Как рассчитывается кадастровая стоимость дома: Как узнать кадастровую стоимость дома

Содержание

II. Определение кадастровой стоимости здания / КонсультантПлюс

II. Определение кадастровой стоимости здания

2.1. Кадастровая стоимость здания в случаях, указанных в пункте 1.1 настоящего Порядка, определяется путем умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости соответствующего назначения по кадастровому кварталу, в котором расположено здание, на его площадь.

В случае отсутствия объекта недвижимости соответствующего назначения в кадастровом квартале, в котором расположено здание, используется минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости объекта недвижимости соответствующего назначения в смежных кадастровых кварталах.

В случае отсутствия объекта недвижимости соответствующего назначения в смежных кадастровых кварталах используется минимальный удельный показатель кадастровой стоимости объекта недвижимости соответствующего назначения для муниципального района (городского округа), в котором расположено здание (для здания, расположенного в населенном пункте, используется минимальный удельный показатель кадастровой стоимости объекта недвижимости соответствующего назначения соответствующего населенного пункта).

В случае отсутствия объекта недвижимости соответствующего назначения в муниципальном районе (городском округе), населенном пункте используется минимальный удельный показатель кадастровой стоимости объекта недвижимости соответствующего назначения для граничащих муниципальных районов (городских округов), населенных пунктов.

В случае отсутствия объекта недвижимости в граничащих муниципальных районах (городских округах), населенных пунктах используется минимальный удельный показатель кадастровой стоимости объекта недвижимости соответствующего назначения для субъекта Российской Федерации.

2.2. В случае изменения площади здания, его кадастровая стоимость изменяется пропорционально изменению площади, при этом определение его кадастровой стоимости осуществляется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости этого здания на его площадь.

Открыть полный текст документа

Оценка кадастровой стоимости квартиры — Независимая оценочная компания Прима

 

Сумма имущественного налога на недвижимость определяется кадастровой стоимостью. Определение кадастровой стоимости квартиры – плановая процедура, которая проводится в обязательном порядке по отношению к каждому объекту, расположенному на территории РФ. Часто зарегистрированная сумма не соответствует реальной ценности квартиры, что является главной причиной превышения налога на имущество. Чтобы избежать переплат, собственник должен проверить, есть ли отклонение этой стоимости от рыночной. В случае положительного результата необходимо принять меры по перерасчету.

Кадастровая стоимость: что она отражает?

Расчет кадастровой стоимости квартиры проводится Федеральной кадастровой службой. Это показатель, который отражает стоимость недвижимости в конкретном рыночном сегменте субъекта РФ.

Она определяет ценность объекта и должна учитывать такие его характеристики, как площадь, расположение, тип дома, год его постройки, наличие коммуникаций, санузлов, общее состояние и другие параметры. К сожалению, на практике при государственной оценке этого показателя многие факторы не учитываются, что приводит к отклонению суммы от реальной.

Понятие кадастровой стоимости изначально появилось для расчета налога на имущество. Раньше ее роль играли рыночная и инвентаризационная стоимости. В отличие от кадастровой, первая рассчитывалась без участия госорганов, а вторая зачастую не отражала реальной стоимости объекта. Инвентаризационная стоимость устанавливалась БТИ и всегда была меньше реальной, что способствовало снижению налоговых сумм в бюджет. Именно по этой причине была введена кадастровая стоимость, методика оценки которой отличается и часто приводит к превышению этого показателя.

Цели определения кадастровой стоимости квартиры

Определение кадастровой стоимости квартиры проводится с целью установления суммы налога на объект, находящийся в собственности. Рассчитывается этот показатель автоматизированной кадастровой службой. При определении стоимости учитываются данные о квартире, внесенные в кадастровую базу, а также стоимость аналогичных объектов. В ходе оценки применяются классические подходы.

Несоответствие кадастровой стоимости рыночной связано с упущением ряда факторов, которые формируют эту величину. Например, в кадастре может отражаться недостоверная информация об объекте: неверно указана площадь и другие характеристики. Кроме того, стоимость квартиры может меняться со временем: при перепланировке, после ремонта, расширения площади, проведения коммуникаций, в результате нанесенного ущерба. Изменения, влияющие на стоимость, часто не отражаются в реестре.

Кадастровая стоимость определяет величину тех налоговых выплат, которые связаны с разделом имущества или его продажей. Этот показатель может использоваться при передаче прав на квартиру по договору наследования, дарения или обмена, а также при оформлении ипотечного кредита в банке.

Вывод: определение кадастровой стоимости квартиры – процедура, целью которой является получение показателя для расчета практически всех денежных характеристик, связанных с эксплуатацией квартиры. Этот показатель не постоянен, чаще всего он возрастает с течением времени. Это объясняется тем, что он максимально приближен к инвентаризационной стоимости имущества, которая существенно отличается от рыночной.

1

Подготовьте пакет документов

2

Оформите заказ

3

Обеспечьте доступ на осмотр

4

Получите отчет и заключение

Правила и особенности расчета

При определении кадастровой стоимости квартиры учитываются не только ее физические параметры, но и несколько общих факторов:

  • усредненная стоимость недвижимости в конкретном регионе;
  • год возведения дома.

При плановой оценке используются специальные формулы и коэффициенты, в том числе региональные. Расположение объекта – важный фактор, влияющий на результат расчетов. Его влияние на стоимость довольно высокое: даже в пределах одного региона цена за квадратный метр может отличаться в несколько раз в зависимости от района, где находится дом.

Если собственник хочет сдать свою квартиру в аренду, продать ее или оформить в качестве залога при кредитовании, ему потребуется узнать ее стоимость. Но для этих целей целесообразно воспользоваться услугами независимого оценщика – она будет отражать реальность в большей степени. При оценке рыночной стоимости эксперт рассматривает параметры объекта более подробно, учитывает все факторы, которые влияют на его стоимость. Подготовленный отчет можно использовать в качестве официального документа для суда или банка.

Как происходит изменение кадастровой стоимости квартиры?

Как мы уже отмечали, со временем этот показатель меняется. Чаще всего это происходит под влиянием следующих факторов:

  1. Время. Если с момента плановой оценки вашего недвижимого имущества прошло более пяти лет, очевидно, что стоимость квартиры успела поменяться в ту или иную сторону. Это может быть связано с инфляцией, изменением инфраструктуры района, перепланировкой квартиры, ремонтом и другими изменениями.
  2. Изменилась средняя цена за квадратный метр в районе расположения квартиры. В этом случае кадастровая стоимость меняется автоматически.
  3. Часть квартиры была продана или были присоединена дополнительная площадь.

Добиться корректировки кадастровой стоимости может и сам собственник. Если вас не устраивает сумма, отраженная в реестре, вы можете подать заявление в суд на перерасчет кадастровой стоимости квартиры. Если после проверки запроса будет принято решение о несоответствии показателя реальности, то ваше жилье будет переоценено. Успех во многом зависит от экспертного отчета рыночной стоимости, оформленного независимой компанией. Если в нем приведены основания для переоценки, сделан грамотный расчет, шансы на переоценку возрастают в несколько раз.

Как узнать кадастровую стоимость?

Чтобы определить, правильно ли определена стоимость вашей квартиры, потребуется узнать, какая сумма занесена в реестр, и сравнить ее с реальной рыночной стоимостью. Последнюю можно приблизительно рассчитать самому, а для получения официального документа и точных результатов имеет смысл обратиться к специалистам по оценке.

Рассчитанная в ходе плановой оценки сумма регистрируется в Государственном кадастре. Если за период с 2012 года собственник проводил с квартирой какие-то сделки, то кадастровый паспорт с отраженной суммой должен быть у него на руках. Если документа у вас нет, не страшно. Чтобы проверить кадастровую стоимость квартиры, можно воспользоваться следующими способами:

  • обратиться с заявлением о предоставлении справки в Кадастровую палату по месту нахождения вашей недвижимости;
  • запросить справку на официальном сайте Росреестра.

Когда вы узнали, какая сумма зафиксирована и облагается налогом на имущество, остается сравнить ее с реальной рыночной стоимостью. С ее установкой поможем мы, независимые эксперты компании «Прима». Эта услуга платная, но она зачастую необходима для понижения суммы налога на имущества, которую вы ежегодно переплачиваете. По результатам расчетов формируется отчет, оформленный специально для оспаривания стоимости в судебном порядке.

Подозрение, что зафиксированная в реестре сумма кадастровой стоимости вашей квартиры завышена, должно возникнуть, если сумма налога на нее очевидно завышена. При этом обратите внимание, что в период с 2016 по 2019 год выплаты взимаются в уменьшенном размере, поэтому слишком высокая сумма налога должна насторожить. Не менее странно, если ваши соседи, которые являются собственниками похожей недвижимости, платят меньшую сумму налога. Все эти факторы являются дополнительным поводом для перерасчета кадастровой стоимости квартиры, которая вам принадлежит.

Ситуация на рынке недвижимости может меняться, повышение имущественного налога может быть нормой, однако во избежание переплат лучше сразу переоценить свое жилье, обратившись к профессиональным экспертам.

Если вам удастся снизить кадастровую стоимость квартиры в Москве ценой проведения экспертной оценки, вы только выиграете: налог на имущество будет начисляться в меньшей сумме уже в следующем налоговом периоде.

Способы понижения кадастровой суммы

Есть три способа уменьшения этой величины и, как следствие, вашего имущественного налога:

  1. Подача заявления оценочной организации, которая производила расчет стоимости вашей квартиры в плановом порядке.
  2. Обращение в Комиссию по месту нахождения филиала Росреестра. Основная функция Комиссии как раз и заключается в рассмотрении заявлений и споров, касающихся кадастровой суммы.
  3. Подача искового заявления в суд общей юрисдикции.

Чтобы воспользоваться первым методом, сначала нужно выяснить, какая фирма или лицо производили оценку по государственному договору. Информация есть на сайте Росреестра. Достаточно ввести адрес квартиры или ее кадастровый номер (указан в паспорте): в окне появится информация о стоимости и оценщике. Также можно сделать официальный запрос в орган государственной регистрации или отправить обращение на электронный адрес филиала.

После того, как вы выяснили, кто является оценщиком кадастровой стоимости, необходимо написать на его лицо заявление с запросом на устранение ошибок в отчете. Желательно, чтобы в заявлении были указаны основания для перерасчета – это повышает шанс на положительный ответ.

Согласно статистике, большинство оценщиков, работающих по договору государственной оценки, не подтверждают собственных ошибок, так как это может негативно сказаться на их репутации. Если в вашем случае так и произошло, для урегулирования вопроса потребуется обратиться в суд. При предварительном расчете реальной стоимости недвижимости повышаются шансы снизить кадастровую стоимость квартиры в Москве: цена на услуги оценщика, как правило, окупается за один налоговый период.

Переоценка стоимости: помощь профессионалов «Прима»

Наши преимущества

Удобное время

Наш сотрудник приедет тогда, когда Вам удобно. Осмотры 7 дней в неделю 9:00-19:00.

Экономия времени

На осмотре можно подписать договор, оплатить заказ и передать копии документов.

Опыт

Мы занимаемся оценкой недвижимости уже более 7 лет и оценили более 8000 объектов. И не собираемся останавливаться.

Дополнительные услуги

Стоимость доставки 1000 р. в пределах МКАД. Электронная версия для банка-в подарок.

Мы предлагаем помощь по снижению кадастровой стоимости квартиры в Москве: цена услуг зависит от следующих факторов:

  • сложность определения оснований для переоценки;
  • объем работ, связанных с проведением оценки;
  • особенности объекта, характеристики квартиры;
  • наличие необходимой документации, и т.д.

Мы проконсультируем вас по всем вопросам, связанным с перерасчетом кадастровой суммы и проведем независимую оценку квартиры с соблюдением сроков, прописанных в договоре. В результате обращения в компанию «Прима» вы получите объективную стоимость вашей недвижимости и официальный отчет.

Вы можете отправить нам заявку, заполнив поля ниже.

Как рассчитать кадастровую стоимость квартиры/дома в Испании

Собственно в названии темы все сказано: как рассчитать кадастровую стоимость квартиры/дома в Испании
Когда мы приобретаем недвижимость в Испании, любую, то покупатель всегда оплачивает налог на покупку.
Об этом уже много у нас рассказывалось, и в общем этот налог в Испании составляет от 6 до 10 процентов от стоимости самой недвижимости.
Вот здесь о размера этого налога говорилось вполне подробно: Подскажите текущие условия ипотеки для Россиян.
Ещё раз таблица налогов на покупку недвижимости по всей Испании:

И очень полезно знать кадастровую стоимость приобретаемой в Испании недвижимости ещё ДО покупки.
Почему?
Потому что не получится просто по соглашению с продавцом для Вас занизить стоимость квартиры например со 100 до 50 тысяч, и таким образом заплатить налог в два раза меньше.
А это извините при указанных цифрах для Валенсии/Аликанте будет разница в пять тысяч евро.
Не получится искусственно занизить стоимость покупаемой в Испании недвижимости. Поскольку как раз и для таких случаев королевство Испания придумало (и здесь оно не одиноко) кадастровую стоимость.

Таким образом мы конечно теоретически можем договориться с продавцом и нарисовать в эскритуре меньшую цену, но потом нам придет налоговое извещение, — Звиняйте, но таки ваша квартира оценивается нами в 100 а не в 50 тысяч, а посему извольте доплатить нам укрытую Вами разницу.

Тем не менее, зная кадастровую стоимость, мы можем таки снизить цену хотя бы до этого уровня.
Ведь часто бывает и так, что реальная цена сделки 100 тысяч, а кадастр всего 70. И таким образом мы можем попробовать хотя бы налогов заплатить в этом примерном случае на 3 тысячи евро меньше.
Но вообще я не советовал бы вам самостоятельно играть в подобные игры, чтобы не обмануть самого себя, для этого Вам просто нужен хороший риелтор.

Так, всё понятно с кадастровой стоимостью недвижимости в Испании.
Как нам ее рассчитать?
Берем квитанцию о оплате ежегодного налога на испанскую недвижимость — IBI. Кстати, в Испании наличие квитанции о уплате этого налога является обязательным требованием со стороны нотариуса, и обычно предоставляется продавцом ещё задолго ДО сделки.
Ну вот ниже у нас есть пример такой квитанции:

В этой квитанции с левой стороны мы видим: VALOR CAT./BASE IMPONIBLE:
И именно это значение в квитанции для нас сейчас является самым важным — 35315.05.

Теперь нам надо найденное значение кадастровой величины умножить на мульти-коэффициент.
Это такой коэффициент, который периодически устанавливается для каждого муниципалитета в Испании и с годами может меняться.
По ссылке ниже вы можете загрузить PDF-документ для комунидада Валенсиана (провинции Валенсия, Кастельон, Аликанте):

Coeficientes-cadastro.pdf
(607.23 КБ) 271 скачивание
Например для Denia этот коэффициент равен 4.0, для Calpe 3.13, Jávea — 3.70, Finestrat — 2.60. Alicante — 2.75, VAlencia — 3.25…
Если будет время, я найду и добавлю далее в этой теме кадастровые коэффициенты и для других провинций Испании.
В любом случае этот коэффициент должен быть известен любому риелтору из Вашего региона или можете найти его значение в интернете.
Теперь Вы знаете как самостоятельно рассчитать кадастровую стоимость своей испанской недвижимости.

И всем добра.

Здесь должна быть какая-нибудь умная мысль )
Y que tengas un muy buen día!

Кадастровая стоимость доли, определение, оспаривание

При купле-продаже квартиры, при других операциях по отчуждению жилья, недвижимость требует проведения оценки. Выкуп долей по кадастровой стоимости имеет специфику, поскольку итоговая стоимость одной доли не всегда может соответствовать ожиданиям собственника, продающего квартиру или дом.

Наиболее простым способом, как рассчитать кадастровую стоимость доли в квартире или другом жилом помещении, является метод, основанный на рыночной стоимости объекта. Однако, по мнению профессиональных оценщиков, реальная рыночная стоимость отличается от кадастровой в среднем на 20-25 процентов.

Когда проводится изменение кадастровой стоимости доли в квартире

Кадастровая стоимость доли в квартире устанавливается Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Она может изменяться, реагируя на целый ряд факторов, которые приводят к изменению реальной стоимости объекта недвижимости. Такими факторами могут быть:

  • экономическая ситуация на рынке недвижимости;
  • вид недвижимости: жилая, коммерческая;
  • место расположения объекта: насколько квартира удалена от центра, насколько престижный район;
  • характеристики квартиры.

Изменение стоимости может проводиться один раз в несколько лет. Она может изменяться, как в сторону увеличения, так и уменьшения. Стоимость квадратных метров всегда беспокоит владельцев недвижимости. Особенно актуальным вопрос установления кадастровой стоимости доли земельного участка, квартиры стал после принятия решения о том, что именно она является базой для расчета налога на недвижимость.

Как правильно рассчитать долю в квартире

К примеру, квартира имеет 70 квадратных метров общей площади, три комнаты по 10, 15 и 20 квадратных метров, и площадь общего пользования в 30 метров. Если необходимо определить долю для комнаты в 10 квадратных метров, общую площадь (70+30) нужно разделить на площадь комнаты, что составляет 0,1 от общей площади квартиры. Такие же расчеты проводятся и для двух остальных комнат, что составляет 0,15 и 0,21 м2 соответственно. Каждому из владельцев, согласно нормам действующего законодательства, выделяются равные доли, независимо от размера квартиры.

В свидетельство о праве на собственность указываются доли, как жилой площади, так и квадратные метры общего пользования.

Как разделить квартиру или дом по долям

Чтобы разделить объект недвижимости по долям, можно выбрать один из следующих способов:

  • достигнуть соглашения;
  • обратиться в суд.

Согласно нормам действующего законодательства, владение квартирой предполагает общую (долевую) ответственность. Говоря проще, она принадлежит всем в равных долях. Нормами закона предусмотрена возможность увеличения доли того владельца, который сделал больший вклад, в сравнении с другими владельцами, проживающими в квартире.

Если при определении доли владельцам удалось достигнуть согласия, принятое решение регистрируется и заверяется у нотариуса. Важно понимать, что устная договоренность не имеет юридической силы.

Решив разделить имущество, у многих возникает вопрос, как узнать кадастровую стоимость доли в квартире. Наиболее простым способом станет обращение к официальным данным, внесенным в кадастровый Реестр и кадастровый паспорт на недвижимость.

8 критических факторов, влияющих на стоимость дома

Стоимость вашего дома зависит от того, сколько готовы заплатить за него покупатели на рынке, но каждый покупатель индивидуален. Например, одна семья может взвесить такие факторы местоположения, как школа и работа, а не размер и состояние дома.

Мы выделили некоторые из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость вашего дома:

1.

Соседские компы

Одним из лучших индикаторов стоимости вашего дома являются цены продажи аналогичных домов в вашем районе, которые недавно были проданы.Эти сопоставимые дома часто называют «комп». Будь то оценка дома, сравнительный анализ рынка, проведенный агентом, или оценка Opendoor, большинство экспертов по недвижимости будут полагаться на компиляции для оценки стоимости вашего дома.

Совет по поиску компов

  • Недавность: Ищите недавно проданные дома — чем позже, тем лучше.
  • Сходство характеристик: Выберите дома, которые больше всего похожи на ваши с точки зрения характеристик, таких как тип дома (двухэтажный или двухэтажный).ранчо), год постройки, количество спален, ванных комнат и площадь в квадратных футах.
  • Расстояние: По возможности выбирайте дома в том же районе, что и ваш дом. Это связано с тем, что дом в соседнем квартале может оказаться несопоставимым, если он принадлежит другому подразделению с другими правилами ТСЖ, школьным округом и т. д.
  • Местоположение: Если ваш дом расположен в уникальном месте, например, на оживленной улице, на поле для гольфа или на набережной, ищите комплексы с таким же расположением.

Проблема в том, что нет двух одинаковых композиций, поэтому вам нужно внести коррективы для ключевых различий. Это может быть очень сложно сделать вручную при сравнении мелких деталей, таких как сводчатые потолки, близость к хорошей школе или что-то абстрактное, например, живописный вид. Чтобы быть точным, вам нужно учитывать каждую отдельную функцию, и в идеале вам нужно просмотреть множество композиций.

К счастью, компьютеры отлично справляются с этой задачей. Например, мы объединяем надежную модель данных, которая может анализировать сотни пар заказов для любого заданного адреса, с информацией от местных экспертов по ценообразованию.Затем мы можем предоставить продавцам жилья конкурентоспособное предложение за наличные в течение 24 часов, чтобы они могли упростить процесс и двигаться в соответствии со своим графиком.

Хотите узнать стоимость вашего дома? Начните с денежного предложения от Opendoor, чтобы оценить стоимость вашего дома. Процесс бесплатный.

2. Местоположение

Ваш нынешний дом может быть для вас идеальным местом рядом с вашей работой или рядом с домом ваших родителей, но когда оценщики определяют, какую стоимость присвоить на основе местоположения дома, они обращают внимание на три основных показателя: по Инману:

  • Качество местных школ.
  • Возможности трудоустройства.Кроме того, близость к автомагистралям, инженерным сетям и общественному транспорту может повлиять на общую стоимость дома. Когда дело доходит до расчета стоимости дома, местоположение может быть важнее, чем даже размер и состояние дома.

    Узнайте больше о том, как мы рассчитываем стоимость вашего дома.

    3. Размер дома и полезная площадь

    При оценке рыночной стоимости вашего дома размер является важным элементом, который следует учитывать, поскольку дом большего размера может положительно повлиять на его оценку.


    Стоимость дома приблизительно оценивается в цене за квадратный фут — цена продажи, деленная на квадратные метры дома. Скажем, дом площадью 2000 квадратных футов был продан за 200 000 долларов. Цена за квадратный метр составит 100 долларов.

    Цена, которую покупатели будут платить за квадратный фут, может сильно различаться. В зависимости от того, где вы покупаете, 100 долларов за квадратный фут могут быть выгодной сделкой или намного больше, чем обычно.

    Помимо квадратных метров, при определении стоимости дома имеет значение полезная площадь дома.Гаражи, чердаки и недостроенные подвалы, как правило, не учитываются в полезной площади. Итак, если у вас есть дом площадью 2000 квадратных футов с гаражом на 600 квадратных футов, это всего лишь 1400 квадратных футов жилой площади .

    Жилая площадь – вот что важнее всего для покупателей и оценщиков. Спальни и ванные комнаты ценятся больше всего, поэтому, чем больше кроватей и ванн предлагает ваш дом, тем больше он обычно стоит. Однако эти тенденции имеют очень локальную специфику.

    Смотрите наш блог о ремонте, который может повысить ценность вашего дома.Мы оцениваем лучшие проекты и изучаем тенденции в наших данных по благоустройству дома.

    4. Возраст и состояние

    Как правило, более новые дома оцениваются по более высокой цене. Тот факт, что важные части дома, такие как сантехника, электричество, крыша и бытовая техника, новее и, следовательно, с меньшей вероятностью сломаются, может обеспечить покупателю экономию. Например, если на крышу распространяется 20-летняя гарантия, это деньги, которые владелец сэкономит в течение следующих двух десятилетий, по сравнению с более старым домом, в котором может потребоваться замена крыши всего за несколько лет.По данным HomeAdvisor, средняя стоимость замены или установки крыши в 2019 году составляет чуть менее 8000 долларов.

    Многие покупатели готовы заплатить большую сумму за готовый к заселению дом. Вот почему большинство покупателей требуют в своем контракте непредвиденных обстоятельств осмотра — они хотят договориться о ремонте, чтобы избежать каких-либо крупных расходов после продажи.

    Наш контрольный список обслуживания и ремонта дома может помочь вам определить основные области вашего дома, которые необходимо осмотреть перед продажей. А если вы хотите продать свой дом и вообще пропустить ремонт, узнайте, как этот процесс работает с Opendoor.

    5. Обновления и обновления

    Обновления и обновления могут повысить ценность вашего дома, особенно в старых домах, в которых могут быть устаревшие функции. Однако не все проекты по благоустройству дома создаются одинаково.

    Влияние проекта или обновления зависит от рынка, на котором вы работаете, и стоимости вашего дома. Например, основываясь на данных нашего калькулятора стоимости улучшения дома, готовый подвал в Портленде в 5 раз дороже, чем отделка подвала в Атланте, что примерно на 13% больше средней стоимости дома по сравнению с 2.5% соответственно.

    Кроме того, некоторые проекты, такие как добавление бассейна или деревянного пола, как правило, имеют больший рост для более дорогих домов, в то время как такие проекты, как реконструкция кухни или добавление полноценной ванной комнаты, как правило, имеют больший рост для менее дорогих домов.

    Попробуйте наш калькулятор обустройства дома. Посмотрите, какие проекты могут иметь наибольшее увеличение стоимости вашего дома.

    6. Местный рынок

    Даже если ваш дом находится в отличном состоянии, в лучшем месте, с премиальными улучшениями, количество других объектов недвижимости, выставленных на продажу в вашем районе, и количество покупателей на рынке могут повлиять на стоимость вашего дома.Если есть много покупателей, конкурирующих за меньшее количество домов, это рынок продавца. И наоборот, рынок с небольшим количеством покупателей, но большим количеством домов на рынке называется рынком покупателя.

    Если вы покупаете на рынке покупателя, у вас, вероятно, будет больше возможностей для переговоров о цене дома, сроках и непредвиденных обстоятельствах в контракте. Хотя, если вы продаете на рынке покупателя, вам, возможно, придется скорректировать цену, чтобы привлечь больше предложений, или быть готовым пойти на уступки продавцу, например, оплатить расходы на закрытие, покрыть ремонт или быть более гибким в отношении сроков.

    Кроме того, рыночные условия могут повлиять на то, сколько времени потребуется для продажи вашего дома. На рынке продавцов дома, как правило, продаются быстро, тогда как на рынке покупателей для домов характерно более длительное пребывание на рынке (DOM). DOM — это статистика недвижимости, которая показывает, как долго дома активно котируются до подписания контракта. Если ваш дом был на рынке в течение более длительного периода времени, покупатели могут решить, что что-то не так или что цена слишком высока. Ознакомьтесь с нашими советами по быстрой продаже вашего дома.

    7. Экономические показатели

    Экономика в целом часто влияет на способность человека покупать или продавать дом, поэтому в более медленных экономических условиях рынок жилья может столкнуться с трудностями. Например, если рост занятости или заработной платы замедляется, тогда меньше людей могут позволить себе купить дом или у них также может быть меньше возможностей переехать в поисках новых возможностей. Важно быть в курсе текущего состояния продаж жилья и роста цен на жилье в вашем районе, особенно когда вы оцениваете лучшее время для продажи своего дома.

    Мы создали руководство по пониманию современного рынка жилья, чтобы помочь любому, кто не является экспертом или экстрасенсом, понять, как текущие тенденции влияют на покупку и продажу дома.

    Планируете продажу? Сравните затраты на продажу Opendoor с традиционным процессом.

    8. Процентные ставки

    Зачем заботиться о процентных ставках? Как краткосрочные процентные ставки (например, сумма, которую вы платите по кредитной карте), так и долгосрочные процентные ставки (например, сумма, которую вы платите по ипотеке) влияют на вашу способность позволить себе дом, но по-разному.Повышение краткосрочных процентных ставок может увеличить процентные ставки по вашим сбережениям, но это также делает краткосрочный долг более дорогим. Например, если вы тратите больше денег на погашение кредитной карты или краткосрочного кредита, то у вас, вероятно, будет меньше денег в вашем бюджете, чтобы позволить себе дом.

    Краткосрочные процентные ставки не влияют напрямую на долгосрочные процентные ставки. Таким образом, увеличение ставки Федерального фонда не означает, что 30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой станет дороже.На долгосрочные ставки влияют доходность Министерства финансов, настроения инвесторов и уровень инфляции, а также многие другие факторы. Вы можете узнать больше в нашем блоге о процентных ставках и домовладении.

    Дело в том, что по мере увеличения процентных ставок все меньше людей могут позволить себе купить жилье, и это может повлиять на то, за сколько вы можете продать свой дом. Мы освещаем текущие тенденции процентных ставок в нашем руководстве по пониманию рынка жилья.

    Последняя мысль

    Легче избежать распространенных ошибок при продаже дома, если вы знаете факторы, влияющие на стоимость вашего дома.Примите во внимание эти факторы, оценивая свой дом, чтобы помочь привлечь серьезных покупателей и предотвратить долгие дни на рынке, которые, в конечном счете, дорого обходятся.

    Оценка дома: как определить рыночную стоимость дома

    Любой дом на рынке оценивается по трем параметрам: по мнению продавца, по мнению покупателя и по оценке профессионального оценщика. Ключ к успешной покупке — совместить эти три числа.

    Вы никогда не должны предполагать, что запрашиваемая цена дома также является его справедливой рыночной стоимостью.Стоимость дома несколько субъективна и постоянно меняется, поэтому понимание того, как рассчитывается стоимость дома и какие факторы на нее влияют, может помочь вам сделать надежные инвестиции в недвижимость.

    Покупатели всегда должны проводить собственное исследование, уделяя время определению рыночной стоимости дома, прежде чем делать предложение. В противном случае вы рискуете переплатить.

    Что такое рыночная стоимость?

    Проще говоря, рыночная стоимость – это то, сколько полностью информированный, желающий купить дом покупатель готов заплатить за дом. Это сумма, основанная на ценах, которые другие покупатели недавно заплатили за близлежащие похожие дома, называемые сопоставимыми домами.

    Что такое акции в сфере недвижимости?

    Comps (сокращение от «сопоставимые») — это аналогичная недавно проданная недвижимость, которую агенты и оценщики используют для определения стоимости дома. Comps используются для нескольких целей: для определения цены дома, который должен быть выставлен на продажу, чтобы помочь покупателям определить справедливую цену предложения и помочь существующему домовладельцу узнать текущую стоимость своей собственности и потенциальный капитал.

    Коммерческие компании обычно учитывают пять ключевых критериев при расчете стоимости дома:

    Хронология: На типичном рынке сделки включают в себя дома, проданные за последние три-шесть месяцев.

    Местонахождение: Компы должны быть извлечены из того же района и в непосредственной близости от рассматриваемого дома. В городской местности компы обычно находятся в пределах мили или около того. В сельской местности радиус, из которого вытягиваются компы, будет больше.

    Размер дома: Комплексы должны иметь одинаковое количество спален и ванных комнат, одинаковое количество этажей и одинаковую площадь в квадратных футах. Размер участка и наличие гаража или подвала тоже должны быть одинаковыми.

    Особенности: Сопоставимые дома должны иметь аналогичные удобства и уровень отделки и обновлений.

    Возраст: Сравниваемые дома должны быть примерно одного возраста. Новые дома имеют более новый дизайн, планировку, системы и приборы, которые могут увеличить стоимость.

    Как компы определяют стоимость дома

    Чтобы определить стоимость дома с помощью композиций, собираются и группируются от трех до пяти композиций. Затем создается отчет, определяющий рыночную стоимость на основе продажных цен и сведений об этих домах. Вы можете получить два типа отчетов в зависимости от того, кто выполняет расчеты:

    • Сравнительный анализ рынка (CMA): Это отчет, который обычно составляется агентом по недвижимости и используется для получения точной прейскурантной цены/оценки цены продажи дома.
    • Оценка: Этот отчет составляется лицензированным оценщиком и обычно используется для утверждения финансирования.

    Имейте в виду, что рыночная стоимость, которую вы получаете от своего агента или оценщика, может отличаться в зависимости от нескольких факторов.

    Скорость рынка: Если ваш местный рынок недвижимости движется медленно, вам, возможно, придется полагаться на более старые или менее актуальные предложения, что может повлиять на результаты.

    Выбор компенсации:  Если доступно несколько соответствующих компенсаций, разные агенты или оценщики могут выбрать использование разных компенсаций, что может незначительно повлиять на результат.

    Оценка характеристик: Агент или оценщик будет добавлять или вычитать стоимость в зависимости от особенностей конкретного дома, и разные агенты или оценщики могут присваивать несколько разные значения характеристикам дома.

    Субъективная человеческая природа: CMA и отчеты об оценке зависят от людей при оценке и расчете стоимости дома, а это означает, что вы не получите один и тот же результат каждый раз. Помните, что истинная стоимость дома – это то, сколько покупатель готов за него заплатить.

    То, что ценно для одного покупателя, не имеет ценности для другого

    Ценность некоторых особенностей дома зависит только от индивидуальных предпочтений покупателя. Если бассейн входит в стоимость дома, но вы планируете его просто засыпать и заново озеленить, нет смысла переплачивать за него. Если вам нравятся новые ковровые покрытия, возможно, стоит заплатить немного больше за дом с новым высококачественным ковром от стены до стены. Но если вы собираетесь вырвать его, чтобы установить лиственные породы, это не так. Если ваше представление о домашней кухне состоит в том, чтобы приготовить что-нибудь в микроволновой печи, вы, вероятно, не захотите переплачивать за кухню для гурманов, когда вам подойдет хорошая кухня разумного размера.

    Определяет ли Zestimate справедливую рыночную стоимость?

    Покупатели могут посмотреть стоимость дома на Zillow с помощью Zestimate. Ориентировочная стоимость дома Zillow должна использоваться в качестве отправной точки, но это не должны быть единственные данные, которые вы используете при определении стоимости дома. Zestimate основан на сложном запатентованном алгоритме, который вычисляет общедоступные и предоставленные пользователями данные для оценки диапазона оценки домов.

    Zestimate не является заменой оценки, CMA или другого оценщика стоимости дома.

    Ключевые факторы, влияющие на стоимость дома

    Домашние значения обычно основаны на компах, но важно учитывать ключевые факторы дома при выборе композиций для использования. Например, если недавно был продан аналогичный соседний дом, но он находится в немного лучшем месте, он, вероятно, стоит больше. На сколько больше? Это решать покупателю.

    Местоположение

    Многие характеристики дома могут быть изменены владельцем — например, отделка и даже размер дома. Но вы не можете изменить местонахождение дома.Вот почему местоположение является таким важным фактором в стоимости дома. Помимо стандартного повышения рыночной стоимости, земля под домом будет расти в цене только в том случае, если территория вокруг него улучшится. Например, согласно отчету Zillow Group о тенденциях в сфере потребительского жилья за 2019 год, 60% покупателей говорят, что находиться в пешеходной зоне очень или очень важно.

    Вот ключевые факторы местоположения, которые могут увеличить стоимость дома:

    • Близость к городскому центру
    • Тупик или тупик (меньше трафика)
    • Вдали от железнодорожных путей, аэропортов, шума автострад и линий электропередач
    • Вблизи парков или зеленых насаждений
    • Тротуары и пешеходные дорожки
    • Близость к общественному транспорту
    • Вид на набережную, воду или горы

    Рынок труда

    Когда рынок труда устойчив и доходы растут, люди могут подумать о покупке дома или переехать в более новый или более крупный дом, что увеличивает спрос на дома и усиливает конкуренцию среди покупателей.

    Налоги на имущество

    Бюджетные покупатели смотрят на свои ежемесячные платежи за жилье, включая налоги, поэтому дома с очень высокими налогами на недвижимость могут быть недоступны для некоторых покупателей. Однако налоги на недвижимость помогают оплачивать общественные услуги, которые приносят пользу местному сообществу. Как покупатель, вы должны будете определить ценность экономии по сравнению с местными преимуществами.

    Процентные ставки

    Спрос покупателей, как правило, выше, когда долгосрочные процентные ставки ниже, поскольку низкие процентные ставки дают покупателям большую покупательную способность.И наоборот, когда процентные ставки высоки, покупателям может быть труднее погасить другой долг, что может повлиять на их способность купить дом. Когда спрос ниже, цены на жилье следуют его примеру.

    Обслуживание дома

    Хотя это и не имеет прямого отношения к стоимости дома, покупатели могут также захотеть рассмотреть любые потребности в обслуживании, которые им придется платить, особенно в первый год владения. Например, придется ли им заменять водонагреватель или обслуживать систему отопления, вентиляции и кондиционирования?

    Покупатели домов, принадлежащих Zillow, могут быть уверены, что перед покупкой основные системы дома были оценены и обслужены профессионалами.

    Последствия неправильной оценки дома

    Для покупателей самый большой риск при неправильной оценке дома – это переплата. Другие последствия включают потерю финансирования после оценки или вообще отказ принять ваше предложение.

    Переплата

    Если вы слишком высоко цените дом, вы можете оказаться в ловушке своих инвестиций, особенно если рыночные условия нестабильны. Кроме того, чем больше вы берете взаймы, тем больше вам придется возвращать!

    Низкая оценка

    Даже если вы и продавец договоритесь о цене, оценка оценщика определит сумму, которую ваш кредитор предоставит взаймы за недвижимость.Когда вы соглашаетесь платить слишком много, может быть трудно получить финансирование. Если оценка окажется слишком низкой, возможно, вам придется внести более крупный первоначальный взнос, иначе вы рискуете расторгнуть сделку.

    Упущенная возможность

    Существует также некоторый риск слишком низкой оценки дома. Если вы просчитались, продавец может не принять ваше низкое предложение, и вам, возможно, придется переехать в другой дом.

    Что дороже: дом или земля?

    Вообще говоря, если вы покупаете новый или ухоженный дом, сегодня дом, скорее всего, стоит больше, чем земля.Но через 50 лет без ухода земля, вероятно, будет стоить больше. Физическая структура, бытовая техника и материалы обычно со временем обесцениваются, при условии, что все в доме осталось первоначальным.

    Конечно, большинство владельцев продолжают обновлять и ремонтировать свои дома на протяжении многих лет. Таким образом, чем дольше вы остаетесь, тем больше вам неизбежно придется улучшать, чтобы сохранить ценность самого дома. Стоимость труда и материалов неуклонно растет с течением времени, поэтому ценность улучшений умеренно предсказуема.

    Однако стоимость земли гораздо более изменчива и ее трудно предсказать. Дом в непосредственной близости от желаемых магазинов, ресторанов, школ, центра города или достопримечательностей, как правило, будет иметь более высокую ценность по сравнению с домом, находящимся дальше от этих преимуществ. Но эти удобства и их желательность могут меняться со временем.

    Если вы покупаете дом с видом или рядом с давним центром города, велики шансы, что его стоимость вырастет, но стоимость земли никогда не гарантируется.

    Как правильно использовать цену за квадратный фут в сфере недвижимости

    Джо Манауса | Приглашенный обозреватель

    Измерение цены за квадратный фут может быть полезным инструментом при анализе данных о недвижимости, но я часто вижу, что домовладельцы и агенты по недвижимости слишком сильно полагаются на это измерение при определении стоимости дома.

    Есть время и место, чтобы использовать цену за квадратный фут, но использовать ее для определения цены вашего дома по объявлению, как правило, не очень хорошая идея. Плохое понимание цены за квадратный фут может значительно помешать вам успешно продать свой дом быстро и по максимальной цене.

    Как рассчитать цену за квадратный фут

    Как правило, люди рассчитывают цену за квадратный фут, разделив стоимость дома на общую площадь охлаждаемых и отапливаемых квадратных метров дома. Это относительно простой расчет, поэтому в Интернете можно найти так много инструментов для оценки дома.

    Имея доступ к последним ценам продажи домов и данным о квадратных метрах недавно проданных домов, легко определить среднюю цену за квадратный фут для домов, продаваемых в определенном районе.Веб-сайты, такие как Zillow, используют эту информацию для оценки стоимости вашего дома, умножая среднюю цену за квадратный фут для домов в вашем районе на количество квадратных футов в вашем доме.

    Например, если в вашем районе средняя стоимость дома составляет 130 долларов за квадратный фут, а площадь вашего дома составляет 2100 квадратных футов, то многие агенты по недвижимости и онлайн-инструменты для оценки дома оценят ваш дом примерно в 273 000 долларов.

    Хорошее применение цены за квадратный фут

    Мне нравится использовать расчет средней цены за квадратный фут, чтобы получить надежное представление макросов о стоимости района.Вообще говоря, мы можем сказать, что если средний показатель растет, стоимость жилья растет.

    Измерение цены за квадратный фут во времени — отличный способ оценить прирост стоимости на рынке. Но у вас должен быть большой размер выборки, иначе вы рискуете исказить свои выводы.

    Когда цена за квадратный фут неверна

    Если бы все дома и участки были одинаковыми, цена за квадратный фут была бы отличным способом определения стоимости дома. Однако когда вы в последний раз находили два совершенно одинаковых дома? Даже в новых строительных поселках дома различаются в зависимости от обновлений или модификаций.

    Простота этого измерения делает его легким костылем для тех, кто хочет определить значения. К сожалению, он предполагает, что размер дома является единственным ценным элементом.

    Подумайте об этом: если у вас и вашего соседа есть дома одинакового размера, но вы недавно отремонтировали кухню и ванные комнаты, а дом вашего соседа все еще находится в первоначальном состоянии, не думаете ли вы, что покупатели будут готовы платить больше? для вашего дома?

    В этом случае использование цены за квадратный фут, скорее всего, приведет к слишком низкой цене вашего дома.

    Кроме того, что если вы недавно построили бассейн во дворе? Недавние данные показали, что бассейны могут увеличить стоимость среднего дома в Таллахасси почти на 40 000 долларов, но бассейны не влияют на размер дома. Фасад и площадь в акрах также не учитываются при оценке цены за квадратный фут.

    Если один дом находится на берегу озера, а дом аналогичного размера — нет, как вы думаете, покупатели жилья на рынке будут одинаково ценить их? История говорит НЕТ!

    Помимо размера дома, на рыночную стоимость дома влияет множество факторов.Вот почему очень важно работать с опытным агентом по недвижимости, который хорошо осведомлен о рыночных данных и тенденциях, чтобы определить реальную стоимость дома, который вы хотели бы продать или купить.

    Joe Manausa Real Estate — брокерская компания со штаб-квартирой в Таллахасси. Для получения дополнительной информации посетите сайт www.manausa.com.

    Как рассчитать цену за квадратный фут для оценки стоимости дома

    Если есть что-то, в чем покупатели и продавцы вряд ли когда-либо сойдутся во мнении, так это в том, сколько стоит дом.Продавцы захотят установить максимально возможную цену, а покупатели захотят платить как можно меньше. Переговоры идут вперед и назад, и каждая сторона предлагает то, что она считает веским аргументом в поддержку своего предложения или встречного предложения. Одно решение, которое может показаться нейтральным компромиссом, позволяет цене за квадратный фут определять цену продажи дома. Но как рассчитать цену за квадратный метр?

    К сожалению, это не так просто. Даже когда вы точно знаете, как рассчитать цену за квадратный фут, существует вероятность ошибок, которые могут стоить вам сотен или тысяч долларов.

    Вычисление цены за квадратный фут — вроде бы простая операция. Цена дома делится на квадратные метры, чтобы получить цену за число квадратных футов. Таким образом, для дома площадью 2000 квадратных футов по цене 300 000 долларов цена за квадратный фут составляет 150 долларов.

    Кроме того, вы можете использовать цену за квадратный фут и площадь дома для определения цены. Если площадь дома составляет 2000 квадратных футов, а цена за квадратный фут составляет 150 долларов, дом будет оценен в 300 000 долларов.

    Как рассчитать цену за квадратный фут может показаться простым, но на самом деле установить цену становится намного сложнее. И даже небольшая математическая ошибка может означать разницу в тысячах долларов в оценочной стоимости дома.

    Возможные ошибки в расчетах

    При определении способа точного расчета цены за квадратный фут числа, которые вы используете в уравнении, должны быть правильными. Но это не всегда так. Ошибки или несоответствия в квадратных футах или цене за квадратный фут могут иметь большие финансовые последствия.

    Измерение квадратных метров

    Первое число, площадь дома, можно определить разными способами.

    • Измерено внутри с использованием стандартов ANSI
    • Измерено путем обхода дома по периметру
    • Измерено на основе метража, использованного для налоговой оценки

    Все три метода могут дать разную площадь в квадратных футах.И, естественно, продавец захочет использовать наибольшее число, а покупатель — наименьшее.

    Проблема усугубляется тем, что два обученных специалиста, использующих одну и ту же измерительную систему, часто получают разные числа. Даже если вы знаете, как рассчитать цену за квадратный фут, есть место для ошибки, и несколько дюймов здесь или там могут привести к огромным расхождениям в цифрах.

    Установка цены за квадратный фут

    После того, как размер дома определен, следующим числом, которое необходимо учитывать, является цена за квадратный фут. Это число выбрано на основе сравнения с соседними домами той же площади.

    В качестве общей рекомендации здесь следует использовать правило 10 %. Сравните только с домами в диапазоне +/- 10%. Таким образом, для дома площадью 2000 квадратных футов вы будете сравнивать цену за квадратный фут только с домами площадью 1800–2200 квадратных футов.

    Однако стоимость может сильно различаться от дома к дому по целому ряду причин, потому что покупатели основывают свое окончательное решение на гораздо большем, чем просто квадратные метры.

    Например, возьмем два дома в одном районе, каждый площадью 2000 квадратных футов. Можно продать за 300 000 долларов, в результате чего цена за квадратный фут составит 150 долларов.

    Но, может быть, второй дом был отремонтирован внутри, с новыми шкафами и модернизированной техникой. Даже реконструированная главная ванна. Или, может быть, покупатели спешили переехать и не тратили время на переговоры. Таким образом, они заплатили 330 000 долларов. Для этого дома цена за квадратный фут составляет 165 долларов.

    Итак, какой номер следует использовать? Если вы продавец, вы захотите использовать самую высокую цену. Покупатель, естественно, выберет меньший номер. Это одна из многих причин, по которой цену за квадратный фут так сложно правильно рассчитать.

    Использование средней цены

    Получение средней цены за квадратный фут может быть лучшим способом использования этого расчета. Вместо того, чтобы сравнивать дом, который вы продаете или покупаете, только с одним конкретным домом, вы можете рассчитать среднее значение домов в этом районе и использовать его в качестве точки переговоров.

    Используйте не менее трех домов сопоставимого размера, возраста и состояния и найдите среднюю цену за квадратный фут. Это, по крайней мере, даст вам ориентир для дома, который вы покупаете или продаете.

    Несмотря на то, что цифры могут варьироваться, знание цены дома за квадратный фут все же может помочь вам за столом переговоров. Это особенно верно, когда вы сравниваете его с ценой за квадратный метр на местном рынке.

    Продавцы

    Зная среднюю цену за квадратный фут на вашем рынке, вы сможете оценить свой дом.Например, если вы спешите продать, вы можете указать ниже среднего, чтобы привлечь потенциальных покупателей. Цена за квадратный фут ниже средней также может помочь вам, если ваш дом не такой новый или не в таком хорошем состоянии, как другие на вашем рынке.

    Тем не менее, будьте готовы к тому, что у вас будет веская причина, по которой указанная цена будет выше средней цены за квадратный фут. Например, если вы сделали ремонт или модернизацию, вы можете иметь право установить более высокую цену.

    Покупатели

    Как покупатель, вы должны знать как среднюю цену за квадратный фут на рынке, так и цену за квадратный фут дома, за который вы делаете ставку.Это может быть мощным инструментом за столом переговоров. Например, вы можете указать продавцу, что дом с перестроенной главной ванной продается на 2 доллара за квадратный фут дешевле, и соответственно снизить свое предложение.

    Цена за квадратный фут может быть хорошим ориентиром. Как продавец, вы хотите убедиться, что не занижаете цену на свой дом и не теряете тысячи долларов. Как покупатель, вы не хотите переплачивать за рыночную цену, из-за которой вы можете потерять эти тысячи.

    Для обеих сторон сделки с недвижимостью лучшим решением является использование цены за квадратный фут в качестве отправной точки.Оттуда вы можете добавлять или вычитать по мере необходимости, в зависимости от других факторов, таких как возраст дома, состояние, срочно необходимый ремонт и многое другое. Цена за квадратный метр — это только одна часть ценовой головоломки.

    Независимо от того, покупаете вы или продаете дом, профессиональный риэлтор может помочь вам определить реальную стоимость дома, прежде чем вы назначите цену или сделаете предложение. Бесплатный сервис UpNest поможет вам выбрать одного из лучших агентов по недвижимости в вашем регионе.Когда вы работаете с риелтором, вы можете быть уверены, что используете все лучшие методы для расчета стоимости дома.

    UpNest — это бесплатная услуга для продавцов и покупателей жилья, позволяющая найти лучших местных агентов по недвижимости. Платформа UpNest позволяет вам сравнивать несколько агентов в вашем регионе, чтобы вы могли сравнивать отзывы, ставки комиссионных, предыдущие продажи и многое другое.

    Наши агенты прошли тщательную проверку и часто предлагают конкурентоспособные комиссионные ставки ниже среднего для клиентов UpNest.Нет никаких обязательств регистрироваться у одного из наших риелторов, но если вы потенциально можете сэкономить тысячи на комиссионных, почему бы и нет? Если вы готовы начать, просто введите свой почтовый индекс ниже!

    Как вы рассчитываете цену за квадратный метр в аренду?

    Чтобы рассчитать цену за квадратный фут, вам нужно разделить общую арендную плату за офис или магазин, который вы будете занимать, на общую полезную площадь в квадратных футах. Например, если вы арендуете помещение площадью 500 квадратных футов за 1500 долларов в месяц, вы будете платить 3 доллара за квадратный фут.

    Как рассчитать стоимость квадратного метра?

    Чтобы рассчитать стоимость квадратного метра, вы следуете той же формуле, что и цена за квадратный фут. Просто измерьте длину площади, затем ширину, а затем умножьте эти две цифры, чтобы получить квадратный метр (м2).

    Как рассчитать стоимость недвижимости на основе дохода от сдачи в аренду

    5 способов оценки сдаваемой в аренду недвижимости

    Инвестор в недвижимость может использовать пять основных методов для оценки потенциальной стоимости сдаваемой в аренду собственности.

    Каждый метод отдельно дает снимок. Но объедините некоторые из этих методов вместе, и у вас будет достаточно информации, чтобы принять взвешенное решение.

    Однако по отдельности каждый из этих методов предоставит вам много полезных данных и позволит вам быстро отсеять любую инвестиционную собственность из рассмотрения, чтобы вы не тратили больше времени, чем необходимо, на принятие решения. .

    1. Подход сравнения продаж (SCA)

    Наиболее часто используемый оценщиками и агентами по недвижимости метод сравнения продаж (SCA) предполагает сравнение аналогичных домов, которые были проданы или арендованы в этом районе в течение конкретный срок.Большинство инвесторов хотят, чтобы период времени был достаточно значительным, чтобы они могли определить тенденции.

    Чтобы использовать метод SCA, вы хотите использовать особенности, которые есть у вашего имущества общего с другими. Это может включать количество спален и ванных комнат, наличие гаражей, бассейнов, террас, каминов и т. д. Цена за квадратный фут является широко используемой метрикой. Итак, если у вас есть таунхаус площадью 2000 квадратных футов, который сдается по цене 1 доллар за квадратный фут, вы можете предположить аналогичный доход, если другие сдаваемые в аренду квартиры в этом районе приносят столько же.

    Учитывая широкий характер SCA, он предназначен только для приблизительной оценки. Вы можете использовать его только для сравнения вашего инвестиционного имущества с другим сопоставимым имуществом. Например, сравнение двух объектов с одинаковой площадью в квадратных футах будет бесполезным, если у одного из них много качеств, которых нет у другого.

    Оценка будет неточной, например, если оба объекта площадью 2000 квадратных футов, но в одном есть бассейн, два камина и гараж, а в другом нет.

    2. Модель ценообразования капитальных активов

    Модель ценообразования капитальных активов (САРМ) является более точным средством оценки потенциального дохода от аренды. CAPM включает риск и альтернативные издержки. Он рассматривает рентабельность инвестиций (ROI), полученную из денежного потока от общей годовой арендной платы, и сопоставляет ее с инвестициями без риска, такими как казначейские облигации США или другие средства инвестирования в недвижимость, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REIT).

    По сути, если ваш ROI от безрисковых или надежных инвестиций в сдаваемое в аренду имущество превышает то, что вы потенциально можете получить от сдаваемого в аренду имущества, то такое сдаваемое в аренду имущество является инвестицией, которую вам не следует делать. Что делает CAPM полезным, как вы можете видеть, так это то, что он учитывает риски инвестирования в сдаваемую в аренду недвижимость.

    CAPM — более детализированная модель, поскольку она действительно учитывает реальные различия между свойствами. Местоположение и возраст недвижимости, например, являются критическими факторами. Старые свойства означают более высокое обслуживание.

    Это может быть связано с необходимостью капитального ремонта или с тем, что, учитывая возраст материалов, затраты выше, поскольку материалы могут быть более дефицитными или требовать большей специализации для обеспечения обслуживания.Точно так же существует значительная разница между собственностью в районе с высоким уровнем преступности и собственностью в закрытом сообществе.

    Принимая во внимание эти различные факторы, CAPM поможет вам определить, действительно ли риск того стоит.

    3. Доходный подход

    Доходный подход, который часто используется при инвестировании в коммерческую недвижимость, рассматривает потенциальный доход от сдачи в аренду вашего имущества относительно первоначальных инвестиций. Этот подход использует годовую ставку капитализации для ваших инвестиций (ставка капитализации).

    Ставка капитализации — это ваш прогнозируемый чистый операционный доход (NOI), разделенный на текущую стоимость вашего актива. NOI вашей собственности — это чистый доход от аренды, который представляет собой ваш валовой доход за вычетом годовых расходов, таких как эксплуатационные расходы (валовой доход — это сумма, которую вы зарабатываете до уплаты налогов).

    Как рассчитать доходный подход

    Если, например, покупка вашего офисного здания стоит 120 000 долларов, а ожидаемый чистый доход составляет 1 200 долларов, то вы можете рассчитать ставку капитализации следующим образом:

    14 400 ( 1200 долларов США x 12 месяцев) ÷ 120 000 долларов США = 0.12 или 12% (ставка капитализации)

    Исходя из этой формулы, вы можете подумать, что более высокая ставка капитализации означает, что ваша собственность либо стоит меньше, либо ваша прогнозируемая денежная прибыль выше. Но эта формула обеспечивает очень упрощенный расчет, потому что могут учитываться процентные ставки по ипотеке, или ваша арендная плата может колебаться в течение нескольких лет. Вы также можете использовать калькулятор ставки капитализации Mynd.

    Если вы посмотрите на предельную ставку только за тот год, когда ваш доход от аренды был высоким, это даст вам неточное представление о стоимости вашей собственности.На самом деле, более низкая ставка капитализации может сделать инвестиции еще более выгодными, потому что со временем вы можете увеличивать ежемесячную арендную плату, в то время как многие ваши расходы остаются неизменными (это может иметь место, если, например, стоимость вашей недвижимости была низкой или вы низкий ежемесячный платеж по ипотеке).

    Еще один способ, которым может быть полезен знание максимальной ставки, — это сравнение значений нескольких свойств.

    Допустим, у вас есть недвижимость стоимостью 1 000 000 долларов, а NOI составляет 150 000 долларов, что делает предельную ставку 15%. Если вы посмотрите на другие объекты недвижимости по соседству, проданные за ту же сумму, но с NOI в размере 100 000 долларов, то предельная ставка составит 10%.

    В этом случае, если вы знаете стоимость собственности и предельную ставку, то будет справедливо предположить, что NOI собственности меньше из-за более высоких годовых расходов или более низкого потока доходов.

    4. Метод мультипликатора валовой арендной платы

    Это простой метод: вы приблизительно оцениваете стоимость своего арендуемого имущества, используя сумму арендной платы, которую вы можете получать каждый год.Имейте в виду, что это предполагает налоги, операционные расходы, страховку, коммунальные услуги, уровень вакантности и все остальное как должное.

    Вы берете стоимость своей собственности и делите ее на свой валовой доход от аренды за год. Полученная цифра известна как мультипликатор валовой ренты (GRM). Он также известен как мультипликатор валового дохода (GIM).

    Как рассчитать мультипликатор валовой арендной платы

    Итак, предположим, вы купили недвижимость за 500 000 долларов, и ваш прогнозируемый валовой доход от аренды составляет 90 000 долларов. Математика будет выглядеть так: 500 000 долларов США ÷ 90 000 долларов США = 5,56. Используя этот GRM, вы можете получить приблизительную оценку того, сколько времени вам потребуется, чтобы погасить свою собственность.

    Просто помните, что этот расчет производится с использованием валового дохода от аренды, а не NOI. Как и ставка капитализации, GRM должен быть лишь одним из инструментов в вашем оценочном арсенале.

    МРЖ можно использовать для расчета справедливой рыночной стоимости недвижимости. Валовой годовой доход от аренды, умноженный на GRM, дает вам цену недвижимости.5,56 х 90 000 долларов = 500 400 долларов. Примерно та цифра, с которой мы начали. Вы также можете использовать GRM для расчета валовой арендной платы. 500 000 долларов США ÷ 5,56 = 89 928 долларов США (опять же, примерно с той цифры, с которой мы начали).

    Более низкий GRM может указывать на то, что для погашения имущества требуется меньше времени, но вы должны иметь в виду, что более старое имущество может потребовать более высоких затрат на обслуживание. Это может быть связано с тем, что имущество достигло возраста, когда ему требуются значительные единовременные расходы, такие как замена крыши или ОВКВ.

    По этой причине может быть полезной система оценок МРЖ.

    • Низкий GRM = Старое имущество, которое может потребовать много капитального ремонта.
    • Средний GRM = Недвижимость, построенная в течение последних 10 или 20 лет, которая нуждается в модернизации, такой как энергосберегающие окна, новая бытовая техника и, возможно, новая крыша.
    • Выше среднего GRM = Недвижимость, которой не более 10 лет, требует умеренного обслуживания, чтобы подготовить ее к продаже.
    • Высокий GRM = Совершенно новый объект, который требует небольшой работы, потому что все новое.Насколько хорош GRM, также зависит от местоположения.

    GRM 12 для Атланты может быть хорошим, потому что это короткий промежуток времени, чтобы окупить собственность на рынке, подобном Атланте. Но в таком городе, как Лафкин, штат Техас, где средний МРЖ составляет 7, МРЖ, равный 12, является слишком высоким, указывая на то, что либо недвижимость стоит слишком дорого, либо валовой годовой доход слишком низок.

    5. Затратный подход

    Затратный подход утверждает, что актив стоит только тогда, когда он может быть разумно использован.Расчет затратного подхода производится путем прибавления стоимости земли к стоимости строительства за вычетом амортизации, которая является налоговым вычетом, который вы получаете каждый год на основе стоимости вашей собственности и любых улучшений (за вычетом стоимости земли). Оценка наиболее полезна, когда недвижимость новая.

    Вместо того, чтобы смотреть на стоимость сопоставимой недвижимости в этом районе или на арендную стоимость актива, этот метод определяет стоимость собственности на основе ее покупной цены, если бы сегодня здание было построено полностью с нуля.Идея состоит в том, что нет смысла покупать недвижимость дороже, чем стоило бы построить ее заново.

    Как реализовать затратный подход

    Существует два пути реализации этого метода: рассмотрение стоимости с учетом исходных материалов и рассмотрение стоимости с учетом современных материалов, современных методов строительства и обновленного дизайна. Как только это будет сделано, вы берете стоимость нового здания, вычитаете амортизацию и добавляете стоимость земли, чтобы получить стоимость вашей собственности.

    Затратный подход можно использовать для определения стоимости объектов исключительного пользования, которые приносят небольшой доход или вообще не продаются или обычно не продаются, что делает вопрос о доходах и других соображениях спорным. Таким образом, вы бы использовали его, например, при просмотре библиотек, школ или церквей.

    Затратный подход также используется для нового строительства. Это связано с тем, что рыночная стоимость и потенциальный поток доходов зависят от качества проекта и времени его завершения. Строительные проекты часто переоцениваются на протяжении всего процесса строительства, чтобы облегчить высвобождение средств, необходимых для следующего этапа строительства.

    Затратный подход также иногда используется для оценки коммерческой недвижимости, такой как офисы, магазины и гостиницы. Это делается, когда дизайн, конструкция, функциональность или качество материалов требуют индивидуального внимания.

    Суть оценки стоимости сдаваемой в аренду недвижимости

    Используя комбинацию этих различных методов, вы можете рассчитать стоимость своей собственности и определить, стоит ли она вашего времени в качестве инвестора в недвижимость.

    Важно помнить, что ни одна методика не даст достоверной картины, поэтому лучше всего использовать один метод оценки в сочетании с другими.

    Кроме того, вы захотите просмотреть эти показатели с течением времени и сравнить объекты поблизости, чтобы получить наиболее точную картину.

    Советы и методы оценки дома

    Если вы рассматриваете возможность продажи своей собственности, вам необходимо оценить стоимость вашего дома в качестве самого первого шага. Существует множество способов оценить реальную рыночную цену дома. В этой статье мы подробно расскажем о некоторых методах, которые вы могли бы использовать, чтобы прийти к правильному выводу.

     

    Метод сравнения продаж

    Это один из наиболее часто используемых в Индии методов оценки стоимости недвижимости.В этом методе стоимость оценивается на основе цены, по которой аналогичная недвижимость была недавно продана на том же субрынке.

    Шаг 1: Перечислите особенности и преимущества вашей собственности. К ним относятся общая площадь, расположение, возраст объекта, количество спален, общее состояние и т. д.

    Шаг 2: Узнайте цену продажи как минимум трех сопоставимых объектов. В идеале они должны иметь 70 % функций, которые вы перечислили.Также запишите любые другие характеристики. Эти сопоставимые объекты не должны были быть проданы более шести месяцев назад. Убедитесь, что вы ищете другие объекты недвижимости в том же районе, поскольку местоположение является ключевым решающим фактором в изменении цен на недвижимость. Вы также можете использовать онлайн-порталы недвижимости для своих исследований.

    Шаг 3: Теперь выполните быстрый расчет, чтобы определить ориентировочную цену недвижимости. Если вы нашли три свойства, вам нужно будет взять среднее из этих цифр или вы также можете узнать цену за квадратный фут, а затем умножить ее на общую площадь вашей собственности, чтобы получить ориентировочную цену.

    Шаг 4: Скорректируйте цену с учетом состояния объекта или вида, за который другие объекты могли получить дополнительные деньги.

     

    Затратный подход

    Этот подход используется для реконструированных объектов, где вы не можете найти сопоставимый объект. Затратный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за существующую улучшенную недвижимость больше, чем цена покупки сопоставимого участка и строительства сопоставимого здания.

    Шаг 1: В соответствии с этим методом вам необходимо оценить, сколько будет стоить перестройка объекта, будь то точная копия существующего здания или с сопоставимыми характеристиками с использованием современных технологий и строительных материалов.

    Шаг 2: Рассчитайте амортизацию имущества, которая представляет собой снижение стоимости имущества с течением времени в результате износа.

    Шаг 3: Получите справедливую цену после учета амортизации.

     

    Компонентный подход

    В соответствии с этим методом стоимость земли и стоимость здания (стоимость строительства) можно оценить отдельно и сложить для получения справедливой оценки стоимости имущества.

    Для оценки стоимости земельного участка: Стоимость земельного участка может быть рассчитана на основании случаев продажи застроенных объектов в данной местности с учетом формы, фасада на главной дороге, зонального использования и охвата земельного участка и соотношения площади пола.

    В городах, где взимается налог на городскую землю, стоимость земли, оцененная городскими и местными властями, может использоваться в качестве ориентира для расчета стоимости земли. Также может учитываться цена, установленная органами застройки или жилищными советами при выставлении участков на продажу. Для земельных участков, расположенных на периферии города, продавец также должен учитывать потенциал развития как ориентировочную величину.

    Для оценки стоимости здания: Стоимость здания определяется путем расчета восстановительной стоимости и оценки текущей стоимости с учетом амортизации.

    Общая стоимость = стоимость здания + стоимость участка

    Общая стоимость = общая площадь x 10% стоимости воспроизводства + стоимость участка

     

    Какова справедливая рыночная стоимость дома?

    Справедливая рыночная стоимость (или «FMV») — это оценка цены, по которой дом может быть продан на открытом рынке.При оценке справедливой рыночной стоимости предполагается, что и покупатель, и продавец достаточно хорошо информированы и ни один из них не спешит покупать или продавать дом. FMV — это приблизительная цена, а не точная сумма.

    Справедливая рыночная стоимость отличается от цены, по которой домовладелец может быть готов продать дом, или цены, по которой покупатель может быть готов купить дом.

    Как рассчитывается справедливая рыночная стоимость

    Специалисты учитывают такие факторы, как размер дома, его возраст и состояние, размер собственности и район, когда они делают свои оценки.Не существует единой формулы для расчета FMV дома. Вот четыре способа найти его:

    • Перейдите на сайт , например Zillow или Trulia . Один из быстрых способов узнать реальную рыночную стоимость дома — проверить сайты недвижимости в Интернете. И домовладельцы, и покупатели жилья могут использовать эти сайты для исследования оценочной стоимости дома и сравнения ее с другими домами по соседству.
    • Свяжитесь с местным риелтором , чтобы провести сравнительный анализ рынка (CMA).Агенты по недвижимости часто публикуют этот отчет для домовладельцев, планирующих выставить свои дома на продажу. CMA покажет недвижимость в этом районе с похожими характеристиками дома. Вы увидите диапазон стоимости других домов и получите лучшее представление о том, какой должна быть запрашиваемая цена вашего дома.
    • Получить оценку . Обычно стоимость оценки дома составляет от 300 до 400 долларов. Оценщик пройдет через дом, чтобы определить внутреннее и внешнее состояние и придумать, что, по их мнению, стоит.Оценка является частью большинства продаж жилья, потому что кредиторы обычно требуют ее, прежде чем одобрить ипотечный кредит на покупку дома.
    • Проверить налоги . Домовладельцы могут получить копию налоговой оценки, которая может дать представление о стоимости дома. Многие сообщества размещают эту информацию в Интернете, как правило, на веб-сайте местного налогового инспектора. Этими источниками могут пользоваться как домовладельцы, так и покупатели жилья. Налоговые отчеты в Интернете могут также включать информацию о последней цене продажи дома, количестве квадратных футов и т. д.

    Обратите внимание, что справедливая рыночная стоимость дома может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от экономики и местного рынка жилья. Важно оценить стоимость недвижимости как можно ближе к моменту, когда вы хотите купить, продать или рефинансировать дом, чтобы обеспечить максимально точную FMV.

    Справедливая рыночная стоимость и покупка дома

    Когда вы покупаете дом, полезно знать реальную рыночную стоимость дома, в покупке которого вы заинтересованы. Сравнение справедливой рыночной стоимости и продажной цены аналогичных домов в сообществе также может быть полезным.Это потому, что понимание FMV дома может помочь вам определить, является ли прейскурантная цена высокой, низкой или примерно правильной. Это также может помочь вам сделать успешное предложение, когда вы будете готовы купить дом своей мечты, и узнать, получаете ли вы справедливую цену за дом своей мечты.

    Справедливая рыночная стоимость и рефинансирование

    Справедливая рыночная стоимость вашего дома также может помочь вам определить размер собственного капитала. Ваш собственный капитал рассчитывается как текущая справедливая рыночная стоимость вашего дома за вычетом вашего текущего ипотечного остатка.Вот пример:

    Текущая рыночная стоимость вашего дома 350 000 долларов США
    Текущий остаток по ипотеке 200 000 долларов
    Оценка собственного капитала 150 000 долларов США

    Значительная сумма собственного капитала может позволить вам рефинансировать ипотечный кредит на сумму, превышающую ваш текущий долг, и получить разницу наличными с рефинансированием наличными.Как правило, вы можете заимствовать только часть собственного капитала вашего дома.

    Почему еще важна справедливая рыночная стоимость?

    Справедливая рыночная стоимость также важна для других финансовых операций. Продавцы и агенты по листингу используют FMV, чтобы помочь оценить дом на текущем рынке.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.