Обеспечительный платеж при покупке квартиры: Обеспечительный платеж по договору купли-продажи

Содержание

Обеспечительный платеж и задаток — в чем разница

Обеспечительный платеж: новелла или популярная практика? (Goltsblat BLP). — Специально для системы ГАРАНТ, 2015 г.

Обеспечительный платеж: новелла или популярная практика? (Goltsblat BLP)

Изменения в обязательственную часть Гражданского кодекса РФ, вступающие в силу с 1 июня 2015 года затронули, в том числе институт обеспечения исполнения обязательств. Пересмотрены положения о банковской гарантии, поручительстве, введен институт обеспечительного платежа. Одной из целей внесения данных изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — «ГК РФ») было создание в России международного финансового центра*(1). Тем не менее, Концепция развития гражданского законодательства РФ не содержала положений об обеспечительном платеже*(2).

Не смотря на то, что нормы об обеспечительном платеже впервые включены в ГК РФ, сам институт обеспечительного платежа ранее уже активно применялся на практике. В судебной практике встречаются различные наименования обеспечительного платежа, в том числе гарантийный взнос*(3), депозит*(4), обеспечительный взнос*(5) и иные.

Широкое распространение обеспечительный платеж получил при заключении предварительных договоров, договоров аренды, дистрибьюторских соглашений и договоров поставки.

В настоящей статье мы рассмотрим отличительные особенности обеспечительного платежа, а также выделим ряд преимуществ данного института для кредитора по сравнению с другими способами обеспечения исполнения обязательств, поименованных в ГК РФ.

[1]

При написании данной статьи мы опирались на подходы, выработанные судебной практикой применительно к обеспечительному платежу.

1. Отличительные особенности обеспечительного платежа

К отличительным свойствам обеспечительного платежа можно отнести гибкость и эффективность, что крайне важно и актуально в условиях текущей экономической ситуации. В частности, п. 3 ст. 381.1 ГК РФ устанавливает, что договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

Указанная норма предоставляет сторонам большие возможности для реализации своих бизнес-интересов и позволяет использовать инструмент обеспечительного платежа не только как способ обеспечения исполнения обязательства, но и в других целях.

2. Преимущества обеспечительного платежа по сравнению другими способами обеспечения исполнения обязательств

2.1. Обеспечительный платеж и Неустойка

Следует отметить, что в судебной практике есть отдельные примеры попыток квалифицировать обеспечительный платёж в качестве неустойки*(6). Суды, однако, правомерно подтвердили, что обеспечительный платёж — это не неустойка, а непоименованный способ обеспечения исполнения обязательств и гражданское законодательство не исключает возможности его применения.

В этой связи представляется, что наличие обеспечительного платежа в Гражданском кодексе в качестве поименованного способа обеспечения исполнения обязательств позволит исключить такие попытки переквалификаций.

2.2. Обеспечительный платеж и Залог

Важным отличием обеспечительного платежа от залога является то, что обеспечительный платеж (вещь, переданная в качестве обеспечительного платежа) не может оставаться у должника, в то время как предмет залога по общему правилу остается у залогодателя (п. 1 ст. 338 ГК РФ). В связи с этим на практике нельзя исключать возможность утраты залогодателем предмета залога в том числе в отсутствии вины залогодателя и последующую невозможность восстановить или заменить предмет залога. Это очевидно может негативно сказываться на интересах кредитора (залогодержателя).

2.3. Обеспечительный платеж и Удержание

При выборе обеспечительного платежа кредитор может заранее гарантировать защиту своих интересов, в случае же удержания — это скорее мера оперативного воздействия на должника и способ самозащиты гражданских интересов кредитора.

2.4. Обеспечительный платеж и Поручительство

[2]

Основное отличие поручительства состоит в том, что договор поручительства предполагает привлечение третьего лица (поручителя) к правоотношениям должника и кредитора. Именно поэтому кредитору прежде чем согласиться на такой способ обеспечения необходимо удостовериться, что поручитель заслуживает доверия и будет в состоянии удовлетворить требования кредитора в случае необходимости. Следовательно, еще на стадии заключения договора требуется провести подготовительную работу по проверке поручителя.

Важным также является то, что поручительство может обеспечивать исполнение крупных, существенных с финансовой точки зрения обязательств, особенно в ситуациях, когда у должника нет возможности изъять большую денежную сумму из оборота и передать ее кредитору.

2.5. Обеспечительный платеж и Независимая гарантия

Если сравнивать независимую гарантию с обеспечительным платежом, то гарантия (особенно гарантия, выдаваемая банками) является более затратным способом с точки зрения времени и средств для должника. В соответствии с действующими нормами (п. 2. ст. 369 ГК РФ) за выдачу банковской гарантии принципал выплачивает гаранту вознаграждение, однако изменениями, вступающие в силу с 1 июня 2015 года, положения о вознаграждении гаранта исключены. При этом, мы полагаем крайне вероятным, что банки и иные кредитные учреждения продолжат взимать плату за предоставление выдаваемых ими гарантий. Также необходимо учитывать, что в отношении содержания независимой гарантии пункт 4 статьи 368 ГК РФ выдвигает ряд формальных требований. Среди данных требований можно выделить срок, на который выдается гарантия, в противном случае обязательство по гарантии не возникает*(7). Следовательно, сторонам заранее необходимо определить срок действия обязательства. С практической точки зрения это не всегда удобно, например, для рамочных или бессрочных договоров. По аналогии с поручительством независимая гарантия может обеспечивать исполнение значительных по сумме требований, однако как и поручительство может потребовать временных и финансовых затрат.

2.6. Обеспечительный платеж и Задаток

Наиболее существенным отличием задатка от обеспечительного платежа, на наш взгляд, является его двусторонняя направленность. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то последний остается у другой стороны. Если же за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, то она обязана вернуть задаток в двойном размере.

Таким образом, обеспечительная функция задатка распространяется на обе стороны обязательства, каждая из сторон может понести неблагоприятные имущественные последствия. Обеспечительный платеж в свою очередь обеспечивает интересы только одной стороны обязательства. В случае неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательства сторона, получившая обеспечительный платеж, не обязана возвращать его в двойном размере. Это наиболее существенное отличие двух способов обеспечения исполнения обязательств.

Подводя итог всему вышеизложенному, можно заключить, что обеспечительный платеж является новеллой Гражданского кодекса исключительно в части того, что теперь это поименованный способ обеспечения исполнения обязательств.

Стороны ранее активно использовали обеспечительный платеж, данный институт получил признание в судебной практике. Обеспечительный платёж — это достаточно популярная практика при заключении предварительных договоров, договоров аренды, дистрибьюторских соглашений и договоров поставки.

Мы полагаем, что с закреплением указанного обеспечительного платежа в ГК РФ участники гражданских правоотношений будут все чаще использовать данный инструмент, принимая во внимание его гибкость в части согласования его условий, а также его эффективность, оперативность и надёжность для кредитора.

С коммерческой точки зрения обеспечительный платеж — это денежные средства, поступающие непосредственно на счет кредитора ещё до начала исполнения обязательства, позволяющие ему оперативно удовлетворять свои требования к должнику без необходимости привлечения третьих лиц, подтверждения своих убытков.

При этом следует учитывать, что данный инструмент может быть в определённых сделках финансово затруднительным для должника. Например, в крупных сделках, исполнение которых ожидается в кратко- или среднесрочной перспективе, и требующих от должника перечисления крупных сумм на счет кредитора в кратчайшие сроки.

Таким образом, при выборе обеспечительного платежа в качестве способа обеспечения исполнения обязательства следует учитывать специфику правоотношений с учётом принципов взаимовыгодного сотрудничества и баланса интересов сторон.

*(1) Пояснительная записка к проекту федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

*(2) «Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации» (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009).

*(3) Постановление ФАС Московского округа от 02.02.2015 N Ф05-15679/2014.

*(4) Постановление ФАС Московского округа от 24.01.2011 N КГ-А40/16118-10.

*(5) Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.08.2012 по делу N А54-5706/2012.

*(6) См., напр.: Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2014 N 09АП-34305/2014.

*(7) П. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 27 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации о банковской гарантии»

Обеспечительный платеж: новелла или популярная практика? (Goltsblat BLP). — Специально для системы ГАРАНТ, 2015.

Отличие задатка от обеспечительного платежа

Отличие залога от удержания.

[3]

Смысл удержания как способа исполнения обязательств (статья 359 ГК) заключается в праве кредитора удерживать оказавшуюся у него вещь до погашения долга под угрозой превратить эту вещь в предмет залога[1]. Из общего правила (абз. 1 п. 1 и п. 3 ст. 359 ГК) вытекает, что удержание может быть использовано при одновременном наличии трех условий: во-первых, предметом удержания служит принадлежащая должнику вещь, которую кредитор обязан передать ему или указанному им лицу, во-вторых, удержанием обеспечивается обязательство, по которому должник обязан оплатить стоимость самой вещи или возместить связанные с этим издержки и другие убытки (например, по хранению вещи, содержанию животного и т.п.), и, в-третьих, обеспечиваемое удержанием обязательство не было исполнено должником в срок. Следовательно, основное отличие удержания от залога – если при залоге закладываемая вещь представляется, как правило, добровольно и на момент закладывания у залогодателя нет неисполнимых обязательств, то удержание вещи происходит в однозначном порядке по воле кредитора, по причине невыполнения должником своих обязательств.

Удержание, в отличие от залога происходит не на основании договора.

Отличия удержания от залога:

1. Залогом обеспечиваются требования, четко определенные в законе или договоре залога. Требования, обеспечиваемые правом удержания, становятся очевидными только после нарушения, допущенного должником.

2. Залог обеспечивает требование ДО нарушения, а удержание – ПОСЛЕ.

3. Право залога подлежит регистрации, а удержание нет.

отличие задатка от обеспечительного платежа

Задаток и обеспечительный платеж являются средствами обеспечения исполнения обязательств. Обеспечительным платежом одна сторона по договору вносит денежные средства, которые в случае возникновения денежных обязательств в рамках этого договора по отношению к другой стороне по договору могут быть покрыты в счет внесенных денежных средств. Задаток свою очередь выступает скорее гарантией сделки. Например, Вы вносите задаток тогда, когда собираетесь заключить договор коммерческого найма жилого помещения в качестве гарантии его заключения, в свою очередь обеспечительные депозит Вы вносите, когда договор коммерческого найма заключен, здесь внесенные денежные средства будут выступать гарантией возмещения убытков (например Вы поломали мебель, не осуществили оплату последнего месяца по договору).

3. отличие поручительства от независимой гарантии.

Поручительство и независимая гарантия отличаются по основанию возникновения.В первом случае таким основанием является, как правило, договор поручительства — двусторонняя сделка (ст. 361 ГК РФ), во втором речь идет о выдаче гарантии — односторонней сделке (п. 2 ст. 368 в Проекте ГК РФ). Отсюда следуют различия в оформленииэтих отношений: для поручительства установлена обязательная письменная форма договора поручительства (ст. 362 ГК РФ), применительно к независимой гарантии предлагается закрепить правило, что соответствующий документ «может быть выдан в любой письменной форме, позволяющей достоверно определить условия гарантии и удостовериться в подлинности ее источника впорядке, предусмотренном законодательством, обычаями или соглашением гаранта с бенефициаром»1 (п. 2 ст. 368 в ред. Проекта ГК РФ).

Существенные различия наблюдаются в субъектном составе. Поручителем может быть любой субъект гражданского права в пределах имеющейся у него право- и дееспособности. А гарантом по банковской гарантии выступают банки, иные кредитные или страховые организации (ст. 368 ГК РФ), а по независимой — коммерческие организации (п. 3 ст. 368 в ред. Проекта ГК РФ). При этом важно отметить предложенное в Проекте правило: «К обязательствам иного лица, выдавшего независимую гарантию, применяются правила о договоре поручительства» (п. 3 ст. 368).

К следующему отличию можно отнести тот факт, что обязанность гаранта по банковской гарантии всегда денежная (ст. 368, п. 1 ст. 377 ГК РФ), однако в отношении независимой гарантии в Проекте ГК РФ допускается иное: обязанность гаранта может состоять и в передаче акций, облигаций либо вещей, определенных родовыми признаками (п. 5 ст. 368). Обязанность поручителяможет быть как денежной, так и неденежной.

Последствие исполнения поручителем своей обязанности — переход к нему прав кредитора по основному обязательству (п. 1 ст. 365 ГК РФ). В аналогичном случае требования гаранта по банковской гарантии к принципалу названы регрессными (ст. 379 ГК РФ). Таким образом, подчеркивается самостоятельность обязанности гаранта.

Обеспечительный платеж: год нового регулирования (Буркова А.Ю.)

Дата размещения статьи: 04.04.2017

С 1 июня 2015 года вступил в силу Федеральный закон от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ (далее — Закон), который дополнил главу 23 Гражданского кодекса Российской Федерации об обеспечении исполнения обязательств параграфом 8, посвященным обеспечительному платежу.

Природа обеспечительного платежа

Применение «засчитывания»

Удовлетворение требований из сумм обеспечительного платежа

Обеспечительный платеж является новым видом обеспечения исполнения обязательств по российскому праву, который относится к титульному обеспечению. Конструкция новая, что вызывает трудности у судов в его применении. К сожалению, в некоторых судебных решениях суды применяют положения об обеспечительном платеже по аналогии с залогом или поручительством, что и ведет неправомерно к неправильным решениям. Хотелось бы переломить эту тенденцию и успешно ввести институт обеспечительного платежа в российскую коммерческую практику, что, наверное, на данном этапе невозможно без разъяснений Верховного Суда Российской Федерации.

Обеспечительный платеж это задаток или аванс

Что такое обеспечительный платеж

Обеспечительный платеж часто путают с задатком, залогом и авансом. И если две первые категории имеют обеспечительную функцию, то у аванса ее нет. Залогом выступает вещь, а задаток, хоть и является денежной суммой, но при этом входит в состав основного денежного обязательства. А обеспечительный платеж возвращается, если обязательство выполнено, хотя стороны могут договориться и оставить его у держателя платежа в счет определенной части обязательства.

При неисполнении основного обязательства убытки кредитора покрываются за счет обеспечительного платежа. Этот вид обеспечения не обладает штрафной функцией, как, например, неустойка, и тут нет яркого стимулирующего характера обеспечения. Просто перед должником стоит выбор – выполнить обязательство, что равно передаче денег кредитору, или потерять отданное кредитору денежное обеспечение, что означает то же самое.

Аванс и задаток: что выбрать при совершении сделки

В случае сделок с недвижимостью задатки всегда превышают эти суммы, поэтому соглашение о задатке всегда должно быть оформлено письменно. Такая норма закреплена в статье 380 ГК РФ. Это позволяет сторонам подтвердить факт внесения денег. Соглашение о задатке может быть составлено в произвольной форме в виде соглашения на бланке организации или агентства недвижимости, и т.д. Самое главное, чтобы оно было составлено правильно и содержало сумму задатка и следующие реквизиты: Ф.И.О. сторон или наименование организации, место их жительства или юридический адрес, паспортные данные или реквизиты организации, сроки исполнения обязательств, предмет соглашения (объект недвижимости) с указанием адреса и иных характеристик, позволяющих точно определить объект, подписи сторон. Эти же правила распространяются и на соглашение об авансе. Хотя в случае с авансом возможно составление односторонней расписки от получателя аванса.

Аванс это сумма, которая передается перед совершением сделки одной стороной другой в счет причитающихся по сделке платежей. Цель уплаты аванса похожа на задаток – подтверждение реальности намерений в совершении сделки, но без обеспечения исполнения. В гражданском кодексе не содержится отдельных статей, посвященных авансу.

Обеспечительный платеж vs задаток: сходства и различия

Анализ судебной практики показывает, что суды по-разному оценивают последствия исполнения соглашения о задатке в неденежной форме. Например, внесение задатка в неденежной форме рассматривается в судебной практике как нарушение требований к порядку проведения торгов (Определение ВАС РФ от 13.02.2008 № 2146/08 по делу № А79-1642/2007). Внесение суммы задатка частично в виде денежной суммы, частично в неденежной форме не признается судами внесением задатка в полном объеме (постановление ФАС Центрального округа от 28. 10.2014 по делу № А36-4126/2013, Определение ВС РФ от 28.01.2015 № 310-ЭС14-7495 по делу № А36-4126/2013).

Как уже было сказано ранее, задаток выдается стороной в счет причитающихся с нее платежей по договору. В законе четко не определено, в счет каких именно платежей перечисляется задаток. Однако в абз. 2 п. 2 ст. 381 ГК РФ сказано, что сверх сумм задатка ответственная за неисполнение договора сторона обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. Таким образом, стороны вправе самостоятельно определить круг таких платежей.

Задаток и обеспечительный платеж: платить ли налоги

При этом зачесть сумму обеспечительного платежа в счет платежей по договору можно будет на основании дополнительного соглашения (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда в Постановлении от 23.07.2012 № 13АП-10100/12). После подписания такого соглашения можно будет предъявить НДС к вычету.

С одной стороны, задаток не относится к доходам и суммам, не подлежащим обложению НДФЛ (ст. 217 Налогового кодекса РФ). Но судьи зачастую решают, что задаток НДФЛ не облагается. Ведь это не выручка от реализации товаров (работ, услуг), а способ обеспечения исполнения обязательства. Поэтому включить суммы задатка в налоговую базу по НДФЛ надо не при его получении, а при зачете задатка, полученного от покупателя в счет оплаты по заключенному договору. Именно в этот момент задаток перестает быть способом обеспечения исполнения обязательств и трансформируется в часть стоимости проданного имущества (Постановления ФАС Уральского округа от 30.06.2009 N Ф09-4388/09-С2 по делу N А47-436/2008, ФАС Центрального округа от 03.10.2011 по делу N А14-6763/2010/229/24, ФАС Западно-Сибирского округа от 27.07.2011 по делу N А75-8953/2010, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2011 по делу N А75-8953/2010, Семнадцатого ААС от 22.08.2007 № 17АП-2069/07-АК).

Обеспечительный платеж и задаток — в чем разница

  1. Обеспечительный платеж служит гарантией интересов только одной стороны — адресата платежа. Условие о его возврате в двойном размере признается не соответствующим закону (апелляционное определение Мосгорсуда от 02.11.2019 по делу № 33-42173/2019). Роль же задатка — в защите пострадавшей стороны обязательства, поскольку он остается у получателя, если соглашение не соблюдено плательщиком, и возвращается в удвоенном размере плательщику, если нарушителем является получатель (п. 2 ст. 381 ГК РФ).
  2. Обеспечительный платеж используется только в ситуациях, связанных с денежными обязательствами, задатком может обеспечить любой договор.
  3. В отличие от обеспечительного платежа отсутствие письменного соглашения о задатке влечет квалификацию выплаты как аванса, то есть предварительной частичной оплаты по договору.
  4. Кроме задатка сторона, которая не исполнила свои обязательства по договору, должна возместить убытки. Обеспечительный платеж сам по себе рассчитан на покрытие суммы долга, неустойки и убытка.
  5. Одна из функций задатка схожа с функцией неустойки: деньги остаются у пострадавшей от неисполнения договора стороны, и к сумме задатка могут применяться положения ст. 333 ГК РФ (постановление Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81). В отличие от него средства обеспечительного платежа засчитываются в счет исполнения основного обязательства.
  6. Задаток при отсутствии нарушений выдавшей его стороны засчитывается в сумму вносимого платежа, тогда как обеспечительный платеж по общим правилам возвращается оплатившему.
  7. Размер задатка фиксирован, а на сумму обеспечительного платежа по договоренности сторон могут начисляться проценты (п. 4 ст. 381.1 ГК РФ).
  • Задаток — это денежная сумма, которая вносится стороной договора в одной из двух ситуаций: в счет будущих платежей (как правило, этой стороной выступает покупатель, арендатор и т. п.) или в качестве обеспечения обязательства по заключению основного договора в будущем (в этом случае деньги могут вноситься любой стороной).
  • Обеспечительный платеж — это предварительная выплата одной из сторон другой денежных средств в качестве обеспечения денежного обязательства, в т. ч. убытков и неустойки. Он может быть внесен по уже действующему договору или договору, который будет заключен в будущем.

Задаток, аванс и обеспечительный платеж при покупке квартиры

Хочется отметить, что в случае, если например договор не был заключен по обстоятельствам, за которые ни одна сторона не отвечает (например не получение разрешения на сделку органов опеки и попечительства), то задаток должен быть возвращен в ранее уплаченном размере.

Видео (кликните для воспроизведения).

Стороны в предварительном договоре обязуются в будущем заключить договор купли-продажи квартиры, по которому покупатель вносит задаток, который в последующем будет зачтен в счет платежа по договору купли-продажи. Если договор купли-продажи не будет заключен, то в зависимости по чьей вине он не был заключен, задаток остается либо у продавца, либо возвращается покупателю.

Обеспечительный платеж это задаток или аванс

Отличие задатка от аванса состоит в том, что для аванса не характерна обеспечительная функция. Это означает, что сторона, выдавшая аванс, вправе требовать его возвращения во всех случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Правила задатка применяются тогда, когда обязательство не исполнено в полном объеме. Если же исполнение обязательства является ненадлежащим, то правила задатка не применяются, в этом случае удобен другой способ обеспечения исполнения обязательств — неустойка.

Обеспечительный платеж и задаток: сравнительно-правовая характеристика (А

Во-вторых, задаток проявляет свою обеспечительную функцию только в случае неисполнения обеспечиваемого обязательства и не распространяется на случаи ненадлежащего исполнения обязательств. В таких ситуациях, т.е. в случае частичного исполнения ответчиком своих обязательств, суды отказывают во взыскании двойного размера задатка, руководствуясь тем, что нормы о задатке не применяются при исполнении ненадлежащим образом обязательства получателем задатка. Обеспечительный платеж, в свою очередь, может быть засчитан в счет исполнения соответствующего обязательства в случаях его неисполнения или ненадлежащего исполнения.

Важно отметить, что отечественному гражданскому обороту обеспечительный платеж знаком с 2008 г. В России подобные конструкции давно и повсеместно используются в обеспечении обязательств по предварительным договорам, договорам поставки, подряда, аренды и др. Существует большой объем судебной практики по спорам в отношении этого инструмента, который в соглашении между сторонами назывался «гарантийный платеж», «гарантийный депозит», «обеспечительный депозит» или «страховой депозит». Так как порядок внесения обеспечительного платежа законодательно не был урегулирован, суды часто оказывались в затруднении: как отделить условие об обеспечительном платеже от условия о задатке или авансе?

Обеспечительный платеж это задаток или аванс

Под кредитной функцией задатка, конечно же, имеется в виду коммерческий кре­дит, предусмотренный ст. 823 ГК РФ, поэтому нет препятствий, для начисления процентов за пользование кредитом, предусмотренных названной стать­ей. То обстоятельство, что задаток выполняет обеспечительную функцию, не обосно­вывает бесплатность коммерческого кредита, предоставляемого в виде задатка.

В советский период развития отечественной цивилистики сложилась традиция харак­теризовать институт задатка исходя из его функции, и по сегодняшний день практически в каждой публикации выделяют преимущественно три функции задатка: доказательственную (удостоверительную), платежную и обеспечительную. Именно такой подход к определению задатка закрепился в отечественной науке. Отсутствие или небольшое видоизменение одной из названных функций влияет на квалификацию правовой конструкции в качестве задатка 2 .

Обеспечительный платеж как способ обеспечения исполнения обязательств опрос на блоге

На выходе — книга, но не научное исследование, а практическое руководство. Мол, этот способ обеспечения обладает такими-то достоинствами, использовать его следует в таких-то случаях, в договоре предусмотреть это и вот это. Не исполняет должник обязательство — действовать следующим образом.

По смыслу п. 1 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж — это внесение одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы, за счет которой обеспечивается исполнение денежного обязательства, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора.

Обеспечительный платеж как способ обеспечения исполнения обязательств (Новиков К.А.)

Дата размещения статьи: 03.03.2017

В соответствии с п. 1 ст. 381.1 ГК РФ по соглашению сторон исполнение денежного обязательства может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Конструкция обеспечительного платежа является для Кодекса новой, что, однако, не означает ее оригинальности для гражданского права вообще. В литературе по пандектам римского частного права этот способ обеспечения исполнения обязательств давно известен под названием иррегулярного залога (pignus irregulare) .
———————————
См., напр.: Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. М., 1996.

Обеспечительный платеж и задаток — в чем разница?

Чем задаток отличается от обеспечительного платежа: определения понятий

Чтобы выявить сходства и отличия обеспечительного платежа и задатка, обратимся к определениям этих понятий. Они даются в ст. 380 и 381.1 Гражданского кодекса РФ:

  • Задаток — это денежная сумма, которая вносится стороной договора в одной из двух ситуаций: в счет будущих платежей (как правило, этой стороной выступает покупатель, арендатор и т. п.) или в качестве обеспечения обязательства по заключению основного договора в будущем (в этом случае деньги могут вноситься любой стороной).
  • Обеспечительный платеж — это предварительная выплата одной из сторон другой денежных средств в качестве обеспечения денежного обязательства, в т. ч. убытков и неустойки. Он может быть внесен по уже действующему договору или договору, который будет заключен в будущем.

Таким образом, оба этих финансовых инструмента применяются в качестве меры обеспечения исполнения основного обязательства, но если задаток используется по будущему обязательству, то обеспечительный платеж — по будущему и настоящему.

Отличие обеспечительного платежа от задатка

Отличия обеспечительного платежа от задатка состоят в следующем:

Подытоживая вышесказанное, хотелось бы отметить, что задаток более уместен для консенсуального договора, исполняемого в конкретный момент (например, купли-продажи одной вещи), тогда как обеспечительный платеж удобнее для сторон длящегося обязательства (например, аренды).

Заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости. Аванс или задаток?

При заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости, покупатель в счет предоплаты по данному договору, оплачивает продавцу оговоренную сторонами сумму.

Данная сумма засчитывается в счет предстоящей оплаты за отчуждаемое имущество.

В договоре эту сумму обозначают авансом, задатком или обеспечительным платежом.

Что это за понятия, в чем разница между ними и что выбрать при заключении сделки?

Российское законодательство не содержит понятия аванса, поэтому данное понятие мы узнаем из словаря.

Авансом (франц. avance) является предварительная выплата заказчиком определенной денежной суммы в счет предстоящих платежей за поставленные ему товары, выполняемые для него работы, услуги.

Обычно в виде аванса выплачивается часть будущей суммы оплаты. Аванс представляет форму предоплаты, призванную гарантировать получение денег. В случае расторжения договора аванс подлежит возврату.

Аванс засчитывается как часть оплаты при окончательном расчете. (Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. «Современный экономический словарь»).

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ).

Обеспечительным платежом признается определенная денежная сумма, вносимая по соглашению сторон, одной стороной в пользу другой стороны, в счет обеспечения денежного обязательства по договору.

Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

Аванс является средством предоплаты и не обеспечивает исполнение договора в будущем, в случае расторжения договора, аванс подлежит возврату покупателю.

Задаток и обеспечительный платеж, напротив, являются способами обеспечения исполнения обязательств по договору. В договоре должны быть именно указано, каким способом обеспечивается исполнение по договору (задаток или обеспечительный платеж).

Если в договоре такого указания не содержится, оплаченная сумма признается авансом. В силу п.п. 2,3,4 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В ст. 380 ГК РФ внесены изменения, позволяющие включать условие о задатке в предварительный договор, а именно: если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Это позволило упорядочить популярную судебную практику признания задатка авансом, которая была свойственна до внесения изменений в ст. 380 ГК РФ (п. 4 о распространении нормы на условия предварительного договора введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ, норма вступила в действие 01.06.2015). Согласно ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416), задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Однако и с началом действия новой нормы части 4 ст. 380 ГК РФ практика признания неправомерными действий продавцов об удержании задатков в обстоятельствах, если основная сделка купли-продажи не состоялась по вине покупателя, продолжилась.

И каждый раз находятся новые причины принятия судами таких решений.

Например, задаток подлежит возврату, если сделка не состоялась из-за внешних обстоятельств (отказ третьих лиц в выдаче документов, необходимых для совершения сделки), также, если стороны в предварительном договоре обговорили конкретную дату для заключения основного договора купли-продажи недвижимости, но сделку так и не заключили в указанный день, обвинения любой из сторон в ее виновности срыва сделки будут лишь голословными.

Если ни одна из сторон не требовала заключения сделки в оговоренный день, то после наступления данной даты обязательства сторон по предварительному договору будут считаться прекращенными, а задаток — подлежащим возврату.

В случае указания в договоре на обеспечительный платеж, при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок данных обстоятельств, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств. (ст. 381.1 ГК РФ).

Например, в договоре возможно указать, что в случае отказа покупателя от совершения сделки, обеспечительный платеж не возвращается. Таким образом, при заключении сделки, сторонам важно знать, что даже, если задаток дан после 01.06.2015 г., суд может вынести решение о его взыскании в пользу покупателя.

Если сделка не состоялась, для законного удержания суммы задатка у продавца должны быть доказательства того, что сделка не состоялась по вине покупателя, а он (продавец) предпринимал действительные и активные попытки к заключению основного договора купли-продажи.

Если причиной незаключения сделки послужили внешние обстоятельства, даже если риск их наступления сторона могла бы спрогнозировать, задаток подлежит возврату. В отличие от задатка, аванс не выполняет такой же обеспечительной функции. Независимо от причин неисполнения обязательств, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана вернуть аванс.

Обеспечительный платеж является одним из способов обеспечения исполнения обязательства, условия о его возврате или невозврате, предусматривается соглашением сторон.

Чем обеспечительный платёж отличается от задатка?

Ø Во-первых, последний носит «обоюдоострый» характер и обеспечивает взаимные обязательства сторон (в случае нарушения договора стороной, получившей задаток, она обязана вернуть его в двойном размере). Обеспечительный платеж обеспечивает лишь обязательства той стороны, которая его вносит.

Ø Во-вторых, реализация условия о задатке означает либо присвоение всей суммы задатка, либо истребование его в двойном размере. Коррекция этой суммы возможна только по правилам ст. 333 ГК РФ. При этом в случае с обеспечительным платежом сторона, его получившая, вправе присвоить себе путем зачета только ту часть полученного обеспечительного платежа, которая соответствует реальному размеру возникшего денежного обязательства другой стороны.

Ø В-третьих, задаток, как правило, имеет цель обеспечить интересы сторон на случай, если в результате нарушения договора последний будет расторгнут и окажется неисполненным. Использование же зачета в отношении обеспечительного платежа вполне может сочетаться с сохранением договора в силе.

При возникновении денежного обязательства, обеспеченного внесением должником обеспечительного платежа, у другой стороны возникает право на зачет требования по данному обязательству к встречному требованию плательщика о возврате обеспечительного платежа. Соответственно, зачет происходит не автоматически, а на основе инициативы лица, получившего обеспечительный платеж. При этом данный зачет имеет определенную специфику.

Ø Во-первых, он происходит, несмотря на то, что срок возврата обеспечительного платежа к моменту зачета еще не наступил, что отличает этот зачет от общего режима зачета встречных требований (ст.410 ГК).

Ø Во-вторых, по смыслу ст.381.1 ГК правом на такой зачет обладает только кредитор по обеспеченному обеспечительным платежом обязательству. Лицо, внесшее такой платеж, не вправе инициировать такой зачет и освободиться от исполнения данного обязательства, сославшись на наличие у кредитора обеспечительного платежа. Реализация зачета по смыслу ст.381.1 ГК происходит посредством уведомления должника в точном соответствии с общими правилами о зачете.

При этом ничто не блокирует право сторон договориться в договоре о том, что правом на зачет обладает также и лицо, внесшее обеспечительный платеж. Кроме того, стороны могут договориться о том, что зачет будет происходить автоматически в момент возникновения обеспеченного обязательства.

От обычного аванса обеспечительный платеж отличается тем, что он вносится не с целью погашения существующего денежного долга за товар, работы или услуги, а на покрытие денежных обязательств внесшего такой платеж лица, которые еще не существуют в момент уплаты обеспечительного платежа и возникновение которых в будущем не предопределено. Вероятностный характер возникновения обеспечиваемых денежных обязательств (т.е. самого основания для оплаты) препятствует признанию таких «депозитов» классическим авансированием. Этот квалифицирующий признак обеспечительного платежа не вполне четко отражен в тексте ст. 381.1 ГК РФ, но может быть выведен из толкования п. 1 данной статьи и самой природы этого института.

ü Во-первых, если бы речь шла о внесении обеспечительного платежа в счет уже возникших денежных обязательств (например, по оплате), то данная конструкция была бы обычным авансом и лишалась бы статуса обеспечения и не заслуживала бы указания в гл. 23 ГК РФ, посвященной средствам обеспечения.

ü Во-вторых, указанные в п. 1 ст. 381.1 ГК РФ примеры тех обязательств, которые могут быть обеспечены обеспечительным платежом, как раз и состоят в обязательствах, возникновение которых не предопределено (убытки, неустойка, платежи по деривативным договорам).

ü В-третьих, в норме п. 1 ст. 381.1 ГК РФ указывается на то, что обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. Данное положение следует толковать не как устанавливающее одну из возможностей, а как указание на квалифицирующий признак обеспечительного платежа. Иначе говоря, условие договора должно квалифицироваться как обеспечительный платеж только тогда, когда этот платеж обеспечивает обязательство, которое может возникнуть в будущем.

При этом ничто не мешает сторонам предусмотреть в договоре комбинированное условие о внесении аванса, который может использоваться арендодателем одновременно и в качестве обеспечительного платежа. Например, стороны договора аренды могут согласовать внесение арендатором аванса за последний месяц аренды и установить, что данную сумму арендодатель может использовать в качестве обеспечения возможных обязательств арендатора по покрытию убытков арендодателя, связанных с причинением вреда арендованному имуществу, или неустойки, начисленной за нарушение арендатором тех или иных обязательств. В подобных случаях при возникновении соответствующих денежных обязательств арендатора в ходе исполнения договора арендодатель может зачесть сумму такого аванса в счет своих возникших требований и предъявить арендатору требование о повторном внесении аванса за последний месяц аренды.

Обеспечительный платеж отличается от обычного залога тем, что объектом обеспечения является денежная сумма, переходящая в «собственность» кредитора, который может использовать ее по собственному усмотрению, и подлежит возврату в случае невозникновения обеспеченного денежного обязательства и нереализации кредитором своего права на зачет. В отличие от обеспечительного платежа при залоге денежных средств на банковском счете (ст. 358.9 ГК РФ) соответствующая сумма не поступает в распоряжение кредитора, а резервируется на залоговом счете, открытом залогодателем.

Обеспечительный платеж в чем-то похож на эскроу (условное депонирование), но в отличие от последнего тут стороны обходятся без привлечения третьего лица: «депозит» передается в руки самого кредитора.

Обеспечительный платеж следует также отличать от такого условия договора, как гарантийное удержание. Последнее нередко используется в договорах купли-продажи или подряда и состоит в том, что определенная часть причитающейся продавцу (подрядчику) цены задерживается и выплачивается по окончании гарантийного срока с той целью, что, если в период гарантийного срока будут выявлены дефекты, покупатель (заказчик) сможет зачесть свои требования по возмещению расходов на устранение дефектов и иных убытков к сумме данного гарантийного удержания, с него причитающейся.В отличие от гарантийного удержания обеспечительный платеж вносится одной из сторон договора «наперед».

Если в договоре предусматривается право стороны, внесшей обеспечительный платеж, немотивированно отказаться от договора в одностороннем порядке, в договоре может быть предусмотрено, что сумма обеспечительного платежа при отказе от договора остается у другой стороны в качестве платы за отказ от договора (п. 3 ст. 310 ГК РФ). В таком случае никакого заявления о зачете не требуется. Если в договоре такое условие прямо не оговорено, тот же результат может быть достигнут посредством обычного зачета требования о внесении платы за отказ от договора и встречного требования о возврате обеспечительного платежа. В последнем случае встречные обязательства прекращаются полностью (если размер платы за отказ от договора и обеспечительного платежа совпадает) или в соответствующей части (если размер таких встречных требований не совпадает) на основании общих правил ГК РФ о зачете.

Спорным является вопрос о допустимости принудительного истребования обеспечительного платежа при уклонении контрагента от его внесения после заключения договора или при необходимости восполнить восполняемый обеспечительный платеж. Представляется, что такое истребование следует допустить. Но для абсолютной надежности до прояснения судебной практики сторонам рекомендуется эту возможность прямо прописывать в контракте.

Согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ если обеспеченное денежное обязательство возникло, но до реализации зачета прекращено(например, путем добровольного погашения должником возникшего денежного обязательства), а также если в течение срока, на который обеспечительный платеж предоставлен, не возникло обеспечиваемое денежное обязательство и не реализовано право на зачет, полученный обеспечительный платеж подлежит возврату.При этом если в договоре не предусмотрен срок, на который обеспечительный платеж вносится, следует исходить из того, что он вносится на весь период действия договора, и обязанность по его возврату наступает после истечения срока действия договора или его досрочного прекращения. Стороны могут при этом предусмотреть, что обеспечительный платеж возвращается позже, чем дата прекращения договорных отношений, имея в виду, что некоторые денежные обязательства могут возникнуть или быть идентифицированы спустя некоторое время после прекращения договорных отношений (например, выявлен скрытый ущерб, причиненный арендатором возвращенному предмету аренды).

Пункт 3 предусматривает и без того очевидную возможность согласовать в договоре условие о коррекции размера обеспечительного платежа в течение срока действия договора. Стороны могут указать, что при наступлении определенных обстоятельств (отлагательных условий) лицо, внесшее такой платеж, обязано уплатить дополнительную сумму, увеличив размер «зарезервированного» у другой стороны обеспечительного платежа, либо лицо, получившее такой платеж, обязано вернуть его часть, уменьшив соответствующий размер находящегося у него обеспечительного платежа. Таким образом, размер «зарезервированного» у одной из сторон обеспечительного платежа может быть плавающим и регулярно корректироваться. Такая возможность может быть особенно востребованной применительно к финансовым сделкам деривативного типа.

Пункт 4 ст. 381.1 ГК РФ содержит правило о том, что на сумму обеспечительного платежа проценты по ст. 317.1 ГК РФ по общему правилу не начисляются, но сторонам не запрещается согласовать в договоре иное. Эта норма была актуальна в условиях редакции ГК РФ, действовавшей с 1 июня 2015 г. по 1 августа 2016 г., когда начисление процентов по ст. 317.1 ГК РФ предполагалось по умолчанию. Получается, что законодатель выводил из-под действия этого общего правила отношения по обеспечительному платежу. В отношении договоров, заключенных после 1 августа 2016 г., данная норма теряет актуальность, так как законодатель изменил само общее правило и вовсе исключил начисление процентов по ст. 317.1 ГК РФ по умолчанию.

Видео (кликните для воспроизведения).

Согласно ст. 3812 ГК РФ правила об обеспечительном платеже подлежат применению к аналогичным условиям договора, единственной особенностью которых является то, что предмет обеспечиваемого будущего обязательства состоит не в уплате денег, а в передаче вещей, определенных родовыми признаками, или ценных бумаг. При этом важно понимать, что в такого рода случаях, когда объектом обеспечительного платежа являются ценные бумаги или родовые вещи, обеспечиваемое обязательство должно иметь однородный предмет. Иначе говоря, в обеспечение обязательства по передаче определенного вида акций определенной компании, которое может возникнуть у одной из сторон в будущем, в договоре может быть согласована передача потенциальному кредитору по такому обязательству определенного количества однородных акций в качестве обеспечительного «платежа».

Источники


  1. Губина, И.Ю. Латинский словарь юридических терминов и выражений / ред. В.А. Минасова, И.Ю. Губина. — М.: Ростов н/Д: Феникс, 2017. — 320 c.

  2. Фаградянц, И. Немецко — русский словарь — справочник. Переписка с официальными лицами и учреждениями: структура письма, образцы обращений, примеры писем; М.: ЭТС & Polyglossum, 2011. — 208 c.

  3. Кудрявцев И. А., Ратинова Н. А. Криминальная агрессия; Издательство МГУ — Москва, 2013. — 192 c.
  4. Комментарий к Федеральному закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» (постатейный). — М.: Деловой двор, 2011. — 120 c.
  5. Правоведение. — М.: Флинта, МПСИ, 2010. — 360 c.

Обеспечительный платеж и задаток — в чем разница

Оценка 5 проголосовавших: 1

Здравствуйте. Я Владимир, мой стаж работы юристом составляет 15 лет. За данный промежуток времени получил большой опыт в юридической тематике, чем и хочу поделиться с вами.

Материалы для создания данного портала тщательно группировались для удобства и понимая у пользования. А вся информация изложена в доступном виде.

Проконсультируйтесь со специалистами перед применением прочитанного, т.к. законы меняются часто.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Как юридически грамотно приобрести элитную новостройку :: Мнения :: РБК Недвижимость

Мнения , 29 окт 2013, 11:31 

Антон Ладыгин

Колонку о юридических аспектах приобретения элитной новостройки в Москве специально для «РБК-Недвижимости» написал юрисконсульт IntermarkSavills Антон Ладыгин.

Для того чтобы удачно купить квартиру в элитной новостройке, недостаточно просто найти подходящий вариант с рядом желаемых характеристик. Важно грамотно купить объект недвижимости и тем самым минимизировать риски. Чтобы чувствовать себя уверенней при совершении сделки, покупателю просто необходимо знать ряд юридических тонкостей. Ниже мы расскажем о том, на что стоит обратить внимание при покупке первичного жилья на элитном рынке.

Безусловно, в первую очередь надо проверить все разрешительные и учредительные документы компании-застойщика. При этом особое внимание надо уделить вопросам уставного капитала компании, посмотреть, где она зарегистрирована, состоит ли в саморегулируемой организации, а также внимательно изучить то, что указано в проектной декларации.

Получив для себя ответы относительно компании-застройщика, стоит перейти к более детальному изучению документов на сам объект. В этой связи ключевыми моментами являются: постановления органов власти, инвестиционный капитал, разрешение на строительство и протокол распределения квартир.

Необходимо проверить наличие прав собственности на квартиру. Если вы узнали, что оно еще не оформлено, необходимо выяснить, когда планируется его получение. При этом немногие знают, что право собственности сначала оформляется на компанию-застройщика и лишь потом переходит на конечного покупателя. Мы неслучайно обращаем особое внимание на вопрос, связанный с правом собственности. Дело в том, что именно с ним связаны основные риски. Поэтому покупателю необходимо зафиксировать срок, в течение которого компания-застройщик обязуется документально оформить право собственности, кроме того, желательно установить возможные санкции в случае несоблюдения данного условия.

Что касается самого договора, на основании которого происходит сделка купли-продажи объекта недвижимости, то заключение договора долевого участия в строительстве (в соответствии с Федеральным Законом 214) обеспечит наименьшую степень риска.

Часто возникает вопрос: а стоит ли заверять договор у нотариуса? Если речь идет о договоре, подлежащем государственной регистрации, то такой необходимости нет. Если же это договор иного вида – однозначного рецепта нет. Ведь, к сожалению, далеко не всегда нотариальное заверение может спасти клиента от обмана. Куда разумнее и при этом гораздо менее затратно воспользоваться помощью квалифицированного юриста при проверке всех документов.

Если вы планируете приобретать квартиру по предварительному договору купли-продажи, то необходимо также обратить внимание на некоторые моменты.

Предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке представляет собой обещание, что компания, построив дом и оформив на себя в собственность квартиры, заключит с покупателем основной договор – купли-продажи квартиры.

Предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора. Существенными условиями договора купли-продажи в данном случае будут являться определение предмета (конкретной квартиры), цена квартиры и порядок ее оплаты. Также предварительный договор должен содержать срок заключения основного договора, если такой срок в предварительном договоре не определен, то стоит иметь в виду, что основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Покупатель, отдавая деньги при заключении такого договора, фактически оплачивает не будущую квартиру, а вносит обеспечительный платеж, подтверждающий намерение сторон в будущем заключить договор купли-продажи на условиях, согласованных в предварительном договоре.

В случае невозможности закончить строительство или существенной просрочки застройщику грозят только штрафные санкции, предусмотренные в предварительном договоре купли-продажи. После окончания строительства квартира вначале оформляется на застройщика, и только после этого с покупателем заключается договор купли-продажи. Изменение зафиксированной в договоре цены квартиры не допускается, т.к. цена считается существенным условием, зафиксированным в предварительном договоре. Предварительный договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации.

Основные риски покупателя при заключении предварительного договора купли-продажи:

  • неизвестно, будет построен объект или нет;
  • в случае, если объект построен, он может быть продан другому лицу;
  • в случае невыполнения обязательств застройщиком сложно добиться передачи квартиры покупателю;
  • в случае невыполнения обязательств застройщиком деньги придется возвращать в судебном порядке;
  • возможность «двойной» продажи одной и той же квартиры по предварительному договору;
  • в случае нечеткого определения срока действия предварительный договор будет действовать 1 (один) год;
  • т.к. договор не подлежит государственной регистрации, облегчен порядок внесения изменений и расторжения договора;
  • предварительный договор не порождает у покупателя право собственности на квартиру;
  • предварительный договор может быть заключен не с застройщиком, а с третьим лицом.

Антон Ладыгин, Юрисконсульт IntermarkSavills 

Об авторе

Антон Ладыгин IntermarkSavills

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Судьба обеспечительного платежа при смене собственника объекта аренды

Обеспечительный платеж – частая причина конфликта между арендодателем и арендатором. Главные «битвы» начинаются в момент, когда арендатор покидает помещение или у объекта появляется новый собственник. Каковы сценарии решения вопроса с обеспечительным платежом? Отвечают опытные юристы компании «Лемчик, Крупский и Партнеры».

В настоящее время договор аренды нежилых помещений является наиболее распространенным договором в предпринимательской деятельности, ввиду чего судебная практика пестрит проблемами, которые возникают в рамках заключения, исполнения и расторжения данного договора. 

Одним из наиболее актуальных вопросов в рамках проблематики данного договора является вопрос о судьбе обеспечительного платежа при смене собственника объекта аренды.

В настоящей статье юристы юридической компании «Лемчик, Крупский и Партнеры» рассмотрят некоторые спорные моменты, связанные с судьбой обеспечительного платежа при смене собственника арендуемого помещения, а также поделятся практическими рекомендациями, позволяющими снизить риск невозврата суммы обеспечительного платежа.  

Итак, что же такое обеспечительный платеж? 

Появление в договоре аренды условий об обеспечительном платеже связано исключительно с интересами арендодателя и призвано упростить процедуру удовлетворения его требований.  

Целью обеспечительного платежа является обеспечение исполнения денежных обязательств арендатора, в том числе обязательств по уплате неустойки в случае нарушения договора, внесению арендной платы, возмещению убытков, связанных с оплатой ремонта, нанесением ущерба имуществу арендодателя, также обеспечительный платеж может быть использован для обеспечения и иных положений договора аренды. 

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства, если такие обстоятельства не наступили, то обеспечительный платеж подлежит возврату должнику, если иное не предусмотрено договором (ст. 381.1 ГК РФ). 

Действие договора аренды при смене собственника арендуемого помещения 

По общему правилу, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). 

Таким образом, новому собственнику переходят все права и обязанности предыдущего собственника (арендодателя), в том числе сохраняет свою силу условие об обеспечительном платеже, т.е. обеспечительный платеж, уплаченный прежнему арендодателю, подлежит передаче новому арендодателю. 

Данная позиция подтверждается многочисленной судебной практикой: см. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2017 N 17АП-8593/2017-ГКу по делу N А50-3639/2017, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.03.2016 N Ф08-296/2016 по делу N А53-3182/2015 и др. 

Это объясняется также тем, что в соответствии со ст. 384 ГК РФ право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Всегда ли так? 

В некоторых случаях в силу принципа свободы договора, договор аренды при смене арендодателя может быть расторгнут. Например, когда договором аренды предусмотрено такое основание для расторжения договора аренды, как принятие арендодателем решения продать имущество, также стороны по обоюдному согласию вправе согласовать дополнительным соглашением судьбу обеспечительного платежа или расторгнуть договор аренды с прежним арендодателем и перезаключить его с новым арендодателем на иных условиях. 

В таком случае новый и предыдущий арендодатель могут быть не связаны обязательством по передаче обеспечительного платежа друг другу, в связи с чем обеспечительный платеж подлежит возврату прежним арендодателем арендатору, а новый арендодатель, возможно, потребует внесения нового обеспечительного платежа, если он будет предусмотрен договором аренды.

 

(См. Решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 октября 2015 г. по делу № А40-153553/2015)

Кто и кому вернет обеспечительный платеж?

В зависимости от имущественного интереса условно можно выделить две группы ситуаций, связанных с требованием о перечисление обеспечительного платежа: 

1) возврат обеспечительного платежа при прекращении договора аренды арендатору; 

2) требование нового арендодателя к предшественнику о перечислении ему обеспечительного платежа. 

Так, возможна ситуация, в которой арендатор потребует возврата обеспечительного платежа от нового собственника в случае, если он надлежащим образом соблюдал свои обязательства по оплате арендной платы, других причитающихся платежей по договору аренды, а также передал помещение в том состоянии, в котором они были ему переданы, с учетом нормального износа. 

Если новым собственником данная сумма будет неправомерно удержана, то ее следует рассматривать в качестве неосновательного обогащения.

(См. Решение Арбитражного суда Московской области от 27 марта 2015 года по делу №А41-75704/14; Решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17 августа 2016 г. по делу № А07-6117/2016; Постановление ФАС Уральского округа от 29.10.2009 N Ф09-8338/09-С3 и др.)

При этом взыскать данную сумму с нового собственника возможно только в том случае, если будет доказано, что данный платеж был получен им от прежнего арендодателя. В ином случае обеспечительный платеж может быть взыскан только с прежнего арендодателя, так как физически денежные средства по договору аренды были перечислены именно предыдущему арендодателю в период, когда он еще был собственником помещения.

 

(См. Определение ВАС РФ от 11.03.2011 N ВАС-2273/11 по делу № А40-8153/10-60-28; Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05 мая 2014 года по делу № А45-5243/2014 и др.)

Данная ситуация может осложниться еще и тем, что к моменту обращения с иском прежний арендодатель помещения может быть ликвидирован в порядке 61 ГК РФ без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам. В таком случае арбитражный суд в соответствии с ч. 1 ст. 150 АПК РФ прекращает производство по делу, что препятствует возможности взыскания обеспечительного платежа с ликвидированного юридического лица или индивидуального предпринимателя. 

(См. Постановление Тринадцатого АС от 15.03.2018 по делу № 13АП-3666/2018; Постановление АС Западно-Сибирского округа от 03.10.2017 по делу № А45-18695/2015 и др)

Также допустима ситуация, при которой договор аренды содержит условие о зачете обеспечительного платежа в счет платежей по основному договору. 

Например, в договоре аренды судьба обеспечительного платежа может быть определена следующим образом: «если в течение в n – количества месяцев (лет) аренды от даты подписания акта приема-передачи помещения не произойдет расходование обеспечительного платежа на погашение подтвержденной задолженности арендатора перед арендодателем, то обеспечительный платеж подлежит зачету в счет арендной платы за последний месяц определенного года аренды». 

Так, по истечении определенного времени обеспечительный платеж будет зачтен в качестве арендной платы за определенный месяц аренды. 

Но может оказаться так, что сумма обеспечительного платежа не была фактически передана прежним арендодателем новому арендодателю, в итоге новый арендодатель может оказаться как без арендной платы за определенный месяц, так и без обеспечительного платежа. Арендатор в данной ситуации не заинтересован в обращении в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения с прежнего арендодателя, поскольку данная суммы была уже зачтена им в качестве арендной платы, в связи с чем интерес к возвращению обеспечительного платежа утрачен. В таком случае право требования обеспечительного платежа по договору аренды возникает у нового арендодателя.

 

(См. Решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 марта 2018 г. по делу № А40-249942/17-150-2156)

На практике нередко первоначальный и новый арендодатели заключают соглашение о перечислении суммы обеспечительного платежа либо подписывают гарантийные обязательства о перечислении обеспечительного платежа новому собственнику, что позволяет снизить риск невозврата суммы обеспечительного платежа.  

Таким образом, сумма обеспечительного платежа по договору аренды может быть взыскана как арендатором с нового или прежнего арендодателя, так и новым арендодателем с прежнего арендодателя.

Что делать, если арендодатель не возвращает обеспечительный платеж? Правомерно ли удержание?

Довольно часто на практике, когда для арендатора наступает момент покинуть арендуемое помещение, арендодатель не желает возвращать сумму обеспечительного платежа, в связи с чем ищет любые предлоги для того, чтобы оставить эту сумму у себя. 

Так, наиболее чаще встречаются следующие обстоятельства для невозврата суммы обеспечительного платежа: 

  • досрочное расторжение договора аренды;
  • задолженность по арендной плате за помещение, когда арендатор фактически выехал из помещения, но отсутствует юридическое оформление прекращения договора, вследствие чего продолжается начисление арендной платы;
  • причинение ущерба помещению арендодателя; 
  • нарушение условий договора и др;

В таких случаях следует обращать внимание, что обеспечительный платеж может быть удержан арендодателем только в том случае, если из договора однозначно следует, что он является мерой ответственности, и определены случаи, когда такая мера применяется. 

Настоятельно рекомендуем сторонам, заключающим договор аренды, при согласовании условии об обеспечительном платеже подходить к этому вопросу максимально внимательно. Условия договора в части обеспечительного платежа должны быть определенными и не допускать неясностей.

Так, в договоре аренды должны быть предусмотрены порядок, размер и сроки внесения арендатором обеспечительного платежа. 

Важное практическое значение имеет согласование порядка возврата обеспечительного платежа и определение оснований для его невозврата в договоре аренды.

Рекомендуем включать в договор с арендодателем следующие пункты, которые позволят вернуть обеспечительный платеж:

  • «Арендодатель обязан вернуть обеспечительный платеж, переданный ему Арендатором, в течение /не позднее n-количества дней с момента прекращения Договора, в том числе в случае досрочного расторжения договора»;

или

  • «Обеспечительный платеж подлежит зачету арендодателем в счет арендной платы за последний месяц определенного года аренды при условии, если в предусмотренный договором срок не наступят обстоятельства, необходимые для того, чтобы арендодатель смог засчитать обеспечительный платеж в счет исполнения соответствующего обязательства»;

Один из самых важных вопросов при заключении договора касается обстоятельств, при которых обеспечительный платеж засчитывается в счет исполнения обеспеченного обязательства и не возвращается арендатору. В таком случае в договоре необходимо перечислить конкретные обязательства арендатора, исполнение которых гарантируются обеспечительным платежом (например, обязанность по возмещению убытков, причиненных имуществу арендодателя и третьих лиц или уплате неустойки и др.). 

Также обращаем внимание на то, что зачет обеспечительного платежа в счет исполнения обеспеченного обязательства возможен только при наличии документально подтверждённых расходов арендодателя или задолженности арендатора. 

(См. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2017 N 09АП-37789/2017-ГК по делу N А40-214881/16; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.01.2018 N Ф05-20216/2017 по делу N А40-214881/2016 и др.)

Это еще далеко не полный перечень нюансов процедуры возврата обеспечительного платежа при смене собственника арендованного помещения, однако настоящая статья показывает, что применение обеспечительного платежа по договору аренды на практике порождает огромное количество вопросов, требующих разрешения. 

Вышеперечисленные рекомендации позволят минимизировать судебные риски, связанные с возвращением суммы обеспечительного платежа по договору аренды при смене собственника арендованного помещения.

Статья подготовлена Младшим юристом Практики «Разрешение споров» Юридической Компании «Лемчик, Крупский и Партнеры» Свинко Екатериной при участии Юриста Иваниковой Инны.

В случае наличия вопросов просим связываться по телефону: +7(495) 544 1699 или направлять электронные сообщения по следующим адресам: 

[email protected], [email protected]

Наиболее часто задаваемые вопросы о страховом залоге — ответы

Гарантийный залог может удивить тех, кто снимает жилье впервые. Вам действительно нужно платить дополнительные деньги сверх арендной платы? Ну да!

Когда арендаторы подписывают договор аренды, чтобы переехать в квартиру, часто они раскошеливаются на арендную плату, превышающую одномесячную. Большинство арендодателей также взимают гарантийный залог — сумму, покрывающую любой ремонт или уборку, которые могут потребоваться после выезда арендатора. Тем не менее, арендаторы часто задаются вопросом: что происходит с этой суммой денег, когда они ее раскошеливаются, и когда они увидят ее снова? Вот ответы на самые распространенные вопросы арендаторов и советы о том, что делать, чтобы убедиться, что вы получите все обратно.

В: Зачем мне вносить залог?

Проще говоря, это гарантия того, что вы будете бережно относиться к арендуемому имуществу. Нормальный износ вполне ожидаем, но если ваш новый щенок прогрызет сетчатую дверь или ваши грязные туристические ботинки навсегда испачкают ковер, арендодатель должен найти способ покрыть расходы на чистку, ремонт или замену. Задолженность по квартплате или просроченные платежи при выезде? Это может выйти из вашего депозита тоже.

В: Сколько в среднем стоит гарантийный депозит?

Каждый штат разрешает арендодателям взимать залог, но сумма варьируется.В некоторых штатах лимиты составляют всего 100 долларов, в то время как в других разрешено запрашивать арендную плату за несколько месяцев. В некоторых штатах нет ограничений и на сумму, которую вы можете взимать, поэтому убедитесь, что у вас есть наличные, когда вы заполняете заявку на аренду. Проверьте этот список требований к страховому залогу по штатам, чтобы узнать, во сколько вам обойдётся ваш залог.

В: Что мой домовладелец делает с моим залогом?

Вообще говоря, арендодатели по закону обязаны вносить гарантийный залог на банковский счет, который отделен от их личных средств.(Проверьте договор об аренде; эта информация может быть подробно описана на всем юридическом языке, который вы просмотрели, чтобы добраться до своей подписи.) А если ваш депозит приносит проценты? В некоторых штатах вы имеете на это право после выезда. В других частях страны ваш арендодатель может оставить его себе как часть «административного сбора».

В: По каким причинам из моего залогового депозита могут быть изъяты деньги?

Подумайте об этом так: ваш арендодатель отвечает за обновление всего имущества, которое со временем изнашивается.Но «если вы повредите имущество, ремонт — это ваша ответственность», — говорит Дэвид Хрик , юрист, специализирующийся на недвижимости и партнер Reed Smith в Нью-Йорке. Это означает, что если ваш ребенок пальчиком покрасит стены или вы случайно треснете плитку в ванной, стоимость ремонта будет вычтена из вашего депозита. Даже если ваш гость что-то сломает, платить придется вам.

В: Когда мне вернут мой депозит?

Это также зависит от того, где вы живете: в Теннесси нет жестких и быстрых сроков возврата залога; Нью-Йорк требует только, чтобы депозиты были возвращены в течение «разумного срока», что бы это ни значило.Но в большинстве случаев ваш арендодатель должен полностью вернуть ваш депозит (и, возможно, проценты) в течение 14–60 дней после истечения срока аренды. Если вы не вернете все свои деньги, то вы имеете право на получение объяснений того, как сумма была использована для уборки, ремонта, просроченной арендной платы или штрафов за просрочку платежа.

В: Что я могу сделать, чтобы получить его обратно?

Как только вы получите ключи от своего нового жилья, заполните «форму проверки при въезде», которую вы и ваш домовладелец подпишите.

Убедитесь, что вы также делаете снимки, обращая внимание на любые ранее существовавшие повреждения, советует Майкл Враа , управляющий юрист и директор горячей линии HOME Line, некоммерческой группы по защите интересов арендаторов в Миннеаполисе, Миннесота.

Затем, в свой последний день пребывания в собственности, снова сделайте фотографии, чтобы доказать, что место все еще хорошо выглядит на выходе. Враа добавляет, что отточите обычно проблемные места, такие как духовка и холодильник, чтобы показать, что они тоже чистые. Затем попросите арендодателя пройтись с вами по арендованному дому и указать на все проблемы, которые вы должны решить до отъезда.

В: Что, если мой арендодатель не вернет мой залог?

Во-первых, убедитесь, что он знает ваш новый адрес и знает , куда отправить депозит. Вам также следует отправить письмо с просьбой о возврате залогового депозита. (На самом деле это требуется в некоторых штатах.) Если ваш арендодатель по-прежнему игнорирует вас, вы имеете право обратиться в суд мелких тяжб. «В некоторых штатах, если суд установит, что ваш арендодатель намеренно нарушил закон, не вернув вам залог, вам может быть присуждена сумма, превышающая ваш первоначальный гарантийный залог», — говорит Хрик.

Нил Лейтерег и Таша Шредер внесли свой вклад в этот пост.

Когда вносится залог при покупке дома

Вслед за нашим первым в истории месяцем благодарности агентам Inman вступает в февраль с нашим тематическим месяцем жилищного финансирования. Присоединяйтесь к нам, чтобы узнать, как меняется процесс покупки и продажи жилья: от компаний, которые по-новому поддерживают потребителей, до комплексных услуг, которые обрабатывают всю сделку.

Знаете ли вы, когда должен быть внесен залог при покупке дома? Многие покупатели жилья впервые задают своему агенту по недвижимости этот и многие другие вопросы, поэтому вы должны быть готовы дать им точный ответ.

Когда покупатели покупают дом, есть о чем подумать и вспомнить. Им нужно, чтобы их финансирование было одобрено кредитором, и им нужны сэкономленные деньги, чтобы оплатить расходы, связанные с покупкой их нового дома.

Есть много этапов, на которых агенты должны быть в курсе процесса. Ниже мы рассмотрим, что нужно покупателям при покупке дома, и как поговорить с ними об этом процессе.

Зачем нам нужно предварительное одобрение?

Когда у покупателей нет денег, чтобы купить дом сразу, как и у большинства покупателей жилья, им потребуется помощь кредитора.Кредиторы или ипотечные компании должны будут получить подробную информацию о доходах покупателя и проверить его кредитную историю.

Кредитор позаботится о том, чтобы у покупателя было достаточно денег для внесения депозита и чтобы они поступали из приемлемого источника. Когда они завершат свои проверки, они смогут сообщить покупателю, сколько они готовы одолжить.

Агенты должны иметь эту информацию в своем распоряжении, что позволит вам сузить круг поиска дома.Покупателям, однако, по-прежнему необходимо иметь другие деньги для внесения задатка и первоначального взноса, которые не будут покрываться ипотекой.

Продавцу потребуется подтверждение наличия средств, доказательство того, что покупатели имеют одобрение ипотечного кредита, и наличие средств для оплаты других связанных с этим расходов.

Что такое задаток?

Вот лучший способ объяснить это покупателям:

Для того, чтобы продавец дома, который хотят купить покупатели, мог быть уверен в вашем намерении купить дом, требуется залог дома.Те, кто работает в сфере недвижимости, называют депозит вашим задатком.

Этот задаток обязывает покупателей выполнить их предложение и дает продавцам некоторую защиту в случае, если покупатель не осуществит покупку недвижимости.

Этот депозит должен быть оплачен примерно во время подписания договора купли-продажи недвижимости. В контракте будет указано, когда депозитный чек условного депонирования или электронный перевод должен быть оплачен на счет третьей стороны. Обычно это происходит, когда продавец принимает контракт или вскоре после этого.Средства хранятся на условном депонировании, обычно принадлежащем либо брокерской компании продавца, либо титульной компании.

Возможны переговоры, когда покупатель должен внести депозит на условное депонирование, но если вы не сможете уложиться в этот срок, контракт может быть расторгнут. В зависимости от деталей в договоре купли-продажи вместо этого могут быть штрафы за несоблюдение даты платежа.

Существуют некоторые обстоятельства, при которых покупатель может отказаться от сделки.Договор купли-продажи, как правило, содержит непредвиденные обстоятельства, которые позволяют покупателю вернуть свой задаток.

Например, если во время осмотра дома обнаруживается серьезная проблема, и не удается достичь соглашения о ремонте или согласовании покупной цены, непредвиденные обстоятельства могут позволить покупателю вернуть задаток.

Беспристрастная сторона будет удерживать депозит условного депонирования до закрытия или в случае возникновения непредвиденных обстоятельств, чтобы вернуть средства покупателю.Чаще всего, если между сторонами возникает спор по поводу задатка, брокер продавца удерживает такой задаток до тех пор, пока не будет принято решение о том, кто будет его удерживать. Как правило, когда депозитный спор не может быть разрешен, последнее слово остается за судом компетентной юрисдикции.

Брокеры по недвижимости часто оказываются в центре разногласий по депозитам. Даже если у брокера есть твердое убеждение в том, что одна сторона имеет право на депозит, он не может освободить его без надлежащего разрешения.Одно из различий между брокером по недвижимости и агентом заключается в огромной ответственности за хранение средств покупателя до закрытия сделки.

Возможна, но не обычно, выплата невозвратного задатка. Это означает, что покупатель не вернет залог, если ему по какой-либо причине потребуется расторгнуть договор.

Аналогичная ситуация может возникнуть, если в договоре купли-продажи недвижимого имущества отсутствуют какие-либо непредвиденные обстоятельства, позволяющие покупателю отказаться от сделки. Эти ситуации вероятны только в том случае, если рынок, на котором покупатели хотят совершить покупку, очень горячий.

Сколько денег нужно для внесения залога?

Продавец захочет увеличить сумму, чтобы покупатели не отступили, и на самом деле это может помочь сделать более выгодное предложение. Однако меньшие суммы денег представляют меньший риск для покупателя и могут облегчить покупку.

Сумма задатка часто зависит от местных норм и может зависеть от того, насколько востребовано жилье в этом районе.

При большом количестве покупателей часто требуются более значительные депозиты, которые могут достигать 10 процентов от покупной цены, если недвижимость является новостройкой.Однако обычно задаток составляет от 1 до 5 процентов от цены.

Когда вы дойдете до закрытия дома, задаток будет использован для оплаты расходов покупателя на закрытие или внесения вклада в покупную цену дома. Для агента крайне важно знать, какие деньги должны быть у покупателя и когда они должны быть выплачены, чтобы сделка не прерывалась.

Это даст вам и покупателю больше шансов на гладкий и беспроблемный процесс покупки.

Чем задаток отличается от первоначального взноса?

Одна из самых запутанных вещей для покупателей жилья — это понимание того, что задаток и первоначальный взнос — это , а не одно и то же.

Самый простой способ объяснить разницу состоит в том, что задаток — это средства, используемые для закрытия дома, а первоначальный взнос, с другой стороны, — это разница между покупной ценой дома и суммой, которую покупатели закладывают.

Таким образом, если покупатель покупает дом за 300 000 долларов, а залог составляет 5 процентов, на условном депонировании брокера будет 15 000 долларов. Если покупатель вносит 10 процентов на покупку дома и финансирует 90 процентов, сумма его первоначального взноса составит 30 000 долларов.

Надеюсь, как их доверенный агент, вы сможете четко объяснить своим клиентам, что их задаток не совпадает с их авансовым платежом.

Вы должны понимать, что залог является неотъемлемой частью сделки с недвижимостью. В большинстве случаев продажи недвижимости без «обдумывания» не бывает продажи. Как покупатели, так и продавцы должны быть проинформированы о правилах, касающихся депозитных денег, включая типичные суммы и сроки оплаты. Отсутствие надежного совета по депозитам на жилье может привести к ошибкам и финансовым проблемам.

Как их агент, вы несете значительную ответственность за информирование своих клиентов о том, как работают депозиты.

Билл Гассетт — общепризнанный лидер в сфере недвижимости, который помогает людям покупать и продавать дома в течение последних 33 с лишним лет. Он был главным агентом компании RE/MAX Executive Realty, которая обслуживает многие города штата Массачусетс. Посмотрите его блог.

Плюсы/минусы и где их найти

Покупка дома с арендаторами может быть отличной возможностью для инвесторов в арендную недвижимость, но если вы не будете осторожны, вы можете в конечном итоге купить большую и дорогую проблему у продавца.

В этой статье мы рассмотрим, как правильно купить дом, в котором уже есть арендаторы, и где найти дома, в которых уже есть арендаторы.


Стоит ли покупать дом с арендаторами?

Для инвесторов в аренду недвижимости, которые ищут немедленный денежный поток, который начинается в день закрытия сделки, покупка дома с арендаторами может быть выгодной с точки зрения бизнеса. Конечно, вам нужно понимать права арендаторов в городе и штате, в которые вы инвестируете, а также убедиться, что дом находится в хорошем состоянии и является безопасным местом для проживания.

Давайте рассмотрим некоторые из самых больших преимуществ и потенциальных недостатков покупки дома под ключ с существующими арендаторами.

Преимущества дома с арендаторами:

  • Экономьте время и энергию, избавляясь от необходимости искать арендатора
  • Доход от аренды начинает поступать сразу же
  • Арендная недвижимость под ключ отвечает всем требованиям муниципального законодательства
  • Весь необходимый ремонт уже сделан продавцом за свой счет

Минусы покупки дома с арендаторами:

  • Арендатор может попытаться «проверить» нового арендодателя, заплатив арендную плату с опозданием
  • Существующие условия аренды должны соблюдаться новым владельцем, даже если они благоприятны для арендаторов
  • Выселение плохого жильца может быть сложным и дорогостоящим делом

 

Как избежать покупки дома с плохим арендатором

Даже если договор аренды является односторонним, плохо составленным или иным образом благоприятствует арендатору, договор аренды все равно является обязывающим договором между вами и арендатором.

Иногда плохой арендатор пытается поиграть в игры с новым домовладельцем. Они намеренно будут платить арендную плату поздно, чтобы увидеть, какова будет ваша реакция, или дадут вам подробный список вещей, которые нужно исправить, которые работают нормально.

Вы слышали поговорку: «Унция профилактики стоит фунта лечения».

В некоторых городах избавление от плохого арендатора может занять очень много времени и средств. Так что нет смысла покупать проблему у продавца.

Вот несколько советов, как избежать покупки дома с плохим арендатором:

  • Осмотрите дом, чтобы убедиться, что арендатор поддерживает его в хорошем состоянии, или попросите вашего доверенного местного управляющего пройтись по дому и отправить вам фотографии, если вы являетесь инвестором в недвижимость на расстоянии.
  • Запросите ведомость арендной платы, квитанции об уплате арендной платы и банковские выписки, которые показывают, когда арендатор вносит арендную плату.
  • Сравните сумму депозита с разрешенной законом, потому что иногда владельцы используют уменьшенный депозит в качестве стимула, когда отчаянно хотят арендовать.
  • Просмотрите заявку арендатора, кредитные отчеты и убедитесь, что рекомендации были действительно проверены.
  • Если есть проблемы с договором аренды или любыми другими документами, попросите продавца исправить то, что не так, как условие закрытия собственности.
  • Прочтите местный закон о арендодателях и арендаторах или спросите управляющего недвижимостью о том, что требуется местными законами, чтобы вы понимали свои права.

 

 

Где найти дом с арендаторами

Существует ряд различных источников, которые вы можете использовать, чтобы найти дом, уже занятый арендаторами, хотя некоторые из них потребуют гораздо больше времени и усилий, чем другие.

Региональная служба множественных списков (MLS)

По всей территории США буквально сотни местных и региональных MLS.S., а в некоторых из крупнейших городских районов, таких как Лос-Анджелес, их больше одного.

Хотя все типы жилой и коммерческой недвижимости могут быть перечислены в MLS, попытка найти дом с арендаторами может быть похожа на поиск иголки в стоге сена. Это связано с тем, что большая часть имущества, указанного в MLS, указана агентами, продающими дома жильцам-владельцам, а не инвесторам.

Однако агенты по недвижимости, которые знают, как работать с инвесторами, могут быть отличным источником для поиска внерыночных сделок, карманных списков и оптовой недвижимости.Таким образом, хотя MLS может быть не лучшим способом найти дом с арендаторами, это может быть хорошим способом найти агента по недвижимости, чтобы добавить его в свою команду.


Зиллоу

Большинство людей знают, что Zillow предлагает варианты покупки, аренды и продажи недвижимости. Но вы можете быть удивлены, узнав, что вы также можете найти недвижимость, занятую арендаторами, выставленную на продажу на Zillow.

Вот как:

  • На главной странице Zillow выберите «Купить», а затем «Дома на продажу»
  • Введите название нужного штата или рынка в поле поиска в верхнем левом углу
  • Щелкните поле «Дополнительно» в правом верхнем углу, затем прокрутите вниз всплывающее окно до поля поиска «Ключевые слова»
  • Введите «Клиент занят», нажмите «Готово» и выполните поиск

В зависимости от рынка, который вы ищете, вы найдете от пары десятков до нескольких сотен перечисленных объектов недвижимости.Тем не менее, большинство из них перечислены агентами по недвижимости, которые могут не иметь опыта работы с инвесторами в арендную недвижимость.


Местные компании по управлению имуществом

«Набор долларов», связавшись с управляющими компаниями на местном рынке, в который вы думаете инвестировать, может быть хорошим способом найти дом, уже занятый арендаторами.

Управляющий недвижимостью может знать, что некоторые из его клиентов-инвесторов могут захотеть продать, и вы получите доступ к аренде недвижимости, которая еще не выставлена ​​на продажу для широкой публики.У управляющих недвижимостью есть активные лицензии на недвижимость, поэтому они смогут провести транзакцию и продолжать управлять недвижимостью для вас, когда вы ее закроете.

Однако следует иметь в виду, на чьей стороне в действительности находится управляющий недвижимостью.

У них уже есть отношения агент-клиент с текущим владельцем, и они могут не иметь в сердце ваших деловых интересов. Это не обязательно означает, что вы не должны приобретать арендуемое имущество таким образом, но обязательно проведите собственную должную осмотрительность и дважды проверьте предоставленный вам отчет.


Веб-сайты инвестиционной недвижимости «под ключ» для конкретных рынков

Существует почти столько же готовых веб-сайтов по инвестиционной недвижимости, сколько существует множество листинговых служб. Чтобы найти их, выполните следующий поиск в Интернете:

.
  • «Инвестиционная недвижимость под ключ в . . . ”, а затем государство или рынок, который вы ищете в

В зависимости от размера рынка вы найдете от нескольких сотен тысяч до почти миллиона результатов поиска. Честно говоря, не каждый результат будет для веб-сайта инвестиционной недвижимости.Некоторые ссылки будут с таких форумов, как BiggerPockets или блог Roofstock.

Поиск дома под ключ с жильцами с помощью этого метода может быть почти таким же утомительным, как и с помощью MLS. Это может быть хорошим способом узнать о местном рынке, но в списках недвижимости часто отсутствует важная информация, такая как проформы недвижимости и рейтинги районов.


Крыша

Roofstock облегчает вашу жизнь как инвестора в аренду, упрощая поиск дома с арендатором.В любое время на Roofstock Marketplace можно выбрать сотни домов для сдачи в аренду на одну семью на самых популярных среди инвесторов рынках в США

.

Вы можете отфильтровать результаты поиска домов с арендаторами по различным критериям, например:

  • Минимальный ремонт
  • Повышенный выход
  • Более высокая оценка
  • правило 1%

Ключевая финансовая информация, включая рыночную арендную плату, ставку капитализации, общий доход и оценку района, включена для каждого перечисленного дома.Когда вы найдете интересующий вас дом, вы можете нажать на профиль недвижимости, чтобы увидеть:

  • Подробные фотографии и информация о недвижимости
  • Моментальный снимок финансовых показателей
  • Информация об аренде
  • Плюс подробный отчет, позволяющий настраивать прогнозы для оценки стоимости инвестиций с течением времени

 

 

Вы должны держать жильцов?

Аренда передается вместе с имуществом так же, как сервитуты и соглашения.Это означает, что вы не можете изменить договор аренды, повысить арендную плату (если это не разрешено договором аренды) или удалить арендатора.

Права арендаторов различаются от штата к штату, и иногда разные города или муниципалитеты в пределах одного штата имеют свой собственный уникальный набор правил в дополнение к законодательству штата. Американская ассоциация владельцев квартир публикует интерактивную карту, которая поможет вам найти законы о арендодателях и арендаторах в каждом из 50 штатов.

Вот краткий обзор некоторых общих прав арендаторов, о которых следует знать, прежде чем покупать дом с арендаторами:

  • Разумное уведомление — обычно за 24–48 часов — требуется до того, как владелец, управляющий недвижимостью или продавцы войдут в собственность, за исключением чрезвычайных ситуаций
  • Предоставьте уведомление о том, что вы не собираетесь продлевать договор аренды за 30-60 дней до истечения срока аренды, даже если аренда помесячная
  • Некоторые штаты требуют, чтобы владелец заплатил арендатору плату за переезд, если договор аренды не продлен
  • Другие штаты разрешают включать в договор об аренде жилого помещения пункт «наличные за ключи», который позволяет владельцу предлагать арендатору деньги в обмен на досрочный выезд
  • Право на возврат залога при выезде арендатора
  • Арендатор имеет право подать иск в суд мелких тяжб, если залог не возвращен или арендодатель не поддерживает имущество
  • Некоторые местные законы, такие как Закон о возможностях арендаторов для покупки (TOPA) в Вашингтоне, округ Колумбия.C., потребовать от владельца предоставить арендатору преимущественное право покупки дома, если он продается

Что делать до и сразу после закрытия

Вот контрольный список некоторых вещей, которые вы должны получить от продавца до и сразу после закрытия:

  • Документация по любой предоплате арендной платы, сумме внесенного залога и переводу залога на ваш счет
  • Отчет о въезде, в котором подробно описывается состояние дома до того, как арендатор въехал в
  • Полное досье арендатора, включая первоначальный договор аренды, подписанный арендодателем и арендатором, заявление арендатора, кредитный и биографический отчет, а также проверки рекомендаций
  • Сообщите арендатору, если арендная плата будет производиться по новому адресу, и предоставьте арендатору обновленную контактную информацию, если вы меняете управляющую компанию.
  • Получите страховой полис домовладельца, который обеспечивает дополнительное покрытие сдаваемого в аренду имущества, чтобы защитить вас от травм арендаторов, халатности и убытков.

Завершение

Покупка дома с арендаторами позволяет вам сразу начать получать доход от аренды. Вам не нужно тратить драгоценное время и деньги, пытаясь найти арендатора, и пока вы проявляете должную осмотрительность, вы знаете, что недвижимость находится в хорошем состоянии и соответствует местным законам об аренде.

 

 

Каковы права арендатора при продаже недвижимости арендодателем?

Отказ от ответственности. Законы о правах арендаторов различаются в зависимости от региона. Информация в этом сообщении блога предназначена для использования только в образовательных целях. HomeLight всегда рекомендует вам проконсультироваться со своим юридическим консультантом.

Возможно, вы уже решили продать сдаваемую в аренду недвижимость на благоприятном рынке или обдумываете возможность этого. Однако, если ваша собственность занята, вам необходимо знать о правах арендатора, когда дом продается, поскольку они относятся к вашему району, а также об особых условиях вашего договора аренды.

Эти права могут повлиять на то, когда вы, как арендодатель, можете запланировать осмотр дома, а также повлиять на другие этапы процесса.

«Если это натянутые отношения, арендатор не будет слишком мотивирован помогать владельцу», — объясняет Дженнифер Вемерт, ведущий агент по недвижимости в районе Орландо и специалист по инвестиционной недвижимости. «Но если это были теплые отношения, это может быть здорово, и арендатор может быть очень полезным».

Источник: (Vecislavas Popa/Pexels)

Продаете свою аренду в 2022 году? Что нужно знать

Финансовые последствия затянувшейся пандемии стали дополнительным стрессом для арендаторов и арендодателей в обозримом будущем.

Миллиарды долларов недополученной арендной платы и медленное распределение федеральной помощи в аренде — вот лишь некоторые из факторов, создающих неопределенность. Многие арендодатели не уверены, получат ли они компенсацию за значительные потери дохода и смогут ли они сохранить свою собственность.

В то же время цены на недвижимость подскочили в ответ на недавний жилищный бум, что делает это привлекательным моментом для продажи сдаваемой в аренду недвижимости и получения наличных денег. Недавний опрос HomeLight показал, что почти четверть агентов по недвижимости по всей стране помогают арендодателям выставлять недвижимость на продажу, чтобы компенсировать убытки от пандемии.

Как мораторий на выселение влияет на возможную продажу?

Согласно отчету CNBC, несмотря на то, что срок действия национального моратория на выселение истек, около половины арендаторов в США все еще имеют некоторые средства защиты от пандемии.

В Коннектикуте и Вирджинии, например, арендодатель должен подать заявление на получение федеральной помощи, прежде чем приступить к выселению арендатора. Другие штаты, включая Орегон, Массачусетс, Мичиган, Миннесоту и Вашингтон, округ Колумбия, приостановили выселение, пока находится на рассмотрении заявление арендатора на получение федеральной помощи.

Правила меняются и развиваются, поэтому следите за последними обновлениями и информацией на официальном веб-сайте города.

Влияет ли арендатор, просрочивающий арендную плату, на способность арендодателя продавать?

По словам Дуэйна Александера, инвестора в недвижимость из Атланты, штат Джорджия, вероятно, будет сложно продать дом с действующим договором аренды и арендатором, который не выплачивает арендную плату.

«Арендодателям сейчас очень тяжело. И я чуткий», — говорит он.«Покупатели не хотят унаследовать арендатора, который не платит. Не так уж много людей готовы унаследовать такую ​​ситуацию».

Александр рекомендует в случае, если арендатор не платит, лучше дождаться окончания срока аренды. В противном случае найти покупателя будет непросто.

По словам Джеймса Р.Райн-младший, поверенный по недвижимости в Маунт-Плезант, Южная Каролина.

«Что касается невыезда жильцов из дома, то это за неуплату арендной платы. Но когда срок аренды истекает, срок аренды истекает», — отмечает Райн. «Поэтому, если у вас есть годовой договор аренды, по истечении этого срока арендатор больше не заключает договор. Вы все равно можете уйти.

Смогут ли арендодатели, которые продают сейчас, когда-либо получить задолженность по арендной плате?

Согласно опросу, проведенному Avail and Urban Institute, в начале 2021 года более 20% арендодателей сообщили о потере 20 000 долларов или более дохода от аренды.Тот же опрос показал, что большая часть арендодателей не знает, что они могут подать заявку на помощь от имени соответствующих критериям арендаторов, которые испытывают финансовые трудности и получают прямую оплату.

Вот что нужно знать:

  • Согласно сообщению The New York Times , мораторий на выселение временно приостановил выселение, но не аннулировал задолженность по квартплате.
  • Арендодатели и арендаторы могут подать заявку на помощь в программе экстренной помощи в аренде (ERA) и найти программы помощи в аренде в своем районе, чтобы помочь покрыть арендную плату, коммунальные услуги и другие расходы на жилье.
  • Рассмотрите возможность составления соглашения о погашении долга с вашим арендатором. Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) предоставляет информацию о том, как начать разговор о погашении задолженности с вашим арендатором.
  • Вы можете предложить своему арендатору заключить с вами соглашение о погашении в частном порядке, чтобы избежать суда и защитить свой кредит, как предлагается в статье New York Times .
  • Если вы нашли покупателя на свою недвижимость, обсудите варианты с юристом по недвижимости.Одним из путей может быть добавление поправки об условном депонировании, защищающей ваше право взимать задолженность по арендной плате с бывшего арендатора после продажи недвижимости в качестве меры предосторожности.

Вопросы аренды

Тип соглашения об аренде, заключенного между вами и арендатором, будет частично определять его права при продаже недвижимости.

Права арендаторов при срочной аренде

Срочная аренда является наиболее распространенным типом договора аренды, когда арендатор соглашается оставаться и платить арендную плату в течение согласованного периода, например 12 или 18 месяцев.

Если у вас есть договор аренды с арендатором на определенный срок, арендатор имеет право оставаться в арендуемом доме в течение всего срока аренды, независимо от того, продаете вы дом или нет, хотя могут применяться некоторые исключения.

Права арендатора при помесячной аренде

При помесячной аренде соглашение между арендатором и арендодателем автоматически продлевается без определенной даты окончания.

В большинстве штатов требуется, чтобы тот, кто расторгает ежемесячное соглашение, уведомлял другую сторону не менее чем за 30 дней, будь то арендатор или арендодатель.

Права арендатора по устному соглашению

Трудно представить сценарий, при котором устное соглашение об аренде когда-либо было бы мудрой идеей. Без письменного контракта любые споры будут представлять собой слова одного человека против слова другого.

Однако устные договоренности используются в редких случаях. Насколько хорошо они будут держаться, зависит от состояния.

В Калифорнии, например, устный договор аренды имеет юридическую силу только в том случае, если он длится менее года. В штате Вашингтон устные соглашения об аренде законны, но классифицируются как помесячная аренда.Ознакомьтесь с политикой вашего штата, чтобы понять права вашего арендатора при устном договоре аренды.

Кроме того, если вы разрешили гостю оставаться с вами в течение длительного периода времени, что побудило его изменить свой почтовый адрес и предоставить вам некоторую компенсацию, этот гость может считаться арендатором и получить право на определенные права арендатора. , в зависимости от законов штата.

Источник: (Gerritt Tisdale/Pexels)

Общие права арендаторов на информацию

Права арендаторов различаются от штата к штату, но вот 15 общих прав, о которых следует помнить.

1. Право на уведомление за 24-48 часов до показа

Координация показов может быть затруднена, если у вас есть арендатор, занимающий недвижимость, но вам нужно будет избегать нарушения его конфиденциальности на этом этапе продажи дома.

Помимо вежливости и возможности привести помещение в порядок, по закону требуется предварительное предупреждение о входе на территорию. В большинстве штатов требуется, чтобы арендатор был уведомлен как минимум за 24–48 часов.

Если не 24-48 часов, законы обычно предусматривают «разумное уведомление», которое должно быть установлено между арендатором и владельцем до планирования показов.Уведомление также применяется в случае назначений для осмотра дома, оценки дома, плановых ремонтных работ или любых других посещений собственности, пока она находится на рынке.

2. Право назначать встречи в разумные часы

В дополнение к заблаговременному уведомлению домовладельцы должны быть вежливы в отношении времени встречи.

«Арендодатель также должен показать недвижимость в «разумные часы», — объясняет Бенджамин Росс, инвестор в недвижимость и арендодатель в Метроплексе Даллас-Форт-Уэрт.«Показ вашего дома в 10 часов вечера. неразумно, и арендодатель может нарушать права арендатора».

Может быть некоторая гибкость в отношении того, что считается «разумным»; арендодатели должны общаться с арендаторами, чтобы определить, какое время дня и какие дни недели лучше всего подходят для обеих сторон.

«Мы никоим образом не хотим причинять неудобства арендаторам и подбираем для них удобное время», — так Александр, инвестор в недвижимость из Атланты, штат Джорджия, решает решать подобные вопросы.

3. Право на получение уведомления об освобождении собственности

Арендатор имеет право знать, когда ему необходимо полностью освободить помещение. В большинстве случаев эта дата указывается в договоре аренды или аренды. Даже если недвижимость продается другому владельцу, срок аренды, скорее всего, остается в силе. В случае помесячного соглашения владелец все равно должен будет предоставить уведомление в соответствии с законами штата. «Например, Калифорния — благоприятный для арендаторов штат, — объясняет Росс. «Даже по месячному контракту арендодатель должен уведомить арендатора за 60 дней.

4. Право на плату за переселение (если применимо)

«При определенных обстоятельствах от арендодателя также может потребоваться уплатить арендатору плату за «переселение», — говорит Росс.

Например, в Сиэтле некоторые перемещенные арендаторы могут подать заявку на помощь при переезде, если они относятся к категории малообеспеченных. В случае, если арендатор соответствует требованиям, арендодатель должен выплатить половину помощи. Единовременная плата в Сиэтле может составлять до 4232 долларов, и город оплачивает половину стоимости.

В других городах действует другая политика, с более высокими суммами помощи в зависимости от размера собственности.В Портленде, штат Орегон, арендатор может получить до 4500 долларов за переезд из квартиры с 3 спальнями, и арендодатель обязан оплатить всю эту сумму.

Даже если такого закона или постановления не существует, арендодатель и арендатор могут прийти к собственному соглашению о переселении. По словам Александра, если владелец предпочитает, чтобы арендатор уехал до истечения срока аренды, он может предложить некоторую компенсацию за свои проблемы, особенно когда отношения теплые.

«Недавно я вел переговоры о выселении арендатора из помещения, с которым у меня был договор, — делится Александр.«Я купил ему складское помещение. Иногда мы помогаем с хранением, нанимаем грузчиков или находим для них риэлтора®, а иногда даже предоставляем краткосрочную аренду или отели».

Источник: (Pixabay/Pexels)

5. Право на получение выплаты при прекращении аренды

Часто называемый «наличными за ключи», владельцы могут предложить арендаторам выплату по аренде, если они хотят, чтобы они освободились раньше, чем предусмотрено в их аренде, хотя арендатор не обязан соглашаться. Если договор аренды не включает пункт о досрочном расторжении, предложение денег за досрочный выезд может быть самым простым способом заставить арендатора покинуть собственность раньше, чем он ожидал, и это законно во всех 50 штатах при условии правильной процедуры. следует.

6. Право на владение имуществом после его перехода из рук в руки

Соглашение арендатора привязано к имуществу, а не к владельцу. Это означает, что если недвижимость продается, пока она занята, арендатор имеет право жить в ней до истечения срока действия постоянной аренды. Новый владелец должен соблюдать срок первоначального договора аренды, заключенного между продавцом и арендатором.

«То, что дом продан, не означает, что договор аренды недействителен», — добавляет Александр.

В некоторых редких случаях владелец может выселить существующих арендаторов, если они или прямой член семьи планируют занимать недвижимость в качестве основного места жительства, используя уведомление о выселении владельца (OMI), но в некоторых городах этот обходной путь ограничен.

7. Право оставить имущество в любом состоянии

У большинства арендаторов нет особого стимула убирать свой дом до того, как появится покупатель. Во всяком случае, это неудобство, и многие арендаторы не мотивированы, что приводит к более длительному пребыванию на рынке и дополнительной работе для владельца.

Чтобы подсластить сделку, владельцы могут предложить арендаторам поощрение за свою помощь. «Вы также можете привязать их к успеху продажи», — говорит Вемерт.«Итак, если я продаю больше, чем X долларов, я готов дать вам бонус арендатору за сотрудничество».

8. Право на первоначальные условия аренды

Если арендатор не соглашается на пересмотр условий, он имеет право жить в собственности на первоначальных условиях, на которые он подписался. Это означает, что если первоначальная аренда допускала определенные исключения, новый владелец должен будет разрешить их до тех пор, пока договор аренды все еще действует.

Это может включать такие термины, как наличие домашних животных на территории, ограничения на размещение и приемлемые способы оплаты.В зависимости от условий аренды и отношения арендатора к собственности, это может оттолкнуть некоторых покупателей.

9. Право на залог

Арендатор имеет право на залог при выезде, даже если собственность перешла к другому владельцу. Это означает, что продавец должен уведомить арендатора о новом владельце недвижимости, а также о том, как он может получить залог, когда придет время. Тем не менее, новый владелец по-прежнему сможет вычесть из залогового депозита любой ущерб, нанесенный дому по вине арендатора, если это указано в первоначальном договоре аренды.

Источник: (Кен Трелоар/Unsplash)

10. Право на благоустроенное имущество

Продажа недвижимости может быть работой на полную ставку, но владельцы не могут уклоняться от своих обязанностей. Арендаторы имеют право проживать в жилой недвижимости, а это означает, что коммунальные услуги должны работать, недвижимость должна быть в хорошем состоянии, а ремонт должен быть решен даже после продажи.

Владелец может рассчитывать на то, что арендатор будет платить арендную плату, пока недвижимость находится на рынке, но если владелец пренебрегает своими обязанностями, арендатор может удержать часть арендной платы или даже расторгнуть договор аренды, в зависимости от местных законов об аренде. .Если владелец не поддерживает имущество, арендатор также может подать иск в жилищный суд.

11. Право на освобождение в течение 30 дней после продажи недвижимости

Если первоначальный договор аренды включает «оговорку о прекращении аренды в связи с продажей», арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды в случае продажи имущества. Однако у арендатора обычно есть 30 или более дней, чтобы освободить недвижимость в случае продажи.

12. Право занимать помещение во время показов

По закону арендаторы не обязаны покидать помещение во время показов и не обязаны содержать помещение в чистоте в соответствии со стандартами продавца перед показом.Это может привести к напряженности между продавцом и арендатором, хотя и не обязательно.

Чтобы не допустить обострения ситуации, владельцы могут максимально упростить процесс для арендаторов: предложить бесплатную уборку перед показом или подарить арендатору подарочную карту в ближайшую кофейню, которую арендатор может посетить во время встреч. Естественно, чем лучше отношения между собственником и арендатором изначально, тем меньше загвоздка.

«Показы для меня не представляли проблемы, но опять же, о них можно договориться», — говорит Александр.«Я платил за ужины вне дома, если хотел показать это. Но это в основном, когда я имел дело с арендодателями, у которых есть несговорчивые арендаторы — мне приходилось подслащивать сделку, например, платить за ужин».

13. Право на обращение в суд мелких тяжб

Из-за стресса, связанного с продажей недвижимости, отношения между владельцем и арендатором могут разорваться, и владелец может отреагировать чем-то вроде повышения арендной платы или отказа от услуг, связанных с недвижимостью, таких как прачечная или охрана.Однако возмездие владельца является незаконным почти во всех штатах.

Если арендатор считает, что он подвергся мести со стороны арендодателя, он имеет право подать иск в суд мелких тяжб. Арендатор может предъявить иск о возврате своего залога, а в некоторых штатах суды мелких тяжб не ограничивают сумму, на которую истец может подать иск в исках между арендодателем и арендатором.

Источник: (Gerritt Tisdale/Pexels)

14. Право владения после обращения взыскания

Если собственность является предметом обращения взыскания, арендатору обычно не нужно немедленно выезжать в случае продажи.Это зависит от штата, но если у арендаторов есть долгосрочная аренда, они могут остаться до ее окончания. В качестве альтернативы, если аренда заключается на помесячной основе, они должны получить уведомление о выселении и уведомление за 90 дней до того, как они должны будут покинуть квартиру.

«В том, что арендодатель столкнулся с финансовыми трудностями, нет вины арендатора, — отмечает Александр.

15. Право преимущественной покупки недвижимости (если применимо)

В зависимости от местного законодательства «квартиросъемщик может иметь первую возможность купить дом», — объясняет Эрни Рафаилидес, лицензированный адвокат из Мэриленда с более чем 30-летним опытом.

Например, в Вашингтоне, округ Колумбия, в соответствии с Законом о возможности покупки жильцами (TOPA) арендодатели должны направить арендаторам письмо о намерении продать, а также включить в список информацию о собственности. У арендатора есть определенный период времени (для одной единицы, 30 дней), чтобы решить, будут ли они покупать недвижимость, и даже после того, как недвижимость появится на рынке, арендатор имеет право соответствовать предложениям покупателей. Процесс и сроки «права преимущественного отказа» соответствуют стандартным правилам, изложенным в местных законах.

Законы о праве преимущественной покупки различаются в зависимости от города и не очень распространены, но если нарушение этого правила распространяется на вас, арендатор может обратиться в суд. Даже если это не требуется, предоставление арендатору возможности приобрести ваш дом может быть выгодным для всех.

Источник: (Клэр Нилсон / Unsplash)

Права арендаторов, когда дом выставлен на продажу

Нарушение прав арендатора при продаже недвижимости может привести к юридическим и финансовым проблемам, не говоря уже о натянутых отношениях с арендатором.Продажа недвижимости, занимаемой арендаторами, как таковая требует определенной деликатности. Для вас это может быть просто инвестиционная недвижимость, но для кого-то это дом.

Когда вы разберетесь в этой деликатной ситуации, будет полезно нанять агента по недвижимости, имеющего опыт продажи недвижимости, занимаемой арендаторами, который может поделиться своим многолетним опытом и помочь облегчить общение для всех участников.

Источник изображения заголовка: (Дмитрий Паскевич/Unsplash)

Что такое задаток и как он работает?

Если вы изучали информацию о покупках недвижимости или разговаривали с риелтором о том, как осмотреть дом, вы, вероятно, слышали всплывающую фразу «задаток».

Задаток — один из тех терминов, который звучит довольно архаично и может сбить с толку людей, плохо знакомых с миром недвижимости.

Покупка дома всегда требует задатка, но сначала может быть трудно понять, что это значит.

Если вы не уверены в этом термине, в том, как он влияет на процесс покупки жилья и почему он все еще актуален, продолжайте читать, у нас есть ответы для вас.


Что такое задаток?

  • Задаток — это залог, который покупатель жилья вносит во время заключения договора, чтобы продемонстрировать добросовестность и свое намерение купить недвижимость.
  • Задаток вносится на счет условного депонирования до дня закрытия и засчитывается в стоимость покупки дома.
  • Задаток может представлять собой полную сумму первоначального взноса или только процент от него.
  • Если вы опасаетесь, что ваш задаток не будет возвращен, если что-то случится с вашей сделкой, вам следует поговорить со своим юристом по недвижимости.
  • Задаток также можно запросить при подаче заявления на аренду квартиры. Всегда убедитесь, что вы знаете, какова политика возврата, прежде чем передавать какие-либо средства.

Что такое задаток и для чего он используется?

Большинство людей знают, что покупка дома — это долгий процесс, который может провалиться почти на каждом шагу.

Чтобы понять причину задатка, вы должны понять, что когда-то происходило.

В прошлом у людей была тенденция делать вид, что они готовы купить несколько домов, прежде чем они выберут один.

Чтобы дать себе время на принятие решения, они «откладывали» несколько домов, но покупали только один, а остальные пропускали.

Чтобы предотвратить это, домовладельцы и риелторы решили попросить потенциальных покупателей перевести часть стоимости дома на счет условного депонирования до закрытия сделки.

Эти деньги являются физическим доказательством того, что у вас есть реальное намерение купить дом, и вы честны в своих намерениях.

Earnest — это старомодный способ сказать «честный», отсюда и происходит термин «задаток».

Важно быть искренним в своих намерениях, чтобы не дать продавцам упустить человека, которому искренне понравится дом, если вы не готовы к нему.

Читайте дальше: Что нужно знать перед покупкой недвижимости в Нью-Йорке

Когда требуется задаток?

Беспокоитесь о том, что вам придется раскошелиться наличными еще до того, как вы осмотрите здание?

Не будь. Задаток вступает в игру, когда вы делаете предложение о доме, и предложение принимается продавцом.

Задаток — это то же самое, что и первоначальный взнос?

Уже известно, что большинству покупателей жилья придется внести первоначальный взнос. Так чем же они отличаются от задатков?

Задаток на самом деле имеет непосредственное отношение к первоначальному взносу в том смысле, что деньги списываются с первоначального взноса.

В некоторых случаях задаток будет просто процентом от первоначального взноса в зависимости от условий, на которые соглашаются обе стороны. В других случаях это будет весь первоначальный взнос.

Как правило, внесение всего первоначального взноса в качестве задатка повысит доверие ваших продавцов.

Это не только показывает вашу готовность вложить свои деньги в то, что вы говорите, но также показывает вашу ликвидность и способность позволить себе дом или ипотеку.

Как давать задаток?

Задаток вносится заверенным чеком, банковским переводом или личным чеком, который депонируется на счет условного депонирования, доступ к которому будет осуществляться при закрытии сделки.

Если задаток является лишь частью вашего первоначального взноса, оставшаяся сумма первоначального взноса будет полностью выплачена на закрытии стола.

Ваш адвокат по недвижимости проведет вас через весь процесс, если вы чувствуете себя немного потерянным.

Сколько нужно иметь задатка, чтобы зарезервировать дом?

Все зависит от ряда факторов, включая сообщество, в которое вы переезжаете, местные законы, а также соглашение, которое вы заключили с продавцом.

Вообще говоря, вам нужно будет внести от 1 до 2 процентов. Некоторые сообщества могут просто потребовать фиксированную плату.

Не знаете, сколько денег положить на депозит? Вот некоторые рекомендации и советы, которым нужно следовать:

  • Проверьте контракт и соглашение с риэлтором. Сумма задатка, которую вы должны внести, будет указана в контракте.
  • Если вы еще не разместили предложение, спросите у продавца, что, по его мнению, будет хорошо. Продавец сможет дать свои собственные рекомендации, а если он не может, его риелтор будет рад сделать это за него.
  • Ознакомьтесь с правилами вашего кооператива или квартиры. Если вы покупаете кооператив или квартиру за счет финансирования, ответственная компания будет иметь правила в отношении требований к задатку.
  • Хотя стандартный задаток составляет от 1 до 2 процентов, на рынках горячего жилья, таких как Нью-Йорк, комиссия может достигать 5-10 процентов. Задаток, как правило, является отражением спроса людей на этот дом.

Должен ли я заполнять какие-либо налоговые формы задатком?

Если сумма задатка, который вы должны внести, превышает 9000 долларов, федеральный закон потребует от вас заполнить форму W-9.

Это делается только потому, что деньги, которые вы размещаете на условном депонировании, могут получать проценты, и вы можете захотеть получить их, пока они там ждут.

Однако это может не стоить того, если задаток меньше 9000 долларов, хотя продавец может попросить вас сделать это.

Некоторые брокерские конторы потребуют от вас заполнить форму W-9 независимо от того, чтобы защитить себя в случае проверки.

В случае заполнения формы W-9 вас попросят указать номер социального страхования.Если вам неудобно делиться своей информацией социального обеспечения, поговорите со своим адвокатом.

Можно ли вернуть задаток?

Верните ли вы деньги или нет, зависит от того, что произойдет с продажей и транзакцией.

Если сделка состоится, задаток пойдет на оплату закрытия сделки.

Однако, если вы решите не покупать дом по причинам, не связанным с осмотром, продавец удерживает комиссию.

Если продажа не состоится из-за плохой проверки или оценки, деньги будут вам возвращены.

Кроме того, если продавец решит отказаться от продажи, вы также должны рассчитывать на возврат денег, так как продажа сорвалась не по вашей вине.

Условия не всегда черно-белые, поэтому вам необходимо обсудить возможные варианты со своим адвокатом, прежде чем предпринимать какие-либо действия.

Покупатель все еще может уйти с вашим задатком даже в случае отказа от сделки по более легкомысленной причине, так что это не пустяк.

Как сохранить свои задатки в безопасности

Проблема, с которой сталкиваются многие люди при покупке недвижимости, заключается в бумажной работе и бюрократии.

Поскольку все становится настолько запутанным, были случаи, когда люди теряли свои задатки.

Следующие советы предотвратят это с вами:

  • Убедитесь, что задаток и условное депонирование находятся в руках авторитетной группы. Не стоит доверять свои задатки кому попало. Вы всегда должны доверять управление счетом условного депонирования и его депозитами доверенному банку, фирме условного депонирования, юристу, брокерской компании по недвижимости или титульной компании.Вы не должны никогда напрямую передавать чек продавцу!
  • Внимательно следите за своим контрактом. Ваш договор купли-продажи предназначен для защиты как вас, так и продавца. Прочитайте его и следуйте ему до буквы. В противном случае сделка может провалиться до , а потеряет ваш депозит.
  • Всегда следите за тем, чтобы все непредвиденные обстоятельства и примечания, которые вы сделали в отношении дома, были включены в контракт. Не записывая все, вы не сможете отказаться от сделки, если решите, что это не лучший вариант.
  • Если ваш продавец отказывается от части соглашения, сообщите об этом и получите возмещение. Давайте посмотрим на пример этого в действии. Джаред покупает дом у Джули, и они оба соглашаются, что Джули починит прохудившийся потолок на кухне к тому времени, когда наступит дата въезда. Наступает дата, а Джули еще не починила потолок. Джаред отменяет транзакцию и получает возмещение. Если бы он не следил за непредвиденными обстоятельствами, ему пришлось бы платить деньги за ремонт из своего кармана или потерять свой задаток.

Как следует относиться к задатку?

Многие покупатели жилья воспринимают внесение задатка как боль, но вы не должны так относиться к этому.

Задаток — это важный шаг, который показывает, насколько вы близки к закрытию дома, а также способ защитить себя от недобросовестных действий продавца.

Внося свой задаток, вы запускаете таймер обратного отсчета до даты вашего заселения.

Это огромный толчок в правильном направлении, достойный празднования с любой точки зрения.

Прочие виды использования задатка в сфере недвижимости

Другие операции, в которых может использоваться задаток, связаны с арендой.

Часто, но не всегда, в г. Нью-Йорке многие брокерские компании и компании по управлению недвижимостью могут потребовать от заявителя внести задаток.

Задаток может составлять от пары сотен долларов до полной суммы залога.

Как и в случае с авансовым платежом, чем больше вы вносите, тем больше это показывает ваше намерение подписать договор аренды.

Также, как и при продаже, это может быть своего рода заполнителем, хотя и не гарантирует, что вы получите квартиру.

Задаток обычно запрашивается во время подачи заявления и проверки кредитоспособности.

В некоторых случаях вы можете использовать кредитную карту для внесения залога, в то время как в других случаях может потребоваться возврат гарантированных средств, в зависимости от брокерской конторы или компании.

В любом случае обязательно ознакомьтесь с их политикой возврата на случай, если заявка не сработает.

Разница между задатком и залогом

Фраза «гарантийный депозит» часто используется как общий термин для любой сделки с недвижимостью, которая требует внесения денег до того, как недвижимость станет доступной. Если вы были арендатором всю свою жизнь и хотите стать домовладельцем, вы можете быть сбиты с толку, когда услышите термин «задаток». Это то же самое, что залог? Если нет, то в чем разница между задатком и залогом?

Залог чаще всего встречается в договорах аренды.Арендатор вносит некоторую сумму денег, обычно около месячной арендной платы, чтобы гарантировать, что он позаботится об имуществе. Если они этого не сделают, залог можно использовать, чтобы все исправить. Задаток используется исключительно при покупке недвижимости. Задаток — это сумма залога, которую покупатель вносит для обеспечения своей позиции при заключении контракта для закрытия дома. Если покупатель не соблюдает определенные сроки для таких вещей, как проверки и оценки, он может лишиться своего задатка.

Являетесь ли вы арендодателем, арендатором или занимаетесь недвижимостью, важно понимать нюансы между этими двумя типами вкладов. Итак, давайте поговорим о том, что делает гарантийный депозит, что делает задаток и на что следует обратить внимание в ваших контрактах с недвижимостью.

Что такое залог?

Залог чаще всего встречается в договорах аренды. Эти дополнительные 500 долларов, которые вы и ваши соседи по комнате должны были собрать вместе в колледже, чтобы получить квартиру за пределами кампуса? Это был залог.

Арендатор вносит залог перед вселением в арендуемое помещение. По сути, это гарантия того, что «я, арендатор, не разрушу этот дом, когда уеду. Но если я это сделаю, этот залог покроет это».

Эти депозиты часто эквивалентны арендной плате за дополнительный месяц, но это сумма, которую арендодатель хочет взимать. Также могут быть дополнительные депозиты за такие вещи, как домашние животные. Тем не менее, какие бы депозиты ни требовались, они должны быть указаны в договоре аренды; арендодатель не может вносить дополнительные депозиты в будущем.

Правила использования залогового депозита

Гарантийные депозиты часто хранятся на условном условном счете, что обеспечивает их сохранность и не может быть потрачено арендодателем, пока арендатор занимает дом. Иногда арендодатели не только возвращают гарантийный депозит, но также могут включать любые начисленные проценты в условное депонирование. Есть некоторые штаты, которые требуют этого, но это редко. В большинстве случаев арендатору следует ожидать возврата основной суммы залога.

Если арендатор покидает помещение в беспорядке, арендодатель может вычесть любые понесенные им расходы из залогового депозита. Любые расходы, взимаемые арендодателем, должны быть документально подтверждены, в том числе:

  • Почему расходы были вычтены
  • Сколько стоит ремонт или замена повреждения

Если остался залог, они должны вернуть его арендатору. Чаще всего это приходит в виде чека, отправленного по почте на новый адрес арендатора, но некоторые более технически подкованные арендодатели начали использовать такие вещи, как Venmo или банковские переводы.

Ранее я упоминал, что арендодатели не могут просто взимать дополнительный залог после подписания договора аренды, но это не полностью очищает арендатора. Если вы, как арендатор, оставляете имущество с чрезмерным износом, превышающим сумму залога, ваш бывший арендодатель может преследовать вас за разницу.

Что такое задаток?

В отличие от гарантийного депозита, задаток не является дополнительной комиссией.Задаток — это то, что известно как «возмещение» в сфере недвижимости. Рассмотрение означает только то, что вы вносите что-то ценное в качестве депозита, который будет конфискован, если вы не сможете выполнить его. Чаще всего это какая-то сумма денег, но не всегда. Это может быть залог или что-то другое, что представители продавца сочтут справедливым.

В то время как гарантийные депозиты используются в договорах аренды, задатки используются для покупки недвижимости. Еще одно различие между залогом и задатком заключается в том, что задаток идет на окончательную цену покупки.Таким образом, если вы вложите 5000 долларов в качестве задатка за дом, который собираетесь купить, вы можете ожидать, что эти 5000 долларов будут направлены на ваш первоначальный взнос или расходы на закрытие. Узнайте у своего кредитора, как они предпочитают его использовать.

Сколько мне нужно задатка?

Нет установленной суммы, которую необходимо внести всерьез. Как правило, если вы покупаете недвижимость, которая указана в MLS, вы должны заплатить от 5000 до 10 000 долларов в качестве залога.

Однако, если вы сможете найти недвижимость вне рынка, вы сможете поставить гораздо меньше.Я смог внести только 25 или 50 долларов задатка из-за отсутствия конкуренции за дом.

Один совет: убедитесь, что ваш задаток идет титульной компании, а не непосредственно продавцу. Хотя в большинстве случаев ваш продавец будет честным и профессиональным, лучше иметь третью сторону в качестве посредника, когда речь идет о таких вещах, как сроки, деньги и кто что получает.

Могу ли я вернуть свой задаток?

Как и залог, задаток может быть потерян покупателем.Если вы, как покупатель, не сможете уложиться в конкретные сроки и не расторгнете договор заранее, продавец сможет удержать эти деньги.

Хорошая новость заключается в том, что это не так страшно, как вы думаете; довольно легко выйти из договора и успешно получить свой депозит обратно. Однако есть несколько этапов, о которых вы должны знать, чтобы убедиться, что вы получите то, что вам причитается.

Сроки, которые повлияют на ваш задаток:

Инспекция и комплексная проверка – Инспекция и комплексная проверка означают одно и то же: вы осмотрели имущество и тщательно его осмотрели.Обычно инспекцию проводит лицензированный специалист, и вы, как покупатель, должны приложить все усилия, чтобы присутствовать при этом. Вы можете задавать столько вопросов, сколько хотите; поверьте, они к этому привыкли.

Допустим, вы нашли что-то во время осмотра или исследования, из-за чего вам хочется отказаться от покупки дома. Если ваша проверка будет проведена до определенного срока, указанного в вашем контракте, задаток подлежит возврату.

Крайний срок отказа в выдаче ссуды — Получение предварительного одобрения на получение ссуды не означает, что вы на 100% чисты.Если ипотечный кредит, на который вы рассчитывали, развалится до установленного срока отказа в кредите, ваш задаток может быть возвращен.

Положение об оценке – Перед подписанием договора купли-продажи убедитесь, что вы провели оценку дома. Если недвижимость не оценивается по цене, за которую вы ее покупаете, и вы сделали это до установленного срока, ваш задаток подлежит возврату.

Заключительные мысли

Несмотря на то, что обеспечительные депозиты и депозиты задатка имеют схожие цели, то, как они функционируют, существенно отличается друг от друга.Независимо от того, являетесь ли вы арендодателем, арендатором, покупателем или продавцом жилья, в ваших интересах убедиться, что все основания включены в ваши юридические соглашения. Убедитесь, что вы понимаете, на что идет ваш депозит, как он будет использоваться и можете ли вы рассчитывать на возврат депозита.

Родитель к родителю штата Нью-Йорк

Программа Parent to Parent штата Нью-Йорк создает поддерживающую сеть семей, чтобы уменьшить изоляцию и дать возможность тем, кто ухаживает за людьми с нарушениями развития или особыми медицинскими потребностями, ориентироваться в системах обслуживания и влиять на них, а также принимать обоснованные решения.

Захватывающее объявление!

Узнать больше


От родителей к родителям штата Нью-Йорк — ​Вакансия по трудоустройству

Возможности по трудоустройству Должность: Региональный координатор Местонахождение: офис в Рочестере

Неполный рабочий день, 20 часов в неделю

Узнать больше


От родителей к родителям штата Нью-Йорк — возможность трудоустройства

Возможности трудоустройства Должность: Региональный координатор Местонахождение: Офис в Статен-Айленде

Неполный рабочий день, 20 часов в неделю

Узнать больше


От родителей к родителям штата Нью-Йорк — ​Вакансия по трудоустройству

Возможности по трудоустройству Должность: Региональный координатор Местонахождение: Нью-Йорк, офис  

Неполный рабочий день, 20 часов в неделю

Узнать больше


Сообщение от родителя исполнительному директору родителя относительно нового руководства по кластерной зоне COVID-19

НОВОЕ РУКОВОДСТВО ПО ЗАКРЫТИЮ ПРОГРАММЫ : Прошлым вечером OPWDD выпустило руководство по приостановке и сокращению услуг в красных и оранжевых кластерных зонах, которые определены штатом Нью-Йорк как горячие точки COVID.OPWDD будет уведомлять затронутых поставщиков, которые, в свою очередь, будут нести ответственность за уведомление затронутых лиц, семей и менеджеров по уходу/CCO. Эти обязательные приостановки и сокращения вступают в силу с полудня воскресенья, 25 октября. Следует ожидать, что эти закрытия и приостановки могут часто меняться, поскольку данные приводят к добавлению или удалению обозначения зоны кластера.

НОВОЕ РУКОВОДСТВО ПО ПОСЕЩЕНИЯМ : Аналогичным образом, Департамент здравоохранения штата Нью-Йорк выпустил новое руководство в отношении посещений коллективных медицинских учреждений, расположенных в кластерных зонах, включая учреждения, управляемые, лицензированные или регулируемые OPWDD.В ВАЖНОМ ПОЯСНЕНИИ нам сообщили, что исключения, перечисленные в этом руководящем документе, применяются ТОЛЬКО к учреждениям, имеющим лицензию Департамента здравоохранения, например к больницам. Это соответствует рекомендациям по посещениям, которые действовали ранее в разгар вспышки короновируса. Мы призвали OPWDD обратиться за письменными разъяснениями по этому поводу в Департамент здравоохранения штата Нью-Йорк. Опять же, если эти ограничения на посещение необходимы, они вступят в силу завтра, в воскресенье, 25 октября, в 15:00.

См. письмо исполнительного директора и полные руководящие документы по ссылке.

Узнать больше


Выселение во время пандемии: семейные истории с передовой в условиях чрезвычайной ситуации с COVID

Дженис Фицджеральд, бывший исполнительный директор организации Parent to Parent of NYS, рассказывает о недавнем опыте своей семьи, когда ее сын Джон подвергся очень неожиданному выселению уведомление. Чрезвычайная ситуация с COVID представляет собой очень серьезные проблемы для всех нас, но, как это часто бывает, наши близкие с ограниченными возможностями подвергаются более высокому риску.У вас есть история, которой вы хотите поделиться? Пожалуйста, перешлите его Валери Колавеккио по адресу [email protected]

Подробнее


Временное руководство по общественным мероприятиям для лиц, проживающих в сертифицированных жилых помещениях OPWDD

24 марта 2020 г. Управление по делам людей с нарушениями развития (OPWDD) выпустило «COVID19: приостановка общественных мероприятий и посещения на дому». Этот руководящий документ настоящим аннулируется и заменяется следующим руководством, касающимся общественных мероприятий.С 15 июля 2020 г. в регионах штата, которые вступили в четвертую фазу в соответствии с Планом возобновления работы в Нью-Йорке, общественные мероприятия могут возобновиться для лиц, проживающих в жилых помещениях, сертифицированных OPWDD. Кроме того, люди могут возобновить деятельность с низким уровнем риска, например посещение медицинских или профессиональных служб и работу, а также участие в общественных мероприятиях, как описано ниже, в той степени, в которой это разрешено NY Forward, и в соответствии с ограничениями настоящего руководства и все применимые директивы штата Нью-Йорк.

НАЖМИТЕ ЗДЕСЬ, ЧТОБЫ ПРОЧИТАТЬ ПОДРОБНЕЕ

Узнать больше


ПЕРЕСМОТРЕННЫЕ Протоколы COVID-19 для персонала, оказывающего непосредственную помощь, для возвращения на работу

Медицинские рекомендации: пересмотренные протоколы для персонала в клинических учреждениях и учреждениях, оказывающих непосредственную помощь, для возвращения на работу после воздействия или заражения COVID-19

   

Это рекомендации заменяют руководство Управления штата Нью-Йорк по делам людей с нарушениями развития (OPWDD) в отношении вспышки COVID-19, озаглавленное «Обновленные протоколы для персонала в клинических учреждениях и учреждениях неотложной медицинской помощи по возвращению на работу после воздействия или заражения COVID-19». выпущен 28 марта 2020 г.Это руководство распространяется на все объекты и услуги, сертифицированные OPWDD.

   

НАЖМИТЕ ЗДЕСЬ, ЧТОБЫ ПРОЧИТАТЬ ДОКУМЕНТ ПОЛНОСТЬЮ

Узнать больше


Пересмотренное руководство по персоналу для управления COVID-19 (29 июля 2020 г.)

Пересмотренное руководство для персонала по управлению коронавирусом (COVID-19) в учреждениях или программах, эксплуатируемых и/или сертифицированных Управлением Люди с нарушениями развития

   

Следующие требования предъявляются к поставщикам услуг для лиц с нарушениями интеллектуального развития и/или нарушениями развития (I/DD), сертифицированными или управляемыми Управлением по делам людей с нарушениями развития (OPWDD).Сюда входят сотрудники, нанятые OPWDD (государственные программы), и сотрудники общественных организаций (добровольные программы). Государственные объекты также должны ознакомиться с информацией, предоставленной Управлением по связям с сотрудниками OPWDD, для дальнейшего рассмотрения вопросов реализации.

   

Рекомендации, изложенные в этом документе, предназначены для сведения к минимуму риска передачи COVID-19 от инфицированных к неинфицированным лицам. Безопасная среда создается и поддерживается с помощью инструментов, имеющихся в распоряжении агентства: изменение процедур общественных прогулок и посещений; энергичное мытье рук; пристальное внимание к гигиене окружающей среды; наряду с правильным использованием средств индивидуальной защиты (СИЗ).

   

НАЖМИТЕ ЗДЕСЬ ДЛЯ ПОЛНОГО ДОКУМЕНТА

Узнать больше


Выпущено обновленное руководство по возобновлению дневных программ

Временное руководство по возобновлению дневных услуг, сертифицированное Управлением по делам людей с нарушениями развития, было обновлено сегодня днем ​​и доступно: НАЖМИТЕ ЗДЕСЬ . Изменения в руководящем документе подчеркнуты. Обратите внимание, что некоторая часть подчеркнутого текста служит гиперссылкой, позволяющей читателю перейти к дополнительной информации.

   

Несколько пояснений:

  • В документе о дневных услугах изложены рекомендации по возобновлению работы сертифицированных дневных программ и услуг OPWDD, как на месте, так и по месту жительства, включая дневную абилитацию, услуги допрофессиональной подготовки, закрытые семинары, дневное лечение и передышку. Включены программы Day Hab Without Walls.
  • Поставщики услуг должны представить План обеспечения безопасности и подтверждение соответствия в OPWDD, но эти планы обеспечения безопасности не требуют одобрения OPWDD до возобновления работы поставщика.
  • Провайдеры , а не обязаны возобновить дневные программы в это время; если они решат это сделать, они должны соблюдать руководство по возобновлению работы.
  • Точно так же отдельные лица не обязаны участвовать в дневных программах. OPWDD не будет предпринимать никаких действий в отношении разрешений на обслуживание участников, если они решат не возобновлять программирование в настоящее время из-за опасений, связанных с коронавирусом.
  • Наиболее существенные изменения в руководстве по возобновлению работы дневных программ можно найти в разделе документа, посвященном транспортировке.

В другие инструкции, первоначально выпущенные в пятницу, 10 июля, не было внесено никаких изменений, касающихся возобновления посещений на дому и общественных мероприятий, а также возвращения человека в свое место жительства после длительного периода отсутствия. Агентства должны разрешать эту деятельность и делать это в соответствии с руководящими документами — они не могут отказаться.

   

Воспитатели по-прежнему сохраняют за собой право «отказаться» или не участвовать в посещениях, которые происходят на территории группового дома или в его пределах.Насколько мы понимаем, примерно 10% поставщиков все еще не участвуют в посещениях группового дома, но некоторые из них работают с OPWDD над решением проблем, связанных с их возможностью возобновить посещения на месте.

   

Мы будем продолжать держать вас в курсе и будем рады вашим вопросам и отзывам.

   

С уважением,

Мишель Джуда

Исполнительный директор

От родителей к родителям штата Нью-Йорк

Узнать больше


COVID-19: Временное руководство по посещению сертифицированных жилых учреждений

Уважаемые родители, члены семьи и лица, осуществляющие уход,

   

Прилагаемый документ с инструкциями по посещению сертифицированных жилых учреждений OPWDD был выпущен во второй половине дня 18 июня.Исполнительный указ, разрешающий посещения в сертифицированных OPWDD условиях, является исключением из распоряжений об ограничении постоянных посещений.

   

Важно иметь в виду, что поставщики медицинских услуг в настоящее время не обязаны проводить посещения, но могут сделать это после подтверждения того, что они могут соблюдать каждое из требований, изложенных в руководящем документе. Кроме того, в руководстве представлены минимальные стандарты. Поставщики могут оставлять за собой право налагать дополнительные ограничения после уведомления и одобрения OPWDD.

   

Также важно признать, что после уведомления OPWDD любое учреждение, решившее разрешить посещение в соответствии с этим руководством, имеет право прекратить участие и прекратить доступ к посещению, пока ограничения на посещение остаются в силе. Поскольку в случае распространения инфекции поставщики медицинских услуг подвергаются значительному риску, как, очевидно, и каждый из жителей и их семей, важно, чтобы посетители делали все возможное для соблюдения правил. Поставщик обещает OPWDD, что рекомендации будут сохранены, и он должен оставаться довольным, выполняя это обещание.

   

Мы спросили OPWDD о жителях, которые могут быть не в состоянии соблюдать правила ношения масок, поскольку многие из вас задавали нам этот вопрос. Нам сказали, что лица с медицинскими противопоказаниями подпадают под существующее исключение в отношении рекомендаций по ношению масок и что любой, кто не может носить маску из-за своей инвалидности, может иметь право на разумное приспособление при условии, что будут созданы другие защитные факторы (посещение вне дома). , социально дистанцированные, все остальные в масках и т. д.)

   

Основываясь на беседах, которые мы провели со многими из вас, мы понимаем, что эти процедуры и рекомендации, вероятно, по-прежнему будут казаться чрезмерно и излишне ограничительными и обременительными и, возможно, даже еще больше навредят вашему близкому человеку. Имея это в виду, мы спросили о пути к большей гибкости в посещениях. Нам сказали, что уровень заражения будет тщательно отслеживаться и определять следующие шаги, но OPWDD не смог прокомментировать или взять на себя какие-либо обязательства в отношении сроков.

   

Мы приветствуем ваши новые истории и вопросы, поскольку мы делаем все возможное, чтобы довести их до сведения OPWDD, DOH и Управления губернатора, и мы будем продолжать держать вас в курсе, когда мы узнаем больше

     

С уважением,
Мишель Джуда
Исполнительный директор
Родитель к родителю штата Нью-Йорк

Узнать больше


Медицинские рекомендации: обновленное руководство для работников больниц в связи с COVID-19 в отношении посещений — от 10 апреля

18 марта 2020 г. Департамент здравоохранения штата Нью-Йорк выпустил медико-санитарные рекомендации, доступные на веб-сайте Департамента по COVID-19. , об ограничениях на посещение больниц.27 марта 2020 г. Департамент выпустил обновленное руководство для акушерских и педиатрических учреждений. Это уведомление заменяет все ранее изданные рекомендации относительно посещения больницы. Вступает в силу немедленно , больницы должны приостановить все посещения, кроме…

Узнать больше


Обновления предоставления услуг OPWDD

Члены семьи и друзья,

   

OPWDD работает над разработкой новых услуг и пересмотром услуг в ответ на текущий кризис COVID-19.Чтобы держать вас в курсе, мы делимся следующей информацией, которая отражает наше лучшее понимание этой развивающейся ситуации:

   

Аварийная передышка

   

Некоторые из вас слышали или видели информацию, связанную с разработкой службы экстренной помощи…

Узнать больше


Образовательные и другие ресурсы для семей во время закрытия школ

Ниже перечислены бесплатные или временно бесплатные ресурсы для родителей, опекунов, учителей и других лиц, заинтересованных в помощи нашим учащимся в эти необычные времена.Вместо того, чтобы публиковать все списки сайтов, которые циркулируют в Интернете, были предприняты сознательные усилия для их обзора.

Узнать больше


Сообщение комиссара OPWDD Кастнера относительно услуг дневной программы

17.03.20

Уважаемые друзья и коллеги! ) принимает меры для обеспечения безопасности всех людей с нарушениями развития, которые участвуют в дневных программах обслуживания.Настоящим OPWDD приказывает временно приостановить работу всех дневных абилитационных, дневных лечебных и подготовительных служб по всему штату не позднее вторника, 17 марта 2020 г., до 17:00.

   

Мы понимаем, что неожиданные изменения в расписании, укомплектовании персоналом или временная приостановка предоставления дневных услуг представляют собой значительные трудности для семей, которые поддерживают своих близких дома. Дневные программы для людей с нарушениями развития позволяют семьям удовлетворять свои другие потребности, в том числе зарабатывать на жизнь и заботиться о других членах семьи.

   

OPWDD обратилась к поставщикам услуг дневных программ с просьбой предоставить альтернативные программы для семей, на которых негативно повлияет приостановка услуг. Дополнительные рекомендации, предоставленные OPWDD нашим добровольным поставщикам, доступны на нашем веб-сайте по адресу https://opwdd.ny.gov/news_and_publications/coronavirus-guidance-opwdd-service-providers. Здоровье и благополучие людей, которых мы взаимно поддерживаем, имеет первостепенное значение, и OPWDD будет продолжать следить за ситуацией и предоставлять дополнительные обновления по мере поступления новой информации.

   

С уважением,

Теодор Кастнер, MD, комиссар MS

Узнайте больше


Представляем Text4Caregivers

В Parent to Parent мы понимаем, что быть опекуном с особыми потребностями — это узнавать о сильных сторонах, о которых вы не подозревали, и справляться со страхами, о существовании которых вы не подозревали. Уход за ребенком с особыми потребностями иногда может казаться невыносимым , и у опекуна остается мало времени или совсем нет времени. Наша программа Text4Caregivers поможет.Родитель к родителю штата Нью-Йорк при финансовой поддержке Совета по планированию нарушений развития создал бесплатную службу поддержки, которая будет распространять своевременную и актуальную поддержку по уходу за собой и управлению стрессом с помощью текстовых сообщений. Как опекун, вы заботитесь о других; эта услуга существует, чтобы напомнить вам о необходимости позаботиться о вас. Text4caregivers доступен на английском и испанском языках. Цель Text4caregivers — предоставить людям с особыми потребностями легкий доступ к разнообразной информации и ресурсам.

———————————————— ——————————

От родителя к родителю NYS entendemos que al ser un cuidador de un ser querido con necesidades especiales , se aprende sobre las habilidades que usted no sabia que poseia ya manejar los temores que no conocia que enfrentaria.Cuidar un hijo/a con necesidades especiales puede ser una situacion, por momentos, muy sobrecargado dejando muy poco tiempo para usted. Новая программа Text4Caregivers поможет вам. Con la colaboracion de el consejo de planeamiento de discapacidades en el desarrollo, Parent to Parent of NYS a creado un servicio gratuito de mensajeria por texto a su celular que le enviara frecuentemente informacion para recordarle de su autocuidado y como manejar su estres. Disponible en español e Ingles, la meta de Text4Caregivers es ofrecer al cuidador un facil accesso a diversa informacion de como cuidarse usted mismo para poder cuidar de otros.

Узнать больше


Документ часто задаваемых вопросов: Требования к вакцинации, применимые ко всем учащимся

Новый документ с часто задаваемыми вопросами о требованиях к вакцинации — Требования к вакцинации, применимые ко всем учащимся , выпущенный совместно Департаментом здравоохранения штата Нью-Йорк, Управлением по делам детей и семьи Службы и Департамент образования штата, была размещена на веб-сайте Службы поддержки студентов Департамента образования штата. Этот документ является продолжением часто задаваемых вопросов о законодательстве, отменяющем немедицинские исключения из требований по вакцинации , выпущенного 18 июня 2019 года.

Узнать больше


Теперь доступны удостоверения личности I/DD

Новый закон штата разрешает удостоверения личности, которые могут помочь в оказании экстренной помощи, теперь доступны лицам с потребностями ID/DD через OPWDD. Карточки предназначены для того, чтобы делиться потребностями с лицами, оказывающими первую помощь, и другими людьми, когда общение может быть проблемой. Обратите внимание, что это не удостоверения личности с фотографиями, но они могут оказаться ценным подспорьем для наших близких, которым требуется помощь при общении с другими людьми, особенно с персоналом службы экстренной помощи, который может не понимать их потребностей.Чтобы получить карту, заполните форму запроса удостоверения личности NYS OPWDD I/DD

. Узнать больше


OPWDD Координация помощи людям с нарушениями развития

Управление по делам людей с нарушениями развития вносит важные улучшения в способ координации услуг для людей с нарушениями интеллекта и развития в штате Нью-Йорк, известный как Координация помощи людям. В соответствии с этой новой моделью программа координации услуг Medicaid (MSC), которая в настоящее время используется для помощи людям в планировании своих услуг, будет заменена новой улучшенной программой Health Home Care Management.

Люди Первое уход Координация

Узнайте больше


COVID19 Объявление об обслуживании от нашего исполнительного директора

9 апреля, 20209

Уважаемые родители, семейные опекуны, партнеры на основе сообщества,

, надеюсь, это найдет каждый из вас здоров и здоров в этих чрезвычайных обстоятельствах.

   

Мы знаем, что помимо получения информации и удовлетворения основных потребностей и потребностей, связанных с инвалидностью, родители всегда нуждались и всегда будут нуждаться в некоторой эмоциональной поддержке… кто-то, с кем можно поговорить, когда нарастают стресс, разочарование и напряжение. Еще лучше, если этот «кто-то» будет другим родителем, переживающим этот опыт.

   

Родитель-родителю штата Нью-Йорк продолжает оказывать эту поддержку, и наша миссия, направленная на то, чтобы ни один родитель или член семьи, осуществляющий уход, не чувствовал себя одиноким, сегодня еще важнее.

   

Наши сотрудники по-прежнему доступны удаленно для предоставления информации и направления, содействия в подборе родителей и проведения тренингов.Text4Caregivers, бесплатная программа обмена текстовыми сообщениями для конечного пользователя, которая обеспечивает управление стрессом и подсказки о благополучии для лиц, осуществляющих уход, особенно актуальна в настоящее время. Встречи родительских групп проводятся в режиме онлайн в качестве нового способа удовлетворения требований текущего кризиса.

   

С нами можно связаться по телефону через наши региональные офисы (http://parenttoparentnys.org/offices/maps/), за исключением Staten Island и Hudson Valley. Для этих офисов, а также для всех, кому нужна помощь в подключении к одному из наших региональных координаторов, звоните по телефону 1-800-305-8817.

В этом коротком видеоролике Facebook Live рассказывается о наших текущих услугах и обязательствах перед нашим сообществом:

Кроме того, мы приглашаем вас присоединиться к нам в проекте надежды. Пожалуйста, помогите нам распространить информацию, чтобы родители и лица, осуществляющие уход за членами семьи, а также их дети с нарушениями развития и другими особыми потребностями в области здравоохранения (молодые и взрослые) могли помочь нам рисовать и создавать радуги и отпечатки ладоней любви на стене Facebook Parent to Parent of NYS. . Нам не терпится увидеть ваши лица! Заявки принимаются в среду, 15 апреля.Дополнительную информацию, включая инструкции по подаче заявок, можно найти здесь (это также ссылка на Facebook, для просмотра не требуется учетная запись): https://bit.ly/3c5WLAE

   

С искренними пожеланиями вашей семье,

   

Мишель Джуда
Исполнительный директор
Родитель-родитель штата Нью-Йорк

Узнать больше


161 Дайджест ссылок Июль 2020 г.

Под переходом в сфере здравоохранения понимается процесс перехода от детской модели здравоохранения к модели ухода за взрослыми.Изменения ролей и ожиданий произойдут независимо от того, лечился ли ваш ребенок у педиатрических или семейных врачей/специалистов. Кроме того, юридические изменения происходят в возрасте 18 лет, поэтому важно начать процесс заранее, чтобы подготовить своего ребенка и себя к этим изменениям. В этом месяце Links Digest содержит ссылки, которые помогут вашему ребенку в этом путешествии.

Узнать больше


160 Дайджест ссылок Июнь 2020 г.

NY State of Health продолжает работать в условиях кризиса COVID-19, и мы предоставляем вам ссылки с информацией и ответами на ваши вопросы.В этом месяце также включены ссылки, касающиеся предлагаемых поправок к 1915C HCBS Waiver, ресурсы, объясняющие программы общественных пособий для детей с ограниченными возможностями, и ресурсы для разговора с детьми о расе.

Узнать больше


159 Дайджест ссылок Май 2020 г.

COVID-19 изменил способы получения первичной медицинской помощи.  Многие офисы закрыты или работают по очень ограниченному графику для личных посещений. В этом месяце мы предоставляем рекомендации о том, когда обращаться к основному поставщику автомобилей для вашего ребенка, что требует визита в офис, что можно сделать с помощью телемедицины и что делать с пропущенными прививками.Мы также предоставляем обновленный график вакцинации по ссылке CDC, который был пересмотрен в связи с COVID-19.

Узнать больше


158 Дайджест ссылок Март 2020 г.

Этот дайджест ссылок содержит информацию о рынке медицинского страхования штата Нью-Йорк, который был вновь открыт до 15 мая в связи с пандемией COVID 19, а также информационные ссылки для телемедицины/телемедицины, которые используются многими из наших медицинские работники для оценки в связи с требованиями социального дистанцирования.

Узнать больше


157 Дайджест ссылок Февраль 2020 г.

Семьи детей со сложными медицинскими потребностями часто несут дополнительные расходы, связанные с уходом за детьми.В этом месяце мы предоставляем ссылки, которые могут облегчить финансовое бремя семей, в том числе статьи о налогах и финансовом планировании.

Узнать больше


156 Дайджест ссылок Январь 2020

С Новым 2020 годом! Открытая регистрация в системе NY State of Health Insurance заканчивается 31 января. Это ваш последний шанс зарегистрироваться в плане на 2020 год, если только вы не соответствуете условиям специального периода регистрации. В преддверии нового года в дайджесте Links за этот месяц представлена ​​информация, которая поможет семьям и специалистам в разработке и реализации программ управляемого медицинского обслуживания и услуг Medicaid.Новый год — прекрасное время, чтобы подумать и сосредоточиться. Мы предоставили ссылки, которые помогут вам найти способы сделать 2020 год замечательным для вас и вашей семьи.

Подробнее


155 Дайджест ссылок Декабрь 2019 г.

В этом выпуске представлены ресурсы, посвященные уходу за детьми и молодежью с особыми потребностями в медицинской помощи (CYSHCN), со ссылками на новые Национальные стандарты медицинской помощи и на то, как лучше общаться с пациентами, у которых есть нарушения развития.Мы также предоставляем несколько ссылок, которые помогут сделать отдых вашей семьи радостным и беззаботным.

Подробнее


154 Дайджест ссылок Ноябрь 2019 г.

Торговая площадка New York State of Health теперь открыта для частных лиц, малых предприятий и семей, чтобы приобрести медицинскую и/или стоматологическую страховку на плановый год 2020. Важные даты и Информация. Также в этом выпуске есть информация о бесплатном тренинге по комплексному преобразованию системы личностно-ориентированного планирования, который предлагается по всему штату до конца 2020 года, статья и вебинар о проблемах в области педиатрического ухода на дому и, наконец, некоторая информация, которая поможет у вас и вашей семьи есть большой праздник благодарения.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.