Акт выполненных работ управляющей компании между собственниками и ук: Акты выполненных работ с управляющей компанией подписывать нужно или можно?

Содержание

Как надо оформлять акты приемки работ управляющей организации: судебная практика

Выполнение управляющей организацией работ по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества должно фиксироваться актами, которые подписываются председателем совета многоквартирного дома.

Есть приказ Минстроя РФ от 26.10.2015 №761/пр. Им утверждена такая форма акта:

Некоторые управляющие организации сокращают эту форму, не составляют акты вовсе или подписывают в одностороннем порядке. К чему это приводит на практике?
Споры с жилищными инспекциями
Определение Верховного Суда РФ от 12 декабря 2019 г. № 310-ЭС19 – 24505, дело № А83 – 9973/2018

Жилищная инспекция обязала управляющую компанию из Крыма сделать перерасчет жителям за содержание и текущий ремонт, которые не были подтверждены актами приемки выполненных работ. Предписание было оспорено, но суды поддержали орган жилищного надзора:

«действующим жилищным законодательством оформление актов выполненных работ определено в качестве обязанностей управляющей организации, а сам акт выполненных работ является единственным надлежащим и допустимым доказательством оказания таких работ и услуг».

Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2020 по делу № А83 – 3946/2020

Снова управляющая организация из Крыма думала, что может победить орган жилищного надзора и признать его предписание о перерасчёте недействительным через суд. В обоснование своей правоты компания ссылалась на то, что все работы фактически выполнялись, а отсутствие в актах подписи председателя Совета МКД не свидетельствует о нарушениях и не может служить основанием для возврата собственникам денег.

Суд установил, что у компании есть акты по форме приказа Минстроя РФ, однако они не содержат подписи председателя Совета МКД, отметок о предоставлении актов нарочно и об отказе от подписи заказчика по МКД. При этом организация не представила доказательств, что направляла акты председателю Совета МКД сопроводительным письмом, заказной корреспонденцией или составляла акты о неполучении и отказе от подписи актов председателем Совета МКД.

Признавая предписание законным и ссылаясь на указанное выше Определение ВС РФ, суд также отметил:

  • акты приемки выполненных работ могут подписываться как ежемесячно/ежеквартально, так и по завершении каких-либо конкретных работ (например, ремонтных, или аварийных).
    Данный вопрос (о периодичности подписания актов) можно прописать в договоре управления.
  • в случае если какие-либо работы по содержанию МКД выполнялись подрядчиками, с такими подрядчиками в обязательном порядке необходимо подписывать акты приемки-передачи выполненных работ (статья 720 ГК РФ). При этом подписание акта выполненных работ с подрядчиками не снимает обязанности подписания актов выполненных работ с собственниками помещений МКД. При подписании актов с собственниками не обязательно предоставлять им акты выполненных работ с подрядчиками, поскольку в акте с собственниками управляющая организация указывает договорную стоимость работ.
  • в силу положений ст. 8 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300 – 1 «О защите прав потребителей», потребитель вправе потребовать предоставления необходимой и достоверной информации об исполнителе и реализуемых работах, услугах. Таким образом, составление актов является прямой обязанностью управляющей компании и подтверждает факт выполненных работ; их отсутствие свидетельствует об отсутствии работ.
  • форма акта, утвержденная Приказом № 761/пр, не является рекомендуемой, значит, ее следует соблюдать неукоснительно.
  • акты приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, представленные предприятием в ходе проверки, не соответствуют требованиям Приказа № 761/пр, и, как следствие, ограничивают право собственников МКД на получение информации о стоимости выполненных работ (оказанных услуг) по содержанию общедомового имущества.
Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2020 по делу № А27 – 4881/2020

Управляющая организация пыталась оспорить предписание Государственной жилищной инспекции Кузбасса. Инспекция требовала всего лишь оформить акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту в многоквартирных домах.

Управляющая компания ссылалась на то, что в домах не выбраны советы, поэтому она не может подписать акты у председателей в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ.

Суд отклонил этот довод:

  • в создавшейся ситуации заявитель не лишен возможности подписывать акты с участием любых собственников помещений в МКД, в то время как сведения о направлении обществом указанных актов в адрес собственников в материалах дела отсутствуют.
  • в этой связи акты выполненных работ по текущему содержанию общего имущества не соответствуют требованиям Приказа № 761/пр.
  • отсутствие претензий со стороны собственников на качество работ не освобождает управляющую организацию от обязанности документального оформления результатов оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту.
Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2020 № 07АП-7501/2020 по делу № А27 – 10040/2020

В этом деле управляющей компании удалось признать недействительным аналогичное предписание Государственной жилищной инспекции Кузбасса. Тут тоже в домах не были выбраны советы, но имелись протоколы, свидетельствующие о безуспешных попытках их избрания. Также компания принесла в суд акты за 12 месяцев 2019 года, каждый из которых подписан тремя собственниками помещений в МКД (различными), что «свидетельствует о принятии обществом всех возможных мер по подписанию актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества».

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2020 по делу № А21 – 14716/2019

Управляющая организация из Калининграда проиграла спор с органом жилищного надзора.
Оспаривая предписание о перерасчете платы за целый год по всему дому, она указывала на то, что работы выполняет надлежащим образом, а подписанные председателем акты отсутствуют из-за конфликтной ситуации между компанией и собственниками, которая послужила основанием для отказа от подписания документов.

Суды отказали управляющей организации:

  • управляющая организация обязана предоставлять собственникам помещений МКД акты выполненных работ.
  • акты, подписанные от имени уполномоченного собственниками лица, Обществом ни в ходе проверки, ни в материалы дела не представлены.
  • доказательства направления актов в адрес уполномоченного представителя собственников заявитель также не представил.
  • при рассмотрении спора судом учтены акты о непредоставлении услуг в период декабрь 2016 года – декабрь 2017 года, составленные собственниками.
  • судом произведен осмотр интернет-страниц в ГИС ЖКХ, по результатам которого установлено, что информация об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества не размещена, что также подтверждает факт неоказания управляющей компанией услуг.
Споры с прокуратурой
Постановление Арбитражный суд Волго-Вятского округа от 14.11.2019, дело № А17 – 10849/2018

Управляющая компания из Иваново оспаривала представление прокуратуры.

Надзорный орган при проверке выявил несоответствие составляемых актов требованиям приказа Минстроя: не было периодичности выполненных работ, единиц измерения работ, стоимости и сметная стоимость выполненных работ за единицу, цены выполненной работы за единицу в рублях. В актах были указаны лишь общие финансовые показатели без указания цены выполненных работ и оказанных услуг за каждую единицу.

Прокуратура и суды пришли к выводу, что форма акта не является рекомендуемой, значит, ее следует соблюдать неукоснительно. Если акты приемки не соответствуют требованиям Приказа № 761/пр, то они ограничивают право собственников МКД на получение информации о стоимости выполненных работ по содержанию общедомового имущества.

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.11.2020 по делу № А33 – 15493/2020

Суды также поддержали прокуратуру, которая внесла представление в управляющую компанию из Дивногорска. В акте прокурорского реагирования одним из нарушений как раз была указана неправильная приемка работ.

В доме был выбран совет дома и председатель, который наделен полномочиями на приемку работ. Дальше собственники решили провести текущий ремонт цоколя. Управляющая компания с помощью подрядчика выполнила ремонт, подписала с ним же акт приемки работ, но председателю совета никто работы не сдавал, и акт он не подписывал. Уже позже, когда стали вылезать косяки, допущенные при ремонте, компания привлекла председателя к приемке работ по устранению недостатков.

Суды согласились, что при таких обстоятельствах управляющая компания нарушила порядок приемки работ.

Споры с собственниками
Апелляционные определения Свердловского областного суда, дела № 33 – 795/2019 и № 33 – 6469/2019

Это дела о взыскании задолженности, и в решениях по ним высказана противоположная позиция. Суд взыскал задолженность, хотя ответчик-собственник указывал на отсутствие актов:

«Действительно, законодательство предусматривает необходимость наличия в составе технической документации документов (актов) о приемке результатов работ; подписание такого акта входит в полномочия председателя совета дома в соответствии с п. 4 ч. 8 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ; форма акта утверждена приказом Минстроя…
Вместе с тем, несоставление данного акта (с участием председателя совета МКД) не свидетельствует о том, что работы по управлению домом, в том числе услуги по содержанию общего имущества, не были оказаны, такие последствия законом прямо не предусмотрены для договора управления, соответственно, отклоняется довод жалобы ответчика относительно того, что истец не доказал факт предоставления услуг, за которые требует взыскать задолженность».

Апелляционное определение Воронежского областного суда, дело № А14 – 10663/2018

Ещё один спор о взыскании задолженности, который закончился тем же самым (взысканием денег с должника):

«Отсутствие акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества по форме, утвержденной приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр, … не является основанием для освобождения ответчика от внесения платы за содержание общего имущества дома…
…документов, опровергающих факт оказания услуг истцом в спорный период, ответчиком не представлено, как и не представлено объективных доказательств, подтверждающих факт оказания иным лицом услуг по техническому обслуживанию и содержанию общего имущества».

***

Управляющим организациям стоит принимать все меры для подписания акта приемки выполненных работ, фиксировать все попытки подписания, если председатель уклоняется от приемки.

Иначе это может привести к претензиям контролирующих органов: от безобидных требований подписать акты до печальных предписаний о перерасчёте за все услуги и работы.

Должникам следует иметь ввиду, что отсутствие правильных актов у управляющей организации совсем не гарантирует освобождение от оплаты задолженности за содержание жилья. 

Собственникам надо выбрать совет дома и хорошего председателя (если он еще не выбран), наделить последнего полномочиями по подписанию актов, чтобы потом не оказалось, что акты подписаны какими-то левыми собственниками, то ли введенными в заблуждение, то ли мотивированными управляющей организацией.

Другие материалы про акты приемки работ УК:

Разъяснение органа жилищного надзора про акты выполненных работ

Сколько голосов нужно для наделения председателя совета дома правом подписывать акты

Обновление полномочий для председателя совета дома

Актирование работ с собственниками: лишние бумажки или необходимость?

Источник фото: https://www. pexels.com/

Крылатая фраза, «совершенно не важно, как много ты работаешь, главное — результат», очень точно характеризует отношения между собственниками помещений МКД и управляющими организациями. Как показывает практика, далеко не все управляющие организации актируют выполненные работы. А собственники, как правило, обладают очень короткой памятью и совершенно не замечают результата работы управляющей организации. Именно поэтому важно своевременно подписывать акты выполненных работ, которые могут помочь Вам не только в общении с забывчивыми собственниками, но и при проверках контролирующих органов.   При этом у сотрудников управляющих организаций возникает немало вопросов по оформлению актов выполненных работ: как правильно оформить? кто должен подписывать? с какой периодичностью составлять? Об этом и поговорим в данной статье.

Как указано в п.9 «Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03. 04.2013 № 290, сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах, составляемых по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, и являются составной частью технической документации многоквартирного дома.

Форма такого акта утверждена Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 26 октября 2015 г. № 761/пр «Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме». Его и нужно брать за основу. Изобретать велосипед и потакать «хотелкам» жителей с указанием дополнительной информации не нужно.

В Решении Набережночелнинского городского суда от 3 ноября 2017 года г Дело №2-10246/2017 судом сделаны следующие выводы: Доводы Волкова В. Г . о необходимости указания в актах выполненных работ расшифровки по статьям расходов подлежат отклонению как основанные на ошибочном толковании норм материального права, поскольку, как установлено пунктом 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 года № 290, акты, в которых отражаются сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, составляются по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства , архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства , и являются составной частью технической документации многоквартирного дома. Формой акта, утвержденной приказом Минстроя России от 26.10.2015 года № 761/пр , предусмотрено включение в него информации о наименовании вида работ (услуги), их периодичности/ количественном показателе, единицах измерения, стоимости за единицу выполненной работы (оказанной услуги), цену выполненной работы (оказанной услуги) в рублях. При этом право/обязанность управляющей компании включать в акт иную (дополнительную) информацию, не поименованную в форме, утвержденной федеральным органом исполнительной власти, не предусмотрены.

Как указано в письме Минстроя РФ от 4 апреля 2016 г. № 9667-ОД/04, в соответствии с пунктом 8 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 (далее — Правила № 416), пунктом 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2006 № 491, и пунктом 2 части 3 статьи 162 ЖК РФ перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества, утвержденный на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и включаемый в договор управления, должен содержать периодичность, график и сроки оказания услуг, выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Следовательно, сроки оформления актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме должны определяться соответственно фактическим срокам выполнения работ, услуг, указанным в перечне работ, услуг, включенном в договор управления.

Таким образом, акты приемки выполненных работ могут подписываться как ежемесячно/ ежеквартально, так и по завершении каких-либо конкретных работ (например, ремонтных). Данный вопрос (о периодичности подписания актов) можно так же прописать в договоре управления.

В случае, если какие-либо работы по содержанию МКД выполнялись подрядчиками, с такими подрядчиками в обязательном порядке необходимо подписывать акты приемки-передачи выполненных работ (ст.720 ГК РФ). Приемка работ по текущему ремонту так же осуществляется по актам и регулируется в т.ч. ст.753 ГК (сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами). При этом подписание акта выполненных работ с подрядчиками не снимает обязанности подписания актов выполненных работ с собственниками помещений МКД. При подписании актов с собственниками не обязательно предоставлять им акты выполненных работ с подрядчиками, поскольку в акте с собственниками управляющая организация указывает договорную стоимость работ.

Как правило, акты приемки выполненных работ подписывает председатель совета дома, который наделен такими полномочиями в силу п.4 ч.8 ст.161.1 ЖК РФ.

Если в МКД нет совета дома и некому подписывать акт приемки, управляющая организация вправе инициировать общее собрание или обратиться (напрямую или с помощью инициативной группы собственников) в органы местного самоуправления с целью скорейшего выбора членов совета дома, либо собственника, уполномоченного на подписания таких актов.

Примечательно, что Новокузнецкий районный суд Кемеровской области в составе в решении от 19 мая 2017 по делу № 2-459/2017, указал, что по условиям договора управления контроль исполнения договорных обязательств Управляющей организацией, подписание актов выполненных работ и оказанных услуг осуществляет председатель совета многоквартирного дома и/или уполномоченное собственниками лицо, а в случае отказа или невозможности (командировка, отпуск, болезнь и т. д.) выполнять председателем совета многоквартирного дома или уполномоченным собственниками лицом этих функций, они делегируются одному из членов совета многоквартирного дома, а в случае его отсутствия одному из собственников в многоквартирном доме . Поскольку в период с мая по сентябрь 2016г. такого собственника не было, Акты за указанный период не подписаны , что не свидетельствует об их недействительности.

Существует так же и противоположная судебная практика, так Решением Ленинского районного суда г. Кемерово от 13.11.2015 по делу № 12-338/2015, признано законным привлечение УК к административной ответственности по ч.1 ст.7.23.3 КоАП РФ за то, что результаты выполненных работ и оказанных услуг по договору управления МКД за определенный период оформлены частично, а именно не обеспечено участие представителей собственников помещений в МКД в осуществлении контроля за качеством услуг и работ при их приемке.

Иногда председатель совета дома необоснованно отказывается от подписи актов выполненных работ без предъявления претензий или актов о выявленных нарушениях. В таких случаях акты выполненных работ считаются подписанными в одностороннем порядке.

Оформление актов выполненных работ и подписание их собственниками хоть и является не самым простым делом, зато очень помогают   управляющим организациям подтвердить выполнение своих обязательств по договору управления. ( Решением Куйбышевского районного суда г .Омска 15 ноября 2017 года по Делу № 2-4156/2017, суд признал доказанным факт надлежащего оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества поскольку управляющая организация представила в материалы дела акты выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, отчеты о выполненных работах по договору управления МКД, из которых следует, что обществом надлежащим образом, в полном объеме выполнялись работы по содержанию и ремонту общего имущества дома. И таких примеров достаточно много).

А если у Вас появятся вопросы по порядку составления/подписания актов, а также любые другие по вопросам управления МКД, то Вы всегда можете задать их на форуме burmistr. ru или заключить договор юридического обслуживания с компанией «Бурмистр.ру»для получения подробной консультации.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или воспользоваться формой ниже.

Экономия управляющей компании \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Экономия управляющей компании (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Экономия управляющей компании Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Договор управления многоквартирным домом
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2019)»Порядок определения цены договора (следовательно, и стоимости выполняемых управляющей организацией работ, оказываемых услуг) является существенным условием договора управления в соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ. Поскольку жилищное законодательство не содержит требований к определению цены договора, то исходя из сути отношений по договору управления между собственниками помещений и управляющей организацией, исходя из части 2 статьи 162 ЖК РФ, в целях определения порядка формирования цены в договоре управления подлежат применению положения статей 779 — 783, 702, 708 — 711 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). В соответствии со статьей 709 ГК РФ цена договора может определяться как от фактических затрат управляющей организации с учетом ее вознаграждения (а также с учетом распределения полученной экономии управляющей организацией в соответствии со ст. 710 ГК РФ), так и путем составления сметы или путем определения в договоре твердой или приблизительной цены. При этом в соответствии с пунктом 6 статьи 709 ГК РФ твердая цена не подлежит ни уменьшению, ни увеличению по причине соответственно уменьшения или увеличения объемов, подлежащих выполнению по договору управления работ, услуг или затрат на их выполнение. В пункте 9 Примерных условий договора управления, утвержденных Приказом Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр, Минстрой России рекомендует определять цену договора управления исходя из планово-договорной стоимости фактически выполненных работ, услуг. Таким образом, действующее законодательство не запрещает устанавливать в договоре управления стоимость работ, услуг (которая будет формировать цену договора управления) исходя из твердой цены, что исключает отчетность управляющей организации за выполненные работы с указанием соответствующих фактических затрат управляющей организации. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Жилищно-коммунальное хозяйство»
(5-е издание, переработанное и дополненное)
(Семенихин В.В.)
(«ГроссМедиа», «РОСБУХ», 2019)Порядок определения цены договора (следовательно, и стоимости выполняемых управляющей организацией работ, оказываемых услуг) является существенным условием договора управления в соответствии с подпунктом 3 пункта 3 статьи 162 ЖК РФ. Поскольку жилищное законодательство не содержит требований к определению цены договора, то исходя из сути отношений по договору управления между собственниками помещений и управляющей организацией, исходя из пункта 2 статьи 162 ЖК РФ, в целях определения порядка формирования цены в договоре управления подлежат применению положения статей 779 — 783, 702, 708 — 711 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). В соответствии со статьей 709 ГК РФ цена договора может определяться как от фактических затрат управляющей организации с учетом ее вознаграждения (а также с учетом распределения полученной экономии управляющей организацией в соответствии со статьей 710 ГК РФ), так и путем составления сметы или путем определения в договоре твердой или приблизительной цены. При этом в соответствии с пунктом 6 статьи 709 ГК РФ твердая цена не подлежит ни уменьшению, ни увеличению по причине соответственно уменьшения или увеличения объемов, подлежащих к выполнению по договору управления работ, услуг или затрат на их выполнение. В пункте 9 Примерных условий договора управления, утвержденных Приказом Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр, Минстрой России рекомендует определять цену договора управления исходя из планово-договорной стоимости фактически выполненных работ, услуг. Таким образом, действующее законодательство не запрещает устанавливать в договоре управления стоимость работ, услуг (которая будет формировать цену договора управления) исходя из твердой цены, что исключает отчетность управляющей организации за выполненные работы с указанием соответствующих фактических затрат управляющей организации, на что указано в Письме Минстроя России от 04.04.2016 N 9667-ОД/04.

Нормативные акты: Экономия управляющей компании «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 28.06.2021, с изм. от 28.12.2021)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022)12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

Как повысить качество услуг ЖКХ

Этой теме была посвящена пресс-конференция, организованная Государственной жилищной инспекцией Самарской области совместно с газетой «Комсомольская правда». На пресс-конференции выступили Виктория Каткова, руководитель ГЖИ СО, Виктор Часовских, руководитель Самарского регионального центра «ЖКХ контроль» и Екатерина Гудзима, сопредседатель ОНФ Самарской области.

С начала этого года в инспекцию поступило 17 тысяч обращений граждан. Существенная часть жалоб касается недобросовестной работы управляющих компаний. В основном это нарекания на ненадлежащее содержание общедомового имущества и невыполнение планов по текущему ремонту, а также неудовлетворенность низким качеством предоставляемых услуг. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество жалоб возросло в три раза, что заставило руководство ГЖИ задуматься о принятии серьезных мер, главным образом, об изменении действующего законодательства.

«В настоящее время у собственника жилья нет юридических оснований быть полноценным заказчиком коммунальных услуг, что дает возможность управляющей организации недобросовестно выполнять свои обязанности, — отметила глава ведомства Виктория Каткова. Управляющая компания часто навязывает жителям стоимость услуг по содержанию общего имущества дома и текущий ремонт, не предоставляет отчеты по видам работ и их стоимости. Между тем, согласно Жилищному кодексу РФ, размер платы за содержание и ремонт общедомового имущества в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников жилья большинством голосов. Обслуживающая организация может предложить индивидуальный тариф для дома после его осмотра и оценки ремонтных расходов, но она не вправе в одностороннем порядке повышать тариф или принимать ставку, предложенную органами местного самоуправления для муниципального фонда».

Чтобы жителей перестало волновать, на что тратятся их деньги, Виктория Каткова предложила выйти в Самарскую губернскую думу с законодательной инициативой о внесении изменений в Жилищный кодекс, в частности, в в вопросы проведения текущего ремонта в домах.

«Мы предлагаем ввести специальные счета по текущему ремонту для всех многоквартирных домов по аналогии с практикой Фонда капремонта, в котором действуют специальные счета, — уточнила руководитель ГЖИ. Снять средства с этих счетов можно только при наличии договора с подрядчиком на те или иные виды работ и акта выполненных работ, подписанного представителем собственников жилья. Важно и то, чтобы при смене УК этот специальный счет переходил к новой обслуживающей организации. Обсуждение этой инициативы начнется в мае. Мы готовы к противостоянию со стороны управляющих компаний, которые уже выразили негативное отношение к этому нововведению».

По мнению руководителя Регионального центра «ЖКХ — Контроль» Виктора Часовских, необходимо разделить плату за содержание и текущий ремонт на две отдельные строки.

«Управляющая компания должна подтверждать расходование этих средств актами выполненных работ, подписанными председателями советов домов. Без подписи уполномоченного жителями лица деньги не должны перечисляться со счета УК», — считает эксперт. По его словам, необходимо также создать структуры в администрациях для проверки смет по текущему ремонту, которые зачастую завышены на 15-30%.

Министерство энергетики и ЖКХ Самарской области дало поручение Фонду капремонта подготовить сборник по предельной стоимости основных ремонтных работ. Такие сборники нужны председателям советов домов, чтобы они смогли самостоятельно проверить смету.

Еще одна важная законодательная инициатива, как считает Виктор Часовских, — о внесении изменений в Жилищный кодекс РФ в статью 162, пункт 10, в котором говорится о действиях УК после ее смены собственниками жилья, в том числе о передаче технической документации и всех дел преемникам.

«Мы предлагаем внести в этот пункт о передаче, прежде всего, неизрасходованных финансовых средств, которые можно сохранить на специальных счетах. Сегодня, как правило, новой управляющей компании эти деньги не достаются».

Использованы материалы газеты «Волжская коммуна».

Источник:

https://www. vkonline.ru/content/view/228151/v-gubernii-predlagayut-vvesti-specialnye-scheta-na-tekushij-remont-mnogokvartirnyh-domov

SEC.gov | Порог частоты запросов превысил

Чтобы обеспечить равный доступ для всех пользователей, SEC оставляет за собой право ограничивать запросы, исходящие от необъявленных автоматических инструментов. Ваш запрос был идентифицирован как часть сети автоматизированных инструментов, выходящих за рамки приемлемой политики, и будет управляться до тех пор, пока не будут предприняты действия по объявлению вашего трафика.

Пожалуйста, заявите о своем трафике, обновив свой пользовательский агент, включив в него информацию о компании.

Для получения рекомендаций по эффективной загрузке информации из SEC.gov, включая последние документы EDGAR, посетите страницу sec.gov/developer. Вы также можете подписаться на получение по электронной почте обновлений программы открытых данных SEC, включая передовые методы, которые делают загрузку данных более эффективной, и улучшения SEC. gov, которые могут повлиять на процессы загрузки по сценарию. Для получения дополнительной информации обращайтесь по адресу [email protected]

Для получения дополнительной информации см. Политику конфиденциальности и безопасности веб-сайта SEC. Благодарим вас за интерес, проявленный к Комиссии по ценным бумагам и биржам США.

Идентификатор ссылки: 0.5dfd733e.1646871556.2fa6f63d

Дополнительная информация

Политика интернет-безопасности

Используя этот сайт, вы соглашаетесь на мониторинг и аудит безопасности. В целях безопасности и для обеспечения того, чтобы общедоступные услуги оставались доступными для пользователей, эта правительственная компьютерная система использует программы для мониторинга сетевого трафика для выявления несанкционированных попыток загрузить или изменить информацию или иным образом нанести ущерб, включая попытки отказать в обслуживании пользователям.

Несанкционированные попытки загрузки информации и/или изменения информации в любой части этого сайта строго запрещены и подлежат судебному преследованию в соответствии с Законом о компьютерном мошенничестве и злоупотреблениях от 1986 года и Законом о защите национальной информационной инфраструктуры от 1996 года (см. S.C. §§ 1001 и 1030).

Чтобы гарантировать, что наш веб-сайт хорошо работает для всех пользователей, SEC отслеживает частоту запросов на контент SEC.gov, чтобы гарантировать, что автоматический поиск не повлияет на способность других получать доступ к контенту SEC.gov. Мы оставляем за собой право блокировать IP-адреса, отправляющие чрезмерные запросы. Текущие правила ограничивают количество пользователей до 10 запросов в секунду, независимо от количества компьютеров, используемых для отправки запросов.

Если пользователь или приложение отправляет более 10 запросов в секунду, дальнейшие запросы с IP-адреса(ов) могут быть ограничены на короткий период.Как только количество запросов упадет ниже порогового значения на 10 минут, пользователь может возобновить доступ к контенту на SEC.gov. Эта практика SEC предназначена для ограничения чрезмерных автоматических поисков на SEC.gov и не предназначена и не предназначена для воздействия на отдельных лиц, просматривающих веб-сайт SEC. gov.

Обратите внимание, что эта политика может измениться, поскольку SEC управляет SEC.gov, чтобы обеспечить эффективную работу веб-сайта и его доступность для всех пользователей.

Примечание: Мы не предлагаем техническую поддержку для разработки или отладки процессов загрузки по сценарию.

Что такое управление строительством?

Если вам интересно, «чем занимаются менеджеры по строительству?», вы попали по адресу. Для тех, кто торопится, мы предоставили оглавление ниже, чтобы помочь вам найти конкретный раздел, который вы ищете.

Если вы только начинаете работать в отрасли или являетесь непредубежденным экспертом, который хочет знать, как изменилась роль и будет ли она меняться в новом десятилетии, это подробное руководство содержит обзор всего, что вам нужно. нужно расти как менеджер по строительству.

Давайте углубимся.

Глава 1

Краткий обзор руководителя строительства

Медианная заработная плата по стране за 2018 год :
93 370 долларов США в год; 44,89 долл. США в час
ИСТОЧНИК: BLS

Начальное образование/предварительные требования :
B.A.

Опыт работы начального уровня :
да, в зависимости от уровня образования

Дополнительные сертификаты:
Американская ассоциация управления строительством
Навыки :
Лидерство, сотрудничество, обслуживание клиентов, принятие решений, публичные выступления, тайм-менеджмент, письмо, составление бюджета, технологии и инновации

Гендерная разбивка :
91.5% мужчина, 8,5% женщина
Источник: Payscale

Разбивка этнической принадлежности :
89,3% белый, 3,43% черный, 7,27% Другое
Источник: Payscale

Средний возраст :
45.3
Источник: Datausa.io

Уровень стресса :
ВЫСОКИЙ

Возможности для роста :
ВЫСОКИЙ

Это преувеличение, но это правда — строительство никогда не завершается вовремя и в рамках бюджета.

Вы когда-нибудь? Потому что, если так, я хотел бы пожать вам руку.

Если нет, вы не одиноки. Крупные проекты обычно закрываются на 20 % позже первоначальной даты доставки и на 80 % превышают первоначальный бюджет.

Даже если вы не можете полностью предотвратить перерасход средств, владельцы, которые принимают дополнительные меры предосторожности, чтобы гарантировать, что их инвестиции будут построены в соответствии с графиком и бюджетом, имеют возможность увеличить добавленную стоимость на общую сумму 1,6 триллиона долларов.

Ввод: начальник строительства.

Вот взгляд на профессию управляющего строительством, почему владельцы предпочитают заключать с ними контракт, и все причины, по которым она была названа У.S. News & World Report – работа №1 в сфере строительства в 2020 году.

Глава 2

Что такое управление строительством?

Управление строительством. Определение

По данным Американской ассоциации управления строительством (CMAA), органа по сертификации и защите интересов управления строительством в США: график проекта, стоимость, качество, безопасность, объем и функции. Управление строительством работает для всех способов реализации проекта. Независимо от обстановки, ответственность руководителя строительства (CM) лежит перед владельцем и за успешный проект».

Иерархия должностей в строительстве

Чтобы полностью понять, как менеджеры по строительству обеспечивают успешные проекты, давайте представим это в контексте четырех различных участников проекта в иерархии должностей в строительстве.

Владелец:  Физическое или юридическое лицо, которое заказывает и финансирует проект.Владельцы представляют разные отрасли — недвижимость, девелопмент, здравоохранение, образование и многое другое. У многих нет специальных групп по надзору за строительством, и они предпочитают поручать работу сертифицированному руководителю строительства.

Менеджер по строительству:  Лицо или команда, нанятые владельцем для обеспечения надзора за реализацией всего проекта — от планирования и подготовки к строительству до строительства и передачи.

Лицензированный архитектор и/или инженер:  Лицо или фирма, нанятые владельцем для управления проектированием и технической координацией между инженерными дисциплинами.

Генеральный подрядчик:  Команда, нанятая владельцем для надзора за повседневными строительными работами и производительностью субподрядчиков во время строительства.

Этапы управления строительством
1. Планирование

Вы получаете то, что планируете. Дважды отмерь, один раз отрежь. Стежок, сделанный вовремя, стоит девяти.

Какую бы фразу вы ни предпочли — главный урок здесь заключается в том, что тщательно скоординированное предварительное планирование — это первый важный этап снижения риска. На этом этапе владелец определяет:

  • Почему необходимо здание
  • Каковы будут их цели и показатели успеха
  • Как потребности и цели повлияют на проект
  • Объемы бюджета и сроки

Одновременно руководитель строительства работает с архитекторами, инженерами и другими нанятыми консультантами, чтобы согласовать выполнимость этих целей и сделать все возможное, чтобы заранее спланировать возможные задержки в строительстве.

Руководитель строительства также выяснит, какой метод доставки наиболее подходит для выполнения поставленной задачи. Тот факт, что дизайн-строительство является традиционным способом реализации строительных проектов, не означает, что он является лучшим. На самом деле состязательные отношения, порожденные проектированием и сборкой, часто добавляют больше стресса, затрат и рисков к результатам проекта.

В лучшем случае проект-строительство может предоставить владельцам контракт с фиксированной ценой для начала. Но если это не традиционный проект с несколькими неизвестными, цена, скорее всего, изменится.Это может повредить отношениям и привести к сокращению углов от подрядчиков.

Чем выше риски в начале, тем важнее правильно спланировать правильный способ доставки, чтобы избежать дополнительных затрат. Тем не менее, чем больше рисков в начале, тем больше шансов на дополнительные расходы.

Рекомендуем прочитать: «Владельцы — как построить лучший проект с самого начала».

2. Подготовка к строительству

Во время подготовки к строительству предварительные планы представляются для получения разрешений на строительство и предложений генерального подрядчика.Это могут быть контракты на управление строительством, чертежи и спецификации.

Между тем, руководитель строительства отвечает за наем всех строительных бригад и использование передовых методов управления рисками, чтобы гарантировать, что проблемы будут решены до начала строительства. Надлежащее управление рисками сводит к минимуму заказы на изменение суммы и задержки в будущем.

3. Строительство

Планирование выполнено. Генеральный подрядчик закладывает землю. Исполнение начинается.

во время строительства, менеджер по строительству следит за управлением:

    • Расследование сайта
    • МОНИТОРИНГ Генеральный подрядчик
    • Мониторинг страхования
    • Отвечая на РФИС
    • Ответы и утверждение технических представлений
    • Координация разрешений
    • бюджет
    • Планирование своевременной оплаты за выполненную работу
    • Обеспечение реализации проекта в соответствии с планом

    Все это обеспечивает бесперебойную работу проекта, информируя и удовлетворяя заинтересованные стороны.

    4. Закрытие

    Список недочетов завершен. Ключи и сборка передаются владельцу.

    Управление зданием официально «перешло» от руководителя строительства и генерального подрядчика к собственнику.

    Владельцам должна быть предоставлена ​​вся информация о проекте и закрытые документы, такие как руководства, гарантии, исполнительные листы и закрытые бухгалтерские книги. Страхование также должно быть изменено с периода строительства на постоянное страхование имущества.А в некоторых случаях владелец обучен тому, как использовать и управлять своим объектом.

    РЕКОМЕНДУЕТСЯ ПРОЧИТАТЬ: «КАК СДЕЛАТЬ СПИСОК ПРОБЛЕМ СПИСКОМ ВЫПОЛНЕННЫХ»

    Глава 3

    Системы и инструменты, используемые в управлении строительством

    убийцы — это не кошмарные риски конца света, а плохие процессы, которые каждый день мешают руководителю строительства.

    Управление рисками и причины неудач

    В исследовании под названием «Выявление ключевых рисков в строительных проектах: жизненный цикл и точки зрения заинтересованных сторон» исследователи проанализировали 10 наиболее вероятных рисков, которые могут существенно повлиять на цели вашего проекта. .В порядке важности они следующие:

    1. Жесткий график проекта
    2. Варианты дизайна / изменения со стороны клиента
    3. Чрезмерные процедуры утверждения
    4. Ожидания высокой производительности и качества
    5. Плохие методы управления проектом
    6. Отсутствие координации между участниками проекта
    7. Отсутствие достаточного количества квалифицированных специалистов
    8. Неполное утверждение и другие документы
    9. Неполная или неточная смета расходов
    10. Общая безопасность

    К счастью, существуют платформы управления строительством, которые могут помочь создать обзор проекта с высоты 3000 футов и упростить его для прогнозирования и предотвращения того, чтобы плохие микропрактики посягали на успех проекта.

    Рекомендуем прочитать: «Снижение рисков: 10 микропрактик, которые угрожают вашим повседневным задачам»

    Специализированное программное обеспечение для управления строительством

    В 2017 году компания McKinsey & Company выпустила издание «Новое изобретение строительства: путь к повышению производительности». В отчете исследователи обнаружили, что строительный сектор вносит один из крупнейших вкладов в мировую экономику: около 10 триллионов долларов ежегодно тратится на товары и услуги, связанные со строительством. Тем не менее, производительность отрасли отставала от других секторов на протяжении десятилетий, и есть 1 доллар.6 триллионов возможность сократить разрыв.

    На протяжении жизни одного поколения многие процессы проектирования и управления в строительной отрасли претерпели изменения. Дизайны, которые раньше создавались и обновлялись вручную на чертежных досках, теперь генерируются и редактируются на экранах компьютеров.

    Сами чертежи больше не печатаются, не копируются, не складываются и не отправляются по почте. Сегодня они отправляются в виде вложений электронной почты или публикуются на онлайн-платформах для совместной работы, таких как Dropbox или Google Drive. А бухгалтерский учет с двойной записью в традиционных бухгалтерских книгах теперь управляется с помощью Excel или отраслевого финансового и бухгалтерского программного обеспечения, такого как Sage или Viewpoint.

    Несмотря на все это, строительная отрасль еще далека от цифровой трансформации. По данным Глобального института McKinsey, он находится почти в самом низу американской лиги цифровизации, чуть выше сельского хозяйства и охоты, в то время как Gartner IT Key Metrics показывает, что строительство неизменно занимает последнее место с точки зрения инвестиций в технологии.

    Расходы на строительство в среднем составляют всего 1,2% от выручки, при этом более трети компаний тратят менее 1%. Это отсутствие принятия и опоры на старые ручные методы увековечивает предотвратимые ошибки, которые делают строительство низкорентабельным бизнесом.

    Согласно отчету JBKnowledge о строительных технологиях за 2019 год:

    • 40% строительных компаний по-прежнему используют в работе бумажные планы.
    • Почти 50% специалистов в области строительства вручную составляют и обрабатывают ежедневные отчеты.
    • Из тех, кто использует программное обеспечение, 53% специалистов в области строительства вручную передают данные между приложениями, которые они используют для управления проектами.

    Среди приложений для управления строительством, предпочитаемых как генеральными подрядчиками, так и менеджерами по строительству, Procore занял первое место среди используемых программ для управления проектами.Вы можете прочитать полный отчет JB Kbowledge здесь.

    Рекомендуем прочитать: «Нарастающая волна интеграции программного обеспечения»

    Журналы

    Одной из рекомендаций, данных в отчете JB Knowledge для внесения улучшений в 2020 г., была расстановка приоритетов и бюджет для интеграции программного обеспечения. Даже за счет дополнительных затрат технология, которая интегрируется для обеспечения связи между рабочими процессами и отделами для межфункциональных команд, может снизить нагрузку на руководителя строительства, оптимизировать использование времени, сэкономить деньги проекта, повысить производительность и свести к минимуму недопонимание.

    Оцифровка ежедневных журналов, являющихся основным центром общения и сотрудничества между командами, является важным началом.

    Журналы RFI

    Запросы на информацию (RFI) — это восходящие запросы (например, вопросы от GC к их инженерам, архитекторам или владельцам) для большей ясности в отношении договорных обязательств, соглашений, чертежей или спецификаций. Они требуют времени и рабочей силы и обычно необходимы из-за разрозненности строительных дисциплин.

    Архитекторы проектируют здание.

    Инженеры выясняют, как построить его безопасно.

    Подрядчики контролируют фактическое строительство.

    Подобные оперативные хранилища хороши и необходимы. Они позволяют отдельным командам внутри организации использовать свой особый опыт, применять его к отдельной задаче и брать на себя ответственность за свою работу.

    Однако эти плавательные дорожки также создают потребность в обмене информацией и запросах на ясность между сторонами. Например, при проведении торгов или распределении ресурсов для проекта у генеральных подрядчиков могут возникнуть вопросы к инженеру о спецификациях, которые могут повлиять на количество или качество материалов, которые необходимо заказать у поставщика. Генеральные менеджеры должны дождаться ясности от инженера, прежде чем продолжить работу с риском, что задерживает выполнение работы и приводит к дополнительным расходам и задержке доставки.

    Стремясь монетизировать затраты, которые RFI создают для строительных фирм, Navigent Construction Forum of Navigant Consulting, Inc. проанализировал данные RFI по 1 362 проектам по всему миру в общей сложности 1 083 807 RFI. Стоимость проектов варьировалась от 5 миллионов до 5 миллиардов долларов, и каждый из них имел в среднем 796 RFI.

    Исследование показало, что запросы запросов могут создавать значительные задержки, поскольку владельцы и руководители проектов должны рассматривать и отвечать на каждый отдельный запрос запросов от подрядчиков и субподрядчиков, отмечая стоимость каждого запроса и использование процесса для предъявления претензий владельцам.

    Исследование показало, что стоимость рассмотрения и ответа на каждый отдельный ЗПИ может стоить в среднем 1080 долларов, в то время как совокупная стоимость проекта может обойтись фирме в 859 680 долларов.

    Кроме того, либо из-за запросов, не рассмотренных группой разработчиков, из-за вопросов, на которые уже были даны ответы в исходном контракте, либо из-за того, что они были сосредоточены на средствах и методах, более чем каждый десятый запрос информации был указан как «неоправданный». В совокупности эти необоснованные ЗПИ в среднем составляли около 113 400 долларов США на проект.

    Подрядчики, внедряющие программное обеспечение для управления строительными проектами, могут эффективно устранить эти задержки, мгновенно предоставляя ЗИ всем заинтересованным сторонам.

    Телефонные журналы

    Менеджеры по строительству часто путешествуют, координируя работу нескольких различных команд и проектов. Хранение журналов телефонных звонков для документирования процессов является передовой практикой и формой CYA (читай: управление рисками) для обеспечения оплаты. Некоторое программное обеспечение автоматически записывает журналы телефонных звонков, повестки дня собраний и протоколы.

    Журналы доставки

    Чаще всего журналы доставки материалов и оборудования ведутся начальником участка, руководителем проекта или другим должностным лицом руководителя участка в команде генерального подрядчика. В качестве ведущего координатора менеджеры по строительству должны видеть это. Программное обеспечение для цифрового журнала доставки упростит просмотр CM на ходу.

    Документация по планированию труда (PERT CPM)

    Сроки означают разные вещи для разных заинтересованных сторон.Практичный руководитель строительства знает, что графики всегда меняются. Между тем, владельцы всегда следят за прибылью. Если существенное завершение не будет выполнено в соответствии с подписанным вами контрактом, вы можете подвергнуться риску судебного иска.

    Сорванные сроки и задержки проектов являются одной из наиболее распространенных причин обращения в арбитраж, уступая только перерасходу средств. Здесь может помочь метод критического пути.

    Метод критического пути (CPM) позволяет связывать списки действий в порядке зависимости. Например, вы не можете заливать цемент, пока не установлена ​​арматура, и вы не можете построить второй этаж здания, пока не построите первый. По этим причинам метод критического пути отлично подходит для доказательства должной осмотрительности в неудачном случае спора о задержке. Основы CPM — причина и следствие.

    Эффективность метода критического пути зависит от данных, которые вы в него вводите. Если оценки неверны или человеко-часы рассчитаны неправильно, вы можете столкнуться с задержками и перерасходом средств.Так что не считайте график цены за тысячу показов истиной в последней инстанции.

    К сожалению, это слишком усложняет просмотр ежедневных задач и графиков выполнения для тех, кто в поле, кому нужно быстро взглянуть на статус проекта. Но правильно продуманный график позволяет руководителю строительства, подрядчику и собственнику координировать работу и трудовые ресурсы, которые необходимы для своевременного завершения проектов.

    РЕКОМЕНДУЕТСЯ ПРОЧИТАТЬ: «КОМПЛЕКСНОЕ РЕШЕНИЕ ДЛЯ УПРАВЛЕНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВОМ»

    Глава 4

    Должностная инструкция менеджера строительных проектов и основные функции

    Должностная инструкция менеджера строительных проектов проста, если смотреть сквозь призму треугольника управления проектом. Обобщенная как «быстро, хорошо или дешево… выберите два», эта концепция утверждает, что существуют четкие границы того, что можно производить.

    Метафора треугольника подразумевает, что невозможно предоставлять товары или услуги одновременно в рамках бюджета, в срок и высокого качества из-за конкурирующего характера этих приоритетов.

    Работа управляющего строительством состоит в том, чтобы бросить вызов этой идее и доставить все три их владельцу.

    Для этого они работают со всеми сторонами — архитекторами, инженерами и генеральными подрядчиками — и берут на себя ответственность за бюджет, контракты на управление строительством, планирование управления рисками и управление командой для достижения общих этапов проектирования и строительства.Все в соответствии с ожидаемыми владельцами стандартами качества, объема и функциональности.

    Согласно CMAA, при полной разбивке существует более 120 обязанностей руководителя строительного проекта, каждая из которых относится к следующим семи ключевым функциям: Управление контрактами

  • Управление безопасностью
  • Профессиональные практики управления строительством (управление командой, работающей над проектом, определение роли и ответственности каждого человека и т. д.)
Определение содержания проекта

Объем работ строительного проекта (SOW) обычно относится к списку обязательств (что должно быть построено, за сколько и к какому сроку), которые подрядчик, субподрядчик, поставщик материалов или оборудования поставщик должен произвести или установить для владельца.

Управление строительством и составление графиков

После того, как все начальные планы и торги были включены в график проекта, задача руководителя строительства состоит в том, чтобы уведомить подрядчиков об этом графике.Таким образом, генеральные подрядчики могут соответствующим образом планировать работу, оборудование и материалы с поставщиками.

Являясь связующим звеном между владельцем и строителями, каждый руководитель строительства должен также делегировать задачи остальным членам своей команды. Включая сметчиков, геодезистов, проектировщиков и строителей.

Рекомендуем прочитать: «Не позволяйте прицелу подкрасться к вам».

Распределение ресурсов

В шахматах гроссмейстеры проводят перестановки деревьев решений с ходами и контрходами. Распределение ресурсов ничем не отличается.

В строительстве есть 3 основных типа ресурсов: рабочая сила, материалы и оборудование.

После определения масштаба проекта начинается выделение соответствующих ресурсов. Это включает в себя все: от координации рабочих до их рабочих мест, организации своевременной доставки строительных материалов и обеспечения безопасности оборудования и инструментов.

Многие владельцы, менеджеры строительных проектов и генеральные подрядчики работают одновременно над несколькими проектами, что ограничивает пул доступных ресурсов в их распоряжении.Подобно опытному шахматисту, руководитель строительства должен видеть, кто свободен в определенные дни и часы, какое оборудование ему понадобится или оно будет закуплено, и где находится стройплощадка.

Если охват слишком большой, бюджет увеличивается, рискуя заплатить людям за то, чтобы они стояли и ждали, чем заняться. Недостаточное покрытие, и вы будете замедлять сборку. Это сложный баланс, но есть инструменты, которые могут помочь.

Рекомендуем прочитать: Технология отслеживания помогает строительным компаниям экономить деньги

Координация операций

Менеджеры по строительству консультируются о том, какие бригады нанимать или не нанимать, исходя из оценки рисков, получают разрешения на работу, устраняют чрезвычайные ситуации, планируют обходы и информируют владельца о прогресс в проекте.

Поддержание связи между сторонами

Руководители строительных работ работают в интересах владельца. Но другие стороны, такие как генеральные подрядчики, субподрядчики и проектировщики, в конечном итоге работают, чтобы получать деньги и защищать свою прибыль.

При надзоре за архитекторами, геодезистами, генеральными подрядчиками, специальными подрядчиками и другими важно, чтобы все эти члены проектного персонала управлялись эффективно, чтобы все работали для достижения одной и той же цели — наилучшего выполнения работы для владельца.

Глава 5

Что делает руководитель строительства на каждом этапе строительства?

Процесс управления строительством на стройплощадке

То, что делают менеджеры по строительству на каждом этапе строительства, во многом зависит от метода реализации проекта.

Методы реализации проекта
  • Интегрированная реализация проекта (IPD) — это метод, который объединяет все проектные группы, от архитектора до генерального подрядчика, владельца и дизайнера интерьеров, чтобы воспользоваться знаниями всех ключевых заинтересованных сторон и получить максимальную отдачу. результат проекта.IPD — это высшая форма сотрудничества, поскольку все стороны связаны единым договором. Чтобы узнать больше об IPD, прочитайте «Интегрированная реализация проекта: руководство по бесшовным строительным проектам».
  • При проектировании-заявке-строительстве (DBB) владельцы отдельно заключают контракт с проектной фирмой, которая выпускает строительную документацию , и строителем, который физически строит здание. Это традиционный метод доставки, основанный на последовательном процессе проектирования, строительной документации, торгов и строительства.
  • В проектах проектирования и строительства «владелец управляет только одним контрактом с единой точкой ответственности. Дизайнер и подрядчик с самого начала работают вместе, как одна команда, предоставляя единые рекомендации по проекту, соответствующие графику и бюджету владельца. Любые изменения рассматриваются всей командой, что приводит к совместному решению проблем и инновациям, а не оправданиям или перекладыванию вины. В то время как заключение контрактов из одного источника является фундаментальным отличием между проектированием и строительством и старыми способами, не менее важной является культура сотрудничества, присущая дизайну и строительству.Чтобы узнать больше о проектировании и сборке, прочитайте «Что такое проектирование и сборка» Американского института проектирования и строительства.
Торги

В процессе торгов руководитель строительства советуется, каких подрядчиков нанять — цена является лишь одним из компонентов этого. Они также отвечают за оценку уровня риска каждого подрядчика, чтобы гарантировать, что все записи о безопасности, финансовые и страховые документы не содержат никаких красных флажков о том, почему их предложение не должно быть принято.

ТЭО

ТЭО обычно проводится в процессе планирования, чтобы определить жизнеспособность проекта и необходимость дополнительных капиталовложений или финансирования.Технико-экономические обоснования обычно состоят из топографической съемки, разрешений на строительство, законов о зонировании, отчетов о воздействии на окружающую среду и природные привычки, проблем с дорожным движением и общего воздействия на бизнес в этом районе, а также общих рыночных возможностей.

Подготовка к строительству

Руководитель строительства отвечает за предварительную квалификацию и закупку профессиональных бригад. Это в основном состоит из управления контрактами и страхованием, приема предложений от генеральных подрядчиков, оценки уровня риска каждого потенциального генерального подрядчика и включения всех их приблизительных оценок объема в общий бюджет и график проекта.

Закупки

Закупки — это процесс на этапе подготовки к строительству, в ходе которого руководитель строительства помогает получить предложения на оборудование, материалы и строительные услуги. Затем они проводят техническую и коммерческую оценку этих предложений, выдают заказы на поставку и заключают контракты на строительство.

Строительство

Менеджеры по строительству контролируют повседневную деятельность генеральных подрядчиков, специализированных подрядчиков, поставщиков и другого персонала проекта. Их главная цель во время строительства — убедиться, что проект идет в соответствии с графиком и бюджетом.

Управление изменениями

В строительном проекте событием изменения является любое изменение, влияющее на первоначальный объем строительного проекта. Это может быть любое событие, которое влияет на объем работ, которые необходимо выполнить, вызывает изменение расписания проекта или приводит к непредвиденным затратам. Хотя количество и объем запросов на изменение, безусловно, могут быть уменьшены при правильном проектировании и планировании, они есть в любом проекте приличного размера. Заблаговременное планирование на случай такой ситуации и наличие надлежащих систем и процедур имеет решающее значение для обеспечения успеха каждого.

Чтобы узнать больше, прочитайте «Измените свое отношение к приказам на изменение». Ключи, исполнительная документация и другая информация, необходимая владельцу для управления своим новым зданием, должны быть переданы. Владелец готовится открыть двери для бизнеса.

Делегирование задач

Распределение ресурсов в строительстве — одна из самых больших шахматных партий в жизни руководителя строительства.Являясь основным связующим звеном между владельцем и строителем, каждый менеджер по строительству делегирует задачи своей команде сметчиков, геодезистов, проектировщиков и строителей, одновременно координируя продвижение каждого к одной единственной цели — в срок, в рамках бюджета и качественно.

Уведомление подрядчиков о составлении графика

После того, как все начальное планирование и торги будут учтены в графике проекта, необходимо проинформировать генеральных подрядчиков, чтобы они могли соответствующим образом планировать работу, оборудование и материалы с поставщиками.

Глава 6

Руководитель строительства и генеральный подрядчик: в чем разница?

В должностных инструкциях руководителя строительства и генерального подрядчика указано, что они являются главными подрядчиками на работе. Поэтому неудивительно, что многим трудно отличить генерального подрядчика от руководителя строительства.

Если вы выбираете между карьерой менеджера по строительству и генерального подрядчика, это может дать вам представление о разнице между должностными инструкциями.

Помимо общего сходства, генеральные подрядчики и менеджеры по строительству имеют принципиально разные организационные структуры, деловые отношения с владельцами и уровни участия в проекте. Вот лишь некоторые из основных отличий.


1
Менеджер по строительству
3
Менеджер проекта для генерального подрядчика
Процесс найма и уровень участия

нанял владельцами во время планирования или перед строительством.

Консультирует владельца проекта при найме генеральных подрядчиков, дизайнеров и архитекторов и т.д.

Выбрано владельцами в процессе торгов Примите участие на этапе строительства.
Обязанности Сотрудничество с инженерами и архитекторами, назначенными на проект, чтобы обеспечить его бесперебойную работу технические материалы для коллег Изучение строительных схем и условий контракта для определения соответствующей суммы предложения для представления клиенту Общение с архитектором проекта на этапе строительства Наем надежных субподрядчиков для выполнения специализированных работ, таких как сантехнические или электрические работы Обеспечение выполнения всех работ завершено правильно и вовремя
Организационная структура Отдельные лица или группы консультантов.Не рядовые сотрудники, которые выполняют фактическое строительство. Это оценщики, менеджеры проектов, бухгалтеры или другие специалисты, чьи обязанности возникают до, во время и после проекта. Предприятия со своими полевыми и офисными работниками, такими как руководители, администраторы, финансисты, менеджеры проектов, прорабы, прорабы. Наймите свою собственную сеть надежных деловых партнеров, таких как специализированные субподрядчики и поставщики.
Отношения с владельцем Выполняют свои функции по поручению владельца.Менеджер по строительству помогает на этапе подготовки к строительству, нанимая субподрядчиков, а в более крупных проектах — одного или нескольких генеральных подрядчиков. Работают за заранее определенную плату, поэтому они не находятся в конкурентных отношениях с владельцем, в которых они пытаются снизить затраты, чтобы получить прибыль от суммы своей ставки. ГК получают новые проекты на конкурсных торгах и поэтому с самого начала являются третьими сторонами в процессе строительства. GC предоставляет установленную цену и строит все аспекты проекта, охватываемые контрактом.Если ГК удается потратить меньше цены предложения, то получается прибыль. Когда возникают непредвиденные проблемы, как это обычно бывает, и они еще не включены в контракт, владелец должен заплатить дополнительные сборы, чтобы покрыть расходы, изменить спецификации или уменьшить объем проекта.

РЕКОМЕНДУЕТСЯ ЧИТАТЬ: «РАЗЛИЧИЯ МЕЖДУ ГЕНЕРАЛЬНЫМИ ПОДРЯДЧИКАМИ И РУКОВОДИТЕЛЯМИ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ»

Место руководителя строительства в иерархии должностей в строительстве

Руководители строительства нанимаются с самого начала планирования капитального проекта.Они разрабатывают и участвуют в процессе подготовки к строительству — они предлагают информацию о реальных затратах, функциях, спецификациях и материалах — чтобы помочь получить более точные оценки. Поскольку менеджер по маркетингу вовлекается в проект на ранней стадии, он или она может порекомендовать корректировки процессов и материалов для достижения большей ценности в конечном итоге.

Глава 7

Сколько зарабатывают менеджеры по строительству?

В 2018 году средняя зарплата менеджеров по строительству составила 93 370 долларов США. Самые высокооплачиваемые 25 процентов заработали в том году 123 720 долларов, а самые низкооплачиваемые 25 процентов — 70 670 долларов.

Средняя зарплата менеджера по строительству по сравнению с другими строительными работами и Карпентеры заработали 51 120 долларов.

Для получения дополнительной информации ознакомьтесь с информацией Бюро статистики труда о зарплатах руководителей строительства (BLS).

Заработная плата в управлении строительством: должности начального уровня

Согласно Payscale, начальник строительства начального уровня с опытом работы менее 1 года получает среднюю общую компенсацию в размере 55 947 долларов США.

Менеджер по строительству в начале карьеры с опытом работы от 1 до 4 лет получает среднюю общую компенсацию в размере 61 644 долларов США.

Заработная плата в управлении строительством для средних и опытных рабочих

Менеджеры по строительству среднего звена с опытом работы 5-9 лет получают среднюю общую компенсацию в размере 74 475 долларов США. Опытный менеджер по строительству со стажем работы от 10 до 19 лет получает среднюю общую компенсацию в размере 82 914 долларов США.

Заработная плата менеджера по строительству и генерального подрядчика

Как руководитель на стройплощадке менеджеры по строительству должны иметь более высокое образование и опыт, чем те, кто претендует на должность руководителя проекта в генеральном подрядчике. Из-за этого, а также из-за большей степени участия менеджеров по строительству в проекте, они часто получают более высокую заработную плату, чем другие строительные профессии.

Глава 8

Как стать менеджером по строительству

Если вам интересно, как стать менеджером по строительным проектам, начните с изучения профессии. Самый распространенный способ стать менеджером по строительству – это получить степень бакалавра и изучить методы управления посредством обучения на рабочем месте.

Образование

Не существует единственно правильного способа узнать об управлении строительством. Тем не менее, менеджеры по строительству, как правило, имеют степень бакалавра в области строительных наук, управления строительством, архитектуры или инженерии.Согласно данным datausa.io, предоставленным Бюро переписи населения США, большинство руководителей строительных компаний выбрали инженерное или экономическое образование.

По всей стране насчитывается более 100 университетов, предлагающих аккредитованные программы бакалавриата в области строительных наук, строительной науки или строительной инженерии. Эти программы состоят из курсов по контролю и управлению проектами, дизайну, методам строительства и материалам, оценке затрат, строительным нормам и стандартам, а также администрированию контрактов.Актуальны также курсы по математике и статистике.

Кроме того, существует более пятидесяти двухгодичных колледжей, которые предлагают программы управления строительством или технологии строительства. Степень младшего специалиста в сочетании с опытом работы характерна для менеджеров, которые курируют небольшие проекты.

Несколько университетов предлагают магистерские программы в области управления строительством.

Полный список доступных школ можно найти на сайте Study.com.

Обучение

Новые менеджеры по строительству и стажеры обычно нанимаются в качестве помощников под руководством опытного менеджера.Этот период обучения может длиться от нескольких месяцев до нескольких лет, в зависимости от того, на какой стадии вашего образования вы находитесь.

Опыт работы по родственной специальности

Для тех, кто решил отказаться от обычного обучения в классе, обязателен практический опыт строительства. Стажировки, образовательные программы и предыдущая работа в строительной отрасли могут обеспечить этот опыт. Некоторые менеджеры по строительству получают квалификацию, проведя большую часть своих первых лет в специализированном ремесле, таком как столярное дело, каменная кладка или другие строительные специальности.

Лицензии, сертификаты и регистрации

Хотя в некоторых штатах сертификация не является обязательной (чтобы узнать о требованиях вашего штата, обратитесь в совет штата по лицензированию), большинство крупных клиентов будут нанимать только тех, у кого есть подтверждение сертификации, как способ компетентность судьи.

Американская ассоциация управления строительством присуждает звание Сертифицированного менеджера по строительству (CCM) работникам, имеющим необходимый опыт и сдавшим технический экзамен.Кандидатам на эту сертификацию рекомендуется пройти курс самообучения, который охватывает профессиональную роль руководителя строительства, юридические вопросы, распределение рисков и другие темы, связанные с управлением строительством.

Требования к образованию

Первый шаг на пути к тому, чтобы стать менеджером по строительству, — это получение степени бакалавра в области управления строительством или в другой смежной области. Вот как это выглядит.

Шаг 1: Получите образование

Согласно datausa.io со статистикой, предоставленной Министерством образования, Бюро переписи населения и годовой оценкой ACS PUMS, степени в области строительства на самом деле являются 3-й по популярности степенью, которую выбирают те, кто в конечном итоге работает на руководящих должностях в строительстве. Самой популярной выбранной степенью бакалавра была инженерия.

Pro Совет для начинающих: подайте заявку на стажировку. Стажировки дают опыт работы в этой области и могут помочь с трудоустройством после окончания учебы.

Требования к профессиональному опыту

Шаг 2: Профессиональный опыт

Второй шаг к тому, чтобы стать менеджером по строительству, — это приобретение опыта.Потенциальные менеджеры могут работать помощниками менеджеров после окончания учебы. Такой опыт работы дает непосредственные знания о работе на стройплощадке. Фирмы по управлению строительством могут проводить обучение потенциальных менеджеров, чтобы подготовить их к возможностям продвижения по службе.

Шаг 3: Сертификация

Через Американскую ассоциацию управления строительством (CMAA) отдельные лица могут получить добровольное звание Сертифицированного менеджера по строительству (CCM). Потенциальные СКК со степенью бакалавра должны соответствовать определенным требованиям к опыту работы, включая четырехлетний опыт управления строительством, прежде чем подавать заявку и сдавать тест. Также могут подать заявку те, у кого нет образования, но у которых есть восьмилетний опыт строительства плюс четыре года работы менеджером по строительству. СКК также должны проходить непрерывный процесс переаттестации каждые три года, что включает в себя сочетание профессионального развития и опыта работы.

Этап 4: Получите степень магистра строительства для карьерного роста

Сертифицированные менеджеры по строительству, стремящиеся к дальнейшему продвижению по карьерной лестнице, могут получить степень магистра в области управления строительством.Исследования на уровне выпускников в этой области делают упор на практическое применение ключевых принципов управления. Курсы включают строительные материалы и методы, трудовые отношения, безопасность, государственную политику и методы управления строительством.

Перспективы вакансий

Отличные новости — Бюро статистики труда прогнозирует рост занятости руководителей строительных работ на 9,8% в период с 2018 по 2028 год. По оценкам, в этот период должно открыться около 46 200 рабочих мест — почти в два раза больше, чем в среднем по стране для всех остальных занятия.

В основном это связано с сочетанием роста населения и экономического роста. Чтобы идти в ногу с мировой экономикой, новые дома, офисные здания, торговые точки, больницы, школы, рестораны и инфраструктура должны быть построены, модернизированы и модернизированы или заменены.

Во-вторых, старение рабочей силы в Америке вызовет массовый уход на пенсию менеджеров по строительству, которые, как ожидается, уйдут на пенсию или оставят работу в значительном количестве в течение следующего десятилетия, что приведет к появлению дополнительных вакансий.

Глава 9

Часто задаваемые вопросы об управлении строительством

Что вы можете делать со степенью в области управления строительством?

Даже если вы решите изменить свою карьеру, наличие степени в области управления строительством может открыть вам двери в остальную часть отрасли. Некоторые пути, которые следует рассмотреть, включают: оценку, закупку, соблюдение требований по качеству и безопасности или работу на местах в качестве должностной инструкции суперинтенданта или менеджера объекта.

Чем бы вы ни интересовались, ответ на вопрос, что вы можете сделать со степенью в области управления строительством, безграничен.

Как попасть в управление строительством?

Если вам интересно, «как вы попадаете в управление строительством?», вот версия для заметок:

  • Шаг 1: Получите степень бакалавра в области управления строительством или в смежной области.
  • Шаг 2: Получите не менее 4 лет опыта управления строительством — многие начинают с должности помощников руководителей строительных работ на строительной площадке.
  • Шаг 3: Получите сертификат Американской ассоциации управления строительством (CMAA).Или заработайте добровольное звание Сертифицированного менеджера по строительству (CCM). Потенциальные СКК без степени бакалавра должны иметь 8-летний опыт работы в строительстве плюс четыре года работы менеджером по строительству, прежде чем подавать заявку на сдачу сертификационного теста СКК.
  • Шаг 4: Продолжайте учиться! Все СКК также должны проходить непрерывный процесс переаттестации каждые три года, что включает в себя сочетание профессионального развития и опыта работы. Сертифицированные менеджеры по строительству, стремящиеся к дальнейшему продвижению по карьерной лестнице, также могут захотеть получить степень магистра в области управления строительством.
Зачем изучать управление строительством?

Вот горькая правда: управление строительством не для всех. Это очень напряженная работа с долгим и ненормированным рабочим днем, о которой мечтают редкие мужчины и женщины эпохи Возрождения. Вот некоторые необходимые социальные навыки, которые помогут вам решить, следует ли вам изучать управление строительством:

  • Комфортные путешествия и работа во многих средах от офиса до поля
  • Способность работать со всеми профессиями от руководителей, архитекторов и инженеров суперинтендантам, бригадирам и субподрядчикам
  • Экспертные аналитические навыки для использования данных для информирования о стратегиях проекта и решения непредвиденных проблем и решения изменений в последнюю минуту с хорошим общением в режиме реального времени
  • Отличная деловая хватка и знание характера при найме компетентного персонала
  • Лидерство, ориентированное на оказание услуг, для установления хороших рабочих отношений с этими людьми и обеспечения удовлетворения их потребностей
  • Должностные инструкции руководителя строительной площадки, работающего не по найму, требуют, чтобы кто-то проявлял инициативу, чтобы создавать собственные возможности для бизнеса, и должен проявлять инициативу в поиске новых клиентов
  • Сильный лидер команды с публичными выступлениями навыки и навыки межличностного общения, необходимые для эффективного делегирования задач строителям, субподрядчикам и другим руководителям более низкого уровня
  • Технические знания строительных процессов, методов и технологий
  • Навыки тайм-менеджмента для соблюдения сроков и обработки
  • Навыки написания предложений, планы и бюджеты, а также документировать ход работ для клиентов и других лиц, участвующих в процессе строительства.
Какие колледжи предлагают программы управления строительством?

В конце концов, дело не в листке бумаги на стене, а в том, что вы с ним делаете.

Имея это в виду, если вы ищете, какие колледжи предлагают программы управления строительством, не просто смотрите на стоимость обучения — потому что это недешево — смотрите на ценность степени.

CollegeCalc — это веб-сайт, на котором собраны данные опроса IPEDS Министерства образования США за 2018–2019 годы для оценки стоимости обучения.Их анализ показывает, что средняя годовая стоимость программы бакалавриата в области управления строительством за пределами штата составляет 35 736 долларов США, а средняя общая стоимость обучения за четыре года обучения составляет 142 944 доллара США.

Это большие деньги, которые можно потратить на получение степени бакалавра, которая не подготовит вас к будущему на рабочем месте и не даст вам практических навыков для начала вашей карьеры. Изучите стили обучения — если ваша программа не использует программное обеспечение для управления строительством, возможно, это устаревшая программа. Изучать.com — отличный ресурс для оценки того, какая программа управления строительством подойдет вам лучше всего.

Зачем нужен строительный менеджмент?

Управление строительством успешно использовалось во всех методах управления проектами и методах доставки для Владельцев, которые не имеют штатного строительного персонала, обладающего опытом или численностью для выполнения сложных обязанностей, связанных с реализацией крупных капитальных проектов.

В 2013 году исследование, проведенное McGraw-Hill Construction при поддержке Фонда CMAA, показало, что использование профессиональных менеджеров по строительству позволяет сэкономить деньги, избежать или смягчить проблемы и обеспечить более качественные результаты для владельцев.

В ходе исследования было рассмотрено 623 проекта, в том числе 266 проектов, в которых был нанят агент по строительству, и 357 проектов без агента.

  • Средняя стоимость этих проектов составила 17,8 млн долларов с менеджером строительного проекта и 13,4 млн долларов без него.
  • 84,9% проектов завершены в рамках или в рамках бюджета, по сравнению с 81,9% проектов, не связанных с ACM.
  • 68,8% проектов ACM были выполнены в срок или с опережением графика по сравнению с 65.9 процентов проектов, не связанных с ACM.
В чем разница между руководителем строительства и управлением строительством в условиях риска?

Управление строительством или управление проектами Строительство осуществляется в двух основных формах. Вот два типа определений управления строительством:

  • Менеджер по строительству в качестве агента (CMaA) : Менеджер по строительству в качестве агента — это отдельный набор услуг, которые можно применять к любому методу доставки. CMaA ТОЛЬКО имеет контракт с владельцем, представляет интересы владельца при управлении подрядчиками, архитекторами, инженерами и другими консультантами.В отличие от моделей генерального подрядчика и управляющего строительством в условиях риска (CMaR), CMaA не выполняет никаких строительных работ, не имеет и не может напрямую обеспечивать соблюдение контрактов подрядчиков, выполняющих работы. CM может на законных основаниях действовать от имени клиента, чтобы подписывать документы и принимать решения по конкретному проекту.
  • Менеджер по строительству под угрозой (CMaR) : Менеджер по строительству под угрозой относится к конкретному типу метода реализации проекта и договорному соглашению между CMaR и Владельцем.В соответствии с моделью CMaR у владельца есть один основной контракт с CMaR, мало чем отличающийся от генерального подрядчика, а CMaR держит все субподряды. Имея все контракты на управление строительством, CMaR может действовать от имени владельца для обеспечения выполнения обязательств по планированию и координации непосредственно в отношении субподрядчиков. В этих правоотношениях CMaR консультирует клиента с момента начала проекта и выступает в качестве генерального подрядчика. В отношениях CMAR CMR берет на себя риск, если проект превышает договорную цену или график.Второе отличие заключается в том, что в рамках соглашения CMAR клиент может воспользоваться услугами отдельной проектной или инженерной фирмы для выполнения предварительных этапов разработки проекта, хотя это не является обязательным требованием.
Глава 10

Что дальше?

Если вам интересно, «чем занимаются менеджеры по строительству?» в начале этой статьи, надеюсь, теперь у вас есть идея. В этой статье мы многое рассмотрели, например, что такое управление строительными проектами. В чем разница между менеджером по строительству и менеджером проекта.Где CM попадает в иерархию должностей строителей. Заработная плата по специальности «Управление строительством» и разумная заработная плата начального уровня. И обязанности руководителя строительного проекта.

Хотя это исчерпывающее руководство, необходимо провести более глубокое исследование, прежде чем начать карьеру в сфере управления строительством. Вот несколько ресурсов, которые помогут вам начать свое путешествие.

Штат Орегон: законы и правила

Изменения в законодательстве, вступившие в силу в 2017 году

​Временно ответственное управляющее лицо (вступает в силу с 1 января 2019 г.).1, 2018)

В соответствии с действующим законодательством большинство строительных подрядчиков должны иметь по крайней мере, одно ответственное управляющее лицо (RMI), связанное с их лицензия. RMI является владельцем или контролирующий сотрудник предприятия. Обычно RMI получает квалификацию, пройдя необходимое обучение и тестирование. для лицензии.

Когда RMI покидает бизнес, бизнес должен назначить новый RMI и уведомить CCB. К сожалению, бизнес не всегда может иметь квалифицированного человека сразу доступный.Если бизнес не назначить новый RMI, CCB может приостановить действие его лицензии.

Законодательный орган изменил закон, чтобы разрешить строительство подрядчик для работы с временным RMI на срок до 14 дней, при условии, что бизнес уведомляет CCB о временном назначении. Для назначения временного RMI подрядчик должен:

  • Уведомить CCB в течение трех календарных дней после назначение временного RMI путем подачи Временного Форма запроса RMI находится на веб-сайте CCB.
  • В течение 14 календарных дней после уведомления правления, подрядчик должен назначить постоянный RMI и уведомить правление о том, что они сделать это, отправив RMI Форма изменения находится на веб-сайте CCB.
  • Если подрядчик не назначит постоянного RMI в течение 14 календарных дней лицензия будет передана в Исполнительный орган для дисциплинарного взыскания. действие.

Чтобы избежать проблем, нужно иметь несколько RMI!

Вопросы? Обратитесь в отдел обслуживания клиентов по адресу 503-378-4621.


Запрещает разделение проектов общественных работ во избежание преобладания Закон о заработной плате

Этот закон запрещает кому-либо (не только государственным органам) разделение проектов общественных работ на более чем один контракт, чтобы избежать законы о заработной плате. Закон разъясняет факторы что комиссар Бюро труда и промышленности (BOLI) может рассмотреть при определении того, когда проект был неправильно разделен. BOLI может проверить записи подрядчика в в любое время, чтобы определить, действительно ли выплачивается преобладающая заработная плата.

Закон также разъясняет требование о том, что каждое общественное контракт на выполнение работ и субподряд должны указывать, что каждый подрядчик и субподрядчик (если он не освобожден) должен подать залог в CCB. Освобожденные подрядчики, которые нарушают действующие Требования к заработной плате могут потребоваться для последующей подачи залога в CCB. Закон также предусматривает, что неуплата требуемая преобладающая ставка заработной платы и невыплата обязательных дополнительных пособий отдельные нарушения.

Этот закон содержал положение о чрезвычайном положении и вступил в силу в июне. 14, 2017.

Городам может потребоваться разрешение на снос зданий, которые Содержат свинец или асбест

Этот новый закон позволяет городу устанавливать программу снос некоторых жилых домов. Если лицо, осуществляющее снос здания, является подрядчиком, а здание был построен до 1978 года, подрядчик должен представить доказательства того, что он сертифицирован, Управлением здравоохранения штата Орегон (OHA) для участия в производстве красок на основе свинца.

Лицо, осуществляющее снос, должно также следуйте передовым методам, разработанным OHA, Департаментом охраны окружающей среды. Качество и CCB.(Эти требования не применяются, если квалифицированное лицо определяет, что здание не содержит краска на основе свинца.) Лицо, выполняющее снос также должен будет предоставить копию обзора асбеста.

Законопроект был поддержан городом Портлендом. Закон вступил в силу 1 января 2018 года.

Некоторые подрядчики должны нанимать учеников для выполнения работ

Этот новый закон требует от государственных подрядных организаций (кроме Департамент транспорта штата Орегон), которые присуждают контракты на сумму более 5 долларов США. миллион или субподряды на сумму, превышающую 1 миллион долларов или 25 процентов от цены контракта, на требовать, чтобы подрядчики нанимали учеников для выполнения не менее 10 процентов работай.Ученикам должны платить почасовая ставка, предусмотренная ученическим договором или ученическим Программа обучения.

Требование меняется в 2022 году, чтобы применяться к контрактам в превышает 3 млн долларов. Ученики должны затем выполните не менее 12 процентов работы. Требование к субподрядчикам не меняется.

Новый закон вступил в силу 1 января 2018 г.  

Строительные нормы для «маленьких» домов

Этот новый закон требует от Отдела строительных норм принять строительные нормы для «малых домов», то есть жилища не более 600 квадратных футов.Новые стандарты должны включать разрешение на спальные чердаки и разрешение на использование лестниц (или альтернативных ступенчатые устройства) в качестве основного средства выхода из спального чердака.


 


 

 Изменения в законодательстве, вступившие в силу в 2014 году

Требования к непрерывному образованию: жилищные подрядчики

Все подрядчики, работающие в сфере жилищного строительства, за исключением перечисленных ниже, должны посещать занятия не менее восьми часов в течение каждого двухлетнего периода лицензирования.


 

Подрядчикам с лицензией менее шести лет без ответственного руководящего лица с опытом работы не менее шести лет требуется дополнительно восемь часов, всего 16 часов.


 

Этим жилым подрядчикам не нужно проходить какое-либо дополнительное образование:

  • Жилые застройщики
  • Слесари по ремонту жилых помещений
  • Подрядчики по инспекции жилья
  • Подрядчики по обслуживанию дома
  • Подрядчики по оценке энергоэффективности дома
  • Сантехнические и электрические подрядчики, имеющие действующую коммерческую лицензию в Отделе строительных норм штата Орегон
  • Подрядчики, которые принадлежат или имеют должностного лица или менеджера, который является зарегистрированным архитектором или лицензированным профессиональным инженером

Обязательные классы

  • Все подрядчики : Три часа разработанных CCB курсов по законам, правилам и деловой практике.
  • Все подрядчики: Пять часов курсов серии А. Это курсы по управлению бизнесом (маркетинг, бухгалтерский учет, торги и т.  д.), а также уроки кода или безопасности.
  • Новые подрядчики : Подрядчики, которым нужны дополнительные восемь часов занятий, могут выбрать любую комбинацию классов серии A и/или серии B, чтобы выполнить требование. Курсы серии B относятся к вашей профессии или ремеслу (кровельные работы, земляные работы и т. д.) и включают энергоэффективность.

Теперь CCB должен одобрить всех провайдеров непрерывного образования и утвердить или зарегистрировать все курсы. Если вы не можете найти класс в онлайн-каталоге курсов CCB, он не засчитывается.


 

Содержание договора на проживание

Некоторые формулировки больше не требуются. Контракты больше не нужны:

  • Включите заявление о том, что у вас есть лицензия, поскольку в договоре уже указан номер вашей лицензии.
  • Список уведомлений, которые вы должны предоставить.

Узнайте больше о том, что должны содержать контракты.


 

Подтверждение лицензии и сертификация

Законодательный орган 2013 года создал новые лицензионные одобрения:

  • Подрядчик по слесарным работам
  • Подрядчик по жилищным инспекторам
  • Подрядчик по обслуживанию дома
  • Подрядчик по обслуживанию энергоэффективности дома (присваивает баллы энергоэффективности дома)

Подрядчики, выбравшие одно из новых одобрений с ограниченным объемом работ, не обязаны проходить предлицензионное обучение, сдавать предварительный лицензионный тест или продолжать обучение.


 

Законодательный орган 2013 года также ввел индивидуальную сертификацию для оценщика домашней энергии. Эти лица должны пройти программу обучения, утвержденную Министерством энергетики, для получения сертификата от CCB. Каждый год они должны продлевать свои сертификаты.


 

Компенсация работникам

Подрядчики, использующие наемных работников, теперь относятся к категории неисключенных подрядчиков. Неосвобожденный коммерческий подрядчик не должен иметь (лично избранное) страхование компенсации работникам для своих владельцев или должностных лиц.Лизинговая компания предоставляет работникам страховую компенсацию.


 

Узнайте больше здесь. Если вы в настоящее время используете наемных работников и указаны в качестве освобожденного подрядчика, вам необходимо связаться с CCB и изменить свой статус.


 

Освобождение для разнорабочих

Порог для выполнения определенных работ без лицензии подрядчика увеличен с 500 до 1000 долларов. Чтобы претендовать на освобождение, подрядчик должен выполнять работу, которая является случайной, незначительной или несущественной.Это означает, что работа не может:

  • иметь структурный характер
  • Влияет на здоровье или безопасность (сюда входят работы в жилых домах, построенных до 1978 года, или в детских учреждениях, которые могут содержать краску на основе свинца)
  • Включает работы, выполняемые в качестве субподрядчика лицензированного подрядчика


 


 

Законы Калифорнии об управлении недвижимостью — Управление недвижимостью.

ком
Ключевые моменты
  • 1 Управляющие недвижимостью в Калифорнии должны работать под руководством лицензированного брокера по недвижимости, если они сами не имеют лицензии.
  • 2 Калифорнийский закон Эллиса может помочь арендодателям и управляющим недвижимостью в Калифорнии выселять арендаторов, когда они превращают квартиры в квартиры или перепрофилируют здания для альтернативного использования.
  • 3 Чтобы получить лицензию брокера по недвижимости в Калифорнии, лицо должно быть не моложе 18 лет, иметь юридический статус U.С. проживает и может пройти проверку на наличие судимости. Кроме того, они должны пройти курсы по недвижимости на уровне колледжа и сдать экзамен на получение лицензии.
  • 4 Управляющие недвижимостью и арендодатели в Калифорнии подчиняются строгим законам о выселении, и без их соблюдения обычно возникают задержки в прекращении аренды.

Примечание: Это руководство предназначено для использования в качестве образовательного ресурса. Содержимое не является юридической консультацией.Чтобы получить информацию о законах об управлении недвижимостью в вашем штате, обратитесь к местному юристу. Это руководство основано только на законах об управлении имуществом на уровне штата. Могут существовать местные окружные и городские законы, которые не обсуждаются в этом руководстве. Проконсультируйтесь с местным адвокатом, чтобы получить информацию, относящуюся к вашему конкретному местоположению и ситуации.

Обзор законов об управлении имуществом в Калифорнии
Код Описание
10130 Законы о лицензировании
1950.6 Законы о подаче заявок на аренду
1950,5 Законы об обеспечительных депозитах
1946 Законы об аренде и расторжении договора
1946/АБ 1482 Законы об аренде и штрафах за просрочку платежа
1954 Законы о раскрытии информации
1954 Законы об ответственности домовладельцев
1954 Законы об обслуживании и ремонте имущества

Законы о лицензировании управления недвижимостью

В Калифорнии любое лицо, желающее управлять недвижимостью от имени ее владельца, должно знать законы штата о лицензировании. По всему штату считается незаконным, чтобы любое лицо профессионально покупало, продавало или сдавало в аренду недвижимость без надлежащей лицензии (10131-b). В некоторых случаях компания по управлению недвижимостью может нанимать нелицензированных агентов, которые могут выполнять ограниченные обязанности; однако эти лица должны работать под наблюдением лицензированного брокера.

Кто может получить лицензию на недвижимость в Калифорнии?

В Калифорнии действует несколько правил относительно того, кто может получить лицензию брокера по недвижимости.Кандидаты должны соответствовать следующим критериям:

  1. Не моложе 18 лет
  2. Законный гражданин США
  3. Отсутствие судимостей, возможность сдать отпечатки пальцев и пройти проверку биографических данных
  4. Успешно завершил как минимум три курса на уровне колледжа, одобренных Департаментом недвижимости штата Калифорния
  5. Успешно сдать экзамен на получение лицензии

Законы об аренде

Разрешено ли арендодателям/управляющим недвижимостью взимать сборы с потенциальных арендаторов?

В Калифорнии управляющие недвижимостью и арендодатели могут взимать плату за проверку в размере не более 30 долларов за заявителя (1950. 6). Закон также предусматривает, что плата за проверку не может превышать наличные расходы управляющего имуществом на получение такой информации, как кредитные отчеты.

Каков закон, когда речь идет о запросе судимостей или проверок кредитоспособности от потенциальных арендаторов?

В законе не упоминается, могут ли арендодатели и управляющие недвижимостью получать информацию о криминальном прошлом заявителя; однако могут применяться муниципальные, окружные или федеральные законы.Согласно кодексу 1950.6, арендодатели имеют все свои законные права, если они решат получить отчет о потребительской кредитоспособности при проверке заявителя.

Применяются ли законы о дискриминации к проверке жильцов?

Управляющие недвижимостью в Калифорнии подчиняются законам Департамента справедливого трудоустройства и жилищного строительства (12920), в которых говорится, что заявки арендаторов не могут быть отклонены на основании происхождения, расы или цвета кожи, религии, инвалидности, состояния здоровья, семейного положения. , пол, пол, гендерная идентичность/выражение или сексуальная ориентация.

Законы об обеспечительных депозитах

Разрешены ли дополнительные сборы за въезд?

В то время как в Калифорнии разрешен залог (1950.5), невозмещаемая плата за въезд не разрешена.

Есть ли ограничение на сумму залога, который может быть снят?

В соответствии с законодательным кодексом Калифорнии арендодатели не могут требовать гарантийный депозит, превышающий сумму двухмесячной арендной платы за немеблированное имущество, а лица, сдающие в аренду меблированную недвижимость, не могут требовать гарантийный депозит, превышающий трехмесячную арендную плату.(1950.5-с)

Должен ли арендодатель удерживать залог особым образом во время проживания?

В Калифорнии нет законов штата, определяющих, каким образом арендодатели или управляющие недвижимостью должны распоряжаться залоговыми фондами; однако могут применяться муниципальные, окружные или федеральные законы.

В течение какого времени арендодатель должен вернуть залог после выезда?

В соответствии с разделом 1905.5-g-1 законодательного кодекса Калифорнии арендодатели или управляющие недвижимостью должны вернуть любую неиспользованную часть залога арендатора в течение 21 дня после того, как арендатор освободит помещение.

По каким причинам арендодатель может частично или полностью удержать залог?

Существует несколько причин, по которым арендодатель может удержать залоговые средства после того, как арендатор освободит свою собственность (1905.5-f-1). К ним относятся расходы на уборку и ремонт, а также неоплаченная арендная плата.

Какой штраф предусмотрен, если арендодатель не вернет залог?

В Калифорнии жильцы, которые не получили ни свои залоговые средства, ни детализированную квитанцию, объясняющую, как средства были использованы в течение разумного периода времени, могут подать в суд на арендодателя или управляющего недвижимостью в суд мелких тяжб (1905. 5-н), при условии, что общая сумма средств не превышает 10 000 долларов США.

Существуют ли какие-либо исключения, при которых арендатор может лишиться депозита?

В Калифорнии нет законов о конфискации залоговых фондов; однако могут применяться муниципальные законы, законы штата или федеральные законы.

Законы об аренде и прекращении аренды

Какие типы условий аренды разрешены?

В Калифорнии разрешена аренда с фиксированным сроком и помесячная аренда (1946 г.).Хотя большинство договоров аренды с фиксированным сроком заключаются на один год, в Калифорнии нет закона, определяющего разрешенный срок. Могут применяться муниципальные, государственные или федеральные законы.

Что произойдет, если арендатор нарушит договор аренды?

В Калифорнии арендатор, нарушивший договор аренды из-за неуплаты арендной платы , должен принять меры по исправлению положения в течение трех рабочих дней (1161). Корректирующие действия включают осуществление платежа или предоставление подтверждения платежа владельцу. В случае, если корректирующие действия не будут предприняты, управляющий недвижимостью или арендодатель может уведомить арендатора о выселении собственности.Это уведомление может быть вручено в любое время в течение 365 дней с момента просрочки платежа.

Сколько времени требуется для ежемесячного прекращения аренды?

В Калифорнии для расторжения помесячной аренды требуется уведомление не менее чем за 30 дней (1946 г.).

Когда арендатор может расторгнуть договор аренды без штрафных санкций?

В некоторых случаях арендаторы в Калифорнии могут расторгнуть договор аренды без штрафных санкций (1946.7).

  • Арендатор является жертвой домашнего насилия, сексуальных посягательств или других злоупотреблений
  • Арендатор приступает к военной службе
  • Арендодатель не смог обеспечить безопасное, пригодное для проживания жилье и нарушает правила охраны здоровья или безопасности
  • Арендодатель притесняет арендатора или нарушает его частную жизнь

Какое уведомление должны предоставить военнослужащие перед расторжением договора аренды?

Хотя в Калифорнии нет законов штата, которые определяют, когда и как арендатор может расторгнуть договор аренды, если он был призван на службу, существуют федеральные законы, которые разрешают военнослужащим расторгать договор аренды жилья при следующих условиях: 

  1. Они предоставляют своему арендодателю письменное уведомление о своем намерении расторгнуть договор аренды по военным причинам.
  2. Вместе с письменным уведомлением они представляют копию своего военного приказа или письмо своего командира своему домовладельцу.
  3. Развертывание находится не менее чем в 50 милях от резиденции.
  4. Развертывание длится 90 дней или дольше.

После получения управляющим недвижимостью письменного уведомления арендатора договор аренды прекращается через 30 дней после наступления срока уплаты следующей арендной платы.

Существуют ли специальные правила прекращения аренды для жертв домашнего насилия?

В Калифорнии жертвы домашнего насилия могут расторгнуть договор аренды без уведомления или штрафа (1946.7).

За сколько времени должен уведомить арендодатель, прежде чем вносить изменения в имущество, которые приводят к расторжению договора аренды?

Если аренда осуществляется помесячно, управляющий недвижимостью должен уведомить арендатора за 30 дней (1946.1). При долгосрочной аренде с фиксированным сроком арендодатель должен дождаться окончания срока аренды, если только не будет принят Закон Эллиса (7060).

Законы об аренде и штрафах за просрочку платежа

Когда арендодатель может увеличить арендную плату?

Законы о контроле за арендной платой в Калифорнии (AB 1482) предусматривают, что управляющие недвижимостью и арендодатели не могут повышать арендную плату более чем на 5% плюс инфляция или на 10% от самой низкой ставки, взимаемой за предыдущие 12 месяцев.

Существует ли максимальная сумма арендной платы, которую арендодатель может взимать с арендаторов?

Несмотря на отсутствие законов штатов, регулирующих общую сумму в долларах, которую арендодатель или управляющий недвижимостью может взимать за жилье, могут действовать муниципальные, окружные или федеральные законы.

Существует ли установленный государством льготный период, который арендодатели должны предоставить арендаторам, прежде чем взимать плату за просрочку платежа?

В Калифорнии не предусмотрен автоматический льготный период для арендаторов, которые не платят арендную плату вовремя. Могут применяться муниципальные, окружные или федеральные законы, или управляющий недвижимостью или арендодатель может заранее определить льготный период и включить его в первоначальный договор аренды.

Есть ли ограничение на размер штрафа за просрочку платежа, который арендодатель может взимать с арендаторов?

Законодательство штата Калифорния не регулирует сумму, которую арендодатели могут взимать в случае задержки арендной платы. Однако могут применяться муниципальные, окружные или федеральные законы.

Раскрытие информации, требуемое по закону

Какие виды раскрытия информации должны предоставлять арендодатели в отношении владения недвижимостью?

Хотя в Калифорнии нет законов, касающихся раскрытия информации, которую арендодатели должны раскрывать в отношении собственности на недвижимость, могут применяться муниципальные, окружные или федеральные законы.

Может ли владелец или арендодатель назначить агента, который будет вручать и получать информацию от их имени?

В Калифорнии нет законов, регулирующих, кто может вручать раскрытие информации арендаторам. Могут применяться муниципальные, окружные или федеральные законы.

Какие сведения о плесени должны предоставлять домовладельцы?

Арендодатели или управляющие недвижимостью должны сообщать о любых потенциальных рисках для здоровья, связанных с плесенью, до подписания договора аренды (26148-a).При раскрытии этой информации арендодатели должны распространять брошюру, предоставленную Департаментом здравоохранения штата Калифорния.

Какие сведения о свинцовой краске должны предоставлять домовладельцы?

В тех случаях, когда жилой дом был построен до 1 января 1978 года, арендодатели должны сообщать потенциальным арендаторам о наличии в помещении пыли свинцовой краски или проржавевших свинцовых труб (26148).

Другие требуемые раскрытия информации в Калифорнии?

Есть несколько других сведений, которые домовладельцы в Калифорнии по закону обязаны раскрывать потенциальным арендаторам: 

  • Если зарегистрированный сексуальный преступник проживает с тем же почтовым индексом, что и место жительства, это должно быть указано в договоре аренды (2079-10-a).
  • Если расходы на коммунальные услуги распределяются между арендаторами в отдельных квартирах, необходимо раскрыть подробности о стоимости и распределении (1940.9).

Законы об ответственности арендодателя

Сколько уведомлений должен предоставить арендодатель перед въездом?

В большинстве случаев арендодатель или управляющий недвижимостью должны заблаговременно письменно уведомить о своем намерении войти (1954-d-1). Вход разрешен только в рабочее время. В случае, если запись предназначена для демонстрации объекта потенциальным покупателям, уведомление может быть сделано устно или письменно; однако, чтобы уведомить арендатора о намерении продать, необходимо предоставить уведомление как минимум за 120 дней.Ситуации, когда арендодателю разрешается войти без предварительного уведомления, включают: 

  • Пожар, наводнение, неотложная медицинская помощь или преступные действия
  • Арендатор дома и согласен на вход
  • Арендатор отказался от своей квартиры или сдал ее
  • Имеется постановление суда, разрешающее арендодателю въезд
  • Арендодатель должен соблюдать положения Кодекса охраны труда и техники безопасности

Когда арендатор может отказать арендодателю во входе?

Если арендодатель не уведомляет об этом в разумные сроки или пытается войти в нерабочее время, арендатор может отказать во входе (1954).

Какие шаги должен предпринять арендодатель, чтобы сохранить имущество пригодным для проживания?

Арендодатели должны убедиться, что имущество пригодно для проживания (1941). Это означает, что свойство должно иметь: 

  • Сантехническое и газовое оборудование в хорошем состоянии
  • Эффективная защита от непогоды
  • Системы отопления, освещения и электроснабжения в хорошем состоянии
  • Территория, которая находится в санитарном состоянии и не содержит мусора и паразитов
  • Полы, лестницы и перила в хорошем состоянии

Какие удобства должен обеспечивать и поддерживать арендодатель?

В Калифорнии нет законов, предусматривающих удобства, которые должны быть предоставлены арендодателями или управляющими недвижимостью; однако могут применяться муниципальные, окружные или федеральные законы.

Какие коммунальные услуги должен обеспечивать и обслуживать арендодатель?

Арендодатели должны обеспечить жильцам доступ к рабочему теплу, электричеству и чистой водопроводной воде (1941).

Должен ли арендодатель предоставить арендатору акт осмотра?

В Калифорнии нет законов, регулирующих проверки при въезде или раскрытие сертификатов. Могут применяться муниципальные, окружные или федеральные законы.

Должен ли арендодатель предоставить замки и ключи?

Арендодатели в Калифорнии должны предоставить рабочий засов и ключи (1941 г.).

Запрещены ли в Калифорнии ответные действия?

Арендодатели в Калифорнии не могут принимать ответные меры против арендатора, подавшего официальную жалобу или организовавшего профсоюз арендаторов или вступившего в него (1942.5).

Как долго арендодатель должен удерживать имущество арендатора, если он оставил его на участке?

Если арендатор отказывается от своей собственности при освобождении помещения (1983), арендодатель должен уведомить арендатора в письменной форме, включая описание собственности и сведения о том, как и где ее получить. Если арендатор не отвечает в течение 15 дней, арендодатель должен продолжать хранить недвижимость еще 18 дней. Если общая стоимость имущества составляет менее 300 долларов, арендодатель может оставить его себе или продать. Любое имущество на общую сумму более 300 долларов должно быть продано на аукционе и передано в дар округу.

Дополнительные ресурсы по закону об аренде штата Калифорния

Приведенные ниже дополнительные ресурсы могут предоставить арендаторам, арендодателям и управляющим недвижимостью дополнительную информацию в отношении обсуждавшихся выше законов, а также помочь с вопросами, проблемами и спорами между арендодателем и арендатором.

Примечание: Это руководство предназначено для использования в качестве образовательного ресурса. Содержимое не является юридической консультацией. Чтобы получить информацию о законах об управлении недвижимостью в вашем штате, обратитесь к местному юристу. Это руководство основано только на законах об управлении имуществом на уровне штата. Могут существовать местные окружные и городские законы, которые не обсуждаются в этом руководстве. Проконсультируйтесь с местным адвокатом, чтобы получить информацию, относящуюся к вашему конкретному местоположению и ситуации.

ПУБЛИЧНЫЙ Закон, Глава 270, Закон о лицензировании компаний по управлению оценкой

Закон о лицензировании оценочных компаний

Издано народом штата Мэн следующим образом:

сек. 1. 32 МРЗС c. 124-A вводится следующим образом:

ГЛАВА 124-A

ЛИЦЕНЗИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

Эта глава может быть известна и упоминаться как «Закон о лицензировании оценочной управляющей компании».»

При использовании в этой главе, если в контексте не указано иное, следующие термины имеют следующие значения.

Срок действия лицензии истекает в дату, установленную Уполномоченным по профессиональному и финансовому регулированию в соответствии с Разделом 10, разделом 8003, подразделом 4 на период лицензирования, на который была выдана лицензия. Лицензия может быть продлена после получения заявки на продление и уплаты пошлины за продление в соответствии с разделом 14045. Лицензии могут быть продлены в течение 90 дней после даты истечения срока действия при уплате сбора за просрочку в соответствии с разделом 14045.

Совет должен отказать в продлении лицензии любому заявителю, срок действия лицензии которого истек более чем на 90 дней, если заявитель не удовлетворяет положениям, регулирующим новых заявителей в соответствии с данным подразделом.

Компания по управлению оценкой, которая имеет лицензию или подает заявку на получение лицензии или продление лицензии, не может:

В дополнение к основаниям, перечисленным в Разделе 10, разделе 8003, подразделе 5-A, параграфе A, правление может отказать в выдаче лицензии, отказать в продлении лицензии или наложить дисциплинарные санкции, предусмотренные Разделом 10, разделом 8003, подразделом 5- А для:

В целях определения того, осуществляет ли в течение 12 месяцев управляющая компания по оценке надзор за комиссией оценщиков, состоящей из более чем 15 сертифицированных или лицензированных государством оценщиков в штате или 25 или более сертифицированных или лицензированных оценщиков в 2 или более штатах и квалифицируется как управляющая компания по оценке в соответствии с настоящей главой, применяются следующие положения.

Перед размещением задания на оценку с оценщиком в группе оценщиков управляющая компания по оценке должна убедиться, что оценщик, получающий задание на оценку, имеет лицензию в соответствии с главой 124.

Сотрудник или независимый подрядчик оценочной управляющей компании, который проводит оценку недвижимости, расположенной в этом штате, должен иметь лицензию в соответствии с главой 124.

Управляющая компания по оценке должна выплачивать компенсацию оценщикам в соответствии со стандартами независимости оценщиков, установленными в соответствии с федеральным Законом о правде на кредитование, 15 Кодекса США, раздел 1639e (2016 г.), и его исполнительными правилами, 12 Свода федеральных правил, раздел 1026.42 (2016). За исключением случаев нарушения договора или некачественного выполнения оценочной услуги, управляющая компания по оценке должна произвести оплату оценщику за завершение оценочной услуги в течение 45 дней с даты, когда оценщик передает или иным образом предоставляет результаты оценки. Оказание оценочной услуги оценочной компании.

Сообщая о вознаграждении клиенту, управляющая компания по оценке должна отдельно указать вознаграждение, уплаченное оценщику за выполнение услуги по оценке, и вознаграждение, взимаемое управляющей компанией по оценке с клиента за услуги по управлению оценкой.

Управляющая компания по оценке, которая имеет разумные основания полагать, что оценщик не соблюдает Единые стандарты профессиональной практики оценки таким образом, что это существенно влияет на заключение о стоимости, содержащееся в отчете об оценке, нарушает действующее законодательство или иным образом в неэтичном или непрофессиональном поведении должны передать дело в правление.

За исключением первых 30 дней после добавления оценщика в группу оценщиков, управляющая компания по оценке не может исключить оценщика из своей группы оценщиков или иным образом отказать оценщику в назначении запросов на услуги по оценке недвижимости без письменного уведомления оценщика. и определение причин, по которым оценщик удаляется из группы оценщиков, и предоставление оценщику возможности ответить на уведомление.

На плате может быть:

Вступает в силу через 90 дней после закрытия первой очередной сессии 128-го Законодательного собрания, если не указано иное.

Менеджер по строительству в качестве доверенного лица в Нью-Йорке? Может

По словам культового певца и автора песен Боба Дилана, «времена меняются». Новое дело в Нью-Йорке может изменить правовые отношения между владельцами и руководителями строительных работ в штате.Традиционно суды рассматривали владельца и управляющего строительством как деловых партнеров, а их контракт — как сделку между сторонами, имеющими равные права. Действительно, суды Нью-Йорка твердо постановили, что владелец не может подавать независимый иск против управляющего строительством за нарушение фидуциарных обязанностей, в которых говорится о нарушении обязанности оказывать максимальное доверие, возложенной на таких лиц, как доверительные управляющие, корпоративные должностные лица, поверенные и распорядители имущества. Суды обычно считают, что такой иск просто дублирует иск о нарушении контракта, поскольку отношения между владельцем и руководителем строительства определяются контрактом.Тем не менее Окружной суд США Восточного округа Нью-Йорка недавно поставил под сомнение этот принцип в деле «Соединенные Штаты против Tishman Construction Corporation» и предположил, что управляющие строительством могут быть привлечены к фидуциарному статусу и потенциальной деликтной ответственности.

Сегодня на многих строительных проектах, как государственных, так и частных, владелец объекта недвижимости нанимает фирму по управлению строительством, основная ответственность которой заключается в обеспечении своевременного выполнения подрядчиками работ и в соответствии с чертежами, спецификациями и другими документами архитектора и инженера. местные строительные нормы.Кроме того, менеджеры по строительству часто несут ответственность за наем и / или увольнение определенных торговцев, рабочих и мастеров.

В соответствии с законодательством штата Нью-Йорк фидуциарные отношения всегда зависят от фактов. Он основан на более высоком уровне доверия, чем обычно на рынке, между лицами, участвующими в коммерческих сделках на расстоянии вытянутой руки. Таким образом, если стороны заключили договор, суды обращаются к их соглашению для определения сферы отношений сторон в соответствии с договорными положениями, устанавливающими взаимозависимость сторон.Если стороны прямо и недвусмысленно не создают свои собственные отношения более высокого уровня доверия, суды в Нью-Йорке традиционно отказывают поднять их до более высокого уровня отношений или наложить на них более строгие обязанности.

Входит Тишман. 10 декабря 2015 года прокуратура Восточного округа Нью-Йорка возбудила в федеральном суде уголовное дело о мошенничестве против Tishman Construction Corporation, одной из крупнейших строительных компаний Нью-Йорка. За десятилетний период Тишман оказывал услуги по управлению строительством нескольких важных проектов по всему Нью-Йорку.Тишман в основном отвечал за надзор за работой, выполняемой субподрядчиками или торговыми подрядчиками, в дополнение к предоставлению рабочих из Окружного совета Мэйсон Тендерс Большого Нью-Йорка.

Прокуратура США заявила, что Тишман участвовал в мошеннической схеме, выставляя завышенные счета клиентам, в том числе государственным подрядным и финансирующим агентствам, за часы, которые не были отработаны мастерами по каждому проекту. В частности, «Тишман» составляла и представляла своим клиентам табели рабочего времени с указанием часов сверхурочной работы в день независимо от того, работали они или нет, для некоторых старших мастеров труда; и разрешение другим бригадирам труда брать оплачиваемый больничный, большие отпуска и одну или две недели отпуска в год в нарушение их коллективных договоров.Тишман заключил соглашение об отсрочке судебного преследования с прокуратурой США, согласившись выплатить более 20 миллионов долларов в качестве реституции и штрафов своим клиентам и федеральному правительству.

Значение дела Тишмана лучше всего признано в связи с текущей тенденцией в Нью-Йорке к искоренению мошенничества в строительной отрасли. Фактически, Тишман знаменует собой третий случай мошенничества в сфере управления строительством за последние несколько лет. В мае 2015 года другая крупная строительная компания заключила соглашение об отказе от судебного преследования и согласилась выплатить более 7 миллионов долларов США в качестве компенсации и штрафов за участие в восьмилетней мошеннической схеме завышения счетов.Аналогичным образом, опытная фирма по управлению строительством, которой в апреле 2012 года было предъявлено обвинение в мошенничестве со своими клиентами, заключила соглашение об отсрочке судебного преследования и выплатила 56 миллионов долларов в качестве компенсации и штрафов за участие в десятилетней схеме завышения счетов. В 2010 году строительной компании Манхэттена было предъявлено обвинение в суде штата по обвинениям, связанным с предполагаемой схемой завышения стоимости строительства внутренних строительных объектов в районе трех штатов путем представления ложных счетов-фактур от субподрядчиков разработчикам различных строительных проектов и сбора дополнительных деньги за счет откатов от этих субподрядчиков.Компания по управлению строительством и трое ее сотрудников признали себя виновными по обвинению в краже в особо крупном размере и согласились выплатить более 2 миллионов долларов в качестве компенсации. Эти уголовные дела примечательны тем, что, как указывалось ранее, нью-йоркское законодательство четко предусматривает, что такие деловые операции не должны влечь за собой дополнительных обязанностей, кроме тех, которые предусмотрены договором. Хотя эти дела связаны с уголовным мошенничеством, переход владельцев к гражданскому мошенничеству — гражданскому правонарушению — недолгий.

Учитывая эту недавнюю тенденцию, фирмы, управляющие строительством, могут быть привлечены к стандарту, выходящему за рамки простых договорных обязательств.Другие юрисдикции, занимающиеся этим вопросом, традиционно склонялись в пользу непризнания в отношении фидуциарных отношений между владельцами и управляющими строительством. В деле Avon Bros., Inc. против Tom Martin Construction Company, Inc. Апелляционный отдел Нью-Джерси установил, что фидуциарных отношений не существовало, несмотря на прямое положение в договоре, в котором говорилось, что «подрядчик принимает отношения доверия и доверия ” с владельцем. Точно так же в Construction Systems, Inc.против Garlikov & Associates, Inc., Апелляционный суд штата Огайо постановил, что в отсутствие полномочий на принятие утвердительных решений или полномочий, обязательных для владельца, самой сути отношений принципал-агент, руководитель строительства не несет перед владельцем фидуциарных обязательств .

Чтобы было ясно, в обязанности Тишмана как руководителя строительства входили контракты с определенными бригадирами и надзор за работой, выполняемой субподрядчиками на месте. Действительно, условия контракта на управление строительством между Тишман и ее клиентами прямо требовали, чтобы Тишман выставлял клиентам счета за фактически выполненные работы.Теоретически схема выставления завышенных счетов Тишманом приводит к нарушению условий контракта, не более того. Тишман не был наделен полномочиями утверждать дополнительные субподрядные работы или иным образом изменять дизайн проекта таким образом, чтобы его действия связывали владельца с этими решениями. Тем не менее суды Нью-Йорка делают исключения из этого правила, предъявляя руководителям строительных компаний обвинения в мошенничестве.

Как указывалось выше, остается вопрос на миллион долларов: когда нарушение фидуциарного требования не дублирует нарушение договора? Ответ, по-видимому, заключается в том, что руководитель строительства занимается мошенническими действиями.Хотя привлекательность нарушения фидуциарного требования для недовольного владельца очевидна, учитывая наличие штрафных убытков, средство правовой защиты, недоступное в случае нарушения контракта, суды исторически и последовательно отказывали владельцам в такой помощи. Однако, если тенденция Нью-Йорка сохранится, переход от уголовного мошенничества к гражданской ответственности и, следовательно, к нарушению фидуциарных обязанностей неизбежен. На данный момент руководители строительных компаний должны с осторожностью относиться к Тишману и его последствиям для строительной отрасли Нью-Йорка.

Лаундес | Артикул Деталь

Автор: Ormend Yeilding лет, как ожидается, останется медленным или несуществующим. Многие владельцы отелей переключили свое внимание на повышение прибыльности, а не на рост доходов.

Но есть проблема: многие владельцы отелей имеют неправильную структуру поощрительной платы за это.

Большинство владельцев и девелоперов отелей не управляют повседневными операциями своих объектов напрямую. Вместо этого они обращаются за помощью к сторонним управляющим компаниям, которые специализируются на управлении отелями. Таким образом, типичный владелец отеля заключает соглашение об управлении, или HMA, либо с управленческим подразделением одного из крупных гостиничных брендов, либо с независимой управляющей компанией отеля для управления своим отелем.

Но, несмотря на то, что собственник получает выгоду от экспертизы управляющей компании, существует вероятность конфликта между собственником и управляющей компанией в том смысле, что, хотя последняя владеет и осуществляет оперативный контроль над активами собственника, управляющая компания не несет ответственности за операционные потери. Почти все обязательства несет собственник.

Собственники гостиниц пытаются смягчить этот конфликт путем заключения СМД таким образом, чтобы максимально совместить интересы собственника и управляющей компании в деятельности гостиницы.Один из способов сделать это — структурировать плату за управление, чтобы стимулировать управляющую компанию к прибыльной эксплуатации отеля.

Большинство HMA выплачивают управляющей компании базовую плату в размере от 2% до 5% от общего валового дохода отеля, который получает управляющая компания независимо от того, получает ли отель прибыль или несет убытки. Хотя такая структура может стимулировать управляющую компанию к увеличению доходов, она не дает стимула думать о чистой прибыли, которая важнее для собственника.В этом смысл поощрительного вознаграждения, которое представляет собой дополнительную плату, выплачиваемую управляющей компании и основанную на части любой прибыли, полученной отелем.

Но как лучше структурировать поощрительный взнос, чтобы правильно совместить интересы собственника и управляющей компании?

Существует столько же способов структурирования поощрительного вознаграждения, сколько существует гостиничных брендов. Проблема в том, что лишь немногие из них добиваются желаемого совпадения интересов. Ниже приведен список распространенных ошибок, которые допускают владельцы отелей при обсуждении поощрительного вознаграждения.

1. Основание бесплатного поощрения на внутренней норме прибыли владельца

При оценке того, следует ли начинать предлагаемый проект развития отеля, девелоперы часто полагаются на внутреннюю норму прибыли проекта, или IRR, для девелопера. Учитывая, что IRR является таким важным инструментом в оценке и одобрении проекта, и что основным фактором в определении IRR являются денежные потоки проекта (которые будут зависеть от результатов деятельности управляющей компании в большей степени, чем от владельца/разработчика), Разве не имеет смысла основывать вознаграждение управляющей компании на IRR, достигнутой управляющей компанией для проекта?

Хотя может показаться, что интересы собственника и управляющей компании совпадают, проблема заключается в том, что на IRR также влияет структура капитала собственника. Например, проект, финансируемый за счет собственного и заемного капитала, может иметь более высокую внутреннюю норму доходности (и более высокий риск), чем проект, финансируемый только за счет собственного капитала. Таким образом, привязка поощрительного вознаграждения к IRR владельца ставит управляющую компанию в положение, на которое влияет структура капитала владельца, и, таким образом, ставит управляющую компанию в положение, желающее утвердить структуру капитала владельца.

В реальном мире владельцы и управляющие компании обычно соглашаются с тем, что структура капитала владельца на самом деле не относится к какой-либо деятельности управляющей компании (за исключением оценки риска расторжения в случае обращения взыскания), поэтому владельцы и управляющие компании обычно соглашаются основывать поощрительный сбор на что-то кроме IRR.

2. Основание поощрительного вознаграждения на заложенной в бюджет операционной прибыли

Во многих первых проектах условий соглашения об управлении управляющей компании предлагается получать часть увеличения прибыли, полученной отелем, сверх суммы, первоначально заложенной в бюджете на этот год. В конце концов, это кажется логичным, потому что собственник утверждает предлагаемый бюджет перед каждым операционным годом, и любое превышение прибыли над бюджетом означает лишь то, что результаты деятельности управляющей компании превзошли ожидания.Но проблема здесь, с точки зрения владельца, заключается в том, что управляющая компания готовит бюджет и гораздо ближе к фактической деятельности отеля и расходов отеля, чем владелец.

У управляющей компании есть гораздо больше способов раздуть бюджет (то есть намеренно занизить показатели в бюджете, чтобы легко превысить искусственно заниженный порог и, следовательно, получить более высокую комиссию), чем у собственника, чтобы обнаружить такое раздувание. Хотя я не утверждаю, что управляющие компании имеют привычку манипулировать операционными бюджетами в своих интересах, я утверждаю, что это вполне в их силах, и поэтому владельцы не должны устанавливать плату за управление, которая стимулирует их к этому. .

3. Основание поощрительного вознаграждения на валовой операционной прибыли, а не на чистой

Многие HMA используют разные термины для того, что в этой статье будет называться валовой операционной прибылью, или GOP, и чистой операционной прибылью, или NOP. Вообще говоря, NOP лучше всего понимать как аналог прибыли до вычета процентов, налогов, износа и амортизации или EBITDA, полученной отелем в течение операционного года, в то время как GOP представляет собой EBITDA без вычета определенных фиксированных расходов, таких как налоги на имущество и страхование ( поэтому NOP всегда меньше, чем GOP).

Основанием для начисления поощрительного вознаграждения на основе GOP вместо NOP является то, что управляющая компания не контролирует фиксированные расходы, такие как налоги и страхование; управляющая компания должна вознаграждаться за то, что в ее власти контролировать. Но это обоснование не затрагивает первую цель поощрительного вознаграждения, заключающуюся в согласовании интересов собственника и управляющей компании. Несмотря на то, что управляющая компания не имеет контроля над постоянными расходами, владелец все равно должен оплачивать постоянные расходы.Собственник хочет, чтобы управляющая компания хотя бы думала как собственник в ответ на повышение налогов и страховых взносов.

Чтобы привести конкретный пример, предположим, что компания по управлению брендом требует от владельца оплаты определенных улучшений, ремонта или модернизации отеля в течение года, чтобы поддерживать отель в соответствии со стандартами бренда, и в том же году , владелец пострадал от увеличения налогов на имущество и страховых взносов. Владелец может захотеть лоббировать управляющую компанию, чтобы она разрешила такие инвестиции в улучшение отеля в течение двух лет вместо одного, чтобы компенсировать возросшие расходы.Когда поощрительное вознаграждение основано на NOP, а не на GOP, у управляющей компании появляется финансовый стимул сотрудничать с владельцем.

4. Отсутствие ограничения прибыли

Любой поощрительный сбор за управление должен иметь встроенную концепцию, согласно которой владелец должен получать 100% первой части прибыли, полученной отелем, отчасти для компенсации владельцу того, что он является стороной, которая подвергла свой капитал риску отель. Эта концепция имеет разные термины, такие как «поощрительный порог», «приоритет владельца» или «пороговая сумма», но все они описывают в основном одну и ту же идею о том, что владелец и управляющая компания не должны начинать делить прибыль отеля до тех пор, пока владелец не получит определенный минимальный доход.

Этот порог прибыли обычно устанавливается в виде фиксированной суммы от 8% до 12% от стоимости строительства или приобретения отеля, а некоторые долгосрочные соглашения об управлении также включают идею о том, что барьер должен увеличиваться с течением времени на ту же величину. процент дополнительных капитальных улучшений, вложенных собственником в гостиницу. Как только чистая операционная прибыль превысит пороговое значение в финансовом году, вся чистая операционная прибыль, полученная сверх порогового значения, будет разделена между владельцем и управляющей компанией, при этом управляющая компания получит от 10% до 50% такого дохода сверх порогового значения. в качестве поощрительного вознаграждения (диапазон обычно зависит от суммы препятствия).

Дополнительным преимуществом этой структуры является то, что до тех пор, пока препятствие превышает обслуживание долга владельца, поощрительный взнос автоматически становится ниже суммы ипотечного кредита, что значительно упрощает переговоры о соглашении о субординации, невмешательстве и судебном преследовании.

5. Ограничение поощрительного вознаграждения

Позвольте мне начать с признания, что не каждый, кто зарабатывает на жизнь переговорами о HMA, согласится с тем, что это ошибка. В конце концов, ограничение поощрительного вознаграждения просто означает, что после определенного момента вся дополнительная прибыль отеля на 100% принадлежит владельцу.Как это может быть ошибкой? Я по-прежнему считаю, что это так, даже с точки зрения владельца, с одной оговоркой: если вы воспользовались советом из этой статьи и избежали ошибок с 1 по 4 выше, и у вас есть стимулирующее вознаграждение, основанное на фактической (не заложенной в бюджете) чистой операционной прибыли. прибыль (а не внутреннюю норму прибыли или валовую операционную прибыль), которая включает в себя приоритетное препятствие владельца, тогда да, ограничение поощрительного вознаграждения, структурированного таким образом, является ошибкой.

Чтобы понять почему, рассмотрим выборы собственника и управляющей компании.По большей части у владельца есть один избирательный округ: его инвесторы. Но у управляющей компании их несколько, таких как (1) владелец, (2) его сотрудники (помните, хотя зарплата и зарплата сотрудников выплачиваются владельцем, именно управляющая компания подписывает их чеки и завоевывает их лояльность и привязанность), ( 3) его отношения с поставщиками и поставщиками услуг и (4) если применимо, его бренд.

Примите во внимание следующее: если размер поощрительного вознаграждения управляющей компании ограничен, а отель работает на таком уровне, что управляющая компания не может получить дополнительное поощрительное вознаграждение, независимо от того, насколько оно увеличивает NOP, зачем управляющей компании вести агрессивные переговоры со своими поставщиками, чтобы получить лучшее предложение для вашего отеля (по сравнению с другим отелем в городе, которым также управляет управляющая компания, и где управляющая компания разделит выгоду от этой экономии)? Зачем управляющей компании переводить одного из своих лучших директоров по продажам в ваш отель, а не того, который находится в другом конце города, где ее работа позволила бы управляющей компании разделить прибыль?

В этих условиях собственник ограничил бы размер пирога прибыли, выделяемого управляющей компании, но ценой ограничения роста пирога!

Как неоднократно отмечалось выше, у владельца отеля и управляющей компании не всегда совпадают интересы. Хотя владельцы и управляющие компании работают в одной отрасли, на самом деле они не занимаются одним и тем же бизнесом. Управляющая компания занимается получением вознаграждения, а владелец занимается получением прибыли. Но, тщательно структурировав положение о вознаграждении HMA, владельцы могут обрести уверенность в том, что управляющая компания действует в соответствии с интересами владельца, и могут быть уверены, что каждый доллар поощрительного вознаграждения, заработанный управляющей компанией, означает еще большую прибыль, полученную для владельца.


Эта статья носит информационный характер. Вы должны проконсультироваться с адвокатом, прежде чем действовать или бездействовать. Закон может быстро измениться, и никаких гарантий не дается. LOWNDES ОТКАЗЫВАЕТСЯ ОТ ВСЕХ ПОДРАЗУМЕВАЕМЫХ ГАРАНТИЙ И, ПОМИМО ПРОЧЕГО, ОТ ЛЮБОЙ ГАРАНТИИ ПРИГОДНОСТИ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕННОЙ ЦЕЛИ. ВСЕ СТАТЬИ ПРЕДОСТАВЛЯЮТСЯ КАК ЕСТЬ И СО ВСЕМИ ОШИБКАМИ. Проконсультируйтесь с адвокатом Lowndes, если вы хотите установить отношения между адвокатом и клиентом.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.