Пленум 54 вас: Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»

Содержание

Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 11 июля 2011 г. N 54

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ

РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ИЗ ДОГОВОРОВ

ПО ПОВОДУ НЕДВИЖИМОСТИ, КОТОРАЯ БУДЕТ СОЗДАНА

ИЛИ ПРИОБРЕТЕНА В БУДУЩЕМ

В связи с вопросами, возникающими у арбитражных судов (далее — суды) при рассмотрении споров из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем, руководствуясь статьей 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации», Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановляет дать следующие разъяснения:

1. В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество — предмет договора — само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

2. Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

3. В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

КонсультантПлюс: примечание.

Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ с 1 сентября 2013 года статья 178 ГК РФ изложена в новой редакции. О последствиях признания сделки, совершенной под влиянием заблуждения, недействительной см. пункт 6 статьи 178 ГК РФ.

При этом судам надлежит иметь в виду, что в случаях когда покупатель подписал договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, находясь под влиянием заблуждения относительно того, что содержащихся в нем данных достаточно для индивидуализации предмета договора, он может потребовать от продавца возмещения реального ущерба, причиненного вследствие признания договора незаключенным, если докажет, что заблуждение возникло по вине продавца, применительно к абзацу второму пункта 2 статьи 178 ГК РФ.

4. При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т. д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

5. При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик — продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

6. В случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

7. В случаях когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. При разрешении споров, вытекающих из таких договоров, судам надлежит исходить из следующего.

В силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьей 131 ГК РФ и применительно к статье 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

Следовательно, в том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

В ситуации, когда вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ. Аналогичным образом судам следует квалифицировать иски товарищей, сформулированные как требования о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого являлось общей целью.

Во всех таких случаях судам надлежит исходить из того, что право собственности товарища, предъявившего соответствующее требование, возникает не ранее момента государственной регистрации данного права на основании судебного акта об удовлетворении этого требования (пункт 2 статьи 8, статья 131 ГК РФ, статья 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Участник договора простого товарищества вправе также потребовать возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

8. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

9. Судам следует иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону.

10. Судам необходимо исходить из того, что разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении, подлежат применению также в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном федеральным законом (глава I.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

11. Положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом участии в строительстве) являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.

Разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.

На основании изложенного судам следует учитывать, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве.

Председатель

Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации

А.А.ИВАНОВ

Секретарь Пленума

Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации

Т.В.ЗАВЬЯЛОВА


Читать «Применение законодательства о собственности. Трудные вопросы: Комментарий Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г., Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54, Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. № 153» — Скловский Константин Ильич — Страница 1

Константин Ильич Скловский

Применение законодательства о собственности. Трудные вопросы: Комментарий Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. , Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54, Информац ионного письма Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. № 153

© К.И. Скловский, 2013

© Издательство «Статут», редподготовка, оформление, 2013

* * *

Предисловие

Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. является весьма масштабным актом, который не только по своему размеру, но и по содержанию, пожалуй, не имеет прецедентов в современном российском праве.

Безусловно, он станет в самых разных формах обсуждаться юристами.

Предметом настоящего комментария являются прежде всего практические аспекты Постановления. Конечно, ввиду сложности и насыщенности документа избежать отдельных обращений к теории невозможно. В какой-то мере это и не нужно. Практикующий юрист, столкнувшись с более или менее глубокими теоретическими выкладками других участников процесса, должен быть готов к ним. Поэтому здесь, хотя и предельно кратко, приводятся те суждения и идеи о защите собственности, которые, судя по опыту автора, обычно бытуют в конкретных делах.

Исчерпать все существующие концепции и взгляды невозможно, и настоящий комментарий для этого не предназначен. Моей целью было сосредоточиться на прикладных вопросах, оставив в стороне книжные дискуссии. Эта задача существенно облегчается тем, что основные проблемы собственности, причем чаще всего именно в том виде, в каком они разъясняются в Постановлении, можно найти в имеющейся литературе[1].

Давая общую оценку Постановлению, я бы отметил следующие его особенности.

Прежде всего, здесь дается развернутая система исков о защите права собственности. Сформулированные и достаточно точно описанные иски по своему числу и разнообразию далеко выходят за пределы известных из гл. 20 ГК РФ виндикационного и негаторного исков, даже если прибавить к ним иски об освобождении имущества от ареста и о признании права собственности. Речь идет о качественно новом и, на мой взгляд, ранее неизвестном явлении в отечественном праве. Конечно, разработка системы исков о защите собственности продиктована нуждами практики. Главным эффектом создающейся системы исков будет более высокая степень предсказуемости судебных решений, что весьма важно для нашей правоприменительной практики, которая своей неопределенностью создает большие трудности в развитии экономики страны.

Понятно, что создание системы исков, суть которой состоит в том, что при определенных обстоятельствах нарушенное право должно защищаться точно определенным иском, повышает требования к работе юристов. В то же время те положения Постановления, которые позволяют суду самостоятельно квалифицировать спорное правоотношение, несмотря на ошибки и неточности истца (п. 3 Постановления), дают определенные гарантии защиты участникам процесса в новых обстоятельствах.

Постановление завершает длительный период неясности в вопросе о разграничении исков о последствии недействительности сделки и об истребовании вещи, квалифицируя эти иски как принципиально разные средства защиты. Собственно, сама идея создания системы исков, видимо, возникла первоначально из практической проблемы разграничения реституции и виндикации. В конечном счете, достаточно последовательно проведена идея о том, что признание сделки недействительной не является средством, пригодным для защиты права собственности или иного вещного права.

Постановление проводит различие между владением как фактической властью над вещью, не являющейся правом (или существующей независимо от права), и правом собственности или иным правом на имущество. Таким способом, в частности, различаются владеющий и невладеющий истец (ответчик) для разграничения имеющихся у них средств защиты.

Постановление существенно дифференцирует правила об исковой давности, способствуя тем самым целям защиты оборота.

Кроме того, Постановление содержит множество частных решений, из которых будут возникать новые сложные механизмы по мере развития и усложнения гражданского оборота.

Стремясь избежать разрастания текста комментария, автор посчитал возможным опустить ряд вопросов, которые не кажутся сложными и требующими подробного обсуждения.

Помимо комментария Постановления № 10/22 в предлагаемое издание включены также комментарии двух других актов: Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 о продаже будущей вещи и Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. № 153 о практике применения норм о защите права собственности от нарушений, не связанных с лишением владения (негаторного иска). Эти акты связаны тематически, и совместное их применение вполне оправданно. Постановление № 54 посвящено тем договорам, которые направлены на возникновение права собственности. Особое место среди них занимает договор простого товарищества, на который обращается внимание в комментарии.

Информ ационное письмо Президиума ВАС РФ о негаторном иске развивает и уточняет те общие положения об этом средстве защиты, которые сформулированы в Постановлении № 10/22.

К. Скловский,

адвокат, д.ю.н.

[email protected]

8 (985) 921 67 31

ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 10

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 22

Постановление от 29 апреля 2010 г.

О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав

В целях обеспечения единообразного применения судами общей юрисдикции, арбитражными судами (далее – судами) законодательства о возникновении, прекращении и защите права собственности и других вещных прав Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановляют дать следующие разъяснения.

Общие положения

1. В соответствии со статьей 212 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом.

Поскольку в силу статьи 55 Конституции Российской Федерации и пункта 2 статьи 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона, иные нормативные акты, ограничивающие права собственника, применению не подлежат.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. (далее – Постановление) разрабатывалось на базе действовавшего с 1998 г. Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 (далее – Постановление № 8), имевшего те же название (название несколько отличалось) и предмет.

В п. 1 комментируемого Постановления воспроизводится п. 1 Постановления № 8. Таким образом подчеркивается важность заключенных в нем положений, а также преемственность по отношению к Постановлению № 8.

2. Споры, связанные с защитой права собственности и других вещных прав, рассматриваются судами в соответствии с подведомственностью дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (далее – ГПК РФ), Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее – АПК РФ), а также иными федеральными законами.

В силу части 1 статьи 30 ГПК РФ и части 1 статьи 38 АПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества (исключительная подсудность).

Постановления Пленума ВАС РФ

Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54
«О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»

В связи с вопросами, возникающими у арбитражных судов (далее — суды) при рассмотрении споров из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем, руководствуясь статьей 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации», Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановляет дать следующие разъяснения:

1. В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество — предмет договора — само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

2. Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

3. В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

При этом судам надлежит иметь в виду, что в случаях когда покупатель подписал договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, находясь под влиянием заблуждения относительно того, что содержащихся в нем данных достаточно для индивидуализации предмета договора, он может потребовать от продавца возмещения реального ущерба, причиненного вследствие признания договора незаключенным, если докажет, что заблуждение возникло по вине продавца, применительно к абзацу второму пункта 2 статьи 178 ГК РФ.

4. При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда натакого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

5. При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик — продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

6. В случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

7. В случаях когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. При разрешении споров, вытекающих из таких договоров, судам надлежит исходить из следующего.

В силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьей 131 ГК РФ и применительно к статье 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

Следовательно, в том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

В ситуации, когда вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ. Аналогичным образом судам следует квалифицировать иски товарищей, сформулированные как требования о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого являлось общей целью.

Во всех таких случаях судам надлежит исходить из того, что право собственности товарища, предъявившего соответствующее требование, возникает не ранее момента государственной регистрации данного права на основании судебного акта об удовлетворении этого требования (пункт 2 статьи 8, статья 131 ГК РФ, статья 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Участник договора простого товарищества вправе также потребовать возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

8. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

9. Судам следует иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону.

10. Судам необходимо исходить из того, что разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении, подлежат применению также в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном федеральным законом (глава I.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

11. Положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом участии в строительстве) являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.

Разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.

На основании изложенного судам следует учитывать, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве.

Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
А.А.ИВАНОВ

Секретарь Пленума
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
Т.В.ЗАВЬЯЛОВА


Далее дадим разъяснения к ключевым правовым моментам указанного Постановления:

1. Будущий объект недвижимости как предметдоговора купли-продажи.

Ключевое разъяснение: предмет договора купли-продажи будущего объекта недвижимости может быть должным образом индивидуализирован даже до момента его создания, государственной регистрации этого объекта, а также без указания на его кадастровый номер.

В силу п. 2 Постановления N 54 отсутствие в договоре купли-продажи недвижимости, которая будет приобретена или создана в будущем, указания на ее кадастровый номер само по себе не свидетельствует о том, что стороны не пришли к соглашению относительно предмета договора. Эта позиция и ранее имела место в судебной практике (Постановления ФАС Московского округа от 14.09.2009 N КГ-А41/7903-09 по делу N А41-2843/09, ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.12.2008 N А33-908/08-Ф02-6210/08 по делу N А33-908/08, ФАС Поволжского округа от 24.04.2008 по делу N А12-7631/07, ФАС Центрального округа от 10.06.2009 по делу N А08-3633/2008-28, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2010 N 17АП-1403/2010-ГК по делу N А71-14782/2009).

Однако существует и противоположная позиция. Она заключается в том, что если в договоре купли-продажи недвижимости не указан ее кадастровый номер, то это свидетельствует о несогласовании предмета договора (Постановления ФАС Московского округа от 18.02.2009 N КГ-А41/12649-08 по делу N А41-К1-9691/07, ФАС Северо-Кавказского округа от 13.01.2009 N Ф08-7981/2008 по делу N А53-7262/2007-С2-41).

В судебной практике встречается позиция, согласно которой объект недвижимости может быть предметом гражданско-правового договора только после его фактического создания (государственной регистрации, выделения из уже существующего объекта недвижимости и т. д.). В связи с этим суды часто признают соглашения, предусматривающие передачу таких объектов, незаключенными ввиду отсутствия согласованного сторонами предмета договора (см., к примеру, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.07.2009 по делу N А10-3443/08), хотя в таких договорах будущие объекты недвижимости достаточно точно индивидуализированы.

В то же время имеется и прямо противоположная практика, допускающая заключение договоров в отношении объектов недвижимости, которые на момент подписания договора не принадлежат продавцу, как по причине того, что они еще не созданы, так и ввиду того, что они находятся в собственности иного лица (Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 17.11.2010 по делу N А32-55236/2009, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от25.06.2010 N 15АП-5519/2010 по делу N А32-52869/2009).

В судебной практике отмечается, что такое недвижимое имущество может быть должным образом индивидуализировано путем согласования сторонами «местонахождения, литеры, номера помещений, общей площади, положения помещений в схеме здания», «расположения недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества» (см. , например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.12.2008 по делу N А79-2342/2008).

В целях закрепления этой практики Пленум ВАС РФ разъяснил, что предмет договора купли-продажи будущего объекта недвижимости может быть индивидуализирован иными способами, позволяющими установить недвижимое имущество, передаваемое покупателю по договору. К примеру, это может быть местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией.

Более того, согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ такой договор нельзя признать незаключенным, даже если он не содержит достаточных данных для индивидуализации предмета, но при этом они имеются, к примеру, в акте приема-передачи недвижимого имущества по указанному договору.

Подобная позиция встречалась в судебной практике и ранее. Так, в Определении ВАС РФ от 07.07.2010 N ВАС-3717/09 по делу N А17-1190,1191,1192,1193/2008 указывалось на допустимость заключения дополнительного соглашения по этому вопросу. Согласно п. 2 Постановления N 54 территориальные органы Росреестра не вправе отказывать в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в такой ситуации.

Тем самым Пленум ВАС РФ дал расширительное толкование ст. 554 ГК РФ, которая не содержит какого-либо определенного перечня способов индивидуализации объектов недвижимости с целью их продажи и не указывает на их обязательную государственную регистрацию в ЕГРП на момент заключения такого договора.

Однако ВАС РФ специально оговаривает, что подобные договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (п. 3 ст. 555 ГК РФ). В противном случае соглашения будут являться незаключенными (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

В п. 3 Постановления N 54 указывается, что неопределенность относительно предмета договора купли-продажи будущего объекта недвижимости может быть основанием для признания соглашения незаключенным. Однако ВАС РФ приводит и ряд ориентиров, позволяющих установить действительную волю сторон. Это может быть сделано на основании положений договора, иных доказательств по делу, а также исходя из практики взаимоотношений сторон и обычаев делового оборота.

Ранее судебная практика признавала допустимой индивидуализацию предмета договора только на момент его подписания (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.09.2007 N Ф04-7464/2006(37851-А27-39) по делу N А27-44777/2005-1).

Предусмотрено, что при отсутствии каких-либо доказательств того, что стороны договора пришли к соглашению по поводу его предмета, такой договор признается незаключенным.

При наличии доказательств, подтверждающих, что соглашение о купле-продаже будущей недвижимой вещи заключено под влиянием заблуждения относительно индивидуализации его предмета, заблуждающийся покупатель вправе потребовать от продавца возмещения реального ущерба от признания договора незаключенным. Для этого покупатель должен доказать наличие вины в действиях продавца объекта недвижимости. 

2. Исполнение договора купли-продажи будущегообъекта недвижимости.  

Ключевое разъяснение: если продавец по договору купли-продажи будущего объекта недвижимости на момент исполнения договора не владеет и не является собственником этого объекта, он не может быть принужден к исполнению своего обязательства и к государственной регистрации перехода права собственности на него.

Относительно принудительного исполнения договора купли-продажи будущего объекта недвижимости Пленум ВАС РФ указал на две возможные ситуации.

Если продавец по договору купли-продажи будущего объекта недвижимости не является собственником этой вещи и не владеет ею, то он не может быть понужден к совершению действий по ее приобретению или созданию. В такой ситуации истец вправе требовать возврата уплаченной денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, предусмотренной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью имущества).

Если же суду будут представлены надлежащие доказательства того, что ответчик владеет недвижимым имуществом, являющимся предметом указанного договора, и является его зарегистрированным собственником, то арбитражный суд может понудить ответчика исполнить этот договор (ст. 398 ГК РФ). Требование ответчика может выражаться в передаче недвижимой вещи и государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.

Пленум ВАС РФ специально оговаривает, что заявленные истцом требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика следует квалифицировать как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности на нее.

3. Строительство объекта недвижимостина земельном участке заказчика.

Ключевое разъяснение: в качестве договора строительного подряда следует квалифицировать такие соглашения по поводу будущего объекта недвижимости, которые предусматривают создание недвижимой вещи на земельном участке, принадлежащем другой стороне по этому договору.

В п. 6 Постановления N 54 разъясняется, что договор, предусматривающий создание недвижимой вещи на земельном участке, принадлежащем другой стороне по этому договору, следует квалифицировать как отношения строительного подряда (§ 3 гл. 37 ГК РФ).

Судебная практика так же квалифицирует эти договоры (см., к примеру, Постановление ФАС Поволжского округа от 12.07.2011 по делу N А49-6834/2010). Следует отметить, что к таким же выводам приходил и МКАС при ТПП (Решение МКАС при ТПП РФ от 26.03.2004 по делу N 62/2003).

В этом случае сторона, осуществляющая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором. Если данное условие не выполняется, то помимо указанной суммы она может потребовать возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей ст. 712 ГК РФ.

Если оплата строительства в соответствии с данным договором осуществляется не деньгами, а предоставлением в собственность помещения в этом здании, то такой договор является смешанным и в соответствующей части к нему необходимо применять правила, предусмотренные для договора купли-продажи недвижимости.

Тем самым Пленум ВАС РФ поддержал аналогичное толкование действующего законодательства, встречающееся в судебной практике (Постановление ФАС Поволжского округа от 12.07.2011 по делу N А49-6834/2010).

4. Квалификация договора о будущем объекте недвижимостикак договора простого товарищества. 

Ключевое разъяснение: в качестве договора простого товарищества следует квалифицировать такие соглашения по поводу будущего объекта недвижимости, которые предусматривают, что каждая из сторон вносит вклады для достижения общей цели.

Договор относительно будущего объекта недвижимости может быть квалифицирован и как договор простого товарищества.

В п. 7 Постановления N 54 разъясняется, что договором простого товарищества является такое соглашение, которое предусматривает, что каждая из сторон вносит вклады (к примеру передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) для достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости.

Судебная практика таким же образом квалифицирует указанный договор (Постановления ФАС Уральского округа от 17.05.2011 N Ф09-2446/11-С6 по делу N А76-15757/10-63-406, ФАС Поволжского округа от 12.07.2011 по делу N А49-6834/2010, от 05.08.2008 по делу N А55-15339/07).

При этом арбитражные суды также не признают в качестве договоров простого товарищества договоры, не предусматривающие внесение сторонами вкладов для достижения общей цели (см., например, Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2010 N 15АП-5519/2010 по делу N А32-52869/2009).

В случае квалификации соглашения в качестве договора простого товарищества возводимый объект недвижимости может быть признан находящимся на праве собственности у товарища, внесшего в качестве вклада земельный участок, на котором был подстроен данный объект (п. 2 ст. 8, ст. 131 и ст. 219 ГК РФ, ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), если предварительно этот земельный участок не был оформлен в общую долевую собственность товарищей или взят в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 1 ст. 1043 ГК РФ).

Пленум ВАС РФ указал, что если вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, то другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения названного договора в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ. Иски товарищей, сформулированные как требования о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого было их общей целью, согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ в п. 7 Постановления N 54, следует квалифицировать аналогичным образом.

Во всех подобных случаях нужно исходить из того, что право собственности товарища, предъявившего соответствующее требование, возникает не ранее момента государственной регистрации данного права на основании судебного акта об удовлетворении этого требования (п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ, ст. 28 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

5. Договор инвестирования не является самостоятельнымвидом гражданско-правовых договоров.

Ключевое разъяснение: договор инвестирования не является самостоятельным видом договоров и в каждом конкретном случае требуется определять его правовую природу.

В п. 4 Постановления N 54 разъясняется, что договоры, связанные с инвестиционной деятельностью, не имеют специального правового регулирования складывающихся между их сторонами обязательственных отношений. Закон РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», а также иные нормативные акты, касающиеся инвестиционной деятельности, не предусматривают специального вида «инвестиционных договоров».

Пленум ВАС РФ указал, что в таких случаях арбитражным судам надлежит устанавливать правовую природу этих договоров (купля-продажа, подряд, простое товарищество и т. д.). Эта позиция наиболее полно была изложена в Постановлении ФАС Поволжского округа от 12.07.2011 по делу N А49-6834/2010.

Вывод о том, что инвестиционный договор как самостоятельный договор suigeneris не предусмотрен российским законодательством, был сделан еще в Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (утв. Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ). В этом акте судам дается рекомендация определять правовую природу таких договоров в каждом конкретном случае исходя из имеющихся обстоятельств дела.

Также Пленум ВАС РФ обратил внимание на то, что право собственности на объект недвижимости, который создается в соответствии с «инвестиционным договором», возникает у лиц, заключивших такое соглашение, только с момента государственной регистрации этого права (п. 2 ст. 223 ГК РФ). 

6. Предварительный договор купли-продажи недвижимости.  

Ключевое разъяснение: предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости с условием его предварительной оплаты является договором купли-продажи будущего объекта недвижимости.

Согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ в п. 8 Постановления N 54 предварительный договор, согласно которому стороны впоследствии обязуются заключить договор купли-продажи недвижимости, которое будет создано или приобретено в последующем, с условием предварительной оплаты полной цены или ее существенной части, следует квалифицировать как договор купли-продажи недвижимой вещи в будущем.

Пленумом ВАС РФ было разъяснено, что требование к индивидуализации предмета договора купли-продажи распространяется и на предмет будущего соглашения в указанном предварительном договоре. Следовательно, такой предварительный договор нельзя признать незаключенным, если объект недвижимости был должным образом индивидуализирован в предварительном договоре, но, к примеру, без указания кадастрового номера этого объекта недвижимости.

В п. 3 (Практика рассмотрения дел по спорам, возникающим из отдельных видов обязательств) Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2010 года (утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 15.09.2010) также указывается, что в предварительном соглашении (договоре) о заключении договора купли-продажи земельного участка должны содержаться данные о границах земельного участка, которые позволяют определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество. 

7. Регистрация договора купли-продажи жилого помещения. 

Ключевое разъяснение: государственная регистрация договоров купли-продажи жилого помещения требуется только в случаях, когда продавец на момент заключения этого договора является его собственником.

В п. 9 Постановления N 54 Пленум ВАС РФ разъяснил, что государственной регистрации подлежит только такой договор купли-продажи жилого помещения, предмет которого в момент заключения договора принадлежит продавцу (п. 2 ст. 558 ГК РФ). В противном случае договор будет считаться заключенным с момента его подписания.

Устанавливается, что отказ территориальных органов Росреестра в государственной регистрации права собственности на такое жилое помещение, которое в момент заключения договора купли-продажи не принадлежало продавцу, и, соответственно, в отсутствие государственной регистрации этого договора является незаконным, если такой отказ обосновывается только отсутствием этой регистрации. 

8. Договоры долевого строительства. 

Ключевое разъяснение: разъяснения Пленума ВАС РФ из Постановления N 54 не распространяются на отношения, связанные с долевым строительством многоквартирных домов.

В п. 11 Постановления N 54 специально оговаривается, что разъяснения Пленума ВАС РФ, содержащиеся в этом Постановлении, не распространяются на отношения, регулируемые Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве).

В Постановлении N 54 указывается, что нормы Закона о долевом строительстве являются специальными по отношению к правилам Гражданского кодекса РФ о купле-продаже будущей вещи, поэтому привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в п. 2 ст. 1 Закона о долевом строительстве.

«Антимонопольное» постановление Пленума ВС РФ. Послесловие. Статья Марии Кобаненко и Антона Васина — Ассоциация антимонопольных экспертов

На портале «Сфера» вышла статья члена Генерального совета ААЭ Марии Кобаненко и эксперта Ассоциации Антона Васина «Антимонопольное» постановление Пленума ВС РФ. Послесловие.»

Постановление Пленума Верховного суда № 2, принятое 4 марта 2021 года, действительно значимо для формирования единообразной практики применения, поскольку подавляющее большинство острых и спорных вопросов нашли в нем отражение.

Созданию документа предшествовала большая работа Верховного Суда РФ, проведшего целое исследование не только судебной практики, но и оценки «узких мест» правоприменения со стороны научного, юридического и делового сообществ. При обсуждении проекта наибольшую дискуссию вызывали, пожалуй, вопросы доминирования и антиконкурентных соглашений: в частности, какова концепция коллективного доминирования и как распределяется бремя доказывания между антимонопольным органом и доминирующим субъектом, является ли картель формальным или материальным правонарушением, всегда ли согласованное участие в торгах является сговором.

Довольно много внимания в постановлении Пленума ВС уделяется процессуальным аспектам рассмотрения антимонопольных дел и их последующей судебной проверки. Из важных положений следует отметить разъяснения, касающиеся предупреждений и предписаний антимонопольного органа.

ВС РФ в очередной раз, вслед за ВАС РФ, подчеркнул предварительный характер оценки антимонопольным органом наличия в действиях хозяйствующего субъекта нарушения антимонопольного законодательства. В предупреждении недопустимо устанавливать факт нарушения антимонопольного законодательства, можно только указывать на наличие признаков такого нарушения. Кроме того, окончательное разрешение получил спор о том, может ли антимонопольный орган в предупреждении требовать перечисления извлеченного дохода в бюджет или совершения иных действий, достигаемых за счет применения мер государственного принуждения (например, уплатить административный штраф). Наконец-то на уровне высшего суда должно появиться разъяснение о недопустимости таких формулировок.

ВС РФ высказался и по поводу конкретных мероприятий, на необходимость которых может указать в предписании антимонопольный орган (заключение или, напротив, расторжение договора, изменение условий такого договора или изменение поведения хозяйствующего субъекта в отношении его контрагентов). В то же время не вошли в постановление положения об объективной и субъективной исполнимости предписаний, предлагаемые некоторыми участниками дискуссии, в частности членами Ассоциации антимонопольных экспертов.

Под объективной исполнимостью предписания следует понимать его адресованность надлежащему субъекту (например, предписание о расторжении договора, по общему правилу, может быть адресовано только всем сторонам такого договора), а под субъективной исполнимостью – то, насколько надлежащий адресат предписания реально может его исполнить, и не повлечет ли исполнение предписания затруднение или даже прекращение деятельности такого адресата. Такого рода вопросы часто возникают на практике. Справедливости ради, о необходимости оценки возможных убытков хозяйствующего субъекта в случае исполнения им предписания антимонопольного органа, говорится в пункте 54 постановления.

Безусловно положительным достижением ВС РФ является формулирование, пусть и неисчерпывающего, перечня допущенных антимонопольным органом существенных процедурных нарушений, влекущих «безусловную» отмену решения по антимонопольному делу. К таким нарушениям отнесены:

  • принятие решения без выдачи заключения об обстоятельствах дела,
  • истечение к моменту принятия решения сроков давности возбуждения дела,
  • систематическое неуведомление участников о времени и месте рассмотрения дела о нарушении антимонопольного законодательства,
  • принятие решения в отсутствие кворума в комиссии,
  • необеспечение участникам возможности ознакомиться с материалами дела или представить свою позицию.

К сожалению, в этот перечень не вошло такое основание, как возбуждение антимонопольного дела без выдачи обязательного предупреждения. Такое предложение выдвигалось членами Ассоциации антимонопольных экспертов. Не указан данный случай и в другом пункте постановления, касающегося возможности обжалования в суд приказа антимонопольного органа о возбуждении антимонопольного дела (пункт 51).

Между тем, возбуждение антимонопольного дела и тем более вынесение по нему решения без выдачи обязательного для таких случаев предупреждения окончательно и бесповоротно лишает хозяйствующего субъекта гарантированной законодателем возможности исправить вменяемое нарушение без претерпевания каких-либо санкций.

К сожалению, ВС РФ не поддержал нашу позицию и дал в пункте 55 постановления возможность представления дополнительных доказательств, не положенных в основу решения антимонопольного органа, самому антимонопольному органу. По нашему мнению, такое решение противоречит сути любого административного процесса: в данном случае антимонопольный орган наделен широким набором возможностей по сбору доказательств на стадии рассмотрения антимонопольного дела и в силу лежащего на нем бремени доказывания должен проверять все версии произошедшего со сбором всех возможных доказательств в поддержку или опровержения каждой из версий. Любые доказательства, полученные им уже после завершения антимонопольного дела, не должны учитываться судом, поскольку не являются частью собственно антимонопольного дела и не учитывались антимонопольным органом при принятии проверяемого судом решения.

В целом, постановление Пленума ВС РФ в части процессуальных аспектов антимонопольных дел – событие положительное. Заслуживает высокой оценки детальность описания в проекте отдельных проблем, с которыми сталкивается практика рассмотрения антимонопольных споров и зрелость занимаемых ВС РФ подходов к их решению.

Хочется надеяться, что этот Пленум станет не последним, а внимание ВС РФ к проблематике антимонопольных разбирательств с его выходом не иссякнет.

 

Принято Постановление Пленума ВАС РФ по вопросам применения части первой НК РФ

Юридическая компания «Пепеляев Групп» сообщает, что 30 июля 2013 г. Пленум ВАС РФ принял постановление о толковании и применении части первой Налогового кодекса РФ. Разъяснения, содержащиеся в постановлении, могут существенно изменить практику налогового контроля, взыскания и возврата налогов, обжалования решений налоговых органов и разрешения налоговых споров в судах, по отдельным вопросам – в пользу налогоплательщиков, по иным – в пользу налоговых органов. 

Следует отметить, что в ходе двухлетнего обсуждения проекта документа существовали варианты разъяснений, которые могли ухудшить положение налогоплательщиков сильнее, чем разъяснения, вошедшие в окончательный текст.

Полномочия налоговых органов при проведении проверок

Ряд разъяснений касается полномочий налоговых органов при проведении проверок. Разъяснения, как правило, защищают от чрезмерного надзорного бремени, прямо предусматривая, что налоговые органы не могут расширительно толковать свои полномочия.

Прямо указано (п. 24 Постановления), что хотя в ст. 82 НК РФ осмотр назван «формой налогового контроля» наряду с проверками (это явный недочёт закона), проведение осмотра допускается НК РФ только в рамках выездной проверки.

С 2015 года вступают в силу некоторые исключения из этого правила (Федеральный закон от 30 июня 2013 г. № 134-ФЗ): осмотр становится возможен при выявлении отдельных обстоятельств в рамках камеральной проверки по НДС.

В Постановлении уточнены последствия приостановления проверки (п. 26). При приостановлении не допускается, помимо мероприятий, связанных с присутствием проверяющих у налогоплательщика, и истребования документов, получение объяснений налогоплательщика и допрос его работников. В то же время, налоговый орган не лишён права совершать действия, которые не предполагают прямого обременения налогоплательщика. При этом указано, что налогоплательщик обязан представить документы, истребованные до приостановления.

Занятый Пленумом ВАС РФ подход к представлению истребованных документов при приостановлении проверки не пресекает практику, когда проверка возобновляется для истребования документов или истребование производится в последний день, и в срок проведения проверки засчитывается только день, когда направлено требование.

В Постановлении Пленума ВАС РФ ограничен общий срок истребования документов: указано, что документы могут истребоваться лишь в пределах сроков, установленных НК РФ для проведения соответствующих мероприятий налогового контроля; при нарушении срока истребования документы не могут учитываться (п. 27 Постановления).

Заявление льгот при проведении проверки

В принятом Постановлении Пленума ВАС РФ прямо признана возможность налогоплательщика заявить об использовании налоговой льготы, которая ранее не заявлялась, не только посредством уточнённой декларации, но и посредством иного заявления «в рамках проведения выездной налоговой проверки (в части льгот, имеющих отношение к предмету проводимой проверки и проверяемому налоговому периоду)» (п. 5).

В схожем порядке можно рекомендовать заявлять иные обстоятельства, уменьшающие налоговую обязанность, помимо обстоятельств, прямо названных в законе налоговыми льготами (например, отсутствие объекта налогообложения, завышение налоговой базы, наличие налогового вычета, неучтенные расходы, применимость более низкой налоговой ставки).

Ответственность за недоплату при переплате

Принятое Постановление Пленума ВАС РФ по-прежнему в целях подведения итогов проверок и установления оснований взимания штрафа требует учитывать переплаты, однако налоговые органы будут обязаны учесть переплату лишь по конкретному налогу и не будут обязаны учесть переплату других налогов в тот же бюджет (п. 21 Постановления).

В одном из предыдущих вариантов существовала ещё более жёсткая позиция: вообще не учитывать переплаты.

О чём подумать, что сделать

Рекомендуем проверить состояние расчётов с бюджетами по каждому налогу на предмет риска недоимки при подведении итогов налоговой проверки.

Порядок списания денежных средств

В Постановлении Пленума ВАС РФ указано, что налоговый орган не может многократно взыскивать одну и ту же сумму налоговой задолженности с разных счетов: если инкассовые поручения, которые оформляют взыскание, предъявляются к нескольким счетам, совокупная сумма поручений не может быть больше взыскиваемой задолженности (п. 54).

Взыскание недоимки и пени с налогового агента

В принятом Постановлении Пленума ВАС РФ (п. 2) подтверждается возможность взыскания пени с налогового агента (Постановление Президиума ВАС РФ от 16 мая 2006 г. № 16058/05).

Пленум ВАС РФ в принятом Постановлении уточняет, что пеня налоговому агенту прекращает начисляться с наступлением срока уплаты налога: после этого, если просрочка уплаты продолжилась, пеня взыскивается с налогоплательщика.

В Постановлении Пленума ВАС РФ предусмотрено одно исключение, когда недоимка может быть взыскана с налогового агента: это возможно, если налогоплательщик – иностранное лицо, не состоящее на учете в российских налоговых органах, в отношении которого невозможно налоговое администрирование.

Взыскание недоимки с налогового агента допускалось ранее в целях НДС (Постановление Президиума ВАС РФ от 3 апреля 2012 г. № 15483/11). Однако возможность взыскания недоимки по НДС с налогового агента обосновывалась не косвенным характером НДС как перелагаемого налога, а именно невозможностью взыскать налог с контрагента. Теперь окончательно теряет значение прежняя положительная судебная практика о безусловной невозможности взыскания недоимки с налогового агента (Постановление Президиума ВАС РФ от 20 сентября 2011 г. № 5317/11).

О чём подумать, что сделать

Организациям, производящим выплаты в качестве налоговых агентов иностранным лицам, не состоящим на учёте в российских налоговых органах, следует иметь в виду существенное увеличение риска взыскания с организации налоговой недоимки за иностранное лицо .

Возможность изменения или отмены налоговыми органами своих решений, если это улучшает положение налогоплательщика

В Постановлении Пленума ВАС РФ признана возможность для налоговых органов изменять или отменять свои решения, если это улучшает положение налогоплательщика (п. 44).

Данный подход может уменьшить объём налоговых споров в судах, поскольку позволит налоговому органу отменить или изменить своё решение, если выяснится, что оно ошибочно. Однако пока нельзя достоверно предугадать, воспримут ли налоговые органы данный подход на практике.

 

Предотвращение злоупотребления правами на судебное оспаривание

Ряд положений Постановления Пленума ВАС РФ направлен на борьбу со злоупотреблением правом на судебное оспаривание.

Прежде всего, Постановление ориентирует как налогоплательщиков, так и налоговые органы на раскрытие друг другу доказательств до суда, последствие удержания доказательств без объективных препятствий к их представлению – отнесение на виновную сторону судебных расходов независимо от исхода дела (п. 78 Постановления, ч. 1 ст. 111 АПК РФ).

О чём подумать, что сделать

При взаимодействии с налоговыми органами необходимо иметь в виду, что удержание необходимых доказательств до суда может повлечь невозможность взыскания судебных расходов при положительном исходе дела.

Оспаривание различных решений, выносимых налоговыми органами после и на основании решений по итогам проверок (требования об уплате, решения о взыскании и т.п.), возможно только со ссылкой на нарушение сроков и порядка их принятия, но не на ошибочность доначислений и не на нарушение процедуры принятия основного решения о доначислении (п. 63 Постановления).

Данное разъяснение, прежде всего, пресекает практику «выбора судьи», который будет рассматривать спор по существу, через заявление нескольких требований об оспаривании разных взаимосвязанных решений (о доначислении, требования об уплате, решения о взыскании и т.п.), а также попытки налогоплательщиков фактически продлить сроки обжалования решений по итогам проверок.

О существенных нарушениях налоговым органом процедуры рассмотрения материалов проверки необходимо будет заявить в жалобе, подаваемой в вышестоящий налоговый орган, иначе о таких нарушениях уже нельзя будет заявить в суде (п. 68 Постановления). При этом вышестоящий налоговый орган, рассматривая жалобу, может «исцелить» нарушение, рассмотрев материалы проверки в соответствии с процедурой (п. 69 Постановления).

Постановление Пленума ВАС РФ по сути обязывает налогоплательщиков предоставить налоговым органам возможность «исцелить» нарушение процедуры, допущенное при подведении итогов проверки.

О чём подумать, что сделать

Необходимо тщательно проверить, не были ли допущены налоговым органом процедурные нарушения, до подачи жалобы в вышестоящий налоговый орган.

Риск взыскания спорной задолженности в период судебного спора

В Постановлении Пленума ВАС РФ указано (п. 77), что при рассмотрении спора в суде налоговый орган не вправе применять обеспечительные меры в административном порядке (п. 10 ст. 101 НК РФ). 

Возможно, что в данном вопросе Пленум ВАС РФ даже чересчур пошёл навстречу налогоплательщикам, поскольку основания для принятия таких мер могут выявиться именно в период судебного разбирательства, и подобный запрет вынуждает налоговый орган к взысканию спорной задолженности – то есть, к более жёсткой мере.

Заявления в суд о возврате и зачёте переплат

Разъяснено, что срок на обращение в суд с заявлением о возврате или зачёте переплаты начинает исчисляться со дня, когда налогоплательщик должен был узнать о нарушении своего права на возврат и зачёт, т. е. о непринятии налоговым органом в срок надлежащего решения по заявлению (п. 79 Постановления).

Сохранён мягкий подход – необходимо подать заявление в налоговый орган в течение трёх лет со дня образования переплаты (как правило, совпадает со сроком уплаты налога), а со дня, когда налоговый орган должен был принять надлежащее решение, начинает течь трёхмесячный срок на судебное оспаривание отказа и трёхлетний срок на имущественный иск.

В Постановлении Пленума ВАС РФ разъяснено, что административный порядок самостоятельного зачёта налоговым органом переплаты в счёт текущей недоимки нельзя применять в отношении переплат, присуждённых к возврату решением суда, которое вступило в силу (п. 35 Постановления).

Зачёт налоговой переплаты, присуждённой к возврату, является изменением способа и порядка исполнения решения суда и должен осуществляться по соответствующему заявлению в суд (ст. 324 АПК РФ).

Восстановление нарушенных прав

В Постановлении Пленума ВАС РФ разъяснено, что если суд признал решение о доначислениях недействительным, но спорная налоговая задолженность была взыскана, то суд обязывает налоговый орган вернуть взысканное налогоплательщику (п. 82 Постановления).

Помощь консультантов

Специалисты юридической компании «Пепеляев Групп», представляя налогоплательщиков в налоговых органах и в судах, будут применять подходы, выраженные в Постановлении, и отслеживать изменения практики. Мы готовы оказывать налогоплательщикам содействие в применении новых требований и возможностей, предусмотренных Постановлением Пленума ВАС РФ, адаптировав правовые позиции к существующей деловой практике и налоговым процедурам.

 

Для получения дополнительной информации обращайтесь, пожалуйста:

в Москве – к Ивану Хаменушко, Старшему партнеру, по тел.: (495) 967-00-07 либо по [email protected]; Петру Попову, Ведущему юристу, по тел.: (495) 967-00-07 либо [email protected];

в Санкт-Петербурге – к Сергею Сосновскому, Руководителюналоговой практики, по тел.: (812) 640 -60-10 либо по [email protected];

В Красноярске — к Егору Лысенко, руководителю сибирского отделения «Пепеляев Групп», по тел. +7 (391) 277-73-00 либо по [email protected]

Юридическая квалификация инвестиционного договора в строительстве недвижимости в свете Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11 июля 2011 г.

11 июля 2011 г. Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – «ВАС РФ») принято Постановление № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – «Постановление № 54»).

В этом документе Пленум ВАС РФ разъяснил ряд правовых вопросов, касающихся в том числе особенностей квалификации инвестиционного договора в сфере строительства объектов недвижимости. Разъяснения носят существенный практический характер, так как влекут необходимость структурирования многих каркасных отношений в сфере строительства недвижимости на основании иных, отличных от ранее применявшихся договорных моделей.

Стоит отметить, что Постановление № 54 касается особенностей регулирования процесса строительства как нежилых объектов (зданий, сооружений), так и объектов жилищного строительства. Принимая во внимание активизацию за последнее десятилетие жилищного строительства, Постановление № 54 затронет реализацию многих текущих и планируемых проектов в данной области.

Определение инвестиционного договора

Инвестиционный договор широко используется в практике строительства объектов недвижимости. Однако четкого законодательного регулирования данный договор не получил.

Договор как основной документ, регулирующий производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, упоминается лишь в Законе РСФСР от 26 июня 1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР».

Последующее развитие законодательства об инвестициях также не внесло ясности относительно особенностей инвестиционного договора как самостоятельного типа.

Определение места инвестиционного договора в системе гражданско-правовых договоров осложнялось не столько законодательным пробелом в регулировании, сколько обширным и разнообразным содержанием самого договора.

Существование разных моделей инвестиционного договора обусловлено, главным образом, 1) чрезмерно объемным понятием «инвестиций», включающим в себя денежные средства, иное имущество, имущественные и иные права, а также 2) наличием широкого круга субъектов инвестиционной деятельности, отношения которых фиксируются в договоре (инвесторы, заказчики, исполнители работ и так далее).

Однако если ограничить сферу применения инвестиционного договора отношениями по вложению денежных средств / предоставлением имущества инвестором(ами) заказчику (исполнителю) работ в целях строительства объекта недвижимости, количество используемых договорных схем в рамках инвестиционного договора сужается, но все же остается достаточно вариативным. Вариативность сохраняется, прежде всего, за счет особенностей формирования инвестиционного капитала и распределением результата вложения инвестиций между субъектами инвестиционной деятельности.

Отмеченная неоднозначность в понимании природы и характерных черт инвестиционного договора привела к возникновению отдельных спорных вопросов в судебной практике.

Судебная практика до Постановления № 54

Несмотря на отсутствие единого понимания природы инвестиционного договора в строительстве, судебная практика в целом указывала на комплексный характер договора, подлежащий регулированию исходя из существующих норм о купле-продаже, строительном подряде и т.д.

К примеру, в определении от 10 марта 2011 г. № ВАС-1948/11 по делу № А55-10880/2010 ВАС РФ отметил необходимость определения природы договора инвестирования в строительство исходя из норм гражданского законодательства.

Также данная позиция была воспроизведена в практике арбитражных судов округов.

Сложности в правоприменении вызывали практические вопросы, напрямую связанные с квалификацией инвестиционного договора, а именно:

1) определение четких критериев отнесения того или иного инвестиционного договора к конкретному существующему договорному типу.

Обычно сложная структура инвестиционного договора зачастую не позволяет установить, какие нормы гражданского законодательства необходимо применить в том или ином случае.

При инвестировании в строительство ситуация в большей степени осложнена специфическими моделями объединения инвестиций (денежные средства, земельный участок) и распределения объектов строительства между участниками инвестиционной деятельности (распределение помещений, предоставление помещений в качестве платы за выполненные работы / оказанные услуги). Наличие данных особенностей создает дополнительную сложность при квалификации инвестиционного договора.

2) возникновение права собственности инвестора на объект строительства.

Руководствуясь положениями инвестиционного законодательства, суды признавали за инвестором первичное право собственности на объект строительства до проведения его государственной регистрации.

При этом статья 219 ГК РФ указывает, что право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

Противоречие вывода из судебной практики действующему законодательству приводило к неопределенности прав инвестора относительно объекта строительства.

3) применение вещно-правовых и обязательственных исков при защите прав инвестора по договору.

Признание судебной практикой первичного права собственности инвестора на вновь построенные объекты еще до государственной регистрации привело к чрезмерному распространению дел, инициированных по искам инвесторов о признании за ними права собственности на объект / часть объекта строительства.

Постановление № 54 скорректировало судебную практику по обозначенным вопросам, а по ряду позиций в корне ее изменило. Стоит оговориться, что в силу прямого указания в Постановлении № 54 выводы ВАС РФ не относятся к сфере создания недвижимого имущества по Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Новеллы Постановления № 54

Квалификация инвестиционных договоров

ВАС РФ подтвердил вывод судебной практики в вопросе определения правовой природы инвестиционных договоров в сфере строительства. При квалификации инвестиционных договоров ВАС РФ предписал руководствоваться правилами ГК РФ о купле-продаже, подряде, простом товариществе и т.д.

В целях определения четких критериев при квалификации инвестиционного договора в Постановлении № 54 ВАС РФ установил презумпцию, согласно которой, пока не установлено иное, инвестиционные договоры рассматриваются как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

ВАС РФ внес поправки в позицию судов в отношении способов индивидуализации будущего объекта недвижимости. Так, будущая недвижимая вещь может быть индивидуализирована путем указания местонахождения возводимого объекта недвижимости, его ориентировочной площади, иных характеристик и свойств, которые могут быть определены, к примеру, в проектной документации или акте приема-передачи, совершенного сторонами во исполнение договора.

Критерии квалификации инвестиционного договора

Помимо введенной ВАС РФ презумпции о применении к инвестиционным договорам норм о купле-продаже, в Постановлении № 54 установлены также определенные ориентиры для отнесения инвестиционного договора к иным существующим договорным типам (подряд, простое товарищество). Критерии квалификации, предложенные ВАС РФ, приведены ниже в таблице.

Критерии

Договор подряда (строительного подряда)

Договор простого товарищества

Модель объединения инвестиций Одна сторона предоставляет для строительства земельный участок, находящийся у него в собственности или на ином праве. Другая сторона обязуется осуществить строительство. Каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т. д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости.
Возникновение первичного права собственности на объект строительства Право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Первичное право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП.
Распределение объектов строительства между участниками инвестиционного процесса Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи. Общая долевая собственность сторон договора простого товарищества на созданное недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации общей долей собственности в ЕГРП.
Однако, как показывает практика, большинство инвестиционных договоров следует трактовать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. В связи с этим острым становится вопрос возникновения права собственности инвестора на объект строительства.

Возникновение права собственности инвестора на объект строительства

В данном вопросе ВАС РФ в корне изменил судебную практику, признававшую за инвестором первичное право собственности на созданный объект недвижимости еще до момента государственной регистрации данного права.

В Постановлении № 54 ВАС РФ заметил, что инвестор в этом случае не приобретает первичное право собственности на возводимое за его счет недвижимое имущество. При этом ВАС РФ указал, что положения инвестиционного законодательстване могут быть истолкованы в смысле наделения инвесторов правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Следуя логике ВАС РФ, в ходе выполнения инвестиционного договора, квалифицированного в качестве договора купли-продажи будущей недвижимости, первичное право собственности на построенный объект недвижимости подлежит государственной регистрации за продавцом. В дальнейшем на основании заключенного договора в целях исполнения продавцом своей обязанности передать объект строительства покупателю (инвестору) производится государственная регистрация перехода права собственности за покупателем (инвестором).

Таким образом, ВАС РФ существенным образом изменил подход в вопросе распределения права собственности при реализации инвестиционного договора, что напрямую повлияло не только на приведенную двухступенчатую процедуру оформления права собственности за инвестором, но и на систему исков, направленных на защиту прав инвестора в ходе осуществления инвестиционных проектов в сфере строительства.

Система исков

С принятием Постановления № 54 серьезно сместились акценты в системе исков, предъявляемых покупателем (инвестором) в защиту своих прав по инвестиционному договору, квалифицированному как договор купли-продажи будущей недвижимости.

Отказывая в признании за инвестором первичного права собственности на объекты строительства, ВАС РФ, тем самым, исключил из системы исков, подаваемых инвестором в защиту своих прав по инвестиционному договору, широко применявшийся вещно-правовой иск о признании права собственности на объект строительства.

Основное требование, которое теперь может предъявить покупатель (инвестор), является обязательственное требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи по договору (статья 398 ГК РФ). Условия удовлетворения данного иска, а также иных видов исков, которые могут быть применены инвестором для защиты своих прав, приведены ниже в таблице.

Вид иска

Условия удовлетворения иска

Применяемая норма ГК РФ

I. Иск о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи по договору. 1) имущество имеется в натуре; 
2) им владеет продавец по договору; и 
3) право собственности продавца на недвижимое имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Статья 398 ГК РФ
II. Иск о проведении государственной регистрации перехода права собственности. 1) недвижимая вещь перешла во владение покупателя (инвестора), но
2) право собственности на объект зарегистрировано за продавцом.
Пункт 3 статьи 551 ГК РФ
III. Иск о возврате уплаченной продавцу денежной суммы, уплаты начисленных на нее процентов, а также возмещения причинённых убытков. 1) у продавца отсутствует недвижимое имущество (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо 
2) право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП.
Пункты 3 и 4 статьи 487 и статья 15 ГК РФ
Как отметил ВАС РФ в Постановлении № 54, иски о признании права собственности должны оцениваться как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи по договору.

Что делать инвестору?

Очевидно, что представленная позиция ВАС РФ в рамках действующего законодательства несколько снижает эффективность защиты прав инвесторов при строительстве объектов недвижимости.

Постановление № 54 вынуждает субъектов инвестиционной деятельности более тщательно подходить к оформлению отношений в сфере строительства недвижимости. Как представляется, особое внимание инвесторам следует уделить выбираемой схеме отношений (в рамках договора купли-продажи, строительного подряда, простого товарищества либо в рамках комплексного договора), особенностям выхода инвестора из проекта с учетом вопросов судебной защиты своих прав.

_________________________________

  1. Ведомости СНД и ВС РСФСР, 18 июля 1991 г. , № 29, ст. 1005.
  2. См. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // Собрание законодательства РФ, 01 марта 1999 г., № 9, ст. 1096; и Федеральный закон от 09 июля 1999 г. № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 12 июля 1999 г., № 28, ст. 3493.
  3. См., например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15 июня 2010 г. по делу № А19-21773/09, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15 июня 2009 г. № Ф04-3400/2009(8403-А70-44) по делу № А70-6516/ 5-2008.
  4. Статья 5 Закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и статья 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
  5. См., например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09 июня 2009 г. по делу № А33-8169/2008, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12 марта 2009 г. по делу № А28-5650/2008-202/31.
  6. См., например, постановление ФАС Московского округа от 17 ноября 2010 г. № КГ-А40/10341-10 по делу N А40-21499/09-3-248, постановление ФАС Северо-Западного округа от 16 июля 2010 г. по делу № А56-53082/2009.
  7. ФЗ от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ // Российская газета, № 292, 31 декабря 2004 г.
  8. Пункт 4 Постановления № 54.
  9. Пункт 2 Постановления № 54.
  10. Пункт 6 Постановления № 54.
  11. Пункт 7 Постановления № 54.
  12. Пункт 4 Постановления № 54.
  13. Пункт 5 Постановления № 54.

Гость, заканчивается набор на курс по пяти новым ФСБУ

54 — Архив судебных решений

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 11 июля 2011 года N 54

О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем


В связи с вопросами, возникающими у арбитражных судов (далее — суды) при рассмотрении споров из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем, руководствуясь статьёй 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации», Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановляет дать следующие разъяснения:

1. В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество — предмет договора — само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

2. Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

3. В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

При этом судам надлежит иметь в виду, что в случаях когда покупатель подписал договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, находясь под влиянием заблуждения относительно того, что содержащихся в нем данных достаточно для индивидуализации предмета договора, он может потребовать от продавца возмещения реального ущерба, причиненного вследствие признания договора незаключенным, если докажет, что заблуждение возникло по вине продавца, применительно к абзацу второму пункта 2 статьи 178 ГК РФ.

4. При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т. д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

5. При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик — продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

6. В случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.

7. В случаях когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. При разрешении споров, вытекающих из таких договоров, судам надлежит исходить из следующего.

В силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП.

Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьёй 131 ГК РФ и применительно к статье 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

Следовательно, в том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

В ситуации, когда вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ. Аналогичным образом судам следует квалифицировать иски товарищей, сформулированные как требования о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого являлось общей целью.

Во всех таких случаях судам надлежит исходить из того, что право собственности товарища, предъявившего соответствующее требование, возникает не ранее момента государственной регистрации данного права на основании судебного акта об удовлетворении этого требования (пункт 2 статьи 8, статья 131 ГК РФ, статья 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Участник договора простого товарищества вправе также потребовать возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

8. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.

9. Судам следует иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону.

10. Судам необходимо исходить из того, что разъяснения, содержащиеся в настоящем постановлении, подлежат применению также в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном федеральным законом (глава I.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

11. Положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом участии в строительстве) являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.

Разъяснения, содержащиеся в настоящем постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.

На основании изложенного судам следует учитывать, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве.


Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
А.А.Иванов

Секретарь Пленума
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
Т.В.Завьялова

Электронный текст документа
подготовлен ЗАО «Кодекс» и сверен по:

Вестник Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации,
N 9, 2011 год

Что нужно знать о третьем пленуме Китая

В субботу в Пекине начинается четырехдневная встреча высших руководителей Китая, которая, как многие ожидают, станет стартовой площадкой для крупных экономических реформ второй по величине экономики мира.

Вот пять вещей, которые вам нужно знать о третьем пленуме в Китае.

1) Третий пленум является третьим заседанием Центрального комитета Китая после того, как год назад произошла смена руководства, которая происходит один раз за десятилетие. Около 370 высокопоставленных членов правящей Коммунистической партии страны собираются за закрытыми дверями, чтобы завершить долгосрочные реформы. Центральный комитет является крупнейшим из основных директивных органов Коммунистической партии, и его члены были избраны на Первом пленуме 18-го -го -го съезда партии в ноябре 2012 года. Двумя наиболее важными членами являются председатель КНР Си Цзиньпин и премьер-министр Ли Кэцян. .

( Подробнее : Китайский пленум ослепит или разочарует?)

2) Третий пленум имеет важное значение, поскольку он, как правило, фокусируется на экономической политике и в прошлом использовался в качестве платформы для запуска крупных реформ.Первый пленум служит для знакомства с новым руководством страны, а второй пленум, как правило, посвящен внутрипартийным вопросам. В 1978 году лидер Коммунистической партии Дэн Сяопин использовал Третий пленум, чтобы представить реформы, которые привели к открытости экономики и проложили путь к трем десятилетиям быстрого экономического роста.

( Читать далее : Мнение: Новый план роста Китая – без правительства?)

3) Ожидается, что встреча будет проходить под строгим пленум закрывается.Ожидается, что в последний день пленума официальное информационное агентство Китая Синьхуа опубликует отчет о достигнутых договоренностях.

Большой зал народных собраний Китая в Пекине.

Getty Images

4) Ожидания перемен высоки, поскольку Юй Чжэншэн, политик Китая, занимающий четвертое место, пообещал на пленуме «беспрецедентные» реформы. Президент Китая Си Цзиньпин также пообещал всеобъемлющие реформы. Они могут включать в себя ускорение реформ финансового сектора и повышение гибкости обменного курса, а также внесение изменений в законодательство о собственности на землю и налоге на имущество.

( Читать дальше : Большой момент для Китая – вот товары, которые получат выгоду)

5) Лидеры Китая могут избежать реформ по политически чувствительным вопросам, таким как государственные предприятия, говорят аналитики, добавляя, что дьявол будет в деталях, и какие действия Пекин на самом деле предпримет после завершения пленума. «Меня больше интересуют конкретные меры, которые будут приняты после пленума», — сказал CNBC руководитель отдела исследований JL Warren Capital LLC в Нью-Йорке Джунхэн Ли.«Так много всего об исполнении и реализации. Легко говорить о разговорах, поэтому нам нужно увидеть, готовы ли лидеры к реформам в своих действиях».

— Дхара Ранасингхе из CNBC.com; Подпишитесь на нее в Твиттере @DharaCNBC

Superior Essex Nextgain Cat6 plus Bulk Cable 1000 [54-246] CMP Plenum


Просмотр корзины  Справочная служба TellAFriend
Позвоните нам:     1-469 955-1740
8:00–17:00 CST Пн–Пт

Нравится нам? Присоединяйтесь к нам:


Руководство по проектированию структурированной проводки
Решения для электропроводки дома
Электропроводка в офисе
Электропроводка в магазинах/ресторанах
Ресурсы «Сделай сам»
Структурированная электропроводка компании Sq Ft
Консультационные услуги
Сравнение Cat5e и Cat6


Структурированная коммутация1/V & Extension
Домашняя проводка
Главная Аудио
Настенные плиты
Разъемы
Диаграмма
IP-камер

Элементы управления освещением
Дополнительные датчики
Продукты оформления


Массовый кабель
Жилой композитный кабель
CAT6 CAT6
CAT5E CAT5E кабель
RG6 Коаксиальный кабель
в настенном динамике кабель

кабели патча

аудио видео кабели

1 Audio Video Cables


Инструменты и тестеры
Paladin Structured Techning

Paladin Constructured Trading

Производитель
Обслуживание клиентов
Политика конфиденциальности
Отзывы
Поиск
Индекс
info


Нажмите, чтобы увидеть Cu стомер Рейтинги



  • Структурированная проводка, домашний кинотеатр и
                        Решения для офисных сетей.

  • Зачем покупать запчасти, если можно купить решения. Доступны предварительно упакованные комплекты домашней электропроводки.
    Начните здесь для:  Комплекты структурированной проводки   Компоненты   Кабель

  • Устраните сбои в работе патч-панелей и недовольных пользователей с помощью решений Levitons SecureRJ.

  • Звук составляет 50% впечатления от фильма.
    Получите все это с нашими комплектами проводки для домашнего кинотеатра.
  • Что мы делаем для:
    IT-менеджеры и NBSP SMBS & NBSP Corporate Sales & NBSP Школа и правительство NBSP Продажи
    Домашние владельцы и NBSP Установщики и NBSP Electricians & NBSP Diyers & NBSP Builders Resellers
    О нас Безопасные покупки Гарантия Бесплатная Доставка

  • Дополненная CAT6 (CAT6A)! Получите скорость до 10 гигабит (10 000 Мбит/с) по медному кабелю.
    Начните здесь: Кабели, патч-панели и разъемы

  • Встраиваемые силовые и низковольтные коробки для плоских панелей и развлекательных центров.
    Начните здесь для: Решения, Комплект модернизации, ТВ-бокс, Блок низкого напряжения


7 4
7 7 Главная> Массовое кабель> Массовый кабель Cat6> Категория: Cat6, Cat6e и CAT6A Номинальный кабель> Улучшенный Essex NextGain 54-246 Пленум

Комбинируя ценность и производительность Особенности
  • Гарантировано NEXT на 6 дБ больше, чем текущие предлагаемые требования категории 6.
  • Гарантированная ACR 30 дБ при 100 МГц и 11 дБ при 250 МГц
  • Исключительные характеристики PS NEXT, PS ELFEXT, ACR и PS ACR сверх предлагаемых требований категории 6.
  • Маркировочная система QuickCOunt
Приложения
  • 100 Мбит/с 100 Base-T Fast Ethernet (IEEE 802. 3)
  • 155 Мбит/с банкомат, 622 Мбит/с банкомат
  • 1000 Мбит/с 1000 Base-T Gigabit Ethernet
Огнестойкость Пленум, ЦМП

Посмотреть спецификацию

Доступность Отправка на следующий рабочий день (Пн-Пт)

Проводка дома или в офисе? Нужен совет друзей и коллег? Вступайте в социальные сети, нажав на свой любимый инструмент социальной сети ниже.
Твитнуть
Superior_Essex_Nextgain_Plenum 650,75 $
Цвет: Бело-СинийКоличество:

Купить EasiPipe 100 Стационарный патрубок 110 x 54 — 100 мм

Вы просили, мы доставили! Покупайте в Интернете строительные материалы, сантехнику и отопление, товары для дома, такие как кухни, ванные комнаты, двери и полы, прямо к вашей двери. Все, что вам нужно для вашего проекта.

 

  • Доставка всего 10 фунтов стерлингов и БЕСПЛАТНО при заказе на сумму более 250 фунтов стерлингов
  • В настоящее время осуществляется доставка только на выбранные почтовые индексы NI
  • Мы стремимся доставить ваш заказ в течение 2-3 рабочих дней.
  • Ваш местный филиал свяжется с вами, чтобы подтвердить подходящую дату доставки.
  • *Все цены включают НДС
  • Все доставки в настоящее время бесконтактные и на обочине.

 

Как это работает

  • Покупайте в Интернете и выбирайте нужные товары
  • Пройдите процедуру оформления заказа и введите данные для доставки
  • Продолжить оформление заказа и ввести платежные реквизиты
  • Получите подтверждение заказа по электронной почте (сохраните номер заказа) 
  • Мы стремимся доставить ваш заказ в течение 2-3 рабочих дней.

 

Способы оплаты онлайн-доставки

  • Клиенты с кредитным счетом. Вы сможете расплачиваться с помощью кредитного онлайн-счета.
  • Кассовый счет клиентов — Оплата будет производиться на кассе.
  • гостей – оплата производится при оформлении заказа.

Вы просили, мы доставили! Click and Collect теперь доступен во всех филиалах NI. Чтобы выбрать этот вариант, выберите «Нажмите и заберите» при оформлении заказа.

Нажмите и заберите всего за 1 час — * в зависимости от наличия на складе.

Самый быстрый способ делать покупки у нас — использовать нашу услугу «Нажми и собери». Вы можете проверить запасы в вашем местном магазине, оплатить онлайн и забрать свой товар в выбранном магазине всего за 1 час. * в зависимости от наличия на складе.

Мы сообщим вам, в какое время ваш заказ можно будет забрать. Это услуга Click & Collect в течение 1 часа, поэтому, если вы разместите заказ в течение часа после закрытия магазина, ваши товары будут доступны на следующий день. * в зависимости от наличия на складе.

Некоторые товары отправляются из нашего распределительного центра в выбранный вами магазин и доставляются в течение 24–48 часов. Пожалуйста, подождите, пока вы получите электронное письмо с подтверждением того, что ваш заказ готов к выдаче в магазине, прежде чем отправляться за покупками.

Если ваш заказ Click & Collect содержит товары, которые можно забрать И получить за пределами 1-часового периода, вы получите два электронных письма . Первое электронное письмо будет отправлено в день размещения вашего заказа, чтобы получить первую часть вашего заказа. Второе электронное письмо будет отправлено, когда ваш товар прибудет в выбранный вами магазин.

Плата за инкассацию в любом из наших отделений не взимается.

Часы работы магазина можно посмотреть здесь.

Отделение Click & Collect Time Frames
Филиал Срок 
Баллимена 1 час
Бангор 1 час
Белфаст (Балморал) 1 час
Белфаст (Лада Драйв) 1 час
Колейн 1 час
Эннискиллен 1 час
Ларн 1 час
Лисберн 1 час
Ньюри 1 час
Портадаун (Замковая улица) 1 час
Портадаун (Махон Роуд) 1 час

 

Как это работает

  • Совершайте покупки онлайн и выбирайте товары, которые хотите заказать.
  • Перейдите к оформлению заказа, выберите «Нажми и забери» и выберите филиал, из которого вы хотите забрать.
  • Получите подтверждение заказа по электронной почте с указанием времени получения и местоположения филиала.
  • Подождите, после обработки вы получите второе электронное письмо, чтобы подтвердить, что ваш заказ готов к выдаче.

*Пожалуйста, не приезжайте, пока не получите электронное письмо с выделенным временем сбора.

 

Варианты оплаты для Click & Collect

  • Клиенты с кредитным счетом. Вы сможете расплачиваться с помощью кредитного онлайн-счета.
  • Кассовый счет клиентов — Оплата будет производиться на кассе.
  • гостей – оплата производится при оформлении заказа.

 

Что нужно взять с собой в день сбора?

  • Электронное письмо с подтверждением заказа.
  • Удостоверение личности с фотографией.

 

Что делать, если вы не заберете свой заказ?

  • Если ваш заказ не будет получен в течение 24 часов от назначенного времени, мы свяжемся с вами.

 

Время сбора филиалов?

Часы работы магазина можно посмотреть здесь.

По всем вопросам обращайтесь по телефону 0800 433 4388 или свяжитесь с нами здесь.

Stream Son-J — Whale Then от Plenum Records

↖ Нажмите кнопку ↱↲ выше, если вы ♥ этот трек! Посмотрите на YouTube: http://bit.ly/2kGra2e ++++++++++++++++++++++++++++++++++++ Полная информация ЗДЕСЬ >> http://plenumrecords.com/son-j-whale-then ++++++++++++++++++++++++++++++++++++ Представления демо: немного.ly/1rDO0Uq ++++++++++++++++++++++++++++++++++++ ♥ Сын-J @sonjbeats facebook.com/sonjbeats twitter.com/sonjbeats instagram.com/sonjbeats ++++++++++++++++++++++++++++++++++++

Plenum Records
soundcloud.com/PlenumRecords facebook.com/ПленумРекордс twitter.com/PlenumRecords youtube.com/user/plenumrecords instagram.com/PlenumRecords

Хочу вокал :<<< Пожалуйста, поделитесь

http://www. ebay.com/itm/122736895114?ssPageName=STRK:MESELX:IT&_trksid=p3984.м1558.л2649

Допинг

мне нравится

огонь!

Комментарий от EDM

черт возьми

так мило

громкое падение вау

все твои нюансы такие тонкие, но говорят о многом

Иисус Христос, чувак, ты никогда не разочаровываешься

глупец

РЕПОСТ!!

Weeeeooooeeeeooooooeeeeeoooow здесь приходит пожарное отделение

хорошая работа!

Комментарий от N1m4

Это просто невероятно <3

Комментарий от SLK

отличное производство

о кит

люблю этот привет шляпу

чертовски толстый

Комментарий от EMPTY

Мой мужчина

Круто! 🙂

Комментарий от Son-J

<3

вау, эти ощущения реальны. …идеальные перки тоже

#BVSSLIFE

огонь

Прокладка пленума 3.5L 2007 Toyota RAV4

Описание продукта

Прокладка впускного коллектора 3,5 л Toyota RAV4 2007 г. — MG968.54

Прокладка впускного коллектора (впрыск топлива).

Подходит для: 05-15 Lexus, Toyota / ES350, RX350, RX450h, Avalon, Camry, Highlander, Sienna, Venza, RAV4 3.5L V6 DOHC Естественно аспирированные

Информация о продукте

    • ГАРАНТИЯ Тип: 1 год или 12 000 миль Ограниченная гарантия
    • Тип части: Plenum Gasket
    • Производитель Номер детали: # MG968
    • Состояние: Новый
    • Обмен #:

    Это новая прокладка нагнетательного клапана MG968. Все детали, производимые DNJ, проходят экспертные испытания, изготавливаются из высококачественных материалов, и все продукты соответствуют или превосходят строгие стандарты оригинального оборудования в отношении качества, производительности и установки.

    Эта прокладка впускного коллектора 3,5 л 2007 Toyota RAV4 — MG968.54 также совместима со следующими автомобилями:

    • Прокладка впускного коллектора 3,5 л 2009 Toyota Highlander —
    • Toyota Highlander —
    • Пленум прокладка 3.5L 2012 Toyota Highlander —
    • Plenum Gardlander 3.5L 2013 Toyota Highlander —
    • Plenum Gardlander — 90L 2014 Toyota Highlander —
    • Highlander Plenum 3.5L 2015 Toyota Highlander —
    • Plenum прокладка 3.5L 2006 Toyota RAV4 —
    • Plenum Gasket 3.5L 2007 Toyota Rav4 —
    • Plenum Gasket 3.5L 2008 Toyota Rav4 —
    • Plenum Rav4 —
    • Plenum Ravbet 3.5L 2009 Toyota Rav4 —
    • Plenum Gasket 3.5L 2010 Toyota Rav4 —
    • Plenum Rav4 —
    • Пленум прокладка 3.5 L 2011 Toyota RAV4 —
    • Прокладка впускного коллектора 3,5 л Toyota RAV4 2012 г. —
    • Прокладка впускного коллектора 3,5 л 2007 Toyota Sienna —

     

    Пользовательское поле

    Год 2007

    Марка Тойота

    Модель РАВ4

    Двигатель 3. Двигатель 5л

    Детали Прокладки и уплотнения

    Запчасти Компоненты блока цилиндров

    Lotus Lights — Lotus Lighting Regressed 6″ Round Plenum 17W LED 4000K Black 95° 1300 lm Type IC Wet IP54 CRI 90+

    Стефани Сильвестр, март 2021 г.

    Brand Lighting имеет самый уникальный комплект освещения. Полностью оправдывает инвестиции! И они будут работать с вами, чтобы ваши инвестиции продолжали работать.Я купил несколько кастомных ламп 13 лет назад, и они перестали работать. Компания Brand Lighting помогла мне их отремонтировать. Это заняло около 2 месяцев, но они не сдались и не получили отношения. Они работали со мной, пока не починили свет. Наоми была великолепна!

    Бетти Камхази, октябрь 2021 г.

    Являюсь клиентом Brand Lighting более 8 лет. Компания принадлежит семье, и они действительно заставляют вас чувствовать себя частью семьи.У них есть большой выбор продуктов, сотрудники очень хорошо осведомлены, и они будут искать конкретный продукт, который вы ищете, с севера и юга. вы покупаете, они позаботятся об этом. Я настоятельно рекомендую их для нового строительства или реконструкции proyects.

    Джон Джордж, октябрь 2021 г.

    Дэвид позаботился о том, чтобы наш заказ был доставлен.Отличный и быстрый сервис.

    Марио Герберт, февраль 2021

    Рад, что работаю с этой компанией столько лет. Они отлично помогли мне с освещением светодиодной лентой для моих проектов реконструкции кухни. Ноэми и Рая лучшие!

    Тим Уэбб, январь 2021 г.

    Мне срочно понадобился свет, чтобы уложиться в график моего проекта реконструкции. Ответ и обслуживание клиентов от Дэвида и его команды были настолько хороши, что я был шокирован. Они работали, чтобы ускорить мой заказ, и когда мне нужны были изменения, они были очень полезны. Они также нашли лампочку, которую я не смог найти больше нигде. Я уже разместил больше заказов, и очень рекомендую их!

    Хая Аленик, февраль 2020

    У меня был большой опыт работы с фирменным освещением.Мне нужен был сменный оттенок на моем потолочный вентилятор minka aire, и они заказали один для меня и даже доставили мне домой, так как это заняло при входе, и они знали, что мне это нужно срочно. Они связались со мной, сообщив мне, когда это отправлено и когда пришло. Их обслуживание клиентов замечательно, и они очень полезны!

    Джон Коррал, февраль 2020

    Отличный сервис, отличные цены. Должен пойти или позвонить, если вы ищете освещение. Потрясающий веб-сайт, а также.

    Хелен Фридман, ноябрь 2019

    Отличный отдел продаж. Хорошо информирован о продуктах. Большой выбор необычных шт. Очень приятные цены и приятно иметь дело. Я люблю свою приставку.

    Джулия Тайер, октябрь 2019 г.

    Замечательная компания с отличным обслуживанием клиентов! Я работал с Дэвидом, который был очень полезно и ответили нам сразу по всем нашим вопросам! Мы верили, что мы нужно было купить совершенно новый светильник для нашего магазина, и Дэвид был так любезен и честен в сообщая нам, что мы можем настроить его самостоятельно без каких-либо дополнительных покупок.Определенно рекомендовать!

    Аль-Ариас, октябрь 2019 г.

    В этом месте есть много хороших вариантов выбора для завершения ваших проектов. То варианты намного лучше, чем у конкурентов. Я очень рекомендую эту компанию для всего вашего освещения приспособления нужны.

    Безопасность | Стеклянная дверь

    Пожалуйста, подождите, пока мы проверим, что вы реальный человек.Ваш контент появится в ближайшее время. Если вы продолжаете видеть это сообщение, отправьте электронное письмо чтобы сообщить нам, что у вас возникли проблемы.

    Veuillez терпеливейший кулон Que Nous vérifions Que Vous êtes une personne réelle. Votre contenu s’affichera bientôt. Si vous continuez à voir ce сообщение, связаться с нами по адресу Pour nous faire part du problème.

    Bitte warten Sie, während wir überprüfen, dass Sie wirklich ein Mensch sind. Ихр Inhalt wird в Kürze angezeigt.Wenn Sie weiterhin diese Meldung erhalten, Информировать Sie uns darüber bitte по электронной почте и .

    Эвен Гедульд А.У.Б. terwijl мы verifiëren u een человек согнуты. Uw содержание wordt бинненкорт вергегевен. Als u dit bericht blijft zien, stuur dan een электронная почта naar om ons te informeren по поводу ваших проблем.

    Espera mientras verificamos Que eres una persona real. Tu contenido se sostrará кратко. Si continúas recibiendo este mensaje, информация о проблемах enviando электронная коррекция .

    Espera mientras verificamos Que eres una persona real. Tu contenido aparecerá en краткий Si continúas viendo este mensaje, envía un correo electronico a пункт informarnos Que Tienes Problemas.

    Aguarde enquanto confirmamos que você é uma pessoa de verdade. Сеу контеудо será exibido em breve. Caso continue recebendo esta mensagem, envie um e-mail para Para Nos Informar Sobre O Problema.

    Attendi mentre verificiamo che sei una persona reale.Il tuo contenuto verra кратко визуализировать. Se continui a visualizzare questo message, invia удалить все сообщения по электронной почте indirizzo для информирования о проблеме.

    Пожалуйста, включите Cookies и перезагрузите страницу.

    Этот процесс выполняется автоматически. Вскоре ваш браузер перенаправит вас на запрошенный вами контент.

    Подождите до 5 секунд…

    Перенаправление…

    Код: CF-102/6eaa6a18aaeb35a1

    .

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.