Долевой собственник: Долевая собственность: особенности продажи

Содержание

Способ реализации собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, должен определяться судом в зависимости от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников о порядке пользования им. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 3 декабря 2013 г. N 4-КГ13-32 (Извлечение) — Верховный Суд Российской Федерации




           3. Способ реализации собственником правомочий
             владения и пользования жилым помещением,
            находящимся в долевой собственности, должен
            определяться судом в зависимости от размера
            его доли в праве собственности на это жилое
               помещение и соглашения собственников
                     о порядке пользования им

                   Определение Судебной коллегии
              по гражданским делам Верховного Суда РФ
                 от 3 декабря 2013 г.  N 4-КГ13-32

                           (Извлечение)


     К. обратилась в суд с иском  к  Ш.  о  вселении,  обязании  не
чинить  препятствия  в  пользовании  жилым  помещением  и  передаче
дубликата ключа от жилого помещения. В обоснование иска К. указала,
что является собственником 1/40 доли в общей долевой  собственности
на однокомнатную квартиру общей площадью 37,4 кв. м. Собственниками
остальных  долей  в  праве  собственности  на  указанную   квартиру
являются: ее сын С., а  также  М.,  Б.  и  ответчик  Ш.  На  момент
обращения в суд с иском в спорной квартире никто  не  проживал,  Ш.
врезала новый замок во входную дверь, ключей от которого  истец  не
имеет,  ответчик  создает  препятствия  в  пользовании   квартирой,
отказалась передать дубликат ключа от замка входной двери.
     Решением Железнодорожного городского суда  Московской  области
от 2  октября  2012 г.,  оставленным  без  изменения  апелляционным
определением судебной коллегии  по  гражданским  делам  Московского
областного суда от 29 января 2013 г.
, иск К. удовлетворен. В кассационной жалобе Ш. просила об отмене вынесенных судебных постановлений. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 3 декабря 2013 г. жалобу удовлетворила, поскольку имелись предусмотренные ст. 387 ГПК РФ основания для отмены в кассационном порядке обжалуемых судебных постановлений. Как установлено судом, К. с 29 февраля 2012 г. является собственником 1/40 доли в праве общей долевой собственности на спорную однокомнатную квартиру. Собственниками остальных долей в праве собственности на данную квартиру являются: сын истца - С. (1/40 доли), М. (1/4 доли), Б. (4/20 доли) и ответчик Ш. (1/2 доли). Ш. постоянно зарегистрирована в спорной квартире с 18 апреля 2006 г., К. зарегистрирована в квартире после приобретения ею доли в праве общей долевой собственности - с 27 марта 2012 г. Разрешая спор и удовлетворяя заявленные исковые требования К.
к Ш., суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 30 ЖК РФ, пришел к выводу о том, что К., являясь одним из сособственников жилого помещения, обладает правом владения, пользования и распоряжения жилым помещением наряду с остальными его сособственниками. При этом суд исходил из того, что К. не проживает в спорном жилом помещении ввиду препятствий, чинимых ей ответчиком Ш. С данными выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала, что выводы суда сделаны с нарушением норм материального права. Жилищным кодексом РФ установлено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (чч.
1 и 2 ст. 15 ЖК РФ). К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната (ч. 1 ст. 16 ЖК РФ). Согласно ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены данным Кодексом. В силу п. 2 ст. 288 ГК РФ и ч. 1 ст. 17 ЖК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан. В данном случае при наличии нескольких собственников спорной квартиры положения ст. 30 ЖК РФ о правомочиях собственника жилого помещения владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением подлежали применению судом в нормативном единстве с положениями ст. 247 ГК РФ о владении и пользовании имуществом, находящимся в долевой собственности.
Однако судом положения ст. 247 ГК РФ к спорным отношениям сторон применены не были. В соответствии с пп. 1, 2 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. По смыслу приведенной нормы, применительно к жилому помещению как к объекту жилищных прав, а также принимая во внимание то, что жилые помещения предназначены для проживания граждан, в отсутствие соглашения собственников жилого помещения о порядке пользования этим помещением, участник долевой собственности имеет право на предоставление для проживания части жилого помещения, соразмерной его доле, а при невозможности такого предоставления с учетом площади жилого помещения и других обстоятельств, право собственника может быть реализовано иными способами, в частности путем требования у других собственников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
В связи с тем, что соглашение между всеми собственниками спорной однокомнатной квартиры о порядке пользования общей и жилой площадью квартиры не достигнуто, К. и С. обратились в мировой суд с иском к Ш. об определении порядка пользования жилым помещением. Решением мирового судьи от 13 августа 2012 г. в удовлетворении данного иска было отказано ввиду невозможности выделения в пользование каждому из сособственников квартиры изолированной части жилого помещения. Однако суд не учел данные обстоятельства при разрешении исковых требований К. к Ш. о вселении, обязании не чинить препятствия в пользовании жилым помещением и передаче дубликата ключа от жилого помещения. При вынесении решения об удовлетворении иска К. суд не принял во внимание, что на принадлежащую К. долю в праве общей собственности на квартиру (1/40 доли) приходится 0,5 кв. м жилой площади, которые не могут являться самостоятельным объектом жилищных отношений, 1/40 доли выделить в натуре невозможно, соответственно, отсутствует реальная возможность использования для проживания приходящейся на долю истца жилой площади в квартире.
Между тем возникшие правоотношения между участниками долевой собственности (К. и Ш.) по поводу объекта собственности (жилого помещения - однокомнатной квартиры) свидетельствуют о наличии исключительного случая, когда данный объект не может быть использован всеми сособственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственника, имеющего большую долю в праве собственности, т. е. прав Ш. Таким образом, участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение в него и, следовательно, на проживание в жилом помещении. Реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников. При этом, если соглашение о порядке пользования жилым помещением между сособственниками не достигнуто, удовлетворение требования одного из собственников о вселении в квартиру возможно лишь при определении судом порядка пользования жилым помещением и предоставлении каждому из собственников в пользование жилого помещения, соразмерного его доле в праве собственности на это помещение.
Поскольку решением мирового судьи от 13 августа 2012 г. в удовлетворении иска К. и С. к Ш. об определении порядка пользования спорным жилым помещением было отказано, то у суда не было оснований для удовлетворения иска К. (как собственника 1/40 доли) к Ш. (собственнику 1/2 доли) о вселении в жилое помещение. Согласно ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Так, право выбора гражданином места жительства не должно приводить к нарушению прав собственников жилых помещений. Судебная коллегия признала обоснованным довод кассационной жалобы о том, что вселение К. в спорное жилое помещение приведет к существенному нарушению принадлежащих Ш. прав как сособственника спорной квартиры, проживающего в ней, и чья доля в праве общей долевой собственности на квартиру является значительной (Ш.
принадлежит 1/2 доли) по сравнению с долей истца (1/40 доли), в то время как спорная квартира не являлась и не является местом жительства К., которая приобрела право собственности на долю в квартире на основании договора дарения от 1 февраля 2012 г., несмотря на то, что предыдущими собственниками долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру порядок пользования данной квартирой определен не был, жилого помещения в спорной квартире, соответствующего их долям, в натуре не выделялось, о чем К. было известно. Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Изложенные обстоятельства дают основания расценивать действия истца К. по предъявлению иска о вселении в жилое помещение как злоупотребление правом, поскольку эти действия могут привести к нарушению прав ответчика Ш. (собственника 1/2 доли спорного жилого помещения). Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение Железнодорожного городского суда Московской области от 2 октября 2012 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 29 января 2013 г. отменила, приняла по делу новое решение, которым в удовлетворении иска К. отказала. _________________

Мифы о долевой собственности на жилое помещение

Давайте начнем издалека и рассмотрим сначала что такое вообще право собственности.

На мой взгляд, зарождение некоторых жилищных конфликтов происходит из-за смешения понятий собственности.

Необходимо различать собственность как экономическую категорию и как право собственности.

Собственность как экономическая категория характеризует отношения в обществе между гражданами по поводу материальных благ, это вещи, автомобили и квартиры.

Эти определенные экономические отношения, подвергаются правовому оформлению – например – регистрация права собственности.

В общем смысле право собственности представляет собой совокупность правовых норм, которые устанавливают и регулируют отношения по поводу присвоения и принадлежности материальных благ определенному лицу или лицам, осуществления собственником правомочий владения, пользования и распоряжения вещью своей волей и в своем интересе, независимо от других лиц.

В узком смысле право собственности представляет собой юридически обеспеченную возможность собственника владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему вещью.

Статья 209 ГК РФ устанавливает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения, принадлежащим имуществом.

Т.е. существует три самостоятельных права – владение, пользование и распоряжение. Которые только в совокупности составляют право собственности.

 

Владение — это юридически обеспеченная возможность собственника обладать вещью, иметь ее у себя физически, господствовать над ней.

Здесь мы не должны путать право владения и фактическое владения вещью. Собственник вещи может передать ее во владение другому лицу, например сдать в аренду. Такое владение также будет являться законным, так как оно основывается на определенном правовом основании — титуле. Владение вещью, не основанное на определенном титуле, следует считать незаконным.

 

Пользование — это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи ее полезных свойств. Собственник вещи осуществляет правомочие пользования вещью с учетом ее конкретных потребительских свойств. Собственник вещи может использовать ее в собственных интересах. Так, собственник проживает в принадлежащем ему жилом помещении. Собственник может передать вещь в пользование другим лицам. Так, в соответствии со ст. 30 ЖК собственник жилого помещения вправе передать его в пользование другим лицам на основании договора найма, безвозмездного пользования или на ином законном основании.

 

Распоряжение — это юридически обеспеченная возможность определять правовую судьбу вещи. Собственник может осуществлять правомочие распоряжения принадлежащей ему вещью путем совершения как юридических действий, так и фактических. К юридически значимым действиям (юридическим актам) следует отнести совершение собственником сделок, направленных на отчуждение вещи, таких, например, как купля-продажа, дарение.

Правомочие распоряжения вещью может принадлежать и несобственнику. Так, в соответствии со ст. 76 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия наймодателя и совместно проживающих с ним членов семьи вправе передавать его во временное пользование по договору поднайма. Но несобственник никогда не наделяется правом распоряжаться вещью в полном объеме.

 

Действующее законодательство, предоставив собственнику указанные правомочия, устанавливает и пределы их осуществления. Пределы права собственности представляют собой установленные законом границы осуществления права собственности.

Например, в соответствии со ст. 30 ЖК к пределам осуществления права собственности на жилое помещение относится необходимость использовать его только по назначению, недопустимость бесхозяйственного обращения с жилым помещением, необходимость соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилым помещением, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Нарушения собственником установленных границ осуществления права собственности влекут отрицательные для него последствия, в том числе иногда в виде принудительного прекращения права собственности (ст. ст. 240, 241, 293 ГК РФ).

 

И вот этот момент является второй причиной, по которой возникают жилищные конфликты – большинство собственников помнят о своих правах – проживать, пользоваться, распоряжаться. Но забывают о границах. Права пользования распространяются до тех пор, пока не начинаются права других собственников.

 

С включением жилых помещений в гражданский оборот все чаще возникают отношения общей собственности применительно к жилым помещениям: подавляющее количество государственного и муниципального жилья приватизируется в общую собственность проживающих в них граждан; очень часто по наследству передаются квартиры не одному, а нескольким гражданам; широко распространены случаи совместного приобретения гражданами того или иного жилья. Кроме того, как будет показано далее, у супругов при отсутствии брачного контракта, как правило, возникает право общей совместной собственности на приобретенное жилище.

Равно как и иные объекты гражданских правоотношений, жилое помещение может находиться в общей собственности граждан с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность согласно ГК РФ предполагается долевой.

 

Владение и пользование жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников, а при отсутствии такого соглашения устанавливаются судом. При достижении сторонами соглашения возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от размера их доли в общей собственности.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

 

 

На этом мы закончим теоретическую часть и перейдем к практической.

Многие считают, что наше законодательство оно как деревянное – что написано, то и должно быть.

Но если мы откроем гражданский или жилищный кодекс и посмотрим внимательнее, то почти каждая статья выглядит примерно таким образом: «это должно быть так, так и вот так… если иное не установлено законом или соглашением сторон».

 

Вопросы относительно долевой собственности не являются исключением.

 

Как я уже говорила – все вопросы относительно распоряжения правом собственности в квартире, у которой несколько собственников должны решаться с согласия всех сособственников. Т.е. законом прямо указано, что при долевой собственности, граждане должны договариваться и находить решения по всем вопросам. Это касается регистрации в жилом помещении, проживания, пользования и пр.

Если мы хотим распорядиться и продать или обменять свою долю, то обязаны вначале предложить воспользоваться других собственников преимущественным правом выкупа доли.

 

Давайте рассмотрим реальные ситуации, чтобы эта теория наложилась на практику. Пример:

Квартира находится в долевой собственности – по ½ — отец и взрослый сын. Мать зарегистрирована и проживает в квартире. После расторжения брака, отец обратился в суд с иском о выселении женщины и снятии ее с регистрационного учета. Суд исковые требования удовлетворил.

Почему?

Ведь закон устанавливает, что члены семьи собственника обладают равными с ним, собственником, правами.

Казалось бы – супругами они перестали быть, но женщина же осталась матерью второго собственника.

Суд придерживался такой логики – женщина была вселена в квартиру и зарегистрирована там на основании того, что она является членом семьи мужчины, его супругой. После расторжения брака она перестала быть членом его семьи.

В суде сын выразил свое согласие на проживание и регистрацию матери, но суд эти доводы отклонил.

Потому, что вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, что в силу указанной выше нормы права, требует согласия всех сособственников этого жилого помещения.

Отец против.

И что же, можно вот так свредничать и выселить человека?

Нет. В суде было установлено, что у женщины в собственности находится квартира, которая вполне пригодна для проживания.

Поэтому, суд посчитал возможным выселить и снять с регистрации гражданку из спорной квартиры.

В апелляции данное решение устояло.

 

Пример по общему имуществу супругов, которое подразумевается долевым:

Супруги в браке приобрели квартиру и оформили на мужа. Через время их брак был расторгнут. Но раздел имущества они не произвели, не было необходимости, бывшая жена осталась проживать в квартире, мужчина уехал.

Через время он повторно женился и зарегистрировал супругу в данной квартире.

Бывшая жена обратилась с иском о признании новой супруги не приобретшей право пользования квартирой и снятии ее с регистрационного учета. Право пользования квартирой взаимосвязано с регистрацией по месту жительства, с пропиской. Поскольку закон обязывает граждан регистрироваться по месту проживания. Т.е. имеешь право проживать – зарегистрируйся. Нельзя снять с регистрации и оставить право проживания. Это не относится к кочевым случаям – тут пожил, там пожил. Регистрация производится по месту преимущественного проживания гражданина.

Суд исковые требования удовлетворил. Несмотря на то, что право собственности в ЕГРН зарегистрировано только на мужчину, поскольку квартира приобретена в браке, то она является общим имуществом супругов и в таком случае также требуется согласие бывшей супруги.

 

 

И еще один очень интересный пример:

Мужчина и его вторая супруга проживали в однокомнатной квартире. После смерти мужчины в наследство вступили его вторая жена и взрослый сын. Они стали долевыми собственниками по ½ доли на эту квартиру.

Видимо, отношения у них не были хорошими, поскольку сын подал исковое заявление о вселении в квартиру и считал возможным заселиться самому и своей семье. Женщина подала встречный иск – о том, что эта семья не приобрела права пользования квартирой и о снятии их всех с регистрационного учета.

Суд удовлетворил встречное исковое заявление, поскольку было установлено, что у семьи сына есть иное жилое помещение для проживания, где они все годы и жили. А метраж и планировка однокомнатной квартиры не позволяют проживать такому количеству человек.

Суд расценил иск о вселении как злоупотребление своим правом со стороны сына и отказал ему в удовлетворении иска.

 

То есть картинка складывается таким образом, что при долевой собственности любые действия должны производиться по соглашению со всеми собственниками.

Исключение – несовершеннолетние дети долевого собственника. Дети могут быть вселены и зарегистрированы в квартире только по желанию родителя-собственника.

В остальных случаях потребуется согласие.

Одна из частых манипуляций – если не дашь нам тут спокойно жить, то сдам свою комнату приезжим из стран ближнего зарубежья и они устроят тебе тут сладкую жизнь.

Не получится. Вселить кого-то платно или бесплатно, можно только с согласия всех собственников. Даже если это член семьи.

 И кажется, что выход в такой ситуации только один — обратиться в суд. Но, как показывает  практика, не всегда решение будет в вашу пользу. Порой, судебный акт оказывается очень неожиданным и весьма неприятным.

 

И для этой проблемы есть решение!

Как я писала выше — гражданский и жилищный кодексы прямо устанавливают, что все вопросы должны быть разрешены путем соглашения между всеми собственниками.

Самостоятельно достичь согласия людям, находящимся в эпицентре конфликта, практически невозможно.

Поэтому, закон предусмотрел Процедуру медиации. Это определенным образом построенные переговоры, которыми руководит беспристрастное лицо — медиатор.

Процедура медиации позволяет людям снять накал эмоций, понять и осознать свои потребности, интересы и желания, что в итоге позволяет найти необходимое решение.

Если посмотреть картотеку судебных дел, то мы увидим, что в сренем одно дело рассматривается около полугода.

Переговоры занимают в среднем 2 недели, а по итогу стороны получают на руки документ, равный по юридической силе судебному акту.

 

Любой жилищный конфликт имеет решение. Вопрос — кто будет это решение принимать? Вы сами или переложите отвествтенность на других?

 

 

 

 

 

Доля в недвижимости: что это и как ей распоряжаться

Нередко люди становятся обладателями доли в каком-нибудь объекте недвижимости — например, в результате получения наследства, раздела имущества после развода или совместной покупки квартиры. В этой статье мы расскажем об особенностях владения и распоряжения долями, их продажи и необходимости в тех или иных случаях согласовывать свои действия с остальными собственниками.

Собственник доли: чем он владеет по факту

Если говорить на примере квартиры, то наличие в собственности доли в ней редко означает то, что у владельца есть право на конкретную комнату (даже при условии, что отдельная комната может быть выделена каждому). Речь идет о доле в праве собственности, и эта доля может быть меньше, больше или равна долям остальных владельцев. То есть каждый сантиметр квартиры включает в себя долю другого владельца, именно с этим связаны трудности по определению порядка пользования жилплощадью. Если мирно решить этот вопрос не получается, то к процессу подключается суд.

Также возможен вариант, когда доля является реальной, то есть привязанной к той или иной части квартиры: к примеру, комната 14 квадратных метров в «двушке» площадью 55 «квадратов». Фактически квартира в этом случае становится коммунальной. Такая доля может представлять собой лишь изолированное жилое помещение (комнату), санузел, кухня, коридор и пр. всегда будут в общей долевой собственности.

Закон никак не ограничивает количественный и качественный составы владельцев долей. Недвижимость может быть в собственности только у физлиц/юрлиц или одновременно у физлиц и юрлиц.

Владение долями: в чем специфика

Иметь долю в жилой недвижимости — это значит иметь все права собственника относительно пользования, распоряжения и владения. Но для реализации этих прав нужно получать согласие остальных собственников. Из-за этого часто между ними происходят споры, а суды признают неправомочной попытку реализовать то или иное право без учета мнения других владельцев.

У владельца доли в жилой недвижимости есть обязанности: это оплата имущественного налога, услуг ЖКХ, а также оповещение других владельцев о своих планах по заключению сделок со своей долей. Например, если нужно ее продать, сдать в аренду, предоставить в качестве обеспечения по залогу и пр. Даже если по факту собственник доли помещением не пользуется, он обязан содержать собственность в надлежащем виде и устранять аварийные ситуации.

Таким образом, долевая собственность представляет собой ограниченное пользование, и если другие владельцы долей в квартире не живут, то надо помнить — право воспользоваться помещением у них есть в любое время.

Как собственники долей платят за «коммуналку»

Чаще всего оплата ЖКУ при общей долевой собственности осуществляется по единому платежному документу. Однако у каждого из владельцев долей есть право подать заявление в управляющую компанию, чтобы ему выставили персональный счет за «коммуналку» (пропорционально имеющейся у него доли). По закону в издержках по содержанию и сохранению имущества собственники участвуют соразмерно своим долям.

Кто может зарегистрироваться в долевой квартире

Без получения согласия других собственников можно зарегистрироваться в квартире самому, а также прописать в ней своих детей — местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). А вот чтобы зарегистрировать родителей, мужа (жену), иных родственников или лицо, с которым нет родственной связи вообще, потребуется согласие от всех остальных собственников.

Можно ли выделить себе долю и не зависеть ни от кого

Это называется выделение доли в натуре, и такая возможность по закону есть. Но это можно сделать только при условии, что в выделяемой части жилья технически можно организовать отдельный санузел и вход. Без этого не получится зарегистрировать объект на кадастровом учете и право собственности.

В результате человек становится индивидуальным собственником, и долевая собственность на имущество для него прекращается. Надо понимать, что в случае с квартирой провести подобную процедуру почти нереально. Согласно СНиП 01.31.2003, минимальная общая площадь однокомнатной квартиры должна составлять 28 кв. м. Даже если площадь квартиры позволяет это сделать, и в ней можно обустроить дополнительный отдельный вход, то вступает в дело материальный фактор — изменение площади, новое оборудование, коммуникации и пр. будут стоить дорого.

Если по объективным причинам выделить долю в натуре трудно, то можно сделать это в денежном эквиваленте. В этом случае собственник доли от нее отказывается и получает от других владельцев денежные средства, после чего эта доля распределяется между ними.

Продажа доли

Это можно сделать, но предварительно об этом нужно будет оповестить остальных собственников — по закону у них есть право преимущественного выкупа. Искать покупателя на стороне можно только после того, как собственники не выкупят долю в течение месяца или не дадут отказ в письменной форме раньше, чем закончится данный срок.

Если продать свою долю без соблюдения права преимущественного выкупа других владельцев, то они могут обратиться в суд и вернуть себе это право. Например, если доля была продана в тайне от них, или если стоимость продажи доли оказалась выше той, что была указана продавцом в извещении о продаже, которое было направлено собственникам.

Важно понимать, что чаще всего доля и потенциальные проблемы с родственниками мало кому интересны на рынке за исключением перекупщиков. Поэтому и сумму вы получите меньше рассчитанной арифметически от цены всей квартиры (разница составит минимум 30%).

Какие еще есть проблемы с распоряжением долями

В законе нет ограничений на минимальный размер доли, из-за чего дробить любые помещения можно бесконечно. То есть претендовать на квартиру могут владельцы микродолей (например, 1/40), требуя вселения в нее и устранения препятствий со стороны тех, кто владеет 1/3 или 1/2 квартиры. В таких случаях суд часто назначает компенсацию, то есть по факту собственники крупных долей оказываются вынуждены выкупать такие микродоли.

Также надо учитывать и возможную противоречивость интересов людей, которые оказываются объединены в рамках долевой собственности. Далеко не все из них будут добросовестно относиться к обязанности платить налоги и «коммуналку». Кто-то может попытаться втайне от других или обманным путем от своей доли избавиться. Как бы там ни было, по очень многим спорным вопросам, в том числе, оплате ЖКУ, совладельцы долей часто вынуждены обращаться в суд — а это, как минимум, потраченные время и нервы.

что учитывать потенциальным арендаторам и покупателям перед заключением договора?

Если объект недвижимости находится в собственности двух и более лиц, заключение любых сделок с таким имуществом, в том или ином виде, предполагает согласование со всеми его собственниками.

Разберемся подробнее, на что следует обращать внимание при покупке или аренде объекта недвижимости, когда имеет место быть множественность лиц на стороне собственника недвижимости.

Имущество, находящееся в собственности двух и более лиц, считается принадлежащим им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или более лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. При этом на делимое имущество общая собственность возникает в случаях, предусмотренных договором или законом (например, в соответствии с положениями ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома; общая долевая собственность возникает также в результате заключения договора простого товарищества (договора о совместной деятельности в силу ст. 1043 ГК РФ))[1].

По общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством, общая собственность на недвижимое имущество считается долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности (так, например, законным режимом имущества супругов является режим совместной собственности).

Различия режимов долевой и совместной собственности заключаются в особенностях владения, пользования и распоряжения имуществом. В чем состоят эти особенности, рассмотрим далее.

N.B. Доля в праве собственности на имущество не предполагает выделения конкретной части имущества, а выражается в объеме правомочий собственника по отношению к общему имуществу (например, 1/2, 1/3 и т.п.) Таким образом, при оформлении права общей долевой собственности на объекты недвижимости осуществляется государственная регистрация долей в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости (а не долей в имуществе, например в здании, выделенных в натуре)[2].

Порядок распоряжения общим имуществом

Порядок распоряжения общим имуществом зависит в первую очередь от режима собственности на такое имущество (совместная или долевая), но в любом случае распоряжение таким имуществом так или иначе осуществляется по согласованию со всеми участниками общей собственности.

Так, по общему правилу, каждый участник совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения участников или закона (определенные особенности владения, пользования, распоряжения общим имуществом, например, предусмотрены в отношении общего имущества супругов).

Совершенная участником совместной собственности сделка по распоряжению общим имуществом может быть признана недействительной по требованию других участников по мотивам отсутствия у лица, совершившего сделку, необходимых для этого полномочий. При этом признание сделки недействительной в данном случае возможно исключительно при условии, что контрагент знал или заведомо должен был знать об отсутствии полномочий на распоряжение имуществом (п. 3 ст. 253 ГК РФ).

Участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей по своему усмотрению, при условии соблюдения при ее возмездном отчуждении правил о преимущественном праве покупки, предусмотренных ст. 250 ГК РФ, которое имеют остальные участники долевой собственности перед третьими лицами, за исключением отдельных случаев, предусмотренных законом.

Соответственно, для выполнения данного условия продавец доли должен известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий сделки. Если остальные участники долевой собственности не реализуют преимущественное право на приобретение доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Важно учитывать, что уступка преимущественного права покупки доли законом не допускается.

В случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

На практике, как правило, сособственники имущества, находящегося в долевой собственности, для целей передачи его в аренду предпочитают заключать между собой соглашения, определяя в натуре части объекта (например, отдельные помещения в здании), соответствующие размеру долей в праве, и устанавливая, что распоряжение такими частями осуществляется каждым собственником самостоятельно[3]. В таком случае арендодателем по договору может выступать один собственник, что значительно упрощает жизнь арендатора.

При наличии такого соглашения собственников арендатору необходимо обращать особое внимание на то, требуется ли по условиям данного соглашения получение согласия иных сособственников на передачу имущества в аренду и, если требуется, получено ли такое согласие надлежащим образом.

Важно учитывать, что договор аренды, заключенный без получения такого согласия, может быть признан недействительным в судебном порядке[4]. При этом сособственник, без согласия которого имущество передано в аренду, вправе предъявить к арендатору и сособственнику, выступившему арендодателем по договору, требование о взыскании всех доходов, которые данные лица извлекли или должны были извлечь, при условии, что они знали об отсутствии у арендодателя права на заключение договора аренды. Вместе с тем в удовлетворении требования арендатора о возврате платежей, уплаченных за время пользования объектом аренды по договору, заключенному с таким неуправомоченным лицом, может быть отказано[5].

Очевидно, что необходимость согласования условий сделки со всеми участниками собственности значительно усложняет переговорный процесс. Это, в частности, объясняет, почему на практике договоры с множественностью лиц на стороне арендодателя встречаются довольно редко. Таким образом, во избежание споров, сособственникам рекомендуется согласовать порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом, определив конкретные части имущества, которые соразмерны их долям в праве, и передавать их в аренду самостоятельно.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества по соглашению с другими участниками собственности, а при недостижении такого соглашения – в судебном порядке, либо, если выдел соответствующей доли по тем или иным причинам невозможен, вправе требовать выплаты ему компенсации стоимости доли (ст. 252 ГК РФ).

Таким образом, во избежание рисков оспаривания сделки в отношении недвижимого имущества, которое находится или ранее находилось в общей собственности, необходимо перед ее совершением проверять правомерность приобретения продавцом титула собственника, наличие у него должных правомочий на распоряжение имуществом, соблюдение правил о преимущественном праве покупки доли (если применимо) и иных согласованных участниками порядка и условий распоряжения общим имуществом (при наличии).

Порядок пользования общим имуществом

Множественность на стороне собственника имущества предполагает необходимость согласования порядка осуществления прав и несения обязанностей в отношении данного имущества со всеми участниками общей собственности.

На практике значительное количество споров возникает в связи с нарушением собственниками или иными правообладателями объектов недвижимости установленного порядка пользования общим имуществом, в частности в связи с использованием общего имущества без согласования с другими собственниками (например, в связи с самовольным использованием фасадов, крыш для размещения рекламных конструкций, самовольного занятия чердачного, подвального пространства здания для размещения, складирования на их территории имущества одного из собственников помещений в данном здании, несогласованное размещение оборудования и т. п.)

В качества примера последствий несогласования со всеми собственниками порядка использования общим имуществом можно привести дело по заявлению товарищества собственников жилья к банку об истребовании из незаконного владения помещения общего пользования, расположенного на первом этаже здания многоквартирного дома, об обязании привести имущество в первоначальное состояние и о взыскании с ответчика неосновательного обогащения (см. Определение ВС РФ от 05.12.2016 по делу № 304-ЭС16-10165)[6].

Заявленные требования в рамках указанного выше дела были мотивированы тем, что банк, являясь собственником нежилого помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного дома, самовольно занял помещение вестибюля, являющегося местом общего пользования, используя его в своих интересах в качестве офиса, чем, по мнению истца, нарушил права и законные интересы других собственников помещений многоквартирного дома.

Решением суда первой инстанции, которое поддержала высшая судебная инстанция, заявленные исковые требования были удовлетворены. В отсутствие соблюдения порядка пользования общим имуществом Верховный Суд сделал вывод о том, что судом первой инстанции обоснованно были оценены действия ответчика как повлекшие ограничение доступа других собственников помещений в многоквартирном доме в спорное помещение и нарушающие права общей долевой собственности.

Мотивируя выводы о возможном использовании в данном случае такого способа защиты прав, как обязание ответчика привести спорное помещение в первоначальное состояние, Верховный Суд сослался на ранее сформированную Президиумом ВАС РФ позицию по делу от 25.10.2012 № 5910/11 о праве участника долевой собственности требовать восстановления прежнего состояния имущества, существовавшего до нарушения права другим участником общей собственности, а также указал на необходимость оценки действий сторон с точки зрения их добросовестности, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25.

Учитывая изложенное, потенциальным приобретателям прав на недвижимое имущество в случаях, когда имеет место быть множественность лиц на стороне собственника недвижимости, важно на этапе согласования сделки проверять наличие соглашений, устанавливающих порядок пользования общим имуществом и учитывать их при эксплуатации объекта недвижимости.

В отсутствие согласованного порядка пользования общим имуществом необходимо предварительно согласовывать с собственниками всех помещений в здании планируемые действия в отношении имущества общего пользования (например, вопросы размещения в местах общего пользования рекламных конструкций, вывесок, иного имущества и т.п.).

Во избежание споров такое согласование должно быть получено в письменной форме и однозначно выражать одобрение участника общей собственности на совершение предполагаемых действий в отношении общего имущества. Например, при размещении рекламной конструкции рекомендуется согласовать проект такой конструкции (в том числе место ее размещения, форму, размеры, цветовое решение и другие детали, которые могут иметь значение). В некоторых случаях также соглашением собственников может быть предусмотрен порядок получения такого согласования и санкции за его нарушение (например, направление уведомления за определенный срок и (или) его установленная форма, форма получения согласия собственников и т. п.).

Возникают также споры, связанные с выявлением новым правообладателем помещений в процессе эксплуатации объекта недвижимости соглашений о порядке и условиях эксплуатации имущества общего пользования, заключенных прежними собственниками здания, которые не были оговорены продавцом или арендодателем при заключении договора купли-продажи или аренды.

Во избежание подобных «сюрпризов» рекомендуется включать в условия договоров купли-продажи недвижимости положения о том, существуют ли какие-либо действующие соглашения в отношении порядка пользования общим имуществом и, при наличии, включать их в качестве приложений к соответствующему договору либо заключить соглашение о замене стороны в таких соглашениях с предыдущего собственника объекта на покупателя.

В интересах приобретателя рекомендуется также включать в условия договоров заверения продавца/арендодателя о том, что иные соглашения в отношении порядка пользования общим имуществом, которые не оговорены при заключении договора, отсутствуют. При этом несоответствие данного заверения фактическим обстоятельствам будет считаться существенным нарушением договора, которое дает приобретателю право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, а также требовать возмещения убытков, в том числе упущенной выгоды.

N.B. Необходимо также учитывать специфику заключения договора аренды в отношении общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирных домах: решение о передаче имущества в аренду должно приниматься общим собранием собственников большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов в строго регламентированном ЖК РФ порядке.

Неотделимые улучшения

Немаловажно учитывать, что в случае, если участником общей долевой собственности за свой счет будут осуществлены неотделимые улучшения общего имущества, например переоборудование и (или) реконструкция, он будет иметь право на соразмерное осуществленному вкладу увеличение своей доли в праве на общее имущество в порядке, предусмотренном ст. 245 ГК РФ. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением сторон, поступают в собственность того из участников, который их произвел. Вместе с тем соглашением собственников может быть предусмотрен и иной порядок.

Стоит отметить, что на практике споры, связанные с неотделимыми улучшениями недвижимого имущества, возникают достаточно часто. В каких же случаях произведенные улучшения позволяют собственнику имущества, находящегося в общей долевой собственности, увеличить свою долю в праве на общее имущество?

Интересные выводы по данному вопросу содержатся в Определении ВС РФ от 27.12.2016 по делу № 308-ЭС16-10315[7] по иску участника долевой собственности к другому участнику собственности о признании права на долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение в связи с произведенными неотделимыми улучшениями, в результате которых общая площадь помещения увеличилась.

В рамках указанного дела суд первой инстанции пришел к выводу о том, что для изменения долей в общей собственности в связи с проведенными неотделимыми улучшениями необходимо наличие соглашения собственников об изменении долей вследствие произведенных улучшений имущества. Поскольку такое соглашение между сторонами не было достигнуто, суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.

Не соглашаясь с указанными выводами, суды вышестоящих инстанций приняли во внимание факт наличия согласования вторым участником проекта работ по улучшению спорного помещения и учел иную относимую переписку, а также отсутствие возражений второго собственника касательно выполнения работ по реконструкции/переоборудованию помещения за счет истца, что в комплексе свидетельствовало о фактическом согласии ответчика на проведение указанных работ истцом и за его счет.

С учетом указанных обстоятельств Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда посчитала, что неотделимые улучшения общего имущества произведены истцом с соблюдением установленного порядка пользования общим имуществом, в связи с чем истец в соответствии со ст. ст. 245, 247 ГК РФ вправе требовать увеличения его доли в праве на общее имущество.

При этом, как отметила высшая судебная инстанция, положения ст. 245 ГК РФ не предусматривают необходимости наличия специального соглашения между собственниками недвижимого имущества для изменения долей вследствие производства неотделимых улучшений, для этих целей достаточно подтверждения согласия всех участников собственности с выполнением соответствующих работ в отношении общего имущества другим участником и за его счет. Иной подход повлек бы нарушение прав участника долевой собственности, имущественная оценка доли которого в общем имуществе возросла за счет привнесения улучшений, произведенных с согласия других участников.

Вместе с тем во избежание рисков возникновения подобных споров в соглашениях, заключаемых в отношении недвижимости со множественностью лиц на стороне собственника, рекомендуется предусматривать порядок согласования любых работ в отношении общего имущества, условия и порядок изменения долей в общей долевой собственности[8], а также условия и порядок компенсации стоимости произведенных улучшений.

Отдельные рекомендации арендатору

При заключении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя в двусторонне обязывающем обязательстве арендатору противостоят несколько лиц, что неизбежно ставит вопрос о том, в каком порядке арендатор должен исполнять свои обязанности перед каждым из участников общей собственности и в каком порядке он вправе требовать от них встречного предоставления.

Особую остроту эта проблема приобретает в свете положений ГК РФ о солидарных обязательствах. Так, в силу ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникают, если они предусмотрены договором или законом, в частности, в случае неделимости предмета обязательства.

Солидарность обязательства предполагает, что любой из солидарных кредиторов вправе требовать от должника исполнения в полном объеме. Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, по общему правилу, являются солидарными[9]. В этом случае арендатор по договору со множественностью лиц на стороне арендодателя будет нести обязанности в полном объеме перед каждым из арендодателей, если иное не будет предусмотрено договором. Так, например, по смыслу указанных норм, любой арендодатель будет вправе предъявить к арендатору требование о внесении ему арендной платы в полном объеме.

В связи с этим крайне важно прописать порядок исполнения арендатором своих обязанностей перед каждым из арендодателей, в частности порядок внесения арендной платы за пользование объектом недвижимости и исполнения обязательств по перечислению иных платежей.

Дополнительные сложности могут возникнуть в случае, если арендатору необходимо получить согласие арендодателей на совершение каких-либо действий в отношении объекта аренды, будь то улучшение арендованного имущества, передача его в субаренду, перенаем и т.д. Очевидно, что в этом случае существует достаточно высокий риск возникновения внутренних разногласий между сособственниками, что может затянуть процесс такого согласования. Соответственно, в интересах арендатора включить в договор условие о том, что требуемое согласие считается полученным при условии получения согласования от одного управомоченного сособственниками на выдачу такого согласия лица либо при отсутствии со стороны уполномоченных арендодателями лиц возражений в отношении совершения действий в установленный в договоре срок.

Затруднения могут также возникнуть при возврате арендованного имущества, например в случае необоснованного уклонения одного из арендодателей от подписания акта возврата имущества. Необходимо учитывать, что согласно сформировавшейся в судебной практике позиции, по общему правилу, не может быть признан правомерным возврат имущества только одному из арендодателей – участников общей собственности[10].

С учетом изложенного в интересах арендатора включать в договор условие о том, что обязанность арендатора вернуть арендуемое имущество считается исполненной с момента подписания акта возврата одним уполномоченным арендодателями лицом либо при отсутствии мотивированного отказа уполномоченных арендодателями лиц (или лица) от приемки возвращаемого имущества в установленный в договоре срок.

Кроме того, для защиты интересов арендатора можно порекомендовать урегулировать в договоре порядок компенсации арендатору вреда, причиненного по вине арендодателей. При возникновении таких убытков арендатор может быть освобожден от обязанности устанавливать, по вине кого из сособственников был причинен вред, и иметь право предъявить требование о возмещении вреда к любому из сособственников.

N.B. Исполнение отнюдь не всех обязательств по договору может быть поставлено в зависимость исключительно от воли арендатора и одного из арендодателей. Так, в частности, освобождение арендатора от уплаты арендных платежей по договору аренды одним из арендодателей не влечет освобождения арендатора от данной обязанности по отношению к другим арендодателям[11]. В таком случае арендатор обязан будет продолжать уплачивать арендную плату остальным арендодателям пропорционально их доле в праве общей собственности. Следует также учитывать, что досрочное прекращение договора аренды возможно исключительно по соглашению всех участников договора, на что неоднократно указывалось в правоприменительной практике[12]. Иное бы нарушало законные права и интересы других сособственников.

В завершение хотелось бы отметить, что заключение договора со множественностью лиц на стороне собственника недвижимости в любом случае потенциально сопряжено для приобретателя прав на такое имущество с большим количество рисков, по сравнению с приобретением прав на имущество у единоличного собственника. Вместе с тем часть из таких рисков возможно минимизировать при условии грамотного структурирования сделки и включения в ее условия положений, содержащих реализуемые на практике правовые механизмы обеспечения баланса прав и защиты интересов обеих сторон.



[1] Если иное не установлено законом ли договором либо не вытекает из существа обязательства.

[2] Соответствующие разъяснения, в частности, содержатся в Письме Росреестра от 25.02.2016 № 14-исх/02424-ГЕ/16.

[3] См., например, Определение ВС РФ от 06.04.2017 по делу № А19-20019/2015, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 07. 06.2016 по делу № А55-20279/2015.

[4] См., например, постановления АС Волго-Вятского округа от 19.07.2017 по делу № А79-6367/2016, АС Северо-Западного округа от 29.07.2016 по делу № А56-47693/2015.

[5] См. п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

[6] См. п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда № 1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017.

[7] См. п. 24 Обзора судебной практики Верховного Суда № 1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017.

[8] Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

[9] Если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

[10] См. постановление АС Поволжского округа от 14.09.2015 по делу № А55-21500/2014.

[11] См., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.10.2009 по делу № А29-3547/2008.

[12] См., например, постановления АС Восточно-Сибирского округа от 17.03.2016 по делу № А10-2788/2015, АС Уральского округа от 03.11.2015 по делу № А60-7747/2015.

Особенности долевой собственности. Нюансы владения долей.

Зачастую бывает так, что у одной квартиры несколько собственников. При продаже или размене такого объекта недвижимости могут возникнуть сложности, так как здесь есть ряд особенностей. Согласно законодательству РФ, право общей собственности бывает долевым и совместным. Различие заключается в том, что при долевом владении, за каждым собственником закреплена определенная доля, обычно определяемая в процентном соотношении. При совместном владении, доля каждого признается равной. Обычно долевая собственность возникает при наследовании жилья, во время покупки объекта недвижимости несколькими покупателями, а также при приватизации.

Продать свою долю можно только с согласия других владельцев, так как у них есть преимущество покупки других долей их собственности. Поэтому при намерении о продаже своей части недвижимости, доля предлагается сначала другим собственникам квартиры или иного объекта недвижимости. Если совладельцы отказываются от покупки, это заверяется нотариально. Зачастую собственники пытаются найти лазейки в законе, например, оформляют дарственную на свою часть недвижимости. Однако здесь можно столкнуться с недобросовестностью продавца, так как процедура дарения не предусматривает передачи денег. Есть и еще один момент – если вы дарите свою долю лицу, которое не является близким родственником, то одаряемому придется заплатить 13%-ный налог.

C 2016 года все сделки с долями требуют обязательного заверения у нотариуса

Нередко бывает так, что продажа недвижимости осложняется взаимоотношениями собственников. Например, один из владельцев после наследования квартиры, собирается в ней жить, другому же нужны деньги и он бы хотел продать свою долю. Но его совладелец выкупить эту долю не может. Поэтому человеку, который составляет завещание, необходимо внимательно отнестись к этим моментам, постараться учесть их и составить завещание другим образом, чтобы не у потомков не возникало подобных разногласий.

Согласно законодательству РФ, пустить в объект недвижимости квартирантов можно только в том случае, если все владельцы долей согласны с этим. Однако в жизни всю бывает далеко не так. Кто-то один из собственников заключает договор аренды с квартирантами или разрешает им поселиться вообще без составления договора. В этом случае другие собственники квартиры, которые также проживают на спорной жилплощади, вынуждены самостоятельно бороться с непрошенными гостями и даже прибегать к суду. Однако никто не даст гарантий, что кто-то из совладельцев вновь не приведет арендаторов. Зачастую это делается специально, чтоб вынудить законных жильцов продать свою долю. В этом случае юристы советуют так и поступить.

Rockwell Automation — Ресурсы акционера

С 1 февраля 2018 года наш трансферный агент и регистратор Wells Fargo Shareowner Services теперь называется EQ. EQ Shareowner Services ведет учет акционеров Компании и распределяет дивиденды зарегистрированным акционерам. Вы можете связаться с EQ Shareowner Services, как указано ниже:

Интернет

Войдите на сайт www.shareowneronline.com, чтобы получить онлайн-услуги, включая информацию об учетной записи, изменение адреса, передачу акций, утерянные сертификаты, выборы по выплате дивидендов и дополнительные административные услуги.

Для электронной квитанции зарегистрируйтесь в eDelivery, программе самообслуживания, которая обеспечивает электронное уведомление и безопасный доступ к сообщениям владельцев акций. Чтобы зарегистрироваться, следуйте инструкциям по регистрации электронной доставки при входе в свою учетную запись владельца акций через www.shareowneronline.com.

Телефон

Позвоните в EQ Shareowner Services по одному из следующих номеров:

Внутри США: 1-800-204-7800
За пределами США: +1-651-450-4064
Специалисты по связям с акционерами доступны с понедельника по пятницу с 7:00 до 19:00 по центральному времени.

Почта

Корреспонденция о владении акциями, выплате дивидендов, требованиях о передаче, изменении адреса, утерянных сертификатах и ​​состоянии счета может быть направлена ​​по адресу:

Услуги акционера EQ
ПО Коробка 64874
Сент-Пол, Миннесота 55164-0874

Акционеры, желающие передать акции, должны направить письменный запрос, сертификат акций и другие необходимые документы по адресу:

Услуги акционера EQ
П.O. Коробка 64874
Сент-Пол, Миннесота 55164-0874

Заказным или ночным письмом следует отправлять по адресу:

Услуги акционера EQ
1110 Center Pointe Curve, Suite 101
Мендота Хайтс, Миннесота 55120

Информация о дивидендах

Объявление и выплата дивидендов Компанией осуществляется исключительно по усмотрению нашего Совета директоров. Обычно дивиденды выплачиваются ежеквартально в марте, июне, сентябре и декабре с санкции Совета директоров.

Программа обслуживания инвесторов

Акционеры могут участвовать в Плане EQ Shareowner Services Plus, чтобы реинвестировать дивиденды в акции Компании, размещать денежные дивиденды непосредственно на своих банковских счетах и ​​сдавать сертификаты акций на хранение агенту.

Кроме того, программа позволяет владельцам акций за свой счет делать необязательные денежные вложения на любую сумму от 100 до 100 000 долларов в год или продавать все или часть своих акций, находящихся на их счетах.

Для получения полной информации о программе направляйте запросы по адресу:

Услуги акционера EQ
ПО Коробка 64856
Сент-Пол, Миннесота 55164-0874
800-204-7800 или 651-450-4064
www.shareowneronline.com

Электронная доставка

Акционеры могут сэкономить Компании на почтовых расходах и расходах на печать, согласившись на получение в электронном виде заявлений о доверенности, годовых отчетов и сопутствующих материалов. Вы можете зарегистрироваться для получения этих услуг.

Калькулятор стоимости

В качестве полезной услуги для наших акционеров мы предоставляем ссылку на систему NetBasis Cost Basis. За определенную плату этот инструмент рассчитает базовую стоимость ваших обыкновенных акций Rockwell Automation, Inc. с поправкой на любые корпоративные действия или реинвестирование дивидендов. Вам нужно будет предоставить некоторую основную информацию, такую ​​как даты, когда вы купили/приобрели/продали свои акции, и количество акций, приобретенных и/или проданных в эти даты.

Если у вас есть какие-либо вопросы об использовании NetBasis, вы можете позвонить в их колл-центр обслуживания клиентов по телефону 1-888-80-BASIS (1-888-802-2747) или использовать службу онлайн-чата после входа в систему NetBasis. система.

Запустить калькулятор базовой стоимости

Дополнительная информация

Информация о продаже компании Boeing (1996 г.) и выделении компаний Rockwell Collins (2001 г. ), Conexant (1998 г.) и ArvinMeritor (1997 г.) представлена ​​ниже:

Роквелл Коллинз [PDF]

Conexant, Boeing и ArvinMeritor [PDF]

Аналитики по ценным бумагам и специалисты по инвестициям должны направлять запросы по адресу:

Rockwell Automation по связям с инвесторами
1201 С.Вторая улица Милуоки, Висконсин 53204
Телефон: 414-382-8511 / Факс: 414-382-8520
Электронная почта: Связи с инвесторами

Индивидуальные акционеры должны направлять запросы по адресу:

Отношения с акционерами Rockwell Automation
1201 С. Вторая улица
Милуоки, Висконсин 53204
Телефон: 414-382-8410 / Факс: 414-382-4013
Электронная почта: Отношения с акционерами

EQ Shareowner Services, наш трансфер-агент и регистратор, ведет учет акционеров компании и распределяет дивиденды среди зарегистрированных акционеров:

Услуги акционеров EQ
П. O. Коробка 64874
Сент-Пол, Миннесота 55164-0874
Телефон: 1-800-204-7800
сайт: www.shareowneronline.com


CMS Energy Corporation — Услуги для акционеров

Отказ от ответственности

Обратите внимание, что сейчас вы входите на веб-сайт, прямо или косвенно поддерживаемый третьей стороной («Внешний сайт»), и делаете это на свой страх и риск.

CMS Energy, Corp. («CMS») не имеет контроля над внешним сайтом, любыми данными или другим содержимым, содержащимся на нем, или любыми дополнительными связанными веб-сайтами.Ссылка на внешний сайт предоставляется только для удобства. Нажимая «Принять», вы подтверждаете и соглашаетесь с тем, что ни CMS, ни сторонний поставщик Virtua Research, Inc. («Virtua») не несут ответственности, не принимают и не принимают на себя какую-либо ответственность или ответственность за содержание, данные или техническую работу сайта. Связанный сайт. Кроме того, заходя на Внешний сайт, вы также признаете и соглашаетесь с тем, что полностью и безвозвратно отказываетесь от любых прав и претензий в отношении CMS и Virtua, а также признаете и соглашаетесь с тем, что ни при каких обстоятельствах CMS или Virtua, ее должностные лица, сотрудники, директора и агенты несут ответственность за любые (i) косвенные, косвенные, случайные, особые, компенсационные или штрафные убытки, (ii) убытки в связи с потерей дохода, упущенной выгодой от бизнеса, прерыванием бизнеса, потерей данных или деловой информации, потерей или повреждением имущества, (iii) претензий третьих лиц или (iv) других материальных убытков, возникающих в связи с Официальным уведомлением, данным отказом от ответственности или Внешним сайтом

или в связи с ними.

Заходя на внешний сайт, вы также признаете и соглашаетесь с тем, что отказ от гарантий и ограничение ответственности, изложенные в этом отказе от ответственности, применяются независимо от причин, обстоятельств или формы действия, повлекших за собой потерю, повреждение, претензию или ответственность, даже если такие убытки, ущерб, претензия или ответственность основаны на нарушении договора (включая, помимо прочего, претензию о существенном нарушении или нарушении основного условия), гражданском правонарушении (включая, помимо прочего, небрежность), строгой ответственности или любом другом правовой или справедливой теории, и даже если CMS и Virtua уведомлены о возможности потери, ущерба, требования или ответственности.Отказ и освобождение, в частности, включают, без ограничений, любые права и претензии, относящиеся к обработке персональных данных, включая, помимо прочего, любые права в соответствии с любым применимым законом (законами) о защите данных. Если в какой-либо юрисдикции какая-либо часть данного отказа от ответственности будет признана неисполнимой судом компетентной юрисдикции, такая часть этого отказа от ответственности должна быть ограничена или исключена в минимальной степени, а оставшаяся часть отказа от ответственности остается в полной силе и действии.

Обратите внимание, что представленная информация считается репрезентативной на момент ее первоначального выпуска. Изменения в исторической информации могут произойти из-за корректировок в стандартах и ​​процедурах бухгалтерского учета и отчетности.

Информация не по GAAP

В дополнение к раскрытию результатов, определенных в соответствии с GAAP, CMS может также раскрывать определенные результаты операций, не предусмотренные GAAP, и предварительные результаты деятельности, не предусмотренные GAAP, включая чистую прибыль, прибыль на акцию и операционный доход, которые включают определенные корректировки или исключают определенные расходы и расходы. прибыли, указанные в графиках, размещенных на этом веб-сайте.CMS предоставляет исторические финансовые результаты как на основе GAAP, так и не на основе GAAP. Руководство рассматривает скорректированную прибыль как ключевой показатель текущих операционных финансовых результатов компании и использует скорректированную прибыль для внешних коммуникаций с аналитиками и инвесторами. Внутри компания использует скорректированную прибыль для измерения и оценки эффективности. Корректировки могут включать такие статьи, как прекращенная деятельность, продажа активов, обесценение, затраты на реструктуризацию, нормативные статьи прошлых лет или другие статьи.Поскольку компания не может оценить влияние отдельных статей, которые могут оказать существенное положительное или неблагоприятное влияние на отчетную прибыль компании в будущих периодах, компания не предоставляет прогноза отчетной прибыли и не предоставляет сверки для сопоставимые доходы будущих периодов.

CMS и Virtua также не несут ответственности за данные о ценах третьих сторон, предоставленные в информационных целях, и определенные результаты соотношения, сформулированные на основе предоставленных данных о ценах третьих сторон.Информация non-GAAP не подготовлена ​​в соответствии с GAAP и может быть несопоставима с информацией non-GAAP, используемой другими компаниями. Информация не в соответствии с GAAP должна рассматриваться как дополнительная информация, помогающая лучше понять результаты нашего бизнеса, а не как замена заявленной прибыли.

Сверка каждого из этих показателей, не предусмотренных GAAP, с наиболее сопоставимым показателем GAAP включена в виде отдельной ссылки и также размещена на веб-сайте CMS по адресу www.cmsenergy.com.

Принять | Отклонить

К кому мне обращаться по вопросам владения акциями? |Компания Кока-Кола

Если вы являетесь бенефициарным владельцем акций (например, вы владеете акциями через банковский или брокерский счет) и у вас есть конкретные вопросы о владении акциями, вам необходимо обратиться за помощью напрямую в свой банк/брокера.

Если вы являетесь зарегистрированным владельцем акций и ваша учетная запись зарегистрирована в Computershare, нашем регистраторе и агенте по передаче, вы можете связаться с ними по телефону, электронной или обычной почте с конкретными вопросами о вашем владении акциями:

Телефон:

У.S. Бесплатный номер 888-COKESHR (888-265-3747) или 781-575-2653

Для слабослышащих: 800-490-1493

Электронная почта:

[email protected]

(информация о личном кабинете не должна отправляться по электронной почте)

Веб-сайт:

www.computershare.com/coca-cola

Почта:

Computershare Trust Company, Н.А.

Почтовый индекс Box 505000 Louisville, KY 40233

При отправке корреспонденции ночной почтой:

462 South 4th Street, Ste 1600 Louisville, KY 40202

 

Представители доступны по телефону с 8:30 до 18:00. EST, с понедельника по пятницу, чтобы помочь вам со следующим:

  • Консолидация учетной записи
  • Информация об учетной записи
  • Изменение адреса
  • Прямая регистрация (DRS)
  • Информация о дивидендах
  • Прямая покупка акций и план реинвестирования дивидендов
  • Международная валютная биржа для выплаты дивидендов и выручки от продажи 907
  • Регистрационные изменения
  • Замена утерянных, украденных или уничтоженных сертификатов
  • Перенос запасов

Убедитесь, что ваша учетная запись на Computershare актуальна. Законы о заброшенной собственности в Соединенных Штатах требуют, чтобы вы обновляли информацию о своей учетной записи, чтобы акции и / или фонды не были переданы государству вашего последнего известного места жительства. Компания Coca-Cola обязана соблюдать эти правила в отношении брошенной собственности.

Во избежание признания вашей учетной записи заброшенной или утерянной:

  • Своевременно обналичивайте чеки на дивиденды. Необналиченные чеки в течение определенного периода времени могут привести к тому, что необналиченные средства, а в некоторых случаях и ваши акции, будут переданы государству вашего последнего известного места жительства.Некоторые штаты могут даже ликвидировать ваши акции, когда они их получат.
  • Поддерживайте актуальность своей учетной записи. Войдите в свою учетную запись онлайн или проголосуйте за своего доверенного лица. Убедитесь, что Computershare имеет ваш правильный адрес в файле. Если какие-либо из ваших выписок или чеков на дивиденды возвращаются в Computershare как недоставленные, компания Coca-Cola может быть обязана по закону передать ваши неоплаченные чеки и ваши акции государству вашего последнего известного места жительства. Вы можете изменить свой почтовый адрес в любое время, войдя в свою учетную запись акционера на сайте www.computershare.com/coca-cola.

Обратите внимание: если вы проживаете за пределами США, ваши акции и/или средства будут переданы Делавэру, штату нашей регистрации.

Чтобы предотвратить передачу имущества государству, своевременно обналичивайте свои чеки, сохраняйте актуальный адрес и голосуйте за доверенное лицо (материалы для голосования рассылаются каждую весну). Даже если вы не переехали и ваши отчеты предоставляются ежеквартально, согласно некоторым штатам, ваша учетная запись может считаться заброшенной, если вы не получили доступ к своей учетной записи или не связались с Computershare в течение трех лет.

Если ваши дивиденды и/или акции будут переданы государству, необходимо будет связаться напрямую с государством и подать иск, что может быть длительным процессом.

Доступ к учетной записи на сайте www. computershare.com/coca-cola может использоваться для обновления вашей учетной записи и получения дополнительной информации об учетной записи. Вы также можете обратиться за помощью в Computershare по телефону 888-265-3747 или 781-575-2653.

акционеров Packers | Green Bay Packers – упаковщики.ком

Распродажа акций Green Bay Packers 2021

Шестая распродажа акций Green Bay Packers, завершившаяся 25 февраля 2022 года, прошла с выдающимся успехом: у организации появилось 176 160 новых акционеров.

Хотя точных данных пока нет, во время размещения, начавшегося 16 ноября, было продано более 198 000 акций по 300 долларов за штуку. Включая предыдущие размещения, в настоящее время организация насчитывает более 537 000 акционеров.

Приблизительно 65 долларов США.Во время размещения было привлечено 8 миллионов долларов, а чистая выручка пошла на текущие строительные проекты в Lambeau Field, включая новые видеоплаты и модернизацию вестибюля.

«Мы были очень довольны восторженной реакцией наших поклонников на недавнее размещение акций, — сказал президент/генеральный директор Packers Марк Мерфи. «Мы гордимся тем, что приветствуем новое поколение акционеров со всей страны и Канады. Их поддержка является критически важным компонентом нашей способности продолжать улучшать впечатления болельщиков и инвестировать в Lambeau Field.Сохранение нашего стадиона в качестве первоклассного объекта, который служит круглогодичным направлением, способствует устойчивому успеху как франшизы, так и нашего сообщества». 

Среди новых акционеров, пополнивших ряды, есть болельщики из Висконсина, на долю которых приходится примерно 17 процентов акций, приобретенных в ходе недавно завершенного размещения. Следующими по порядку шли болельщики в Калифорнии (8%), Техасе (5%), Иллинойсе (5%), Флориде (4%) и Нью-Йорке (3%). В Канаде фанаты Packers приобрели около 3500 акций.

Если вы являетесь текущим акционером и у вас есть вопросы, касающиеся вашей прошлой покупки акций, вам необходимо обновить информацию об учетной записи или у вас есть другие вопросы, позвоните в службу поддержки акционеров по телефону 855-8GO-PACK или 855-846-7225. Или отправьте электронное письмо по адресу акционеры[email protected] Информация также доступна на сайте packersowner.com.

Разная информация

Компания Green Bay Packers работает с Broadridge Corporate Issuer Solutions, Inc.(«Бродридж») для предоставления услуг по ведению учета наших акций. Вместе с Broadridge мы управляем всеми запросами акционеров на сертификаты акций, включая изменение адреса, замену утерянных и украденных сертификатов и передачу акций. Дополнительную информацию о вашем владении можно найти в Интернете по адресу packersowner.com.

Обратите внимание, что обыкновенные акции Green Bay Packers недоступны для покупки вне периода предложения. Последняя распродажа акций Packers проводилась до 29 февраля 2012 года.Будущие предложения в настоящее время не рассматриваются.

История

Green Bay Packers Inc. является государственной некоммерческой корпорацией с 18 августа 1923 года, когда министру штата Висконсин был подан первоначальный учредительный договор.

Одна из самых замечательных бизнес-историй в американской истории. Организация Green Bay Packers была поддержана ее акционерами — ее бескорыстными поклонниками. Что еще более невероятно, «Пэкерс» выжили и процветали в нынешнюю эпоху, пронизанную свободой воли и потолком зарплат в НФЛ.

Первые пять продаж акций The Packers в своей истории произошли в 1923, 1935, 1950, 1997 и 2011 годах. Продажа акций 2011 года по цене 250 долларов привлекла более 250 000 новых акционеров и привлекла 67,4 миллиона долларов на строительство новой входной башни и смотровая площадка в северной оконечной зоне и расширение, в результате которого в южной оконечной зоне было добавлено примерно 6600 мест. Этот проект был завершен в 2013 году. Продажа в 1997 году с акциями по цене 200 долларов привлекла 105 989 новых акционеров и привлекла более 24 миллионов долларов, которые были использованы для проекта реконструкции месторождения Ламбо, завершенного в 2003 году.

Корпорация управляется советом директоров и исполнительным комитетом из семи человек.

Акционеры не получают никаких дивидендов по инвестициям.

Переключение передач

Найдите эксклюзивные товары Акционеров, созданные специально для Акционеров, на веб-сайте Packers Pro Shop. Перейдите на сайт packersproshop.com и нажмите на вкладку акционера, чтобы войти в систему, используя данные своего биржевого счета. Там вы найдете широкий ассортимент специализированных товаров, созданных специально для акционеров Packers!

Часто задаваемые вопросы для акционеров | Инвесторы | ВПП

Кому принадлежит WPP?

WPP является публичной компанией, зарегистрированной в Нью-Йорке и Лондоне, основные владельцы акций которой находятся в США и Великобритании.

Кому акционеры должны направлять вопросы по управлению акциями?

Мы рекомендуем вам обсудить вопросы владения акциями с нашими регистраторами в Великобритании и США:

Когда WPP выплачивает дивиденды?

ВЭС дивиденды выплачиваются в июле и в ноябре владельцам акций.

Как вернуть налог на дивиденды?

Налогообложение Великобритании PDF 768 КБ

Есть ли у WPP программа реинвестирования дивидендов?

Официально нет, но мы предлагаем вам связаться с вашим регистратором в Великобритании или США, чтобы узнать, какие услуги они предоставляют.

Каковы последствия владения акциями WPP для прироста капитала в Великобритании?

Рыночная стоимость обыкновенной акции на 31 марта 1982 г. составляла 39 пенсов. С этой даты проблемы с правами произошли в сентябре 1986 г., август 1987 г. и апрель 1993 г. Для целей налога на прирост капитала стоимость приобретения обыкновенных акций корректируется. принимать во внимание такие проблемы с правами. Поскольку любые корректировки будут зависеть от индивидуальных обстоятельств, владельцы акций посоветовали обратиться к своим профессиональным консультантам.

Какой финансовый год у WPP и когда он сообщает о своих результатах?

Финансовый год WPP длится с 1 января по 31 декабря. Его результаты за весь год объявляются в феврале/марте. Для дальнейшего подробности, пожалуйста, смотрите наш Календарь.

Когда и где проводится годовое общее собрание владельцев акций WPP?

Годовое общее собрание акционеров WPP

проходит в июне в Лондоне. Для получения дополнительной информации см. Собрания акционеров.

На каких биржах котируется WPP?

WPP имеет первичные листинги на Лондонской фондовой бирже и на NYSE.

Какой символ акций у WPP?

В Лондоне символ акции — WPP; на NYSE WPP. 28 ноября 2017 г. начались торги американскими депозитарными акциями (АДА) WPP. на NYSE под новым тикером «WPP».

Какая официальная расчетная валюта WPP?

отчета WPP в фунтах стерлингов.

Как получить печатную копию годового отчета и финансовой отчетности?

Акционеры имеют возможность получить по запросу бумажную версию полной проверенной финансовой отчетности WPP за год, закончившийся 31 декабря 2020 года, бесплатно одним из следующих способов:

(i) письмо в Computershare, наших регистраторов в Великобритании, по следующему адресу:

13 Castle Street
St Helier
Jersey
JE1 1ES
UK
T : +44 (0)370 707 1411

Или по:

(ii) письмо в Citi, наш депозитарий АДР в США, по следующему адресу:
PO Box 43077
Providence RI 02940-3077
USA

Или по телефону:

Для звонков в США: +1 877 248 4237
Для звонков за пределами США: +1 781 575 4555

Услуги акционера | Ханивелл Интернэшнл Инк.

Прямой депозит предлагает вам удобный способ зачисления ваших дивидендов непосредственно на ваш банковский счет посредством электронного перевода средств в день выплаты дивидендов. Эта услуга предлагает удобство автоматического и немедленного доступа к вашим средствам, исключая при этом возможность задержек с почтой и утерянных, украденных или уничтоженных чеков.

Для получения дополнительных вопросов и получения информации по этой теме перейдите по адресу https://www.shareowneronline.com/UserManagement/FaqGeneral.аспкс.

Дивиденды обычно объявляются советом директоров ежеквартально и выплачиваются примерно десятого числа месяца в марте, июне, сентябре и декабре.

Замена чека на дивиденды

По всем вопросам и информации по этой теме обращайтесь по адресу https://www.shareowneronline.com/UserManagement/FaqGeneral.aspx.

Акции с прямой регистрацией

Прямая регистрация или безбумажное владение акциями означает, что вместо получения бумажного сертификата акций для представления ваших акций ваши акции хранятся на ваше имя и отслеживаются в электронном виде в наших записях.

Преимущества прямой регистрации:
  • Вам не нужно беспокоиться об отслеживании сертификатов акций.
  • Вы избегаете затрат на хранение сертификатов акций или замену сертификатов акций в случае их утери, кражи или уничтожения.
  • Вы получаете информацию непосредственно от нас, а не через номинального представителя.
  • Вы являетесь зарегистрированным держателем своих акций со всеми традиционными правами голоса и привилегиями быть прямым владельцем акций, а не держателем через номинального держателя.Такие транзакции, как передача прав собственности и продажа, могут эффективно обрабатываться в электронном виде без необходимости извлекать и доставлять сертификаты акций. Эти транзакции могут быть обработаны либо вашим брокером/дилером, либо нашим трансферным агентом, EQ Shareowner Services.
  • Вы можете в любое время потребовать, чтобы все или часть ваших акций с прямой регистрацией были перевыпущены вам в форме сертификатов акций.
  • Вы можете реинвестировать дивиденды по акциям с прямой регистрацией в рамках нашего плана реинвестирования дивидендов.

Для получения дополнительной информации об акциях с прямой регистрацией и о том, как передать ваши акции в собственность с помощью прямой регистрации, позвоните в EQ Shareowner Services по телефону (800) 647-7147.

Аудиокнига недоступна | Audible.com

  • Эвви Дрейк начинает больше

  • Роман
  • К: Линда Холмс
  • Рассказал: Джулия Уилан, Линда Холмс
  • Продолжительность: 9 часов 6 минут
  • Полный

В сонном приморском городке штата Мэн недавно овдовевшая Эвелет «Эвви» Дрейк редко покидает свой большой, мучительно пустой дом спустя почти год после гибели ее мужа в автокатастрофе. Все в городе, даже ее лучший друг Энди, думают, что горе держит ее взаперти, и Эвви не поправляет их. Тем временем в Нью-Йорке Дин Тенни, бывший питчер Высшей лиги и лучший друг детства Энди, борется с тем, что несчастные спортсмены, живущие в своих самых страшных кошмарах, называют «улюлюканьем»: он больше не может бросать прямо и, что еще хуже, он не может понять почему.

  • 3 из 5 звезд
  • Что-то заставило меня продолжать слушать….

  • К Каролина Девушка на 10-12-19
.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.