16 ст жилищного кодекса: ЖК РФ Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения / КонсультантПлюс

Содержание

Ст. 16 ЖК РБ Признание многоквартирных, блокированных или одноквартирных жилых домов и их придомовых территорий, квартир в многоквартирных или блокированных жилых домах, общежитий не соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям 428-З от 28.08.2012 г. Жилищный Кодекс Республики Беларусь Статья 16 (Жилищный Кодекс Беларуси) Комментарий

1. Районный, городской исполнительные комитеты, местная администрация района в городе на основании представленных в случае, предусмотренном частью второй пункта 3 статьи 15 настоящего Кодекса, акта обследования состояния многоквартирного, блокированного или одноквартирного жилых домов и их придомовых территорий, квартиры в многоквартирном или блокированном жилых домах, общежития и иных материалов обследования принимают в установленном порядке решения о признании многоквартирного, блокированного или одноквартирного жилых домов и их придомовых территорий, квартиры в многоквартирном или блокированном жилых домах, общежития не соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям.

Многоквартирные, блокированные или одноквартирные жилые дома и их придомовые территории, квартиры в многоквартирных или блокированных жилых домах, общежития, признанные не соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, восстанавливаются их собственниками для использования по назначению, либо многоквартирные, блокированные или одноквартирные жилые дома, квартиры в многоквартирных или блокированных жилых домах, общежития переводятся в нежилые, либо жилые дома, общежития подлежат сносу в порядке, установленном настоящим Кодексом и иными актами законодательства.

Районный, городской исполнительные комитеты, местная администрация района в городе в течение семи дней сообщают в письменной форме о принятом решении в организацию, осуществляющую эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющую жилищно-коммунальные услуги, а по квартире в многоквартирном или блокированном жилых домах, одноквартирному жилому дому, общежитию частного жилищного фонда – также их собственникам.

Многоквартирные, блокированные или одноквартирные жилые дома, квартиры в многоквартирных или блокированных жилых домах, общежития не подлежат переводу в нежилые (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 21 настоящего Кодекса), если имеется возможность устранения их несоответствия установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, что определяется решениями районного, городского исполнительных комитетов, местной администрации района в городе. Собственники многоквартирных, блокированных или одноквартирных жилых домов, квартир в многоквартирных или блокированных жилых домах, общежитий обязаны устранить их несоответствие установленным для проживания санитарным и техническим требованиям.

2. Порядок признания многоквартирного, блокированного или одноквартирного жилых домов и их придомовых территорий, квартиры в многоквартирном или блокированном жилых домах, общежития не соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и принятия решений об их восстановлении для использования по назначению, либо о переводе в нежилые, либо о сносе непригодных для проживания жилого дома, общежития определяется Советом Министров Республики Беларусь.

3. Решения районного, городского исполнительных комитетов, местной администрации района в городе о признании многоквартирного, блокированного или одноквартирного жилых домов и их придомовых территорий, квартиры в многоквартирном или блокированном жилых домах, общежития не соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и об их восстановлении для использования по назначению, либо о переводе в нежилые, либо о сносе непригодных для проживания жилого дома, общежития могут быть обжалованы в вышестоящий орган и (или) в суд.

ст. 16 Жилищного Кодекса РФ в текущей редакции и комментарии к ней

1. К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Комментарий к статье 16 ЖК РФ

1. Комментируемая статья воспроизводит норму ст. 673 ГК РФ, которая определяет жилое помещение как квартиру, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Причем и в гражданском, и в жилищном законодательстве «жилой дом» понимается как одноквартирный. Когда под этим понятием подразумевается многоквартирный дом, на это специально указывается (п. 2 ст. 673 ГК РФ, а также гл. 6 ЖК РФ).

2. В отличие от Жилищного кодекса ГК РФ не называет комнату самостоятельным объектом жилищных прав. И это правильно. Совершенно очевидно, что под частью квартиры в качестве объекта жилищных отношений (изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания) понимается только комната. Остальные части квартиры являются помещениями вспомогательного пользования (кухня, ванная комната и проч.).

3. Следует отметить, что употребление обобщающего понятия «жилое помещение» для жилого дома, части дома, квартиры, части квартиры, комнаты имеет определенные недостатки применительно к объекту жилищных отношений. Квартира и комната, наряду с помещениями вспомогательного характера, составляют части единого целого — жилого дома.

Другой комментарий к статье 16 ЖК РФ

1. Значение коммент. ст. состоит в закреплении полного перечня видов жилых помещений. В приведенном перечне каждый предшествующий вид относится к последующему как целое и его часть, т.е. комната может быть частью квартиры или дома, квартира — частью жилого дома. Таким образом, не могут быть объектами жилищных прав помещения в производственных зданиях, бараках и строениях некапитального типа. При этом, однако, в ЖК РФ закрепляются виды жилых помещений специализированного жилищного фонда, которые предназначены для ограниченного использования в установленных законом случаях (ст. 92 ЖК РФ).

2. В частях 2, 3, 4 коммент. ст. приводятся определения каждого из видов жилых помещений, которые с учетом положений ст. 15 ЖК РФ позволяют отграничить их от иных объектов гражданских прав. Прежде всего жилое помещение представляет собой индивидуально-определенную вещь, поскольку речь идет об определенном недвижимом имуществе. Данная вещь (за исключением комнаты) относится к категории сложных вещей, включающих в себя комнаты и некоторые другие помещения, которые имеют обязательное функциональное назначение, т.е. пригодны для постоянного проживания граждан и удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в них. Помещения вспомогательного использования (беседки, гаражи, сараи, погреба и т.

п.), обособленные от жилого дома, квартиры, не относятся к жилым помещениям.

Комната может выступать в качестве самостоятельного объекта жилищных прав только тогда, если она является изолированной, хотя об этом свойстве данного вида жилого помещения в коммент. ст. не упоминается.

Нередко жилые помещения (квартиры, комнаты) расположены в строениях смешанного типа, в которых имеются также и помещения, используемые под лечебные учреждения, офисы, магазины и т.п. По всей видимости, отнесение таких зданий к категории жилых (многоквартирных) домов зависит в том числе и от того, какая доля в них занята жилыми помещениями; как предлагается в юридической литературе, эта доля должна составлять не менее половины общей площади строения.

Статья 16 ЖК РФ 2016-2019. Виды жилых помещений . ЮрИнспекция

А вот так эта процедура прописана в законе. А попробуйте сделать все по закону, вдруг получится? Не ахти какое сложное дело, но риэлторы из соответствующих фирм Вам, конечно, о таких трудностях-препятствиях распишут, напугают, чтоб подороже Вам это удовольствие обошлось. . .Федеральный закон «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» Статья 161. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. 4. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.5. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.6. Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.Второму ответчику: с заявлением о формировании з/у будет обращаться один человек, уполномоченный на эти действия общим собранием всех собственников помещений в доме. Но не на него будут все оформлять. И, кстати, «совластники» — это кто? Может, подразумевали — «сособственники», в крайнем случае — «совладельцы»…

Какие коммерческие объекты могут находиться в многоквартирном доме?

Не так давно в России вступили в силу изменения в Жилищном кодексе РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах. В большинстве жилых многоэтажек квартиры соседствуют с офисами, магазинами, аптеками и другими коммерческими объектами. Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру. Эксперты филиала Федеральной кадастровой палаты по Республике Мордовия разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.

Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг. В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции.

Жилые помещения

Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но также для ведения бизнеса.

Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств  другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания. Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые.

Часто дом и работу совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т. д. Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов всё еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.

«Большинство хостелов и мини-гостиниц расположено в жилом фонде, поэтому поток жалоб и обращений от граждан не прекращается. С момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс будет

запрещено размещение предприятий, оказывающих гостиничные услуги, в жилых помещениях многоквартирных домов. Таким образом, до 1 октября необходимо провести процедуру перевода жилого помещения в нежилое»говорит заместитель директора – главный технолог филиала Кадастровой палаты по Республике Мордовия Елена Швабауэр.

Действующее законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например, по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению. Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится т. к. Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключаются.

Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

Нежилые помещения

Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т. д.

Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.

В большинстве случаев в нежилой фонд переводят свои квартиры жильцы первых этажей в типовых многоэтажках, проекты которых не предполагали устройства специальных помещений для ведения бизнеса. Правда, с недавнего времени эта процедура сильно усложнилась. Согласно Федеральному закону № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», прежде чем обращаться в уполномоченный орган с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, собственник должен заручиться письменным согласием каждого владельца примыкающих к его квартире помещений, а также большинством голосов владельцев жилых и нежилых помещений, расположенныхв доме и подъезде.

«Следует помнить, что переустройство жилого помещения, например, установка нового входа, согласно требованиям статьи 22 Жилищного кодекса, при использовании части общего имущества собственников многоквартирного дома требует, чтобы владелец такого помещения вынес вопрос на общее собрание собственников. При уменьшении площади общего имущества дома владельцу потребуется согласие 100% собственников в доме»пояснила Елена Швабауэр.

Закон не имеет обратного действия, но наделяет жильцов правом решать, будет ли открыто очередное коммерческое помещение в их доме. 

Владельцы сносимого жилья больше не обязаны доплачивать за его замену – Spot

Государство будет дальше выплачивать разницу, если изъятое жильё дороже выданного взамен.

Фото: Ирина Матвиенко / «Газета. uz»

Президент Шавкат Мирзиёев 14 марта утвердил закон, вносящий поправки в предыдущее законодательство. Документ доступен в базе Lex.uz.

Среди прочего изменятся условия выделения нового жилья и земельных участков хозяевам недвижимости, попавшей под снос для государственных или общественных нужд. Они регулируются статьёй 27 Жилищного кодекса.

Ранее, если рыночная стоимость предоставленного жилья либо участка была выше стоимости изъятого имущества, собственник был должен выплатить разницу в течение 5 лет. Теперь платить ничего не требуется.

В то же время, если изъятое жильё стоит дороже выданного взамен, государство, как и раньше, будет выплачивать владельцу компенсацию.

Также законом предусмотрено исключение из Жилищного кодекса и ряда других законодательных документов термина «прописка». Вместо него вводится «регистрация».

Кроме того, в работе органов ЗАГС вводится принцип экстерриториальности. Регистрация браков, рождения детей, смерти, смены ФИО, а также исправление и восстановление записей проводится вне зависимости от регистрации заявителей — по месту обращения.

Основная часть поправок дополняет действующие законы нормами об ID-картах — они должны прийти на смену внутренним паспортам, а также смогут заменить выданные водительские права и документы на авто. Spot публиковал инструкции по оформлению ID-карты.

Ранее Spot сообщал о новом порядке изъятия и сноса недвижимости — для этого теперь требуется согласие каждого затрагиваемого собственника.

Извещение о возможности предоставления в собственность за плату земельного участка, площадью 590 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Мечникова, в районе д. 10, с видом разрешенного использования — для индивидуального жилищного строительства — Объявления — События

Управление муниципальной собственности г. Владивостока информирует о возможности предоставления в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 25:28:050029:2006 площадью 590 кв. м, расположенного по адресу (описание местоположения): Российская Федерация, Приморский край, г. Владивосток, ул. Мечникова, в районе д. 10, с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», государственная собственность на который не разграничена.

Цель предоставления – для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации граждане, заинтересованные в предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, в течение тридцати дней со дня опубликования и размещения настоящего извещения вправе подать заявление о намерении участвовать в аукционе по продаже указанного земельного участка.

Дата окончания приема заявлений: 18.04.2022.

Продавец земельного участка — Управление муниципальной собственности г. Владивостока, действующее от имени Владивостокского городского округа. Место нахождения: 690091, город Владивосток, улица Западная, 15; (423) 252-70-76, 252-70-82; [email protected] ru.

Организатор аукционаМуниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», 690106, г. Владивосток, Партизанский пр-т, 3; 8(423)245-40-85, 8(423)244-60-16, [email protected]

Адрес и способ подачи заявлений о намерении участвовать в аукционе: заявления граждан о намерении участвовать в аукционе с указанием даты опубликования извещения принимаются в письменной форме путем обращения в Муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» в рабочие дни по адресу: г. Владивосток, Партизанский пр-т, 3, каб. 6, в рабочие дни с 09.00 до 13.00 и с 14.00 до 17.00, по пятницам и предпраздничным дням с 09.00 до 13.00 и с 14.00 до 15.45.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости

Кто может остановить этот процесс

С повышением ключевой ставки ЦБ РФ до 20% у должников за жилищно-коммунальные услуги появился вопрос о расчете пени и неустоек.

Очевидно, что резкое повышение ставки с 9,5 до 20% приведет и к двукратному увеличению пеней, поскольку размер неустойки привязан к ставке рефинансирования. Значение ставки рефинансирования равно значению ключевой ставки.

Три считаем, два в уме

Порядок расчета пени за просрочку квартплаты регулируется законом, а точнее указан в частях 14 и 14.1 статьи 155 Жилищного кодекса РФ – для задолженности за содержание жилья и коммунальные услуги и для долгов по взносам на капремонт. Однако начисление неустойки регламентируется и Гражданским кодексом РФ.

В Жилищном кодексе говорится: «Лица, несвоевременно или не полностью внесшие плату за ЖКУ, обязаны уплатить кредитору пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с 31-го дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение 90 календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения 90 календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в 90-дневный срок оплата не произведена. Начиная с 91-го дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере 1/130 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки».

Формулировка Гражданского кодекса РФ несколько другая: «В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором».

Таким образом, общая норма Гражданского кодекса РФ предусматривает зависимость размера ключевой ставки от периодов просрочки, но и регламентирует, что другие правила могут быть установлены законом. Норма Жилищного кодекса РФ привязывает расчет неустойки к той ставке, которая действует на период фактической оплаты, а не по периодам образования задолженности. Другие правила как раз установлены Жилищным кодексом, его норма является специальной по отношению к ст. 395 Гражданского кодекса РФ, а потому и должна применяться в отношениях между потребителями и управляющими организациями (ТСЖ, ЖСК, РСО).

Надо остановить

Между тем депутаты Государственной думы предлагают правительству ограничить штрафы по долгам за жилищно-коммунальные услуги. Об этом сообщил председатель комитета ГД по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов.

«Сейчас важны действия, которые помогут гражданам в условиях сложившихся экономических реалий. Считаю, что похожие решения по ограничению роста пеней или их временной заморозке могли бы быть приняты во всех регионах и в самое ближайшее время. Но и мы вместе с правительством затягивать с решениями не намерены», – заявил депутат.

Факт

Напомним, после начала пандемии коронавируса российское правительство уже вводило мораторий в отношении начисления пеней и штрафов, подлежавших начислению за период просрочки с 6 апреля 2020 года по 1 января 2021 года, независимо от месяца оказания коммунальных услуг.

Алла Мишина, газета «Площадь Свободы»

губернатор подписал 31 новый закон о жилье для решения жилищного кризиса в штате | Wendel Rosen LLP

Губернатор Гэвин Ньюсом подписал 27 законопроектов о жилье 28 сентября 2021 года. С добавлением четырех законопроектов о жилье, которые он подписал 16 сентября (SB 8, 9 и 10 и AB 1174), это составляет в общей сложности из 31 нового жилищного закона, которые вступят в силу 1 января 2022 года, если иное не указано ниже. Вот основные моменты:

Векселя, подписанные 29 сентября

SB 290 — сенатор Нэнси Скиннер (штат Беркли) — расширяет закон Калифорнии о бонусах за плотность, который позволяет застройщикам строить проекты с большим количеством квартир, при условии, что проект включает доступные квартиры, включая жилье для студентов колледжей.В частности, SB 290 требует, чтобы города и округа предоставляли надбавку за плотность жилья жилищным проектам, когда не менее 20% от общего числа единиц выделено для учащихся с низким доходом, и требует, чтобы города и округа предоставляли по крайней мере одну концессию/поощрение для этого типа жилья. жилищный проект.

AB 1029 — Член Ассамблеи Кевин Маллин (штат Южный Сан-Франциско) — Стремится сохранить срок действия договоров о доступной аренде в штате, предлагая дополнительные баллы при подсчете баллов за программные приложения для жилищных и инфраструктурных программ городам, которые договариваются о продлении с недвижимостью. владельцы.Типы местной политики в поддержку жилья включают политику, которая поощряет планирование, утверждение и строительство жилья, включая финансовые стимулы, снижение требований к парковке и принятие постановлений о зонировании. По оценкам, срок действия 30 000 единиц, в настоящее время находящихся в рамках так называемых условий доступности, истечет в течение следующего десятилетия. Этот законопроект вступает в силу немедленно.

AB 1584 — Комитет по жилищному и общественному развитию (Housing omnibus) — это сделает недействительными и неисполнимыми любые соглашения, ограничения или условия, которые запрещают или необоснованно ограничивают строительство или использование дополнительного жилого помещения (ADU) или младшего ADU. на участке, предназначенном для индивидуального проживания при определенных обстоятельствах.

AB 787 — член Ассамблеи Джесси Габриэль (D-Encino) — уполномочивает плановое агентство учитывать в своем годовом отчете для Министерства жилищного строительства и общественного развития (HCD) до 25% региональных потребностей в жилье со средним доходом в юрисдикции. распределение, количество квартир в существующем многоквартирном доме, которые были преобразованы в сдаваемое в аренду жилье для домохозяйств со средним доходом, ограниченное законом, путем введения условий доступности и ограничений для квартир.Если это будет осуществлено юрисдикцией, это уполномочит город или округ сокращать свою долю региональных потребностей в жилье для категории доходов переоборудованных единиц на индивидуальной основе. HCD не обязан выполнять положения законопроекта до 1 января 2023 года.

SB 478 — Сенатор Скотт Винер (штат Сан-Франциско) — Гарантирует, что, когда городская зона предназначена для небольших многоквартирных/многоквартирных домов — от 3 до 10 единиц — эти здания могут быть построены и не подлежат эффективному запрету путем наложения ограничительных квадратных метров. В частности, SB 478 устанавливает минимальные стандарты отношения площади пола (FAR) и минимальные размеры участков для этих небольших многоквартирных домов.

Действующий закон штата уже запрещает местным правилам FAR препятствовать производству ADU; при построении ADU местные стандарты FAR недействительны. SB 478 просто потребует FAR 1,0 для участков, зонированных на 3-7 единиц, и FAR 1,25 для 8-10 единиц, а не полностью аннулирует их, как в случае с ADU. Этот закон применяется в урбанизированных районах в многоквартирных жилых или смешанных зонах.

SB 478 также предусматривает, что города не могут отказать в проекте только на том основании, что размер участка не соответствует требованиям местного агентства в отношении минимального размера участка. Кроме того, юрисдикциям не будет разрешено налагать требования о покрытии участков, которые помешали бы жилищному строительству достичь разрешенного FAR.

AB 602 – Член Ассамблеи Тим Грейсон (D-Concord) – Этот закон, спонсируемый группой сторонников жилищного строительства California YIMBY (Yes In My Backyard), меняет способ, которым города взимают плату за строительство с застройщиков – в попытке сделать его более доступным для создания жилья. Для этого счета требуется:

  • Местное агентство, которое проводит исследование взаимосвязи платы за воздействие для соблюдения определенных стандартов и практик, включая, помимо прочего, (1) проведение исследования взаимосвязи платы за воздействие до принятия соответствующей платы за разработку, (2 ) что исследование определяет существующий уровень обслуживания для каждого общественного учреждения, определяет предлагаемый новый уровень обслуживания и включает объяснение того, почему новый уровень обслуживания необходим, и (3) если исследование будет принято после 1 июля, 2022 г., либо рассчитайте плату, взимаемую или взимаемую с проекта жилищного строительства, пропорционально площади предлагаемых квартир, либо сделайте определенные выводы, объясняющие, почему площадь в квадратных футах не является подходящей метрикой для расчета платы.
  • Считается, что местное агентство, рассчитывающее сборы пропорционально квадратным метрам предлагаемых квартир, использовало действительный метод для установления разумной взаимосвязи между взимаемым сбором и бременем, создаваемым застройкой
  • Размещение письменных таблиц сборов или прямой ссылки на письменные таблицы сборов на веб-сайте местного агентства
  • Взимание сборов и сборов при выдаче свидетельства о праве собственности или окончательной инспекции, в зависимости от того, что произойдет последним

SB 791 — Сенатор Дэйв Кортезе (штат Сан-Хосе) — учреждает Калифорнийский отдел излишков земли в рамках HCD с основной целью содействия развитию и строительству жилых домов на местных излишках земли. Этот законопроект уполномочивает Отдел излишков земли, среди прочего, содействовать заключению соглашений между застройщиками жилья и местными агентствами, которые стремятся избавиться от излишков земли; предоставлять консультации и помощь местным агентствам с избыточной землей и застройщикам, которые стремятся построить жилье на избыточной земле; и сотрудничать с соответствующими государственными органами, чтобы помочь застройщикам жилья и местным агентствам получить безвозмездное финансирование, способствующее строительству жилья на свободных землях.

Векселя, подписанные 16 сентября

SB 8 — Сенатор Нэнси Скиннер (штат Беркли) — продлевает действие SB 330 (также известного как Закон о жилищном кризисе 2019 года) на пять лет до января 2030 года.SB 330 был принят для поощрения жилищного строительства за счет ускорения процесса утверждения жилищных проектов, ограничения возможности местных органов власти размещать жилые помещения, ограничения увеличения платы за жилищные заявки и внедрения положений об ответственности.

SB 9 – Сенатор Тони Аткинс (штат Сан-Диего) занимается разделом зонированной собственности на одну семью. Законопроект вызвал бурные дебаты, но основные положения перечислены ниже.

  • Заявляет, что доступ к доступному жилью является делом штата, а не муниципалитетом; поэтому SB 9 применяется ко всем округам и городам, включая чартерные города
  • .
  • Обязывает министерство утвердить заявку на жилищную застройку, включая карту участка, которая разделяет участок на 2 участка и содержит не более 2 жилых единиц на каждом участке без слушания, если:
    • Участок зонирован под индивидуальное жилое строительство
    • Жилье предлагается в черте города, по крайней мере, часть границ участка должна находиться в урбанизированной зоне или городском кластере, или, если жилье находится в некорпоративной части округа, участок должен полностью находиться в черте города. границы урбанизированной территории или городского кластера, обозначенные Бюро переписи населения США
    • В результате разделения получается 2 участка примерно одинаковой площади. Участок не может быть меньше 40% площади исходного участка; каждый новый лот должен быть не менее 1200 квадратных футов размером
    • В рамках проекта не будет снесено более 25% существующей наружной несущей стены, если только это не разрешено местным постановлением
    • .
    • Разделение проекта или имущества не приводит к сносу или изменению:
      • Доступное жилье или жилье с регулируемой арендной платой;
      • Рыночное жилье, занимаемое арендатором в течение последних 3-х лет;
      • Собственник недвижимости реализовывал право на изъятие помещений из аренды или аренды в течение последних 15 лет; или
      • Недвижимость внесена в список исторических памятников или находится в историческом районе
    • Любая единица, созданная в результате, не будет использоваться для краткосрочной аренды и должна быть арендована на срок более 30 дней
    • В попытке ответить на опасения, что SB 9 принесет пользу застройщикам, закон требует, чтобы заявитель подписал письменное заявление, указывающее, что он намерен занимать одну из жилых единиц в качестве основного места жительства в течение как минимум трех лет с даты согласование раздела лота
    • Проект соответствует объективным стандартам зонирования и проверки дизайна, а разделение участка соответствует всем применимым объективным требованиям Закона о карте подразделений
    • .
    • Разделяемый участок не был частью предыдущего подразделения с использованием процесса разделения городских участков, разрешенного в соответствии с SB 9
    • .
    • Согласно SB 9, местные органы власти и должностные лица не могут:
    • Ввести объективные стандарты зонирования, подразделения и проектирования, которые физически исключат строительство до 2 квартир площадью не менее 800 квадратных футов
    • Требовать отступ для существующей конструкции или конструкции, построенной в том же месте и тех же размеров, что и существующая конструкция.Тем не менее, местные органы власти могут потребовать отступить до 4 футов от боковых и задних линий участка.
    • Отказать в реализации проекта, если не будет установлено, что он окажет «конкретное неблагоприятное воздействие» на «общественное здоровье и безопасность или физическую среду», и отсутствуют осуществимые и удовлетворительные варианты смягчения последствий.
    • Ввести правила, требующие выделения полосы отвода или строительства улучшений за пределами участка в качестве условия выдачи карты участка для разделения городского участка
    • Требовать исправления несоответствующих условий зонирования
  • SB 9 также увеличивает лимит дополнительного периода времени, который может быть предоставлен для использования предварительных карт, с 12 до 24 месяцев

SB 10 — Сенатор Скотт Винер (штат Сан-Франциско) — Разрешает местному агентству принять (без проверки CEQA) постановление, разрешающее строительство 10 жилых единиц на земельный участок на участке рядом с транспортным сообщением или в городских застройках. Этот законопроект предусматривает только исключение CEQA для зонирования агентства, но фактический проект должен будет соответствовать CEQA. Этот закон также позволяет местному агентству 2/3 голосов отменять одобренное избирателями зонирование. 30 сентября AIDS Healthcare Foundation подала иск в Верховный суд округа Лос-Анджелес, оспаривая это последнее положение закона.

AB 1174 — Член Ассамблеи Тим Грейсон (D-Concord) — разъясняет и расширяет SB 35, который был принят в 2017 году для оптимизации жилищного строительства в юрисдикциях, не соответствующих их региональным показателям оценки потребностей в жилье.AB 1174 уточняет продолжительность действия определенных утверждений в соответствии с SB 35, когда новые объективные стандарты могут применяться к ранее утвержденному проекту и запрашиваются последующие разрешения, а также другие вопросы, относящиеся к SB 35. Это было принято в качестве срочной меры и вступило в силу. немедленно.

Адвокаты по землепользованию Wendel Rosen LLP Амара Моррисон, Патрисия Кертин и Тодд Уильямс обсудят эти новые жилищные правила на своем предстоящем вебинаре «Упрощенное утверждение жилищного строительства с помощью SB35 и новое законодательство о жилье» 20 октября 2021 года. Чтобы зарегистрироваться на вебинар, посетите www.wendel.com/webinars.

[Исходный код.]

Жилищно-строительные стандарты | Raleighnc.gov


Перейти к:

Жилищный кодекс Коммерческие структуры Наш процесс

Профессиональным сотрудникам и инспекторам поручено наблюдать за строительством и обслуживанием безопасных зданий и жилых помещений в юрисдикции города Роли.Мы стремимся обеспечить здоровье, безопасность и благополучие населения путем обеспечения соблюдения принятых кодексов, способствовать экономическому благополучию города Роли, способствуя развитию и сохранению бизнеса, обеспечивая адекватное жилье и чистые районы.

Жилищный кодекс

Жилищный кодекс Роли требует, чтобы домовладельцы и арендодатели содержали свои дома в хорошем состоянии. Кодекс также распространяется на заброшенные коммерческие строения.Наши жилищные инспекторы проверяют жилища, чтобы убедиться, что конструкция соответствует минимальным стандартам, предусмотренным постановлением. Нарушения могут варьироваться от ремонтопригодных ситуаций, таких как разбитые окна или неактивное водоснабжение, до серьезных проблем с целостностью конструкции. В зависимости от ситуации инспекторы определят, нуждается ли дом в ремонте или, в некоторых случаях, в сносе.

Узнать больше о Жилищном кодексе

Коммерческие строения

Если коммерческие здания не обслуживаются должным образом, они могут оказать негативное влияние на окружающие районы и предприятия.В городе Роли действует Кодекс нежилых зданий, который регулирует коммерческие постройки, имеющие проблемы со структурой и безопасностью. Этот кодекс касается внутренних, внешних стандартов и стандартов обслуживания собственности. Кодекс также включает инструменты правоприменения, такие как приказы о ремонте, освобождении или сносе, а также гражданско-правовые санкции против владельцев собственности, не соблюдающих требования.

Наш процесс

  • После проверки инспектор уведомляет владельца недвижимости и любые другие заинтересованные стороны об административном слушании, которое проводится примерно через 30 дней после проверки.
  • Тип приказа зависит от степени и серьезности выявленных нарушений Жилищного кодекса.
  • Приказы, связанные с более мелким ремонтом, обычно имеют срок исполнения 20-40 дней после слушания.
  • Получив заказ, владелец недвижимости должен произвести необходимый ремонт жилого помещения. (20-дневное продление срока может быть предоставлено по обоснованному письменному запросу.)
  • Рекомендуется, чтобы владелец недвижимости своевременно выполнял ремонт до даты слушания и/или крайнего срока проверки, чтобы предотвратить начисление административных сборов и гражданских штрафов.
  • Если владелец не выполняет приказ, отдел по обеспечению соблюдения кодекса может передать дело в городской совет для разрешения или получить разрешение городского совета на снос строения, когда ремонт превышает 50% стоимости здания.

Свяжитесь с отделом по обеспечению соблюдения кодекса, заполнив форму запроса на соблюдение кодекса или позвонив по номеру 919-996-2444, чтобы сообщить о любом предполагаемом нарушении кодекса. С вашей помощью мы сможем сделать город Роли безопасным и привлекательным местом для жизни, работы и отдыха.

Калифорния принимает два закона, отменяющих местные правила зонирования

САКРАМЕНТО — 

Калифорнийские жилые кварталы могут быть разделены пополам для строительства нового жилья в соответствии с законопроектом, подписанным в четверг губернатором Гэвином Ньюсомом. План более скромный, чем далеко идущий усилия по обеспечению жильем в последние годы, но подверглись резкой критике со стороны официальных лиц в некоторых городах как чрезмерное вмешательство в решения, которые следует оставить на усмотрение местных сообществ.

Ньюсом также подписал законопроект, позволяющий увеличить плотность застройки в районах, расположенных рядом с общественным транспортом.Оба законопроекта вступят в силу 1 января, но ни один из них, вероятно, не приведет к увеличению предложения нового жилья, которое, по словам экспертов, необходимо Калифорнии, чтобы сгладить отложенный годами спрос.

«Кризис доступности жилья подрывает калифорнийскую мечту семей по всему штату и угрожает нашему долгосрочному росту и процветанию», — сказал Ньюсом, объявляя о своем одобрении. «Чтобы оказать существенное влияние на этот кризис, потребуются смелые инвестиции, тесное сотрудничество… и политическая смелость со стороны наших лидеров и сообществ, чтобы поступать правильно и строить жилье для всех.”

Самый противоречивый из новых законов, Сенатский законопроект 9, разрешает строительство до четырех новых единиц жилья на одном участке в определенных районах, которые в настоящее время зонированы только для отдельно стоящих домов. Закон накладывает ограничения на новое строительство в районах, признанных историческими. Жильцы существующих домов также будут иметь правовую защиту от выселения. Для участков, которые разделены на два участка, домовладелец должен согласиться жить в помещении.

Аналогичный законопроект не был одобрен обеими палатами в прошлом году.Сторонники заявили, что на этот раз они пошли на уступки, чтобы добиться прохода, но усилия остались в ловушке ожесточенных баталий из-за размера и масштабов нового жилья в пригородных районах.

Воздействие нового закона о микрорайонах на одну семью, разрешающего то, что часто называют «верхним зонированием», может быть ограниченным. Летнее исследование, проведенное Центром жилищных инноваций Тернера в Калифорнийском университете в Беркли, показало, что в большинстве участков на одну семью по всему штату не будет никакой новой застройки — и этого недостаточно, чтобы восполнить нехватку жилья, которая, по некоторым оценкам, достигает 3.5 миллионов единиц.

Законопроект президента Сената штата Pro Tem Тони Аткинс (штат Сан-Диего) требует от городов утверждения до четырех единиц жилья на участке, предназначенном для одной семьи. Они также должны будут одобрить разделение участков на одну семью, чтобы их можно было продавать отдельно.

«Для слишком многих калифорнийцев идея иметь дом, арендовать дом, достаточно большой для своей семьи, или даже просто иметь возможность жить в сообществе, где они работают, является далекой мечтой», — сказал Аткинс. «Этот закон поможет сократить разрыв и воплотить эти мечты в реальность.”

На фоне оппозиции городов Аткинс указал, как местные органы власти могут блокировать строительство, которое может нанести ущерб общественной безопасности или здоровью населения или принести пользу спекулянтам жильем. Владельцы недвижимости, желающие разделить участок, должны будут согласиться на то, чтобы одна из жилых единиц была их основным местом жительства в течение как минимум трех лет.

Этого недостаточно, чтобы не подрывать местный контроль, 241 город, к которому присоединилась Лига городов Калифорнии, написали в письме Ньюсому, хотя они признали, что доступность и бездомность «являются одними из самых важных проблем, с которыми сталкиваются города Калифорнии.

Новый закон «подрывает способность местных органов власти ответственно планировать типы жилья, в которых нуждаются сообщества, обходит процесс проверки местными органами власти и заглушает голоса сообщества», — заявила исполнительный директор лиги Кэролин Коулман, отметив, что ни один из положения требуют, чтобы новое жилье было доступным.

Ньюсом также объявил, что штат вложит 1,75 миллиарда долларов в то, что его администрация называет новым Калифорнийским ускорителем жилищного строительства, что, по его словам, ускорит строительство 6500 доступных многоквартирных домов, которые были приостановлены из-за отсутствия освобожденных от налогов облигаций и налога на жилье для малоимущих. кредиты.

Это часть 22 миллиардов долларов, которые штат планирует потратить на строительство нового жилья и облегчение бездомности вместе с новыми законами.

Ньюсом сделал борьбу с бездомными центральным элементом своей администрации и сказал, что его побудили к еще большей срочности выборы отзыва, которые грозили сместить его с поста. Согласно неофициальным результатам выборов, почти две трети избирателей отвергли попытку убрать Ньюсома.

Средняя цена продажи домов на одну семью в Калифорнии сейчас составляет 811 170 долларов, что на 21 больше.7% с июля прошлого года.

Правозащитная группа California Community Builders заявила, что закон, одобренный законодателями в этом году, поможет сократить разрыв в расовом уровне благосостояния в Калифорнии, где более 60% белых жителей владеют своими домами, по сравнению с 35% чернокожих жителей и около 40% Латиноамериканские жители.

Мера Аткинса была среди тех, которые в этом месяце хвалила администрация президента Байдена.

Ньюсом также подписал законопроект сенатора от Демократической партии Скотта Винера из Сан-Франциско, облегчающий местным органам власти возможность перезонировать районы рядом с общественным транспортом для строительства до 10 единиц жилья.

Винер сделал свой законопроект необязательным в ответ на оппозицию, но группы защиты интересов California YIMBY и California Community Builders все еще приветствовали его прохождение.

«Для изменения зонирования городов не требуется пять или 10 лет, и SB 10 дает городам новый мощный инструмент для быстрого выполнения этой работы», — сказал Винер.

Ньюсом сказал в подписанном сообщении, что «некоторые положения могут иметь непреднамеренные последствия», поэтому он приказал чиновникам жилищного строительства следить за его ходом.

Принятие двух законодательных предложений положило конец важной главе в Капитолии штата в дебатах по поводу нехватки доступного жилья в Калифорнии.Каждое из них представляло собой менее агрессивные версии предложений, которые отклонялись три года подряд, последнее поражение произошло в январе 2020 года. владение многоквартирным домом крупными финансовыми организациями. Они также возражали, что это подрывает местный контроль и защиту окружающей среды.

Власти Сакраменто стремятся сделать столицу Калифорнии одной из первых в стране, отменивших традиционное зонирование на одну семью.Портленд, штат Орегон, и Миннеаполис приняли аналогичные постановления в последние годы. Штат Орегон принял закон, отменяющий традиционное зонирование для одной семьи на всей территории штата.

Ньюсом также подписал закон о продлении срока действия закона 2019 года, призванного упростить строительство большего количества жилья по всему штату. Срок действия этого закона должен был истечь до 2025 года, но теперь он будет действовать до 2030 года.

Законодатели в этом году не продвинули два других громких законопроекта о жилье, которые упростили бы превращение заброшенных торговых центров в многоквартирные дома.

Калифорнийские прогрессивные борцы против жилищного строительства | Городской журнал

Законодательное собрание штата Калифорния в настоящее время рассматривает законопроект AB 1401, который не позволит муниципальным кодексам зонирования устанавливать минимальные требования к парковке возле общественного транспорта. Законопроект смягчит один из худших элементов калифорнийской трясины жилищных правил, препятствующих росту. Минимум парковочных мест сдерживает развитие городских районов, поскольку подземные гаражи могут стоить десятки тысяч долларов за место.

Многие калифорнийские группы защитников окружающей среды и активисты движения за доступное жилье, однако, выступили против AB 1401. И AB 1401 далеко не единичный случай: левые группы часто являются самыми яростными сторонниками жилищного законодательства, которое разоряет рабочий класс Калифорнии и обогащает землевладельцев. Причина: сложные, капризные законы о развитии дают политически связанным группам больше возможностей вымогать уступки от застройщиков.

В случае с AB 1401, например, коалиция прогрессивных противников настаивала на том, чтобы закон был принят только «с поправками, гарантирующими, что сокращение количества парковочных мест останется в сочетании с системой бонусов за плотность для жилищных проектов со смешанным доходом.По сути, это означает, что девелоперы должны быть вынуждены предоставлять больше парковочных мест, если только они не сдают большую часть своей недвижимости по ставкам ниже рыночных за свой счет. «Бонусы за плотность» — это особенность многих кодексов зонирования в Калифорнии и других местах, позволяющая застройщикам строить более плотно, чем требования кодекса зонирования, если некоторые из их квартир сдаются в аренду по цене ниже рыночной. Бонусы за плотность создают извращенный стимул для сторонников субсидируемого жилья ужесточать правила базового зонирования, так что любой новый девелоперский проект должен использовать бонусы за плотность, чтобы быть экономически жизнеспособным.Такая политика может привести к появлению нескольких дополнительных субсидируемых единиц жилья, но она также усугубит нехватку жилья по рыночным ценам для всех, кому не посчастливилось приобрести субсидируемую единицу жилья.

Другие положения калифорнийских законов о развитии допускают более вопиющее вымогательство. Калифорнийский закон о качестве окружающей среды (CEQA) позволяет представителям общественности жаловаться на воздействие проектов развития на окружающую среду и имеет очень широкие правила правоспособности. «CEQA намеренно разработан для обеспечения широкого государственного правоприменения, — отмечается в резюме одной группы защитников окружающей среды, — и в целом любой, у кого есть экологические опасения по поводу проекта, имеет право возбудить иск, если правонарушение, о котором они заявляют, было выявлено во время административного разбирательства». обработать.CEQA также дает широкое определение воздействия на окружающую среду: по крайней мере, при некоторых обстоятельствах можно возражать против застройки, потому что это затруднит парковку. Судебный процесс CEQA может заставить разработчиков пойти на годы задержки и сотни тысяч долларов на дополнительные экологические проверки проекта — достаточный стимул, чтобы заставить разработчиков делать все возможное, чтобы избежать их.

Поэтому неудивительно, что иски CEQA широко злоупотребляют. Согласно одному анализу, проведенному адвокатом Bay Area Дженнифер Эрнандес, 80 процентов судебных исков CEQA подаются против проектов заполнения в уже застроенных районах, что противоречит мнимому оправданию закона для защиты диких территорий Калифорнии.Один из крупнейших нарушителей: профсоюзы строителей Калифорнии, которые регулярно угрожают необоснованными судебными исками CEQA против проектов, в которых не используется профсоюзный труд. В статье 2017 года, опубликованной базирующимся в Сан-Франциско прогрессивным аналитическим центром SPUR, выступающим за жилищное строительство, отмечается, что строительные союзы несут большую ответственность за срыв одной попытки реформы CEQA, потому что «они полагаются на судебные иски CEQA, чтобы заставить застройщиков использовать профсоюзных подрядчиков». На веб-сайте Phony Union Tree Huggers представлена ​​большая подборка жалоб CEQA, поданных подставными группами профсоюзов.Возьмем один недавний пример из многих: в 2019 году жители Ист-Бэй, которые называли себя «некорпоративной ассоциацией отдельных лиц и профсоюзных организаций», пожаловались городским властям Окленда в рамках CEQA на шум и выбросы от строительного оборудования на запланированном 37-этажном доме. жилая башня в центре города, в 200 метрах от станции метро. Профсоюзы даже использовали иски CEQA для подачи жалоб на проекты солнечной энергетики.

Сан-Франциско имеет аналогичное местное постановление, в соответствии с которым любой гражданин может протестовать против новой застройки в любой части города.Это было наиболее печально известно некоммерческой организацией Calle 24, которая утверждает, что отстаивает интересы латиноамериканского сообщества в городском районе Мишн. Улица 24 задержала план местного владельца прачечной продать свою собственность застройщику из-за ряда жалоб на неудобства, утверждая, например, что прачечная заслуживает исторической сохранности, потому что соседские группы чикано использовали ее в качестве места встреч несколько десятилетий назад. Calle 24 почти признал, что жалобы были в значительной степени предлогами: несмотря на свои собственные жалобы на историческое значение прачечной самообслуживания, группа даже пыталась заставить владельца продать некоммерческой организации, которая переделала бы собственность в жилье ниже рыночной стоимости с правительством. субсидии.

Возможно, наиболее гуманным объяснением оппозиции многих калифорнийских прогрессивных организаций реформам является то, что они настолько привыкли к нехватке жилья, что больше не могут себе представить, насколько существенными могут быть реформы. Крошечные уступки, добытые любыми средствами, — лучшее, что они могут сделать. Однако, к счастью, такие голоса представляют только одну политическую фракцию. Многие другие прогрессивные активисты в Золотом штате поддерживают AB 1401 и аналогичные законы, потому что они признают, что реформирование законов о зонировании, чтобы сделать их менее строгими, может повысить доступность.Будущее жилищного строительства в Калифорнии может зависеть от того, насколько быстро широкое прогрессивное движение признает, что свободный рынок — это путь вперед.

Коннор Харрис — научный сотрудник Манхэттенского института.

Фото Джастина Салливана/Getty Images

City Journal — это публикация Манхэттенского института политических исследований (MI), ведущего аналитического центра свободного рынка. Вы заинтересованы в поддержке журнала? Как некоммерческая организация 501(c)(3), пожертвования в поддержку MI и City Journal полностью не облагаются налогом в соответствии с законом (EIN № 13-2912529).ПОЖЕРТВОВАТЬ

Высокая стоимость контроля арендной платы

То, что контроль за арендной платой является неэффективной и часто контрпродуктивной жилищной политикой, больше не вызывает серьезных сомнений. Глубокие экономические и социальные последствия государственного вмешательства в национальные рынки жилья задокументированы в исследовании за исследованием в течение последних двадцати пяти лет. В ответ на этот с трудом заработанный опыт штаты и местные юрисдикции от Массачусетса до Калифорнии запретили или сильно ограничили контроль за арендной платой. Тем не менее, ряд общин по всей стране продолжают вводить контроль за арендной платой, как правило, с заявленной целью сохранения доступного жилья для семей с низким и средним уровнем дохода. Контроль над арендной платой не способствует достижению этой важной цели. Наоборот, во многих общинах контроль за арендной платой фактически привел к снижению как качества, так и количества доступного жилья.

Роль арендной платы в рыночной экономике
Слишком часто те, кто выступает за регулирование арендной платы, игнорировали основные законы экономики, управляющие рынками жилья, рассматривая арендное жилье, находящееся в частной собственности, эксплуатируемое и строящееся, как если бы оно было «государственным полезность.Поступая таким образом, они наносят ущерб не только поставщикам жилья, но и, в конечном счете, потребителям, которых они намерены обслуживать.

Арендная плата выполняет две функции, необходимые для эффективного функционирования рынков жилья:

  • они компенсируют поставщикам существующих единиц жилья и застройщикам новых единиц стоимость предоставления жилья потребителям; и
  • они обеспечивают экономические стимулы, необходимые для привлечения новых инвестиций в арендное жилье, а также для поддержания существующего жилищного фонда. В этом отношении жилье ничем не отличается от других товаров, таких как продукты питания и одежда: количество, которое производители предлагают, напрямую связано с преобладающей рыночной ценой.

Эта вторая функция особенно важна при оценке экономических последствий контроля за арендной платой. На нерегулируемом рынке нехватка жилья — причина, по которой обычно называют введение контроля за арендной платой, — будет решаться в два этапа. В краткосрочной перспективе предельная арендная плата будет расти по мере того, как потребители будут конкурировать за доступное жилье.Со временем эта более высокая арендная плата будет стимулировать новые инвестиции в арендное жилье — за счет нового строительства, ремонта и преобразования зданий из нежилых в жилые — до тех пор, пока не будет устранена нехватка жилья. Без увеличения арендной платы, необходимой для привлечения новых инвестиций, строительство нового жилья было бы резко ограничено, и не было бы долгосрочного решения проблемы нехватки жилья. И наоборот, падение арендной платы посылает рынку сигнал о том, что нет места для новых инвестиций.

Когда сообщество искусственно ограничивает арендную плату, принимая контроль над арендной платой, это посылает рынку то, что может быть ложным сигналом. Он говорит строителям не делать новых инвестиций, а нынешним поставщикам советует сократить свои инвестиции в существующее жилье. При таких обстоятельствах контроль за арендной платой имеет обратное последствие сокращения, а не расширения предложения жилья во время дефицита.

При рассмотрении экономических последствий контроля над арендной платой необходимо учитывать три дополнительных фактора.Во-первых, чем дольше сохраняется контроль над арендной платой, тем значительнее, вероятно, будет разрыв между регулируемой арендной платой и реальной рыночной арендной платой. Во-вторых, затраты на контроль за арендной платой не ограничиваются политическими границами тех сообществ, которые их принимают, но часто приводят к значительным затратам на региональных рынках жилья. В-третьих, хотя искажения, вызванные контролем за арендной платой, зависят от их жесткости, любое применение контроля за арендной платой приводит к неравенству и неэффективности на рынке жилья.

Вред, причиняемый контролем за арендной платой
Экономисты практически единодушны в своем осуждении контроля за арендной платой. В опросе экономистов Американской экономической ассоциации 93% согласились с тем, что «потолок арендной платы снижает качество и количество доступного жилья». (1) Экономисты обычно указывают на шесть основных возражений против контроля над арендной платой:

  1. Запрещение нового строительства Устанавливая арендную плату ниже рыночной цены, контроль над арендной платой снижает прибыльность арендного жилья, направляя инвестиционный капитал с рынка аренды на другие, более прибыльные рынки.Строительство сокращается, и существующее арендное жилье переоборудуется для других целей.

    Исследования показали, например, что общее количество сдаваемых в аренду квартир в Кембридже и Бруклине, штат Массачусетс, сократилось на 8 и 12 процентов соответственно в 1980-х годах после введения жесткого контроля за арендной платой. Арендные запасы в большинстве близлежащих населенных пунктов за этот период выросли. (2) Аналогичным образом, в Калифорнии общее предложение сдаваемых внаем квартир сократилось на 14 процентов в Беркли и на 8 процентов в Санта-Монике в период с 1978 по 1990 год, хотя в большинстве близлежащих городов предложение сдаваемых внаем квартир выросло. (3) А в Соединенном Королевстве, которое ввело контроль за арендной платой после Второй мировой войны, доля всего жилья, предоставляемого через частные сдаваемые внаем квартиры, снизилась с 53 процентов в 1950 году до менее чем 8 процентов в 1986 году, отражая бегство инвестиций с регулируемого рынка. (4)

  2. Износ существующего жилья
    Снижая отдачу от инвестиций в арендное жилье, контроль за арендной платой также может привести к снижению качества и количества существующего арендного фонда.Это может принимать форму кондоминиума и кооперативного преобразования или, в некоторых случаях, отказа от нерентабельной собственности. Это также может привести к ухудшению качества жилищного фонда, поскольку провайдеры, столкнувшись со снижением доходов, могут быть вынуждены существенно сократить содержание и ремонт существующего жилья.

    Исследование закона о контроле за арендной платой, проведенное корпорацией Rand Corporation в Лос-Анджелесе, показало, что 63 процента выгоды для потребителей от снижения арендной платы были компенсированы потерей доступного жилья из-за износа и других форм изъятия инвестиций. (5) Исследования регулирования арендной платы в Нью-Йорке и Бостоне также выявили заметные различия между объектами с регулируемой арендной платой и другими единицами в качестве жилья и уровне расходов на содержание и ремонт. (6)

  3. Снижение доходов от налога на имущество
    Контроль за арендной платой также снижает рыночную стоимость контролируемой сдаваемой в аренду собственности как в абсолютном выражении, так и относительно увеличения стоимости собственности на нерегулируемых рынках. Налоговые последствия этого сокращения могут быть значительными, поскольку стоимость налогооблагаемой арендной собственности снижается по сравнению с нерегулируемой собственностью.Исследование контроля за арендной платой в Нью-Йорке подсчитало, что потеря налогооблагаемой оценочной стоимости имущества, связанная с контролем за арендной платой, составила примерно 4 миллиарда долларов в конце 1980-х годов. (7) Эти искаженные оценки обходятся городу примерно в 370 миллионов долларов в год в виде поступлений от налога на имущество. Город Беркли, штат Калифорния, также оценивает значительные потери своих налоговых поступлений из-за контроля над арендной платой. (8)
  4. Существенные административные расходы
    Административные расходы на регулирование арендной платы могут быть значительными, часто перевешивая любые краткосрочные выгоды от регулирования арендной платы.Контроль арендной платы требует создания сложных бюрократических систем. Арендное имущество должно быть зарегистрировано; необходимо собрать подробную информацию об арендованном имуществе; и должны быть созданы сложные системы для определения арендной платы и рассмотрения жалоб и апелляций. Сопутствующие затраты в долларах и времени ложатся не только на поставщиков, но и на потребителей и муниципальные власти. Например, в Санта-Монике Совет по контролю за арендной платой в 1996 году имел бюджет в размере более 4 миллионов долларов в год для контроля за арендной платой только в 28 000 квартир. (9)
  5. Ограниченная мобильность потребителей
    В первую очередь бенефициарами контроля над арендной платой являются те потребители, которым посчастливилось оказаться в квартире с регулируемой арендной платой. Но даже эти потребители платят свою цену. Потребительская «мобильность» существенно снижается из-за нежелания многих потребителей расставаться с субсидией на арендную плату. Недавнее исследование в Нью-Йорке показало, что контроль над арендной платой утроил ожидаемую продолжительность проживания. (10) Потребители, которые в противном случае переехали бы в меньшие или большие дома или поближе к работе, не делают этого, потому что не хотят лишиться субсидии.Эта потеря мобильности может быть особенно дорогостоящей для семей, чьи возможности трудоустройства ограничены географически или иным образом и которым, возможно, придется преодолевать большие расстояния, чтобы добраться до доступных им рабочих мест. А для общества в целом, в том числе близлежащих населенных пунктов, которые сами не ввели контроль за арендной платой, снижение мобильности потребителей может означать, среди прочих расходов, увеличение пробок на дорогах и спрос на городские услуги. Из-за этих побочных эффектов контроль за арендной платой является проблемой государственной и региональной политики, а также местного самоуправления.
  6. Вступительные расходы для потребителей
    Краткосрочные выгоды от контроля за арендной платой также ограничены часто значительными вступительными расходами, которые должны быть оплачены теми, кто ищет съемное жилье. Во многих сообществах с регулируемой арендной платой потенциальные потребители должны платить значительные сборы за поиск жилья, чтобы получить арендную единицу, из-за нехватки доступного жилья. А в некоторых сообществах развился «серый рынок» арендного жилья, на котором квартиры передаются друзьям или членам семьи, или от новых потребителей может потребоваться уплата «ключевых денег» или других платежей нынешним потребителям или поставщикам, чтобы получить жилье.Бедные семьи, одинокие потребители и молодые люди, выходящие на рынок, особенно сильно страдают от этих издержек.

Социальные последствия контроля за арендной платой
В дополнение к значительным экономическим издержкам, связанным с контролем за арендной платой, решение о регулировании арендной платы поднимает сложные вопросы социальной политики:

  1. Значительные затраты на контроль арендной платы больше всего ложатся на бедных
    Расходы на контроль арендной платы непропорционально ложатся на бедных. Как описано выше, эти затраты включают (а) часто существенное снижение качества существующего арендного жилья и (б) существенное сокращение доступа к новому жилью.

    Бедные семьи страдают от заметного сокращения существующего жилья, поскольку качество существующего жилья падает в ответ на сокращение расходов на содержание. Средний класс может уйти; по многим причинам более бедные семьи не имеют такой возможности.

    Бедные семьи также находятся в невыгодном положении, когда речь идет о поиске нового жилья.В условиях ограниченного рынка количество людей, ищущих жилье, может быть больше, чем доступных для сдачи в аренду единиц жилья, что дает поставщикам жилья существенную свободу выбора среди конкурирующих потенциальных потребителей. На нерегулируемом рынке этот процесс выбора потребителей будет регулироваться уровнем арендной платы. Однако, ограничивая уровень арендной платы, контроль за арендной платой заставляет поставщиков жилья обращаться к другим факторам, таким как доход и кредитная история, чтобы выбирать среди конкурирующих потребителей. Эти факторы, как правило, смещают процесс отбора в сторону малообеспеченных семей, особенно домохозяйств с одним родителем, возглавляемых женщинами.

  2. Домохозяйства с более высоким доходом больше всего выигрывают от контроля за арендной платой
    Контроль за арендной платой чаще всего оправдывается как стратегия борьбы с бедностью. Тем не менее, есть убедительные доказательства того, что домохозяйства с более высокими доходами, а не бедные, являются основными бенефициарами большинства законов о контроле за арендной платой. Например, исследование контроля над арендной платой в Нью-Йорке показало, что домохозяйства, контролируемые арендной платой, с доходом более 75 000 долларов США получают почти в два раза больше средней субсидии, чем домохозяйства, контролируемые арендной платой, с доходом ниже 10 000 долларов. (11) Другое исследование пришло к выводу, что ограничение арендной платы оказало наибольшее влияние на арендную плату в Манхэттене, районе с самым высоким средним доходом. (12) Аналогичным образом, исследование контроля над арендной платой в Беркли и Санта-Монике показало, что бенефициарами контроля в этих общинах являются «преимущественно белые, хорошо образованные, молодые, профессионально работающие и состоятельные люди», и что контроль за арендной платой существенно увеличил располагаемый доход этих жильцов при «обострении» проблем малообеспеченных семей. (13) А в Кембридже, штат Массачусетс, жители жилья с регулируемой арендной платой имели в среднем более высокие доходы и более статусные занятия, чем другие жители города, включая домовладельцев. (14)
  3. Контроль за арендной платой способствует дискриминации в отношении жилья
    Исключая арендную плату как основу выбора среди потенциальных потребителей, контроль за арендной платой открывает двери для дискриминации, основанной на других факторах. Как отмечалось ранее, контроль за арендной платой вынуждает поставщиков жилья обращать внимание на доход и кредитную историю при выборе среди конкурирующих потребителей, факторы, которые резко отклоняют процесс выбора от бедных и молодых потребителей. В некоторых случаях решения о выборе потребителя также могут основываться на расовой принадлежности, поле, размере семьи или других ненадлежащих или незаконных факторах потенциального потребителя. Это может произойти, несмотря на строгое соблюдение законов о справедливом жилищном обеспечении.

    Сокращение жилья, вызванное контролем за арендной платой, также может замедлить процесс расовой и экономической интеграции многих сообществ, ограничивая возможности определенных классов потребителей проживать в сообществах с контролируемой арендной платой. Фактически, во многих сообществах среднего класса контроль над арендной платой воздвиг относительно непреодолимый барьер для экономической и расовой интеграции.

  4. Контроль за арендной платой Несправедливое налогообложение поставщиков жилья и других поставщиков недвижимости
    Контроль за арендной платой предназначен для увеличения доходов потребителей за счет поставщиков арендной недвижимости путем удержания ниже рыночного уровня допустимой нормы прибыли на инвестиции в арендуемую недвижимость. Имеются веские доказательства того, что такие переводы крайне неэффективны. Например, одно исследование пришло к выводу, что потребители жилья получили выгоды только на 52 процента от того, что потеряли поставщики жилья. (15) Частично это связано с тенденцией потребителей в единицах с регулируемой арендной платой «накапливать» жилье и заселяться, что еще больше усугубляет лежащую в основе нехватку жилья.

    Но что более важно, такие переводы доходов ставят фундаментальные вопросы справедливости. Почему исключительно общественное бремя предоставления субсидируемого жилья беднякам и среднему классу должно нести исключительно поставщики арендного жилья? Учитывая как неэффективность, так и несправедливость «налога», регулирующего арендную плату, мы должны полагаться на более широкие и справедливые средства субсидирования бедных семей.

    Вопрос справедливости, а также многие другие аргументы против контроля над арендной платой применимы и к коммерческой недвижимости. Контроль за арендной платой за торговые, офисные или промышленные помещения сдерживает строительство, снижает качество существующих построек и несправедливо передает доход от владельца собственности бизнесу, занимающему арендуемые площади.

  5. Существуют эффективные альтернативы контролю за арендной платой
    Ответом на проблему нехватки жилья и роста арендной платы является увеличение предложения жилья, а не сокращение инвестиций, вызванное контролем за арендной платой.Одним из способов стимулирования предложения доступного жилья является прямая финансовая помощь нуждающимся арендаторам, повышение покупательной способности которых приведет к увеличению количества и качества жилья на местном рынке. Эта стратегия «со стороны спроса» уже реализована в рамках проверенных федеральных программ и программ штатов. Кроме того, целевые программы субсидирования строительства или реконструкции доступного жилья могут быть эффективным дополнением к прямой помощи арендаторам. В более общем плане устранение несоответствующих нормативных барьеров на пути жилищного строительства способствует повышению доступности жилья как для арендаторов, так и для владельцев жилья.

Заключение
Экономисты долгое время считали контроль над арендной платой неудачной жилищной политикой. Как заключил в недавнем отчете о контроле за арендной платой доктор Энтони Даунс, признанный в стране эксперт по жилищной политике, экономические и социальные издержки контроля за арендной платой «почти всегда перевешивают любые предполагаемые краткосрочные выгоды». они предоставляют.» (16) Он также обнаружил, что контроль за арендной платой является «несправедливым по отношению к владельцам арендуемых помещений и наносит ущерб некоторым арендаторам с очень низким доходом, которых они должны защищать.Учитывая этот факт, опора на контроль арендной платы как решение проблемы доступности жилья не может быть оправдана.

Подписанты
Американская ассоциация жилья для пожилых людей
Калифорнийская квартирная ассоциация
Калифорнийский жилищный совет
Программа улучшения жилищных условий
Институт управления недвижимостью
Институт промышленного жилья
Национальная ассоциация квартир
Национальная ассоциация домостроителей
Национальная ассоциация National Multi Housing Council
Совет по недвижимости Нью-Йорка
Ассоциация стабилизации арендной платы города Нью-Йорка
Ассоциация арендного жилья, Greater Boston Real Estate Board

1. Р.М. Алстон, Дж. Р. Керл и М.Б. Вон, «Есть ли консенсус среди экономистов в 1990-е годы?» American Economic Review , май 1992 г., 82, 203-9. Критика контроля над арендной платой настолько повсеместно разделяется экономистами, что авторы учебников часто цитируют контроль над арендной платой как парадигму вреда, который государственное вмешательство может нанести функционированию конкурентного рынка. См., например, P. Samuelson and W. Nordhaus, Economics p. 79 (14-е издание, 1992 г.).

2. Рольф Гетце, Контроль арендной платы: доступное жилье для привилегированных, а не для бедных .Отчет подготовлен для Кембриджской ассоциации владельцев мелкой собственности, 1994 г.

3. Сент-Джон и партнеры, Контроль за арендной платой в перспективе – влияние на граждан и жилье в Беркли и Санта-Монике двенадцать лет спустя . (Беркли: Тихоокеанский юридический фонд, 1993 г.).

4. Р.Н. Chubb, Документ с изложением позиции: Соединенное Королевство . Report UP/L(87)28 (Париж: Организация экономического сотрудничества и развития, 1987 г.).

5. К.П. Райделл и др., Влияние контроля за арендной платой на рынке жилья Лос — Анджелеса . Отчет N-1747-LA (Санта-Моника: The Rand Corporation, 1981).

6. Бюро переписи населения США, Жилищный отдел, 1987 г. Жилье в городе Нью-Йорк и Обследование вакансий, серия IA; M Lett, Контроль арендной платы: концепции, реалии и механизмы (Центр исследований городской политики, Университет Рутгерса, 1976).

7. Пит Марвик, Финансовый анализ регулирования арендной платы в Нью-Йорке: затраты и возможности (1988).

8. Департамент общественного развития, город Беркли, Контроль арендной платы в городе Беркли, 1978–1994 годы: справочный отчет по обновлению генерального плана города Беркли Жилищный элемент . Беркли, 1994.

.

9. Совет по контролю за арендной платой Санта-Моники, административный меморандум, 14 февраля 1996 г.

10. Р. Олт и др. al., «Влияние долгосрочного контроля арендной платы на мобильность арендаторов», Journal of Urban Economics 35 (1994): 140-158.

11. Бюджетная комиссия для граждан, Реформирование правил арендной платы за жилье , г. Нью-Йорк, 1991 г.

12. H. Pollakowski, Исследование субсидий, генерируемых стабилизацией арендной платы в New York City (Кембридж: Объединенный центр жилищных исследований Гарвардского университета, 1989).

13. Р. Дивайн, Кто получает выгоду от контроля за арендной платой? (Окленд: Центр общественных изменений, 1986 г.).

14. Гетце, Управление арендой .

15. Э. Олсен, «Эконометрическая модель контроля ренты», , Журнал политической экономии, (ноябрь-декабрь 1972 г.): 1081-1100.

16. А. Даунс, Переоценка средств контроля за арендной платой (Городской земельный институт, 1996).


Собственность на жилье — крупнейшая ошибка Запада в экономической политике

Послушайте эту историю. Наслаждайтесь аудио и подкастами на iOS или Android.

Ваш браузер не поддерживает элемент

Экономьте время, слушая наши аудио статьи во время работы в режиме многозадачности

OK

В основе этой неудачи лежит отсутствие строительства, особенно вблизи процветающих городов, в которых много рабочих мест. От Сиднея до Сиденхэма неудобные правила защищают элиту существующих домовладельцев и мешают застройщикам строить небоскребы и квартиры, которых требует современная экономика.В результате высокая арендная плата и цены на жилье затрудняют перемещение рабочих туда, где есть наиболее продуктивные рабочие места, и замедляют рост. Общие расходы на жилье в Америке поглощают 11% от ВВП по сравнению с 8% в 1970-х годах. Если бы хотя бы три крупных города — Нью-Йорк, Сан-Франциско и Сан-Хосе — ослабили правила планирования, ВВП Америки (90 511) мог бы вырасти на 4 %. Это огромный приз.

Рынок жилья не только неэффективен, но и глубоко несправедлив. В течение десятилетий падение процентных ставок усугубило нехватку предложения и привело к резкому росту цен.В Америке безумие сосредоточено в процветающих городах; в других богатых странах средние национальные цены резко выросли, особенно в англоязычных странах, где игра на лодке на собственности является национальным видом спорта. Финансовый кризис не убил эту тенденцию. В Великобритании цены на жилье с поправкой на инфляцию примерно равны их докризисному пику, а реальная заработная плата не выше. В Австралии, несмотря на недавнее падение, цены остаются на 20% выше, чем в 2008 году. В Канаде они выросли вдвое.

Стремительный рост стоимости жилья привел к зияющему неравенству и обострил разногласия между поколениями и географическим положением.В 1990 году поколение бэби-бумеров со средним возрастом 35 лет владело третью стоимости недвижимости Америки. В 2019 году группа миллениалов аналогичного размера в возрасте 31 года владела всего 4%. Мнение молодых людей о том, что жилье недосягаемо — если у вас нет богатых родителей, — помогает объяснить их дрейф в сторону «социализма миллениалов». А домовладельцы всех возрастов, оказавшиеся в ловушке в упадке, возмущены непредвиденными доходами от жилья в успешных городах и вокруг них. В Британии районы с застойными рынками жилья с большей вероятностью проголосовали за Brexit в 2016 году, даже с учетом различий в доходах и демографии.

Вы можете подумать, что страх и зависть по поводу жилья являются частью человеческого существования. На самом деле, патология собственности уходит своими корнями в сдвиг государственной политики 1950-х годов в сторону поощрения домовладения. С тех пор правительства использовали субсидии, налоговые льготы и продажу государственного жилья, чтобы поощрять владение жильем вместо аренды. Правые политики рассматривают домовладение как способ завоевать голоса путем поощрения ответственного гражданства. Левые рассматривают жилье как канал перераспределения и подталкивания более бедных домохозяйств к накоплению богатства.

Эти аргументы преувеличены. Трудно показать, делает ли владение собственностью лучших граждан. Если вы игнорируете кредитное плечо, обычно лучше владеть акциями, чем собственными домами. А культ собственности-оккупации имеет огромные издержки. Те, у кого есть дома, часто становятся NIMBY , которые сопротивляются развитию, пытаясь защитить свои инвестиции. Обработка данных The Economist предполагает, что количество новых домов, построенных на одного человека в богатом мире, сократилось вдвое с 1960-х годов.Поскольку предложение ограничено, а система смещена в сторону права собственности, большинство людей считают, что они рискуют остаться без денег, если будут арендовать. В результате политики сосредотачиваются на субсидировании маргинальных покупателей, как это делала Великобритания в последние годы. Это направляет наличные деньги среднему классу и еще больше повышает цены. И это подпитывает накопление ипотечного долга, что делает кризисы более вероятными.

Так быть не должно. Не везде поражена каждая часть жилищного проклятия. В Токио нет недостатка в собственности; в период с 2013 по 2017 год здесь было возведено 728 000 жилищ — больше, чем в Англии, — без ущерба для качества жизни.За последние 20 лет число тех, кто плохо спит, сократилось на 80%. Швейцария предоставляет местным органам власти фискальные стимулы для разрешения жилищного строительства — это одна из причин, по которой на одного человека строится почти в два раза больше жилья, чем в Америке. Новая Зеландия компенсирует часть непредвиденной прибыли домовладельцев за счет налогов на землю и имущество на основе оценок, которые часто обновляются.

Самое главное, в некоторых местах доля домовладельцев низка, и никто и глазом не моргнул. В Германии этот показатель составляет всего 50%, где арендный сектор поощряет долгосрочную аренду и предоставляет арендаторам четкие и обеспеченные правовой санкцией права.При обильном предложении и небольшом количестве налоговых льгот или субсидий для владельцев-арендаторов домовладение гораздо менее привлекательно, а политическое влияние NIMBY приглушено. Несмотря на недавний сильный рост в некоторых городах, реальные цены на жилье в Германии в среднем не выше, чем в 1980 году. Немногие правительства сегодня могут игнорировать гнев по поводу нехватки жилья и несправедливости в отношениях между поколениями. Некоторые ответили плохими идеями, такими как контроль за арендной платой или даже больше ипотечных субсидий.Тем не менее, был достигнут определенный прогресс. Америка ограничила налоговые льготы для выплаты процентов по ипотечным кредитам. Великобритания запретила сомнительные авансовые платежи из договоров аренды и ограничила рискованное ипотечное кредитование. Зарождающееся движение YIMBY — «Да на моем заднем дворе» — возникло во многих успешных городах в поддержку строительства. Те, кто, подобно этой газете, хочет, чтобы народная поддержка свободного рынка сохранялась, должны надеяться, что такие движения увенчаются успехом. Жилищная политика не только не укрепила капитализм, но и сделала систему небезопасной, неэффективной и несправедливой. Пришло время снести это гнилое здание и построить новый работающий рынок жилья. ■

Эта статья была опубликована в разделе «Лидеры» печатного издания под заголовком «Ужасная ошибка в сфере жилищного строительства». SNc Каналы:

Поиск
О Salem-News.com
Salem-News.com — это независимая интернет-группа новостей в США, устанавливающая стандарты для будущего новостей.
Издательство:
Bonnie King
Контакт:
Обнаружение:
Новости@salem-news.com
Реклама:
[email protected]

~ Правда ~
~ Справедливость ~
~ Мир ~
TJP

 

 
22 февраля 2022 12:31 TweetFollow @OregonNews Салем-News.com

Новые правила допускают более широкий набор жилья в определенных жилых зонах.


Salem, Oregon
Фото: City of Salem


(SALEM, Ore. ) — Новые правила землепользования в Салеме вскоре разрешат строительство многоквартирных домов, известных как среднее жилье, на участках под застройку площадью не менее 4000 квадратных футов.

Городской совет Салема принял новый кодекс зонирования на своем заседании 24 января 2022 года. Он вступает в силу 16 марта 2022 года и применяется к участкам в любых зонированных жилых районах, на которых разрешено строительство отдельных домов на одну семью.

Затронутые зоны

включают жилые дома на одну семью (RS), жилые дома в сельском хозяйстве (RA), двухуровневые жилые дома (RD и многоквартирные жилые дома I (RM-I).

Нажмите ЗДЕСЬ, чтобы найти зонирование вашей собственности.

Изменения были внесены в ответ на Закон штата Орегон о доме 2001 года, который требует, чтобы в крупных городах штата Орегон разрешались различные типы жилья, особенно варианты, которые может позволить себе больше людей.

Код

среднего корпуса Salem допускает как присоединенный, так и отдельный средний корпус. Примеры различных вариантов включают дуплексы, триплексы, квадроциклы, таунхаусы и коттеджные поселки.

Что можно построить зависит от размера участка:

  • Дуплексы площадью не менее 4000 квадратных футов
  • Трехквартирный дом площадью не менее 5000 квадратных футов
  • Четыре семьи, не менее 7000 квадратных футов
  • Коттеджный поселок площадью не менее 7000 квадратных футов

Новый код не меняет права собственника на строительство дома для одной семьи.Это просто позволяет более широкое сочетание жилья в определенных жилых зонах. Вспомогательные жилые единицы также по-прежнему разрешены в соответствии с отдельным разделом кодекса зонирования Салема.

Чтобы узнать больше о среднем жилье, обратитесь в отдел планирования по телефону 503-588-6213.

Источник: город Салем, штат Орегон, .

_________________________________________

Статьи за 21 февраля 2022 г. | Статьи за 22 февраля 2022 г.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.