Как защищает 214 фз дольщика: Суть 214 ФЗ и изменения 2021 года

Содержание

Как Закон №214-ФЗ защищает права Севастопольских дольщиков жилья в новострое

Юристы ЮК «ЩИТ» дают советы читателям интернет-издания ruinformer по актуальным правовым вопросам. В сегодняшнем материале мы рассмотрим вопрос зашиты прав дольщиков.

Дольщики, приобретающие сегодня жилье в новостройках, могут долго дожидаться сдачи объекта, а порой и вовсе рискуют остаться без вложенных денег. Как действующее законодательство защищает права будущих собственников жилья и на какие его нормы следует обратить внимание в первую очередь, расскажем в этой статье.

За последние годы утвердилась мысль, что Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214 должен быть неким абсолютным гарантом для дольщиков.

Ведь при других вариантах покупателем (дольщиком) подписывался договор с застройщиком, который не мог быть зарегистрирован в Росреестре.

В составлении самого договора принимали участие юристы строительной компании, которые, естественно учитывали в первую очередь интересы застройщика. Дольщик же оказывался в таком положении, когда получить ключи от новой квартиры можно было с такой же вероятностью, как и потерять вложенные средства. 

Учитывая социальную потребность в законодательном регулировании данного вопроса, законодатели в 2004 году разработали и приняли Федеральный закон №214,  спустя год закон вступил в действие. Закон, несмотря на все его недоработки, все-таки представляет сегодня наиболее прозрачную и безопасную схему приобретения строящегося жилья в РФ.

Итак, Законом №214-ФЗ гарантируется следующее:

•    Если до того момента, как объект (приобретаемый по ДДУ) был передан дольщику, его непредвиденно повредили или он погиб, то материальные риски несет исключительно строительная компания
•    В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам.

Застройщиком же не может быть отказано таким наследникам во вступлении в договор
•    Имущественные права и обязанности, основанные на договоре, который был заключен в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, являются частью состава наследства участника долевого строительства
•    Если дольщик вступает в процесс строительства и возводит объект долевого строительства, преследуя исключительно свои личные цели или удовлетворяя личные нужды (иными словами он намерен проживать там, а не использовать объект для предпринимательства), тогда его отношения со строительной компанией регулирует Закон о защите прав потребителей, если рассматриваемые вопросы на прямую не урегулированы ФЗ-214
•    Если предусмотренный договором срок передачи дольщику объекта долевого строительства нарушается, застройщик уплачивает дольщику неустойку (пени)
•    В случае если дольщик расторгнет договор, вложенные средства должны быть возвращены дольщику в сроки, непосредственно предусмотренные Законом
•    Если созданный объект строительства не соответствует условиям договора, дольщик по своему выбору может потребовать от застройщика:
— безвозмездного устранения недостатков в разумный срок
— соразмерного уменьшения цены договора
— возмещения своих расходов на устранение недостатков

Самое важное. Договор должен быть заключен в письменной форме, зарегистрирован в госорганах и считается заключенным с момента такой регистрации. 
Подтверждением того, что договор долевого участия гарантировано отвечает требованиям Закона, является факт прохождения им регистрации в Росреестре. Ведь главным плюсом закона можно назвать существенное снижение риска оказаться в ситуации двойных продаж. Благодаря обязательной регистрации в Росреестре покупатель как раз получает гарантию того, что один и тот же объект не будет зарегистрирован дважды на разных лиц.

Также принятие закона  способствовало росту прозрачности и безопасности проведения сделок с переуступкой прав требований по договору. Ведь договор уступки прав требований также должен пройти обязательную процедуру государственной регистрации.

Кроме этого закон ужесточает требования к строительным компаниям, связанные с проектной и правоустанавливающей документацией. Таким образом, закон застраховал будущего собственника от ситуации, когда построенный объект из-за отсутствия необходимого разрешения не может быть введен в эксплуатацию.

Изменениями, внесенными в  ФЗ 214 и вступившими в силу с 04.07.2016г. предусмотрены меры  дополнительной  защиты прав дольщиков, например, создание фонда,  средства  которого формируют обязательные  отчисления  (взносы)  застройщиков. Фонд призван защищать интересы тех дольщиков, обязательства   перед  которыми  не исполняют  застройщики, если в  отношении последних введены процедуры,  которые применяются  в  деле  о банкротстве.

Подведем итоги. Договор участия в долевом строительстве, безусловно, стоит на стороне дольщика, исключая любые махинации, в том числе двойные продажи, замораживание и затягивание строительства, и характеризует застройщика как надежного партнера во всех смыслах. Тем не менее, законом предусмотрены лишь общие требования к ДДУ, застройщик вправе внести в него свои корректировки. Поэтому если вы сомневаетесь в намерениях застройщика и хотите защитить свои права, основываясь на нормы Закона, рекомендуем вам обращаться за помощью в юридическую компанию Севастополя, не первый год работающую с договорами участия в долевом строительстве.

Источник: Юридическая Компания «ЩИТ»    2016-09-14

Что делает Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства?

Что такое Фонд защиты дольщиков?

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства — это первая в России публично-правовая компания, которая регулирует отношения между застройщиками и дольщиками. Если коротко, Фонд:

  • Проверяет финансовую документацию застройщика и ход строительства
  • Формирует компенсационный фонд и выплачивает компенсации дольщикам в случае банкротства застройщика
  • Участвует в процедурах, предусмотренных при банкротстве застройщика
  • Финансирует работы на незавершенных объектах строительства, если застройщика признали банкротом

Сайт Фонда

Кто должен перечислять взносы в Фонд? Каждый застройщик, заключающий договор участия в долевом строительстве (ДДУ) на жилое помещение, обязан перевести 1,2% от суммы сделки на счет Фонда (взнос в компенсационный фонд).

Ставка взноса одинакова для всех застройщиков, может изменяться один раз в год на основании федерального закона.

п. 1—2 ст. 10 218-ФЗ

Кому не нужно отчислять взносы? Тем, кто не привлекает деньги граждан для строительства жилых помещений, а строит на свои средства или работает с счетами эскроу. Взносы также не перечисляют застройщики при продаже нежилых помещений: кладовых, машино-мест, коммерческой недвижимости.

Что такое эскроу-счет

Как застройщики работают с Фондом?

Застройщики направляют в систему проектные декларации, а контролирующие органы выносят заключения о соответствии проектов. Фонд защиты дольщиков проверяет документацию застройщиков на соответствие 214-ФЗ.

Какие документы загружать в ЕИСЖС

Порядок действий при работе застройщиков с Фондом:

  1. Дольщик и застройщик заключают договор участия в долевом строительстве.
  2. Застройщик платит в Фонд 1,2% от стоимости договора участия в долевом строительстве и подает ДДУ в Росреестр.
  3. Росреестр направляет в Фонд запрос на резервирование денежных средств. Если застройщик перечислил нужную сумму, Фонд ее зарезервирует.
  4. Росреестр проверяет, что деньги зарезервированы в Фонде. Затем регистрирует ДДУ и передает его застройщику или покупателю недвижимости.
  5. Застройщик загружает в Единую информационной систему жилищного строительства актуальные данные о строительстве. Фонд проверяет эту информацию.

Зачем Фонд контролирует застройщиков?

Фонд защиты дольщиков помогает снизить риски в строительстве жилья. В системе жилищного строительства он проверяет финансовую устойчивость строительных компаний и проектную документацию, чтобы все застройщики соответствовали требованиям 214-ФЗ. Постоянный мониторинг позволяет быстрее исключать из реестра недобросовестные компании.

Миссия Фонда — следить, чтобы застройщики выполняли требования 214-ФЗ. Для дольщиков Фонд — это государственный гарант, который помогает не потерять деньги при сделках с недвижимостью. Застройщики по закону обязаны отчислять деньги в Фонд или работать с счетами эскроу, чтобы гарантировать покупателям завершение строительства или возврат вложенных денег.

Результаты работы Фонда защиты дольщиков на 15 апреля 2019 года

А как же контролирующий орган?

Контролирующий орган тоже проверяет застройщиков в системе жилищного строительства, но у них с Фондом разные задачи. Если коротко, контролирующий орган:

  • Контролирует, как застройщик выполняет требования 214-ФЗ
  • Выдает застройщикам заключения о соответствии требованиям 214-ФЗ
  • Получает от застройщика информацию о компании
  • Взаимодействует с органами исполнительной власти и банками
  • Обращается в суд и правоохранительные органы в случае грубых нарушений застройщиками требований законодательства

Фонд защиты дольщиков мониторит всех застройщиков. Если находит нарушение — сообщает в контролирующий орган или Росреестр. Контролирующий орган предпишет застройщику исправить нарушения, а Росреестр может приостановить регистрацию договоров участия в долевом строительстве.

п. 6. ст. 23 214-ФЗ

Как следить за балансом в Фонде дольщиков?

Застройщик перечисляет процент с каждого договора участия в долевом строительстве на номинальный счет Фонда. Фонд резервирует нужную сумму и передает информацию об этом в Росреестр. Когда договор участия в долевом строительстве зарегистрируют, эти деньги зачислят на компенсационный счет Фонда.

п. 3 ст. 10 218-ФЗ

Информацию по счету застройщика можно узнать в личном кабинете Единой информационной системы жилищного строительства. Система покажет свободный остаток, сколько денег зарезервировано на время проверки договоров участия в долевом строительстве, какая сумма на номинальном счете Фонда.

В личном кабинете застройщика удобно следить за операциями по счету

О работе Фонда в Единой информационной системе жилищного строительства. Коротко

  • Фонд следит за соблюдением закона 214-ФЗ, контролирует работу застройщиков и защищает права дольщиков
  • Каждый застройщик, заключающий договор участия в долевом строительстве по жилому помещению, обязан перевести 1,2% от сделки в Фонд
  • Сотрудничество с Фондом — обязательное требование 214-ФЗ, если застройщик работает по ДДУ без использования счетов эскроу
  • Фонд проверяет информацию застройщиков и уведомляет контролирующий орган и орган регистрации прав о возможных нарушениях
  • За балансом средств в Фонде удобно следить в личном кабинете Единой информационной системы жилищного строительства

Как отстоять права на нежилое помещение, когда застройщик обанкротился?

Приобретая недвижимость у застройщиков по договору долевого участия (ДДУ), люди редко обращают внимание на то, что 214-ФЗ по-разному защищает интересы покупателей жилых и нежилых помещений. Нередко это приводит к тому, что они получают массу юридических проблем и теряют право на получение своей недвижимости. Разбираемся, в каких случаях это происходит, и как поступить, чтобы защитить свои права как дольщика.

Какие помещения можно купить у девелоперов в новостройках?

В первую очередь, это квартиры. Согласно Жилищному кодексу РФ они относятся к категории жилых помещений, подходят для постоянного проживания людей и отвечают установленным санитарным и техническим требованиям.

Также в новостройках можно приобрести нежилые помещения. К ним относятся апартаменты (формально нежилые, но по факту покупаются гражданами для проживания, как квартиры), нежилые помещения первых этажей (как правило приобретаются физлицами для будущих магазинов и офисов), машиноместа и кладовые.

Какой закон защищает покупателей помещений в новостройках?

Всем типам помещений предоставляется одинаковая степень защиты. Как жилые, так и нежилые помещения в строящихся домах приобретаются по Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве…» 214-ФЗ. В соответствии с ним физические и юридические лица инвестируют средства в объекты на стадии строительства и получают свои объекты после достройки дома.

Всегда ли 214-ФЗ может защитить дольщиков?

Предполагается, что да – однако в случае банкротства застройщика на отношения сторон начинает распространяться Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» №127-ФЗ. Он делит дольщиков на тех, кто имеет право получить свое помещение в процедуре банкротства, и тех, кто лишается такой возможности (пп. 3.1., п. 1 ст.  201.1. Закона «О банкротстве»).

В итоге складывается следующая ситуация:

  • Сохраняют право на получение помещения в процедуре банкротства застройщика приобретатели жилых помещений (квартир), а также машиномест и иных нежилых помещений площадью до 7 кв. м, то есть кладовок.
  • Не сохраняют право на получение помещений в процедуре банкротства приобретатели апартаментов и нежилых помещений на первых этажах (все они больше 7 кв. м).

Ввиду этого возникает проблема, при которой тысячи граждан, которые по 214-ФЗ добросовестно приобрели нежилые помещения в виде апартаментов и помещений первых этажей, лишаются права на их получение по закону «О банкротстве» даже в том случае, если объект достроен и введен в эксплуатацию.

Как решить вопрос с потерей права получения апартаментов и помещений первых этажей?

Для этого необходимо внести изменения в действующую редакцию параграфа 7 Федерального закона №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», сохранив за приобретателями апартаментов и иных нежилых помещений права на их получение в случае достройки объекта в процедуре банкротства застройщика. То есть надо уравнять пава приобретателей квартир, машиномест и кладовок с приобретателями нежилых помещений первых этажей и апартаментов.

Юрист Андрей Тютюнин, руководитель компании «Тютюнин и партнеры», вносит в Государственную думу законопроект, содержащий изменения в закон «О банкротстве» в части сохранения прав дольщиков на получение нежилых помещений в случае банкротства застройщика.

Для положительного решения вопроса с законопроектом необходимо привлечь к нему внимание общественности, отмечает юрист. Дольщики, которые приобрели нежилые помещения в строящихся домах (коммерческие помещения первого этажа и апартаменты), чьи застройщики уже объявлены банкротами или близки к этому, должны открыто заявлять о возникшей проблеме и отстаивать свои права.

Как добиться права на получение нежилого помещения до изменения закона?

Юристами компании «Тютюнин и партнеры» предпринимаются попытки решения вопроса дольщиков, которые уже оказались в такой ситуации, через суд. Для этого необходимо обращение с иском о признании права собственности на такие помещения. Получить консультацию по данному вопросу можно по телефону +7 (495) 150-13-47.

Семь ловушек, в которые можно попасть при покупке новостройки

На какие уловки идут недобросовестные застройщики при заключении договора долевого участия (ДДУ) — рассказываем вместе с экспертами

Фото: Andrii Yalanskyi/shutterstock. com

С переходом на эскроу-счета вероятность обмана покупателей новостроек снизилась. Даже если застройщик не достроит дом, дольщик сможет вернуть вложенные деньги, которые хранятся в банке до завершения строительства.

Несмотря на это, существуют уловки, на которые идут недобросовестные застройщики, вводя в заблуждение дольщиков. Вместе с юристами рассказываем о них.

1. Заключение предварительного договора

Одна из подобных уловок связана с самим видом договора, который заключается с покупателем новостройки. Федеральный закон о долевом участии (214-ФЗ) защищает права покупателя при подписании им именно договора долевого участия. Но на практике недобросовестный продавец может предложить подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП) с оговоркой, что многоквартирный дом находится на этапе строительства. В этом случае покупатель не приобретает статуса участника долевого строительства и его права не будут защищены данным законом, рассказывает управляющий партнер юридическойя фирмы Howard Russia Евгений Нехаев.

При заключении ПДКП денежные средства поступают сразу в распоряжение застройщика или близких к нему фирм. Если строительная фирма обанкротится, то могут появиться новые обманутые дольщики. Хотя и такой договор можно будет оспорить в суде, на это уйдет время. «Нам удавалось доказать, что намерением покупателя было заключение именно ДДУ, однако это непростой и длительный процесс», — отметил Евгений Нехаев. Поэтому при покупке жилья на стадии строительства нужно обязательно заключать именно ДДУ.

Пример из практики

Денис Хузиахметов, руководитель юридической коллегии «Белая сова»:

— Недавно обратился клиент с просьбой провести правовой анализ предложенного застройщиком к заключению договора, на деле оказавшимся как раз предварительным договором на квартиру, которой еще нет. Дом не то что не сдан в эксплуатацию, он даже не возведен. При этом застройщик — крупная и известная фирма, работающая на рынке Санкт-Петербурга. Пришлось настоятельно отговорить клиента от заключения договора и подыскать застройщика, работающего «в белую».

2. Менять условия в одностороннем порядке

Еще одна возможная уловка — это включение в ДДУ пункта о праве застройщика менять условия в одностороннем порядке. «Застройщик при заключении договора долевого участия в строительстве может вносить оспоримые условия о возможности одностороненнего расторжения договора по своей инициативе, об одностороннем изменении площади квартиры или цены. Все эти условия требуют детального изучения и корректировки», — рассказал глава юридической коллегии «Белая сова».

Наличие таких пунктов даст застройщику право уменьшить площадь квартиры без изменения цены или увеличить цену в случае изменения конъюнктуры рынка. «Такие примеры на практике встречаются все реже. Как правило, они признаются судом недействительными, ухудшающими права потребителя», — добавил юрист.

3. Доплата за метры

Застройщики иногда включают в договор пункт о возможных финансовых взаиморасчетах при приемке квартиры в случае отличия реальной площади квартиры от проектной (оплаченной), говорит адвокат, кандидат юридических наук Анастасия Поликыржа. При сдаче квартиры часто обнаруживаются отклонения проектных площадей от фактических. Если фактическая площадь больше, то дольщик обязан будет доплатить за дополнительные квадратные метры.

В этом случае для проверки предоставленных данных следует провести замеры самостоятельно или пригласить на приемку профильную компанию, что позволит исключить переплату за недостоверные данные, рекомендует ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Анастасия Шеверева. Следует помнить, что по закону в площадь квартиры не включаются балкон, лоджия и терраса.

«Для вашей защиты нужно, чтобы застройщик указал конкретные цифры, в пределах которых может колебаться площадь квартиры и при этом не будет изменяться конечная стоимость. Необходимость данного условия в договоре долевого участия в июле 2021 года еще раз подтвердил Верховный Суд РФ», — добавила Анастасия Поликыржа.

Застройщики могут включать в договор пункт о возможных финансовых взаиморасчетах при приемке квартиры в случае отличия метража квартиры фактического от метража проектного (Фото: PHOTOCREO Michal Bednarek/shutterstock.com)

4. Дополнительное соглашение

Еще одна популярная уловка связана с подписанием дополнительного соглашения, говорят юристы. Застройщики часто включают условие о том, что если квартира не будет передана дольщику вовремя, то застройщик направит предложение о продлении срока.

Такие просьбы подписать допсоглашение с новой датой передачи объекта недвижимости встречаются нередко. Это связано с тем, что в случае просрочки дольщик вправе требовать неустойку. Если он подписывает допсоглашение, то такое право теряется. Однако дольщики не обязаны подписывать эти предложения, отметила ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и партнеры».

5. Продажа квартиры с согласия застройщика

Застройщики также могут прописать в договоре невозможность уступки права требования на квартиры без их согласия. Пока дом строится, дольщик по закону может уступить свои права — продать квартиру в недостроенном доме. Но в некоторых договорах прописано, что нужно получить согласие застройщика на такую переуступку прав и согласовать с ним цену, отмечает Анастасия Поликыржа.

«Это хитрость, обычно застройщики начинают подключать своих риелторов, юристов и берут за эти услуги определенную сумму вознаграждения. Например, дольщик может продать квартиру, но заключив договор по поиску, продаже и регистрации квартиры. Это такой способ получить вознаграждение с дольщика за допуслуги», — пояснила адвокат.

6. Определенная подсудность

Еще один пункт, который застройщик может включить в договор, — это рассмотрение дела в случае возникновения спора только в определенному суде. Например, может быть прописано, что дело будет рассматривать только Мещанский районный суд Москвы, добавила адвокат. «Данный пункт договора ущемляет права истца как потребителя на предъявление иска в суд по своему выбору, вследствие чего является недействительным», — отметила Анастасия Поликыржа.

Застройщики также могут навязывать дополнительные услуги. Например, оформление прав собственности, страхование (может составить 10–30% от стоимости квартиры). Это могут быть также услуги управляющей компании застройщика с повышенными тарифами за коммунальные услуги, привела примеры Анастасия Шеверева из «Юрлов и Партнеры».

7. Рекламные обещания

Распространенной хитростью со стороны застройщика нередко становятся обещания, которые даются вне договора — в рекламных буклетах или на словах, отмечает Анастасия Поликыржа. Например, это может быть вид из окна, дом бизнес-класса, бассейн на территории комплекса или благоустроенная территория с детским садом. Но нужно понимать, что не все обещанное в рекламе и на буклетах будет воплощено в жизнь.

«Застройщики зачастую привлекают дольщиков хорошей инфраструктурой и отличным благоустройством, но так как указанные условия не фигурируют в договоре долевого участия, надо быть готовым к тому, что они будут выполнены не в полном объеме. Так, например, к моменту сдачи дома могут быть не построены детские сады и школы, что добавит проблем дольщику», — рассказала Анастасия Шеверева.

Распространенным способом хитрости со стороны застройщика являются обещания, которые даются вне договора долевого участия: в рекламных буклетах или на словах  (Фото: Yerbolat Shadrakhov/shutterstock. com)

Как не попасть на уловки

Чтобы не попасть на подобные уловки, при подписании ДДУ эксперты рекомендуют обратить внимание на следующие моменты.

В первую очередь стоит понимать, что вы покупаете. В ДДУ должно быть четко прописаны все параметры приобретаемой недвижимости, говорит управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Во-первых, формат недвижимости — жилая ли она вообще. Например, некоторые покупают апартаменты, а потом удивляются невозможности прописаться или другим ограничениям. Во-вторых, проверить площадь и стоимость, в том числе стоимость и квадратного метра. В-третьих, изучить расположение и планировку квартиры, состояние помещения и коммуникаций (с отделкой или без). Особенно тщательно нужно изучить все характеристики объекта, если оно сдается с отделкой под ключ.

Второй момент, который нужно проверить, — это указанные в ДДУ сроки ввода дома в эксплуатацию и сроки передачи ключей. Как правило, это две разные даты, что надо учитывать при планировании ремонта и переезда в новую квартиру.

Третий важный пункт, на который нужно обратить внимание, — это обязательства застройщика по устранению строительных дефектов и гарантийные обязательства на объект недвижимости и коммуникации. В случае возникновения проблем собственник может апеллировать к застройщику именно на основании этого пункта, а также характеристик передаваемого объекта, указанных в ДДУ.

Четвертый момент, который нужно изучить, касается обязанностей и самого дольщика, и других условий сделки. Например, здесь может быть прописана необходимость согласования условий переуступки ДДУ с застройщиком. «Если дольщику нужно будет срочно продать квартиру, а застройщик не захочет быстро согласовывать сделку, то вопрос придется решать в суде, что займет время», — отметила Ирина Доброхотова.

В целом надо ориентироваться на содержание самого договора, а не на то, что указано в рекламе. Важно ознакомиться с проектной документацией, в том числе с декларацией, в которой указано финансовое положение застройщика. Наличие декларации можно проверить на сайте Минстроя России.

Читайте также

Рекомендации участникам долевого строительства — Инспекция строительного и жилищного надзора Алтайского края

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, регулируются положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 214-ФЗ). Данный закон вступил в действие с 1 апреля 2005 года.

Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

На регулирование отношений, связанных с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, также распространяется действие Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», но только в части, не урегулированной Законом
№ 214-ФЗ (альтернативность подсудности, возмещение ущерба и морального вреда, включение в договор условий, ущемляющих права потребителей).

Действие Закона № 214-ФЗ не распространяется:

1) на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

2) на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до 1 апреля 2005 года.

Застройщиком по определению Закона № 214-ФЗ является хозяйственное общество или дочерние хозяйственное общество основного общества, имеющее в собственности, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом № 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Кроме того, застройщик должен иметь опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда.

Объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. Объект долевого строительства (жилье) передается участнику долевого строительства по передаточному акту или иному документу о передаче. Такие документы составляются только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с Законом № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве (далее — договор) является единственно возможным договорным основанием привлечения денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. По договору участия в долевом строительстве:

  • Застройщик — обязуется обеспечить строительство многоквартирного дома (или иного объекта недвижимости), и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать в предусмотренный договором срок соответствующую квартиру, нежилое помещение (или иной объект долевого строительства) участнику долевого строительства;
  • Участник долевого строительства— обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (или иного объекта недвижимости).

Перед заключением сделки, то есть оформлением договора на участие в долевом строительстве воспользуйтесь своим правом на получение необходимой и достоверной информацией о застройщике и выполняемых строительных работах.

Закон № 214-ФЗ предъявляет к застройщику ряд требований.

Прежде всего, это требование по раскрытию информации. Для этого закон вводит понятие «проектная декларация», которая включает в себя, во-первых, информацию о застройщике, и во-вторых, информацию о проекте строительства, которая должна соответствовать проектной документации, разрабатываемой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации. Закон № 214-ФЗ перечисляет документы (п. 2 ст. 20), которые застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу. Среди них — годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета прибили и убытков за последние три года осуществления застройщиком деятельности.

Внимательно изучите условия договора на участие в долевом строительстве на предмет ущемления Ваших прав как участника долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве является консенсуальным, возмездным, взаимным договором.

Обязательными условиями, которые необходимы и достаточны для заключения договора участия в долевом строительстве, являются:

1) Определенный объект долевого строительства (нежилое помещение, комната, квартира и т.д.) в соответствии с проектной документацией, подлежащий передаче застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения;

2) Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства — это срок, до которого застройщик обязан передать объект долевого строительства. При этом указание в договоре приблизительных или ориентировочных сроков передачи является не соответствующим действующим нормам гражданского законодательства.

3) Гарантийный срок для объекта долевого строительства, который должен составлять не менее чем пять лет. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует не только условиям договора, но и требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными (с учётом изменений, внесённых Федеральным законом от 17.06.2010 №119-ФЗ — гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства).

4) Обеспечение исполнения обязательств застройщиком (страхование гражданской ответственности, уплата взносов в компенсационный фонд долевого строительства).

Ранее, согласно Закона №214-ФЗ гарантиями защиты прав участников долевого строительства являлось страхование гражданской ответственности застройщика. С 20.10.2017 начал работу компенсационный фонд долевого строительства. Данный фонд сформирован за счет обязательных отчислений застройщиков, он призван защитить права участников долевого строительства.

Такая мера защиты пришла на смену страхованию гражданской ответственности застройщиков и поручительству банка, которые не смогли реализовать поставленных перед ними задач.

Отчисление в Фонд является одним из обязательных требований для приобретения застройщиками права на привлечение денежных средств участников долевого строительства, контроль за которым осуществляется инспекцией строительного и жилищного надзора Алтайского края.

5) Цена договора, срок и порядок ее уплаты.  Цена договора — это размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства. Цена договора может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. При этом такой расчет должен позволять однозначно определить цену договора. По соглашению сторон цена договора может быть изменена и после его заключения, но только в том случае, если договором такая возможность предусмотрена и с обязательной государственной регистрацией достигнутых соглашений.

Все перечисленные сроки в договоре участия в долевом строительстве должны определяться календарной датой или истечением периода времени, либо указанием на событие, которое неизбежно должно наступить. Течение срока передачи, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

Кроме того, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации  и считается заключенным только с момента такой регистрации.

При несогласовании либо отсутствии в договоре участия в долевом строительстве хотя бы одного из указанных выше условий такой договор не пройдет государственную регистрацию и, соответственно, не будет заключен.

Ответственность за нарушение обязательств по договору установлена ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ. Сторона, не исполнившая или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне неустойку. Размер неустойки определен Законом № 214-ФЗ.

Наличие зарегистрированного договора участия в долевом строительстве:

  1. свидетельствует, что застройщиком выполнены требования статей 3, 4 Закона № 214-ФЗ для получения права привлекать денежные средства граждан для долевого строительства объектов недвижимости;
  2. обеспечивает существование текста договора в том виде, в каком он был зарегистрирован;
  3. обеспечивает потребителей — участников долевого строительства гарантиями и правами, предусмотренными положениями Закона № 214-ФЗ;
  4. позволяет определить наличие прав и обременений того или иного объекта недвижимости в связи с открытостью для любого лица информации, содержащейся в Едином государственном недвижимости;
  5. исключает возможность «двойных продаж» жилья;
  6. обеспечивает осуществление Управлением Роспотребнадзора по Алтайскому краю контроля за соблюдением застройщиками положений Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», Закона № 214-ФЗ в ходе исполнения обязательств по договорам участия в долевом строительстве, в том числе на право получения потребителями информации о застройщике и выполняемых работах, права потребителей на судебную защиту, на возмещение ущерба и компенсации морального вреда, приведения условий договора участия в долевом строительстве в соответствие с требованием действующего законодательства;
  7. обеспечивает осуществление Инспекцией контроля за соблюдением застройщиками требований Закона № 214-ФЗ, в том числе порядка привлечения и целевого использования денежных средств граждан.

Закон 214-ФЗ. Как изменилось долевое строительство в Тюмени?

Ситуация актуальна и для Тюменской области. К примеру, жители поселка Винзили уже два года ждут, когда их новый дом сдадут в эксплуатацию. Застройщик же ссылается на отсутствие денег, так как из-за непростой экономической ситуации жилплощадь приходилось продавать ниже себестоимости.

В этой статье мы расскажем, как новая редакция законодательства повлияла на долевое строительство в Тюмени и станет ли рынок недвижимости безопаснее благодаря ей.

Что такое долевое строительство и как его регулируют?

Для начала вкратце напомним, что такое долевое строительство. Схема выглядит так: застройщик привлекает деньги на строительство от будущих жильцов. Они заключают с компанией договор и становятся участниками долевого строительства – или «дольщиками».

После того, как дом введут в эксплуатацию, застройщик обязан передать дольщикам права собственности. Однако недобросовестные компании нередко обманывали покупателей, пользуясь лазейками в договорах. Пожалуй, самый известный способ мошенничества – «двойная продажа», при которой права на одну и ту же квартиру получали одновременно несколько дольщиков.

В 2004 году вступил в силу федеральный закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В законе прописана форма договора между дольщиками и застройщиком, которая защищает права покупателей.

Впрочем, несмотря на ужесточенный надзор за строительными компаниями, новый закон не позволил полностью избавиться от мошенничества на рынке недвижимости. Ситуация улучшилась только в следующем десятилетии.

Изменения 2017 года

В январе 2017 года закон 214-ФЗ претерпел изменения, призванные обезопасить дольщиков от недобросовестного поведения застройщиков. Вот наиболее значимые:

  • застройщики будут привлекать средства не у дольщиков, а в банках. Если компания обанкротится во время строительства, ответственность за это будет нести банк;

  • если застройщик будет не в состоянии выполнить обязательства, обозначенные в договоре, средства на окончание строительства обеспечит компенсационный фонд. Он же вернет дольщикам деньги, если достроить дом невозможно. Стоит отметить, что компенсационный фонд будет работать только со зданиями, которые начали строить после ноября 2017 года;

  • деньги на строительство застройщики разместят на эскроу-счете, который будет заморожен до окончания строительства;

  • участвовать в долевом строительстве разрешат только компаниям с опытом работы не менее трех лет. Кроме того, на счету у компании должно быть не менее 10% от стоимости дома. Строить больше одного объекта одновременно не разрешается.

Основное намерение авторов поправок в закон – в течение двух-трех лет полностью отказаться от долевого строительства.

Подробнее с перечнем нововведений можно ознакомиться в пресс-релизе на официальном портале органов государственной власти Тюменской области.

Как изменится долевое строительство в Тюмени?

Взгляды экспертов на 214-ФЗ и его влияние на долевое строительство в Тюмени разнятся. С одной стороны, новый закон закрывает практически все лазейки, которыми пользовались мошенники. Но есть и другие обстоятельства, которые ставят в невыгодное положение и девелоперов, и дольщиков.

Многие сходятся во мнении, что застройщиков на тюменском рынке останется довольно мало. Небольшие компании, которым не хватает опыта работы или финансов, либо закроются, либо объединятся с коллегами покрупнее. А снижение конкуренции может негативно отразиться на качестве строительства.

Переход к банковскому финансированию также может привести к росту цен на жилье на 8-10%. Как пояснил «Комсомольской правде» управляющий офиса «Тюменский» банка «Российский капитал» Владимир Кухол, в некоторых ситуациях покупателям будет выгоднее взять кредит, чем связываться с долевым строительством.



Вывод один: планируя переезд в новый дом, не нужно гнаться за любой возможностью сэкономить. Куда важнее принять во внимание репутацию застройщика и выбирать квартиру только у проверенных компаний.

Подпишитесь на обновления нашего блога, чтобы не пропустить новые полезные статьи о рынке недвижимости в Тюмени.

Декабрьский обзор изменений в 214 ФЗ с комментариями аудиторов

Описание изменений Содержание изменений
Корректировка требований к застройщику и его деятельности
Замена солидарной ответственности застройщика и лиц, имеющих возможность определять его действия, на субсидиарную Лица, имеющие возможность определять действия застройщика (в том числе его бенефициарные владельцы), теперь несут субсидиарную ответственность за убытки, причиненные дольщикам.
Отмена плановых проверок застройщиков и увеличение оснований для внеплановых проверок, которые проводятся без уведомления застройщика Плановые проверки застройщиков отменены (ранее они должны были проводиться на ежегодной основе). Расширен перечень оснований для проведения внеплановых проверок без предварительного уведомления застройщика и с направлением извещения в прокуратуру. К проверкам на основании поручений Президента РФ, Правительства РФ или органа госвласти субъекта РФ добавились: истечение срока исполнения предписания контролирующего органа; выявление признаков нарушения обязательных требований в ходе анализа отчетности застройщика; отклонение застройщика от примерного графика реализации проекта строительства на 6 и более месяцев; требование прокурора.
Снижение требований к минимальному опыту застройщика Вместо требуемых предыдущей редакцией закона 10 000 м2 построенного жилья минимальный опыт застройщика для получения права привлечения средств дольщиков теперь составит 5 000 м2. Требования к минимальному стажу не изменятся – не менее 3-х лет.
Закрепление принципа открытия счетов эскроу в уполномоченном банке, в котором застройщиком получен целевой кредит Если строительство ведется за счет средств целевого кредита, то счета эскроу, куда дольщики должны оплачивать цену ДДУ, должны быть открыты в том же банке, который предоставил такой целевой кредит. При рефинансировании застройщиком целевого кредита счета эскроу по ДДУ, заключенным после этого, открываются в банке, который предоставил такое рефинансирование.
Введение обязанности застройщика уведомлять о наличии оснований для одностороннего отказа дольщика от ДДУ При наступлении оснований для отказа дольщика от ДДУ, обусловленных требованием кредитора досрочно исполнить обязательства по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на предметы залога, застройщик обязан уведомить банк, в котором открыты счета эскроу, и разместить информацию в ЕИСЖС в течение 5 рабочих дней. А банк, в свою очередь, в течение 10 дней информирует дольщика – владельца эскроу-счета о наличии таких оснований для одностороннего отказа.
Отмена залога в случае привлечения средств дольщиков на счета эскроу В случае, когда средств дольщиков привлекаются застройщиком с использованием эскроу-счетов, правила о переходе в залог дольщикам земельного участка под застройку или прав на него, а также объектов недвижимости, возводимых на нем, не применяются.
Уточняющие положения законодательства о долевом строительстве
Уточнение понятия целевого кредита (займа)* В статью 2 Закона № 214-ФЗ вносится определение целевого кредита (займа). Таковым признается кредит или заем на строительство в соответствии с условиями договора между застройщиком и кредитором (банком или учредителем (участником) застройщика), который может быть использован только на цели строительства, а также кредит, предоставленный в целях рефинансирования указанного кредита или займа. В отношении целевого займа сохраняются ограничения в 20% от планируемой стоимости строительства по каждому выданному разрешению и по процентам не более ключевой ставки ЦБ РФ, увеличенной на 2 п.п.
Установление ограничений для размещения средств со спецсчета застройщика на депозиты* На депозиты средства дольщиков можно размещать только в том случае, если эти средства и проценты по депозиту будут возвращены на тот же спецсчет застройщика, с которого они размещались. При этом, застройщики, получившие разрешения на строительство до 01.07.2018, вправе разместить депозит в банке, в котором у них открыт спецсчет застройщика, при условии, что деньги и проценты вернутся на этот же спецсчет, с которого депозит был размещен.
Введение возможности оплаты со спецсчета застройщика расходов, связанных с эксплуатацией жилых и нежилых помещений, машино-мест в построенном доме* Целевым расходованием средств дольщиков будет считаться оплата коммунальных расходов и расходов на содержание жилых и (или) нежилых помещений, машино-мест после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, если на эти помещения не зарегистрированы права собственности.
Добавление в целевое расходование средств дольщиков целевых займов и процентов по ним, а также дополнительных расходов по кредитам* Ранее со спецсчета застройщика мог оплачиваться только целевой кредит. Теперь добавлены предусмотренные кредитным договором иные платежи (в том числе связанные с предоставлением кредита), а также целевые займы (основная сумма долга и проценты), за исключением неустойки (штрафа, пеней) за нарушение условий договора целевого займа.
Уточнение порядка расчета лимита по авансовым платежам* В норме п. 4 ст. 18 Закона № 214-ФЗ дополнительно указано, что ограничение в 30% относится к общей сумме авансовых платежей по спецсчету застройщика, поэтому размер авансов по каждому договору застройщик может определять самостоятельно.
Уточнение порядка ведения застройщиком раздельного учета* Установлено, что застройщик должен вести раздельный учет в отношении каждого объекта строительства не только средств дольщиков, но и затрат на строительство.
Уточнение формулировки положений, регламентирующих момент, с которого застройщик может использовать средства дольщиков по своему усмотрению* После ввода объекта в эксплуатацию и госрегистрации права собственности в отношении одного объекта, входящего в состав каждого дома, возводимого в пределах одного разрешения на строительство, уполномоченный банк прекращает контроль соответствия назначения и размера платежей по спецсчету застройщика. Следует напомнить, что ранее аналогичные положения содержались в п. 8 ст. 18 Закона № 214-ФЗ, но они касались права застройщика использовать средства дольщиков, а не обязанности банка контролировать платежи.
Уточнение запрета на операции с наличными деньгами по спецсчету застройщика* Скорректированы формулировки, связанные с запретом на снятие наличных средств со спецсчета застройщика – такой запрет не распространяется на случаи, когда на счет зачисляются, снимаются или возвращаются наличные деньги на оплату труда и соответствующих налогов и взносов. Такие операции с наличностью внесены в качестве оснований для отказа банка в проведении операции по спецсчету застройщика.
Установление условий заключения ДДУ после ввода дома в эксплуатацию и до его кадастрового учета* Застройщик может заключать ДДУ в период между датой получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и постановкой объекта на кадастровый учет. Для таких ДДУ не применяется условие об использовании счетов эскроу и уплате взносов в компенсационный фонд.
Прочие уточняющие корректировки норм* Уточнен порядок распределения платежей в рамках договоров о развитии застроенной территории и договоров о комплексном освоении территории. Добавлено уточнение, что со спецсчета застройщика зарплата оплачивается при одновременной уплате налогов и взносов, в том случае, если такая уплата предусмотрены законом. В п. 2.3 ст. 3 Закона № 214-ФЗ добавлено уточнение о том, что число спецсчетов застройщика не должно превышать число разрешений на строительство. Добавлено указание на то, что застройщик не вправе осуществлять одновременное привлечение средств дольщиков по нескольким градостроительным планам земельного участка или утвержденным проектам планировки территории.
Регламентация норм переходного периода
Ускоренный переход на эскроу-счета Предыдущими правками Закона № 214-ФЗ было предусмотрено, что переход на обязательное использование счетов эскроу при привлечении средств дольщиков будет произведен в отношении проектов, первый ДДУ по которым будет представлен на госрегистрацию после 01.07.2019. Закон № 478-ФЗ предусматривает, что обязательное использование эскроу-счетов вводится для всех ДДУ, представленных на госрегистрацию после 01.07.2019. Исключения будут сделаны только для проектов, которые соответствуют критериям, определяющим степень готовности объекта и количество заключенных ДДУ. Методику соответствия критериям должно утвердить Правительство РФ.
Ограничение возможности привлечения средств дольщиков для ЖСК Согласно новой редакции ст. 8 Закона № 175-ФЗ ЖСК могут привлекать средства дольщиков только по разрешениям на строительство, выданным до 01.07.2018. Ранее ограничения распространялись на ЖСК, созданные до этой даты, вне зависимости от даты разрешения.
Корректировка порядка применения норм закона для застройщиков, получивших разрешения на строительство до 1 июля 2018 года Скорректировано применение норм «переходного периода» Закона № 214-ФЗ. В частности, четко указано, что ДДУ, заключенные застройщиками, получившими разрешения на строительство до 01.07.2018, оплачиваются только в безналичном порядке. Отдельные нормы, например, требования к открытию спецсчетов застройщика, применяются такими застройщиками с учетом оговоренных особенностей, а положения о целевом использовании средств дольщиков применяются в старой редакции.
Фиксация положений, озвученных Минстроем в Письме от 15. 08.2018 № 34785-ВЯ/07, в оношении застройщиков, получивших разрешения на строительство до 1 июля 2018 года Четко определен перечень операций, запрещенных для проведения по спецсчету застройщика «переходного периода». Эти ограничения не распространяются на исполнение обязательств, возникших до 01.07.2018. Урегулированы обязательства банка в отношении таких операций. Четко зафиксировано, что все расчеты по строительству объекта осуществляются по спецсчету застройщика. Обязанность по открытию расчетного счета в уполномоченном банке не распространяется на техзаказчика и генподрядчика. Урегулировано право застройщика «переходного периода» изменить уполномоченный банк.
Расширение состава информации, раскрываемой в ЕИСЖС
Добавление к субъектам внесения информации в ЕИСЖС операторов единого государственного реестра заключений (ЕГРЗ) Оператор ЕРГЗ размещает в ЕИСЖС заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также сами документы и сведения о них. Застройщики, получившие заключения до 01.07.2018, направляют проектную документацию и результаты инженерных изысканий оператору ЕГРЗ не позднее 6 месяцев после объявления о готовности системы к приему данных (это должно произойти не позже 12 месяцев после вступления изменений в силу). Нарушение указанного срока будет являться основанием для внеплановой проверки застройщика.
Увеличение объема информации из закрытой части ЕИСЖС К закрытой части ЕИСЖС добавлены правоустанавливающие документы на земельный участок ЖСК и проектная документация и результаты инженерных изысканий.
Установление обязанности размещения в ЕИСЖС информации о прекращении ДДУ При расторжении, прекращении или одностороннем отказе от ДДУ Росреестр размещает данную информацию в ЕИСЖС, а не направляет уведомление эскроу агенту по электронной почте.
Введение обязанности ЖСК размещать информацию в ЕИСЖС Всю информацию, предусмотренную ЖК РФ, ЖСК теперь должны размещать не в ГИС ЖКХ, а в ЕИСЖС. Такая обязанность возникает у ЖСК по истечении 9 месяцев после вступления изменений в силу. До этого времени должна быть обеспечена возможность передачи и приема данных.
Расширение полномочий Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства (Фонда)
Распространение компетенций Фонда на ДДУ, по которым исполнение обязательств застройщика обеспечивается страхованием ГОЗ Застройщик уплачивает взносы в компенсационный фонд по заключаемым ДДУ, если первый ДДУ по дому представлен на госрегистрацию после регистрации Фонда, и исполнение обязательств застройщика обеспечивается страхованием ГОЗ или поручительством банка. Если была застрахована ГОЗ в отношении всего дома, то эти нормы не применяются.
Регламентация деятельности организации, создаваемой Фондом для достройки проблемных объектов застройщиков-банкротов Имущество и обязательства застройщиков-банкротов для целей завершения строительства будет передаваться унитарной некоммерческой организации, которую должен создать Фонд. Эта организация будет финансироваться из средств Фонда, бюджета РФ и иных публично-правовых компаний и сможет становится приобретателем имущества банкрота без конкурса; при этом на нее не будут распространятся некоторые требования к застройщику, а также требования о целевом использовании средств и банковском контроле. Спецзастройщик Фонда должен будет достроить проблемные объекты и передать их дольщикам в течение 3-х лет.
Наделение Фонда полномочиями по проверке финансово-хозяйственной деятельности застройщика Фонд может проводить проверки финансово-хозяйственной деятельности застройщиков (и компаний, входящих с ним в одну группу лиц) с привлечением оценщиков и строительных экспертов. Результаты проверки могут служить основанием для подтверждения признаков неплатежеспособности застройщика для обращения Фонда в суд с иском о банкротстве.
Расширение оснований для возврата средств компенсационного фонда К основаниям для перечисления денежных средств со счета компенсационного фонда на номинальный счет добавились отсутствие оснований для уплаты взносов и излишняя уплата денег.
Изменение законодательства о банкротстве (несостоятельности)
Регламентация особенностей банкротства ЖСК В Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» внесена норма об особенностях банкротства жилищно-строительных кооперативов (ЖСК).
Обеспечение прав дольщиков, заключивших ДДУ в отношении небольших нежилых помещений и машино-мест, при банкротстве застройщика При банкротстве застройщиков специальные правила предъявления требований распространены не только на жилые помещения в многоквартирном доме, но и на нежилые помещения площадью не более 7 м2 (кладовки) и на машино-места. Реестр требований жилых помещений заменен на реестр требований участников строительства.
Уточнение порядка достройки объектов застройщика-банкрота При передаче прав и обязательств в отношении проблемных объектов приобретатель принимает на себя не только объект незаверенного строительства, но и права на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, а также права на проектную документацию и права по договорам, заключенным с проектной организацией, генподрядчиком и (или) техзаказчиком. В положения об урегулировании обязательств застройщика по строительству объектов инфраструктуры добавлены объекты инженерно-технического обеспечения; уточнен порядок госрегистрации прав на такие объекты. В целях финансирования завершения строительства Фонд может заключать договоры (ДДУ), права по которым не могут быть уступлены до ввода дома в эксплуатацию, а страхование ГОЗ и уплата взносов в компенсационный фонд не производятся.

Учредительных договоров и акционерных соглашений: в чем разница?

При создании корпорации в любом штате США требуются два учредительных документа:

  • Устав , который является основным документом и обычно регулирует деятельность корпорации, включая ее полномочия и цели
  • Корпоративный устав , регулирующий деятельность компании в отношении ее внутреннего управления и дел.Это включает в себя процедуры проведения заседаний совета директоров и права на получение дивидендов.

Третьим документом, который может быть составлен в корпорации, является акционерное соглашение, которое не является обязательным в соответствии с законодательством штата.

Когда вы впервые создаете бизнес в качестве корпорации, в большинстве штатов требуется подать учредительные документы корпорации. Этот документ представляет собой устав, который подтверждает существование вашей корпорации в штате, где она находится.Он подается в виде единого документа в офис вашего государственного секретаря и включает в себя основные функции вашей корпорации. После того, как вы подали документ и он был одобрен, вы юридически создали свою корпорацию как действующий зарегистрированный бизнес в штате.

В документ необходимо включить следующую информацию:

  • Название и адрес вашей корпорации
  • Его корпоративная причина существования, которая обычно включает термин «законное участие в деятельности»
  • Зарегистрированный агент вашей корпорации, которому предоставлены полномочия на получение процессуальных услуг для корпорации
  • Информация об акциях вашей корпорации, которая должна включать номера акций, которые ваша корпорация имеет право выпускать, обозначение классов акций и стоимость каждой акции

Обычно в учредительных документах указываются имена учредителей вашей корпорации, которые инициировали процесс регистрации и обычно несут ответственность за подписание учредительных документов до подачи документа в штат. Если в учредительных документах указан директор (директора), им может потребоваться подписать учредительный документ, прежде чем его можно будет подать.

Регистрационный сбор

После того, как ваши учредительные документы будут подготовлены, вам нужно будет оплатить требуемый регистрационный сбор вместе с вашим документом.

Стоимость может варьироваться в зависимости от того, создаете ли вы коммерческую или некоммерческую корпорацию. Это не требует слишком много работы, которая, вероятно, будет стоить меньше.

Оглавление

Посмотреть больше

Что такое акционер?

Акционером может быть физическое лицо, компания или другое учреждение, которому принадлежит хотя бы одна акция компании.Поскольку акционеры являются владельцами корпорации, можно получить выгоду, если компания добьется успеха, когда акции вырастут в цене. Однако если компания работает плохо, акционер может потерять деньги, если цена акций снизится. К счастью для большинства корпоративных акционеров, по сравнению с товариществами или индивидуальными предпринимателями, они не несут личной ответственности за долги корпорации и любые другие обязательства финансового характера, которые могут возникнуть. Обычно это означает, что если корпорация разоряется, любые кредиторы не могут требовать от акционеров выплаты чего-либо, но они могут это сделать в случае с частной организацией, где владельца могут попросить выплатить долги.

Акционеры имеют право требовать проверки документации и книг корпорации и даже могут подать в суд на свою корпорацию за любые правонарушения со стороны ее директоров и других должностных лиц. Обыкновенные акционеры могут голосовать по важным корпоративным вопросам, например, кто входит в совет директоров и разрешено ли предлагаемое слияние. Что очень важно, так это то, что если корпорация должна ликвидировать свои активы в связи с роспуском или банкротством, акционеры могут получить пропорциональную сумму выручки. В некоторых случаях в случае ликвидации держатели облигаций, кредиторы и держатели привилегированных акций имеют приоритет перед держателями обыкновенных акций. Акционеры также имеют право получать часть любых дивидендов, объявленных корпорацией.

Что такое акционерное соглашение?

Как следует из названия, акционерное соглашение обычно представляет собой соглашение, составленное между некоторыми или всеми акционерами корпорации. Это договоренность, в соответствии с которой акционеры компании описывают способ управления компанией, а также права и обязанности акционеров.Включена также любая информация, касающаяся положений об управлении компанией, отношениях акционеров, владении акциями, а также защите и привилегиях акционеров.

В целом цель акционерного соглашения состоит в том, чтобы обеспечить защиту всех прав акционеров и справедливое отношение к ним в любое время. Это также дает акционерам право принимать решения в отношении тех внешних сторон, которые могут пожелать стать акционерами в будущем, и предлагает гарантии для тех, кто является миноритарными акционерами. Включение прав миноритарных акционеров не является обязательной частью акционерного соглашения, но может быть включено.

Два или более акционера могут составить соглашение, представленное в письменной форме, при условии, что акционеры пользуются правом голоса, которое они имеют в отношении своих акций, как указано в соглашении. Примером использования соглашения может быть ситуация, когда два или более миноритарных акционера корпорации приходят к соглашению голосовать вместе при назначении директоров, так что их коллективное право голоса сильнее, чем если бы они голосовали индивидуально.

В частных корпорациях с несколькими акционерами акционеры таких корпораций обычно соглашаются в письменной форме на акционерное соглашение. Любое письменное соглашение, составленное всеми акционерами корпорации, может в некоторой степени накладывать ограничения на полномочия директоров по надзору или управлению бизнесом и делами корпорации.

Что обычно происходит после утверждения Устава?

Во многих случаях после того, как корпорация зарегистрировала свой устав, она по умолчанию полностью управляется директорами, избираемыми акционерами, и должностными лицами, которые были назначены директором (директорами) и, следовательно, находятся под их контролем. Как правило, то, что называется акционерным соглашением, позволяет акционерам корпорации изменить это невыполнение обязательств, и акционерам предоставляется право контролировать и управлять корпорацией в той степени, которая была достигнута в соглашении. Соглашение может разрешать согласие акционера на внесение изменений в учредительные документы корпорации, любое распределение или выпуск акций, продажу или покупку недвижимого имущества, а также любые решения, которые обычно остаются на усмотрение директоров корпорации при отсутствии единодушного согласия акционеров.

Помимо ограничения полномочий директоров корпорации или установления порядка голосования акционеров, существуют и другие важные вопросы, которые могут быть решены в акционерном соглашении, а именно:

  • Способ выплаты займов акционерам
  • Порядок обращения с акциями в случае смерти акционера, банкротства или развода
  • Положения о порядке продажи или покупки акций, принадлежащих акционеру, т. е.е. право преимущественной покупки, принудительная продажа или любые особые требования, когда продажа осуществляется лицу, не являющемуся текущим акционером
  • Назначение метода разрешения споров между акционерами
  • Положения, которые ограничивают право акционера конкурировать со своей корпорацией или привлекать любых клиентов или любых сотрудников внутри корпорации

Факты об акционерном соглашении

Помимо простого соблюдения устава и уставных документов, существуют дополнительные причины, по которым акционеры корпорации хотели бы дополнить эти два учредительных документа:

  • В целях конфиденциальности, поскольку два учредительных документа доступны для ознакомления общественности, в то время как акционерное соглашение, как правило, носит частный характер и используется только участвующими сторонами
  • Менее дорогой и простой в формировании, администрировании, изменении и прекращении действия
  • Акционеры могут прийти к соглашению о том, что арбитраж должен использоваться для разрешения споров, возникающих между акционерами
  • Они являются гибкими и могут быть легко изменены без прохождения процесса внесения поправок в устав или подзаконные учредительные документы
  • Предлагает защиту миноритарным акционерам, если акционерное соглашение приняло такое решение

Основные положения, содержащиеся в акционерном соглашении

Следующие положения обычно включаются в акционерное соглашение: , обеспечительные права, передача акций, преимущественное право покупки акций, выпущенных корпорацией, права на перетаскивание и присвоение, а также права на защиту тех, кто является миноритарными акционерами

  • Управление и контроль, включая право выдвигать кандидатов для избрания в совет директоров и обеспечение квалифицированного большинства голосов по важным вопросам
  • Положения о разрешении споров, которые могут возникнуть в будущем между акционерами, в том числе положения о тупиковых ситуациях
  • Сумма и характер первоначальных взносов
  • Как делать взносы в будущем
  • Закон, который регулирует акционерное соглашение и распространяется на него
  • Экологическая и этическая практика
  • Назначение ключевых ролей и обязанностей
  • Следует подчеркнуть легкость, с которой акционерное соглашение может быть заключено и изменено, в отличие от устава и учредительных документов. Однако одним из его недостатков является то, что иногда между ним и учредительными и уставными документами корпорации возникает конфликт. Иногда его можно использовать как доказательство монополистической практики и заговора.

    Важные вопросы

    Является ли акционерное соглашение хорошей идеей?

    Акционер, являющийся частью акционерного соглашения, имеет те же полномочия, права и обязанности, что и директор корпорации, а также обязанности. Это соответствует соглашению акционеров о полномочиях директора в отношении управления корпорацией и при освобождении директора от своих обязанностей.

    Когда должно вступить в силу акционерное соглашение?

    В некоторых случаях возникает ситуация, когда только одно лицо владеет всеми акциями корпорации, поэтому акционерное соглашение вряд ли потребуется. В противном случае, какое-либо акционерное соглашение, безусловно, является хорошей идеей, особенно в небольших частных корпорациях, в которых участвует лишь небольшое количество акционеров, или если корпорация начиналась с одного владельца и теперь ищет новых инвесторов. Успех любой частной корпорации, как правило, зависит от тех людей, которые контролируют бизнес.Иногда происходят незапланированные события, которые могут привести к изменению прав собственности на акции, что, в свою очередь, может негативно сказаться на успехе корпорации. Акционерное соглашение, включающее ограничения в отношении того, кому и как могут быть переданы акции, может быть предпочтительным способом планирования будущего корпорации, в то же время защищая акционеров.

    Как мажоритарный акционер вписывается в корпорацию?

    Тот, кто считается мажоритарным акционером корпорации, владеет 50% или более акций.Как правило, мажоритарным акционером является учредитель корпорации или, если корпорация передается по наследству, потомки основателя. Владея таким количеством акций, мажоритарный акционер также имеет право голоса пропорционально процентному количеству принадлежащих акций. Это означает, что он или она оказывает значительное влияние на то, как управляется корпорация и в каком направлении она должна двигаться. Многие мажоритарные акционеры передают управленческие роли в корпорации менеджерам и руководителям, поскольку они хотят иметь подход невмешательства.Иногда мажоритарные акционеры отказываются от своей роли в корпорации и пытаются продать свои акции своим конкурентам. Мажоритарный акционер небольшой корпорации часто также играет роль генерального директора. В более крупных корпорациях, стоимость которых исчисляется миллиардами долларов, инвесторами могут быть учреждения, владеющие значительным количеством акций.

    Какова роль мажоритарного акционера в выкупе?

    Когда существует вероятность выкупа, стороннее лицо должно приобрести более 50% находящихся в обращении акций корпорации.Мажоритарный акционер может владеть 50% или более акций компании, но он или она может не обладать полномочиями утверждать выкуп, если не будет получена дополнительная поддержка в зависимости от того, что содержится в корпоративных уставах. Когда для выкупа необходимо сверхбольшинство, мажоритарный акционер может быть единственным решающим фактором в ситуациях, когда он или она владеет достаточным количеством акций, отвечающих требованиям сверхбольшинства, и в то же время оставшиеся миноритарные акционеры не имеют каких-либо дополнительных прав, позволяющих заблокировать решение.

    Каковы права миноритарного акционера?

    Права миноритарного акционера должны быть включены в акционерное соглашение и могут включать заявление о мошенничестве или производных действиях в отношении меньшинства. Оба они могут эффективно заблокировать завершение выкупа. Когда миноритарные акционеры считают выкуп несправедливым и хотят вывести свои акции из бизнеса, они могут воспользоваться своими правами на оценку. Это дает суду право решить, является ли предложенная цена акций справедливой, и дает возможность заставить бизнес, инициирующий выкуп, заплатить установленную цену, если это необходимо.

    Общие права акционеров

    Одним из самых важных моментов для акционеров является то, что они имеют право на получение процента от любых дивидендов, объявленных корпорацией. Они также могут попросить просмотреть бухгалтерские книги и важные записи компании. Если они считают, что директора или любые другие должностные лица корпорации несут ответственность за какие-либо правонарушения, они имеют право подать в суд. Самое главное, если компания переходит к ликвидации, стоимость любых активов, проданных в связи с банкротством или роспуском, должна быть разделена между акционерами в зависимости от того, сколько акций им принадлежит.Однако, если деньги должны каким-либо кредиторам, они выплачиваются в первую очередь.

    Резюме

    Корпорация не обязана иметь акционерное соглашение, но из-за гибкости этого документа и того, что он может включать, в интересах акционеров легализовать такое соглашение, чтобы защитить свои права и успех корпорации. Зависимость исключительно от устава и устава — громоздкий метод управления современной корпорацией.

    Создайте свои документы сегодня, используя формы ниже.

    215 Закон о строительстве. Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах». Как регистрируется организация

    Невозможность использования ипотечных кредитов для покупки собственного жилья широкими слоями населения привела к законодательной разработке альтернативных вариантов, позволяющих привлекать для этих целей не банковский капитал, а собственные средства лиц, желающих приобрести квартиру.

    Механизм финансирования был основан на международном опыте, накопленном, прежде всего, в Германии, и советском — в создании касс взаимопомощи.

    Уважаемые читатели! В статье рассказывается о типовых способах решения правовых вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить вашу проблему — свяжитесь с консультантом:

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО И БЕЗ ДНЕЙ .

    БЫСТРО и БЕСПЛАТНО !

    Структуры, призванные помочь гражданам в приобретении жилья на альтернативных условиях ипотеки, именуются «жилищными накопительными кооперативами» (ЖНК), деятельность которых регулируется Федеральным законом отот 30.12.2004 № 215-ФЗ.

    Какие отношения регулируются законом?

    Закон определяет правовые, организационные и экономические аспекты деятельности юридических лиц, созданных для аккумулирования и использования средств населения на строительство или приобретение жилья.

    Принимая участие в финансировании, гражданин становится членом кооператива, приобретая в том числе права и обязанности по участию в управлении организацией, что, по мнению законодателя, должно стать основным страховым инструментом защиты его права.

    Федеральным законом № 215 регулируются:

    • алгоритм создания ЖК, его реорганизации и ликвидации;
    • основных принципов работы и механизмов обеспечения финансовой устойчивости;
    • права и обязанности членов кооператива и органов управления;
    • мер государственного контроля и гарантий защиты интересов граждан.

    ЖНК получил следующие возможности:

    • для привлечения денежных средств граждан, являющихся членами кооператива;
    • покупка жилья на деньги дольщиков;
    • участвовать в строительстве в качестве застройщика или дольщика;
    • на привлечение заемных средств в размере не более 40% стоимости имущества, находящегося в собственности кооператива.

    Основная идея, заложенная в законе, заключается в обеспечении регуляторных возможностей объединения финансовых средств граждан в целях приобретения жилых помещений.

    Основные положения

    Структурно закон состоит из шести глав и имеет следующую структуру:

    • Глава 1 содержит общие положения. Описывает отношения регулируемого регулирования, дает расшифровку используемых понятий, а также устанавливает основные положения о ЖНК, его участниках, учредительных документах и ​​порядке взаимодействия акционеров и юридического лица.
    • Глава 2 определяет порядок и механизмы создания, реорганизации и ликвидации ЖНК. № В частности установлено, что количество членов кооператива должно быть в пределах от 50 до 5000 человек. Возможность реорганизации ограничена преобразованием в ЖК, ЖСК или ТСЖ. Определено, что надзор за деятельностью организации возложен на Центральный банк Российской Федерации, который ведет реестр таких юридических лиц.
    • Глава 3 посвящена основным положениям деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств на приобретение жилых помещений. Это ключевой раздел закона, в котором подробно прописан порядок деятельности и регламентированы отношения между кооперативом и его членами, приобретение и передача жилья, механизмы выселения при прекращении членства, раскрытие информации, отчетность. и другие существенные вопросы.
    • Глава 4 описывает управление кооперативом.N определяет, что высшим органом управления является общее собрание членов, порядок его созыва и определяет круг вопросов, входящих в компетенцию, устанавливает требования к работе правления и генерального директора, а также устанавливает ответственность должностных лиц организации за понесенные убытки.
    • Глава 5 посвящена вопросам обеспечения финансовой устойчивости ЖКК и контроля за ее деятельностью. Это важнейший раздел закона, который вводит ограничения деятельности, критерии финансовой устойчивости и механизмы контроля, а также устанавливает ответственность за неисполнение обязательств, аудиторские требования.Кроме того, здесь прописаны полномочия Центрального банка по осуществлению надзорных функций.
    • Глава 6 имеет название «Переходные положения и вступление в силу настоящего Федерального закона». Нормативно-правовой акт издан в конце 2004 года, поэтому за прошедший период статьи, содержащиеся в разделе, утратили свою актуальность и не представляют интереса для рядового пользователя.

    Основные статьи Закона, описывающие порядок вступления в кооператив, а также вытекающие из этого права и обязанности, приведены в таблице.

    Ключевые точки Артикул
    Присоединение к ЖНК Статья 5.
    Права членов кооператива Статья 7
    Ответственность и обязанности члена кооператива? Статьи 6, 8
    Прекращение членства или исключение из JNK Статьи 9, 10, 31, 32
    Участие в управлении Статьи 34–41
    Доступ к информации Статьи 18-21
    Оплата паевых и членских взносов Статьи 24, 25, 27, 47
    Приобретение (строительство) жилья, права пользования и передача права собственности Статьи 28-30

    В законе о жилищно-накопительных кооперативах можно выделить следующие основные пункты:

    • наименование юридического лица должно содержать слова «жилищно-накопительный кооператив»;
    • основной вид деятельности — приобретение жилья для членов ЖНК;
    • обязательная регистрация членов кооператива в ЕГРЮЛ;
    • ограничение количества членов кооператива (от 50 до 5000 человек).
    • надзор со стороны Центрального банка;
    • разделение банковских счетов по видам экономической деятельности и покупки жилья;
    • обязательный ежегодный аудит;
    • возможность выхода и возврата акций.

    Закон запрещает ЖНК совершать следующие действия:

    • выдают кредиты как физическим, так и юридическим лицам;
    • сделать пожертвование;
    • быть поручителем по обязательствам акционеров и третьих лиц;
    • вкладывать имущество, принадлежащее кооперативу, в уставный капитал или имущество других юридических лиц, за исключением саморегулируемых организаций, объединяющих ЖНК.

    В соответствии с законодательством членом кооператива может стать любой гражданин России, достигший 16 лет.

    Из документов требуется только паспорт, а также справки об ИНН и государственном пенсионном страховании. Другие документы, требуемые банком для выдачи ипотеки, в этом случае не нужны.

    При вступлении в кооператив член кооператива должен решить, какую квартиру он хочет купить или построить, и указать это в заявлении.

    В результате будет подписан документ, определяющий, каков размер паевого взноса, когда и какими долями он должен быть уплачен.

    Наиболее часто встречающиеся вопросы и ответы на них после ознакомления с Федеральным законом о жилищных накопительных кооперативах граждан приведены в таблице.

    Вопрос Ответить
    Когда я смогу получить право пользования домом? Не ранее чем через два года после вступления в кооператив и при условии оплаты не менее 30%.
    Когда право собственности на квартиру перейдет от ЖНК к дольщику? После уплаты паевого взноса в полном объеме.
    Каковы вступительные взносы и регулярные членские взносы? Определяется каждым ЖКК самостоятельно.
    Какие доли у вас есть для оплаты паевого взноса? Зависит от выбранной формы участия и определяется при вступлении в кооператив.
    Каков максимальный срок погашения кредита? Полтора периода первичного накопления. Последний, по закону, составляет не менее двух лет, поэтому чаще всего максимальный срок составляет три года.

    Обычно член кооператива получает право на получение квартиры через два года. Если он заплатит к этому времени половину взноса, то кредит, выделенный ему, должен быть беспроцентным.

    При меньшем размере (от 30 до 50%) часть суммы (максимум 20%) ЖК не вправе покрывать из средств пайщиков.Для этих целей организации потребуется взять кредит, обязанность по уплате процентов по которому ляжет на ее члена.

    На практике большинство ЖСК, не желая связываться с банками или не имея возможности получить деньги на льготных условиях, отдают предпочтение схемам предоставления жилья после оплаты не менее половины его стоимости, что также разрешено законодательством.

    Спорные моменты и недостатки

    Мировая практика показывает, что ЖНК хорошо работают в условиях стабильной экономики. В условиях галопирующей инфляции и непредсказуемой динамики цен на жилье такие организации могут столкнуться с трудностями, которые приведут к невозможности выполнения своих обязательств перед пайщиками.

    Для нормального функционирования такой организации необходимо выполнение двух условий:

    • регулярное получение взносов на содержание аппарата и осуществление регулярных платежей;
    • возвращаемых заемщиками средств должно быть достаточно для выдачи новых кредитов.

    Если рынок стабилен, то таких проблем не возникает, и система работает отлично.

    Кризис может вызвать отток акционеров, что приведет к невозможности сохранения необходимого управленческого персонала. А рост цен потребует увеличения доли отчислений на покрытие дефицита бюджета, предназначенного для выдачи кредитов.

    Рынок накопительной кооперации еще недостаточно развит. По данным ЦБ, на текущую дату зарегистрировано всего 86 таких организаций, 20 из них находятся в процессе ликвидации.

    К недостаткам ЖКК относятся:

    • достаточно высокие затраты на членство при выходе из кооператива;
    • требуется выждать не менее двух лет с момента вступления в организацию до получения кредита и, соответственно, покупки квартиры;
    • права на недвижимое имущество принадлежат не пайщику, а ЖНК, до полного погашения кредита лицом, а значит есть риски потери жилья из-за недобросовестных действий или ошибок руководства кооператива.

    Первые два пункта – это своеобразная и низкая плата за использование альтернативных источников финансирования, если сравнивать с ипотечным кредитованием.

    Последний недостаток можно нивелировать выбором надежного ЖКК и активным участием в его работе.

    Следует отметить, что такие схемы финансирования рассчитаны на людей с активной жизненной позицией – ни один ЦБ не проконтролирует работу правления кооператива лучше, чем сами пайщики.

    Информация об изменениях и дополнениях

    За время своего существования Федеральный закон претерпел небольшое количество изменений и дополнений.

    Самые важные корректировки были сделаны 23.07.2013. Они связаны с тем, что ФСФР России, на которую был возложен контроль за деятельностью ЖНК, была упразднена, а ее функции переданы Центральному банку РФ.

    При этом термин «контроль» заменен на «надзор». Это не просто игра терминами, а существенное изменение взаимоотношений представителя государства — ЦБ и проверяемой организации — ЖСК.

    Жилищно-накопительный кооператив создается гражданами Российской Федерации на добровольных началах. Цель союза — удовлетворение потребности членов кооператива в жилье.

    Для урегулирования правоотношений создан Федеральный закон № 215 «О жилищных накопительных кооперативах».

    Суть 215 ФЗ

    Федеральный закон № 215 «О жилищно-накопительных кооперативах» был принят Государственной Думой 22 декабря 2004 г. и одобрен Советом Федерации через два дня того же года.

    Закон определяет экономические, правовые и организационные принципы деятельности кооперативов в целях использования средств граждан для строительства или приобретения нового жилья.

    Ознакомиться с последними изменениями в ФЗ 89

    Краткое содержание ФЗ № 215:

    • Глава 1 — перечислены общие положения настоящего Федерального закона;
    • Глава 2 — раскрывает ликвидацию, создание или реорганизацию кооператива;
    • Глава 3 – перечислены основные положения о деятельности кооператива, в том числе об использовании или привлечении денежных средств для приобретения новых жилых помещений;
    • Глава 4 — описывает методы управления жилищным кооперативом;
    • Глава 5 — контролирует деятельность ассоциации и обеспечивает финансовую стабильность деятельности;
    • Глава 6 — перечислены переходные положения и вступление в силу законопроекта.

    Последние изменения в закон «О жилищно-накопительных кооперативах» внесены 3 июля 2016 года.

    Последние изменения

    Как указывалось выше, последние изменения в Федеральный закон № 215 «О жилищно-накопительных кооперативах» внесены 3 июля 2016 года. В частности, изменениям подверглись следующие статьи:

    Внесены изменения в часть 3 статьи 14. Банк России вправе потребовать от суда ликвидации кооператива в случае неоднократного нарушения требований, перечисленных в настоящем Федеральном законе.

    В статью 17 внесены изменения в абзац 1 части 1. В нем сказано, что если кооператив создал свой именной устав, он должен уведомить об этом саморегулируемую организацию. В частности, должны быть приняты формы участия в кооперативах при наличии таких документов.

    В пункт 2 внесены изменения. В нем указано, что должны быть предоставлены сведения о лицах, входящих в состав жилищного кооператива. Если создана отдельная организация, объединяющая жилищные сберегательные общества, то сведения о такой организации должны быть переданы.

    Статьей 20 изложена часть 3 в новой редакции. В ней указано, что годовой отчет, ранее созданный кооперативом, должен быть представлен в Банк России или саморегулируемую организацию (если Банк России делегировал ей полномочия на аудит финансовой отчетности).

    Статья 27.

    В часть 6 статьи 27 внесены изменения. Формы участия, установленные настоящим Федеральным законом, могут быть направлены жилищным кооперативом в саморегулируемую организацию для получения заключения в форме официального документа.

    П 5 в статью 48 внесены изменения. В нем сказано, что член объединения имеет право вносить свое жилье в виде вклада в складочный капитал или иным образом участвовать в создании имущества юридических лиц. Исключением является создание имущества для саморегулируемой организации в сфере финансового рынка, объединившей несколько жилищных накопительных объединений.

    В пункт 8 части 1 статьи 51 внесены изменения. В нем указано, что Банк России может получать от саморегулируемой организации и жилищно-строительных кооперативов копии документов, которые необходимы для оценки заранее установленных требований к финансовой отчетности.

    Часть 1 статьи 56 изложена в новой редакции. В нем сказано, что жилищно-накопительные кооперативы могут вступать в саморегулируемую организацию, объединяющую аналогичные организации. Для этого применяется процедура Федерального закона «О саморегулируемых организациях в сфере финансового рынка». Дополнительно учитываются законодательные акты, принятые Банком России. Документы должны быть приняты в течение 90 дней после наступления одного из следующих случаев:

    • Некоммерческая организация получила статус саморегулируемой организации в сфере финансового рынка;
    • Участие в саморегулируемой организации завершено;
    • Создан жилищно-накопительный кооператив.

    Ниже приведены основные статьи Федерального закона «О жилищных сберегательных кооперативах»:

    Предусматривает ответственность ассоциации. Кооператив отвечает по своим обязательствам и принадлежащему ему имуществу. Однако он не отвечает по обязательствам своих членов.

    Статья 7 Федерального закона 215

    Статья 7 перечисляет права членов кооперативов:

    • участвовать в их деятельности и выдвигать свои кандидатуры на руководящие должности;
    • соглашаются или возражают против приобретения для слияния;
    • пользоваться предписанными льготами;
    • запросить интересующую информацию у менеджера;
    • завещать или передавать свою долю в безвозмездное пользование;
    • при передаче своей доли получить средства;
    • на получение жилого помещения, предусмотренного законом.

    Скачать закон о жилищно-накопительных кооперативах

    Федеральный закон «О жилищно-накопительных кооперативах» регулирует отношения, связанные с деятельностью организаций, порядком их создания, правами и обязанностями участников. Чтобы узнать больше о последней редакции Федерального закона, загрузите ее по адресу.

    Одни из самых важных вопросов, которые интересуют покупателей новостроек: Можно ли купить эту новостройку? Выгодно ли инвестировать в тот или иной жилой комплекс? Защищены ли права покупателя?
    В ответ от представителя застройщика всегда можно услышать: Конечно, строительство ведется по 214 ФЗ, а не 215.И все утвердительно кивают головами, а ведь понятно, как именно покупатель защищен ФЗ №214? Чем он отличается от ФЗ № 215?
    ФЗ №214 — это закон об участии в долевом строительстве, замененный с 1 июля 2019 года понятием проектного строительства многоквартирных домов и других объектов недвижимости, ФЗ №215 — это закон о жилищных сбережениях кооперативы. Это обуславливает их отличительные особенности:

    Ранее 214 ФЗ оформлялся договором долевого участия; с 1 июля 2019 года застройщики смогут привлекать деньги граждан только на специальные счета в уполномоченных банках.То есть клиент будет платить за строительство своей квартиры не застройщику, а банку. Средства будут храниться на специальных эскроу-счетах до завершения строительства объекта и сдачи дома в эксплуатацию.
    Кроме того, строительная организация должна иметь собственный капитал в размере не менее 10% от общей стоимости проекта строительства дома. При этом возможность купить квартиру на начальном этапе строительства останется прежней.
    Строительные компании будут вкладывать в строительство либо собственные средства, либо кредиты, взятые в банках.
    Данные изменения минимизируют риски граждан от потери клиентских средств. В свою очередь, после завершения строительства покупатель обязан принять квартиру в соответствии с актом осмотра.

    ФЗ-214 строго оговорены срок, срок, в течение которого застройщик обязан передать объект строительства, конкретный проект объекта строительства, подлежащего передаче на праве собственности, цена, срок его оплаты, гарантийный срок для объекта строительства определяются;

    Федеральный закон 215 предусматривает членство в кооперативе, тем самым укрепляя отношения между жилищным кооперативом и его участниками. Вступление в ЖСК определяется уставом самого ЖСК и Жилищным кодексом РФ, но не законом 215 ФЗ. Стать членом ЖСК можно после подачи заявления в ЖСК оплата вступительного членского взноса и первого паевого взноса. В этом случае сведения об участнике передаются в Государственный реестр юридических лиц.
    У членов жилищно-строительного кооператива могут быть обязанности по уставу, например, это может быть обязанность по уплате членских и вступительных взносов (помимо паев).Поэтому необходимо внимательно изучить устав и все учредительные документы жилищного кооператива, а также каков порядок и размер уплачиваемых взносов и сам график платежей и т.д.

    Какие положения Закона №214 защищают участника проектного финансирования строительства?

    Банк, на счету которого будут размещены денежные средства граждан, будет осуществлять контроль и вправе отказать в проведении операций, связанных с нецелевым использованием денежных средств.Иные денежные операции на строительство объекта вне рамок закона о долевом строительстве будут запрещены.

    Согласно статье 12.1 Федерального закона № 214 обязательства застройщика должны быть обеспечены одним из следующих способов:
    1) Согласно статьям 13-15 Федерального закона № 214 залог,
    2) Согласно к статье 15.1 Федерального закона № 214, поручительство
    3) Страхование ответственности на случай банкротства или банковская гарантия, за неисполнение обязательства по передаче объекта.

    Что получает участник договора долевого участия от этих способов обеспечения обязательств?
    1) возврат денежных средств, внесенных участником по договору долевого участия или в силу Закона № 214,
    2) выплата неустойки, неустоек, штрафов, неустоек, причитающихся участнику долевого строительства за несвоевременную сдачу объекта объект недвижимости или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче прав на объект, а также всех платежей, обеспеченных ему договором и (или) федеральными законами.

    Заключение договора купли-продажи квартиры по ФЗ-215 означает, что будущий член кооператива желает приобрести жилье, став членом кооператива и вложив собственные средства.
    Эта форма договора является совершенно законной и более привлекательной с точки зрения стоимости. Это связано с отсутствием денежной страховки, уплатой НДС, возможностью нанимать менее дорогих подрядчиков (которые согласны работать за наличные).
    При покупке квартиры по ФЗ-215 можно использовать и материнский капитал, и взять ипотеку.Дома обычно малоэтажные и быстро возводятся.
    Но рисков при приобретении гораздо больше, начиная от отсутствия страховки и заканчивая невозможностью ввода объекта в эксплуатацию.
    Для членов ЖСК возврат вложенных денег возможен только при выходе из кооператива. ЖСК может вернуть их только при наличии на счету необходимых средств. Если там нет денег, оплата невозможна. Все юридические вопросы решаются только уставом кооператива.

    Помимо того, что сроки сдвинулись на год, а сейчас дом еще не подключен к коммуникациям и передан управляющей компании… И самое сложное в этом — повернуть ситуацию в свою сторону. Вернуть свои деньги практически невозможно. Как найти покупателя на такую ​​квартиру.

    Всему виной строительство ЖСК по 215 ФЗ … Именно на нем ЖСК обычно ведут строительство.А это изначально отсутствие каких-либо гарантий.

    Основные моменты, которые принципиально отличаются от тех, по которым действуют застройщики в долевом строительстве. Изначально ЖСК имеет специфическую судебную практику по разрешению споров между членами жилищного кооператива. Изначально жилищные кооперативы имеют право действовать вне рамок 214 ФЗ. Что это значит?

    Помимо стоимости квадратных метров, вам придется заплатить вступительный взнос, который может вырасти до 5 процентов от стоимости квартиры.При этом ЖСК вправе взимать членские взносы не только за содержание объекта, но и за его достройку, если вдруг деньги закончатся.

    Отдельный разговор о договоре. По 214 ФЗ застройщик составляет только один договор, к которому могут быть приложения и дополнительные соглашения. В котором прописываются и сроки строительства, и стоимость объекта, и неустойки. Пайщик жилищного кооператива, кроме договора, обязан подписать устав … Нормы которого не имеют ничего общего с нормами гражданско-правового обязательства -го права. Единственная норма в нем для ЖСК – взимание дополнительных взносов, которые могут потребоваться, например, для достройки дома. Расторгнуть такой договор тоже непросто. Например, если при строительстве по 214 ФЗ дольщик в случае неисполнения обязательств может расторгнуть договор и потребовать возврата своих средств. Кроме того, может потребоваться штраф. Пайщики с подобной ситуацией могут рассчитывать на возмещение только при выходе из кооператива.При этом членские взносы обратно не возвращаются. Штраф за пропущенные сроки также не предусмотрен. Плюс даже через суд ЖСК выплачивает деньги только при наличии средств на счету. При их отсутствии даже суд не удовлетворит требование акционера.

    И что самое главное — покупая квартиру через ЖСК, не стоит рассчитывать на закон «О защите прав потребителей» . .. Он просто не применим. Поэтому покупатель недвижимости через ЖСК юридически гораздо менее защищен, чем пайщик, приобретающий квартиру у застройщика.

    Поэтому при покупке недвижимости в первую очередь нужно обращать внимание на то, по какому закону ведется строительство. Предварительно узнать о легальности объекта можно на сайте администрации Краснодара. Строящиеся объекты с нарушением можно увидеть на интерактивной карте, перейдя по ссылке Самострой Краснодар. Но, даже не обнаружив там объекта, стоит уточнить информацию о законности строительства по телефонам 218-91-32 и 218-91-05.

    Правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищно-накопительных кооперативов определяются по привлечению и использованию денежных средств граждан — их членов на приобретение или строительство жилых помещений в целях передачи их в пользование и после внесения полного паевого взноса в собственности членов жилищно-накопительных кооперативов, а также гарантирует защиту установленных прав и законных интересов граждан — членов жилищно-накопительных кооперативов. Правовое положение жилищных накопительных кооперативов, права и обязанности их членов, порядок создания, реорганизации и ликвидации жилищных накопительных кооперативов, а также порядок их деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. помещения устанавливаются.

    Количество членов кооператива не может быть менее 50 и более 5 тысяч человек. Члены кооператива несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах своих паевых накоплений.

    Устанавливаются требования по обеспечению финансовой устойчивости деятельности кооператива. В частности, размер части паевого взноса, после уплаты которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для передачи его в пользование члену кооператива, не может быть менее 30% от размера размер паевого взноса члена кооператива. Стоимость приобретения прав на строящиеся жилые помещения в порядке долевого участия и стоимость строящихся кооперативом жилых помещений не должны превышать 20 процентов стоимости имущества кооператива. Минимальный срок внесения членом кооператива части паевого взноса, по истечении которого возникает право на приобретение или строительство жилого помещения у члена кооператива, определяется уставом кооператива. При этом, начиная со второго года деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, указанный минимальный срок не может быть менее двух лет. Приводится перечень сделок, которые кооператив может совершать только после получения согласия общего собрания членов кооператива.

    Учредительные документы ранее созданных кооперативов и иных организаций и осуществляющих деятельность по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, за исключением учредительных документов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, подлежат согласованию с Федеральным законом в года со дня вступления его в силу.

    Федеральный закон вступает в силу по истечении девяноста дней после дня его официального опубликования, за исключением ряда положений, для которых установлен иной срок вступления в силу.

    Фонд помощи обманутым дольщикам. Фонд защиты прав граждан

    Кроме того, у публично-правовой компании «Фонд защиты прав участников долевого строительства» есть и другие важные преимущества:

    • Значительно упрощен механизм выплат дольщикам по сравнению с ранее действовавшим страхованием ответственности.
    • Управляет собранными финансовыми средствами госструктуры, что само по себе повышает надежность компенсационного фонда.
    • Средства компенсационного фонда учитываются на определенных счетах, что гарантирует прозрачность механизма распределения денег.

    Основные задачи и функции Основной задачей создаваемой структуры является защита прав участников долевого строительства. В случае банкротства убытки компенсируются ранее перечисленными застройщиком взносами.

    Создан фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства

    По сути, этот единый фонд для застройщиков будет работать по аналогии с Агентством по страхованию вкладов (АСВ), которое гарантирует возврат средств людям, разместившим свои деньги на банковских вкладах. В целом можно сказать, что у дольщиков, заключивших DDU после января 2017 года, появился новый механизм защиты своих вложений.


    Правда, тут есть один нюанс, о котором мы поговорим чуть ниже. Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры. 2 способа.
    Перечень документов. Компенсационный фонд долевого строительства создан на основании поправок к Федеральному закону ФЗ-214, которые предусматривают дополнительную защиту прав и интересов участников долевого строительства (статья 23.2 закона ФЗ-214).

    Начал работу фонд защиты дольщиков

    Средства, накопленные в этом фонде, будут использованы исключительно для выплаты компенсаций обманутым дольщикам в случае банкротства Застройщика или финансирования завершения строительства. В последнем случае это может быть финансовая помощь или кредит новому Застройщику, который возьмет на себя обязательства по достройке проблемного объекта.
    Использование средств фонда не по назначению запрещено.Для новых дольщиков это означает существенное снижение риска инвестирования в покупку квартир в новостройках.
    Во-первых, есть реальный шанс достроить дом, даже когда Строитель обанкротился. Во-вторых, сам механизм компенсационных выплат дольщикам стал намного проще и понятнее (по сравнению со страхованием ответственности).
    В-третьих, управлять этими фондами будут не частные страховые компании, а государственная структура.

    Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства

    Информация

    Для того чтобы дольщик имел возможность обезопасить себя в случае банкротства застройщика или наступления иных непредвиденных обстоятельств, законодательством об участии в долевом строительстве предусмотрена обязательная регистрация ДДУ в государственном органе.Требования к разработчикам Очень серьезные условия по отношению к разработчикам закреплены в ФЗ № 218.


    . Из-за такого подхода на рынке смогут работать только проверенные временем застройщики. Требования, отраженные в законе, вступают в силу с июля 2018 года.


    Официальное наименование застройщика должно содержать наименование – «специализированный застройщик». Запрещается любая коммерческая деятельность специализированных строительных организаций, осуществляющих строительство жилой и нежилой недвижимости в рамках ДДУ.

    Компенсационный фонд защиты прав акционеров

    21 июля 2017 года Государственная Дума приняла закон о государственном фонде защиты прав дольщиков. К строительным компаниям предъявляются строгие требования.

    Но поможет ли это семьям дольщиков стать обладателями новых квартир. В России строительство жилых объектов за счет государственных инвестиций законодательно регулируется с 2004 года. Заключение договора долевого участия (ДДУ) дает семьям возможность получить жилье дешевле рыночной стоимости.Однако они рискуют потерять надежду на жилье и остаться без сбережений, если строители не выполнят свои обязательства. В 2014 году впервые в бизнес долевого строительства вмешалось государство с целью защиты интересов граждан – инвесторов в жилищное строительство. До регистрации ДДУ в Росреестре строительная компания была обязана застраховать ответственность у страховщика или взять поручительство в банке.

    Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства

    Этот предмет вызвал дружеское непонимание как у строителей, так и у специалистов, так как с этих затрат начинается любое строительство.

    • Все денежные средства в уставном капитале строительной организации должны лежать в том же банке, который осуществляет проверку по каждому финансовому расходу.
    • Лица, управляющие строительной организацией, не должны иметь:
    • судимость за экономические преступления;
    • быть банкротом;
    • подлежат дисквалификации.

    Возмещение убытков Убытки дольщикам в случае банкротства строительной организации возмещаются из компенсационного фонда долевого строительства в определенном порядке.

    • В первую очередь арбитражным судом устанавливается банкротство.
    • Затем правление компенсационного фонда решает, какой вариант выгоднее: выплата убытков дольщикам или достройка жилого объекта.

    Компенсационный фонд долевого строительства

    Внимание

    Содержимое

    • 1 Эссенция
    • 2 Основные задачи и функции
    • 3 Как защитить свои права
    • 4 Некоторые нюансы
    • 5 Требования к разработчикам

    Вопросы поддержки обманутых дольщиков очень часто поднимаются на самом высоком уровне. Для поддержки данной категории граждан в 2017 году официально создан компенсационный фонд защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве.


    К сожалению, нормативно-правовая часть не разрабатывалась параллельно. В результате фонд защиты прав дольщиков не мог полноценно функционировать. После принятия Федерального закона № 218 в июле прошлого года окончательно сформировался механизм, согласно которому публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства», подотчетная непосредственно Президенту РФ, должны работать.

    Фонд защиты прав граждан — Участники долевого строительства официальный сайт

    • Площадь жилья, за которое возвращаются деньги из компенсационного фонда дольщиков, не должна превышать 120 м2. Государственный фонд – для тех, кто отдает последние сбережения на покупку квартиры. Покупатели больших квартир и элитного жилья, по мнению законодателей, могут за себя постоять.
    • Размер компенсации зависит от стоимости жилья, которая определяется Минстроем – она соответствует минимальной рыночной стоимости, отличающейся на 30-40% от фактической. Получив компенсацию по таким ставкам, дольщики теряют часть своих средств.
    • Анализируя закон, специалисты находят множество нюансов и делают разные прогнозы. Таким образом, ограничительные меры в отношении бизнеса вынудят малые компании уйти с рынка долевого строительства. Крупным компаниям для начала нового строительства придется создавать дочерние предприятия, а это приведет к дополнительным расходам.

    Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства официальный сайт

    Знаете ли вы, что… С января 2017 года в России создается государственный компенсационный фонд долевого строительства.В народе его еще называют компенсационным фондом застройщика или фондом защиты прав дольщиков.

    Что это? Кто должен этому радоваться? Законодатели утверждают, что это должно понравиться дольщикам — т.е. участникам долевого строительства в многоквартирных домах. Ведь основной задачей компенсационного фонда строительства является выплата компенсаций дольщикам по договорам долевого участия (ДДУ), в случае банкротства Застройщика.

    Как насчет страховки строителя? Вы имеете в виду страхование гражданской ответственности застройщика, которое действует до сих пор? Эта страховка (подробнее о ней смотрите по ссылке выше), была запущена в 2014 году и за несколько лет показала свою несостоятельность. Точнее — неудобство и сложность в реализации.
    Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства регистрируется в форме акционерного общества и начинает свою работу, сообщает АИЖК.Регистрация фонда в форме публичной компании завершилась 20 октября. За счет средств фонда будут выплачиваться компенсации участникам долевого строительства или финансироваться строительство объектов незавершенного строительства. Фонд будет финансироваться за счет взносов застройщика в размере 1,2 процента от каждого договора долевого участия после даты государственной регистрации фонда.

    Неуплата застройщиком взноса в фонд дольщиков является основанием для приостановления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Подробная информация о порядке и особенностях внесения взносов застройщиками и регистрации ДДУ размещена на сайте фонда.

    Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства должностное лицо

    Управление Росреестра по Курской области сообщает о создании Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. 20 октября 2017 года начал свою работу Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.Создание и функционирование данного Фонда регулируется Федеральным законом от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан, участвующих в долевом строительстве, в случае несостоятельности (банкротства) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Во исполнение положений Закона Правительство Российской Федерации приняло ряд постановлений о деятельности Фонда.

    21 июля 2017 года Государственная Дума приняла закон о государственном фонде защиты прав дольщиков.К строительным компаниям предъявляются строгие требования. Но поможет ли это семьям дольщиков стать обладателями новых квартир.

    В России строительство жилых объектов за счет государственных инвестиций законодательно регулируется с 2004 года. Заключение договора долевого участия (ДДУ) дает семьям возможность получить жилье дешевле рыночной стоимости. Однако они рискуют потерять надежду на жилье и остаться без сбережений, если строители не выполнят свои обязательства.В 2014 году впервые в бизнес долевого строительства вмешалось государство с целью защиты интересов граждан – инвесторов в жилищное строительство. До регистрации ДДУ в Росреестре строительная компания была обязана застраховать ответственность у страховщика или взять поручительство в банке. Но страховые компании и банки не смогли достроить все проблемные объекты и вернуть все деньги обманутым дольщикам, число которых продолжает расти. Согласно новому закону 2017 года о компенсационном фонде дольщиков создается механизм государственных гарантий возмещения убытков в долевом строительстве.

    Фонд защиты прав дольщиков

    Принятие в 2017 году закона о компенсационном фонде дольщиков в корне меняет работу на рынке долевого строительства.

    История фонда

    1. Инициатива создания фонда долевого строительства была обнародована летом 2016 года (закон № 304-ФЗ, ст. 23.2).
    2. В начале 2017 года указом Президента РФ Государственный фонд помощи дольщикам был признан официально существующим, Государственной Думе поручено проработать все правовые вопросы, связанные с ним.
    3. С февраля по июль 2017 года положения предстоящего законодательного акта трижды обсуждались в Парламенте, проект претерпел кардинальные изменения и был окончательно одобрен Парламентом 21 июля 2017 года. Полное название закона: «Об общественном юридической компании по защите прав граждан, участвующих в долевом строительстве, в случае несостоятельности (банкротства) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

    Организационно-правовая форма

    Первоначально новый фонд долевого строительства определялся как некоммерческая организация (НКО), входящая в зону действия государственного «Агентства по ипотечному жилищному страхованию» (АИЖК). Учредителем выступило Минстроя, ему принадлежит ряд важных поправок по изменению статуса компенсационного фонда дольщиков.

    Дума утвердила статус публично-правовой компании (ГЮО) для Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства с функциями и полномочиями, характерными для государственной власти.

    Компания подотчетна Президенту России, контроль за финансовой деятельностью осуществляют представители обеих палат парламента и Счетной палаты РФ.Создание такой организации со всеми законодательными нормами деятельности планируется завершить к ноябрю 2017 года.

    Основные функции

    У Фонда долевого строительства две основные задачи — помощь дольщикам в проблемном строительстве и завершение проблемного строительства. Его функции связаны с этими задачами.

    1. Ведение учета и контроль вкладов, полученных от разработчиков.
    2. Организация арбитражного управления в делах о банкротстве строительных организаций, внесших взносы в фонд.
    3. Компенсация убытков акционерам.
    4. Финансирование и кредитование компании, взявшей на себя обязательство завершить строительство проблемного объекта.
    5. Размещение свободных денежных средств в активах и банковских депозитах, ипотечных ценных бумагах и государственных облигациях.

    Механизм компенсационного фонда

    Механизм страхования ответственности застройщика, существующий с 2014 года, был признан неэффективным как независимыми экспертами, так и государственными органами. В случае банкротства строительной организации стоимость страхового полиса или проценты по гарантии в банке не могли покрыть убытки всех дольщиков, тем более их не хватало для завершения строительства проблемного объекта.Количество недостроенных объектов и обманутых дольщиков продолжало расти.

    • Новый механизм удобен, в первую очередь, для разработчиков. Им не нужно страховать каждый договор долевого строительства, нужно искать подходящую страховую компанию. Достаточно перечислить определенный процент от сделки в компенсационный фонд дольщиков и получить разрешение на ее регистрацию.
    • Деньги, полученные от застройщиков, являются резервом, из которого будут компенсироваться убытки дольщиков при разорении их строительной компании.Этот же резерв профинансирует компанию, которая достроит проблемный объект. Новый застройщик выбирается на конкурсной основе.
    • Дольщики в лице компенсационного фонда имеют реальную гарантию, что их дом будет достроен и они переедут в новую квартиру. Тем более, что это не частный банк или страховщик, а КПП является частью государственной структуры.

    Официальный сайт фонда долевого строительства

    Информационная открытость – необходимое условие функционирования нового компенсационного фонда, предусмотренное законодательством.Информация о долевом строительстве будет размещена на официальном сайте Единого института развития ЖКХ совместно с ресурсом АИЖК. В нем должны быть отражены:

    • состояние всех объектов, построенных с долевым участием: их проектная документация, вся бухгалтерская отчетность, количество дошкольных учреждений, фото этапов жилищного строительства;
    • сведения о государственных должностных лицах, контролирующих работу застройщиков, результаты их проверок;
    • факты нарушения закона и привлечения виновных к ответственности и др.

    Создание официального сайта компенсационного фонда дольщиков планируется завершить к началу 2018 года.

    Взносы в компенсационный фонд

    • Не позднее чем за три дня до заключения первого договора ДДУ в 2017 году страховщик должен перечислить взносы в денежной форме в компенсационный фонд долевого строительства.
    • Без перечисления денег договор не регистрируется государством.
    • Вовлечение средств дольщиков в предпринимательскую деятельность без регистрации ПДУ влечет наложение штрафа в размере от 0,5 до 1 млн рублей.
    • Ставка взноса 1,2% от стоимости ДДУ со всей строительной площадки.
    • Пересмотр ставки предусмотрен, но не чаще одного раза в год и после законодательного утверждения новой ставки в Государственной Думе.

    Ставка компенсационного фонда дольщиков в размере 1,2% не вызывает возражений у экспертов.Суммы отчислений в 18-25 миллиардов в первые годы существования фонда вполне достаточно, чтобы покрыть будущие проблемы одного-двух региональных подрядчиков. Закон не прописывает, откуда брать деньги в случае нехватки средств, возможно, что из бюджета.

    Возмещение по договорам прошлых лет новым законом не предусмотрено. Если у строящегося объекта есть хотя бы один договор долевого участия, заключенный по старой схеме, он не будет включен в состав компенсационного фонда.

    Требования к застройщику

    Центральным положением нового закона о компенсационном фонде дольщиков является установление жестких требований к застройщикам, из-за чего на рынке долевого строительства может остаться очень мало застройщиков. Предъявление этих требований начнется при заключении ДДУ от 01.07.2018г. 2018.

    1. Организации, осуществляющие долевое строительство, не вправе заниматься иной коммерческой деятельностью, выпускать акции и ценные бумаги; их официальное наименование должно содержать термин «специализированный разработчик».
    2. Предприятиям, имеющим опыт строительства, разрешается привлекать средства от дольщиков жилых домов не менее трех лет и построенных не менее 10 тыс. кв. м жилья.
    3. В течение всего периода строительства на счету предприятия должно находиться не менее 10% средств, составляющих стоимость объекта; у нее не должно быть долгов в этот период, кроме кредитов на строительство данного объекта.
    4. Разработчики получат разрешение на создание только одного объекта за раз.
    5. Средства пайщиков запрещается тратить на покупку земли под стеллаж, создание проектов, инженерные работы. Этот пункт вызвал дружеское непонимание как у строителей, так и у специалистов, ведь с этих затрат начинается любое строительство.
    6. Все средства долевого строительного общества должны лежать в одном банке, который проверяет по каждому финансовому расходу.
    7. Лица, управляющие строительной организацией, не должны иметь:
    • судимость за экономические преступления;
    • быть банкротом;
    • подлежат дисквалификации.

    Возмещение убытков

    Убытки дольщикам в случае банкротства строительной организации возмещаются из компенсационного фонда долевого строительства в определенном порядке.

    • Сначала .
    • Затем правление компенсационного фонда решает, какой вариант выгоднее: выплата убытков дольщикам или достройка жилого объекта. Решение вопроса может быть отложено на 6 месяцев.
    • Решение о выплате размещается на сайте компенсационного фонда дольщиков.Там же указывается адрес, по которому будут принимать документы и режим работы сотрудников. Вся информация поступает дольщикам в течение 2 недель после принятия решения.
    • Перечень документов на возмещение: заявление; паспорт. Чаще всего они предоставляются банку, который сопровождал деятельность застройщика.
    • Деньги дольщикам выплачиваются в течение 10 дней после предоставления необходимых бумаг.
    • Военнослужащие, тяжелобольные, лица, находящиеся в отъезде, имеют право на досрочную выплату.

    Фонд обязуется возместить убытки дольщиков в полном объеме.

    Нюансы

    Размер выплаты дольщикам определяется путем умножения стоимости одного квадратного метра жилья на его площадь.

    1. Площадь жилья, за которое возвращаются деньги из компенсационного фонда дольщиков, не должна превышать 120 м 2 . Государственный фонд — для тех, кто отдает последние сбережения на покупку квартиры. Покупатели больших квартир и элитного жилья, по мнению законодателей, могут за себя постоять.
    2. Размер компенсации зависит от стоимости жилья, которая определяется Минстроем — она ​​соответствует минимальной рыночной стоимости, отличающейся на 30-40% от фактической. Получив компенсацию по таким ставкам, дольщики теряют часть своих средств.

    Анализируя закон, специалисты находят множество нюансов и делают разные прогнозы. Таким образом, ограничительные меры в отношении бизнеса вынудят малые компании уйти с рынка долевого строительства.Крупным компаниям, чтобы начать новое строительство, придется создавать дочерние предприятия, а это приведет к дополнительным затратам. При монопольном положении крупных застройщиков все это приведет к росту цен на жилье и ударит по карманам дольщиков.

    Пока ясно одно: новый закон о компенсационном фонде способен решить проблему защиты дольщиков. Но это может вызвать падение деловой активности на рынке долевого строительства.

    Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства 20 октября зарегистрирован в форме открытого акционерного общества и начал свою работу.

    Государственный фонд долевого строительства заменил механизм страхования ответственности застройщика и предназначен для защиты прав дольщиков в проектах нового жилищного строительства. В отличие от системы страхования ДДУ (договора долевого участия) деятельность фонда будет направлена, в том числе, на финансирование достройки объекта. Минстрой России стал учредителем Фонда защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве, гендиректором назначен глава АИЖК Александр Плутник.

    В случае банкротства застройщика средства компенсационного фонда будут направлены на выплату компенсаций гражданам, участвующим в долевом строительстве, либо на финансирование мероприятий по достройке объектов незавершенного строительства.

    Согласно части 5 статьи 25 Закона № 218-ФЗ обязанность застройщика по уплате обязательных взносов (взносов) в компенсационный фонд возникает в отношении многоквартирного дома и (или) жилого дома блочной застройки, состоящих из трех и более блоков, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства такого объекта недвижимости представлен на государственную регистрацию после даты государственной регистрации Фонда.Со дня государственной регистрации Фонда не допускается регистрация первого договора участия в долевом строительстве без уплаты обязательных взносов (взносов) в Фонд.

    Согласно части 1 статьи 10 Закона № 218-ФЗ размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от согласованной сторонами цены по каждому договору участия в долевом строительстве, предусматривающем на передачу жилого помещения.При этом обязанность по уплате взносов в Фонд возникает в отношении договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрена передача жилого помещения независимо от того, является ли участником долевого строительства физическое или юридическое лицо.

    Согласно части 3 статьи 10 Закона № 218-ФЗ обязательные отчисления (взносы) застройщиков производятся на номинальный счет Фонда, собственником которого является Фонд, не позднее чем за три рабочих дня до даты подача документов для государственной регистрации договора в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр).

    Согласно части 1 статьи 11 Закона № 218-ФЗ при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, Росреестр направляет в Фонд запрос о внесении или неуплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) по договору участия в долевом строительстве. Фонд не позднее одного рабочего дня со дня получения такого запроса предоставляет сведения, указанные в запросе.

    Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества» срок государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве установлен с 7 до 9 рабочих дней в зависимости от способа подачи документов на государственную регистрацию.

    Подробная информация размещена на сайте Фонда в сети Интернет по адресу www.фонд214.рф. Вопросы о работе Фонда и другие пожелания просим присылать по электронной почте: [email protected].Телефон специализированного контакт-центра 8 800-7007-214 или 8-495-685-94-41.

    Оплата обязательных отчислений (взносов) застройщика в компенсационный фонд должна осуществляться по реквизитам, опубликованным на официальном сайте Фонда в разделе «Застройщикам».

    Напомним, что закон об Долевом строительном фонде — 218-ФЗ — был подписан Президентом России Владимиром Путиным 31 июля 2017 года. К середине октября было принято постановление Правительства России о создании публичной компании» Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства».Теперь при регистрации договоров долевого участия в объектах жилищного строительства по вновь выданным разрешениям застройщик обязан вносить взнос в компенсационный фонд.

    Ответственность строительных организаций Положение нового законодательства о компенсационном фонде долевого строительства определяет жесткие требования к ответственности застройщиков. С июля 2018 года начнут действовать:

    • теперь компании будут более ограничены в своей деятельности, им придется заниматься только строительством, а не сопутствующим бизнесом;
    • те застройщики, которые имеют опыт работы более 3-х лет, возводившие около 10 кв.м. жилые помещения;
    • Фирма должна иметь значительный уставной капитал около 10% от стоимости дома;
    • разработчиков смогут построить только один объект;
    • финансы компании должны храниться на едином счете в банковском учреждении, контролирующем все финансовые расходы.

    Требования касаются и моральной стороны чиновников.

    Начал работу фонд защиты дольщиков

    Законом предполагается, что с января 2017 года при регистрации каждого нового договора долевого участия Росреестр будет направлять в фонд запрос об уплате или неуплате обязательных взносов по данному договору.Таким образом, Девелоперы будут стимулироваться к своевременной уплате взносов в компенсационный фонд, а дольщикам будет обеспечена реальная финансовая защита своих прав.

    Внимание

    Но есть один нюанс. Обязанность Застройщика по перечислению взноса в компенсационный фонд возникает только в случае, если первый договор долевого участия (ДДУ) на строительство нового дома был зарегистрирован после 1 января 2017 года (см. ссылку выше на сайте Правительства Российской Федерации). Федерация).Речь идет о первом контракте на строительный проект.


    То есть законодатели разрешили не платить взносы в фонд тем застройщикам, у которых на 1 января 2017 года уже зарегистрированы продажи квартир по ДДУ по какому-либо проекту.

    Статья 10

    Причем гарантии дает не частный банк или страховщик, а КПП — часть государственной структуры. Официальный сайт фонда долевого строительства Информационная открытость – необходимое условие работы нового компенсационного фонда, предусмотренное законодательством.Информация о долевом строительстве будет размещена на официальном сайте Единого института развития ЖКХ совместно с ресурсом АИЖК.
    Должно отражаться:

    • состояние всех строящихся с долевым участием объектов: их проектная документация, все бухгалтерские отчеты, количество дошкольных учреждений, фото этапов жилищного строительства;
    • данные о государственных служащих, контролирующих работу застройщиков, результаты их проверок;
    • фактов нарушения закона и привлечения виновных к ответственности и т. д.

    Компенсационный фонд долевого строительства

    Этот предмет вызвал дружеское непонимание как у строителей, так и у специалистов, так как с этих затрат начинается любое строительство.

    • Все средства долевого строительного общества должны лежать в одном банке, который проверяет по каждой финансовой затрате.
    • Лица, управляющие строительной организацией, не должны иметь:
    • судимость за экономические преступления;
    • быть банкротом;
    • подлежат дисквалификации.

    Возмещение убытков Убытки дольщикам в случае банкротства строительной организации возмещаются из компенсационного фонда долевого строительства в определенном порядке.

    • Сначала арбитражный суд устанавливает факт банкротства.
    • Затем правление компенсационного фонда решает, какой вариант выгоднее: выплата убытков дольщикам или достройка жилого объекта.

    Действие не быстрое, может затянуться на полгода. Принятый вердикт будет размещен на сайте фонда-инвестора. Также указываются адресные данные, где принимается документация, график приема сотрудников.

    Информация

    Инвесторы получат информацию о решении в течение 14 дней после его утверждения. Пакет документации, паспорт, заявление предоставляется в банковское учреждение, сопровождавшее работу строительной компании.


    При предоставлении всех необходимых бумаг компенсационные выплаты ожидаются в течение 10 дней.Для некоторых категорий граждан выплата средств может происходить немного раньше.

    Важно

    Фонд обязуется возместить убытки инвесторам в соответствии с установленными правилами. Строящиеся долевые дома, подписанные по старой схеме, в случае разорения не защищены компенсационным фондом.


    Новым законодательством не предусмотрена выплата убытков по ранее заключенным ДДУ.

    Компенсационный фонд защиты прав акционеров

    Суммы отчислений в 18-25 миллиардов в первые годы существования фонда вполне достаточно для покрытия будущих проблем одного-двух региональных подрядчиков. Закон не прописывает, откуда брать деньги в случае нехватки средств, возможно, что из бюджета.


    Возмещение по договорам прошлых лет новым законом не предусмотрено. Если у строящегося объекта есть хотя бы один договор долевого участия, заключенный по старой схеме, он не будет включен в состав компенсационного фонда. Требования к застройщику Центральным положением нового закона о компенсационном фонде дольщиков является предъявление жестких требований к застройщикам, из-за которых на рынке долевого строительства может остаться очень мало застройщиков.Предъявление этих требований начнется при заключении ДДУ от 01.07.2018г.


    2018.

    Официальный сайт Компенсационного фонда долевого строительства

    При банкротстве строительной организации стоимость страхового полиса или проценты по гарантии в банке не могли покрыть убытков всех дольщиков, тем более их не хватило для завершения строительства проблемного объекта. Количество недостроенных объектов и обманутых дольщиков продолжало расти.

    • Новый механизм удобен, в первую очередь, для разработчиков.

      Им не нужно страховать каждый договор долевого строительства, ищите подходящую страховую компанию. Достаточно перечислить определенный процент от сделки в компенсационный фонд дольщиков и получить разрешение на ее регистрацию.

    • Деньги, полученные от застройщиков, являются резервом, из которого будут компенсироваться убытки дольщиков при разорении их строительной компании.

      Этот же резерв профинансирует компанию, которая достроит проблемный объект.

    Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства официальный сайт

    Средства, накопленные в этом фонде, будут использованы исключительно для выплаты компенсаций обманутым дольщикам в случае банкротства Застройщика или финансирования завершения строительства. В последнем случае это может быть финансовая помощь или кредит новому Застройщику, который возьмет на себя обязательства по достройке проблемного объекта.

    Запрещается использовать средства фонда не по назначению. Для новых дольщиков это означает существенное снижение риска инвестирования в покупку квартир в новостройках.

    Во-первых, есть реальный шанс достроить дом, даже когда Строитель обанкротился. Во-вторых, сам механизм компенсационных выплат дольщикам стал намного проще и понятнее (по сравнению со страхованием ответственности).

    В-третьих, управлять этими фондами будут не частные страховые компании, а государственная структура.
    Основные функции Фонд долевого строительства имеет две основные задачи — помощь дольщикам в случае банкротства застройщиков и завершение проблемного строительства. Его функции связаны с этими задачами.

    1. Ведение учета и контроль вкладов, полученных от разработчиков.
    2. Организовать арбитражное управление в делах о банкротстве строительных организаций, внесших взносы в фонд.
    3. Компенсация убытков акционерам.
    4. Финансирование и кредитование компании, взявшей на себя обязательство завершить строительство проблемного объекта.
    5. Размещение свободных денежных средств в активы и банковские депозиты, в ценные бумаги с ипотечным покрытием и государственные облигации.

    Механизм работы компенсационного фонда Механизм страхования ответственности застройщиков, существующий с 2014 года, был признан неэффективным как независимыми экспертами, так и государственными органами.

    Фонд долевого строительства официальный сайт

    Полное наименование закона: «О публичном юридическом обществе по защите прав граждан, участвующих в долевом строительстве, в случае несостоятельности (банкротства) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.Правовой статус Изначально новый фонд долевого строительства определялся как некоммерческая организация (НКО), входящая в зону действия государственного «Агентства по ипотечному жилищному страхованию» (АИЖК). Учредителем выступило Минстроя, ему принадлежит ряд важных поправок по изменению статуса компенсационного фонда дольщиков. Дума утвердила статус публично-правовой компании (ГЮО) для Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства с функциями и полномочиями, характерными для государственной власти.Компания подотчетна Президенту России, контроль за финансовой деятельностью осуществляют представители обеих палат парламента и Счетной палаты РФ.

    Долевой фонд строительства официальный сайт вакансии

    Решение вопроса может быть отложено на 6 месяцев.

    Фонд обязуется возместить убытки дольщиков в полном объеме.

    Нюансы Выплаты дольщикам определяются путем умножения стоимости одного квадратного метра жилья на его площадь.

    юридическая помощь!

    Москва и область

    Санкт-Петербург и область

    Федеральный номер

    .

    Оставить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован.