Переход права собственности по договору аренды с правом выкупа: Страница не найдена — КИТ

Содержание

Выкуп арендованного имущества

Выкуп арендованного имущества

Форма договора о выкупе (устная, письменная, регистрация)

Если договор аренды недвижимости подлежит регистрации, то и допсоглашение о ее выкупе надо регистрировать
Если договор аренды объекта недвижимости подлежит госрегистрации, то и допсоглашение к этому договору, предусматривающее выкуп этого объекта арендатором, тоже должно быть зарегистрировано.
В противном случае указанное допсоглашение является незаключенным. Соответственно, в такой ситуации у арендатора нет оснований требовать от арендодателя исполнения обязанности по регистрации перехода прав собственности на арендуемое имущество после уплаты выкупной цены. К таким выводам пришел Президиум ВАС РФ.
Как пояснил Президиум, в силу ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Исходя из смысла положений ГК РФ, если договор подлежит госрегистрации, то все изменения и дополнения к нему (как часть этого договора) также подлежат госрегистрации.

Таким образом, указанное допсоглашение, являющееся по сути изменением договора аренды, должно быть зарегистрировано.
Ссылка на то, что к такому соглашению должны применяться правила ГК РФ о форме договора купли-продажи недвижимости (т. е. заключение в письменной форме), не исключает необходимости соблюдать требования о регистрации, предъявляемые к договорам аренды. Определение для целей регистрации срока, на который заключен договор аренды Последствия несоблюдения требования о государственной регистрации договора аренды
(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 января 2009 г. N 11680/08)

Договор аренды недвижимости с правом ее выкупа регистрировать не надо?
Договор аренды недвижимости с правом ее выкупа, заключенный на срок не менее года, не подлежит госрегистрации. К такому выводу пришел суд округа.

Как пояснил окружной суд, в силу ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме. При этом госрегистрации подлежит переход права собственности на недвижимость, а не сам договор продажи недвижимости. Таким образом, вывод о необходимости госрегистрации вышеуказанного договора аренды недвижимости не соответствует закону.
Кроме того, суд округа указал, что законом не предусмотрена необходимость заключения отдельного договора купли-продажи недвижимого имущества, указанного в договоре аренды с правом выкупа.
(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 5 декабря 2008 г. N Ф03-5247/2008)

Условия выкупа

Если Вы собираетесь выкупать арендованный земельный участок, нужно определиться с ценой

Общество обратилось с требованием об отмене судебного акта суда кассационной инстанции, который признал незаключенным договор в части выкупа земельного участка, поскольку в нем отсутствовало условие о цене недвижимости.
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, поддержав выводы суда, пояснил, что договор аренды с правом выкупа земельного участка следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Поскольку в настоящем случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы ГК РФ, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе ст. 555 ГК РФ, в соответствии с которой при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Таким образом, отсутствие условия о цене земельного участка является основанием для признания договора в этой части незаключенным.
(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 марта 2005 г. N 12102/04 )

Заключая договор аренды с правом выкупа, проверьте регистрацию права собственности арендодателя
Арендатор недвижимого имущества обратился в суд с требованием об обязании собственника недвижимого имущества осуществить регистрацию перехода права собственности на данное имущество. В обоснование требований истец сослался на договор аренды с правом выкупа указанного имущества.
Федеральный арбитражный суд округа поддержал позицию судов, отказавших в удовлетворении требования.

Как указал окружной суд, судебные инстанции обоснованно пришли к выводу о недействительности договора аренды с правом выкупа, поскольку на момент его заключения арендодатель не обладал правом собственности в отношении спорного имущества. Право собственности ответчика на объекты недвижимость было зарегистрировано значительно позже заключения договора аренды. По смыслу положений ГК РФ только собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Таким образом, поскольку на момент подписания договора аренды с правом выкупа спорного имущества ответчик не обладал правом собственности на это имущество, указанный договор является недействительной сделкой.
(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 7 мая 2008 г. N Ф04-2741/2008(4452-А75-38) )

Аренда с выкупом: арендодатель не обязан продавать арендатору имущество, если в договоре не указана его выкупная цена
Федеральный арбитражный суд округа согласился с выводами суда нижестоящей инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований о понуждении арендодателя заключить договор купли-продажи нежилого здания, переданного истцу в аренду с последующим выкупом.
Оставляя в силе состоявшееся судебное решение, суд кассационной инстанции, дал следующие разъяснения.
В соответствии с п. 1 ст. 624 ГК РФ договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Как следует из содержания указанной статьи, условие о размере выкупной цены является существенным для договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору.


Согласно п. 3 ст. 609 ГК РФ, договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По смыслу закона данное правило распространяется как на договор в целом, так и на его отдельные условия, в частности на условие о выкупной цене имущества. Следовательно, соглашение о выкупной цене имущества также должно быть зафиксировано в виде единого документа, подписанного сторонами.
Поскольку в данном случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы ГК РФ, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе ст. 555 Кодекса, в соответствии с которой при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Таким образом, договор аренды является незаключенным в части права на выкуп арендованного имущества, если не согласовано его существенное условие — выкупная цена.
(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12 марта 2007 г. N Ф09-1436/07-С6)

Преимущественное право выкупа

Преимущественное право малого и среднего бизнеса выкупать недвижимость не распространяется на договоры субаренды
Закон об особенностях отчуждения недвижимости, арендуемой субъектами малого и среднего предпринимательства, предусматривает следующее. При определенных условиях арендатор имеет преимущественное право выкупить указанное имущество, находящееся в собственности регионов или муниципальных образований. В частности, недвижимость должна находиться во временном владении и (или) пользовании соответствующего субъекта на основании договора (договоров) аренды непрерывно не менее 3 лет до дня вступления закона в силу.

Предприниматель полагал, что ему незаконно отказали в реализации этого преимущественного права. Между тем суд федерального округа оставил в силе акты нижестоящих инстанций, признавших отказ правомерным.
Закон наделяет преимущественным правом только арендаторов. Предприниматель же являлся субарендатором. Если ему предоставить данное право, то это приведет к нарушению прав и законных интересов лица, которому помещение передано в долгосрочную аренду.
(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 11 марта 2010 г. по делу N А62-6465/2009)

Условия реализации преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества

Отказав арендатору в приобретении арендуемого муниципального имущества на основании преимущественного права покупки, арендодатель исходил из того, что договор аренды был заключен только в 2010 г. Следовательно, в силу требований п. 1 ст. 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, оснований для выкупа спорного имущества нет.
Суд установил, что отношения между арендатором и арендодателем строились на основании нескольких договоров, которые не пролонгировались. Однако первый договор между сторонами был заключен в 2005 г. Согласно вышеуказанному закону преимущественное право на выкуп арендуемого муниципального имущества может быть предоставлено при условии, что арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение 3 и более лет до дня вступления в силу этого закона (он вступил в силу в 2008 г.). Все прочие условия закона для реализации преимущественного права арендатором соблюдены. Таким образом, требования арендатора должны быть удовлетворены.
(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 20 января 2012 г. N Ф10-5088/11 по делу N А14-1843/2011)

Переход права собственности на выкупаемое имущество

Приватизация арендованного помещения: аренду нужно оплачивать до регистрации перехода прав?
Организация обратилась в суд с целью взыскать с арендодателя неосновательное обогащение — переплату по арендным платежам.
Президиум ВАС РФ счел требование обоснованным и пояснил следующее.
В рассматриваемом случае организация обратилась к собственнику с целью приватизировать арендуемое помещение. Решение о продаже помещения было принято, выкупная стоимость была внесена.
Однако после указанное решение было отменено. Организация обратилась в суд. По результатам судебного спора с ней был заключен договор купли-продажи, ее право собственности на помещение было зарегистрировано. Вместе с тем, арендодатель после внесения выкупной цены продолжал начислять организации арендную плату.
При таких обстоятельствах взимание арендных платежей после внесения выкупной цены помещения является неосновательным обогащением арендодателя.
Довод о том, что организация была обязана платить арендную плату до момента перехода к ней права собственности (т. е. до даты госрегистрации этого права), не может быть принят во внимание. Задержка в переходе права собственности произошла по не зависящим от организации причинам собственник уклонялся от заключения договора купли-продажи, несмотря на наличие у организации права на выкуп помещения и уплату выкупной цены.
(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 сентября 2009 г. N 7188/09)

Должен ли арендатор обращаться в суд с иском о признании права собственности, если он оплатил выкупную цену?
Арендатор, полагая, что им полностью оплачена выкупная цена за арендованное имущество и тем самым приобретено на него право собственности, обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности.
Суд в иске отказал в связи с тем, что истцом выбран неправильный способ защиты нарушенного права.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от государственной регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п.  3 ст. 551 ГК РФ).
Следовательно, истец должен был заявить требования на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ, а не предъявлять иск о признании права собственности.
(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 9 декабря 2010 г. N Ф03-7871/2009)

К аренде имущества с правом выкупа не применяются правила о продаже товаров в рассрочку
Арендодатель обратился в суд с целью взыскать задолженность по арендным платежам, а также вернуть переданное в аренду имущество.
Суд округа счел требование обоснованным.
В рассматриваемом случае стороны заключили договор аренды транспорта с последующим выкупом.
Арендатор сослался на то, что договор аренды с правом выкупа заключается в форме, предусмотренной для договоров купли-продажи.
Поэтому к нему применимо правило ГК РФ об оплате товара в рассрочку: продавец в случае нарушения покупателем обязательства по оплате проданного в рассрочку товара не вправе отказаться от исполнения договора и требовать возврата имущества, если сумма полученных от покупателя платежей превышает половину цены товара.
Между тем, как указал окружной суд, такая ссылка ошибочна.
В силу ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Эта норма указывает лишь на необходимость при заключении сторонами договора аренды с правом выкупа руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи. Иные положения, регламентирующие куплю-продажу, в том числе с условием о рассрочке платежа, к нему не применяются.
(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 7 октября 2009 г. N Ф09-6695/09-С4)

 Особенности выкупа отдельных видов имущества

Особенности выкупа подвальных помещений
Направляя дело на новое рассмотрение, суд обратил внимание на следующее.
Спор возник между предпринимателем (арендатором) и муниципалитетом (арендодателем) относительно возможности приобретения в собственность муниципальных подвальных помещений (предмета аренды).
По общему правилу правовой режим подвальных помещений в многоквартирном доме определяется с учетом положений п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ. По смыслу указанных норм спорные помещения, если в них находятся инженерные коммуникации или иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование, относятся к общему имуществу собственников помещений жилого дома. Без установления того, к какому виду собственности принадлежит спорное нежилое помещение, невозможно определить полномочия муниципалитета по его распоряжению и, следовательно, разрешить спор по существу.
При этом следует учитывать правовую позицию Президиума ВАС РФ, изложенную в постановлениях от 15.12.2009 N 12537/09 и от 02.03.2010 N 13391/09. Для правильного определения правового режима спорных подвальных помещений надлежит выяснить, предназначались ли на момент приватизации первой квартиры в жилом доме данные помещения для самостоятельного использования (в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома). Если да, то требования арендатора могут быть удовлетворены.
(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 13 декабря 2010 г. N Ф03-8756/2010)

 

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013)

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 ноября 2011 г. N 73

ОБ ОТДЕЛЬНЫХ ВОПРОСАХ
ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ ПРАВИЛ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ

В связи с возникающими в судебной практике вопросами и в целях обеспечения единообразных подходов к разрешению споров, связанных с применением правил Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) о договоре аренды, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на основании статьи 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» постановляет дать арбитражным судам (далее — суды) следующие разъяснения.

1. В случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17. 1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 — 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

2. Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

3. Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Удовлетворению такого требования не препятствует отсутствие государственной регистрации договора аренды с победителем торгов. Судебный акт, которым иск о переводе прав и обязанностей удовлетворен, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).

Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права (статья 10 ГК РФ). При этом если срок, в течение которого арендатор может принять данное предложение, не установлен арендодателем (статья 440 ГК РФ), он определяется с учетом абзаца второго пункта 5 статьи 448 ГК РФ, согласно которому договор аренды, заключаемый по результатам торгов, должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола.

4. Если договор аренды с победителем торгов не заключен в связи с реализацией арендатором преимущественного права, правила пункта 5 статьи 448 ГК РФ о последствиях уклонения от заключения договора не применяются. Уплаченный победителем торгов задаток подлежит возврату (пункт 1 статьи 1102 ГК РФ).

В этом случае, а также в случае удовлетворения судом требований арендатора о переводе прав и обязанностей по заключенному на торгах договору победитель торгов вправе требовать возмещения убытков, связанных с участием в торгах, если информация о наличии лица, обладающего преимущественным правом на заключение договора аренды, не была включена в извещение об их проведении. При этом судам следует учитывать, что отсутствие в извещении о проведении торгов такой информации не является основанием для признания торгов недействительными.

4.1. Применяя части 9 — 11 статьи 17.1 Закона о конкуренции, судам надлежит учитывать следующее.

В силу части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

Если законодательством Российской Федерации установлен максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды, он исчисляется с даты заключения (статья 433 ГК РФ) договора аренды с этим арендатором (или его правопредшественником) на торгах. Поскольку по истечении такого срока проведение торгов для заключения нового договора аренды является обязательным, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пунктах 1 — 4 настоящего постановления.

4.2. Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

4.3. Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

4.4. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок, в том числе по основанию, предусмотренному пунктом 1 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности по договору аренды (пункт 2 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции), вправе в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом.

4.5. В случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17. 1 Закона о конкуренции.

5. При рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

6. Судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

7. Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель — бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, — до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

8. При рассмотрении споров из договоров аренды с выкупом (статья 624 ГК РФ) судам необходимо учитывать следующее.

Если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ.

При этом обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, если предметом договора аренды является земельный участок, судам следует руководствоваться разъяснениями о прекращении обязательства по внесению арендной платы, содержащимися в пункте 7 настоящего Постановления.

9. В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Судам также необходимо учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Однако судам надлежит принять во внимание, что арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать их в субаренду с условием о том, что субарендатор будет пользоваться только согласованной сторонами частью арендованного земельного участка. При разрешении споров, связанных с заключением и исполнением таких договоров субаренды, подлежат применению правовые позиции, изложенные в абзацах втором — пятом настоящего пункта.

10. В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Судам следует иметь в виду, что договор аренды будущего земельного участка, заключенный лицом, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком, намеревающимся выкупить его и впоследствии сдать в аренду, является ничтожным на основании статьи 168 ГК РФ, так как по смыслу пункта 4 статьи 20 ЗК РФ заключение договоров, предусматривающих распоряжение (в том числе и в будущем) земельным участком, принадлежащим лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, не допускается.

11. Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9. 5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Кодексом.

Кроме того, судам следует принять во внимание, что передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Однако судам необходимо учитывать, что договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со статьей 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ не допускается.

12. Судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

13. При разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.

Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Судам также необходимо учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.

14. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

15. Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

16. При рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее — регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

17. Переход к публично-правовому образованию права собственности на земельный участок, находившийся в частной собственности, сам по себе не означает, что арендная плата по заключенному ранее договору аренды этого участка становится регулируемой. Стороны вправе в общем порядке изменить договор и установить, что к нему подлежит применению соответствующее регулирование (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

Переход в частную собственность из публичной собственности земельного участка, который являлся предметом действующего договора аренды с регулируемой арендной платой, также не означает изменения условия этого договора об арендной плате. Стороны вправе в общем порядке изменить договор и установить иной размер или порядок определения арендной платы.

18. Судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, пункт 7 статьи 38.2 ЗК РФ). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

В тех случаях, когда в соответствии с законом торги на право заключения договора аренды не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора дополнительно к регулируемой арендной плате платы за право на заключение договора аренды, являются ничтожными (статьи 168, 614 ГК РФ).

19. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

20. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

21. В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

22. Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

23. Согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

24. Согласно пункту 4 статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.

Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

Вместе с тем, если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации прав является правомерным.

25. По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

26. При разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

27. Применяя положения части 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей до внесения в него изменений статьей 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ) при рассмотрении споров из договоров аренды недвижимого имущества на срок не менее одного года, заключенных 2 и 3 марта 2013 года и не прошедших государственную регистрацию, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пункте 14 настоящего постановления.

Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
А.А.ИВАНОВ

Секретарь Пленума
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
Т.В.ЗАВЬЯЛОВА

В каких случаях у арендатора возникает право выкупа арендованного имущества?

В соответствии со ст. 626 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Однако, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ), за исключением случаев, когда арендодатель возражал против такого пользования.

В каких же случаях у арендатора возникает право выкупа арендованного имущества?

В соответствии с положениями ст. 624 ГК РФ, регламентирующей выкуп арендованного имущества, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Таким образом, право выкупа арендованного имущества у арендодателя может возникнуть в случаях:

1) если договор аренды содержит условие о выкупе данного арендованного имущества;

2) если право выкупа арендованного имущества предусмотрено законом. 

В первом случае – договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи недвижимости  (ст. 550-551, 559-560 ГК РФ).

Таким образом, если стороны намерены предусмотреть выкуп арендатором недвижимого имущества, необходимо соблюсти форму договора, установленную для купли-продажи арендованного недвижимого имущества с момента заключения договора аренды (или в дополнительном соглашении). Именно на этих условиях будет осуществляться выкуп недвижимого имущества арендованного имущества  и, соответственно, переход права собственности к арендатору.

По общему правилу, момент перехода права собственности определяется с помощью одного из двух критериев: 1) окончание срока аренды; 2) уплата выкупного платежа.

Следует иметь в виду, что уплату платежей по договору аренды нельзя рассматривать как куплю-продажу с рассрочкой оплаты (См.: п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Рассмотрим второй случай, когда право выкупа недвижимого имущества переходит к арендатору в силу закона.

До  01 июля 2010 г. предприниматели, арендующие недвижимое имущество, находящееся  в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности имели преимущественное право выкупа данного арендуемого имущества. Согласно Федеральному  закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее – МСБ), и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», преимущественное право могло  быть реализовано арендатором (МСБ) при следующих условиях: арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта МСБ непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законом предельные значения площади арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование МСБ.

С 01 июля 2013 года значительно смягчены условия выкупа арендованного  имущества для МСБ. В частности сняты ограничения на максимальный размер площади арендуемых помещений, планируемых к приватизации; право на преимущественный выкуп теперь предоставляется на помещения, арендуемые не менее 2-х лет по состоянию на 1 июля 2013 г.; сняты ограничения на максимальный размер площади арендуемых помещений, планируемых к приватизации и др. (См.: Федеральный закон от 2 июля 2013 г. № 144-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства»).

Согласно Федеральному закону N 159-ФЗ, МСБ  могли воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых ими помещений только если им было направлено уведомление о предстоящей приватизации такого помещения с предложением его выкупа. На сегодняшний день субъекты МСБ имеют также право по своей инициативе обратиться за реализацией права преимущественного выкупа недвижимого имущества, которое они арендуют.

При этом следует иметь ввиду, что субъект МСБ  пользуется правом на приобретение арендованного недвижимого имущества только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимости (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества, в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам ГК РФ.

Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает (См.: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 ноября 2009 г. N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).    

Адвокат Савостьянова ОЛЬГА

Если у Вас возникли вопросы по данной проблеме, звоните по телефону:

8 (962) 998-00-18

Консультации платные

Передача договора аренды при смене собственника еще до начала аренды (статья 261 КО) — Недвижимость и строительство

Швейцария: Передача договора аренды при смене собственника еще до начала аренды (статья 261 КО)

13 марта 2019 г.

Альтенбургер

Чтобы напечатать эту статью, все, что вам нужно, это зарегистрироваться или войти в Mondaq.ком.

В арендном праве принцип, заключающийся в том, что договор аренды недвижимого имущества имущество, как правило, переходит к покупателю арендованного собственности в случае продажи имущества применяется. Этот положение обычно не оспаривается на практике, поскольку интересы заинтересованные стороны согласованы: Инвестор хотел бы приобрести объект максимально сдан в аренду, а арендатор хотел бы продолжать пользоваться арендованным им помещением независимо от личности владельца – даже после переход права собственности.

До сих пор в правовой доктрине существовало противоречие применяется ли это юридическое последствие, если договор аренды договор заключен, но договор аренды еще не начался и арендатор еще не въехал в арендованное имущество. Этот вопрос теперь решен Федеральным судом в его решении BGer 4A_393/2018 от 20 февраля 2019 г., которым подтверждается решение Коммерческого суда Цюриха HG160080-O от 15 мая 2018 (Altenburger Ltd Legal + Tax выступала в качестве представителя одна из сторон в процессе).Верховный суд постановил что, в соответствии с формулировкой ст. 261 Швейцарского кодекса Обязательств, договор аренды не обязательно должен быть начат, и что заключения договора аренды достаточно для передача права аренды новому владельцу.

Это, безусловно, хорошая новость для арендаторов, которые уже расторгли действующий договор аренды и рассчитывают на новый договор аренды, но который еще не начал такой новый договор аренды до того, как собственность перешла к другому владельцу.

Это также хорошая новость для продавцов, так как они могли стать ответственность за причинение вреда арендатору, если договор аренды не был передано, так как арендованное имущество больше не могло быть сделано доступна арендатору.

Для покупателей недвижимости решение, очевидно, означает, что перед приобретением должна быть проведена тщательная юридическая проверка, в частности, в отношении договоров аренды, обременяющих предмет покупки. Кроме того, осторожный покупатель инвестиционная недвижимость попросит гарантию на индекс арендной платы и срок действия договоров аренды недвижимого имущества.Наконец, покупатель, который намеревается использовать недвижимость сам, получит заверение продавца об отсутствии аренды соглашения. Если это заверение окажется неверным, покупатель по-прежнему может заявить о своем собственном использовании имущества и прекратить договор аренды с арендатором на следующий установленный законом срок дата расторжения (статья 261, пункт 2, лит. a CO). В этом случае покупатель будет нести ответственность за ущерб арендатору, но должен быть может передать это продавцу на основании гарантии полученный.

В общем, суд, который кладет конец ученому спор, который длится уже много лет, является уместным и приветствуется.

Содержание этой статьи предназначено для предоставления общего руководство по теме. Следует обратиться за консультацией к специалисту о ваших конкретных обстоятельствах.

ПОПУЛЯРНЫЕ СТАТЬИ ПО ТЕМЕ: Недвижимость и строительство из Швейцарии

Под давлением: борьба с цепочками поставок

ТОО Дуэйн Моррис

В строительном секторе устойчивый денежный поток по всей цепочке поставок является источником жизненной силы большинства проектов, независимо от их размера, и, возможно, является единственным наиболее важным фактором…

SEC.gov | Порог частоты запросов превысил

Чтобы обеспечить равный доступ для всех пользователей, SEC оставляет за собой право ограничивать запросы, исходящие от необъявленных автоматических инструментов. Ваш запрос был идентифицирован как часть сети автоматизированных инструментов, выходящих за рамки приемлемой политики, и будет управляться до тех пор, пока не будут предприняты действия по объявлению вашего трафика.

Пожалуйста, заявите о своем трафике, обновив свой пользовательский агент, включив в него информацию о компании.

Чтобы ознакомиться с рекомендациями по эффективной загрузке информации с SEC.gov, включая последние документы EDGAR, посетите сайт sec.gov/developer. Вы также можете подписаться на получение по электронной почте обновлений программы открытых данных SEC, включая передовые методы, которые делают загрузку данных более эффективной, и улучшения SEC.gov, которые могут повлиять на процессы загрузки по сценарию. Для получения дополнительной информации обращайтесь по адресу [email protected]

Для получения дополнительной информации см. Политику конфиденциальности и безопасности веб-сайта SEC.Благодарим вас за интерес, проявленный к Комиссии по ценным бумагам и биржам США.

Идентификатор ссылки: 0.5dfd733e.1647055503.3f07eb0f

Дополнительная информация

Политика безопасности Интернета

Используя этот сайт, вы соглашаетесь на мониторинг и аудит безопасности. В целях безопасности и для обеспечения того, чтобы общедоступные услуги оставались доступными для пользователей, эта правительственная компьютерная система использует программы для мониторинга сетевого трафика для выявления несанкционированных попыток загрузить или изменить информацию или иным образом нанести ущерб, включая попытки отказать в обслуживании пользователям.

Несанкционированные попытки загрузки информации и/или изменения информации в любой части этого сайта строго запрещены и подлежат судебному преследованию в соответствии с Законом о компьютерном мошенничестве и злоупотреблениях от 1986 г. и Законом о защите национальной информационной инфраструктуры от 1996 г. (см. Раздел 18 USC §§ 1001 и 1030).

Чтобы обеспечить хорошую работу нашего веб-сайта для всех пользователей, SEC отслеживает частоту запросов на контент SEC. gov, чтобы автоматический поиск не влиял на возможность доступа других лиц к SEC.содержание правительства. Мы оставляем за собой право блокировать IP-адреса, отправляющие чрезмерные запросы. Текущие правила ограничивают количество пользователей до 10 запросов в секунду, независимо от количества компьютеров, используемых для отправки запросов.

Если пользователь или приложение отправляет более 10 запросов в секунду, дальнейшие запросы с IP-адреса(ов) могут быть ограничены на короткий период. Как только количество запросов упадет ниже порогового значения на 10 минут, пользователь может возобновить доступ к контенту в SEC.правительство Эта практика SEC предназначена для ограничения чрезмерных автоматических поисков на SEC.gov и не предназначена и не ожидается, что она повлияет на отдельных лиц, просматривающих веб-сайт SEC.gov.

Обратите внимание, что эта политика может измениться, поскольку SEC управляет SEC.gov, чтобы обеспечить эффективную работу веб-сайта и его доступность для всех пользователей.

Примечание: Мы не предлагаем техническую поддержку для разработки или отладки процессов загрузки по сценарию.

Передача права собственности арендатора не представляет собой уступку права аренды

Общеизвестно, что передача прав арендатора не представляет собой уступку права аренды, если в договоре не предусмотрено иное.

В деле Dennis’ Natural Mini-Meals, Inc. против 91 Fifth Ave. Corp. домовладелец заключил коммерческий договор аренды с корпоративным арендатором уличного розничного магазина и ресторана. Договор аренды позволял арендатору переуступать договор аренды при условии, что арендатор получил разрешение арендодателя, а правопреемник занимался тем же бизнесом, что и арендатор. Арендатор продал все свои обыкновенные акции другой корпорации, которая взяла на себя аренду и открыла новый ресторан. Арендодатель вручил уведомление об исправлении, утверждая, среди прочего, что продажа акций арендатора представляет собой несанкционированную передачу аренды. Арендатор ходатайствовал о судебном запрете в Йеллоустоуне и добивался вынесения декларативного решения, в котором, в частности, говорилось, что его аренда не была должным образом прекращена, и он имел право на немедленное владение помещением. После рассмотрения дела без участия присяжных суд полностью отклонил жалобу арендатора, постановил, что договор аренды с арендатором был надлежащим образом расторгнут, и присудил арендодателю немедленное владение помещением. По апелляции Первый департамент отменил и вынес решение в пользу арендатора, мотивируя это тем, что передача корпоративным арендатором всего своего имущества третьему лицу не является нарушением положения договора аренды о запрете уступки, даже если арендодатель согласен на уступку. правопреемнику ранее было запрошено, но в нем было отказано.Первый департамент отметил, что не имеет значения, что продажа акций была произведена не первоначально предполагаемому правопреемнику. Как пояснили в Первом отделе:

Рациональность заключается в том, что арендодатель, заключающий договор аренды с корпоративным арендатором, должен знать, что это искусственное лицо, жизнь которого отличается от лиц, которые время от времени могут быть его владельцами. Если бы арендодатель хотел защитить себя от таких превратностей, он мог бы легко записать в договор аренды последующее условие.Однако, конечно, нельзя подразумевать.

Здесь, как и в случае с Деннисом, Кооператив, безусловно, мог предусмотреть, что передача доли в арендаторе требует одобрения Совета и уплаты налога на оборот. Они не.

В деле Sea Cliff Delicatessen, Inc. против Скрепека арендодатель заключил договор коммерческой аренды с двумя отдельными арендаторами, Джоном Беком и Джонатаном Небелем, сроком на десять лет. Договор аренды предусматривал, что Арендатор или Преемники не должны переуступать настоящее соглашение, а также сдавать или сдавать в аренду помещения без письменного согласия Арендодателя, и что Арендатор имеет право уступить указанную аренду любому покупателю предприятия или корпорации, учрежденной в дальнейшем Арендатору и Арендодателю не может быть необоснованно отказано в согласии.В договоре аренды также предусматривалось, что срок аренды может быть продлен еще на десять лет при арендной плате, определяемой сторонами, и что, если стороны не смогут договориться об арендной плате, дело будет передано в арбитраж. Через два месяца после подписания договора аренды господа Бек и Небель создали компанию Sea Cliff Delicatessen, Inc. (Sea Cliff). Г-н Бек передал договор аренды компании «Си Клифф» без предварительного получения согласия арендодателя (г-н Небель не был стороной в уступке), а два года спустя г-нНебель продал все свои акции Sea Cliff мистеру Беку. Три года спустя г-н Бек передал всю свою долю в Sea Cliff сторонним покупателям. До истечения срока аренды Sea Cliff попыталась воспользоваться правом на продление, но арендодатель отказался вести переговоры о продлении аренды. Компания Sea Cliff подала петицию в соответствии со статьей 75 CPLR с требованием об арбитраже. Суд отклонил ходатайство, и Sea Cliff подал апелляцию. Второй отдел отменил по двум отдельным основаниям.Что касается передачи г-ном Беком арендной платы компании «Си Клифф», Второй департамент постановил, что домовладелец отказался от требования о согласии, приняв чеки об аренде от «Си Клифф» примерно на пять лет. Примечательно, что в связи с мгновенным ходатайством и со ссылкой на решение Первого департамента по делу Денниса Второй департамент постановил, что передача акций Sea Cliff стороннему покупателю не представляет собой уступку.

Наконец, и столь же поучительно, в Brentsun Realty Corp.v D’Urso Supermarkets, Inc., арендодатель заключил коммерческий договор аренды с корпоративным арендатором. Райдер в коммерческую аренду при условии:

Арендатор также соглашается с тем, что он не будет переуступать, закладывать, отдавать в залог или иным образом обременять этот [*4] договор аренды или любые права на него, а также субаренду всего или части списанного помещения без получения в каждом случае письменного согласия Арендодателя. . Арендодатель не может необоснованно отказать в согласии на переуступку, и если согласие будет предоставлено, Арендатор будет нести ответственность по настоящему Арендному договору.Передача или продажа пятидесяти процентов (50%) или более акций Корпорации представляет собой переуступку прав по настоящему Арендному договору, для которой требуется согласие Арендодателя, как указано выше.

Другими словами, в отличие от дела в адвокатуре, договор аренды содержал конкретное положение, указывающее, что передача бенефициарного права представляет собой уступку. Впоследствии корпорация-арендатор объединилась со своей материнской корпорацией без оформления уступки или субаренды. Арендодатель подал в суд, утверждая, что слияние нарушило положение о непереуступке прав аренды.Второй департамент постановил, что изменение права собственности и контроля над корпоративным арендатором в результате слияния дочерней корпорации с ее материнской корпорацией не представляет собой уступку права аренды. Поскольку договор аренды в Бренцуне прямо предусматривал, что передача 50% акций арендатора представляет собой уступку права аренды, суд пояснил, что это положение не применяется, поскольку слияние не изменило бенефициарного владения, владения или контроля. имущества арендатора или арендованного имущества, т.е.д., условия аренды не нарушены.

Здесь, как и в Деннисе, Си Клиффе и Бренстане, Договор аренды не был нарушен. Другими словами, четкие и недвусмысленные формулировки Договора аренды в данном случае предусматривают, что Арендатор не должен переуступать договор аренды или передавать акции, которым он принадлежит, или какие-либо доли в нем. Бесспорно, арендатор, 60G, не передал свою долю в договоре аренды и не передал акции, относящиеся к договору аренды. Он также не передал какие-либо доли в нем, как в случае, когда владелец кооперативной единицы может пожелать разделить кооперативную единицу и передать долю в кооперативе другому.Здесь передача представляла собой передачу доли в самом арендаторе, и Договор аренды не запрещает любую такую ​​передачу без одобрения Совета или иным образом требует уплаты налога на оборот при любой такой передаче. Напротив, разделы 11-2101 (6)–(9) и 11-2102 (b) Административного кодекса г. Нью-Йорка и разделы 1401(b), (e) и 1402(a) Налогового законодательства штата Нью-Йорк конкретно предусматривают что передача или приобретение контрольного пакета акций в любой организации, которая владеет долей в недвижимом имуществе (т.д., смена бенефициарного собственника) является инициирующим событием, требующим уплаты налога на передачу недвижимого имущества. Опять же, ни в Договоре аренды, ни в Уставе такого положения нет.

Не предусмотрев в рабочих документах Кооператива положение о том, что передача права собственности Арендатору запрещена без одобрения Правления или иным образом о том, что при такой передаче подлежит уплате налог на оборот, суд не должен переписывать один документ под видом толкования . Иными словами, поскольку нет ограничений на передачу бенефициарной собственности арендатору, передача была действительной без получения согласия, и налог на оборот не подлежит уплате.Таким образом, ходатайство 60G об увольнении удовлетворено.

(Внутренние ссылки опущены).

Мы часто устраиваем споры о продаже или аренде коммерческой недвижимости. Свяжитесь с партнером Schlam Stone & Dolan Джоном Лундином по адресу [email protected], если вы участвуете в споре, касающемся сделки с коммерческой недвижимостью.

Ресурсы арендодателя | ГСА

Группа администрирования договоров аренды (LCA) обрабатывает налоги на недвижимость, корректировки операционных расходов, ступенчатую арендную плату (корректировки арендной платы) и изменения прав собственности/новации для всех договоров аренды GSA. Команда LCA также проводит ежегодные проверки каждого файла аренды, чтобы убедиться, что язык аренды правильно отражен в наших финансовых системах, чтобы мы знали, что платим арендодателям точно и своевременно.

Команда разделена на 3 зональные команды, которые обслуживают все 11 регионов GSA.

Зоны

Зона 1 (регионы 1, 2, 3, 5, 11)

Если у вас есть вопросы, обращайтесь по адресу [email protected]

  • Содружество Пуэрто-Рико
  • Коннектикут
  • Делавэр
  • Иллинойс
  • Индиана
  • Мэн
  • Мэриленд
  • Массачусетс
  • Мичиган
  • Миннесота
  • Нью-Гэмпшир
  • Нью-Джерси
  • Нью-Йорк
  • Огайо
  • Пенсильвания
  • Род-Айленд
  • У.Южные Виргинские острова
  • Вермонт
  • Вирджиния
  • Вашингтон, округ Колумбия, агломерация
  • Висконсин

Зона 2 (регионы 4, 6, 7)

Если у вас есть вопросы, обращайтесь по адресу [email protected] gov.

  • Алабама
  • Арканзас
  • Флорида
  • Грузия
  • Айова
  • Канзас
  • Кентукки
  • Луизиана
  • Миссисипи
  • Миссури
  • Небраска
  • Нью-Мексико
  • Северная Каролина
  • Оклахома
  • Южная Каролина
  • Теннесси
  • Техас

Zone 3 (регионы 8, 9, 10)

Если у вас есть вопросы, обращайтесь в [email protected]

  • Аляска
  • Американское Самоа
  • Аризона
  • Калифорния
  • Колорадо
  • Восточная Азия
  • Гуам
  • Гавайи
  • Айдахо
  • Монтана
  • Невада
  • Северная Дакота
  • Орегон
  • Южная Дакота
  • Юта
  • Вашингтон
  • Вайоминг

Смена собственника (новация)

FAR 42. 1204 обеспечивает основу для признания государством перехода права собственности (т. е. когда арендодатель покупает или продает недвижимость, в которой проживает государственный арендатор). Вы можете использовать Образец соглашения о новации для аренды GSA [PDF — 366 КБ] для справки о передаче права собственности.

  1. ОПЛАТА: Текущие условия договора не меняются, и мы будем продолжать платить текущему арендодателю до тех пор, пока в договор аренды не будут внесены поправки, признающие нового владельца в качестве арендодателя.
  2. ПОДГОТОВКА: Начать процесс раньше — стандартное положение о смене владельца требует, чтобы арендодатель проинформировал нас в течение 5 дней о передаче права собственности.
  3. ПРОЦЕСС: Продавец должен поддерживать свою регистрацию в Системе управления наградами (SAM). Покупатель должен предоставить подтверждение активной регистрации SAM для получения всех наград для завершения новации.

Чтобы запросить смену владельца, заполните нашу форму запроса на новацию.

Если вам нужна помощь, найдите Зону, к которой принадлежит ваш штат, и свяжитесь с соответствующим адресом электронной почты.

Смена владельца не требует подписания нового договора аренды – Эндрю Дж.Рузичо — Поверенный домовладельца по выселению из Огайо

Если арендодатель продает свое жилое или коммерческое здание, должен ли арендатор выехать или подписать новый договор аренды с новым владельцем?

Я видел эту ситуацию как в жилом, так и в коммерческом контексте. Коммерческий арендатор связался со мной по некоторым вопросам арендатора-арендодателя, а затем решил сам уладить этот вопрос. Я получил известие от нее снова через месяц или около того, и у нее были некоторые проблемы с новой арендой. Управляющий недвижимостью не отвечал на ее звонки, и она не заплатила арендную плату за первый месяц по новому договору аренды. Она хотела решить свои проблемы с новой арендой, прежде чем платить арендную плату. Углубившись в ситуацию, я впервые узнал, что она подписала соглашение о расторжении старой аренды и отказе от любых претензий к новому арендодателю:

.

Освобождение сторон. При исполнении настоящего Соглашения: (a) Арендатор освобождает Арендодателя от всех претензий, требований, возмещения убытков, ответственности и причин исков, которые Арендатор имеет или может иметь против Арендодателя, вытекающих из Помещений или каким-либо образом связанных с ними. Аренда и (b) Арендодатель освобождает и освобождает Арендатора от всех претензий, требований, убытков, ответственности и причин исков, которые Арендодатель имеет или может иметь против Арендатора, вытекающих из Помещений или Аренды или каким-либо образом связанных с ними.

У арендатора был гарантийный залог в размере 1200 долларов у бывшего домовладельца, и он хотел, чтобы новый домовладелец отчитался об этом. Я прочитал вышеупомянутое положение в Соглашении о прекращении аренды и сказал ей, что она отказалась от любых требований о залоге против своего нового арендодателя, когда подписала это соглашение. Я ей тоже, кстати, сказал, что то, что здание продано, не означает, что нужно подписывать новый договор аренды с новым владельцем. Новый владелец, как правило, берет помещения в соответствии с любыми существующими договорами аренды.Таким образом, если у арендатора все еще есть несколько месяцев по старой аренде, новый владелец должен соблюдать старую аренду, ежемесячную арендную ставку, залог и все другие условия первоначальной аренды.

Независимо от того, являетесь ли вы арендатором жилого или коммерческого здания, продажа здания не требует от вас выселения или подписания нового договора аренды. Единственным исключением может быть ситуация, когда в договоре аренды есть пункт о досрочном прекращении аренды, которым может воспользоваться первоначальный владелец.

Продажа имущества во время аренды

Термин «выселение» относится к судебному процессу, в ходе которого суд постановляет выселить арендатора из арендованной квартиры или дома.Это удаление основано на запросе арендодателя, у которого должна быть обоснованная и конкретная причина, по которой арендатор должен быть выселен из собственности. К выселению нельзя относиться легкомысленно, так как в результате этого арендатор может остаться без жилья.

Некоторые из причин, по которым арендодатель может пожелать выселить арендатора из сдаваемого в аренду помещения, включают:

  • Арендатор прекратил платить арендную плату в течение определенного периода времени;
  • Арендатор или его гости причинили существенный материальный ущерб;
  • Арендатор нарушил условия договора аренды или аренды, например, курение в здании для некурящих; и
  • Арендатор не съезжает после истечения срока аренды и теперь считается скваттером.

Большинство дел о выселении происходит между арендатором и арендодателем, которые связаны с жилой недвижимостью, такой как дом или многоквартирный дом. Однако этот процесс также может быть использован для удаления арендаторов из арендованных коммерческих зданий, таких как бизнес-офисы.

Важно отметить, что процесс выселения, как правило, включает в себя множество этапов, которые предъявляют строгие юридические требования как к арендатору, так и к арендодателю. Такие требования регулируются законами конкретных штатов; это означает, что они будут различаться в зависимости от юрисдикции или места выселения.

Опять же, выселение может оставить арендатора без крова, поэтому арендодателю необходимо уделить время рассмотрению этого факта, прежде чем действовать. Закон традиционно поддерживал арендодателей в вопросах выселения. В последнее время суды, скорее всего, встанут на сторону арендаторов, тем более, что появляется все больше примеров злоупотреблений и эксплуатации со стороны арендодателей. У арендаторов есть ряд средств защиты, которые они могут использовать против уведомления арендодателя о выселении. Эти средства защиты могут помочь доказать, что выселение является несправедливым или что нет никаких законных оснований для выселения их из дома.

Может ли арендодатель выселить меня из моего дома, чтобы продать собственность кому-то другому?

Имеет ли ваш арендодатель законное право выселить вас на основании желания продать собственность — сложный вопрос, который может сильно различаться в зависимости от штата. Города, в которых действует постановление о контроле за арендной платой, скорее всего, потребуют от арендодателей веских юридических оснований для выселения кого-либо из своего дома «просто так». Этот факт остается вне зависимости от того, что указано в договоре аренды.

Прежде всего, ваш арендодатель может выселить вас с целью продажи имущества только в том случае, если в вашем договоре аренды содержится положение, в котором говорится об этом. Вообще говоря, такое положение должно быть оформлено в письменной форме, и любого соглашения или заявления, сделанного в устной форме, будет недостаточно. Многие из форм договоров аренды, используемых домовладельцами при сдаче жилья арендатору, содержат своего рода формулировку, уточняющую, за сколько дней они должны уведомить арендатора, если они намерены выселить его для продажи дома.

Этот временной интервал составляет от тридцати до шестидесяти дней.Из-за всплеска случаев лишения права выкупа в 2008 году были приняты специальные федеральные законы с единственной целью защитить арендаторов от потери их договоров аренды.

Если договор об аренде не содержит положения о том, что продажа имущества автоматически прекращает действие договора аренды, ничего не изменится, и новый владелец имущества станет вашим новым арендодателем. Этот новый владелец возьмет на себя все права и обязанности, которые ваш старый арендодатель имел как владелец собственности.

Тип договора аренды также влияет на права арендатора. Некоторые примеры этого включают, но не ограничиваются:

  • Фиксированный срок аренды: Если в договоре аренды указан период времени для аренды имущества, арендатор имеет право оставаться в арендуемом помещении в течение указанного периода времени и/или до окончания срока аренды. Это не зависит от того, продает ли арендодатель недвижимость. Договор аренды останется в силе после продажи имущества, при этом новый владелец выступит в роли арендодателя без подписания нового договора аренды с нынешним арендатором;
  • Специальная аренда: Примером специальной аренды может быть то, как некоторые договоры аренды содержат соглашения, в которых говорится, что продажа имущества арендодателем автоматически прекращает аренду. В таких случаях арендатор должен либо выехать, либо подписать новый договор аренды с новым владельцем. Однако, как упоминалось ранее, такое соглашение будет нарушать местное законодательство. Все вовлеченные стороны должны будут проконсультироваться с адвокатом, прежде чем двигаться вперед; или
  • Помесячная аренда: При таком соглашении арендодатель имеет право продать имущество, а также уведомить арендатора о необходимости освободить помещение без объяснения причин.

А как насчет нового владельца? Может ли новый владелец выселить меня или поднять арендную плату?

Когда арендодатель продает свою собственность, новый владелец, как правило, связан существующим договором аренды.Это означает, что они могут выселить существующего арендатора только при наличии юридически признанной причины для выселения, такой как упомянутые ранее. Кроме того, новый владелец не может на законных основаниях повышать арендную плату арендатора в середине действующего договора аренды. Это связано с тем, что новый арендодатель обязан соблюдать как продолжительность, так и условия существующей аренды.

Это остается верным даже в том случае, если новый владелец не был проинформирован о существующих договорах аренды, поскольку большинство законов штатов предполагает, что новый владелец должен был усомниться в наличии существующих договоров аренды.Или новый владелец должен был обнаружить существующие договоры аренды, если он действовал с должной осмотрительностью.

Короче говоря, это не проблема арендатора, если новый владелец или покупатель не знал об аренде. Новый владелец несет ответственность за решение этого вопроса с предыдущим арендодателем. Если новый владелец должен был приобрести недвижимость, а договор аренды между арендатором и арендодателем автоматически не прекращал аренду арендатора, новый владелец по закону обязан вступить в роль предыдущего арендодателя.Это влечет за собой принятие всех прав и обязанностей предыдущего арендодателя.

Многие арендодатели не помнят, что их арендаторы — люди, когда добиваются выселения, и забывают, что они будут выселять кого-то из своего дома. Хотя кажется, что арендаторы имеют большинство прав в отношениях между арендодателем и арендатором, арендодатель по-прежнему имеет большое количество прав по отношению к арендатору.

Некоторые условия аренды в пользу арендодателя включают:

  • Плата за просрочку платежа: Плата за просрочку платежа может взиматься в случае задержки арендной платы или залога.Такое условие договора может быть также включено в раздел договора аренды, касающийся арендной платы или залога. Однако штрафы за просрочку платежа нередко являются отдельным условием в договоре;
  • Ускорение: Это условие позволяет арендодателю требовать полной выплаты арендной платы в случае нарушения договора аренды. Примером этого может быть ситуация, когда по договору аренды требуется 200 долларов в месяц в течение года, а договор аренды нарушается в июне. Пункт об ускорении дает арендодателю право потребовать, чтобы оставшиеся 1200 долларов были выплачены сразу; и
  • Слияние: Пункт о слиянии запрещает использование предыдущих соглашений, выходящих за рамки договора аренды, для изменения договора аренды. Любые изменения после заключения договора аренды должны быть оформлены в письменной форме.

Нужен ли адвокат по вопросам, связанным с реализацией имущества при аренде?

Независимо от того, являетесь ли вы арендодателем, арендатором или потенциальным покупателем, вам следует проконсультироваться с опытным местным юристом по арендодателям и арендаторам, прежде чем приступать к продаже имущества во время аренды. Законы штатов сильно различаются с точки зрения того, что считается незаконным, и, таким образом, работа с местным адвокатом гарантирует, что вы получите наиболее актуальную юридическую консультацию в соответствии с конкретными законами вашего штата.

Адвокат также может помочь вам определить юридические права и обязанности всех вовлеченных сторон. Наконец, адвокат также сможет при необходимости представлять вас в суде, защищая при этом ваши законные права.


35 лет могут облагаться налогом для арендодателя:  
Последствия уплаты налога на имущество штата Калифорния при аренде на срок 35 лет и более

Введение

В соответствии с законодательством Калифорнии недвижимое имущество ежегодно облагается налогом в размере не более 1% от его оценочной стоимости. Если и до тех пор, пока не произойдет «смена владельца», ежегодное увеличение оценочной стоимости имущества ограничено 2%. Однако, когда происходит «смена владельца»[1], за исключением некоторых исключенных сделок, имущество переоценивается, и его оценочная стоимость для целей налогообложения корректируется, чтобы отразить текущую рыночную стоимость имущества.[2] Хотя можно подумать, что «смена владельца» включает только передачу вознаграждения за имущество, закон Калифорнии предусматривает, что некоторые лизинговые сделки (включая, среди прочего, заключение договора аренды на срок 35 лет или с дополнительными вариантами) представляют собой «смену права собственности» для целей налогообложения имущества.Соответственно, в дополнение к множеству других экономических факторов, учитываемых арендодателями при оценке экономических аспектов потенциальной арендной сделки, арендодатели Калифорнии должны знать о возможных последствиях налога на имущество и учитывать их в анализе.

Определенные сделки по аренде могут вызвать переоценку

Раздел 60 Налогового и налогового кодекса штата Калифорния определяет «смену права собственности» как «передачу настоящего интереса в недвижимом имуществе, включая его полезное использование, стоимость которого по существу равна стоимости вознаграждения в виде процентов.    В контексте аренды в соответствии с разделом 61(c) Налогового кодекса и Правилом 462.100 о налоге на имущество, если не применяется освобождение, «смена владельца» происходит при создании арендованного права на срок 35 лет. или более (включая варианты продления), прекращение права аренды с первоначальным сроком 35 лет или более (включая варианты продления) и любую передачу (включая субаренду и уступку) права аренды с оставшимся сроком действия 35 лет или больше (включая варианты продления).Кроме того, Совет по уравниванию заявил, что продление договора аренды с первоначальным сроком (включая варианты продления) менее 35 лет до срока более 35 лет будет представлять собой «переход в собственность», вызывающий переоценку; однако Совет по уравниванию также заявил, что продление договора аренды, первоначальный срок которого составлял более 35 лет, но имеет оставшийся срок менее 35 лет, так что новый срок превышает 35 лет, не представляют собой «переход в собственность».В случае, если сделка по аренде вызывает переоценку, переоценке подлежат только арендованные помещения, поэтому «смена собственника» в результате сдачи в аренду арендатору торгового центра не приведет к переоценке всего торгового центра. Закон штата Калифорния требует, чтобы правопреемник (в контексте аренды, арендатор) подал заявление об изменении права собственности в округе, где находится имущество на момент регистрации, или, если передача не зарегистрирована, в течение 90 дней после изменения права собственности. владение.

Соответственно, в соответствии с законодательством штата Калифорния аренда на 35 и более лет фактически приводит к двум «сменам прав собственности» (и вызывает две переоценки) — одну при заключении договора аренды и одну при его прекращении. Кроме того, если арендодатель заключает договор аренды на 35 лет или более, а арендатор уступает свою долю в аренде или сдает в субаренду арендованные помещения в то время, когда до конца срока аренды остается 35 лет или более, такая уступка или субаренда представляет собой «смена владельца» и вызывает переоценку.

Управление последствиями налога на имущество по сделкам аренды

Вероятно, лучший способ для арендодателя избежать переоценки в связи с новым договором аренды — ограничить срок аренды (с возможностью продления) до менее 35 лет; мы видим, что многие договоры аренды заключены с первоначальными условиями (включая варианты продления) на 34 года 11 месяцев. Как отмечалось выше, даже если первоначальный срок (с возможностью продления) составляет менее 35 лет, продление срока аренды до более чем 35 лет может вызвать переоценку, но такое продление, вероятно, произойдет ближе к концу срока аренды. , а это означает, что арендодатель, вероятно, долгое время избегал повторной оценки.

Если арендодатель ведет переговоры об аренде на срок 35 лет или более (включая варианты продления) и в договоре есть непредвиденные обстоятельства, то арендодатель должен попытаться включить в договор положения о том, что арендатор не может подавать заявление об изменении отчет о праве собственности до тех пор, пока не будут удовлетворены непредвиденные обстоятельства (при условии, что период непредвиденных обстоятельств находится в пределах установленного законом периода для подачи отчета об изменении права собственности), чтобы в случае прекращения аренды имущество не подвергалось переоценке.Однако, если меморандум об аренде регистрируется в связи с арендой, оценщик, скорее всего, обнаружит, что смена собственника произошла вскоре после регистрации меморандума.

Как отмечалось выше, смена собственника происходит, когда арендатор уступает свою долю в аренде или сдает в субаренду арендованные помещения в то время, когда оставшийся срок аренды составляет 35 лет или более. Если арендатор предлагает переуступить аренду или субаренду арендованных помещений при таких обстоятельствах, арендодатель должен проанализировать, будут ли последствия переоценки перевешивать любые выгоды, которые арендодатель может получить в результате уступки или субаренды, и если да, то арендодатель должен отказать в согласии на предлагаемую уступку или субаренду (в той мере, в какой арендодатель имеет право отказать в согласии по договору аренды).

Независимо от того, могут ли они избежать переоценки, арендодатели должны знать об арендных сделках, которые вызывают переоценку, и учитывать последствия переоценки (и преимущества избежания переоценки) при оценке экономических показателей потенциальной аренды или продления. .

Избежать непреднамеренной переоценки налога на имущество, подобной рассмотренной выше, может быть сложно и обычно требует тщательного планирования на ранних стадиях арендных сделок. Для консультации по вышеуказанным или другим вопросам, пожалуйста, обращайтесь к нам.


[1] Помимо смены собственника, переоценка может быть вызвана новым строительством или снижением рыночной стоимости.

[2] Предполагается, что цена продажи имущества в сделке между независимыми сторонами представляет собой справедливую рыночную стоимость, если только оценщик не может доказать обратное с помощью преобладания доказательств. В случае, если сделка по аренде или передача в аренду вызывает переоценку, тогда оценочная стоимость включает как стоимость арендованной доли арендатора, так и стоимость реверсивной доли арендодателя.

.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.