
Сообщество с несколькими индивидуальными владельцами, которые покупают долю в сообществе вместо отдельных единиц.
Кондоминиум
Тип собственности на отдельные единицы (жилые, промышленные, офисные или торговые) или, возможно, на несколько единиц в многокомпонентной структуре, в сочетании с совместным владением обычно используемым имуществом ( земельные участки, места отдыха, гаражи, стоянки, тротуары, коридоры, лестницы, вестибюли и т. д.). Любой тип собственности может быть построен или преобразован в эту форму собственности. В большинстве случаев владельцы отдельных квартир имеют право собственности на внутренние стены своей собственности.Они также являются членами ассоциации кондоминиумов, которая коллективно владеет внешними стенами здания, а также землей, на которой оно расположено. Как правило, каждый владелец квартиры должен платить ассоциации регулярный сбор (так называемый «сбор за кондоминиум» или «оценка»), который затем используется для обслуживания общих территорий, оплаты общих счетов за коммунальные услуги, ухода за ландшафтом, вывоза мусора и т. Д.
Кондоминиум / кондоминиум (многоквартирный)
Квартира, находящаяся в собственности физического лица.Квартирные сообщества могут включать как отдельные единицы, так и единицы, принадлежащие организации, занимающейся недвижимостью. Они также могут владеть каждой единицей в сообществе в индивидуальном порядке.
Преобразование кондоминиума
Преобразование использования или владения собственностью, как правило, приносящей доход недвижимостью, например, преобразование квартир в кондоминиумы. Преобразование может включать реконструкцию или разделение и перемещение арендаторов, которые не решают покупать свои квартиры.Например: когда недвижимость (многоквартирная, офисная или производственная) приобретается с целью преобразования ее в недвижимость «на продажу» с целью продажи отдельных единиц. Скажем, многоквартирный дом из сорока квартир, который в настоящее время сдается как апартаменты, приобретается для переоборудования для продажи отдельных единиц. Юридическое описание может отражать или не отражать план кондоминиума. Если нет, то юридическое описание придется изменить. После того, как отдельные единицы отражают отдельные юридические описания и соответствуют закону о карте территориального деления этого штата, текущие арендаторы перемещаются во время реконструкции / ремоделирования.После реконструкции единицы выставляются на продажу, и существующим арендаторам на момент переоборудования обычно предлагается первая возможность приобрести единицы.
Конференц-зал
Общий конференц-зал, который может использоваться всеми арендаторами здания. См. Также: Удобства
Строительные материалы
Для свойства CoStar: указывает, какие типы материалов использовались для создания каркаса здания.Типы конструкции: каменная кладка, металл, железобетон, сталь и деревянный каркас.
Индекс потребительских цен — CPI
Индекс стоимости всех товаров и услуг для типичного потребителя
Смежное пространство
В целом: Пространство внутри здание, которое есть или может быть объединено в единый блок пространства.

Contig in Buidling: Два или более блока доступной площади, расположенные на вертикально смежных этажах.Сюда входят два или более полных этажа или полный этаж с примыкающим по вертикали половиной этажа.

Contig on Floor: два или более пространства на одном этаже, которые фактически соприкасаются, которые могут быть объединены в единый блок полезного пространства.

Комфортный центр
Открытый торговый центр с менее чем полдюжиной магазинов, предлагающих предметы первой необходимости, такие как продукты первой необходимости, химчистка, винный магазин, прокат видео и т. Д. и т.п.
Круглосуточный магазин
Указывает, что в здании есть круглосуточный магазин.
Охладитель
Холодильный склад для скоропортящихся продуктов.
Кооператив или кооператив
В кооперативе или кооперативе вы покупаете акции корпорации, которая владеет многоквартирным домом (-ами) и территорией, на которой расположена квартира.Акции назначаются каждой квартире, и количество долей обычно зависит от размера единицы, при этом более крупные единицы имеют больше акций. Количество акций будет определять право голоса владельца этой единицы. Основным преимуществом кооператива является объединение ресурсов членов с целью увеличения их покупательной способности, что снижает стоимость всех услуг и продуктов, связанных с владением домом (расходами) на одного члена. Другим ключевым элементом является то, что члены могут проверять и выбирать, кто может жить в кооперативе, в отличие от любой другой формы собственности на жилье.Собственнику предоставляется право собственности на аренду, что гарантирует право занимать квартиру и пользоваться общими частями. Никакие другие корпорации или предприятия не могут участвовать в кооперативе.
Core — Тип инвестиций
A Запись о продаже, в которой занятость больше или равна 90% на момент продажи.
Основной фактор
Общая площадь, отраженная как процент чистой арендуемой площади (квадратных футов), отведенной под общие зоны здания (вестибюли, туалеты, коридоры и т. Д.)). Этот коэффициент можно рассчитать для всего здания или для одного этажа здания. Также известный как коэффициент потерь или коэффициент рентабельности / полезности (R / U), он рассчитывается путем деления полезной площади в квадратных футах на арендуемую площадь в квадратных футах — 1.
Ядро пространства
Также известно в качестве общей зоны — зоны на этаже, такие как туалеты, уборные, электрические комнаты, телефонные, механические, лифтовые холлы и общественные коридоры, которые доступны для использования всем жильцам на этом этаже.Он не включает в себя основные вертикальные проходы, такие как лестницы лифтовых шахт, проходы оборудования и т. Д. (Определяется как процент арендуемой площади).
Корпоративное жилье (многосемейное)
Полностью меблированное, краткосрочная аренда квартир, которые компании заключили для временного жилья.
Продажа, назначенная судом
Продажа не является добровольной, а является принудительной в судебном порядке с целью избавиться от собственности и / или сохранить ее — примерами могут быть банкротство и конкурсное производство.Для продажи в случае банкротства см. Отдельное определение. Принятие права собственности происходит, когда кредитор не хочет брать на себя владение и / или физический контроль после потери права выкупа, и суд назначает управляющего для управления имуществом до тех пор, пока рынок не улучшится и кредитор / суд не определит, что пора продавать.
Двор
Благоустроенная внешняя территория, огороженная стенами или соседним зданием.
Покрытие
Площадь пола первого этажа (Footprint), разделенная на площадь земли
Кран
Машины, используемые для погрузки, разгрузки и перемещения тяжелых грузов через производственное здание.Он проходит по дорожке, расположенной на потолке здания. Есть также кабины кранов, которые расположены на потолке, и оператор может сидеть в кабине, чтобы управлять краном. Два типа кранов могут работать в тандеме для более тяжелых грузов. Высота крюка крана измеряется расстоянием от пола до нижней части крюка, когда крюк полностью поднят. Грузоподъемность крана — это вес, который может выдержать кран, который измеряется в тоннах в диапазоне от низкого до высокого.
Cross Docks
Обычно встречается на грузовых терминалах и крупных распределительных предприятиях.Под кросс-доками понимаются погрузочные доки с обеих сторон здания, поэтому материалы / грузы можно легко перемещать с одного грузовика на другой — на некоторых объектах есть доки с трех или со всех четырех сторон.
CSA
Объединенная статистическая область состоит как минимум из двух смежных основных статистических областей (CBSA). CSA — это государственная замена CMSA.
Текущее сальдо
Сальдо на конец цикла выписки.

11 вещей, которые могут вас удивить в McDonald’s

Тим Бойл / Getty Images

McDonald’s (MCD) — американская корпорация, которую некоторые люди любят ненавидеть.

Компания завоевала известность, расширившись по стране быстрее, чем грибы прорастают во время ливня. Американцы никогда не находятся дальше 115 миль от McDonald’s, в то время как во многих городах есть несколько торговых точек сети в пределах досягаемости.

Вездесущность, однако, не гарантирует успеха. McDonald’s справляется со спадом продаж благодаря растущему предпочтению потребителей более свежей и здоровой пище, а также разочарованию по поводу того, что клиенты жалуются на плохое обслуживание. На фоне беспорядков McDonald’s в начале этого года назначил нового исполнительного директора Стива Истербрука, который пообещал исправить положение, улучшив качество еды и обслуживания.

Ключом к этому плану станет возрождение интереса среди так называемых миллениалов, которые в настоящее время являются крупнейшим Соединенным Королевством.С. поколенческая группа, даже превосходящая бэби-бумеров. В то время как бумеры могут по-прежнему наслаждаться посещением Золотых арок, молодые люди в возрасте от 18 до 34 все чаще выбирают рестораны быстрого обслуживания, такие как Chipotle (CMG) и Panera Bread (PNRA).

Хотя неясно, сможет ли Истербрук оправдать свое обещание превратить McDonald’s в «прогрессивную» сеть гамбургеров, нельзя отрицать, что крупнейшая сеть ресторанов быстрого питания по-прежнему остается силой, с которой нужно считаться. 36 000 офисов компании ежедневно обслуживают около 69 миллионов клиентов в 119 странах.

Щелкните вперед, чтобы увидеть 11 фактов, которые могут вас удивить.

Акции лучше рынка

Getty

Хотя McDonald’s еще не продемонстрировал результатов, инвесторам, похоже, нравится план восстановления экономики Истербрука. К 15 июля цена акций компании выросла на 5,1%, опередив индекс S&P 500 и промышленный индекс Dow Jones, который вырос на 1.5 процентов и 0,5 процента соответственно.

Это происходит потому, что инвесторы еще меньше осведомлены о деятельности гиганта быстрого питания, чем раньше, учитывая, что компания недавно перестала публиковать ежемесячные данные о продажах.

Некоторым инвесторам нравится McDonald’s за распределение дивидендов, доходность которого составляет 3,5 процента и увеличивается каждый год с тех пор, как компания начала выплачивать дивиденды в 1976 году, по данным The Motley Fool.

Шеф-повар окончил Кулинарный институт Америки

iStockphoto

Большинство потребителей могут не ставить McDonald’s высоких оценок за качество продуктов питания, но компания уделяет много времени разработке новых продуктов.За этими усилиями стоит шеф-повар Дэн Кудро, которого называют «шеф-поваром Даном».

Кудро окончил престижный Кулинарный институт Америки и работал в Далласе Café Pacific и Four Seasons, прежде чем присоединиться к сети ресторанов быстрого питания в 2004 году. Он также не первый шеф-повар McDonald’s. Рэй Крок, купивший бизнес у братьев Макдональдс и сделавший его всемирным явлением, в конце 1970-х нанял Рене Аренда на должность исполнительного шеф-повара. Аренд приписывают создание Цыпленка Макнаггетса и Сэндвича Макриба.

Что касается шеф-повара Дэна, то ему приписывают помощь в разработке линии напитков McCafe и юго-западного куриного салата.

США — не самый большой рынок McDonald’s

ЭРИК ПИЕРМОН / AFP / GettyImages

McDonald’s — американская икона, но рынок США не самый большой. Это требование относится к Европе, которая обеспечивает McDonald’s наибольшую долю выручки — 40 процентов от продаж в 2014 году.США обеспечили 32 процента от общего объема продаж.

Продажи в Европе также страдают. Согласно годовому отчету компании, в прошлом году продажи в одних и тех же магазинах снизились на 0,6 процента, чему способствовало снижение доходов в Германии и России.

Чтобы оживить продажи в Европе, McDonald’s обновила интерьеры всех своих ресторанов в регионе, а также большую часть внешних витрин. Также были добавлены новые пункты меню и новые торговые точки McCafe.

Больше магазинов закрывается, чем открывается новых

ИОГАНН АЙЗЕЛЕ / AFP / Getty Images

Количество ресторанов McDonald’s в США.Как сообщает Associated Press, С. сокращается впервые за более чем 40 лет.

Представитель компании сообщила телеграфной службе, что закрытие будет «минимальным», а также подготовит почву для дальнейшего роста. Тем не менее, учитывая исторический мандат McDonald на расширение в США, сокращение площади может привести к тому, что Рэй Крок катится в могиле.

Рестораны будут закрыты как в местах, принадлежащих компании, так и по франшизе.

Это одна из крупнейших компаний в сфере недвижимости в мире

КЕНЗО ТРИБУЙАР / AFP / Getty Images

McDonald’s — это не только крупнейшая сеть ресторанов быстрого питания в мире, но и одна из крупнейших компаний в сфере недвижимости.Стоимость его активов в сфере недвижимости составляет более 28 миллиардов долларов, что побудило некоторых инвесторов предположить, что McDonald’s может превратить свои активы в инвестиционный фонд недвижимости или REIT, согласно Nation’s Restaurant News.

Тем не менее, это вряд ли произойдет по ряду причин, говорится в отраслевом издании. McDonald’s собирает ренту со своих франчайзи и может контролировать свои операции через эту систему. Отделение риэлторского бизнеса от ресторанного бизнеса, вероятно, ослабит его отношения с франчайзи, отмечает NRN.

Каждый восьмой работник в США работал в McDonald’s

Спенсер Платт / Getty Images

McDonald’s также является одним из крупнейших работодателей страны, в котором на конец 2014 года работало 420 000 человек. Согласно оценке, приведенной в книге «Fast Food Nation», за всю свою историю сеть ресторанов быстрого питания использовала каждого восьмого американца.

Среди них знаменитости и успешные бизнесмены, начиная с Amazon.com (AMZN) Джефф Безос и поп-певица Pink. Безос сказал Fast Company, что «один из замечательных подарков, которые я получил от этой работы, — это то, что я могу разбивать яйца одной рукой. Моей любимой сменой было субботнее утро. Первое, что я делал, это брал большую миску и разбивал в нее 300 яиц. . »

К услугам гостей бесплатный Wi-Fi

Тим Бойл / Getty Images

Пытаясь сохранить актуальность в эпоху цифровых технологий, McDonald’s добавила то, что американцы считают более важным, чем телефон или телевидение: доступ в Интернет.

McDonald’s предлагает бесплатный беспроводной доступ в Интернет более чем в 11 500 местах. То, что раньше было новинкой или способом для компании заработать дополнительные деньги, теперь рассматривается как привилегия, позволяющая привлечь потребителей к двери. До 2011 года McDonald’s взимал 2,95 доллара за два часа доступа в Интернет.

Доставляет

Роб Эллиотт / AFP / Getty Images

Большинство американцев знают McDonald’s как услуги проезда или посещения ресторана, но у этой сети есть значительная служба доставки в Азии, где ее бизнес оценивается в 1 миллиард долларов, заявил в начале этого года генеральный директор Истербрук на встрече с аналитиками.

Эта идея может скоро появиться в США, когда сеть ресторанов протестирует службу доставки в Нью-Йорке. По словам Истербрука, пока тест проходит успешно: McDonald’s видит постоянных клиентов и чеки выше среднего от людей, заказывающих доставку.

Децентрализованный

ЁСИКАЗУ ЦУНО / AFP / Getty Images

В то время как многие американцы рассматривают ее как единого гиганта, компания работает с децентрализованной организационной системой.Согласно книге 2008 года «Понимание бизнес-стратегии», компания работает с мантрой «свобода в рамках». Это разрешенные региональные вариации, такие как вегетарианские блюда в Индии и сэндвич McArabia в Пакистане.

Рекламная и маркетинговая стратегия компании позволяет компании адаптировать рекламу для региональной аудитории. В прошлом году McDonald’s был назван Маркетологом года на международном фестивале рекламы Cannes Lion, чему способствовали его региональные маркетинговые усилия.

Покупка франшизы обойдется вам в

Джастин Салливан / Getty Images

Если вы хотите стать франчайзи, вам понадобится много денег. По данным QSR, средний доход от продаж ресторана McDonald’s составляет около 2,5 миллионов долларов в год, что делает его одной из самых прибыльных сетей в стране по местоположению. (Только Chick-fil-A и Krispy Kreme имеют более высокие продажи в каждом ресторане.)

Чтобы купить франшизу, McDonald’s требует, чтобы у владельцев были ликвидные активы в размере не менее 750 000 долларов, в то время как начальные затраты могут обойтись вам на целых 2,3 миллиона долларов, согласно Business Insider. Также есть франшиза в размере 45 000 долларов и ежемесячная плата за обслуживание, которая составляет 4 процента от валовых продаж. Кроме того, франчайзи платят компании ежемесячную арендную плату.

В хорошие времена это хорошо работает. Но в тяжелые времена, как сейчас, франчайзи начинают ворчать. По данным Reuters, отношения между McDonald’s и его франчайзи в этом году достигли нового минимума.

Кофе горячий

Джон Парра Маржа

напитков выше, чем у продуктов питания, и McDonald’s рассматривает свои усилия в отношении McCafe как способ конкурировать со Starbucks и Dunkin Donuts.

В Европе, которая является крупнейшим рынком McDonald’s, McCafes работают как отдельные кафе или прилавки в ресторанах в таких странах, как Германия и Франция. В U.S., потребители были привлечены к этой концепции отчасти потому, что она предлагает модные напитки, такие как латте, за небольшую часть цены Starbucks. К 2011 году McDonald’s продавал кофе на сумму более 2,1 миллиарда долларов в год.

Город промышленности, Калифорния — Fake TV McDonald’s

Если вы видите «Макдональдс» в фильме или рекламном ролике по телевидению, вероятно, он был снят в этом ресторане.

Адрес:
17030 Грин Драйв, Промышленный город, Калифорния
Направление:
Спрятано внутри промышленного парка.Pomona Fwy съезд 18. Двигайтесь на север по проспекту S. Azusa еще один квартал. Поверните налево на Gale Ave. Сначала поверните направо на Green Drive. Следуйте по нему налево, и вскоре вы увидите сначала городской Макдональдс, а затем пригородный Макдональдс. Частная собственность. Видно с дороги.

Результаты с 1 по 3 из 3 …

Советы и новости для посетителей о Fake TV McDonald’s

Отчеты и советы посетителей сайта RoadsideAmerica.com и мобильных подсказчиков Roadside America. Некоторые советы могут быть не проверены.Отправьте свой отзыв.

Fake TV McDonald’s

Официальная производственная студия McDonald’s находится на общественной улице в промышленной зоне и, очевидно, не там, где много уличного движения. Это кажется странным, если вы не знаете, что это на самом деле съемочная площадка для рекламы, телевидения и фильмов.

На самом деле на территории есть два Макдональдса: один похож на пригородный, а другой — на городской. Они рядом друг с другом.Ограждения кажутся съемными, когда они на самом деле снимают.

Это отличное место, чтобы взять кого-нибудь, кого поразила «голливудская» репутация Калифорнии, но не спуститься туда.

[Деб Миллер Маршке, 17.09.2017]

Поддельный телевизор McDonald’s

Этот телевизор McDonald’s был снесен и восстановлен, чтобы напоминать новый прототип магазина McDonald’s, который разворачивается по всей стране. Его до сих пор используют в рекламе.

[Николс, 31.08.2006]

Поддельный телевизор McDonald’s

Это подделка McDonald’s, созданная для их рекламы и фильмов (практически любой рекламный ролик, который вы видите, и каждый фильм, в котором есть Микки Д в качестве местоположения, это будет оно). Действительно странное место, спрятанное в дальнем конце индустриального парка, на нем есть несколько знаков Микки Д. на колесах с регулируемой высотой (для тех снимков крана), а впереди — эти большие 45-футовые грузовые контейнеры, вмещающие КАЖДУЮ униформу Макдональдса в любой размер со всего мира (для их международной рекламы) и подвал с мебелью McDonald’s в любом стиле и цветовой комбинации, которую позволяет сеть (поэтому от места к месту он выглядит как разные McD’s).

[Анон., 09.09.2000]
Мои взгляды

Создайте и сохраните свое собственное безумное путешествие! … Попробуйте My Sights

Мобильные приложения

Приложение Roadside America для iPhone, iPad. Маршрутные карты, тысячи фотографий, специальные объекты исследования! … Еще

Придорожные президенты Приложение для iPhone, iPad. Достопримечательности ПОТОСА, странности. …Более

Калифорния Последние советы и истории
  • Lord Snort, Scrap Warthog, Healdsburg, California
  • Пончик высотой 25 футов, Коста-Меса, Калифорния
  • Фестиваль чучел и урожая, Камбрия, Калифорния
  • Статуя Бэтмена, Бербанк, Калифорния
  • Подземные сады Forestiere, Фресно, Калифорния

Последние советы посетителей

Советы и истории для США и Канады
  • Самая маленькая закусочная в мире, Уоткинс-Глен, Нью-Йорк
  • Beef Burger Barrel, Амарилло, Техас
  • Динозавр во дворе, Вандербильт, Пенсильвания
  • Особенность: Музей шляпы Джерри, Форрест, Иллинойс
  • Обувь на столбах забора, Моффат, Колорадо

Другие наблюдения

Любимые причудливые достопримечательности города

Фред Тернер, сообразительный руководитель операций, который помогал строить империю McDonald’s, умер на 80

В феврале 1956 года Фред Тернер, 23-летний ветеран армии, обратился к основателю McDonald’s Рэю Кроку с намерением инвестировать в молодую компанию.«У него было детское лицо и самая заразительная улыбка, которую я когда-либо видел», — позже вспоминал Крок в своих мемуарах «Grinding It Out».

Как один из первых сотрудников Крока, а затем и его протеже, г-н Тернер стал фритюрницей, чтобы изучить основы, прежде чем быстро подняться в корпоративной иерархии в штаб-квартире в Оук-Брук, штат Иллинойс. Г-н Тернер, скончавшийся 7 января — через день после того, как ему исполнилось 80 лет, сыграл решающую роль в превращении McDonald’s в крупнейшую и наиболее популярную сеть ресторанов в мире.

Если Крок был общительным публичным лицом McDonald’s, то ненавидящий СМИ г-нТернер был опытным операционным директором, который также помог компании оставаться лидером в конкурентном мире бренд-маркетинга.

Он сменил Крока, сначала на посту президента и главного исполнительного директора в 1974 году, а затем на посту председателя и главного исполнительного директора в 1977 году. Г-н Тернер оставался председателем совета директоров до 1987 года, а затем проработал 17 лет в качестве старшего председателя, прежде чем уйти в отставку. В последующие годы его регулярно вызывали в качестве специалиста по устранению неполадок.

В 2004 году газета Chicago Tribune сообщила, что McDonald’s экспериментировал со «специальным соусом», который намазывали на говяжьи котлеты.Клиенты возмутились, но возникла проблема: отсутствовал оригинальный рецепт соуса, одна из самых тщательно охраняемых формул в фаст-фуде.

Г-ну Тернеру выпало вспомнить поставщика из Калифорнии, который помогал создавать его много десятилетий назад. Он прошел.

Для всего фольклора, окружавшего Крока как провидца, превратившего McDonald’s в всемирно известную империю быстрого питания, г-н Тернер, несомненно, был решающей руководящей силой.

Крок, когда-то продававший миксеры для молочных коктейлей, был гением франчайзинга, чья строгая система контроля качества и единообразия сделала McDonald’s компанией, на которую потребители знали, что они могут положиться в лучшую или худшую сторону.Но Крок не был застрахован от таких громких провалов, как десертный пирог с фунтом или приготовленный на гриле ананас с сыром, получивший название Hula Burger.

По мнению большинства, г-н Тернер обеспечил последовательность, которая стала отличительной чертой всех вещей McDonald’s. Будучи молодым руководителем, он написал первое руководство по эксплуатации и обучению, которое продолжает определять качество, обслуживание и чистоту в его ресторанах.

Это было написано в ответ на визит г-на Тернера во франшизу в Калифорнии, где он сказал, что видел гамбургеры любого веса и размера, некоторые с луком, и меню, предлагающее все, от буррито до пиццы.«Я видел фудараму», — сказал он однажды.

В 1961 году он помог возглавить создание Университета Гамбургера, где потенциальные лицензиаты и менеджеры могут получить степень бакалавра гамбургерологии. «Университет» начинался в подвале франшизы McDonald’s в пригороде Чикаго, а сейчас находится на территории кампуса McDonald’s в Ок-Брук. Учебный центр был назван в честь г-на Тернера в 2004 году.

По мере роста пригородов в 1960-х годах г-н Тернер был вовлечен в решение сосредоточиться на прибыльной семейной торговле.«Это означало, что нужно следить за детьми», — сказал Тернер Time в 1973 году. «Мы решили использовать телевидение, поэтому создали нашего собственного персонажа Рональда Макдональда».

Г-н Тернер дал зеленый свет на создание меню завтрака и услуги проезда в середине 1970-х годов. Разговор с поваром-испытателем компании во время поездки на лифте в штаб-квартиру привел к Chicken McNugget, продукту, который можно было есть на ходу. McNuggets появился в 1983 году и имел коммерческий успех.

Когда на рынок вышли конкурирующие сети, г.Тернер сыграл ключевую роль в агрессивной экспансии франшизы за границу. Компания открыла рестораны в Канаде и Пуэрто-Рико в конце 1960-х годов, а несколько лет спустя — в Японии, Австралии, Швеции и Англии.

Объединившись с местными партнерами, он заложил основы франшизы McDonald’s за «железным занавесом».

«В Восточной Европе есть огромные возможности, — сказал г-н Тернер Advertising Age в 1990 году. — И я могу честно сказать, что я думаю, что некоторые из них появились как следствие работы над Олимпийскими играми 1980 года в Москве, но этого не произошло. материализоваться.Я был в Москве и в некоторых частях Восточной Европы, и вы могли видеть, что чем дальше вы удалялись от Москвы, тем больше признаков частного предпринимательства вы видели ».

Во время подготовки к Олимпийским играм, которые Соединенные Штаты бойкотировали после советского вторжения в Афганистан в 1979 году, г-н Тернер, как сообщается, безуспешно пытался убедить мэра Москвы продать свои гамбургеры возле стадиона имени Ленина. В 1990 году в Москве открылся первый Макдональдс.

В том же году Advertising Age назвал Mr.Тернер — рекламщик десятилетия, назвавший среди других достижений свой «новаторский шаг в маркетинге спонсорства спорта», связанный со строительством олимпийского плавательного стадиона «Макдональдс» для Олимпийских игр 1984 года в Лос-Анджелесе.

Фредерик Лео Тернер родился 6 января 1933 года в Де-Мойне. Он учился в университете Дрейка в Де-Мойне, затем два года прослужил в армии до встречи с Кроком.

Крок умер в 1984 году в возрасте 81 года. В том же году г-н Тернер стал соучредителем благотворительной организации Ronald McDonald House, которая курирует управление Ronald McDonald Houses, предоставляя жилье семьям с тяжелобольными детьми, а также оказывая медицинскую помощь детям в бедных общинах. .

Когда г-н Тернер вышел на пенсию в 2004 году, у McDonald’s, по сообщениям, было около 31 500 магазинов в более чем 100 странах, а выручка составила 19,1 миллиарда долларов. После его смерти г-н Тернер был почетным председателем совета директоров. Компания объявила, что он умер в хосписе в Гленвью, штат Иллинойс, от осложнений, вызванных пневмонией. Он был жителем Дирфилда, штат Иллинойс.

Его жена, бывшая Патрисия Шертлефф, на которой он женился в 1954 году, умерла в 2000 году. Среди выживших трое дочерей и восемь внуков.

г.Тернера часто описывали как сдержанного человека, который сохранял хладнокровие в трудные моменты.

Через день после того, как Национальные гвардейцы Огайо убили четырех студентов во время демонстрации протеста против войны во Вьетнаме в Государственном университете Кента в 1970 году, студенты Университета Южного Иллинойса, как сообщается, пошли маршем к местному Макдональдсу и потребовали, чтобы франшиза снизила свой флаг до половины штата.

Как писал Макс Гюнтер в своей книге 1972 года «Очень, очень богатые и как они дошли», патриотизм Крока был оскорблен протестующими, и он приказал вернуть флаги.Затем студенты пригрозили поджечь ресторан, и мистер Тернер ответил на звонок обеспокоенного владельца франшизы.

«Расскажи, что ты делаешь», — сказал он. «Следующий грузовик доставки, который прибудет, верните его к флагштоку и сбейте его».

Джесси Клайн: Вытащите состояние из подвала

Breadcrumb Trail Links

  1. Полный комментарий

Городской совет должен открыть рынок аренды для большей конкуренции и дать владельцам частной собственности больше контроля над тем, что они делают со своей собственной дома.

Автор статьи:

Джесси Клайн

Дата публикации:

15 декабря 2014 г. • 15 декабря 2014 г. • 1 минута чтения • Присоединяйтесь к беседе Ted Rhodes / Calgary Herald

Содержание статьи

Несмотря на падение цен на нефть, население Калгари составляет ожидается, что в обозримом будущем он будет расти на 40 000 человек в год. При уровне вакантности на рынке аренды около 1% возникает вопрос: как разместить всех этих людей?

Содержание статьи

С момента своего прихода к власти мэр Калгари Нахид Ненши выступал за легализацию дополнительных апартаментов.В городе действуют одни из самых строгих законов о зонировании в стране, и в большинстве районов сдача квартиры в подвале является нарушением устава города. Тем не менее, предоставление владельцам частной собственности возможности создавать безопасные и законные второстепенные апартаменты в своих домах или где-либо еще на своей собственности будет иметь большое значение для решения будущих жилищных потребностей города и сохранения арендной платы по доступным ценам.

В конце прошлой недели г-н Нэнши обратился к деловому сообществу города с просьбой поддержать его стремление убедить муниципалитет либерализовать свою политику в отношении второстепенных апартаментов.«Каждый другой город Канады уже сделал это, и я не могу туда попасть», — сказал г-н Ненши. «В этом городе нет никаких сомнений в том, что мы должны легализовать второстепенные апартаменты».

Содержание статьи

Торговая палата Калгари в ответ направила открытое письмо мэру и совету города, в котором говорилось о недостаточности предложения доступного жилья в городе и предлагалось легализовать вторичные апартаменты. «В Калгари самые строгие правила землепользования, относящиеся к второстепенным апартаментам, чем в любом крупном городе Канады», — сказал Адам Легге, президент и главный исполнительный директор Торговой палаты Калгари Calgary Herald .«Это не та позиция лидера, которой мы должны гордиться. Фактически, это вредит нашему бизнесу ».

Надеюсь, городской совет прислушается к этому, открыв рынок аренды для большей конкуренции и предоставив владельцам частной собственности больше контроля над тем, что они делают со своими собственными домами.

Национальная почта

«Генеральный план Дели не позволяет вести бизнес в подвале»

В Генеральном плане Дели на 2021 год нет положений, разрешающих использовать подвал местных торговых центров (LSC) для деловой активности, заявили The Sunday Guardian официальные лица MCD и источники в комитете Верховного суда, который приказал опечатывать неавторизованные магазины в Дели. , решительно защищая свой непрекращающийся драйв.Трейдеры выступили против запечатывания как «изъятия у них основных основ Закона о MCD 1957 года».

Источники и официальные лица MCD подтвердили, что согласно MPD 2021 на этажах выше первого этажа может осуществляться коммерческая деятельность в рамках допустимого FAR (соотношение площади этажа) и применимых сборов за конверсию, но не на цокольном этаже. Однако может быть ограниченное использование подвала в новых заявленных районах и жилых районах, которые были преобразованы для «смешанного использования».

«Согласно Генеральному плану города до 2021 года цокольный этаж в ЖК не предназначен для работы коммерческих заведений. Даже в уведомленных зонах его можно использовать только для ограниченных целей, например, для хранения излишков. MPD — это закон, принятый парламентом », — сказал Sunday Guardian на условиях анонимности член комитета, назначенного SC, который следит за опечатыванием незаконных коммерческих заведений в Дели.

Целых семь тысяч торговцев при поддержке почти 2000 торговых ассоциаций приняли участие в акции протеста «вьяпар бандх», созванной во вторник.Они утверждали, что их магазины опечатывались на ненадежных основаниях. Торговцы утверждали, что, несмотря на уплату 4 375 рупий за квадратный метр в качестве «платы за конверсию использования» для своих подвалов и 6 138 рупий за квадратный метр за дополнительный FAR для вышеперечисленных этажей в 2010 году, их магазины опечатываются.

«В 1998 году 106 рынков были признаны местными торговыми центрами, где коммерческая деятельность была разрешена на всех этажах — от подвала до верхнего этажа. MPD 2001 ничего не упоминает о конверсионных расходах.Когда было объявлено о MPD 2021, взималась плата за преобразование, и мы ее заплатили. Но наши магазины опечатываются », — сказал Виджай Кумар, президент рыночной ассоциации South Extension I.

Генеральный секретарь Конфедерации всеиндийских трейдеров (CAIT) Правин Ханделвал утверждал, что интерпретация результатов мониторинга была сделана на непрочной почве и районы, объявленные коммерческими, существуют уже несколько десятилетий. «Местные торговые центры были предоставлены по коммерческим ценам. и теперь требуется конверсионный сбор и пломбирование проводится без уведомления, что не может быть оправдано.Вся процедура опечатывания ведется диктаторски, не обращая внимания на Закон о MCD 1957 года », — сказал Правин Ханделвал этой газете.

Однако член комитета SC, процитированный ранее, утверждал, что принятый приказ соответствует существующим законам, как указано в Генеральном плане на 2021 год. Он сказал, что это было чистое «попустительство» между трейдерами и тем, кто обвинял их в указанном « плата за конверсию использования »для подвала, поскольку такое« расположение »не поддерживалось положениями MPD 2021.

Руководитель Дома муниципальной корпорации Южного Дели Шикха Рай сказал репортеру, что существующие стандартные планы не позволяют вести коммерческую деятельность в подвале. «Несомненно, трейдеры могли оплатить конверсионные сборы, но это не означает, что они были упорядочены. Стандартные планы предусматривают, что подвалы не могут вести коммерческую деятельность в LSC », — отметил Рай. Рай далее отметил, что в компетенцию MCD не входит регулирование любых несанкционированных построек, даже если владельцы магазинов оплатили расходы на переоборудование подвалов.«Как может MCD упорядочить то, что не разрешено? MCD является агентством по обеспечению соблюдения, и у нас нет полномочий регулировать любую деятельность, которая не подпадает под положения стандартного плана », — заявила она.

Рай, однако, раскритиковал комитет, назначенный SC, за расширение его возможностей и привязку LSC к его порядку. Она подтвердила, что Муниципальная корпорация призывает Центр разработать некую схему амнистии, которая может облегчить жизнь торговцам. «Комитет расширяет сферу своей деятельности под одеждой, в которой эти торговые площади когда-то были жилыми кварталами.Их неверное толкование привело к преследованию трейдеров. Однако мы делаем все возможное, чтобы помочь трейдерам. Мы приближаемся к центру, чтобы увеличить их FAR и позволить им пользоваться подвалом после уплаты сборов за переоборудование », — сказала она этому корреспонденту.

Претензии и встречные иски

Акция по опечатыванию была предпринята MCD 22 декабря после того, как комитет из трех членов, назначенный высшим судом, еще в 2006 году зафиксировал «нарушения закона» коммерческими учреждениями в Дели.

Придерживаясь заказов, MCD запустил привод запайки. Чтобы немного успокоить взволнованных трейдеров, стоимость конверсии была снижена с 89 090 рупий за квадратный метр до 22 274 рупий за квадратный метр для 80 местных рынков, подпадающих под категории A-D. «Это наше принуждение — следовать приказам. Мы помогаем трейдерам всеми возможными способами. Мы обратились в министерство, и нам удалось снизить плату за конверсию до 22 000 рупий. Мы делаем все возможное, чтобы помочь трейдерам, и очень скоро мы увидим некоторые положительные результаты », — сказал The Sunday Guardian мэр Южного Дели Камалджит Сехрават.Правин Ханделвал потребовал немедленного вмешательства правительства. «Ни одно из конституционных положений, предусмотренных в Законе о MCD 1957 года, не было соблюдено во время кампании по опечатыванию. Об увеличении числа торговых точек было общеизвестно на протяжении десятилетий, но MCD не предприняло никаких действий в соответствии с разделами 407, 408, 409 и 410, чтобы это проверить », — заявил Хандельвал.

Но мэр муниципальной корпорации Северного Дели Прити Аггарвал заявил, что MCD не несет ответственности за эту поездку: «Должно быть очень ясно, что эта поездка не была инициирована MCD.Мы выполняем только заказы ГК. Мы пытаемся найти возможные способы облегчить работу трейдеров. Мы написали комиссару БКД, чтобы смягчить проценты и штрафы », — сказала она.

Во время однодневной акции протеста во вторник, которая привела к потере доходов правительства в размере 125 миллионов рупий, торговцы потребовали, чтобы Центр вынес постановление, схему амнистии для коммерческой деятельности на условиях «как есть, где есть» по состоянию на 31 декабря 2017 года. Они также потребовали реализации предложенных FAR 350 или 400-500.

«Все сменявшие друг друга правительства сумели освоить только 16% необходимых коммерческих площадей, и поэтому люди начали двигаться вертикально.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *