Имеет ли право управляющая компания: Как правильно разговаривать с управляющей компанией. Памятка :: Жилье :: РБК Недвижимость

Содержание

ВС подтвердил право управляющих компаний заходить в квартиры собственников | Российское агентство правовой и судебной информации

Контекст

Управляющие компании имеют законное право осматривать квартиры собственников на предмет несогласованной перепланировки: на коммунальщиках висит обязанность обеспечивать безопасное и безаварийное содержание дома, поэтому никакие дополнительные согласования для проверки жилья им не требуются, указал Верховный суд РФ. Высшая инстанция напоминает, что свои визиты представители управляющих компаний должны согласовывать с собственниками и приходить к ним в гости в удобное для жителей время и не чаще одного раза в 3 месяца.


Суть дела 

Управляющая компания хотела осмотреть квартиру жителей Красногорска, подозревая что в помещениях сделана перепланировка, которая может привести к изменениям технического и санитарного состояния оборудования.

Коммунальщики затребовали у жильцов документы о согласовании проведённой перепланировки, но не получили их. Тогда УК направила собственникам требование о предоставлении доступа в квартиру для осмотра внутреннего оборудования в целях обеспечения надлежащего обслуживания инженерных систем многоквартирного дома. Однако доступ в жилое помещение предоставлен не был и тогда компания обратилась в суд.

Решением Красногорского суда Московской области иск был удовлетворён. Суд первой инстанции сослался на положения статей 31 и 161 Жилищного кодекса, а также правила предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением правительства № 354 от 6 мая 2011 года. Судья исходил из того, что истец имеет право на осмотр внутриквартирного оборудования для предотвращения аварийных ситуаций.

Однако Мособлсуд отменил это решение и отказал коммунальщикам в доступе в квартиру.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что основания для предоставления доступа в квартиру для осмотра кухни и комнаты отсутствуют, поскольку в этих помещениях не имеется технического и санитарного внутриквартирного оборудования.

К тому же никаких аварийных ситуаций в доме не произошло, указала апелляция. Также Мособлсуд сослался на отсутствие  жалоб собственников других помещений из-за перепланировки. Это обстоятельство, по мнению апелляционной инстанции, свидетельствует об отсутствии нарушения прав истца и иных лиц действиями ответчиков.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ посчитала, что выводы суда апелляционной инстанции основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.

Позиция ВС 

Высшая инстанция напомнила, что собственники обязаны поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества (часть 4 статьи 30 ЖК РФ).

Долг собственников соблюдать законные интересы соседей, а также исполнять нормы пожарной безопасности и санитарно-гигиенические и экологические требования закона также закреплён в части 4 статьи 17 ЖК РФ.

 

Кроме того, правила пользования жилыми помещениями, утверждённые постановлением правительства от 21 января 2006 года № 25 предписывают немедленно принимать меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в управляющую организацию. 

При этом наниматель обязан допускать в квартиру уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, находящегося в нем оборудования и для проведения необходимых ремонтных работ (подпункты «д» и «и» пункта 10), указывает ВС. 

Часть 1 статьи 161 ЖК предписывает, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества, к которым относятся: 

— соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

— безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

— соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.

Необходимость обеспечивать безопасность зданий в процессе их эксплуатации также закреплена в Градостроительном кодексе, который прямо предписывает проводить эксплуатационный контроль путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и мониторинга состояния конструкций и оборудования, поясняется в определении. 

Об обязанности проводить регулярные осмотры с целью выявления несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан говорится и в пункте 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Эти правила регламентируют, что сотрудники управляющих компаний могут проводить такие осмотры (пункты 11 и 13), но они должны заранее согласовать с собственником время визита и приходить в гости не чаще одного раза в 3 месяца, при этом жильцы должны впускать их в занимаемые помещения (пункт 32 и 34). 

«По смыслу приведённых норм, требования по осуществлению технического обслуживания и текущего ремонта носят обязательный характер, относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам, внутриквартирному оборудованию и являются неотъемлемой частью процесса эксплуатации этих систем, оборудования, обеспечивающей его безопасность.

При этом техническое состояние внутриквартирного оборудования, которое должно соответствовать установленным требованиям и быть готово для предоставления коммунальных услуг, является условием предоставления коммунальных услуг потребителю в многоквартирном доме или в жилом доме (домовладении) (подпункт «е» пункта 3 Правил № 354)», — отмечает ВС. 

Он подчеркивает, что закон прямо требует от управляющих компаний осуществлять эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования путём осуществления периодических осмотров.

Суд апелляционной инстанции сделал ошибочный вывод о том, что право требовать допуска в помещение у коммунальщиков имеется только при аварийных ситуациях или в связи с жалобами других потребителей на нарушение их законных прав, поясняет ВС. 

«Такое право имеется у представителей исполнителя в силу прямого указания в законе, не зависит от конкретных обстоятельств и установлено, в том числе, для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем», — подчеркивает высшая инстанция.

 

В связи с чем она отменила апелляционное определение Мособлсуда и оставила в силе решение Красногорского городского суда о допуске представителей УК «Вертикаль» в квартиру.

Алиса Фокс 

Управляющая компания контролирует ремонт: законно ли это?

Управляющие компании пытаются вмешиваться в ремонт квартир жильцов МКД. В этой статье расскажем, почему это незаконно.

Покупка новой квартиры всегда сопровождается ремонтом. Разница лишь – в том, что одни делают его с нуля, а другие лишь освежают ранее имевшийся. Да и в дальнейшем без отделочных работ не обойтись. Этот процесс всегда сопровождается стрессом, а в последнее время ситуацию нередко накаляют управляющие организации. 

Они пытаются обязать жильцов согласовывать ремонтные работы или указывать, что и когда можно делать. Нашим юристам все чаще задают вопросы о том, может ли управляющая компания вмешиваться в процесс ремонта частной собственности.

Разберемся в этом вместе.

С чем сталкиваются собственники квартир

Периодически в договорах об управлении многоквартирными домами встречаются пункты, вызывающие недоумение новоселов. Иногда эти странности выносятся в отдельное соглашение. Чаще всего вопросы вызывают такие требования:

  • согласовывать с УК проведение ремонтных работ, их время и объем;

  • предоставлять строительные проекты;

  • ставить УК в известность о том, какие подрядные компании будут привлечены для ремонта;

  • передавать списки работников, которые будут его выполнять;

  • предъявлять сотрудникам УК лицензии и патенты строителей.

Собственники квартир интересуются, имеет ли управляющая организация соответствующие полномочия. Также часто спрашивают, какая ответственность грозит тем, кто не согласен с подобными условиями.

Какие требования имеют смысл

Ограничение времени ремонтных работ имеет нормативно-правовую природу. В каждом регионе принят так называемый «закон о тишине». В нем прописывается, в какие часы разрешено шуметь строительной техникой. Например, в Московской области это Закон от 07 марта 2014 года №16/2014-ОЗ. Он разрешает делать ремонт:

  • с 9:00 до 13:00 в будни;

  • с 10:00 до 13:00 в субботу;

  • с 15:00 до 19:00 во все дни, кроме воскресенья.

В воскресенье шумные ремонтные работы – под запретом. Однако это не значит, что в это время нельзя тихонько клеить обои или красить потолок, не мешая соседям.

Если жилец дома нарушает эти ограничения, потревоженные жители смежных квартир могут вызвать полицию для привлечения его к административной ответственности. Но управляющая компания здесь никаких полномочий не имеет.

 

Нужно ли согласовывать работы

Согласования требуют только переустройство и перепланировка в соответствии со статьей 26 Жилищного кодекса. Однако управляющая компания и здесь полномочиями не наделена. 

В законе говорится, что такие работы можно производить на основании положительного решения органа местного самоуправления. Это значит, что только местная администрация и Госжилинспекция могут решать, допустимо ли проводить перепланировку или переустройство по предложенному проекту.

Получать разрешение нужно, если вы планируете:

  • сносить или возводить перегородки;

  • переносить, заделывать или пробивать новые дверные проемы;

  • расширять помещения;

  • объединять или разделять комнаты / ванну с туалетом;

  • переносить коммуникации.

Проведение отделочных работ, замена окон и дверей, устройство гипсокартонных конструкций согласования не требуют. И уж тем более проекты работ не нужно предъявлять управляющей компании.

Почему требования УК неправомерны

Управляющая организация, согласно части 4. 2 статьи 20 Жилищного кодекса, – это юридическое лицо, чья деятельность заключается в управлении многоквартирным домом. В соответствии с частью 14 статьи 161 ЖК РФ, осуществляет ее УК на основании договора управления. 

Это значит, что отношения между организацией и собственниками квартир – гражданские и основаны на равноправии. По сути, УК оказывает услуги жильцам. Соответственно, ни о каких властных предписаниях речи быть не может, и ответственности перед государством (административной или уголовной) можно не опасаться.

 

Владельцы квартир вправе заключать договоры на проведение ремонтных работ с кем угодно и отчитываться об этом перед УК не обязаны. Такой нормы в жилищном законодательстве нет. Реализуемые проекты, лицензии и допуски рабочих касаются только собственника помещения в силу статьи 30 ЖК РФ.

чего нужно требовать от управляющей компании?

Основная задача управляющих компаний – эксплуатация и содержание имущества в многоквартирных домах — все, что связано с функционированием дома: чистота каждого подъезда, отопление, свет и водоснабжение. Каждый житель является потребителем услуг, а УК — их поставщиком. Управляющая компания в рамках договора предоставляет жителю полный перечень услуг. В случае невыполнения обязательств заказчик вправе потребовать решения своего вопроса. О том, как правильно взаимодействовать с управляющей компанией, рассказал заместитель генерального директора УК «Наукоград» города Жуковский Павел Соболев.

Если УК плохо справляется, ее можно поменять общим собранием жильцов. Фото: УК ЦЭТ

Чего требовать и куда жаловаться

Собственники квартир в жилом доме имеют право требовать от управляющей компании:

  • обеспечения безопасности и надежности дома;
  • ремонта общих помещений и содержания их в чистоте;
  • обеспечения связи с ресурсоснабжающими организациями;
  • поддержки работ систем и оборудования дома;
  • поддержания температуры зимой в квартирах больше +18. Если она ниже, жильцы могут потребовать перерасчета и устранения проблемы;
  • температуры подачи горячей воды от 58 до 62 градусов. Если температура ниже, можно потребовать перерасчета за данную услугу;
  • уборки подъезда и дворовой территории.

Например, заявку можно отправить в аварийно-диспетчерскую службу УК или обратиться в Единую диспетчерскую службу ЖКХ города.  Необходимо указать свои данные — ФИО, телефон, адрес. Решить проблему смогут в любой из этих служб (Единая диспетчерская служба передаст информацию в УК).

Каждой заявке присваивается номер. Если ответ не устроил, то следующим этапом необходимо обратиться к директору управляющей компании и написать заявление с указанием всех претензий.

При обнаружении несоблюдения правил технического обслуживания жалобу можно подать в государственную жилищную инспекцию и в региональный Роспотребнадзор. В случае неоправданного завышения цен на услуги жильцы вправе обратиться в ФАС. Если все предыдущие инстанции не помогли решить вопрос — обращение пишется в районную прокуратуру по месту жительства.

Звоните в аварийно-диспетчерскую службу УК или ЕДС, там помогут. Фото: Мир Квартир

Тарифы и план ремонта

Следует обратить внимание на то, что тарифы УК складываются из двух составляющих: статья на содержание и статья на текущий ремонт, которая включает в себя ремонт подъездов, балконов, стояков замену окон. Жители имеют полное право спросить с управляющей компании выполнение данных работ и потребовать отчет.

Цены зависят от набора услуг: есть текущий ремонт, а есть дополнительные расходы — домофон, обслуживание системы видеонаблюдения, шлагбаум. Та же замена пластиковых окон — это дорогостоящая работа, и она требует повышения статьи на текущий ремонт.

Можно и нужно контролировать ремонт своего дома. Его план есть у председателя совета дома — он заранее знает, какие работы будут выполнены согласно бюджету начислений. Из-за высокой конкуренции УК стараются согласовывать планы текущего ремонта и выполнять в сроки. Обычно УК самостоятельно выходит к собственникам через представителя совета дома или инициативную группу, с которыми утверждается план текущего ремонта на год.

Так, наша управляющая компания согласовывает каждый план работ и в индивидуальном порядке утверждает его с председателем. В течение календарного года работы выполняются, после чего компания отчитывается перед собственниками.

Содержание общих помещений дома в чистоте – прямая обязанность УК. Фото: Мир Квартир

Замена возможна

Совет дома — важный орган коммуникации, позволяющий жителям коллегиально решать сложившиеся ситуации и иметь прямой контакт с УК. Так, жители могут передать совету свои замечания и вопросы, а уже затем инициативная группа или ее представитель лично решит эти вопросы с управляющей компанией. Хороший тон для УК – постоянно отчитываться о выполнении работ и максимально информировать об этом жителей.

Если жильцы недовольны действующей управляющей компанией, то они могут инициировать проведение общего собрания для выбора новой УК. Предварительно с новой организацией необходимо проработать тариф и обсудить процесс перехода дома.

Отношения владельцев квартир и управляющих компаний редко бывают простыми. Часто у первых есть очень большие претензии, как обоснованные, так и необоснованные, ко вторым. Иногда достаточно небольших изменений – повышения информированности, создание чата и прямого общения, чтобы снять острые моменты. В целом же, жители домов просто хотят, чтобы все работало, а неполадки быстро устранялись.

Выбирая место для покупки жилья, покупатели также оценивают и ту управляющую компанию, с которой им придется жить и сотрудничать, читают отзывы, рассматривают тарифы. Именно поэтому компании важно вести диалог, а также быть открытой запросам граждан.

Не забывайте о своих правах и смело отстаивайте свои интересы!

Квартиры-студии в домах бизнес-класса: какие они и кому нужны?

Как не надо продавать, или Пять самых нелепых объявлений о недвижимости

Пять самых дешевых комнат в Москве

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Часто задаваемые вопросы | Департамент ЖКХ и государственного жилищного надзора Томской области

Необходимо знать, что деятельность по содержанию общего имущества является потенциально конкурентной и в соответствии с федеральным законодательством ее стоимость не является регулируемой. Взаимоотношения между собственниками жилых помещений и управляющей компанией определяются договором управления многоквартирным домом. Согласно п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, на собственников помещений возложена обязанность по утверждению на общем собрании перечня работ и услуг, условий их оказания и выполнения, а также размера их финансирования. Контроль за расходованием средств, оплаченных жильцами дома по статьям содержание, текущий и капитальный ремонт, осуществляется собственниками жилья самостоятельно, либо с привлечением экспертной организации.

 

Законодательством Российской Федерации предусмотрен механизм контроля со стороны собственников за работой управляющей компании:

 

в соответствии с п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, условия их выполнения, а также размер их финансирования;

к компетенции общего собрания собственников относится принятие решения о ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

перечень работ и услуг, перечень общего имущества собственников, порядок осуществления контроля, форма и сроки отчетности обязательно должны быть указаны в договоре управления;

проведенный текущий ремонт подлежит приемке комиссией с участием представителей собственников.

В целях осуществления контроля за деятельностью управляющей компании (ст. 161.1 Жилищного Кодекса РФ) собственники помещений на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.

 

Совет многоквартирного дома:

 

обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;

представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме.

За помощью при проведении проверки соответствия затрат и объемов фактически выполненных работ по содержанию и ремонту жилого дома, объемам, указанным в сметах, а также актах выполненных работ, собственники могут обратиться в районную администрацию, как к представителю собственника муниципального жилищного фонда. К проверке деятельности управляющей компании, при необходимости, можно привлечь экспертную организацию.

 

По результатам проверки, истраченные нецелевым образом денежные средства жильцов, могут быть взысканы с управляющей компании в судебном порядке, инициировано расторжение договора управления, а также, при наличии оснований, материалы проверки направляются в органы внутренних дел (УМВД России по г. Томску) для рассмотрения вопроса о возбуждении уголовного производства по ст. 159 УК РФ (мошенничество) и ст. 165 УК РФ (причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием).

Может ли управляющая компания повышать тарифы на содержание жилья в одностороннем порядке

Статья посвящена неоднозначному вопросу о праве управляющей организации в одностороннем порядке повышать тариф на содержание и ремонт жилого помещения с учетом уровня инфляции, роста цен. В статье анализируются положения гражданского и жилищного законодательства, рассмотрена судебная практика по данному вопросу.

Любая коммерческая организация создается для того, чтобы получать прибыль. И организации, управляющие многоквартирными домами, не исключение. Бизнес этот достаточно сложный, с высокими экономическими рисками, требующий постоянного контакта с гражданами. А доход управляющей организации также зависит не только от качества предоставляемых ею услуг и выполняемых работ, умения организовать бизнес-процессы, но и от организованности и ответственности собственников помещений во вверенном ей доме. Ведь тарифы управляющей компании на содержание жилья согласовываются именно собственниками на общем собрании.

Формирование тарифов управляющей компании на содержание жилья

Заботясь об экономической стабильности компании, управляющие компании поспешно включили в договоры управления условие об одностороннем повышении тарифа на содержание и ремонт с учетом уровня инфляции, роста цен на услуги сторонних организаций и прочих факторов, в т.  ч. тарифов, устанавливаемых местными органами власти для муниципального жилья. Многие управляющие организации повышают таким образом тарифы из года в год и вполне успешно работают — до первой проверки контролирующих органов и судебного разбирательства.

Условие об определении цены договора управления МКД, в которую входит и плата за содержание и ремонт жилого помещения, является существенным. Условия договора устанавливаются по усмотрению сторон (ч. 4 ст. 421 ГК РФ). Исключением является ситуация, когда закон или иные правовые акты предписывают содержание соответствующего условия.

Договор управления относится к непоименованным договорам, т. е. такой вид договора не предусмотрен гражданским законодательством. Поэтому по всем условиям такого договора следует руководствоваться положениями жилищного законодательства. Любые изменения или же расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Правоотношения по установлению размера платы за жилое помещение урегулированы жилищным законодательством. Однако при включении спорных условий о возможности ежегодной индексации цены договора управляющие организации это не учитывают и руководствуются гражданским законодательством, в частности ст. 424 ГК РФ: «Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон».

Повышение тарифов управляющей компанией в одностороннем порядке: судебная практика

Арбитражная судебная практика однозначно говорит о запрете на повышение тарифов управляющей компанией в одностороннем порядке — даже при наличии условий в договоре управления (постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2015 по делу № А75-10618/2015, от 28.04.2016 по делу № А75-15361/2015, от 01.06.2016 по делу № А75-135/2016; постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2016 по делу № А43-2613/2016). Подобную же позицию высказал и Верховный Суд РФ (определение ВС РФ от 11.02.2014 № 303-КГ14-8437).

Контролирующие органы в лице жилищных инспекций или иных органов, которые уполномочены на осуществление соответствующих функций, при проведении проверок находили нарушения в части одностороннего увеличения тарифа на содержание и ремонт управляющими организациями и выдавали предписания об устранении нарушений. Управляющие организации обращались в арбитражные суды с требованиями о признании предписаний недействительными. При этом ссылались на условия договора управления, в котором было закреплено право управляющей компании повышать тарифы на содержание жилья в одностороннем порядке с учетом уровня инфляции и прочих показателей.

Суды отмечают, что устанавливать и изменять плату за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме может только общее собрание собственников помещений такого дома. Размер этой платы не может изменяться чаще одного раза в год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). Управляющая организация может внести предложение об увеличении размера платы и обосновать его. Аналогичное положение приведено в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (п. 31).

Некоторые управляющие организации аргументируют изменение тарифов «подтягиванием» их до уровня муниципальных. В свою защиту они приводят нормы ч. 4 ст. 158 ЖК РФ. Однако суды такую ссылку признают несостоятельной. Применять ставки, утвержденные органом местного самоуправления, можно, только соблюдая порядок определения платы, установленный и согласованный сторонами в договоре управления. Орган местного самоуправления устанавливает размер платы за содержание и ремонт жилого помещения только в том случае, если его не установят сами собственники на общем собрании.

Также при рассмотрении дел об изменении цены договора управления в одностороннем порядке суды руководствуются Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». Разъяснено, что этот закон распространяется на граждан — собственников помещений в многоквартирном доме как на потребителей услуг, которые управляющая организация оказывает им по возмездному договору управления многоквартирным домом. А если условия договора ущемляют права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, то такие условия признаются недействительными. Следовательно, условие об односторонней индексации платы, внесенное в договор управления многоквартирным домом, недействительно и не влечет за собой правовые последствия.

Не принимают суды и аргумент о том, что требование контролирующих органов о производстве перерасчета платы и внесении изменений в договоры управления является вмешательством в оперативно-хозяйственную деятельность организации.

Имеет ли право управляющая компания повышать тарифы: делаем вывод

На сегодняшний день жилищное законодательство не предоставляет управляющим компаниям права повышения тарифов на содержание и ремонт жилья в одностороннем порядке с учетом разнообразных факторов — инфляции, уровня потребительских цен и т. п. Свобода договора в части определения цены договора управления законодательно ограничена. При отсутствии решения общего собрания об утверждении тарифа на очередной год управляющая организация, в соответствии с ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, вправе обратиться в органы МСУ для установления тарифа.

Сменилась управляющая компания — кому платить?

Ведущая рубрики: АРХИПОВА Евгения Анатольевна, пресс-секретарь
Третьего арбитражного апелляционного суда,
государственный советник юстиции 3 класса

В 2015 году – первой половине 2016 года по городу Красноярску прокатилась волна банкротств управляющих компаний и избраний в целях управления домами новых управляющих компаний, в связи с чем как никогда остро встал вопрос о судьбе задолженности собственников жилых (нежилых) помещений в многоквартирных жилых домах по платежам, связанной с содержанием такого дома управляющей компанией.

В силу статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, частей 1, 2 статьи 39, части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном жилом доме несут бремя содержания как принадлежащих им помещений, так и общего имущества многоквартирного дома соразмерно своим долям в общем имуществе.

Согласно части 1 статьи 153, части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны вносить плату за коммунальные услуги, а также плату за работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в доме и вносить взносы на капитальный ремонт дома.

Лицом, оказывающим услуги по управлению многоквартирным домом, выполняющим работы по содержанию и ремонту общего имущества дома и предоставляющим коммунальные услуги собственникам (владельцам) помещений в доме, согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации является управляющая компания (если только собственники помещений в доме не избрали иной способ управления домом). Она же в силу статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации является лицом, аккумулирующим поступающие платежи и обязанным перед ресурсоснабжающими организациями и иными лицами, и, соответственно, вправе обратиться с иском о взыскании долга в силу своего правового статуса.

В случае смены управляющей компании обязанность собственников помещений по внесению платежей, установленных частью 1 статьи 153, частью 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации не прекращается. Однако, кто является лицом, управомоченным на взыскание задолженности по названным выше платежам, образовавшейся до момента смены управляющей компании в результате расторжения договора управления многоквартирным домом, но на момент такой смены не взысканной, – прежняя управляющая компания либо вновь избранная?

Ответ на этот вопрос прямо зависит от вида неуплаченных платежей.

В отношении задолженности по оплате работ (услуг) по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме лицом, правомочным на взыскание задолженности, является лицо, фактически оказавшее данные услуги, то есть прежняя управляющая компания.

При этом следует отметить, что на подобные споры не распространяется презумпция доказанности факта оказания услуг управляющей компанией и правовая позиция, приведенная в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09. 11.2010 г. № 4910/10, согласно которой управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников (поскольку в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей компании и размер платы одного из собственников помещений не совпадают).

Управляющая компания, которая на момент рассмотрения спора судом уже не осуществляет деятельность по управлению спорным многоквартирным домом, обязана доказать факт оказания услуг и подтвердить факт несения ею соответствующих затрат.

Отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций по делу № А33-565/2015 о взыскании с собственника нежилых помещений в многоквартирном жилом доме задолженности за содержание и ремонт общего имущества дома Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа указал именно на отсутствие в материалах дела каких-либо доказательств, свидетельствующих о фактическом осуществлении истцом деятельности по содержанию и ремонту общего имущества.

Постановлением апелляционного суда от 27.07.2016 г. по делу
№ А74-9482/2015, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, было отменено решение Арбитражного суда Республики Хакасия в части удовлетворения требования управляющей организации о взыскании с собственника нежилого помещения долга за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома по причине недоказанности ею факта несения соответствующих расходов. Проверяя законность и обоснованность постановления суда апелляционной инстанции, окружной суд подчеркнул, в удовлетворении иска в данной части отказано правомерно, учитывая наличие возражений ответчика и непредставление истцом, несмотря на предложения суда, доказательств в подтверждение факта осуществления им деятельности по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома.

В отношении задолженности по взносам на капитальный ремонт ответ будет противоположным: лицом, управомоченным на взыскание задолженности, будет являться новая управляющая компания.

В силу положений ст. 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации средства, получаемые от собственников помещений в многоквартирном жилом доме в качестве обязательных платежей, в том числе на капитальный и текущий ремонт, носят целевой характер и не поступают в собственность управляющей компании. Данное толкование норм Жилищного кодекса Российской Федерации содержится в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2013 г. № ВАС-3152/13 по делу № А44-5830/2011 и Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.06.2014 г.

Соответственно, в случае смены управляющей компании прежняя компания утрачивает право на взыскание с собственников помещений образовавшейся к моменту прекращения ее полномочий задолженности по взносам на капитальный ремонт.

Более того, с момента прекращения функций по управлению многоквартирным жилым домом у прежней управляющей компании отсутствуют основания для удержания денежных средств, собранных с собственников и не израсходованных по назначению. Такие денежные средства подлежат взысканию в пользу новой управляющей компании в качестве неосновательного обогащения (даже если эти средства не были израсходованы по причине объективного отсутствия необходимости в оказании каких-либо услуг, проведении работ по содержанию и ремонту).

Полномочия новой управляющей компании на предъявление требования о взыскании остатка средств на лицевом счете дома проистекают не только из полномочий, предоставленных собственниками по решению общего собрания, но и в силу ее статуса (статья 162 Жилищного кодекса Российской Федерации), так как никто иной, кроме лица, получившего полномочия по управлению домом, не имеет права выполнять ремонтные работы на общем имуществе дома и, соответственно, расходовать денежные средства фонда текущего и капитального ремонта дома.

В подтверждение такого подхода свидетельствуют выводы, изложенные в постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 26.10.2016 г. по делу № А33-19525/2015, постановлениях Третьего арбитражного апелляционного суда от 25. 05.2016 г. по делу № А33-24999/2015, от 29.10.2015 г. по делу № А33-2677/2015, от 28.10.2016 г. по делу № А33-4896/2016, от 08.02.2016 г. по делу № А33-8946/2015, от 25.08.2016 г. по делу № А33-19520/2015, от 21.10.2016 г. по делу № А33-2459/2016к11. По указанным делам протоколами общих собраний собственников помещений многоквартирного жилого дома новые управляющие компании наделялись полномочиями по истребованию неизрасходованных целевых средств, собранных прежними управляющими компаниями.

Однако, следует понимать, что прежняя управляющая компания сохраняет право на взыскание фактически понесенных ею расходов по капитальному ремонту при представлении соответствующих доказательств по несению таких расходов.

Разрешение вопроса о лице, уполномоченном на взыскание образовавшейся у потребителей к моменту прекращения полномочий прежней управляющей компании задолженности по оплате коммунальных услуг, зависит от содержания договора между ресурсоснабжающей организацией и управляющей компанией.

Управляющая организация прекращает предоставление коммунальных услуг с даты расторжения договора управления многоквартирным домом по основаниям, установленным жилищным или гражданским законодательством Российской Федерации, или с даты прекращения действия договора ресурсоснабжения в части приобретения коммунального ресурса в целях предоставления коммунальной услуги, заключенного управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией.

В соответствии с п. п. 31, 32 Правил, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 г. № 124, в договоре ресурсоснабжения предусматривается порядок его расторжения в случае прекращения обязательства исполнителя по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и предоставлению коммунальных услуг, включая обязанность исполнителя проинформировать ресурсоснабжающую организацию о наступлении указанного обстоятельства в предусмотренные договором ресурсоснабжения сроки; договор ресурсоснабжения прекращается одновременно с прекращением договора управления многоквартирным жилым домом в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае, если действие лицензии прекращено или она аннулирована

Учитывая изложенное, утрачивая статус исполнителя коммунальных услуг (посредника между ресурсоснабжающей организацией и собственниками помещений, при осуществлении расчетов по оплате потребленных ресурсов, сбору платежей и их перечислению на счета ресурсоснабжающей организации), управляющая компания утрачивает и право по взысканию задолженности с потребителей по коммунальным платежам.

Материал подготовлен на основании аналитической справки по практике Третьего арбитражного апелляционного суда за 2015 и 2016 годы по рассмотрению споров о взыскании задолженности с собственников помещений в многоквартирных жилых домах.

Может ли управляющая компания требовать доступ в жилое помещение?

Споры управляющих компаний с жителями МКД, которые ни при каких обстоятельствах не хотят представлять сотрудникам доступ в свои жилые помещения, давно стали распространенной практикой. При этом суды не выработали единого подхода в данном вопросе. В одном из подобных дел разбирался Верховный Суд.

В чем суть конфликта с собственниками?

В соответствии с фабулой дела, изложенной в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 07.05.2019 N 4-КГ19-6, суть конфликта между управляющей компании и жителями МКД заключалась в следующем: «Собственниками квартиры была самовольно осуществлена перепланировка, которая могла повлечь за собой изменение технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования.

В связи с этим управляющая компания направила жителям требование о предоставлении документов, подтверждающих согласование осуществленной перепланировки, однако собственники данные документы не представили.

Далее собственникам было направлено требование о предоставлении доступа в квартиру для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в целях обеспечения надлежащего обслуживания инженерных систем многоквартирного дома. Однако доступ в жилое помещение предоставлен не был».

Данный конфликт послужил основанием для обращения УК в суд с требованием о возложении обязанности предоставить доступ в жилое помещение.

Какова была позиция судов?

Решением суда первой инстанции иск управляющей компании был удовлетворён. На ответчиков была возложена обязанность обеспечить доступ в квартиру.

Апелляционным определением решение суда первой инстанции отменено, вынесено новое решение об отказе в удовлетворении иска. Отменяя решение суда первой инстанции о возложении на ответчиков обязанности обеспечить представителям управляющей компании доступ в принадлежащее им жилое помещение, суд апелляционной инстанции исходил из того, что основания для предоставления доступа в квартиру для осмотра кухни и комнаты отсутствуют, поскольку в указанных помещениях не имеется технического и санитарного внутриквартирного оборудования, с учётом отсутствия аварийных ситуаций. Истцом не представлено доказательств наличия жалоб собственников других помещений многоквартирного дома в связи с проведенным переоборудованием жилого помещения, что свидетельствует об отсутствии нарушения прав истца и иных лиц действиями ответчиков.

Что отметил Верховный Суд?

В Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 07.05.2019 N 4-КГ19-6 указано, что обязанность поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, Правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме частью 4 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации возложена на собственника жилого помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 32 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов») исполнитель (юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги — абзац седьмой пункта 2 данных Правил) имеет право требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг — по мере необходимости, а для ликвидации аварий — в любое время.

В силу подпункта «е» пункта 34 указанных Правил, потребитель обязан допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем в порядке, указанном в пункте 85 данных Правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ — по мере необходимости, а для ликвидации аварий — в любое время.

По смыслу приведённых норм, требования по осуществлению технического обслуживания и текущего ремонта носят обязательный характер, относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам, внутриквартирному оборудованию и являются неотъемлемой частью процесса эксплуатации этих систем, оборудования, обеспечивающей его безопасность. При этом техническое состояние внутриквартирного оборудования, которое должно соответствовать установленным требованиям и быть готово для предоставления коммунальных услуг, является условием предоставления коммунальных услуг потребителю в многоквартирном доме или в жилом доме (домовладении) (подпункт «е» пункта 3 Правил № 354).

Приведённые нормы определяют порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности; обеспечения выполнения требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем и предусматривают обязанность исполнителя осуществлять эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования путём осуществления периодических осмотров, для чего он имеет право требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя.

Таким образом, Верховным Судом была выражена правовая позиция, согласно которой доступ сотрудников УК в жилое помещение не является исключительной мерой, применимой только в случае возникновения аварийной ситуации.

Доводы нижестоящих судов о том, что УК вправе требовать доступа в квартиру только при наличии признаков аварийной ситуации или жалоб соседей, были признаны ошибочными.

Стоит ли нанимать управляющего инвестиционной недвижимостью?

Когда вы покупаете инвестиционную недвижимость для сдачи в аренду арендаторам, у вас есть выбор: нанять управляющего недвижимостью или управлять недвижимостью самостоятельно. Управляющие недвижимостью недешевы, поэтому поначалу это может показаться легким выбором, особенно для неопытных инвесторов в недвижимость. Тем не менее, важно знать, какую ценность может принести управляющий недвижимостью, прежде чем решать, каким путем идти.

Сколько стоит компания по управлению инвестиционной недвижимостью?

Как и в случае с другими предприятиями, предоставляющими услуги, сборы, взимаемые управляющими недвижимостью, сильно различаются.

Сказав это, 10% собранной арендной платы, по-видимому, является отраслевым стандартом для долгосрочной аренды недвижимости, и подавляющее большинство управляющих недвижимостью, с которыми я когда-либо разговаривал, берут от 8% до 12%. Некоторые также берут большую часть арендной платы арендатора за первый месяц, чтобы компенсировать время и расходы на размещение арендатора, в то время как другие этого не делают. Например, управляющий недвижимостью может взимать половину арендной платы за первый месяц плюс 10% арендной платы на постоянной основе. Вы также можете получить более выгодную сделку, если у вас есть несколько сдаваемых в аренду объектов или многоквартирный дом.

Если ваша недвижимость сдается в краткосрочную аренду (например, на время отпуска), важно ожидать, что плата за управление недвижимостью будет значительно выше (например, 25–40 % от собранной арендной платы). Это может показаться астрономически высоким, но учтите дополнительную работу, связанную с управлением краткосрочной арендой. Например, если вы еженедельно сдаете в аренду пляжную квартиру, вашему управляющему недвижимостью необходимо привлечь до 52 разных «квартиросъемщиков» в год, в то время как управляющему домом, сдаваемым в долгосрочную аренду, скорее всего, потребуется найти только одного нового арендатора в год. год, если вообще.

Какой бы ни была ваша ситуация, важно найти управляющего недвижимостью. Различаются не только затраты, но и услуги, которые включены в эти затраты. Я предлагаю получить информацию как минимум от двух-трех авторитетных управляющих недвижимостью на вашем местном рынке, чтобы вы могли сравнить.

Подумайте о ценности, которую может добавить управляющий недвижимостью

Основным недостатком найма управляющего недвижимостью является стоимость. Однако, если ценность, которую вы получаете от управляющего недвижимостью, превышает ее стоимость, она может того стоить.

  • Маркетинговые ноу-хау : Управляющий недвижимостью будет рекламировать и продавать вашу недвижимость потенциальным арендаторам. У моего управляющего недвижимостью есть большое рекламное объявление, которое размещается в местной газете и содержит все их списки — гораздо лучше привлекает внимание, чем простое объявление, которое вы размещаете сами.
  • Знание рынка аренды : Вот одна из областей, в которой управляющий недвижимостью может действительно создавать ценность. Хороший управляющий недвижимостью будет знать, сколько он может получить за недвижимость, не завышая ее.Например, я предполагал 800 долларов ежемесячной арендной платы за одну из моих съемных квартир, но мой менеджер по недвижимости сказал мне, что я могу получить 895 долларов без особых проблем — и они были правы. Только этот оправдал 10% плату за управление имуществом в данном случае.
  • Показы : Ваш управляющий физически покажет недвижимость потенциальным арендаторам. Отсутствие необходимости делать это может значительно сэкономить время.
  • Сбор арендной платы : Вы действительно хотите разыскивать своих арендаторов для сбора арендной платы каждый месяц? Управляющий недвижимостью взимает арендную плату от вашего имени и переводит ее на ваш банковский счет.
  • Проверка арендаторов : У управляющих недвижимостью есть системы для надлежащей проверки арендаторов, например, путем проверки кредитоспособности и проверки рекомендаций.
  • Работа с жалобами арендаторов : У управляющих недвижимостью также есть системы для эффективного и профессионального рассмотрения проблем и жалоб арендаторов.
  • Выселение и просроченная арендная плата : Если вы не являетесь опытным специалистом по недвижимости, вам может быть чрезвычайно сложно ориентироваться в процессе выселения или даже строго соблюдать сроки уплаты арендной платы.Управляющий недвижимостью может быть чрезвычайно ценным активом, если вам нужно иметь дело с неплательщиками или иным образом создающими проблемы арендаторами.
  • Помощь в техническом обслуживании и ремонте : Менеджеры по недвижимости обычно имеют дежурных специалистов по ремонту, которые выполняют работу по разумным ценам, а также имеют подрядчиков, которых они могут использовать, если ваша недвижимость нуждается в капитальном ремонте. И, поскольку эти специалисты получают повторные заказы от вашего управляющего недвижимостью, они, как правило, выполняют работу быстрее и с меньшими затратами, чем профессионалы, которых вы могли бы найти.
  • Оплата счетов : Управляющие недвижимостью могут оплачивать счета от вашего имени, включая такие вещи, как налоги на имущество, страхование и коммунальные услуги. Например, я никогда не вижу счетов за воду с моей инвестиционной недвижимости — они отправляются непосредственно моему управляющему недвижимостью.

В качестве личного примера: одна из моих инвестиционных владений — триплекс, ежемесячная арендная плата за который составляет около 2500 долларов. Мой управляющий недвижимостью берет 10% от собранной арендной платы, поэтому, если недвижимость полностью занята, они зарабатывают 250 долларов в месяц.Для меня это стоит своей цены. На самом деле, деньги, которые я сэкономил, сделав ремонт быстро и с меньшими затратами, чем я мог бы сделать самостоятельно, вероятно, сами по себе оправдали годовой сбор за управление.

Как однажды сказал Уоррен Баффет: «Цена — это то, что вы платите, ценность — это то, что вы получаете». Многие арендодатели получают огромную выгоду от своих управляющих недвижимостью, поэтому важно учитывать, что вы получаете, прежде чем решиться на самоуправление.

Кому следует рассмотреть возможность самостоятельного управления арендуемой недвижимостью?

В некоторых случаях самоуправление может быть хорошей идеей.Тем не менее, вот некоторые из вопросов, которые следует задать себе, прежде чем вы решите владеть сдаваемой в аренду недвижимостью, не нанимая управляющего недвижимостью для ведения текущих операций:

  • Является ли владение сдаваемой в аренду недвижимостью для вас инвестиционной деятельностью или задание ? Управление сдаваемой в аренду недвижимостью требует много времени. Поиск и проверка арендаторов, решение вопросов ремонта и обслуживания, а также другие аспекты управления недвижимостью могут занять много времени, особенно если у вас несколько объектов. Я настоятельно рекомендую не заниматься самоуправлением, если только вы не планируете уделять много времени своей арендуемой недвижимости.
  • Как далеко от вашего дома находится сдаваемая в аренду недвижимость? Ваше время ценно — если вы живете в 30 минутах от сдаваемой в аренду недвижимости, это час вашего дня плюс время, которое вы проводите в собственности каждый раз, когда вам нужно туда идти. Кроме того, удаленность от сдаваемого объекта затрудняет решение неотложных вопросов самостоятельно.
  • Хотите максимизировать прибыль? Как я уже говорил, самым большим недостатком найма управляющего недвижимостью являются затраты.Во многих случаях денежный поток от инвестиционной недвижимости уже довольно низок, поэтому разница в 10% или около того от арендной платы может иметь большое значение.
  • Вам нужно все контролировать? Один из самых важных уроков, которые я усвоил, наняв управляющего недвижимостью, заключается в том, что они знают, что делают, и не нуждаются в вашем участии в решении повседневных вопросов. Если вы хотите получить полный контроль над своей собственностью, когда дело доходит до выбора арендаторов, выполнения задач по техническому обслуживанию и многого другого, вы можете быть хорошим кандидатом на самоуправление.
  • Вы действительно хотите иметь дело с арендаторами? Скрининг арендаторов может быть хлопотным, особенно если вы делаете это правильно (проверка кредитоспособности, обзвон рекомендаций и т. д.). Кроме того, даже если вы хорошо проверяете своих арендаторов, есть большая вероятность, что вам в конечном итоге придется иметь дело с неблагоразумным арендатором, просроченной арендной платой или выселением. Если вы чувствуете, что у вас есть все необходимое, чтобы справиться с этими вещами, прекрасно. Если нет, управляющий недвижимостью может стоить каждой копейки.

Какой ход для вас самый умный?

Откровенно говоря, я нанимаю компанию по управлению недвижимостью для управления повседневными операциями с арендуемой недвижимостью. У меня просто нет желания иметь дело с арендаторами напрямую, у меня уже есть постоянная работа, и я чувствую, что ценность, которую приносит управляющий недвижимостью, легко составляет 10% от собранной арендной платы.

Впрочем, это только я. Хотя я считаю, что большинству владельцев сдаваемой в аренду недвижимости было бы лучше нанять управляющего недвижимостью, есть некоторые обстоятельства, когда имеет смысл самостоятельно управлять недвижимостью. Например, если вы намерены рассматривать свои инвестиции в недвижимость как работу на неполный или полный рабочий день и/или хотите иметь как можно больший контроль над сдаваемой в аренду недвижимостью, вы, безусловно, можете максимизировать потенциал прибыли от своей собственности, управляя ею самостоятельно. .Просто узнайте обо всех вещах, которые управляющий недвижимостью сделает от вашего имени, прежде чем принимать решение.

Безопасность арендатора: что требуется от управления недвижимостью по закону?

Шаги управляющего недвижимостью, чтобы сделать недвижимость пригодной для проживания, могут варьироваться от штата к штату и от местности к местности. В общем, место юридически обязано соответствовать так называемой «подразумеваемой гарантии пригодности для проживания», что означает, что сдаваемая в аренду недвижимость должна быть приемлемой для проживания.

Управляющие недвижимостью должны предоставить, как минимум:

  • надежные двери
  • окна
  • замки
  • питьевую воду
  • детекторы дыма

обязательства жилищных постановлений, некоторые из которых описаны ниже.

Защита арендаторов от преступной деятельности обычно входит в обязанности управляющего недвижимостью. Многие местные законы требуют, чтобы в квартирах был засов и дверная ручка со штифтовым замком.

Это минимальное требование для обеспечения безопасности пространства, а также для защиты помещения от незаконной деятельности. В договоре аренды также может быть указано, что участие в незаконной деятельности является достаточным основанием для выселения.

Управляющий недвижимостью также может предпринять следующие шаги:

  • Установить наружное освещение
  • Обрезать высокие растения для улучшения видимости
  • Установить камеры
  • Оплатить систему безопасности
  • Доставить криминальные оповещения
  • работа по обеспечению соответствия здания всем строительным нормам и правилам техники безопасности. Это означает:

    • Уведомление потенциальных арендаторов о токсинах в окружающей среде и любых опасных условиях.
    • Установка пожарных выходов, детекторов дыма и угарного газа, огнетушителей.
    • Выполнение разумного ремонта для повышения безопасности здания (хотя это не обязательно включает капитальный ремонт).
    • Уведомление о сексуальных преступниках.

    Если арендатор чувствует себя небезопасно, обнаружив, например, наличие черной плесени, то он может иметь законное право подать жалобу на владельца.

    Законы о арендодателе-арендаторе обычно предоставляют арендатору право на спокойное проживание, что означает свободу от беспокойства. После вселения управляющий недвижимостью не имеет права нарушать это право.

    Несмотря на необходимость выполнения определенных юридических обязательств, арендодатели могут въезжать в квартиру только при следующих обстоятельствах, даже если выполнение других юридических обязательств труднее запланировать.

    Управляющие недвижимостью могут войти, если:

    • Они обеспечивают надлежащее уведомление обычно за 24-48 часов, если это не чрезвычайная ситуация.
    • Им нужно проверить наличие ремонта или сделать ремонт.
    • Чрезвычайная ситуация затрагивает квартиру арендатора или все здание.
    • Срок аренды подходит к концу, и владельцы хотят показать помещение потенциальным арендаторам.
    • Предположим, арендатор не был в своей квартире в течение длительного периода времени. Как долго это зависит от местных законов и законов штата, но обычно это не менее семи дней.

    Если в квартире оставлено личное имущество, управляющий недвижимостью должен считать его брошенным.Если имущество не собрано и стоит больше установленной государством суммы, оно может быть продано публично.

    Если имущество стоит меньше установленной государством суммы, оно может быть сохранено или выброшено. В любом случае арендатору необходимо сначала сообщить:

    • Где и как забрать свое имущество.
    • Стоимость хранения.
    • Сколько времени у них есть, чтобы заявить о себе.

Министерство жилищного жилья США и городского развития и городской разработки.

Управляющий недвижимостью обязан предоставить договор аренды и все другие юридические документы.Соглашение об аренде должно быть юридически оформлено, соответствовать всем законам и содержать необходимые пункты, например, те, которые советуют арендаторам получить страховку арендаторов.

В документе также должны быть четко указаны сроки аренды, арендные ставки и имена арендаторов. В некоторых областях юридические сведения, такие как факты, касающиеся гарантийных депозитов, также должны быть предоставлены арендаторам.

Во многих штатах управляющие недвижимостью также должны информировать жильцов о конкретных законах штата, политике арендодателя или делиться фактами об арендованной квартире. Это должно быть указано в соглашении об аренде или в отдельном письменном документе, как правило, до того, как жилец въезжает. 

Арендодатель не имеет права спрашивать потенциального арендатора, являются ли они инвалидами, в процессе подачи заявления. Если въезжает арендатор с инвалидностью, то владельцу, возможно, придется сделать ремонт, который сделает квартиру более пригодной для жизни арендатора, в разумных пределах.

Например, если вход и выход из здания возможен только по лестнице, необходимо установить хотя бы один пандус.Арендаторы с ограниченными возможностями также имеют право, в определенных случаях, изменить свои жилые помещения, чтобы они были более удобными, например, опустив столешницы, чтобы сделать их более доступными для инвалидных колясок.

Во многих штатах существует ограничение на сумму залога и на то, как его можно использовать. Нормальный износ, например, не может быть покрыт залогом, в то время как дверь, сломанная арендатором, может быть покрыта.

Если необходимо произвести какой-либо ремонт, необходимо предоставить письменный счет.Также существует максимальное количество времени, которое может пройти, прежде чем оставшиеся деньги должны быть возвращены. Если деньги не потрачены, то залог должен быть возвращен как можно скорее. В противном случае арендатор имеет право обратиться в суд.

В каждом штате есть законы, касающиеся процесса выселения. Некоторые причины выселения включают:

  • Неуплата арендной платы.
  • Не уезжать после окончания договора аренды.
  • Нарушение договора аренды.
  • Причинение материального ущерба, который значительно снижает стоимость имущества.

Управляющие недвижимостью могут выселить арендатора только после прохождения судебного процесса выселения. Обычно арендатор должен получить уведомление о расторжении до того, как будет предпринят судебный иск. Если управляющий недвижимостью даже попытается выселить арендатора без постановления суда, то арендатор может получить возмещение убытков за незаконную попытку выселения.

Учитывая все возможности для инвестора нести юридическую ответственность за то, что происходит с его собственностью или арендатором, можно предпринять определенные смягчающие меры.

  • Найм управляющей компании, скорее всего, потребует больше ресурсов и опыта, чем средний инвестор.
  • Серьезно относитесь к жалобам жильцов, будь то предполагаемая преступная деятельность, токсины в их среде или что-то еще.
  • Страхование гражданской гражданской ответственности
  • Страхование чужого автомобиля (если управляющий недвижимостью или любой сотрудник использует свой автомобиль в служебных целях)

В некоторых штатах многоквартирные дома с определенным количеством квартир требуют проживания управляющий делами.Независимо от причины найма вашей компании по управлению недвижимостью, важно проверить их, чтобы достаточно ограничить свою ответственность. Сюда входят:

  • Проверка рекомендаций
  • Кредитные отчеты
  • Чтение отзывов
  • Обращение к специалистам по недвижимости за рекомендациями

Вдобавок ко всем своим обязанностям, управляющие недвижимостью также подчиняются законам. . Для инвестора это только усложнит его обязанности, что является еще одной причиной нанять управляющего недвижимостью.

Юридический аспект управления недвижимостью также повышает ставки при поиске хорошей управляющей компании. На карту поставлено гораздо больше, чем ваши инвестиции, так что не скупитесь, и у вас будет меньше юридических забот.

Финансовое планирование и управление инвестициями

202010816_BlackRock Fundamental Equities Expert to Expert

Эпизод 3: Поведение на пути к успеху в инвестициях

Часть 1. Уроки необычного года

Динамики:

Джеймс Бристоу , Старший портфельный менеджер BlackRock

Morgan Housel , Автор, орган по поведенческим финансам

Кэрри Кинг , заместитель ИТ-директора по развитым рынкам, BlackRock Fundamental Equities

Кэрри Кинг:  Добро пожаловать в серию видеороликов BlackRock Fundamental Equity от эксперта к эксперту, в которой наши специалисты по инвестициям объединяются с руководителями компаний, политиками, политиками и учеными, которые являются лидерами в своих областях и оказывают влияние на нашу мировую экономику.

Вместе они изучают темы, которые движут рынками и влияют на принятие решений инвесторами.

Наш третий эпизод посвящен искусству и науке инвестирования, в которых эксперт BlackRock по фундаментальным исследованиям и инвестициям знакомится с авторитетом в области поведенческих финансов.

В первой части своего разговора, состоящего из трех частей, Джеймс Бристоу и Морган Хаузел размышляют о том, как пережили самое необычное время в истории.

Джеймс Бристоу: Всем привет. Это Джеймс Бристоу.Я очень рад присоединиться к нам сегодня, чтобы поговорить о рынках с Морганом Хаузелом, который, как многие из вас знают, является автором Психология денег .

И на самом деле первая тема, которую мы собираемся обсудить, это то, что это не было типичным рыночным циклом. Когда мы смотрим на большую просадку, которую мы наблюдали во время COVID, и последующее восстановление, многие аспекты обычного сценария на этом рынке на самом деле не разыгрались, потому что это был уникальный сценарий. И, Морган, я хотел бы начать с вопроса о том, как вы понимаете то, что вы видели, как люди вели себя в тот период в марте 2020 года, когда рынки испытали большую просадку, и как они отреагировали на то, как после этого изменилась информация.

Морган Хаузел:  Большое спасибо, что пригласили меня, Джеймс. Я очень ценю возможность сделать это. Это такой хороший вопрос. Я думаю, что для меня самая большая разница с тем, что произошло за последние полтора года на рынке, заключается в том, что если вы сравните это с 2008-2009 годами, последним рыночным крахом, 2008 и 2009 годы были финансовым кризисом.Это был кризис, это был экономический коллапс. Так вот на что люди обращали внимание. Последние полтора года были другими, потому что это был биологический кризис. Это был вирус. Таким образом, обвал фондового рынка, произошедший в марте прошлого года, для большинства людей в то время был почти второстепенным. Потому что в марте прошлого года большинство людей не обязательно обращали внимание на свое портфолио. Они говорили, не подцеплю ли я вирус, который убьет меня? Может ли мой ребенок ходить в школу? Хватит ли еды в продуктовом магазине? Это то, о чем люди беспокоились в марте прошлого года.

Итак, я думаю, что для среднестатистического инвестора в Соединенных Штатах и ​​во всем мире то, о чем думало большинство людей в марте прошлого года, сильно отличалось от того, о чем они думали в 2008 году. все выздоровели. К тому времени, когда в прошлом году большинство людей снова стали обращать внимание на остальной мир за пределами COVID, рынок снова восстановился, достигнув рекордно высокого уровня в Соединенных Штатах. Так что это совсем другой фундамент, чем то, что произошло в 2008 году.

Теперь, если есть одна причуда, я бы сказал, что это. Если вы посмотрите на экономический кризис в прошлом году, не на фондовый рынок, но на безработицу и тому подобное, я думаю, что в 2008 году людям было очень легко сказать, что это плохо, это ужасно, но это одно… от кризиса. Это событие раз в столетие. В то время как сейчас то же самое произошло с COVID, и у вас был еще один экономический коллапс, десятки миллионов людей потеряли работу. Я думаю, что людям во всем мире легче внезапно сказать, что, может быть, мир устроен именно так.Мол, обманули меня один раз в 2008 году, но сейчас я понимаю, что это произошло снова. Может просто каждые 10 лет мир ломается. И так устроен мир. И я на самом деле думаю, что это довольно хороший способ думать о риске, что примерно раз в десятилетие, в среднем, мир фундаментально ломается. Но я думаю, что сейчас в это верит больше людей, чем полтора года назад.

Джеймс Бристоу:  Да, я думаю, это правильно. И одна из самых примечательных статистических данных, которые я всегда извлекаю из того периода, — это, если вы посмотрите на ВВП, макроэкономический удар в США.S. от COVID и его текущих последствий, мы в BlackRock подсчитали, что это примерно четверть размера хита, который мы видели во время GFC.

Подпись:  Кризис, вызванный COVID, привел к тому, что фискальные меры были в четыре раза сильнее, чем во время глобального финансового кризиса (GFC)

Но если посмотреть на размер фискальной реакции, а это до всех предпринятых мер денежно-кредитной политики, то эта фискальная реакция в четыре раза превышала размер того, что мы видели в GFC. Так что политика пришла на помощь действительно беспрецедентным образом.И я думаю, что это снова сделало навигацию в этой среде особенно сложной.

Морган Хаузел:  В Соединенных Штатах поразительно то, что мы потратили больше денег с поправкой на инфляцию на борьбу с COVID за один год, чем мы потратили на борьбу со Второй мировой войной за четыре года. Просто трудно уложить в голове цифры, насколько велика была политическая реакция за последний год. И снова во время GFC в 2008 году мы в Соединенных Штатах потратили около 800 миллиардов долларов.И теперь мы делаем пакеты стимулов на 2 или 3 триллиона долларов, как будто это пустяки, о которых люди даже не думают. Так что это совсем другой мир.

Джеймс Бристоу : Если я немного отступлю назад и свяжу это с тем, что мы сделали и что сделал бы в то время индивидуальный инвестор, и чему полезно научиться из всего этого? Это возвращается к тому, что такое старое клише действительно иметь план?

Надпись:  Разработайте план до того, как разразится кризис

План для нас как для профессиональных инвесторов состоял в том, что существует так много крупных отдельных компаний, акции которых сильно упали. Давайте пройдемся по этому списку и посмотрим, какие из них, по нашему мнению, просто циклически нарушены, а какие более структурно нарушены, и есть выгодные сделки. Но наш план на случай любой просадки всегда включает в себя это. И для индивидуального инвестора, возможно, этот план не относится к конкретному уровню акций, но он приходит на уровне того, как я буду распределять свои активы? Какой уровень риска меня устроит? Таким образом, это просто подтверждает тот факт, что у всех нас, будь то отдельный профессиональный инвестор, есть перспективный план, вот чего я пытаюсь достичь, и вот что я сделал бы в определенных обстоятельствах.И у нас было отличное дорожное испытание в прошлом году.

Морган Хаузел:  Я думаю, что во время этих кризисов происходит нечто странное, когда, когда будущее наиболее неопределенно, когда вы находитесь в самом разгаре глубочайшей неопределенности, многие люди становятся более уверенными в своих просмотров за это время.

Заголовок : Люди становятся более уверенными в своих взглядах во времена неопределенности

Так что вы правы, если вернуться к прошлой весне, там были люди, которые были твердо уверены, что будущее будет выглядеть именно так. Обычно в негативном ключе. Люди не собираются снова летать, люди не собираются снова ходить на концерты. Я просто думаю, что это интересная особенность поведения в такие моменты, когда ты в окопе. Что когда будущее самое неопределенное, тогда люди фиксируются на своих взглядах и крепко цепляются за них.

Джеймс Бристоу:  В недавнем сообщении в блоге вы рассказали об уроках пандемии. А вы как бы выделили три из них. Аспект того, о чем люди не говорят, тот факт, что сама концепция экспоненциального роста не особенно интуитивна, и затем, я думаю, вы удивлены тем, как быстро предприятия адаптировались к этой новой среде.Просто интересно, какие из них вы действительно вытащили бы как нечто, что действительно поразило вас как урок пандемии и ее последствий на данный момент.

Морган Хаузел:  Да, я думаю, что самое большое, что меня действительно поразило, и это то, о чем я писал до COVID, но только что стало так ясно, насколько мощна эта концепция, заключается в том, что риск — это то, что вы не видеть. А риск — это то, о чем люди не говорят. Я просто думаю, что это поразительно, что мы, в сфере инвестиций, не по своей вине, потратили десятилетие на обсуждение вопроса, что является самым большим экономическим риском? Это вопрос, который поглощает весь кислород в поле.И в целом мы говорили о таких вещах, как процентные ставки, торговые войны, нормы прибыли, снижение налогов и так далее, подобные темы. А потом приходит вирус и 30 миллионов человек теряют работу за два месяца. Как будто он на порядок больше, чем риск, который мы обсуждали в последнее десятилетие. И я думаю, если посмотреть исторически, то так было всегда.

Подпись:  Самые большие риски — это те, которых мы не видим

Что самый большой риск, который больше всего движет иглой, — это сюрпризы.И я думаю, что так будет всегда. И это может быть обескураживающим для людей слышать, что самый большой риск — это то, о чем никто не говорит, но я думаю, что это просто реальность того, как устроен мир. Потому что, если что-то является сюрпризом, люди не готовы к этому. И если они не готовы к этому, его урон только усиливается и увеличивается, когда он прибывает. Итак, теракты 11 сентября, COVID-19, Перл-Харбор и подобные вещи — вот что имеет наибольшее значение для вашей инвестиционной жизни.

И я думаю, что просто привыкаю к ​​этому мышлению, что прогнозирование — это здорово, планирование — это здорово, иметь планы абсолютно необходимо, но самые важные новости следующего года, следующих 10 лет, в течение оставшейся части наша инвестиционная жизнь будет вещами, которые ни вы, ни я, ни кто-либо еще не можем обсуждать прямо сейчас, потому что это будут сюрпризы. И для меня это как бы расширяет возможности для ошибок в вашей стратегии инвестирования и в распределении активов

.

У Бена Грэма есть замечательная цитата, где он сказал: «Цель запаса прочности состоит в том, чтобы сделать прогноз ненужным.«И я думаю, что это так важно для инвестирования и финансового планирования. Что если у вас есть право на ошибку в вашем анализе, в ваших ассигнованиях, в ваших бюджетах, вам не обязательно точно знать, что произойдет дальше.

Заголовок:  Надежная стратегия должна оставлять место для ошибки

Вы можете просто плыть по волнам, когда они приходят. И я думаю, что это лучший способ думать о рисках и управлять ими, и просто более реалистичный способ управления рисками, чем предполагать, что мы точно знаем, что произойдет дальше.

Кэрри Кинг:  Джеймс и Морган многое изучили. Одна концепция, которая мне запомнилась: составьте план до того, как разразится кризис.

Слайд дисплея:

Это может помочь вам лучше переносить взлеты и падения рынка, не позволяя своим эмоциям сбивать вас с пути.

Мы надеемся, что вы настроитесь на вторую часть нашей серии статей о поведенческих финансах, в которой Джеймс и Морган глубже изучат роль эмоций в принятии инвестиционных решений.

РАСКРЫТИЕ ИНФОРМАЦИИ

Этот материал не предназначен для использования в качестве прогноза, исследования или инвестиционного совета, а также не является рекомендацией, предложением или предложением купить или продать какие-либо ценные бумаги или принять какую-либо инвестиционную стратегию.Высказанные мнения приведены по состоянию на 11 августа 2021 г. и могут измениться по мере изменения последующих условий. Информация и мнения, содержащиеся в этом материале, получены из проприетарных и непроприетарных источников, которые BlackRock считает надежными, не обязательно являются исчерпывающими и не гарантируют точности. Прошлые результаты не являются гарантией будущих результатов. Нет никакой гарантии, что любые сделанные прогнозы сбудутся. Опора на информацию в этом материале остается на усмотрение зрителя/читателя.

Прошлые результаты не гарантируют будущих результатов . Производительность индекса показана только в иллюстративных целях. Инвестировать напрямую в индекс невозможно. Инвестирование связано с рисками, включая возможную потерю основной суммы. Международное инвестирование сопряжено с дополнительными рисками, включая, помимо прочего, риски, связанные с колебаниями валютных курсов, неликвидностью и волатильностью. Эти риски могут быть повышены для инвестиций в развивающиеся рынки. На эту информацию не следует полагаться как на исследование, инвестиционный совет или рекомендацию в отношении каких-либо продуктов, стратегий или какой-либо ценной бумаги в частности.Этот материал предназначен исключительно для иллюстративных, образовательных или информационных целей и может быть изменен.

© 2021 BlackRock, Inc.  BlackRock  является товарным знаком BlackRock, Inc. Все остальные товарные знаки являются собственностью соответствующих владельцев.

УСРРМх2021У/С-1869220

8 преимуществ использования компании по управлению недвижимостью

Наняв профессионала управляющий недвижимостью, вы можете повысить ценность своей арендуемой недвижимости инвестиций, поэтому многие опытные инвесторы в недвижимость соглашаются что работа с хорошей управляющей компанией — это самое лучшее.

Вот некоторые из самых важные преимущества, которые арендодатели, которые работают с управлением недвижимостью компаний:

 

1.  Высококачественный арендаторы

Проверка арендаторов может быть сложный процесс, и если у вас нет достаточного опыта в реальном недвижимости, вы можете в конечном итоге выбрать плохого арендатора.Главная проблема с плохими арендаторами заключается в том, что бывает довольно сложно заставить их покинуть ваш дом. имущество. Хорошие управляющие компании имеют надежную и проверенную процесс отбора, который помогает им выбрать арендаторов, которые будут:

  • Аренда долгосрочная
  • Своевременная оплата аренды
  • Свести к минимуму износ недвижимость
  • Вызывает меньше проблем

Собственность управляющая компания, давно работающая на рынке просмотрены тысячи заявок от арендаторов.Это поможет им проникнуть в факты о потенциальных арендаторах быстрее и выявить красные флажки. если ты доверить проверку арендаторов управляющей компании, вы также избежать мошенничества с арендой, направленного на недвижимость владельцы.

Кроме того, вы также гарантируете, что вам не придется иметь дело с трудоемкими иски о дискриминации.Избежать плохих арендаторов, судебных исков и мошенничества далеко не одно из основных преимуществ, связанных с наймом профессиональный управляющий недвижимостью.

 

2. 

Меньше юридические проблемы 

Опытные арендодатели осознавая тот факт, что один плохой арендатор может стать причиной многих финансовые и юридические проблемы. Качественная управляющая компания вооружен большим количеством знаний, и они могут защитить вас от потенциальных судебные иски и уязвимости. В каждом австралийском штате будет свой законы, которые могут повлиять на арендодателя. Кроме того, у вас также есть федеральный закон, который будет охватывать следующие аспекты:

  • Проверка арендаторов
  • Условия собственности и безопасность
  • Выселение арендаторов
  • Единичные проверки
  • Подписание и завершение аренда
  • Сбор и обработка арендной платы и обеспечительные депозиты

Если вы избежите одного судебного наняв специалиста, сэкономленных денег будет более чем достаточно оплатить услуги управляющей компании сборы, а вы также позволит избежать пустой траты времени и энергии.

 

3. Более короткие периоды вакансии

Профессиональное имущество менеджер поможет вам справиться со следующими задачами, которые мешают вашему свойства от слишком долгого пребывания вакантными:

  • Подготовить недвижимость в аренду  — Управление недвижимостью компания будет точно знать, какие косметические улучшения должны быть сделаны, чтобы единиц, чтобы максимизировать свой доход.
  • Определить оптимальную арендную плату ставка  — Установление слишком высокой арендной платы, и поиск арендаторов может занять слишком много времени, слишком низко, и вы можете терять деньги каждый месяц. Крайне важно определить правильную цену, и для этого требуется знание местных рынок недвижимости, данные о подобных объектах и ​​доступ к профессиональным инструменты арендной платы.

Маркетинг вашей недвижимости эффективно — Квалифицированные управляющие недвижимостью написали множество объявлений по всему миру. карьеру и знать, что сказать и где рекламировать, чтобы получить много кандидатов быстро. Поскольку они управляют многими свойствами, они могут вероятно, договоритесь о более низких тарифах на рекламу как онлайн, так и офлайн. Кроме того, они знакомы с продажами и знают, как закрыть сделку, когда они принимают звонки от потенциальных клиентов и берут их на показы и работают с компании и агентства по аренде жилья.

 

4. 

Долгосрочные арендаторы

Если арендаторы не сдают вашу единицы в течение длительного периода времени, вам придется иметь дело с серией такие проблемы, как потеря арендной платы, необходимость убирать собственность, менять замки, перекрасить стены, заменить ковры, сделать мелкий ремонт, пройти арендатора процесс скрининга и маркетинговые кампании снова. Эти вещи требуют времени и может быть довольно дорогим, но этого можно избежать, сохраняя своих арендаторов счастливый.

Хороший управляющий должен иметь проверенная временем политика удержания арендаторов. Эти программы необходимы и требуют систематического и последовательного подхода, в котором качественная управляющая компания будет блистать.Счастливый арендатор это с большей вероятностью арендует на длительный срок, чем тот, кто не доволен недвижимостью или с хозяином.

 

5. 

Подробнее эффективный сбор арендной платы

Обработка коллекции арендная плата и штрафы за просрочку платежа являются чрезвычайно важным аспектом собственности управление. Чтобы обеспечить постоянный и надежный денежный поток, арендная плата должна быть собираются вовремя каждый месяц, и важно, чтобы жильцы понимали это.

Наняв профессионала управляющий недвижимостью, домовладелец ставит буфер между собой и арендаторов, что позволяет им быть плохим полицейским, который должен слушать арендаторов извинения, взимать арендную плату и при необходимости заниматься выселением.

Будучи слишком вседозволенным, жильцы могут пройти мимо вас. Следует пояснить, насколько важен каждый пункт в договоре аренды есть и при его нарушении могут быть последствия.

Процесс выселения еще один важный аспект, которым будет заниматься управляющий недвижимостью.Есть строгие законы, которые регулируют этот процесс, и неправильное выполнение его может быть большая ошибка. Квалифицированный специалист знает закон и стремится лучшее из плохих ситуаций. Отсутствие необходимости обрабатывать потенциальное выселение себя – очень веская причина нанять специалиста.

 

6.

Нижний расходы на ремонт и техническое обслуживание

Арендаторы всегда рад, если вы предлагаете им хорошее обслуживание, не говоря уже о том, что делая это, вы также сохраняете стоимость своих активов. Наняв управляющий недвижимостью, вы получаете доступ к профессиональному обслуживанию и сеть лицензированных, застрахованных и связанных подрядчики.Эти подрядчики заслуживают доверия и были проверены на качество работы и хорошие цены. Это может сэкономить вам много денег по сравнению с наймом кто-то из желтых страниц.

Кроме того, свойство управляющая компания также сможет получать скидки за счет своих большой объем управляемых свойств.

 

7. 

Увеличить и поддерживать стоимость вашего арендуемого имущества

Автор выявление и устранение любых проблем обслуживания на ранней стадии, вы избегаете большие и дорогие проблемы. Опытный управляющий недвижимостью сказать вам, что ключ к поддержанию и повышение ценности вашего имущества – превентивный Обслуживание. Это требует регулярных профилактических осмотров и осмотров, письменный график технического обслуживания и подробная документация. Агентство может также предложить вам ценные отзывы и предложения об обновлениях и модификациях, которые арендаторы предпочитать.

 

8. Личные льготы 

  • Меньше стресс —  От наняв специалиста, вам не придется заниматься ночными чрезвычайные ситуации, выселения, погоня за арендной платой, ущерб, оформление документов, наличие поиск подрядчиков и другие утомительные и трудоемкие задачи.
  • Подробнее свобода  — Если вы нанимаете управляющего недвижимостью, вы можете путешествовать куда угодно не беспокоясь о своих арендаторах и регулярном инспекции. Вы можете жить, где хотите, и вы можете инвестировать в другие свойства.
  • Больше свободного времени —  Для инвестора в недвижимость время — деньги, и ваше время было бы лучше потратить на другие вещи, чем микроуправление недвижимостью. Если вы сосредоточитесь на управлении активами, то вы работая над развитием своего бизнеса, если вы сами управляете недвижимостью, то вы работаете в нем. Не говоря уже о том, что у вас также будет больше времени для провести с семьей и друзьями.

Дополнительные полезные советы по максимально эффективному из ваших инвестиций в недвижимость, подпишитесь на наш ежемесячный информационный бюллетень.

Нормальный износ — Центр ресурсов арендаторов

В этот самый момент в нашем офисе находится молодой арендатор, пытающийся, ради своей жизни, вычислить «нормальный износ».» Недавно нам звонил домовладелец и очень убедительно убеждал нас получше объяснить это. «Но это хаоооооооооооооооооооооооооооооооооооооооооооооооооочемет»»»»»»» зам за за за задом, мы заявляем, за судьей, в законе это не очень хорошо определяется…

Что такое «нормальный износ»? Что ж, любимый, это самая сложная часть, не так ли? Но сегодня я попробую честно.

В соответствии с ATCP 134.06, в котором изложены правила обращения с залоговыми средствами в штате Висконсин, арендодателям разрешено брать деньги из залоговых сумм на обычные вещи (см. ниже), но не разрешается вычитать за «нормальный износ .» Но что такое «нормальный износ»? 

Вот определение на нашей странице залогового депозита, которое не вдается в подробности: «Нормальный износ — это термин, который не определяется законом штата Висконсин. Он относится к ухудшению состояния помещений, которое происходит в нормальных условиях. где арендатор регулярно убирает и разумно ухаживает за помещением».

Что арендодатель может взять из залога (подробнее на странице «Залог»):

  • Невыплаченная арендная плата деньги, которые арендатор должен по договору аренды.
  • Неоплаченные коммунальные услуги , которые арендатор должен по договору аренды.
  • Ремонт, вызванный повреждением и небрежным отношением  , выполненный арендатором и гостями арендатора.
  • Ежемесячные сборы за муниципальное разрешение (например, плата за парковку мобильного дома).

Что арендодателю НЕ разрешается вынимать из залога:

  • Текущее техническое обслуживание: То, что арендодатель делает для каждой отдельной квартиры, не является чем-то, что арендодатель может взять из залога.Текущее техническое обслуживание различно для каждого арендодателя (нет никаких законов, требующих определенных видов текущего обслуживания), но это может быть чистка ковров между каждой сменой арендаторов, покраска при каждой смене, вытирание пыли за холодильником, замена насадки для душа. …
  • Текущая чистка ковров: Иногда чистка ковров необходима, потому что арендатор использовал арендованное имущество более грязно, чем обычно, и возможно, что это является причиной того, что с арендатора может взиматься плата за чистку ковров, необходимую из-за повреждения квартиры. .Новое примечание в ATCP 134.06(3)(c) разъясняет, что арендодатель может взимать плату за обычную чистку ковров, но эти расходы не должны быть частью вычета залога. Если арендодатель хочет взыскать неоплаченные расходы на обычную чистку ковров, он должен будет сделать это отдельно от залога. Однако, если политика арендодателя состоит в том, чтобы чистить ковер после каждой смены, то это звучит довольно рутинно, а не относится к злоупотреблениям арендатора. (Ссылка на закон здесь, и больше информации о чистке ковров здесь)
  • Обычная покраска : Подобно обычной чистке ковров, если арендатор сделал что-то, что заставило домовладельца покрасить (распространенный пример — курение), то, вероятно, законно, что домовладелец взимает плату с арендатора за покраску.Однако, если политика арендодателя заключается в том, чтобы красить после каждой смены, то, опять же, это звучит скорее рутинно, чем конкретно для злоупотреблений арендатора.
  • Ремонт в более общем плане, который не был вызван арендатором или гостями арендатора: арендодатель не может возложить на арендатора ответственность за ремонт в договоре аренды (см. положения о незаконной аренде здесь)

—-

Запутанные ситуации:

  • Что происходит, когда в квартире произошла катастрофа, когда жилец вселился? Закон штата Висконсин на самом деле не имеет отношения к этому, но говорит, что существует подразумеваемая гарантия пригодности для проживания, когда арендатор въезжает, поэтому он должен быть пригодным для проживания.
    • Если квартира изначально непригодна для проживания, арендатор может внести изменения самостоятельно, может попросить арендодателя принять меры или может расторгнуть договор аренды.
    • Если арендатор должен проделать значительный объем работы, чтобы сделать его пригодным для проживания, то он должен изложить это в письменной форме.
    • В результате, когда арендатор съезжает, квартира должна быть пригодной для жилья и примерно такой же чистой, как и при въезде арендатора.
    • Все трудно доказать без письменных доказательств или фотографий, поэтому всегда очень, очень полезно иметь их, как арендодателю, так и арендатору.
    • В Общем постановлении Мэдисона 32.07(4) и Постановлении 72-79 Фитчбурга говорится, что арендатор должен вернуть помещениям тот уровень чистоты, который был на момент их въезда или после того, как арендодатель принял меры по его улучшению. Еще одна причина, чтобы получить доказательства того, насколько чисто было, когда въехали жильцы.
  • Что произойдет, если арендодатель или управляющая компания предоставит жильцу список вещей, которые необходимо убрать перед выездом? Здесь, в TRC, мы думаем о них как о дружеских предложениях, а не требованиях.Это то, на что будет обращать внимание управляющая компания, поэтому разумно подумать о том, как к ним подходят арендаторы.
    • Одна мысль, которая может возникнуть у жильца: Жалюзи запылились после года проживания? Вероятно, . Вы хотите их почистить? Возможно . Вы хотите проверить и убедиться, что они не загрязнены сверх нормы? Да . Хотите сфотографировать, насколько они чистые или нет? Абсолютно .
    • Один из вариантов, который может быть у арендодателя: Я могу попросить арендатора сделать уборку, чтобы она была идеальной, но поскольку законы не позволяют мне вычитать за «нормальный износ», то это не так. должно быть совершенным, когда арендатор съезжает.
  • Что делать, если за время пребывания жильца квартире был нанесен значительный ущерб, но не по вине жильца, а также не по вине жильца? Тогда арендодатель должен оплатить этот ремонт.Для арендатора всегда полезно вести бумажный журнал о том, что происходит с проблемами ремонта, чтобы они не попали на крючок. Также арендодателям рекомендуется следить за развитием проблемы, чтобы убедиться, что она не выходит из-под контроля.

—-

Что происходит, когда другая сторона не делает этого так, как должна?

Для арендаторов: Если арендодатель удерживает из залога (или в счете сверх залога) больше, чем вы думаете, мы рекомендуем вам предпринять следующие шаги (дополнительная информация на странице залога):

  1. Напишите письмо : построчно пройдитесь по списку обвинений и объясните обвинения, которые вы не считаете обоснованными. Объясните дату, к которой вы ожидаете получить ответ. Советы по написанию письма находятся здесь, и это письмо для оспаривания удержаний из залогового депозита, которые вы считаете недействительными.
  2. Подать жалобу в Службу защиты прав потребителей : они помогут урегулировать спор. Ссылка на их страницу жалобы здесь.
  3. Подайте иск в суд мелких тяжб: вы можете подать в суд на двойную сумму, которую, по вашему мнению, арендодатель снял с вашего залогового депозита, которой у них быть не должно.Советы по судам мелких тяжб здесь.
  4. Подумайте о Высшем Благе: иногда может возникнуть соблазн просто отпустить ситуацию, но есть крупные управляющие компании, которые берут залог с каждого человека, отчасти потому, что это проще, а отчасти потому, что они зарабатывают кучу денег. сюда. Если бы большинство арендаторов оспаривали неправомерно удержанные залоговые суммы, управляющие компании сочли бы менее эффективным простое их взятие. Если ваш гарантийный залог был удержан неправомерно, то вы защищаете не только свои деньги, когда боретесь за их возврат, вы защищаете других арендаторов, у которых нет возможности бороться.

Для арендодателей: арендаторы иногда действительно могут оставить сдаваемое в аренду имущество с катастрофой, что может стать огромной проблемой, особенно для мелких арендодателей, у которых очень мало недвижимости. Несколько способов защитить себя:

  1. Сфотографируйте: это действительно хорошая идея, чтобы иметь фотографии, когда арендатор въезжал. Таким образом, если есть проблема, вам не нужно беспокоиться — у вас есть вещественные доказательства того, что было/не было проблемой раньше въехал арендатор.
  2. Получите залог в первую очередь: иногда хлопоты с залогом могут быть огромными ( 21 день! но считать с какого числа ?! ), но иметь возможность нанять ремонтников или уборщиков, когда это необходимо, может быть благо, особенно если есть быстрая текучка между арендаторами.
  3. Подача иска в суд мелких тяжб: Вы можете подать иск в суд на сумму, превышающую сумму залога, если арендатор должен вам намного больше суммы залога.Это позволит вам предпринять дальнейшие действия, чтобы вернуть потраченные деньги. Советы по судам мелких тяжб здесь.

—-

Знаете ли вы? Мы не поверенные здесь в TRC. Если что-то из того, что вы прочитали, кажется вам неправильным, посоветуйтесь с кем-нибудь, кому вы доверяете. Список рекомендаций адвоката здесь.

Стоят ли компании по управлению недвижимостью затрат?

Сдаваемая в аренду недвижимость имеет множество преимуществ для инвесторов: от постоянного дохода до защиты от инфляции, использования чужих денег и налоговых льгот.

Они также приходят с трудом и головной болью, в отличие от настоящих источников пассивного дохода.

Многие домовладельцы стремятся делегировать эту работу управляющей компании. Но управляющие недвижимостью взимают высокую плату и вдобавок идут с другими причудами и рисками. Прежде чем нанимать управляющего недвижимостью, убедитесь, что вы полностью понимаете все плюсы, минусы и риски.

Что делают управляющие недвижимостью?

Прежде чем решить, стоит ли управляющий недвижимостью своих денег, вы должны сначала точно понять, что он делает и чего не делает.


Рекомендации Motley Fool Stock Advisor имеют среднюю доходность 618% . За 79 долларов США (или всего 1,52 доллара США в неделю) присоединяйтесь к более чем 1 миллиону участников и не пропустите предстоящие выборы акций. 30-дневная гарантия возврата денег. Зарегистрироваться сейчас

Сдача в аренду свободных квартир

Подавляющее большинство труда и хлопот, связанных с землевладельцем, происходит от оборотов.

Управляющие недвижимостью контролируют все: от выезда старого арендатора и внесения залога до уборки квартиры и ее рекламы, проверки арендаторов и подписания нового договора аренды.Это требует гораздо больше работы, чем думает средний человек.

На самом деле, на этом этапе приходится так много труда землевладельцев, что некоторые домовладельцы просто сдают эту часть в аренду управляющим недвижимостью, продолжая при этом ежемесячно управлять своими арендованными помещениями.

Сбор арендной платы и взаимодействие с арендаторами

Управляющие недвижимостью служат на переднем крае всего обслуживания клиентов и общения с арендаторами.

Конечно, они собирают и вносят арендную плату.Но они также отвечают на телефонные звонки и электронные письма, отвечают на вопросы и собирают отзывы арендаторов — положительные и отрицательные. Как и все в сфере обслуживания клиентов, они улыбаются, в то время как грубые клиенты — обычно арендаторы, но иногда и арендодатели — кричат ​​и кричат ​​на них.

И, конечно же, им много звонят по поводу технического обслуживания.

Надзор за техническим обслуживанием и ремонтом

Первоначальный отчет арендатора о проблеме обслуживания — это только начало. Оттуда управляющие недвижимостью должны отправить кого-нибудь, чтобы он рассмотрел проблему, собрал ценовые предложения и обсудил варианты ремонта с арендодателем.

Как только арендодатель принимает решение о том, как решить проблему, управляющий недвижимостью координирует свои действия с подрядчиком и связывается с арендатором. Короче говоря, они управляют процессом от начала до конца, даже если сами никогда не поднимают молоток или гвозди.

Проверка арендуемых единиц

Все ответственные арендодатели проверяют свои сдаваемые в аренду помещения не реже одного или двух раз в год.Или, по крайней мере, они посылают управляющего недвижимостью для проверки сдаваемых в аренду квартир.

Управляющий недвижимостью ищет проблемы с техническим обслуживанием или необходимостью ремонта, поскольку жильцы часто не сообщают о них. Они также дважды проверяют, что арендатор поддерживает помещение в соответствии с договором аренды и относится к нему с уважением.

Далее они подтверждают, что арендатор не нарушал договор аренды иным образом. Это может означать проникновение новых жильцов или домашних животных, преступное поведение или любое другое запрещенное поведение, указанное в договоре аренды.

Если они обнаружат нарушение договора аренды, они вручат арендатору предупреждение о выселении.

Проведение выселений

В большинстве юрисдикций процесс выселения долгий и утомительный. Он начинается с вручения предупреждения о выселении, которое требует, чтобы арендатор либо устранил нарушение, либо освободил помещение. Чего многие арендаторы не делают, что требует длительного процесса выселения.

После предписанного периода ожидания управляющий недвижимостью подает в суд заявление о выселении, ждет даты слушания, представляет доказательства судье на слушании, а затем еще дольше ждет даты блокировки.Затем они появляются на локауте с подрядчиком, чтобы поменять замки и, возможно, вывезти кучу брошенного хлама из собственности.

Поддерживайте чистоту в книгах

Наконец, компании по управлению недвижимостью ведут упорядоченный бухгалтерский учет. Они документируют все доходы и расходы, маркируя их надлежащим образом.

При наступлении налогового сезона они предоставляют арендодателю отчеты о прибылях и убытках вместе с налоговой формой (например, 1099) для своего чистого дохода от аренды.

Хотя это наименее очевидная из услуг, предоставляемых управляющими недвижимостью, это полезная услуга, поскольку большинство семейных домовладельцев не ведут дотошных бухгалтерских записей.


Сколько взимают управляющие недвижимостью?

Задайте этот вопрос 10 управляющим недвижимостью, и вы получите 10 разных ответов. Тем не менее, все управляющие недвижимостью взимают как минимум два вида сборов: сборы за размещение новых арендаторов и текущие сборы за взимание арендной платы. Оттуда сборы становятся менее прозрачными и менее оправданными.

Плата за размещение новых арендаторов

Как указано выше, обороты представляют собой наиболее трудоемкую работу по управлению арендой. Фирмы по управлению недвижимостью взимают соответствующую плату.

Большинство взимают плату в размере месячной арендной платы, когда они заполняют свободную квартиру, подписывая новый договор аренды. Они зарабатывают каждую копейку этой арендной платы, поэтому не ведите агрессивных переговоров.

Однако некоторые управляющие недвижимостью хитрят и взимают плату просто за продление существующих договоров аренды. Практически никакой работы не требуется, поэтому владельцы недвижимости должны полностью отказаться от этой платы.

Текущая плата за взимание арендной платы

Чтобы компенсировать управляющим недвижимостью не только работу по заполнению вакантных квартир, но и текущую работу по управлению арендной платой, они также взимают процент от собранной арендной платы.

Этот сбор обычно составляет от 6% до 10% всей взимаемой арендной платы. Ожидайте, что за более дорогие устройства придется платить в нижней части этого спектра, и наоборот. Несмотря на то, что это может быть предметом переговоров, сначала убедитесь, что управляющий недвижимостью не взимает менее очевидные сборы, прежде чем пытаться играть жестко в отношении этой законной платы.

Прочие сборы

Как арендодатель, я категорически возражаю против других видов платы за управление недвижимостью, кроме двух, описанных выше.

Недобросовестные управляющие недвижимостью прячут многие другие жалкие сборы мелким шрифтом в своих контрактах на управление недвижимостью.Например, некоторые взимают плату каждый раз, когда посещают отель. Периодическое посещение собственности является частью их работы! Это именно то, за что вы им платите.

Другие взимают плату каждый раз, когда отправляют подрядчика для выполнения работы. Опять же, это представляет собой основную работу в их описании работы, и вы не должны платить за нее отдельно.

С другой стороны, некоторые управляющие недвижимостью устраивают откаты с подрядчиками и разнорабочими. К сожалению, вам как арендодателю трудно определить это, потому что это нигде не указано в подписываемом вами договоре или в ваших ежемесячных отчетах о прибылях и убытках.


Преимущества найма управляющего недвижимостью

Управляющие недвижимостью предлагают ценную услугу, если работают хорошо и честно. Имейте в виду следующие плюсы, когда вы изучаете возможность найма одного из них.

Делегированный труд для (почти) пассивного дохода

Арендная недвижимость не является полностью пассивным источником дохода. Для управления ими требуется работа, в отличие от владения акциями, облигациями или инвестиционными фондами недвижимости (REIT).

Как домовладелец, вы можете делегировать всю работу, описанную выше, профессионалу, который вполне может сделать это намного лучше, чем вы.

Знание местного рынка

Управляющие недвижимостью знают местные рынки аренды вдоль и поперек.

Они могут за три минуты осмотреть арендуемую вами квартиру и сказать вам точную рыночную арендную плату. Они могут написать объявление об аренде и сфотографировать квартиру таким образом, чтобы привлечь больше внимания, чем конкурирующие квартиры. Если он не сможет двигаться быстро, они могут сказать вам, какие стимулы помогут ему арендовать быстро.

Или, по крайней мере, они должны уметь делать все вышеперечисленное.

Сеть местного персонала

Инвестиции в недвижимость — это командный вид спорта. Вам нужен вспомогательный персонал, начиная от агентов по недвижимости и заканчивая жилищными инспекторами, кредиторами и, прежде всего, подрядчиками. Много-много подрядчиков.

От самого дешевого мастера до самого узкого специалиста. Электрики, сантехники, специалисты по ОВиК, плотники, кровельщики — что угодно, рано или поздно вам это понадобится.

Хорошие управляющие недвижимостью поддерживают сеть профессионалов по благоустройству дома и могут выполнить работу за вас быстро и по доступной цене.

Свобода от «дежурства»

Большинство из нас ненавидит ощущение круглосуточной связи. Никто не любит телефонные звонки в 3 часа ночи, будь то по серьезной проблеме (только что обвалилась крыша) или по пустяку (перегорела лампочка).

Когда вы нанимаете управляющего недвижимостью, он берет на себя эту ответственность от вашего имени.

Конфиденциальность

Некоторые люди относятся к своей конфиденциальности более серьезно, чем другие. Тем не менее, вы действительно хотите дать всем своим арендаторам свой личный номер мобильного телефона? Ваш домашний номер? Ваш домашний адрес?

Когда я впервые начал встречаться со своей женой, я пригласил ее посмотреть фильм.В середине фильма в 9 часов вечера раздался стук в дверь. Раздраженный, я открыл его и увидел двух моих жильцов, стоящих там и просящих войти внутрь.

Вы этого не хотите.

К счастью, они были там, чтобы вернуть задолженность по арендной плате, а не разрубить меня на куски бензопилой. Но в мире есть некоторые сумасшедшие люди, и только потому, что вы готовы сдать кому-то квартиру, не означает, что вы хотите, чтобы они знали все ваши личные данные, например, где вы живете.

Когда вы нанимаете управляющего недвижимостью, вам не нужно предоставлять какую-либо личную информацию своим арендаторам.


Минусы и риски найма управляющего недвижимостью

Несмотря на все причины нанять компанию по управлению недвижимостью, они по-прежнему сопряжены с множеством недостатков и рисков. Поймите их и смягчите их, прежде чем продолжить.

Стоимость

Совершенно очевидно, что управляющие недвижимостью стоят денег.

Некоторые инвесторы в недвижимость рассматривают комиссию за управление недвижимостью как «проедание своих доходов» от аренды недвижимости. Я на самом деле не согласен с этой точкой зрения — все инвесторы в недвижимость должны учитывать затраты на управление недвижимостью, когда они рассчитывают денежный поток недвижимости перед покупкой.

Как подчеркивалось выше, управление недвижимостью, сдаваемой в аренду, требует рабочей силы. Независимо от того, берете ли вы на себя эту работу или отдаете ее на аутсорсинг, это все равно затраты на оплату труда. Вам по-прежнему необходимо учитывать это при прогнозировании доходности инвестиционной собственности, потому что в противном случае это исказит цифры, когда вы сравниваете его с полностью пассивными инвестициями, такими как индексные фонды.

Заплатите за этот труд сами или заплатите кому-то другому, но кто-то должен это сделать.

Потеря контроля над методами управления

Когда вы сами управляете арендуемой недвижимостью, вы контролируете все.Вы можете тщательно проверять арендаторов, договариваться с подрядчиками о более низких счетах, проверять все квартиры раз в полгода, удерживать хороших арендаторов, обращаясь с ними внимательно, и вручать предупреждения о выселении в день, когда ежемесячная арендная плата становится несвоевременной.

Короче говоря, вы можете быть уверены, что получите максимально возможную отдачу от своих юнитов, применяя передовой опыт.

В тот момент, когда вы передаете работу кому-то другому, вы теряете большую часть этого контроля. Вы можете попросить управляющего недвижимостью использовать все передовые методы в отрасли, вы можете записать это в свой контракт, вы можете постоянно связываться с ними.Но вы никогда не сможете полностью узнать, насколько хорошо они применяют эти передовые методы.

Необходимость управлять менеджером

Точно так же, когда вы передаете работу кому-то другому, вам нужно управлять им. Вы должны регулярно проверять их, проверять их работу и проверять их показатели производительности. Когда они ошибаются, вы должны убедиться, что они знают, что они сделали не так, и знать, что вы знаете об этом.

В противном случае они соскользнут к своим базовым привычкам, которые, вероятно, не являются вершиной отраслевой практики.

Но вся эта работа поднимает вопрос: если вам все еще нужно выполнять всю эту управленческую работу, стоит ли вообще нанимать управляющего недвижимостью? Вы делегируете некоторые задачи только для того, чтобы взять на себя другую работу.

Потенциальная ответственность

Федеральное правительство, а также правительства штатов и местные органы власти жестко регулируют жилую недвижимость. Вы нарушаете любые законы арендодателя-арендатора и несете ответственность за судебные иски, штрафы и пени.

Как ваш представитель, управляющий имуществом может нарушить закон и возложить на вас ответственность за это.Конечно, вы потенциально можете подать на них в суд постфактум, но это само по себе требует денег, и даже если вы выиграете, вам придется приступить к взысканию судебного решения.

Это редкость, но это происходит, и это риск.

Грязные расставания

Когда вы делегируете работу по управлению своими владениями, вы отказываетесь не только от контроля, но и от знаний и информации.

Управляющие недвижимостью совершали самые ужасные действия, описанные в книге, и когда я, наконец, сообразил и уволил их, они оставили меня в ужасном беспорядке.У меня не было копий договоров аренды или обновленной контактной информации моих арендаторов. Недвижимость годами не проверялась, и накопились проблемы с техническим обслуживанием. Некоторые арендаторы платили абсурдно заниженную рыночную арендную плату, что ставило меня в безвыходное положение: либо резко повышать арендную плату (и терять хороших арендаторов), либо постепенно поднимать арендную плату до рыночных ставок в течение нескольких лет.

Передача управления вашей недвижимостью не похожа на возвращение контроля над вашими брокерскими счетами.Вы не просто сбрасываете пароль. Вы работаете с физическими активами стоимостью в сотни тысяч долларов и с живыми людьми, чьи интересы не обязательно совпадают с вашими. В лучшем случае ждите икоты, а в худшем — запутанных кошмаров.


Как нанять подходящего управляющего недвижимостью

Если и когда вы решите нанять управляющего недвижимостью, сделайте это правильно с первого раза. Не делайте это мимоходом, как один из дюжины пунктов в вашем списке дел, который нужно вычеркнуть этим утром.Выделите значительное количество времени на комплексную проверку и ожидайте, что это потребует значительного объема работы.

1. Исследование местных компаний по управлению недвижимостью

Начните с простого поиска в Интернете местных агентств по управлению недвижимостью.

На самом деле, одно из лучших мест, где можно найти предварительно проверенных управляющих недвижимостью, — это Roofstock. Поскольку они включают гарантии для утвержденных управляющих недвижимостью, они заинтересованы в их тщательной проверке.Проверьте, работает ли Roofstock в вашем регионе, и просмотрите их предпочитаемых менеджеров.

Но не ограничивайтесь этим. Ознакомьтесь с отзывами пользователей в Интернете на таких платформах, как Google, Sitejabber и Facebook. Как всегда, чем больше отзывов, тем больше доверия среди оценок.

Также рассмотрите возможность поиска рефералов в местных группах по инвестициям в недвижимость и в группах домовладельцев на Facebook. Существующие клиенты могут дать вам откровенное и непредвзятое мнение об управляющем недвижимостью.

2. Возьмите у них интервью

Свяжитесь с многообещающими управляющими недвижимостью и поговорите с ними.Спросите об их полномочиях, таких как лицензия на недвижимость или сертификаты Национальной ассоциации управляющих жилой недвижимостью или Института управляющих недвижимостью.

Но также задавайте уточняющие вопросы. Взимают ли они какие-либо сборы, помимо размещения новых арендаторов и текущего сбора арендной платы? Какова средняя арендная плата за квартиры, которыми они управляют? Как часто в среднем берут обороты? Как часто они проверяют сдаваемые в аренду объекты? Как они общаются с арендаторами в нерабочее время?

Чем больше вопросов вы задаете, тем больше вы можете понять, что это за менеджеры.

3. Просмотрите их юридические контракты

Попросите копию договора на управление недвижимостью. Да, это делает чтение исключительно сухим, но читайте его от корки до корки. В частности, ищите каждую отдельную плату, как бы глубоко она ни была зарыта. Взимают ли они плату за простое продление существующего договора аренды? Взимают ли они плату за посещение собственности или за отправку подрядчика в помещение?

Также проверьте, подтверждают ли они в письменной форме передовые методы, такие как регулярные проверки.

Затем просмотрите копию стандартного договора аренды. Насколько он исчерпывающий? Является ли это типовой арендой или она включает в себя формулировки, защищающие арендодателя, а также положения и раскрытие информации для конкретного штата?

Если вы ничего не знаете о юридических договорах, найдите того, кто знает, и покажите ему и договор на управление недвижимостью, и договор аренды, чтобы узнать его мнение.


Последнее слово

Откровенно говоря, у меня было более чем достаточно неудачного опыта общения с управляющими недвижимостью. Это отрасль, изобилующая непрофессиональными или недобросовестными людьми, которые никогда не получали формального обучения своей работе.

Тем не менее, у многих арендодателей (включая меня) просто нет времени или желания управлять своей арендной платой. Планируйте потратить значительное количество времени на поиски, собеседования и найм управляющего недвижимостью, и никогда не соглашайтесь на того, кто не пользуется вашим абсолютным доверием и уважением. Вы буквально передаете активы на сотни тысяч долларов.

В качестве компромиссного варианта рассмотрите возможность найма службы управления недвижимостью исключительно для рекламы и проверки арендаторов, а также для обработки новых договоров аренды и въезда. Заплатите им фиксированную плату в размере месячной арендной платы, а затем управляйте занимаемой квартирой самостоятельно.

С управляющим недвижимостью или без нее аренда недвижимости требует некоторой работы с вашей стороны. Если вам нужны 100% пассивные инвестиции, обратите внимание на косвенные инвестиции в недвижимость, такие как Streitwise или GroundFloor .

Восемь вопросов, которые нужно задать новой управляющей компании Дэйв Свейер

Если вы решили включить недвижимость в аренду в свой инвестиционный портфель, одно из первых решений, которое вам нужно будет принять, — это использовать ли компанию по управлению недвижимостью, и если да, то какую?

Как и сама недвижимость, нет двух одинаковых управляющих компаний. Некоторые управляют только жилой недвижимостью, в то время как другие специализируются на коммерческой аренде, такой как торговые, офисные и промышленные помещения.В результате их стили управления, опыт и размер операций будут различаться.

Итак, как найти подходящую фирму по управлению недвижимостью для управления вашими инвестициями?

Сначала проведите исследование. Онлайн-поиски фирм по управлению недвижимостью в вашем районе дадут несколько результатов. Хотя мы не предлагаем судить о книге по ее обложке, присутствие фирмы в Интернете даст вам некоторое представление о ее структуре, размере, опыте и уровне профессионализма.

Во-вторых, помните, что вы нанимаете управляющую компанию, которая будет работать на вас.Отнеситесь к этому так же, как к любой другой ситуации найма. Проведите собеседование с несколькими фирмами и задавайте вопросы, пока не будете уверены, что нашли подходящую для вас компанию по управлению недвижимостью.

Вот восемь вопросов, которые следует задать потенциальным фирмам по управлению недвижимостью для управления сдаваемой недвижимостью.

КАКОВ ВАШ УРОВЕНЬ ОПЫТА?
Хотя каждый должен с чего-то начинать, вы, вероятно, не хотите, чтобы неопытный управляющий недвижимостью управлял вашей собственностью. Правильная компания по управлению недвижимостью будет иметь многолетний опыт и будет заниматься практически всеми аспектами мира управления недвижимостью, включая оборот арендаторов, вопросы обслуживания, выселения, изменения в законах и правилах, среди прочего.

СКОЛЬКИМИ ИМУЩЕСТВАМИ КАКИХ ИМУЩЕСТВ ВЫ УПРАВЛЯЕТЕ?
Компании по управлению недвижимостью бывают разных форм и размеров. Некоторые управляют относительно небольшим количеством объектов недвижимости, в то время как другие имеют надежные портфели управления, которые включают в себя жилую недвижимость на одну семью, многоквартирную жилую и коммерческую недвижимость. Вы захотите убедиться, что компания по управлению недвижимостью специализируется на вашем типе собственности, а затем рассмотреть несколько компаний по управлению недвижимостью, чтобы помочь вам решить, какой размер фирмы лучше всего соответствует вашим потребностям.Вы можете чувствовать себя более комфортно с небольшой операцией, или, может быть, более крупная компания с надежным и разнообразным портфолио лучше соответствует вашим потребностям.

СКОЛЬКО ЛЮДЕЙ РАБОТАЕТ В ВАШЕЙ КОМПАНИИ?
Компании может быть легко перерасти свои возможности, поскольку она берет на себя управление все большим количеством объектов. Например, самозанятый управляющий недвижимостью, вероятно, не должен управлять десятками объектов самостоятельно, но фирма, управляющая 50 объектами недвижимости, не должна нанимать штат из десятков человек. Количество и специализация людей, нанятых компанией по управлению недвижимостью, должны позволять каждому управляющему недвижимостью иметь разумное количество объектов недвижимости, за которыми он наблюдает. В зависимости от размера операции компания может также нанимать штатный обслуживающий и бухгалтерский персонал. Задайте эти вопросы компаниям, которые, по вашему мнению, управляют вашей недвижимостью, чтобы оценить, соответствует ли их персонал вашим ожиданиям.

ЧТО ГОВОРЯТ ЛЮДИ?
У управляющей компании с нужным опытом и знаниями также будут довольные клиенты.Скорее всего, вы знаете человека или людей, которые имеют инвестиционную недвижимость как часть своего портфеля, поэтому попросите знакомых дать вам хорошие, старомодные рекомендации. Кроме того, хорошие, новейшие рекомендации и отзывы в Google и на веб-сайтах компании дадут вам хорошее представление о том, подходит ли вам фирма по управлению недвижимостью.

УСЛОВИЯ ДОГОВОРА
Как и в случае любого юридического соглашения, убедитесь, что вы знаете условия контракта, который вы подписываете с управляющей компанией. Некоторые контракты могут казаться практически неизбежными, в то время как другие могут не охватывать достаточно места. Всегда помните, что управляющая компания работает на вас, собственника недвижимости, и, если вам непонятны или неудобны какие-либо условия в договоре, задавайте вопросы, получайте разъяснения и вносите изменения перед подписанием.

КАКОВА СТАВКА ПРОДЛЕНИЯ?
Любая компания по управлению недвижимостью, обладающая опытом, знаниями и хорошо работающая, будет иметь высокий уровень продления, который они будут с гордостью рекламировать, поскольку это является признаком ее успеха.Скорость обновления фирмы показывает ее возможности и опыт работы по удовлетворению арендаторов.

СУЩЕСТВУЕТ ЛИ ПЛАТА, ЕСЛИ НЕДВИЖИМОСТЬ СВОБОДНА?
Вы захотите узнать, взимает ли ваша компания по управлению недвижимостью комиссию во время вакансий. Убедитесь, что вы знаете, являются ли сборы, которые вы платите, статическими или основанными на процентной арендной плате, чтобы вы знали, чего ожидать во время вакансий.

КАК РЕШАЕТСЯ ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ?
Независимо от того, нанимает ли фирма обслуживающий персонал или использует сеть подрядчиков, затраты на техническое обслуживание могут сильно повлиять на вашу прибыль.Некоторые управляющие недвижимостью взимают надбавку за свою работу по организации содержания собственности. Убедитесь, что вы знаете, как фирма, которую вы нанимаете, решает вопросы технического обслуживания, прежде чем заключать соглашение.

Являясь ведущей фирмой по управлению недвижимостью в регионе Кейп-Фир, Sweyer Property Management настоятельно рекомендует владельцам собственности рассмотреть возможность сотрудничества с надежной и опытной компанией по управлению недвижимостью. Независимо от того, задаете ли вы вышеуказанные вопросы нам или другой фирме, мы хотим убедиться, что владельцы недвижимости и инвесторы понимают отношения, в которые они вступают, когда выбирают работу с фирмой по управлению недвижимостью.

Если вы владеете инвестиционной недвижимостью и не пользуетесь услугами профессиональной управляющей компании, мы надеемся, что вы подумаете об этом.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.