Можно ли сдать ипотечную квартиру в аренду: Можно ли сдать квартиру в ипотеке и как

Содержание

Можно ли сдать квартиру в ипотеке и как

Рассказываем, что нужно знать, если вы решили сдавать залоговую недвижимость

Фото: Tero Vesalainen\shutterstock

Ипотека — серьезное испытание для бюджета.

Если ипотечная квартира не единственное жилье, то можно сдать ее в аренду и покрыть деньгами нанимателей свой кредит или его часть.

Однако существует ряд ограничений на сдачу в аренду залогового жилья. Вместе с юристами рассказываем о нюансах, которые нужно знать, если вы решили сдавать недвижимость, находящуюся в залоге у банка.

Сдача в аренду без договора запрещена

Сдача квартиры «в черную» запрещена законом. «Вы должны помнить, что сдача квартиры без договора — это риск привлечения к уголовной ответственности за незаконное предпринимательство, риск начисления вам налогов за весь период сдачи квартиры, а также штрафов и пеней», — рассказал юрист компании АО «БОН Инвестиции» Михаил Игнатьев.

Кроме того, указанные обстоятельства с высокой долей вероятности станут основанием для досрочного истребования с вас банком суммы кредита, подчеркнул Игнатьев. Он уточнил, что если вы не выполните данное требование, то кредитная организация может через суд взыскать заложенное имущество.

Читайте также: Что делать с ипотекой в случае потери дохода

Банк может проверить ипотечную квартиру

Необходимо помнить, что банк вправе без вашего согласия проверять состояние предмета залога, в том числе на предмет его сдачи в аренду без согласия кредитной организации, подчеркнул Игнатьев. На практике такое случается чрезвычайно редко, однако это не означает, что риска нет, особенно с учетом постоянного развития технологий, поэтому лучше защитить себя и свое жилье, заключив официальный договор аренды, отметил юрист.

Читайте также: Риелторы назвали средний срок ипотеки в Москве

В договоре может быть запрет на аренду

Перед тем как опубликовать объявление об аренде квартиры, необходимо внимательно изучить договор ипотеки и кредитный договор с банком, советуют юристы.

В соответствии со ст. 346 Гражданского кодекса РФ, залогодатель вправе передавать заложенное имущество во временное владение и пользование без согласия залогодержателя, в случае если иное не предусмотрено договором ипотеки, рассказал Игнатьев. Он уточнил, что если такое положение в договоре прописано, необходимо либо уведомить банк, либо получить его согласие (в зависимости от содержания договора).

«Помните: подписывая договор с банком, вы соглашаетесь с его условиями. А значит, при их нарушении последует соответствующая санкция. Например, банк может обратить взыскание на заложенное имущество (от 16.07.1998 102-ФЗ, ст. 78)», — уточнила председатель коллеги адвокатов «Сулим и партнеры» Ольга Сулим.

Подписывая договор с банком, вы соглашаетесь с его условиями. А значит, при их нарушении последует соответствующая санкция (Фото: Maksim Safaniuk\shutterstock)

Читайте также: Как получить ипотеку по двум документам

Если нет запрета, нужно получить разрешение

Кредитная организация может и не указать особых условий и ограничений по поводу аренды. В таком случае, если вы хотите сдать ипотечную квартиру, рекомендуется получить официальное согласие залогодержателя, подчеркнула Сулим. При подписании договора аренды стоит отдельно прописать, что квартира в залоге у банка, пояснила юрист. По ее словам, затем необходимо отнести один экземпляр в кредитную организацию.

Ставить банк в известность необязательно, если не страшны последствия. «Представим, что ипотечная квартира была все-таки сдана в аренду, но без ведома залогодержателя. При конфликте с соседями или арендаторами банк узнает о том, что без его согласия квартира была сдана в аренду. Ну а затем залогодателя ждут весьма неприятные последствия. Риск в данном случае совсем необоснован, ведь большинство банков идут навстречу и дают согласие на сдачу в аренду ипотечной квартиры», — объяснила Ольга Сулим.

Читайте также: Риелторы сообщили о росте продаж квартир с обременением в Москве

Банки приветствуют сдачу в аренду до года

В целом банки часто не против сдачи квартиры в аренду на короткий срок, утверждает Игнатьев из компании «БОН Инвестиции». «Это срок — не более одного года. Такой договор не нужно регистрировать, и, соответственно, обременение нельзя будет увидеть в ЕГРН», — пояснил эксперт.

Другим преимуществом сдачи в аренду для банка является получение заемщиком дополнительных доходов, отметил юрист. Он пояснил, что это будет способствовать стабильности кредитных платежей.

Резюмируя, можно сказать, что, перед тем как сдавать в аренду ипотечную квартиру, необходимо:

  • проверить требование договора ипотеки о необходимости получения согласия банка;
  • если оно требуется, сделать официальный запрос в банк о разрешении на сдачу в аренду;
  • после получения такого разрешения заключить договор на срок не более года;
  • заплатить все необходимые налоги и сборы, чтобы не получить штраф или не лишиться квартиры.

Читайте также: Льготную ипотеку продлили. Что будет с ценами и спросом на новостройки

Автор

Вера Лунькова

Можно ли сдавать в аренду квартиру, находящуюся в ипотеке? — pr-flat.ru

Сдача квартиры в аренду является одним из способов получения пассивного дохода. Инвестиции в недвижимость популярны в связи с минимальным уровнем рисков, а также, в большинстве случаев, отсутствием обесценения в долгосрочной перспективе.

 

Как сдать ипотечную квартиру в аренду? 

Отельный случай - когда квартира куплена в ипотеку, соответственно появляются прочие заинтересованные лица – банк кредитор и страховая компания. Стоит учесть, что никто из них е имеет права распоряжаться жильем, но данные организации могут накладывать определенные ограничения до момента погашения долга и вывода квартиры из залога. 

Зачем сдавать в аренду ипотечную квартиру?

По оценкам экспертов, самым распространенным случаем сдачи ипотечной квартиры является ситуация когда владелец хочет компенсировать часть ежемесячных платежей по кредиту за счет платы от арендаторов. Такой вариант подходит людям, которым есть где жить на время сдачи купленной недвижимости.

Также очень часто квартиры, сдающиеся в аренду, покупаются родителями для своих детей «на будущее». До тех пор пока ребенок не вступил в самостоятельную жизнь, жилье сдается, а часть дохода отправляется на погашение ипотеки. 

С учетом различных факторов, таких как цена квартиры, размер первоначального взноса по ипотеке и величина арендной ставки, ежемесячный доход от сдачи может не только частично покрывать расходы на обслуживание долга, но и полностью компенсировать ипотечные платежи. Можно предположить, что банк должен быть рад такому положению вещей, но на практике кредитные организации в большинстве своем предусматривают некоторые ограничения.

Ограничения со стороны банка

Согласно условиям кредитного договора, если клиент запланировал сдавать в аренду ипотечную квартиру, он обязан проинформировать об этом банк и получить соответствующее разрешение. 

Отметим, что еще несколько лет назад банки категорически запрещали сдавать в аренду квартиру, находящуюся в залоге. Текущая позиция финансовых организаций смягчилась, условия ипотеки подразумевают лишь получение формального согласия. 

Если в Ваших планах сдавать квартиру, купленную в ипотеку, еще до момента ее погашения, то стоит внимательно изучить кредитный договор и ознакомиться с условиями, которые прописывает банк кредитор. При этом даже если банку станет известно о намерении заселить арендаторов, то этот факт как минимум не повлияет на одобрение заявки по ипотеке, данное решение принимается на основании прочих параметров и критериев. 

Квартира, находящаяся в залоге у банка, является предметом дополнительного контроля. Кредитор имеет право проверить условия содержания ипотечного жилья, оценить реальное состояние и уточнить фактическое целевое использование.

Как правильно сдать ипотечную квартиру?

Для начала полностью ознакомьтесь с пунктами ипотечного договора, относящимися к данному вопросу. В случае отсутствия особых условий и ограничений вступите в диалог с банком с целью получения официального согласия залогодержателя. В большинстве кредитных организаций такая процедура проводится быстро и без каких-либо затруднений. Уведомить также придется и страховую компанию.

В таком случае в договор аренды стоит включить пункт, в котором указано, что квартира находится в залоге у определенной кредитной организации. Один экземпляр документа передается в банк. 

С другой стороны существует вариант сдачи квартиры в аренду без уведомления кредитора-залогодержателя. Делая выбор в пользу такого варианта, стоит иметь в виду, что банк может воспользоваться своим правом на проверку предмета залога или, например, проблемы с арендаторами и соседями приведут к раскрытию информации. Риск того, что это случится на практике и приведет к требованию немедленно погасить текущий долг из-за нарушений условий договора или иным неприятным последствиям не велик, но полностью исключать такую возможность не стоит.


Для сдачи в аренду квартиры, купленной в ипотеку, рекомендуется получить согласие банка 

Ситуация с точки зрения арендатора

Каких либо особенных рисков съем ипотечной квартиры для арендатора не несет. 

Один фактор – если собственник не сможет обслуживать долг по ипотеке, то придется искать новый вариант, так как банк заберет жилье себе на баланс. Обычно срок, предоставляемый на переезд в случае банковского взыскания, составляет 30 дней. 

Все отношения между арендодателем и квартиросъемщиком регулируются положениями договора в рамках текущего законодательства.


Можно ли сдавать жилье в аренду, если оно в ипотеке ?! – Правовед Плюс

Первичная консультация по телефону или при заказе обратного звонка «БЕСПЛАТНАЯ»

Обратный звонок


02.09.2020

Многих граждан волнует вопрос о том, можно ли сдать в аренду жилье, которое находится под бременем ипотеки. Конечно можно сдавать помещение в аренду без заключения договора и ведома банка, но это грозит проблемами, если обнаружится, что вы получаете такой необлагаемый налогами доход в свою пользу.

Иногда недвижимость, в том числе и в ипотеку покупается «на будущее», когда хочется оставить его в качестве наследства своим детям или же просто жить в одной квартире и сдавать другую для получения денег. Схема сдачи в аренду жилья не приветствуется банками, и мы расскажем по какой причине.


Нормативное регулирование вопроса аренды жилого помещения.

Найти ответ на данный вопрос можно обратившись к законодательным и нормативно-правовым нормам нашего государства. Вопросы пользования, владения и распоряжения имуществом регламентирует Федеральный закон «Об ипотеке» от 16 июля 1998 года. В этом нормативно-правовом акте отражается сама суть ипотечного кредита, условия его получения, выплаты, порядок предоставления заемщику кредита. В статье 34 Гражданского кодекса России указаны правила аренды и найма жилой недвижимости. Законы нашего государства не запрещают приобретать жилое помещение в ипотеку для дальнейшей его сдачи в аренду. При этом аренда должна организовываться на условиях использования договора, который заключается с банковской организацией.


Особенности аренды недвижимости, находящейся в ипотечном залоге.

Как было обозначено выше заемщик может сдавать ипотечную квартиру, но в процесс сделки, осуществляемой по договору аренды будут включены четыре, а не две стороны. В частности, это владелец (арендодатель), арендатор помещения, страховая компания и финансовая организация, которая выдала ипотечный кредит.

При заключении стандартного договора аренды стороны – это владелец квартиры, выступающий арендодателем и арендатор, иногда в процесс включается агентство, выступающее посредником. Включение в договорные отношения банка при наличии ипотеки накладывает определенные правовые особенности заключения и регулирования договора аренды жилой квартиры.

Почему банки откровенно не любят и не одобряют аренду ипотечных квартир? По закону до того момента, пока заемщик не выплатит свой кредит именно банковская организация считается залогодержателем и владельцем объекта недвижимого имущества. Если заемщик не вносит по каким-то причинам ежемесячные платежи, то тогда банк вполне может выставить квартиру на продажу и полученные с торгов денежные средства пойдут на погашение долга по ипотечному кредиту. Именно поэтому банк должен тщательно отслеживать все возможные варианты использования жилья. Если вы планируете сдать квартиру по договору аренды, то тогда этот шаг должен согласовываться с банком в отдельных случаях, указанных в договоре ипотечного кредитования. Отметить надо то, что примерно несколько лет назад приобретение квартиры и ее сдача внаем была фактически незаконной процедурой, но на текущий момент ситуация изменилась.


Как отследить позицию банка по вопросам аренды жилого помещения ?!

Если вы планируете приобрести жилье и сдавать его в аренду для получения денежных средств, то тогда следует обратиться в банк с целью уточнения возможного одобрения. Конечно можно сдавать квартиру без договора аренды, но это определенные риски, которые готовы понести не все владельцы. Имеется несколько позиций, которых поддерживаются финансовые организации в вопросах аренды ипотечного жилья. Например, банковская организация разрешает сдавать жилое помещение или же не обозначает данного пункта в договоре, который впоследствии заключается с клиентом. Иногда аренда квартиры может осуществляться в том случае, если соблюдаются определенные условия, прописанные в тексте договора.


Можно ли сдать жилье в аренду без согласования с банком ?!

Займодатель в лице банковской организации может требовать от клиента предварительного согласования всех действий, связанных с арендой, но есть ряд банков в нашем государстве, в которых допускается возможность заключения договора аренды без согласования данного действия. Обратите внимание на сам договор. Если в ипотечном договоре отсутствует запрет на аренду недвижимости и не имеется информационных данных о необходимости согласования аренды с банком, то тогда владелец жилья без каких-либо проблем может взять квартиру в ипотеку и сдавать ее официально без предварительного разрешения.


Что делать, если банк против ?!

Если заемщик решил сдать квартиру в аренду, то в соответствии с кредитным договором он обязан не только информировать, но и получить согласие банка на соответствующее использование предмета залога. Об этом кстати РБК-недвижимости сообщили представители крупного банка ВТБ.

На практике заемщик не делится своим планами на квартиру и это естественно, да и само общение происходит документальным путем и по существу: встреча, одобрение условий, предоставление документов, заключение договора ипотеки. Для тех, кто невнимательно читал договор, сюрпризы с арендой и другие проблемы начинаются быстро. Сам банк может проверять условия содержания ипотечного жилья, его реальное состояние и целевое использование, и если обнаружится факт аренды, то тогда к заемщику могут быть применены определенные санкции.


Как избежать банковских проверок ?!

Проверка квартиры – это суровая реальность современной ипотеки. Банки организуют проверки периодически, чтобы убедиться в платежеспособности клиента и оценить состояние предмета залога. Избежать этого можно. Достаточно предупредить банковскую организацию в письменной форме о том, что вы планируете организовать аренду жилого помещения. Остается только дождаться согласия от банка. Лучше всех в данной цепочке защищен квартиросъемщик. Как раз-таки такое жилье, находящееся под обременением ипотеке абсолютно безопасно снимать. При этом между собственником квартиры и ее нанимателем заключается договор аренды, который будет регулировать их отношения на законодательном уровне.


Как быть, если банк не дает согласие ?!

Если заемщик решить сдавать квартиру после заключения ипотечного договора, в котором имеется запрет на данное действие то тогда можно сдавать жилье без согласования с финансовой организацией, но при этом надо быть готовым к тому, что она может инициировать проверку залогового имущества. Можно перезаложить недвижимость или рефинансировать ипотеку в другом банке, который будет предоставлять вам более лояльные условия для сотрудничества. Заемщик  организацию аренды квартиры, попросив дать на это действие разрешение. Важно! Запрос на разрешение сдачи квартиры в аренду рассматривается банковскими организациями в течение трех недель.


Чем рискует заемщик ?!

В первую очередь если в ипотечном договоре прописан запрет на аренду, то тогда он может ожидать такие негативные последствия со стороны банка, как увеличение процентной ставки по кредиту, наложение штрафных санкций, требование досрочного погашения долговых обязательств. Избежать этих рисков можно. Достаточно просто детально читать договор ипотеки и искать банки с выгодными условиями, предлагаемыми клиентам.


Нужна консультация юриста по жилищным вопросам в Москве, Московской области или Регионах РФ ?! она тут.

Опря Владимир Леонидович— автор статьи

Практикующий юрист - Руководитель юридической компании «Правовед-Плюс» - стаж работы в сфере юриспруденции с 2006 года.

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру — "Твой Город"

При решении взять ипотеку очень многие заемщики рассчитывают на то, что смогут сдавать ипотечную квартиру в аренду, и сумма выплат будет почти полностью покрывать сумму ежемесячного платежа по кредиту. Это вполне логично для крупных городов, где стоимость аренды действительно может окупить выплаты по кредиту.

Какие моменты нужно учитывать, если вы рассчитываете на подобный вариант?

Во-первых, сдавать квартиру в аренду можно только с ведома кредитора.

В кредитном договоре прописывается, что сдать квартиру заемщик может только при письменном разрешении банка. А такое разрешение, к сожалению, дают не все банки.

Заемщики часто решаются на риск и сдают квартиры «в тайне» от банка еще и в связи с тем, что при этом не нужно выплачивать налог на доход от аренды.

Но рассчитывать на то, что от банка удастся скрыть факт найма квартиры, тоже не стоит. Банк имеет право в любой момент проверить ипотечную квартиру. В случае, если будет обнаружена несогласованная сдача в аренду, заемщик поплатится штрафом или досрочным погашением ипотечного кредита.

Такой поворот событий сильно подпортить кредитную репутацию заемщика. Скорее всего, надежные банки будут отказывать вам в других кредитах.

Второй момент: при аренде квартиры стоимость страховки увеличивается примерно на 30%. Почему? Потому что возрастают риски: арендаторы хуже относятся к чужой квартире, и стоимость квартиры может существенно снизиться.

Для банка же важно, чтобы стоимость жилья оставалась на высоком уровне, так как банк является собственником квартиры до момента полного погашения ипотечного кредита.

Сдавать на свой страх и риск?

Вы можете решиться на сдачу квартиры в наем, при получении разрешения банка, а также если готовы платить налог и возросшую стоимость страховки.

Но сначала подсчитайте и оцените реальную выгоду такого решения. Ведь прибыльность сдачи квартиры зависит еще и от сегмента рынка: в аренду хорошо сдаются однокомнатные квартиры в спальных районах с минимумом мебели. На них спрос есть всегда. Относится ли к этому сегменту ваша ипотечная квартира?

Сравните стоимость аренды вашей квартиры и сумму ежемесячного взноса. Если их соотношение не прибыльно, то вкупе с налогом за аренду и возрастающими рисками, вы можете создать себе не поддержку при выплате кредита, а только лишние проблемы.

Кто выплатит ипотеку? Арендатор! Как сдать ипотечную квартиру и не нарушить правила

 

Правила сдачи ипотечной квартиры

По закону сдавать ипотечное жилье в аренду можно. Но перед этим необходимо внимательно изучить кредитный договор, заключенный с банком. В этом документе отдельно прописываются условия использования недвижимости, в том числе и возможность сдавать ее внаем. Некоторые кредиторы могут такую услугу запретить, хоть случается подобное достаточно редко. Обычно банки разрешают сдавать квартиру в аренду при условии, что заемщик предоставит заявление об этом в письменной форме. В ряде случаев необходимо будет дождаться разрешения банка, но и это случается нечасто, и большинство заемщиков такое разрешение получают, ведь сами банки заинтересованы в своевременных выплатах по кредиту.

Если заемщик сдает в аренду ипотечную квартиру, ему приходится мириться и с дополнительными расходами. Например, страховая компания, которую заемщик также обязан оповестить, поднимает стоимость страховки имущества на 20-30%. Это обусловлено дополнительными рисками, ведь квартиросъемщики могут обращаться со съемным жильем недостаточно бережно, из-за чего оно быстро приходит в упадок. Соответственно, и рыночная стоимость жилья снижается – банку же необходимо, чтобы цена на квартиру оставалась высокой, пока кредит не будет выплачен.

Также заемщик, который решил сдавать квартиру, купленную в ипотеку, должен выплачивать налог на доход от аренды в размере 13%. Схитрить и обойти налоговую не получится, ведь сделка оформляется официально.

 

Риски, связанные с арендой

Следует помнить и о рисках, связанных с арендой ипотечного жилья. Как уже упоминалось, квартиросъемщики могут испортить квартиру, а это приведет к лишним хлопотам, разбирательствам и тратам на ремонт. Может возникнуть и ситуация, когда одни жильцы съезжают, а найти новых не получается. Тогда заемщику приходится выплачивать кредит только из своих средств.

В случае, если заемщик потеряет свое второе жилье, в ипотечную квартиру он не сможет сразу вселиться, ведь она будет занята квартиросъемщиками.

Не стоит пытаться обмануть банк и сдавать жилье в аренду без его ведома. Особенно этот пункт важен, если банк все-таки запретил сдавать квартиру. Многие заемщики хотят сэкономить и уклониться от налогов, но такой шаг может привести штрафу или даже к тому, что банк в одностороннем порядке разорвет договор и потребует досрочного погашения задолженности. Вскрытые нарушения испортят и кредитную историю, что повлечет трудности при необходимости взять новые кредиты.

Сдача внаем квартиры, купленной в ипотеку, позволит заемщику облегчить выплаты по кредиту и защитит от финансовых форс-мажоров. Однако перед принятием такого решения следует учесть риски, связанные со съемом жилья, и тщательно рассчитать доходы и расходы.

 

Виктор Медведчук, БКН.РУ

фото: lenta.ru

Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку

На сегодняшний день многие граждане страны не имеют собственного жилья, и в стремлении обзавестись собственным уголком, обращаются в банки за ипотечным кредитом. При этом далеко не все заемщики четко осознают, какими правами они обладают по отношению к приобретенной в ипотеку квартире, а что им банк не позволит сделать на законном основании. Так же часто среди заемщиков встречается вопрос и о том, можно ли купленную при помощи ипотечного кредита квартиру, сдать квартирантам, и как это сделать правильно?
На самом деле, ответ на данный вопрос прост – квартиру сдать можно. Конечно, при покупке квартиры, даже на заемные средства, собственником становится именно заемщик, ему выдается свидетельство о регистрации прав собственности на квартиру в государственных органах. Однако важно помнить, что будет существовать единственная оговорка о том, что квартира передается в залог банку по кредиту. Эта оговорка, тем не менее, никак не может запретить собственнику квартиры регистрировать в своей недвижимости членов своей семьи. Об этом заемщик обязан уведомить банк заранее при помощи письменного заявления.
Если же заемщик желает зарегистрировать в своей квартире посторонних лиц, он обязан получить от банка специальное разрешение, опять же при помощи письменного заявления. В большинстве случаев банковские учреждения рассматривают данное заявление и выносят положительное решение, то есть разрешают заемщику зарегистрировать в залоговом имуществе постороннего человека, однако срок регистрации при этом не может превышать 11 месяцев.
Итак, сдать квартиру, купленную в ипотеку, заемщик может, такое право оговорено в «Законе об ипотеке», однако присутствует оговорка об отсутствии иных моментов, предусмотренных ипотечным договором. Именно этим пунктом и стараются пользоваться все банковские учреждения, требующие указать в кредитном договоре присутствие обязательного уведомления банка заемщиком о желании сдать купленную квартиру посторонним лицам, и о регистрации посторонних лиц в ипотечной квартире.
Если говорить о банках, то тот факт, что заемщик сдает квартиру, получает дополнительный доход, может служить лишь положительным фактором для самого кредитного учреждения. Ведь заемщик в таком случае, получая дополнительные средства от сдачи квартиры, гарантирует более аккуратный подход к выплате ипотеки, следовательно, риски банка уменьшаются. Многие банки соглашаются на регистрацию посторонних лиц и сдачу жилья в аренду в том случае, если права залогодержателя, то есть банка, ничем не будут ущемлены. Кроме того, банк не принимает участия в составлении договора аренды, регистрации лиц в квартире, налогами и тому подобным – все это ложится на плечи самого заемщика и арендатора.
Те граждане, которые уже имели счастье оформить ипотеку, наверняка знают, что в кредитном договоре присутствует пункт, согласно которому банк имеет полное право, на основании залогодержателя, проверять состояние заложенного заемщиком имущества. Проверка, как правило, проводится и по документам, и по факту, то есть сотрудник банка посещает квартиру, проверяет ее состояние, то, как за ней следят и ухаживают, а также фактическое проживание лиц в данной квартире. В том случае, если банк обнаруживает несоответствие жильцов заявленным заемщиком, у последнего появляются большие проблемы с банком. В таком случае банк может применить разнообразные штрафные санкции, начиная от единовременного штрафа на крупную сумму, начислением ежедневного штрафа, зависящего от остатка по кредиту, и, наконец, банк может потребовать у заемщика полного возврата кредита досрочно.
Статистика такова, что около 5% от всех сдающих ипотечную квартиру в аренду заемщиков решаются сообщить об этом банковскому учреждению. Все остальные предпочитают не сообщать о своем решении и дополнительном доходе, хотя именно это умалчивание может сыграть с заемщиками злую шутку. На сегодняшний день приобретаемая недвижимость, даже при помощи ипотечного кредита, может существенного обогатить заемщика. Многие предпочитают приобретать жилплощадь для подрастающих детей, так сказать, «на вырост». А пока дети растут, в квартире живут квартиранты.
Несмотря на то, что сдача ипотечной квартиры приносит дополнительную прибыль заемщику, и позволяет рассчитаться с кредитом раньше, банки не приветствуют обман и скрытность со стороны заемщиков. Лучше всего самостоятельно и заблаговременно уведомить банк о своем желании сдать квартиру. Таким образом, и одобрение от банка, скорее всего, будет получено, и проблем не будет.

Права и ограничения владельце ипотечной квартиры 🏠

Недвижимость, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка. Он устанавливает определённые правила и ограничения, которые должны соблюдать заёмщики.

Можно ли продать квартиру в ипотеке? Нужно ли спрашивать разрешение у банка, чтобы сдать квадратные метры в аренду? Разберёмся, какие действия необходимо согласовывать, а что можно делать без согласия кредитора.

Права собственника

До полной выплаты долга взаимоотношения заёмщика и кредитора регулируются кредитным договором. Соглашение фиксирует право заёмщика пользоваться, владеть и распоряжаться жилым помещением, но с некоторыми ограничениями.

Регистрация

При оформлении ипотечного кредита многие интересуются, можно ли прописать родственника в ипотечную квартиру? По закону собственник вправе регистрировать на своей жилплощади всех членов семьи. Фактически банк может установить определённые ограничения, например, внести в договор пункт о необходимости предварительного согласования всех регистрационных действий.

То есть, прописать ребёнка в ипотечную квартиру можно без согласия банка, а вот чтобы зарегистрировать двоюродную сестру или внучатого племянника, нужно будет уведомить залогодержателя. Так, в ипотечных договорах Альфа-Банка четко прописан порядок регистрации в недвижимости собственников, членов их семей, а также третьих лиц.

Сдача в аренду

Поскольку заёмщик отвечает за сохранность залогового имущества перед банком-кредитором, последний должен знать, кто проживает в квартире. Право пользования позволяет владельцу жить в ней самому или вселять знакомых, друзей. Возникает вопрос: можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Сдавать ипотечную недвижимость по договору найма не запрещено, но в некоторых случаях нужно обсудить это с банком. Иногда в ипотечных соглашениях указано, что собственник может передавать объект залога в пользование другим лицам только по согласованию с кредитором. Несоблюдение этого правила чревато штрафными санкциями: банк может потребовать досрочно погасить весь долг.

Перед тем, как сдать ипотечную квартиру в аренду, убедитесь, что в соглашении нет запретов на передачу помещения во временное пользование третьим лицам.

Ремонт и перепланировка

Ремонтировать ипотечную квартиру без согласия банка можно, а вот делать перепланировку — нет. То есть, менять стяжку пола, делать многоуровневый потолок из гипсокартона или облицовывать стены плиткой вы вправе без всяких согласований. Но вот если вы хотите объединить гостиную с кухней, придётся договариваться с банком. Перепланировка влияет на технические характеристики недвижимости, может изменить её функциональное назначение и сказаться на стоимости.

Согласование перепланировки проходит в три этапа:

  1. Подготовка проекта, утверждение документов в контролирующих органах.

  2. Получение разрешения страховой компании.

  3. Получение согласия банка-кредитора.

Передача по наследству

Согласно 37 статье ФЗ «Об ипотеке» собственник вправе завещать недвижимое имущество кому угодно. В этом случае получать согласие банка не нужно — он не должен знать, в чью пользу составлено завещание. Вместе с квартирой наследникам переходят все обязанности по ипотечному договору, в том числе те, что были выполнены ненадлежащим образом.

Можно ли продать ипотечную квартиру?

Вы имеете право продать залоговую недвижимость в любой момент. По статье 346 ГК РФ это допустимо: нужно только получить разрешение банка на проведение сделки. Прежде, чем начинать поиски покупателей, нужно урегулировать все вопросы с кредитором: в офисе банка или онлайн.

Существует несколько схем, по которым можно продать квартиру в ипотеке:

  1. Продажа с полным погашением долга в процессе сделки. В этом случае требуется участие банка — он выступает получателем задатка. Вариант наиболее безопасен для обеих сторон, поскольку передача денег происходит через банковские ячейки.

  2. Досрочное закрытие ипотечного кредита. Например, заёмщик находит покупателя, берёт у него задаток и закрывает им оставшуюся часть задолженности. После снятия обременения собственник продаёт жильё покупателю.

  3. Продажа имущества вместе с ипотечным долгом. Вместе с недвижимостью покупатель получает обязательства по ипотечному долгу.

В некоторых случаях квартиру на продажу выставляет банк. Чаще всего это происходит тогда, когда заёмщик не может выплачивать кредит и накапливает долг.

Перевод в нежилое помещение

Изменить статус недвижимости до момента полного погашения задолженности нельзя. Это связано с тем, что помещение приобреталось для проживания, а не для использования в коммерческих целях. Условия кредитования при приобретении коммерческих объектов отличаются от жилой недвижимости — для нежилых объектов процентная ставка выше.

Как получить согласие банка

Решить вопросы, связанные с ипотекой, можно в отделении банка или онлайн. Альфа-Банк предлагает заёмщикам комфортные условия обслуживания: вы можете узнать любую информацию через личный кабинет интернет-банка или мобильное приложение, по телефону +7 (495) 785-5-785 для Москвы, 8-800-200-00-35 для регионов России, а также по электронной почте: [email protected]

Как сдать дом в аренду, если у вас еще есть ипотечный кредит | Домашние гиды

Райан Кокерхэм Обновлено 11 декабря 2018 г.

Вы любите свой дом и можете соблюдать ипотечные и налоговые требования, но вам нужны дополнительные деньги на случай чрезвычайной ситуации в семье. Или вас перевели в другое место, и рынок недвижимости не выгоден для продажи. Или вам сложно покрыть все свои расходы и вы хотите сдать дом в аренду и использовать этот доход для оплаты расходов по ипотеке.Все ситуации могут быть улучшены, если вы выставите свой дом на рынок аренды. Но позволит ли вам это сделать ваш ипотечный кредитор?

Подсказка

Если у вас есть ссуда FHA или VA, вы должны прожить в доме не менее одного года, прежде чем сдавать его в аренду. Они время от времени проверяют, проживает ли еще владелец в собственности.

Обратитесь к вашему контракту

Прежде чем вы подумаете о сдаче в аренду своей собственности, в ваших интересах отложить выполнение ипотечного договора, чтобы гарантировать отсутствие запретов на такие действия, установленных вашим кредитором.Существует вероятность того, что ваш ипотечный кредитор может запретить вам сдавать в аренду вашу собственность. Очевидно, что несоблюдение любого из этих установленных правил может привести к различным штрафам. В более серьезных случаях это может повлиять на вашу способность занимать средства.

Средства сбора средств

По мере того, как стоимость недвижимости и цены на аренду в районе залива Сан-Франциско продолжают расти, все большее число владельцев недвижимости предпочитают сдавать в аренду свои частные дома в качестве средства получения дополнительного дохода.Независимо от размера собственности, велика вероятность того, что деньги, полученные от аренды, могут существенно помочь субсидировать ваши регулярные выплаты по ипотеке. Хотя вы можете быстро найти потенциального арендатора, вам, вероятно, потребуется выполнить ряд юридических требований, продиктованных вашим ипотечным кредитором, прежде чем вы получите разрешение на сдачу в аренду своей собственности.

Свяжитесь с вашим кредитором

Если вы сразу не обнаружите какие-либо ограничения в своем договоре, вашим следующим шагом будет проконсультироваться с вашим ипотечным кредитором.Четко объясните, каковы ваши намерения и какая часть вашей собственности будет использована для сдачи в аренду. Например, вы планируете сдавать в аренду всю недвижимость или только комнату? Эти мелкие детали могут иметь значение для вашего ипотечного кредитора.

Кредиторы требуют, чтобы заемщики оформляли дополнительное страхование жилья, если арендаторы будут проживать в этом имуществе. Ваш кредитор может также потребовать множество других приспособлений, таких как доказательство того, что компания по управлению недвижимостью будет использоваться или полная документация о том, кто будет сдавать недвижимость в аренду в любой момент времени.Эти запросы обычно не подлежат обсуждению. Любые запросы, сделанные кредитором, должны быть выполнены заемщиком.

Планируйте вперед

Если вы планируете, чтобы ваши арендаторы субсидировали вашу ипотеку через свою ежемесячную арендную плату, или найти арендатора, который будет занимать ваш дом, когда вы живете в другом месте, крайне важно заранее планировать периоды, когда ваша квартира может не сдавать в аренду. Всегда бюджет на пустой дом. В случае, если арендаторы не помогают вам выплачивать ипотеку, у вас все равно должно быть достаточно денег, чтобы производить эти платежи самостоятельно, иначе вы, вероятно, рискуете потерять право выкупа на свою собственность.

Арендаторы платят ипотеку, «взламывая» ваш первый дом.

У вас недостаточно денег, чтобы купить свой первый дом? Или хотите быстро нарастить капитал? Один из вариантов выхода на рынок жилья - это «взломать дом» и купить многоквартирный дом, чтобы сдать его в аренду арендаторам и взимать с них плату, достаточную для покрытия ипотеки, или близкую к ней.

Как впервые покупатель жилья вы можете быть арендодателем в собственном доме, но с арендаторами в отдельных квартирах вместо того, чтобы делить кухню, гостиную и другие общие помещения.

Соответствующие ссуды и жилищные ссуды, застрахованные Федеральной жилищной администрацией (FHA), имеют более высокие лимиты ссуды на дома, состоящие из четырех квартир, при условии, что покупатель проживает в одной из квартир в качестве основного места жительства. Это может позволить покупателям владеть домом по более высокой цене, чем в противном случае, поскольку 85 процентов общего дохода от аренды могут быть добавлены кредиторами к личному доходу покупателя, чтобы претендовать на ссуду FHA, и до 75 процентов - обычными кредиторами.

Наряду с выплатой ипотеки доходов арендаторов может хватить на оплату страхования жилья, налогов на недвижимость, содержание и другие расходы, связанные с владением домом.

Лимиты ссуд

FHA различаются в зависимости от округа. В 2019 году стандартный лимит ссуды FHA для дома с двумя квартирами составляет 403 125 долларов США, что примерно на 88 000 долларов больше, чем это позволяет для дома с одной квартирой. В районах средней ценовой категории, таких как Бостон и Миннеаполис, для двухквартирного дома установлен лимит по ссуде FHA в размере 930 300 долларов, что также является максимальной суммой в районах с высокими кредитами, таких как район метро Нью-Йорка, Вашингтон, округ Колумбия, и Сан-Хосе, Калифорния,

Только не назовите это инвестиционной собственностью

Этот жилищный хакерство может звучать так, как будто вы превращаете свой дом в инвестиционную недвижимость, но технически это не так.Указав дом в качестве своего «основного места жительства», то есть вы проживаете в нем большую часть года, вы можете претендовать на самые низкие ставки по ипотеке, такие как ссуды FHA, которые требуют проживания в приобретаемой вами собственности.

Если он указан в ссуде как «инвестиционная собственность», то для владельца жить в ней незаконно, и получение инвестиционной ссуды на эту собственность будет представлять собой мошенничество с арендой, говорит Майкл Кауфман, ипотечный брокер в R&J Capital Group в Форест-Хиллз. , Нью-Йорк. По словам Кауфмана, даже если в других квартирах есть арендаторы, технически это не инвестиционная недвижимость.

В то время как ссуда FHA может потребовать первоначального взноса в размере 3,5 процента, ссуда для инвестиционной собственности может потребовать 20 процентов вниз и иметь гораздо более высокую процентную ставку, поскольку кредиторы считают ее более рискованной.

Если дом является недвижимостью смешанного использования, например, здание с магазином внизу и квартира наверху, это обычно считается коммерческой ссудой, говорит он. «Если вы занимаетесь квартирой и сдаете магазин в аренду, вам понадобится арендный договор, чтобы передать его кредитору», - говорит Кауфман.

Расчет арендной платы в счет ипотеки

Чтобы справиться с потенциальными вакансиями, большинство кредиторов разрешают использовать только 75 процентов дохода от аренды для выплаты ипотеки. По словам Кауфмана, если это была инвестиционная недвижимость, в которой владелец не живет, многие кредиторы получат 100% дохода.

Если у вас еще нет арендаторов, кредитор может потребовать подписанные договоры аренды, чтобы подтвердить доход от аренды, если он дает вам кредит на это при расчете вашего ежемесячного дохода, говорит он.В ходе аттестации будет указано, появятся ли активные арендаторы.

«Определенно существует риск», - говорит Кауфман. «Вы должны это измерить и принять во внимание».

Но даже если доход от арендаторов покрывает всю вашу ипотеку, кредитор захочет, чтобы владелец имел некоторую финансовую поддержку, говорит он.

Более высокий первоначальный взнос не требуется, а доход от аренды может снизить отношение долга к доходу заемщика, что, возможно, упростит процедуру утверждения ссуды, говорит Кауфман.

Двухквартирные дома легче всего профинансировать с помощью ссуды FHA, в то время как для трех-четырех квартир требуется трехмесячный резерв платежей и прохождение теста на самодостаточность, когда арендная плата должна покрывать ипотеку, - говорит Алекс Дэниэл, ипотечный кредитор в В Лос-Анджелесе, первым домом которого был дуплекс, который он арендовал, арендатор ежемесячно оплачивал все, кроме 650 долларов своей ипотеки.

Радости арендодателя

Быть арендодателем с проживанием означает жить рядом с арендаторами.Это может быть как хорошо, так и плохо - например, если у них громкая вечеринка, и вы должны пойти и сказать им, чтобы они ее успокоили. И, конечно же, есть обслуживание, которое может потребовать удобства, если вы хотите сэкономить деньги и выполнить работу самостоятельно.

Райли Адамс, лицензированный бухгалтер из Луизианы, ведущий блог о личных финансах, направленный на то, чтобы помочь молодым специалистам обрести финансовую независимость, говорит, что он тратит от четырех до восьми часов в месяц на обслуживание или ремонт двухквартирного дома, который принадлежит ему и его жене в Новом Орлеане. и еще четыре-восемь часов каждый месяц на содержание дома в краткосрочной аренде.

Пара живет в одной части дома, а долгосрочные арендаторы - в другой. Часть дома Адамса имеет отдельный боковой вход. Отдельная квартира за домом приносит им доход в виде краткосрочной аренды на AirBnB.

«За счет денег, полученных от наших арендаторов, и краткосрочных гостей, которые останавливаются у нас, мы полностью покрываем нашу ежемесячную ипотеку и сопутствующие расходы на жилье», - говорит Адамс. «Это позволяет нам жить в космосе бесплатно и« взламывать дома ».

Они использовали традиционную 30-летнюю ипотеку для покупки недвижимости и включили ожидаемый доход от аренды в общий доход, использованный для получения ссуды, говорит он.

По его словам, они заняты во время туристического сезона в Новом Орлеане с ноября по май, и он и его жена переключают номер между гостями.

«Однако, если жить бесплатно, все это того стоит», - говорит Адамс. «Это позволяет нам сэкономить на первоначальном взносе на совместное проживание в будущем».

Если вы не хотите иметь дело с возможными полуночными звонками от арендаторов, погоней за арендной платой и, возможно, вывозом вашего имущества от кого-то, кто имеет круглосуточный доступ к вам как арендодателю, вы можете нанять компанию по управлению недвижимостью для наблюдения за другим подразделением. , - предлагает Шон Брейер, владелец компании Breyer Home Buyers в Атланте.

Не имея дела непосредственно с арендаторами и отдавая эту работу кому-то другому, вы создаете у арендаторов иллюзию, что вы также являетесь арендаторами, - говорит Брейер, который работал с компанией по управлению недвижимостью, что он будет там, когда заявители будут осмотр собственности.

«Это позволило нам провести дополнительную проверку людей, живущих рядом с нами», - говорит он. «Поскольку мы смогли помочь подобрать арендаторов, а не управлять ими, это сделало взлом дуплекса намного более приятным.”

Обратиться за юридической консультацией

Некоторые сделки с недвижимостью могут потребовать рассмотрения юристом. Стать домовладельцем - одно из них.

Кауфман рекомендует создать ООО или компанию с ограниченной ответственностью, чтобы защитить вас от личной ответственности по обязательствам компании. «Это дает вам уровень защиты от судебных исков, которые как владельца собственности могут подорвать вашу общую ценность», - говорит он. «Если ваше личное имя указано в документе, и вам предъявлены иски как владельцу собственности, потенциально вся ваша чистая стоимость может быть использована для выплаты предписанных судом платежей.”

LLC может ограничить вашу ответственность только теми активами, которые принадлежат компании, - говорит он. Поверенный по недвижимости может помочь.

Могу ли я сдать дом в аренду по обычной ипотеке?

Переезжаете к партнеру и еще не хотите продать? Уезжаете в путешествие или переезжаете по работе? Какими бы ни были причины вашего переезда, сдача дома в аренду может упростить вам выплату ипотечного кредита во время вашего отсутствия. Но нужно ли вам менять ипотеку или вы можете остаться на своей текущей? Вот полная информация.

Можете ли вы сдать дом по ипотеке в среднем?

Ну, это зависит от того, хотите ли вы сдавать свой дом на временной основе или на постоянной основе.

Если это временное явление, ваш кредитор (лицо, предоставившее вам ипотеку) может дать вам «согласие на сдачу в аренду». Это разрешение сдавать ваш дом в аренду на определенный период времени по вашей текущей жилищной ипотеке. . Ура!

Если они не дадут вам согласия или вы захотите сдать свой дом на постоянной основе, то вы не сможете остаться по своей текущей ипотеке.Извините! Вместо этого вам нужно будет перейти на ипотеку с возможностью выкупа с правом аренды, либо с вашим текущим кредитором, либо с новым (если вам действительно нужно изменить ипотеку, обычно стоит попросить ипотечного брокера сравнить рынок для вас. чтобы узнать, где можно получить самую дешевую сделку).

Будьте осторожны: если вы хотите сдать дом в аренду, вам нужно сначала сообщить об этом своему кредитору. Если вы не получите разрешения, вы можете совершить мошенничество с ипотекой, что довольно серьезно. Мы скоро к этому вернемся!

Как дает согласие на работу?

«Согласие на сдачу в аренду» - это именно то, на что это похоже - разрешение сдавать свой дом в аренду!

Если ваш кредитор дает вам согласие на сдачу в аренду, это означает, что он будет рад, что вы сдадите свой дом по существующей ипотеке.Но это будет длиться только в течение определенного периода времени - обычно это будет в течение года или до тех пор, пока ваш ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой не истечет.

Итак, для кого это? Что ж, это может сработать для любого домовладельца, которому нужно сдать свой дом на короткий срок.

Представьте, что вы переезжаете с партнером, но хотите испытать воду, прежде чем продавать. Согласие на сдачу в аренду позволит вам сдать дом в аренду, пока вы решаете, хотите ли вы продать его или переехать обратно.

Или, скажем, вы хотите отправиться в путешествие на несколько месяцев. Сдав дом в аренду, вы сможете оплатить ипотеку, пока вас не будет. И сделать это с согласием на сдачу в аренду будет намного проще, чем переключиться на ипотеку с правом выкупа, а затем снова вернуться к жилищной ипотеке, когда вы вернетесь домой. Имеет смысл, правда ?!

Однако за это приходится платить. Несмотря на то, что жилищная ипотека обычно дешевле, чем ипотека с возможностью покупки с целью сдачи в аренду, большинство кредиторов взимают с вас плату за согласие на сдачу в аренду. Это может быть фиксированная плата или вам, возможно, придется платить более высокие процентные ставки.Некоторые кредиторы даже заставят вас сделать и то, и другое!

Плюс, вам все равно придется раскошелиться на все другие расходы, связанные с тем, чтобы стать арендодателем, такие как получение сертификата газовой безопасности, сертификата энергоэффективности, проверки того, что ваше здание соответствует правилам пожарной безопасности ... мы можем продолжить !

Однако в конечном итоге арендная плата, которую вы получаете, должна (скрестив пальцы!) Покрывать все эти расходы и многое другое. Таким образом, это может быть отличный способ получения дохода. Вы даже можете использовать агента для управления своей собственностью за вас, если не хотите разбираться с мелочами самостоятельно.Неплохо, а?

Смогу ли я получить согласие на сдачу в аренду?

Хотите временно сдать дом? Вот на что будет обращать внимание большинство кредиторов, когда они решают дать вам согласие на сдачу в аренду.

  1. Собственный капитал: «Собственный капитал» означает, какой частью вашей собственности вы напрямую владеете (другими словами, сколько денег вернется в ваш карман, а не в карман вашего кредитора, если вы продадите свой дом и выплатите ипотечный кредит) . Некоторые кредиторы дадут вам согласие на сдачу в аренду только в том случае, если вы накопили приличный капитал, например 25% от стоимости вашего дома.
  1. Доход: Некоторые кредиторы не дадут вам согласия на сдачу в аренду, если вы не зарабатываете больше определенной суммы. Они также захотят убедиться, что доход от аренды, который вы получаете от своей собственности, легко покроет расходы на погашение ипотечного кредита.
  1. Как долго вы работали со своим кредитором: Некоторые кредиторы дадут вам согласие на сдачу в аренду только тогда, когда вы уже какое-то время участвуете в текущей ипотечной сделке. Некоторые захотят, чтобы вы пробыли с ними не менее 12 месяцев.
  1. Помощь в покупке: Помощь в покупке или ипотека с долевым владением? Вы можете попросить у схем согласие на сдачу в аренду, но у них есть довольно строгие критерии. Так что это немного усложнит задачу.

Не уверены, что соответствуете критериям согласия на сдачу в аренду? Пока не паникуйте. Возможно, вы по-прежнему сможете сдавать свой дом в аренду - это просто означает, что вам нужно будет перейти на ипотеку с правом выкупа. Это подводит нас к…

Как работает ипотека с правом выкупа?

Если вы изо всех сил пытаетесь получить согласие на сдачу в аренду или хотите сдать свою собственность в аренду на более длительный период времени (обычно более года), вам необходимо перейти на ипотеку с правом выкупа - в другом Словом, ипотека, специально разработанная для людей, которые хотят получать доход от своей собственности, а не жить в ней как дома.

Самое лучшее в ипотеке с правом выкупа - это то, что она позволяет вам сдавать дом в аренду - и получать этот важнейший доход от аренды - столько, сколько вы захотите. Передайте просекко!

Большинство этих ипотечных кредитов являются процентными. Здесь ваши ежемесячные выплаты покрывают только проценты, накопленные по вашей ссуде, а не саму ссуду. Затем, когда срок вашей ипотеки подходит к концу, вам нужно будет выплатить всю ссуду одной большой единовременной суммой.

Это может показаться пугающим, но помните: ваша собственность - это инвестиция, и вы не будете в ней жить! Таким образом, многие домовладельцы просто повторно закладывают и затем продают свою собственность, чтобы собрать деньги.

Вам также следует иметь в виду, что ипотека с правом выкупа в аренду обычно дороже, чем ипотека на жилье. Обычно вам придется внести более крупный депозит (мы говорим о размере от 25% до 40% от стоимости вашей собственности!), И вам также придется раскошелиться на более высокие комиссионные и процентные ставки.

Конечно, идея состоит в том, что вы будете получать доход от своей собственности, так что это не должно быть концом света. Но не забывайте, что вам все равно придется платить по ипотеке, если у вас нет арендаторов.Итак, убедитесь, что вы можете позволить себе ежемесячные выплаты без какого-либо дохода от аренды, если это необходимо.

Как мне получить ипотеку под аренду?

Обычно получить ипотеку с правом выкупа под сдачу в аренду немного сложнее, чем получить ипотеку для жилья.

Ваш кредитор будет выполнять все обычные проверки, которые он делал бы для жилищной ипотеки, например, проверять ваш доход и кредитный рейтинг (показатель, который показывает, насколько хорошо вы были с деньгами в прошлом). Но они также проверит, сколько арендной платы вы планируете взимать.

Обычно им требуется, чтобы ваш доход от аренды составлял не менее 125% от ваших ежемесячных выплат по ипотеке (при условии, что это ипотека с выплатой только процентов). Смущенный? Не волнуйся. Допустим, ваши ежемесячные выплаты будут составлять 500 фунтов стерлингов в месяц. Это просто означает, что вам нужно будет взимать с арендаторов как минимум 625 фунтов стерлингов в месяц, поскольку ваш кредитор захочет быть уверенным, что ваш доход от аренды легко покроет выплаты.

Тем не менее, ваш кредитор также будет интересоваться, что произойдет, если у вас некоторое время не будет дохода от аренды - поэтому они захотят убедиться, что ваш доход достаточно высок, чтобы покрыть все возможные случаи!

Если вы хотите перейти на ипотеку с возможностью выкупа с целью сдачи в аренду, мы рекомендуем использовать независимого ипотечного брокера (также известного как консультант по ипотеке или, в наших книгах, супергерой!).Ваш нынешний кредитор может быть рад обменять вас, но ипотечный брокер сможет сказать вам, можете ли вы заключить более выгодную сделку в другом месте. Вот вам совет: обычно вы можете!

Должен ли я сообщить своему кредитору, что я сдаю свою недвижимость в аренду?

Да !! Если вы сдадите свою недвижимость в аренду без предварительного разрешения кредитора, вы нарушите условия ипотеки. Если ваш кредитор узнает об этом, он может потребовать, чтобы вы выплатили ипотечный кредит в полном объеме немедленно (и давайте будем честными, многие из нас действительно могут себе это позволить ?!).Вы также можете получить черную отметку на своем кредитном рейтинге, что может затруднить вам получение ипотеки (и других видов ссуд) в будущем.

Мы знаем, о чем вы думаете: действительно ли они когда-нибудь узнают ?!

Трудно сказать, но кредиторы разработали довольно хитрые способы поимки неофициальных арендодателей. Например, если один из ваших арендаторов вернет письмо от вашего имени, которое было отправлено в вашу собственность, это может вызвать расследование.

В конечном итоге последствия слишком велики, чтобы рисковать. Итак, прислушайтесь к нашему совету и сначала убедитесь, что вы получили разрешение.

Готовы стать арендодателем?

Будь то временное изменение обстоятельств или вы планируете с этого момента получать доход в качестве арендодателя, одно можно сказать наверняка: вам нужно будет сообщить об этом своему ипотечному кредитору!

Чтобы начать работу, просто свяжитесь с независимым консультантом по ипотеке. Они смогут помочь вам выбрать между согласием на сдачу в аренду или ипотекой с правом выкупа.И если ответ - «покупка с возможностью сдачи в аренду», они могут сравнить весь рынок, чтобы найти для вас лучшее предложение. О чем еще ты можешь попросить?!

Временная сдача вашего дома в аренду для покрытия ипотеки

Если у вас есть дом, но вы временно не можете платить за него и не можете найти более дешевое жилье, скорее всего, вы беспокоитесь о потере дома.

Последствия пандемии и финансовые потрясения, которые она вызвала, ударили по кошельку домовладельцев. В четвертом квартале 2020 года уровень просрочек по ипотечным кредитам на жилую недвижимость с одной-четырьмя квартирами снизился до 6 с учетом сезонных колебаний.73% всех непогашенных ссуд, согласно Национальному исследованию просрочек, проведенному Ассоциацией ипотечных банкиров (MBA) за февраль 2021 года.

Кроме того, в отчете говорится, что «по состоянию на 31 января 2021 года около 2,7 миллиона домовладельцев придерживались планов воздержания». Эти цифры представляют миллионы домовладельцев, которые не могут погасить свои обязательства по ипотеке и не могут рефинансировать.

Это оставляет мало вариантов для домовладельцев, которые задерживают выплаты. Но вы можете перевернуть сценарий, сдавая дом в аренду и зарабатывая деньги, сохраняя при этом право собственности на свой дом.Это выполнимо? Конечно. Это просто? Как и в случае с большинством общих финансовых жилищных решений, на самом деле нет. Но если вы знаете, что делаете, планируете заранее и принимаете правильные решения в отношении того, кто живет в вашем доме и за какую сумму, сценарий «сдать дом в аренду» может хорошо сработать для вас и вашего арендатора.

Ключевые выводы

  • Быть домовладельцем может быть полезным, но это также может быть финансовой головной болью, связанной с налогами на недвижимость, выплатами по ипотеке, счетами за коммунальные услуги и непредвиденным ремонтом.
  • Для тех, кто отстает, один из вариантов - сдать дом на временной основе, чтобы покрыть расходы перед возвращением.
  • Поиск идеального арендатора может быть самой сложной частью, поскольку многие арендаторы хотят большего.
  • Для краткосрочной аренды Airbnb и другие службы совместного использования жилья могут предоставить доступ для выходных, чтобы помочь вам покрыть ваши расходы.
  • Если ваш дом находится в желаемом месте, например, рядом с океаном или горами, вам может быть легче сдать его в аренду.

Высокий спрос на аренду недвижимости

Во-первых, спрос на аренду дома выше, чем вы думаете.После пандемии все больше арендаторов ищут традиционные семейные дома вместо многолюдных квартир в густонаселенных городских районах. Поскольку спрос на доступное жилье растет, и большему количеству людей разрешается продолжать работать удаленно, в сочетании с сокращением жилищного фонда во многих частях США, растет спрос на арендуемую недвижимость.

Если у вас есть дом на берегу моря, в горах, в хорошем районе популярного города или в другом желаемом месте, вы можете столкнуться с конкурирующими предложениями на ваш дом.

Причины сдать дом в аренду

Так как же начать ремонт дома домовладельца? Решив, нужно ли вам сдавать дом в первую очередь, и если да, то как быстро и эффективно выполнить работу.

Вам нужно снять дом? Причин для аренды дома не так много, но они важны:

  • Вам нужно продать дом, но по какой-то причине вы не можете.
  • Вы переезжаете, но только временно (например, для новой работы), но планируете вернуться в этот район через год или два.
  • Вы - пустое гнездышко, которое хочет сократить штат, но при этом когда-нибудь спасти свой семейный дом для своих детей.

Прежде чем сдавать дом в аренду, убедитесь, что вы нашли место для проживания после того, как он будет сдан в аренду. Поговорите с семьей и друзьями или найдите выгодное проживание в отеле (если вы участвуете в рынке краткосрочной аренды), чтобы не остаться без крыши над головой.

Краткосрочная аренда и цены

«Если вы находитесь в ситуации, когда вы не можете своевременно вносить платежи по ипотеке, вы можете рассмотреть возможность сдачи дома на определенный период времени», - говорит Саманта Ривз, исполнительный брокер Veterans United Home Loans.«Это может быть хорошим вариантом, когда присутствуют два фактора: ваш дом будет сдаваться в аренду на сумму, равную или больше, чем ваш платеж по ипотеке, и вы смогли найти доступное место для проживания».

Ривз говорит, что для определения стоимости аренды вашей собственности проконсультируйтесь напрямую с агентом по недвижимости или компанией по управлению недвижимостью, чтобы узнать о сопоставимых арендных платах в вашем районе. «Если вы собираетесь сдавать недвижимость только до тех пор, пока не сможете ее продать, вам необходимо убедиться, что договор аренды подробно описывает это положение, объясняя уведомление арендатору и разумные сроки для переезда», - советует она.

В качестве альтернативы вы можете продать недвижимость инвестору, а арендатор может оставаться в доме на время действия договора аренды с возможностью заключить договор с инвестором в конце периода аренды », - добавляет Ривз.

Поиск идеального арендатора

Наиболее важным шагом, вероятно, является привлечение в ваш дом хорошего арендатора, того, кто вовремя платит арендную плату, поддерживает чистоту в доме и не создает проблем в вашем доме (например, вечеринок, наркотиков, непослушных домашних животных и перенаселенности).)

Начните распространять сеть, спрашивая друзей, семью или коллег о потенциальных клиентах для надежного арендатора.

Запустить рекламу

Разместите объявление в местных газетах и ​​на Craigslist. Укажите, что вы ищете (например, запретить домашние животные, не курить, не более трех арендаторов). Включите ежемесячную арендную плату и укажите, платите ли вы за коммунальные услуги, воду и вывоз мусора. Кроме того, сообщите заявителям, что вы будете проводить проверку кредитоспособности - это сэкономит вам время на работу с арендаторами с плохой кредитной историей.

Создайте подробную форму заявки на аренду - в форме точно укажите, что вам нужно знать, в том числе:

  • Имя
  • Работодатель
  • Заработная плата
  • История арендодателей (вместе с контактной информацией по телефону или электронной почте), причины отказа от предыдущих арендованных квартир и т. Д.
  • Список литературы
  • Имена предполагаемых жильцов
  • Номер социального страхования (для проверки кредитоспособности)
  • Сведения о судимости

Проведите проверку кредита

Вы можете нанять авторитетное агентство по аренде жилья, которое проведет для вас проверку кредитоспособности (они взимают с вас сумму, эквивалентную месячной арендной плате за помощь в аренде дома), или вы можете выполнить проверку кредитоспособности самостоятельно.

Если вы пользуетесь услугами агентства, сначала проконсультируйтесь с ним в Better Business Bureau, чтобы узнать, есть ли в прошлом жалобы домовладельцев на эту фирму.

Если вы проводите проверку кредитоспособности самостоятельно, сразу обратитесь в одну из трех основных компаний, занимающихся рейтингом потребительских кредитов: Experian, TransUnion и Equifax. Или вы можете обратиться в службу проверки арендаторов.

Обязательно проверьте ссылки

Не подписывайтесь в нижней строке, пока не поговорите с предыдущими арендодателями и работодателями.Подтвердите даты трудоустройства и убедитесь, что у арендатора есть история стабильных и своевременных выплат.

Установите разумные, но твердые условия аренды

Всегда работайте с арендой и знайте, что законы об аренде меняются от штата к штату. При заключении договора аренды обязательно включите следующие элементы:

  • Срок аренды : Помесячная аренда работает лучше всего, если вы хотите в конечном итоге продать свою собственность. Если продажа не является вашей целью, стремитесь к годовой аренде.
  • Залог : рекомендуется арендная плата за первый и последний месяц.
  • Срок сдачи в аренду : рекомендуется первое число месяца, чтобы вы могли внести платеж по ипотеке.
  • Обязанности по ремонту : Укажите, кто будет платить за ремонт, например, бытовой техники, сантехники, осветительных приборов и т. Д.
  • Благоустройство территории : Определите, кто будет платить за текущее обслуживание собственности, например вывоз мусора или уход за газоном.
  • Список жильцов : имена всех жильцов, проживающих в вашем доме.
  • Статья «Правильное поведение»: список требований к поведению, включая уровни шума, добрососедское поведение и курение.
  • Правила в отношении домашних животных : Может быть, вы не против кошек, но не хотите лающих собак. Или, может быть, вы хотите не пускать в дом всех животных. Выбор за вами, но убедитесь, что все ясно, чтобы арендаторы не могли неверно истолковать ваши требования.
  • Условия выселения : Перечислите причины, по которым вы выселили арендатора, например неуплату арендной платы или повреждение собственности.

После сдачи дома в аренду

Пока ваш дом занят, вы можете создать программу сбережений, чтобы покрыть выплаты по ипотеке за счет дополнительного дохода от аренды, который вы получаете, и приступить к реализации агрессивного плана сокращения долга. Если вы сдаете дом в аренду, потому что вам нужны наличные, сейчас самое время перестать пользоваться кредитной картой, создать ограниченный бюджет и при необходимости заняться неполной занятостью.

Подумайте о том, чтобы разделить жилое пространство с соседом по комнате или членом семьи.Как вариант, вы можете снять небольшую квартиру или кондоминиум, в зависимости от вашего бюджета. Если вы на пенсии или работаете на дому (еще одна большая тенденция за последние полдесятилетия), подумайте о переезде в менее дорогой город или поселок или в штат, например Флорида или Техас, где нет подоходных налогов.

Airbnb

Для еще более коротких договоров аренды Airbnb - это онлайн-площадка, которая объединяет людей, которые хотят сдать свои дома в аренду, с людьми, ищущими жилье в этом регионе. В настоящее время он охватывает 100 000 городов и 220 стран мира.Хозяева Airbnb могут сдавать в аренду всю собственность или только одну или две спальни и делить это пространство с посетителями.

Для хозяев участие в Airbnb - это способ заработать некоторый доход от своей собственности, но, рискуя, гость может ее повредить. Для гостей преимуществом может быть относительно недорогое жилье, но с риском того, что недвижимость не будет такой привлекательной, как казалось из объявления.

Растущая экономика совместного использования предлагает способы получения дополнительного дохода, которого не было еще несколько лет назад.Многие из этих возможностей требуют, чтобы вы чувствовали себя комфортно, ориентируясь в неясных местных законах, делясь своим самым ценным имуществом с незнакомцами и принимая на себя дополнительную юридическую ответственность. Airbnb не исключение, но если вы готовы пойти на риск, вы можете зарабатывать тысячи дополнительных долларов в год.

Итог

Если вы выберете правильного арендатора, то аренда собственного дома может оказаться неплохой. Вы сохраните свой дом, попросите кого-нибудь заплатить за него (или, по крайней мере, большую часть дома), и вы можете использовать договор аренды, чтобы вернуться в него, когда захотите.

Это хорошая сделка, но только если вы будете следовать советам, перечисленным выше.

Могу ли я снять дом в обычную ссуду?

Могу ли я сдать дом в обычную ссуду? Да, ты можешь. Но прежде чем повесить табличку «Сдается», вам нужно убедиться, что это разрешено по ипотеке.

Когда вы оформляете ипотеку, кредитор должен знать, как вы планируете использовать недвижимость. Вы должны быть честны и откровенны в своих намерениях, если не хотите, чтобы вас обвиняли в мошенничестве с размещением.Это разновидность мошенничества с ипотекой, при котором вы лжете своему кредитору о занятости вашей собственности.

Если вы указали в своем соглашении об ипотеке, что будете занимать дом, а затем решили, что хотите сдать его в аренду, кредитор имеет право узнать об этом до того, как вы его осуществите. Вам необходимо связаться со своим кредитором и обсудить свои планы, чтобы вы знали, разрешено ли вам это делать.

Некоторые кредиторы разрешат вам ничего не менять в вашей ипотечной ставке или условиях.Другие дадут разрешение, но только на определенное время, потребуют от вас рефинансирования ипотечного кредита или попросят вас внести дополнительную плату к вашей текущей ипотеке. Ипотечная компания может также потребовать предъявления к оплате, как только начинается аренда. Это означает, что вам, возможно, придется рефинансировать ипотечный кредит по более высокой процентной ставке.

Другие кредитные программы, например, поддерживаемые государством (например, ссуды FHA или ссуды USDA), имеют ограничения. Они включают требование о том, чтобы владелец жил в доме не менее одного года, прежде чем сдавать в аренду ваше основное место жительства после покупки.

Некоторые люди думают, что для домов с обычными кредитами меньше ограничений, потому что они не следуют предписаниям правительства. Но это не так. Обычные ссуды могут иметь больше ограничений.

Как долго вы должны прожить в основном месте жительства до сдачи в аренду?

Обычные ссуды, гарантированные Fannie Mae или Freddie Mac, потребуют от вас проживания в доме в течение одного года или более, прежде чем вы сможете сдать его в аренду.У кредиторов могут быть и другие ограничения на использование недвижимости, поэтому лучше сначала позвонить им, прежде чем сдавать дом в аренду.

Могу ли я сдать дом в аренду, не сообщая об этом ипотечному кредитору?

Да, можно. Но вы, вероятно, нарушите условия кредитного соглашения, что может привести к штрафам и немедленному погашению всей ссуды. Поэтому, прежде чем вы решите сдать свою недвижимость в аренду, вы должны сначала сообщить об этом кредитору.

Нужно ли вам сообщить своему кредитору, если вы хотите сдать в аренду комнату в своем доме?

Да.Даже если вы планируете сдавать только комнату, вам все равно придется проверить договор об ипотеке и проконсультироваться со своим кредитором. Некоторые кредиторы допускают такую ​​договоренность, в то время как другие предъявляют другие требования до выдачи разрешения, например, приобретение дополнительного страхового покрытия.

Какие существуют ограничения для сдачи вашего дома в аренду с использованием государственного займа?

Кредиты FHA

Ссуды

Федерального жилищного управления (FHA) - самые популярные обычные ссуды для начинающих покупателей жилья из-за их мягких требований к кредитам и небольшого первоначального взноса.Если вы приобрели дом на ссуду FHA, вы должны прожить в доме не менее одного года, прежде чем сможете сдать его в аренду. Вам может быть разрешено сдать свою собственность в субаренду раньше, если вы столкнетесь с смягчающими обстоятельствами, такими как переезд из штата на работу.

Не пытайтесь обмануть, прокрасться к арендатору, даже если вы не выполнили годичное требование, потому что FHA проводит выборочные проверки. В противном случае вам могут быть предъявлены обвинения в мошенничестве с размещением, что влечет за собой серьезные юридические последствия.

Вам может быть разрешено сдавать в аренду запасные спальни в вашем доме или запасные части в вашем многоквартирном доме, пока вы живете в нем.

Займы USDA

ссуд USDA - это жилищные ссуды, которые находятся в ведении Министерства сельского хозяйства США. Существует два типа ссуд USDA: гарантированные ссуды и прямые ссуды.

Когда вы берете ссуду USDA, вы обязаны занимать недвижимость лично. Но если вы владеете недвижимостью не менее трех лет, то можете использовать ее в качестве сдачи в аренду. Однако это относится только к ссуде, гарантированной Министерством сельского хозяйства США. Недвижимость с прямой ссудой USDA не может быть сдана в аренду.Если вы решите арендовать дом, у вас больше не будет права на получение субсидии и другие варианты обслуживания. Поскольку размещение собственником является обязательным, любая полученная вами субсидия на оплату будет аннулирована.

Каковы плюсы и минусы сдачи дома в аренду?

Сдача дома в аренду дает ряд преимуществ, например:

  • Это позволяет вам жить в другом месте, не платя за незанятый дом.
  • Предлагает вам дополнительный источник дохода.
  • Это хороший источник дохода, если вы не можете продать свой дом.

К недостаткам сдачи дома в аренду можно отнести следующее:

  • Вы должны покрыть расходы на подготовку своего дома для сдачи в аренду.
  • Вы несете ответственность за ремонт и обслуживание арендуемой собственности.
  • Вы должны согласиться с тем, что существуют риски материального ущерба и невыплаты арендной платы.

Что нужно сделать, прежде чем снимать дом по ипотеке?

Сдать дом в ипотеку сложнее, чем без кредита.Вот несколько советов, которые нужно сделать, прежде чем приступить к поиску арендаторов.

1. Исследование ограничений на ипотечное кредитование

Какой у вас кредит? Будь то обычная ссуда или ипотека, обеспеченная государством, проверьте ограничения на сдачу дома в аренду. Внимательно прочтите свой кредитный договор, чтобы знать, разрешена или запрещена аренда.

2. Обратитесь к своему кредитору

После исследования и прочтения кредитного соглашения поговорите со своим кредитором о своем плане сдать в аренду свою собственность.Ваш кредитор может лучше объяснить ограничения и требования к аренде.

3. Ознакомьтесь с политикой аренды вашего ТСЖ

Узнайте, разрешают или запрещают ассоциации домовладельцев (ТСЖ) аренду в вашем районе. ТСЖ могут либо полностью запретить аренду, либо наложить ограничения, такие как проверка потенциальных арендаторов. Некоторые ТСЖ позволяют использовать в аренду только определенный процент домов в этом районе. В то время как другие разрешают аренду, если домовладелец докажет, что испытывает финансовые трудности.Знание этих правил поможет вам избежать штрафов.

4. Поменяйте свои страховые полисы

Страхового полиса на дом, занимаемый владельцем, будет недостаточно, если вы превратите свой дом в арендуемую собственность. Страховой полис вашего нынешнего домовладельца не обеспечивает достаточного страхового покрытия. Кроме того, ваш страховщик может отклонить ваши требования, особенно если вы вводите себя в заблуждение как жильца дома, хотя на самом деле вы сдаете его в аренду.

Прежде чем сдавать дом в аренду, вам следует найти новый страховой полис.Вы должны получить страховое покрытие, которое защитит вас от потери или повреждения имущества и предложит страхование ответственности в случае, если ваш арендатор пострадает от вашего имущества.

5. Поговорите с поверенным по недвижимости

Адвокат по недвижимости поможет вам узнать больше о ваших обязанностях и ответственности как арендодателя. Они могут предложить вам юридическую помощь при переходе от домовладельца к домовладельцу. Они могут заключить договор аренды в соответствии с политиками и правилами, которым должны следовать ваши арендаторы.Они также могут помочь вам в соблюдении всех юридических требований и в понимании закона о домовладельцах и квартиросъемщиках.

6. Узнайте о Законе об арендодателях и арендаторах

Перед тем, как сдавать дом в аренду, вам необходимо знать, каковы ваши обязанности как домовладельца в соответствии с Законом о справедливом решении жилищных вопросов. Кроме того, это поможет вам избежать неприятностей из-за дискриминации потенциальных арендаторов по признаку расы и пола.

7. Планирование управления недвижимостью

Как вы планируете управлять своей собственностью? Кто позаботится о ремонте и обслуживании? Кто будет собирать арендную плату? Насколько вы хотите участвовать в управлении арендуемой недвижимостью? Вам следует ответить на эти вопросы, прежде чем сдавать дом в аренду.Если у вас нет времени или вы находитесь далеко от дома, вам следует подумать о найме управляющего недвижимостью.

8. Подготовьте недвижимость для арендаторов

Ознакомьтесь с другими объектами аренды в вашем районе и узнайте, какие функции, бытовая техника и удобства они предлагают. Наймите домашнего инспектора, чтобы проверить вашу собственность на предмет каких-либо проблем или дефектов. Это поможет вам определить, какие из них требуют немедленного ремонта и во сколько это вам обойдется.

Когда вы закончите, вы можете вынести свои личные вещи и подготовить дом для жильцов.Не забудьте тщательно вычистить место, прежде чем приступить к уборке с помощью агента по недвижимости.

9. Знайте, сколько вам нужно платить за аренду

Определите, сколько вам нужно будет взимать за аренду вашего дома. Стоимость должна соответствовать стоимости аренды другой подобной недвижимости в вашем районе. Сумма аренды должна покрывать ваш платеж по ипотеке, расходы на обслуживание, а также позволять вам получать некоторую прибыль.

10. Найдите арендатора

Сдав недвижимость в аренду, вы начнете получать заявки на аренду.Убедитесь, что у вас уже установлен обширный процесс проверки арендаторов, который должен включать проверку их кредитного отчета, текущего статуса занятости, дохода и статуса у прошлых арендодателей.

Заключение

Вам необходимо провести небольшое исследование, если вы думаете о преобразовании основного места жительства в ипотеку для сдачи внаем, чтобы убедиться, что вы не нарушаете договор об ипотеке или какой-либо закон. Прежде чем приступить к поиску арендаторов, проконсультируйтесь в своей ипотечной компании, чтобы вас не обвиняли в совершении незаконного действия, такого как мошенничество с арендой жилья.Вам также необходимо выяснить, существуют ли какие-либо требования или ограничения по размещению, которым вы должны соответствовать, в зависимости от типа вашего кредита. Все это поможет вам определить, возможна ли сдача в аренду основного жилья сразу после покупки.

Нужно ли мне уведомлять мою ипотечную компанию перед сдачей дома в аренду?

Сдача дома в аренду может стать отличной возможностью для получения пассивного дохода.

Независимо от того, инвестировали ли вы в недвижимость с намерением превратить ее в арендуемую или решили сдавать дом в аренду на время вашего отсутствия, вам следует с осторожностью нарушать какие-либо правила или нормы, установленные вашей ипотечной компанией.

Некоторые кредиторы разрешают домовладельцам сдавать свои дома в аренду при условии внесения ежемесячных платежей.

Однако в других случаях кредиторы могут не одобрить сдачу вашего дома в аренду, и это может противоречить условиям ваших кредитов.

Вот как узнать, нужно ли вам уведомлять ипотечную компанию перед сдачей дома в аренду.

Проверьте свой договор об ипотеке

Первый шаг, который вам следует сделать, - это полностью просмотреть свой договор об ипотеке.

Постарайтесь найти любую информацию об ограничениях на аренду. Часто, если ваш кредитор действительно одобряет сдачу вашего дома в аренду, он требует от вас заранее предпринять определенные шаги. Это может включать предоставление информации об арендаторе.

Свяжитесь с вашим кредитором

Если ваш договор об ипотеке не содержит какой-либо информации, конкретно ограничивающей сдачу вашей собственности в аренду, вы, вероятно, сможете сдать ее в аренду, не предпринимая никаких дополнительных действий.Однако в некоторых случаях вы не сможете найти такую ​​информацию и не захотите рисковать.

В случае сомнений обратитесь к своему кредитору, чтобы убедиться. Объясните свою ситуацию (то есть, почему вы рассматриваете возможность сдачи своей собственности в аренду) и спросите, есть ли какие-либо требования и кого нужно уведомить.

Запишите контактную информацию всех, кто может быть проинформирован, и составьте список всех правил, касающихся сдачи в аренду вашего дома.

Дополнительные требования

Как указано выше, ваш кредитор может разрешить вам сдавать в аренду вашу собственность при условии соблюдения вами определенных условий.

Во многих случаях кредиторы требуют, чтобы домовладельцы оплатили дополнительное страховое покрытие перед сдачей недвижимости в аренду. Возможно, вам также придется попросить арендаторов оформить страховой полис аренды.

Имейте в виду, что ваш кредитор одобрил получение ссуды вам, а не вашим арендаторам. Они одобрили вас, потому что доверяют вам делать необходимые ежемесячные платежи; однако они не могут быть уверены, что ваши арендаторы внесут платежи вовремя.

Более того, даже если у вашего кредитора нет требований, вы должны уведомить ипотечную компанию об изменении вашего адреса.Это гарантирует, что любая информация о вашей ипотеке будет отправлена ​​вам, а не арендаторам, которые снимают вашу недвижимость.

Наконец, вы должны быть уверены, что сможете вносить ежемесячные платежи в случае, если ваши арендаторы не производят платежи вовремя. Сдача недвижимости в аренду может быть отличным источником дохода, но вы не должны зависеть от платежей арендаторов при выплате ипотечного кредита. Невыполнение обязательств по ипотеке может иметь серьезные последствия.

При сдаче в аренду вашей собственности не всегда может потребоваться уведомление вашей ипотечной компании.Это полностью зависит от правил, установленных в вашем ипотечном договоре.

Как бы то ни было, как правило, рекомендуется связаться с вашим кредитором, независимо от того, требуется это или нет.

Как купить второй дом и арендовать первый

Как домовладелец, когда вы решаете, что пора переезжать - возможно, вы переезжаете, переезжаете со своей растущей семьей в большой дом или хотите уменьшить размер - вы этого не сделаете. всегда нужно продать свой нынешний дом в процессе. Иногда покупка второго дома при сдаче в аренду первого также имеет смысл.

Это не только отличный способ получения нового дохода, но и множество других преимуществ. Давайте рассмотрим преимущества инвестирования, а не продажи, последствия подачи заявки на новую ипотеку, когда вы уже выплачиваете другую, и что нужно для преобразования вашего первого дома в арендуемую недвижимость.

Сдаете дом в аренду? Почему бы просто не продать?

Может показаться, что просто продать дом проще, если вы переезжаете, а в некоторых случаях это может быть так.Но разделение двух транзакций дает значительные преимущества. Вот почему вы можете подумать о покупке второго дома при сдаче в аренду первого.

  • Новый поток доходов. Покроет ли сумма, которую вы можете получать в ежемесячной арендной плате, выплату по ипотеке в дополнение к ежемесячным платежам за квартиру или расходы домовладельца (например, страхование и ремонт)? В таком случае аренда дома - отличный способ получить новый источник дохода.
  • Покупателей мало? Если это рынок покупателя, когда предложение домов на продажу превышает количество потенциальных покупателей, возможно, вам больше удастся найти арендаторов, чем покупателей.Арендаторы знают, что договоры аренды заключаются на год, поэтому они зачастую менее придирчивы к скрипучей двери или маленькой кухне, чем могут отпугнуть покупателя. А если местоположение вашего дома нереально (рядом с ресторанами, университетами, местами отдыха на природе - что бы там ни было), у вас может быть возобновляемый запас арендаторов из года в год.
  • Нужен ремонт? Можно ли обновить ваш дом? Если это так, то сдача дома в аренду позволит вам со временем внести небольшие исправления. Затем, когда это рынок продавца, вы можете разместить его по более высокой цене.
  • Не скидывайте налоговые льготы! Вы можете списать часть арендуемой собственности, когда будете платить налоги. Частично или полностью вычитаемые расходы могут включать расходы на ремонт и техническое обслуживание, плату за управление недвижимостью, комиссионные риэлторам, судебные издержки и многое другое. Налоговые законы различаются в зависимости от штата и могут меняться, поэтому обязательно поговорите со специалистом по налогам, если вы серьезно настроены пойти по пути арендодателя.

Получение второй ипотеки.

Покупка второго дома при сдаче дома в аренду по ипотеке вполне выполнима, но есть небольшие препятствия, которые вам придется преодолеть.

  • Правильный выбор жилищного кредита. Первый шаг к началу работы - проверка существующей ипотеки. Если ваш кредитор разрешает сдачу в аренду (некоторые не разрешают), вам, возможно, придется немного подождать, прежде чем основное место жительства станет арендуемой собственностью. Действуйте слишком быстро после получения первоначальной ипотеки, и вам может грозить штраф.Если в вашей ипотеке есть пункты, запрещающие реклассифицировать ваше жилище в качестве арендуемой собственности, вы можете рассмотреть возможность получения кредитной линии собственного капитала или рефинансирования ссуды, которая позволяет это. Посмотрите на обычные ипотечные кредиты, такие как Fannie Mae и Freddie Mac. Обычно они не так строги в отношении типов свойств, для которых вы можете их использовать. Однако они часто требуют более высокого кредитного рейтинга и немного большего первоначального взноса.
  • Кстати о первоначальных взносах. В большинстве случаев кредиторы потребуют стандартный 20% первоначальный взнос для финансирования покупки вашего второго дома.Небольшие первоначальные платежи могут быть разрешены, если вы соответствуете определенным финансовым требованиям, но более низкий первоначальный взнос может привести к менее выгодной процентной ставке, которая в конечном итоге может стоить тысячи в течение срока ссуды.
  • Не забываем про страхование. Вы также захотите покопаться в страховом полисе домовладельца. Перевозчику может потребоваться внести изменения, если вы планируете сдавать свой дом в аренду, и может потребоваться дополнительное покрытие или страхование арендодателя. Спросите, как могут измениться ваши годовые ставки.

Вы можете себе это позволить?

После того, как вы определились, имеет ли смысл превращать ваш первый дом в арендуемую, самое время проанализировать цифры и посмотреть, действительно ли вы можете позволить себе этот второй дом - или если вы хотите взять на себя ответственность за обработку двух ипотечных кредитов.

Имейте в виду следующие финансовые соображения:

  • Определите разумную арендную плату. Вы хотите получать больше арендной платы каждый месяц, чем оплачиваете расходов, но вам нужно будет конкурировать с другими местными арендодателями.Лучше всего действовать как арендатор и смотреть, как вы себя сравниваете. Когда вы выберете число, возьмите это число и затем оцените потенциальный денежный поток, вычтя расходы, которые вам все еще нужно будет оплатить (ипотека, плата за кондоминиум, страхование, налоги на недвижимость, коммунальные услуги и т. Д.)
  • Вакансий бывает. Вы хотите, чтобы аренда дома приносила ежемесячный доход, но могут быть случаи, когда экономика или местный рынок труда делают это невозможным. А может, вам понадобится свободная квартира на время ремонта или ремонта.Убедитесь, что у вас есть финансовые резервы на несколько месяцев, чтобы покрыть непредвиденные расходы или отсутствие арендаторов.
  • Получите предварительное одобрение. Прежде чем вы начнете покупать вторую недвижимость - ту, которая будет вашим новым основным местом жительства - убедитесь, что вы получили предварительное одобрение от кредитора. В отличие от предварительной квалификации, в предварительном одобрении четко указывается, сколько вы можете занять, чтобы вы не покупали дома за пределами вашего ценового диапазона. Кроме того, это также говорит продавцу, что вы серьезный покупатель и можете использовать его как инструмент переговоров.

Прежде чем стать арендодателем

Это важное решение, поэтому мы выделили шесть шагов, которые вам нужно предпринять, прежде чем двигаться дальше:

  1. Знать законы: В каждом штате действуют разные законы об аренде. Помимо того, что по закону требуется поддерживать безопасную и пригодную для жилья собственность, также важны такие вещи, как залог, доступ к собственности и уведомления об окончании аренды. Вы также должны знать федеральные законы о безопасности жилья и борьбе с дискриминацией.
  2. Тщательно проверяйте кандидатов: Вы хотите иметь возможность доверять людям, которых приглашаете жить в своем доме, поэтому попросите их заранее заполнить настоящую заявку на аренду. Убедитесь, что вы запрашиваете личные рекомендации и рекомендации по работе.
  3. Создайте договор аренды: Договор аренды, подписанный владельцем и арендатором, является лучшим способом оправдать ожидания арендаторов и защитить себя в юридических ситуациях. В Интернете можно найти множество примеров, которые помогут вам в этом процессе, но, опять же, они различаются в зависимости от штата.Вы хотите, чтобы их осмотрел адвокат.
  4. Представьте себе управляющего недвижимостью: Хороший управляющий недвижимостью может проверять арендаторов и оформлять аренду за вас, но за это приходится платить. Однако, если вы не хотите получать сметы на ремонт и общее обслуживание, это может окупить затраты. Кроме того, управляющий недвижимостью - первая линия защиты, когда арендатор имеет жалобу! Всегда хорошо.
  5. Автоматическая оплата аренды: Если вы не были арендатором в течение некоторого времени, вот вам новость: оплата аренды через Интернет - лучший вариант.Автоматические платежи устраняют проблемы, связанные с тем, что возвращенные чеки или арендная плата теряются по почте, а также становятся более управляемыми для арендатора.
  6. Ведите учет всего: Как арендодатель, вы должны вести учет депозитов, уплаченной арендной платы, квитанций об обслуживании и сообщений арендодателя и арендатора. Это удобно не только для налоговых целей, но и для решения любых юридических вопросов, которые могут возникнуть.

Готовы начать?

Покупка второго дома при сдаче в аренду первого не для всех, но это может быть огромной финансовой выгодой, если вы добьетесь успеха.Как всегда, этот процесс становится намного проще, когда вы обсуждаете свою ситуацию с профессионалом. Свяжитесь с местным кредитным специалистом в вашем районе сегодня, если вы готовы сделать следующий шаг.

.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *