32 статья жилищного кодекса: Статья 32 ЖК РФ. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Содержание

Статья 32 ЖК РФ. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

1. Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

2. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

3. Утратил силу с 1 апреля 2015 года. — Федеральный закон от 31.12.2014 N 499-ФЗ.

4. Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением.

Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

6. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

7. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

8.1. Органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности либо занимаемые на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

8.2. Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8. 1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

9. Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

10. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 — 3, 5 — 9 настоящей статьи.

10.1. В случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, предоставлен в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке федеральному органу исполнительной власти (федеральному государственному органу), в котором федеральным законом предусмотрена военная служба, либо подведомственным ему предприятиям (учреждениям), а также расположен на территории обособленного или закрытого военного городка, изъятие земельного участка, на котором расположен указанный дом, и каждого жилого помещения в указанном доме, за исключением жилых помещений, находящихся в собственности Российской Федерации, осуществляется для государственных нужд в порядке, предусмотренном частью 10 настоящей статьи.

11. В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи.

12. Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в части 11 настоящей статьи, допускается только с согласия собственника.

См. все связанные документы >>>

1. Одним из оснований принудительного изъятия жилого помещения и прекращения права собственности на него является изъятие для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположены такое жилое помещение или многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение. При этом не имеет значения, на каком праве собственник жилого помещения использует земельный участок. Земельный участок может находиться у собственника выкупаемого жилого помещения на различных правовых основаниях. Он может быть в его собственности, принадлежать ему на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного (бессрочного) пользования либо использоваться на основании договора аренды. Для применения комментируемой статьи, предусматривающей такое изъятие, правовое основание пользования земельным участком значения не имеет. Не важно, какое право на земельный участок у собственника находящегося на нем жилого помещения. Важно то, что земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд и такое изъятие невозможно без прекращения права собственности на жилое помещение. При этом изъятие земельного участка и отчуждение находящегося на нем объекта осуществляются одновременно (п. 2 ст. 239.2 ГК РФ).

В комментируемой статье определяется порядок обеспечения жилищных прав граждан — собственников жилых помещений при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. По существу она развивает ст. 239 ГК с учетом особенностей, установленных для жилых помещений. При этом нельзя не обратить внимание на то, что согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества, принадлежащего лицу на праве частной собственности, возможно только для государственных нужд, тогда как и в ст. 32 ЖК, и в ст. 239 ГК говорится об изъятии земельного участка также для муниципальных нужд. Представляется, что это является основанием для обращения в Конституционный Суд РФ и признания указанных статей противоречащими Конституции РФ.

От имени Российской Федерации и ее субъектов решения об изъятии земельных участков, в том числе путем выкупа, принимают органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (п. 1 ст. 125 ГК). Что касается решений об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, то они принимаются органами местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (ст. 11 ЗК; п. 2 ст. 125 ГК).

Эти же органы принимают решения об изъятии жилых помещений в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК).

На практике решение об изъятии земельного участка предусматривает и изъятие находящейся на этом участке недвижимости (в том числе жилых помещений), т.е. одним документом оформляется два решения.

В случае возникновения спора требование об изъятии жилого помещения не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления не докажет в суде, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное жилое помещение (п. 1 ст. 239 ГК).

В данном случае речь идет обо всех разновидностях жилых помещений, предусмотренных ст. 16 ЖК (жилые дома, части жилых домов, квартиры, части квартиры, комнаты). При этом сразу надо сделать оговорку о том, что речь не идет о самовольно возводимых жилых помещениях, поскольку в данном случае право собственности на жилое помещение просто не возникает.

Изъятие земельного участка осуществляется для определенных целей, несовместимых с нахождением жилого помещения на этом участке (строительство дорог, прокладка линий электропередачи, строительство новых зданий и т. д.). Другими словами, речь идет о потребностях Российской Федерации в целом, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, удовлетворение которых возможно только путем изъятия земель. Таким образом, речь идет об изъятии земельного участка только в публичных интересах. Вышеуказанные примеры позволяют понять, что представляют собой «государственные или муниципальные нужды». Важно, однако, подчеркнуть, что понятие это оценочное. Невозможно дать исчерпывающий и конкретизированный перечень таких нужд. Вопрос о том, есть ли необходимость изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, всякий раз должен решаться с учетом конкретных обстоятельств, а в случае спора — судом.

Как отмечено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений).

Принудительно может быть выкуплено только все жилое помещение. Теоретически возможна ситуация, когда в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд возникает необходимость изъять (выкупить) только часть жилого помещения. Без согласия собственника жилого помещения это сделать невозможно и принудить собственника к продаже только части жилого помещения невозможно.

В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи и п. 2 ст. 279 ГК РФ решение об изъятии жилого помещения принимается тем же органом, который принял решение об изъятии соответствующего земельного участка, то есть федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Федерации или органом местного самоуправления. Конкретные органы, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, определяются федеральным земельным законодательством.

2. Порядок изъятия жилого помещения и, соответственно земельного участка для государственных или муниципальных нужд регулируется земельным законодательством. Решение об изъятии жилого помещения принимает тот же орган, что и решение об изъятии земельного участка. Такое решение следует рассматривать как обременение жилого помещения. Соответственно, если его собственник решит его продать, то покупатель должен знать о таком решении. Согласно ч. 2 комментируемой статьи порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.

Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» порядок изъятия земельных участков и находящихся на них жилых помещений был существенно изменен. Земельный кодекс РФ был дополнен главой VII.1 «Порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд», внесены соответствующие изменения и в Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, другие нормативно-правовые акты. Указанный Закон вступил в силу с 1 апреля 2015 г., однако новые положения, регулирующие подготовку и заключение соглашения об изъятии земельного участка, применяются и в том случае, если решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принято до 1 апреля 2015 г.

В ст. 56.3 ЗК РФ содержится исчерпывающий перечень государственных или муниципальных нужд, для обеспечения которых допускается изъятие земельных участков. В частности, решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть принято при наличии следующих оснований: во-первых, в целях строительства, реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения при условии, что указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и проектами планировки территории и решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд принято не позднее чем в течение трех лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов; во-вторых, в иных целях — на основании решения о создании или расширении особо охраняемой природной территории; для выполнения международного договора РФ; на основании лицензии на пользование недрами — для проведения работ, связанных с пользованием недрами; на основании решения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Изъятие земельных участков может осуществляться как по собственной инициативе уполномоченных органов, так и по инициативе организаций, имеющих право на обращение с ходатайствами об изъятии земельных участков (п. 1 ст. 56.4 ЗК РФ).

Перечень организаций, имеющих право на обращение с ходатайствами об изъятии земельных участков для федеральных нужд, утвержден Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2015 г. N 442.

После принятия решения об изъятии уполномоченный орган осуществляет подготовку соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд, для чего выступает заказчиком работ по оценке изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них жилых помещений или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, а также по оценке земельных участков и жилых помещений, предоставляемых взамен изымаемых; осуществляет переговоры с правообладателем изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия. Правообладатель обязан обеспечить доступ к земельному участку и (или) расположенным на нем жилым помещениям в целях выполнения кадастровых работ, определения рыночной стоимости такой недвижимости (ст. 56.7 ЗК РФ). В соответствии с п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд допускается без согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

Проект соглашения об изъятии подписывается уполномоченным органом и направляется для подписания лицу, у которого изымается недвижимость, вместе с кадастровыми паспортами изымаемых земельного участка и (или) жилого помещения, отчетом об оценке рыночной стоимости изымаемых объектов, отчетом об оценке размера убытков, причиняемых изъятием, а также отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка и (или) жилого помещения, предоставляемых взамен изымаемых, — если условиями соглашения об изъятии недвижимости предусмотрено такое предоставление (п. 4 ст. 56.10 ЗК РФ).

3. В ч. 4 комментируемой статьи установлено императивное правило, согласно которому собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, а также о дате осуществленной государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Уменьшение указанного срока возможно только с согласия собственника.

Возможны ситуации, когда соглашение о размере выкупной цены или других условиях выкупа не будет достигнуто. В таких случаях орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, может предъявить в суд иск о его выкупе. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления об изъятии жилого помещения. Таким образом, в данном случае применяется сокращенный срок исковой давности.

Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления о принятии решения об изъятии земельного участка.

Следует отметить, что ЖК решает этот вопрос несколько по-иному (речь идет только о выкупной цене жилых помещений). Так, согласно комментируемой статье размер выкупной цены, так же как и другие условия соглашения, определяется самими сторонами. При этом, как подчеркивается в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, выкупная цена определяется исходя из рыночной, а не инвентаризационной стоимости. При ее определении должны учитываться убытки, которые собственник несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

Собственник может вместо выкупной цены получить взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Для этого необходимо заключить соответствующее соглашение.

Решение об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации. После этого он может продолжать осуществлять правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением, в том числе производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. При этом, как следует из смысла ч. 5 ст. 32 ЖК РФ, эти затраты, даже если они значительно увеличивают стоимость изымаемого жилого помещения, не будут учтены при определении выкупной цены.

В ч. 4 комментируемой статьи говорится о том, что собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, в обязательном порядке направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

При этом следует учитывать, что в подп. «г» п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» указывается, что «исходя из положений ч. 4 ст. 32 ЖК РФ юридически значимым обстоятельством является не только факт направления указанного уведомления собственнику жилого помещения компетентным органом, но и факт получения собственником такого уведомления. В этой связи сообщение в средствах массовой информации (например, по радио, телевидению, в печатных изданиях, Интернете) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не может быть признано надлежащим извещением собственника о предстоящем изъятии данного жилого помещения. Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения».

4. Собственник жилого помещения с момента регистрации решения об изъятии до заключения соглашения или принятия судом решения о выкупе помещения вправе по своему усмотрению осуществлять свои правомочия по распоряжению и владению жилым помещением. Вместе с тем собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Как отмечено в п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», «судам надлежит иметь в виду, что государственная регистрация решения органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд не ограничивает правомочий собственника по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться данным жилым помещением и не снимает с собственника обязанности нести бремя содержания жилого помещения».

5. В ч. 6 комментируемой статьи повторяется предусмотренное ст. 35 Конституции РФ, п. 4 ст. 281 ГК РФ положение о том, что принудительное отчуждение имущества для государственных или муниципальных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

6. Одним из наиболее сложных вопросов, которые возникают в связи с изъятием у собственника его жилого помещения, является вопрос, связанный с определением стоимости такого жилого помещения. Известно, что многие собственники считают, что в данной ситуации у них появилась возможность существенно улучшить свое материальное положение, и отказываются от любых разумных предложений по его выкупу. Так, при подготовке Олимпийских игр в Сочи, когда изымалось большое количество жилых помещений для строительства олимпийских объектов, пришлось принять специальный закон по этому вопросу, который предусмотрел упрощенную процедуру оценки изымаемых земельных участков.

В ч. 7 комментируемой статьи говорится о критериях, на основании которых определяется выкупная цена изымаемого жилого помещения.

В подп. «з» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» было отмечено, что «выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ)».

7. Согласно ч. 8 комментируемой статьи другое жилое помещение взамен изымаемого в случае изъятия жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Как отмечено в подп. «и» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», «требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон. Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

В случае соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам части 7 статьи 32 ЖК РФ с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения (часть 8 статьи 32 ЖК РФ). Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.

По смыслу части 8 статьи 32 ЖК РФ собственнику жилого помещения другое жилое помещение взамен изымаемого должно предоставляться на праве собственности. Вместе с тем не исключена возможность предоставления собственнику с его согласия другого жилого помещения на иных правовых основаниях (например, из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма; по договору найма в домах системы социального обслуживания населения)».

Таким образом, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются: во-первых, рыночная стоимость жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество; во-вторых, все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если соглашением об изъятии не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

8. Согласно ч. 10 комментируемой статьи признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

Речь идет о порядке, установленном в Положении, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Указанное Положение устанавливает требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, и в частности многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

9. В ч. 11 комментируемой статьи говорится о ситуациях, когда в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории (на практике такая деятельность получила название девелоперской) в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности. Речь идет о ст. 46.1 «Развитие застроенных территорий» Градостроительного кодекса Российской Федерации. Согласно п. 3 указанной статьи решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:

1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; 2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Как правильно отмечено, развитие застроенных территорий — это бизнес-проект, в котором реализуется в основном частный интерес застройщика. Это в первую очередь правовая форма преобразования территории с морально и (или) физически устаревшей застройкой, а не способ решения жилищных проблем социально незащищенных групп населения .

———————————

Бандорин Л.Е. Развитие застроенной территории и изъятие земельных участков. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 27.10.2015 N 309-КГ15-5924 // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2016. N 2. С. 21.

Орган, принявший решение о признании дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд. При этом изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в ч. 11 настоящей статьи, допускается только с согласия собственника.

Сергачский район

28.02.2022 в 11:00 в зале заседаний администрации Сергачского муниципального района состоялось очередное заседание Земского собрания Сергачского муниципального района

О переносе даты проверки системы оповещения населения
Нижегородской области!

«Прямая» телефонная линия на тему дистанционного мошенничества состоялась 24 февраля 2022 года

24. 02.2022 в МБУДО «Центр детского творчества» состоялась торжественная церемония вступления в ряды ВВПОД «Юнармия», посвященная Дню Единых Действий – «Дню защитника Отечества»

02.03.2022 в период с 10:30 до 11:00 будет проводиться плановая техническая проверка работоспособности системы оповещения населения Нижегородской области

06.03.2022 в 14:00 в РЦКД по адресу: г. Сергач, ул. Советская, д. 49 состоится театрализованный концерт «Масленица хороша — широка её душа

23 февраля в Районном центре культуры и досуга прошла концертная программа, посвящённая празднику, который всегда являлся символом мужества, самоотверженности, достоинства и чести

18. 03.2022 г. в 14:00 в администрации Лопатинского сельсовета по адресу: Нижегородская обл., Сергачский р-н, с. Лопатино, ул. Ивлиева, д. 27, состоятся публичные слушания

Администрация и Земское собрание Сергачского муниципального района сердечно поздравляют защитников отечества с праздником

В период с 21 по 28 февраля 2022 года ОГИБДД МО МВД России «Сергачский» проводит целевое профилактическое мероприятие «Злостный должник»

Министерством финансов Нижегородской области совместно с ВолгоВятским главным управлением Банка России запущен региональный интернет — портал по повышению финансовой грамотности населения Нижегородской области – «Финансовая грамотность. Нижегородская область»

15 февраля в клубе им. Ленина прошло памятное мероприятие — концертная программа, посвященная 33-й годовщине вывода советских войск из Афганистана

С 7 по 14 февраля 2022 года все библиотеки МБУК «ЦБС» Сергачского муниципального района принимали участие в областной социальной благотворительной акции «Подари книгу»

14 февраля на территории спортивного клуба «Колос» Районный Центр Культуры и Досуга совместно с молодежной палатой провели развлекательную программу «Love is…»

20 февраля 2022 года в 15:00 творческая мастерская «Дом сказок» приглашает всех друзей на кукольный спектакль «Волшебные сказки»

Состоятся общественные обсуждения по вопросу оценки воздействия на окружающую среду

Продолжает осуществлять контроль за внесением гражданами, вернувшимися из зарубежных стран, результатов тестов на COVID-19 на Единый портал государственных и муниципальных услуг

25 февраля 2022 г. в 14:00 в городской администрации г. Сергач по адресу: Нижегородская область, Сергачский район, город Сергач, улица Советская, территория в районе дома 31, состоятся публичные слушания

Библиотеки централизованной библиотечной системы Сергачского района приглашают сергачан принять участие в областной социальной благотворительной акции «Подарите книгу»

08 февраля 2022 г. в 11:00 в администрации Сергачского муниципального района будет организован личный прием граждан руководством уголовно — исправительной системы Нижегородской области

9 февраля 2022 г. с 14:00 до 17:00 в помещении приемной граждан Губернатора и Правительства Нижегородской области будет организован личный прием граждан заместителем Губернатора Нижегородской области Мелик-Гусейновым Давидом Валерьевичем

Судебная практика Красноярского краевого суда

Красноярский краевой суд опубликовал Обобщение апелляционной практики судебной коллегии по гражданским делам за первое полугодие 2021 года. Жилищных вопросов в Обобщении касается только одно дело – про предоставление жилого помещения.

Основной вывод суда: положения ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса РФ подлежат применению в отношении граждан, приобретших жилые помещения после вступления в силу ФЗ от 27.12.2019 г., которым в жилищный кодекс введена ч. 8.2. ст. 32 (то есть с 28.12.2019 г.)

Суть спора

Гражданин обратился в суд с иском к Администрации о возложении обязанности предоставить жилое помещение. Требования мотивировал тем, что на основании договора купли-продажи от 12.07.2018 г является собственником жилого помещения, которое признано аварийным и подлежащим сносу. Ответчик отказывается предоставить иное жилое помещение, предлагая выплатить выкупную цену.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом приобретено жилое помещение после признания дома аварийным, в связи с чем в соответствии с положениями части 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса РФ истец имеет право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, размер которого не может превышать стоимость приобретения им жилого помещения. При этом до приобретения заявителем спорного жилого помещения ему было известно о том, что дом признан аварийным и не пригодным для проживания.

Судебная коллегия не согласилась с выводами суда первой инстанции, поскольку по общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в разделе втором Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 г., в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.
Таким образом, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Вместе с тем, согласно части 8.2 статьи 32 ЖК РФ граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 указанной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 указанной статьи в отношении таких граждан не применяются.

  • В силу ч. 1 и 3 ст. 6 ЖК РФ акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным правоотношениям, возникшим после введения его в действие. В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
    Федеральный закон от 27.12.2019 N 473-ФЗ, которым в Жилищный кодекс РФ введена часть 8.2 статьи 32, вступил в силу, согласно содержащейся в нем ст. 3, со дня его официального опубликования, то есть с 28.12.2019.
  • Обязательства публично-правовых образований обеспечить права собственников помещений в связи с признанием дома аварийным и его сносом не могут быть использованы заинтересованными лицами в целях их обогащения. Данный правовой подход и был закреплен в части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ.
  • Как следует из представленных доказательств, заключением межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда многоквартирный дом, в котором расположена спорная квартира, признан аварийным и подлежащим сносу в июне 2015 года. При этом в региональную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Красноярском крае» на 2019 – 2025 годы» указанный дом включен в марте 2019 года, истец включен в список граждан, подлежащих расселению в 2019 году.
  • При таких обстоятельствах заключение договора купли-продажи от 12.07.2018 г. в отношении спорного жилого помещения и оформление права собственности на указанную комнату в 2018 году не свидетельствует о том, что истец злоупотребил своими правами.
  • Поскольку дом, в котором расположено спорное аварийное жилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу, включен в реализацию региональных адресных программ по переселению граждан в Красноярском крае, судебная коллегия пришла к выводу, что к спорным правоотношениям не могут применяться положения части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, поскольку указанная норма введена в действие после приобретения истцом жилого помещения и начала процедуры расселения, в связи с чем право выбора способа реализации жилищных прав принадлежит собственнику изымаемого жилого помещения.

С учетом изложенного коллегия отменила решение суда, возложив на администрацию обязанность предоставить заявителю в собственность равнозначное благоустроенное жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим нормам, расположенное в пределах города, взамен жилого помещения, признанного аварийным и подлежащим сносу.

Ст. 32 ЖК РФ с комментариями. Жилищный кодекс РФ 2022

1. Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

2. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

3. Утратил силу с 1 апреля 2015 года. — Федеральный закон от 31.12.2014 N 499-ФЗ.

4. Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

6. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

7. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

8.1. Органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности либо занимаемые на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

8.2. Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8. 1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

9. Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

10. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 — 3, 5 — 9 настоящей статьи.

10.1. В случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, предоставлен в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке федеральному органу исполнительной власти (федеральному государственному органу), в котором федеральным законом предусмотрена военная служба, либо подведомственным ему предприятиям (учреждениям), а также расположен на территории обособленного или закрытого военного городка, изъятие земельного участка, на котором расположен указанный дом, и каждого жилого помещения в указанном доме, за исключением жилых помещений, находящихся в собственности Российской Федерации, осуществляется для государственных нужд в порядке, предусмотренном частью 10 настоящей статьи.

11. В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи.

12. Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в части 11 настоящей статьи, допускается только с согласия собственника.

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при выселении

Допускается ли изъятие жилья у собственника? В настоящее время в соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса РФ изъятие у собственника жилого помещения возможно только при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Ранее, до введения в действие Жилищного кодекса РФ (т.е. до 01.03.2005), отношения, связанные с изъятием у собственника жилого помещения, находящегося на земельном участке, изымаемом для государственных или муниципальных нужд, не были подробно регламентированы.

Хотя конституционная гарантия права частной собственности, содержащаяся в части 3 статьи 35 Конституции РФ, более детально регламентируемая в нормах статьи 279–283 ГК РФ, обеспечивала защиту интересов собственника: «Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».

Важнейшей юридической гарантией жилищных прав собственника жилого помещения в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд является то, что при этом жилое помещение также подлежит изъятию, но только путем выкупа с соблюдением норм гражданского и земельного законодательства, а также положений статьи 32 ЖК РФ, и то, что жилое помещение в этом случае изымается не произвольно, а по причине указанных выше государственных или муниципальных нужд.

Согласно статье 49 Земельного кодекса РФ земельный участок может быть изъят в случаях выполнения международных обязательств РФ, размещения объекта государственного и муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, в иных обстоятельствах в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъекта РФ.

Вопрос о том, как на практике обеспечивается изъятие земельного участка именно для «государственных или муниципальных нужд», не всегда решается однозначно, и эти нужды не всегда совпадают с действительными потребностями общества. Встречаются случаи, когда участки изымаются для целей коммерческого строительства. Понятия «нужды» и «цели» часто употребляются в качестве синонимов, хотя однозначность этих понятий не бесспорна. В ЗК РФ указываются такие цели использования земельных участков, как строительство дорог, разработка месторождений полезных ископаемых и т.д. Фактически часто коммерческие организации необходимость получения прав на земельный участок под жилым домом обосновывают достижением указанных целей, обеспечивают принятие решения о сносе дома и осуществляют строительство для своих нужд. Понятно, что такие цели неправомерно подводить под государственные нужды. Правомерным признается изъятие занятого земельного участка только под строительство конкретных объектов государственной или муниципальной значимости (Бюллетень cудебной практики по гражданским делам Свердловского областного суда за четвертый квартал 2007 года, утвержден постановлением президиума Свердловского областного суда от 05. 03.2008).

Изъятие земельного участка для строительства жилых домов не предусмотрено статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающей перечень оснований для изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, но в то же время если изъятие осуществляется при реализации государственных программ жилищного строительства, то в этом случае изъятие земельных участков и, соответственно, снос жилья могут быть правомерными. Данное обстоятельство подтверждается и судебной практикой (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 30.04.2009  № КГ-А40/3140-09).

Ну а если выселение происходит не в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд? Так, например, судьба жилых помещений многоквартирного дома, признанного аварийным, решается в соответствии с положениями части 10 статьи 32 ЖК РФ. Многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу в порядке и по основаниям, предусмотренным Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Согласно этому Положению непригодными для проживания признаются жилые дома, жилые помещения, имеющие определенный физический износ; находящиеся в аварийном состоянии; в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан. Содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам.

Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой федеральным органом исполнительной власти для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации. В Положении определяются требования, которым должно отвечать жилое помещение. Жилым помещением признается жилой дом, квартира или комната. Под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем. Квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием потребовать от собственников помещений в этом доме снести его в разумный срок. В случае если снос не осуществлен в установленный срок, земельный участок подлежит изъятию. Соответственно, каждое жилое помещение в этом доме, принадлежащее на праве собственности, подлежит изъятию в порядке, предусмотренном частями 1–3, 5–9 статьи 32 ЖК РФ.

Таким образом, изъятие земельного участка является лишь одним из оснований для сноса дома, непригодность жилого дома для проживания вследствие аварийности — другое основание.

По мнению Верховного Суда РФ, если жилые помещения в подлежащем сносу доме принадлежат гражданам на праве собственности, при изъятии у собственника жилого помещения и решении вопроса о предоставлении ему иного жилья следует руководствоваться положениями статьи 32 ЖК РФ, т.е. жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (Обзор судебной практики ВС РФ за IV квартал 2005 г.).

Так, например, собственнику жилья, изъятие которого осуществляется для нужд государства или муниципалитета, взамен предоставлено право получить либо деньги в размере выкупной стоимости жилья, либо квартиру с зачетом ее стоимости в выкупную цену. Закон четко определяет, что выкупная цена включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (пункт 7 статьи 32 ЖК РФ). По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (пункт 8 статьи 32 ЖК РФ).

В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2009 года (утвержден постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 25.11.2009) отмечено, что, применяя положения части 8 статьи 32 ЖК РФ, предусматривающей, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену, необходимо руководствоваться подпунктом «и» пунктом 20постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009  № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон. При отсутствии согласия органа местного самоуправления на предоставление гражданину другого жилого помещения взамен изымаемого, суд не может обязать орган местного самоуправления предоставить гражданину такое жилое помещение. В этом случае на орган государственной власти или местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, в силу статьи 32 ЖК РФ может быть возложена обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Так, по конкретному делу об удовлетворении исковых требований префектуры СВАО г. Москвы о выселении И. и З. с предоставлением другого жилого помещения и прекращении их права собственности на жилое помещение суд, руководствуясь статьей 32 ЖК РФ (по аналогии), а также статьей 6 Закона города Москвы «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве», эти требования закона не учел.

Из материалов дела следовало, что ответчик не предлагал выплатить И. выкупную цену изымаемой квартиры, а по поводу переселения в другое жилое помещение она возражала. При рассмотрении дела И. отрицала, что ею был выбран способ возмещения в натуральной форме, т.е. получение другого жилого помещения взамен изымаемого. Доказательства, опровергающие данное обстоятельство, в материалах дела отсутствовали. При таких обстоятельствах у суда не имелось законных оснований для удовлетворения требований, заявленных истцом, принявшим решение об изъятии жилого помещения и переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение, а поэтому решение суда являлось незаконным (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18.08.2009 № 5-В09-86).

В то же время, например, при сносе дома лицу, занимающему жилое помещение по договору социального найма, будет предоставлено другое равнозначное жилье (статьи 85–86 ЖК РФ), а собственнику выплатят только денежную компенсацию или согласно части 8 статьи 32 ЖК РФ ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое с зачетом его стоимости в выкупную цену. Не ущемляются ли здесь права собственника? Правомерными ли будут требования собственника по предоставлению ему взамен сносимого жилья не только квартиры не меньшей площади от сносимой, но и возмещения убытков и упущенной выгоды, ведь из-за сноса жилья собственник действительно несет огромные убытки. В части 7 статьи 32 ЖК РФ приведен перечень убытков (не является исчерпывающим): изменение места жительства, временное пользование иным помещением, переезд, поиск другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформление права собственности на другое помещение, досрочное прекращение своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

Но всегда ли может быть разрешена проблема собственника на возмещение убытков, ведь цена изымаемого жилого помещения (даже рыночная), как правило, не может покрыть расходов на приобретение лицом нового жилого помещения. В основном изымаемые жилые помещения расположены в старых домах, которые находятся в ветхом, аварийном состоянии, и их рыночная цена невысока, несоразмерна стоимости жилья даже на вторичном рынке. Именно проблема компенсации собственнику изымаемого жилого помещения понесенных им убытков вызывает наибольшие споры.

Следует согласиться с мнением, что под убытками в целях статьи 32 ЖК РФ не может пониматься разница между стоимостью изымаемого жилья и жилья, необходимого собственнику для приобретения. Вправе ли собственник жилой площади в многоквартирном доме при определении выкупной цены требовать включения в эту цену стоимости принадлежащей ему доли в общей собственности многоквартирного дома или она уже заложена в рыночную стоимость квартиры. Судебная практика сформировалась таким образом, что жилая площадь при сносе дома предоставляется не ниже сносимой площади, при этом стоимостные характеристики судом не учитываются. Законодатель не указывает нигде о равнозначности квартир в стоимостном выражении. Также закон не позволяет одновременно выплачивать одному сособственнику выкупную цену за освобождаемое жилое помещение, а другому предоставлять равноценное жилое помещение (практика: Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 16. 12.2010 № 33-36735).

Закон города Москвы от 31.05.2006 № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» предусматривает, что собственникам, освобождающим жилые помещения (жилые дома), по их выбору в денежной или натуральной форме предоставляется равноценное возмещение (компенсация) либо выкупная цена (статья 6.) Размер возмещения (компенсации) либо выкупной цены определяется соглашением сторон на основе независимой оценки. Размер денежного возмещения (компенсации) собственнику должен соответствовать размеру рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения. Денежное возмещение (компенсация) собственнику предоставляется в безналичной форме и используется для приобретения жилого помещения либо в иных целях при наличии у собственника иного жилого помещения, в отношении которого собственник обладает правом пользования либо правом собственности. Возмещение (компенсация) в натуральной форме предоставляется собственнику в виде другого благоустроенного жилого помещения путем заключения договора мены или иного договора, определяющего переход права собственности на жилые помещения. Стоимость предоставляемого в порядке компенсации в натуральной форме жилого помещения должна соответствовать размеру рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения, за исключением случаев, определенных законом (Определение Московского городского суда от 11.04.2011 по делу № 4г/5-3222/11).

Согласно Постановлению Правительства Москвы от 13.03.2007 № 167-ПП «О Положении о предоставлении денежного возмещения собственнику, освобождающему жилое помещение» денежное возмещение за выкупаемое городом жилое помещение выплачивается на основании гражданско-правового договора, заключаемого с собственником жилого помещения. В данном Положении указано, что максимальный размер возмещения с учетом предоставляемой субсидии не может превышать нормативную стоимость жилого помещения, размер которого соответствует минимальному размеру площади жилого помещения для семьи данного состава и численности.

Обратим внимание на то, что Пленум Верховного Суда РФ в своем постановлении от 02. 07.2009 № 14, которым разъяснил, как применять положения статью 32 ЖК РФ, каких-либо рекомендаций по применению пункта 7 статьи 32 ЖК РФ не дал, посчитав, что в нем содержится исчерпывающий перечень возможных убытков собственника при изъятии его жилого помещения. Верховный Суд РФ лишь указал на необходимость проведения экспертизы для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения (статья 79 ГПК РФ), но эти требования общеизвестны и не являются особенностью применения статьи 32 ЖК РФ.

Таким образом, нормы законодательства, регулирующие юридическую процедуру выкупа жилого помещения у собственника в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных и муниципальных нужд, нуждаются в изменении, а определение выкупной цены изымаемого жилого помещения должно осуществляться в строгом соответствии с конституционными нормами о равноценности такого возмещения.

И наконец, хотелось бы сказать о следующем. Отсутствие четкой правовой регламентации положений о выкупной цене порождает споры между собственниками и органами, принявшими решение о сносе жилья. В каком же порядке, например, должны быть урегулированы гражданско-правовые и жилищно-правовые отношения между собственником подлежащего сносу жилья в случае сдачи в аренду земельного участка под строительство или в собственность коммерческой, созданной для извлечения прибыли, организации? Жилищно-правовой нормы, конкретно регулирующей указанное правоотношение, в жилищном законодательстве не имеется. Однако согласно статье 7 ЖК РФ жилищное законодательство допускает аналогию закона, если определенные жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним.

В связи с тем что вопросы изъятия жилья при передаче (на любых условиях) земельного участка коммерческой структуре под коммерческое строительство в ЖК РФ отсутствуют, то решающую роль будет играть соглашение между сторонами. Это значит, что если стороны пошли на достижение соглашения, то при этом они не обязательно могут использовать только гражданско-правовые нормы, но и добиться соглашения на основании действующего законодательства в целом. При подготовке и заключении соглашения между участниками жилищного правоотношения законодатель предоставляет каждой стороне свободу выбора. Поэтому собственнику сносимого жилья при подписании различного рода соглашений и договоров очень важно выбрать такое решение, которое в данной ситуации окажется наиболее выгодным для него и его семьи. Закон такую возможность собственнику жилищного помещения, подлежащего сносу, предоставляет. Как было сказано выше, осуществить снос жилого помещения без согласия собственника коммерческая структура не вправе только потому, что изъятие жилого помещения законодательно допускается только для государственных и муниципальных нужд.

См.: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006  № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

См.: Санитарные правила и нормы (СанПиН) 2.2.1/2.1.1.1076-01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий», утвержденные Главным государственным санитарным врачом РФ 19. 10.2001; Санитарные правила и нормы (СанПиН) 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям», утвержденные Главным государственным санитарным врачом РФ 15.12.2000.

См.: Седлова Е.В. «Обеспечение прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд» // Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. № 6.

См.: Пысина Г.А. О защите прав собственников жилья // Российская юстиция. 2007. № 2.

Привет, Гость! Предложение от «Клерка»

Татьяна Москалькова рассказала о решении жилищных проблем россиян

2 Июня 2021

Уполномоченный по правам человека в Российской Федерации, член Бюро Президиума АЮР Татьяна Москалькова  провела приём граждан в Красноярске. Своими личными впечатлениями Татьяна Николаевна поделилась с «Аргументами недели».

Великая истина открылась мне. Я узнал: люди живут. А смысл их жизни в их доме…» С этим мнением замечательного писателя и пилота Антуана де Сент-Экзюпери, по-моему, согласится каждый. Ведь вопреки популярной когда-то песне родина начинается не с картинки в букваре. Она начинается с семьи, дома, двора, улицы, места, где родился. Без этой «малой родины», наверное, невозможна и «большая»…

А в этой «малой» дом – непременное условие. Гавань детства, которая ждёт тебя всегда, единственное место, где можно переждать житейские бури. Дом… его наследуют, строят, но чаще – покупают в надежде прожить в нём долгие счастливые годы.

Однако, как это ни прискорбно, до сих пор покупка дома или квартиры, особенно на вторичном рынке, напоминает у нас забаву гвардейской «золотой молодёжи» из века позапрошлого – «гусарскую рулетку». Добросовестных приобретателей на каждом шагу подстерегают опаснейшие юридические «капканы», предусмотреть которые очень сложно. Кроме того, есть масса изощрённых способов отобрать квартиру через суд.

Мне уже не раз приходилось помогать в разрешении подобных проблем. Например, как в резонансном деле семьи Сергеевых из Тулы. Тогда у семьи с маленьким ребёнком решили отнять единственное жильё, причём приобретённое с использованием материнского капитала. Владелец этой квартиры – третий по счёту – был добросовестным приобретателем, Сергеевы – тоже. Но изначально на рынок квартира попала с использованием мошеннической схемы: её первый продавец представился наследником умершего человека, предъявил поддельные документы. И когда это вскрылось, все суды приняли решение о передаче квартиры в собственность муниципалитета. Местные власти считали её так называемым выморочным имуществом, которое незаконно пришло на рынок жилья. И только Верховный суд по моему обращению отменил эти судебные решения. Семья сохранила квартиру и благополучно продолжает там жить.

К сожалению, такой happy end в стиле «семейных сериалов» – увы, вовсе не правило. В этом меня убедил личный приём граждан в Красноярске. С пресловутым жилищным вопросом у нас по-прежнему «не слава богу», будь это в Москве, Якутии или Сибири… Вот всего лишь три маленькие житейские истории с этого приёма: они разные, но в чём-то очень показательные. Подозреваю, что десятки подобных сейчас вызывают нешуточное беспокойство у очень многих наших сограждан – от Калининграда до Петропавловска-Камчатского. Очень надеюсь, что мой рассказ подскажет им, как бороться за свои права и что для этого делать.

История первая, или Дом на слом

Началась она для всех по-разному: для заявительницы Л. – в 2018-м, для гражданки С. – в 2013-м, когда они купили жильё в домах, которые были признаны аварийными в 2014 и 2012 годах соответственно. Такая сделка была заключена не по причине беспечности. Просто крыша над головой была необходима, а скудные финансовые средства не позволяли замахнуться на что-то лучшее. Однако, так или иначе, семьи прожили в аварийном жилье не год и не два.

Однако пришло время, и дома решили пустить на слом. Всё бы ничего, но местная администрация, сославшись на ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, отказала заявительницам в предоставлении квартир по соглашению между ними и администрацией, а также в выплате выкупной цены аварийного жилого помещения. Было предложено решить вопросы только по выплате денег, потраченных семьями при заключении договоров купли-продажи. На них же если и можно сейчас что-то купить, то разве что домик дядюшки Тыквы из сказки моего детства «Приключения Чиполлино»…

Аналогичные обращения по проблеме применения отдельных норм Жилищного кодекса Российской Федерации, в частности, ч. 8.2 ст. 32 ЖК Российской Федерации ко мне уже поступали. Я полагаю, что введение этой нормы ограничило право собственников жилья на владение и пользование жилым помещением, принадлежащим им на праве собственности, хоть бы и в аварийном доме, а кроме этого они автоматически могут пополнить ряды бездомных, нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма, увеличив тем самым очерёдность на жильё в муниципалитетах. Сразу оговорюсь: во избежание злоупотреблений речь может идти только о целевой группе – лицах или семьях, для которых сносимое жильё – единственное.

Поэтому с целью объективного и всестороннего изучения проблемы я уже запросила мнение в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, а также в Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Ответ получен: Минстрой России концептуально поддерживает это мнение, и на текущий момент группой депутатов Государственной думы Федерального Собрания Российской Федерации подготовлен проект федерального закона «О внесении изменений в статью 32 Жилищного кодекса Российской Федерации».

Им предлагается закрепить нераспространение ограничений по размеру возмещения, предоставляемого собственникам изымаемых жилых помещений, на граждан, которые до 1 января 2020 года приобрели права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и у которых отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания.

Мною осуществляется мониторинг дальнейшего прохождения и согласования проекта федерального закона в органах государственной власти.

История вторая, или Кухня раздора

На первый взгляд история эта житейская и сугубо простая: ко мне обратилась гражданка Т., которую привлекли к ответственности за незаконную перепланировку кухни. Бывает. Телевидение, газеты и Интернет заполнены историями о том, как незаконные перепланировки приводят к обрушению перекрытий, отключению вентиляции, прорывам водопроводов, канализации и прочим коллизиям.

Однако в данном случае вины добросовестной приобретательницы жилья нет уже потому, что при покупке комнаты перепланировка уже была осуществлена прежним владельцем. Гражданка не знала и не могла знать о незаконной перепланировке квартиры в многоквартирном доме. При этом даже замруководителя службы жилищного надзора и контроля Красноярского края признаёт, что при инвентаризации со стороны БТИ были допущены нарушения.

БТИ вообще не обследовало квартиру. Администрация работы, ЖСК и Крайгаз, чьи акты есть в материалах судебного дела, никогда не были в ней с проверками. Несмотря на это, женщину обязали привести комнату в первоначальное состояние в течение месяца. В противном случае она будет продана с аукциона и добросовестная приобретательница жилья окажется «лицом БОМЖ».

Суд кассационной инстанции пройдёт 3 июня. Суды же первой и апелляционной инстанций заявительнице отказали, поскольку, если строго следовать букве закона, ответственность за незаконную перепланировку несёт действующий собственник.

В принципе всё правильно, но… в Красноярском крае сложилась странная схема перепланировки многокомнатных квартир на 3–4 самостоятельные комнаты с последующей продажей их людям как самостоятельные жилые помещения. Естественно, что зачастую в дальнейшем граждане сталкиваются с необходимостью проводить перепланировки и нередко оказываются на улице.

Несправедливо? Конечно. Поэтому я направила письмо прокурору Красноярского края с просьбой провести проверку законности действий государственных органов края по осуществлению перепланировок при продаже жилых помещений с целью их дальнейшей перепродажи. Кроме этого мой представитель обязательно будет присутствовать на кассационном заседании 3 июня.

История третья, или Роковая труба

В моей практике это далеко не первая история, связанная с так называемой зоной отчуждения. В данном случае проблема возникла из-за того, что в 2014 году, когда утверждался генеральный проект и начинали строиться дома, всё было по закону. Но в 2018 году норма закона о трубоохранной зоне изменилась: с 25 увеличилась до 150 метров.

Разумеется, этих изменений генеральный план учесть не мог. При этом в запретную зону попали ни много ни мало 65 домов… Конечно, по закону, если участок сформирован до строительства объекта, имеющего охранную зону, можно рассчитывать на возмещение убытков. Вот только история это долгая: как правило, требования о возмещении таких убытков порождают многочисленные и долгие земельные арбитражные споры.

Вот и заявительница подала иск к администрации района с просьбой выплатить компенсацию. Но пока суд да дело, людей уже собрались выселить, хотя даже заместитель министра строительства края заявила, что в суде министерство готово подтвердить неправомерность действий администрации при составлении генплана, что повлекло за собой нарушение прав граждан. Вот только угроза оказаться на улице с перспективой бездомного существования проступает всё явственнее… А ведь это семьи, в которых есть дети, инвалиды и пенсионеры, и все они могут остаться без единственного жилья.

Я уверена: людям полагается справедливая и незамедлительная компенсация убытков, так как они являются добросовестными приобретателями. Соответствующее исковое заявление к администрации посёлка уже в суде, дело беру под личный контроль. Кроме этого обратилась к главе Красноярского края с просьбой выступить в поддержку граждан, в том числе при рассмотрении в суде иска к администрации сельского поселения, а к прокурору Красноярского края – с просьбой проверить законность действий в порядке прокурорского надзора.

Вот такие три истории с выездного приёма. А объединяет их одно: все они о нарушении прав добросовестных приобретателей. То есть наших законопослушных сограждан: тех, кто ответственно воспитывает детей, платит налоги, строит, учит, лечит, защищает… Именно они и являются основой, тем костяком, на котором стоит всё общество. Если хотите – солью земли. И это – не пафос, а сухая констатация факта.

Нет лучшего места на земле, чем родной дом. Поэтому я иногда спрашиваю себя: когда у человека отнимают его краеугольный камень «малой родины», останется ли у него большая?

Не уверена. Поэтому сделаю всё, что могу, чтобы сохранить его для тех, кому это жизненно необходимо.

Фото РИА Новости.

Источник: Аргументы недели

Ст.

32 ЖК РБ Порядок устранения повреждений вспомогательных помещений многоквартирного жилого дома. Поддержание и восстановление санитарного и технического состояния придомовой территории 428-З от 28.08.2012 г. Жилищный Кодекс Республики Беларусь Статья 32 (Жилищный Кодекс Беларуси) Комментарий

1. При повреждении вспомогательных помещений многоквартирного жилого дома, в том числе в результате совершения актов вандального характера, а также при выявлении надписей и (или) изображений непристойного характера уполномоченное лицо, организация собственников обязаны принять меры по устранению указанных повреждений, надписей и (или) изображений и приведению вспомогательных помещений многоквартирного жилого дома в соответствие с обязательными для соблюдения требованиями технических нормативных правовых актов, в том числе посредством проведения текущего ремонта.

При этом под актами вандального характера понимаются намеренные действия гражданина, повлекшие разрушение, порчу вспомогательных помещений многоквартирного жилого дома либо иное причинение ущерба таким помещениям.

2. При выявлении повреждений вспомогательных помещений многоквартирного жилого дома, в том числе в результате совершения актов вандального характера, а также надписей и (или) изображений непристойного характера в ходе проведения общих осмотров жилого дома организация, осуществляющая эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющая жилищно-коммунальные услуги, обязана в течение пяти рабочих дней уведомить уполномоченное лицо, организацию собственников (за исключением организаций собственников, самостоятельно осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда) для принятия соответствующих мер.

Устранение указанных в части первой настоящего пункта повреждений, надписей и (или) изображений и приведение вспомогательных помещений многоквартирного жилого дома в соответствие с обязательными для соблюдения требованиями технических нормативных правовых актов осуществляются в течение месяца после выявления либо получения уведомления о выявлении этих повреждений, надписей и (или) изображений.

Плата за текущий ремонт, проведенный в целях устранения указанных в части первой настоящего пункта повреждений, надписей и (или) изображений, вносится собственниками жилых и (или) нежилых помещений, нанимателями, арендаторами, лизингополучателями жилых помещений, членами организаций застройщиков, дольщиками, заключившими договоры, предусматривающие передачу им во владение и пользование объектов долевого строительства, для возмещения фактических затрат на текущий ремонт соразмерно общей площади принадлежащих им и (или) занимаемых ими жилых и (или) нежилых помещений без заключения договоров на оказание услуг по текущему ремонту жилого дома.

3. Поддержание и восстановление санитарного и технического состояния придомовой территории многоквартирного жилого дома осуществляются за счет средств местных бюджетов базового уровня и бюджета города Минска, за исключением случаев, предусмотренных частью второй настоящего пункта.

Поддержание и восстановление санитарного и технического состояния придомовой территории, переданной в аренду или для обслуживания жилых домов организациям собственников, организациям, имеющим в собственности, владении либо пользовании объекты жилищного фонда, осуществляются ими за счет собственных средств.

Город Камберленд, Род-Айленд Код минимального жилья

[Заказ. от 09.03.1967, § 1]

Эта статья будет известна как минимальные жилищные стандарты. кодекс для жилых и многоквартирных жилых домов и упоминается как жилищным кодексом или настоящим Кодексом.

[Заказ. от 09.03.1967, § 2]

Некий документ, являющийся Основным жилищным кодексом Бока, опубликован в 1964 году Конференцией строительных чиновников Америки, Inc. принят в качестве жилищного кодекса города для установления минимальных стандартов на основное оборудование и помещения для освещения, вентиляции, помещений, отопление и канализация; для защиты от огня; для использования пространства и местоположения; для безопасного и санитарного обслуживания; для кухонного оборудования во всех жилых помещениях и многоквартирных жилых домов.

[Заказ. от 09.03.1967, § 10]

Судебный пристав-исполнитель по этой статье может устанавливать такие правила и нормативных актов, которые могут соответствовать надлежащему исполнению любых постановление, принятое в соответствии с положениями GL 1956, § 45-24. 2-1 и след.

[Заказ. от 09.03.1967, § 12]

(a) 

Создается жилищная инспекционная комиссия.

(b) 

Правление должно состоять из пяти членов, назначаемых городскими властями. Совет. Правление обладает всеми полномочиями и подчиняется всем обязанности, предусмотренные для жилищных наблюдательных советов Г.Л. 1956, § 45-24.2-5.

(c) 

Все заседания правления должны проводиться, а апелляции в правление, а также апелляции на его решения принимаются в соответствии с с положениями GL 1956, § 45-24.2.

[Заказ. от 09.03.1967, § 11]

(a) 

Обязанностью инспектора по минимальному жилью или его должным образом уполномоченный представитель для обеспечения соблюдения этой статьи.

(b) 

Любое лицо, нарушающее любое из положений, положений или условий настоящей статье, в случае осуждения наказывается штрафом в размере до 20 долларов за одно нарушение.

[Заказ. от 3 сентября 1967 г., § 3]

Любое лицо, имеющее какие-либо обязанности в соответствии с положениями настоящей статьи или любого постановления, правила или постановления, принятого в соответствии с в соответствии с настоящей статьей могут проникать в жилище и жилые помещения помещения в любое разумное время с целью осмотра, осмотра и опрос. Если во въезде отказано или сопротивление, приказ об осмотре, проверке и опрос может быть получен в суде компетентной юрисдикции как предусмотрено в GL 1956, § 45-24.2-8.

[Заказ. от 3 сентября 1967 г., § 4]

В соответствии с этой статьей судебный пристав-исполнитель вправе распорядиться о ремонте, перепланировку или улучшение жилого помещения или жилого помещения за счет владелец или другое лицо, ответственное за такой ремонт, изменение или улучшение в соответствии с положениями настоящей статьи или любого постановления, правила и постановления принятые в соответствии с настоящей статьей.

[Заказ. от 3 сентября 1967 г., § 5]

Пристав может объявить любое жилище или жилое помещение непригодным для проживания человека, если он обнаружит, что условия существуют в таких жилые помещения, представляющие серьезную опасность или непосредственную опасность для здоровья, безопасность или благополучие его жителей, жителей соседних жилых помещений или населения.

[Заказ. от 09.03.1967, § 6]

Всякий раз, когда какое-либо жилище или жилое помещение обнаруживается судебным приставом-исполнителем офицера признать непригодным для проживания человека из-за недостатков, которые представляют собой серьезную опасность, представляющую непосредственную опасность для здоровья, безопасности или благополучие жильцов или населения, принудительное офицер может:

(1) 

Приказ об освобождении и охране такого жилья или жилых помещений до тех пор, пока он не решит, что жилище снова пригодно для человеческого жилья.

(2) 

Приказ о сносе или сносе жилого помещения при проведении ремонта, изменение или улучшение жилища не может быть произведено за плату обоснованно связанные со стоимостью жилого помещения; при условии, однако, что собственник такого жилища может по своему усмотрению ремонтировать, переделывать или улучшить жилище, независимо от стоимости, в течение периода времени указано в заказе.

(3) 

Отремонтировать, изменить или улучшить или обеспечить освобождение и охрану, или и то, и другое, такого жилища или жилых помещений за счет собственника или другое ответственное лицо, когда владелец или другое ответственное лицо лицо не выполняет приказ о ремонте, изменении или улучшении или освободить и обезопасить жилое помещение при условии затрат на такой ремонт, изменение или улучшение разумно связано со стоимостью жилище или жилое помещение.

(4) Удалить или снести такое жилище за счет владельца, если владелец не выполняет приказ, изданный о сносе или сносе в соответствии с положениями подраздела (2) настоящей статьи.

[Заказ. от 3 сентября 1967 г., §§ 7, 8]

(a) Всякий раз, когда владелец не выполняет какое-либо распоряжение, как предусмотрено в § 18-57(1) и (2), расходы, понесенные судебным исполнителем или любым лицом, выполняющим работу или предоставляющим материалы по его приказу в соответствии с положениями § 18-57 (3) и (4) является залогом в отношении недвижимого имущества, и такой залог должен быть приведен в исполнение в том же порядке, который предусмотрен или разрешен законом для принудительного исполнения залогов по общему праву в отношении личного имущества.Такой залог должен быть зарегистрирован. (b) 

Если жилище снесено или снесено судебным приставом-исполнителем, он может продать материалы такого жилища. Чистая стоимость сноса и удаление оплачивается владельцем, и, если какой-либо остаток остается, это должно быть зачислено владельцу.

(c) 

Любое уведомление и приказ могут быть записаны таким же образом, как запись lis pendens уведомлений.

[Заказ. от 09.03.1967, § 9]

Собственник любого жилого помещения, признанного судебным приставом непригодным для проживания людей в соответствии с положениями § 18-56, не может продавать, передавать, закладывать, сдавать в аренду или иным образом распоряжаться жилищем до тех пор, пока не будут устранены условия, вызвавшие его были исправлены, или пока такой владелец не предоставил предполагаемому правообладателю, залогодержателю или арендатору копию постановления и не уведомил судебного исполнителя в письменной форме о своем намерении передать, продать, заложить, сдать в аренду или иным образом распорядиться такого жилья.Правопреемник, залогодержатель или арендатор, получивший фактическое уведомление или конструктивное уведомление, должен быть связан таким распоряжением в день такой передачи, заклада или аренды без направления ему дальнейшего уведомления исполнительным органом.

Свод законов штата Нью-Йорк, Закон о финансировании частного жилья — PVH § 32

Комиссар или надзорный орган, в зависимости от обстоятельств, могут:

1.  Проверять компанию и получать информацию о ее общем состоянии, ее капитализации и способах создания, приобретения, восстановления, сдачи в аренду, эксплуатации или управления ее имуществом, а также о соблюдении ею всех положений законов и распоряжений комиссар или надзорный орган.

2.  Требовать, чтобы каждая компания представляла ему или ей годовой отчет, содержащий такую ​​информацию, которую может потребовать уполномоченный или надзорный орган, подтвержденный присягой любого должностного лица, генерального директора или другого лица, контролирующего компанию. Такой отчет должен быть составлен по форме, охватывать период и подан во время, установленное уполномоченным или контролирующим органом.

3. Время от времени издавать, изменять и отменять дополнительные правила и положения для осуществления положений настоящей статьи при условии, однако, что такие дополнительные правила и положения должны быть строго ограничены в своем применении средствами и методами соблюдения положения настоящей статьи, к которым относятся такие полномочия.

4. Заключать такие соглашения с держателями облигаций, залогодержателями или кредиторами компании о совершении или воздержании от совершения каких-либо действий, не противоречащих закону, для защиты инвестиционных прав штата Нью-Йорк, Агентства по финансированию жилищного строительства штата Нью-Йорк, Корпорация жилищного строительства города Нью-Йорка или муниципалитет.

5.   (a) Приносить присяги, давать показания под присягой, заслушивать показания и принимать доказательства под присягой на публичных или частных слушаниях; (b) вызывать в суд и требовать присутствия свидетелей и предъявления книг и документов, относящихся к любым расследованиям и дознаниям, санкционированным настоящей статьей, и проверять их в отношении любого вопроса, в отношении которого предоставлены полномочия на расследование; (c) создавать комиссии для допроса свидетелей, которые находятся за пределами штата или не могут явиться, или освобождены от явки; (d) расследовать дела компании и сделки, операции или отношения такой компании с третьими лицами, а также дела любого лица, фирмы, корпорации или другого субъекта, имеющего финансовый интерес, прямой или косвенный, в проектирование, строительство, приобретение, реконструкция, реабилитация, улучшение, финансирование или эксплуатация любого проекта, осуществляемого компанией; (e) вмешиваться по праву в любое действие или разбирательство, о которых должно быть дано уведомление, затрагивающее проект компании; (f) предпринять такие шаги в таком действии или судебном разбирательстве, которые могут быть необходимы для защиты общественных интересов.

В отношении обязанностей и обязательств, вытекающих из настоящей статьи, к государству, уполномоченному или надзирающему органу может быть предъявлен иск в том же порядке, что и к частному лицу. Никакие расходы не могут быть присуждены комиссионеру, штату или надзорному органу, в зависимости от обстоятельств, в любом таком судебном процессе.

. надзорное агентство, в зависимости от обстоятельств, может отстранить любого или всех существующих директоров компании и назначить такое лицо или лиц, которых уполномоченный или надзорное агентство, в зависимости от обстоятельств, сочтет целесообразными по своему собственному усмотрению, в том числе должностных лиц или сотрудников отдела благоустройства жилищно-коммунального хозяйства или надзорного органа в качестве новых директоров для выполнения функций уволенных.Назначенные таким образом директора не обязательно должны быть акционерами или соответствовать другим требованиям, которые могут быть предписаны свидетельством о регистрации или уставом. При отсутствии мошенничества или недобросовестности назначенные таким образом директора не несут личной ответственности по долгам, обязательствам или обязательствам корпорации. Назначенные таким образом директора должны исполнять свои обязанности только в течение периода, совпадающего с продолжительностью такого нарушения, или до тех пор, пока уполномоченный или надзорный орган, в зависимости от обстоятельств, не будут защищены удовлетворительным для него образом от нарушений аналогичного характера.Должностные лица или сотрудники отдела жилищного и коммунального ремонта или контролирующего органа, назначенные таким образом в качестве директоров, должны работать в таком качестве без вознаграждения. Такое отстранение не может происходить без письменного уведомления и возможности для затронутых директоров явиться и быть заслушанными перед агентством или комиссаром в отношении любого предполагаемого нарушения, и соответствующие стороны могут быть представлены адвокатом. Несмотря на любое противоречащее положение какого-либо общего, специального или местного закона или любое ограничение, содержащееся в положениях любой городской хартии, штат или муниципалитет, действующий через уполномоченного или контролирующее агентство, в зависимости от обстоятельств, должны сохранять безвредными и возместить любому должностному лицу или сотруднику отдела жилищного и коммунального ремонта или контролирующего органа, назначенного таким образом в качестве директора, финансовые убытки, возникающие в результате любого иска, требования, иска или судебного решения по причине предполагаемой небрежности или другого действия такого директора, при условии что такой директор действовал при исполнении своих обязанностей и в рамках своих служебных обязанностей, и что такой ущерб не был результатом преднамеренного и противоправного действия или грубой небрежности такого директора, и при условии, кроме того, что это, за исключением положения о безвредности и возмещении убытков, не должно быть в каким-либо образом нарушать, ограничивать или изменять права и обязанности любого страховщика в соответствии с любым полисом страхования и должны вступать в силу только с директорами, поэтому указано и не должно расширять или уменьшать права какой-либо другой стороны. Никакой иск или специальное разбирательство, основанное или вытекающее из предполагаемой небрежности или другого действия такого директора, не может быть возбуждено против такого директора, муниципалитета или штата, если уведомление о претензии не было предварительно вручено в порядке, соответствующем вручению муниципалитету или государство, в зависимости от обстоятельств.

. такая компания не выполняет или бездействует, или собирается не выполнить или не сделать что-либо, требуемое от нее по закону или приказу уполномоченного, или делает или собирается что-либо сделать, или разрешает что-либо, или собирается разрешить что-либо совершено вопреки и в нарушение закона или любого приказа, постановления или директивы уполномоченного или надзорного органа, в зависимости от обстоятельств, или что является непредусмотрительным или наносит ущерб интересам общественности, держателей залога, акционеров, или арендаторы, уполномоченный или надзорный орган, в зависимости от обстоятельств, могут, в дополнение к таким другим доступным средствам правовой защиты, возбудить иск или разбирательство в верховном суде штата Нью-Йорк от имени комиссар или надзорный орган, в зависимости от обстоятельств, с целью прекращения и предотвращения таких нарушений или угроз нарушения, и в таком действии или судебном разбирательстве суд может назначить временного или постоянного управляющего или того и другого. Такое действие или судебное разбирательство должно быть начато путем обращения в верховный суд с заявлением об обжалуемом нарушении и мольбой о соответствующем возмещении. В связи с этим суд обязан указать срок, не превышающий двадцати дней после вручения копии ходатайства, в течение которого обжалуемая компания должна ответить на ходатайство. В случае любого невыполнения или после ответа суд должен немедленно расследовать факты и обстоятельства таким образом, как суд укажет, без других или формальных состязательных бумаг и без учета каких-либо технических требований.Такие другие лица или корпорации, которые суд сочтет необходимым или уместным присоединиться в качестве сторон для придания силы его приказу или решению, могут быть объединены в качестве сторон. Окончательное решение по любому такому иску или судебному разбирательству должно либо отклонить иск или судебное разбирательство, либо предписать, чтобы приказ или судебный запрет, или и то, и другое издать или обеспечить назначение управляющего, как указано в петиции, и предоставить такое другое средство правовой защиты. как суд сочтет целесообразным.

8.  Уполномоченный или надзорный орган может изменить надзор за компанией, обнаружив, что дублирование надзорных функций может привести к чрезмерному нормативному бремени или ненужному расходованию ресурсов агентства, приняв такие меры, которые сочтут целесообразными, включая объединение надзорных функций, связанных с различными программами. , а также заключение меморандумов о взаимопонимании с другими агентствами для распределения надзорных функций.

Указов и Кодексов | Cook County

Нормативные кодексы

29 июля 2019 года Совет уполномоченных округа Кук утвердил постановление о принятии новых нормативных кодексов.

Коды округа Кук 2021

. Дополнительная информация:

Код доступности штата Иллинойс , действует с 24 апреля 1997 г.

https://www2.illinois.gov/cdb/pages/default.aspx

2015 Международный кодекс энергосбережения

Чтобы получить этот код, перейдите на веб-сайт Международного совета по кодированию (ICC) по адресу: . http://www.iccsafe.org

Постановление о пустующих зданиях

 

 

   

Постановление о зонировании округа Кук

Заказ. № 01-O-30, принятый Окружным советом 6 ноября 2001 г. Поправки указаны в примечаниях к истории в скобках после измененных положений. Отсутствие исторической заметки указывает на то, что положение остается неизменным по сравнению с оригиналом. Очевидные орфографические и пунктуационные ошибки были исправлены без примечаний.В стилистических целях заголовки и броские строки были унифицированы, и использовалась та же система написания заглавных букв, ссылок на законы штата и выражения чисел в тексте, что и в Кодексе графства. Дополнения для ясности указаны в скобках.

Последний раз поправки в Постановление о зонировании округа Кук вносились в 2003 г. Включены следующие разделы:

  • Постановление о зонировании округа Кук от 2003 г.
  • Постановление о пойме для округа Кук
  • Руководство подразделения округа Кук
  • Сохранение деревьев, озеленение и скрининг
  • Беспроводной
  • Регулирование обработки заявок на разработку планируемого использования, внесения поправок в карты и заявок на специальное использование, поданных до даты вступления в силу Постановления 2003 г.
  • Постановление о рекламных щитах и ​​выносных наружных рекламных вывесках округа Кук

Нажмите на каждую ссылку, чтобы просмотреть различные разделы:

Постановления о землеустройстве

Приложение A — Зонирование

Постановление о сохранении деревьев, озеленении и проверке

Постановление о средствах беспроводной связи

Постановление о наружной рекламе на рекламных щитах и ​​вне помещений

Постановление о сертификате использования зон

Изменение налогового кодекса Америки может решить жилищный кризис

В моем Твиттере постоянно появляется фраза из шести слов: «Налог на стоимость земли решит эту проблему.

В связи с неэффективным использованием земли под парковку. Как политика, чтобы помочь финансировать всеобщий базовый доход. И даже (в шутку) как рецепт повышения девственности у юношей.

Большой вопрос, на который помогают ответить налоги на стоимость земли, заключается в следующем: как правительство может собрать средства, не искажая выбор и, возможно, ухудшая положение людей? Если вы облагаете налогом доход, это препятствует работе. Если вы облагаете имуществом налогом, это препятствует улучшению физических зданий на земле.Иногда налог намеренно снижает стимулы к деятельности — например, налоги на выбросы углерода для сокращения выбросов парниковых газов или так называемые «налоги на грехи» в отношении табака. Но есть также налоги, которые правительства хотят взимать для оплаты ценных услуг, не слишком сильно меняя поведение (или вообще не меняя).

Одним из самых простых решений, которые предлагает земельный налог, является жилищный кризис в Америке. Этот кризис отчасти вызван неспособностью надлежащим образом использовать ценную пользующуюся спросом землю по ее лучшему назначению.Миллионы людей хотят жить в Нью-Йорке, Лос-Анджелесе, Вашингтоне или Сиэтле, но местные налоговые режимы фактически наказывают людей за инвестиции в их недвижимость. Когда люди улучшают свою собственность — либо добавляя новую комнату, либо строя совершенно новую структуру, например, многоэтажный жилой дом, они будут платить более высокие налоги на недвижимость.

Но это проблема не только большого города. В небольших городах пустыри способствуют упадку — и если на участке нет ценной постройки, его правонарушители, скорее всего, платят только номинальный налог на недвижимость.Это снижает налоговые поступления и ухудшает качество района для всех остальных.

Здесь может вступить в игру налог на стоимость земли.

Налогообложение стоимости земли означает разделение того, что стоит земля без каких-либо улучшений, находящихся на ней (например, домов или промышленных предприятий). Большинство американцев знакомы с налогами на недвижимость, которые облагают налогом стоимость их домов и земли, на которой они живут, как единое целое. Как поясняет экономист из Нью-Йоркского университета Арпит Гупта, отчасти земельные налоги делают такие привлекательные потому, что «не должно быть никакой экономической неэффективности», если вы можете облагать налогом «настоящую земельную ренту».

Земельный налог ничего не может дестимулировать — земля будет продолжать существовать независимо от любой схемы налогообложения.

«Земля не движется», — объяснил экономист Иллинойсского университета Дэвид Олбуи. «Это не исчезает — поэтому вы можете снизить налоги на вещи, которые исчезают».

Как объяснил Джефф Спросс в 2015 году для The Week :

Главное, что нужно понимать в отношении налога на стоимость земли (сокращенно LVT), — это то, что никакие ваши действия не могут на него повлиять…. Вот почему экономисты любят это. По определению, LVT фиксирует только «ренту» — с экономической точки зрения, доход, который вы получаете случайно или по счастливой случайности, а не фактически создаете новое богатство.

Ваше налоговое бремя по LVT увеличивается только в том случае, если стоимость самой земли — единственное, что вы не можете контролировать — также увеличивается.

LVT также имеет привлекательную моральную основу: удача владеть участком земли, который дорожает — скажем, вы купили дом в Сан-Франциско до технологического бума — не должна сопровождаться возможностью получать ренту. без предоставления ценности.

Другими словами, поскольку люди, владеющие землей, на самом деле не несут ответственности за увеличение или уменьшение ее стоимости, довольно абсурдно, что они получают все преимущества владения участком земли, не выполняя для этого никакой работы.

Я еще раз хочу провести различие между этой идеей и добавлением стоимости к земле за счет создания бизнеса, обработки земли, добычи природных ресурсов или множества других способов использования земли людьми. Эти вещи, очевидно, работают, и именно поэтому переход от системы налога на имущество — которая облагает налогом то, что люди фактически контролируют — к системе налога на землю может быть настолько эффективным.

На данный момент фраза «налог на стоимость земли может решить эту проблему» стала мемом в нишевых онлайн-сообществах, и его самые стойкие приверженцы верят, что одна простая политика может решить некоторые из самых больших проблем страны, включая наш жилищный кризис.

Жилищный кризис в Америке

По своей сути жилищный кризис в Америке связан с постоянной неспособностью страны построить достаточное количество домов. По оценке Freddie Mac, по состоянию на прошлый год стране нужны еще 3.8 миллионов домов для удовлетворения спроса.

Из-за того, что мы упорно не строим, цены взлетели до небес. Люди уезжают из родительских домов, создают семьи, переходят на новую работу и соревнуются за небольшое количество единиц жилья. На здоровом рынке этот сигнал роста цен подтолкнет застройщиков к строительству большего количества домов, и цены упадут (или, по крайней мере, перестанут расти).

Американский рынок жилья далеко не здоров.

В результате различных правил и положений, в основном установленных на местном уровне, застройщики не могут просто строить и предоставлять больше домов.Вместо этого законы, запрещающие более интенсивное освоение земли, то есть строительство нескольких домов на одном участке земли, таких как дуплекс или многоквартирный дом, или строительство небольших домов на одну семью, поддерживают высокие цены.

Владельцы земли и собственности зачастую являются самыми ярыми противниками либерализации законов о землепользовании. Домовладельцы стареют и более склонны к стабильности, а также негативно относятся к арендаторам и многоквартирным домам. Местные органы власти, которым власти штатов предоставили практически неограниченные полномочия, полностью захвачены домовладельцами.

Исследователи из Бостонского университета Кэтрин Эйнштейн, Дэвид М. Глик и Максвелл Палмер изучили собрания совета по планированию и зонированию почти в 100 городах Массачусетса и обнаружили, что среди участников собраний непропорционально много домовладельцев. Участники с большей вероятностью выступали против нового жилья в своих общинах.

Если вы добавите комнату для своего тестя, который переезжает к вам, чтобы помогать воспитывать детей, или добавите домашний офис во время глобальной пандемии, вы можете получить штраф в виде более высоких налогов, поскольку вы сделали имущество более ценное.И если кто-то превращает свой гараж в квартиру, предоставляя доступное жилье для своего сообщества, он платит более высокие налоги на недвижимость, чем соседи с таким же положением, которые не добавляют варианты жилья на свою землю.

Так как же налог на стоимость земли может помочь решить эту проблему?

По словам сторонников системы налога на стоимость земли, владельцы собственности будут требовать, чтобы им разрешили более интенсивно развивать свою землю, что приведет к строительству большего количества домов.

Вот теория: Налогообложение земли снижает прибыль, получаемую только от владения частью собственности.Вместо этого у вас есть стимул заставить эту землю работать. Возьмем участок земли недалеко от Таймс-сквер. Эта земля настолько ценна, что практически все, что вы с ней сделаете, принесет огромную прибыль, поэтому нет необходимости развивать ее для ее наиболее ценного использования.

Однако, если будет взиматься земельный налог, владелец этой земли должен будет убедиться, что собственность на этой земле действительно прибыльна, поскольку правительство облагает налогом часть или всю земельную ренту, которая может взиматься.

В статье Slate 2015 года Генри Грабар хорошо проиллюстрировал этот момент, указав на случай, когда парковка брала с водителей 40 долларов в день за парковку и начисляла менее 10 000 долларов налога на недвижимость. Эта автостоянка, пишет Грабарь, находится рядом с семиэтажным зданием, которое ежегодно требует более четверти миллиона налогов.

«Это превращает NIMBY в YIMBY», — объясняет экономист Ной Смит, который писал о налогах на землю. «Вы используете ту же токсичную местную политику, которая сейчас создает NIMBY-изм, вы используете YIMBY-изм, потому что теперь у вас есть люди , которые хотят, чтобы создавали вещи».

В Аллентауне, штат Пенсильвания, система сработала! Согласно статье Strong Towns 2019 года, после того, как в 1996 году город принял LVT (через систему раздельных ставок, которая все еще сохраняла некоторые налоги на недвижимость), «строительство вернулось в город: количество налогооблагаемых разрешений на строительство резко возросло по сравнению с соседним Вифлеемом. , рыночные инвестиции вернулись, а капитальный ремонт вновь появился в городских бюджетах…. Проигравшими в этой сделке оказались отсутствующие владельцы пустырей, которым пришлось взять на себя гораздо большее бремя».

Сенатор Пэт Туми (республиканец от Республиканской партии) расхваливает преимущества налога: «Количество разрешений на строительство в Аллентауне увеличилось на 32 процента по сравнению с тем, что было до введения земельного налога».

Итак, если это изменение в нашей системе налогообложения такое простое, почему его не внедряют в других городах? Что ж, реформа налога на недвижимость — это третий рельс американской политики. В Калифорнии, например, как объяснил Конор Догерти для New York Times: «В 1978 году лос-анджелесский бизнесмен по имени Ховард Джарвис возглавил повстанческую кампанию за принятие Предложения 13, избирательной меры, которая ограничивала налоги на недвижимость в Калифорнии и спровоцировала общенациональный налоговый бунт.С тех пор закон считается неприкосновенным».

Но помимо политических вопросов есть и технические проблемы: во-первых, оценить землю отдельно от ее улучшений не так просто, хотя сторонники утверждают, что это можно сделать. Во-вторых, введение земельного налога прямо сейчас, хотя и справедливое в среднесрочной и долгосрочной перспективе, может показаться крайне несправедливым в краткосрочной перспективе по отношению к владельцам собственности, которые заплатили премию за свои участки из-за стоимости земли только для того, чтобы увидеть, как она обесценивается. по мере введения нового налога.

Так почему же этот мем становится таким популярным (по крайней мере, среди некоторых интернет-сообществ)? Ларс Дусе, видный сторонник налога на стоимость земли, объясняет, что большая часть причины в том, что в течение долгого времени автомобиль делал возможным расширение пригородной застройки. Это означало, что люди по-прежнему могли получить доступ к ценным рынкам труда, даже если они не могли позволить себе жить рядом с работой (если они были готовы терпеть долгие поездки на работу).

— Теперь у нас закончились пригороды, — возразил Дусе.«Мы не можем двигаться дальше за счет расширения».

Удаленная работа — это новая разработка, которая может выиграть нам еще немного времени, поскольку она может позволить многим людям жить еще дальше от городских центров, но поскольку арендная плата стремительно растет, люди отчаянно ищут радикальные решения жилищного кризиса в Америке.

Городской кошмар семьи из Беркли стоимостью 1,1 миллиона долларов

Леонарду Пауэллу не потребовалось много времени, чтобы увидеть, как ремонт дома может выйти из-под контроля.

То, что началось как пятимесячная работа на стройке в доме 79-летнего Беркли, затянулось больше года.Бюджеты были потрачены на бытовую технику из нержавеющей стали, гранитные столешницы и новую входную дверь, окрашенную в модный оттенок чирка. Затем начались проблемы с разрешением переоборудовать дом, где он и его жена, ныне покойная, воспитывали шестерых детей, обратно в дуплекс.

За исключением того, что Пауэлл никогда не хотел выпотрошить свой дом, в котором жил почти пять десятилетий; он чувствовал себя бессильным, поскольку сбивающая с толку паутина чиновников заставляла его вносить обновления.

«Это смехотворно, — сказал Пауэлл. «Они пытаются украсть мой дом.

От Сан-Франциско до Сан-Хосе, от Сакраменто до Риверсайда юристы, которые вели аналогичные дела, говорят, что в Калифорнии наблюдается рост малоизвестных «конкурентных прав на здоровье и безопасность». Этот юридический процесс позволяет городам обращаться в суд с ходатайством об установлении «управителей», которые затем берут под свой контроль собственность, которую местные власти считают проблематичной. С домовладельца не только выставляется счет за все расходы на благоустройство, но он также должен платить комиссионные сборы и судебные издержки, которые в случае Пауэлла составляют сотни тысяч долларов.

Все началось для Пауэлла, когда городские власти приказали ему устранить нарушения кодекса, такие как разбитые окна и небезопасная проводка, после того, как полиция сообщила о «некачественных условиях» во время вручения ордера на обыск. Затем суд назначил управляющего с оплатой 250 долларов в час для управления работой, в результате чего Пауэлл остался с 683 276 долларами в виде кредитов и оказался на грани потери своего дома.

По мере роста стоимости земли в быстро облагораживающихся районах, таких как угол Пауэлла в районе Лорин, недалеко от станции BART Эшби, законодатели штата незаметно упростили процесс управления имуществом, позволив мелкой промышленности продавать городам дешевый способ решения проблем с недвижимостью, которые воспринимаются как неприятность. Ветеран армии и бывший почтальон — один из немногих оставшихся чернокожих домовладельцев, которые расплатились за свой дом в районе, когда-то оцепленном расистскими красными линиями на картах — то есть до тех пор, пока чиновники не загнали его в опасные долги из-за постоянно расширяющегося ремонта.

«По сути, они торгуют этими домами и зарабатывают деньги», — сказал Джошуа Хаус, уроженец Сан-Леандро и поверенный либертарианской юридической фирмы Institute for Justice, который консультировал по делу Пауэлла. «Беркли хвастается тем, что выступает против джентрификации, а это своего рода принудительная джентрификация.

Потеря контроля

Это было в июле 2014 года, когда полиция Беркли прибыла в дом Пауэлла на Хармон-стрит, чтобы вручить ордер на обыск, и арестовала «гостя» в доме, как показывают судебные протоколы. Затем полиция обыскала имущество и обнаружила «20 штук предположительно крэк-кокаина», весы и «другие признаки намерения распространять».

Пауэлл сказал, что его дети и внуки часто принимали гостей, но он запретил наркотики в доме.Его адвокаты утверждают, что уголовное дело возбуждено не было.

Тем не менее, инцидент привлек внимание города к собственности, которую, по словам Пауэлла, он изо всех сил пытался содержать после семейной трагедии и выхода на пенсию в 2001 году.

«На самом деле он здесь не жил и не вывозил наркотики из этого дома», — сказал Пауэлл о госте. — Но именно это и послужило причиной.

Конкурсы по охране здоровья и безопасности, которые были добавлены в строительные нормы и правила Калифорнии в 1988 году, часто рекламируются в случаях, когда арендаторы томятся под властью владельцев трущоб, скваттеры поджигают дома, лишенные права выкупа, или в других экстремальных ситуациях.Но есть еще неизвестное количество дел с участием домовладельцев, таких как Пауэлл, которые все еще живут в своих домах, выплатили ипотечные кредиты и обвиняются в более субъективных проблемах с психическим здоровьем, накоплении или мелких обвинениях в наркотиках.

«Они просто ходят в наркопритон!» — сказал Хаус. «И судья сказал: «Никто не хочет жить рядом с наркопритоном», поэтому они отправили его в конкурсное производство».

Через два месяца после того, как полицию вызвали в дом Пауэлла, судебные протоколы показывают, что тогдашний городской прокурор Беркли Лора МакКинни обратилась к правоохранительным органам с просьбой о последующих действиях, чтобы объявить собственность Пауэлла неприятной: «Это связано с наркопритоном», — написала она. .МакКинни отказался отвечать на вопросы о деле Пауэлла.

В октябре 2014 года пришло официальное письмо от города, предписывающее Пауэллу исправить 33 нарушения кодекса. Инспекторы указали на мелкие нарушения, такие как отсутствие сайдинга и незакрепленный туалет, а также более серьезные проблемы, включая неадекватное отопление и вентиляцию.

Дело не в том, что Пауэлл не заботился о доме. Он и его жена Миртл потратили годы на то, чтобы превратить старый двухэтажный дуплекс на просторном участке в дом с пятью спальнями и двумя ванными комнатами, пригодный для шестерых детей. Они покрасили внешний вид линкора в серый цвет и наняли школьного друга Пауэлла, чтобы он заменил проводку с ручкой и трубкой. Пауэлл играл Моцарта, чтобы вырастить можжевельник перед домом.

По словам Пауэлла, дела в доме площадью 1965 квадратных футов пошли под откос, когда Миртл умерла в 1997 году после сердечного приступа дома. Пауэлл изо всех сил пытался двигаться дальше и выйти на пенсию со своей пенсией в размере 2500 долларов в месяц — обычная дилемма для «бедных» давних домовладельцев в Калифорнии, чья стоимость недвижимости взлетела, даже когда их доходы остались на прежнем уровне.

После уведомления из города, Пауэлл связался с городом по поводу кредитной программы старшего и показал недвижимость для оценки ремонта, но он не получил разрешения на проведение работ. Для города процесс шел слишком медленно. Пауэлл никогда не слышал о конкурсном управлении, пока пять месяцев спустя в другом письме ему не сообщили, что он будет участвовать в таком конкурсе.

«Нарушения настолько обширны и носят такой характер, что здоровье и безопасность жителей или населения находятся под серьезной угрозой», — утверждали городские прокуроры в юридическом иске, в котором просили судью назначить управляющего, «чтобы взять на себя полный и полный контроль над имущество.

Так началась семилетняя сага о ремонте дома Пауэлла за 100 000 долларов. Что стало ремонтом за 225 000 долларов. Затем 475 000 долларов, затем 700 000 долларов. Этой весной судья готов вынести решение о том, кто должен заплатить сотни тысяч административных и юридических издержек, связанных с оспариванием процесса, и судебные протоколы показывают, что это трясина теперь стоит более 1,1 миллиона долларов. Оценщики говорят, что дом стоит до 1,3 миллиона долларов.

«Я думаю, что они использовали мой дом как своего рода банкомат», — сказал Пауэлл.«Вы знаете, этот парень черный, он старый, мы взрослые в комнате».

Город Беркли не ответил на запросы о комментариях. В одном из отчетов городского совета за 2019 год городской менеджер Ди Уильямс-Ридли написала, что «непредвиденные расходы во время конкурсного производства создали сложную ситуацию для всех вовлеченных сторон, и город добросовестно приложил усилия, чтобы помочь мистеру Пауэллу остаться в своем доме. ”

Управляющий, назначенный в деле Пауэлла, президент Bay Area Receivership Group Джерард Ф.Кина II отказалась отвечать на конкретные вопросы о текущем деле. Он сказал, что получатели связаны строгими требованиями к разрешению города и должны получить одобрение суда на расходы.

«Это очень сложные дела, — говорит Кина, которая также работала над делами о банкротстве в Сан-Франциско, Сан-Хосе и других близлежащих городах. «Иногда бывают непредвиденные последствия».

Ударь крота

Управление конкурсными производствами в области охраны здоровья и безопасности стало более распространенным явлением в Калифорнии после того, как в 2005 году суд постановил, что города могут перекладывать соответствующие сборы на недвижимость домовладельцев. Это изменение дало городам новый стимул использовать услуги, предлагаемые горсткой специализированных консультантов. Это также добавило возможность быстрого увеличения окончательного счета домовладельцев, таких как Пауэлл.

В последние годы законодатели штатов предприняли шаги, чтобы ускорить процесс и предоставить получателям больше полномочий, включая снос зданий. Это то, что случилось с домовладельцем из Сакраменто Вандой Кларк, которая была привлечена к ответственности за нарушение кодекса, связанное с незавершенной пристройкой к ее собственности, и увидела, как ее дом был снесен в результате компромисса, чтобы избежать судебного разбирательства.

«Это самая грустная вещь, через которую я прошел в своей жизни», — сказал Кларк Sacramento Bee в январе. «Мне 71 год, и теперь я бездомный».

Те, кто работает в этой области, говорят, что ни одно государственное агентство не отслеживает количество конкурсных работ по охране здоровья и безопасности, происходящих в Калифорнии, но что в настоящее время ежегодно начинается до 100 таких дел по всему штату. Публичные записи показывают, что за последние годы в горячей точке Сакраменто, а также в Сан-Франциско, Сан-Хосе, Окленде, Ричмонде, Вальехо и других городах области залива были зарегистрированы десятки дел.

Для надзора за несостоятельными предприятиями могут быть назначены различные типы управляющих. В других областях конкурсное управление домами также получило высокую оценку как экономически эффективный способ превратить заброшенные дома в дома начального уровня в депрессивных районах. Но критики говорят, что та же самая логика часто не применима к рынку жилья в Калифорнии, где дефицит и недоступность приобретают все большую значимость.

Проблема, говорят защитники, лоббирующие города, включая Беркли, с целью ограничения этой практики, заключается в том, что пострадавшие домовладельцы могут быть полностью исключены из рынка, если потеряют свои дома.Чиновники также имеют широкие полномочия в отношении того, на какую недвижимость ориентироваться в штате, известном строительной волокитой и ремонтом домов своими руками.

«Пока существуют эти стимулы, — сказал Хаус, — это будет что-то вроде «убей крота».

Красная линия

В Беркли и за его пределами сегодняшние вопросы о неравномерном соблюдении кодекса связаны с долгой историей сегрегации жилья и постоянными опасениями по поводу дискриминации при жилищном кредитовании, оценках и перемещении.

Дом Пауэлла был построен в 1910 году, за шесть лет до того, как Беркли стал первым американским городом, в котором было принято зонирование на одну семью. Этот шаг был разработан, чтобы предотвратить предполагаемые угрозы качеству жизни и стоимости собственности, но Историческое общество Беркли отмечает, что он также «усилил сегрегацию… удерживая практически всех азиатских и чернокожих жителей» в Южном и Западном Беркли.

К тому времени, когда Пауэлл родился в Атланте в 1942 году, Вторая мировая война изменила район залива.Тысячи чернокожих рабочих, многие с Юга, в том числе дяди и отец Пауэлла, переехали сюда в поисках стабильной работы. Около 8000 чернокожих жителей переехали в Беркли в 1940-х годах, и активист Даррелл Оуэнс обнаружил жилье в Ист-Бэй для всех в ходе анализа джентрификации в Беркли.

«Черные новоприбывшие сталкивались с бесконечными враждебными действиями, — писал Оуэнс, — от ограничений, запрещающих небелым владеть собственностью, до кредитов под более высокие проценты.

Пауэлл окончил Оклендский технологический институт в 1959 году, затем провел шесть лет в армии, в основном перехватывая советские сообщения.К тому времени, когда он вернулся в Ист-Бэй, познакомился с Миртл в колледже и женился в 1970 году, пустить корни оказалось непросто: «Никто не хотел сдавать квартиру в аренду семье», — сказал Пауэлл.

Стабильность казалась вполне достижимой, когда пара услышала о доме на Хармон-стрит от фирмы, специализирующейся на «проблемной недвижимости». Он был выкрашен в пастельно-розовый цвет внутри и снаружи — «молодые хиппи заключили сделку с домовладельцем», — вспоминал Пауэлл, — но семья могла финансировать его за 200 долларов в месяц, чтобы начать.

В феврале 1974 года Пауэллы переехали в дом, который, по данным банка, стоил около 55 000 долларов.

— Нам было комфортно, — сказал Пауэлл. «Это был дом».

Многие из соседей были другими семьями Блэков, что не было совпадением.

На картах банковского кредитования 1930-х годов этот район был заштрихован желтым и красным, обозначая районы повышенного риска для ипотечных кредитов из-за «проникновения выходцев с Востока и некоторых негров», согласно архивам Ричмондского университета.

Долгое ожидание

К тому времени, когда дело Пауэлла начало рассматриваться в судах — спустя десятилетия после того, как законы о гражданских правах запретили некоторые явные формы жилищной дискриминации, но на фоне растущих опасений выселения — его дом стоил около 800 000 долларов. Это была непредвиденная удача, которую он планировал передать своей 26-летней внучке.

Перед тем, как в 2017 году по его делу был официально назначен арбитражный управляющий, Пауэлл попросил судью остановить процесс. Он подписался на ссуду в размере 100 000 долларов от города, представил фотографии отремонтированных окон и заявил суду, что «просто не может позволить себе» получателя.

Судья не согласился, заявив, что «разумный срок» уже прошел, и назначил Кину, жительницу Беркли и бывшего руководителя корпоративной реструктуризации. В мае 2017 года новый получатель подал смету, согласно которой «общий бюджет будет варьироваться от 202 500 до 225 000 долларов».

Затем последовал натиск.К ноябрю были обнаружены проблемы с асбестом, свинцом и фундаментом, а также несанкционированная переделка дуплекса. Кина наняла одобренного городом строительного подрядчика Habitat for Humanity для выполнения этой работы и предупредила суд, что «может потребоваться дополнительное финансирование моста в размере до 435 000 долларов».

В июне 2018 года смета строительства, включающая «все спецификации городского и государственного строительного департамента» — бытовая техника Energy Star, мебель из цельного дерева, высококачественная сантехника, новые разрешения на сумму 10 000 долларов и т. д. — увеличила бюджет строительства примерно до 675 000 долларов.Это не считая 184 947 долларов, выплаченных фирме Кины в 2019 году, или десятков тысяч долларов в виде процентов и сборов, которые будут продолжать расти.

Поскольку имущество истекает деньгами, Кина рекомендовала Пауэллу рассмотреть возможность продажи собственности как есть или вариант с высокой процентной ставкой, такой как «гигантская обратная ипотека». Пауэлл взял ипотечный кредит в размере 583 276 долларов плюс городской кредит в размере 100 000 долларов.

«Это заключение заговора с целью отнять у меня мой дом; заговор, который включал в себя подлог, месяцы истощения и налет законности», — написал Пауэлл в одном из нескольких писем, возражающих против этого процесса.Письмо от Кины он назвал «приглашением ко мне по глупому сговору в ограблении».

Несмотря на первоначальный бюджет на оплату проживания Пауэлла в отеле во время ремонта, он сказал, что в итоге несколько месяцев спал на цокольном этаже дома своего сына в Западном Окленде. Наблюдать за работой издалека было больно.

«Я приходил и начинал плакать», — сказал он. «Они вырвали мои можжевельники. Я имею в виду, какого черта?

Кто платит?

Поскольку судебные апелляции затянулись, Пауэлл вернулся в дом со своей внучкой и ее матерью, чьи коробки с диализными средствами стоят на новой кухне и в прихожей.Квартиру наверху то и дело сдавали в аренду, обеспечивая столь необходимый доход для выплаты новой ипотеки, но Пауэлл все еще беспокоится, что потеряет дом, если он застрянет с полным счетом за управление имуществом. Его сыновья также брали рискованные кредиты, чтобы сохранить дом.

Весной этого года, спустя семь лет после того, как город впервые обратился в суд с ходатайством о назначении конкурсного управляющего, судья решит вопрос, имеющий серьезные последствия для семьи и других лиц, находящихся в подобных ситуациях: должен ли Пауэлл платить за все или другие стороны должны нравиться получателю. или город тоже скидывается?

На сотнях страниц юридических документов городские власти утверждали, что законы штата защищают их от любых долгов, связанных с конкурсным производством.Кина утверждает, что город должен заплатить ему более 291 000 долларов в качестве дополнительных сборов, если Пауэлл не может, потому что дело затянулось, а собственные требования города к зданию «вышли далеко за рамки только нарушений здоровья и безопасности».

Адвокаты международной юридической фирмы Gibson Dunn взялись за дело Пауэлла на безвозмездной основе в прошлом году после того, как его партнер услышал об этом от местной группы защиты интересов. В декабрьском судебном иске они утверждали, что «Управляющий неправильно управлял имуществом и несет личную ответственность за последствия.Адвокаты Пауэлла написали, что город также должен нести определенную ответственность после того, как он «вопиюще превысил свои полномочия по обеспечению соблюдения».

Все это оставляет Пауэлла в подвешенном состоянии еще немного, считая в обратном порядке до своего 80-летия в марте, пока он смотрит повторы «Deep Space Nine» со своей внучкой. Иногда он просматривает старые семейные фотографии дома, которые не может признать своими.

«Такого рода вещи, — сказал Пауэлл, — не должны происходить в 21 веке.

Лорен Хеплер — штатный корреспондент San Francisco Chronicle. Электронная почта: [email protected] Твиттер: @LAHepler

 

Безопасность дома | Столбцы | Журнал Газетт

Многие из наших соседей ежедневно испытывают нехватку жилья по разным причинам: стремительно растущая арендная плата, ипотека или арендная плата, требующая более трети их дохода, недостаточный жилищный фонд или бездомность.

Наше сообщество должно внести существенные изменения, чтобы исправить эту ужасную ситуацию; включая выборных должностных лиц.Вот почему это часть моей политической платформы для нового Дома округа 82.

Запас безопасного и доступного жилья в округе Аллен не соответствует спросу. Из 158 000 единиц жилья 68% заняты владельцами, а 32% — арендаторами. Самая высокая концентрация арендаторов в домах старше 80 лет приходится на почтовые индексы 46802, 46806 и 46808. Жилые дома, построенные до 1939 года, сосредоточены в почтовых индексах 46805, 46807 и 46808.

Эта проблема не уникальна для Форт-Уэйна.По всей Индиане не хватает доступного арендного жилья для семей с низким доходом. Недавнее исследование Национальной жилищной коалиции с низким доходом показало, что 72% арендаторов с низким доходом тратят более половины своей зарплаты на жилье.

И в каждом почтовом индексе в округе 82 по крайней мере пятая часть населения имеет ипотечный кредит, превышающий 35% их дохода.

Пандемия показала, как много наших соседей находятся на расстоянии одной-двух зарплат от незащищенного жилья.

В округе Аллен увеличилось число выселений. По данным Indiana Business Journal, до пандемии в Индиане был самый высокий уровень выселения на Среднем Западе — 4,07%, что почти вдвое превышает средний показатель по стране (2,34%). Во время последних праздников только в округе Аллен было подано 287 заявлений о выселении — девять выселений в день.

В Индиане кого-то выселят на всю жизнь. Ирония в том, что хотя некоторые уголовные преступления и подлежат исключению, выселение — нет. По оценкам, более 80 000 домохозяйств, сдающих жилье в Индиане, были поданы заявления о выселении во время пандемии, в результате чего в округе Аллен были выселены сотни жильцов.

К сожалению, арендодатели имеют больше автономии в судах и других сферах, чем арендаторы-резиденты. Каждый имеет право жить в пригодном для жилья доме, которым управляет этичный арендодатель, и каждый должен иметь право на адвоката во время процесса выселения, а также на аннулирование любого результирующего выселения.

Куда попадает выселенный человек? Улицы? Средство передвижения? Каучсерфинг в гостях у друга или родственника?

В любой момент времени в нашем сообществе насчитывается около 2800 бездомных, включая временно приютившихся и тех, кто считается бездомным. Более 60% бездомных составляют женщины, а в 60% бездомных семей есть дети. Бездомность среди молодежи школьного возраста также растет: 900 учащихся муниципальных школ Форт-Уэйна получают услуги для бездомных.

Помимо низкого жилищного фонда, для бездомных мало вариантов временного жилья. Есть ограниченное жилье и услуги для пар без детей и несовершеннолетних без сопровождения. Обычно пара предпочитает жить вместе в машине, а не по отдельности в разных приютах.

Бездомность в нашем сообществе сейчас выше, чем до пандемии, в результате потери работы и выселения, а также более высокой стоимости повседневной жизни для работающей бедноты. Злоупотребление психоактивными веществами, насилие в семье и психические заболевания только усугубляют проблему.

Другими словами, причины бездомности не просты, а являются результатом сложной, возможно, системной паутины обстоятельств – одни вне нашего контроля, а другие внутри. Как говорит защитник уличного движения Салли Сегерсон, эти причины являются «уродливым топливом для суровой реальности палатки.

Одним из способов избавиться от ловушки цикла бедности является использование комплексных услуг. Многие бездомные работают, но не зарабатывают достаточно, чтобы жить самостоятельно. Другим трудно найти работу из-за отсутствия постоянного адреса, надлежащего удостоверения личности, душа, соответствующей одежды, транспорта, постоянного доступа к компьютеру, телефону или просто часам.

Предоставление образования и комплексных услуг может изменить правила игры для сокращения выселений и бездомности, а также для облегчения повторного въезда в постоянное жилье.Когда я остро нуждаюсь в помощи, я знаю, кому звонить, но необеспеченный жильем человек, лишенный социальных связей, не знает. В сочетании с нехваткой жилья это затрудняет выбор вариантов.

Меня воодушевляет предложение города выделить 3,75 миллиона долларов на создание легкодоступных «приютов для неконгрегативных людей». Я также надеюсь, что в Доме штата будет создана Целевая группа по жилищным вопросам для изучения нехватки жилья и стимулирования жилищного строительства для домохозяйств Hoosier с низким и средним доходом.

Сосредоточение внимания на предотвращении и защите арендаторов в сочетании с инвестициями в существующие здания и созданием новых жилых комплексов для различных доходов приведет нас к обеспечению безопасности жилья в Форт-Уэйне.

Отчет о Золотом куполе Джорджии, день 22 законодательного собрания

Главный футбольный тренер Университета Джорджии Кирби Смарт и трофей национального чемпионата по студенческому футболу 2022 года появляются на полу Палаты представителей Джорджии во вторник.Изображение: Общественное вещание Грузии.

Законодатели и лоббисты вновь пережили славу победы «Джорджия Бульдогз» над Алабамой во вторник, когда тренер Кирби Смарт и трофей национального чемпионата по студенческому футболу 2022 года в плей-офф впервые появились под Золотым куполом. Тренер Смарт и аппаратное обеспечение были представлены в залах Палаты представителей и Сената редкими приглашениями в связи с COVID-временем, которые ожидались примерно с 23:30. 10 января. Единственным сюрпризом было то, что их доставили сюда за полтора месяца.

Палата представителей и Сенат проделали некоторую работу в 22-й день законодательного собрания, в том числе одобрили пакет возврата налогов на сумму 1,6 миллиарда долларов, предложенный губернатором Кемпом в его обращении к палате представителей штата (HB 1302). Сенат также принял и подписал ряд весомых мер, в том числе «Закон о разоблачении студентов Джорджии» (SB 514) и закон, ограничивающий доставку лекарств для аборта по почте (SB 456). У законодательного органа также был плотный календарь комитетов, подробности которого можно найти в этом #GoldDomeReport.

В этом отчете:

  • Напольное действие

  • Отчеты комитетов

  • Новое законодательство

  • Что дальше

Напольное действие

Во вторник Палата представителей приняла следующие меры:

  • HB 389 — Гарантия занятости; изменить определение занятости, включив в него услуги, выполняемые физическим лицом за заработную плату — ПРИНЯТО (162-6)

  • HB 961 — Деликты; санкционировать распределение убытков в исках с участием одного ответчика; предоставить доказательства вины сторон — ПРОШЕЛ (168-0)

  • HB 974 — Имущество; дела; требуется электронная регистрация — ПРОЙДЕНО (164-3)

  • HB 1009 — Автомобили; использование средств индивидуальной доставки для перевозки грузов; авторизация — ПРОШЕЛ (112-53)

  • HB 1188 — Уголовно-процессуальное; каждый акт растления малолетних квалифицируется как отдельное правонарушение; предоставить — ПРОШЕЛ (163-0)

  • HB 1194 — Автомобили; федеральные правила безопасной эксплуатации коммерческого автотранспорта и транспортных средств; дата ссылки обновления — ОТЛОЖЕНО

  • HB 1292 — Образование; запретить учащимся, участвующим в мероприятиях или программах, спонсируемых 4-H, считаться отсутствующими в школе — ПРОЙДЕНО (162-0)

  • HB 1302 — Подоходный налог; единовременный налоговый кредит для налогоплательщиков, подавших декларации как за 2020, так и за 2021 налоговые годы; предоставить — ПРОШЕЛ (148-18)

  • HB 1303 — Образование; перевод пилотной программы начального сельскохозяйственного образования на текущую программу — ПРОЙДЕНО (162-0)

  • HR 732 — местное самоуправление; дата, когда временные кредиты подлежат оплате с конца календарного года до финансового года; изменение — CA — ОТЛОЖЕНО

Сенат во вторник принял следующие меры:

  • SB 337 – Государственные служащие; приостановление выплаты компенсации из-за обвинения в совершении уголовного преступления; предоставить — ПРОШЕЛ (45-4)

  • SB 456 — Здоровье; требования, касающиеся использования препаратов, вызывающих аборт; предоставить — ПРОШЕЛ (31-22)

  • SB 496 – Расследования смерти; судебно-медицинская экспертиза при смерти беременной женщины и дознание; требуется — ПРОШЕЛ (44-0)

  • SB 500 — Торговля; запрет на судебные разбирательства с государственными органами в отношении определенных судебных разбирательств по поводу опиоидов в масштабе штата; предоставить — ПРОШЕЛ (52-0)

  • SB 511 – Окружные уравнительные советы; рассмотрение апелляций по начислению налога на имущество; пересмотреть определенные сроки — ПРИНЯТО (53-0)

  • SB 514 – «Закон о разоблачении студентов штата Джорджия»; принять — ПРОШЕЛ (32-19)

  • HB 1361 — Гражданская практика; Генеральному прокурору следует вручать и заслушивать в защиту всех актов Генеральной Ассамблеи, когда они оспариваются в любом судебном иске; уточнить

Отчеты комитетов

Комитет по здравоохранению и социальным услугам Палаты представителей

Председатель Шарон Купер (R-Marietta) созвала собрание для обсуждения ряда мер.

  • HB 937, представленный представителем Шарон Хендерсон (D-Covington), вносит поправки в статью 7 главы 4 раздела 49. Законопроект обеспечит бесплатное покрытие программой Medicaid маммографии для скрининга рака молочной железы для пациентов, соблюдающих принятые рекомендации по частоте в зависимости от возраста и риска. факторы. Эта мера также позволит департаменту представить план штата Medicaid или запрос об отказе от требований федеральному правительству. Представитель Хендерсон отметил, что это было близко и дорого ее сердцу, потому что в 2021 году у нее диагностировали редкую форму рака груди.Этот законопроект получил рекомендацию DO PASS.

  • HB 1069 представителя Брюса Уильямсона (Р-Монро) вносит поправки в главу 3 раздела 37 O.C.G.A. HB 1069, также известный как «Закон о лицензировании психиатрических услуг для взрослых», устанавливает лицензию для центров-интернатов для программ психического здоровья для взрослых, которые в настоящее время лицензированы как дома индивидуального ухода. Индивидуальные дома престарелых в основном используются для ухода за пожилыми людьми, людьми с физическими или умственными недостатками, и стандарты не соответствуют потребностям терапевтических стационаров с программированием.HB 1069 устранит это несоответствие и позволит поставщикам медицинских услуг лечить пациентов соответствующим образом без отказа в страховании. Представители Skyland Trail помогли составить законопроект и остались отвечать на вопросы членов комитета.

    Анна Адамс из Ассоциации больниц Джорджии и представители Пичфорда высказались в поддержку, но отметили, что хотели бы продолжить разговор. Председатель Купер упомянула, что законопроект будет повторно обсуждаться на следующей неделе, и она ожидает внесения поправок.

  • HB 1279 представителя Мэтью Гэмбилла (R-Cartersville) вносит поправки в главу 32 раздела 33. Представитель Гэмбилл сообщил, что этот законопроект был доведен до его сведения одним из избирателей. Местный судья сказал, что он не может легально путешествовать с лекарством в 7-дневном дозаторе. Представитель Гэмбилл отметил, что этот законопроект будет применяться только к пациентам старше 65 лет с тремя или более рецептами. Представитель Шелли Хатчинсон (D-Sandy Springs) спросила, почему существует порог в три таблетки.Представитель Гэмбилл сказал, что это предназначено для тех, кому придется носить с собой несколько бутылочек с таблетками, если им не разрешено носить дозатор. Представитель Карен Беннетт поделилась своей поддержкой более низкого порога приема таблеток. Представитель Ли Хокинс внес поправки в законопроект, чтобы увеличить размер дозатора с 7-дневного до 21-дневного дозатора. Представитель Хатчинсон предложил снизить порог с 3 лекарств до 1 лекарства или более, что было принято.Законопроект с поправками принят и отправлен в Регламент.

  • HB 1042 представителя Рика Джасперса (Rick Jasperse) вносит поправки в главу 34 раздела 50. Этот законопроект уполномочивает администрацию OneGeorgia создать грант в размере до 200 000 долларов США для добавления учреждения первичной медико-санитарной помощи. Это рекомендация Совета по развитию сельских районов по развитию первичной медико-санитарной помощи в сельской местности. Для этого гранта потребуется окончательное одобрение губернатора и Департамента общественного здравоохранения. Законопроект не вызвал вопросов и только положительные комментарии.Эта мера получила настоятельную рекомендацию DO PASS.

  • HB 1453 представителя Шарон Купер (R-Marietta) вносит поправки в главу 12 раздела 16. Законопроект передает управление и техническое обслуживание от Департамента общественного здравоохранения Медицинскому составному совету. Несколько человек дали страстные показания, как поддерживающие, так и выражающие озабоченность. Представитель Спенсер Фрай (штат Афины) предложил изменить количество лицензий, но это не удалось. Этот законопроект получил рекомендацию DO PASS.

  • SB 116, подготовленный сенатором Рэнди Робертсоном (R-Catuala) и представленный представителем Rick Williams (R-Milledgeville), вносит поправки в статью 1 главы 5 раздела 49. Этот закон называется «Законом Бетси» и «Законом о вспомогательном жилье для беременных». для обеспечения жильем беременных женщин. Элизабет Рид, Джорджия Лайф Альянс, рассказала о том, что у некоторых женщин, которым грозит беременность, нет дома, и, в частности, рассказала о своем собственном опыте. Для этого потребуется зарегистрировать вспомогательное жилье для беременных в департаменте и оплатить ежегодную плату в размере 250 долларов США.Мать сможет оставаться в жилье во время беременности и до 18 месяцев после родов.

    Председатель Купер выразила обеспокоенность по поводу того, что в законодательство не включены вопросы ухода и питания. ACCG выразил обеспокоенность по поводу линий, которые вытесняют местные органы власти и требуют, чтобы местные органы власти рассматривали эту форму жилья, до шести женщин и их детей, как дом на одну семью. Законопроект был внесен.

Комитет по отраслям, регулируемым Палатой представителей Председатель

Алан Пауэлл (R-Hartwell) и Комитет по регулируемым отраслям начали сегодняшнюю встречу с обсуждения HB 884, автором которого является представитель Дэйв Белтон (R-Buckhead). HB 884 стремится ускорить лицензирование супругов военных, чтобы они могли затем предоставлять услуги, на которые у них есть лицензия. В соответствии с предложением, которое поступило в комитет в полном составе, разрешено такое ускоренное лицензирование в течение 90 дней с момента подачи заявки на получение лицензии. Представитель Белтон отметил, что этот закон был запрошен министром обороны от имени сотен тысяч человек, которые служат в вооруженных силах и называют Грузию своим домом — Грузия занимает пятое место по численности военнослужащих в стране.Военные и семьи Грузии приносят многомиллиардный экономический ущерб государству. Двадцать восемь штатов приняли закон, разрешающий ускоренное лицензирование в течение 30 дней. Комитет поднял вопросы о разнице во времени, и представитель Дейл Уошберн (R-Macon) отметил, что Подкомитет обсуждал этот вопрос о времени. Председатель Пауэлл объяснил, что офис госсекретаря сообщил, что многие советы по лицензированию собираются только ежеквартально, и им нужны более длительные сроки для принятия решений по заявкам. Представитель Дж. Коллинз (R-Villa Rica) спросил, может ли Комитет разделить разницу, перейдя на 45 дней. Представитель Майк Виленски (D-Dunwoody) спросил, следует ли добавить поясняющую формулировку для рассмотрения случаев, когда лицензии могут быть не одобрены и в них будет отказано. Также были получены поддерживающие комментарии от представителя Деррика Джексона (D-Tyrone), рассказывающие о его собственной военной службе — он также отметил, что отдельные лица могут получать приказы о своих новых должностях и им будет дано 30 дней, чтобы перейти к своим новым должностям. .Таким образом, это, вероятно, было причиной 30 дней, предусмотренных законами других штатов для этих ускоренных лицензий. После долгих обсуждений и вопросов председатель отложил принятие закона, чтобы можно было разработать новую формулировку.

Комитет также принял HB 1400, закон Председателя, касающийся лицензий на медицинский каннабис, которые не были выданы после принятия закона. Этот закон, вносящий поправки в главу 12 раздела 16, требует, чтобы Комиссия по медицинскому каннабису подчинялась законам о закупках Департамента административных услуг. Кроме того, законодательство пересматривает Комитет по надзору за Комиссией по медицинской каннабису, в результате чего Комиссия попадает под надзор Комитета Палаты представителей по регулируемым отраслям и Комитета Сената по регулируемым и коммунальным предприятиям.

По поводу предложения было много свидетельств — в комплекте с музыкой для укулеле и недавно сочиненными песнями. Среди тех, кто высказался за закон: организация «Экономическое возрождение конопли Джорджии» высказалась за закон; Аптека Скотта выступила в поддержку закона как группа, подавшая протест в связи с тем, что Комиссия не предоставила лицензию; и Veterans for Cannabis поддержали законопроект.

Подкомитет по страхованию жизни и здоровья

Председатель Стив Тарвин созвал собрание только для слушания.

  • HB 1297 представителя Мэтью Гэмбилла (Р-Картерсвилл) вносит поправки в главу 32 раздела 33 Кодекса штата Джорджия. Этот законопроект добавляет к статуту усиленные стандарты. Укреплённый стандарт включает множество видов строительных материалов. Укрепленный стандарт считается более сильным стандартом, который, как ожидается, выйдет за рамки типичных строительных норм и правил и обеспечит превосходные характеристики в суровых погодных условиях, которые в этом законопроекте описываются торнадо и ураганы.Представитель Гэмбилл и Джимми Котти из Ассоциации производителей готовых бетонных смесей Джорджии предоставили данные, показывающие, что дома с укрепленным стандартным обозначением лучше защищены от опасных погодных явлений. Чтобы недвижимость получила эту идентификацию, подрядчик должен построить структуру в соответствии со стандартом. Затем страховой следователь проверит имущество и предоставит сертификат, если будет установлено, что оно сделано в соответствии с этим стандартом. Затем владельцы недвижимости передают сертификат или надлежащую документацию своей страховой компании.Эта мера потребует от провайдера снижения ставки. Дополнительные поставщики страховых услуг могут предлагать дополнительные корректировки франшиз или других дифференциалов кредитных ставок или их комбинации.

  • HB 733 не был заслушан и остался в подкомитете, который будет заслушан позднее.

Страхование жилья Члены Подкомитета по вопросам имущества и причинно-следственных связей

Председатель Дарлин Тейлор (Республика Томасвилл) созвала подкомитет для слушания только по HB 1345.

  • HB 1345 разработан представителем Хитом Кларком (R-Warner Robins) и вносит поправки в статью 3 главы 2 раздела 38. Эта мера добавит дополнительную программу страхования жизни, спонсируемую государством, для Национальной гвардии Джорджии. Это обеспечит дополнительное покрытие для солдат, чтобы они могли выбирать и назначать бенефициаров. В настоящее время солдаты участвуют в федеральном плане, который выплачивается через разное время. Этот план оплачивается в течение 24 часов. План будет осуществляться Ассоциацией национальной гвардии и не будет стоить государству.

Судебный комитет Сената

У председателя Брайана Стрикленда (R-McDonough) и Судебного комитета Сената в повестке дня стоял ряд законопроектов.

  • SB 441, автором которого является сенатор Бо Хэтчетт (Р-Корнелия), стремится восстановить Совет по обмену данными по уголовным делам в разделе 15. Перед комитетом выступил заместитель комитета, и по просьбе судьи Стива Келли была добавлена ​​​​поправка. Законодательство обеспечит некоторое единообразие в передаче и обмене данными о судимости.Есть 7 миллионов открытых обвинений и 5 миллионов обвинений были открыты в течение многих лет. Все 56 сенаторов подписали этот закон. Проект «Правосудие в Джорджии» высказался в пользу принятия законодательства от имени ряда лиц, дела которых были рассмотрены или обвинения были сняты, но оставшиеся остались, что затруднило для них получение работы или жилья. Майк Холиман из Администрации клерков также обратился к Комитету, отметив, что его организация хотела бы продолжить работу над формулировкой по мере продвижения законодательства.Комитет дал рекомендацию DO PASS заменителю с внесенными поправками, и теперь он передается в Комитет по правилам Сената.

  • SB 521, автором которого является сенатор Джефф Маллис (республиканец от штата Чикамауга), направлен на внесение поправок в главу 31 раздела 36, чтобы обеспечить передачу услуг и объектов от существующего муниципалитета к недавно зарегистрированному муниципалитету. Несколько физических и юридических лиц высказались против законодательства или выразили обеспокоенность по поводу этого предложения, в том числе Робби Эш, город Атланта и Муниципальная ассоциация Джорджии.Много было сказано о воздействии на канализационные и водопроводные системы и сборы. Сегодня по законопроекту не было предпринято никаких действий.

  • SB 197, автором которого является сенатор Ким Джексон (D-Stone Mountain), касается ОСТ в случаях преследования. Комитету был представлен новый заменитель LC 28 0481S. Замена не меняет уголовное определение преследования; это относится только к определению TPO. Сенатор Джексон указал, что с языком был достигнут компромисс. Заменитель получил рекомендацию DO PASS.

  • SB 381, автором которого является сенатор Рэнди Робертсон (республиканец от Катаулы), направлено на ужесточение наказаний за сутенерство и сводничество в соответствии с главой 6 раздела 16. Сенатор Билл Каусерт (республиканец от Афин) поднял вопросы по поводу обвинений, сделав некоторые обвинения тяжкими преступлениями. когда они были предыдущими обвинениями в правонарушении. У него были опасения по поводу более строгих обвинений, но штрафы для домов проституции не увеличиваются. Комитет все еще обсуждал этот закон, когда этот отчет был отправлен для распространения.

Новое законодательство

В Палату представителей было внесено следующее законодательство о процентах:

В Сенат было внесено следующее законодательство о процентах:

С.Б.566

Закон о защите прав потребителей при неожиданном выставлении счетов; медицинское или травматическое состояние включает состояние психического здоровья или расстройство, связанное с употреблением психоактивных веществ; неотложная медицинская помощь включает постстабилизационные услуги; уточнить

Г. А. Сен.Дин Берк (R-GA-011)

https://www.legis.ga.gov/legislation/62419

С.Б.571

Контролируемые вещества; требования об уведомлении лиц, назначающих опиоиды; пересмотреть

GA Сенатор Никки Мерритт (D-GA-009)

https://www.legis.ga.gov/legislation/62460

С.Б.572

Налоги на табачные изделия и товары для вейпинга; Генеральный прокурор создать каталог продуктов пара; предоставить

Г. А. Сен.Джефф Маллис (R-GA-053)

https://www.legis.ga.gov/legislation/62461

С.Б.573

Больницы и медицинские учреждения; больницы и амбулаторные хирургические центры для использования систем удаления хирургического дыма во время хирургических процедур для защиты пациентов и медицинских работников от опасностей, связанных с хирургическим дымом; требуется

Сенатор штата Джорджия Мэтью «Мэтт» Брасс (R-GA-028)

https://www. legis.ga.gov/legislation/62462

С.Р.583

Судебные учреждения; пересмотреть порядок заполнения вакансий; сроки лиц, замещающих такие вакансии; предоставить -CA

Сенатор штата Джорджия Дженнифер «Джен» Джордан (D-GA-006)

https://www.legis.ga.gov/legislation/62418

С.Р.584

День охраны материнского здоровья; признать 4 мая 2022

Г. А. Сен.Ким Джексон (D-GA-041)

https://www.legis.ga.gov/legislation/62429

Что дальше

Генеральная ассамблея переносится в среду и вновь соберется на 23-й Законодательный день в четверг, 3 марта, в 10:00.

Ожидается, что Палата представителей рассмотрит следующие предложения на 23-й день законодательного собрания:

  • HB 508 — Коммерция и торговля; коммерческие записи, музыкальные исполнения и аудиовизуальные произведения; обеспечить защиту

  • HB 916 – Закон об апелляционной практике высших и государственных судов; принять

  • HB 997 — Налог на адвалорную стоимость; лесоматериалы и лесоматериалы, принадлежащие лесопромышленникам; предоставить освобождение

  • HB 1058 — Подоходный налог; аффилированные корпорации подают отдельные или сводные отчеты; положения

  • HB 1150 – Билль о правах родителей; принять

  • HB 1216 – Нарушения правил дорожного движения; ужесточены наказания за такие нарушения, как побег или попытка скрыться от сотрудника полиции; предоставить

  • HB 1324 – Здравоохранение и страхование; уточнить, что на стандарт благоразумного непрофессионала не влияют поставленные диагнозы

  • HB 1348 – Закон Грузии о запрете табачного дыма в воздухе; пересмотреть

  • HB 1349 – Природные ресурсы, отделиз; попытка предотвратить чистую потерю земельных площадей, пригодных для охоты на государственных землях; продлить дату

  • HB 1355 – Закон о контроле за воздействием свинца на детей; пересмотреть

Ожидается, что Сенат рассмотрит следующие предложения на 23-й день законодательного собрания:

  • HB 910 – Дополнительные ассигнования; Государственный финансовый год 1 июля 2021 г.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.