Первичный рынок и вторичный рынок недвижимости: Первичный рынок жилья | Управление городского развития КГО

Содержание

Вторичный рынок жилья и первичный, что такое вторичное жилье, что значит вторичка в недвижимости, чем отличается

Чтo тaкoe пepвичнoe жильe

Пepвичнaя нeдвижимocть — этo oбъeкты, пpaвo coбcтвeннocти нa кoтopыe oфopмляeтcя впepвыe. Cooтвeтcтвeннo пepвичный pынoк нeдвижимocти — этo жилыe и нeжилыe пoмeщeния в cтpoящиxcя или тoлькo чтo cдaнныx в экcплyaтaцию нoвocтpoйкax, кoтopыe peaлизyют cтpoитeльныe кoмпaнии чepeз coбcтвeнныe oфиcы пpoдaж или пocpeдникoв.

Интepecнo! Квapтиpa в нoвoм дoмe мoжeт быть и втopичнoй нeдвижимocтью. Нaпpимep, ecли ee пpoдaeт нe зacтpoйщик, a дoльщик, кoтopый yжe пoлyчил пpaвo coбcтвeннocти. Пpи этoм caмo жильe мoглo нe иcпoльзoвaтьcя пo нaзнaчeнию.

B цeлoм, пepвичный pынoк жилья — этo coвoкyпнocть cдeлoк пo peaлизaции тoлькo чтo coздaнныx oбъeктoв — квapтиp в нoвocтpoйкax, a тaкжe пpивaтизиpoвaнныx oбъeктoв, кoтopыe paнee нe пpoxoдили гocpeгиcтpaцию. Чepeз пepвичный pынoк нeдвижимocть пepexoдит в экoнoмичecкий oбopoт.

Кpoмe зacтpoйщикoв и иx пpeдcтaвитeлeй пpoдaжeй пepвичнoй нeдвижимocти зaнимaютcя фeдepaльныe, тeppитopиaльныe, мecтныe opгaны иcпoлнитeльнoй влacти.

Пpeимyщecтвa и ocoбeннocти пepвичнoй нeдвижимocти

Пpeимyщecтвa:

👍 Нecкoлькo вapиaнтoв oплaты пoкyпки — нoвocтpoйки пpoдaют в paccpoчкy, ипoтeкy, ycлoвия кpeдитoвaния oт зacтpoйщикoв выгoднo oтличaютcя oт пpeдлoжeний бaнкoв. Кpoмe тoгo, мoжнo кyпить гoтoвoe жильe пocлe cдaчи дoмa в экcплyaтaцию, или cэкoнoмить дo 30% и влoжить дeньги нa этaпe cтpoитeльcтвa.

👍 Bыcoкoe кaчecтвo — пpи cтpoитeльcтвe нoвыx дoмoв иcпoльзyют coвpeмeнныe мaтepиaлы, тexнoлoгии, pyкoвoдcтвyютcя нoвыми cтaндapтaми пpи paзpaбoткe пpoeктa. B нoвocтpoйкax вышe пoкaзaтeли тeплoизoляции, нoвaя пpoвoдкa, cиcтeмы вeнтиляции, для кaждoй квapтиpы пpeдycмoтpeнa индивидyaльнaя cиcтeмa тeплocнaбжeния, нeт пpoxoдныx кoмнaт, a вce пoмeщeния пpocтopнee. Кoличecтвo пapкoвoчныx мecт зaвиcит oт кoличecтвa квapтиp, ecть вoзмoжнocть выкyпить и зaбpoниpoвaть coбcтвeннoe мecтo нa cтoянкe.   

👍 Низкиe pacxoды нa coдepжaниe oбъeктa. Oтдeлкa жилья и кoммyникaции нoвыe, пoэтoмy пpocлyжaт бeз peмoнтa и зaмeны 10-15 лeт. Дoмa дoпoлнитeльнo yтeпляют yжe нa этaпe cтpoитeльcтвa, пoэтoмy пoтepи тeплa из пoмeщeний и pacxoды нa oтoплeниe мeньшe.

👍 Meньшe pacxoды нa oфopмлeниe cдeлки. Нe нyжнo плaтить pиэлтopaм — мнoгиe зacтpoйщики пpoдaют чepeз coбcтвeнныe цeнтpы пpoдaж или caми oплaчивaют ycлyги пocpeдникoв.

👍 Чиcтaя пpoдaжa — нe coбcтвeнникoв, кoтopыe мoгyт ocпopит cдeлкy. Пpoвepки тpeбyeт тoлькo peпyтaция и дoкyмeнты зacтpoйщикa.

👍 Bыгoднaя инвecтиция. Co вpeмeнeм, зa cчeт paзвития paйoнa, cтoимocть квapтиpы мoжeт выpacти.

Ocoбeннocти:

🔹 Пo цeнe — ecли cpaвнивaть нoвocтpoйки и втopичкy в oднoм paйoнe и c paвным кoличecтвoм кoмнaт, cpeдняя cтoимocть квapтиp в нoвыx дoмax бyдeт нa 20% вышe зa cчeт бoльшeй плoщaди, cтoимocти 1 м2 и бoльшeгo cпpoca нa нoвyю нeдвижимocть.

🔹 Пo pacпoлoжeнию — из-зa плoтнoй зacтpoйки и выcoкoй cтoимocти зeмeльныx yчacткoв в цeнтpaльныx и paзвитыx paйoнax гopoдa зacтpoйщики чaщe иcпoльзyют пoд cтpoитeльcтвo cвoбoдныe тeppитopии нa oкpaинe, гдe xyжe paзвитa инфpacтpyктypa и тpaнcпopт. Иcключeниeм cтaнoвятcя кpyпныe жилыe кoмплeкcы — кpoмe мнoгoквapтиpныx дoмoв иx пpoeкты включaют дeтcкиe caды, cпopтивныe кoмплeкcы, мaгaзины, caлoны кpacoты. Кpoмe этoгo, cтpoитeльныe кoмпaнии зapaнee yтвepждaют нoвыe мapшpyты oбщecтвeннoгo тpaнcпopтa и ocтaнoвки в пeшeй дocтyпнocти oт кoмплeкca.

🔹 Пpи дoлeвoм yчacтии — ecли вы вклaдывaeтe дeньги нa этaпe cтpoитeльcтвa пepвичнoгo жилья, cyщecтвyeт pиcк тoгo, чтo дoкyмeнты нa cтpoитeльcтвo и зeмeльный yчacтoк были oфopмлeны нeвepнo. Из-зa тaкиx oшибoк oбъeкт нeвoзмoжнo cдaть в экcплyaтaцию, пoдключить к cиcтeмe цeнтpaльнoгo вoдocнaбжeния и кaнaлизaции, a знaчит в дoмe нeвoзмoжнo жить. Eщe oднa кaтeгopия pиcкoв — зaдepжки или зaмopoзкa cтpoитeльcтвa из-зa нeдoфинaнcиpoвaния или мoшeнничecкиx дeйcтвий зacтpoйщикa. Чтoбы нe cтaть жepтвoй нeдoбpocoвecтныx кoмпaний, экcпepты coвeтyют пoкyпaть пoкyпaть в ипoтeкy. Пpи paзpaбoткe кpeдитнoй пpoгpaммы бaнки caмocтoятeльнo пpoвepяют дoкyмeнты и peпyтaцию cтpoитeльнoй кoмпaнии.

Интepecнo! B Poccии пpи пoкyпкe нoвocтpoйки в paccpoчкy нyжнo внecти вcю cyммy дo зaвepшeния cтpoитeльcтвa или зa eщe бoлee кopoткий cpoк. Bo мнoгиx eвpoпeйcкиx cтpaнax дeйcтвyeт дpyгaя cxeмa pacчeтa, кoтopaя зaщищaeт дoльщикa oт вoзмoжныx зaдepжeк и пoтepи влoжeнныx cpeдcтв. Нaпpимep, в Иcпaнии чтoбы зaбpoниpoвaть квapтиpy в cтpoящeмcя дoмe дocтaтoчнo внecти oкoлo 5 тыcяч eвpo, eщe 30% oт cтoимocти нyжнo выплaтить пpи пoдпиcaнии дoгoвopa c зacтpoйщикoм, a ocтaтoк — пocлe cдaчи дoмa в экcплyaтaцию.

Ocoбeннocть цeнooбpaзoвaния

Cтoимocть 1 м2 нa пepвичнoм pынкe зaвиcит oт pacпoлoжeния дoмa и клacca жилья — экoнoм, бизнec или cтaндapт. B цeнy зaклaдывaютcя pacxoды нa пoкyпкy yчacткa, мaтepиaлы и cтpoитeльcтвo, a тaкжe пpибыль кoмпaнии. Итoгoвaя cтoимocть квapтиpы зaвиcит oт плoщaди и дoпoлнитeльныx ycлyг: пoкyпaтeль мoжeт зaкaзaть y зacтpoйщикa чиcтoвyю oтдeлкy пoмeщeний или peмoнт пoд ключ.

Mинимaльнyю cтoимocть нoвoгo жилья oпpeдeляют зaтpaты нa cтpoитeльcтвo: ecли цeнa пpoдaжи бyдeт нижe зaтpaт, кoмпaния бyдeт нecти yбытки. Нa пepвичнoм pынкe peжe нaблюдaютcя peзкиe пepeпaды cпpoca и пpeдлoжeния пo нecкoльким пpичинaм:

🔺 нoвaя нeдвижимocть пoльзyeтcя бoльшим cпpocoм;

🔺 в cтpoитeльнoм пpoцecce зaдeйcтвoвaн pяд opгaнизaций, кoтopыe зaинтepecoвaны в peaлизaции cвoиx pecypcoв, нaпpимep, пoдpядчики, пoэтoмy в oдин мoмeнт пpeкpaтить cтpoитeльный пpoцecc нeвoзмoжнo;

🔺 нeвoзмoжнo и быcтpo yвeличить пpeдлoжeниe — paзpaбoткa пpoeктa и вoзвeдeниe нeдвижимocти зaнимaeт oт oднoгo дo нecкoлькиx лeт.

Выбор жилья на вторичном рынке недвижимости

17 дек. 2021 г., 10:20

Рынок недвижимости России довольно разнообразен и насыщен разными типами жилья. Он делится на два сегмента: вторичный и первичный. Каждый из них имеет разные категории недвижимости. Человек, который планирует улучшить свои жилищные условия, должен обращать внимание на эти особенности

Вторичный рынок жилой недвижимости и его преимущества

Ко вторичному рынку относятся квартиры и дома, которые уже были в собственности владельцев. Это не обязательно ветхое жилье, к нему относятся и дома в новых жилых комплексах, которые уже сданы в эксплуатацию. Поэтому можно купить дом в Барнауле, который будет построен в соответствии с современными технологиями с использованием экологически чистых строительных материалов.

Дома и квартиры вторичного рынка имеют преимущество по расположению. Обычно они находятся в густонаселенных районах, где развита транспортная и социальная инфраструктура.

Именно она часто является тем фактором, который влияет на выбор жилья. Это хорошая дорожно-транспортная развязка, налаженные маршруты муниципального транспорта, объекты, в которых люди могут получить административную и медицинскую помощь, продуктовые и хозяйственные магазины, образовательные учреждения и сеть разных услуг.

Квартиры в таких районах ценятся довольно дорого, но благодаря большому выбору, который предоставляет вторичный рынок, можно найти жилье для любого бюджета на ресурсе Domclick.ru — https://barnaul.domclick.ru/pokupka/kvartiry.

Виды квартир на вторичном рынке недвижимости

Из тех объектов, которые были построенные недавно, квартиры в жилых комплексах можно разделить на несколько классов:

  • эконом;
  • бизнес;
  • комфорт;
  • элит.

Обычно ЖК, в которых расположены такие квартиры, имеют собственную инфраструктуру с паркингами, торговыми центрами, качественной магистральной развязкой, а также хорошей системой безопасности и автономным энергетическим ресурсом.

Еще один сегмент вторичного рынка — это жилье старого фонда, к которому относятся такие здания, как «сталинки», «хрущевки» и «брежневки». В этом сегменте можно выбрать недорогую квартиру, которая будет находиться ближе к центру города.

Важный фактор, который влияет на приобретение жилья на вторичном рынке, — это нежелание менять район, в котором дети ходят в школу и где есть хорошая работа недалеко от места жительства. Первичный рынок не всегда сможет предложить удобный вариант, так как в таком районе может не быть новостроек, а вот на вторичном можно найти хорошую квартиру.

*на правах рекламы*

Источник: http://inorehovo.ru/novosti/tematicheskie_stranicy/vybor-zhilya-na-vtorichnom-rynke-nedvizhimosti

Раздел 2. Вторичный рынок жилья / КонсультантПлюс

Раздел 2. Вторичный рынок жилья

Коды по ОКЕИ: рубль — 383;

квадратный метр — 055

N строки

Характеристика недвижимости

Средняя цена одного квадратного метра общей площади, руб

Количество проданной общей площади за отчетный квартал, кв м

Причина изменения цены

крупнопанельные и крупноблочные дома

кирпичные дома

монолитные, в т. ч. монолитно-кирпичные дома

крупнопанельные и крупноблочные дома

кирпичные дома

монолитные, в т.ч. монолитно-кирпичные дома

крупнопанельные и крупноблочные дома

кирпичные дома

монолитные, в т.ч. монолитно-кирпичные дома

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

01

ВСЕ КВАРТИРЫ

X

X

X

X

X

X

X

X

X

02

из них квартиры:

— низкого качества

X

X

X

X

X

X

X

X

X

03

5pt»>в том числе:

однокомнатные

X

X

X

04

двухкомнатные

X

X

X

05

3-х и более комнатные

X

X

X

06

— среднего качества (типовые)

X

X

X

X

X

X

X

X

X

07

в том числе:

двухкомнатные

09

трехкомнатные

10

4-х и более комнатные

11

— улучшенного качества

X

X

X

X

X

X

X

X

X

12

однокомнатные

13

двухкомнатные

14

трехкомнатные

15

4-х и более комнатные

16

— элитные

X

X

X

X

X

X

X

X

X

17

однокомнатные

X

X

X

18

двухкомнатные

X

X

X

19

трехкомнатные

X

X

X

20

4-х и более комнатные

X

X

X

—————————————————————————

Линия отрыва (для отчетности, предоставляемой

индивидуальным предпринимателем)

Должностное лицо,

ответственное за предоставление

статистической информации

(лицо, уполномоченное

предоставлять статистическую

информацию от имени

юридического лица) ___________ ________________ ___________

(должность) (Ф.

И.О.) (подпись)

___________ E-mail: __ «__» ___ 20__ год

(номер (дата составления

контактного документа)

телефона)

Открыть полный текст документа

Первичная или вторичная недвижимость? – Tranio.Ru

Первичная или вторичная недвижимость?

Покупатели зарубежной недвижимости часто задаются вопросом, какие объекты приобретать выгоднее — первичные или вторичные. К объектам первичного рынка могут относиться готовые дома от застройщика или на этапе строительства (off-plan), а также жилье, приобретённое в течение пяти лет после сдачи здания в эксплуатацию. Соответственно, согласно этой классификации, вторичные дома и квартиры — это либо недвижимость старше пяти лет, либо объекты, которые когда-либо перепродавались.

Важнейшим фактором для покупателя зачастую остаётся цена: при инвестициях в новостройки расходы на оформление сделки и затраты на содержание могут быть ниже, однако вторичная недвижимость, как правило, стóит дешевле. Впрочем, и у новостроек, и у объектов на вторичном рынке есть также другие достоинства и недостатки, которые следует принять во внимание, прежде чем сделать выбор.

Первичная недвижимость

Основные преимущества первичной недвижимости перед вторичными объектами — удобство оплаты, более низкие расходы на оформление сделки и содержание, а также высокое качество и наличие гарантий на устранение дефектов. Основные недостатки — относительно высокая цена, риски при строительстве и вероятность невыгодного местоположения.

Плюсы

1. Возможность оплачивать покупку частями

Такие способы оплаты, как рассрочка и поэтапное внесение платежей, возможны только при приобретении новой недвижимости. Например, в Испании при резервировании объекта покупатель обычно вносит 3–6 тыс. евро, при подписании договора купли-продажи — ещё 20–30% от стоимости, а оставшаяся сумма доплачивается при завершении строительства. Во Франции при покупке квартиры в строящемся здании платежи тоже вносятся поэтапно. Сначала покупатель оплачивает задаток в 5%, затем, при окончании закладки фундамента, — первый взнос в размере 35% от общей стоимости. При завершении строительства первого этажа оплачивается 50%, при окончании строительства последнего этажа — 65%, после настила крыши — 70%, после строительства внутренних стен и герметизации помещений — 80%, после проведения водопровода и отопления — 90%, а по завершении строительства — 95% от суммы всей покупки.

2. Меньше расходы на оформление сделки

В некоторых случаях затраты на юридическое оформление сделки при покупке новых объектов меньше. В частности, обычно при приобретении объектов от застройщика покупатель не оплачивает услуги риелтора — тот получает вознаграждение от строителя.

Некоторые другие расходы при покупке первичных объектов также ниже. Например, во Франции при заключении сделок по покупке жилья в новостройках меньше налог на покупку: размер пошлины на оформление перехода права собственности при приобретении объекта старше пяти лет составляет 7–7,7%, а новостройки (менее пяти лет) — 2–4% от стоимости. В Италии размер регистрационного сбора для первичной недвижимости (200 евро) ниже, чем для вторичной (2–9% от стоимости объекта).

3. Выше качество и комфорт

Первичная недвижимость качественнее вторичных объектов: зачастую при строительстве используются современные экологичные материалы, устанавливаются новые инженерные системы и вентиляция. Лучше и шумоизоляция.

Также первичная недвижимость удобнее вторичной: в новых жилых комплексах продуманы и усовершенствованы планировки, а также, в отличие от домов старой застройки, предусмотрены места для парковки. Новостройки удобны еще и тем, что часто на этапе строительства покупатели могут предлагать свои варианты планировки и оформления интерьера.

Помимо этого, сейчас застройщики обычно возводят дома большей площади, чем в прошлые десятилетия. Так, по данным Национальной ассоциации строителей жилья (National Association of Home Builders), в 1970-х годах средняя площадь домов в США составляла 130 м², а в 2007 году — уже 250 м². Такая же тенденция характерна и для многих других стран.

4. Есть гарантии на устранение дефектов

Несмотря на высокое качество строительства, даже в новом здании могут обнаружиться дефекты: пятна от краски, расколотый кафель, проблемы с электропроводкой или сантехникой. В среднем в каждом новом доме насчитывается около 100 мелких неполадок. Впрочем, обычно эти проблемы легко решаются. Так, во многих странах, например в Великобритании и Франции, новые дома продаются с 10-летней гарантией. Это значит, что собственники жилья в течение этого срока могут рассчитывать на бесплатное устранение дефектов.

Различные виды гарантий есть также в Испании. Владелец новостройки может заявить об ошибках, допущенных при строительстве и отделке, в течение года после сдачи здания в эксплуатацию, и застройщик бесплатно устранит все мелкие недостатки (облупившаяся краска, сломанные дверные ручки, протекающие краны, неисправные бытовые приборы, стеклопакеты, пропускающие влагу). Три года отводится на решение более серьёзных проблем (плохая изоляция потолков или стен, которая может привести к образованию плесени, или дающие утечки газовые трубы). Есть также десятилетняя гарантия, которая даётся на бесплатное устранение дефектов несущих конструкций (неустойчивый фундамент, трещины на потолке и в стенах).

5. Меньше траты на содержание

Поскольку новые дома строятся из более качественных и экологичных материалов, это позволяет тратить меньше средств на содержание. Например, в странах ЕС новостройки возводятся с учётом требований энергоэффективности. Каждому зданию присваивается класс от A до G, где А означает, что здание потребляет мало энергии, а G — минимальную энергоэффективность. Первичные объекты, как правило, относятся к категории A. По данным британской строительной компании Barratt, новые дома на 55% более энергоэффективны, чем вторичные, и первичный объект может сэкономить собственнику до 1 тыс. фунтов стерлингов в год по сравнению с домом викторианской эпохи.

Минусы

1. Выше цена

По данным американской компании Trulia, новостройки стоят, как правило, на 20% дороже аналогичного объекта из вторичного фонда (с теми же расположением, площадью, одинаковым количеством спален и ванных). Во многом это объясняется тем, что на новые дома спрос выше. Так, исследование Trulia показало, что 41% американцев отдаёт предпочтение первичному жилью, и только 21% — вторичному. Особенно дорого стоят первичные дома, расположенные на центральных городских улицах, где свободной земли под застройку мало.

Помимо этого, в некоторых странах в стоимость новостроек закладывается НДС. Например, во Франции при приобретении недвижимости на этапе строительства или жилья не старше пяти лет в цену включается НДС в размере 20% от стоимости объекта. В Италии покупатели также платят НДС — от 4 до 22% в зависимости от типа недвижимости и её предназначения.

2. Выше риски

При покупке объектов off-plan есть риск, что земельно-имущественные права или разрешение на строительство могут быть оформлены неправильно. Эксперты рекомендуют воспользоваться ипотечным кредитом, потому что перед выдачей ссуды банк тщательно проверяет все документы, срок сдачи объекта в эксплуатацию (если здание еще строится) и наличие разрешения на строительство или право собственности (если здание уже построено).

Еще один риск — заморозка строительства и затягивание сроков: компании ведут строительство на деньги, полученные от продажи ещё не возведённой недвижимости, а также на кредитные средства, поэтому проблемы с продажами могут привести к дефициту ресурсов у компании и, следовательно, к приостановке строительных работ.

3. Расположение

В центральных районах крупных городов застройка зачастую настолько плотная, что новые дома здесь строятся редко, и большинство таких проектов получают разрешение на строительство на окраине или за чертой города. Школы, детские сады, больницы и торговые центры появляются в новых районах не сразу, хуже и транспортная доступность, поэтому в первые годы владельцам квартир и домов в новостройках часто приходится тратить много времени на поездки в центр. «Однако если речь идет о крупных комплексах, под них обычно сразу создаётся готовая инфраструктура — рестораны, магазины, предприятия сферы услуг, школы, детские сады и проч.», — говорит Георгий Качмазов, управляющий партнёр «Транио».

Вторичная недвижимость

Главные плюсы вторичного жилья по сравнению с первичными объектами — относительно низкая цена, развитая инфраструктура и меньший срок оформления сделки. Среди недостатков — относительно низкое качество, более высокие затраты на содержание и потенциальные ограничения на ремонт.

Плюсы

1. Ниже цена

За исключением эксклюзивных объектов (памятников архитектуры, замов и дворцов), вторичная недвижимость стоит дешевле первичной. Например, в одном из английских комплексов для пенсионеров в 2014 году продавались две квартиры. Одна из них, первичная квартира, стоила 172 тыс. фунтов стерлингов, вторая, аналогичная ей, но вторичная, — 140 тыс. фунтов. То есть, разница составила 32 тыс. фунтов.

Вторичное жилье стоит дешевле не только потому, что в его цену не включается НДС, но и потому, что «бывшая в употреблении» недвижимость у покупателей ценится, как правило, меньше, чем новые объекты. Помимо этого, с продавцом вторичного жилья легче договориться о скидке, нежели с застройщиком.

2. Меньше срок оформления сделки

Если сравнивать со строящимися объектами, которые возводятся в течение 1–1,5 лет, срок оформления сделки на вторичном рынке гораздо меньше — в среднем 30–45 дней. Как правило, сразу после выбора объекта покупатель подписывает предварительное соглашение, проводит Due Diligence, заключает договор и сразу после регистрации жилья в земельном кадастре может въезжать в дом.

3. Расположение в состоявшемся районе

В городах старые дома обычно расположены в сформировавшихся районах с устоявшейся репутацией и развитой инфраструктурой, где уже есть всё необходимое: школы, детские сады, больницы, магазины, рестораны и бары. В центральных и самых престижных районах крупных городов преобладает именно вторичная недвижимость.

Что касается сельской местности, то там покупатели вторичных домов часто могут рассчитывать на то, что в придачу получат зрелый и плодоносящий сад. Новое жилье с садом можно получить только в том случае, если дом был построен на месте снесённого старого.

Минусы

1. Ниже качество

В практически любом доме по прошествии времени нарушается водонепроницаемость крыши и стеклопакетов, а коммуникации требуют замены. Помимо этого, здания старше 20–30 лет возведены в соответствии с устаревшими стандартами и нормами строительства.

2. Больше затраты на содержание и ремонт

Вторичная недвижимость — менее экологичная и менее энергоэффективная по сравнению с первичными объектами. Особенно разорительно содержание зданий, построенных столетия назад. Например, в Уэльсе одна семья платила около 5 тыс. фунтов стерлингов в год за старинный дом из шести комнат, из которых ежемесячно 200 фунтов уходило только на оплату счета за электричество.

Иногда в старом доме требуется заменить коммуникации, укрепить несущие стены и многое другое. В некоторых случаях затраты на ремонт обходятся в половину стоимости самого дома. Например, в США средний срок «жизни» нагревательного котла — 20 лет, центральной системы кондиционирования воздуха — 15 лет. Их замена обходится примерно в 4 тыс. и 5 тыс. долл. соответственно.

К тому же, затраты на ремонт не всегда окупаются даже при продаже объекта. Как правило, к стоимости дома в этом случае прибавляется лишь треть суммы, потраченной на ремонт. Например, потратив на установку бассейна 30 тыс. евро, продавец сможет прибавить к стоимости недвижимости лишь 8 тыс.

3. Ограничения на ремонт

В случае ремонта собственникам новых домов не приходится сталкиваться с таким количеством ограничений как владельцам старого жилья, в частности, если речь идёт о памятниках архитектуры или истории, к которым относятся замки, квартиры в старинных домах в исторической части города и т. д. Как правило, на такие объекты муниципалитетом накладывается множество ограничений, вплоть до запрета заменять окна, двери и мебель, и любое изменение, касающееся внешнего вида исторического здания нужно согласовывать с местными властями.

И у первичной, и у вторичной недвижимости есть плюсы и минусы. Покупатели первичного жилья порой несут меньше расходов при оформлении сделки, а в дальнейшем меньше тратят на содержание и ремонт. Новые здания, в отличие от старых, часто строятся из экологичных материалов и оснащены современным оборудованием. С другой стороны, покупка вторичных объектов менее рискованна, и стоимость такой недвижимости ниже.

%d0%b2%d1%82%d0%be%d1%80%d0%b8%d1%87%d0%bd%d1%8b%d0%b9%20%d1%80%d1%8b%d0%bd%d0%be%d0%ba%20%d0%b6%d0%b8%d0%bb%d1%8c%d1%8f — со всех языков на все языки

Все языкиРусскийАнглийскийИспанский────────Айнский языкАканАлбанскийАлтайскийАрабскийАрагонскийАрмянскийАрумынскийАстурийскийАфрикаансБагобоБаскскийБашкирскийБелорусскийБолгарскийБурятскийВаллийскийВарайскийВенгерскийВепсскийВерхнелужицкийВьетнамскийГаитянскийГреческийГрузинскийГуараниГэльскийДатскийДолганскийДревнерусский языкИвритИдишИнгушскийИндонезийскийИнупиакИрландскийИсландскийИтальянскийЙорубаКазахскийКарачаевскийКаталанскийКвеньяКечуаКиргизскийКитайскийКлингонскийКомиКомиКорейскийКриКрымскотатарскийКумыкскийКурдскийКхмерскийЛатинскийЛатышскийЛингалаЛитовскийЛюксембургскийМайяМакедонскийМалайскийМаньчжурскийМаориМарийскийМикенскийМокшанскийМонгольскийНауатльНемецкийНидерландскийНогайскийНорвежскийОрокскийОсетинскийОсманскийПалиПапьяментоПенджабскийПерсидскийПольскийПортугальскийРумынский, МолдавскийСанскритСеверносаамскийСербскийСефардскийСилезскийСловацкийСловенскийСуахилиТагальскийТаджикскийТайскийТатарскийТвиТибетскийТофаларскийТувинскийТурецкийТуркменскийУдмуртскийУзбекскийУйгурскийУкраинскийУрдуУрумскийФарерскийФинскийФранцузскийХиндиХорватскийЦерковнославянский (Старославянский)ЧеркесскийЧерокиЧеченскийЧешскийЧувашскийШайенскогоШведскийШорскийШумерскийЭвенкийскийЭльзасскийЭрзянскийЭсперантоЭстонскийЮпийскийЯкутскийЯпонский

 

Все языкиРусскийАнглийскийИспанский────────АймараАйнский языкАлбанскийАлтайскийАрабскийАрмянскийАфрикаансБаскскийБашкирскийБелорусскийБолгарскийВенгерскийВепсскийВодскийВьетнамскийГаитянскийГалисийскийГреческийГрузинскийДатскийДревнерусский языкИвритИдишИжорскийИнгушскийИндонезийскийИрландскийИсландскийИтальянскийЙорубаКазахскийКарачаевскийКаталанскийКвеньяКечуаКитайскийКлингонскийКорейскийКрымскотатарскийКумыкскийКурдскийКхмерскийЛатинскийЛатышскийЛингалаЛитовскийЛожбанМайяМакедонскийМалайскийМальтийскийМаориМарийскийМокшанскийМонгольскийНемецкийНидерландскийНорвежскийОсетинскийПалиПапьяментоПенджабскийПерсидскийПольскийПортугальскийПуштуРумынский, МолдавскийСербскийСловацкийСловенскийСуахилиТагальскийТаджикскийТайскийТамильскийТатарскийТурецкийТуркменскийУдмуртскийУзбекскийУйгурскийУкраинскийУрдуУрумскийФарерскийФинскийФранцузскийХиндиХорватскийЦерковнославянский (Старославянский)ЧаморроЧерокиЧеченскийЧешскийЧувашскийШведскийШорскийЭвенкийскийЭльзасскийЭрзянскийЭсперантоЭстонскийЯкутскийЯпонский

Рынок недвижимости разгоняют в отсутствие реальных факторов роста экономики

Биржевые трейдеры любят цитировать Кейнса: «Рынок может оставаться иррациональным дольше, чем ты можешь оставаться платежеспособным». Прямо сейчас российское государство пытается всеми силами создать эту иррациональную ситуацию, при которой в отсутствие реальных факторов роста экономики искусственно разгоняется рынок недвижимости. Вопрос в том, как долго государство может оставаться платежеспособным. 

Несмотря на бодрые отчеты большинства застройщиков о росте продаж в период карантина, реальные продажи за апрель и май упали почти вдвое, продажи по некоторым объектам упали практически до нуля. 

Что делает государство? Госбанки соревнуются между собой в снижении ставок (ВТБ – 7,4%, «Сбер» – 7,3%). Начата госпрограмма льготной ипотеки под 6,5%, размер первоначального взноса для нее снижен до 15%. Общероссийский народный фронт предложил отменить НДФЛ для тех, кто продал жилье эконом-класса (имеется в виду стандартная недвижимость, норматив стоимости которой определяет Минстрой, уточняется на сайте onf.ru) для покупки нового на первичном рынке в 2020 г. Но если будет недобор налогов в части продажи жилья, значит, станут активно добирать с тех, кто сдает квартиры в аренду или с малого бизнеса, – в виде штрафов за несоблюдение мер по предупреждению заражения COVID-19. Мы все – и, что хуже всего, малоимущие слои – из собственных карманов платим за стимулирование спроса. Ставки по депозитам ведь тоже снижены: бабушки, которые хранили деньги на депозите и не собираются брать ипотеку, по сути, профинансировали молодые семьи, которые ипотеку берут. 

Что делают застройщики? Вводят так называемую нулевую ставку по ипотеке: год будем платить ипотеку за вас (ПИК) или до конца года («Самолет») и др. И поднимают цены на новые квартиры, что, с одной стороны, непрогосударственно, но с другой – пробизнесово. Аналитики прогнозируют рост цен на новостройки на уровне 10–20% за год при падении цен на вторичном рынке. 

Что из всего этого следует? Когда большое количество людей, которые раньше не могли себе позволить купить жилье, вдруг неожиданно себе это позволяют, возникает неизбежный вопрос, какого качества платежная дисциплина у этих новоселов. Пока темпы прироста просрочки по ипотечным кредитам растут, по данным коллекторов (в июле «Российская газета» сообщила о пятикратном росте со ссылкой на одного из них).

Государство в это время всеми силами пытается удержать низкую ключевую ставку на фоне падающего ВВП и отсутствия роста экономики. Напомню, иррациональную ситуацию можно удержать ровно до тех пор, пока остаешься платежеспособным. Пока это все похоже на попытку растопить потухший костер банкнотами. 

Рост просрочек по ипотеке повлечет за собой повышение банками ставок, что равно снижению спроса на ипотеку и, как следствие, снижению спроса на жилье. Далее вопрос – что банки будут делать с квартирами неплатежеспособных заемщиков и как именно выгонять этих новоселов, из которых почти половина, по статистике, имеет несовершеннолетних детей. 

Что со всем этим делать гражданам? Если нужна квартира в новостройке для себя, имеет смысл брать ее сейчас, ставки хорошие, цены еще не успели отрасти, база предложения пока приличная. Инвесторам сложнее. Сейчас рост цен подогревается льготной ипотекой. Если в 2021 г. они вырастут, продажи встанут, начнется дисконт по продаже новостроек и общее падение рынка. Плюс (к вопросу о том, кто за это заплатит) риск банкротства некрупных застройщиков и растягивание стройки на годы. Крупных застройщиков государство будет поддерживать всеми силами, даже если потребуется повысить НДФЛ. Нет спроса на квартиры – нет строек – нет проектного финансирования – проблемы у банков из-за избытка ликвидности – повышение ставок по кредитам для населения. 

Инвестировать может тот, кто готов зарыть рублевые накопления в стройку на пять лет с неясными перспективами прироста стоимости. В короткой, от трех до шести месяцев, перспективе можно посмотреть на акции крупных застройщиков (ПИК, ЛСР) – на фоне роста продаж пока показывают неплохую динамику.

Порох кончился: рынок квадратных метров начал входить в «медвежью фазу» | Статьи

Более трети россиян по разным причинам передумали брать ипотеку в этом году. В то же время, по оценкам некоторых специалистов, продавцы на вторичном рынке начали выставлять квартиры на продажу значительно чаще, поскольку именно сейчас из-за роста процентных ставок сложился идеальный момент для того, чтобы закрепить доходность от инвестиций в квадратные метры, пока цены не перешли к стагнации. «Известия» попросили риелторов, застройщиков и аналитиков оценить перспективы рынка и узнали, чего ждать тем, кто не успел купить жилье по наиболее привлекательным ценам.

Кто не успел — тот опоздал

Продолжающийся рост инфляции в России вынуждает Банк России отвечать на него повышением ключевой ставки, и многие аналитики уверены, что цикл ужесточения денежно-кредитной политики еще не окончен, и на ближайшем заседании в феврале регулятор может снова поднять ключевую ставку, причем на 50–100 б.п. — до 9–9,5%.

Естественным образом это вновь приведет к росту ипотечных ставок в российских банках. Впрочем, уже сейчас полная стоимость жилищного займа в России достигла семилетнего максимума: как ранее писал Forbes, в декабре этот показатель поднялся на 4,4 п.п., до 13,2% годовых — в последний раз он был на таком уровне в 2014–2015 годах.

Рост ипотечных ставок и стал основной причиной, по которой россияне начали корректировать свои планы по покупке недвижимости. Согласно недавнему исследованию платформы Online-Ipoteka, 34% респондентов хотели взять ипотеку в этом году, но передумали. Почти половину не устроил рост процентов по займам, еще 29% — цены на недвижимость, 15% не нашли подходящее жилье и 9% отложили решение из-за пандемии.

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Константин Кокошкин

Собеседники «Известий» на рынке недвижимости уверены, что спрос на квартиры в обозримом будущем однозначно будет сокращаться, из-за чего цены если не пойдут вниз, то точно будут расти гораздо медленнее, чем в два предыдущих года.

— Есть фундаментальная вещь на рынке недвижимости — ипотечная ставка. Один из таких мощных, фундаментальных факторов, который всегда влияет на количество покупателей, на их активность. Поэтому повышение процентных ставок, безусловно, приведет к тому, что количество покупателей уменьшится. Это, в свою очередь, приведет к замедлению роста цены или даже к остановке таковой, — говорит управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Александр Москатов.

Представитель «Мегалит – Охта Групп» Денис Казберов и вовсе ожидает, что цены на квадратные метры в ближайшие два года будут расти только в отношении самых конкурентных и качественных объектов. Также спрос сохранится и на ЖК, которые реализуются по программам господдержки, с привлечением субсидий. Остальной рынок, скорее всего, начнет стагнировать в ожидании роста доходов и платежеспособности населения — там возможна «заморозка» цен и даже дисконты. В таком случае застройщики притормозят вывод новых проектов и будут распродавать остатки.

В более долгосрочной перспективе спрогнозировать динамику цен на недвижимость сложно, но в целом всё будет зависеть не только от экономических, но и от эпидемиологических факторов, считает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

— Если отечественная экономика продемонстрирует высокие темпы восстановления и последующего роста, то это повлечет за собой увеличение доходов населения и, соответственно, повышение интереса к покупке недвижимости как для решения квартирного вопроса, так и для сохранения средств. Важным моментом также выступает денежно-кредитная политика: при умеренной ключевой ставке (порядка 5–7%) создаются все условия для доступной ипотеки, которая является драйвером жилищного строительства, — сказала она в беседе с «Известиями».

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Михаил Терещенко

Впрочем, пока что рынок недвижимости в России еще полностью не трансформировался в так называемый «рынок покупателя», и реализовать качественное предложение без существенных дисконтов еще вполне возможно, замечает управляющий партнер Point Group Павел Трейвас.

Таких благодатных времен для продажи недвижимости на вторичном рынке, как сейчас, еще не было. Всё, что выставляется по адекватной цене и не имеет откровенных недостатков, находит покупателя, — говорит он. — Сейчас клиенты готовы закрывать глаза на вещи, которые еще два года назад не стали бы игнорировать. При этом получить скидку сейчас стало сложнее, они стали значительно меньше, а торги с продавцами проходят намного напряженнее.

Стройка меняется

Впрочем, если говорить именно о первичном рынке недвижимости, некоторые девелоперы уже сейчас вынуждены продавать готовую недвижимость с дисконтом. Основатель IT-компании Realiste, разработавшей нейросеть для оценки стоимости недвижимости, Алексей Гальцев заметил, что, хотя девелоперы выводят на рынок новые проекты, массовая стройка продолжается, однако в связи с тем, что покупать жилье становится всё сложнее, застройщикам придется постоянно генерировать новые акции, скидки и спецпредложения. Это нужно, чтобы каким-то образом нивелировать ту высокую стоимость, которую задает квартирам дорогая ипотека. На вторичном рынке собственники также начинают делать скидки покупателям и дробить квартиры.

Совладелец Группы «Родина» Владимир Щекин соглашается с этим мнением.

— По мере роста цен и ипотечных ставок застройщики действительно возвращались к дисконтной практике. Помимо этого, девелоперы запускают совместные программы субсидирования ипотеки с банками, — объясняет собеседник «Известий». — Конечно, такая модель сейчас очень привлекательна, потому что заемщикам важно снизить текущую нагрузку на семейный бюджет из-за необходимости выплачивать долг банку.

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Павел Волков

При этом ожидать значительного дефицита на первичном рынке, способного привести к удорожанию такой недвижимости, ожидать не приходится, замечают эксперты. В частности, руководитель отдела исследований консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко замечает, что количество будущих проектов у девелоперов зависит от количества приобретенных участков, наличия земельного банка, есть ли административные ограничения по выдаче разрешений на строительство.

— Сейчас разрешений выдается значительно меньше, чем раньше, в связи с чем цены снижаться не будут, скорее сократится показатель положительной динамики цены, — говорит она.

Надежда Коркка из «Метриума» добавляет, что в ближайшие два года вряд ли стоит ожидать периода дефицита: девелоперы «разогрелись» в ответ на высокий уровень спроса, наблюдаемого в 2020–2021 годах. Однако важным моментом выступит соответствие предложения как запросам клиентов, так и мерам господдержки, чтобы полученный задел не был нивелирован застоем или спадом покупательского интереса. Кроме того, по ее мнению, с большой долей вероятности издержки девелоперов продолжат расти из-за повышения цен на стройматериалы и топливо, транспортные услуги, нехватки рабочих на объектах — всё это продолжит поддерживать цены на первичном рынке.

Такого же мнения придерживается и генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова, добавляя, что на первичном рынке меняется и формат предложения.

— Переход на эскроу-счета изменил стратегию работы застройщиков. Теперь им невыгодно продавать быстро и дешево, поэтому выход в реализацию новых проектов больше не происходит по стартовым ценам, — отметила собеседница «Известий». — Кроме того, растет доля проектов с отделкой, что также приводит к росту цены. Сегодня в массовом сегменте жилья доля предложения с различными типами отделки составляет порядка 80%. В среднем по рынку цена квадратного метра будет увеличиваться на 0,8–1,5%, что сопоставимо с ростом строительной готовности проекта. В перспективе пяти лет рынок придет к продаже почти или полностью готового жилья.

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Константин Кокошкин

А вот на вторичном рынке ситуация уже сейчас выглядит иначе. Как отметил директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома, повышение ипотечных ставок в 2022 году способно вызвать значительное сокращение количества сделок по такой недвижимости — как минимум на 20%. Сегмент масс-маркета будет превращаться из рынка продавца в рынок покупателя, поскольку 70% сегмента занимают ипотечники, ухудшение условий кредитования может спровоцировать уход с рынка части из них. Следствием этого станет значительное ослабление общего спроса.

В то же время снижение стоимости продаж может спровоцировать переход части продавцов на рынок аренды — время, пока рынок принадлежит покупателю, они смогут использовать для получения дохода от сдачи своих объектов. Кроме того, в условиях повышенной инфляции недвижимость остается приоритетным активом для сохранения финансовых средств.

В настоящее время с дисконтом осуществляется примерно 63% сделок, его средний размер составляет 4,4%. По сравнению со вторым полугодием 2021 года ситуация с величиной скидки и долей подобных сделок не изменилась, — подытожил Шлома.

Понимание первичных и вторичных рынков недвижимости

В течение 43 лет «Новые тенденции в сфере недвижимости» были одним из самых читаемых и уважаемых отчетов о тенденциях и прогнозах в сфере недвижимости.

В последнем отчете «Новые тенденции в сфере недвижимости в 2022 году» международная компания, предоставляющая профессиональные услуги, PwC и Институт городских земель (ULI) представили совместный обзор отрасли недвижимости, включая секторы недвижимости, тенденции развития и мегаполисы.

Традиционно первичные рынки или города-ворота привлекали значительный интерес инвесторов, в то время как вторичные рынки обычно игнорировались.

Однако, как отмечает Emerging Trends, пандемия нарушила некоторые давние представления о рынках недвижимости. На самом деле, уже более 10 лет города с выходом на первичный рынок теряют свою популярность, в то время как вторичные рынки считаются одними из лучших мест с точки зрения общих перспектив недвижимости.

В этой статье мы перечислим лучшие первичные и вторичные рынки Emerging Trend для инвестиций в недвижимость и обсудим некоторые факторы, которые следует учитывать при инвестировании в первичные шлюзы и более мелкие вторичные рынки.


Еда на вынос

  • Рынки недвижимости обычно подразделяются на первичные, вторичные и третичные.
  • Первичные рынки недвижимости, также известные как шлюзы или рынки заведений, имеют большую базу населения и большой ВВП.
  • Чикаго, Лос-Анджелес, Нью-Йорк и Сан-Франциско — четыре основных рынка недвижимости.
  • Вторичные рынки недвижимости являются домом для быстро растущего населения и рынков труда.
  • Нэшвилл, Роли/Дарем, Феникс и Остин — это вторичные рынки недвижимости, которые также считаются наиболее перспективными в стране.
  • Как первичный, так и вторичный рынок недвижимости могут предлагать возможности для инвесторов в недвижимость.
  • Факторы, которые следует учитывать при выборе рынка недвижимости для инвестиций, включают рост занятости и населения, цены на жилье, спрос и предложение и потенциальный доход от инвестиций.

 

 

Классификация рынков недвижимости

Рынки недвижимости обычно подразделяются на три типа:

  • Первичный
  • Среднее
  • Третичный

В сфере недвижимости нет стандартного определения или списка критериев, которые делают один рынок первичным, а другой вторичным.Но, как правило, инвесторы часто обращают внимание на такие факторы, как демография, рост населения и рабочих мест, а также удобства при ранжировании рынков недвижимости как первичных, вторичных или третичных.

То, как классифицируется рынок недвижимости, также может влиять на ожидания инвестора в отношении основных рыночных показателей, цен на недвижимость, спроса и предложения, потенциальной прибыли и общей инвестиционной стратегии.

 

Что такое первичный рынок недвижимости?

Первичные рынки недвижимости, также известные как рынки ворот или рынки заведений, наиболее известны как лидеры экономики страны, с большой численностью населения и огромным вкладом в ВВП США.С.

Хотя первичные рынки недвижимости обычно растут медленнее, чем вторичные рынки недвижимости, они все же могут предлагать значительные возможности для инвесторов в недвижимость.

Характеристика первичного рынка недвижимости

Первичные рынки недвижимости характеризуются множеством факторов, включая численность населения, ВВП и высокие цены на жилье.

Средняя численность населения первичного рынка составляет около 3,1 миллиона человек, при этом на крупных первичных рынках недвижимости, таких как Лос-Анджелес и Нью-Йорк, проживает 18 человек. 7 миллионов жителей и 8,4 миллиона жителей соответственно.

В то время как первичные рынки недвижимости имеют примерно такое же население, что и вторичные рынки, первичные рынки производят на 44% больше экономической продукции. Первичные рынки недвижимости производят совокупный ВВП более 5,3 трлн долларов по сравнению с общим ВВП около 3,6 трлн долларов для всех вторичных рынков.

Первичные рынки также являются домом для некоторых из самых инновационных и образованных сотрудников в стране, а также для некоторых из самых дорогих цен на жилье.По данным Zillow, типичная стоимость дома среднего ценового уровня составляет 312 728 долларов (до 31 октября 2021 года). Для сравнения, типичная стоимость дома в Сан-Франциско составляет 1 526 099 долларов, а в Бостоне — 696 083 доллара.

Топ-10 первичных рынков недвижимости

Город Общие перспективы недвижимости
Сиэтл 9
Бостон 10
Вашингтон, округ Колумбия — Северная Вирджиния 14
Внутренняя Империя 17
Лос-Анджелес 19
Кремниевая долина/Сан-Хосе 26
Чикаго 28
Окленд/Ист-Бэй 31
Нью-Йорк — Манхэттен 42
Сан-Франциско 45

 

Подгруппы первичного рынка недвижимости

Новые тенденции в сфере недвижимости 2022 классифицирует первичные рынки недвижимости на 3 разные подгруппы:

  • Многосторонние производители, такие как Чикаго, Лос-Анджелес, Сан-Хосе и Сиэтл, крупнее, разнообразнее и экономически разнообразнее, чем другие первичные рынки недвижимости. Эти города имеют значительную базу занятости работников STEM (наука, технология, инженерия и математика) и, как правило, более продуктивны с точки зрения ВВП на душу населения. Хотя цены на недвижимость высоки, эти подгруппы по-прежнему привлекают значительные суммы инвестиций.
  • Центры знаний и инноваций, такие как Бостон, Манхэттен, Сан-Франциско и Вашингтон, округ Колумбия, являются домом для наиболее образованной рабочей силы в стране. Отчасти из-за высоких цен на недвижимость и многолюдных городов эти рынки стали свидетелями значительного оттока населения во время пандемии.Тем не менее, многие из этих рынков, похоже, восстанавливаются по мере того, как экономика вновь открывается.
  • Подгруппа
  • Major Market-Adjacent состоит из городов, окружающих районы метро с высокой стоимостью, такие как Лос-Анджелес, Сан-Франциско и Нью-Йорк. Рынки недвижимости, такие как Внутренняя Империя и Северный Нью-Джерси, выиграли от миграции во время пандемии, хотя долгосрочное влияние на местные рынки недвижимости еще предстоит увидеть.

 

Что такое вторичный рынок недвижимости?

Вторичные рынки недвижимости, также известные как магнитные рынки, являются местами миграции как для людей, так и для предприятий.Население и рынки труда растут быстрее, чем в среднем по США, с более высокой долей миллениалов и представителей поколения X, что помогает стимулировать спрос на арендные дома для одной семьи.

Как отмечает Emerging Trends, вторичные рынки недвижимости также являются предпочтительными городами для строителей и инвесторов в недвижимость. Фактически, вторичные рынки недвижимости претендуют на 8 из 10 лучших рынков с лучшими общими перспективами в сфере недвижимости.

Характеристика вторичного рынка недвижимости

Ключевые характеристики вторичного рынка недвижимости включают сильный рост населения и рабочих мест, значительный рост цен на аренду, при этом цены на жилье все еще остаются относительно доступными.

Средняя численность населения вторичного рынка недвижимости составляет около 3,3 млн человек, что примерно столько же, сколько и на первичных рынках. На некоторых из крупнейших вторичных рынков недвижимости, таких как столичные районы Даллас / Форт-Уэрт и Феникс, проживает 7,6 миллиона жителей и 4,8 миллиона жителей соответственно.

Быстрый рост населения на вторичных рынках недвижимости является причиной значительного развития недвижимости и роста числа рабочих мест. На самом деле, на вторичных рынках недвижимости, таких как Атланта, Даллас/Форт-Уэрт и Феникс, за последние 3 года наблюдался рост населения более чем на 5%.

Рост арендной платы за аренду домов на одну семью (SFR) на 3 вторичных рынках недвижимости является самым высоким в стране. Согласно отчету Arbor о тенденциях в инвестициях для одной семьи за 3 квартал 2021 года, рост арендной платы SFR в Майами, Фениксе и Лас-Вегасе вырос на 21,4%, 19,2% и 15,4% соответственно в период с августа 2020 года по август 2021 года. Для сравнения, годовая арендная плата рост на первичных рынках недвижимости Бостона и Чикаго составил всего 1,5% и 1,4% соответственно.

Несмотря на то, что спрос на арендную недвижимость для одной семьи чрезвычайно высок на вторичном рынке недвижимости, цены на дома по-прежнему относительно доступны. По данным Zillow, типичная стоимость дома среднего ценового уровня в Нэшвилле составляет 376 729 долларов, а стоимость дома среднего ценового уровня в Роли / Дареме и Фениксе составляет 390 571 и 383 924 доллара соответственно (по состоянию на 31 октября 2021 г.).

Топ-10 вторичных рынков недвижимости

Город Общие перспективы недвижимости
Нэшвилл 1
Роли/Дарем 2
Феникс 3
Остин 4
Тампа/ул.Петербург 5
Шарлотта 6
Даллас/Форт-Уэрт 7
Атланта 8
Сал Лейк Сити 11
Денвер 12

 

Подгруппы рынка вторичной недвижимости

Вторичные рынки недвижимости подразделяются на 3 различные подгруппы по Emerging Trends:

  • Города суперсолнечного пояса, такие как Атланта, Даллас/Форт-Уэрт и Феникс, имеют крупную и разнообразную экономику, привлекающую широкий круг предприятий. В то время как в городах по всей стране во время пандемии наблюдалось сокращение занятости, ожидается, что к концу этого года рынки недвижимости Солнечного пояса в совокупности восстановят почти все потерянные рабочие места. Дружелюбное к бизнесу правительство и более высокое качество жизни — вот две причины столь сильного роста вторичных рынков недвижимости в Солнечном поясе.
  • В 18-часовых городах, включая Шарлотт, Денвер и Солт-Лейк-Сити, есть активные деловые центры и городские пригородные узлы. Хотя цены на жилье не так низки, как раньше, вторичные рынки недвижимости, подобные этому, по-прежнему выигрывают от миграции, отчасти за счет людей, переезжающих с более дорогих первичных рынков недвижимости.
  • По данным Emerging Trends,
  • мегаполисов Supernova, таких как Остин, Нэшвилл и Роли/Дарем, находятся в плачевном состоянии. Несмотря на относительно небольшой размер, такие города имеют уровень занятости белых воротничков выше среднего и экономическое разнообразие, что помогает сделать вторичные рынки недвижимости в центре внимания девелоперов и инвесторов в арендную недвижимость.

 

Что лучше выбрать?

Повсюду есть потенциальные возможности для инвесторов в недвижимость, как на городских первичных рынках, так и на более пригородных вторичных рынках.Фактически, первичный и вторичный рынки недвижимости были в равной степени оценены как рынки недвижимости, за которыми нужно следить в 2022 году 2130 специалистов по недвижимости, опрошенных и опрошенных ULI и PwC.

При анализе любого рынка недвижимости с точки зрения потенциальных инвестиций инвестор должен учитывать такие факторы, как доступность цен на жилье, спрос и предложение на рынке, темпы роста населения и рабочих мест, а также потенциальный доход от инвестиций.

 

Что такое первичный и вторичный рынки недвижимости?

Все о первичном и вторичном рынке

Первичный и вторичный рынок: когда дело доходит до покупки жилой недвижимости, часто возникает вопрос: покупать ли новую недвижимость или искать вторичную недвижимость в определенном месте?

В большинстве случаев люди покупают жилой дом для инвестиций в недвижимость, прежде чем покупать его для проживания. Итак, как человек, который хочет купить жилой дом для проживания, какие есть варианты?

Рынок недвижимости принято делить на две категории: первичный рынок и вторичный рынок. Давайте посмотрим на разницу между ними.

 

Первичный рынок

Недвижимость Первичные продажи означают, что застройщик продает жилые или коммерческие единицы инвестору или конечному пользователю на первичном рынке.Это первая продажа этого конкретного устройства. Которые включают новые запуски и текущие проекты.

 

Застройщик формирует сеть торговых партнеров для продажи жилья или коммерческих единиц, которые строит застройщик. Эти торговые партнеры будут продвигать недвижимость от имени застройщика, привлекая потенциальных клиентов и закрывая сделку.

 

Вторичный рынок

Вторичный рынок состоит из вторичной или вторичной недвижимости, ранее принадлежавших домов в зрелых местах и ​​застроенных жилых районов. Для дальнейшего уточнения, вторичная недвижимость — это недвижимость, которая была представлена ​​на рынке для сдачи в аренду или субмасштаба, которая будет либо сдаваться в аренду, либо заниматься владельцем последующими владельцами.

 

Фундаментальная роль вторичного рынка заключается в содействии смене владельца существующего актива по соответствующей цене. Это означает, что вторичный рынок становится важным, поскольку он обеспечивает ликвидность, необходимую для дальнейшего укрепления функционирования первичного рынка.

 

Для аутсайдеров отрасли нормально думать, что первичный рынок или новые объекты недвижимости способствуют наибольшему количеству продаж благодаря привлекательной рекламе и маркетингу новых разработок. Однако, вопреки распространенному мнению, основной объем сделок с жилой недвижимостью приходится на рынок вторичной недвижимости, в отличие от рынка первичной недвижимости. Это в основном потому, что вторичный рынок недвижимости предлагает больше вариантов в уже установленных местах. Вот список, иллюстрирующий плюсы и минусы как первичных, так и вторичных свойств.

 

Первичный

Плюсы

  • Последний дизайн
  • Нижний начальный уровень
  • Высокая маржа финансов
  • Фиксированная цена
  • Лучший выбор партий/единиц
  • Прирост капитала

 

Минусы

  • 2-3 года на завершение
  • Более низкая начальная арендная плата
  • Возможность отказа
  • Первоначальная стоимость отделки

 

Среднее

Плюсы

  • Возможен торг
  • Немедленный возврат аренды
  • Установленное местоположение

 

Минусы

  • Старый дизайн
  • Ремонт/Техническое обслуживание
  • Повышение цены

 

Виды недвижимости

Есть четыре типа недвижимости.

Жилая недвижимость

Жилая недвижимость – это территория, созданная для проживания людей. Она включает в себя как новое строительство, так и вторичное жилье. Наиболее распространенной категорией являются дома на одну семью, но она также включает дуплексы, дорогие дома, дома для нескольких поколений и дома для отдыха.

По определению местных органов власти, жилая недвижимость не может использоваться в коммерческих или производственных целях. Он также ограничивает количество зданий, разрешенных в одном квартале, и то, какие виды муниципальных услуг достигают этих зданий.

 

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость (CRE) — это имущество, которое используется исключительно в целях, связанных с бизнесом, или для предоставления рабочего пространства, а не жилого помещения. Чаще всего коммерческая недвижимость сдается в аренду арендаторам для ведения приносящей доход деятельности. Эта широкая категория недвижимости может включать в себя все, от одной витрины до огромного торгового центра.

Коммерческая недвижимость включает в себя торговые центры и торговые центры, медицинские здания, учебные здания, гостиницы и офисы.

 

Промышленная недвижимость

Промышленная недвижимость относится к собственности, используемой для разработки, производства или производства товаров и продуктов, а также к логистической недвижимости, которая обеспечивает перемещение и хранение продуктов и товаров. Промышленная недвижимость включает в себя производственные здания и складские помещения, такие как склады. Промышленная собственность может использоваться только в промышленных целях.

 

Элитная жилая недвижимость

Крайне важно понять особенности, которые характеризуют элитную недвижимость, прежде чем инвестировать.Сама по себе высокая цена не поместит недвижимость в эту категорию. «Он должен быть уникальным и эксклюзивным в хорошем смысле, в желаемом смысле»,

 

Роскошный дом — это величие. И великолепие не должно ограничиваться вашим жилым пространством, оно должно быть видно и в той местности, где находится ваш дом.

Элитная недвижимость должна иметь хорошую планировку, больше открытых и зеленых пространств, естественное освещение и вентиляцию, а также множество удобств для жизни. Следовательно, такие функции, как бассейны, балконы с панорамным видом, игровые комнаты, тренажерный зал, места для отдыха и т. д., теперь являются частью «ожидаемого продукта», предлагаемого покупателям известными разработчиками.

Последнее обновление: 8 июля 2021 г., Маанса Парамесваран

первичных и вторичных рынков: в чем разница?

Основные выводы:


Любой, кто хоть немного интересуется финансовыми инвестициями, вероятно, в тот или иной момент слышал термин «рынок». Будь то в контексте акций или в контексте условий недвижимости, инвесторы всегда должны знать об этих финансовых терминах, чтобы иметь четкое представление о своих денежных возможностях в будущем.Фондовый рынок настолько обширен и сложен, насколько инвесторы хотят его сделать. Однако, как и все остальное, его можно разбить, чтобы лучше понять, как все работает.

Даже сам рынок можно разбить на несколько субрынков, что, по-видимому, послужило катализатором одного из самых интересных сегодняшних споров: первичных рынков против вторичных . Вместо того, чтобы рассматривать первичный и вторичный рынки по отдельности, для инвесторов важнее узнать, как они взаимодействуют друг с другом, поэтому был создан следующий план.С помощью полезного руководства FortuneBuilders по пониманию первичных и вторичных рынков новые и старые инвесторы могут убедиться, что они хорошо разбираются в финансовых рынках.

Что такое первичный рынок?

Первичный рынок — это не физический рынок, который мы обычно ассоциируем с Уолл-Стрит. Вместо этого термин первичный рынок используется для обозначения того, когда ценные бумаги (например, акции и облигации) первоначально создаются и продаются. Это первичный рынок, на котором акции и облигации впервые публично торгуются.Таким образом, инвесторы не покупают и не продают ценные бумаги друг у друга (как на вторичном рынке), а вместо этого покупают ценные бумаги непосредственно у банков, ответственных за андеррайтинг первичного публичного предложения (IPO).

Видите ли, когда компания решает выйти на биржу, она будет генерировать деньги за счет IPO. При этом будущая публичная компания наймет несколько андеррайтерских фирм для определения финансовых деталей предстоящего дебюта акций, не в последнюю очередь из которых будет цена выпуска.После определения цены размещения и готовности компании к IPO инвесторы могут выкупить акции бизнеса у банка на первичном рынке.

По словам Роберта Р. Джонсона, профессора финансов Крейтонского университета, Омаха, Небраска, первичный рынок — отличное место для приобретения акций инвесторами. «Исследования показали, что среднее первичное публичное размещение акций опережает более широкий фондовый рынок», — сказал Джонсон.

Тем не менее, Джонсон отмечает, что инвесторам не следует слишком волноваться, не обращая внимания на комплексную проверку.«Прежде чем вы броситесь покупать каждое IPO, которое вы можете получить, поймите, как достигается эта прибыль. В то время как средняя доходность, полученная от IPO, может опережать более широкий рынок, средняя доходность определяется несколькими лучшими исполнителями. Медианная доходность IPO (то есть IPO, при котором ровно половина IPO приносит больше, а ровно половина IPO приносит меньше) ниже, чем в целом по рынку», — говорит Джонсон.

Когда все сказано и сделано, первичный рынок — это не место, а скорее катализатор для инвесторов, впервые купивших акции компании.Точно так же предприятия и правительства могут выпускать облигации на первичном рынке, чтобы привлечь капитал для своих собственных начинаний. Независимо от того, какая ценная бумага приобретается, важно отметить, что ценные бумаги приобретаются непосредственно у эмитентов на первичном рынке.


[ Хотите стать лучшим инвестором в акции? Запишитесь на один из самых продаваемых курсов WealthFit по инвестированию в акции сегодня БЕСПЛАТНО! ]


Привлечение денег на первичном рынке

Есть несколько способов, которыми компания может привлечь деньги на первичном рынке: публичная эмиссия, эмиссия прав и льготное распределение.В зависимости от потребностей и стадии развития компании можно использовать каждый из этих трех вариантов. Наиболее распространенным примером привлечения денег через первичный рынок является публичная эмиссия, когда ценные бумаги котируются на фондовой бирже посредством IPO.

Компании также могут привлекать средства путем выпуска прав, когда существующим акционерам предоставляется скидка на носки. Это подано в суд, чтобы собрать деньги от существующих акционеров. Наконец, льготное распределение позволяет использовать акции, когда компании назначают акции нескольким лицам по специальной цене.Цена акции не определяется рыночной стоимостью при преимущественном размещении.

Преимущества первичного рынка

Как мы уже упоминали ранее, ни первичный, ни вторичный рынки не должны рассматриваться как лучшие, чем один или другой. Более важно понимать преимущества обоих рынков, чтобы знать, как правильно ориентироваться на каждом из них и использовать их для своей инвестиционной выгоды. Что касается первичного рынка, вот некоторые из его уникальных преимуществ:

  • Компании могут привлекать капитал с низкими затратами

  • Отличный способ снизить риск с помощью диверсификации

  • Отсутствие рыночных колебаний

  • Первичный рынок высоколиквиден, поскольку ценные бумаги могут быть проданы немедленно

  • Этот рынок может привести к прямым иностранным инвесторам

  • Манипулирование занижением цен

Что такое вторичный рынок?

Чтобы разобраться в первичном идебаты о вторичном рынке, определение вторичного рынка чаще называют «фондовым рынком». Это вторичный рынок, на котором инвесторы торгуют между собой всеми основными индексами: Нью-Йоркской фондовой биржей, NASDAQ, S&P 500 и всеми основными биржами мира. Это важное различие, поскольку ценные бумаги торгуются на вторичном рынке без участия компаний-эмитентов. Таким образом, в то время как первичный рынок является источником ценных бумаг, облигаций и акций для покупки, вторичный рынок — это место, где эти ценные бумаги могут свободно продаваться среди первоначальных и новых инвесторов.

Допустим, инвестор захотел купить акции Apple Inc. (NASDAQ: AAPL) на вторичном рынке. Любой заказ на покупку будет приобретать указанные акции у другого инвестора, а не у самой компании. В то же время любой, кто продает на вторичном рынке, фактически продает свои акции другому инвестору.

Однако стоит отметить, что вторичный рынок можно разделить на две дополнительные подкатегории:

  • Аукционные рынки

  • Дилерские рынки

Когда большинство людей думают о финансовых рынках, они чаще всего думают о фондовом рынке. Вскоре мы рассмотрим каждую подкатегорию вторичного рынка.

Преимущества вторичного рынка

При рассмотрении первичных и вторичных рынков важно учитывать уникальные преимущества каждого соответствующего финансового пространства. Наиболее очевидным преимуществом вторичного рынка является возможность доступа к нему новых инвесторов. Некоторые из наиболее выдающихся преимуществ вторичного рынка включают, но не ограничиваются:

  • Торговля на вторичном рынке не требует избытка капитала или средств, поэтому она доступна

  • Инвесторы могут получить большую прибыль за более короткий период времени

  • Легко проанализировать актуальность и эффективность компании, оценив цены акций

  • Инвесторы могут легко продавать и покупать акции, обеспечивая ликвидность

  • Это рынок, который предлагает потребителям информацию о финансовом состоянии компании

Типы вторичных рынков

Хотя мы понимаем ключевые особенности как первичного, так и вторичного рынков, вторичные рынки, как правило, немного более экспансивны, чем первичный рынок. Частично это связано с его широкой доступностью, с большим количеством потенциальных инвесторов рынок обязательно будет разбит на части, чтобы лучше понять его. Как мы уже говорили, две основные подкатегории вторичного рынка включают аукционные рынки и дилерские рынки.

Аукционный рынок

Нью-Йоркская фондовая биржа (NYSE), пожалуй, самый известный пример аукционного рынка. Как следует из их названий, аукционные рынки функционируют так же, как аукционы, с которыми знакомо большинство из нас. Однако в рамках вторичного рынка между инвесторами, желающими купить и продать, проводятся аукционы; никакие предприятия не участвуют.Участники собираются, чтобы объявить ставку и запросить цены, которые их устраивают. В противном случае известные как цены, по которым они готовы покупать и продавать, цены спроса и предложения в конечном итоге образуют более конкретную цифру. Когда все заявляют о своих условиях, в конечном итоге должен восторжествовать эффективный рынок.

Гипотетически инвесторам не нужно искать лучшую цену на вторичном рынке. Благодаря аукционным рынкам уникальная конвергенция покупателей и продавцов неизбежно приведет к установлению справедливых цен для всех.В идеальном мире покупатели и продавцы будут одновременно предлагать конкурентные предложения. Когда все заявки будут поданы, аукционный рынок будет рассматривать максимальную цену, которую покупатель готов заплатить, и самую низкую цену, которую продавец готов принять. Когда заявки и предложения совпадают, сделки совершаются, и все довольны.

Дилерский рынок

В то время как аукционные рынки требуют сближения инвесторов, дилерские рынки, как правило, осуществляются в электронном виде через отдельные рынки.Например, на Nasdaq (наиболее популярном рынке дилеров) дилеры хранят запасы ценных бумаг, не последнюю из которых они готовы продать (купить и продать) другим инвесторам в любой момент. Чтобы облегчить дилерские рынки, дилеры объявляют, по каким ценам им удобно покупать или продавать определенные ценные бумаги. Чтобы было ясно, дилеры будут делать ставки собственным капиталом, чтобы обеспечить ликвидность для последующих инвесторов. В свою очередь, дилеры получают прибыль в зависимости от спреда, за который покупается и продается каждая ценная бумага.

Дилеры обеспечивают полную прозрачность и отображают цены на всеобщее обозрение. Эта прозрачность действует как основной механизм для дилерских рынков и порождает конкуренцию. По крайней мере, концепция дилерского рынка в значительной степени зависит от конкуренции. Конкуренция между дилерами, например, теоретически должна обеспечивать инвесторам наилучшие возможные цены.


[ Хотите стать лучшим инвестором в акции? Запишитесь на один из самых продаваемых курсов WealthFit по инвестированию в акции сегодня БЕСПЛАТНО! ]


Первичный против.Вторичные рынки: отличия

Хотя первичный и вторичный рынки легко спутать, важно отметить несколько ключевых различий. Вот список наиболее важных различий, о которых инвесторы должны знать, прежде чем инвестировать в первичный или вторичный рынок:

  • Отношение к акциям: На первичном рынке новые акции продаются впервые, тогда как вторичный рынок позволяет инвесторам торговать между собой ранее выпущенными ценными бумагами.

  • Характер сделки: На первичном рынке инвесторы покупают ценные бумаги непосредственно у эмитентов при IPO. С другой стороны, на вторичном рынке инвесторы торгуют друг с другом акциями наиболее известных сегодня индексов.

  • Verbage: Иногда первичный рынок называется рынком новой эмиссии (NIM), а вторичный рынок по умолчанию называется вторичным рынком.

  • Курс продажи ценных бумаг: Ценные бумаги нельзя продать один раз на первичном рынке, но их можно продавать бесконечное количество раз на вторичном рынке.

  • Сторона платежа: На первичном рынке компании (новые IPO) получают прибыль от продажи акций. На вторичном рынке инвесторы получают прибыль от продаж.

  • Колебания цен: Андеррайтеры первичного публичного предложения (банки) выступают в качестве посредников на первичном рынке, тогда как брокеры выступают в качестве посредников на вторичном рынке.

  • Связанные стороны: Продажи на первичном рынке совпадают с фиксированными ценами.Продажи на вторичном рынке колеблются в зависимости от нескольких факторов.

  • Путь акций: Акции не могут продаваться на вторичном рынке, пока они не будут выпущены на первичном рынке.

Внебиржевой рынок

Термин «рынок» забрасывает широкую сеть в мире инвестиций. Как мы уже говорили, рынки можно использовать для описания нескольких инвестиционных сред. Вторичный рынок, например, состоит из нескольких подкатегорий, о двух из которых мы уже говорили: дилерский и аукционный рынки.Однако стоит отметить, что даже эти субрынки можно дробить дальше. Дилерский рынок, например, также часто называют внебиржевым (OTC) рынком.

Как следует из названия, внебиржевой рынок состоит из акций, не зарегистрированных на бирже. Внебиржевые акции можно найти на внебиржевой доске объявлений (OTCBB) или на розовых листах вместо того, чтобы торговать на основных рыночных индексах. Компании, включенные в OTCBB и розовые листы, как правило, очень малы и не проходят такого же уровня проверки, как компании, котирующиеся на фондовой бирже.В результате внебиржевой рынок, как правило, предлагает большую ценность, но риск увеличивается. Здесь вы найдете то, что инвесторы обычно называют «дешевыми акциями».

Третий и Четвертый рынки

Хотя большинству инвесторов никогда не придется интересоваться третьим и четвертым рынками, знать, что они из себя представляют, не помешает. Проще говоря, третий и четвертый рынки вращаются вокруг сделок, совершаемых между брокерами-дилерами и крупными учреждениями. В то время как третий рынок состоит из внебиржевых сделок между брокерами-дилерами и крупными учреждениями, четвертый рынок состоит исключительно из сделок между более крупными учреждениями.Вообще говоря, эти рынки мало влияют на повседневные операции обычных инвесторов, но их бренды часто могут пролить свет на определенные ситуации.

Резюме

Уолл-Стрит может быть пугающим местом для инвесторов, независимо от того, являются ли они новичками в игре или торгуют десятилетиями. Одного только объема рынков достаточно, чтобы запугать любого, не говоря уже о том, как они работают независимо друг от друга. Тем не менее, нет причин позволять сложности каждого рынка мешать вам инвестировать.Все, что нужно инвесторам, — это сделать шаг назад и узнать о первичных и вторичных рынках. Разбивка каждого рынка может послужить прочной основой для каждого инвестиционного портфеля, и инвесторы, которые позаботятся о своей должной осмотрительности сейчас, будут счастливы, что сделали это спустя годы.

Дебаты первичных и вторичных рынков должны быть не проблемой, а скорее познавательным опытом, когда все сказано и сделано. С помощью полезного руководства FortuneBuilders для первичных и вторичных рынков инвесторы могут предпринимать шаги в отношении каждого рынка с большей уверенностью и осознанным принятием решений.


Хотите стать лучшим инвестором в акции?

Нажмите на баннер ниже, чтобы БЕСПЛАТНО пройти любой из самых продаваемых курсов WealthFit по инвестированию в акции!

Игра на риск | Институт CCIM

Третичные рынки Рынки второго уровня

Будут ли инвесторы играть в мяч на вторичном и третичном рынках?

Малкольм Дэвис |

Каждый специалист по недвижимости прекрасно понимает, что коммерческая недвижимость поместье возвращается. Даже в разгар кризиса рынок 2009 года предоставил инвесторам и кредиторам большие возможности. Много тех, кто воспользовался возможностью купить недвижимость по низким ценам, составляют теперь наживаются на этих инвестициях.

Но где инвесторы и кредиторы могут добиться такого успеха на современном рынке?

В то время как уровень вознаграждения, получаемого за инвестиции в сегодняшнее рынок может быть не таким большим, как в 2009 году, возможности для получения прибыли по-прежнему существует.Кредиторы и инвесторы открывают совершенно новую игру в вторичные и третичные рынки, получая прибыль, которая часто превышает их аналоги на первичном рынке. По мере того, как первичный и шлюзовый рынки стали насыщенные конкуренцией, опытные инвесторы пользуются рекордно низким процентные ставки и ищут новые инвестиционные возможности.

В целом, сделок становится все больше и выгодным как для инвесторов, так и для кредиторов. Если эти игроки рынка недвижимости готовы смотреть за пределы безопасных первичных рынков и немного рисковать, есть очень успешная игра, в которую можно играть.

Расширение первичного рынка

Чтобы понять вторичные рынки, важно сначала понимать первичные или шлюзовые рынки. В прошлом, если кредитор или акционерный капитал инвестора спросили, что он или она считает первичным или входным рынком, ответом, скорее всего, будет шесть или семь столичных статистических районов: Лос-Анджелес. Анхелес, Сан-Франциско, Нью-Йорк, Чикаго, Вашингтон, округ Колумбия, Бостон и Даллас.

Некоторым может показаться странным думать, что такие города, как Сиэтл и Хьюстон не будет считаться воротами города.Однако эти города падают в рамках относительно нового понимания в отрасли. Как экономика продолжает возвращаться, бывшие второстепенные города теперь все чаще стать крупными игроками.

В результате сегодняшнее восприятие того, что считается первичным рынок меняется. В список основных рыночных городов теперь входят бывшие вторичные рынки, такие как Сиэтл, Хьюстон, Атланта, Денвер и Шарлотта, N.C.

Современный вторичный рынок

Помимо традиционной идеи вторичных рынков, теперь существует подкатегория вторичных рынков, расположенная внутри первичных рынков. Для Например, на рынке Большого Лос-Анджелеса можно с уверенностью сказать, что когда привлечение инвестиционного и ссудного капитала, ожидаемая доходность вложения во Внутренней Империи должно быть значительно выше, чем в Санта-Клаусе. Моника, чтобы добиться финансирования. Однако на современном рынке разрыв между урожайность значительно снизилась.

Например, чтобы инвесторы оставались в безопасных первичных рынки, они должны быть готовы принять 4-процентную ставку капитализации приобретение в Санта-Монике, в то время как аналогичный актив торгуется с 6-процентной капитализацией курс во Внутренней Империи.

Инвесторы также должны учитывать, будет ли кредитор готовы пойти на максимальное кредитное плечо или низкое ценообразование во вторичном рынке, как это было бы на первичном рынке. Несмотря на возврат, воспринимаемый кредитором риск всегда будет выше, если привлекательность места инвестирования ниже.

Для инвесторов, вкладывающих денежные потоки, есть дополнительная оговорка. Там будет момент, когда эти инвесторы не захотят инвестировать в первичные рынках просто потому, что минимальная доходность будет ниже порога для принять на себя риск владения недвижимостью.Это может быть то же самое для кредитора. Однако единственное, чему мы все научились за последние несколько лет, это то, что всегда связан с риском при владении или кредитовании неликвидного актива. Реальность вопрос в том, готовы ли все согласиться с возвратом к капиталу менее 4% оставаться на первичных рынках.

Как консультанты по структурированному финансированию, мы видели, что многие инвесторы и кредиторы готовы рискнуть, вложив средства во вторичные рынок, чтобы получить большую прибыль.В 2012 году мы смогли помочь нашим клиентам захватить долю рынка в регионах вторичного рынка, которые ранее были медленными оправиться от рецессии, например округ Сан-Бернардино, округ Риверсайд, и Сакраменто, Калифорния; Феникс; и Портленд, штат Орегон. Мы также смогли привлечь внимание кредиторов и инвесторов, которые были готовы выйти из города-ворота для приобретения недвижимости, которая генерировала от 5 до 10 процентов более высокие внутренние нормы прибыли, чем аналогичные свойства на первичных рынках. Кроме того, цены для наших кредиторов превысили то, что они могли бы взимать плату на первичных рынках, делая эти инвестиции на вторичном рынке выгодно как инвесторам, так и кредиторам.

Решающий фактор

Кредиторы и инвесторы извлекли ценный урок из рецессии: рынки шлюзов гораздо лучше сохраняют занятость во время экономические спады, чем вторичные и третичные рынки. И кредиторы, и инвесторы задают ключевые вопросы о росте рабочих мест на небольших рынках и движутся ли компании в эти области.Эти вопросы имеет решающее значение для современного мыслительного процесса кредитора/инвестора, поскольку кредиторы хотят чувствовать себя что уровни занятости растут или, по крайней мере, стабилизируются, прежде чем они вкладывать деньги.

Независимо от класса активов инвестиционные группы и кредиторы сосредоточить свое внимание на том, где они могут получить прибыль, то есть на второстепенном рынки. Обе организации хотят видеть потенциальный рост этих вторичных рынки играют в арбитраж ставок капитализации для кредита, и надеются увидеть лучше цены, чем они были бы на первичных рынках, и все это без слишком дополнительный риск.

Наша команда по структурированному финансированию была очень активна в течение последних 12 лет. месяцев на многих вторичных рынках, которые сейчас возвращаются. У нас есть видели, как инвесторы и кредиторы пользуются прибылью на затраты, которая сейчас выше на этих рынках, чем на прибрежных рынках Южной Калифорнии. На этих рынках теперь доступно даже финансирование строительства, и мы видя, что эти строительные кредиторы требуют более высокой доходности долга для их безопасность.

The Final Frontier

Третичные рынки, такие как Рино, штат Невада, или Альбукерке, штат Нью-Мексико, исторически меньший рост рабочих мест, и, в свою очередь, они являются последними из рынков, которые увидят восстановление. Таким образом, третичные рынки также являются последними, кто видит ставку капитализации. сжатие или ослабление стандартов кредитования, что замедляет инвестиции возможности в этих регионах.

Несмотря на вялое восстановление этих рынков, финансирование определенно доступны для опытных инвесторов. Однако, как и на вторичных рынках, кредиторы взимают премию за это финансирование, и инвестор в акционерный капитал получает большая доходность за счет расположения актива. В общем, кредиторы и инвесторы смотрят на третичные рынки одинаково: они хотят большей отдачи на свои инвестиции из-за большего риска и отсутствия глубины на рынке. Большинство инвесторов на этих рынках являются долгосрочными держателями таких реальных имущество.

Когда мы, наконец, увидим снижение ставки капитализации в этих компаниях третьего эшелона городов, мы увидим полное восстановление рынка коммерческой недвижимости как все.Традиционно третичный рынок находится на подъеме последним, а сначала в спад.

Если бы коммерческая недвижимость была игрой в бейсбол, то основной и рынки шлюза находятся в третьей или четвертой возможности, вторичный рынок находится в первом, а третий находится в блиндаже, на пути к боксу для бьющего. Инвестируйте с умом и знайте, что по крайней мере в 2013 году все признаки для всех активов классы указывают вверх, увеличивая шансы на несколько турниров Большого шлема в разнообразие рынков в этом году.

Малкольм Дэвис старший вице-президент компании George Smith Partners, занимающейся инвестициями в недвижимость банковская фирма со штаб-квартирой в Лос-Анджелесе. Свяжитесь с ним по [email protected]

Места, которые вы будете знать: вторичные и третичные рынки недвижимости

Существуют четкие причины, по которым многие инвесторы и учреждения предпочитают инвестировать только в первичные или промежуточные рынки L.А., Бостон, Чикаго, округ Колумбия, Сан-Франциско и Нью-Йорк. Существует устойчивый спрос, инфраструктура для развития легкодоступна, ликвидность не является проблемой, и по большей части многие инвесторы на этих рынках обладают обширными знаниями, с которыми они не могут сравниться, когда речь идет о небольших мегаполисах. Этот последний пункт близок к сути того, что мотивирует это сообщение в блоге. Есть выгодные инвестиции за пределами первичных рынков; инвесторам нужны только знания и мотивация для участия.

Первое, что вам нужно иметь в виду, это то, что, говорите ли вы о крупных рынках недвижимости или о второстепенных, характеристики каждого района не применимы единообразно ко всем объектам недвижимости в их пределах. На национальном уровне есть выбросы и лидеры, как и в пределах конкретного города, но даже с учетом этой потенциальной изменчивости изучение вторичных и третичных рынков недвижимости является продуктивным усилием, которое вознаграждает ваши знания в области и работу, которую вы выполняете. вложить в разработку или сделку.

Понимание и использование неэффективности рынка

Многое в инвестировании в многоквартирные дома включает в себя действия на основе верной информации и понимание, чтобы определить, стоит ли продолжать проект. Есть бесчисленное множество сделок на небольших рынках, где внимательный инвестор может извлечь выгоду из конкретного, уникального знания о потенциале роста, чтобы сделать прибыльную инвестицию — не благодаря удаче или привилегированным отношениям, а благодаря готовности вникнуть в основы рынка недвижимости, который не получают такое же внимание, как и крупные города. Первичные рынки, при всем внимании со стороны институциональных инвесторов, с таким большим объемом и с таким количеством активов, переходящих от продавца к покупателю, имеют меньше возможностей для данного инвестора действовать на основе своих знаний и делать эти инвестиции. Это хорошо протоптанные земли. Меньше камней остается неперевернутыми.

Многие инвесторы рассматривают первичные рынки как надежную ставку — известное количество. Если инвесторы знают о Колумбусе, штат Огайо, не так много, как о Бостоне, это отсутствие знаний может быть переведено в риск, а этот риск может быть переведен в более высокую ставку капитализации для сопоставимой недвижимости в Колумбусе, чем в Бостоне.

Бостон, Массачусетс,

Часть стоимости вторичных и третичных рынков связана с менее ощутимыми факторами. Многие из крупнейших инвестиционных компаний в сфере недвижимости базируются на первичных рынках, эти компании обычно формируют свои портфели с активами, расположенными в их родных городах, и существует определенный импульс, связанный с этими хорошо зарекомендовавшими себя системами и организациями. В этих установленных методах и известных количествах есть комфорт, но , как мы уже отмечали , ощущение комфорта не является объективно эффективным способом оценки инвестиций в недвижимость.

Максимальная ставка и долговой арбитраж

Если кто-то не использует все денежные средства, доходность и денежный поток инвестиций в недвижимость чаще всего зависят от ставки капитализации покупки и процентной ставки по ипотечному кредиту, который обычно является крупнейшим источником капитала для сделки. Этот спред между невыровненной доходностью (предельной ставкой) и процентами, выплачиваемыми по долгу, создает доходность, превышающую неуравновешенную доходность проекта. Хотя кредиторы иногда устанавливают более низкие процентные ставки для покупателей на более крупных первичных и межсетевых рынках, разница гораздо менее существенна, чем разница между ставками капитализации при сравнении первичных, вторичных и третичных рынков.По сути, одна и та же стоимость долга используется для приобретения более высоких ставок денежного потока при приобретении активов на вторичном и третичном рынках с повышенными ставками капитализации.

Компания Gray Capital создала успешный портфель активов, объединив наши знания о рынке и устранив неэффективность рынка, что позволило нам более четко проложить путь к увеличению прибыли. Вторичные и третичные рынки имеют меньший объем продаж, необходимый для полного определения цены. Чем меньше информации, тем больше возможностей для инвесторов использовать свои собственные знания о небольшом рынке для принятия успешных инвестиционных решений.Конечно, более низкий объем продаж может привести к проблемам с ликвидностью, из-за которых будет сложнее найти подходящего покупателя по правильной цене на небольшом рынке, но проблемы с более низкой ликвидностью менее значительны, чем конкретные преимущества этих рынков. Важно сбалансировать надлежащие уровни ликвидности на данном рынке с правильной возможностью. Вы можете купить много, но если нет четкого выхода с большим количеством покупателей, то то, что было хорошей сделкой, может превратиться в серьезную проблему.

Индианаполис, Индиана

Низкая стоимость жизни

Последнее, но важное знание, работающее в пользу небольших рынков: стоимость жизни. Да, более широкие возможности трудоустройства и более высокие средние доходы в большом городе могут уравновесить более высокую стоимость жизни, но этот баланс не идеален. Многие жители вторичных и третичных рынков платят меньшую часть своего дохода в виде арендной платы, чем жители первичных рынков, и эти различия в стоимости жизни уже вызывают некоторую миграцию в более доступные районы, при этом цены на аренду в удерживают более высокие в небольших и менее дорогих районах. рынки, особенно для тех, кто может работать из дома.

Будь то знание первичных и вторичных рынков недвижимости или твердое понимание того, как рассчитать внутреннюю норму прибыли , знания и опыт чрезвычайно важны для успешных инвестиций в недвижимость. В Gray Capital мы заинтересованы в создании успешных инвесторов, и мы бесплатно предоставляем эти сообщения в блогах, справочные материалы и отчеты для достижения этой цели. Если вы заинтересованы в получении более актуальной информации, отчетов и новостей об инвестициях в многоквартирную недвижимость, нажмите кнопку ниже, чтобы подписаться на наш бесплатный еженедельный отчет Grey Report.

Первичный и вторичный ипотечные рынки: определение и различия — видео и расшифровка урока

Первичный ипотечный рынок

Франсин отправится на первичный ипотечный рынок, где заемщики и ипотечные кредиторы встретятся и договорятся о создании ипотечного кредита. Именно здесь выдаются кредиты. Выдача ссуды — красивое слово для обозначения процесса создания новой ссуды.

На первичном ипотечном рынке участвует множество различных сторон.Заемщики, очевидно, находятся на рынке в поисках денег, но есть также несколько типов кредиторов, которые будут работать с заемщиком для создания кредита на недвижимость.

Инициаторы включают ипотечных брокеров, ипотечных банкиров, коммерческие банки и кредитные союзы. Ипотечный брокер — это тот, кто объединяет заемщиков, таких как Франсин, и кредиторов, желающих одолжить деньги. Ипотечный банкир — это лицо или учреждение, которое специализируется на предоставлении ипотечных кредитов и обычно продает их вскоре после этого. Ваши типичные коммерческие банки, такие как типичный банк вашего родного города, и кредитные союзы также выдают ипотечные кредиты.

Франсин работает в одном из крупных коммерческих банков города. Ее кредитный специалист помогает ей в процессе оформления, и она получает кредит, достаточный для покупки дома, который она хочет. Через несколько месяцев после закрытия Франсин получает по почте небольшой сюрприз. Ее банк прислал ей уведомление о том, что ее кредит был продан другому лицу, которому она теперь должна платить вместо него.

Вторичный ипотечный рынок

Кредитор Франсин, ее банк, никогда не собирался удерживать кредит. Для получения средств по кредиту использовалось складское кредитование. Складские кредиторы — это финансовые учреждения, которые ссужают деньги ипотечным кредиторам. Другими словами, банк занял деньги у кредитора склада, чтобы развернуться и ссудить их Франсин.

Важно отметить, что банк зарабатывает деньги на комиссиях за выдачу кредита, а не на удержании кредита под проценты. Плата за создание , как правило, представляет собой процент от стоимости кредита, выплачиваемый инициатору, что-то вроде комиссии за продажу. Банк продал ссуду Франсин как можно быстрее, чтобы расплатиться с кредитором склада, что высвобождает его кредит у кредитора склада для получения большего количества ссуд, чтобы заработать больше комиссий за выдачу.

Где банк продает кредит Франсин? Ссуды продаются на вторичном ипотечном рынке, где ипотечные кредиторы, такие как банк Франсин, могут продавать свои ссуды инвесторам или ипотечным агрегаторам.Ипотечный агрегатор — это тот, кто покупает кучу ипотечных кредитов и секьюритизирует их или превращает в ценные бумаги. Ипотечный агрегатор секьюритизирует их в ипотечных ценных бумаг (MBS) , которые продаются инвесторам почти так же, как инвестор может купить корпоративную или муниципальную облигацию. В то время как корпоративная облигация предполагает инвестирование в корпоративный долг, а муниципальная облигация — вложение в государственный долг, ценная бумага, обеспеченная ипотекой, — это инвестирование в ипотечный долг. В каком-то смысле инвестор становится кредитором, и его инвестиции приносят успех или неудачу в зависимости от того, платят ли заемщики ипотечных кредитов, лежащих в основе MBS, такие как Франсин, по своим кредитам или дефолт.

Роль вторичных рынков

Первичный и вторичный ипотечные рынки сыграли очень важную роль в финансовом кризисе, который начался в 2007 году и привел к Великой рецессии. Короче говоря, большое количество ипотечных кредиторов ослабили свои стандарты кредитования, что позволило большому количеству заемщиков получить рискованные кредиты, которые они действительно не могли себе позволить в долгосрочной перспективе.Инициаторы ипотечных кредитов смогли переложить риск убытков на кого-то другого, продав ипотечные кредиты на вторичном ипотечном рынке только для того, чтобы развернуться и продолжить выдавать рискованные кредиты для продажи. Кредиты были секьюритизированы, а затем проданы инвесторам.

Заемщики, кредиторы и инвесторы делали ставки на то, что рынок недвижимости будет продолжать расти, а стоимость недвижимости будет продолжать расти, что позволит заемщикам либо выгодно продать недвижимость, либо рефинансировать ее. И все было хорошо, пока рынок недвижимости не пошел вниз, и люди не начали отказываться от своих кредитов, что означало, что домовладельцы начали терять свои дома, а инвесторы начали терять деньги на своих инвестициях. И все это начало перерастать в самый болезненный финансовый кризис и рецессию со времен Великой депрессии.

Кто из участников первичного и вторичного ипотечного рынка виноват? Ответ был предметом жарких споров, но, вероятно, в той или иной степени виноваты все участники.

Итоги урока

Давайте повторим, что мы узнали. Первичный ипотечный рынок — это место, где впервые создаются ссуды. Именно здесь заемщики стремятся связаться с ипотечными кредиторами, чтобы заключить ипотечный кредит на покупку дома или другого типа недвижимости. Предоставление ссуды — это просто процесс создания ссуды, и инициаторов ссуды включают ипотечных брокеров, ипотечных банкиров, коммерческих банков и кредитных союзов.

Многие ссуды, выданные на первичном ипотечном рынке, продаются либо инвесторам, либо ипотечным агрегаторам на вторичном ипотечном рынке . Ипотечный агрегатор скупит кучу ипотечных кредитов и превратит их в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, которые затем будут проданы инвесторам.

Мы можем проследить, по крайней мере, значительную часть финансового кризиса, вызвавшего Великую рецессию, до появления множества рискованных кредитов на первичном ипотечном рынке, которые затем продавались на вторичном ипотечном рынке для секьюритизации и покупки инвесторами. Когда кредиты не выдавались, домовладельцы теряли свои дома, а инвесторы теряли свои вложения.

Коммерческая недвижимость: покупка первичной, вторичной или третичной собственности?

Первичные, вторичные и третичные свойства — что это такое?

При рассмотрении инвестиций в коммерческую недвижимость вы часто будете видеть рыночные дескрипторы первичный, вторичный, и третичный. Они часто используются для описания ценности или качества различных классов CRE в зависимости от типа местоположения. Поскольку местоположение является основным фактором стоимости любых инвестиций в недвижимость, знание этих терминов и того, что они означают сегодня, может помочь вам немного глубже взглянуть на недвижимость, которую вы, возможно, раньше не считали ценной.

Примеры тройной чистой (NNN) аренды основных, вторичных и третичных местоположений.
  1. Основное местоположение NNN обычно находится на оживленной дороге, на главной магистрали, рядом с другими основными потребительскими товарами, в растущем сообществе.
  2. Второстепенное место NNN обычно находится в нескольких минутах ходьбы от оживленной дороги с несколькими другими магазинами первой необходимости поблизости, может быть, в квартале или двух от главной дороги.
  3. Третичная территория обычно считается находящейся на окраине крупного города или в сельской местности.Третичный также может быть рядом с более удаленным промышленным парком, спортивной ареной или университетским городком.

Как и везде в жизни, есть исключения из жестких правил, и это не исключение для этих типов местоположений CRE. Например, местные торговые районы можно считать первичными, вторичными или третичными в зависимости от того, насколько активен рынок и сколько денег там тратится. Кроме того, в отличие от большинства объектов недвижимости, сдаваемых в аренду, многие арендаторы NNN работают в сельских районах, и, хотя они называются «третичными», эти районы часто являются лучшим местом для этих брендов, т.е.э., Доллар Дженерал, Макдональдс.

Почему инвесторы могут выбирать вторичные или третичные рынки?

Первичные свойства NNN обычно выбираются инвесторами в первую очередь. Они привлекательны для новых и опытных инвесторов, а также для тех, кто оставляет менее надежные инвестиционные инструменты для долгосрочной стабильности дохода, аспекта низкого или нулевого обслуживания и сопоставимой окупаемости инвестиций. Это создает конкуренцию на первичном рынке, стимулируя спрос и предложение, повышая цены и снижая предельные ставки.В результате этой ценовой конкуренции многие инвесторы предпочитают вкладывать средства во второстепенные или третичные объекты.

Вторичные и третичные рынки часто имеют меньшую конкуренцию и более низкие цены продажи, что облегчает получение определенных свойств NNN, особенно для начинающих инвесторов. Более высокие ставки капитализации также могут быть огромным плюсом при рассмотрении этих рынков. Корпорации инвестиционного класса, которые работают с арендой NNN на вторичном и третичном рынках, знают своих клиентов и, как правило, процветают в этих местах, что делает их разумным выбором для любого инвестора NNN.

Кроме того, последние два года побудили инвесторов CRE, которые обычно не стали бы покупать тройные сети, к покупке этих надежных объектов, многие из которых ранее не рассматривались на рынках. Владение сочетанием городских, пригородных, сельских и третичных инвестиций NNN может диверсифицировать ваш инвестиционный портфель за счет безопасности различных типов активов, классов и местоположений.

Различные классы активов и местоположения в рамках чистых арендных инвестиций — розничная торговля, фаст-фуд, здравоохранение, аптеки и промышленные объекты, в городах, пригородах и сельской местности — обеспечивают предсказуемость, недоступную для многих других инвестиций и менее рынка -колебание риск.

Маркировка рынков не является верным индикатором хороших или плохих инвестиций

Поскольку городское разрастание продолжается, а пригороды быстро растут, границы между тем, что считается первичным, вторичным и третичным, стали размытыми. Когда традиционные экономические факторы, такие как рост населения, экономический рост, инвестиционная активность и объем продаж, сильны, ставки капитализации и стабильность рынка также будут сильны.

Как видите, определение рынков как «первичных», «вторичных» или «третичных» не только отделит хорошие инвестиции от плохих.Например, при покупке арендованного имущества NNN более важны расположение по отношению к целевому потребителю бренда и доступность для этих потребителей. Да, все инвесторы хотят, чтобы Walgreens располагался на угловом участке в 1/2 акра посреди главной торговой магистрали, но это не обязательно для сильных, приносящих доход инвестиций. Сельский доллар General или пригородный DaVita могут быть столь же прибыльными или даже более прибыльными из-за потенциально более высокой ставки капитализации и достижения более высокой доходности.

В завершение — используйте данные и экономические факторы вместо «первичных, вторичных или третичных» в качестве определяющих факторов при покупке коммерческой недвижимости

В целом, определение того, какой рынок коммерческой недвижимости является первичным, вторичным или третичным, менее важно, чем это было раньше, когда границы между городом, пригородом и сельской местностью были четкими, а типы недвижимости имели определенные характеристики.Таким образом, при поиске вашей следующей коммерческой недвижимости или инвестиций в аренду NNN вместо поиска по этим терминам используйте рыночные данные и экономические факторы, чтобы выбрать недвижимость, которая, по вашему мнению, соответствует вашим финансовым целям, а затем:

  1. Оценка кредитоспособности арендатора.
  2. Оценить финансовые показатели корпорации и отдельного местоположения.
  3. Подробно изучите договор аренды.
  4. Определите, является ли это местоположение «основным» местом для целевого потребителя бренда.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.