Кому принадлежит земля под частным домом: Кому принадлежит земля под частным домом

Содержание

Россия напала на Украину!

Россия напала на Украину!

Мы, украинцы, надеемся, что вы уже знаете об этом. Ради ваших детей и какой-либо надежды на свет в конце этого ада –  пожалуйста, дочитайте наше письмо .

Всем нам, украинцам, россиянам и всему миру правительство России врало последние два месяца. Нам говорили, что войска на границе “проходят учения”, что “Россия никого не собирается захватывать”, “их уже отводят”, а мирное население Украины “просто смотрит пропаганду”. Мы очень хотели верить вам.

Но в ночь на 24-ое февраля Россия напала на Украину, и все самые худшие предсказания  стали нашей реальностью .

Киев, ул. Кошица 7а. 25.02.2022

 Это не 1941, это сегодня. Это сейчас. 
Больше 5 000 русских солдат убито в не своей и никому не нужной войне
Более 300 мирных украинских жителей погибли
Более 2 000 мирных людей ранено

Под Киевом горит нефтебаза – утро 27 февраля, 2022.

Нам искренне больно от ваших постов в соцсетях о том, что это “все сняли заранее” и “нарисовали”, но мы, к сожалению, вас понимаем.

Неделю назад никто из нас не поверил бы, что такое может произойти в 2022.

Метро Киева, Украина — с 25 февраля по сей день

Мы вряд ли найдем хоть одного человека на Земле, которому станет от нее лучше. Три тысячи ваших солдат, чьих-то детей, уже погибли за эти три дня. Мы не хотим этих смертей, но не можем не оборонять свою страну.

И мы все еще хотим верить, что вам так же жутко от этого безумия, которое остановило всю нашу жизнь.

Нам очень нужен ваш голос и смелость, потому что сейчас эту войну можете остановить только вы. Это страшно, но единственное, что будет иметь значение после – кто остался человеком.

ул.

Лобановского 6а, Киев, Украина. 26.02.2022

Это дом в центре Киева, а не фото 11-го сентября. Еще неделю назад здесь была кофейня, отделение почты и курсы английского, и люди в этом доме жили свою обычную жизнь, как живете ее вы.

P.S. К сожалению, это не “фотошоп от Пентагона”, как вам говорят. И да, в этих квартирах находились люди.

«Это не война, а только спец. операция.»

Это война.

Война – это вооруженный конфликт, цель которого – навязать свою волю: свергнуть правительство, заставить никогда не вступить в НАТО, отобрать часть территории, и другие. Обо всем этом открыто заявляет Владимир Путин в каждом своем обращении.

«Россия хочет только защитить ЛНР и ДНР.»

Это не так.

Все это время идет обстрел городов во всех областях Украины, вторые сутки украинские военные борются за Киев.

На карте Украины вы легко увидите, что Львов, Ивано-Франковск или Луцк – это больше 1,000 км от ЛНР и ДНР.
Это другой конец страны. 25 февраля, 2022 – места попадания ракет

25 февраля, 2022 – места попадания ракет «Мирных жителей это не коснется.»

Уже коснулось.

Касается каждого из нас, каждую секунду. С ночи четверга никто из украинцев не может спать, потому что вокруг сирены и взрывы. Тысячи семей должны были бросить свои родные города.
Снаряды попадают в наши жилые дома.

Больше 1,200 мирных людей ранены или погибли. Среди них много детей.
Под обстрелы уже попадали в детские садики и больницы.
Мы вынуждены ночевать на станциях метро, боясь обвалов наших домов.
Наши жены рожают здесь детей. Наши питомцы пугаются взрывов.

«У российских войск нет потерь.»

Ваши соотечественники гибнут тысячами.

Нет более мотивированной армии чем та, что сражается за свою землю.
Мы на своей земле, и мы даем жесткий отпор каждому, кто приходит к нам с оружием.

«В Украине – геноцид русскоязычного народа, а Россия его спасает.»

Большинство из тех, кто сейчас пишет вам это письмо, всю жизнь говорят на русском, живя в Украине.

Говорят в семье, с друзьями и на работе. Нас никогда и никак не притесняли.

Единственное, из-за чего мы хотим перестать говорить на русском сейчас – это то, что на русском лжецы в вашем правительстве приказали разрушить и захватить нашу любимую страну.

«Украина во власти нацистов и их нужно уничтожить.»

Сейчас у власти президент, за которого проголосовало три четверти населения Украины на свободных выборах в 2019 году.

Как у любой власти, у нас есть оппозиция. Но мы не избавляемся от неугодных, убивая их или пришивая им уголовные дела.

У нас нет места диктатуре, и мы показали это всему миру в 2013 году. Мы не боимся говорить вслух, и нам точно не нужна ваша помощь в этом вопросе.

Украинские семьи потеряли больше 1,377,000 родных, борясь с нацизмом во время Второй мировой. Мы никогда не выберем нацизм, фашизм или национализм, как наш путь. И нам не верится, что вы сами можете всерьез так думать.

«Украинцы это заслужили.»

Мы у себя дома, на своей земле.

Украина никогда за всю историю не нападала на Россию и не хотела вам зла. Ваши войска напали на наши мирные города. Если вы действительно считаете, что для этого есть оправдание – нам жаль.

Мы не хотим ни минуты этой войны и ни одной бессмысленной смерти. Но мы не отдадим вам наш дом и не простим молчания, с которым вы смотрите на этот ночной кошмар.

Искренне ваш, Народ Украины

Территория за забором частного дома права и обязанности

Приобретая частную собственность, мы получаем на нее не только права, но и обязанности – это общеизвестный факт. Однако, не каждый собственник знает, что территория за забором частного дома требует повышенного внимания от хозяина несмотря на то, что не принадлежит собственнику по праву.

В статье рассмотрим какие права и обязанности имеет собственник на прилегающую территорию к забору частного дома, кому принадлежит эта территория по закону и что надо обязательно знать каждому собственнику, чтобы не столкнуться со штрафами и прочими санкциями со стороны правоохранительных органов.

Забор придомовой территории частного дома

Пользоваться землей, строить на ней дома и прочие сооружения мы можем только при соблюдении градостроительных норм и правил. Существуют законные требования к этажности индивидуальных домов на участке, к их максимальному размеру, есть нормативы, касающиеся расположения строений относительно забора, требования к виду и высоте заборов, к высаживанию растений по периметру.
Помимо соблюдения правил внутри своего участка, каждый собственник несет ответственность за ту территорию, которая прилегает к забору.

Права на территорию за забором частного дома

Итак, территория за забором частного дома – кому принадлежит, и кто имеет на нее права?
Если ваш земельный участок граничит с соседями, здесь все понятно – ваши частные наделы разделены между собой, ограждены и каждый следит за своей территорией. Но хотя бы, с одной стороны, к каждому участку есть подъезд и подход, иначе им бы невозможно было пользоваться. Эти земли могут быть территорией общего пользования и находится в собственности муниципальных образований, или принадлежать юр.лицу (например быть собственностью всех членов СНТ).

Если это общественные земли, тогда право ими пользоваться имеет неограниченный круг лиц. При этом, пользование общественным имуществом предполагает соблюдение действующих законных норм.

Собственник, наряду со всеми другими лицами также имеет право пользоваться этими землями по закону. Но огораживать их или иным способом препятствовать использованию собственник не имеет права.

Обязанности по отношению к территории за забором частного дома

Межевой план земельного участка говорит нам о том, где проходят его границы документально. На местности эти границы обозначаются забором. Именно ограждение показывает нам, где заканчиваются частные владения.


Собственники индивидуальных жилых и садовых домов должны следить не только за тем, что и как они строят и располагают на своем участке, но и за прилегающей территорией к забору частного дома. Это прямо предписано законами федерального уровня.


Территория за забором частного дома – это прилегающая территория, границы которой определяются правилами благоустройства, принятыми в муниципальном образовании.

Гражданский и Градостроительный кодекс содержат предписание о финансовом участии собственников и приведении прилегающей территории в порядок.

Что это значит и как именно надо следить за территорией перед забором частного дома – это уже определяет местная администрация в своих подзаконных актах.

Выходит, что собственник обязан следить за придомовой территорией за забором частного дома несмотря на то, что эта территория ему вовсе не принадлежит, а является законной собственностью муниципалитета.

Более того, местные органы власти уполномочены выписывать предписания и штрафы за несоблюдение правил благоустройства.

Территория за забором частного дома — типичные общепринятые обязанности

Отметим самые распространенные обязанности, вменяемые местными органами власти к частникам при уходе за прилегающей территорией:

  • косить траву;
  • следить за чистотой;
  • убирать снег;
  • содержать в порядке наземное покрытие.

Помимо этих общих правил в том или ином субъекте или административном образовании может быть установлено, что за забором должны быть клумбы с цветами или определенного вида кустарники. Например, в Московской области, частникам помимо прочего, вменено в обязанность бороться с ядовитым растением – борщевиком, также не разрешено хранить за забором участка более семи дней привозные строительные материалы, песок, щебень, торф, удобрения и прочее.

Для того, чтобы узнать на какой метраж от забора распространяются обязанности по благоустройству читайте в нашей статье: «На каком расстоянии нужно содержать в чистоте территорию за забором».

За несоблюдение правил благоустройства домовладельцы несут административную ответственность в соответствии с КоАП РФ.

Незнание закона не освобождает от ответственности. Даже территория за забором частного дома, которая вам не принадлежит на праве собственности, может стать объектом финансовых вложений и расходов – об этом надо задуматься заранее и узнать свои права и обязанности по отношению к прилегающей территории из местных актов и решений органов власти, дыбы не стать случайным нарушителем.

 

 

Кому принадлежит земля собственников в Казахстане согласно новому закону о ЖКХ — Аналитика

В свое время мы незаслуженно обошли вниманием вопрос о земле, принадлежащей собственникам на правах общей собственности, сейчас этот пробел и заполним.

Прежде всего, нужно знать, что законодательно право собственности закреплено на участок земли, на котором жилой дом стоит, а также на опоясывающий его по периметру.

Размеры последнего могут отличаться, поэтому конкретных цифр назвать не смогу, но все это отражено в кадастровых документах, которые должны находиться на хранении у руководства кооператива. Важно знать, что документы выдаются на каждый отдельный дом, входящий в КСК, а не на земельный участок кооператива. При переходе к новой форме ОСИ (объединение собственников имущества) председатели должны будут передать эти документы их хозяевам в объединение.

Не существует понятия “ничейная или общая земля”

Всё о земле собственников жилья записано в Земельном кодексе. Здесь нас прежде всего интересует ст. 62 “Право на земельный участок многоквартирного жилого дома и на земельные участки в других объектах кондоминиума”. Хотя в ней неоднократно повторяется, что земельный участок неделим, что из него не может быть выделена доля и передана, читай – продана кому-либо, но рядом в тексте постоянно присутствует оговорка “если иное не предусмотрено настоящим Кодексом”, отчего возникает двоякость в толковании. Но будем разбираться.

Смотрим новую редакцию ст. 62 Земельного кодекса: “…п. 3. Земельный участок при многоквартирном жилом доме может быть предоставлен собственнику нежилого помещения в раздельную собственность при условии, что этот земельный участок будет расположен вне контура многоквартирного жилого дома и его использование не будет противоречить условиям эксплуатации земельного участка, входящего в состав общего имущества объекта кондоминиума, а также строительным, санитарным, экологическим, противопожарным и другим обязательным нормам и правилам…”. Иными словами, общий земельный участок все же можно разделить и передать в собственность при определенных условиях.

На что здесь важно собственникам обратить внимание, дабы не лишиться земли и не получить головную боль: часть земельного участка может быть передана в раздельную собственность только другому собственнику, имеющему в данном доме нежилое помещение.

Второй, не менее важный момент: это не может быть “самострой”, который пристроен к уже существующему зданию многоквартирного жилого дома: передаваемый земельный участок должен находиться вне контура дома. Третье ограничение: его использование не может противоречить условиям эксплуатации земельного участка, входящего в состав общедомового имущества. Ну и самое важное в этой рискованной ситуации: “…п. 6. Отчуждение земельного участка, находящегося в общей собственности участников кондоминиума, третьим лицам не допускается (ст. 62 Земельного кодекса РК)”.

Теперь о том, кто будет в ОСИ решать земельный вопрос, кому и сколько ее отдать.

Решение важных вопросов оставлено за собственниками: созывается общее собрание, вопрос ставится на голосование, при положительном исходе копия протокола собрания передается собственнику, и тот оформляет раздел в соответствующих государственных органах. Понятно, что изменения коснутся и кадастровых документов самого многоквартирного жилого дома ОСИ.

Размер доли также берется не с потолка: “п. 2. Доля в общем имуществе объекта кондоминиума, причитающаяся на каждую квартиру, нежилое помещение, принадлежащие собственнику, неотделима от права собственности на принадлежащие ему квартиру, нежилое помещение. Размер доли в общем имуществе объекта кондоминиума определяется соотношением полезной площади квартиры или площади нежилого помещения, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности, к сумме полезных площадей всех квартир и площадей всех нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума… (ст. 62 Земельного кодекса РК)”. Исходя из этого, не существует понятия “ничейная или общая земля”.

По сути, у каждого квадратного метра участка есть хозяин, поэтому передать в раздельную собственность можно участок земли, равный по размеру доле данного собственника.

Вряд ли кто-то из его соседей захочет передать ему за просто так часть “своей” земли. Как собственникам жилья победить самозахватчиков придомовых территорий

Вот такую особенность тоже важно знать и помнить, чтобы не пострадать от чрезмерных амбиций бизнеса.

Владеем с пониманием

Право владения и пользования землей неотделимы от права собственности на квадратные метры в данном доме, продали квартиру – передали права на землю. Правда, зацепиться на участке получится в том случае, если вы брали в аренду часть земельного участка ОСИ. В этом случае договор аренды может продолжить свое действие, если, конечно, не возникнет возражений от бывших соседей.

Снова смотрим новую редакцию ст. 62 Земельного кодекса: “Решением собрания собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома часть общего имущества объекта кондоминиума может быть передана в ограниченное пользование по договору имущественного найма (аренды) в порядке, определенном законодательством Республики Казахстан”. Соответственно тем же решением общего собрания ограниченное пользование может быть прекращено.

К слову, свое решение собственники могут изменить всегда, особенно это касается ситуации, когда сосед-наниматель начал наглеть, “нарушать правила эксплуатации”, да еще перестал платить.

Никто не обязывает терпеть эту ситуацию до окончания срока действия договора, его можно разорвать, и вернуть все в прежнее положение.

Теперь о том, кто и за что платит. Содержание земельного участка входит в ежемесячный платеж на оплату расходов по содержанию общедомового имущества. В принципе, земельный участок и есть часть этого самого общего имущества. Различие предусмотрено только в одном случае: “п. 3…Если же для эксплуатации нежилого помещения используется часть земельного участка, который связан исключительно с использованием нежилого помещения (земельный участок, по которому обеспечивается проход к отдельному входу), то расходы на содержание этого земельного участка несут собственники таких помещений (ст. 62 Земельного кодекса РК)”.

Какие виды работ здесь могут быть взяты бизнесом на себя: это услуги дворника и ремонт малых архитектурных форм в виде забора или лестницы. Ну и, конечно, не забудем сказать, что все собственники имеют равные права на пользование земельным участком, что также закреплено в рассматриваемом нами кодексе. Никто – ни председатель ОСИ, ни совет дома, ни управляющая компания – не имеет права распоряжаться земельным участком по своему усмотрению, передавать в собственность кому им вздумается или отдавать в аренду. Повторим, все эти вопросы находятся в исключительной компетенции общего собрания собственников, а полномочия вышеназванных лиц строго оговорены в Законе “О жилищных отношениях”.

К слову, вот какое определение здесь дается земельному участку: “…16-3) придомовой земельный участок многоквартирного жилого дома (далее – придомовой земельный участок) – земельный участок, прилегающий к многоквартирному жилому дому и предназначенный для благоустройства, озеленения, размещения спортивных, игровых площадок, подъездных дорог, парковок, тротуаров, малых архитектурных форм…”. Сам закон содержит мало статей, которые напрямую касаются земли, участок рассматривается в документе как составляющая общедомового имущества, соответственно, все положения, касающиеся общедомового имущества, автоматически относятся к земельному участку.

К полезным можно отнести обязательства местных акиматов взять на себя расходы “по изготовлению технических паспортов на объект кондоминиума и документов на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, а также на придомовой земельный участок в случае поступления соответствующего обращения от собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома на основании решения собрания”. Это была цитата из ст. 10-3 “Компетенция органов местного государственного управления городов республиканского значения, столицы, районов, городов областного значения”.

Причем, если собственники уже оплатили услуги по изготовлению вышеперечисленных документов, местный акимат должен им эти расходы возместить.

Как это будет происходить на практике, какие документы собственникам нужно будет предоставить, пока неизвестно.

Очевидно, что всю информацию можно будет получить на месте в вашем акимате. Нужно добавить, что нынешними поправками роль этих органов власти существенно увеличена. Думаю, в одном из последующих номеров мы уделим сему особое внимание, а в ближайшем попробуем разобраться с тем, как теперь будет проводиться капитальный ремонт и зачем собственникам специальный фонд.

Алматы

Коттеджные посёлки: земли общего пользования

Ранее я рассматривал правовые проблемы и пробелы в правовом регулировании такого неопределенного для закона явления как «коттеджные посёлки»  https://zakon. ru/blog/2020/6/5/kottedzhnye_posyolki_rossijskoe_pravo_nedvizhimosti 

Всё больше российских мегаполисов расширяются, в частности, в виде появления районов малоэтажной застройки, фактически посёлков со своим укладом жизни. Как правило, данные населённые пункты изначально создаются для постоянного проживания граждан, а все земельные участки в пределах этого района по категории являются землями населенных пунктов для строительства индивидуальных жилых домов, а сам коттеджный посёлок становится по градостроительным документам неотъемлемой частью соответствующего муниципального образования. 

На сегодня не принят базовый закон, который бы разрешал огромный пласт проблем в таких населённых пунктах, в первую очередь имущественных, земельных, что порождает огромное количество судебных споров и несогласованность практики судов по данному вопросу. Одной из таких проблем является неопределённость режима земель (территорий) общего пользования относительно этих населённых пунктов.

В Российской Федерации земли (территории) общего пользования (их также называют общественными землями) ограничены в гражданском обороте, то есть такие земельные участки не могут быть приватизированы, находиться в собственности юридических лиц и граждан (п. 2 ст. 129 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса,  п. 12 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации). Хотя в науке отечественного гражданского права встречаются позиции современных цивилистов, которые рассматривают общественные земли в качестве объектов, полностью исключенных из гражданского оборота, так как собственником таких вещей может быть только публичное образование – государство или муниципалитет в интересах общества, всех и каждого. Однако Верховный суд России рассматривает их именно в качестве объектов, ограниченных в обороте (например, определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07. 2009 № 5-Г09-56, от 05.12.2018 г. № 308-КГ18-19589). К слову, в дореволюционном российском частном праве такие земли также рассматривали в качестве ограниченных в гражданском обороте, при этом разделяя понятия торговый и гражданский обороты (см. в частности труды Гамбарова Ю. С.).

Установление такого специального режима оборота в отношении них обусловлено необходимостью обеспечить беспрепятственное и безвозмездное пользование этими объектами для неограниченного круга граждан и юридических лиц. Верховный суд России последовательно утверждают в рамках конкретных дел о том, что использование земель общего пользования направлено на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам и зонам общего пользования, в том числе зеленым зонам, природным объектам, предназначенным для удовлетворения общих интересов населения, поэтому запрещается приватизация (передача в собственность отдельным граждан и юридических лиц) таких земель (например, п. 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017). Также законодатель и суды отдельно подчёркивают о безвозмездности пользования для граждан таким недвижимым имуществом (например, п. 1 ст. 28 Федерального  закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01. 07.2008 № Ф04-3241/2008(5552-А27-9)).

Все вышеназванные гарантии и ограничения в виде императивных норм гражданского и земельного законодательства с легкостью обходятся застройщиками (продавцами) в так называемых коттеджных посёлках. Как правило, застройщик приобретает на торгах один большой по размеру земельный участок, который находится в собственности государственной власти или муниципального образования, далее разделяет этот большой участок на множество меньших индивидуальных участков, строит частные дома, общепоселковую инфраструктуру и формирует земли (территории) общего пользования в виде автомобильных дорог, скверов, парков, набережной, участков для размещения трансформаторной подстанции и контейнеров для бытовых отходов. Однако вместо того, чтобы передать право собственности на эти сформированные застройщиком общественные земли в пользу всех жителей (собственников индивидуальных участков) коттеджного посёлка или в публичную собственность, застройщик оставляет права на них за собой или передаёт аффилированному юридическому лицу (чаще всего товариществу собственников недвижимости, ТСН). Далее начинается систематическое извлечение прибыли застройщиком или  ТСН в форме фактического взыскания с каждого собственника участка (жителя) платы за проезд или иное пользование территориями общего пользования.

Самое интересное, что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и Публичной кадастровой карте такие общественные земельные участки по категории и своему назначению зарегистрированы именно в качестве земель (территорий) общего пользования. Но в нарушение вышеназванных норм и условиях отсутствия в населённом пункте альтернативных общественных дорог для проезда к своим участкам собственниками таких земель (дорог) признаны юридические лица (застройщики, ТСН) или отдельная группа граждан, которые навязывают правила пользования и плату для всех остальных жителей.

Защищая свои права по беспрепятственному и безвозмездному пользованию такими объектами недвижимости группа граждан – жителей начинают обращаться с иском в суды по отношению к формальным собственникам об исправлении ЕГРН и признании права собственности за всеми жителями, собственниками частных земель отдельного населённого пункта. Также пытаясь отстоять свои права граждане просят вступать в такие дела прокурора для защиты прав и свобод неограниченного круга лиц, публичных интересов. Практика показывает (по крайней мере в Московской области), что органы прокуратуры последовательно отказываются вступать в судебный процесс, якобы не видя нарушений публичных интересов. Таким образом, пока возобладал формальный подход и жители таких коттеджных посёлков не защищены со стороны государства и вынуждены отстаивать самостоятельно свои интересы в судах. В этом случае существует большой риск отказа судом в удовлетворении подобного иска в рамках гражданского процесса по формальному основанию — отсутствие полномочий по защите интересов неограниченного круга лиц у истцов, ибо последние не являются государственными органами или органами местного самоуправления с соответствующими публичными полномочиями.

В этом случае возможен вариант обращения с административным исковым заявлением в суд к органам публичной власти, где предметом требования целесообразно обозначить возложение обязанности на последних обеспечить право гражданам на свободное и безвозмездное пользование землями (территориями) общего пользования. В свою очередь, у органов местного самоуправления и государственной власти есть полномочие по выкупу (изъятию) у частных лиц (застройщики, ТСН) таких земельных участков в порядке ст. 238 (выкуп ограниченных в обороте вещей) или ст. 279 Гражданского кодекса, абз. 9 ч. 2 ст. 49 Земельного кодекса (изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд). При этом есть большая вероятность того, что публичные органы власти вслед потребуют у жителей снести ограждение (шлагбаумы) в месте въезда в коттеджный посёлок, учитывая его вхождение в статусе неотъемлемой части в границы муниципального образования.

Подводя итог, можно смело заявить, на сегодня в действующем законодательстве отсутствуют институты, которые бы эффективно разрешали данные вопросы и защищали права жителей в таких населённых пунктах.

Чтобы оформить право на землю

На вопросы наших читателей о проблемах, связанных с оформлением прав собственности на земельные участки, отвечает начальник юридического отдела ДГП «АлматыгорНПЦзем» Пономаренко Андрей Юрьевич

— Андрей Юрьевич, в редакцию газеты «Крыша» очень часто обращаются наши читатели, которых интересует процедура оформления прав на землю: станет ли она менее затяжной и менее конфликтной?

А. П.: «C 2006 года большая часть компетенции по регулированию земельных вопросов возложена на местные исполнительные органы. В Алматы эти функции закреплены за Управлением земельных отношений, подотчетным акиму города Алматы Имангали Тасмагамбетову. Теперь будет возможным более оперативно проводить процедуру оформления. Раньше был так называемый горкомзем, он подчинялся центральному органу в Астане. Исходя из этого ответственность акимата за прохождение документов, оформление прав была относительной. А в связи с изменениями, происшедшими в этом году, появилась прямая ответственность. Если кто-то из чиновников недоработал, это сразу имеет прямое отношение к акиму. Никто не заинтересован в социальном напряжении и задержках по оформлению. Оформление документов на частную собственность на землю – дело небыстрое. Решение различных вопросов в этой области имеет достаточно долгий срок. И если сравнивать с законодательством зарубежных стран, там эти вопросы решаются гораздо дольше. Земля – стратегический товар государства, и документы на нее должны быть оформлены правильно».

— А какие функции возложены на ДГП «АлматыгорНПЦзем» и, в частности, на Ваш отдел?

А.П.: «ДГП «АлматыгорНПЦзем» является специализированным предприятием, ведущим земельный кадастр. Это информационный ресурс государства, содержащий сведения о собственнике, о технических характеристиках участка. Также в компетенцию нашего предприятия входят формирование земельно-кадастровых дел, изготовление правоудостоверяющих документов (госактов), подготовка оценочной стоимости земельных участков, проведение землеустроительных работ, разработка земельных проектов. Наша организация взаимодействует непосредственно с Управлению земельных отношений г. Алматы. Юридический отдел занимается правовой экспертизой юридической части земельно-кадастровых дел. Мы проверяем полноту этого документа, правильность его оформления».

— Расскажите, пожалуйста, с какими проблемами Вам приходится сталкиваться в работе?

А.П.: «Нередко приходится разбирать сложные случаи, связанные с оформлением прав на земельные участки, полученные их владельцами в результате самозахвата, с несоблюдением градостроительных регламентов. Это и порождает долгое прохождение документов между инстанциями, возврат на доработку. Это болезненная для людей тема, любые разбирательства воспринимаются ими негативно. Как будто это просто препятствия со стороны чиновников.

Часть участков захватывают даже над магистральным газопроводом. Люди идут на все. Приходят с детьми – слезы, жалобы, угрозы. Они не понимают – завтра может быть взрыв, будут человеческие жертвы и виноваты будут те, кто поддался на эти уговоры и узаконил их права. Или, например, при вводе в эксплуатацию дома – как можно не пойти в госархконтроль и не согласовать все со специалистами? Завтра этот дом рухнет, произойдет техногенное обрушение – кто будет отвечать?

Поэтому мы полностью отрабатываем всю информацию по тем документам, которые нам предоставляют граждане, даже если эти документы на земельный участок очень сомнительные. Инспекторы выезжают на место. Нельзя потворствовать захвату земель из госфонда, потому что это земли государства, это аналогично краже».

— Позвольте задать Вам еще несколько вопросов наших читателей:

«Я имею участок под ИЖС. Мне выдавали разрешение на строительство в 1993 году. Имею ли я право в настоящее время оформить госакт, если налоги не уплачивал с 1993 года?»

А.П.: «Помимо имеющегося разрешения на строительство, гражданин должен иметь правоудостоверяющий документ на земельный участок – госакт на право собственности на землю. При отсутствии документа необходимо обратиться в Комиссию по оформлению прав на земельные участки в районах массовой жилой застройки г. Алматы, которая создана постановлением акима. Нужно обратиться в эту комиссию по адресу: улица Ауэзова, 107, предварительно уплатив налоги».

«Можно ли физическому лицу выставить на акиматовский аукцион несколько участков? »

А.П.: «Если имеется в виду аукцион, который проводится Управлением земельных отношений, то перечень земельных участков для него проходит через местный представительный орган — маслихат города Алматы)) и закрепляется решением акима. Выставляются земельные участки только из госфонда, после чего проводится аукцион. Продажа идет от имени государства, а граждане, являющиеся владельцами домов с земельными участками, могут, например, дать объявление и торговать своей собственностью в любой разрешенной законом форме, в том числе устроить собственный аукцион».

« Кому принадлежит земля под нашим многоэтажным домом, ведь акта на владение этой землей ни у кого на руках нет?»

А.П.: «Земельный участок под многоквартирным домом принадлежит собственникам квартир в этом доме на праве общей долевой собственности. Государство предоставляет эту землю гражданам бесплатно, но доля каждого не подтверждается выдачей госакта на право собственности – это не предусмотрено. Теоретически собственниками этого земельного участка являются все жильцы. Дело в том, что между жильцами образуется особая, и, кстати, довольно непростая форма собственности на недвижимость – кондоминиум, при которой квартиры находятся в раздельной (индивидуальной) собственности, а остальные части недвижимости, в том числе и земельный участок, принадлежат им на праве общей долевой собственности и неотделимы от прав на квартиры. Орган управления кондоминиумом – это КСК, на него и оформляется право общедолевой собственности».

«Я имею частный дом. Могу ли я выкупить землю, находящуюся между моим домом и дорогой? Если да, то куда обращаться?»

А.П.: «Порядок такой. Во-первых, компетенция предоставления земельных участков возложена на акима г. Алматы. Гражданин обращается с заявлением на имя акима, данное заявление поступает в Управление земельных отношений, которое проводит работу по получению необходимых сведений о запрашиваемом земельном участке. Получив их и надлежаще оформив, материал выносится на рассмотрение Земельной комиссии г. Алматы. Эта комиссия рассматривает запрос с учетом градостроительных регламентов, экологических, санитарных, строительных, пожарных норм. Хочу заметить, что Земельная комиссия г. Алматы – это не формальный, а действующий орган, который постоянно просматривает дела и проводит их тщательную проверку.

Итак, если комиссия вынесла положительное решение с учетом информации, полученной от всех вышеперечисленных органов, гражданину вручается заключение комиссии. После этого нужно будет обратиться за подготовкой Земельного проекта в предприятие, имеющее на это государственную лицензию. В частности, и в наш ДГП «АлматыгорНПЦзем». Земельный проект мы заносим в информационную базу автоматизированной системы Государственного земельного кадастра, после чего готовится акт о предоставлении прав собственности на запрашиваемый земельный участок».

«Существуют ли какие-либо опасности при покупке участка? На что нужно обратить внимание?»

А.П.: «К сожалению, никто не застрахован от мошенничества. Если есть сомнения в законности сделки, всегда можно уточнить сведения о покупаемом участке через Центр по недвижимости по г. Алматы или, допустим, в нашем предприятии ДГП «АлматыгорНПЦзем», где на 1-м этаже есть возможность получить справку в базе данных автоматической системы Государственного земельного кадастра.»

«Мы купили дом с уже усеченным огородом, то есть соседи самовольно отгородили себе 1/3 часть участка. Имеем ли мы право его воcстановить и как это сделать?»

А. П.: «В случае, если у владельцев имеются закрепленные в документах права на землю (в усеченном или неусеченном варианте – неважно) и они имеют спорную ситуацию с соседями, вопрос решается обращением в Государственную земельную инспекцию по адресу: улица Ауэзова, 107, с жалобой на действия соседей. Земельная инспекция осуществляет выезд, проводит необходимые мероприятия и поможет восстановить законность». — Спасибо, Андрей Юрьевич, будут ли у Вас какие-либо пожелания читателям газеты «Крыша»?

А.П.: «В заключение я бы хотел обратиться к гражданам с просьбой, чтобы они понимали всю сложность процесса оформления земельных прав. Нельзя поддаваться эмоциям, по фактам недоразумений и частных сложностей не нужно сразу ставить под сомнение деятельность всей службы, занимающейся регулированием земельных отношений в нашем городе. А если есть проблемы в правовом плане, то нужно их терпеливо решать. Ведь, как известно, незнание закона не освобождает от ответственности. Нужно элементарно знать свои права, и тогда проблем при оформлении земельных прав будет возникать значительно меньше».

Иветта ШУТОВА.
Фото Анатолия ГОРНОСТАЛЕВА

Двухквартирный дом можно документально разделить

Двухквартирных построек много на территории республики, особенно в сельской местности.  Большинство таких домов были построены в 70-80-е годы прошлого столетия для молодых специалистов сельскохозяйственных предприятий – есть даже населенные пункты, практически полностью застроенные подобными домами.  Преимущественно такие постройки были оформлены как находящиеся  в общей долевой собственности многоквартирные дома. На самом деле двухквартирные дома такими не являются. В многоквартирном доме может размещаться большое количество квартир (блоков), где в каждой квартире живет семья. Однако в многоквартирных домах, выходя из собственной квартиры, люди попадают в места общего пользования (парадная, подъезд), и только после этого — на территорию, которая находится в собственности всех жильцов дома.

На деле практически все квартиры в подобных домах имеют отдельный вход, а значит, постройки являются домами блокированной застройки. Согласно п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации жилым домом блокированной застройки считается жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену или общие стены без проемов с соседним блоком или соседними блоками, Такой дом расположен на отдельном земельном участке и имеет свой выход на участок.

Специалисты кадастровой палаты поясняют, что для документального раздела двух- или трехквартирного дома, он должен быть официально признан блокированной застройкой. Каждый его блок будет соответствовать требованиям индивидуального жилого дома, поскольку состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в здании. Соответственно, станет возможной постановка каждого такого блока на государственный кадастровый учет в качестве жилого дома.

Для присвоения дому статуса блокированной застройки сначала нужно узнать разрешено ли размещение такого объекта недвижимости на вашем земельном участке Получить такую информацию можно из Правил землепользования и застройки соответствующего муниципального образования. Далее следует обратиться в администрацию муниципального образования с заявлением о признании жилого дома домом блокированной застройки. После того как администрация вынесет положительное решение, можно приступить к процедуре раздела и дома, и земельного участка под ним. Сначала нужно будет обратиться к кадастровому инженеру для составления межевого и технического планов на раздел земельного участка и дома. При разделе земли следует помнить о  предельно допустимых минимальных размерах земельных участков, которые также указаны в Правилах землепользования и застройки.  В большинстве муниципальных образований Удмуртской Республики участки не могут быть меньше 400 кв.м. Также кадастровый инженер должен будет изготовить технический план по разделу двухквартирного дома на два отдельных жилых дома.

Имея межевой и технический планы, все собственники обращаются к нотариусу для составления соглашения об определении долей на образованные объекты. После этого можно будет подать документы на кадастровый учет и регистрацию права  на отдельные земельные участки и жилые дома. Для подачи заявления всем сособственникам одновременно нужно будет обратиться в один из ближайших многофункциональных центров. После регистрации права собственности владельцы участков и домов смогут распоряжаться ими самостоятельно – продавать, дарить, завещать, не ожидая согласования соседей.

Может ли собственник земельного участка требовать от СНТ плату за пользование его землей, на которой проходит водопровод и ЛЭП?

Если же такого согласия не было, то наличие сетей на вашем участке является нарушением ваших прав как собственника участка со стороны СНТ.

Однако правоприменительная практика также подтверждает, что отсутствие регистрации линейных объектов  не свидетельствует о том, что обременений не существует (апелляционное определение  Пермского краевого суда от 20. 04.2015 по делу N 33-3887). Отсутствие регистрации обременения на земельном участке можно объяснить тем, что ЛЭП и трубопровод,  вероятно, были возведены до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», когда регистрация еще не требовалась:

В соответствии с п. 1 ст. 6 указанного ФЗ № 122 (в ред. до 2017 г.) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной названным Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

С 2017 года приведенная выше статья утратила силу, однако аналогичное положение содержится теперь в п. 1 ст. 69 действующего Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Итак, обременение фактически может быть, но оно не зарегистрировано в ЕГРН.

Собственник обремененного земельного участка вправе требовать собственника линейных объектов регистрации сервитута, а также вправе требовать соразмерную плату за пользование участком. Существует положительная судебная практика по данному вопросу (кассационное определение Смоленского областного суда от 25.01.2011 по делу N 33-210). Для регистрации, в первую очередь, необходимо направить соответствующее требование непосредственно в СНТ, которому принадлежит линия электропередачи и водопровод. В случае отказа со стороны СНТ решить вопрос в добровольном порядке, у собственника обремененного земельного участка появятся законные основания обратиться в суд с исковым заявлением о признании обременения части земельного участка частным сервитутом и взыскании платы за пользование земельным участком.

Стоимость пользования участком согласуется сторонами в договоре, а при отсутствии такого соглашения — судом.

Что касается возможности подключения участка к существующим инженерным коммуникациям, то поно возможно двумя способами: через согласование с СНТ и индивидуально.   Подключение к СНТ возможно, если СНТ дает согласие. При этом СНТ может отказать вам в подключении на основании подпункта 10 пункта 10 статьи 21 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Исходя из этой нормы, инженерные сети являются общим имуществом СНТ, строились за счет целевых и членских взносов членов СНТ и для их нужд, имеют ограниченные мощности, заявленные СНТ при заключении договора с ресурсоснабжающими организациями из расчета потребностей только членов СНТ. В таком случае, поскольку предельная мощность уже рассчитана исходя из количества членов СНТ и энергопринимающих устройств, вам могут разрешить подключение только с существенными ограничениями. Например, вместо положенных 15 кВт, Вам, скорее всего, достанется только 1,5-2,0 кВт. При этом отказ СНТ будет основан на законе, и его нельзя оспорить в суде.

Ресурсоснабжающие организации неохотно соглашаются работать по индивидуальным заявлениям. Однако у вас есть полное право написать заявление на подключение электричества и воды отдельно от СНТ. Для чего вам необходимо обратиться в территориальные подразделения ресурс снабжающих организаций: филиал ПАО «Мосэнергосбыт» в городе Егорьевске и водоканал МУП КХ «Егорьевские инженерные сети». В любом случае подключение индивидуальных пользователей производится в следующем порядке.

Для подключения к электросетям нужно подготовить и подать соответствующие документы: заявку на технологическое присоединение; схему расположения энергопринимающих устройств на участке; копии документов, подтверждающих право собственности на данный дачный участок; доверенность на представителя, если к передаче заявки привлекается представитель. После подачи всех документов вместе с заявлением, сетевая компания выдает технические условия, которые вы должны реализовать на своем участке. Их срок действия составляет не менее 2-х лет. В течение этого времени Вы обязаны выполнить все технические работы по обеспечению условий на своем участке самостоятельно. После того как все технические условия выполнены, представители сетевой организации проводят проверку и осуществляют непосредственное подключение к электросети.

Для подключения к водопроводу вам необходимо подготовить следующие документы: заявление на технологическое присоединение; план с указанием всех наземных и подземных коммуникаций; правоустанавливающие документы на дом и земельный участок; документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего заявление (паспорт, доверенность). Через 1 месяц после подачи всех документов вместе с заявлением, отделение водоканала выдает технические условия. После реализации этих условий нужно обратиться в водоканал для выбора организации, которая осуществит прокладку и подключение водопровода путем врезки в систему водоснабжения. Завершающей процедурой станет установка и составление акта ввода приборов учета в эксплуатацию, и заключение с вами договора на технологическое присоединение с актом о разграничении балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности.

Частная собственность и государство в соответствии с Конституцией

Экономическая концепция частной собственности относится к правам владельцев на исключительное использование и распоряжение физическим объектом. Имущество — это не стол, стул или акр земли. Это набор прав, которыми владелец имеет право пользоваться этими объектами. Альтернативный (коллективистский) взгляд состоит в том, что частная собственность состоит просто из правового акта на объект с использованием и распоряжением объектом в соответствии с прихотью и милостью государства.Согласно этой последней точке зрения, государство сохраняет за собой право собственности и может в любое время регулировать или даже возвращать собственность в собственность, которую оно временно уступает отдельным лицам.

Отцы-основатели придерживались экономической точки зрения на собственность. Они считали, что частная собственность, как она определена в общем праве, существовала раньше правительства. Правительство штата и федеральное правительство были простыми договорными агентами людей, а не суверенными повелителями над ними. Все права, специально не делегированные правительству, оставались за народом, включая положения общего права о частной собственности.Следовательно, конституционные права, касающиеся свободы слова, свободы вероисповедания, права собраний и права частной собственности, представляют собой претензии, которые люди могут предъявлять и осуществлять против самого правительства. Короче говоря, частная собственность относится к правам владельцев на использование своего имущества, которые подлежат принудительному исполнению против всех, кто не является собственником, даже против правительства.

Экономическая концепция собственности

«Мы можем говорить о человеке, владеющем землей и использующем ее как фактор производства, — пишет лауреат Нобелевской премии Рональд Коуз в своем эссе «Проблема социальных издержек», — но на самом деле собственник обладает правом выполнять определенные (физические) действия.Эти «права на физические действия», называемые частной собственностью, составляют реальные факторы производства и реальные предметы торговли. Сам по себе юридический титул ничего не значит. В лучшем случае право собственности или документ составляют доказательство права собственности, а не права, присущие собственности.

Многие люди путают экономическую концепцию собственности с простым владением юридическим титулом. Часто название и право собственности совпадают, но не обязательно. Иногда предприятия арендуют оборудование у производителей при обстоятельствах, при которых все значимые права собственности переходят к арендатору, а право собственности остается за производителем.Вот два примера: если срок аренды приближается к сроку полезного использования оборудования или если сам договор аренды содержит опцион на покупку оборудования сразу за номинальную сумму. В обоих случаях аренда передает право собственности в истинном экономическом смысле прав на использование оборудования без фактического изменения права собственности. Надлежащие принципы бухгалтерского учета в таких случаях требуют, чтобы арендатор регистрировал оборудование в своих бухгалтерских книгах как актив, а сама аренда становится методом финансирования покупки. Производитель, хотя и сохраняет за собой право собственности на оборудование, более не «владеет» этим имуществом и, соответственно, не должен включать его в состав актива.

В иных случаях «пакет прав» на использование объекта может быть выделен и продан отдельно от права собственности. Еще раз приведем два примера: землевладельцы могут сдавать имущество в аренду на определенный период времени, сохраняя при этом остаточные права на землю после расторжения договора, или тот же землевладелец может продать только права на добычу полезных ископаемых, сохранив за собой право собственности вместе с большей частью земли. «застревает» в связке прав собственности. Действительность этих договоров подразумевает, что право собственности относится ко многим законным видам использования и распоряжения вещами, а не к праву собственности на сам объект.

Экономический взгляд на собственность, состоящую в основном из действий, а не вещей, также совместим с интеллектуальной собственностью, такой как авторские права и патенты. Право на публикацию книги или создание машины может быть зарезервировано за автором/изобретателем. Эти виды частной собственности вообще не относятся к каким-либо конкретным объектам, но тем не менее являются законными объектами собственности.

Общеправовые границы частной собственности

Британское общее право установило юридические ограничения прав собственности посредством прецедентов, отражающих практические потребности торговли задолго до того, как появились североамериканские колонии.Общее право предоставило отцам-основателям четкую картину собственности.

Общее право имеет три столпа: частная собственность, деликтная ответственность и договорное право. Имущественная и деликтная ответственность неразрывно связаны между собой. Никто не имеет права нарушать законные права других.

Если кто-то использует свое имущество, чтобы создать опасность для здоровья или причинить неудобство другим, он несет полную ответственность за ущерб. В некоторых случаях судебный запрет может даже предотвратить незаконные действия до того, как они нанесут ущерб другим лицам.Сами границы частной собственности определяются общеправовыми обязательствами. Например, если г-н А возводит шестифутовый забор на границе своей земли, и этот забор блокирует солнечный свет в саду г-жи Б, имеет ли г-жа Б право доступа к солнечному свету по общему праву? Если да, то у нее будет иск по деликтному праву. Если нет, г-н А может построить забор, а г-жа В либо переместить свой сад, либо убедить г-на А или компенсировать это за перенос его забора за пределы установленной границы. Дело в том, что разумный и эффективный результат должен быть получен при любом правиле.Важно, чтобы пределы ответственности перед имуществом были хорошо установлены и четко определены. После многих судебных прецедентов суды общего права начинают резко определять границы частной собственности. Затем владельцы могут вести переговоры, взаимно достигая договоренности, не вступая в судебную тяжбу из-за юридической двусмысленности или добиваясь нового закона.

«Набор прав», который мы называем частной собственностью, составляет предмет всех контрактов. Каждый раз, когда товары переходят из рук в руки, покупается земля и подписывается трудовой договор, происходит обмен «пачками прав» на ресурсы.Всякая торговля и процветание, которое она порождает, зависят от безопасности и определенности прав собственности. Если городской район славится высоким уровнем преступности, местные предприятия будут либо переезжать, либо повышать цены. Если суды не устанавливают последовательных правил ответственности, то увеличиваются судебные издержки и подрывается основа для соглашений. Если законодательная власть угрожает регулировать бизнес, то потенциальные конкуренты могут быть отпугнуты. Если потенциальное использование имущества регулируется государственным органом, тогда стоимость имущества снижается.Такие люди, как Джеймс Мэдисон и Александр Гамильтон, понимали, что процветание зависит от безопасности и определенности прав собственности, и соответствующим образом разработали Конституцию.

Общее право развивается медленно, чтобы отражать изменения как в технологии, так и в социальных нравах, но оно обеспечивает стабильный набор правил поведения. Более того, дела общего права решают простые люди в составе присяжных, а не короли, не законодательные органы. Это устанавливает важную нормотворческую власть вне любого централизованного правительства.

Английские виги о собственности и правительстве

Наши американские предки разрабатывали свои политические теории не в интеллектуальном вакууме. Более чем за столетие до американской революции в Британии бушевала Гражданская война. Он противопоставил монархию парламенту. Среди противников монархии были английские виги XVII века. В течение нескольких десятилетий английские интеллектуалы-виги излагали свои теории собственности и правительства.Эти мыслители, в том числе Джон Локк, Алджернон Сидней и Томас Гордон, многому научили основателей Америки в отношении собственности и правительства. 1

До возвышения английских вигов «божественное право королей» гласило, что все права, свободы и собственность фактически принадлежали королю. Король просто разрешал своим подданным пользоваться своими владениями. Однако король мог регулировать использование этих владений или даже прямо конфисковывать их по своей прихоти. У народа не было претензий или прав, которые можно было бы реализовать против суверена.Их имущество находилось во власти правительства.

Напротив, английские виги считали источником всех прав святость личности, а не божественность государства. Джон Локк утверждал, что права человека были «естественными правами», существовавшими до правительства. Первоначальными владельцами земли были настоящие государи, а не король. Помните старую английскую поговорку: «Дом человека — его крепость, и каждый мужчина — король». Однако собственники могут согласиться передать небольшую часть своей свободы и собственности правительству, чтобы установить уголовное право и национальную оборону, а также выполнить некоторые другие специально делегированные задачи. Легитимное правительство формируется по договору и никогда не может приобретать больше прав, чем делегировано собственниками, которые его учреждают. Власти никогда не должны превышать свои узкие конституционно делегированные полномочия, иначе они станут деспотическими.

Согласно точке зрения вигов, законное правительство — это агент, слуга, простое удобство, которому поручено выполнение определенных конкретных задач. Более того, даже избранные правительства склонны становиться деспотическими, как показал опыт британского парламента.Большинство описаний политической власти в колониальные времена были отрицательными. Томас Гордон обсуждал злободневные вопросы в «Письмах Катона». Власть часто изображали как «сжимающую хватательную руку» или описывали как «рак, разъедающий общественное тело».

Также важно, что виги выражали все права в терминах собственности. Каждый человек владел своей личностью и своим трудом. Рабовладельцев осуждали как похитителей людей, низших воров, которые крадут всего человека, а не только часть его труда. Всякий раз, когда виги выступали за свободу вероисповедания, учителя наших предков ссылались на «собственность на совести». Когда они выступали против субботних законов, запрещающих определенные виды деятельности в воскресенье, они ссылались на «собственность в свое время». Взгляд вигов отождествлял собственность и свободу, еще раз отражая экономическую концепцию, согласно которой собственность относится в первую очередь к свободе действий.

Основатели и учредители по собственности и правительству

Лучший способ изучить важность частной собственности для наших предков и ее место в соответствии с законом — это изучить слова самих основателей и основателей: таких людей, как Томас Джефферсон, Джеймс Мэдисон и Александр Гамильтон.В приведенном ниже отрывке Джефферсон утверждает, что колониальные земельные владения всегда были свободными и свободными от британской короны. На протяжении всего американского колониального опыта британская корона взимала со всех землевладельцев небольшую плату, называемую оброком. Оброк часто не собирался и никогда не приносил большого дохода, но оставался в книгах как юридическое утверждение, что все титулы на землю принадлежали короне. В 1774 году Джефферсон оспорил это королевское требование. Рассуждения Джефферсона дали историческую опору точке зрения вигов о том, что суверенитет принадлежит отдельным лицам, а собственность предшествует правительству.Следовательно, правительство Соединенных Штатов, сформированное двумя годами позже, будет состоять из свободных людей, а не из крепостных. Новое правительство также не могло претендовать на получение каких-либо высших монархических прав или притязаний на частные земельные владения. По словам Джефферсона:

Что мы в это время также заметим ошибку в характере наших земельных владений, которая закралась в очень ранний период нашего поселения. Введение феодальных владений в Английском королевстве, хотя и древнее, достаточно хорошо изучено, чтобы представить этот вопрос в правильном свете.В более ранние эпохи саксонских поселений феодальные владения, безусловно, были совершенно неизвестны, и очень немногие, если вообще были, были введены во время норманнского завоевания. Наши саксонские предки держали свои земли, как и свою личную собственность, в абсолютном владении, не обремененном кем-либо вышестоящим. . . . Вильгельм Завоеватель впервые ввел эту систему [феодализм] в целом. Земли, принадлежавшие тем, кто пал в битве при Гастингсе и в последующих восстаниях его правления, составляли значительную часть земель всего королевства.Их он раздал под феодальные повинности, как и тех, которые он дал большому числу своих новых подданных, которых уговорами или угрозами заставили тогда сдаться для этой цели. Но все же большая часть земли оставалась в руках его саксонских подданных, не принадлежащих ни к какой высшей власти и не подчинявшихся феодальным условиям. . . . Действительно, был введен общий принцип, согласно которому «все земли в Англии принадлежали либо опосредованно, либо непосредственно короне», но, таким образом, он был заимствован из тех владений, которые были действительно феодальными, и применен к другим в целях иллюстрации.Таким образом, феодальные владения были лишь исключениями из саксонских законов о владении, согласно которым все земли находились в абсолютном праве. Таким образом, они по-прежнему составляют основу общего права, превалирующего всякий раз, когда исключения не имели места. Америка не была завоевана Вильгельмом Нормандским, и ее земли не были переданы ему или кому-либо из его преемников. Имущество, несомненно, носит [абсолютно необремененный] характер. Однако наши предки были чернорабочими, а не юристами. Фиктивный принцип, что все земли изначально принадлежат королю, который они рано убедили поверить в реальность, и, соответственно, получили дары своих земель от короны.И хотя корона продолжала давать небольшие суммы и по разумной ренте, не было никакого стимула искоренить ошибку.2

В The Federalist Papers Джеймс Мэдисон и другие утверждали, что предложенная Конституция США защитит свободу и собственность граждан от узурпации власти федеральным правительством.

Власть в новом правительстве должна была быть разделена на три ветви: законодательную, исполнительную и судебную. Это создаст систему сдержек и противовесов, необходимую для предотвращения необоснованного расширения политической власти. Разделение власти также затруднит подавление большинством политического меньшинства, что, скорее всего, приведет к политической стабильности. В следующем отрывке Джеймс Мэдисон обсуждает проблемы «изменчивой политики» (государственной активности). Мэдисон считал, что новая Конституция установит последовательный и стабильный свод законов, необходимых для обеспечения процветания. В противном случае он предупредил:

Внутренние эффекты изменяемой политики еще более пагубны. Он отравляет блага самой свободы.Людям будет мало пользы от того, что законы создаются людьми по их выбору, если законы настолько объемны, что их невозможно прочитать, или настолько бессвязны, что их невозможно понять; если они будут отменены или пересмотрены до того, как будут обнародованы, или претерпят такие непрерывные изменения, что ни один человек, знающий, что такое закон сегодня, не может предположить, каким он будет завтра. Закон определяется как правило действия; но как это может быть правилом, которое мало известно и менее установлено?

Другим следствием общественной нестабильности является необоснованное преимущество, которое она дает проницательным, предприимчивым и богатым немногим по сравнению с трудолюбивыми и неосведомленными массами людей. Каждое новое регулирование, касающееся торговли или доходов или каким-либо образом влияющее на стоимость различных видов собственности, представляет новый урожай тем, кто наблюдает за изменением и может проследить его последствия; урожай, выращенный не ими самими, а трудом и заботами огромного числа их сограждан. Это положение вещей, при котором можно с некоторой долей правды сказать, что законы созданы для немногих, а не для многих.

С другой точки зрения, большой вред наносится нестабильным правительством.Недостаток доверия к общественным советам препятствует всякому полезному начинанию, успех и прибыль которого могут зависеть от сохранения существующих договоренностей. Какой благоразумный торговец будет рисковать своим состоянием в какой-либо новой отрасли торговли, если он не знает, что его планы будут признаны незаконными, прежде чем они смогут быть осуществлены? Какой фермер или фабрикант станет платить за поощрение какой-либо конкретной культуры или предприятия, если он не может быть уверен, что его подготовительные работы и авансы не сделают его жертвой непоследовательного правительства? Одним словом, никакое значительное улучшение или похвальное предприятие не может быть достигнуто, если требуется покровительство постоянного течения национальной политики. 3

Александр Гамильтон утверждал, что новая федеральная Конституция защитит частную собственность и свободу от злоупотреблений, возникающих на уровне штата. Между окончанием Войны за независимость в 1781 году и ратификацией Конституции в 1788 году правительства штатов столкнулись с восстаниями должников, такими как восстание Шейса.

Законодательные органы штатов иногда предоставляли облегчение бремени задолженности или «приостанавливали» выплату долгов. Гамильтон считал, что предлагаемая конституция содержит «меры предосторожности против повторения той практики со стороны правительств штатов, которая подрывает основы собственности и кредита.4 Он сослался на статью I, раздел 10 Конституции, которая явно защищает кредиторов, запрещая штатам принимать законы, «ослабляющие обязательство по договору» или даже обесценивая долговые обязательства, делая «все, что угодно, кроме золота и серебра, средством платежа по долгам». ”

Положение об «ухудшении условий контракта» остается в силе и сегодня. Новые законы штатов, затрагивающие давние соглашения, могут изменять только будущие контракты, но не существующие. Это защищает торговлю между штатами, такую ​​как страхование и банковское дело, от потенциальных злоупотреблений со стороны государственных и местных политиков, у которых может возникнуть соблазн переписать контракты для перераспределения доходов от аутсайдеров среди местных жителей.

В основной части Конституции статьи I, разделы 9 и 10, также прямо запрещают как федеральному правительству, так и правительствам штатов присваивать дворянские титулы. Это запрещает создание формального наследственного класса в Соединенных Штатах. В Англии титулы «принц», «герцог» и «граф» состояли из гораздо большего, чем префикс к имени. Дворянство также предъявляло феодальные претензии на земли, принадлежавшие простым людям. Феодальные титулы, такие как принц Уэльский и герцог Йоркский, претендуют на владение всем королевством, подчиняя права землевладений простолюдинов.Создатели Америки ненавидели европейскую классовую систему и феодальные притязания на землю, которую она представляла. Соединенным Штатам запрещено когда-либо устанавливать феодальное землевладение, потому что суверенные землевладения необходимы для свободной «республиканской формы правления».

Конституция США содержала ряд недостатков, прежде всего официальное разрешение рабства. Создатели Конституции также не защищали капитализм laissez-faire. Некоторые создатели, в том числе Александр Гамильтон, считали, что правительство должно активно поощрять экономический рост с помощью защитных тарифов.Тем не менее, все создатели высоко ценили частную собственность. В самом деле, коммерческое процветание кажется им главной целью хорошего правления. Экономическая система в соответствии с Конституцией представляет собой капитализм с очень немногими исключениями, прямо делегирующими ограниченные полномочия Конгрессу, т. е. чеканка денег, открытие почтового отделения, установление таможенных пошлин и т. д. Джеймс Мэдисон резюмировал: «Полномочия, делегированные федеральному правительству, немногочисленны и определены». 5

Билль о правах на частную собственность

Многие опасались, что Конституция по-прежнему концентрирует слишком много власти в руках федерального правительства.Избиратели в ключевых штатах настаивали на «Билле о правах», чтобы не отвергнуть предложенную Конституцию.

Эти поправки вскоре были включены в новую Конституцию. Шесть из этих десяти поправок прямо или косвенно относятся к правам частной собственности.

Третья поправка гласит: «В мирное время ни один солдат не может быть расквартирован в каком-либо доме без согласия владельца, а также во время войны, кроме как в порядке, установленном законом». Эта поправка выросла из злоупотреблений англичан, которые заставляли людей пускать войска в свои дома.Поправка явно защищает права домовладельцев, но слишком специфична для более широкого применения.

Четвертая поправка включает пункт: «Права людей на защиту их личности, домов и имущества от необоснованных обысков и конфискаций не должны нарушаться, и никакие ордера не должны выдаваться, кроме как при наличии достаточных оснований. . ». Положение об «обыске и выемке» было истолковано как относящееся в первую очередь к уголовным делам, но заявленная цель этого заявления состоит в том, чтобы обеспечить безопасность людей и их имущества.В гражданских делах сотрудники правоохранительных органов в настоящее время могут налагать арест на имущество без ордера и возлагать на владельца бремя доказывания того, что он не совершал преступления. Фактически, некоторые местные органы власти теперь используют гражданские аресты для пополнения своих бюджетов.

Седьмая поправка требует, чтобы в отношении гражданских дел в федеральных судах «ни один факт, рассматриваемый присяжными, не мог быть повторно рассмотрен в каком-либо суде Соединенных Штатов иначе, чем в соответствии с общим правом». Обычное право, как мы видели, покоится на трех столпах, включая право частной собственности.Это косвенное признание частной собственности лишь защищает отдельных владельцев от других частных лиц. Эти иски о собственности по общему праву подлежат исполнению против федерального правительства в соответствии с Девятой и Десятой поправками.

Девятая поправка гласит: «Перечисление определенных прав не должно толковаться как отрицание или умаление других прав, сохраняемых людьми». Десятая поправка далее гласит: «Полномочия, не делегированные Соединенным Штатам Конституцией и не запрещенные ею штатам, сохраняются за штатами и народом.Первоначальный замысел оговорок о «перечислении» и «оговорке» ясно подтверждает договорную теорию правления, которой придерживались как Джон Локк, так и Джеймс Мэдисон. Все «полномочия, не делегированные федеральному правительству» включают любые и все права частной собственности, описанные в соответствии с общим правом. Однако исторически суды США никогда не использовали оговорку об «оговорке» для решения важных дел.

Наиболее явное признание частной собственности содержится в Пятой поправке, которая гласит: «Никто не может быть лишен жизни, свободы или собственности без надлежащей правовой процедуры; Частная собственность не может быть изъята для общественного пользования без справедливой компенсации. Первый пункт называется пунктом о «надлежащей правовой процедуре», а второй пункт — пунктом о «взятках».

До середины двадцатого века положение о «надлежащей правовой процедуре» часто использовалось для отмены постановлений, налагаемых на частную собственность, особенно если они сводились к конфискации согласно постановлению или если они превышали конституционно делегированные полномочия федерального правительства. Например, когда закон о национальном восстановлении президента Франклина Рузвельта потребовал от всех профессий и предприятий создавать торговые ассоциации, ограничивать доступ и устанавливать минимальную заработную плату и цены, Верховный суд отменил эту массовую реорганизацию США.S. промышленности как нарушение пункта о «надлежащей правовой процедуре». Это побудило президента Рузвельта пригрозить «упаковать» Верховный суд. Хотя Рузвельту не удалось получить одобрение Конгресса на расширение Верховного суда с девяти до пятнадцати членов, суд больше не отменял политику Нового курса. Впоследствии суды создали искусственное различие между «свободами собственности» и «личными свободами». В редких случаях суды используют положение о «надлежащей правовой процедуре» для защиты «свобод собственности». Текущие судебные теоретики утверждают, что Конституция не предписывает конкретную экономическую систему (капитализм).Таким образом, свободы частной собственности не защищены, в то время как «личные свободы», такие как гарантии свободы слова Первой поправкой, по-прежнему поддерживаются в соответствии с пунктом о «надлежащей правовой процедуре».

Пункт об изъятии требует, чтобы все уровни власти справедливо компенсировали владельцам имущество, изъятое для общественного пользования. Всякий раз, когда земля конфискуется или изымается для строительства шоссе, военных баз и т. д., суды должны оценить справедливую стоимость имущества, подлежащего выплате владельцам. Пункт о «выкупе» также требует, чтобы правительства выплачивали компенсацию владельцам, когда взимаются конфискационные налоги или регулирующие акты обесценивают имущество.

Пункт о «изъятиях» был предназначен для предотвращения того, чтобы правительство заставляло нескольких владельцев собственности нести бремя законодательных мер, направленных на благо широкой общественности. Это снижает неопределенность прав собственности, возникающую из-за политической системы, помогая смягчить проблемы «изменчивой» политики, на которые ссылается Мэдисон. Требование к правительству компенсировать владельцам ресурсы, которые оно использует для общественного использования, также способствует надлежащему планированию затрат и выгод со стороны политиков; но основная цель этого пункта состоит в том, чтобы защитить владельцев собственности от произвола государственной власти, а не помочь бюрократическим планировщикам, иначе создатели добавили бы пункт о «пожертвованиях», дающий государству право на компенсацию за общественные блага, которые оно якобы создает.

Вплоть до двадцатого века суды США никогда не применяли оговорку о «выкупе» к постановлениям, которые не передавали права собственности правительству. Однако суды уважали частную собственность. Владельцы могут получить помощь в соответствии с пунктом о «надлежащей правовой процедуре», который может полностью отменить законодательство штата и федеральное законодательство. Действительно, неприменение оговорки о «надлежащей правовой процедуре» в делах о собственности делает оговорку о «выкупе» последней преградой на пути к полному верховенству государства над правами частной собственности.

В настоящее время суды вырабатывают свое мнение относительно пункта о «выкупе». Они готовы до некоторой степени разрешить регулирование собственности, но если регулирование зайдет слишком далеко, оно может стать взятием. Нынешняя правовая неопределенность является результатом противоречивых взглядов на природу частной собственности. Является ли собственность правами индивидуальных собственников на действия, которые пользуются конституционной защитой от произвольных действий правительства, или правительство имеет верховную власть? Во времена наших предков последняя точка зрения была известна как «божественное право королей». В середине двадцатого века экономическая система, которая допускает владение на бумаге, в то время как правительство принимает все важные решения, касающиеся использования собственности, называлась фашизмом. Сегодня в Соединенных Штатах господство правительства над индивидуальными собственниками означает, что правительство может временно разрешить нам владеть правами собственности на некоторые из его владений и использовать их ограниченными способами по своему усмотрению. До сих пор противники конституционных прав собственности отказывались дать своей системе новое название, но это равносильно той же старой системе, именуемой тиранией.

Сущность частной собственности – совокупность действий, которые правомерно могут совершать собственники. По логике вещей, любое законодательство, ограничивающее эти акты собственности, равнозначно регулирующему «изъятию», и владелец должен иметь право на получение компенсации за снижение стоимости его активов. Конституция не устанавливала правила неограниченного большинства. Даже законодательная власть должна подчиняться закону.

Тем не менее, многие нормативные акты не предусматривают компенсацию в соответствии с Пятой поправкой, поскольку они либо не предполагают регулятивного «изъятия», либо значительно снижают справедливую рыночную стоимость имущества.Например, если землевладельцы имеют право не подвергаться загрязнению в соответствии с общим правом о вреде, а владельцы слишком неорганизованны, чтобы защищать свои права от загрязнителей, правительственный закон может уполномочить исполнительную власть привлекать загрязнителей к суду в соответствии с общим правом и даже налагать на них специальные предусмотренные законом санкции. Поскольку права на загрязнение не существовало, никакого «изъятия» не происходит, и правительство просто выполняет свою законную роль в защите частной собственности. Другие нормативные акты, такие как дела о гражданских правах в отношении общественных помещений, нормативное требование об обслуживании всех посетителей не окажут неблагоприятного влияния на стоимость собственности. Законы о зонировании часто увеличивают стоимость земли. Никакой компенсации не потребуется, если только стоимость «выручки» не будет заметно уменьшена.

При любом толковании оговорка о «выкупе» представляет собой сравнительно слабую защиту частной собственности. Правительство по-прежнему может вводить налоги и приобретать ресурсы для общественного пользования. Суды по-прежнему должны определять «справедливую» стоимость, делая очень неточные приближения. Наконец, некоторые правительственные постановления препятствуют торговле, фактически увеличивая стоимость определенных объектов недвижимости.Например, постановление о зонировании, которое строго ограничивает землю, доступную для коммерческого использования, может увеличить стоимость собственности, уже используемой в торговле. Хотя такие законы подавляют рост и коммерческую свободу, пункт о «присвоении» не предлагает облегчения потенциальным бизнесменам, которые не могут выйти на рынок. Широкая интерпретация пункта о «выкупе» не заменяет судебной защиты «свобод собственности» в соответствии с пунктом о «надлежащей правовой процедуре».

После Гражданской войны Тринадцатая поправка положила конец рабству, а Четырнадцатая поправка расширила действие «Билля о правах».Раздел 1 Четырнадцатой поправки гласит: «Все лица, родившиеся или натурализованные в Соединенных Штатах и ​​подпадающие под их юрисдикцию, являются гражданами Соединенных Штатов и штата, в котором они проживают. Ни один штат не должен издавать или применять какой-либо закон, который ущемляет привилегии или иммунитеты граждан Соединенных Штатов; ни отказывать кому-либо в жизни, свободе или собственности без надлежащей правовой процедуры; и не отказывать любому лицу, находящемуся под его юрисдикцией, в равной защите закона».

Применение пункта о «надлежащей правовой процедуре» к штатам дает физическим и юридическим лицам те же основания Пятой поправки для оспаривания постановлений штата, которые они уже имели против федерального закона.Пункт о «равной защите» распространяет основные права гражданства на всех американцев, независимо от расы и пола.

Оба пункта были специально предназначены для защиты собственности и свободы чернокожих от возмутительных действий со стороны южных штатов. Он явно запрещает старые южные законы о «раздельной, но равной» сегрегации. Благодаря Четырнадцатой поправке все граждане являются сонаследниками старых саксонских и английских вигских концепций свободы и собственности.

Куда делись все наши права собственности?

Обсужденная выше история конституции ясно показывает, что основатели действительно серьезно относились к частной собственности и соответствующим образом разработали Конституцию.Чтобы ограничить возможность тирании создателей:

(1) Разделил власть на три отдельные ветви (законодательную, исполнительную и судебную).

(2) Дальнейшее разделение функций правительства между федеральным уровнем и уровнем штата, предоставляющее федеральному уровню лишь несколько перечисленных полномочий.

(3) Включен «Билль о правах», в котором конкретно перечислены некоторые из наиболее важных приложений индивидуальных прав, которые должны читать все люди и поддерживать суды.

Конституционная защита наших свобод с годами увяла. Разделение полномочий внутри федерального правительства, возможно, остановило расширение одной части федерального правительства в сферу деятельности другой, но нет никакой защиты для людей и штатов от сговоров и заговоров между различными ветвями с целью превышения делегированных полномочий. федеральной власти. Например, Конституция не предоставляет федеральному правительству юрисдикции в отношении образования, жилищного строительства, сельского хозяйства или энергетики, но эти функции были возведены Конгрессом в Вашингтоне на уровень кабинета министров, находятся в ведении исполнительной власти и утверждаются судами.

Федеральные правила стали настолько обширными, что Конгресс часто делегирует свои полномочия по нормотворчеству многочисленным невыборным агентствам, таким как FTC, FDA, OSHA, SEC и EPA. Эти агентства сочетают исполнительные и судебные функции с их нормотворческой властью, подрывая концепцию разделения власти, становясь для них законами с феодальными владениями, распоряжающимися частной собственностью, принадлежащей простолюдинам. Джеймс Мэдисон осуждал «сосредоточение всей законодательной, исполнительной и судебной власти в одних руках, будь то одной, нескольких или многих, наследственной, самоназначенной или выборной, может быть справедливо объявлено самим определением тирании.Если бы Конституция обвинялась в таком накоплении власти или в смешении полномочий, имея опасную тенденцию к такому накоплению, то не было бы необходимости в дополнительных аргументах, чтобы вызвать всеобщее осуждение системы»6

.

В последнее время аппетит федерального правительства к власти превышает его возможности по сбору доходов. Вместо налогообложения и расходов Конгресс предпочитает подрывать права владельцев частной собственности, навязывая им нефинансируемые мандаты, такие как «отпуск по семейным обстоятельствам» и мандаты работодателей или принудительные «взносы» в предлагаемое законодательство в области здравоохранения.Слова Мэдисона, порицающего проблемы «изменчивой» политики, потонули в потоке все более широких призывов к новым полномочиям правительства.

Узурпация полномочий и прав, принадлежащих штатам и людям, федеральным правительством отчасти происходит из-за дефектов самой Конституции. Создатели, к сожалению, так и не установили эффективную систему сдержек или противовесов, которую правительства штатов могли бы использовать против посягательств федеральной власти на их собственные владения. Со времен Гражданской войны угрозы штатов отделиться или аннулировать законы не воспринимаются всерьез, какими бы навязчивыми ни стали федеральные правила.Злоупотребления федеральной властью могут рассматриваться только в федеральных судах, что вряд ли является независимым или адекватным ограничением федеральной власти.

Печальное наследие рабства также затруднило защиту как частной собственности, так и федерализма. Создатели предоставили такую ​​же конституционную защиту рабовладению, как и законной частной собственности. Это привело к ошибочным представлениям ученых, в том числе известного историка Гражданской войны Джеймса Макферсона, который назвал отмену рабства Тринадцатой поправкой одним из «величайших захватов собственности в мировой истории». На самом деле никто никогда не может законно владеть другим человеком. Английские виги понимали, что первым правом была собственность на себя. Освобождение рабов признало законные притязания чернокожих южан на владение собой. Соединенные Штаты не «захватывали» рабов, поскольку правительства стран третьего мира захватывают фабрики. Тринадцатая поправка освободила пленников.

После Гражданской войны южные штаты часто нарушали права собственности и свободы чернокожих.Четырнадцатая поправка дала федеральному Конгрессу право защищать их гражданские права. Эта поправка была необходима, но она также создала прецедент, «крючок», который использовало федеральное правительство для превышения своих законных полномочий. Сегодня федеральная узурпация домена, принадлежащего штатам и людям, не сдерживается. «Либеральные» ученые рассматривают права частной собственности как государственные дарования привилегий, с которыми нужно мириться, когда это удобно правительству, но уже не как важное право человека само по себе. Концепция «прав государств» вызывает еще меньшее уважение, потому что она напоминает о прошлых несправедливостях, совершенных государствами, а не как гарантия против централизации власти.

«Билль о правах» содержит очень четкие слова, гарантирующие права простых людей. К сожалению, слова не являются самодостаточными. Конституционный договор между народом и правительством должен предусматривать стимулы, противодействующие силы и т. д., чтобы политики оставались слугами народа, а не наоборот.Даже самые изощренные конституционные гарантии зачахнут и умрут, если общественность перестанет ценить важность свободы и собственности и если ее можно будет заставить поверить в то, что кризисы дня неизменно требуют внеконституционных средств правовой защиты.

Современные интеллектуалы не воспринимают всерьез частную собственность и не желают ограничивать творцов государственной политики. Со времен «Нового курса» 1930-х годов «либеральные» ученые отвергли веру в то, что любая экономическая система подходит для всех периодов истории. Для них политическая экономия не открывает какого-либо прочного набора правовых принципов. Вместо этого политическая экономия подстраивается под текущие кризисы. Великая депрессия, война с бедностью, прогнозируемые экологические катастрофы и кризис здравоохранения — все они предположительно требуют радикальной реорганизации экономики. Права собственности и верховенство закона должны уступить место реформаторам.

По правде говоря, ни один кризис не может быть более серьезным, чем Конституция. Солидное экономическое образование учит, что частная собственность и рынки обычно согласовывают интересы собственников с общественными.Большинство попыток правительства искоренить бедность, отрегулировать цены, контролировать макроэкономические колебания или иным образом управлять экономикой оказались очень дорогостоящими и, как правило, контрпродуктивными. Также вероятно, что многие из недавних экологических страхов необоснованны с научной точки зрения. Проблемы реального мира обычно можно решать в контексте частной собственности и рыночной экономики.

Нечасто правительственное постановление может предоставить удобный способ смягчения конкретной проблемы дня, но выгоды от нарушения прав собственности невелики по сравнению с чистыми издержками правительства и неопределенностями, обнаруженными в законе сегодня.Более того, Конституция предусматривает процесс внесения поправок для урегулирования ситуаций, когда необходимость действовать велика, а обычные средства правовой защиты кажутся неадекватными. Однако этот процесс внесения поправок является медленным и преднамеренным, что позволяет как людям, так и экспертам исследовать, изучать и анализировать проблему и стоимость альтернативных средств правовой защиты. Взвешенные, взвешенные решения требуют времени.

Ни Конституция, ни верховенство закона не могут долго терпеть пагубу дезинформированной общественности. Как друзья свободы, наша вечно бдительная задача должна быть воспитательной.Народ должен всегда помнить слова основателей, мудрость экономистов и уроки истории. Давайте постараемся повернуть назад регулирующих лордов в Вашингтоне, претендентов на нашу собственность в двадцатом веке.

1. Бернард Бейлин, Идеологические истоки американской революции (Кембридж: издательство Гарвардского университета, 1967).
2. Томас Джефферсон, «Взгляд на права Британской Америки» (1774) в The Portable Jefferson , Меррилл Д. Петерсон (редактор), стр.17-18.
3. Джеймс Мэдисон, The Federalist Papers , no. 62, стр. 381-82 (Нью-Йорк: 1961).
4. Александр Гамильтон, The Federalist Papers , no. 85, с.521.
5. Джеймс Мэдисон, The Federalist Papers , no. 45, с. 292.
6. Джеймс Мэдисон, The Federalist Papers , no. 47, с. 301.

Частная собственность и права собственности

Что это значит

Одно из самых основных условий, необходимых для капиталистической экономической системы (в которой людям разрешено преследовать прибыль и в которой рыночные силы, такие как спрос и предложение, определяют большинство характеристик системы ) является наличие частной собственности и четких прав собственности.

Собственность — это все, чем можно владеть; оно может быть материальным (земля, дом, машина, компьютер, обувь, морковь) или нематериальным (остаток на банковском счете, инвестиция, например, доля в компании, патент на изобретение). Частная собственность — это собственность, которая принадлежит отдельному лицу или группе лиц (например, компании или корпорации), а не правительству или обществу в целом. В правовых системах всех стран есть правила, касающиеся владения собственностью и ответов на вопросы о том, кто имеет право использовать, получать прибыль, продавать и иным образом извлекать выгоду из различных вещей, которыми люди могут владеть.Эти правила представляют собой систему прав собственности, определяющую, в какой степени та или иная страна поддерживает частную собственность на собственность.

Законы о собственности предназначены для установления мирных способов борьбы за собственность. Вместо того, чтобы убивать друг друга, чтобы завладеть землей или акциями, люди, живущие в стране с четкими и защищенными правами собственности, могут конкурировать за эти предметы в рыночных условиях. Это означает, что такие силы, как спрос и предложение, устанавливают цены, а право собственности может передаваться от одного человека другому в обмен на деньги.

В системе без частной собственности риски и выгоды от экономической деятельности уменьшаются. Например, если шинная компания принадлежит государству, у главы этой компании мало стимулов добиваться эффективности и высокого качества, потому что он не может претендовать на прибыль от производства шин. Напротив, система, поощряющая частную собственность, способствует экономической эффективности. Владелец шинной компании рискует бедностью, если его продукция не будет продаваться и ему придется закрыть свою компанию, и он сможет обогатиться, если сможет продать большое количество шин с высокой нормой прибыли.Это давление теоретически побудит его организовать свой бизнес и производить шины наиболее эффективным способом, а также гарантировать, что конечный продукт будет хорошего качества.

Когда это началось

Древнегреческий философ Аристотель был одним из первых мыслителей, принявших решение о том, что мы сейчас называем частной собственностью. В своей работе «Политика » Аристотель указал на склонность людей не уважать и не поддерживать общественную собственность. Точно так же, отметил он, когда от людей требуют поровну делить как бремя, так и вознаграждение за владение собственностью, существует высокая вероятность того, что они будут недовольны несоответствием рабочей нагрузки и вознаграждения.Хотя люди вступали в конфликты по многим вопросам, заметил Аристотель, они особенно склонны к конфликтам из-за вопросов, возникающих из общей собственности.

Западные системы прав собственности произошли от классического римского права в том виде, в каком оно было установлено в период с 1 по 250 г. н.э. . Римляне определили концепцию под названием dominium или proprietas (собственность), которая признавала, что текущий владелец вещи имеет определенные права, полномочия и привилегии делать с этой вещью все, что он хочет.Нынешние представления о правах собственности также основаны на законах, принятых в Англии в конце двенадцатого века. В это время феодалы, владевшие поместьями, начали предоставлять арендаторам (людям, которые обрабатывали или использовали определенную часть поместья, но не были конечными владельцами) определенные права на землю, которой им было разрешено пользоваться. Раньше лорды могли диктовать права арендаторов по своему усмотрению, но законы, которые развивались в этот период, по существу ограничивали контроль лорда сбором арендных платежей.Некоторые эксперты считают, что это наделение правами отдельных арендаторов, а не только аристократов, проложило путь современному юридическому подходу к правам собственности, в котором эти полномочия являются одним из основных прав человека.

Тем не менее арендаторы земель аристократов в средневековой Англии не имели прав, равных правам их лордов, и права собственности не были абсолютными. Король или королева (в Англии или где-либо еще в средние века) нередко лишали людей их имущества, если они воспринимались как угроза монархии.Частная собственность в том виде, в каком мы ее знаем сегодня (например, земля, которую можно было свободно покупать, продавать и арендовать), возникла только в шестнадцатом веке. С подъемом капитализма в шестнадцатом-восемнадцатом веках и с большой экспансией капитализма в девятнадцатом и двадцатом веках четко определенные права собственности все больше становились приоритетом в западном мире.

Более подробная информация

Частная собственность по закону обычно подразделяется на различные виды.Одним из наиболее важных различий является различие между недвижимым и личным имуществом. Недвижимое имущество — это земля и те вещи, которые постоянно связаны с землей, например, здания. Личная собственность включает в себя все объекты, которые можно перемещать. Другими словами, дом и двор человека считаются недвижимым имуществом и подчиняются определенным законам, а все, чем он владеет, но не примыкает к дому или двору, считается личным имуществом и подчиняется другим, но родственным законам.

Право собственника на частную собственность состоит из трех основных элементов: исключительное право выбирать, как будет использоваться имущество, исключительное право на любые выгоды, получаемые от имущества, и право обмениваться имуществом с кем-либо еще на взаимоприемлемых условиях к двум сторонам.

В обществе, дающем владельцам полные права частной собственности, владелец здания будет иметь право решать, жить ли ему самому, сдавать его в аренду другим, ремонтировать или сносить. Если бы она решила сдать его в аренду, она одна имела бы право на получение выгоды (то есть на получение арендной платы). И если бы она захотела продать его по самой высокой цене, которую выдержит рынок недвижимости, или отдать его бездомному, она имела бы законное право проводить эти обмены своего имущества.

Однако в современном мире не существует полных прав частной собственности. Национальные, государственные и местные органы власти обычно в некоторой степени ограничивают права собственности. Они делают это по разным причинам, включая политические традиции и убеждения, желание способствовать благополучию общества и необходимость бороться с социальными проблемами.

В сфере недвижимости большинство правительств (включая федеральное правительство США и многие правительства штатов и местные органы власти) в течение двадцатого века все чаще вводили ограничения. Например, в некоторых городах права частной собственности ограничены в форме контроля за арендной платой, что не позволяет владельцам определенных зданий требовать любых цен на аренду, которые позволит рынок. Вместо этого контроль за арендной платой ограничивает размер арендной платы, которую могут взимать некоторые арендодатели, с целью сохранения вариантов доступного жилья при росте цен. Кроме того, существует множество требований к зонированию, которые определяют использование определенных объектов недвижимости. Например, города и поселки всех размеров часто ограничивают коммерческое использование собственности определенными улицами, чтобы сохранить жилой вид в других частях города.Кодексы зонирования часто определяют, какие типы зданий могут быть построены в различных районах, уровень качества используемых материалов и методы, в соответствии с которыми должны быть построены конструкции.

Земля и здания являются одной из наиболее регулируемых форм собственности, но едва ли они единственные, на что распространяется действие законов о правах собственности. Почти все материальные предметы могут быть частной собственностью и подлежат государственной защите и регулированию. Например, у вас есть исключительное право использовать, получать выгоду и обменивать автомобиль после его покупки, хотя эти права регулируются особыми законами (среди прочего, требующими регистрации, лицензирования и страхования), направленными на обеспечение общественной безопасности. .Некоторые материальные вещи, такие как реки и воздух, не могут находиться в собственности, но владелец земли, прилегающей к ним, может иметь определенные права и обязанности в отношении них. Например, правительство может вмешаться, если землевладелец загрязняет реку или воздух вблизи своего участка.

Также можно владеть многими нематериальными вещами. Некоторые из наиболее важных из них связаны с деньгами. Балансы на банковских счетах, например, не являются физическими объектами. Это числовые величины, которые существуют в компьютерах.Тем не менее, очень важно, чтобы ваше право на владение этими номерами было защищено и регламентировано. Если бы банк мог просто удалить ваш баланс в любое время или отдать его кому-то, кто директору банка нравился больше, чем вы, банковская система, очевидно, не смогла бы выжить. Точно так же существуют очень подробные законы, касающиеся покупки и продажи акций компаний. Акции — это не что иное, как договор между инвестором и компанией, в соответствии с которым инвестор владеет частью компании, которую можно покупать и продавать.Акция сама по себе ничего не стоит, но контракт, который она представляет, может стоить очень много. Акции могут резко увеличиваться или уменьшаться в цене (обычно увеличиваясь в цене, когда компания процветает, и уменьшаясь в стоимости, когда компания испытывает трудности), обогащая или разоряя людей, которые ими владеют. Таким образом, правительство играет активную роль в регулировании и обеспечении соблюдения прав собственности акционеров.

Другой формой нематериальной частной собственности, признанной многими правительствами, является интеллектуальная собственность. Например, если человек пишет роман, у него есть определенные права в отношении возможности других людей воспроизводить, цитировать или превращать этот роман в фильм. Когда кто-то покупает физическую копию романа, он не владеет идеями и словами, которые появляются на странице; автор и издатель.

Последние тенденции

Одной из спорных форм государственного ограничения прав собственности в Соединенных Штатах является выдающееся владение. Выдающееся владение — это доктрина, позволяющая правительству изымать частную собственность человека для общественного пользования.Правительство должно платить справедливую цену за собственность, но у человека нет возможности сохранить право собственности. Строительство автомагистралей, например, часто требовало, чтобы правительство конфисковало землю, через которую проходит дорога.

Однако начиная с 1954 г. определение «общественного пользования» было расширено в результате решения Верховного суда по делу Берман против Паркера . В этом деле Верховный суд поддержал попытку округа Колумбия снести район, состоящий из нескольких аварийных (заброшенных или заброшенных) и нескольких неразрушенных домов, с целью позволить кому-то другому построить на этом месте торговый центр.«Общественное пользование» интерпретировалось как включающее общественную выгоду, которая могла бы возникнуть в результате уничтожения пришедшей в упадок собственности, даже если собственность отнималась у частных лиц и передавалась другим частным лицам.

С тех пор суды США постоянно допускают дальнейшее расширение определения публичного использования. В Нью-Лондоне, штат Коннектикут, владельцы 115 объектов недвижимости были вынуждены продать свои земли и дома местному правительству, чтобы можно было построить комплекс, состоящий из отеля и конференц-центра, государственного парка и новых жилых домов.Городские власти утверждали, что экономический рост, который будет обеспечен проектом, перевешивает права собственности отдельных лиц, но 15 владельцев отказались продавать, а 9 в конечном итоге обратились со своими юридическими проблемами в Верховный суд. В 2005 году Верховный суд постановил в деле Кело против города Нью-Лондон , что правительство может конфисковать землю в целях содействия экономическому развитию, даже если собственность не пострадала.

Это дело привлекло внимание общественности к возможным злоупотреблениям выдающимся владением.Критики этого решения считали, что оно расширило возможности богатых застройщиков за счет частных лиц и особенно бедных. Многие штаты в ответ на такие опасения предприняли шаги для принятия законодательства, ограничивающего использование полномочий выдающихся владений.

Не пора ли перевернуть представление о том, что земля является частной собственностью?

Моя мать любит говорить, что родилась в кузове «Форда» 39-го года. На самом деле ее не было. Она родилась в больнице в Чикаго. Но менее чем через год она и ее родители вернулись на ранчо в Монтане, где ее семья поселилась в начале 1900-х годов и где они все еще жили.Именно там моя мать отсчитывает свое рождение, когда она выбралась из кузова этого «форда» 39-го года и приехала домой, в прерию, полную луговых жаворонков, ароматной почвы и большой золотой ивы. «Я считаю, как Бог и природа делают вещи», — говорит она о своем рождении. «У людей есть дом, и они знают, когда туда доберутся».

Если есть большее волнение от принадлежности к дому, чем поворот ключа в своем первом доме, то это владение землей. Ранчо, на котором выросла моя мать, до сих пор пахнет сладкой землей. Его акры простираются под большим небом Монтаны, укрывая местные желтые колокольчики прерий и лютики.Принадлежать такому месту, знать, что оно принадлежит вам, о нем нужно заботиться и жить дальше, — это мощная и поддерживающая сила. На своей земле вы можете пустить корни, о которых мы часто говорим, но не всегда относимся к ним серьезно. «Я пустил корни», — с грустью говорим мы, удаляясь от места, к которому привязались. Эти корни реальны, и они становятся сильнее и глубже, чем теснее мы принадлежим к месту.

Для таких людей, как мои прапрадеды и многие другие, жившие под бременем незначительных прав на аренду в Европе, Закон США о придомовых территориях 1862 года обещал чувство свободы, которое в наши дни почти невообразимо: свобода владеть земля, на которой вы работали, ферма, которая поддерживала вас, берег реки, на котором вы стояли, чтобы пообедать, деревья, которые затеняли ваш дом. Вы можете потерять его из-за банкротства или сдавшись — жизнь первопроходцев была не столько восхитительным, богатым приключением, изображенным в «Маленький домик в прерии », сколько суровой, холодной, одинокой и суровой жизнью, которая заставила многих покинуть землю в течение нескольких коротких дней. лет – но никакой капризный господин или отсутствующий хозяин не мог отобрать его у вас или потребовать процент от вашего труда. Белые американцы, извлекшие выгоду из открытия Запада и жестокого, глубоко несправедливого Закона о переселении индейцев, никогда больше не будут подвергаться эквиваленту разрешений Хайленда.

Для меня, как и для моих предков, пейзаж Монтаны — часть меня. Это выше цены. Любовь — это единственная вещь, связанная с землей, которая не может быть измерена использованием, рынками недвижимости или ценами на товары. Это делает возможным глубокое ощущение дома. Однажды утвердившись благодаря уверенности в том, что земля, на которой вы живете, не может быть отнята, она затем выходит за свои границы, охватывая окружающие земли. Частная собственность может быть родиной земледелия и подлинной устойчивости, а также самодостаточности и самоопределения, но владение землей также позволяет нам инвестировать в общество, включая общественные земли и ресурсы, принадлежащие всем, с чувством взаимозависимости. и взаимное сотрудничество.

Ранчо, на котором родилась моя мать, было построено не только трудом ее семьи. Он опирался на водоносные горизонты глубоко под поверхностью, здоровье почвы на равнинах и холмах за их пределами, на сотни, а может быть, и на тысячи лет заботы племени черноногих, землей которых он должен был остаться, на погоду, на которую они не имели никакого отношения. контроль, солнце, семена и сообщество, которое знало своими костями, что никто не может сделать это в одиночку. Эти вещи составляли экосистему, которая была жизненно важна для их выживания, и то же самое верно и сегодня.Это наши общие природные ресурсы, или то, что когда-то называлось «общим достоянием».

Мы живем на достоянии и в нем, даже если не признаем его таковым. Каждый раз, когда мы делаем вдох, мы черпаем из общего. Каждый раз, когда мы идем по дороге, мы пользуемся общественным достоянием. Каждый раз, когда мы сидим на солнышке или укрываемся от дождя, слушаем пение птиц или закрываем окна от зловония близлежащего нефтеперерабатывающего завода, мы взаимодействуем с общинами. Но мы забыли о решающей роли, которую общественное достояние играет в нашем существовании.Общины делают жизнь возможной. Кроме того, они делают возможной частную собственность. Когда общественное достояние деградирует или разрушается, пользование частной собственностью становится несостоятельным. Владелец ранчо из Монтаны может владеть десятью тысячами акров земли и при этом зависеть от здоровья населения. Ни закрытый поселок, ни высотные пентхаусы не могут закрыть человека от большого мира, на который мы все полагаемся.

Мы слишком долго могли игнорировать и наносить ущерб общественному достоянию, не осознавая последствий.Но теперь давление человеческого населения и подъем индустриализма делают актуальным вопрос: как мы будем владеть нашими общими ресурсами? Как мы будем защищать их на благо всех? Больше нет границ, к которым можно убежать, и больше не нужно притворяться, что то, что мы делаем на одном участке земли, не влияет не только на соседей по соседству, но и на экосистемы в сотнях миль от нас. Во времена моих прапрадедушки и прапрадедушки перед европейскими иммигрантами или их потомками стоял вопрос о том, как обрести свободу, даруемую частной собственностью.Для нашего будущего вопрос не только в том, кто владеет землей, но и в том, как.

Достояния — это то, на что они похожи: земля, водные пути, леса, воздух. Природные ресурсы нашей планеты, которые делают возможной жизнь. На протяжении всей истории общества постоянно полагались на различные системы использования общин, которые стремились к справедливому распределению основных ресурсов, таких как пастбища и сельскохозяйственные угодья, чистая вода для питья и мытья, добытая пища и древесина для топлива и строительства. Еще в 555 г. н.э. общины были прописаны в римском праве, в котором прямо говорилось, что определенные ресурсы принадлежат всем, а не избранным: «По закону природы эти вещи являются общими для человечества — воздух, проточная вода, море и, следовательно, берега моря.

Смысл был в том, чтобы человек или семья добывали средства для самостоятельной жизни, а не разбогатели от владения землей

Силу этой традиции трудно объяснить, но еще труднее переоценить, и ее практика отдается эхом на протяжении всей западной истории. Великая хартия вольностей, принятая в 1215 году английским королем Иоанном по настоянию его баронов, защищала этих дворян от потери своих земель по прихоти того правителя, которому они служили. В нем также закреплено право на суд равных, среди других индивидуальных прав, и этот документ широко цитируется как основа современной демократии.

Что менее известно, так это Лесная хартия, принятая двумя годами позже регентом Генриха III, умершего в 1216 году. — говорит Кэролин Харрис, канадский исследователь Великой хартии вольностей, — «на общее благо». Хартия предоставила то, что называется правами на существование, правом, что «каждый свободный человек может впредь без судебного преследования делать в своем лесу или на земле, которую он имеет в лесу, мельницу, заповедник, пруд, мергелевую яму, канаву или пашню за пределами укрытия на пахотной земле, при условии, что это не наносит вреда соседям».Включено было разрешение пасти животных и собирать пищу и топливо, необходимые для жизни.

Эти права перешли в Америку нетронутыми и информировали отцов-основателей этой страны, когда они разработали свою собственную систему законов, с большим упором на права простолюдинов владеть достаточным количеством земли, чтобы жить независимо. (То, что эта земля принадлежала коренным народам, которые уже жили там, не имело большого значения в их рассуждениях.) Для Томаса Джефферсона, согласно профессору права Эрику Т. Фрейфоглу в его книге 2003 года Земля, которую мы делим , «[т] он право собственности в основном имело отношение к способности человека приобретать землю для пропитания за небольшую плату или бесплатно: это было право возможности, право получить землю, а не право копить ее или сопротивляться общественным требованиям, предъявляемым собственниками. действовать ответственно.

Бенджамин Франклин тоже считал, что любая собственность, не необходимая для существования, является «собственностью общества, которое по своим законам создало ее и, следовательно, может распоряжаться ею по другим законам всякий раз, когда этого потребует общественное благополучие». такое расположение». Суть заключалась в том, чтобы отдельный человек или семья могли получить средства для независимой жизни, а не разбогатеть за счет владения землей или вывести ресурсы общины из общественной сферы. Эта идея распространялась на ограничение законов о незаконном проникновении.Охота на чужой неогороженной земле была совершенно законной, как и — в соответствии с Хартией леса — собирательство.

Сама земля, а не только содержащиеся в ней ресурсы, была частью общего достояния. Подумайте о последствиях такого мышления для нашего времени: если бы доступ к средствам для самообеспечения действительно был правом всех, если бы и общественные ресурсы, и общественная земля никогда не могли быть отняты или проданы, то сколько власти могли бы иметь богатые, правительство или корпорации над повседневной человеческой жизнью?

Идея общего пользования не является исключительной для английской и американской истории.В России, по крайней мере, с 1400-х годов и продолжавшейся в различных формах до большевистской революции 1917 года, управление землей осуществлялось по системе мир , или «солидарной ответственности», которая гарантировала, что у всех было достаточно земли и ресурсов, включая инструменты, для обеспечивать себя и свои семьи. Полосы земли разбивались и время от времени перераспределялись, чтобы отразить меняющиеся потребности семьи. Земельный участок принадлежал мир в целом. Его нельзя было отобрать или продать. В Ирландии до 7-го века (когда они были впервые записаны) до 17-го века законы Брегона служили той же цели, когда целые септы или кланы владели землей и распределяли ее, пока вторгшиеся английские землевладельцы не разделили ландшафт, лишив его жителей системы предков. и права аренды, и установили свои поместья с подавлением и насилием.Шотландский историк Андро Линклейтер подробно исследует варианты этих систем коллективной собственности в своей книге 2013 года « Владение Землей »: адат в Ибане, земледелие в Шотландии, способы использования маори в Новой Зеландии, крестьянские системы в Индии и Китае и в нескольких исламских государствах, и, конечно же, на Североамериканском континенте до европейского вторжения и заселения.

Но общины — это не пережитки пыльной истории. В Кыргызской Республике когда-то существовала успешная система выпаса скота, которая приносила пользу как пастухам, так и земле.Пастбища, разрушенные в советское время в пользу интенсивного производства, постепенно восстанавливаются после принятия Закона о пастбищах в 2009 году, заменяющего систему частной аренды правами общественного пользования, которые основаны на экологических знаниях и определяются местными сообществами. На Фиджи деревни отреагировали на перелов рыбы и изменение климата, приняв старую систему временных запретов на рыбную ловлю под названием табу . В статье в научном журнале Nautilus описывается формирование охраняемых морских территорий, управляемых на местном уровне, которые используют древние традиции общин и современное научное понимание, чтобы адаптировать эти общинные права и запреты на рыболовство к изменяющимся потребностям экосистемы.

Таким образом, сохранение общего пользования не было полностью забыто. Но это было близко. Общественное достояние, по сути, противоречит как капитализму, так и безграничной частной прибыли, и поэтому во многих частях мира на протяжении почти двух столетий оно подвергалось очернению и отбрасыванию.

Эколог и микробиолог Гарретт Хардин выступил с одной из самых убедительных и влиятельных критических замечаний в отношении общин во второй половине 20-го века. В 1968 году Хардин опубликовал в журнале Science эссе, в котором резко выступал против систем владения и пользования общественным достоянием.Основная мысль эссе, озаглавленного «Трагедия общин», заключалась в том, что на планете ограниченных ресурсов право на воспроизводство не должно быть абсолютным, но оно охватывает многие области философии и морали. «Трагедия общин» — основополагающее произведение, остававшееся влиятельным вплоть до смерти Хардина в 2003 году и после нее.

Хардин настаивал на том, что система общего пользования, включающая в себя совместный доступ и использование, всегда будет вести к катастрофе, потому что индивидуальный эгоизм неизбежно возьмет верх над потребностями сообщества.И как только один человек действует эгоистично, все остальные последуют за ним. По его словам, даже Адам Смит никогда не утверждал, что погоня за личным интересом всегда ведет к общественной выгоде.

Аргумент Хардина ломается в его предположении, что любая система общественного достояния обязательно должна быть анархической. Представляя пастбища, открытые для всех, Хардин сказал, что только болезни, войны и браконьерство могут удержать население в пределах здоровой пропускной способности земли. Как только будет достигнута социальная стабильность и пастухи смогут пасти столько животных, сколько захотят, у каждого появится стимул увеличивать свое индивидуальное стадо, пока земля не будет уничтожена из-за чрезмерного выпаса скота.«Присущая общинам логика, — утверждал Хардин, — безжалостно порождает трагедии». То, чем он пренебрегал, так это реальностью общин, в которой согласованные ограничения, приносящие пользу обществу, являются неотъемлемой и необходимой частью правовой и социальной системы.

Существует больше историй, чем я могу сосчитать, о том, что право на использование собственности разрушает жизни, средства к существованию, здоровье или дома ближних и дальних соседей

Как в кыргызской системе выпаса скота, так и в морских охраняемых районах Фиджи точка открытия общего пользования заключается в том, что пострадавшее сообщество использует научные и экологические знания для согласования ограничений и способов использования. В западной части Соединенных Штатов система права выпаса скота на государственных землях предназначена для того, чтобы позволить мелким владельцам ранчо выживать, предоставляя им доступ к более широким пастбищам, чем они когда-либо могли себе позволить в частном порядке, и в то же время предотвращая их чрезмерное выпаса скота в ущерб экосистемы. Эти практики просто переходят в наше время так же, как общины функционировали на протяжении всей истории. Безудержное использование никогда не было приемлемой частью системы.

Однако то, что Хардин уловил правильно, кажется почти непреднамеренным.Его отрицание систем общественной собственности игнорирует то, как эти системы функционируют, но его заявление о том, что общественная система отходов и загрязнения наносит ущерб человечеству, прямо касается сути того, что мы ошиблись с частной собственностью. «Не имело большого значения, как одинокий американский пограничник избавлялся от своих отходов», — отмечает он, но современное давление плотности населения и промышленного загрязнения поставило под угрозу целостность общин. Вот где утверждение Хардина о том, что «свобода общего достояния ведет к гибели всех», начинает звучать правдоподобно.Ключ к общественным достояниям, которые должны были распространяться на права частной собственности, когда они получили широкое распространение, заключался в том, что они оставались верными идеям, закрепленным в Хартии леса: пользование для существования было правом всех, но оно распространялось только на деятельность. чтобы не навредить соседям . Идея общин не является исключительной для английской и американской истории. Система общего пользования не может быть общедоступной; он работает только тогда, когда его использование управляется в интересах всех.

В Америке переход к разрешению интенсивного промышленного использования земли, несмотря на его последствия для соседей, получил юридическую силу в начале 1800-х годов, когда начали просачиваться судебные дела, в которых экономическая деятельность признавалась общественным благом. После сейсмического переворота в восприятии прав собственности горнодобывающие предприятия теперь могли сбрасывать свои отходы в водные пути даже за счет домовладельцев и рыбаков вниз по течению; железнодорожные компании и фермеры могли действовать через выдающиеся владения, чтобы приобретать или использовать чужие земли, которые, по их утверждению, были необходимы для их собственных операций, даже если владельцы не желали продавать.

Это признание частной прибыли как общественного блага росло во всем мире на протяжении 20-го века с головокружительной скоростью, что привело к значительной утрате общественного достояния в 21-м веке. Только за последние 10 лет китайским нефтяным компаниям было предоставлено право бурения в последних нетронутых эквадорских джунглях вопреки возражениям местных жителей, чьим домом они были с незапамятных времен. Решения в Великобритании, позволившие продолжить осушение сельскохозяйственных угодий и угодий для охоты на тетеревов, поставили деревни ниже по течению под высокий риск затопления, а атомная электростанция в Камбрии заразила моллюсков в Шотландии за сотни миль.Есть больше историй, чем я могу сосчитать, о праве на использование собственности и получение прибыли, разрушающих жизни, средства к существованию, здоровье или дома ближних и дальних соседей. Общая нить заключается в том, что они почти полностью игнорируют необходимость поддержания здоровья и стабильности общин.

По иронии судьбы, в то время как древние традиции успешного владения общинами вновь обретают законность в таких местах, как Фиджи и Кыргызская Республика, само общепланетарное достояние подвергается безудержному нападению, очень похожему на то, что Хардин представлял в своей «Трагедии общин». ‘.Ущерб, который мы наносим нашей собственной земле, никогда не оставался в границах обследованных владений. Но даже когда наше понимание экологии возросло, наша готовность ограничить интенсивное использование частной собственности уменьшилась. Угольная шахта, свиноферма, окруженная обширными лагунами сточных вод, просачивающимися в водоразделы, участок, построенный на заболоченных землях, нефтяная скважина на священной земле — будь то частная земля или государственная, если ее использование приносит прибыль, оно должно быть предназначено для общественное благо. Эту точку зрения защищают даже тогда, когда она разрушает все, что нам нужно как для физического благополучия, так и для любого чувства более глубокой связи, которую мы могли бы поддерживать с землей под нашими ногами и небом над головой.Даже если это разъединит наши корни с землей и лишает нас всякого чувства «дома». Мы почти неизбежно пришли к ситуации, когда стремление к экономическому росту, подкрепленное верой в расширяющиеся права частной собственности, поставило под угрозу сами экосистемы, саму планету, от которых зависит наше выживание.

Мечты о свободе и самодостаточности первопроходцев, таких как мои прапрадеды и прапрадедушки, до сих пор имеют в США мифическую силу. Эта власть часто используется для широких утверждений о том, что любое ограничение на использование собственности слишком ограничивает ту свободу, которой пользовались мои предки, свободу, по которой многие до сих пор тоскуют.Когда в январе 2016 года вооруженные боевики захватили и оккупировали национальный заповедник дикой природы Малер к югу от Бернса, штат Орегон, они выразили широко распространенное мнение (но, важно отметить, не подавляющее и даже не большинство), что государственная собственность на обширные земли в Американский Запад мешал им и другим — владельцам ранчо, лесозаготовительным компаниям и горнодобывающим компаниям, в частности — использовать эту землю таким образом, чтобы это приносило наибольшую пользу им лично и сообществам, в которых эти земли расположены.Разочарование, которое они выражали, сбивало многих с толку, но тоска, просачивавшаяся из-под их требований, была очень знакомой. В нем содержался основной человеческий инстинкт, который мы не должны игнорировать: желание добывать средства к существованию для себя и своей семьи из земли под ногами.

Это извращенный инстинкт, выраженный здесь, отвергающий желание других пользоваться теми же правами, пренебрегающий обязательствами частного пользователя или владельца перед соседями и окружающим сообществом и глубоко игнорирующий широко распространенный экологический ущерб, причиняемый нерегулируемой промышленностью.Он игнорирует даже тот факт, что люди являются частью тех же самых экосистем и повреждаются так же, как и природа. Но если убрать невежество боевиков Malheur в вопросах экологии, истории и абсолютной необходимости уравновешивать частное пользование правом общества на благополучное достояние, мы останемся с чем-то знакомым: крошечный призыв к справедливости, в котором говорится, что индивидуальное право на пропитание от земли — не богатство, а просто «достаточно», что бы это ни значило — должно принадлежать всем нам.

Общественная выгода от владения землей и землепользования резко изменилась со времен Римской империи, с тех пор, как была принята Лесная хартия, и даже с тех пор, как Америка была впервые создана как страна, и так будет и дальше.В течение периода времени, который в человеческой и геологической истории короток, но, тем не менее, оставит неизгладимый вред, правительства и суды пришли к тому, что наиболее выгодное использование земли землевладельцем является созданием частной прибыли. Но взгляд на землю как на товар, который следует эксплуатировать, а не как на часть общественного достояния, появился относительно недавно. Если мы серьезно относимся к проблемам окружающей среды, юридическое и общественное понимание должно восстановить принцип, согласно которому свобода землевладельца ограничивается правом соседей этого собственника беспрепятственно пользоваться своей собственностью и обязанностью оставлять нетронутым общественное достояние.

Это понимание обязательно должно включать в себя более научное знание экологии. Земля — это сито. Вода течет не только по рекам и ручьям, но и через коренные породы и водоносные горизонты. Как и промышленные химикаты. Переработанная почва может дрейфовать и уноситься ветром, как и загрязнение воздуха, оседая на близлежащих или далеких людях, которые беззащитны перед его пагубными последствиями для здоровья. Разделение горных склонов для строительства доступных дуплексов или домов для отдыха стоимостью в несколько миллионов долларов подвергает жителей спусков риску оползней, разрушая при этом восстанавливающие душу виды и леса, которые могли бы принадлежать всем по праву рождения.Достояния насыщают каждую часть нашего существования.

Легко или, может быть, удобно забыть, что не так давно большая часть западного мира без угрызений совести приняла частную собственность человека

Позволим ли мы правам этих достояний, общественному доверию, доступу человека к простой, устойчивой жизни уйти из памяти? Если мы допустим ответ «да», то можем обнаружить, что теряем саму частную собственность вместе с общественным достоянием. Частная собственность и общественное доверие сосуществуют; нет частной сферы без публичного общественного согласия, обеспечивающего соблюдение прав и законов. Наслаждение частной собственностью невозможно, когда общие ресурсы, окружающие ее, деградируют. Хорошо организованное общество нуждается в обоих.

Это касается не только борьбы с изменением климата или другим экологическим ущербом. Права собственности всегда протягивали длинные щупальца во все аспекты нашей жизни. Легко, а может быть, и удобно забыть, что не так давно большая часть западного мира без угрызений совести приняла частную собственность человека.Тревожных последствий нашего фетиша для частной собственности предостаточно, и это выходит далеко за рамки вопроса о собственности на землю: права компаний патентовать и, следовательно, приватизировать семена, лишая общественность доступа к еде. Битвы за компьютерное программирование с открытым исходным кодом и необходимость приватизации библиотек ставят под вопрос, кто получает доступ к информации и творчеству. Книга Ребекки Склут «Бессмертная жизнь Генриетты Лакс » (2010) привлекла международное внимание к тому факту, что сами наши гены и ткани можно собирать, продавать, тестировать и продавать как частную собственность — перспектива, которую многие люди находят ужасной.От обладания мобильным телефоном или обследуемым участком площадью в четверть акра до владения вашей генетической информацией долгий путь, но все эти примеры сводятся к вопросу о том, кому что принадлежит. Аргументы в пользу сохранения общественного достояния против частных интересов можно привести для каждого из них.

Десятилетия загрязнения и отравления шахтами, фабриками, автомобилями, электростанциями и промышленными фермами едва передвинули иглу от прибыли и частной собственности к общественным благам.Только перспектива — а теперь и реальность — глобального изменения климата начала переформулировать разговор с точки зрения права общества на неповрежденное достояние.

В 2015 году 21 ребенок и подросток со всех концов Соединенных Штатов объединились, чтобы подать в суд на федеральное правительство за его бездействие в отношении изменения климата, утверждая, что постоянная поддержка добычи и использования ископаемого топлива ставит под угрозу их будущее. Их дело противопоставляет их некоторым из самых укоренившихся и влиятельных кругов на планете, чьи торговые группы подали сводки, отметив, что иск Our Children’s Trust представляет собой «прямую угрозу» для их бизнеса.В Голландии граждане подали в суд на свое правительство за нарушение прав человека, чтобы заставить его сократить выбросы углекислого газа. В то время как дело Children’s Trust в США еще не продвинулось далеко вперед, Гаагский суд в Голландии в конце концов приказал правительству сократить выбросы углерода на 25% в течение пяти лет.

Что общего у этих дел — и, весьма вероятно, их будет больше в будущем — так это признание того, что частная собственность на землю и ресурсы должна быть снова связана с ее давно потерянным партнером по ответственности собственника.Они снова открывают признание того, что общественное достояние необходимо для жизни человека и остается интересом для всех. Если мы действительно верим в долгое будущее человечества, в то, что мы будем распространяться в космосе и населять эту планету в течение тысячелетий за гранью воображения, тогда погоня за экономическими интересами и прибылью, а также за правом использовать свою землю по своему усмотрению больше не может нарушают права общества на незагрязненные воды, пригодную для дыхания атмосферу и пригодную для жизни планету.

Вопрос, с которого началось это эссе, — нужно ли нам отказываться от частной собственности, чтобы решить наши самые насущные экологические проблемы? – не было предложением.Наоборот, оно должно было побудить всех нас по-новому взглянуть на взаимосвязь между общественной потребностью и частной собственностью, между правами частной собственности в отношении использования и правами общества на доступ и сохранение ресурсов, необходимых ему для выживания. Законы о частной собственности могут позволить нам владеть землей таким образом, чтобы мы чувствовали себя свободными вкладывать в нее как свой труд, так и наши чувства. Место, где мы можем сказать, как это делает моя мама, что у нас есть дом, и мы знаем, когда доберемся туда, даже если это не из кузова «форда» 39-го года.Однако эти законы будут действовать только в том случае, если мы в то же время сохраним неприкосновенность общего достояния. Утверждение, что мы не можем есть деньги, стало клише, но это все еще правда. Мы также не можем пить его, спать на нем или дышать им. Вопрос о собственности на землю, а значит и о пользовании, сводится к тому, сколько мы примем, как далеко мы зайдем.

Роли Юрист по вопросам частной собственности

Согласно законодательству Северной Каролины, частная собственность будет принадлежать частному лицу, а не коммерческому или иному деловому интересу.Посетитель в случае ответственности помещения будет определяться как физическое лицо, которое находится в помещении на законных основаниях. Их, возможно, не нужно приглашать, но если они находятся в помещении на законных основаниях, существует обязанность, чтобы не было дефектов, которые могут им навредить. Если и владелец, и пострадавшая сторона получили ранения в Северной Каролине, это было бы полным препятствием для возмещения ущерба пострадавшему лицу из-за содействующей небрежности в Северной Каролине.

Возможно, их не нужно приглашать, но если они находятся в помещении на законных основаниях, существует обязанность, чтобы не было дефектов, которые могут им навредить. Если и владелец, и пострадавшая сторона получили ранения в Северной Каролине, это было бы полным препятствием для возмещения ущерба пострадавшему лицу из-за содействующей небрежности в Северной Каролине.

Если вы получили травму на чужой собственности из-за их небрежности, вам необходимо как можно скорее проконсультироваться с юристом по вопросам ответственности за частную собственность Raleigh. Адвокат по вопросам ответственности за помещения в Роли может построить дело, чтобы помочь добиться успешного результата от вашего имени.

Типы гостей

Рабочее определение приглашенного гостя больше не актуально в Северной Каролине , поскольку прецедентное право стирает различие между приглашенными, лицензиатами и нарушителями.Однако приглашенным гостем, как правило, будет тот, кто на законных основаниях находится в помещении, где он был ранен. Действуя в качестве посетителя на объекте, человек должен действовать разумно. Они не могут играть на лошадях или делать что-то опасное по своей сути. Они также обязаны сохранять разумную бдительность. Если они ранены, и они не могли этого увидеть, у них может быть веское дело об ответственности за помещения. Адвокат по вопросам ответственности за недвижимость в Роли может помочь человеку в определении особенностей его претензии.

Нарушитель

Рабочим определением нарушителя будет человек, который незаконно находится в помещении, где он был ранен. Несмотря на это, может быть обязанность поддерживать помещение в достаточно безопасном состоянии.

Привлекательная неприятность

В Северной Каролине существует доктрина под названием «привлекательная неприятность», которая означает, что если ребенка привлекает что-то на участке собственности, о котором владелец знает или должен знать, что может привлечь ребенка, владелец обязан предупредить об этом и сделать так, чтобы ребенок не пострадал.

Если у человека есть большое озеро, свалка или что-то, что, как разумно ожидает владелец, может заинтересовать или заинтриговать ребенка, то независимо от ребенка и его законного присутствия на территории, доктрина привлекательности может применяться к владельцам земли. ответственный. Если человек считает, что его ребенка могло что-то привлечь и из-за этого он получил травму, ему следует как можно скорее связаться с адвокатом по вопросам ответственности частных владений.

Правила арендодателя

Ожидания владельцев частной собственности заключаются в том, чтобы сделать свою частную собственность достаточно безопасной, предупредить посетителей о любых известных дефектах и ​​исправить любые скрытые дефекты, которые могут существовать в собственности.Если это жилой объект, это будет другой анализ, чем если это частная резиденция. Существует другая часть закона, которая применяется к арендаторам и арендодателям недвижимости в Роли. Когда человек имеет дело с кем-то, кто владеет собственностью , но сдает ее в аренду другому лицу, у него нет возможности находиться в собственности каждый день или достаточно часто, чтобы знать о дефектах или проблемах с собственностью.

Существует другая часть закона, которая применяется к арендаторам и арендодателям собственности в Роли. Когда человек имеет дело с кем-то, кто владеет собственностью , но сдает ее в аренду другому лицу, у него нет возможности находиться в собственности каждый день или достаточно часто, чтобы знать о дефектах или проблемах с собственностью.

Однако, если арендатор уведомляет арендодателя о дефектах или если арендодатель находится в собственности и имеет возможность наблюдать дефект, он может нести ответственность в той же степени, что и арендатор, занимающий помещение и видящий дефекты и проблемы. что может возникнуть.Такие обстоятельства могут быть лучше всего объяснены с помощью юриста по ответственности за помещения в частной собственности в Роли.

Частная и коммерческая собственность

Последствия различаются в зависимости от того, находится ли человек в частной или коммерческой собственности, потому что это часто определяет, какой тип страхового полиса действует. Если это было предотвратимое крушение и считается, что это чья-то вина, страховые взносы человека могут возрасти.

Скорее всего, то же самое и со страхованием домовладельца, если это жилая или частная собственность.Если это коммерческая недвижимость, бизнес-активы могут быть подвержены риску в случае причинения вреда сверх любой применимой страховки. Чтобы определить такие обстоятельства, физическое лицо должно как можно скорее связаться с юристом по ответственности за помещения в частной собственности Роли.

Наем адвоката

Если лицо фигурирует в деле об ответственности за помещения, важно проконсультироваться с опытным юристом по вопросам ответственности за помещения. Сопутствующая небрежность в делах об ответственности за помещения затрудняет их в Северной Каролине.

Есть некоторые ловушки, если кто-то попытается поговорить со страховой компанией напрямую и решить вопрос самостоятельно. Человеку нужен адвокат, который работал над этими делами, имеет опыт в том, что делать, и имеет ресурсы, чтобы нанять любых экспертов, необходимых для доказательства дела.

Человек, как правило, хочет, чтобы фирма занималась в первую очередь этими типами случаев телесных повреждений, потому что они будут знать, на что обращать внимание и чего ожидать. Есть много адвокатов и человек с опытом и хорошим послужным списком.

Законы о частной собственности в Германии

Защита частной собственности в Германии

Германия очень серьезно относится к защите частной собственности . Согласно немецкому законодательству, защита частной собственности подпадает под действие федерального и местного законодательства. В стране существует широкая правовая база, которая охватывает защиту частной собственности как граждан, так и иностранцев, приобретающих недвижимость в Германии .В Германии также имеется очень четкое законодательство в отношении защиты интеллектуальной собственности . Все немецкое законодательство, регулирующее защиту частной собственности , соответствует международным законам о частной собственности .

Защита собственности на землю в Германии

Германия имеет особую систему защиты основных прав, когда речь идет о частной собственности , особенно о собственности на землю. Частная собственность в отношении земли защищена Конституцией, а также немецкой правовой системой . Права собственности на землю в Германии называются абсолютными и исключительными в соответствии со статьей 14 Конституции и разделом 903 Гражданского кодекса Германии . Абсолютный владелец имеет право полностью контролировать землю и другое недвижимое имущество, такое как недвижимость на рассматриваемой земле. Конституция Германии предоставляет институциональную легитимность защите частной собственности по сравнению с другими странами. Частная собственность занимает очень важное место среди всех индивидуальных прав, предоставленных немецким гражданам.

Если вы хотите приобрести недвижимость, вы можете положиться на наших немецких юристов , которые помогут вам со всеми формальностями, включая процедуры комплексной проверки недвижимости .

Наши юристы также к услугам тех, кто хочет оспорить завещание в Германии .

Защита интеллектуальной собственности в Германии

Интеллектуальная собственность пользуется расширенной защитой в Германии , особенно из-за ее коммерческой ценности.Среди законов об интеллектуальной собственности есть Закон об авторском праве, Закон о патентах, Закон о товарных знаках, который очень важен для немецких компаний , Закон о промышленных образцах и Закон о полезных моделях. По сравнению с другими европейскими странами Гражданский кодекс также содержит положения о защите немецкой интеллектуальной собственности . Еще одним законом, имеющим большое значение для защиты интеллектуальной собственности в Германии , является Закон о недобросовестной конкуренции. На международном уровне Германия также является участником многочисленных конвенций и договоров, регулирующих защиту интеллектуальной собственности .Среди них Договор ВОИС (Всемирной организации интеллектуальной собственности) об авторском праве и Договор о законах по товарным знакам.

Для получения подробной информации о защите частной собственности вы можете связаться с нашей юридической фирмой в Германии.

 

Общественные права вдоль береговой линии

На протяжении многих лет суды Массачусетса постановляли, что сфера деятельности на частных приливных территориях, подпадающая под действие зарезервированных государственных прав на рыболовство, охоту и судоходство, широка и включает все их «естественные производные».» Например:

  • Право на рыбную ловлю включает право искать или вылавливать любую рыбу, моллюсков или плавающие морские растения с судна или пешком;
  • Право судоходства включает в себя право заниматься любой деятельностью, связанной с движением лодки, судна, плота или другого плавсредства, а также перевозкой людей и материалов и связанной с этим погрузочно-разгрузочной деятельностью; и
  • Право на домашнюю птицу включает в себя право на охоту на птиц как для спорта, так и для пропитания. (Генеральный прокурор штата Массачусетс считает, что право на охоту также включает другие способы «использования» птиц, такие как наблюдение за птицами, но также отмечает, что этот вопрос еще не рассматривался судами.)

Очевидно, что эти права охватывают множество как старых, так и новых видов деятельности, которые нравятся многим людям, например, серфинг и виндсерфинг. Тем не менее, суды установили некоторые ограничения. Право на рыбную ловлю, например, не позволяет использовать сооружения для аквакультуры или собирать растительные остатки, выброшенные на берег.Кроме того, суды разъяснили, что общественное право на использование этой территории не включает в себя право просто прогуливаться, загорать или иным образом заниматься отдыхом, не связанным с рыбалкой, охотой или мореплаванием. Без разрешения помещика такой общий отдых является нарушением. Есть только одно узкое исключение из этого правила — поскольку права частной собственности на саму воду отсутствуют, публике разрешается плавать в приливной зоне при условии, что пловец не касается частной земли под ней и не использует ее для входа или выхода из воды. вода.

Различие между публичными и частными правами гораздо проще по обе стороны от приливной зоны, т. е. на затопленных землях со стороны моря и на сухом берегу со стороны суши. За исключением заполненных приливов (это совсем другая история), все права на использование территории выше уровня прилива обычно принадлежат владельцу собственности на возвышенности, а публичный доступ на частную землю может осуществляться только с разрешения. С другой стороны, ниже отметки низкого уровня воды (или 100 удочек) публика почти всегда имеет право ходить, плавать или заниматься другими развлекательными мероприятиями.За очень немногими исключениями, эти приливы по-прежнему являются государственной собственностью.

Кто может получить частную собственность через выдающееся владение в Техасе?

Конституция Соединенных Штатов и Конституция штата Техас наделяют правительство полномочиями выдающихся владений, а также другими субъектами и властями, которым эти правительства делегируют полномочия выдающихся владений, присваивать частную собственность для общественного пользования.

Домен

Eminent обычно используется для расчистки пути для новых строительных проектов или для расширения существующей инфраструктуры.Эти проекты могут включать дороги общего пользования, автомагистрали, аэропорты, парки, школы, противопаводковые сооружения и общественные здания. Домен Eminent также может использоваться для общих транспортных трубопроводов и транспортировки энергии, таких как линии электропередач и трубопроводы для нефти, газа, природного газа и воды.

Поскольку население штата продолжает расти, количество проектов, требующих использования выдающегося домена, также будет продолжать расти. При тщательном рассмотрении и сдержанности домен Eminent является эффективным инструментом для реализации проектов, приносящих пользу народу и экономике всего штата.Тем не менее, это не всегда так.

Законодательное собрание штата Техас и конфискация частной собственности через Eminent Domain

Раздел 10, Подзаголовок E, Глава 2206 Правительственного кодекса Техаса описывает правила и положения, касающиеся выдающихся владений в Техасе. (Вы можете прочитать это здесь). Во избежание злоупотреблений существует множество ограничений на то, как, когда и кто может присваивать частную собственность посредством использования выдающихся владений.

Обычно только федеральные органы власти, органы управления штатов, округов и муниципалитетов, водные округа и школьные округа имеют право на осуществление права выдающегося владения.

Примеры этих публичных организаций, которые имеют право выдающегося домена, включают:

  • Техасский отдел перевозки
  • Муниципалитеты
  • СГЛ
  • Школьные окружности
  • Государственные университеты
  • Государственные университеты
  • Государственные больницы
  • Техасские парки и дикая природа
  • Техасский совет по уголовному правосудию
  • Муниципальные водные районы

Коммунальным компаниям также было разрешено использовать выдающиеся владения для приобретения частной собственности для установки линий электропередач, трубопроводов, трансформаторов и т. д.

Частные лица с выдающимся авторитетом домена

Эта ситуация изменилась в 2005 г., когда Верховный суд США вынес неоднозначное решение по делу Кело против Нью-Лондона, которое дало правительствам право осуждать частную собственность для экономического развития. После принятия этого решения правительства разрешили использовать суда для крупных коммерческих проектов, таких как спортивные арены, стадионы и торговые центры. Различные организации и частные компании стремились использовать силу выдающегося домена для частных проектов, вызывая беспокойство у защитников прав собственности.

В ответ Законодательное собрание штата Техас приняло законы, ограничивающие использование именитого домена для коммерческих проектов. Одним из них является Билль о правах владельцев собственности, в котором говорится, что ваша собственность может быть изъята только государственным органом или частным лицом, уполномоченным на это законом.

В Техасе некоторые примеры частных организаций, которым были предоставлены выдающиеся полномочия домена, включают:

  • Общие транспортные средства и трубопроводы (Кодекс природных ресурсов Техаса, Ann. § 111.019)
  • Газовые и электрические корпорации (Техасский коммунальный кодекс, § 181.004)
  • Телефонные и телеграфные корпорации (Техасский коммунальный кодекс, §181.084(2))
  • Коммунальные предприятия, общий перевозчик, кабельный оператор, или Energy Transporter (Tex. Util. Code Ann. §186.054(a))
  • Корпорации по водоснабжению, водоснабжению, очистке сточных вод и канализации (Tex. Loc. Gov’t Code
  • Ann. §552.103(c))
  • Water Supply Corporation (Tex. Water Code Ann. §49.222(a))
  • Well Wastewater Corporation (Tex.Нац. Рез. Код Энн. §111.404(a))
  • Канализационная система (Tex. Местный правительственный кодекс, Ann. §§552.102(a)-(c))
  • Spaceport Development Corporations (Tex. Loc. Gov’t Code Ann. §§) 507.103(a), (b))

Кто, в частности, обладает полномочиями выдающихся владений в Техасе?

Штат Техас принял законы, требующие от Управления государственного контролера создать, поддерживать и сделать общедоступным веб-сайт в Интернете со списком организаций, которым разрешено использовать полномочия выдающегося домена в штате Техас. Называемая контролером онлайн-база данных Eminent Domain (COEDD), она предоставляет доступ к нескольким типам информации, таким как имя, адрес и общедоступная контактная информация организации; тип организации и каждое положение закона, наделяющее организацию выдающимися полномочиями домена, и это лишь некоторые из них. COEDD не является концом исследования того, обладает ли конкретный объект полномочиями выдающегося домена, но он позволяет общественности по крайней мере начать поиск, чтобы определить, обладает ли конкретный объект полномочиями выдающегося домена или нет.

Вы можете получить доступ к базе данных и выполнить поиск здесь.

Ответы на ваши вопросы о Eminent Domain в Техасе

Что такое осуждение?

Осуждение – это процесс, посредством которого уполномоченный орган изымает землю для общественного пользования. Это не то же самое, что непригодное для жизни здание, которое осуждается городом или муниципалитетом.

Слова «выдающееся владение» и «осуждение» в этом контексте близки к одному и тому же значению и иногда используются взаимозаменяемо.

Подробнее

Могу ли я отказаться от первого предложения правительства о покупке моей собственности?

Да, вы можете абсолютно отказаться от первого предложения. Орган, выносящий приговор, оценит вашу землю и предложит вам компенсацию, но закон дает вам возможность отказаться и провести собственную оценку. Если вы откажетесь от первого предложения, будет подан иск, и у вас будет возможность представить доказательства, подтверждающие вашу оценку справедливой рыночной стоимости вашего имущества.

Читать дальше

Могу ли я предотвратить захват моей собственности в соответствии с законами об основных доменах?

В конечном счете, трудно предотвратить захват вашей земли властями, осуждающими вас.Вам нужно будет доказать, что они не соблюдают законы, изложенные в Билле о правах землевладельцев Техаса. Вот некоторые из основных соображений, на которые следует обратить внимание:

• Имеет ли выносящий приговор орган права на осуществление выдающихся полномочий?
• Является ли приобретение земли общественным?
• Получаю ли я справедливую компенсацию за свою землю?

Подробнее

Победа в судебном разбирательстве по делу Pipeline Eminent Domain Результат

В 2011 году компания Texas Midstream подала в суд на семейную компанию Land Rover, Ltd. осудить два постоянных сервитута для трубопровода и два временных сервитута для строительства газопровода высокого давления в западной части Форт-Уэрта. На суде в апреле 2015 года Texas Midstream заявила, что задолжала Land Rover всего около 260 000 долларов. Dawson & Sodd представляла партнерство Land Rover и утверждала, что общая справедливая компенсация превысила 1,4 миллиона долларов из-за постоянных полос сервитута перед дорогой и значительной потери стоимости оставшейся собственности.

После полуторанедельного судебного разбирательства присяжные единогласно присудили семейному товариществу 1 доллар.28 миллионов долларов — в 8,27 раза больше первоначального предложения в 154 700 долларов. Чистое возмещение землевладельцу после оплаты услуг адвокатов и судебных издержек составило 1 миллион долларов (включая премию специального уполномоченного).

Поговорите с выдающимся юристом Техаса

Независимо от того, кто претендует на обладание властью выдающихся владений, они должны следовать законам штата и федеральным законам, когда дело доходит до процесса осуждения. Dawson & Sodd, LLP уже более ста лет защищает права землевладельцев по всему Техасу.Наши клиенты знают, что они могут положиться на наш опыт, навыки и самоотверженность в обеспечении соблюдения законов и получении справедливой и полной компенсации за свою собственность.

Если вашему имуществу грозит осуждение, и вы не знаете, как реагировать, позвоните юристам по правам собственности Техаса в Dawson & Sodd LLP по телефону (903) 872-8181 или свяжитесь с нами через Интернет, чтобы назначить бесплатную консультацию. Мы будем рады обсудить факты вашего дела, ответить на любые юридические вопросы, которые могут у вас возникнуть, и проконсультировать вас о том, как наилучшим образом защитить ваши права.

.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.