Как проверить кто прописан в квартире при покупке: Как проверить квартиру перед покупкой: 12 шагов

Содержание

Что делать, если в купленной квартире кто-то прописан?

Что делать, если в купленной квартире кто-то прописан?

Одним из неприятных сюрпризов при покупке квартиры на вторичном рынке может стать наличие в ней прописанных граждан. Хорошо, если о них станет известно на стадии сделки, но, что делать и куда обращаться, если новый собственник узнал об этом гораздо позже?

Вопросы, связанные с регистрационным учетом граждан Российской Федерации (далее – РФ) по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, отнесены к компетенции территориальных органов федерального органа исполнительной власти в сфере внутренних дел (ст. 3 Закона РФ N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» от 25 июня 1993 года (редакция от 1 апреля 2019года).

Управление Росреестра по Астраханской области также обращает внимание, что в соответствии с ч. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (ч. 4 ст. 292 ГК РФ).

При наличии в едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи об ограничении в виде права пользования, прекращение данной записи осуществляется на основании заявления лица, сохраняющего право пользования обозначенным жилым помещением или, если право пользования определено конкретной датой или снятием с регистрационного учета лица, сохраняющего право пользования, с заявлением о снятии обременения может обратиться собственник жилого помещения, представив на регистрацию документ о снятии с регистрационного учета лица, сохраняющего право пользования жилым помещением.

В иных случаях прекращение право пользования и проживания осуществляется в судебном порядке.

 

Управление Росреестра по Астраханской области информирует

Как проверить квартиру на юридическую чистоту

Есть вопросы?!

Захотели жить в ЖК «Южный Бульвар»? Тогда скорее бери трубку и звони в офис продаж: 700-272

Вам перезвонить?

Иногда вместе с недвижимостью можно случайно купить и ворох проблем. Особенно часто это случается, если приобретать квартиру от собственника. Чтобы вы не попали в такую ситуацию, мы подготовили для вас небольшую инструкцию, как проверить квартиру перед покупкой. 

 

Юридическая чистота: из чего она состоит?

 

Перед заключением сделки очень важно узнать, как проверить юридическую чистоту квартиры.

 

Для этого нужно у собственника запросить документы и самому собрать некоторые справки:

  • Выписка из ЕГРН. Там будут указаны точные данные об объекте, включая квадратуру, комнаты, имеющиеся на данный момент обременения;
  • Выписка о прописанных сейчас и ранее лицах из МФЦ;
  • Документы, подтверждающие право продавца распоряжаться недвижимостью;
  • Наличие технической документации на квартиру;
  • Есть ли долги по платежам или ипотеке.

 

Все это позволит сразу обнаружить моменты, которые должны насторожить и побудят вас отложить сделку.

 

 

Информация об объекте

 

В выписке из ЕГРН указывается вся информация о доме или квартире. В ней четко прописано количество комнат, метраж, этажность. Там же будет указано количество собственников. Без их согласия и участия сделку осуществить не получится, либо она будет считаться юридически недействительной. В выписке можно увидеть наличие обременения: является ли квартира предметом имущественных споров, не наложен ли на жилье арест и т.д.

 

Также должен быть документ, который подтверждает права собственника или позволяет распоряжаться, в частности продавать квартиру.

 

Это может быть:

  • Договор сделки купли-продажи;
  • Свидетельство о праве наследования;
  • Дарственная и т.д.

 

Если собственник вам демонстрирует договор найма как подтверждение прав – откажитесь от покупки.

 

Кто прописан?

 

Наличие скрытых жильцов – один из главных показателей юридической чистоты квартиры. Прописанные граждане могут стать существенным препятствием и источником хлопот, особенно после заключения сделки. Речь идет, прежде всего, о социально незащищенных людях: детях, инвалидах, недееспособных гражданах. Очень важно еще до внесения любых платежей, задатков запросить справку, которую, обычно, выдает МФЦ. Там будет указано количество прописанных в квартире человек и их данные. 

 

Это важно, поскольку вы не сможете их самостоятельно выписать без предоставления равноценной жилплощади для дальнейшей регистрации. Также важно обратить внимание на предыдущих прописанных лиц – если их выписали незаконно или они выписаны временно (служба в армии или нахождение в местах лишения свободы), то они могут предъявить свои законные права на регистрацию и потребовать их восстановить на этой жилплощади.

 

Не висит ли долг?

 

Вариантов финансовых проблем может быть два: долги старого собственника по коммунальным платежам и невыплаченная ипотека за эту недвижимость. Чтобы узнать, есть ли долги за услуги, достаточно запросить выписку из ТСЖ, а также справку о состоянии ФЛС. 

 

Для подтверждения о погашении ипотеки собственник предоставляет соответствующую справку из банка. Она оформляется на фирменном бланке и подтверждает, что за данную недвижимость кредит выплачен в полном объеме. Важно, чтобы на бланке были все реквизиты банка и его печать.

 

Нужно ли проверять квартиру от застройщика?

 

Хотя юридическая чистота в новостройках всегда в порядке, перед сделкой лучше проверить девелопера. Дело в том, что при покупке до сдачи дома есть риск, что строительство остановится.

 

Вы сможете защитить свои права таким способом:

  • Узнайте, работает ли застройщик через эскроу-счета. Хотя с 2019 года это обязательное условие, стоит быть начеку;
  • Проверьте рейтинг через единый реестр застройщиков РФ.
    Его важная составляющая – своевременная сдача проектов. Чем выше показатель, тем надежнее компания;
  • Изучите репутацию девелопера, почитайте отзывы.

 

Хорошим примером в нашем регионе можно считать девелоперскую компанию «Унистрой». В Тольятти вы можете смело покупать квартиры в ЖК «Южный бульвар». Компания не только всегда вовремя сдает квартиры, но и предлагает своим клиентам максимально комфортное современное жилье и множество инструментов для его покупки.

 

Теперь, когда вы знаете, как проверить квартиру самостоятельно, где лучше покупать жилье, выбор подходящей и юридически чистой недвижимости не составит для вас большого труда. При этом вы не получите в придачу проблемы, в том числе необходимость вернуть купленную квартиру.

 

Кто прописан? На что обратить внимание при покупке квартиры | НЕДВИЖИМОСТЬ: Жилье | НЕДВИЖИМОСТЬ

Приобретение собственного жилья большое и радостное событие. Омрачить его могут только неприятные последствия, с которыми можно столкнуться, если до подписания договора не обратить внимание на некоторые нюансы.

Риск нарваться на недобросовестных продавцов выше, когда жилье приобретается самостоятельно. Абсолютно «чистая» на первый взгляд по документам квартира по факту может оказаться миной замедленного действия, как не подорваться на ней в материале «АиФ-Тюмень».

Вдруг, банкрот?

В первую очередь должен насторожить факт частой смены собственника недвижимости — это может быть либо признаком мошеннических действий, либо наличием проблем с самой квартирой. При проверке документов следует обратить внимание, что стало основанием для оформления квартиры в собственность.

Если в жилье, приобретенном с привлечением средств маткапитала, доли детям были выделены некорректно, заявить о своих правах они могут даже спустя несколько лет

Квартиры, полученные по наследству требуется отдельно проверить на наличие других наследников, а приобретенные с привлечением средств материнского капитала на выделение долей детям, поскольку, если они были выделены некорректно, заявить о своих правах они смогут спустя даже несколько лет. Если жилье было приватизировано, то лучше сразу посмотреть на состав участников приватизации (все ли прописанные в квартире на момент передачи в собственность приняли участие в ней).

Не рекомендуется покупать жилье у банкротов. Фото: pixabay.com

Точно не стоит покупать квартиру у собственников, находящихся в процессе банкротства, поскольку в будущем сделка купли-продажи может быть оспорена конкурсным управляющим.

«Еще один серьезный риск это оспариваемое кем-то право собственности на квартиру. То есть на нее кто-то сейчас претендует, в этом случае нужно проверить продавцов на сайте судов общей юрисдикции на наличие судебных производств в отношении данного объекта», — говорит

заместитель руководителя юридического департамента федеральной компании «Этажи» Никита Пилюгин.

Сначала справку!

Не лишним будет проверить квартиру на временно выбывших жильцов, например, находящихся в местах лишения свободы или на службе в армии, поскольку даже не являясь собственниками, они имеют право на восстановление своей прописки.

Проверьте жилье на временно выбывших жильцов, например, находящихся в местах лишения свободы. Фото: АиФ/ Наталья Третьякова

Осторожнее следует покупать жилье у собственников, чья дееспоспособность вызывает сомнение, например, потенциальные наследники могут опротестовать сделку, если докажут, что продавец в момент продажи был психически нездоров, поэтому нет ничего зазорного при подозрительных ситуациях запросить справку о психическом здоровье собственника квартиры.

«Стоит тщательно проверить документы собственника квартиры и убедиться, что продает ее именно тот человек, который ею реально владеет по документам. Мало того, нужно проверить подлинность предоставленных документов. Выписка из единого государственного реестра недвижимости должна быть свежей, поскольку в ней указывается, какие обременения наложены на квартиру», — говорит Никита Пилюгин.

На самом деле каждый объект недвижимости индивидуален и имеет свою историю, поэтому универсального рецепта проверки нет, поэтому важно собрать максимум информации об объекте и собственнике до совершения сделки.

Нужно собрать максимум информации об объекте и собственнике. Фото: pixabay.com

Кстати, тюменским Росреестром за пять месяцев 2021 года зарегистрировано 3,9 тысяч льготных ипотек.

В Тюменской области рост ипотечного кредитования составил 47%. Большим спросом продолжает пользоваться «льготная ипотека». Такие данные приводит Главное управление строительства Тюменской области.

В Управлении Росреестра по Тюменской области в период с января по май 2021 года зарегистрировано 3 тыс. 973 льготных ипотек. А всего с начала действия Постановления Правительства РФ от 23.04.2020 № 566 «Об утверждении Правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020 году» — с апреля 2020 года — Управлением зарегистрировано 8 тыс. 217 льготных ипотек.

Если проанализировать данные по месяцам, то в 2021 году пик регистрации льготной ипотеки был в апреле — зарегистрировано 1 тыс. 370 ипотек, меньше всего в марте — 412.

Как проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту

В этой статье разберем наиболее острые и значимые моменты, с которыми сталкиваются покупатели квартиры при совершении сделки купли-продажи готового жилья.

Конечно, можно полностью довериться риэлторам в агентствах недвижимости. Но все же в таком важном вопросе как покупка недвижимости стоит разбираться самому. Как, говориться, «доверяй, но проверяй»! К тому же риэлторы в большинстве случаев не являются юристами. Их задача свести продавца и покупателя и получить за это деньги.

Итак, начнем.

Очень важным моментом при покупке квартиры является вопрос о тех людях, которые стоят на регистрационном учете в квартире или проще говоря прописаны или зарегистрированы.

Лучший вариант для покупателя – чтобы на момент совершения сделки никто не стоял на регистрационном учете. Даже собственник.

Бывают случаи, что в спешке и нервах (или по злому умыслу) продавец клятвенно обещает «выписать дедушку в течении месяца после продажи». Однако, этого не происходит. А без добровольного согласия человека выписать его не возможно. Прежний собственник получил деньги и скрылся в неизвестном направлении, а новому предстоит ходить по судам. Хорошо, если решение суда будет положительно. Но если этот дедушка в свое время отказался от приватизации, но продолжал стоять на регистрационном учете в квартире и не приобрел новое жилье – такого дедушку выписать практически не возможно. Даже через суд. Так как за ним закрепилось постоянное право пользования этой квартирой до тех пор пока он сам добровольно не выпишется.

Также обратите внимание на отсутствующих членов семьи. Возможно, кто-то из жильцов находится в армии или в военном учебном заведении, местах лишения свободы, длительной командировке, больнице. Вернувшись, они могут оспорить сделку, совершенную без учета их прав.

Также много вопросов возникает с несовершеннолетними детьми. Они могут быть как собственниками квартиры, так и иметь право пользования, то есть могут быть зарегистрированы в этой квартире.

Но в любом случае для продажи такой квартиры нужно письменное разрешение органа опеки и попечительства. Опека дает такое разрешение при соблюдении ряда условий, при которых имущественное и правовое положение несовершеннолетнего не ухудшится по сравнению с тем, что было раньше.

Еще один момент: чтобы продать квартиру, где собственником является несовершеннолетний необходимо письменное согласие обоих родителей. Поэтому, если родители-продавцы находятся в процессе развода или не общаются между собой или в разводе – стоит задуматься заключать такую сделку или нет.

Еще можно споткнуться об один подводный камень, покупая квартиру у бывших супругов. Приведем пример.

Супруги в разводе 1 год. За время брака нажита квартира. Квартира зарегистрирована на жену. Жена продает всю квартиру от своего имени. Бывший муж узнает об этом и обращается в суд на покупателя с требованием признать за ним право собственности на ½ проданной квартиры. И он будет прав. Поскольку, несмотря на то, что в свидетельстве о праве собственности фигурирует только жена, квартира нажита в период брака. И муж имеет право требовать ровно половину от квартиры. Срок предъявления его претензий 3 года с момента развода.

Совет такой: проверяйте штампы в паспорте о регистрации и расторжении браков, а также даты. И помните – срок исковой давности 3 года с момента развода. Но в некоторых случаях суд может восстановить этот срок (если истец по уважительной причине не мог ранее заявить о своем праве).

При заключении любых договоров стоит проверять личность людей, с которыми подписываете бумаги. По паспорту, скрупулезно побуквенно и поциферно.

Действительно ли этот человек указан в договоре и в свидетельстве о праве собственности на квартиру? Сверяем!

Бывают случаи, что предварительный договор, по которому берется задаток или аванс, заключает несобственник квартиры. Он получит деньги, а покупатель рискует потерять их и остаться без квартиры.

Чуть сложнее проверить полномочия, если от имени продавца действует кто-то по доверенности. В доверенности надо обратить внимание на ее срок. Также не лишним будет позвонить тому нотариусу, который выдавал эту доверенность и поинтересоваться не отменена ли эта доверенность на настоящее время. Максимальный срок доверенности – 3 года.

Еще внимательно стоит проверить какими именно полномочиями наделен представитель. Может ли он заключить такую именно сделку с этой конкретной квартирой?

Также помните о том, что смерть или недееспособность доверителя также прекращают ее действие.

Часто люди, покупая комнату, думают, что они покупают конкретную комнату, которую им показывали при просмотре квартиры. Но это не всегда так.

Например, имеется 2-х комнатная квартира и 2 собственника. Один – живет в одной комнате размером 20 кв.м, другой – во второй размером в 12 кв.м. Собственность у них долевая. То есть одному принадлежит ½ и второму также ½ доля в праве собственности на квартиру.

Потом собственник, который живет в 20-метровой комнате продает ее. Но юридически он продает не комнату, а свою ½ долю. Покупатель об этом не задумывается. Покупает, вселяется и начинает там проживать. И тут выясняется, что его соседка по квартире, которая живет на 16 метрах, обратилась в суд, чтобы суд закрепил за ней большую комнату (20 метров), поскольку она имеет несовершеннолетнего ребенка. И суд, скорее всего, будет на ее стороне.

Конкретную комнату в квартире можно купить только тогда, когда эта комната является отдельным обособленным объектом недвижимости. То есть на эту комнату имеется свидетельство о государственной регистрации права, в котором указана «комната».

Не секрет, что при покупке квартиры все долги старого собственника переходят на нового. Поэтому очень важным документом для проверки долгов будет выписка из лицевого счета об отсутствии долгов или справка об этом.

Хотя, если есть долги за квартиру – их можно использовать в интересах покупателя, а именно, снизить продажную стоимость квартиры на размер долга.

Чтобы обезопасить себя от всякого рода неприятных сюрпризов, связанных с перепланировкой квартиры прежними хозяевами и ее узакониванием (если это, конечно, возможно) – требуйте от продавца справку из БТИ об отсутствии перепланировок и переустройств.

Если была какая-то перепланировка – она должна быть узаконена (утверждена).

Бывают случаи, когда собственник пытается избавиться от обремененной квартиры. Для того, чтобы выяснить, чиста ли покупаемая вами квартира от арестов, залогов и прочих обременений нужно взять выписку из ЕГРН (ЕГРП) в Росреестре.

ЕГРН (ЕГРП) – это Единый Государственный Реестр Недвижимости (Единый Государственный Реестр Прав).

Из этой справки будет видно обременена ли какими-то правами 3-х лиц квартира или нет.

Часто наследники квартир продают свою недвижимость. Для покупателя, в связи с этим, могут возникнуть дополнительные проблемы. Вдруг объявятся непредвиденные родственники и начнут оспаривать сделку купли-продажи.

Покупателю никак не представляется возможным проверить весь круг наследников. Поэтому самый безопасный вариант — это единственный наследник по завещанию.

Здесь правило простое: чем у квартиры меньше было собственников – тем лучше. По просьбе покупателя продавец квартиры может заказать выписку из ЕГРН (ЕГРП) со сведениями какие сделки и за какой период были совершены с этой квартирой.

Если квартира за короткий промежуток времени в последнее время сменила много хозяев, то стоит насторожиться.

Также можно попросить расширенную выписку из домовой книги, где будут указаны все, кто когда-либо был зарегистрирован в квартире и выписывался, куда выписывались эти люди и по каким причинам.

Как действовать и что проверять при покупке квартиры на вторичном рынке?

Большинство покупателей жилой недвижимости по разным причинам предпочитают рассматривать потенциальные варианты предложений на рынке вторичного жилья. Делая выбор в пользу «вторички» следует помнить, что покупка такой квартиры сопряжена с рядом особенностей и нюансов, требующих предварительного изучения. Более того, нужно понимать, что каждая квартира имеет свою историю, и порой далеко не самую лучшую. С чего начинать и как действовать, если подходящий вариант найден по объявлению, читаем далее. 

Покупатели квартир на вторичном рынке подвергаются наибольшему риску. Минимальный недосмотр в будущем может обернуться неприятными последствиями – от нескончаемого ремонта до штрафов и судебных разбирательств.

Проверяем квартиру

Хозяин продаваемой недвижимости может утаивать от покупателей:

Поражение квартиры грибком. Повышенная влажность и застой воздуха способствуют образованию плесени и грибка. Для сокрытия такого неприятного фактора продавцы перекрашивают стены или переклеивают обои перед осмотром продаваемого объекта недвижимости. Если не удалось выявить эту проблему на этапе осмотра квартиры – готовьтесь к дополнительным расходам на полную антисептику помещений, утепление стен, установку новых стеклопакетов.

Проблемы с функционированием инженерных коммуникаций. На кухне и в ванной слабо течет горячая вода либо наблюдаются сбои в работе бытовой техники из-за плохой электропроводки, а хозяин все эти проблемы объясняет изношенностью дома или нарушениями в работе специализированных служб. О состоянии коммуникаций в здании можно узнать у соседей. Важно: При выявлении обмана от покупки придется отказаться. Если все же намерены приобретать квартиру с проблемными коммуникациями, тогда настаивайте на значительной скидке.

Незаконную перепланировку помещений. Возможно, демонтаж или перенос перегородок улучшил условия проживания. Вместе с тем несанкционированные изменения в плане могут конкретно усложнить жизнь будущему правообладателю собственности. Перепланировка без разрешения – это административное правонарушение, влекущее за собой довольно ощутимые штрафные санкции. При чем новый собственник  не может доказать, что преображения в квартире не его рук дело, а предыдущего хозяина.

Чтобы не попасть на уловку с перепланировкой, потребуйте у продавца техпаспорт на квартиру. Документ располагает точными размерами и расположением всех помещений. Если перепланировка все же была сделана, то хозяин должен предоставить документацию, подтверждающую не только согласование изменение плана с Госжилинспекцией, но и узаконенность перепланировки. Нужно понимать разницу между терминами «согласовано» и «узаконено». В первом случае это говорит о согласовании проекта или эскиза, но не гарантирует законность перестройки. Работы могут быть проведены, но из-за нарушений их не удалось узаконить. Следовательно, такая дорогостоящая процедура может лечь на плечи покупателя. Техпаспорт документально отображает узаконенную планировку. Присутствие красных линий в документе абсолютно неприемлемо.

Проверяем документы

  • С самого начала установите, действительно ли продавец является настоящим собственником недвижимости. Убедиться в этом поможет сверка данных в паспорте и в документе на недвижимость. Если ФИО не совпадает по причине смены фамилии, запросите документацию, подтверждающую этот факт – брачное свидетельство или другой документ. Для проверки подлинности паспорта можно воспользоваться онлайн сервисом ГУ ВМ МВД РФ.
  • Если от имени правообладателя выступает доверенное лицо, то его действия должны подтверждаться оригиналом доверенности, нотариально удостоверенным. Подлинность документа дополнительно можно проверить в специальном сервисе. Хотя на практике это не всегда гарантирует надежность. Важно: Постарайтесь связаться с хозяином и удостовериться в его намерениях. А лучше добивайтесь личного участия правообладателя в сделке. Договор, заключенный с неуполномоченным лицом, в итоге рискует быть аннулированным.
  • Ознакомьтесь с правоустанавливающим документом на недвижимость. Попросите у продавца оригинал договора купли/продажи/мены/дарения, либо свидетельство о праве наследства или судовое решение. Нельзя верить продавцу, который подтверждает на словах право собственности, но при этом из документов предоставляет лишь договор найма. Факт указывает на то, что недвижимость не в собственности и продавец не обладает правом на реализацию квартиры. 
  • Внимательно изучите выписку из ЕГРН, в которой содержится информация о местонахождении недвижимости, метраже жилплощади и количестве комнат, о правах собственников и наличие обременений. Данные о владельце необходимо сверить с документом, удостоверяющим личность продавца (паспорт), а технические характеристики из выписки – с техпаспортом на квартиру. Важно: Обратите внимание, есть ли у недвижимости другие владельцы. В случае нескольких правообладателей в выписке указывается доля каждого из них, что обязывает всех владельцев участвовать в сделке купли-продажи. Если среди правообладателей недвижимости имеется несовершеннолетний, продавец обязан предоставить разрешение на ее продажу, полученную в органах опеки. В противном случае продажу аннулируют. Что касается обременений на квартиру, то они должны быть сняты продавцом еще до заключения договора. Выписку предоставляет продавец либо документ можно заказать на официальном вебресурсе Росреестра. Данные о недвижимости в реестре фиксируют с 1998 года.
  • Удостоверьтесь, что в квартире прописан только собственник и его семья. Список зарегистрированных лиц можно проверить по справке форма 9, выдают которую в ТСЖ или управляющей компании. Такую справку могут подделывать. Поэтому в указанные выше инстанции лучше обратиться вместе с собственником и тогда процесс получения документа будет проконтролирован. Это обезопасит в дальнейшем покупателя от разбирательств в судах. Ведь прописанным в квартире может оказаться ребенок либо человек с пожизненным правом проживания в ней. Справка 12 позволяет проверить информацию обо всех лицах, когда-либо зарегистрированных в квартире. Важно убедиться в отсутствии временно выписанных граждан по причине прохождения армейской службы или отбывания срока наказания. Повозвращению такие лица могут восстановить свою регистрацию даже без согласия нового владельца жилища. 
  • Если жилье приобреталось в браке по возмездной сделке, то в данном случае недвижимость считается совместно нажитым имуществом и при ее реализации продавец обязан предоставить нотариально заверенное согласие со стороны своего супруга. При отсутствии данного документа продажу могут аннулировать. В согласии нет нужды, если квартиру получали в дар или по наследству.
  • Если жилье приобреталось в ипотеку, продавец должен подтвердить полное погашение кредита справкой на банковском бланке со всеми реквизитами, подписью и печатью.
  • В Реестре досудебных решений следует проверить недвижимость на предмет спора, а в Едином реестре должников – на предмет задолженности по коммунальным услугам. О коммунальных долга можно узнать по финансовому лицевому счету, который предоставляется в МФЦ. Выписка из ФЛС понадобится при удостоверении сделки у нотариуса. В случае выявления задолженности погашение ее следует согласовать перед сделкой.
  • Жители Подмосковья в МФЦ могут получить единый жилищный документ с выпиской из домовой книги и ФЛС, с данными о членах семьи и прописанных лицах.

Самостоятельное приобретение недвижимости всегда сопряжено с рисками. Поэтому к делу лучше привлечь родственников или знакомых с опытом купли-продажи квартир. Компетентные люди легко выявляют изъяны при осмотре жилья. А для юридического сопровождения сделки лучше воспользоваться услугами независимого нотариуса.

 

30.12.2020

Добавить комментарий

советов для начинающих покупателей — The New York Times

CO-OP VS. CONDO

Квартиры в Нью-Йорке представлены в основном в двух формах — кооператив и многоквартирный дом. В кооперативе, сокращенно от кооперативного жилья, вы покупаете акции корпорации, которая дает вам право аренды здания.

Когда вы покупаете квартиру, вы полностью владеете ею. В обоих случаях покупателей попросят предоставить финансовую информацию, включая собственный капитал, ликвидные активы, годовой доход и другие финансовые документы.Кооперативы, как правило, подвергают потенциальных акционеров более тщательной проверке, часто требуя большого количества личной, а также финансовой информации.

«Они собираются раздеть вас, и вы должны по-настоящему раскрыться», — так Роберт Данкнер, президент Prime Manhattan Residential, объясняет мучительный процесс покупателям, впервые покупающим жилье. «Это входная плата и обряд посвящения в кооператив на Манхэттене». Кооператив может отказать в продаже по любой причине, которая ему нравится, если это не дискриминирует незаконно.

Финансовые требования кооператива могут оказаться сложными для покупателей-новичков. Некоторые кооперативы не разрешают финансирование; другие требуют от покупателей показать, что у них в банке есть ипотечный кредит и плата за обслуживание за год.

«Кто, правда, может это сделать, как нормальный человек, заплатив за аренду?» — сказал Джордж Шолли, 29-летний исполнительный продюсер нью-йоркского рекламного агентства. В итоге выбрал квартиру.

«Я пытался купить дом с 2012 года», — сказал он, отметив, что покупатели, у которых было больше денег, трижды перебивали его ставку.Ранее в этом году с помощью своего агента Скотта Соболя, продавца Compass, г-н Шолли купил студию за 670 000 долларов в кондоминиуме в районе Адской кухни. «Это было немного дороже, чем я надеялся», — сказал он, но по сравнению с кооперативами, которые он пытался купить, «в целом это был более гладкий процесс».

ВЫШЛИ НА УЛИЦЫ

Полезно посетить ряд открытых домов, чтобы сузить свои предпочтения, в том числе, как далеко вы действительно хотите быть от метро, ​​когда идет снег, как вы запыхались на третьем рейсе шестого этажа, и что подразумевается под мансардой, железнодорожной квартирой, младшей четверкой и так далее.Соседи могут располагать информацией об отдельных зданиях и о том, что происходит в районе.

Как узнать, кому принадлежит дом?

Кто владеет домом, является общедоступным в Соединенных Штатах, как и подробности, связанные с приобретением дома. Эти детали могут включать условия ипотеки, любые залоговые права, связанные с собственностью, а также то, находится ли владелец в процессе обращения взыскания.

Вы можете не только узнать, кто в настоящее время владеет недвижимостью, но и посмотреть историю владения недвижимостью.Эта информация заносится в публичные записи округа (или округа, в случае Луизианы), в котором расположен дом.

Доступ к публичным записям бесплатный, но в зависимости от размера округа легкость, с которой вы можете получить эти записи, может различаться. В округе Харрис, в котором находится Хьюстон, в Интернете легко найти несколько типов записей о собственности. В небольших округах записи могут быть не так доступны в цифровом виде. Тем не менее, вы все равно можете получить к ним доступ, посетив местные органы власти.

Как найти хозяина дома

Например, в этой статье основное внимание будет уделено выяснению того, кому принадлежит дом в Хьюстоне, штат Техас. Этот процесс будет почти идентичен другим областям, где записи о собственности доступны в цифровом виде в Интернете.

Предположим, все, что вам нужно, — это имя и контактная информация домовладельца. В этом случае местный оценочный округ будет самым простым маршрутом и, скорее всего, их данные будут доступны в Интернете, даже в небольших округах.Поскольку большая часть Хьюстона находится в округе Харрис, мы бы направились в оценочный округ округа Харрис.

На веб-сайте есть вкладка «Поиск недвижимости», которая дает вам несколько вариантов поиска информации о владельце недвижимости. Вы можете искать по идентификационному номеру налогового счета, адресу собственности или имени владельца собственности.

Как только вы найдете идентификационный номер налогоплательщика, адрес собственности или владельца недвижимости, которую вы ищете, вы можете щелкнуть по отдельному результату. Полученная запись будет содержать информацию о свойстве.Тип отображаемой информации может различаться в зависимости от округа. В округе Харрис вы найдете следующую информацию:

  • Полный адрес недвижимости
  • Идентификационный номер налогоплательщика имущества
  • Имя владельца (или владельцев) недвижимости
  • Почтовый адрес владельца(ей) недвижимости, который может отличаться от адреса собственности
  • .
  • Юридическое описание имущества (используется в купчей и ипотечных документах)
  • История владельцев собственности в прошлом
  • Текущая и историческая оценочная стоимость имущества для целей налогообложения
  • Список любых налоговых льгот, которые могут применяться к собственности
  • Статистическая информация об участке и имуществе (площадь, характеристики, состояние, оцениваемое по внешнему виду имущества и т. д.)

Большинству людей, которые ищут основную информацию о собственности, окружной оценочный округ предоставит информацию, которую вы, вероятно, захотите найти. Хотя в приведенном выше примере использовался округ Харрис, быстрый поиск в Google по запросу «[округ, в котором находится дом] район оценки» откроет веб-сайт, на котором вам нужно выполнить поиск, чтобы найти вышеуказанную информацию или аналогичный результат.

Как найти финансовую информацию о владении домом

«Финансовая информация» может включать доступную информацию о купчей и ипотеке на дом, а также любые залоговые права или долги, связанные с недвижимостью или обеспеченные ею.Еще раз, мы будем использовать шаги, чтобы найти эту информацию в Хьюстоне, штат Техас, например.

В то время как оценочный округ округа ведет учет имущества для целей налогообложения, клерк округа ведет финансовый учет, связанный с имуществом. Поскольку большая часть Хьюстона находится в округе Харрис, мы перейдем на веб-сайт Отдела недвижимости клерка округа Харрис.

Вы можете выполнять поиск по многочисленным данным, но чаще всего люди ищут записи по имени и фамилии владельца.

Термин Грантор описывает человека, который продал дом. Грантополучатель представляет покупателя дома, которым может быть нынешний или бывший владелец недвижимости. Результаты будут содержать юридические документы, которые были зарегистрированы в округе и касаются объекта недвижимости.

Чаще всего к ним относятся документы о доверительном управлении и гарантийных обязательствах, которые часто могут включать сведения об ипотеке имущества. Но они также могут включать налоговые залоговые права, залоговые права механиков и судебные решения по судебным процессам — все, что юридически связано с имуществом для обеспечения выплаты перечисленного долга.

Еще раз, хотя в приведенном выше примере использовался округ Харрис, быстрый поиск в Google по запросу «[округ, в котором находится дом] недвижимость клерка округа» откроет веб-сайт, на котором вам нужно выполнить поиск, чтобы найти вышеуказанную информацию или аналогичный результат.

Чем населеннее округ, тем выше вероятность того, что эти записи будут доступны для поиска в Интернете. Возможно, вам придется лично обратиться в офис в небольших округах, где хранятся эти записи, чтобы найти их.

Как узнать, сколько кто платит налога на недвижимость за дом

В то время как окружной оценочный округ сообщает вам оценочную стоимость дома, любые налоговые льготы, которые он может иметь, и налоговую ставку, которую платит владелец собственности, он не дает точной суммы, которую владелец платит в виде налогов на недвижимость.Используя Хьюстон в этом примере, чтобы найти эту информацию, нам нужно будет перейти на веб-сайт сборщика налогов на недвижимость округа Харрис.

Когда вы наведете курсор мыши или развернете пункт меню «Налог на недвижимость», вы увидите раскрывающийся список, включающий «Поиск и платежи». Нажав на эту вкладку, вы сможете искать счета по налогу на недвижимость по номеру налогового счета, имени владельца или адресу собственности.

В округе Харрис итоговая запись информации будет показывать точную сумму налога на недвижимость, причитающуюся с собственности, независимо от того, была ли она уплачена, пятилетнюю историю счета и список квитанций, доступных для налоговых платежей, которые были сделано на имущество.

Опять же, несмотря на то, что в приведенном выше примере использовался округ Харрис, быстрый поиск в Google по запросу «[округ, в котором находится дом] сборщик налогов на имущество округа» откроет веб-сайт, на котором вам нужно выполнить поиск, чтобы найти вышеуказанную информацию или аналогичный результат. .

Сколько сверх запрашиваемой цены я должен предложить за дом?

Сколько сверх запрашиваемой цены слишком много?

Эксперты рекомендуют предлагать как минимум на 1-3% больше запрашиваемой цены, когда вы участвуете в войне торгов. Фактически, в начале 2022 года средний дом продавался всего за 1 доллар.на 3% выше его прейскурантной цены.

Конечно, вы могли бы предложить гораздо больше на сверхгорячем рынке. Но сколько слишком много?

Ответ будет разным для каждого покупателя. Лучше всего заранее установить свой бюджет и ожидания, чтобы знать, сколько вы можете позволить себе предложить — и когда отказаться. Это значительно упростит переговоры.


В этой статье (Перейти к…)


Сколько вы должны предложить сверх запрашиваемой цены?

Хотя каждый листинг и каждый местный рынок отличаются друг от друга, оплата выше запрашиваемой цены очень распространена.Поэтому покупатели должны быть готовы учитывать это, когда делают предложение.

«Иногда агенты по листингу намеренно оценивают дом ниже рыночной стоимости, чтобы сделать его более привлекательным предложением», — говорит Филип Кранефус, глава отдела недвижимости в Колорадо с Homie.

«Это приводит к бешенству покупателей», — говорит он. «И в таких ситуациях нередко можно увидеть, что выигравшая ставка превышает прейскурантную цену на тысячи».

Предложения, как правило, должны быть как минимум на 1-3% выше прейскурантной цены при наличии конкурирующих покупателей.Если дом стоит 350 000 долларов, выигрышное предложение может быть на 3500–10 500 долларов выше этой суммы.

Kranefuss говорит, что предложения, как правило, должны превышать прейскурантную цену как минимум на 1-3%, когда есть несколько конкурирующих покупателей. Например, если дом стоит 350 000 долларов, выигрышное предложение может быть на 3500–10 500 долларов выше этой суммы.

Дастин Сингер, риелтор и инвестор, согласен с этой теорией.

«Большинство покупателей пытаются предложить несколько тысяч по сравнению со следующей самой высокой конкурирующей ставкой, чтобы их предложение выделялось и чтобы продавцы были более заинтересованы в его принятии», — говорит он.

Хорошая новость заключается в том, что вам не нужно действовать в одиночку. Ваш агент по недвижимости или риэлтор будет с вами на каждом этапе процесса предложения. Так что используйте их опыт — наряду с финансовым советом от вашего кредитного специалиста — чтобы разработать предложение, которое является конкурентоспособным и имеет смысл для вашего бюджета.

Возможные проблемы, когда вы предлагаете цену выше запрашиваемой

Слишком дорогое предложение может обернуться против вас.

«Возможно, вы не соответствуете требованиям для получения ипотечного кредита, потому что кредит не будет оцениваться по сумме, которую вы предлагаете», — предупреждает Сюзанна Холландер, адвокат по недвижимости, брокер и профессор недвижимости в Международном университете Флориды.

Имейте в виду, что кредитор не позволит вам брать взаймы выше оценочной стоимости дома. Вы по-прежнему можете заплатить на больше, чем стоит дом, но вам, возможно, придется компенсировать разницу наличными. Есть несколько способов сделать это.

Что делать с низкой оценкой

Если стоимость дома не соответствует полной сумме предложения, возможно, вам придется оплатить разницу наличными.

Например, предположим, что дом предлагается за 300 000 долларов, и есть несколько предложений.Чтобы выиграть, вы предлагаете 320 000 долларов. Но оценщик ищет в этом районе сопоставимые дома и обнаруживает, что самая высокая оправданная цена составляет 310 000 долларов.

Вам нужно будет получить 10 000 долларов наличными сверх первоначального взноса , чтобы покрыть этот разрыв в оценке .

Или вы можете изменить состав вашего кредита, чтобы покрыть пробел в оценке.

Например, предположим, что вы планировали авансовый платеж в размере 20% в размере 62 000 долларов, но разница в оценке составила 10 000 долларов.Вы можете покрыть эту сумму из своего кармана и просто положить меньше на первоначальный взнос. Тем не менее, у вас может больше не быть 20%-ной скидки, и в конечном итоге вам придется платить PMI, по крайней мере, некоторое время.

Оценка непредвиденных обстоятельств может помочь

Если вы опасаетесь, что цена вашего предложения может превысить оценочную стоимость нового дома, обязательно включите в свое предложение непредвиденные обстоятельства, связанные с оценкой.

Это непредвиденное обстоятельство не исправит низкую оценку, но освободит вас от контракта на покупку, если оценка будет слишком низкой, чтобы ваш ипотечный кредитор мог двигаться вперед.

Таким образом, вы не рискуете потерять свой задаток из-за превышения цены продажи дома на несколько тысяч долларов.

Является ли пункт об эскалации хорошей идеей?

Некоторые маклеры по недвижимости предлагают добавить в ваше предложение пункт об эскалации. Этот тип оговорки автоматически повышает цену вашего предложения по мере поступления более высоких предложений. Вы можете установить максимальное предложение в оговорке о эскалации.

Это может показаться привлекательным, когда вы конкурируете на рынке продавца, но есть и обратная сторона: ваша оговорка о эскалации показывает домовладельцу, сколько именно вы готовы заплатить за дом — не лучшая тактика, если вам нужно вести переговоры. дальше.

При рассмотрении чего-то столь важного, как покупка дома, многие потенциальные покупатели жилья предпочитают делать свои встречные предложения старомодным способом, а не выбирать автопилот.

Сегодняшние покупатели жилья должны ожидать конкуренции

«На нынешнем рынке, где спрос на жилье превышает предложение, покупателю часто необходимо сделать предложение выше запрашиваемой цены, чтобы подсластить свою сделку», — говорит Кранефус. «Это особенно верно, когда есть несколько конкурирующих предложений или война ставок.

Холландер соглашается и говорит, что нехватка запасов усугубилась в эпоху пандемии.

«Низкие процентные ставки в сочетании с расширением работы из дома резко повысили спрос на дома на одну семью во многих районах и сократили запасы», — объясняет Холландер. «Этот повышенный спрос и ситуация с ограниченным предложением дают продавцам роскошь выбирать лучшее предложение, которое они получают».

Короче говоря, потенциальные покупатели на сегодняшнем рынке должны ожидать конкуренции.

Даже когда они избегают прямых торгов, покупатели должны быть готовы платить больше, чем цена билета, за дом, который они действительно хотят, пока он все еще находится в рамках бюджета.

Как определить максимальный бюджет на покупку жилья

Чтобы определить максимальную цену продажи дома, которую вы можете себе позволить, оцените свой максимальный бюджет на покупку дома.

«Ваш максимальный бюджет на дом всегда должен сводиться к тому, что вы можете себе позволить, — говорит Тайлер Форте, генеральный директор Felix Homes.

«Установите ежемесячный бюджет и убедитесь, что вы учитываете первоначальные расходы, такие как кредитные баллы, расходы на закрытие и бюджет на ремонт и техническое обслуживание после того, как вы въедете».

Это может помочь вернуться назад и оценить ежемесячный платеж, который вам удобен.

«Например, если вы едва можете позволить себе ежемесячную ипотеку в размере 1500 долларов, все, что сверх этого, находится вне вашей зоны комфорта. Благодаря этому пониманию доступности и известной процентной ставке вы сможете определить максимальное предложение», — рекомендует Холландер.

Вы можете использовать этот калькулятор платежей по ипотечным кредитам, чтобы оценить размер платежа по ипотечным кредитам, который вы можете позволить себе в своем ежемесячном бюджете.

При расчете покупательной способности вашего дома помните, что ваша ипотека должна составлять только от 30 до 40 процентов вашей ежемесячной заработной платы, советует Forte.

Задавайте вопросы и определяйте условия сделки

Также полезно задать множество вопросов, которые помогут вам решить, стоит ли дом — и его более высокая цена продажи — того стоит.

«Очень важно стратегически подходить к тому, чего вы хотите, — говорит Кранефус. В качестве отправной точки он рекомендует задать себе вопрос:

.
  • Подходит ли вам это место?
  • Достаточен ли размер дома?
  • Это хороший школьный округ?
  • Есть ли вещи, от которых вы готовы отказаться, если они не по вашей цене?

В целом проверьте, не превышает ли цена, которую вам придется заплатить за дом, его желательность и функциональность.

«Тот факт, что рынок является конкурентным и существует множество ситуаций с множественными предложениями, не обязательно означает, что вы должны платить больше запрашиваемой цены», — говорит Сингер.

Он предлагает узнать:

  • Есть ли другой дом примерно за ту же сумму денег, который предлагает лучшие улучшения?
  • Можете ли вы купить дом немного дешевле, если он нуждается в обновлении, а затем сделать этот ремонт?

Конечно, всегда найдутся нарушители.

«Если во время оценки вы обнаружите структурные или экологические проблемы, устранение которых будет дорогостоящим, вероятно, лучше поискать в другом месте», — говорит Холландер.

«И если кредитор не будет финансировать вашу покупку, потому что оценка значительно ниже покупной цены, у вас может не быть выбора, кроме как отказаться».

Как не переплатить за дом

Иногда это неизбежно: вам может потребоваться первоначально предложить более высокую цену, чем вы ожидали, или сделать встречное предложение с более высокой суммой в долларах.

Но вы также хотите избежать досадной ошибки.

Чтобы убедиться, что вы не переплачиваете сверх реальной стоимости дома, ваш агент по недвижимости должен изучить недавно проданную сопоставимую недвижимость, также известную как comps.

«Тот факт, что дом был продан по цене, превышающей запрашиваемую, не обязательно означает, что это была оправданная цена», — предупреждает Сингер.

«Ваш агент должен проверить рынок на наличие других активных объектов, перечисленных в настоящее время, чтобы убедиться, что вы не платите сверх характеристик дома», — продолжает он.

Возможно, вам нужно расширить свой кругозор

«Часто рекомендуется расширить поиск, включив в него дома в более доступных местах, где ваш доллар может пойти дальше», — рекомендует Кранефус.

Не бойтесь смотреть на дома, которые могут быть немного устаревшими или требуют обновления или двух, прежде чем они станут домом вашей мечты.

«Эти объекты не вызовут такой большой конкуренции, и ваше предложение, скорее всего, будет принято по прейскурантной цене или ниже», — говорит Сингер.

Покупки за пределами самых горячих районов вашего местного рынка могут стать ключом к поиску жилья по более выгодной цене, особенно если вы впервые покупаете жилье и должны внести минимальный первоначальный взнос.

Другие стратегии, чтобы ваше предложение о доме было принято

Чтобы заставить продавца принять ваше предложение, не всегда требуется более высокая цена.

«Вместо этого попробуйте добросовестно внести более крупный депозит. Иногда это показывает продавцам, что у вас есть шкура на кону и вы являетесь более серьезным покупателем», — отмечает Холландер.

Прежде чем вы сможете сделать предложение, вам также необходимо получить письмо с предварительным одобрением ипотеки, показывающее, что вы можете позволить себе профинансировать покупку.

«Попросите вашего кредитора позвонить агенту продавца и поручиться за ваше финансовое благополучие».

— Тайлер Форте, генеральный директор Felix Homes

Еще лучше: «Попросите вашего кредитора позвонить агенту продавца и поручиться за ваше финансовое благополучие», — советует Forte. «Кредитор должен объяснить, что он ознакомился с вашим трудовым стажем и финансами и полностью уверен в вашей финансовой устойчивости как заемщика.

Если у вас есть наличные, вы можете попробовать предложить деньги за дом. Покупатели наличными часто имеют преимущество перед покупателями, использующими ипотеку, особенно на горячих рынках.

«Продавец может чувствовать себя более комфортно, если покупатель обязательно закроет сделку, если это покупка за наличные, не зависящая от непредвиденных обстоятельств финансирования», — отмечает Холландер.

Денежные предложения имеют некоторые недостатки

При покупке за наличные также следует учитывать недостатки. Например, если у вас дома скопилось слишком много денег, вы не сможете использовать их где-то еще.

Что делать, если вам позже понадобятся деньги для чего-то еще? Тогда вам, возможно, придется занять деньги по более высокой процентной ставке, чем ваш ипотечный кредитор.

Письмо-предложение может помочь на рынках продавца

Если вы не можете или не хотите делать предложение наличными, вы также можете попробовать отправить продавцу личное письмо вместе с вашим предложением, объясняющим, почему вы любите этот дом, добавляет Форте.

В некоторых случаях знать, что дом будет передан человеку или семье, которые будут дорожить им, может быть достаточно, чтобы повлиять на сентиментального продавца.

Не переусердствуйте с непредвиденными обстоятельствами

Наконец, по возможности избегайте дополнительных условий в предложении. Непредвиденные обстоятельства усложняют картину для продавцов жилья. Если они не находятся на рынке покупателя, некоторые домовладельцы могут позволить себе отказаться от предложений, которые включают слишком много непредвиденных обстоятельств.

Непредвиденные обстоятельства оценки и жилищной инспекции почти всегда имеют смысл. Но добавление большего количества может сделать цену вашего предложения менее привлекательной, чем у конкурентов.

Для получения дополнительной информации см.: Как сделать выгодное предложение по дому: 7 стратегий

Как максимально увеличить бюджет на покупку жилья

Нужен больший бюджет, чтобы позволить себе более дорогой дом? Есть несколько вещей, которые вы можете сделать, чтобы улучшить ситуацию на любом рынке жилья.

«Во-первых, накопите на такой большой первоначальный взнос, какой вы можете себе позволить, чтобы вам не приходилось занимать столько денег, и вы могли избежать необходимости платить частную ипотечную страховку», — рекомендует Сингер.

Кроме того, постарайтесь улучшить свой кредитный рейтинг и снизить отношение долга к доходу, прежде чем подавать заявку на получение ипотечного кредита.

«Работайте, чтобы погасить все непогашенные долги, вовремя выплачивайте свои долги и избегайте открытия новых кредитных счетов. Кроме того, проверьте свои бесплатные кредитные отчеты и устраните все ошибки, отрицательные счета или пропущенные платежи, которые вы видите в этих отчетах», — добавляет Сингер.

Еще кое-что, о чем следует помнить, это то, что сегодняшние ставки по ипотечным кредитам по-прежнему низки по историческим меркам. Более низкие ставки помогают покупателям жилья максимально использовать свой бюджет.

Когда ставки ниже, это уменьшает сумму, которую вы должны платить в виде процентов по ипотеке каждый месяц. Это означает, что вы можете позволить себе более крупный платеж по ипотеке и, следовательно, более высокую цену дома.

Информация, содержащаяся на веб-сайте The Mortgage Reports, предназначена только для информационных целей и не является рекламой продуктов, предлагаемых Full Beaker.Взгляды и мнения, выраженные здесь, принадлежат автору и не отражают политику или позицию Full Beaker, ее должностных лиц, материнской компании или аффилированных лиц.

Покупка квартиры в Берлине: руководство для тех, кто покупает впервые

В настоящее время Берлин (по-прежнему) является одним из самых интересных рынков недвижимости в Европе. Этот город предлагает уникальную городскую и интернациональную среду. Благодаря высокому уровню жизни и большому количеству парков и зон отдыха, это может быть правильным выбором для проживания или покупки квартиры в Берлине.

Когда я начал свои исследования на рынке недвижимости, я наткнулся на несколько вещей, о которых следует знать, изучая эту тему. Я собрал наиболее важные аспекты, которые следует учитывать, если вы хотите инвестировать в рынок недвижимости Берлина. В основном ориентирован на покупку квартиры в Берлине, так как средств на покупку дома нет. Тем не менее, он по-прежнему актуален для других типов собственности.

ОТКАЗ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ : Это довольно длинная статья, введение в довольно обширную тему с множеством элементов для рассмотрения.Потерпите меня и сделайте себе еще чашку чая. 🙂

Общие соображения о современных тенденциях Берлина

Стоит ли покупать квартиру в Берлине?

I n 2021, купить недвижимость в Берлине все же выгоднее с финансовой точки зрения, чем арендовать. Это было подтверждено очень официальным « Institut der Deutschen Wirtschaft » в этом отчете Wohkosten 2021.

Покупные цены на квартиру в центре Берлина все еще «умеренные» по сравнению с Лондоном, Парижем или Нью-Йорком.Положительные ожидания от города и низкие процентные ставки делают Берлин привлекательным местом для инвестиций.

В то время как некоторые части городов, такие как Пренцлауэрберг или Кройцберг, в значительной степени облагорожены и стали более дорогими, многие районы, такие как Моабит или Нойкёльн, по-прежнему представляют интерес для рассмотрения. Однако даже в Пренцлауэрберге или Кройцберге разница в цене может сыграть в вашу пользу, если вы расширите поиск всего на несколько улиц.

Могу ли я купить недвижимость в Берлине, чтобы сдавать ее в аренду?

Если вы просто инвестируете в недвижимость, чтобы сдавать ее в аренду, доход от аренды в Берлине по-прежнему более привлекателен, чем в других городах, таких как Мюнхен, , как указано в этом исследовании 2021 года.Однако знайте это при покупке квартиры в Берлине; любой существующий договор арендатора не может быть юридически расторгнут, чтобы позволить владельцу въехать. В худшем случае это может произойти через 10 лет. Немецкий закон особенно благоприятен для арендаторов. Особенно важно знать, что большинство берлинцев арендуют жилье (85% в этом исследовании 2017 года). населения и количества домохозяйств в связи с повышением привлекательности города.Кроме того, в столице Германии улучшаются экономические показатели. Таким образом, покупательная способность растет.

Что лучше купить или арендовать в Берлине?

Арендатору всегда трудно взять кредит, особенно если у вас все еще есть старый договор аренды. Если вы не уверены в своем финансовом положении и хотите сделать прогнозы для проверки вашего проекта недвижимости, вы можете обратиться к симуляторам, подобным этому. Это позволяет вам сравнить, сколько будет ваш собственный капитал, если вы будете покупать и арендовать.

Текущая нехватка жилья

Еще одним фактором, влияющим на уверенность инвесторов в будущем Берлина, является нехватка жилья в городе. По оценкам этого отчета за 2021 год, на рынке не хватает как минимум 200 000 единиц для удовлетворения спроса. Частично это связано с государственной политикой, которая на протяжении многих лет выдавала небольшое количество разрешений на строительство.


Что важно в отношении налогов, сборов и юридических вопросов

Консультант по налогам рекомендуется, чтобы помочь покупателям с любыми налоговыми вопросами, связанными с покупкой недвижимости в Берлине.Дополнительные сборы могут составлять до 15 % от покупной цены следующим образом:

  • Нотариальные расходы (нотариус): 1-2 %
  • Сбор управления земельного кадастра (Grundbucheintrag): 0,5 %
  • Налог на передачу собственности (Grundwerbsteuer): 6 %
  • Агентские сборы до 3,57% (начиная с 2021 г.)

Обратите также внимание на то, что в немецком законе также предприняты шаги, направленные на предотвращение спекуляций и быстрого роста цен на недвижимость. На прибыль, полученную от перепродажи имущества, если вы не соблюдаете некоторые условия, был наложен огромный налог, буквально лишив эту выгоду.Это означает, что в соответствии с немецким законодательством, если вы хотите снова продать свою квартиру, вы должны прожить в указанной квартире не менее 2 лет подряд до заключения договора купли-продажи. Другой вариант — перепродать через 10 лет, если вы сами не живете в квартире.

В вашей стране могут действовать дополнительные внутренние правила, которые вы, возможно, захотите проверить, прежде чем покупать квартиру в Берлине. (здесь ничем не могу помочь 😉 )

Каковы возможности получения кредита в местном банке?

Если вы являетесь резидентом Германии со статусом постоянного проживания (или гражданином ЕС), банки в основном будут считать вас гражданином Германии.Тем не менее, есть некоторые тонкие различия, как указано в этом посте.

Иностранные покупатели, не являющиеся резидентами Германии, могут получить финансирование для в размере до 50% от стоимости недвижимости. Банки и другие кредиторы могут предлагать ссуды на основе капитала, имеющегося в другом имуществе. Многие агенты по недвижимости помогут покупателям найти подходящие варианты финансирования и при необходимости сдать недвижимость в аренду. Вы, конечно, можете пойти в свой местный банк, чтобы узнать, что возможно, но нет гарантии, что они согласятся на кредит, связанный с недвижимостью за границей, и / и может быть какой-то перевод, чтобы банк мог просмотреть все документы. Просто свяжитесь с нами, вы можете не знать, что из этого получится.

Другой альтернативой может быть одна из инновационных платформ, таких как Hypofriend , которая обеспечивает столь необходимую прозрачность для экспатов на этом рынке. Они помогут вам найти оптимальную ипотеку для вашего случая, позволив банкам и кредитным учреждениям конкурировать за лучшую ставку. Они также могут очень быстро сказать вам, сколько вы можете себе позволить с вашей текущей ситуацией, доходом и т. д. Все это на 100% цифровое и без каких-либо условий.Это довольно умный способ сделать это. Посмотрите на это как на финансового консультанта следующего поколения.

В этом посте я также более подробно рассказал о том, какие факторы учитываются при запросе ипотечного кредита в немецком банке в качестве иностранца.

Какие документы я должен запросить у владельца, чтобы узнать больше о собственности?

Недостаточно просто увидеть это место и постучать по стенам. Вы должны взглянуть на более широкую картину вашей приверженности этому месту. Вы должны запросить следующий минимум :

  • Wirtschaftspläne (Бюджет/экономическое планирование): здесь описывается, что было принято всеми владельцами здания с финансовой точки зрения, а также дается более подробная информация о различных расходах и их эволюции во времени. Ищите упоминание « Rücklage », резерв денег в общем бюджете имущества. Ищите также « Hausgeld », которые являются ежемесячными расходами.
  • Teilungserklärung (Декларация о разделении): В этом документе указывается, что принадлежит квартире, а что — совместному имуществу, например, лестница.
  • Energie Ausweis (Оценка энергопотребления): Подробная информация об энергоэффективности объекта.
  • Grundriss (Вид с земли): план собственности.

Кто является различными участниками рынка и какова их роль?

Агентства недвижимости

Агентства являются необходимыми посредниками на берлинском рынке, так как прямые сделки между частными владельцами довольно редки. Опять же, местная культура и рыночные условия привели не к появлению множества мелких частных владельцев, а к появлению нескольких крупных компаний по управлению недвижимостью. Таким образом культура заключения сделок между мелкими частными лицами не является общепринятой , когда речь идет о покупке квартиры в Берлине.

Агентства собирают информацию о ваших требованиях и помогают найти квартиру вашей мечты, сотрудничая с другими агентствами или используя собственную базу данных. Как и везде в мире, при найме агентства не должно быть никаких комиссий, поскольку они работают на основе результатов.

Steuerberater – Налоговый консультант

Налоговый консультант поможет вам найти наилучшую систему, позволяющую минимизировать затраты на владение или аренду квартиры.Они часто могут помочь вам лучше понять, какой может быть общая стоимость владения. В сделку входит много переменных, поэтому может быть хорошей идеей потратить немного денег на налогового консультанта, чтобы потенциально сэкономить тысячи в будущем. Нет необходимости привлекать налогового консультанта, но рекомендуется.

Анвальт – Юрист

Юристы не обязательно участвуют в процессе покупки квартиры в Берлине, но они могут быть полезны при составлении договора купли-продажи или даже предпродажного соглашения 1 .Так же, как налоговый консультант, они также могут помочь вам разобраться с различными техническими аспектами владения квартирой и оптимизации расходов на нее. У некоторых Steuerberater есть адвокатская практика, с которой они сотрудничают, или даже собственная. Помимо анализа договора они также могут представлять покупателя у нотариуса. Это часто бывает, если покупатель не живет в Германии или не говорит по-немецки. Так что идеальный вариант, особенно для инвесторов, так как они должны прийти только один раз для выбора квартиры.Нотариус должен проверить, все ли вовлеченные стороны понимают договор, когда он читает его перед всеми вовлеченными сторонами. Если человек, не говорящий по-немецки, хочет купить квартиру в Берлине без адвоката, переводчик должен быть на приеме у нотариуса.

Нотариус – Нотариус

В отличие от некоторых других стран, нотариусы в Германии не играют консультативную роль во время сделки . Они остаются нейтральными и существуют исключительно для того, чтобы выполнить и сделать транзакцию видимой и официальной для глаз немецкого государства.Они также удостоверяются, что все документы действительны для внесения вашего имени в земельный кадастр. Их размер вознаграждения зависит от стоимости имущества. Не ожидайте, что вы поймете какой-либо их административный немецкий язык при совершении сделки, это чисто формально, что они устно излагают все элементы сделки и контракта.

Hausverwaltung – Управление недвижимостью

Хотя они и не участвуют напрямую в процессе для людей, желающих купить квартиру в Берлине, они являются ценным контактным лицом, поскольку они часто предоставляют все документы потенциальным покупателям. Как мы видели, эти документы содержат важную информацию об имуществе. Однако в большинстве случаев агентство, представляющее продавца, уже собрало эти документы для покупателя.


Где купить квартиру в Берлине?

Обычные универсальные платформы

Я не сильно удивлю вас, если посоветую вам обратить внимание на такие платформы, как

Цифровой ландшафт не так уж и конкурентен. Это также связано с очень бюрократической культурой здесь, где решение вопросов напрямую между частными лицами довольно необычно .Альтернативы, склонные к выделению вкладышей от арендодателей напрямую, следующие:

Чудес не ждите, но все равно источники интересные.

Объявления, информационные бюллетени и социальные сети

Это менее распространенный маршрут, но он может дать интересные результаты. Это также может привести к более дешевой стоимости приобретения.

  • На Ebay и Facebook есть категория недвижимости.
  • Вы также можете обратиться к группам Facebook:

Многие агентства недвижимости имеют свои собственные информационные бюллетени. Часто именно здесь новые доступные для покупки квартиры в Берлине сначала становятся общедоступными/доступными, прежде чем они попадут на Immosscout и тому подобное. Не забудьте подписаться на них.

Разработчики проекта недвижимости

Если вы хотите посмотреть Neubau , нет лучшего варианта, чем получить предложения непосредственно на веб-сайтах застройщиков или на платформах со списком проектов Neubau по всему городу:

Рассмотрите аукционы

Этот вариант часто малоизвестен, но несколько объектов недвижимости продаются на аукционах .Это также может представлять собой хорошую возможность сделать ставку и заключить сделку и купить квартиру в Берлине, но связано с несколькими проблемами.

  • Вам почти всегда не разрешают посещать это место, так как это аукцион.
  • Арендатор или владелец не обязаны показывать это людям, поэтому большинство из них просто этого не делает, что иногда делает это дикой картой.
  • Однако у вас есть доступ ко всем обычным документам.
  • Аукционы на немецком языке могут быть непростыми.

Вы также должны физически присутствовать на аукционе и перечислить 10% от оценочной стоимости для участия в аукционе.На этом сайте перечислены все квартиры, выставленные на продажу в Берлине .

Этот вариант может оказаться не самым лучшим для тех, кто покупает в Берлине впервые. Считайте это вашей дикой картой.


Как увеличить свои шансы на успех?

Убедитесь, что ваш банк/брокер знает о вашем желании. Поскольку банк, скорее всего, будет вовлечен, вам необходимо убедиться, что ваше контактное лицо в банке знает о вашем поиске.Например, я отправил в свой банк «предупреждение» о квартире, которую я «собирался купить», чтобы отрепетировать с ними процесс и

держать меня в центре внимания.

Предоставьте подтверждение финансирования

Ваш банк или брокер может предоставить вам документ под названием « Finanzierungsbestäti gun» или « Finanzierungsnachweis ». Это документ, подтверждающий, что ваше текущее финансовое положение действительно может дать вам доступ к ипотечному кредиту на x на сумму .Это дополнительная гарантия для продавца, что процесс пройдет гладко, если он решит заключить с вами сделку.

Однако этот документ не имеет обязательной силы для банка, поскольку для полного одобрения ипотеки банку необходимо иметь сведения об имуществе. Это тонкая разница.


Краткий обзор цен в Берлине:

При покупке квартиры в Берлине возникает вопрос: сколько она мне будет стоить ? Неудачный ответ: «Это зависит».Я не буду вдаваться в детали факторов, влияющих на цены (расположение, Altbau/Neubau, состояние, арендатор/без арендатора и т. д.). Лучше всего это сделает специалист. Вместо этого я вставлю следующую карту, которая показывает стоимость Neubau площадью 80 м2 в 2021 году:

Нажмите на изображение, чтобы увидеть увеличенную версию (Источник: ImmoScout)

Это неполное представление текущего рынка, но это хорошее начало. Вы также можете посмотреть этот подробный отчет по районам. Это даже уваривает его по соседству.


Типичный процесс во время поиска

Так вы покупаете квартиру в Берлине

  1. Сформулируйте свои требования и ознакомьтесь с вашим поиском/приоритетами

    Моим первым приоритетом всегда был хотел купить квартиру в Берлине, но у вас может быть другое мнение.Постарайтесь получить представление о рынке и знать, чего разумно ожидать. Сначала не стесняйтесь расширять свою сеть, поскольку, посетив много квартир, вы узнаете, какие требования следует учитывать с большей гибкостью.

  2. Создавайте оповещения на всех платформах недвижимости, чтобы получать последние предложения

    Настройте поисковые агенты, чтобы получать оповещения по электронной почте, как только недвижимость соответствует вашим требованиям. Таким образом, вы наверняка сделаете шаг в дверь раньше. Подпишитесь и на новостную рассылку агентств.

  3. Поговорите с несколькими агентствами для получения рекомендаций и проверки реальности.

    Агентства могут стать мощными союзниками, если правильно подобрать их. Они помогут вам справиться со всеми административными делами, особенно если вы не говорите по-немецки. Они также представляют собой шанс быть выставленными первыми (или, по крайней мере, раньше), когда что-то новое выставляется на продажу, что действительно важно на берлинском рынке недвижимости. Просто убедитесь, что выбрали правильные.

  4. Посетите интересные объекты, даже если они не совсем соответствуют вашим требованиям

    Это относится к моему первому пункту.Это действительно важно, потому что научит вас реалиям рынка и позволит проводить более квалифицированный поиск. Вы также не хотите отказываться от собственности, которая, возможно, в конце концов была «выше номинала». Так что идите и посмотрите недвижимость, которая находится немного дальше, чем эта станция Ubahn. Иди посмотри на ту квартиру, которая выглядит так, как будто она была в зоне боевых действий. Иди посмотри на тот дом, в котором нет центрального отопления. Я не могу не подчеркнуть, насколько это важно.

  5. Проверьте ВСЕ параметры недвижимости (расположение, расположение, расположение, а также…)

    При поиске квартиры в Берлине местоположение было моим главным приоритетом, поэтому я, естественно, уделял этому особое внимание при взвешивании своего решения.Однако постараются отодвинуть «сексуальные» параметры на второй и рассмотреть другие очень важные параметры. Пространство, местоположение, ориентация и планировка — все это важно, но обязательно проверьте, как выглядят финансы собственности, насколько высоки ежемесячные расходы, запланированы ли уже какие-либо ремонтные работы и т. д. Эти параметры могут иметь значение между хорошая сделка и плохая.

    Многие люди, даже экспериментаторы, часто упускают возможность , потому что они смотрят только на поверхность вещей и не видят реальный потенциал места. Плохо оборудованная кухня, очень грязная гостиная не должны вас отталкивать. Посмотрите на картину шире и подумайте о потенциале, который вы могли бы раскрыть, потратив немного времени и усилий. Маленькие драгоценности могут прятаться под гравием. 🙂
  6. Делайте ставки быстро, но не торопитесь…

    Если вы уверены, что нашли недвижимость своей мечты, поспешите ! Другие могут быть быстрее, чем вы. Тем не менее, вам все равно нужно сохранять хладнокровие. Не спешите запрашивать все необходимые документы, но поторопитесь с принятием решения.Вы также можете воспользоваться услугами инспектора по строительству ( Immobilien Gutachter /Bewertung), чтобы проверить, прочны ли стены.


Надеюсь, это подробное руководство о том, как купить квартиру в Берлине, было для вас полезным. Не стесняйтесь предлагать улучшения или задавать вопросы в комментариях.

PS: этот пост стал довольно популярным, поэтому я решил сделать пост о том, как подойти к вопросу и продать квартиру в Берлине.

Источники: 1, 2, 3, 4

Руководство по покупке дома в Японии

Джефф Винкуп

Во многом процесс покупки недвижимости в Японии очень похож на покупку недвижимости в любой другой стране.Однако сам процесс может быть непрозрачным и занимать много времени, особенно если вы не говорите и не читаете на языке.

В этом руководстве мы разделили процесс покупки на восемь простых шагов. В ближайшие недели мы опубликуем подробные статьи по каждому шагу.

Если вы думаете о покупке дома или инвестиционной недвижимости в качестве иностранца в Японии, первый вопрос, который у вас может возникнуть, заключается в том, могут ли иностранцы покупать здесь недвижимость.

Может ли иностранец купить недвижимость в Японии?

Законодательных ограничений на покупку недвижимости в Японии для иностранцев нет.Иностранцы несут ответственность только за письменное уведомление Банка Японии в течение 20 дней с момента покупки недвижимости.

Для покупки дома в Японии не обязательно иметь гражданство или даже вид на жительство. Однако покупка недвижимости в Японии не дает покупателю права на получение вида на жительство в Японии. Если у вас нет постоянной визы на жительство, вы не состоите в браке с гражданином Японии и/или не являетесь резидентом Японии с установленным стажем работы, может быть чрезвычайно сложно найти финансирование для покупки японской недвижимости.

Отсутствие ограничений права собственности на землю

В отличие от многих других азиатских стран и некоторых частей Гавайских островов, здесь нет ограничений на права собственности на землю (например, требование аренды земли на 99 лет вместо полных прав собственности на землю).

Шаг 1: Изучите недвижимость и варианты финансирования

Первый шаг для любого, кто хочет купить жилье, — начать с изучения различных вариантов, определения приоритетов и бюджета.

Вам нужно будет решить, хотите ли вы купить новую или бывшую в собственности резиденцию, квартиру или отдельный дом, или, если позволяет ваш бюджет и время, даже купить участок земли и построить для вас дом. О плюсах и минусах этих вариантов мы расскажем в следующей статье.

Сколько вы можете себе позволить?

Как правило, кредиторы в Японии предоставляют финансирование лицам, которые выделяют не более 25% своего годового валового дохода на выплаты по ипотечным кредитам.

Налоги добавят от 6% до 7% к покупной цене.Дополнительную информацию по налоговым вопросам см. в этом руководстве по налогам на недвижимость в Японии, включая ежегодные налоги на основные средства (имущество), которые необходимо планировать.

Если вы используете агента для покупки недвижимости, вам придется заплатить брокерский сбор (комиссию) в размере 3% от покупной цены плюс 60 000 иен плюс налог на потребление (в настоящее время 8%). Пожалуйста, ознакомьтесь с этой статьей: Разбивка сборов и налогов при покупке недвижимости в Японии

Варианты финансирования для иностранцев-резидентов

Некоторые японские банки кредитуют иностранцев, проживающих в Японии. Скорее всего, кредитор благосклонно отнесется к вам, если у вас есть статус постоянного жителя или вы состоите в браке с гражданином Японии. Некоторые банки также кредитуют иностранцев с длительным опытом работы в Японии или если у вашего супруга есть виза на постоянное жительство. Пожалуйста, ознакомьтесь с этой статьей, чтобы узнать, какие документы вам понадобятся и какие банки кредитуют иностранцев.

Если вы не являетесь резидентом, вам будет очень сложно найти кредитора в Японии, но некоторые из них могут работать с вами в индивидуальном порядке.

Начните со сбора информации о потенциальных источниках финансирования.Частные банки и местные кредитные союзы предоставляют большую часть жилищных кредитов в Японии. Дополнительные сведения см. в этих руководствах: Получение жилищного кредита в качестве иностранца в Японии и Руководство по ипотечному жилищному кредитованию в Японии.

Решите, хотите ли вы получить кредит с фиксированной или плавающей процентной ставкой, т. е. насколько важно для вас, чтобы ежемесячные платежи были фиксированными в течение всего срока погашения. В настоящее время кредиты с фиксированной процентной ставкой очень популярны в Японии, поскольку процентные ставки находятся на историческом минимуме. В этой статье вы найдете дополнительную информацию о том, какую процентную ставку я могу получить по ипотечному кредиту в Японии?

Шаг 2. Просмотр и сравнение свойств и выбор кредитора

После того, как вы определились с основными параметрами недвижимости, которую вы хотите, пришло время действительно присмотреться.Один из хороших способов сделать это — найти сопоставимую недвижимость в желаемом районе и узнать о последних ценах, уплаченных за эту недвижимость.

У Министерства земли, инфраструктуры, транспорта и туризма есть веб-сайт, на котором можно найти сопоставимые цены на сделки с недвижимостью. Местный агент по недвижимости также может быть бесценным ресурсом, или вы можете начать онлайн, просматривая данные о тенденциях цен и сравнивая списки недвижимости на Real Estate Japan.

Важно посетить много дней открытых дверей и увидеть как можно больше мест.В сфере недвижимости нет ничего лучше, чем увидеть из первых рук множество различных объектов недвижимости, различных планировок и т. д., чтобы получить реальное представление о том, какие отличительные факторы наиболее важны для вас. Просмотр многих мест поможет вам научиться более эффективно сравнивать недвижимость.

Шаг 3. Заполните заявку на покупку или письмо о намерениях и получите предварительное одобрение кредита

Покупка новой квартиры или дома

Если вы покупаете новую квартиру или дом, вам необходимо заполнить заявку на покупку (購入申込書 или kounyuu moshikomisho ), составленную застройщиком или компанией, занимающейся недвижимостью.Для новых объектов часто проводится лотерея в зависимости от количества полученных заявок, поэтому имейте в виду, что ваше предложение о покупке может быть не принято даже после подачи заявки.

Также взимается плата за подачу заявления, которая обычно составляет от 20 000 до 100 000 иен и будет возвращена, если ваше заявление не будет принято. В случае, если ваша заявка будет принята, эти деньги будут выделены на задаток, который вы заплатите во время заключения договора купли-продажи.

Если вы думаете о покупке кондоминиума, см. Вопросы, которые следует задать при покупке кондоминиума в Японии

Покупка бывшего в употреблении дома

Если вы покупаете бывшее в употреблении жилье, вы можете отправить продавцу письмо о намерениях (買付証明書 или kaitsuke shoumeisho на японском языке). Причина использования письма о намерениях состоит в том, чтобы сообщить продавцу, что вы серьезно рассматриваете возможность покупки недвижимости. В письме о намерениях может быть много вариантов содержания, но его настоящая цель — служить отправной точкой для ваших переговоров.Мы рассмотрим основное содержание типичного письма о намерениях в следующей статье.

Задаток/депозит

Задаток (手付金 tetsukekin ) — это задаток, который покупатель уплачивает продавцу, чтобы продемонстрировать серьезность намерений покупателя. Обычно это 5-10% от общей стоимости покупки, и, как правило, она будет учитываться как часть общей стоимости покупки после завершения сделки.

Получить предварительное одобрение кредита

В то же время, когда вы подаете письмо о намерениях или заявку на покупку, вам нужно будет начать процесс предварительного утверждения (или предварительной проверки) кредита, поговорив со своим кредитором.На этом этапе вас попросят предоставить копии (1) документов, удостоверяющих личность, таких как ваш паспорт и местные водительские права, (2) недавнюю справку о состоянии здоровья и (3) ваши ежегодные налоговые квитанции (源泉徴収票или gensen choushuuhyou). ).

Пояснение к важным вопросам (重要事項説明書 juuyoujikou setumeisho на японском языке, ниже «Разъяснение») представляет собой документ, раскрывающий юридическую информацию, подготовленный агентом продавца, который должен содержать всю существенную информацию, которая может понадобиться любому покупателю. знать, чтобы иметь возможность принять обоснованное решение о покупке.

Образец документа «Разъяснение важных вопросов».

Согласно японскому законодательству, это письменный документ, который должен быть доставлен покупателю (а также объяснен в устной форме) до заключения покупателем договора купли-продажи. Объяснение может занимать от 20 до 100 страниц, поэтому агенту продавца обычно приходится выполнять значительный объем работы. Причина Разъяснения заключается в том, чтобы уменьшить количество споров, возникающих между покупателями и продавцами, путем предоставления покупателям достаточной информации перед заключением юридически обязывающего договора купли-продажи.

Мы рассмотрим содержание типичного документа «Объяснение важных вопросов» в следующей статье.

Шаг 5: Заключение договора купли-продажи и заполнение заявки на кредит

Подписать договор купли-продажи

После того, как вы удовлетворены содержанием Объяснения важных вопросов, пришло время подписать Соглашение о покупке. Вы должны убедиться, что договор купли-продажи содержит все вопросы, которые вы согласовали с продавцом.

Налоговые соображения

Кроме того, если ваша покупка будет совершена в середине года, вам необходимо убедиться, что продавец обещает уплатить часть налога на основные средства и налога на городское планирование, которая соответствует количеству дней, в течение которых продавец владеет недвижимостью. имущество в этом году. В качестве альтернативы вы можете снизить цену покупки на эту же сумму.

Дополнительную информацию по вопросам налогообложения см. в Руководстве по налогам на недвижимость в Японии

.

Штамп или печать (

инкан, 印鑑 )

Чтобы подписать японское соглашение, имеющее юридическую силу, вам необходимо получить печать или печать с вашим именем японскими иероглифами, а также доказательство того, что вы зарегистрировали печать на свое имя на законных основаниях в местном отделении округа.

Пример печати для официальных документов.

Выплата баланса задатка

Вам также необходимо будет заплатить задаток (или остаток задатка, если на момент составления письма о намерениях была выплачена сумма), который служит в качестве юридического возмещения или quid pro quo , которое покупатель намеревается заключить обязательный договор с продавцом.

Заполните заявку на кредит

Во время заключения договора купли-продажи вам также необходимо будет официально подать заявку на получение кредита, если вы уже прошли процесс предварительной проверки кредита и вам необходимо финансирование для оплаты полной стоимости покупки.Формальный процесс подачи заявки на кредит может быть относительно трудным и занимать значительное количество времени. В среднем рассмотрение заявки на кредит занимает около двух месяцев.

Шаг 6. Оформление кредитных документов и окончательная физическая проверка имущества

Когда банк завершит андеррайтинг вашей заявки и одобрит ваш кредит, вам нужно будет подписать настоящие кредитные документы на японском языке. В Японии кредитный договор и закладная по кредиту (право банка на получение обеспечительного интереса в собственности в качестве залога по кредиту) обычно являются частью одного и того же пакета контрактов (金銭消費貸借契約兼抵当権設定契約 kinsenshohitaishaku). keiyaku ken teitoukenettei keiyaku ).Проценты по кредиту, как правило, начинают начисляться не в эту дату, а в то время, когда вы фактически получаете средства по кредиту (известная как дата использования кредита).

Это также время для окончательной физической проверки собственности, чтобы убедиться, что все в порядке. После того, как остаток покупной цены будет выплачен продавцу, раскрутить транзакцию будет очень сложно. Это последний случай, когда вы можете получить утешение от того, что покупаете то, что намеревались, до завершения сделки.

Шаг 7. Получение средств по кредиту, оплата оставшейся части покупной цены и регистрация смены владельца

Обычно проводится официальная встреча с продавцом и представителем кредитора, чтобы завершить покупку вашего нового жилья.

Вам также понадобится юридический регистратор (司法書士, shihoushoushi ), уполномоченный продавцом действовать от его или ее имени для изменения юридической регистрации. Юрист — это лицо, которое отвечает за завершение юридической передачи регистрации права собственности от продавца к покупателю от имени продавца и за обеспечение того, чтобы от имени покупателя не было непредвиденных ипотечных кредитов в последнюю минуту или других третьих лиц. Сторонние обременения на имущество.

В следующей статье мы обсудим этот шаг более подробно, в том числе:

Получение средств по кредиту и регистрация собственности

Получение ключей и сертификата владения

Шаг 8: Получение передачи собственности и заселение

Наконец-то вы готовы заселиться и начать наслаждаться своей новой собственностью. Не забудьте подать налоговую декларацию в Японии (確定申告 kakutei shinkoku) через год после переезда в свой дом, чтобы вы могли получить льготу по ипотечному кредиту на вычет ваших личных налогов. В следующей статье мы обсудим вычеты по ипотечным кредитам в Японии.

Мы будем публиковать последующие статьи с подробным описанием каждого из вышеперечисленных шагов.

Вас также может заинтересовать: Сборы и налоги при покупке недвижимости в Японии

2019 Продление ипотечного вычета и кэшбэк для покупателей жилья

Real Estate Japan Inc. и наш партнер консультант по недвижимости ЛИНК рады представить следующие семинары, посвященные покупке дома в Японии и инвестированию в недвижимость Токио.Семинары бесплатные, но количество мест ограничено. Пожалуйста, узнайте больше и зарегистрируйтесь по ссылкам ниже:

Blackstone купит Preferred Apartment Communities в рамках сделки на 5,8 млрд долларов крупнейший в мире альтернативный управляющий активами наращивает инвестиции в раскаленный докрасна жилищный сектор США.

Предложение Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT) за наличные в размере 25 долларов за акцию почти на 40% выше, чем акции Preferred Apartment на момент закрытия торгов 1 февраля. 9, за день до того, как СМИ сообщают о том, что компания изучает стратегические варианты, включая продажу.

Акции инвестиционного фонда недвижимости подскочили на 7% до $25,04 перед звонком после новостей.

Зарегистрируйтесь прямо сейчас и получите БЕСПЛАТНЫЙ неограниченный доступ к Reuters.com

Зарегистрируйтесь

Предложение Blackstone поступило в то время, когда сильное восстановление экономики, сверхнизкие процентные ставки и постоянный спрос на большие дома привели к росту цен на жилье в Соединенных Штатах. В прошлом году гигант прямых инвестиций также купил Home Partners of America за 6 миллиардов долларов.

Preferred Apartment Communities — владелец сдаваемых в аренду квартир, который в основном владеет и управляет многоквартирными домами, а также инвестирует в торговые центры, ориентированные на продуктовые магазины.

BREIT инвестирует в стабильную, приносящую доход коммерческую недвижимость США по ключевым типам недвижимости, включая жилую, промышленную, гостиничную, торговую и офисную.

Условия сделки включают 30-дневный период «приступления к покупке», истекающий 18 марта, в течение которого Preferred Apartment может искать альтернативные предложения.

Закрытие сделки ожидается во втором квартале этого года.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите БЕСПЛАТНЫЙ неограниченный доступ к Reuters.com

Зарегистрируйтесь

Репортаж Мани Сайни и Никет Нишант из Бангалора; Под редакцией Devika Syamnath

Наши стандарты: Принципы доверия Thomson Reuters.

Советы по покупке жилья: 10 факторов, которые помогут вам решить, на каком этаже купить квартиру на

Многоэтажки становятся обычным явлением во многих индийских городах. Это касается не только метро, ​​но и небольших городов.Есть много причин, по которым люди рассматривают покупку недвижимости в многоэтажках.

Итак, если вы планируете купить квартиру в многоэтажке, вот 10 важных факторов, которые вы должны учитывать.

1. Вопросы безопасности и конфиденциальности

Нижние этажи традиционно считаются небезопасными по сравнению с квартирами на верхних этажах. Это, вероятно, потому, что они могут быть легко доступны. Если вы хотите остановиться на нижнем этаже, изучите меры безопасности в общественном/жилом комплексе.

Анудж Пури, председатель ANAROCK Property Consultants, говорит: «Нижние этажи не обеспечивают уединения, особенно если ваше здание расположено недалеко от главной дороги или оживленного района. Если жилой комплекс находится в перегруженном районе, верхний этаж, скорее всего, будет тише и спокойнее».

2. Пожарная безопасность
При покупке квартиры на верхнем этаже могут возникнуть проблемы с пожарной безопасностью. Здесь вы должны знать, что пригодность любой квартиры для проживания может быть оценена по тому, был ли выдан сертификат о занятости (OC) местными властями.

С помощью ОК вы узнаете, что здание было построено в соответствии с допустимыми планами и местными законами, в соответствии с чем муниципальная корпорация района выдает этот документ строителю после проверки соблюдения всех местных законов. сделано. Покупатели жилья должны попросить копию OC при покупке квартиры.

Адхил Шетти, генеральный директор Bankbazaar.in, сказал: «Застройщик может получить свидетельство о вводе в эксплуатацию, когда получит разрешение от пожарной охраны.Поэтому, когда квартира, которую вы покупаете, имеет OC, вы знаете, что она соответствует критериям пожарной безопасности».

Также проверьте наличие/наличие средств пожарной безопасности в виде пожарных выходов, огнетушителей особенно на верхних этажах.

3. Количество лифтов и лестничных клеток
Пури говорит: «В идеале в каждой башне должно быть как минимум два или более лифта, чтобы хотя бы один лифт работал в случае поломки другого. Этот фактор имеет значение, если в вашей семье есть пожилые люди и дети.”

В случае чрезвычайной ситуации лифты не работают, поэтому вам также важно проверить лестницы, которые должны обеспечивать удобство ходьбы и легкий доступ к этажам.

4. Отклонения от пола
Шетти говорит: «Часто незаконные отклонения от строительных планов случаются на верхнем этаже здания. Если вы покупаете квартиру на верхнем этаже, убедитесь, что нет никаких отклонений сверх допустимых пределов. имущество, имеющее все необходимые разрешения.”

5. Точка обзора
Если вид из вашей квартиры является важным фактором, подумайте о более высоких этажах, так как они часто дают наилучшие точки обзора. Для квартир, расположенных недалеко от моря или в живописном районе, вид является важным фактором, и лучшим выбором будут верхние этажи.

Однако следует помнить об одном моменте. Шетти говорит: «Чем выше вы поднимаетесь в многоэтажной квартире, тем выше будет ваша стоимость покупки. В строящейся квартире будет взиматься плата за повышение этажа, что делает проживание на верхних этажах немного дороже.”

Вы также должны знать, что строители могут взимать с вас больше за ровный этаж, выходящий на север и восток, который считается лучше по сравнению с этажом, выходящим на запад или юг.

6. Мобильная сеть
Строительство высотных квартир до 40 этажей стало обычной практикой в ​​ряде мегаполисов. В Мумбаи высотные здания превышают 40 этажей, а в Дели-НКР здания имеют в среднем 25 этажей.

Итак, если вы выбираете этаж повыше, убедитесь, что в квартире есть достаточное покрытие сети.

7. Потребляемая мощность
Нижние этажи, как правило, холоднее, чем верхние, и потребляют меньше энергии. Это важный фактор, который следует учитывать в городах с длинным и суровым летом.

8. Освещение и вентиляция
Жизнь на верхнем этаже имеет свои преимущества. Вы получаете лучший вид на свою местность, лучшее освещение и вентиляцию, а влияние уличных помех меньше, чем на первом и нижних этажах.Верхние этажи также обычно свободны от угрозы комаров и грызунов (в основном крыс).

9. Арендная плата
Если вы покупаете квартиру с целью инвестиции, обратите внимание на нижние этажи, так как они приносят более высокую доходность от аренды. Пури говорит: «Однако климат также играет роль в этом вопросе. В таких городах, как Мумбаи и Бангалор, предпочтительны верхние этажи, в то время как в Дели-NCR и Ченнаи нижние этажи являются первым выбором для сдачи в аренду».

10.Подключение, сервисные факторы
Перед покупкой квартиры необходимо убедиться, что на полу установлены камеры видеонаблюдения в целях безопасности. Кроме того, проверьте пространство коридора, которое является единственным доступным пространством, которое вы получаете за пределами своей квартиры, когда покупаете ее на любом этаже. Поэтому вы должны убедиться, что у вас достаточно места за пределами вашей квартиры, так как размер коридора варьируется в жилых комплексах.

Кроме того, имейте в виду, что многие поставщики услуг не предоставляют услуги широкополосного доступа на верхних этажах.

ПЕРЕД ВЫБОРОМ ПОЛА ТАКЖЕ УЧИТЫВАЙТЕ ЭТИ ЧЕТЫРЕ ВЕЩИ

1. Выберите правильный конструктор
Прежде чем выбрать правильный проект и этаж для покупки квартиры, убедитесь, что вы выбрали известного застройщика с хорошей репутацией и послужным списком. Как покупатель дома, вы имеете право и обязаны проверить, зарегистрировал ли застройщик проект в органе по регулированию недвижимости (RERA).

2. Связь
Обеспечьте легкий доступ к проекту из основных частей города и хорошее сообщение общественного и частного транспорта.Измеряйте расстояния от основных частей города. Вы можете изучить местность и проверить текущие варианты общественного транспорта, такие как метро, ​​автобусы, такси и т. д. Кроме того, следите за будущими планами подключения, такими как предлагаемая линия метро или скоростная автомагистраль вокруг местности.

3. Близость к офисам и социальной инфраструктуре
Ищите варианты в непосредственной близости от коммерческих центров, IT-парков и корпоративных офисов при поиске новой недвижимости. Кроме того, внимательно следите за наличием поблизости продуктовых магазинов, больниц, школ, колледжей, торговых центров, парков, театров и развлекательных заведений.

4.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.